1、苏州广场苏州广场交流总结交流总结报告报告 一、一、交流时间：交流时间：2010 年 11 月 9 日 9：00-11：30 二、二、交流地点交流地点：苏州广场 三、三、交流人员交流人员： 万科物业：黄亮、吕淮湘、严雄波、王琢珺、王庆燕、王迅、唐飙、冯俊霖、房亮 苏州广场商业管理有限公司：行政人事部经理景山 四、四、交流内容：交流内容： 1组织结构； 2业务管理； 3的优势与经验等。 五、交流总结五、交流总结 （一）基本概况（一）基本概况 1项目特点：介于二代与三代店之间，住宅、写字楼出售，商业部分持有。 2总建筑面积 45 万 m 2，其中商业 15 万 m2，住宅 20 万 m2，写字楼 12、0 万 m2。2008 年 3 月开工，2009 年 3 月开盘，2000 多户（小户型 37，大户型 127）住宅先入住，入住率达到 70%。2009 年 9 月 17 日商业开业。 3停车位 2183 个，停车免费。 （二二）组织结构）组织结构 1 1尝试建立集团区域项目的管理架构。但区域运行情况一般，仍在探索中。 2 2一套班子注册两个公司 住宅物业管理有限公司，负责住宅物业管理； 商业管理有限公司，负责商场、写字楼的运营及物业管理。 3 3商业管理有限公司 下设招商营运部（16 人）、企划部（5 人）、工程部（50 多人）、人力行政部（7 人）、物业部、租赁部等。其中招商营运是中心，企3、划是龙头。 商业管理有限公司有物业管理资质，下设大商业物业部、写字楼物业部。 4 4商业物业、写字楼物业、住宅物业各设客服部，其中商业物业客服部挂靠在运营部 下。商业物业部提供保安、保洁、停车管理等服务。 （三）（三）业务管理业务管理 1 1物管费物管费 写字楼的物管费为 7 元/m 2/月，包括水电费。 不同商铺的物管费不同，商业合作伙伴有协议价。水电费实行预付，用电可以到物业 买，物业会有盈利（定价稍高，将损耗计入）。价格一开始在合同里明确。 2 2 基础业务基础业务 安全自营。 保洁外包。各项目外包方不同，每年进行招投标。 工程部负责整个项目设备设施的维护保养。集团对外包权限有一定限制，超出权限 范围要上报。 3 315 万 m 2的商业能耗为 600 万元/年。收支两条线，能耗费不计入物业费中。 4 4招商招商 大商铺招商由集团统一负责，各项目负责商业街的招商，