1、宿州经济开发区馨云南路秀水服装城项目可行性研究报告宿州经济开发区馨云南路秀水服装城项目可行性研究报告安徽中升投资发展有限公司2010年10月目 录一、总述（一）建设项目概况（二）项目建设的必要性（三）可行性研究编制的依据（四）可行性研究报告范围（五）可行性研究结论二、市场分析（一）宿州城市概况（二）宿州宏观经济运行（三）宿州房地产市场供给及需求分析（四）宿州整体房地产市场划分及分析（五）宿州房地产市场判断（六）项目机会分析三、项目地块概况、经济技术指标及建设条件（一）地块概况（二）经济技术指标（三）建设条件四、项目的规划设计方案（一）整体规划设计原则（二）项目规划思路（三）建筑方案设计（四）结2、构设计（五）消防设施设计（六）环境保护五、首期建设计划及实施进度安排（一）首期的建设计划（二）工程进度安排六、项目的核心定位及核心策略（一）商业地产与住宅地产的认知与模式(二)整体开发理念(三)市场定位（四）产品定位：(五)客户群定位（六）销售策略（七）竞争策略七、投资总额估算及资金来源评估（一）项目总投资的估算的依据（二）项目首期投资成本估算原则（三）项目首期投资总额估算（四）首期各季度投资计划（五）项目首期资金筹措八、项目财务评价（一）评估依据（二）项目首期销售价格推测（三）销售面积实现计划及销售收入实现计划（四）项目首期税收估算（五）项目首期财务盈利能力分析（六）清偿能力分析（七）资金来3、源与运用（八）项目首期不确定性分析九、综合评价结论及建议（一） 综合评价结论(二)建议一、总 述（一）建设项目概况项目名称：秀水服装城1. 建设地点：宿州经济开发发区物流园馨云南路东侧。 2. 建设单位：安徽中升投资发展有限公司3. 项目概况位置：本项目地块位于宿州经济开发区物流园馨云南路东侧，外环一路与外环二路之间。占地面积：项目总占地面积约180亩，其中市场用地地块规划用地面积约120亩；综合配套用地地块规划用地面积约60亩。容积率：地块综合容积率约为1.67，其中商业市场地块容积率约为1.5，综合配套地块容积率约为2.0。总建筑面积：项目总建筑面积约200000平米，其中商业市场部分建筑4、面积为约120000平方米，综合配套部分建筑面积约80000平方米，。产品组合：综合配套用地区域，产品包括酒店区及多高层住宅公寓区、配套商业区；商业市场用地区域,产品以城市综合体为主题，其它专业商业服务区合理分布的大型Shopping Mall，包含服装纺织品购物中心、鞋帽饰品主题商场、小商品购物街、餐饮风情街、休闲娱乐广场及大型配套停车场。商业市场规划按照我国目前老百姓的购物习惯并结合国际商业的新型模式规划设计，装纺织品购物中心和鞋帽饰品主题商场采用现代商业卖场的封闭（结合半封闭开敞空间）的现代模式形成独立的城市综合体，综合体建筑中配备适合购物休闲的快餐饮食、咖啡茶点、影视游戏的点、面状服务5、区域；小商品购物街、餐饮风情街采用传统的开放街区形式，商业街区有收有放，辅以景观点缀，打造消费与赏景的两重功能，餐饮风情街以欧式风格为主调，让身临其境的人们享受西欧的独特风情；休闲娱乐广场为小型主题公园，以秀美的园林式建筑和适合淮河流域生长的常绿木本植物为主，主题公园内建造一条景观河，河边景观树为香樟、乌桕、垂柳、银杏等名贵树种，景观河上架设木栈桥，让游人有身临江南水乡的意境。4、项目经营模式商业市场以租售相结合的经营模式，初步方案为50%自持招租，50%出售，为能在较短时间内培育市场成熟，我公司会将首期的商业中大部分铺面采用租赁的方式，对规模生产企业带着品牌入驻的，采取减免管理费等优惠方法招6、商，吸引更多大企业、大品牌的加盟。综合配套区域的酒店项目为开发企业自持物业，委托专业管理公司经营的模式；住宅项目的销售沿用传统模式，但在首期住宅项目的售价上将会低于周边项目售价，加速资金回笼，并生成利润投入商业项目中加大招商，产生成熟的商业氛围影响住宅项目的热销相互影响的效应。5、项目公司概况5.1项目建设单位与职能安徽中升投资发展有限公司成立于1998年，注册资本2000万，公司占地总占地110亩。经营用房【自持】80000余平方米，现有员工150余人，主要从事房地产开发.物业经营、生物工程、化工类产品的生产经营、建筑安装工程等。公司前身为安徽中升房地产有限公司，近几年来完成开发、建安产值近7、十亿，先后开发项目如下：1、2001年2004年，开发建设欣钰雅苑项目，项目占地50亩，开发建筑面积7万平米，于2004年底全部销售完毕。2、2005年至今，开发建设黄山西递商贸城、西递博雅兰庭渡假酒店和中升融智工园项目，总建筑面积11万平米，现已建设完成近8万平米。3、2008至今开，开发建设中升融智科技园项目总占地110亩总建筑面积达21万平方米，现已完成近10万平方米。4、2008年至今，开发建设合肥蒙城路蓝筹星座项目，总建筑面积为5.5万平米,层数为30层，现已形成销售。5、随着经营及发展需要我公司先后与湖南三建集团及长春建工集团在皖投资成立安徽公司，经过两年多的发展，先后承揽了安徽省8、政府集资楼望湖城项目近18万平方的建设任务，安徽中烟蚌埠烟叶醇化库工程11万平方米，安徽皖北煤电医院工程6万平方米，中国科技大学重点实验室工程近3万平方米等，两年间累计完成建设产值近十亿元，年交纳税金数千万元。“务实开拓、追求卓越”为公司经营宗旨，公司发展将依据这一宗旨，循序渐进、诚信务实。使企业逐步健康稳定发展，有信心、有能力使企业在2010年打造成为以生物化工科技、房地产开发为主的现代化大型企业集团。（二）项目建设的必要性1、城市发展条件 1.1良好的交通条件 宿州市对外联系便捷，交通优势明显。北距徐州观音机场仅75 km；京沪铁路、合(肥)徐(州)高速公路和206国道南北纵贯市区，规划的9、京沪高速铁路从市区东缘穿过；规划的泗永高速公路从市区北部穿过；水运经新汴河入洪泽湖通长江，水、陆、空立体交通运输系统十分发达。宿州开发区位于宿州老城区的南部，宿蒙公路、宿怀公路、宿固路、303省道和二徐公路穿境而过，毗邻高速铁路客运站，交通条件十分便捷。1.2丰富的劳动力资源 宿州市的劳动力资源丰富，已形成有一定产业素质的百万劳动大军。劳务输出总量突破120万人。资源丰富、交通发达、商务成本低，营造了良好的低生产成本和低交易成本的发展条件，有利于主动承接经济发达地区产业转移。 1.3丰富的土地及自然资源 宿州土地资源丰富，用地条件良好，水源充足，为城市空间拓展提供了坚实的保证。宿州市煤炭资源是10、淮北煤田的重要组成部分，在全省及至华东地区都占有重要地位，是长三角经济区能源供应基地之一。 同时宿州农产品资源充裕，粮、棉、油、水果、蔬菜产量均居全省前列，是全国重要的粮棉生产基地、水果主产区、畜牧业发达地区。2、区域发展机遇 2.1“中部崛起”战略为宿州带来新的机遇 国家在统筹区域协调发展过程中，于2005年正式提出了“中部崛起”发展战略，目前正抓紧制定促进中部崛起的各项政策与措施，这是继东部开放、西部开发、振兴东北之后的国家又一个促进区域经济发展的大战略。实施“中部崛起”战略，国家对中部地区的现代化农业，特别是粮食主产品区建设以及综合交通运输体系和能源、重要原材料基地等建设的支持力度将进一11、步加强，并重点扶持中部地区有竞争力制造业和高新技术产业的加快发展，积极促进中部地区大市场的开拓以及大流通的发展。 “中部崛起”作为我国重要的区域发展战略，随着规划的制定和逐步实施，无疑给位在其中的宿州市发展带来了更多的机遇，有利于宿州市培育发展新兴产业，推进产业升级，加快城市转型，加快国民经济和社会发展，为“抢抓机遇、乘势而上、奋力实现安徽省在中部区域的崛起”创造条件。2.2 淮海经济区一体化发展，将全面提升宿州及周边区域的整体竞争力 淮海经济区由苏鲁豫皖4省20 个地、市组成。淮海经济区区位优势突出，是新亚欧大陆桥的东桥头堡，在全国区域经济发展总体格局中具有连南融北、承东启西的战略“棋眼”地12、位。 尽管目前淮海经济区生产力水平相对滞后，成为夹在京津冀和长三角两个发达经济板块的“断裂带”和我国东部沿海发达地区的“经济低谷” ，相对而言被“边缘化” ，但因其拥有优越的经济发展条件，四省分别拿出了针对边缘区域发展的思路，特别是江苏省决定加快东陇海产业带建设、山东省提出济宁都市圈战略、安徽省提出皖北崛起战略、河南省提出豫东大三角战略，这些战略对形成苏北、鲁南、皖北、豫东四版块城市群将产生重要影响。淮海地区正在成为四省经济发展的潜力所在。 在十届全国人大四次会议上数十位代表提出了关于“将淮海经济区作为全国区域综合试点区、促进淮海经济区快速崛起”的议案 。建议国家把淮海经济区作为全国综合改革及13、区域经济整体开发试点区，列入国家发展规划，予以优先扶持，确保重点推进；建立跨省际区域经济联络协调机制，对淮海经济区的各类资源进行集中整合，使其发挥出更好的效益，促进区域经济快速、健康、可持续发展，实现与“长三角”、“珠三角”和“环渤海”三大经济区域的共同繁荣。 淮海经济区以徐州为中心。2002年江苏省政府正式批准了徐州都市圈规划 ，规划的重点是：“培育、发展、协调” ，即：突出对产业、劳动力、政策环境等发展要素的有序培育、择优培育和重点培育，加强对产业发展的规划、引导，深化对城镇布局、交通网络、区域基础设施和公共设施、旅游资源、生态环境等重大问题的协调。规划推动人口、产业向都市圈核心、节点和发14、展轴聚集，形成1个特大城市（徐州），4个大城市（宿州、枣庄、滕州、宿迁）和一批中小城市、小城镇的等级规模结构。依据点轴开发理论，结合区域优势，以徐州为核心，重点发展陇海/徐连线，京沪/京福线两条放射状轴线，将其培育成为“点轴”结合的产业轴和城镇带。 京沪/京福产业轴、城镇带纵贯徐州都市圈煤炭最丰富的“煤带”，包括徐州、枣庄、滕州、萧县、宿州等，城镇密集，应凭借能源、区位、交通和原有基础等优势，促进产业集聚，逐渐形成以机电仪一体化工业、煤化工、精细化工、新型建材、电子工业等附加值和技术含量高的工业为主的产业带。 