1、沈阳国际纺织服装城项目可行性研究报告第一章 项目决策背景一、沈阳城市概况（一）城市概况 沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人720.4万人，市区人口506.6万人。沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。经过几十年的发展，沈阳的工业门类已达到142个，现在规模以上工业企业3033家，地区生产总值2240多亿元。近年来，沈阳市委、市政府以振兴沈阳老工业基地为主线，坚持改革开放和工业立市方略，国有经济战略性调整步伐加快，外资和民营经济迅速成长2、壮大；城市发展空间和产业布局得到拓展优化；汽车及零部件装备制造、电子信息、化工医药等产业初具规模，已成为全市经济快速发展的重要支撑；科技创新能力和企业研发能力不断提高，形成了一批具有较强竞争力的产品和企业；城市基础设施建设明显加快，软环境建设得到了进一步改善。沈阳经济和社会长足发展，人民生活水平快速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展的新时期。在此同时，沈阳先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”的称号，连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身国内十大最具竞争力城市行列。（二）区位优势沈阳是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半3、径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。二、沈阳城市商业规划研究分析（一）沈阳商业网点规划及发展情况2006年6月8日，沈阳市商业局正式对外发布了沈阳市商业网点“十一五”规划，未来5年，大多沈城人的购物半径都将不超过15分钟的路程。沈城4、将成为七城市经济圈乃至东北地区名副其实的购物天堂。未来5年，沈城将重点打造以“一廊两带三圈”为架构的商业网点体系，形成东联西接、南展北拓，多层次、放射型的东北地区商贸物流中心。1、商业规划（1）“一廊” 即延伸南北“金廊”，双向突破三环路向北延长，由现在的17公里延长到约25公里，以青年大街为中轴，平均开发宽度500米1000米。重点布局北部开发区（北部大学城）、龙江区域商贸中心、北部都市商贸中心、五里河都市商贸中心、浑南都市商贸中心，建设商务办公、国际金融、科技文化、体育休闲商业产业带。（2）“两带”南带沿东西“银带”（浑河）实施深度开发，在全长52公里的沈阳内滨河水带上，结合开发历史文化旅5、游景观，重点在棋盘山国际旅游风景区、沈阳植物园、东陵新城、浑南都市商贸中心、长白新城、苏家屯新城、铁西区等7个接点上建设独具特色的生态商业产业带。北带沿地铁一号线25公里沿线，重点布局张士开发区、于洪新城、兴工都市商贸中心、太原都市商贸中心、中街都市商贸中心、东城都市商贸中心、黎明居住商贸区7个节点，建设购物、餐饮、休闲、娱乐、家居服务贸易产业带。（3）“三圈”“核心圈”在二环路建成区范围，构建层次分明、结构合理的都市商贸中心、区域商贸中心、社区商服中心三级商业功能区和现代特色街区。“中心圈”在二、三环路之间，整合现有优势资源，围绕支柱产业，创新发展特色商业空间，推进“四大”开发战略，构建具有6、强大辐射力的现代贸易体系。“边缘圈”在县域范围，构建由“县域商贸中心”和“乡村商服中心”二级商业网点为支撑的网络体系；围绕城乡经济一体化，建设新型商品市场体系，推进农村城市化进程，加快社会主义新农村建设。解读：未来，沈阳市商业网点布局将按照老城区和新城区两个层面展开。“十一五”期间，沈阳城市化率将达到70%以上，常住人口达到1000万，建成区规划面积由300平方公里扩展到450平方公里，初步构建“一城两轴”，“六带六楔”的总体格局，并利用沈阳未来发展的“四大空间”，东（南）联抚顺、本溪，南联辽阳、鞍山、营口，西联阜新，北联铁岭，基本形成中心城市的开放式发展布局。因此，沈阳商业经济的服务范围不仅7、是沈阳城区，还辐射整个七城市经济圈。此外，从投资的角度讲，“一廊两带三圈”附近的商铺投资价值是不容置疑的，尤其是地铁附近的商铺，很有投资潜力。2、功能规划社区购物步行不超过5分钟未来沈阳商业网点将分为都市商贸中心、区域商贸中心、社区商服中心三级商业功能区。都市商贸中心即继续改造完善中街、太原街、北站3个现有都市商贸中心。重点规划五里河、长江、兴工、东城、浑南5个都市商贸中心，10年后，使其具备都市商贸中心的雏形。区域商贸中心区域商贸中心的网点布局按照一个大中型百货商店，一个大型综合超市和若干个服务于日常生活需要的专业店、专卖店和服务设施组合模式。未来沈阳将重点规划培育10个区域商贸中心，即滑翔8、商贸中心、龙江商贸中心、八王寺商贸中心、黄海商贸中心、道义商贸中心、新城子商贸中心、棋盘山风景区商贸中心、长白新城商贸中心、苏家屯新城商贸中心、农高区商贸中心。社区商服中心到2010年，沈阳将通过新建、改造和调整，在127个街道的1257个社区中新建100个社区商服中心，总量达到200个，其中省级以上示范中心20个。解读：沈阳商业网点三级商业功能区规划是本次规划的核心内容之一，这种分级主要解决沈阳商业网点合理布局的问题。像大家熟知的中街、太原街，那里聚集了众多大型商业设施，交通也十分便利，一般到这样都市商贸中心消费的人50%是外国人或外地人，余下的50%才是沈阳本地人，因此它代表的是一个城市的9、商业形象。而所谓的区域商贸中心，主要是为满足某一集中区域的商务人士和居民生活需要服务的，这里要有大型购物场所，还有休闲娱乐场所。在这一区域内，沈阳本地人消费的比例大约在70%80%，外国人或外地人消费的比例大约在20%30%。也就是说，在这个商贸中心里，沈阳居民到大商场购物只需要走15分钟的路程。在这三级商业网点中，离市民最近的则是社区服务中心，这里有洗衣店、早餐点、便民超市、美发店等，人们最基本的日常生活需要都可以在这里得到满足，服务半径应在5分钟以内的路程。3、零售规划“十一五”末期，沈阳零售商业网点总规模将导控在1000万平方米，其中，新建5000平方米以上大型零售商业网点50个。新建大10、型百货商店11个浑南都市商贸中心1个、兴工都市商贸中心1个、东城都市商贸中心1个、北站都市商贸中心2个（东西部各1个）、五里河都市商贸中心1个、兴顺商业街1个、北市特色街1个、长白地区1个、北部大学城1个、北站北出口1个。新建大型综合超市15个八王寺地区1个、滂江街地区1个、东北大马路中段1个、龙江地区1个、砂山地区1个、浑南新区2个、道义开发区1个、文体西路1个、长青地区1个、东陵东路1个、三台子地区1个、七二四地区1个、地铁黄海站1个、黎明广场附近1个。新建大型购物中心（摩尔）4个北站商贸中心1个、浑南商贸中心1个、东城商贸中心1个、兴工商贸中心1个。新建大型专业店布局集中在浑南都市商贸中11、心、东城商贸中心、长江商贸中心和小北通讯器材专业街、三好IT产品专业街、民主路体育用品专业街、北二路汽车贸易专业街。解读：单从数量上看，目前沈阳的商业网点并不少，全市80%以上的招商项目都是商业项目，但其分布还不能满足所有人需要，像大学城、五里河这样的成熟居住生活区，居民购物却还要花上一小时左右往商业区跑。因此本次规划根据未来5年沈城市民的实际需要，计划新建11个大型百货商店和15个大型综合超市，主要满足现在还不方便购物的人。而按照摩尔的国际流行标准，实际在沈城还一个都没有，但这并不意味着有投资就能建，根据国家有关规定，今后沈城建面积1万平方米以上的大型商业项目都要先听证，使起更好地为沈阳经济12、服务，从而辐射整个沈阳经济圈。解读：购物、休闲是人们在工作生活之外主要的内容。这些服务网点就是在人们购物需要得到满足的情况下，为市民提供更多的休闲娱乐空间，这些服务网点更重要的意义还在于拉动沈阳的休闲娱乐经济。4、专业市场规划未来5年，沈阳将重点新建12个市场，改造20个市场，形成6个市场集群。新建市场东北家具集散中心、北部农副产品市场、南部农副产品市场、金马（沈阳）皮革鞋材国际交易市场、东北化工市场、东北陶瓷产品交易中心、沈阳煤炭交易市场、沈阳东成工程机械交易市场、东北机床大市场、沈阳中晨汽车交易市场、沈阳文官天和钢材交易市场、沈阳旧轮胎交易市场。重点改造的市场五爱市场、中国鞋城、东软电脑软13、件城批发市场、十二线农副产品批发市场、沈阳果品中心批发市场、沈阳肉食品批发市场、沈阳水产品批发市场、沈阳粮食批发市场、南五农产品批发市场、新民市大民屯蔬菜批发市场、新民市农机市场、沈阳钢材中心批发市场、沈阳滑翔五金城、沈阳炉料市场、水暖器材交易中心、东北日杂市场、东北摩托车市场、东北装饰城、东北亚国际汽车交易博展中心、长青家电批发中心。解读：随着人们生活水平的提高，沈阳现有的市场还面临提高现代化管理手段等一系列新问题，因此，像五爱市场、中国鞋城这样的在沈阳颇具影响力的老市场需要进一步改造升级，进一步与市场接轨，不断满足人们不断提高的物质生活需要。5、物流规划“十一五”期间，沈阳物流基地重点沿东14、（北）部：沈海东三环；南部：浑南苏家屯；西部：张士大潘；北部：望花农高区4条物流产业带进行布局。物流中心重点围绕规划的物流园区和现有产业园、新兴产业集群及具有广阔市场空间的大型项目布局，重点培育建设2030个第三方物流中心。解读：物流是支持商业流通和发展的重要平台，未来沈城培育建设4个物流园区可以实现沈城东西南北四个方向都有物流平台支撑。（二）沈阳铁西新区商业规划及发展情况2006年8月2日，铁西新区公布未来5年的商业规划。利用工业企业搬迁腾出的土地，铁西规划在老区重新布局商业项目，全力发展第三产业，从而改变铁西老城区工业旧面孔。1、老城区挪走工业换商业“十一五”期间，铁西规划建设“一区、两馆15、三园、五街、五带”，全力将老城区打造成为现代商贸服务区。其中，“一区”即兴工中央商务区，东起兴工街，西至兴华街，南起建设大路，北至北二路，除在建的47个大型服务业项目外，再规划开发建设3000平方米以上的规模项目30个，总投资37.8亿元。“两馆”即体育馆、工业展览馆。“三园”即神羊游乐园、森林公园、海洋乐园。“五街”即兴工时尚休闲产业街、兴华新兴产业街、兴顺商业街、保工家具建材街、重工文化体育产业街。“五带”即北一路物流、北二路汽车贸易、北四路专业市场、建设大路商贸景观及沈辽路商贸产业带。2、今后5年新建200商业项目铁西新区规划建设200个重点工程项目，预计2006年规划开发建设项目5516、个，到2008年规划再开发建设项目70个，到2010年规划再开发建设项目75个。全部建成后，将形成铁西新区服务业的总体框架结构和总体网络布局。酒店宾馆项目20个：在世星宾馆、九丰大厦的基础上再开发建设三星宾馆12个、四星宾馆5个、五星级宾馆3个。大型商业购物广场2个：开发建设万米以上的世界及国内知名品牌大型商业购物广场2个。大型餐饮项目35个。商务大厦项目35个。总部大厦15个。百货、超市项目3个：在家乐福、乐购超市、铁西百货大楼、大连友谊商场的基础上再开发建设大中型百货、超市3个。专业化大市场项目10个：在中国家具城、钢材批发中心市场的基础上再开发建设大型专业市场10个。金融保险类项目10个17、。物流企业类项目5个。停车场项目15个。时尚休闲项目50个。在和平大戏院、避风塘茶吧的基础上再开发建设美食街、名人俱乐部、西餐厅、茶府、迪吧、影城、电玩城、夜总会、数码公园、娱乐健身馆等50个具有时尚品位的餐饮娱乐项目。此外，还将建设200个中小型社区连锁便民店，并在每个社区、村至少建一个中小型社区连锁便民店。（三）沈阳主要商圈分析近年来在国家振兴东北老工业基地的导向下，沈阳所独有的中心城市的地位优势和商业提速发展的环境以及近年来经济的快速增长，沈阳的商业地产开始步入规模增长时期，沈阳已经开始成为商业地产的投资旺地。出现这种强烈的发展势头的原因，主要得益于金廊开发和浑河两岸开发的启动、以及几大18、传统商圈的大力改造建设而提供的发展空间。就目前沈阳市的商业格局，基本上以和平区和沈河区为主要中心的商业核心区域。形成了太原街商圈、西塔商圈、北行商圈、中街商圈等商业区域。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大的主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力有重大意义。1、太原街商圈目前在沈阳各商圈中发展最快的是太原街商圈。万达商业广场的启动拉开了南太原街改造的序幕，五洲的建成将使整个太原街商圈的商业形象和整体辐射力大大提升。太原街商圈位于和平区，是沈阳市两个最繁华的商业区之一，是沈阳市未来大力规划发展的市级商业区。商圈集中了千余商铺的规模，以太19、原街、中华路“一横一竖”为主轴，东起和平北大街，西至胜利大街，南起南五马路，北至北五马路；由太原步行街、中华路商业街、中山路日俄景观街、美术牌匾街、体育用品街、南一风味美食街、开明商业街等街区组成来打造“具有都市时尚的现代化国际商业街区”。从目前太原街商圈经营品种构成中服装类、饮食和快餐占绝大多数的业种构成中分析认为：这些都是老百姓衣食住行的主要消费部分，这种经营分布是太原街商圈多年市场发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物，具有其合理性。代表性商场：中心商厦、联营商场、新世界百货、商贸精品坊、时尚地下商业城、万达商业广场和即将投入运营的五洲商业广场。（1）中兴沈阳商业大厦是由中20、国国际信托投资公司与沈阳市合资兴建，以零售业为主，集餐饮、住宿、旅游房地产开发、证券为一体的大型商业企业。商场位于中华路，包括一店和二店，是太原街商圈已开业的三大主力商场之一。（2）香港新世界百货是沈阳目前产品的经营档次最高的商场，国际知名品牌最集中之地。从该商场的环境和装修档次来分析该商场定位是以中高档为主，目标消费者以高收入者为主，集中了大部分沈阳高端消费。（3）沈阳市联营公司成立于1952年12月20日，是全国十大百货商店贸易联合会成员之一。是国内一家融零售与批发，经营与服务，内贸与外贸，商住与营业一体的初具现代化功能的大型国有“老字号”企业。先后荣获全国“五一劳动奖状”、“全国用户满意21、服务”称号、“质量管理奖”、市政府授予的“文明单位”、“最佳优秀企业形象单位”称号、沈阳市技术监督局授予的“无假货商店”称号和辽宁省“物价计量政策法规”称号。是沈阳市传统消费的主要集中地。（4）时尚地下商业街是沈阳规模最大的地下商业街。由于太原街的拆迁改造，目前人流量大，经营较旺，租金较高。但是因经营档次一般，内部规划功能不清晰，给人较混乱的感觉，目标客户群定位于年轻时尚一族。2、中街商圈相比于太原街商圈相对清晰的功能街区构成，中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城、北起北顺城、南至南顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街组成。这些街区从功能角度没有比较明确22、的功能分区，这与中街商圈是沈阳市历史最悠久的一个商业区有直接关系。分析认为这与两大商圈之间的立地条件不同以及政府对沈阳市整个商业布局规划思路不同是分不开的，发展方向也将是相互补充的。从目前中街商圈的规划发展情况以及以打造“东北第一街”的发展态势来看，中街商圈以“4A级商贸文化旅游区”的定位与太原街在定位的层面上形成了较大的差异。建设正阳街和朝阳街地下通道；结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造；中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程、建设休闲广场，完成北中街商住开发项目等项目的实施充分展现了中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台的决心。（1）商业城是由东23、北地区经营规模最大的综合性商业企业集团商业城集团旗下的综合商业中心。位于沈阳市中街商圈东端是沈阳传统商场之一，地段优越，商业气氛浓厚，目前是中街最大的商场。