1、汇诚行商业地产战略思考1234?项目条件优越，占据深圳CBD中的重要交通位置，形象好，展示性强，地块靠近中心区的核心干道福华路，人流车流均以到达，且靠近深圳最主要的交通枢纽站会展中心站和岗厦站，未来周边人流量大；?如何与其他购物中心形成差异化定位是项目考虑的最关键因素；?注重体验感的打造，注重生态化的设计，主要日夜间的均衡消费是项目的核心战略思想。?周边高端消费人群集中，约有35万目标消费群体，未来消费群体庞大；?未来CBD将形成深圳最集中的购物中心群，将发挥更重要的商业功能，是未来深圳中高端消费的主要区域之一。78汇诚行商业地产1研究内容主要内容23456市场分析项目分析案例研究与借鉴项目定2、位及业态布局项目建筑规划建议商家访谈及消费者分析?商家访谈?消费者分析79汇诚行商业地产商家访谈商家联系人意向无印良品拓展部夏峰在中心区有开店计划，已发送资料，可继续跟进KIDZANIA橙天娱乐拓展部孟蕾深圳有开店计划，已发送资料，可继续跟进俏江南李小姐了解本项目，有意向，可进一步跟进禾绿回转寿司龚总有开店意向，已交由拓展部跟进GUCCIDUOMO公司孟翼旗下有PRADAFENDIBURBERRY等奢侈品品牌，对本项目意向较强，但主要考虑开折扣店必胜客有开店意向反斗城拓展部李小姐已发资料，可进一步跟进可颂坊有开店意向ZARA张小姐旗下其他国际时尚品牌可以考虑在本项目开店许留山张总暂时不考虑开店3、嘉禾影院苏阳对项目了解，但已经跟金地在洽谈C&A朱经理2014年前不考虑进驻华南地区80汇诚行商业地产商家访谈商家反馈较为积极，普遍认为本项目质素较高，有较大的发展空间目前我司招商部仍在积极访谈更多类别的商家，为项目定位及规划提供更多的商家支撑81汇诚行商业地产消费群分析消费习惯与偏好消费需求消费群构成对本项目的期望分类人口数量高档小区约5万商务白领约30万总计35万?根据问卷调查，中心区家庭年收入在10万元以上者占到所有被访者的58%，都是本项目的目标消费群；?现有住宅人口、商务消费者约35万。项目周边存在约35万的目标消费人群。82汇诚行商业地产消费群分析消费习惯与偏好消费需求消费群构成对4、本项目的期望?福田中心区的被访者在进行餐饮和休闲娱乐消费时多数就近选择，在福田中心区内进行消费;?从不夜间外出消费的被访者仅有13%，餐饮和休闲娱乐消费时被访者夜间消费的主要类型。餐饮和休闲娱乐消费在福田中心区具有很大市场。83汇诚行商业地产消费群分析消费习惯与偏好消费需求消费群构成对本项目的期望?影视中心、KTV是被访者喜欢的休闲娱乐类型；?钱柜、反斗乐园是被访者喜欢的休闲娱乐品牌；?中餐最受被访者欢迎。中餐是被访者最喜欢的餐饮类型，休闲娱乐消费中，钱柜和反斗乐园最受欢迎。84汇诚行商业地产消费群分析消费习惯与偏好消费需求消费群构成对本项目的期望?餐饮类、休闲娱乐类和时尚用品类是被访者认为可5、以考虑的经营种类；?服装类、生活家居、精品类是被访者前往项目地消费类型；?时尚品牌是54%的被访者希望项目地有的零售品牌。餐饮类、休闲娱乐类和时尚用品类是被访者对本项目最主要的期望。85汇诚行商业地产消费群分析1234?商家的积极反馈给了项目定位最大的支撑，商家普遍较为看好本项目的发展?CBD内的夜间消费业态零散且数量少，消费者希望能够增加在夜间消费的场所?项目核心消费群家庭收入高于全市平均水平，且有较强的消费欲望，对于国际时尚品牌和餐饮娱乐业态有较强的消费意向?47%的消费者普遍希望能够在大型购物中心获取体验感及生态式的消费类型86汇诚行商业地产1研究内容主要内容23456市场分析项目分析案6、例研究与借鉴项目定位及业态布局项目建筑规划建议商家访谈及消费者分析?同类型城市CBD研究?典型购物中心研究87汇诚行商业地产88案例借鉴CBD【CentralBusinessDistrict】高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。?CBD具有区域中最高的中心性?CBD具有城市和区域中最发达的内部交通和外部交通联系?CBD具有最高的人际和信息交流量?CBD具有最高的土地价格?CBD具有最集中和最高档的零售业?CBD具有最高的服务集中性城市城市CBD区域 区域 城市城市CBD区域区域 纽约 曼哈顿 北京 朝阳区 伦敦 卡纳里码头 上海 陆家嘴CBD巴黎 拉德芳斯 深圳 福田中心区 香港 中环 南京 河西龙江CBD我们将通过国内国外的CBD发展历程及规划特色，从而总结出本项目的借鉴意义。CBD研究典型购物中心研究