宿州市应主动承接辐射、主动融入参与，将融入淮海经济区和徐州经济圈作为接轨长三角的起跳15、板和突破口，坚持以规划对接为先导，以交通对接为支撑，通过市场引导、要素互动和行政推动，全面推进产业协作、市场联接、科技交流和企业合作，努力打造与徐州都市圈互动发展的工业品配套基地、生态旅游休闲基地，开辟出一条具有特色的东向发展道路。2.3 安徽省承接长三角转移的优势加速扩大，宿州等沿淮城市也将备受裨益长江三角洲地区是我国经济最发达的地区之一，在近年来的经济快速增长过程中出现经济一体化的趋势。为此，安徽省委、省政府及时提出了“向东发展”战略，充分发挥安徽作为长三角纵深腹地的区位、产业、科技和市场优势，利用好长三角的资本、市场、人才、科技资源，以更强地力度推进大开放战略的实施，以开放促改革、促发展16、，提高经济国际化水平。 2010年1月12日，国务院批准实施皖江城市带承接产业转移示范区规划 。这是我国第一个为促进中西部地区承接产业转移而专门制订的战略规划，也是安徽省第一个上升到国家战略层面的发展规划，对于崛起中的安徽具有里程碑式的重要意义。 皖江城市带包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城9市59个县（市、区） ，辐射安徽全省，对接长三角区域。皖江城市带承接产业转移示范区将依托现有的产业基础，继续发挥区位和资源优势，在空间布局上以沿长江一线为发展轴，以合肥和芜湖两市为“双核” ，以滁州和宣城两市为“双翼” ，构筑“一轴双核两翼”产业分布的新格局。以装备制造、原材料、轻17、纺、高技术、现代服务业、现代农业为产业承接发展重点，促进产业创新升级。加快推进芜马巢、安池铜两个省直管集中区承接产业转移建设。 规划明确将皖江城市带承接产业转移示范区定位为合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和服务业基地。 皖江城市带（承接产业转移示范区）的设立进一步带动长三角产业向皖中及皖北转移，从而推动安徽沿淮城市群发展。 沿淮城市群包括宿州、亳州、淮北、蚌埠、阜阳、淮南六个市，国土面积3.92万平方公里，约占全省的28%，人口占全省的44%。沿淮城市群是我省经济和社会发展的重点和难点地区，加快沿淮城市群的发展关系到全省全面建设小康社会目标的如18、期实现，关系到中央“中部崛起”战略决策的全面落实。因此，沿淮城市群应抢抓机遇，乘势而上，奋力崛起，实现跨越式发展。2.4 京沪高铁将带动沿途经济带的崛起，宿州有机会实现“完美转身” 京沪高速铁路位于中国东部地区的华北和华东地区，两端连接环渤海和长江三角洲两个经济区域，总长度1318公里，计划2011年年底投入运营。设计最高运行时速380公里，北京南上海虹桥站全程运行时间为3小时45分钟，列车最小追踪间隔按3.5分钟设计。年客运输送能力双向达到1.6亿人次。它的贯通给宿州的发展将会在空间范围、产业结构、发展理念等方面带来巨大的机遇。 在空间范围上，时速高达350公里的全新客运线路2012年投入运19、营后，京沪间的陆上行程将从14小时缩短为5小时。京沪高铁将与现有京沪铁路实现客货分流。高铁将成为客运专线，而京沪铁路则会改为货运主线。 如此一来， 京沪铁路的单向年货运能力将达到1.3亿吨以上， 比目前增加5000万吨。这将从根本上解决京沪通道运输能力紧张状况。根据国际惯例，铁路客运量的增长与地区GDP发展之间的弹性系数为9：10。据初步研究计算，京沪高铁建成后可使沿线地区GDP增长率提高19%-21%左右。从全国区域经济的角度来看， 京沪高速铁路的建设将加快宿州与长三角、 环渤海两大经济圈的融合与对接。宿州位于两大经济圈的中点站，也是两大经济圈之间的“经济洼地”。京沪高速铁路建成后，宿州将同20、时进入长三角和环渤海“3小时经济圈” ，为“洼地”的“隆起”创造了极为有利的条件。 在产业结构方面，京沪高铁建成之后，沿线城市经济联动将加速，货运能力的大幅提升，宿州应充分发挥煤炭，农产品和人力资源优势，抢抓机遇，在满足长三角经济发展中对能源的需求缺口中，抢占先机。另外长三角是一个已经发展成熟的经济区，现在需要的是向外辐射其产业升级。宿州作为沿线重要城市之一，由于土地成本、人力成本、资源成本、办公成本、运输成本等巨大的组合优势，在京沪高铁的催化下，将有可能在未来较短时间内成为长三角产业辐射和转移的主要腹地之一。机遇再一次垂青于宿州，无论是从“促进宿州有效迎接长三角工业辐射” 、 “提高宿州的在21、全国的知名度和价值认可度”还是“优化宿州城市发展格局”的角度，京沪高铁对宿州的作用都是深远和不可替代的。3、从城市形象看项目建设的必要性宿州缺少规模大、档次高、功能齐全的商业中心，本项目将极力打造宿州市商业名片，建成宿州市标志性的建筑群，成为宿州市人人喜欢的集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动于一体的一站式消费场所，从而为提高城市的整体形象作出贡献。该项目建成后将会吸引像家乐福、沃尔玛、乐购这样的外资零售企业和华联、永辉、合家福等国内大型零售企业的入驻。所以，本项目的建设是必要的。4、从提高宿州市整体环境看项目建设的必要性一个城市的商业氛围、居住环境的提升离不开房地产企业的努力与协作。纵观整个宿州市22、商业住宅楼盘，缺乏居住环境优秀的，能引领人居进程的标志性楼盘。本项目毗邻美丽的自然景观蒙河与陈河，项目规划大、园林景观优美、配套齐全，具备建设成为宿州市一流的商业人居环境楼盘的先天条件。所以本项目的建设是有积极意义的。5、从区域产业发展和经济发展看项目建设的必要性宿州经济开发区现已初步形成初具规模的服装生产加工产业基地，园区内的知名品牌服装就有百丽、杉杉、欧路等一线品牌的服装生产机加工企业，在加上本土的服装企业的现状，建设秀水服装城是相宜得章、一举二得的事情，势必形成大产业、大物流、大集散的中心，也是符合地方区域经济发展的必然性。本项目的建设将增加地方投资近十亿元，年拉动GDP增长数亿元，市场23、培育成熟后将是地方经济和财政新的增长点。本项目完成后将会新增常住人口约10000人，流动人口约30000人，人口的增长繁华了周边的商业，不仅对区域的经济发展具有一定的推动作，而且还可以帮助政府解决大量的就业人口，所以说，本项目的建设是必要的。（三）可行性研究编制的依据1.中华人民共和国城市规划法（1990年）2.中华人民共和国土地管理法3.建设部城市规划编制办法4.建设部城市规划编制办法实施细则（建规【1995】333号）5.建设部开发区规划管理办法6.安徽省城镇体系规划（19952010年）（四）可行性研究报告范围根据项目可研和初步规划方案，本研究工作范围主动要是市场分析、营销战略、建设规模24、及功能、工程建设方案、投资估算、资金筹措、项目经济效益评价等。（五）可行性研究结论本项目属于以商业为主配套功能为辅的房地产开发项目，符合国家城市商业物业与住宅物业开发建设产业政策。自有资本金比率达到国家规定，现场建设条件基本具备，现场拆迁工作已顺利进行。根据对宿州市商业物业市场与住宅物业市场分析预测，项目开发有市场销路。根据精确的财务分析结果表明，项目在经济效益也是可行，抗风险能力较强。二、市场分析（一）宿州城市概况宿州是安徽的北大门，位于黄淮平原南端，处在淮海经济区腹地、是淮海经济协作区的核心城市之一，也是安徽省距离出海口最近的城市。全市总面积9787平方公里，截止到（2009年末全市户籍人25、口639.15万人，其中常住人口566万人）。宿州地处黄淮海平原南端，东、北、西部分别与江苏淮安、徐州，山东荷泽，河南商丘等市、地接壤。 宿州市与苏、鲁、豫3省11县接壤，北邻江苏徐州市和山东菏泽市，西接河南永城市，东连江苏宿迁市，是承接东部沿海发达地区向内陆辐射的前沿，又是南北经济文化交汇的要冲。宿州市农业初步形成畜牧、水果、蔬菜、种子四大主导产业，盛产小麦、玉米、大豆、山芋、棉花、花生、蔬菜以及苹果、梨、桃、葡萄、湖桑等。宿州工业经济快速增长，全市已基本形成食品、纺织、建材、能源、医药等五大支柱产业。1.1、【行政区划】宿州辖砀山、萧县、灵璧、泗县、埇桥四县一区，106个乡镇（街道办事处）26、，总面积9787平方公里，总人口626.06万人。宿州经济开发区2001年经省政府批准成立，2003年正式启动建设，规划面积6.8平方公里，目前管辖面积23.5平方公里。砀山县地处皖、苏、鲁、豫四省七县交界处，全县辖13个镇，总面积1193平方公里，总人口94万。萧县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积1885平方公里，人口138万，辖23个乡镇。灵璧县位于安徽省东北部，北与江苏省接壤。辖19个乡镇和一个省级经济开发区，总面积2054平方公里，人口120万。泗县位于安徽省东北部，苏皖两省五县交界地带，全县辖15个乡镇，1个省级经济开发区，总面积1787平方公里，人口90万。埇桥区27、位于安徽省北部，地处苏豫皖三省交界处，是全国最大的县级区。全区总面积2868平方公里，人口180万。1.2、【自然资源】 宿州区内水果产区从面积和产量均占到全省70%以上； 地下矿产资源丰富，煤储量约为60亿吨，是两淮煤田的重要组成部分； 大理石储量4000万立方，居全省之首，花色品种达20个以上； 灵璧奇石为中国“四大奇石”之一； 砀山酥梨为果中精品，为海内外顾客所青睐； 符离集烧鸡，色佳味美，为中国名菜谱中的一品名肴； 夹沟香稻米，清香浓郁，“一家煮饭十家香，十家煮饭香满庄”，清嘉庆年间曾作为贡米。