（2）沈阳新玛特购物休闲广场由大连大商集团独资经营，该商场积极推行新品牌、新业态、新技术和新业种集成之后再造的新模式。与新玛特抚顺店、新玛特葫芦岛店、新玛特沈阳店、新玛特哈尔滨店、佳木斯店、太原店等商场构筑了东北地区强大的网络优势。（3）兴隆大家庭购物中心是目前沈阳已经开业的最大的最具人气的单体商场，定位为沈阳人的休闲广场，购物天堂。集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐于一体的巨型购物中心，实施按照国际流行的Shopping Mall模式，共分为24、7大主体公司经营：兴隆百货、美食广场、室内商业街、旗舰店广场、现代广场、室内公园、旅游市场。3、北行商圈北行商圈是皇姑区的商业中心，也是沈阳市准备重点建设的商圈；以长江街为中心，全力打造长江商贸中心区，通过把长江街建成集住宿、休闲、购物、餐饮、娱乐、文化交流于一体的大型商业街；2005年全面实施长江街改造，重点整治交通环境，并将将设长江图书大厦、科技文化交流中心等项目，启动国际精品超市、体育健身中心、电子商城等项目来打造350000平方米的中心商贸区。但就目前的发展情况而言，虽有华联超市、国美电器、百盛百货的业态支持也限于商圈规模小，只能满足区域性需求。预计未来北行商圈以南断由昆山路至公铁立交25、桥，沿线700米 ，建设韩商新城；中段，介于昆山路与崇山路之间，长约2000米，引进新世界百货、香港尖沙咀百货等高档品牌，提升现有业态档次，并在此段建成步行街；北段，由崇山路至泰山路，长约1000米，重点发展信息咨询、休闲娱乐、旅游购物等现代服务业和文化产业，同时建设皇姑区科技创业中心，发展高科技产业的发展态势将实现沈阳最具现代发展水平的商圈。与太原街商圈、中街商圈一同构筑沈阳全新的商业格局。4、西塔商圈有明显朝鲜和韩国特色的商业街区，是在沈朝鲜、韩国人的商业天堂，餐饮、娱乐发达，是沈阳重要的商业街。5、三好街商圈地处沈阳南部，东北地区最大的电脑及相关产业集散地。6、铁西兴顺街商圈是铁西区的商26、业核心，兴顺街是主要商业街。以建设大路为轴心向南、北延伸，由兴顺街、兴华街、小六路形成“H”型布局。（四）沈阳专业市场发展分析如果说2005年的沈阳商业地产市场是公寓类产品的时代，那么2006年就是专业市场产品的时代。沈阳地区一直是专业市场发展比较早的地区，据统计，沈阳地区拥有各类专业市场500多个，年成交量数百亿元，在全国具备一定影响力的专业市场就有30多个，巨大的商品流、信息流和客商流的积聚和流动，不仅在推动商品生产流通，满足消费需求等方面发挥重要作用，更蕴涵着巨大的商机。1、硬件升级改造快速进行中目前在沈阳市比较多见的专业市场，多是早前修建的，在经过长年累月的市场氛围培育后，产生了一定的27、固定客群。近年来，随着商务贸易的不断发展，原有的市场硬件设施已经无法承载日益增多的客流及功能要求，专业市场硬件的升级改造成为主旋律。如五爱市场在鞋帽、箱包大厅以及针织袜子大厅启动运营后，原有的鞋帽、小百区域业开始动工兴建新区；太原街南二批发市场的业户已经在南二市场的升级改造项目温州城的临时市场里开始了过渡经营，一年以后，这个升级成为集专业市场、物流中心、商务办公等功能为一体的温州城将出现在人们的视野；东北摩托车市场与浙江企业共同投资1.4亿元，启动了东北摩托车市场的全面升级改造；三好街南端的南湖五金工具交易中心在今年开始动工改造，改造后的南湖五金工具交易中心经营面积将大到10.7万平方米。2、28、市场融物流、仓储、办公为一体经过去年的市场烘热，目前沈阳一些专业市场的升级产品，已经呈现出了较强的发展后劲。随着专业市场商业贸易的飞速发展，一些专业市场升级后的建筑面积可能达到原面积的几倍甚至十几倍，并且功能也拓展了原有单一的市场展示交易功能，开始不断发掘当代商业贸易各方面的需求。专业市场商品交易正呈现出集中化趋势，表现在交易向大型专业市场和综合市场集中；另一趋势是随着一些经营大户向贸易公司转型的趋势出现，专业市场的触角开始向相关产业发展，并产生厂商一体化的联合竞争，形成产业联动。3、以市场带市场，区位由市中心向周边扩散纵观沈阳原有的专业市场项目，一般是在社会分工细化后逐渐显出其优势。而这种优29、势是建立在“先育市，后有场”的前提下。值得注意的是，今年的专业市场建设已经冲破了区域商业氛围的，一些新兴的专业市场正在市内周边区域扩撒开来，扩充了专业市场的领土。这些新型的专业市场中，多数采用“一托二”的战术，在原有的氛围下，转战到新地区开发其相关产业的市场体系，如铁西的衡颐陶瓷城，在中国家具城原有市场氛围的前提下，转战到北四路，成为弥补市场商业空缺的一大亮点。又如金马鞋城围绕闻名全国的“南塔鞋城”投资2.5亿元，在东部兴建占地面积4.6万平方米的金马皮革鞋材国际交易市场，对于满足鞋业产业集群的原材料需求，实现原料、生产、销售的最佳配置，形成产业链有重要作用。专业市场都是市场经年累月积累出来的30、，因此在规划建设过程中要规避急功近利的想法。南湖五金工具交易中心销售负责人说，前期工作不能以销售为目的，而是为市场日后经营做基础，这样的市场就能在激烈的市场竞争中走得更远。而沈阳的商业地产市场，还有很大的发展潜力，只是有些不正确的运作方式制约了其发展，但是对于投资客来讲，只要找对项目，看准开发公司的开发理念，投资商业项目获利的机会还是非常大的。三、沈阳房地产市场研究分析（一）沈阳房地产市场概况沈阳房地产市场自1999年起进入第3个发展周期；20002002年为中位调整时期，20032004年开始进入高速发展期，2005年2006年依据行业运行的自身发展周期，应为扇性增长的平台阶段，所对应的市场31、状况应为稳定的增长行情。l 沈阳房地产投资增长趋势图就现实的情况而言，在宏观政策的影响下，2005年，房地产业受到了前所未有的关注，以上海、北京为代表的一线城市商品住宅一二手市场成交面积、金额、销售价格均出现明显波动。与此同时，由于沈阳房地产市场发展相对较晚，正处于合理的增长期，市场表现相对较为平稳。沈阳房地产市场的良性运行不仅体现在数据层面显示的开、竣、销各项指标的稳定增长，还表现在产品结构的优化和产品力的普遍提升，其背后的要素是一级市场的规范、城市定位的鲜明及空间规划的合理预见，三者互相作用，缺一不可。政府搭台，经济唱戏，在城市产业升级、世遗会开幕、地铁1、2号线动工兴建的诸多利好的刺激下32、，作为城市经济支柱产业之一的房地产业得到充分的发展机遇。l 沈阳房地产施工、竣工面积增长趋势图l 沈阳房地产销售面积增长趋势图l 沈阳房地产总销售额增长趋势图1、房价与GDP增长比率合理房价与GDP、人均可支配收入增幅的比率关系是衡量房地产市场是否健康的重要指标之一。一般来说，这个比率小于1为健康，反之则不健康。2006年上半年，沈阳市地区生产总值1189.6亿元，比上年增长15.7；人均可支配收入5626.5元，比上年增长16。2006年上半年，沈阳市商品房住宅平均价格比上年增长2.1。按商品住宅价格计算，房价与GDP增长率为0.134；房价与人均可支配收入增长率为0.131，都远低于1。这33、说明沈阳当前的房地产市场总体是健康的。2、房价收入比降幅增大按照上半年的指标预算，预计2006年沈阳房价收入比又有了一个较大的下降幅度，其中每户购房60平米的房价收入比为5.66，比上年下降0.23；每户购房70平米的房价收入比为6.6，比上年下降0.27；每户购房80平米的房价收入比为7.54，比上年下降0.32。若按户购房60或70平方米计算，已接近国际房价收入比36的标准线。而按照2006年预计沈阳市房价收入比计算，沈阳平均房价为3166元/平方米，市民人均可支配收入为11192.6元，那么一个沈阳普通市民需要工作近30年方可购买一套100平方米的住房。3、入市商品房需大于供今年17月统34、计数字显示：沈阳市商品住宅批准入市面积和套数，分别小于实际销售商品住宅79.25万平方米和5496套。反映出居民住宅消费需求旺盛。尤其是中小户型和中低价位需求较大，呈现出需求大于供给的局面。4、商品房空置率及总量下降从数据中看，沈阳市今年前7个月房地产投资销售比为0.868。通常情况下，投资销售比0.70为正常值。同时，截止到2006年7月底，沈阳市空置一年以上商品房的空置率为8.6。空置总量和空置率都有所下降。从空置结构情况看，商业地产问题较多，住宅空置数量相对较少，且约有80以上是大户型和高价位。总体上看，空置总量和空置率均为合理区间，且处于逐步消化状态。5、商品交易量继续提升17月份，全35、市商品房销售面积与合同金额比分别增长3.5和4.6；其中年国商品住宅预售面积、合同金额同比分别增长4.3和6.0。与此同时，商品房预售价格比去年同期增长1，商品住宅预售价格同比增长1.6。二手房平均价格同比上升3.9，其中二手住宅平均价格同比上升4.0。均处于平稳运行、稳中略升的态势。这说明在宏观调控大背景下，沈阳市房地产市场保持一定数量增长幅度。6、入市商品住宅平均面积下降今年前7个月，沈阳市批准入市的商品住宅平均每套建筑面积89平方米，同比下降0.8；实际销售住宅面积每套平均为94.86平方米，同比下降7.5。同时，沈阳市房地产销售企业前四名，售价在每平方米3000元以下，这表明沈阳中小户36、型和中低价位商品住宅是房地产产业供求主体。（二）铁西新区房地产市场分析2004年以来，大批处于城郊结合部或郊区的楼盘销售良好，正标志着住宅郊区化已经成为一种发展趋势。而相对2002年沈城二环的集中开发培育期，目前的二环无论从自然环境、交通、基础配套上看都已经成熟，其中尤以铁西新区与大东区的二环周边为最。铁西板块：沈城大众住宅的第一高温区u 区域特征：铁西区的大规模调整和改造，在改善和提高了区域的整体环境的同时，也为该区域房地产市场的发展搭建了良好的平台。楼盘销售套数前十名中铁西区楼盘占到一半，另外，铁西区网上销售套数和面积均排在第一位。铁西商品住宅项目继04年全线飘红后，继续成为2005年沈阳37、房地产行业最大的赢家。u 代表楼盘：和皇家园、滑翔顺亿苑、汇景阁、力天江南春城、宏伟金都、新湖北国之春、春江花月、赛斯家园、东环国际花园、千缘爱城、易居园、云峰家园、宏发金华苑、仁和馨园、晋斯豪庭、富海铭尊、富云新都。u 竞争格局：该区域已聚集了新湖北国之春、宏发国际名称、宏伟金都、千缘爱城、高校书香门第等众多品质，吸引了众多沈城购房者的向西迁移。产品差异化正在逐步拉大；像青年易居的小户型、精装修的楼盘瞄准的是都市白领与投资一族；黎明西部风情，每层跳高5米，上下双层空降格局，使用面积大于建筑面积，为消费者提供更多的选择空间。1、土地推量加快2006年，铁西区又掀起了新一轮的地产投资热潮，在土地38、供应能上频出大手。2月28日，铁西区召开2006年土地推介会共推出32块地块，总面积达105平方米。值得关注的是，推出的地块中，以厂区迁移、土地置换为供应主力。沈阳机床一厂和沈阳鼓风机厂的厂址备受关注。沈阳机床一厂用地面积为18.0156万平方米，作为商业用地；而沈阳鼓风机厂主厂区与南厂区合计推出用地面积达到12.1万平方米，用于城镇混合住宅。这些地块位于一环附近，距离和平区仅一公里。而且紧邻地铁一号线，交通完善，基础设施建设路网已经形成。这是继去年铁西区供地87万平方米后，又推出百万平方米土地。预计今年新增商品房130-140万平方米，人均住房面积增长1.25平方米。2、地价稳步上升铁西区的39、大规模调整和改造，在改善和提高了区域的整体环境的同时，也为该区域房地产市场的发展搭建了良好的平台。目前，铁西区的土地价格已由三年前的每平方米几百元增长到现在的三千多元。铁西区本着不饱和供应、适度紧缺的发展战略，使土地出让价格保持稳定的增长。几年前，像沈阳重型机器厂进行土地出让的时候，每平方米的土地只被标出了500元的价格。从目前来看，诸如一些房地产的开发用地，每平方米的价格已经超过了2500元。3、销售量大根据沈阳市房产局在“沈阳网上房地产”上的统计资料显示，楼盘销售套数前十名中铁西区楼盘占到一半，另外，铁西区网上销售套数和面积均排在第一位。铁西区是2005年房地产行业最大的赢家。近年本、外地40、的开发企业纷纷落户铁西新区，打破了其原有的居住模式，提升了该区域的居住品质。目前，该区域已聚集了新湖北国之春、宏发国际名城、宏伟金都、千缘爱城、高校书香门第等众多高品质住宅项目，吸引了众多沈城购房者向西迁移。4、居住区域快速围合铁西区已经形成了几块宜居区域，如兴工街沿线区域、建设大路沿线区域、铁西广场周边区域、滑翔大型居住区域、保工街沿线区域等，这些区域经过近两年的开发，居住环境、配套设施等已经比较完善。5、产品层面丰富铁西地区受宠，一个重要的理由就是可以满足各层次消费者差异化的要求。铁西楼市涌现出众多热销楼盘，像青年居易的小户型、精装修的楼盘瞄准的是都市白领与投资一族；黎明西部风情，每层跳高41、5米，上下双层空间格局，使用面积大于建筑面积，刚刚推出就赢得满堂喝彩。西部地区的产品差异化正在逐步扩大，同时也为消费者提供了更多的选择空间。6、大盘托升区域热度卫工仙女湖将建成30多万平方米高档外商住宅区。工人村面临着150多万平方米的大规模改造。这样大规模的开发建设让铁西新区颠覆了传统意义上的黄金地段，成为沈阳人气最旺盛的地区。7、商业配套加速建设商业巨头快速跑马圈地。伴随着铁西地区连年攀升的高入住率，一场商业“圈地赛”已经慢慢在铁西拉开帷幕。天津的家世界、东方家园、法国家乐福等各大国内外商业巨头，均在不失时机地抢占铁西地区。狠多商家落户这里，不仅仅是看铁西新区每年有多少楼盘开工，而更看中的42、是接近100的入住率。在东方家园、天津家世界、中国家具城、香江大市场这些建材超市和建材市场落户铁西后，铁西新区也将成为沈阳乃至东北建材家具的集散地，并以此形成东北最大的建材装饰材料市场带。大型购物市场体系建成的有乐购、家乐福、大连友谊、爱客家、上海联华重工店和麦德龙、欧倍德、上海联华兴工店、家世界等。8、城市交通快速推进2006年，铁西加大了区域整体环境建设的动作。交通方面，将新建包括两做公铁桥和一座跨线立交桥在内的三座桥梁，铁西、皇姑、和平三区的道路连接将更加顺畅。在水系建设中，细河水面将得到拓宽，北一湖、揽军湖、德胜湖等水系节点部位都将成为滨水绿园。9、地铁利好初步显现2006年对铁西房价43、影响最大的因素还应该是地铁一号线的开工建设，地铁南北两侧沿线的很大一片区域都将直接受益于地铁的建设，到时候房价势必继续攀升。10、拆迁户成地区主力需求铁西地区的商品房最大买家就是铁西区的“动迁大军”。2003年是沈阳的“拆迁年”。铁西的棚户区改造面积较大，其涉及棚户区改造的居民有10000户左右。其中60左右的拆迁户，选择购买商品房来重新安家。如此一来，由于地缘因素，便成全了铁西地区的商品房。11、后市发展潜力巨大鉴于和平区于皇姑区的中心区域已经无地可推，和平向南、皇姑向北发展土地，而铁西的中西区域还有位置相当优越的一部分土地即将推出，因此，两年后铁西均价将与皇姑区持平，并仅次于和平区的房价。44、铁西新区保工街以东、建设大路以南地区的房价将逐渐与和平区房价拉平，建设大路以北则将达到皇姑区的房价水平。而保工街以西地区房价增速略慢，未来两三年内将与目前保工街以东同类房屋价格持平。（三）沈阳商业地产分析据沈阳市房地产研究所发布的数据显示，截止2004年4月底，沈阳商业地产完成投资4亿元，商业地产在整个房地产完成投资额的比例由去年同期的12.6上升至18而前几年的平均比例仅为10左右。沈阳的人均GDP已经超过2820美元，城市化已经达到了63.9，恩格尔系数达到30.6。权威城市经济专家指出：人均GDP达到2000美元至4400美元，为适应城市的发展，商业业态开始出现质的飞跃，如大型购物中心、45、超市、专卖店、精品店等商业业态的多样化。沈阳这几年的货币回笼量一直是全国最高的城市之一，甚至高于北京和上海，由此可见沈阳商业交易的繁华和活跃。沈阳商业地产日前的火爆，正是因为许多开发商对沈阳商业地产市场的前景看好。2005年的沈阳商业地产还处于培育期，随着20多个项目的启动建设，2006年沈阳商业地产将进入成熟期。整体上看，沈阳商业地产虽然起步比上海、北京、深圳等地产一线城市要晚，但发展速度飞快，在吸取了国内外商业地产的经验教训后，不少开发企业在开发之初就注意到了主力店的入驻及经营管理权的把握等一系列商业地产运营中的关键性问题。