1、服装中心年度业态调整方案服装中心自今年的3月28日试营业至今已走过了大半年的时间，目前整体的运营状态并不如市场初期所预想的乐观，对于后期的经营（市场是任凭时间“自行成市”还是按照现状“调整型成市”）根据目前呈现出来的现状和预期可能出现的走向，我就市场接下来的工作和调整重心进行了系统的梳理，并将相关内容归纳总结如下：思路框架第一部分：市场现有业态的调整思路市场各楼层的后期业态定位：1F 潮流时尚少女装 2F：时尚休闲女装 3F：欧韩时尚精品女装4F 童装（婴童类等） 5F：业态待定1F具体的调整内容以及施行方式：（1）平移1F2F符合市场经营的商家，有一定的经营理念的商家到一楼（前期必须做好沟通2、和意向调研工作，此项工作的具体落实可依据市场部提交的商户信息动态数据库中的具体内容和基本信息来确定，但必须要确保此项信息是最新的）（2）一楼原有的公司自有商铺合同期变更（3年变更为5年）延长使用该铺的商户合同使用时间，在降低调入铺位的后期持续性经营的风险同时进一步增强的商家的经营信心（3）与管委会协商明年安置户商铺的合同续租和招商政策（商家准入必须经过管理公司的入场流程，法务部重新拟定合同模板）2F具体的调整内容以及施行方式：（1）分区块进行重新组合，集中现有的在营业态，所有区域以经营时尚休闲，淑女装和时尚女裤（2）对于裤区有两种处理方式，放弃裤区的业态定位，裤类商家可以分散或者组合到与相关服3、装类相匹配的区域，作为成衣的辅助业态；（3）根据现场现有的经营裤区的商家数量（目前市场需要的是人气，裤区这部分商户中只要是有留下继续经营想法的基本都有自己稳定的售货渠道和固定的客户群体，对于市场人气的提升和人流量的导入还是有很大的辅助作用的）对于这部分铺位，可以考虑到以集中经营的方式，重新划行规市3F具体的调整内容以及施行方式：（1）3F业态按照市场的后期规划必须进行大洗牌，以精品、欧韩女装为主导（2）目前在营的商家主要以经营中老年服装为主，对于这部分商户的后期安置可以考虑在A区或者D区采用集中经营的原则（3）三楼其它的区域，根据清空后的铺位和现场实际的空间，重新引进实力商家，有针对性的对现在4、天虹的潜在客户进行招商；4F具体的调整内容以及施行方式：（1）4F童装的经营业态主要表现在两个方面，东区（A区和部分B区）属于中高档的品牌童装，西区（主要是CD两个区）属于沙家浜自产自销区，对于现有业态的调整，主要是立足目前的经营局面，进行现有的A区的空铺填充以及后期的业态升级（2）现在四楼的经营局面相对比较稳定，但对于市场2014年的政策特别是1-3楼的免租优惠政策是否会惠及到自身，目前是潜在的最大的不稳定隐患（3）四楼东区的40%左右的商户现在都在运作电子商户（阿里巴巴、衣联网、淘宝等电商平台）在市场下一步政策不明朗的前提下（铺位的运营成本特别是大铺），出于这方面的考虑，有可能放弃或转让现5、有的铺位经营权，转移到市场外部的其它场所持续经营第二部分：招商政策整体政策指导思想：1、全面开展新的招商计划，引进有目的性消费的各类业态，充实现有的市场格局，丰富现有的市场业态；2、通过商会、协会，寻找潜在的厂家批发客户3、定向招开招商、采购大会，架接厂商与采购商的桥梁，实质性的提升真正的“世服批发基地”的理念4、对潜在有进驻市场要求，符合招商“A类等级”的客户进行大力扶持，对市场内部有潜力的优质商户进行重点培养，力争培养一批招牌商户，持续应用以商招商、楼层特色业态打造的政策，通过有实力的老客户带新商户（按照市场所能给到的优惠政策，根据商户的经营实力来定）以及特色批发大户，来市场经营的方式，来6、彻底解决部分空铺及业态充实的问题。针对1F2F3F招商政策的差异：1、首先从目前楼层铺位的产权归属层面来讲：一楼现有铺位的性质类型有（回迁户铺位、市场铺、自营产权铺）二楼（自营产权铺、委托市场代为出租的产权铺、极少的市场铺）三楼（自营产权铺、委托市场代为出租的产权铺、极少的市场铺）2、一楼部分回迁自行出租的铺位（这部份性质的铺位约占市场一楼的70%左右，商铺的经营权直接从回迁户手中私自签订的，有些铺位的租金对于同期的市场铺租金标准要高出很多，且经营合同是一年一签，缺乏后期持续经营的稳定性，通过日常市场工作中的商户走访，发现这部份回迁自行出租的铺位也在观望下一步房东的租金标准调整，如果在目前的状7、态下，回迁户第二年的经营合同没有做出任何的变动的话，这部分私租的客户有可能会有一定的流失率，如果出现这种情况，一楼的日常经营将会被全盘打乱）所以针对此类的隐性问题，有必要由公司层面在此项问题未爆发前做如下的几项工作：【1】对于回迁自行出租的商户进行经营意向和问题的调研和信息汇总【2】通过公司层面与管委会对接，沟通这一隐性问题后期对于市场经营的影响，通过市场、管委会、回迁户三方针对此项问题进行后续经营以及租金政策、合同时间等事项的商谈，以进一步明确这部分经营户所关心的这些问题的后期解决方式，避免问题爆发后产生的商铺空置现象【3】部分达不成共识的铺位（主要是位置较好的端头铺，