1.3、【交通区位】宿州地处安徽的北部，交通便利，京沪线、陇海线以及在建中的京沪客运专线（京28、沪高铁）、郑徐客运专线（高铁），京武客运专线（高铁）也穿行而过，并分别设立宿州高铁站。境内拥有多条高速公路，宿州内没有机场，但距离观音机场只有70公里。每天停靠宿州火车站的列车次达到65辆之多，停靠时间从2分钟到13分钟不等，在市宿州站内乘坐1、2、6、7、9、13、15路公交车都可以到达宿州火车站。宿州的长途客运分为跨省、省内、区内几种班线，跨省的班车线路共有85条，可到达周边各省市和北京、上海等地。其中宿州高速客运快客站是国家一级站。省内班线有62条，而区内班线有38条，每20分到30分一班。到达宿州市运输总公司，市内区县包括淮北停靠在宿州汽车东站。在市内可乘坐2、7、9、13路公交车。129、.4、【旅游名胜】国家森林公园皇藏峪风景区国家森林公园、中国历史文化遗产保护区、国家4A级旅游景区、安徽省风景名胜区、安徽省自然保护区、宿州市爱国主义教育基地。位于皖北萧县东南。东靠京浦铁路、206国道，西有连霍、合徐两高速公路可达。北临陇海铁路、310、311国道。北距徐州市区30公里，距徐州观音机场60公里；南距宿州市50公里；西南距淮北市25公里。是江北罕见的暖温带落叶阔叶林区，亚热带和暖温带交汇地带，为皖北地区唯一的保存最为完整的原始次生林。景区内有木本植物190多种，700多种中草药，58种鸟类，和野兔、刺猬、蛇、獾等野生动物。 国家级生态示范县中国梨都砀山砀山县位于安徽省最北端，地30、处苏、鲁、豫、皖四省交界处，东临历史名城徐州、西傍古都商丘、开封，砀山酥梨是安徽省连接欧亚大陆桥的唯一通道。 砀山县历史悠久，人文荟萃，乃秦设三十六郡之一，李白等名人墨客曾流连此地。是汉高祖斩蛇举义之地，五代君王朱温故里，近代画坛宗师齐白石祖籍地。砀山以盛产酥梨闻名于世，素有“梨都”之称。省级风景名胜区五柳风景名胜区、自然保护区位于安徽省宿州市埇桥区西北部夹沟镇、符离镇及曹村镇境内。京沪铁路和206国道及景区西部的合徐高速公路纵贯南北。距安徽省宿州市区30公里、淮北市区20公里、江苏徐州市区30公里。是集自然保护区与风景名胜景观为一体。具有深厚文化积淀以山、水兼备为依托的平原低山型度假休闲风景31、旅游区。五柳省级风景名胜区，以五柳龙泉湖为核心，包括闵祠、马皇后故里、流沟寺、大芳寺等游览区。总面积46平方公里。（二）宿州宏观经济运行2.1、宏观经济发展（GDP发展）宿州宏观经济发展较为平稳，呈现不断上升趋势，经济发展后力较为强劲2009年宿州全年实现生产总值540.6亿元，比上年增长12.10%，其中第二产业带动增长率为19.1%，第三产业带动增长率为11.4%，所以宿州经济发展强大后力在于第二产业发展，来来10年宿州第二产业和第三产业完全主导宿州经济发展。2.2、固定资产投资情况2009年宿州固定资产投资强势，投资力度之大2009年全市固定资产投资为295.38亿元，增长率为40.2032、%，固定资产投资为五年最为强劲的一年，其中第三产业投资额为154.52亿元，而在房地产投资额为36.32亿元，比上年增长16.4%。未来一段时期，宿州将以工业发展为重点，全面发展第三产业，尤其在房地产业将会偏重。2.3、产业结构转变（2009年）2008年三大产业结构比例为：30.0：33.1：36.9，第二产业和第三产业所占比例开始增加；2009年三大产业结构比例为29.7:33.8:36.5，第二产业和第三产业继续在产业结构比例加大。2.4、人均生产总值宿州人均生产总值每年增长较为平稳2009年宿州人均生产总值为9551元，比上年增加1058元。2008年爆发金融危机，经济受到影响，但是当33、年人均GPD增长比是五年来最多的一年。2.5、人口变化年份全市户籍人口（万人）增加人口（万人）常住人口（万人）2006年609.945.425722007年617.27.065692008年626.068.865692009年635.199.135662009年全市户籍人口为635.19万人，比上年增加9.13万人，常住人口为566万人，城镇化率为33.2%。从图上可以看出，宿州人口位居其他城市首列，较之于省会合肥户籍人口之上。小结： 宿州户籍人口居百万人口之上，比合肥人口都多，2009年城市进程率33.2%，城市化发展较快，人口每年不断增加，客观带动了房地产业发展。 宿州近年来经济基础发展平34、稳，未来发展后力较为强劲，固定资产投资强势，投资力度之大。 宿州人均生产总值每年发展平稳，但是城市规模有限，2009年人均生产总值额9551元，没到一万，可以看出城市人均收入水平较低。 （三）宿州房地产市场供给及需求分析3.1宿州市主要商业百货调研分析名 称区 位面 积业 态租金水平备 注金鹰购物中心卞河中路宿怀路交汇处1600平米共2层其中二楼是女子时尚用品专场，别的不做。一楼全部出租给散户经营2楼经营有二种方式：一种是租金2000元每平米每年另外百分之20扣点；一楼门面租金约400元每平米每月.招商工作将要结束只有一个铺位约70平米。面积分割不限制。目前人气尚可，定位较为明确。缺点是档次低35、与租金高的矛盾，模太小难成气候。金茂商城卞河中路宿怀路交汇处3060平米商业共3层其中1楼门面经营品牌皮鞋男装休闲服运动系列2楼经餐饮咖啡休闲茶座；3楼足疗门诊其中一楼租金约400元每平米该商城位置较好，缺点是规模小，也没有统一规划，属于自发经营格局。没有定位。宿州商之都1，2层3024平米，3层1512平米商业共3层其中1楼食品百货，化妆用品，黄金钟表，鞋皮具，2楼男装，女装，时尚流行服饰，3楼针织内衣，羊毛衫，儿童玩具，床上用品租金不详旁边有肯德鸡，面积300平米，人气较旺。不过商场结构和装修都比教落后。据说将要被拆由家乐福投资重建一家规模更大的超级购物中心。宿州城隍庙胜利路与淮海路交汇处36、约60000平米，分2层。一层主要有女子时尚用品、皮鞋卖场、男女服饰专卖、运动休闲服饰专卖、皮具用品。2层正在招商经营品种限？门面空置率达到一半以上。本市场虽然营业已有10年，但一直未能成功运营。在本地市民心中也未得到认可。现今少有人光顾，经营处于瘫痪状态。租金从600元一间每月到2000元不等。每间面积约40平米。开间3.6米招商政策是免4个月管理费。在产品设计上与武夷商城有同样的不足。主要通道过窄而且是其动线布局不够顺畅！内部管理水平低，主要通道的路面严重破损也无人修理。招商力度不够，门面空置率达到一半以上。武夷时代广场汴河路万多平方米。一楼售价约每平米1万左右。市场总面积40000平米商37、业共2层，1300间门面，1层经营服装，鞋子，皮包皮具，小商品，床上用品，2层电脑，家电等！招商政策免收一年管理费（1-7号楼）免收一年工商费。租金是1500元-2000元每间每月。销售是1万元每平米3年返租，第一年6，第2年7，第3年8。付款时可以把前2年返还扣除后总房款再优惠1万。30-40/平米*月目前经营状况不佳，1楼门面有1/3空置，2楼也只有几家餐馆和电器店在营业。该项目位置较好，处于市中心地带，附近有银行、移动公司。外部沿街人流尚可。缺点是规划上主出口只有一个和广场内部设计楼梯不利流通。因为管理不善，主入口被部分商家占据已经严重堵住人流。第3多元化定位与产品设计的矛盾。业态划分不38、清晰与招商不到位。综合导致目前经营差和销售困难。金茂商城商业街卞河中路宿怀路交汇处每间商铺60平米商业门面共163家，全部2层格局；其中主过道较宽，已经全部用于做早点小吃。1500-2000元/间每月小吃租金因为附近早点小吃较少，而这里比较集中所以带来不少人气。华夏商场淮海路与卞河路交叉处约24000平米商场分3层。1楼有超市2000平米。位于商场的西南面。精品区位于商场的东面。金银首饰、手表、鞋类、服饰、皮具。2楼有品牌服饰、羽绒服、时装、羊毛衫、衬衫、床上用品。3楼有家电、皮鞋、电子运动系列备注：1、进场要求市级品牌代理，租金是以保底加扣点，但要根据所租面积定。2、精品卖场是华夏大酒店经过39、改造而成。每层面积约3200平米。于2007年12月开业，开业时生意很好，现金有所下降，业绩还没稳定。商场内部西边有一部走梯、一部扶梯。中间有3部升降电梯。东边有2部扶梯。本商场是宿州市位置最好、规模最大的商业体。经营历史悠久，在宿州市有较高知名度和影响力，但因为原有的商场装修和经营品种已落后于人们的消费需求，故该商场经过几次大的改造。但是改造之后的商场布局有点混乱。整体感观不协调、动线设计也不够通畅。华润苏果淮海路北侧20000平米另外广场有6000多平米，可提供近300车位。共有2层，一楼是精品百货。其中有金银首饰，化妆品，品牌服装，品牌皮鞋皮具等。2楼是超市卖场。超市门前有6000平米广40、场可供近300个免费车位。租金不祥:本超市虽不处最繁华地段，却因为大卖场经营的生活用品齐全行成一站式购物。所以能吸引大量远道来的消费者。而且车位充足。3.2胜利路商业分析整条街东启宿州火车站西至合徐高速。全长约6公里是宿州市主城主要交通主干线之一。商业店面集中于沿胜利路的火车站与淮海路之间。其中胜利路的环城湖至车站之间的门面主要与经营旅馆、小百货、小饭店为主。门面租金约30元每平米。胜利路的环城湖至淮海路之间的大部分门面是家用电器专卖，电器经营品种也较丰富。拒某电器专卖老板介绍这条街主要特点也是电器集中市场，目前是宿州市民主要电器购买场所。主要缺点是门面较小都只有50平米左右。租金水平约40元41、每平米。据说在原市政府处要建一处大型商场欲打造家用电器3.3淮海路商业分析该路南至宿州外环路北至沱河长约10公里。是主城南北主要交通主干线之一也是宿州商业积聚中心地带。其中有大型购物中心华夏商场、苏果超市、国贸购物中心、市百货大楼等。另外有宿州宾馆、新华书店。其中淮海路与卞河路交叉处是宿州市商业中心地带，这里人流密集，商家众多。