1、商业地产完成“三级跳”与各地商业地产发展一样，沈阳商业地产发展46、无疑也经过了几次飞跃，这几次飞跃被专家称为商业地产的“三级跳”。这种飞跃不仅取决于经济发展，也为人们的生活带来了便利。上个世纪80年代的中后期，沈阳商业形态出现了百货商场、商业街和批发市场，并马上取代了庙会、地摊等原始商业业态。最初的商业地产概念应该自五爱市场的建设开始，南塔鞋城随即问世。这是沈阳商业地产的“第一跳”。从上个世纪90年代开始，沃尔玛、家乐福带来的商业运作模式给沈阳的商业地产带来了无限发展的生计。沈阳商业地产完成了“第二跳”。目前，沈阳已经初步形成了浑南新区、五爱市场、中街、太原街等几大商圈。沈阳是“东北购物天堂”现代化零售商业框架正在逐步构建中，金廊工程项目、城市中央商务区建设47、以及原有商业区域也在不断的升级，尤其是地铁的修建，将进一步繁荣沈阳的商业。沈阳的商业地产也将借此完成了“第三跳”。据沈阳市商业局统计，2004年全市新增60个3000万元以上的大型商业项目，完成商业固定资产投资65亿元，比上年增长1倍。此外，政府也起到了积极的推动作用。7月30日8月1日，以市委书记为团长的沈阳市代表团，赴香港开展招商活动。代表团在港期间，洽谈推进了30个重点合资合作项目，有11个项目签约，各种类型投资上亿的商业地产项目将落户沈阳。2、专业市场激活商业地产沈阳是东北老工业基地的核心地区，各类型专业市场发展比较早，积累也比较深厚。据统计，沈阳地区拥有各类专业市场500多个，年成交48、量数百亿元，在全国具备一定影响力的专业市场30多个，巨大的商品流、信息流和客商流的积聚和流动，不仅在推动商品生产流通，满足消费需求等方面发挥重要作用，更蕴藏着巨大的商机。目前沈阳市比较多见的专业市场，修建的时间都比较早，经过积累已经形成了浓郁的市场氛围，拥有一批固定客户群。近年来，随着商务贸易的不断发展，原有的市场建筑设施已经无法承载日益增多的客流及功能要求，专业市场建筑的升级改造成为主旋律。比如沈阳南湖五金工具市场，恒诚东北轮胎汽车用品批发市场等。3、政策推动商业地产快速发展2005年，无疑是一个“房产政策”年，2006年上半年与房产相关的政策基本继承了2005年的政策风暴。“政策恐慌期”已49、经过去，市场在逐渐恢复。从出台的政策可以看出，“抑制”仍是主调。政府方面的意图非常明显，抑制过高的房价，逐步调整房地产的市场供应结构，让更多的人买的起房子。但是，在各种房地产政策的调控下，商业地产却成为政策的孤岛。每项政策出台没有把商业地产作为目标。商业地产更像一个独立的行业，稳步地、不温不火地发展。在出台的给类政策的影响下，投资炒房显然不是十分安全。相比商业地产的投资要相对稳定得多、保险得多，并且商业地产项目类型多，选择投资的机会也多。业内人士表示，沈阳的商业地产刚刚进入发展时期，在政策方面也不存在什么障碍，发展的前景十分看好。4、商业地产空间分布趋向合理化2006年沈阳地区新开业的商业楼盘50、主要集中在中街、太原街两大主力中心商贸区。与此同时，在金廊沿线、浑河两岸、北站金融商贸开发区、五里河商贸区、西塔商圈和南北大学城，以及新规划开发的大型居住区都将配套开发建设若干商业地产项目。如华锐新城楼盘内的家乐福皇姑店、汇宝国际楼盘中的长春卓展百货、城建东逸楼盘内的上海联华购物中心等。5、商业地产功能趋向复合化随着金廊工程、浑河两岸大开发、浑南新区、北站金融商贸开发区，以及五里河商贸区建设步伐的加快，沈阳地区的房地产开发商逐渐将开发的重点转向以商业地产开发为主的集居住、办公、娱乐为一体地复合型地产。6、市场前景总体看好 在2004年新开工或者续建的商业地产项目大部分于2005年和2006年完51、工投入使用，商业地产地价较上海、北京等一线城市低，随着整个城市商业氛围的提高，产品具有较大的增值空间。总体上看，虽然新政调控对沈城楼市产生了不少的影响，但商业地产出租、出售前景依然被看好。95第二章 项目概述一、板块分析l 项目位置示意图（一）工业中心、经济重心铁西新区是东北老工业基地的核心。近年来，铁西新区综合实力明显增强，工业总产值、规模以上工业产值、财政收入等几项主要指标增幅都超过30。铁西新区现有工业企业1768户，规模以上企业550户，集中了沈阳市66的工业产值，66的工业利税和75的大中型企业，为新中国建立比较完整的工业体系、增强综合国力做出过重大贡献，堪称“中国制造业之都”。作为52、制作业基地，工业门类齐全，配套能力强大。区内企业规模、资产规模、产品规模、技术水平及产业队伍等，目前在国内占有十分重要的地位。在我国有能力生产的24类210种成套设备中，铁西占有50的份额。铁西工业区制作业、加工业生产的77个产品中，有44个在技术水平和市场份额方面居我国首位。（二）投资热土铁西新区目前已有41个国家和地区的外商来区投资，已引进项目1873个，来区投资的大型跨国公司达83家，其中世界500强企业有25家，德国宝马汽车、可口可乐、普利司通轮胎、米其林等企业纷纷进驻新区，而且开发区新建的出口加工区也逐渐形成规模。辐射带功能力强。区内的各工业行业、企业已在国内建立了较为完善的市场营销53、网络体系，具备了在区域内辐射东三省及环渤海、在区域外辐射全国、在国际上辐射东北亚的物流优势。铁西新区硬环境建设，也堪称大手笔、大气魄、大投入。全区绿化率达到34，空气清新宜人。街路宽敞笔直，环境优美。城区功能完善。目前已经形成工业服务体系、生活服务体系、社会服务体系等三大服务体系。通过发展现代物流、仓储、运输等服务业，开发建设生产资料物流园、生活资料物流园以及科研服务项目和专业化市场，为工业发展提供全面服务；城市的服务功能全面提高。东西快速干道和正在建设的地铁线横贯铁西新区，铁西新区距沈阳桃仙机场仅20分钟车程，是京沈、沈大、沈丹等高速公路和长大、沈山、沈吉、沈丹等数十条铁路的交汇地区。（三）54、城市新区、生活新城随着沈阳市高速公路、内环、二环、市区干线道路的建设，以及地铁的规划建设，铁西新区已经成为沈阳最具发展潜力的城市新区。铁西区的大规模调整和改造，在改善和提高了区域的整体环境的同时，也为该区域房地产市场的发展搭建了良好的平台。从2005年沈阳市房产局每个月公布的交易量来看，铁西新区的销售面积数量基本上占据着八个区之首的位置，最高时月销售面积占总额的27。主要房地产项目有皇家园、滑翔顺亿苑、汇景阁、力天江南春城、宏伟金都、新湖北国之春、春江花月、赛斯家园、东环国际花园、千缘爱城、易居园、云峰家园、宏发金华苑、仁和馨园、晋斯豪庭、富海铭尊、富云新都等。二、区域城市规划（一）都市副中心55、以“工业立区”的铁西新区，今后不仅要发展工业项目，而且还要建成现代商贸生活区，提升商业氛围。据悉，铁西新区兴工地区将建SCBD（都市副中心），并与景星街附近的家具、装饰材料集散地以及沈阳工业大学搬迁后将建的新兴商业区组成商业“金三角”。新建的SCBD定位为沈阳市的都市副中心，铁西新区的中央商务区。该地区东起兴工街，西至兴华街，南起建设大路，北至北二路，以云峰街为入口，以现鼓风机厂区域为中心，占地150万平方米。在已建的47阁大型服务业项目基础上，有关部门又规划开发建设规模以上（3000平方米以上）项目30个。这30个项目规划占地面积46万平方米，计划总投资37.8亿元，有望形成铁西新亮点。该地56、区不仅临近建设大路，而且西面的兴华街是铁西重要的交通干道和商业街，交通条件优越。更重要的是，商务区中心地段北三路附近还设有地铁站出口，十分有利。（二）“四空间”分布商业区根据规划，SCBD区域内大致分为混合商务区、专业型商务区、缓冲区和地下区四个空间组成部分。混合商务区是以建设大道和云峰街为横纵两个主轴形成T字结构的混合商务区，其中云峰街东侧的纵向商务带以板式建筑和点式高层为主，建筑下面是与地铁站结合的地下商业步行街。专业型商务区是在建设大路以北、兴工街以西、兴华街以东地区内的混合 商务办公为主的地区。缓冲区则是在建设大路以南、兴工街以东的条状地块内形成SCBD缓冲区，其功能以宾馆、酒店和餐饮57、娱乐为主。最引人注目的是地下空间，在T字形纵轴上，整个地下将形成商业街，这条地下商业空间沿建设大路向西与地铁站相连，完成地下、地面、地上三个层面的步行联系。以“金三角”为核心，铁西新区还规划了“五横四纵”专业经济带，用来突出专业性经济特点。金三角：铁西新区还规划在东起景星街、西至保工街、南起十马路、北至建设大路91万平方米区域内建以综合百货、家居建设项目为主的集散中心。沈阳工业大学现址25万平方米腾迁后，将与铁西区人民体育场（待拆迁）等地共同规划建成铁西南部新兴商业区。而将建的SCBD正好与二者构成现代商贸的“金三角”。五横：北一路仓储物流配送产业带，北二路汽车贸易产业带，北四路生产资料综合服58、务产业带，建设大路商贸景观带和沈辽路商贸走廊。四纵：兴华街金融贸易产业带、保工街现代家居产业带、卫工街文化休闲娱乐经济带和重工街工业文化会展体育产业带。（三）商贸为核心的东北最大居住区“十一五”期间，铁西规划建设“一区、两馆、三园、五街、五带”，全力将老城区打造成为现代商贸服务区。其中，“一区”即兴工中央商务区，东起兴工街，西至兴华街，南起建设大路，北至北二路，除在建的47个大型服务业项目外，再规划开发建设3000平方米以上规模项目30个，总投资37.8亿元。“两馆”即体育馆、工业展览馆。“三园”即神羊游乐园、森林公园、海洋乐园。“五街”即兴工时尚休闲产业街、兴华新兴产业街、兴顺商业街、保工家59、具建材街、重工文化体育产业街。“五带”即北一路物流、北二路汽车贸易、北四路专业市场、建设大路商贸景观及沈辽路商贸产业带。未来的铁西新区将突出装备制造业和城市功能的定位，由东向西规划四大功能分区：一是现代商贸生活服务区，由建设大路至北一路，兴工街到兴华大街段和建设大路至北四路，兴华街到重工街段组成的L型区域；二是现代商贸生活服务规划区，由北四路至北一路，兴华街到重工街所组成的区域，包括工业转型区和工业控制区，是未来工业向现代生活服务区转换的地方。这个区域中将不再植入新的工业企业，原有的工业企业将通过产业结构的转换逐步向装备制造发展重点区域转移，腾出土地，植入新兴业态产业，建设现代生活服务区。三是60、由重工街以西的狭长区域到经济技术开发区所组成的40平房公里区域，是未来沈阳装备制造业的重点发展区域。也就是沈阳经济技术开发区。在该区域要着力构建八大产业园区，包括重矿机械制造工业园、通用设备制造工业园、数控机床制造工业园、航天及新型材料制造工业园、汽车零部件及模具制造工业园等。四是西部的装备制造发展预留区。未来铁西新区（铁西工业带）将体现集中的大工业、大物流、大环境、大文化、大商贸五个特点。所谓大工业，就是在S型的铁西工业带区域内，将建成全国乃至世界最大的装备制造业重点发展区；所谓大物流，是指在这个区域内将形成全国最大的汽运、物流基地；所谓大文化，是指在S型铁西工业带区域中突出工业文化底蕴，建61、设6公里长、150米宽的工业文化长廊和全国最大的城市森林公园；所谓大商贸，就是在铁西新区的卫工街、建设大路沿线，未来将建成全国最大的商贸区和现代商务区；所谓大环境，是指在铁西新区将产生最长的工业景观路；形成全国最长的沿内河布置的现代生活居住区；还将建成汽车零部件超市。另外，在霁虹现代生活服务区还将建成全国最大的市民广场，与市府广场遥相呼应。三、项目地块分析（一）地块基本经济指标项目数量单位总征用地158000.00平方米总规划用地158000.00平方米总建筑面积474000.00平方米建筑占地面积79000.00平方米绿地面积40000.00平方米道路面积39000.00平方米绿地率25.362、2%容积率3.00建筑密度50.00%平均层高5.00层总户数16000.00户停车位1000.00个（二）地块现状分析 项目一期地块东靠景星街，南临小北一路（规划中），西至齐贤街，北依北一路。地块目前为不完整水泥地面，地面原厂区建筑基本拆迁完毕，基本平整。其中地块南端的冶炼厂B、C地块也已经拆迁完毕。l 地块现状图片l 项目用地范围（三）地块交通分析地块北侧的北一路沈阳重要的城市主干道，是铁西新区连接城市中心区的主要通道，同时也是铁西区连接城市各路环线的主要通道，通过北一路西至广业路就可进入沈阳绕城高速，从而通达京沈高速、京哈高速、沈大高速、丹霍公路，地块交通非常便捷。同时地块东靠景星街，南63、临小北一路（规划中），西至齐贤街，地块四周均为城市交通道路，道路系统非常完善。项目与沈阳站非常近，只有1分钟路程，同时和规划建设中的地铁一号线也非常接近，项目距沈阳桃仙机场仅30分钟车程。201、204、205、208、268、277、283、288等多路公交车经过本项目或项目周边。（四）地块环境分析铁西区为沈阳工业老区，区域内工业污染较为严重。项目地块原为冶炼厂，地块本身的污染需要一定时间进行处理。同时，地块东侧尚未拆迁的重型机械厂及地块西侧的变压器公司等企业必然对本项目形成客观的污染源。四、项目自然环境铁西新区原为沈阳工业老区，自然景观相对缺位。而项目所在区域的自然景观相对更为稀少。在大力64、开发铁西新区，把铁西新区规划为现代商贸服务区的同时，项目周边景观开始大增。兴华公园、建设公园、于洪苗圃等公园重新改造；肇工绿地、凌空界园、广场绿地等10万米绿地及市民广场的建设使铁西新区街头绿意盎然。铁路沿线、大二环的绿环工程为铁西新区营造出巨大的“绿肺”系统。100米宽的卫工明渠经过整治后，形成清水长流的内河水系，与北三路、北四路到卫工街东侧中间“U”形地带的人工湖泊遥相呼应，使人居环境得到了极大的改善。同时在建的铁西森林公园将成为铁西重要的自然景观。五、人文环境项目所在的铁西区有着悠久的历史，但其主要的历史人文要归到其在中国工业发展中的地位和作用。经过漫长岁月，铁西区在中国近现代史上逐渐显65、出其重要地位。1904年在东北爆发了日俄战争，沙俄战败后，将其在东北南部包括南满铁路在内的权益转让给日本。1906年6月，日本天皇勒令成立南满洲铁路株式会（简称“满铁”），将“铁路用地”改为“铁道附属地”，实为日本殖民地，在这里建立了人本政权机构，并确定铁道东侧为市街区，西侧为工业地带。1948年11月2日，沈阳解放。次日，中国人民解放军沈阳特别市军事管制委员会成立，当即派军代表接受铁西的国民党官僚资本主义工业企业为国有企业。为支援解放战争、抗美援朝战争，为国家重点工程建设配套发挥了重要作用。解放后，铁西被称为“机床的故乡”，金属加工制造业在全国居领先地位，通用零部件中有全国最大的紧固件生产厂66、，铸锻、毛坯制造工业中有全国最大的铸造企业，还有生产全国第一台电冰箱的医疗器械制造业。我国各个时期试制成功的最大容量、最高等级的变压器、断路机，均出自铁西的该行业。交通运输设备制造业，有铁路系统专用机械设备和器材生产厂家。铁西的机电工业门类齐全，产品种类多，高技术水平产品品种较全，配套能力较强，技术力量雄厚，管理经验较为丰富，为国家大规模经济建设，为开发内地，建设新兴工业基地，为60年代的三线工程建设，提供了大批设备、产品、工艺，支援了管理、技术干部和技术工人。六、项目周边配套由于项目所在区域原为工业老区，传统的城市基础配套相对薄弱，但随着铁西新区“十一五”期间对“一区、两馆、三园、五街、五带67、”的规划建设，基础配套逐渐完善，而大量的房地产开发业促进了该区域的城市配套的发展。目前项目周边主要配套为：区第十医院、沈重医院、益民商店、沈重宾馆，以及沿北一路的一些杂货店等。项目周边配套主要集中在保工北街、兴华北街、北二中路。七、土地价格 项目一期地块238亩，总占地15.8平方米，1818元/平方米，每亩地价121.2万元。第三章 项目法律及政策性风险分析一、项目土地开发法律手续分析项目目前已经取得了“沈铁土交【2006】049号”土地挂牌交易成交确认书。10月，本项目在完成所有土地款项之后，并取得沈阳市测绘院最终测量结果回执单、规划初步方案审核结果后，将取得国有土地使用权出让合同，领取国68、有土地使用证。同时本项目预计年内进行奠基仪式，并计划2007年5月动工。本项目目前准备申报沈阳重点工程项目，并同时申报辽宁重点建设项目，可以得到政府的进一步支持。项目开发过程中：n 不涉及当地民居拆迁；n 不涉及国有企业员工安置；n 不涉及国有企业员工对于国有固定资产出让疑虑及上访；n 不涉及市政改造；n 不涉及政府协议的城市公建项目；n 不涉及河道等复杂项目改造；n 不涉及危楼拆除、爆破；项目严格按照国家法律、法规对于房地产开发的政策与规定，并能取得政府的大力支持。