有可能出现租金标准偏高8、或私抬租金的现象；位置不好的侧边铺，回迁方可能有共识，但承租方不好找，铺位产生不了效益）对于这两种情况，市场制定招商政策时是否考虑通过各方商谈形成的共识，对有撤场打算但在前期经营的过程中各项标准还符合市场要求的经营户进行新政策的重新约谈、签约事项，如果实在是无意经营的，可否考虑按照商谈价，由市场方统一布置对外招商，这些工作必须要在2013年末14年初确定3、自营商铺后期不想继续在市场中经营的，市场可按照租金时价原则，合同期5年的方式进行全委托式的回租4、其他的1F2F3F空置的、清空的包括后期有撤场要求的，只要是符合市场的标准和要求的（建议考虑费用【租金、物业管理费】缓缴申请的政策）以这样的政9、策优惠来吸引周边潜在的客户第三部分：商户调整思路（1）走出去：市场合同期结束、或目前无心经营需要离场的，具体办理的方式方法可参照【本方案的第六部分】或（由非市场的人员主导成立第三方公司，由第三方公司介入进行收铺，法务部拟定与第三方合同的合同框架和内容，平稳的收购市场商户的经营权和合同；）（2）请进来：目标商户或者新近商户的招商政策【具体参照第二部分的招商政策】（针对天虹的大客户的招商政策，针对有实力有品牌的商家的招商政策）（3）留下来：有意在市场经营的商户第二年租金和物业管理费政策（合同期3年变更为5年，楼层平移，座谈会，经营贴补，第二年费用收取的起征日，非正常经营的处理意见等具体参照【本方案10、的第六部分相应的分项方案】）第四部分：市场软文化建设（1）在各商户积极配合的情况下，对现有的广告资源进行重新整合（下阶段重点在电视台、电台、公交车、相关路面广告牌、各类流媒体等进行有选择性的硬广投放）（2）对平面宣传、现场指示系统、活动策划等做一系列优化，力求引导商户做到由批发带动零售，由零售带动批发（3）优化市场各楼层经营动线加强市场购物导视系统，合理设置业态、主力商户及相关配套设施，切实让采购商和消费者舒适购物，方便购物，从而带动市场人气的提升和二次消费；（4）市场内部氛围的营造【本方案的第六部分相应的分项方案】）（5）市场外部氛围营造等【本方案的第六部分相应的分项方案】）第五部分：市场调11、整整体预算（1）清铺商家的赔偿、（2）市场租金贴补、（3）2014年租金调整方案（4）宣传推广费用、（5）营销拓展费用的整体预算第六部分：市场管理的现状的处理上面五个部分都是介于市场对目前存在的非正常营业商铺的处理上，如果此项问题没有解决的话，以上所有的构想都无法按照既定的步骤来实施，所以要想后期市场管理工作能够顺畅、有序的进展、推行，必须先要处理这个首要的问题。市场现状：一、入驻商户的非正常经营现象非正常经营涵盖的内容比较广泛，主要表现在：序号状况类型1长期关门直接不经营2私自改变商铺使用性质做仓库或其它类型（违反合同经营业态）使用3经营现场无人看管或托人代为看管4未按照市场的营业时间要求晚12、开、迟开铺位，中途随意关门歇业或者提前闭市5简单挂版、不换季、不开灯、灯管黯淡、侧门不开等现象的铺位其实等同于上表所显示出来的商铺经营的实际状况对于市场的日常经营和后续发展都有很大的负面影响：目前解决这些问题的力度和采用的方式、方法将直接影响到后期市场的二次招商以及经营业态的布局，所以必须在公司政策明朗的情况下有针对性的进行引导、决策，集中整个公司的力量，进行重点的处理，现在商户和市场管理方在具体问题的看法上处在不同的两个层面，所考虑的问题也有着不同的角度，关注的侧重点也不一样，所涉及到的内容主要表现在：二、商户、市场两个方面的考虑，具体如下图所示：当然还有一些其他的问题，比如市场的业态、格局13、调整与后期人流动线的走向是否合理，打造市场的后期定位是“以批带零”还是“以零带批”等，这些都是连带性的或是后续的问题，对于目前各个环节中最最核心的非正常营业铺位的处理问题，我建议可以考虑以下的处理办法，基本的操作流程和分项的具体内容如下：流程中涉及的政策以及触及到的相关细节（特别是有关续约缴费的问题，根据前期签订的合同，下一年度的缴费期限应该是2014年的2月27日【沙家浜童装以及部分一楼的回迁自行出租、回迁委托市场出租的铺位除外】，正常租金和相关费用的收取告知，应该在12月底，但可以根据实际情况，事先做相应的缴费享受市场政策扶持的前期优惠承诺，同时通过这样的方式也可以起到一个稳定商户的经营心态和筛选优质的可持续经营的商户的作用），这些事务都需要决策层再行定夺，毕竟这些方面触及到企业成本（至于收铺或清铺可考虑第三方操作的方式实施，公司财务必须按照退款从简的原则，只要第三方持有原合同经营人的经营管理合同、铺位钥匙、电卡、委托授权协议转租转让协议、其它的相关收费、收款票据即可，其他的特殊问题视实际情况另行决定），对于此项问题的处理，不管市场管理方以何种方式推行，都会对后期的市场走向产生很大的影响。“市场非正常营业这一核心”是【“调整型成市”的开端，最关键的起点】同时也是上述所有思路得以实施的前提。市场何去何从请慎重对待此项方案。6 / 6