门面租金也是全市最高的地段。沿街主要商业以精品鞋类、服饰专卖；品牌运动休闲、品牌手机卖场为主。3.4市中心主要商业楼盘情况3.4.1尚街（安徽沪丰实业）、京华国际 尚街位于东昌路西侧，规划六大区域，休闲商业区，SOHO办公区，餐饮酒吧，文化娱乐区，城市生活区，河岸住宅区42、。占地面积78.75亩，总建筑面积18万平米，其中商业建筑面积8万平米，住宅建筑面积10万平米，住宅户型91-131平米，尚街规模为全宿州最大。引进大润发综合大型超市，投资1.5亿，营业面积2.5万平米。3.4.2国贸位于宿州市百货大楼南面的淮海路上，整个大厦商业部分有3层。商业整体营运面积1100平米。每层有2部扶梯位于楼面的中心。1楼左侧是精品鞋类，右侧是运动休闲装。2楼左侧是女子时尚装，右侧是品牌男装。3楼左侧是品牌运动鞋，右侧是品牌运动装。-1楼是羽绒服卖场。目前经营情况较好。是宿州市现有商业中定位、档次、内部环境最好的商场。优点：1、大厦内部装修整洁靓丽，空间开阔。走进内部让人感觉舒43、适，扶梯的位置布置恰到好处，既缩短了顾客的行走距离又让人站在电梯上即可浏览两边的丰富的高档商品。2、内部运营分割设计合理，业态划分比较清晰。让人很容易找到目标商品。 3、商场的内部设施比较完善，如卫生间的面积足够大，能满足商场人流高峰时断用厕需要。而且卫生间的装修也非常讲究，还有专人随时清洁，保持卫生。给人一种服务无微不至的感觉。 4、管理上，每层楼面都有专人随时清洁打扫。销售人员的综合素质能够高给满足客户的服务需求。 5、经营理念上，公司总经理对进场品牌要求严格，立志打造宿州商业第一品牌目标。缺点：1、大厦现有的经营面积小，规模小，长期看难以与周边大型商场抗衡。 2、-1楼的羽绒服与整个商场44、的定位标准不符，会影响本公司的商业品牌形象。3.5淮海路上的门面租金分析 1.华夏商场附近的门面主要以品牌服饰、皮鞋、运动休闲为主。因为人流量大商业集中度高租金高，大约在400元每月。 2.苏果社区店附近的门面主要以品牌服饰、皮鞋、运动休闲为主。因为人流量大商业集中度较高，大约在300元每月。 3.国贸附近的门面主要以品牌服饰、运动休闲为主。因为人流量大商业集中度较高，大约在200元每月。 4.尚之都附近的门面主要以品牌服饰、皮鞋、运动休闲为主。因为人流量大商业集中度较高，大约在200元每月。3.6机动车配件城位于宿怀路与高开路交汇，总占地面积3万平米，总建筑面积3.6万平米，市场内共14栋商45、铺，300间铺面，可容200家经营户或投资者，沿街门面有1，3，5，8，13，14#，均可自由分割。市场内配备停车场，洗车场，垃圾收集站。206国道车流量3600辆/小时。皖北唯一大型机配专业市场，辐射人口5000万，其中皖北人口2000万，市场内路宽12米。业态分布：小、大车系，美容装潢用品区，快修、轮胎，润滑油、农机，摩配系。优惠政策：1.免收工商管理费一年。2.免收物管费一年。（限1-7#）免收物管费半年。（8-14#）3.免租期半年。（8-14#）4.政府强力扶持。 （四）宿州房地产市场供给及需求分析4.1、近三年商品批准预售情况2007年2008年2009年商品房预售面积（万方）9346、.7389.3490.43住宅预售面积（万方）81.6578.977.62预售住宅套数7139686769124.2、近三年商品房销售面积以及住宅销售面积2009年宿州商品房成交量以及住宅成交量均呈现新高2009年全国房地产形势大好，全国房价不断攀升，作为安徽的一个城市宿州，房地产也同时呈现大好形势。2009年宿州商品房销售面积为123.97万方，其中住宅成交面积113.35万方。4.3、近三年住宅商品房销售套数2009年房地产火爆一年，宿州住宅商品房成交套数突破一万套宿州房地产市场受到大的环境变动较为脆弱，2009年之前宿州房地产市场发展较为缓慢，原由是宿州是以第二产业为主导型产业基础链。247、009年是宿州房地产市场火爆一年，当年住宅商品房成交量为10399套。4.4、近三年宿州住宅商品房销售均价近三年商品房销售价格一直涨幅不大2007年是宿州房价上升的一年，房地产市场开始好转，但是由于在2008年受到全球金融危机的影响，2008年宿州商品房销售价格为2457元/,在经历一年之后房价为2533元/,比2008年增长76元/,整个房地产并未恢复过来，主要是宿州城市人均可支配收入低，一旦受到大环境变动，首先是房地产业的影响较为长远。4.5、2010年1月份至4月份宿州商品房成交分析2010年宿州房地产市场表象呈现“金三银四”的现象宿州房地产市场呈现“金三银四”现象，宿州整个房地产市场是48、以住宅市场为主，从图上可以看出每月的销售面积住宅几乎占全部，其他非住宅类占极少。2010年2月份由于正值新年时期，备案量延迟，市场部认为造成3月份商品房成交猛增源于此。4.6、2010年1月份至4月份宿州住宅销售价格及销售套数分析2010年宿州房价呈现上涨趋势，平均每月上涨幅度约在100元/,相对于09年宿州房价在2533元/来说房价有了较大上升。4.7、2010年4月份宿州商品房预售2010年4月份宿州市区商品房预售面积14.12万方，其中住宅面积13.40万方，非住宅0.72万方，批准预售住宅1426套，非住宅131套。批准预售项目预售面积（万方）住宅套数非住宅套数上河城2.372399金49、鑫名城1.9816812美庐奥城1.4922022丽景湾1.3310614阳光城1.3018045新景第1.111120清华苑0.744626祥福园0.73720阳明别院0.62590祥和居小区0.52500天鹅湾0.51440蓝水湾0.51430碧御豪庭0.49440平安园0.43430说明：4月份宿州市区商品房预售面积14.12万方，预售住宅套数为1426套，其中4月份商品房备案面积为8.72万方，住宅成交套数879套，从数据上宿州可以看出市场供应较为充足。4.8、宿州购房结构分析（2010年1月份至4月份）87%为宿州市区居民购买，3040岁为宿州主要购房群体，说明宿州受到经济水平、人们50、收入水平影响较大，当地购房主要为刚性需求客户，第一次置业的客户占据多数。4.9、宿州购买房型结构分析（2010年1月份至4月份）在对购房需求面积段调研中发现，90120是宿州购房者需求最为主要面积段，占到购房者的43%，其次是90平方以下的户型占到39%，从而可以看出随着房价不断涨幅，宿州当地购房者将倾向于90平方以下的户型将会加大。总结： 2010年1月份至4月份宿州批准预售商品房面积为57.77万平方米，其中住宅面积50.39万平方米，非住宅面积7.38万平方米;批准预售住宅5095套，非住宅962间。而在1月份至4月份商品房备案面积为32.12万方，住宅商品房备案面积为29.02万方，实51、际商品房销售面积大于57.77万方，需求大于供给。 2010年1月份至4月份住宅商品房销售3116套，而预售套数5095套，从整个市场来看，销售量较低，需要较长的时间消化。 宿州房地产市场起步晚，受到宏观环境影响较大，房地产市场形势非常良好； 当地是以刚性需求为主，投资客极少，房地产发展处在良好循环当中； 2010年宿州房价开始呈现上涨趋势，主要缘由是需求大于供给，未来房价将持续呈现上涨；（五）宿州整体房地产市场划分及分析宿州房地产市场板块可以划分为：老城区、汴南片区、西南片区、开发区、东关区西 南 片 区老 城 区汴 南 片 区开发区东关区5.1、各板块内主要楼盘一览汴南新区：代表楼盘：上河52、城、明日新城事、天鹅湾、港力锦绣江南、银河绿湾、银河广场、河畔一号物业类型：多层、小高层、别墅均价：多层32003400元/m2、小高层36003800元/ m2、别墅6000元/ m2西南片区代表楼盘：光彩美庐奥城、安厦新街坊、阳明别院、香林丽景湾、新景第、金鑫名城物业类型：多层、小高层、高层均价：多层28003200元/m2、小高层32003400元/m2老城区代表楼盘：两淮宿州新城、家乐福世纪广场、安厦时代广场、欣意国际城、世茂广场、蓝水湾、凤凰假日物业类型：小高层、高层均价：高层42004300元/m2、小高层35003900元/m2东关区代表楼盘：碧御豪庭、河畔雅苑、天和名苑、紫来嘉53、苑物业类型：多层、小高层均价：多层22002400元/m2、小高层26002700元/m2开发区代表楼盘：南方国际花园、东方明珠、祥福园、蓝石春天花园、天蕴康城物业类型：多层、小高层均价：多层3000元/m2、小高层29003000元/m2小结： 宿州房地产市场是以多层为主、小高层和高层住宅开始在市场崭露头角。 老城区由小高层开始向高层转变，因老城市成熟配套，商业价值高，土地稀缺性而不可改变。 宿州市多层售价范围22003400元/、小高层售价范围26003900元/、高层售价范围42004300元/、别墅售价约在6000元/. 产品类型上，住宅产品占据宿州主导市场，写字楼、商业地产开始兴起。54、 宿州房地产市场热点近期因城市规划转向于汴南新区、西南片区。5.2、板块特征分析n 老城区板块：近年来城市化不断发展，土地稀缺性，房价不断攀升，宿州老城区因城市配套齐全、商业配套繁华、交通配套便捷，房价也居于其他区域之首。n 汴南板块：沿城市南北主轴线发展形成汴河新城区，以行政办公、文化休闲、 商贸服务和科技信息、居住等功 能为主。n 西南板块：西南片区土地待开发量大，但是区域荒芜项目较少，房价较低，但是周边学区资源丰富。n 东关区板块：城市改造区域，环境较差，房价较低，楼盘项目少。n 开发区板块：区域房地产市场开发热度大，但是距离市区较远，受到区域内配套及交通影响，房价较低。（六）宿州房地产55、市场判断6.1、市场分析 房地产市场规模较小由于城市所处的区位，是安徽省距离出海口最近的城市，东、北、西部分别与江苏淮安、徐州，山东荷泽，河南商丘等市、地接壤。