二、项目开发方式及风险评估（一）项目开发方式本项目由实力雄厚的浙江铁牛集团投资成立的沈阳国际纺织服装城有限公司独家开发并销售。沈69、阳国际纺织服装城有限公司将聘请专业的外围团队为项目提供全方位的服务，包括：n 甲级规划设计公司提供规划设计；n 甲级建筑设计公司提供建筑设计；n 甲级景观设计公司提供景观设计；n 总承包资质建筑公司进行建造；n 国内顶级工程顾问公司提供工程顾问；n 国内知名监理机构进行工程监理；n 国内顶级商业地产咨询公司提供全程地产咨询；n 国内顶级律师事务所提供律师服务；n 国际顶级物业顾问公司提供物业管理服务；n 国内著名银行提供金融服务；n 国内著名人力资源服务公司提供人力资源顾问服务；n 国内著名培训公司提供团队培训服务；项目采用一次性全面开发。建筑物合理使用年限50年；地下层，总面积达到7.9万平70、方米，项目地面以上总层高为5层，总建筑面积达到47.4万平方米。暂无地质报告，地基拟采用预应力管桩桩基；拟采用钢筋混泥土框架剪刀墙结构；建筑抗震设放烈度6度；地下工程放水登记2级；屋面放水等级II级。（二）项目可能面临风险1、政策风险目前是我国“十一五”计划的第一年，国家“振兴东北”的整体战略正在逐步实施并收到成效的过程中。本项目顺应国家宏观政策方面的发展，并将为振兴东北做出一定贡献。本项目可能面临的政策风险来自于沈阳地区对于房地产市场的调控政策，诸如在为取得预售许可证的情况下，对于预售广告的投放政策，以及对于诚意金的收取政策。同时，沈阳对于户外广告的管理较为严格，在项目大规模营销工作启动时，71、能否购买以及发布大规模的户外广告也构成项目的政策性风险。项目在目前运作过程中，已经得到沈阳地区各级政府的支持，在以后的政府公共关系方面，项目运作方还将继续保持与政府、媒体、市民的良好关系，得到广泛的支持。2、资金风险由于项目是一次性全面动工开发，并且采用框架剪刀墙结构，前期工程量投资量较大，在资金运作方面，如果能尽快进行预售，则可以尽快回笼资金，保证工程快速进行，确保投资回收期。项目由实力雄厚的浙江铁牛集团投资，在资金方面确保项目的正常运作情况下合理利用各方面资金，确保资金收益最大化。3、市场风险随着全国各地大型纺织、服装、皮革专业市场的建立，特别是吉林、天津等地的相关专业市场的建立，以及商品72、流通渠道扁平化，使得同类竞争对手沈阳五爱市场本身市场交易量有下滑趋势。同时，五爱市场三期小商品城的建立，以及市场商户与客户对于沈阳铁西新区的认可程度，都对于本项目未来的推广构成一定的市场风险。我们将借鉴浙江、江苏、天津等地大型专业市场全国推过方式，结合沈阳以及东三省市场特点，有策略、有步骤、有重点的运作本项目，以期达到预期最佳值。三、总体评价本项目在东北地区具有一定规模，并且在国家“振兴东北”的战略蓝图下，具有一定的市场契机。在工程实施从上面，由于结构5层，并且建筑物没有特殊要求，总体可行性强。在营销方面，通过专业的市场运作机构协助，以及项目自身特点，能确保项目的盈利点。本项目总体评价在可控的73、风险下面具有较大赢利机会，有待下面进一步对于市场研究、开发周期的分析。第四章 市场研究一、沈阳五爱市场重点研究五爱市场是东北亚经济圈和环渤海经济圈最大的流转型轻工产品交易中心，也是中国最著名的批发市场之一。经营商品包含针纺产品、服装、鞋帽、小百货、针织品、布料、箱包、家用电器、日用杂品、小食品等14个大类，2万余个品种。年度交易额近200亿元，五爱市场直接商业覆盖为中国北部地区黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古、河北等地区，商业影响力近万平方公里，覆盖人口超过2亿。五爱市场的直接供货渠道覆盖了以上地区的70。五爱市场已经在辽宁、浙江和广东形成了专属的产业加工基地，是广商、浙商等汇集地区，具备了良好的出74、口加工和分销能力，除了满足中国的消费购买外，还是俄罗斯、保加利亚、捷克斯洛伐克、匈牙利等东欧国家主要的轻工产品供应基地。五爱市场是沈河中央商务区核心组成部分，更是规划建设中的沈阳金融区的交易核心。沈阳市有33条线路公共汽车经过市场，现有地上、地下停车场4个，同时设客货联运总站，通往全国380余个线路。市场有供业户使用的万米仓储中心，铁路、民航客货运办理，邮电所、医院、图书馆、网站、信息中心等服务设施。2005年底，在“20042005中国十大服装批发市场颁奖典礼”上，沈阳五爱市场从近百家参评市场中脱颖而出，被评选为“中国十大服装批发市场”。u 创建时间：1983年6月，1990年10月迁入现址75、正式营业u 占地面积：16.7万平方米u 营业面积：32万平方米u 经营摊位：20000余个，商誉价值为30.25亿元人民币u 日均客流量：25万人次u 年成交额：近200亿元人民币u 市场品牌价值：30亿元人民币u 职业人群：6万余人（一）五爱市场总体构成及各区域面积五爱市场由五爱服装城、五爱市场东区（包含内衣袜子毛线城、五爱市场床品布艺箱包鞋帽城）、五爱南区和五爱西区四个经营区域组成。1、五爱市场总占地面积16.7万平方米；营业面积32万平方米。2、五爱市场服装城占地面积1.7万平方米，总建筑面积12.7万平方米，经营面积10.7万平方米。3、五爱市场东区包含内衣袜子毛线城、五爱市场床品布76、艺箱包鞋帽城。一期改造工程五爱市场内衣袜子毛线城2003年投入使用，建筑面积达7.2万平方米；二期改造工程五爱市场床品布艺箱包鞋帽城2005年投入使用，建筑面积达10.5万平方米；三期改造工程总建筑面积21.5万平方米。4、五爱市场西区占地面积1.8万平方米，建筑面积5.8万平方米，营业面积5.25万平方米。5、五爱市场南区建筑面积1万平方米。（二）各区业态组成总体来看，服装占五爱市场年总销售份额的比重最大，约60。其他商品占30，以小百货类为主。1、沈阳五爱市场服装城沈阳五爱市场服装城是该市场的主体组成部分，位于五爱市场东侧，于1997年4月28日建成投入使用，占地面积1.7万平方米，总建筑77、面积12.7万平方米，经营面积10.7万平方米；主体建筑7层，地下二层，地上5层，地下2层为仓储区、停车场和大型设备装备区，地下一层至地上五层为经营区（五层局部为展览区），局部六层为集中办公区。地下一层经营童装、衬衫、牛仔服和裤子总档口数：1859类别童装西裤、衬衫牛仔比重304030地上一层经营运动休闲装、时装、中老年服装、裤子、牛仔、泳装等总档口数：1683类别中老年装运动休闲装其他比重305020地上二层经营时装、少女装、针织装、运动休闲装、裤子、牛仔、T恤毛衫等总档口数：1750类别裤子毛衫、T恤运动休闲及其他比重252550地上三层经营外贸服装、家居服、婚纱、裘皮服装、运动装、裤子、78、衬衣、男士西装等总档口数：1846类别裤子家居服其他比重303040地上四层经营男女精品服装、运动休闲装、西装、羽绒服、裤子、皮衣、睡衣、泳装总档口数：543类别休闲、西装皮衣、家居服比重6535地上五层（常兴名品商城）经营男女名牌服装、各种名优服装、精品羊绒、高档时尚女装、商务休闲男装、时尚休闲运动、贵族皮衣皮草、时尚牛仔总档口数：386类别皮草、羽绒服、西装休闲精品及其他比重35652、五爱市场东区五爱市场东区包含内衣袜子毛线城、五爱市场床品布艺箱包鞋帽城。一期改造工程五爱市场内衣袜子毛线城2003年投入使用并经营繁荣，建筑面积达7.2万平方米，单个档口拍卖最高成交价达75万元，东区一期租79、赁总额达1.8亿元；二期改造工程五爱市场床品布艺箱包鞋帽城2005年投入使用，建筑面积达10.5万平方米；三期改造工程总投资3.3亿元左右，总建筑面积21.5万平方米，市场除主体经营功能外，还将增设相应的配套功能。东区已在2006年全部实现楼厅式现代化经营。（1）内衣袜子毛线城地下一层为停车场，地上一至五层为经营区地上一层经营内衣裤、背心、泳装、短裤等总档口数：425其中：精品档口68、普通档口357类别内裤背心泳装短裤比重50301010地上二层经营内裤、背心、泳装、短裤等总档口数：595其中：精品档口69、普通档口526类别内裤背心泳装短裤比重50301010地上三层经营袜子、文胸、背心、80、短裤等总档口数：637其中：精品档口87、普通档口519、西北角31类别袜子背心文胸及短裤比重602020地上四层经营床上用品总档口数：76类别床上用品比重100地上五层经营日用品、布料总档口数：843其中：精品档口99、普通档口744类别日用品不料比重5545（2）床品布艺箱包鞋帽城地下一层为停车场，地上一至五层为经营区地上一层经营鞋、帽总档口数：1275其中：精品档口56、普通档口1219类别鞋帽比重8020地上二层经营箱包、精品皮鞋等总档口数：1202其中：精品档口87、普通档口1115类别箱包精品皮鞋比重8020地上三层经营布料、毛线、凉席、座椅垫等总档口数：980其中：精品档口60、81、普通档口920类别布料毛线、凉席、座椅垫比重7525地上四层经营床上用品总档口数：1032其中：精品档口80、普通档口952类别床上用品比重100地上五层经营日用小商品、体育用品、钟表、杂货等总档口数：711（均为普通档口）其中：精品档口60、普通档口920类别日用小商品体育用品钟表杂货比重252525253、五爱市场西区五爱市场西区针纺城雄踞全国著名的大型批发市场“五爱市场”的黄金地段，是五爱市场的重要组成部分，整体建筑气势恢弘，总占地面积1.8万平方米，建筑面积5.8万平方米，营业面积5.25万平方米，是一座超大规模的现代化楼厅式专业市场。针纺城汇聚国内外著名品牌，重点经营床上用品、布艺、82、针纺产品、服装百货，这里将发掌成为东北的针纺中心、玩具中心、床上用品、窗艺布中心、国内外精品会展推广中心。年交易额可达30亿元人民币，有160多条高速快捷的客货运输线通达全国。地上一层经营针织、袜子、玩具、箱包、布料总档口数：1199其中：精品档口129、普通档口1070类别针织品袜子箱包玩具布料比重3010102030地上二层经营服装、裤子、毛线总档口数：1695其中：精品档口133、普通档口1562类别裤子服装毛线比重304030地上三层经营床品、布艺总档口数：453其中：精品档口67、普通档口386类别布艺床上用品比重6634地上四层经营工艺礼品、花卉总档口数：104类别工艺品花卉比重683、0404、五爱市场南区沈阳五爱市场南区，又称五爱购物成，地处沈阳市商业经济区，为中国闻名的沈阳五爱小商品批发市场四大组成部分之一。五爱市场南区为大型楼厅式批发市场，建筑面积万余平方米，1至4层为营业大厅，5至8层为仓储库房，市场内设有三步自动扶梯，二部大型货梯，配备中央空调、全自动消防设备及规范的物业管理（1）老南区地上一层经营电器、电池、电话机、饰品、钟表、计算器总档口数：75类别电器电池电话机饰品钟表计算机比重301020201010地上二层经营摄影器材、饰品、发制品、电池总档口数：147类别摄影器材饰品发制品电池比重40302010地上三层经营相册、发制品、摄影器材总档口数：193类别婚84、纱相册发制品摄影器材比重40202020地上四层经营仿真花、工艺礼品总档口数：7类别仿真花工艺礼品比重7030（2）新南区地上一层经营工艺品总档口数：12类别工艺品比重100地上二层经营工艺品、礼品总档口数：11类别礼品工艺品比重4060地上三层经营工艺品、礼品总档口数：6类别礼品工艺品比重5545（三）各区商铺面积分配 面积计算单位：平方米1、五爱服装城楼层负一层一层二层三层四层五层本层档口平均面积6.66.85.47.719.434.72、五爱市场西区楼层一层二层三层四层本层档口平均面积8.86.437.536.83、五爱市场东区内衣袜子毛线城楼层一层二层三层四层五层本层档口平均面积16.85、111.414.744.68.94、五爱市场东区床品布艺箱包鞋帽城楼层一层二层三层四层五层本层档口平均面积9.513.517.810.06.85、五爱市场旧南区楼层一层二层三层四层本层档口平均面积11.814.726.8176.76、五爱市场新南区楼层一层二层三层本层档口平均面积18.831.033.0（四）区域业态的客源组成 因为现有五爱市场是二级批发市场，大部分业户为各厂商的区域代理，因此整个五爱市场客户主要来源于辽宁省内，比重为6080。1、五爱市场服装城批发90零售102、五爱市场东区 内衣袜子毛线城批发95零售5 床品布艺箱包鞋帽城批发25零售753、五爱市场西区批发30零售704、86、五爱市场南区 老南区批发90零售10 新南区批发90零售10（五）各区经营者组成情况本地业户占总数的60，外地客户占总数的40。所在区域细分区域各种经营比例厂家代理自营五爱服装城106030五爱东区床品布艺箱包鞋帽城58015内衣袜子毛线城3070五爱南区55045五爱西区2080（六）各区分层租金情况1、五爱市场服装城n 地下一层 经营童装、衬衫、牛仔服和裤子总档口数：1858平均租金：13951元/平米/年（本层档口租赁费用均包含工商管理费、税金及物业费）n 地上一层 经营休闲装、时装、中老年服装、裤子、牛仔、泳装等总档口数：1638平均租金：15256元/平米/年n 地上二层 经营时装、87、少女装、针织装、运动休闲装、裤子、牛仔、T恤毛衫等总档口数：1750平均租金：27317元/平米/年n 地上三层 经营外贸服装、家居服、婚纱、裘皮服装、运动装、裤子、衬衣、男士西服总档口数：1846平均租金：19863元/平米/年n 地上四层 经营男女精品服装、运动休闲装、西装、羽绒服、裤子、皮衣、睡衣、泳装总档口数：543平均租金：7311元/平米/年n 地上五层 （常兴名品商城）经营男女名牌服装、各种名优服装、精品羊绒、高档时尚女装、商务休闲男装、时尚休闲运动装、贵族皮衣皮草、时尚牛仔总档口数：386平均租金：8742元/平米/年注：l 五爱市场服装城在正式运营后，二楼、三楼基本上是以时尚88、前卫的年青人服装为主，品种、款式非常多，市场需求量大，进而客流量逐渐增多，市场价值明显上升；l 加之多部电梯可直达二、三楼层，交通非常方便；l 在市场运作中，市场价值和商户个人行为（转让、拍卖）使档口每平米的租金不断升高；l 一楼优势以中老年服装、体育服装为主，格局不 不如二层、三层有序，客流相对楼上较少，且产品多为低档大众化，所以一楼档口租金比二、三楼相对较低。2、五爱市场东区内衣袜子毛线城n 地上一层 经营内衣裤、背心、泳装、短裤等总档口数：425平均租金：4174元/平米/年n 地上二层 经营内衣裤、背心、泳装、短裤等总档口数：595平均租金：6007元/平米/年n 地上三层 经营袜子89、文胸、背心、短裤等总档口数：637平均租金：3162元/平米/年n 地上四层 经营床上用品总档口数：76平均租金：3201元/平米/年n 地上五层 经营日用品、布料总档口数：843平均租金：12521元/平米/年床品布艺箱包鞋帽城（地下一层为停车场，地上一至五层为经营区）n 地上一层 经营鞋、帽总档口数：1275平均租金：4354元/平米/年n 地上二层 经营箱包、精品皮鞋等总档口数：1202平均租金：7861元/平米/年n 地上三层 经营布料、毛线、凉席、座椅垫等总档口数：980平均租金：7129元/平米/年n 地上四层 经营床上用品总档口数：1032平均租金：6717元/平米/年n 地上90、五层 经营日用小商品、体育用品、钟表、杂货等总档口数：711（均为普通档口）平均租金：5234元/平米/年注：l 后建设投入的东区、西区主要是卖床品布艺箱包鞋帽、内衣、针织、袜子、玩具、布料、小百货等，是原五爱露天经营的主要品种，业态整体利润相对服装业态低；l 东区建设前作为露天市场，其租金较低，在整体市场搬进后，租金等费用上涨有限；l 加之沈阳南塔东北日杂、东北鞋城也是主要的批发市场，对五爱市场新建的东区有很大冲击；l 五爱市场东区部分经营者也会从鞋城进货，主要以零售或三级批发为主，营业额和利润情况远低于五爱市场服装城的经营情况；l 五爱市场实际上是以服装批发为主，所以整个市场的客流708091、集中在服装城，客观上造成五爱市场东区、西区档口租金没有服装城档口高。3、五爱市场西区n 地上一层 经营针织、袜子、玩具、箱包、布料总档口数：1199平均租金：4042元/平米/年n 地上二层 经营服装、裤子、毛线总档口数：1695平均租金：2764元/平米/年n 地上三层 经营床品、布艺总档口数：453平均租金：1140元/平米/年n 地上四层 经营工艺礼品、花卉总档口数：104平均租金：1958元/平米/年4、五爱市场南区老南区n 地上一层 经营电器、电池、电话机、饰品、钟表、计算器总档口数：75平均租金：7775元/平米/年n 地上二层 经营摄影器材、饰品、发制品、电池总档口数：147平均92、租金：6325元/平米/年n 地上三层 经营相册、发制品、摄影器材总档口数：193平均租金：2958元/平米/年n 地上四层 经营仿真花、工艺礼品总档口数：7平均租金：3143元/平米/年新南区n 地上一层 经营工艺品总档口数：12平均租金：4329元/平米/年n 地上二层 经营礼品、工艺品总档口数：11平均租金：2767元/平米/年n 地上三层 经营工艺品、礼品总档口数：6平均租金：3917元/平米/年（七）五爱市场目前存在的问题随着时间的推移，五爱服装城的外部交通状况、停车场容量等配套设施已经无法适应市场日益增多的客流量，而市场内部部分设施的陈旧落后也已经显现。近年来，沈阳以及周边批发市场93、大量崛起，尤其是西柳等一些服装及小商品批发市场已开始形成对五爱市场的冲击。而且，随着东北各地批发市场的建立，五爱市场的重要性和辐射力都在不断降低。甚至在沈阳本地，五爱市场在价格上也无法显现出原有优势。业态老化、交易方式落后、整体功能缺乏、信誉不佳等是五爱市场面临的主要难题，五爱市场全面升级势在必行。有关专家也指出，很多地区批发市场可以直接在生产厂家进货，而五爱市场的很多货却来源一些其他批发市场，相当于二级代理，这种状况如果不能改变，竞争力和市场将面临挑战。市场发展面临的形势和问题随着经济格局的不断变化和新经营业态的不断出现，老批发市场在繁忙交易的背后，普遍存在管理粗放、功能缺乏、设施陈旧、经营94、业态老化、交易方式落后等共性问题。五爱市场在激烈的竞争中，原有那种品种齐全、价格低廉、辐射面广的强势已今非昔比，五爱市场的发展面临着更加严峻的考验，主要包含以下两个方面：1、从外部环境看，一是商品辐射范围不断缩小。近年来，随着海城西柳、葫芦岛、吉林公主岭、长春等地大型集贸市场的不断增大，使五爱一些客户向各地分散，原有的辐射区域不断被新的竞争对手抢滩，辐射范围不断缩小。二是现行经营业态相对滞后。大型超市及仓储式商店等新兴经营业态全新的经营理念和便捷的交易方式给二级市场带来了生机和活力，但同时也给老牌的流转型批发市场带来了很大的冲击。三是摊位制交易呈落后趋势。厂家直销、总代理、总经销的出现，特别是95、网络和电子商务的飞速发展，使五爱市场这种摊位制交易方式丧失了原有优势。2、从内部环境看，一是市场硬环境与市场集约化发展之间存在矛盾。市场的集约化发展要求市场的硬件环境必须打破原始的一家一户的棚户式摊位经营方式，彻底改善简陋的经营设施和硬件环境，引导其逐步走向集交易、配送、结算、信息、展示、网络等服务功能为一体的集约化发展道路。二是市场软环境与市场管理科学化之间存在矛盾。五爱市场这样的老牌市场还处于粗放型管理的阶段，其管理方法和管理队伍还缺乏系统性和专业性，这与现代化市场管理科学化的要求还存在一定的差距。三是市场管理体制与市场整体发展之间存在矛盾。五爱市场现有四个投资主体，而且其体制也大不相同，96、有外资、有国营、有私营，而且各投资主体之间存在着利益之争，这与市场发展需要统筹管理、整体协调的要求存在矛盾。二、其他相关市场调查（一）东北皮革交易中心东北皮革交易中心是温州皮革行业巨头斥4.8亿元巨资倾力打造的东北亚地区最大的皮革交易中心，本项目地处沈阳西部最具活力的经济增长板块于洪新城，是京沈高速、沈大高速、绕城高速、沈盘高速、黑大公路的交汇处，连接着东北地区和华北、华东等内陆地区的重要枢纽，为将来的物流运输创造了便利条件。项目占地面积170亩，总建筑面积20万平方米，是2004年沈阳市政府重点引进项目。项目一期拥有4.2万平方米皮革交易大厅，4万平方米仓储中心，1万平方米停车场等国际级配套97、设施。东北皮革交易中心建成后，必将成为以东北为核心辐射东北亚地区的规模最大、经营品种最全、服务配套最完善的国际皮革产品集散地。东北皮革交易中心是集展会市场、批发交易、外贸、信息交流、专业培训、货运、金融结算为一体的多功能交易中心，其商品主要销往内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、河南、河北、广东、山东、香港、台湾、韩国、日本、欧盟等地区和国家。东北皮革交易中心，整合行业资源，以举办新品的展示、展览、产品订货会等经营手段，将批发市场升级为展示交易中心，以展会经济为依托，全面开拓国内外市场，开发全新客户网络，打造全球性；皮革交易平台。1、业态规划交易中心规划：多入口，小分割，立体垂直交通动线，大大缩短平行98、采购距离，使每间商铺直面出入口。商业布局：鞋革、服装箱包皮革、家居皮革、汽车皮革、原皮、皮草成品、辅料、机械五金等八大类二万余种商品同场经营。物流配套：40000平米的仓储物流专区，专用的货运电梯。2、经营规划六大商业运营体系支撑着皮革交易中心：（1）物流中心：提供完善的配送、运输、货物包装等运输配套设施。（2）培训中心：定期聘请专家、技术人员进行培训授课，配备教学设备及培训教程，为皮革产业的发展提供人才保证。（3）品牌推广中心：树立皮革交易中心良好的品牌形象，并在东北亚地区创立诚信、高质、高效的品牌美誉度，确立自身在皮革业的霸主地位。同时每年将联合各品牌商家，定期举办推广活动。（4）信息中心99、：建立信息网络，发布国际市场供求同步信息、本市场信息发布、经营业主信息发布、其它市场信息发布、形成网络贸易平台及网络产品展示的多功能交易平台。（5）展览展示厅：国内厂商产品、技术、资料的展示和销售服务；定期举办各类皮革展示活动，以此推动皮革市场的发展。（6）会员俱乐部：由行业巨头及业内专业人士构成的全会员制“万商会”，增大行业人员的信息交流，创造商机。3、招商政策六大经营保障：（1）减免三大税费凡在东北皮革交易中心首期经营的业主，均可享受减免工商、税费及物业管理费的优惠政策。（2）800万巨资，强大旺场保障发展商将斥资800万巨资做为旺场推广资金，为旺场提供有力保证，同时定期举办全国性皮革节与100、展览会，为业主创造更大商机。（3）龙头企业/抢先入驻温州/广州等地皮革行业龙头企业及经销商已抢先入驻。（4）强大后盾/国际贸易平台发展商凭借多年行业成功经验及资源优势，为业主不断拓宽进出口渠道，创建国际化皮革交易平台。（5）政府重点支持沈阳市于洪区政府重点工程，享受政府各类优惠政策。（6）国际商业运作模式统一招商、统一经营、统一管理，确保开业便“旺场”，使其成为永续经营的传世金铺。4、销售策略（1）“0”公摊销售所有商铺全部使用面积出售，赠送公摊面积，购铺者所获产权面积将远远大于实际购买面积，真正实现“0”公摊销售，让业主得到最大实惠。（2）5年加价20回购凡购买指定区域的商铺，在交易中心开业101、满五年之后的前三个月内，运营商可回购此商铺。届时，运营商的返还原购铺款的同时，另一次性支付业主总铺款的20作为投资回报，有效保证业主利益。（3）5年带租约商铺业主在购铺前，所购商铺已被租户提前抢租，购铺时即签定受法律保护的五年租赁协议，稳收租金。（4）10年10超高回报率十年内，业主所购商铺，由商管公司统一经营管理，无须自己经营，每年业主将得到购铺总额10的高额回报。（二）南塔鞋城 创建时间：1983年6月，1990年10月迁入现址正式营业 占地面积：1.2平方公里 经营摊位：20000余个 日均客流量：13万人 年成交额：70多亿元 职业人群：2.1万余人服务配套：鞋城区域范围内有大型仓储库102、4处，共有仓库近3000间，总面积4万多平方米；南塔客货联运站占地近4万平方米，是集仓储、餐饮、食宿、信息、服务为一体的综合性运输场站，其货物运输路线遍及全国20多个省市；大型酒店少，以快餐和小吃为主流，共有130多家，食杂店共60多家；其它类服务业50余家。周边楼市：核心区域内稀有部分新盘，如中高档住宅锦绣江南，5190平方米江南景致居所，售价最低3400元/，最高超过5000元/，自入市以来房价涨幅达到300元/。区域内二手房居多，价格因楼层高低、离市场远近而异，售价在4000元/左右，5060的住在租金为600800元/月。楼层摊位号商铺级别租金（元/天）面积转让费/售价13区0712高103、3.3020售10万13区0736高6.9012售15万15区1252中10.00103000左右/月13区778中13.3052000以上/月15区1182低8.3082000左右/月11区0247低13.9062500左右/月平均9.1627区1875高2.7025售10万27区1992高16.7010售15万29区2304低9.1615售2万29区2324低6.7010售15万210区2486中16.70105000左右/月29区2393中14.6084000左右/月平均13.113118低6.7020售20万3133A中14.2015售20万3167高16.7020售30万（三）沈阳皮104、革鞋料市场沈阳皮革鞋料市场，是东北地区规模最大的皮革鞋料专业批发市场。市场于1993年建成开业，占地4000平方米，建筑面积20000平方米，设有1000个档口式经营摊位。市场配套设备完善，设有客、货电梯，4000平方米仓储库房，3000平方米机动车、非机动车停车场。市场内设有银行、储蓄所、机票代售处、客货联运站等一流的服务机构。市场主要经营皮革鞋料、制鞋辅料、鞋用五金配件、化工原料、制鞋机具等十大类二万余种商品。商品来源于意大利、俄罗斯、泰国、南韩及我国的台湾、香港、内蒙、河南、河北、广东、山东、辽宁等二十多个省市地区。商品主要销往内蒙、辽宁、吉林、黑龙江等地，年成交额均在五亿元以上。（四）105、西柳服装市场西柳服装市场位于辽宁省海城市西柳镇内，地处辽宁南部、辽东半岛北端，居沈阳、大连、鞍山、营口等城市群中心。西柳服装市场是以经销服装、布匹、针织品为主而闻名全国的大型专业批发市场，兴建于1994年4月29日，当年11月28日竣工。市场一期工程占地80万平方，建筑面积27.5万平方米，总投资2.3亿元。分十二个经营区和一个综合楼商常共设摊位9000多个。市场经营服装、布匹、小百等二万余种商品。辐射全国20多个省市及俄罗斯、韩国、朝鲜、日本、南非、香港、台湾等十多个国家和地区，年成交额逾150亿元。1998年进入全国文明市场行列，多元化、群体型的市场格局已经形成。市场二期工程总投资4亿元，106、建筑面积27万平方米，增加摊位8000个，已于1996年先后竣工启用，其中永钢集团投资2.5亿元建设的18万平方米的4个经营大厅，设有摊位6000个；海宁公司投资6000万元建成了3万平方的金融大厦和商务中心，设摊位1400个。政府投资1330万元建设的19万平方米的市场广场已铺设完毕。市场内配套设施齐全，有客运站、停车场7处，仓储库房10余家（面积达15万平方米），饭店260家，旅店300家，浴池15家，舞厅10家，录像、游艺厅30多家，医疗设备齐全的医院及卫生所50家；西柳邮局程控电话装机容量达9000门；金融机构在市场内设有56家储蓄所，实现全国通汇。西柳服装市场以其辉宏的规模、优美的环107、境、科学的管理、齐备的设施而享誉中外，1998年，被国家工商总局授予“全国文明市场”称号，2000年以160亿元的交易额在全国各大专业批发市场中名列前茅。三、沈阳整体市场对本案影响因素（一）正面影响 沈阳众多服装、纺织、皮革类市场的持久经营发展扩大了地区专业市场的知名度，同时在市场的扩张过程中，增长了沈阳对周边城市及东北地区的市场辐射力。 随着城市经济的发展，相关专业市场的扩容和发展，进一步带动了沈阳及周边地区的市场需求，客观上打造了供需两旺的市场局面。 众多专业市场由于当初的选址及经营的考虑，一般地处市中心，同时规模较小，这为后期的发展造成了不可逾越的地理和规模上的障碍，为本项目的推出形成了108、客观基础。 由于早期市场多以简易的满足市场交易功能为前提，市场软硬件建设和配套普遍滞后。在现代商业对于舒适和环境的要求下，本项目将占据绝对优势。 早期市场一般是在政府牵头下成立，多以租赁为主，不出让产权，而作为以销售为主体的本项目而言，将成为市场稀缺的投资品。（二）负面影响 沈阳众多服装、纺织、皮革类市场的发展势头势必对本项目的后期经营形成竞争。 已经形成的区域内整体市场布局将主导主流的城市消费需求，本项目的城市消费需求就将大量减弱。第五章 项目定位一、项目定位背景及思考（一）定位背景 项目位于沈阳铁西新区，是未来的都市副中心； 项目属于沈阳立项的重点招商项目，一期总工程面积约为238亩，是目109、前沈阳乃至东北地区最大的专业市场项目； 项目紧靠城区通往铁西新区的北一东路，离市区最大的中心商业区太原商圈非常近； 项目所在区域为沈阳老工业基地，包括项目地块及周边原为大型工业企业； 项目处于皇姑、和平、铁西三区核心区的中间地带，目前商业状况和商业环境有待提高； 项目紧临北一东路，同时项目四周皆为城市道路，建设中的地铁线离项目不远，沈阳站离项目15分钟车程，交通优势较为明显； 项目所在区域铁西新区房地产发展势头强劲，是目前沈阳地区发展最为快速的板块； 沈阳传统的五爱市场在发展过程中受到交通、物流等硬性制约，无法有进一步的突破，同时市场开始萎缩； 政府希望调整城市中心区的商业格局，同时缓解由于大110、型专业市场所造成的市区局部区域的交通瘫痪。（二）定位思考 根据沈阳市城市特点和发展趋势以及东三省的发展要求，定位项目主要的发展方向； 根据沈阳市人口分布、商业发展状况，以及东北市场的集散要求，锁定项目辐射市场及消费人群； 依据现代商业对于专业市场的要求及零售业态发展趋势； 结合项目位置特点进行定位思考； 充分考虑沈阳作为东三省的经济中心、文化中心、货物集散中心等多重城市功能； 引导沈阳市消费者全新的购物消费理念； 考虑周边城市及城市周边区域的消费需求； 考虑项目的社会价值和对于区域经济的促进价值。二、总体功能定位根据以上定位思考，围绕沈阳专业市场既定的项目立项主题，项目总体功能定位为：东北最大111、的集纺织、服装、皮革等三大业种为一体的现代化国际纺织服装城即由纺织、服装、皮革箱包等三大关联专业市场组成。（1）定位依据l 作为项目立项的基础，定位符合项目前提要求；l 作为纺织、服装、皮革专业市场的项目定位，项目具有交通、物流等先天的客观优势；l 五爱市场作为沈阳最大的服装综合专业市场目前经营状况良好，同时发展受到空间和交通上的局限，市场空间逐渐拉大；l 五爱市场基本以租赁为主，物业产权由五爱集团持有，有产权的商铺是市场的空白点；l 沈阳作为东北三省的经济文化中心，同时更是地区中心，对于商品的集散需求非常广泛，大规模的专业市场在整合沈阳原有的市场基础上，进一步辐射东三省；l 纺织、服装、皮革112、箱包等商业业态是东北三省传统需求相对较大的商品种类，市场需求巨大；l 纺织、服装、皮革箱包等产业基地主要集中在南方城市的绍兴、义乌、温州、无锡、广州等地，作为浙江区域开发商可以充分调动南方资源和产业优势，保障市场的蓬勃发展；l 可以充分利用浙江各区域市场的信息优势、经营优势、规划优势、招商优势，为本项目的发展形成基础；l 东北三省在国家振兴东北战略的大环境下，经济、市场、消费水平等相关方面将得到长足的发展，市场潜力巨大；l 纺织专业类市场在沈阳乃至东北区域内相对尚未形成规模，市场需求需要相关专业市场的快速形成；l 由于区域经济的客观因素，沈阳城市消费对服装等需求主流群体在中低档，增长扩容的城市113、消费将进一步支撑以中低档业态为主体的专业市场；l 纺织、服装、皮革类专业市场业态较为接近，可以成为链接产业，相互补充，形成多业态的相关市场集群，业态聚集规模增加了市场辐射力和辐射范围，同时可以共享商业氛围和人流；l 作为传统的服装、皮革等集散中心，沈阳市场仍具有发展潜力，但需要在业态、规模、交通、物流、配套上解决瓶颈。三、项目业态定位专业市场开发对于本项目成功具有重要的战略意义，而专业市场开发中提前规划定位商业业态，提前进行统一规划，将使未来的集合市场做好合理、有序的分步实施。