经济基础首先将着重于工业发展，目前食品、纺织、建材、能源、医药等已经形成宿州五大支柱产业。市区人口只有30万余人口，加之前期市场消化一部分，市场主要为刚性需求为主，房地产市场消化量需要漫长的等待时期。 商品房供需较为平衡2009年商品房预售面积为90.42万方，加上08年存量房供应，而商品房成交面积为123.97万方，基本上是商品房供需较为平衡。 商品房价格有新的突破宿州房地产市场处在发展阶段，但是虽然09年全国房地产形势大好，但是宿州56、房价仅比08年上涨约100元/,房价真正起步于2010年初，宿州房价上升到一个新的阶段。6.2、市场预测 城市规划利好，宿州房地产市场呈现良好表现宿州城市规划，近期人民路改造项目进行，政府控制着土地供应量，以及宿州房地产市场操作规范化，政府对房地产严控力度较大。随着城市化进程不断加大，远期（2020年），达到市区人口73万，新一轮的置业潮流会加大。 2010年市场供应量增大，市场压力加大2010年预估预售商品房面积约170万方，但是随着城市不断发展，更多的置业者需要解决住房问题，从宿州需求住房面积来看，90120（两房和三房主力需求面积段），宿州市场第一次置业符合市场发展规律，投资性客户较少，57、市场未来需求量将会加大。 购买者为本地客源本地客群（包括在外地打工的宿州人群）是宿州房地产市场的主力购买客群，而周边的县市及外地客群所占比例较小，且多集中在汴河区购房；拥有中高收入的社会中上阶层是现阶段的主力目标客群；（七）项目机会分析1、宿州整体市场环境向好（1）宿州城市框架的不断扩大，房地产业处于跨越式发展的阶段，市场处于供需两旺的格局。（2）宿州房地产市场处于稳步上升期，具有相当大的发展潜力和空间。（3）宿州作为安徽省北部区域性、综合型的商贸中心、物流中心的商业功能定位，为本项目构筑区域性的商业功能中心提供机遇。2、区域板块价值日趋显现（1）众多大型企业进驻开发区，人流、物流的快速增长，58、带动区域消费的提升，为本项目的发展提供动力。（2）众多房地产开发商的进驻，表明区域板块具有发展潜力，通过区域内项目的共同炒作，实现区域的共赢。（3）随着开发力度加大、区域环境日渐成熟，其地段价值、投资价值逐渐被消费者认同，经济开发区将成为置业投资新热点。（4）按照宿州市商业网点远期规划，将人民南路定为城南区商业中心区之一。3、合理制定项目发展策略（1）合理制定项目整体开发的策略步骤，形成滚动分期发展，实现资金运用的最优化。（2）综合考虑项目影响因素，在开发量与开发利润之间找到平衡，是项目成功与否的关键。（3）做好商业的规划，以精确的定位和业态组合形式，在招商和销售方面做好控制，达到短期经济效益59、与长期经济效益的双赢，提升项目的商业价值。（4）打破区域的局限，拓展有效目标客户群体，扩大项目的辐射范围及影响力。 （5）针对市场的空白，以创新的产品形成项目的核心竞争优势。（6）完善自身的生活服务配套，以优越的性价比吸引客户。4、宿州市场处于低水平的竞争状态，新型的推广手段容易发挥奇效（1）目前宿州的房地产推广手段单一，市场亮点不足，本项目通过整合高效的营销推广手段和销售渠道，形成压倒性的竞争优势。（2）通过体育休闲与娱乐休闲的结合、居住与教育相结合的发展模式，突破传统的单纯商业和住宅的发展局限，成为宿州房地产业发展的方向标。5、目前经济开发区的范围内缺少核心购物商圈，本项目的发展必将成为区60、域的商业核心（1）目前开发区内基本上以零散的马路商业模式为主，以满足附近居民的日常生活为目的，缺乏有效的辐射力；（2）开发区人口及经济的发展，必然对综合型购物消费产生需求，本项目的建成，将成为区域的综合购物消费中心，城市商业的副中心，成为联系市中心区与开发区的商业纽带；三、项目地块概况、经济技术指标及建设条件（一） 地块概况本项目主要由商业市场用地及综合配套用地组成，住宅用地位于宿州经济开发区物流园，馨云南路和人民南路之间。项目总占地面积180亩，其中商业市场地块规划用地面积120亩；综合配套地块规划用地面积60亩。（二）经济技术指标项目指 标综合容积率1.67绿化率35%以上停车量按国家规定61、配置总占地面积12000平方米(合180亩)商业部分占地面积80000平方米(合120亩)综合配套部分占地面积40000平方米(合60亩)总建筑面积200000平方米商业部分总建面积120000平方米综合配套部分总建面积80000平方米社区配套2000-3000平方米（三）建设条件1、主要规划指标：建筑密度不大于40%，容积率不大于1.67，建筑高度不大于100米，绿化率不小于35%，集中绿地面积不少于1.0平方米/人。2、建筑退规划用地边界距离：建筑退让馨云南路路经线多层不小于10米，高层不小于15米，退城市次干道道路红线多层不小于8米，高层不小于10米。3、沿馨云南路需按商业文化街进行设计62、，沿其它道路商业建筑不得超过沿街总长的三分之二；同时该地块中保留建筑的消防及出入口等问题需一并处理好。4、建筑间距：南北正面不小于1：1.25。5、停车：住户机动车停车（库）按总户数不小于30%的比例留足（其中室外停车位可结合绿化设置其比例不大于总停车位的30%），住宅底层设架空层供住户机、非机动车停车。6、市政：用地范围内所在市政管线均须下地敷设并实行雨污分流。7、配套：严格CB5018093城市居住区规划设计规范和国家有关规范要求进行公用配套建设。其中居委会用房不少于400平方米，物业管理用房不少于500平方米。8、所有设计内容均须满足各有关规范及工程建设标准强制性条文及各类相关规范、规定63、的要求。9、结合周边环境做好沿街景观设计和环境设计。四、项目的规划设计方案（一）整体规划设计原则1、 高绿化，低密度；2、 综合服务配套设施齐全；3、 体现独特的整体建筑风格与园林风格；4、 规划设计保证宿州市的领先性；5、 整体规划注重实用性与节约成本性。（二）项目规划思路1、产品规划布局（1）商业市场部分：空间布局：沿街商业呈“点、线、面”布局，商铺之间通过多个小广场紧密联系在一起，通过实体空间的收放变化，形成强烈的空间感。临馨云南路设置多个入口，其中一个大型的主入口，使整个商业形成有机的整体。产品组合：酒店、餐饮街、购物街、娱乐城、休闲配套等。（2）综合配套部分：空间布局：以中轴景观带为64、核心，形成中心花园、组团绿地、院落绿化三级空间结构。整个住宅分成多个组团区，其中以多层住宅组团为主，局部配以点式分布的小高层、高层。产品组合：高层酒店、多层小高层住宅、社区便民店、社区配套。2、建筑风格：采用现代而不简约的建筑风格，营造良好的人居环境，全面提升宿州市的商业居住环境和生活空间。3、环境景观设计1）绿化系统由集中绿化、组团绿化、宅前绿化组成，集中绿化以景观绿轴为核心，配以水体贯穿其中，使绿化系统形成一个自然的生态整体；2）居住社区的住宅组团自然分布，形成丰富的景观界面，小区步行区域与水系相交，增强整个社区的景观功能；3）在绿轴上布置各种观赏性和参与性强的建筑小品，如雕塑、休息椅、儿65、童游戏设施等。4、交通组织1）项目在有效组织商业功能区的基础上，交通系统与城市交通系统密切融合；2）交通系统以“有节制的人车分流”为指导思想，分成小区级和组团级两个级别，小区级车行系统以城市支路为依托，满足居民便捷、顺畅的出行需求，组团之间形成完整连续的绿化系统。3）为保证城市干道的交通职能，避免人流密集与城市主干相冲突，缓解小区与城市道路的压力，应设2-3个出入口，住宅主入口可考虑设在馨云南路与外环一路。4）商业地块人行主出入口设置在靠近馨云南路一侧，并辅设多个次出入口，有利于吸引更多的人流纵向流动，提高商业价值。（三）建筑方案设计工程设计涉及建筑、结构、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气66、防火、节能、隔声等各种专业，设计时遵循有关的规划范或规定，单体设计符合国家现行的有关强制性标准的规定。1、建筑方案总体构思项目设计紧紧把握“以人为本”这一开发理念，创造符合时代精神面貌的现代建筑和优美环境的精品住宅小区；项目的建筑风格和形式不受传统风格的影响或限制，拟采用轻松明快的“现代丰富而不简约”的建筑风格，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。2、平面设计（1）结构形式根据使用功能，项目采用框架结构形式。单体平面设计符合国家住宅与商业建筑基本标准和有关规范要求。（2）公用建筑车库采用地上停车场与地下停车场相结合的形式，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽67、车库建筑设计规范的有关规定。物业管理处、会所、配电室等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、建筑小品与庭院绿化带等。（3）立面设计立面造型设计突出现代建筑特色，整体风格要与周围城市环境协调，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。（四）结构设计1、基础选型及处理桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。本项目的基础形式主要采用独立桩基。2、上部结构项目由低层、多层、小高层、商业物业及公用建筑组成，地上建筑物采用框架结构，地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。68、防震工程按7度设防。（五）消防设施设计1、建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。