在这里商业业态定位主要指专业市场分区的经营业态定位。（一）商业业态定位原则1、符合专业市场主体功能定位；2、抓住核心经114、营业态，利用主力核心业态带动相关业态进驻和后期经营；3、切合沈阳城市对于专业市场在面积、动线、消费习惯等方面的需求，合理划分商业业态；4、采用规模性、集中性、关联性、现代性等商业特点来组合相关经营业态。（二）商业业态类型划分及定位本项目商业专业市场功能类型中，我们已经将市场功能分为：纺织、服装、皮革等三大类主题功能。因此，根据以上商业功能的划分，我们可以将项目业态类型按市场主体功能分为：1、纺织专业市场 坯布：棉坯布、化纤坯布、混纺坯布、印染坯布、其他坯布 面料：全棉面料、全麻面料、丝织面料、全毛面料、化纤面料、混纺、交织布、针织面 料类、印染布类、复合面料类、绣花面料、家纺面料、弹力布、服装115、面料、工业（产业）用布、色织布、提花布、无纺布、装饰布、玩具及工艺饰品布、酒店用品布 家纺：毛巾、浴巾、地毯、台布、装饰布、沙发布、家具套、坐垫、窗帘、毛毯、被褥、被套、床单、枕芯、枕套、靠垫、床垫 辅料：拉链、钮扣、衬料、工艺饰品、吊牌、商标、织麦、绳带、流苏、穗、花边、织、缝线、窗帘杆、道轨、其他辅料 纺机与配件 纺织废料2、服装专业市场 服装：精品服饰、休闲男装、休闲女装、运动服饰、牛仔服饰、针织服、老年服饰、童装、职业装、其他服装 服饰：手套、袜子、领带、丝巾、帽子、皮带、发夹、头饰、胸针 辅料：拉链、钮扣、花边、织带、吊牌、商标、衬布、里布、缝纫线、衣架、模特、里料、包装、垫肩、网布116、底布、粘合衬、绳、钩、松紧带、徽章、珠子、线3、皮革专业市场 皮革服装：大衣、马甲、皮革、毛皮服、皮革服饰手套、其他裙装、西服 裘皮服装：裘皮服装、挂毯、皮帽、裘皮围巾、皮制品 箱包：拉杆箱、行李箱、旅行包、皮裤、票夹、其他箱包、袋、皮具、钱包、钥匙包、时装包、书包、真皮带 皮革化工原料：加脂剂、浸灰剂、浸水助剂、浸酸剂、其他皮革化学品、其他染料、鞣剂、软化剂、涂饰剂、脱灰剂、脱脂剂 皮套：手机袋、火机套、笔套 皮革工艺品四、项目业态比例定位根据沈阳目前纺织、服装、皮革等专业市场的发展情况和未来项目辐射区域内的需求状况，以及鉴于对项目业态的辐射能力的考虑，我们确定项目业态的基础比例，即：纺织117、：服装：皮革20：40：40五、项目档次定位从项目专业市场业态定位来看，主要包括纺织、服装、皮革等方面的业态，以满足城市不同层次的消费者和东北地区的批发需求，目标消费群为全客层结构。因此，项目整体商业业态档次定位，我们认为应该通盘考虑城市经济发展、终端消费结构的转变、业态发展趋势等综合性因素。项目商业消费档次定位：以城市中档消费为主，兼具城市中低档消费。由此，项目商业业态档次定位为：以中档业态引入为主，兼具中低档业态。六、项目目标客户定位站在项目开发的角度，本项目的目标客户分为两大类，一类为自主经营者，另一类为投资者；站在项目作为专业市场经营的角度，本项目的目标客户也分为两大类，一类为城市及东118、三省乃至国外批发需求，另一类为城市消费零售需求；在这里，我们主要以项目开发销售的角度考虑项目的目标客户，即项目的商铺购买人群。（一）自主经营者本项目目标客户中的自主经营者主要是指业主购买本项目商铺，同时作为组主经营的用途，也可以称之为刚性需求。1、性质分类厂家代表区域代理商普通经营商家普通经营者2、区域分类沈阳地区辽宁及东三省江浙地区广东地区3、业态分类纺织业服装业皮革业4、群体特征精通行业市场特性对项目的发展前景具有理性认识对项目建筑物业及配套设施有专业认识具有一定的客户积累和销售渠道关注行业发展准备持续经营对租金、售价的性价比等有明确认知（二）投资者本项目目标客户中的投资者主要是指业主购买119、本项目商铺，同时作为投资增值或者长久持有获取租金回报为主要目的的购房者，也可以称之为投资需求。1、性质分类短期投资者长期投资者2、区域分类沈阳地区沈阳周边城市民间投资机构或群体3、群体特征具有一定的资金实力对铁西新区的发展前景具有预期对项目的发展前景普遍看好对项目建筑物业及配套设施有一般的认知对专业市场具有一定的认知热衷于商业投资对租金、售价的性价比等有明确认知普遍处于沈阳信息快速流通领域七、项目配套定位项目作为沈阳现代化的商业典范，在结合沈阳专业市场发展的基础上，将突出现代上商业赋予购物环境在人性化、舒适化的发展趋势。同时，项目将结合现代都市商业的配套趋势，使项目的配套设施在目前国内专业市场120、里基本达到最高设计。（一）配套设计遵循的原则人性化原则现代化原则舒适化原则景观化原则商业合理化原则商业价值均好原则商业动线合理化原则设计适当超前原则（二）具体配套设计1、物流体系建立面向东三省的立体物流运输体系，包括铁路、道路等运输、满足项目商业物流配送集散的需求。2、交通体系针对市场交易设计合理的停车场地，分区域设计物流停车、经营停车等功能区。同时针对装卸需求，设计合理的装卸区，合理组织车流和人流的区分。在市场内部，合理规划货流（车流）与人流的区分，使市场内的商业动线能够舒适流畅，同时便捷货流快速到达装卸区和仓储区域。3、商业配套体系在一定区域内，规划部分餐饮、休息、会展等区域，满足市场内经121、营人群和购物人群的餐饮需求。同时在各区域和楼层开设休息区，使消费者充分体验购物的舒适环境。设计部分会展空间，作为厂家和商家新产品发布、订货、展示等活动空间，满足商品展示和促销等需求。4、仓储体系在项目地下及顶楼建立充足的仓储空间，满足经营者对仓储空间的需求。5、信息化体系设计全面的信息展示系统，通过大规模的液晶屏和中央语音系统，发布商品信息和商家信息。以及其他相关信息，为商家和消费者提供全面的信息服务。6、广告展示体系全面考虑广告位，在市场内及建筑墙面预留足够的广告位，为商家商品展示和推广提供场地。八、项目价格定位（一）租金返推法租金返推法是利用计算租金，再预设一个回报年限，这样来计算项目的价122、格，而租金的预期，一样是依靠市场比较法获得。由于许多市场中，租金和售价都没有绝对的关联，因此这个方法也算是一个较为客观的做法。由于本项目的利润我们暂时无法得知，而实际上在房地产市场上现在也极少利用成本与利润期望来测算回款，基本上，都以市场为基准进行定价。（二）均价计算本项目在定价过程中主要依据沈阳目前主要的几大专业市场的租金情况，同时根据项目业态的关联性，选择了五爱市场、五爱服装市场、南塔鞋城、广宜皮革城、五爱针纺城等业态及规模和建筑形态具有横向可比性的市场竞争项目。1、项目一楼销售均价层数1租金权重五爱市场9.000.40五爱服装市场17.800.10南塔鞋城16.700.10广宜皮革城22123、.800.10五爱针纺城10.400.30平均租金（一般/加权）15.3412.4515年以后租金（元）83986.5068163.7510加权值6816.38一楼拟定售价（元/平方米）10000.002、项目二楼销售均价层数2租金权重五爱市场27.400.40五爱服装市场41.100.10南塔鞋城9.160.10广宜皮革城2.700.10五爱针纺城2.700.30平均租金（一般/加权）16.6117.0715年以后租金（元）90945.8393433.9210加权值9343.39一楼拟定售价（元/平方米）7200.003、项目三楼销售均价层数3租金权重五爱市场5.900.40五爱服装市场13124、.700.10南塔鞋城7.400.10广宜皮革城13.700.10五爱针纺城2.000.30平均租金（一般/加权）8.546.4415年以后租金（元）46756.5035259.0010加权值3525.90一楼拟定售价（元/平方米）5200.004、项目四楼销售均价层数4租金权重五爱市场10.400.40五爱服装市场54.800.10南塔鞋城0.10广宜皮革城0.10五爱针纺城3.300.30平均租金（一般/加权）22.8310.6315年以后租金（元）125012.5058199.2510加权值5819.93一楼拟定售价（元/平方米）4200.005、项目一楼销售均价层数5租金权重五爱市场3125、.000.40五爱服装市场36.500.10南塔鞋城0.10广宜皮革城0.10五爱针纺城0.30平均租金（一般/加权）19.754.8515年以后租金（元）108131.2526553.7510加权值2655.38一楼拟定售价（元/平方米）3400.00九、项目形象定位（一）形象定位元素本项目开发规模庞大，我们认为项目最终的整体形象将通过项目作为东北纺织、服装、皮革集散中心的成功塑造，商业形象将关系到项目整体的市场形象。因此，项目形象定位元素：铁西新商圈；沈阳专业市场的发展；项目商业的地位；主力业态；业态聚集；商业特色；开发商实力（二）市场形象定位基于项目市场特点和项目未来所能达到的状况，项目126、未来整体形象定位，将为未来项目推广打下坚实的基础，为销售起到推波助澜的作用。根据项目规模及未来处于东北集散中心的概念来看，形象定位应将区别于项目辐射力范围，其形象定位将面对更为广阔的市场。因此，项目形象定位：东北亚第1大纺织服装展览中心第六章 规划设计要点一、总体设计思路1、适应当今经济发展和经营交流模式。根据沈阳现有的产业街头特点，建设以纺织、服装、皮革集散为主的，全方位、综合性、现代化和遵循可持续发展的原则的国内外商贸服务综合体。2、打造东北最大的纺织、服装、皮革专业市场，甚至辐射俄罗斯、朝鲜、韩国等国家和地区。3、作为铁西新区商业发展的重点项目，满足铁西现代化都市商业需求，成为铁西商业新127、形象。4、体现生态观念和绿色文化的内涵，创造既有鲜明时代感又具有深厚地域特色的外部环境与建筑形象。5、体现信息时代与知识经济要求，建设开放型投资经营场所。6、注重环境与建筑网络的标志性与可识别性，创造能代表城市形象的标志性空间环境和建筑形象。7、沈阳国际纺织服装城作为沈阳的贸易和交流的一个窗口，是沈阳对内对外的形象代表，因此总体设计在充分分析和满足功能要求的基础上努力体现沈阳市的特色，创建一个具有明显标志性的建筑群。同时，为了体现沈阳市的现代化面貌，设计应用了多种现代化手法，充满了浓郁的时代气息，富于节奏感，声势压人，其优美的曲线结构图与周围的环境形成鲜明的对比，展现了作为对外窗口的定位取向，128、设计中全面分析考查地块及周边环境，从城市设计的角度入手，整个设计功能合理，空间丰富，景观优美，提高项目的经济效益与社会效益。二、建筑设计思路沈阳国际纺织服装城项目作为商展服务综合体，位于经济高速发展的东北三省的核心辽宁省，尤其处于中国东北货物集散中心，辐射俄罗斯、朝鲜、韩国，故应体现面向全国、面向世界，全方位、多层次并具有显著行业特色的设计理念。在认真参考国内外已有同类项目成功经验的基础上，既有继承，又有创新，在满足各项设施和服务标准的基础上，突出地方的文化特点和审美取向，设计思想和设计方法具有一定的前瞻性，以保证项目实施后在较长时间内的先进性。同时，规划与建筑设计都在完全满足开发决策和设计规129、范的前提下，顺应当前或持续发展思想的要求，使该项目具有尊重和改善现有人文地域环境，满足节能节地要求，体现以人为本思想，创造出一个功能齐全、设施先进、环境优美的高效率、高品位、高回报的现代化商、展综合体。依据整体规划要求，因地就势，努力营造一个层次分明的空间格局。充分考虑该地块与周边地区和城市空间肌理密切联系，充分发挥其辐射功能，为带动周边地区发展做出贡献。重视该建筑与城市视觉形态的结合。从城市设计景观节点。在合理组织功能分区的基础上，注重增强建筑和环境特色，以可识别性，可操作性与地域性为追求目标，创造个性鲜明的形象特征。充分考虑人的活动空间和行为心理，根据不同区段的功能和环境，通过设计手段，体130、现一人为本的设计思想。三、景观设计思路景观设计的主题是创造垂直花园体系和文化中心，与周边的自然环境和城市建筑文环互相呼应、融合、自然形成一套完整的环境，把自然的植物、石材、水体引入展览空间中，创造特殊的场合，这种体验式模式融合了环境，迎合了当代的展示文化与人的多方面的诉求。在设计中，把垂直绿化和水平绿化相结合，把集中绿化和分散绿化相结合，形成一个很好的绿化景观。集中绿化主要体现在入口广场和项目中心广场之间，结合河流形成整个地块的绿化中心，把屋顶结合停车与绿化设计，很好的解决了建筑的第五立面。景观规划设计了喷泉、叠水、休憩亭、景观廊等多种环境小品，优雅别致，是建筑艺术的补充。因此，景观设计遵循了131、以下原则：（1）绿化布置充分提高了项目各区域商业价值的均好性；（2）景观设计以人为前提，全面考虑人在本项目消费购物中的舒适度；（3）景观设计完全尊重当地的气候特点和景观喜好；（4）全面体现现代商业对于休闲景观和自然环境的要求；（5）绿化布置体现严整、简洁、开阔的整体效果；（6）绿化布置与国际纺织服装城整体协调；（7）绿化带改善广场的小气候，创造一个四季景色变化、富有生气的环境；（8）绿化布置采用雕塑，地面铺装、建筑小品和常绿树等相结合的方式。四、配套设计思路（一）物流体系建立面向东三省的立体物流运输体系，包括铁路、道路等运输、满足项目商业物流配送集散的需求。（二）交通体系针对市场交易设计合理的132、停车场地，分区域设计物流停车、经营停车等功能区。同时针对装卸需求，设计合理的装卸区，合理组织车流和人流的区分。在市场内部，合理规划货流（车流）与人流的区分，使市场内的商业动线能够舒适流畅，同时便捷货流快速到达装卸区和仓储区域。垂直交通上，设计充足的客用上下扶梯和货用的垂直电梯，保证项目上层物业的人流到达便捷度和商业价值，使项目各区域做到价值均好，同时保障货流的上下通达。（三）商业配套体系在一定区域内，规划部分餐饮、休息、会展等区域，满足市场内经营人群和购物人群的餐饮需求。同时在各区域和楼层开设休息区，使消费者充分体验购物的舒适环境。设计部分会展空间，作为厂家和商家新产品发布、订货、展示等活动空133、间，满足商品展示和促销等需求。（四）仓储体系在项目地下及顶楼建立充足的仓储空间，满足经营者对仓储空间的需求。（五）信息化体系设计全面的信息展示系统，通过大规模的液晶屏和中央语音系统，发布商品信息和商家信息。以及其他相关信息，为商家和消费者提供全面的信息服务。（六）广告展示体系全面考虑广告位，在市场内及建筑墙面预留足够的广告位，为商家商品展示和推广提供场地。第七章 项目开发计划一、开发机遇沈阳国际纺织服装城项目将在2006年10月正式开发，在沈阳本项目的开发有得天独厚的机遇。（一）国家振兴东北发展战略党的十六大提出“支持东北地区等老工业基地加快调整和改造，支持资源开采型城市发展接续产业”的发展方134、针，而辽宁作为东北重要省份，连接渤海湾经济圈，同时与韩国有丰富的贸易往来。辽宁沈阳作为东北地区重要的经济、文化、工业重镇，在振兴东北发展的过程中有着重要而又特殊的作用。沈阳国际纺织服装城项目将在未来辐射整个东北地区的二级、三级纺织、服装、皮革批发市场，促进东北地区乃至中俄、中韩、中朝贸易。（二）东北经济发展促使纺织行业的发展随着“振兴东北”的国家战略发展，东北，特别使沈阳的经济发展在未来看好。而东北作为国家老工业基地，以往着重重工业的发展而忽视了轻工业的发展以及贸易。在纺织行业的发展方面，目前沈阳将在尊重市场经济规律的基础上，改善投资结构，吸引和鼓励民营资本加入纺织产业。将充分挖掘东三省近2亿135、人口及周边地区巨大民用纺织市场的潜力，同时依托汽车、航空等相关产业的发展，大力发展产业用纺织品，走高起点、多品种、小规模、特色化发展道路，研制开发高技术含量、高附加值的终端产品，尽快形成一条上下游配套、各环节协调、强有力的大纺织产业链。而沈阳国际纺织服装城将在沈阳起到为东北纺织、服装、皮革行业发展的贸易枢纽与窗口。（三）五爱等市场的交易模式已经不能适应新一代市场发展的需求今年来，沈阳以及周边批发市场大量崛起，尤其是西柳等一些服装以及小商品批发市场已开始形成对五爱市场的冲击。而且，随着东北各地本地批发市场的建立，五爱市场的重要性和辐射力都在不断降低。甚至在沈阳本地，五爱市场在价格上也无法显现出原136、有优势。业态老化、交易方式落后、整体功能缺乏、信誉不佳等是五爱市场面临的主要难题。同时，有关专家也指出，很多地区批发市场可以直接在生产厂家进货，而五爱市场的很多货却来源于一些其他批发市场，相当于二级代理，五爱市场的竞争力和市场将逐渐萎缩。沈阳国际纺织服装城相当于三个五爱市场，未来很多企业将批发、展示中心设在此，浙江义乌、绍兴的部分商户也会将分店开到这里。未来本项目将成为东北纺织、服装、皮革的一级批发总站。二、开发周期安排根据本项目建筑面积以及工地情况，本项目不涉及拆迁、河道整治、地基加固、地基深打桩等复杂前期工程，根据设计施工安排，预计2007年5月开工奠基。同时本项目采用框架钢筋混泥土结构，137、地下工程一层，地上工程五层，预计开发周期为三年。时间进度表为：2006年11月计划一期建筑设计方案、景观方案完成2007年2月计划一期建筑施工方案完成2007年3月计划现场展示中心投入使用2007年5月计划一期桩基工程完成2007年8月计划地面以下工程完成2007年11月工程到正负零2008年7月计划地面主体封顶2008年10月计划外装潢工程完成2009年1月计划外环境工程完成2009年4月计划一期竣工验收完毕2009年5月计划一期商户进驻装潢2009年7月计划一期商户试营业2009年9月正式开业三、销售招商周期安排根据沈阳市房地产预售制度，以及本项目受到的政府政策许可，本项目在地下工程方面进138、行到一半时，即2007年5月可以正式预定，并收取定金。同时，当工程进行到正负0时，即2007年9月可以正式销售并签订销售合同。根据项目工程情况，招商工作需要在项目完工即交付验房时提前一年开展，即2008年3月开始招商，并在2009年9月入住开业。第八章 投资收益分析一、销售收入分析根据我们对沈阳市场的调研，以及价格体系，我们建议每个楼层的均价为：层数均价（元/平方米）差价（元）11000027200280035200200044200100053400800（楼层均价表）综合均价为：6000元/平方米项目规划用地面积为15.8万平方米，容积率3，预计项目总建筑面积达到47.4万平方米。销售收入139、预估表如下：业态面积（）单价（元/）总价（亿元）纺织城94800.006000.005.688一层18960.0010000.001.89600二层18960.007200.001,36512三层18960.005200.000.98592四层18960.004200.000.79632五层18960.003400.000.64464服装城189600.006000.0011.38一层37920.0010000.003.79200二层37920.007200.002.73024三层37920.005200.001.97184四层37920.004200.001.59264五层37920.003140、400.001.28928皮革城189600.006000.0011.38一层37920.0010000.003.79200二层37920.007200.002.73024三层37920.005200.001.97184四层37920.004200.001.59264五层37920.003400.001.28928合计474000.0028.44均价6000.00二、成本预测（一）土地成本根据“沈铁土交字2006049号”挂牌交易成交确认书，本项目土地成交价款为人民币287244000.00元，折合成1818元/平方米。楼面地价土地价格容积率1818元/平方米3606元/平方米根据与政府达成的141、协议，本项目土地的“六通一平”工程由政府负责实施完成，项目方不承担此类成本。（二）规划、建筑、景观设计费根据目前与设计院的初步意想，有关项目的详细规划，建筑施工图，以及项目景观设计方案费用不超过950万人民币。规划设计费预计每平方米4元；建筑设计费预计每平方米12元；景观设计费预计每平方米4元；合计每平方米20元。（三）土建工程费1、桩基工程费 本项目由于是5层商场，荷载较大，拟采用桩基础结构作为建筑物基础。根据沈阳市目前地质情况以及本地块初步估计，本项目桩基工程量约7.9万平方米，预计每平方米150元，合计费用1185万元。按照47.4万建筑面积计算，折合每平方米建筑面积约25元/平方米。2142、主体结构工程费用 项目一期采用钢筋混泥土框架结构，地面主体结构五层，建筑面积47.4万方，预计每平方米主体结构工程费用约600元，合计费用28440万元3、地下室工程费用项目拟在每栋建筑下面修建地下室以供停车以及发展其他商业需要，并且本项目地下室不考虑人防需要，按照7.9万平方米的建筑占地面积，地下室每平方米的成本约为1200元，合计费用9480万元。折合到47.4万平方米的建筑面积上，每平方米为200元。土建工程费用合计为人民币39105万元，折合地上建筑面积：825元/平方米。（四）室内外工程与配套费用1、内外墙面地面市场外墙面采用高档涂料，保证5年之内不褪色。考虑到未来业主使用过程中会143、自己装修，内墙面采用乳胶漆进行粉刷，地面采用常规地砖铺装。预计47.4万平方米地上建筑面积以及7.9万平方米地下建筑面积的内外墙面工程费用约2212万元，折合到47.4万平方米地上建筑面积上，每平方米约为46.67元。2、空调通风工程市场总建筑面积（包含地下室）达到55.3万平方米，由于是东北最大的服装专业市场，未来常驻人员达到3万人，最大负荷人流量预计达到每天16万人。在空调通风工程方面，拟采用市场统一中央空调系统，提供夏天制冷以及新风，由城市蒸汽供热系统提供动力；供热方面，采用城市集中供热系统。根据市场总建筑面积（包含地下室）55.3万平方米计算，预计每平方米成本约为60元，总投入约331144、8万元，折合到47.4万平方米地上建筑面积上，每平方米约为70元。3、电梯工程市场拟采用景观电梯、货运电梯、客运电梯、自动扶梯相结合的电梯组合工程。预计数量与成本2022万元折合到47.4万平方米地上建筑面积上，每平方米约为42.65元4、供电、供气、供热、供水、排污、照明、消防等基础设施工程参照中国绍兴轻纺城联合市场（16万平方米），中国绍兴轻纺贸易中心（13万方），中国义乌小商品国际贸易区一二（约130万平方米）等市场的基础设施工程，预计本项目55.3万方的建筑面积（地上地下），每平方米的基础设施工程成本约为100万元，合计5530万元，折合到47.4万平方米地上建筑面积上，每平方米约为1145、16.67元。室内外工程与配套费用合计为人民币13080万元，折合地上建筑面积275.99元/平方米。（五）工程监理费用根据常规工程监理费用计算标准，为项目土建工程与室内外工程与配套总费用的千分之三。预计工程监理费用合计为人民币156.56万元，折合地上建筑面积3.3元/平方米。（六）管理费根据项目实施运作情况，项目在运作阶段需要支付员工工资，发生业务费用，各项办公、差旅费用，支付办公场地租金，购置部分办公设备，以及车辆等。预计：管理费合计为人民币1637.18万元，折合地上建筑面积：34.54元/平方米。（七）利息前期投入土地资金的成本需要计算成本。这部分资金用作其他投资亦能带来相关收益。其146、资金收益率按照目前国际资本市场通用10进行核算。 利息土地成本10 28724400010 28724400元利息合计人民币2872.44万元，折合地上建筑面积：60.6元/平方米。（八）销售及策划咨询费用销售过程发生前，需要建立销售展示中心，并准备展示中心相关物件，同时需要给销售团队支付薪酬与销售提成。在销售过程发生时，还有部分销售办公、以及业务等费用。预计管理费合计人民币8532万元，折合地上建筑面积：180元/平方米。（九）广告费用由于项目总建筑面积较大，在东北地区具有一定规模，为了能尽快回笼资金，促进销售，需要在销售、招商方面投入一定广告。预计如下：n 高速广告40块：40块20万元/147、年块3年2400万n 报纸整版100版：100版10万元/版1000万元n 软文1000篇：1000篇3000元/篇300万元n 杂志整版30版：30版8万元/版240万元n 路牌广告1万平方米：10000平方米30元/平方米月36月1080万元n 楼书、折页等宣传资料设计印刷：500万P1元/P500万元n 电视广播广告制作投放：1800秒/月150元/秒月36月972万元n 车身广告：100辆2万元/辆年3年600万元n 礼品广告：500万元n 网络广告：200万元n 大型公关活动：20次10万元/次200万元n 媒体公关费用：100万元/年3年300万元合计：8292万元根据惯例，广告费148、为总销售额的3，即 广告费总销售额3284400万元38532万元广告费合计为人民币8532万元，折合地上建筑面积：180元/平方米。（十）税金1、预征所得税根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（31号文）的标准，我们将企业预售收入的预计计税毛利率提高到20。那么，本项目预计销售收入为284400万元，企业所得税记税基础为： 284400万元2056880万元根据企业所得税33的全额征收标准，本项目需要交纳所得税预计为： 企业所得税56880万元3318770.4万元企业所得税合计为人民币18770.4万元，折合地上建筑面积：396元/平方米。2、投资方向调节税根据中华人149、民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例，本项目实用的投资方向调节税税率为5。预计为人民币4045.56万元，折合地上建筑面积：85.35元/平方米。3、营业税按照沈阳市地方税务局相关规定：“服务业、销售不动产、转让无形资产，税率为5”，本项目营业税税率为5，合计为人民币14220万元，折合地上建筑面积：300/平方米。4、城市维护建设税根据沈阳地方税务局相关规定，沈阳市区建设项目城市维护建设税为营业税应纳税额度的7。合计为人民币995.4万元，折合地上建筑面积：21元/平方米。5、教育费附加根据沈阳市地方税务局相关规定，沈阳市教育费附加征收率为营业税应纳税额度的3。 教育费附加营业税应纳税额3150、426.6万元教育费附加合计为人民币4045.56万元，折合地上建筑面积：9元/平方米。五项税收之和为38457.96万元，折合地上建筑面积：811.35元/平方米。（十一）不可预见费用本项目不可预见费用按照土地成本、规划建筑景观设计费、土建成本、室内外工程与配套费用的10来计算。不可预见费（土地成本规划建筑景观设计费土建成本室内外工程与配套）10 8185.92万元 不可预见费合计为人民币8185.92万元，折合地上建筑面积：172.7元/平方米。（十二）项目成本估算表序号成本名称计算方式金额（万元）纺织城服装城皮革城纺织城服装城皮革城合计建筑面积()94800.00189600.00189151、600.00474000.00地下建筑面积()15800.0031600.0031600.0079000.001土地成本（元）5744.8811489.7611489.7628742.401.1土地开发成本1818.00元/平方米1.2“六通一平”根据协议，由政府解决2设计费(元/)20.0020.0020.00189.60379.20379.20948.002.1规划设计4.004.004.0037.9275.8475.84189.602.2建筑设计12.0012.0012.00113.76227.52227.52568.802.3景观设计4.004.004.0037.9275.8475.8152、4189.603土建工程费(元/)1950.001950.001950.007821.0015642.0015642.0039105.003.1桩基150.00150.00150.00237.00474.00474.001185.003.2市场主体结构600.00600.00600.005688.0011376.0011376.0028440.003.3地下室1200.001200.001200.001896.003792.003792.009480.004室内外配套工程(元/)236.56236.56236.562616.355232.715232.7113081.774.1内外墙面、地面等153、40.0040.0040.00442.40884.80884.802212.004.2空调通风工程等60.0060.0060.00663.601327.201327.203318.004.3电梯等36.5636.5636.56404.35808.71808.712021.774.4基础设施(供水、供电、供气、排污、照明等)100.00100.00100.001106.002212.002212.005530.005监理费用0.30%0.30%0.30%31.3162.6262.62156.566管理费(前四项2%)2.00%2.00%2.00%327.44654.87654.871637.18154、7利息(资金成本10%)10.00%10.00%10.00%574.491148.981148.982872.448销售策划费(销售额3%)3.00%3.00%3.00%1706.403412.803412.808532.009广告费(销售额3%)3.00%3.00%3.00%1706.403412.803412.808532.0010税金7691.5915383.1815383.1838457.9610.1预征所得税(20%30%)6.60%6.60%6.60%3754.807508.167508.1618770.4010.2投资方向调节税5%5.00%5.00%5.00%809.11161155、8.221618.224045.5610.3营业税5.00%5.00%5.00%2844.005688.005688.0014220.0010.4城市维护建设税7.00%7.00%7.00%199.08398.16398.16995.4010.5教育费附加3.00%3.00%3.00%85.32170.64170.64426.6011不可预见费（前四项10%）10.00%10.00%10.00%1637.183274.373274.378185.92合计（万元）30046.6560093.2960093.29150233.23地上建筑单位成本（元/）3169.483169.483169.483156、169.48三、税务分析本项目主要涉及三项税收：企业所得税、投资方向调节税、营业税。合理的税务分析，以及采用符合国家规定的方法避税，将为本项目带来更加稳定的赢利能力。（一）企业所得税根据中华人民共和国中外合资经营企业所得税法，外资企业可以通过申请享受企业所得税“两免三减半”的优惠政策。即两年免交33的企业所得税，三年减半征收33企业所得税。五年过后，根据投资额度与当地政府政策，3地方留存部分企业所得税也可以得到减免。根据本项目开发与政府达成的协议，本项目在下一步的资金注入过程中，需要吸引注入1000万美元的外资，作为外资投资方。同时，项目的开发单位“沈阳国际纺织服装城有限公司”成为中外合资企业157、。所以，本项目在企业所得税方面，根据向沈阳地方税务局，以及沈阳国家税务局的申请情况，可以享受相关的优惠政策。（二）投资方向调节税固定资产投资方向调节税是指国家对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资的各种资金征收的一种税。按照国家规定不纳入计划管理、投资额不满5万元的固定资产投资，投资方向调节税的征收和减免，由省、自治区、直辖市人民政府决定。本项目在成本费用估算中，按照5的标准计算投资方向调节税税率。共计4045.56万元。由于本项目投资额度较大，本得到政府支持，在投资方向调节税方面可以适当争取到一定减免政策，但有待进一步论证。（三）营业税本项目在成本费用估算中，按照5的标准158、计算营业税税率。对所有营业额征税，共计14220.00万元。营业税的免税、减税项目由国务院规定。本项目营业税减免可能性较小。（四）城市维护建设税以及教育费附加根据项目情况，这两项税费合计1422.00万元，是否可以得到政府具体减免幅度，有待进一步论证。