2、对于商业物业，根据规范要求设置多个对外直接疏散出口，疏散出口间距离均符合建筑设计防火规范要求。3、尽量在每栋建筑设一个防火分区。4、消防水源可以由市政水供给，在场区内设置环状消防给水管网。5、在重要的建筑（如大型餐饮、娱乐场所）内均设自动水喷洒灭火系统。6、每栋建筑室内外均设消火拴。各建筑内还根据需要设置干式灭火器。7、除一般照明外，设置自带电源的应急照明、出口指示、走道疏散指示以及利用现代科技的冷光疏散指示标志。8、按国家颁布的消防61号令的要求，建立健全逐级防69、火责任制和各项防火安全制度，普及消防安全和应急自救知识，加强监控管理，并制定消防应急预案，适时进行演练，确保生命财产安全。（六）环境保护1、公共及生活用水处理公共污水、商业排污及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。2、固体垃圾处理采用袋装方式收集处理，防止二次污染。3、噪声处理设备选型应尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区有建筑上做隔声处理，达到环保标准。五、首期建设计划及实施进度安排（一）首期的建设计划序号项目名称数据指标备 注1占地面积90亩2总建筑面积10.0万m22.1其中商业总建筑面积6.0万m22.1.1商业销售面积3.0万m22.1.2未售商业面积3.0万m2自持租赁2.270、其中综合配套总建筑面积4.0万m22.2.1综合配套(住宅)销售面积3.0万m22.2.2未售住宅面积1.0万m23预计销售面积综合7.0万m2（二）工程进度安排项目首期实施进度安排表期数项目名称时间商业一期前期准备工作（戡察、规划、设计等）现阶段2011年元月上旬正式开工建设2011年4月上旬主体建筑、园林、建筑安装工程2011年4月上旬2012年12月31日销售2011年6月2011年6月配套住宅一期前期准备工作（戡察、规划、设计等）现阶段2011年6月上旬正式开工建设2011年6月上旬主体建筑、园林、建筑安装工程2011年6月上旬2012年6月上旬销售2011年10月上旬2012年10月71、上旬六、项目的核心定位及核心策略 （一）商业地产与住宅地产的认知与模式1 价值层面的差异1.1 物业价值商业物业价值在于经营, 通过经营创造高于价格的价值。商业项目必须要系统考虑项目商业定位、 招商、 经营,才能实现高水平商业物业开发, 达到预期赢利目标。而住宅价值在于居住, 保值升值。其关键是准确产品定位及目标消费群体定位, 最后通过销售实现开发价值。1.2 利益关系从主体上说, 住宅地产价值链单一, 即开发商终端消费者。商业地产利益参与者复杂, 其价值链是投资者开发商营运商经营者 终端消费者。其中包含开发者、所有者、经营者、管理者的权益, 它们与商业地产开发模式密不可分。开发者是商业地产开72、发商, 通过项目获得利益; 所有者是商铺真正的拥有者, 通过出租商业物业获取租金收入; 经营者是进入这个商业里从事商品经营者, 通过经营获取经营效益; 大型与中小型商场都需要有统一的管理者实施有效的管理,通过管理获取管理利益。住宅仅通过发展商和购买者两环节就可构成单一价值链,商业地产价值链上除了开发商, 还包括消费者、 经营者和投资者, 每个参与者都有自己利益出发点, 存在许多矛盾,发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用, 投资者要求高回报而经营者要求先培育市场, 及商铺租与售的矛盾等。商业地产开发要权衡“四角恋爱”利益关系。因此,为平衡不同主体利益,商业地产开发不仅要考虑地段, 更要考虑市73、场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素。1.3 开发利润商业地产项目与住宅项目在经济效益上有着本质区别,住宅的未来经济利润可使用普通会计利润来预算, 而商业地产如不使用经济利润来预算, 将难以实现利润最大化,并且将潜藏风险。1.4 市场风险开发商在看好商业地产开发利润的同时,也存在着市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外,一般投资商业的人群相对较少,加之现今人们理智投资理念加强,所以为降低市场运作风险,商业地产开发须具备有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素,以有场有市为开发目的,这样才能增强投资者的信心,降低开74、发风险及提高开发价值。而住宅相对来说开发风险较小, 因住宅消费群体较广,住宅业态既具有居住功能, 也具有投资功能, 其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。1.5 消费环节不一样住宅销售以后就直接进入了消费终端, 经过装修就可以居住, 可以使用了。而商业地产在销售过后, 是不能直接进行消费的,这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的,它还要进行招商、装修、进货和经营。所以,住宅是一个终端, 售后就进入了终端消费, 商业地产则是开端,销售只是商业经营开始。开发商卖住宅时, 来的都是客,有钞票就行。卖商业地产呢? 不但要有投资能力, 还要有经营能力,如果投资了商铺今后活不了, 那开发商也是75、活不好的。所以,商业地产和住宅地产的消费环节不一样, 不能用住宅的思维模式来解决商业地产的问题。1.6 投资回报形式对于开发商而言, 商业地产投资回报形式有三种: 销售获利、后期经营收益、物业升值,住宅投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期资金回笼或解决开发商后续开发资金问题, 而经营收益和物业升值是商业地产投资回报最主要形式。所以商业地产真正的价值并非是销售,而是获取长期的经营收益和物业升值。2 开发层面的差异2.1 产品功能属性住宅地产开发的住宅是终端消费品, 主要功能是用来满足消费者的居住要求。楼盘除了消极被动的随市场供求关系变动而升值外, 无法带来额外的利润, 因此增值空间小76、。而商业地产开发的从严格意义上说不仅是产品, 更是资本, 它通过经营能不断衍生出新的价值, 增值空间很大,但风险更大。商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施,承担商品的流通展示功能, 对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能, 例如餐饮功能、娱乐功能、商务功能等, 因商业地产的功能要求灵活多变,故对其操控相对复杂。其次, 商业地产的表现形式更多, 有购物中心、主题商场、商业街、社区街铺等。2.2 规划设计要求住宅主要是基于一般性使用功能的需要, 考虑住户对于户型、层高、 朝向、景观、外立面、使用率、小区的园林和道路规划及配套等要求。商业地产最重要的是满足商家尤其是主77、力商家对场地的使用要求,如面积、货梯、排污排水、停车位、广告位等, 另外交通动线的规划也十分重要, 体现在垂直交通和平面交通以及外场交通组织上, 强调动线对消费人流的引导和各个店铺的到达率, 避免或减少死角位的产生,最大程度上提高每个楼层、每个区域的商业价值。规划设计决定商业项目的存亡。多数商业地产的开发商在开发之初, 根本就没考虑过做什么的问题,他们多数先把项目盖起来, 到了商业定位的时候问题就出现了, 不是结构不合理, 就是布局不规范,从而导致招商异常困难, 往往出现“理想的商家不愿进,进驻的商家不理想”的结果。2.3 招商与经营招商是商业地产成功开发的关键所在。一个商业项目,如百货、专业78、市场、区域商业中心等, 一般都实行“招商先行”的营销策略,以招商来带动销售。“有主力店的地方,就有无穷的商业机会”,以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态, 它本身不具备“聚客”能力,所以也不具备使商铺升值的潜力,只有借助主力的作用才能充分挖掘其商业价值, 使商铺作旺并不断升值。而住宅一般不存在招商问题, 带底商的住宅, 具体销售依住宅定位而定, 是以招品牌连锁店为主, 或是一般经营户,但一般前者居多, 以品牌店来带动住宅销售, 提升住宅价值。但底商需科学合理的业态经营及规划比例, 这点也非常重要。3 营销层面的差异3.1 营销主题消费者在购买任何一种商79、品的时候, 购买的实际上都是一种梦想,这种梦想在某一个方面满足了他们的需求, 所以愿意付出货币等值或不等值交换。对于住宅来说, 消费者购买的是一种他们需要的“生活方式”,因为无论怎样讲,房子本身没有特别大的差异,不同的只是赋予房子的内涵,所以宣传主题往往侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真。商业地产实际上更多的是一种投资的概念。作为投资而言, 回报率和回报周期才是消费者真正关心之所在。3.2 推广对象目标客户住宅房地产面对的消费群体主要分两种: 用于自住的购房者和用于投资的购房者。用于自住的购房者又分为首次购房自住和二次及多次购房者, 他们的心态是完全不同的。住宅地产纯投资在目前的经济水平下相80、对消费群不多,但有快速增长的趋势, 他们关心的是该区域长远发展以及今后出租的前景问题。在商业地产上, 推广对象是分阶段来划分的。首先是将商铺出售或出租出去,推广的目标也分两类: 用于自己经营的业主和用于投资的业主。自营客户关心的是商圈的成熟度、消费群基数和消费能力; 投资客户则更注重该地段的发展前景和投资回报的周期。