四、经济效益分析（一）项目现金流分析1、资金投放进度【见附表一】2、资金回收进度【见附表二】3、现金流量【见附表三】【附表一】现金投放进度表单位：万元时间工程进度流出量汇总(万元)按季度土地款规划、建筑、景观设计费土建工程室内外工程与配套监理费管理费财务费销售及策划费广告费税金不可预见费规划建筑景观桩基主体结构地下室墙面地面空调通风电梯基础设施策159、划费销售费用所得税调节税营业税城建税教育附加06年9月28724.4030212.2528724.4079.7906年10月482.5550.0030.0045.3879.7950.00227.3806年11月设计方案完成502.6550.00100.0045.4879.79227.3806年12月502.6550.00100.0045.4879.79227.3807年1月1002.654765.72100.0045.4879.7950.00500.00227.3807年2月施工方案完成2958.45100.00300.005.8045.4879.79200.002000.00227.3807160、年3月展示中心使用804.62100.00100.005.8045.4879.79246.17227.3807年4月1754.6411251.05100.001000.005.8045.4879.7950.00246.19227.3807年5月4643.39100.001000.005.8045.4879.79246.19893.192045.56227.3807年6月4853.02100.002000.001000.005.8045.4879.79246.19446.59701.79227.3807年7月3579.739639.181000.001000.005.8045.4879.7950161、.00246.19223.30701.79227.3807年8月地下工程完成3529.731000.001000.005.8045.4879.79246.19223.30701.79227.3807年9月2529.731000.005.8045.4879.79246.19223.30701.79227.3807年10月3249.6219176.181000.005.8045.4879.7950.00246.19893.19701.79227.3807年11月工程到正负零11759.321000.005.8045.4879.79246.19446.59701.798187.54573.13245162、.63227.3807年12月4176.241000.005.8045.4879.79246.19223.30701.791488.64104.2144.66227.3808年1月5035.9911732.951000.005.8045.4879.7950.00246.19223.30701.792232.97156.3166.99227.3808年2月3348.481000.005.8045.4879.79246.19223.30701.79744.3252.1022.33227.3808年3月3348.481000.005.8045.4879.79246.19223.30701.79744163、.3252.1022.33227.3808年4月3398.488830.091000.005.8045.4879.7950.00246.19223.30701.79744.3252.1022.33227.3808年5月3125.181000.005.8045.4879.79246.19701.79744.3222.33227.3808年6月2306.431000.005.8045.4879.79246.19701.79227.3808年7月地面主体封顶2979.7312432.371000.00400.005.8045.4879.7950.00246.19223.30701.79227.380164、8年8月3329.73100.00500.00400.00800.005.8045.4879.79246.19223.30701.79227.3808年9月6122.91500.00200.001500.001000.00500.005.8045.4879.79246.191116.48701.79227.3808年10月外装潢完成3003.029909.06500.00200.00500.005.8045.4879.7950.00246.19446.59701.79227.3808年11月2953.02500.00200.00500.005.8045.4879.79246.19446.597165、01.79227.3808年12月3953.02500.00200.001000.00500.005.8045.4879.79246.19446.59701.79227.3809年1月外环境完成3503.029209.06500.00200.00500.00500.005.8045.4879.7950.00246.19446.59701.79227.3809年2月2953.02500.00200.00500.005.8045.4879.79246.19446.59701.79227.3809年3月2753.02500.00500.005.8045.4879.79246.19446.59701.166、79227.3809年4月竣工验收完成2747.736548.9939.6068.8059.60500.00500.005.8045.4879.7950.00246.19223.30701.79227.3809年5月商户进驻装潢2000.63500.00200.0045.4879.79246.19701.79227.3809年6月1800.635000045.4879.79246.19701.79227.3809年7月商户试营业16337.4018938.90485.007940.004480.00212.00818.00521.77530.0045.4879.7950.00246.19701167、.79227.3809年8月1300.7545.4879.79246.19701.79227.5009年9月正式开业1300.7545.4879.79246.19701.79227.50合计152645.80152645.80189.60568.80189.601185.0028440.009480.002212.003318.002021.775530.00156.601637.182872.44600.008331.878931.8719650.114045.5614886.441042.058185.92【附表二】 现金回收进度表 单位：万元周期时间进度销售收入按季度筹备期2006年10168、月市场详细调研0.002006年11月2006年12月营销、推广、广告方案2007年1月销售招商执行团队组建0.002007年2月2007年3月销售准备、广告准备2007年4月6996.242007年5月内部客户联系预定期2007年6月内部预定15%6996.242007年7月预定25%4664.161160.402007年8月预定35%4664.16强销期2007年9月预定40%2332.082007年10月预定45%2332.08174867.132007年11月成交55%142762.162007年12月成交65%29772.892008年1月成交70%14886.4444659.332169、008年2月成交75%14886.44尾盘、招商期2008年3月成交80%14886.442008年4月成交85%14886.4429772.892008年5月成交90%14886.442008年6月2008年7月0.002008年8月招商5%2008年9月招商10%2008年10月招商25%0.002008年11月招商35%2008年12月招商45%2009年1月招商55%0.002009年2月招商65%2009年3月招商70%2009年4月招商75%0.002009年5月招商80%；商户进驻装潢2009年6月2009年7月商户试营业29772.892009年8月成交100%29772.89170、2009年9月正式开业合计297728.88297728.88【附表三】现金流量表年贴现率：10贴现期2006年10月开始 单位：万元2006年2007年2008年2009年第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度时间间隔123456789101112现金流入0.000.006996.2411660.40174867.1344659.3329772.890.000.000.000.0029772.89累计现金流入0.000.006996.2418656.64193523.77238183.10267955.99267955.9926795171、5.99267955.99267955.99297728.88现金流出30212.254765.7211251.059639.1819176.1711732.958830.0912432.379909.079209.076548.9918938.90累计现金流出30212.2534977.9746229.0255868.2075044.3786777.3295607.42108039.78117948.85127157.92133706.9018938.90净现金流量(30212.25)(4765.72)(4254.81)2021.22155690.9632926.3820942.79(124172、32.37)(9909.07)(9209.07)(6548.99)10833.99累计净现金流量(30212.25)(34977.97)(39232.78)(37211.56)118479.40151405.78172348.58159916.21150007.14140798.07134249.09145083.08净现金流量现值(29475.37)(4538.78)(3957.96)1837.47138391.9628631.6417823.65(10360.30)(8089.04)(8089.04)(5136.46)8333.84累计净现金流量现值(29475.37)(33312.35)173、(36495.61)(33828.69)105315.02131657.20146679.64133263.51122454.81112638.46105293.40111602.37内部收益率（IRR） 50.98%（二）项目利润分析1、项目成本利润率分析项目成本利润率是开发利润总开发成本的比率，是初步判断商业地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。本项目成本利润率计算公式如下： 投资利润率利润总额/总成本费用 （152937.13万元/111775.31万元）100 136.83本项目的成本利润率高达136.83，说明本项目可行性强。2、项目投资利润率分析项目投资利润率是项目在开发经营期174、内平均利润总额与项目总投资比率。 总投资额直接成本期间费用 土地成本建安成本营销费用管理费用利息 103589.35万元本项目投资利润率计算公式如下： 投资利润率年平均利润总额/总投资额 （152937.13万元/3）/103589.35万元100 49.21本项目的投资利润率高达49.21，说明本项目可行性强。（三）项目投资回收期考虑贴现因素，项目累计净现金流量为零的月度为投资回收期。根据上表，在年贴现率为10的情况下，投资回收期位于2007年第四季度。回收月份（33968.44/131931.50）90=0.2690=23.4投资回收期在2007年12月前，预计日期为2007年11月下旬。175、第九章 可行性结论一、项目优势（一）规模优势本项目规划总建筑面积达到55.3万平方米（含地下层），建成后结合二期，将成为东北地区最大纺织服装航母级市场。也将成为东北地区纺织服装的一级批发市场。巨大的规模，将有利于统一宣传、招商和管理，同时能吸引全国大型的服装、纺织产业链的企业、贸易公司参与到市场的经营、采购中来，共同将市场发展成为东北地区的龙头市场。(二)成本优势项目土地成本相对较低，楼面地价为606元/平方米，平均成本仅3169.48元/平方米。能通过进一步完善的建筑规划，以及业态定位与市场运作让项目发挥最大的商业价值。同时，低成本优势构成了项目对于五爱市场等直接竞争对手的最大竞争优势，为项176、目后续推广奠定了坚实的基础。（三）交通优势项目三面临路，北面双向8车道的北一路为沈阳东西主要干道之一。良好的交通条件为项目未来发展专业市场提供了交通条件支撑。同时，良好的交通环境，也让项目在未来得到更多市场认同，有利于项目快速推广。二、项目劣势区位劣势项目目前位于铁西区，该区域以前由重工业工厂构成，目前缺少商业氛围，没有区域商业中心以及满足社区配套的大型社区商业中心。通过我们的市调访问，铁西区目前在沈阳的市场认可度有待于进一步提高。距离市核心区域的区位条件，将对五爱市场、南塔市场未来的目标客户造成一定的疑虑。三、项目机会（一）产业机会未来东北不仅继续保持重工业基地的传统优势，更会在轻纺产业方面177、进行产业结构升级。本项目在依托产业结构升级的同时，为轻纺、服装、皮革产业提供了国际化的贸易平台。（二）市场机会在市场交易的发展过程重，渠道的扁平化发展意味着更多的企业不仅在广州、浙江等地设立展示、贸易中心，更需要在东北地区扩展自己的展示、贸易中心。本项目将成为全国各地的纺织、服装、皮革企业在东北的展销窗口。（三）需求机会沈阳作为东北重要的经贸城市，五爱市场及其周边的市场近几年得到了蓬勃发展。但是这里的大部分市场仅供出租，能供销售的商铺转让的业非常少。说明其投资回报较高。另一方面，通过我们的调研表示，超过50的五爱市场经营户存在着购买市场摊位的需求。强烈的市场需求为本项目提供了良好的需求机会。四178、项目威胁（一）直接竞争威胁直接竞争威胁来自五爱市场目前投入使用的商铺，以及五爱市场三期即将面世的商铺。本项目一经投入市场，必将迎来部分五爱市场的原经营户对于本市场的青睐。进一步，五爱市场会通过降低租金等方式与本项目竞争客户，构成对于本项目的直接威胁。（二）间接竞争威胁间接竞争威胁主要来自沈阳周边的专业市场，包括东北皮革城、海城西柳市场、津京国际商贸港纺织城等的竞争。周边的专业市场在运作过程中，也会吸引大量经营户以及企业进驻，对于本项目构成一定的市场威胁。（三）区域市场容量缩减威胁由于纺织贸易渠道扁平化，由纺织、服装企业直接到各区域中转批发贸易市场的渠道逐渐形成，沈阳五爱市场目前已经有部分经销179、商推出，而转战更下一级区域市场的趋势。本项目如果定位作为交易市场的上游交易市场的容量受到威胁。五、结论及建议（一）优势机会战略根据项目优势与机会，可以利用低成本与五爱市场经营户的需求的结合点，通过租金优惠或者整批次商户入驻购买优惠的措施来直接吸引目标客户。同时抓住东北轻纺、服装产业升级的机会，努力将项目某部分区域打造成为东北服装、纺织、皮革企业进行直接贸易、发展代理商、发布新产品的大型平台。另外，作为已经比较发达的广州、浙江等地的经营户，他们具备一定的投资意识，也可以作为整体购买群体来考虑成为项目的目标客户，抑或打造“浙江馆”、“广东馆”等。（二）优势威胁战略为了避免直接竞争对手与间接竞争对手180、的竞争，项目在定位方面可以直接区分与五爱市场的市场环境、经营模式、以及租金情况。利用低成本优势保持竞争环境的领先优势，从差异化的定位避免竞争对手的威胁。同时，文明的规模优势能化解直接竞争对手在交通、业态、配套等各方面的不足。（三）劣势机会战略项目所处的区位目前尚不能得到完全认可，但是可以先通过市场存在大量企业需要展示舞台，以及整个东北轻纺产业升级的机会，让外围市场进行启动认可，将区位条件进行包装来避免本身的不足。（四）劣势威胁战略对于直接竞争对手与本项目的区位比较，通过我们的价格优势以及交通优势在一定程度上得到弥补。（五）结论通过本可行性报告分析，本项目具有很好的优势与市场机会，其投资利润率预计达到49.21，内部收益率预计达到48.68，税后净利润预计达到13.4亿元，且预计能在2007年12月前收回成本。在风险方面，本项目开发难度较小，开发过程风险较小且可控性强。经过综合分析，本项目可行。