在整体交房、商场开始运作后,推广对象将发生转移, 重点是怎样吸引更多的消费者光顾商场, 从而提升整个商场的人气和形象, 这是摆在商场经营管理面前一个迫切的问题。3.3 消费者关心的问题住宅消费者关心的几个关键指标排序是: 价格、地段、户型、品质、开发商实力、服务、配套。商业地产客户81、关心的问题是:地段、价格、后续管理、开发商实力、主力店。因商业地产必须有足够的人气才能支撑, 所以一个商业地产项目能否取得成功, 很大程度上是由地段等先天因素决定的。总之, 商业地产与传统住宅地产的千差万别, 必然要求开发商进行理念和心态的调整。在机遇和挑战中朝更理性、专业、合理、繁荣的方向发展, 在赢得巨大财富的同时为活跃商业、 繁荣经济作出贡献。(二)整体开发理念诗意栖居 丰盛人生诗意是美、舒适与愉悦的体验，预示着一种极佳的精神状态，以诗意栖居为开发目标，是对客户追求美好人居梦想的认同；丰盛的人生则是城市主流阶层所追求的现代化、多元化的愉悦体验。(三)市场定位1、商业部分市场定位城南区商业82、服务业核心泛宿州地区最具特色的一站式Shopping Mall休闲产业街区n 城南区商业核心从目前经济开发区的商业发展状况来看，尚未出现成熟的商业项目，市场存在空白。而从经济开发的商业发展需要分析，确实也存在一个区域商业核心的需求，本项目的建成，将成为城南区域的商业龙头核心。n 最具特色、一站式Shopping Mall休闲产业街区本项目以秀水服装城为龙头，以餐饮、休闲娱乐为配套核心，首创泛宿州地区情景式、体验式的街区，提供购物、餐饮、休闲娱乐、康体运动等一系列消费、娱乐功能，构筑一站式的情景式休闲消费街区，必然超越宿州目前单一的消费模式，成为宿州商业市场的领袖。2、配套住宅部分市场定位宿州83、最具购买力和最佳性价比楼盘最具购买力：本项目要在各个方面全面领先市场同类产品，以让人无法拒绝的魅力全面征服消费者，成为宿州住宅市场的最向往的人气物业。最佳性价比：以推动宿州人居进程的综合素质拉升住宅的心理价位，再用低于消费者心理价位的起价彻底摧毁消费者的心理防线，形成宿州市的热销明星楼盘。（四）产品定位：1、商业部分产品定位以服饰购物、精品餐饮、休闲娱乐为核心，情景式休闲产业街区n 以休闲购物、精品餐饮、康体娱乐为核心本项目以秀水服装城为龙头，以餐饮、休闲娱乐为配套核心，从该业态类型的特征考虑，以精品高档的形态，吸引中高档消费群体来消费，拉动宿州夜间消费的发展，构筑宿州的不夜城。n 情景式休闲84、娱乐街区：建筑一种开放的空间，能够让消费群享受到的是一种无拘无束的体验式消费的模式，结合了休闲、娱乐等多元化的形态，形成项目不可复制的核心竞争力。2、配套住宅部分产品定位：低密度、高舒适的西式小镇在一个充满诗意的地方，构筑一个全宿州的中坚阶层都为之向往的诗意栖居之所。代表欧美先进居住文化的低密度、高舒适度的西式小镇从此走进了宿州人的生活，极大推动了宿州人的人居进程。同时,运用现代丰富而不简约的价值风格，满足中坚阶层健康丰盛的人生境界(五)客户群定位1、商业部分客户群定位高档消费群体及中档消费群体n 高档消费群体的涵盖范围：包括政府机构、企业、个体经营者、私营业主、高收入群体。n 中档消费群体的85、涵盖范围，包括中青年阶层、具有高消费能力的家庭。2、住宅部客户群定位中坚阶层中坚阶层的涵盖范围:开发区白领、市区中级公务员和白领、市区经商人士、来宿州工作或经商人士、宿州市或外地的投资客等。（六）销售策略1. 强化区域价值，聚集人气，以高性价比提升市场竞争力；2、整合各类资源不断制造销售高潮、销售高峰期；3、各销售阶段内实现快速销售，实现“短、平、快”；4、实价“低开平走高收”，营造物超所值的市场效应。（七）竞争策略1、尽可能提高销售比率，尽快回收成本，减少投资风险；2、善用策略、全面领先，快速推进，抢占市场先机；3、建立项目良好的市场形象，塑造发展商及项目品牌；4、以全国开发区的功能转型为例86、证，来引导市场对开发区的认知；5、主动融入城市东扩进程，变被动为主动；6、商业先行，以商业热点带动住宅热销。七、投资总额估算及资金来源评估（一）项目总投资的估算的依据1. 项目初步规划设计方案；2. 南京中林美业地产推广机构的；3. 项目实施进度与实际投资使用情况。（二）项目首期投资成本估算原则1. 充分利用公司资源原则；2. 合理利用与节约利用原则；3. 工程质量至上原则；4. 合理现金流原则；5. 经济效应与社会效益双赢原则。（三）项目首期投资总额估算项目首期总投资成本为29800.00万元，平均每平方米建设成本为2980.00元。该投资成本包括土地成本、前期工期费、基础设施费、建安工程费87、行政规费、管理费、宣传与销售费、财务费及其它费等。（详见下表）1、项目首期投资成本构成 项目首期投资成本费用估算汇总表序号项 目成本总额（万元）可售面积成本总额（万元）可售面积单位成本(元/ m2)1土地费用(一期90亩)1800.001080.001802前期费用1400.00840.00140（1）基础设施配套费800.00480.0080（2）规划、设计300.00180.0030(3)勘察、监理、审图、标底编制等300.00180.00303小区配套费3600.002160.00360（1）景观、绿化费1000.00600.00100（2）水、电、气、有线电视、网络等2600.00188、560.002604建安工程费20000.0012000.002000（1）建筑工程18600.009300.001500（2）设备安装工程3000.001800.00300（3）公用配套建筑2400.001200.002005直接费合计26800.0016080.0026806财务费用1000.00600.001007管理费用500.00300.00508销售推广费用800.00480.00809基本预备费700.00420.0070投资成本总计29800.0017880.002980说明:以上平均单位建设成本是计算依据是按总建筑面积10.0万平方米和可售面积6.0万平方米分别计算。2、项目89、首期投资成本：29800.00万元由上表计得项目首期总投资成本为29800.00万元，可售面积投资成本为17880.00万元。4、首期平均建设成本：2980.00元/平方米总成本/总建筑面积=2980.00元/平方米。（四）首期各季度投资计划项目首期计划从2011年4月上旬开始兴建，其中商业部分从2011年4月上旬开始兴建，建设工期约为1年，配套住宅部分从2011年6月上旬开始兴建，建设工期约为1年。整个项目首期在2012年6月上旬前竣工。A. 2011年02季度计划完成投资额约4470.00万元（可售物业投资额约2682.00万元）,占总投资额15%；B. 2011年03季度计划完成投资额约90、5960.00万元（可售物业投资额约3576.00万元）,占总投资额 20%；C. 2011年04季度计划完成投资额约7450.00万元（可售物业投资额约4470.00万元）,占总投资额25%。D. 2011年01季度计划完成投资额约7450.00万元（可售物业投资额约4470.00万元）,占总投资额25%。E. 2011年02季度计划完成投资额约4470.00万元（可售物业投资额约2682.00万元）,占总投资额15%。（五）项目首期资金筹措A. 项目共需资金29800.00万元;B. 项目首期自有资金有9000万元;C. 投资不足部分分别从银行贷款7000万元和由预售收入解决。D. 本项目91、采取滚动式开发，资金滚动运转，用销售资金回投于开发之中，可以减少资金量，填充资金缺口，解决资金不足的问题。E. 本项目首期建设周期为1年,经营周期为1年。八、项目财务评价（一）评估依据1、建设部发布的最新版房地产开发项目经济评价方法；2贷款银行中长期贷款项目评方法；3、国家现行的财税制度和有关法规。（二）项目首期销售价格推测运用市场比较法进行销售价格预测，其主要是根据项目的处位置、周围环境条件、项目的品质与周边竞争楼盘进行综合比较，结合房地产市场未来2-3年的价格趋势进行推测。l 项目首期商业部分平均售价为6000元/平方米；l 项目首期住宅部分平均售价为3500元/平方米；l 即项目整体平均92、销售单价为4200元/平方米。说明:平均销售单价=商业单价商业面积比例+住宅单价住宅面积比例=60003.0/6.0+36003.0/6.0=4800元/平方米。（三）销售面积实现计划及销售收入实现计划A. 项目首期总销售收入为28800.0万元；B. 2011年03季度完成销售面积约9000平方米，占首期销售总面积的15%，完成销售额为4320万元；C. 2011年04季度完成销售面积约18000平方米，占首期销售总面积的30%，完成销售额为8640万元；D. 2012年01季度完成销售面积约15000平方米，占首期销售总面积的25%，完成销售额为7200万元；E. 2012年02季度完成销93、售面积约12000平方米，占首期销售总面积的20%，完成销售额为5760万元；F. 2012年03季度完成销售面积约6000平方米，占首期销售总面积的10%，完成销售额为2880万元。销售收入分期按比例预测表销售计划各年度收款情况（单位：万元）年份销售比例销售面积(平方米2)2011-32011-42012-12012-22012-32011-315%900043202011-430%1800086402012-125%1500072002012-220%1200057602012-310%60002880合计28800.0万元备注以上可销售面积以总建筑6.0万平方米(商业为3.0万平方米,住94、宅为3.0万平方米)，综合销售单价4800元/方米为基数计算。（四）项目首期税收估算项目首期税收总额为4339.74万元,其中营业税及附加税为2146.32万元,企业所得税为2193.42万元。 项目首期税收估算表序号税（费）名称计算基数税（费）率税（费）金额(万元)1营业税营业收入5%1440.002城建税营业税7%100.803教育费附加营业税3%43.204水利基金营业收入0.617.285印花税预收收入0.38.646地方教育附加营业税1%14.407土地增值税(预征法)营业收入1.5%；2%522.00小计7.45%2146.328企业所得税25%2193.42总计4339.74（五95、）项目首期财务盈利能力分析A. 项目首期净利润总额为6580.26万元;B. 项目首期利润率为36.8%;C. 投资回收期为24个月。（见下两表）损益表序号项目名称计算依据合计(万元)1销售收入销售收入估算表28800.002总成本费用成本估算表17880.003税前利润总额(毛利润额)1项-2项10920.004营业税金及附加根据税收部门规定计算2146.325所得税根据税收部门规定计算2193.426税后净利润总额3项-4项-5项6580.26项目经济指标汇总表经济指标名称计算依据指标税前利润总额(毛利润额)损益表10920.00万元税后净利润总额损益表6580.26万元全部投资毛利润率毛96、利润额/总投资成本61.074%全部投资净利润率净利润额/总投资成本36.8%自有资金毛利润率毛利润额/自有投入资金121.33%自有资金净利润率净利润额/自有投入资金73.114%净现值取折现率为10%，折现1年，折现系数为0.909091；5982.06万元回收成本期24个月从上表可看出，投资净利润率远远大于行业平均收益率,项目净现值大于0，回收成本期不超过1年,因此在财务上是可行的。（六）清偿能力分析申请抵押贷款10000万元，其中2011年贷款，约定从第2011年起两年内偿还，即2013年还清,其还贷资金来源主要为可利用预售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款用来还款是富97、富有余的。项目资产负债率处于行业安全区间，2011年负债率为61.11%,2012年负债率为16.67%,2013年负债率为0%。(以固定资产市场评估价为基数)（七）资金来源与运用 资金来源与运用表序号项 目建设经营期（单位：万元）2011-22011-32011-42012-12012-22012-32012-41资金来源5000.006530.008390.0010429.047792.175997.233009.29(1)销售收入4320.008640.007200.005760.002880.00(2)自有资金50004000(3)银行借款200035001500(4)其它资金来源-298、资金的运用4470.005960.008100.969836.877554.945867.94433.97(1)建设投资(包括利息费)4470.005960.007450.007450.004470.00(2)偿还贷款-2000.005000.00(3)营业税及附加321.95643.9536.58429.26214.63(4)所得税329.01658.03548.36438.68219.343每年累计盈余资金1-2530.00570.00289.04592.17237.23129.292575.32根据上表可看出，本项目2011年02季、2011年03季、2011年04季2012年01季、299、012年02季、2012年03季累计盈余资金均大于零，故从资金平衡能力分析角度来看，该项目是可行的。（八）项目首期不确定性分析1、盈亏平衡分析1) 投资总成本的保本点是24460.26万元，安全系数为36.80%,即投资总成本增加了36.80%仍能保本。2) 销售单价的保本点是4076.71元，安全系数为15.07%,即销售单价下降了15.07%仍能保本。 3) 销售面积的保本点是4.63万平方米，安全系数为22.85%,即销售面积下降了22.85%仍能保本。盈亏平衡表项 目不确定因素投资总成本（万元）平均销售单价（元/平方米）销售面积（万平方米）正常情况17880.004800.006.00100、盈亏平衡点变化数值24460.264076.714.63盈亏平衡点变化幅度(%)6580.26723.291.37盈亏平衡点数值36.80%-15.07%-22.85%税前利润000由上面盈亏平衡分析可知，本项目的安全系数处于行业安全区间,抗风险能力极强，所以本案是安全的,是可行的。2、敏感性分析（1）单价因素敏感性分析l 当单价下降了10%时，投资净利润额为5922.23万元,投资净利润率为33.12%，下降了3.68%;l 当单价下降了5%时，投资净利润额为6251.25万元,投资净利润率为34.96%，下降了1.84%;l 当单价上升了5%时，投资净利润额为6909.27万元,投资净利润101、率为38.64%，上升了1.84%;l 当单价上升了10%时，投资净利润额为7238.29万元,投资净利润率为40.48%，上升了3.68%。 敏感性分析表（单价）全部投资基准方案单位售价变动-10%-5%5%10%单位售价（元/平方米）4800.004320.004560.005040.005280.00销售收入(万元)28800.0025920.0027360.0030240.0031680.00税后净利润(万元)6580.265922.236251.256909.277238.29税后投资净利润率36.80%33.12%34.96%38.64%40.48%税后投资利润率升降幅度-3.68102、%-1.84%+1.84%+3.68%（2）总投资因素敏感性分析l 当总投资下降了10%时，投资净利润总额为10328.87，投资净利润率为46.80%，上升了14.68%;l 当总投资下降了5%时，投资净利润总额为10328.87万元，投资净利润率为39.07%，上升了6.95%;l 当总投资上升5%时，投资净利润总额为6650.12万元，投资利润率为25.82%，下降了6.30%;l 当总投资上升了10%时，投资净利润总额为5423.87万元，投资利润率为20.11%，下降了12.01%。敏感性分析表（总投资）全部投资基准方案（万元）总投资变动-10%-5%+5%+10%总投资额（万元）1103、7880.0016092.0016986.0018774.0019668.00税后净利润（万元）6580.268368.267474.265686.264792.27税后投资净利润率36.80%46.80%41.80%31.80%26.80%投资利润率升降幅度14.00%5.00%-5.00%-10.00%（3）销售率因素敏感性分析l 当销售率下降了5%时，投资净利润总额为17267.19万元,投资净利润率为63.79%，下降了8.05%;l 当销售率下降了10%时，投资净利润总额为14795.49万元,投资净利润率为54.66%，下降了17.18%;l 当销售率下降了15%时，投资净利润总额104、为12317.41万元,投资利润率为45.50%，下降了26.34%。敏感性分析表（销售率）全部投资基准方案销售率变动-5%-10%-15%销售率100%95%90%85%销售面积(平方米)6.05.75.45.1销售收入(万元)28800273602592024480税后净利润(万元)6580.265140.263700.262260.26税后投资净利润率36.80%28.75%20.69%12.64%投资利润率升降幅度-8.05%-16.11%-24.16%敏感分析结论：分析可知，影响本案的诸因素中，最敏感的是销售单价,其次是销售率,然后是投资总成本。九、综合评价结论及建议（二） 综合评价105、结论1. 本项目需总投资29800.00万元，需累计自有资金9000万元(包括股东借款)，银行贷款7000万元（主要用于商业自持物业的建设资金），不足部分用预售收入投入。2. 项目税前收入预计28800万元(不含企业自持商业物业3万平方米及)，项目税后总收入为24460.26万元。净利润总额为6580.26万元，净利润率为36.80%,自有资金毛利润率为121.33%,自有资金净利润率为73.114%，净现值为5982.06万元，投资成本回收期为24个月。3. 本项目有较强的盈利能力，处在房地产行业平均收益率水平区间内，总的来说，本项目是可行的。4. 通过盈亏平衡点分析得出，本项目有极强的抗风106、险能力，处于行业安全区间范围内，即使在最坏的情况下，亏损的可能性也是极小的。5. 通过本项目的敏感性分析得出，最能影响该项目投资收益率的是销售单价，其次是销售率，然后是投资总成本，该三个因素对项目效益的较为敏感。6. 2011年02季、2011年03季、2011年04季、2012年01季、2012年02季、2012年03季的现金流呈平衡状态，总的来说，整个项目的建设期能够实现现金流的财务平衡。 (二)建议1. 通过敏感性分析可知，本项目的销售单价、销售率、总投资成本对财务结果的影响较为敏感，建议本案主办者尽量控制建设成本以及一系列相关费用，努力提高销售面积与销售单价，以提高本项目的总体财务效益。2. 因本项目的投资较大，建设周期较长，有效而合理地利用资金必将有利于本项目的总投资额降低。因此建议主办者宜聘请施工监理公司协助整个项目的实施，同时也要聘请高水平的财务管理员努力做好财务管理工作。3. 本项目投资额会较大，开发初期必须落实足够的资金来源与使用方式，打造良性的资本运作平台，避免资金链条断裂。4. 尽快落实项目预售问题，实现项目的投资资金快速回收，减少资金压力与资金机会成本。