1、上篇项 目 市 场 调 研 报 告目 录一、宏观经济分析41.宏观市场研究51.1莱西市概况51.2经济发展现状71.3莱西经济的特点91.4莱西市城市发展规划特点112.莱西市房地产市场分析152.1莱西房地产整体概况152.2莱西市房地产发展现状分析152.3莱西市房地产供求状况172.4莱西市房地产特点182.5观点：19二、中观市场调研分析211.莱西市商业市场分析221.1莱西市商业市场发展现状221.2莱西市三大百货超市个案分析：221.3莱西市商业街分析281.4莱西市专业市场分析301.5莱西市商业市场存在的主要问题34三、微观市场调研分析371.莱西市微观市场调研分析381.2、1微观市场调研涉及的行业381.2莱西市休闲娱乐行业分析：381.3莱西市餐饮业分析391.4.经营者调查问卷分析：（有效人数问卷：131份）401.5对莱西韩国投资企业协会（莱西韩人商工会）的访问记录：45四、周边城市市场调研分析561莱西周边城市商业分析:571.1莱阳市商业分析：571.2平度市商业分析：581.3即墨市商业分析：591.4招远市商业分析：602威海市商业分析：623青岛市商业分析：63五、观点65一、宏观经济分析1.宏观市场研究1.1莱西市概况莱西位于山东半岛中部，隶属于山东省青岛市，是青岛市的后花园，是国务院确定的沿海地区对外开放县市，也是中国农村综合实力百强县市之一3、。全市总面积1522平方公里，耕地70674公顷，人口72.8万，辖12个镇、4个街道办事处和1个经济技术开发区，862个村庄。莱西市属北温带半湿润东亚季风气候，冬暖夏凉，气候宜人。年平均气温11.4，莱西市历史悠久，文化底蕴浑厚,人类文明史达5500多年。1.1.1人口构成2004年全市户籍人口72.8万，市区人口22万，外县市在莱西城区常住人口35万，韩国驻莱西的人口约500人。1.1.2地理位置及区位优势莱西市位于青岛、潍坊、烟台、威海四大城市之间，地理位置优越，交通四通八达，是胶东半岛的交通枢纽，在青岛市一小时经济圈内，交通运输条件便利。境内有兰烟铁路1条，国家级公路3条、省级公路7条4、县市级公路19条，全市公路通车里程达1008公里，公路密度每百平方公里达到66.2公里。同三高速和潍莱高速公路从境内穿过，并设有出入口，济烟铁路在莱西市设有望城火车站。A.铁路：济（南）烟（台）铁路从莱西市境内经过，并设有客货站，客货运输方便。B.公路：同三高速公路在莱西境内经过，设有1个出入口。潍（坊）莱（阳）高速公路在莱西境内经过，设有3个出入口。有7条国家级公路经过。C.海运码头：距青岛港头70公里。该港年货运吞吐量1.2亿吨。青岛港在世界集装箱大港排名第15位，年吞吐量为340万标准箱。D.空运：距青岛国际机场40公里。有204国道连通。 1.1.3城市定位素有“青岛后花园”之称的莱5、西市，近年大手笔规划建设“生态示范市”，使这片土地迸发出无穷的发展活力。“生态莱西”“一个最适合人居和创业的现代化生态型滨河城市”的城市定位既增强了对外的吸引力，又增强了对内的凝聚力，使莱西成为观光和投资兴业的热土。1.2经济发展现状1.2.1经济总量2004年，莱西全市完成GDP（国内生产总值）145.83亿元，比2003年增长18.4%；地方财政收入4.1358亿元，增长33.4%；全社会固定资产投资78.2亿元，增长49.8%；实际利用外资4.56亿美元，增长42.6%。1.2.2产业特征山东省莱西市是一个农业大市，近年来，莱西市始终把加快结构调整、构筑可持续发展的经济体系，作为经济工作6、的重点来抓。在经济结构上，突出新型工业化，坚持以工业化带动产业化、推进城市化、实现现代化。在农业结构上，不断壮大畜牧、蔬菜、果品、花生四大主导产业，加快膨胀六大农业产业链条。在工业结构上，大力培育食品加工、矿产建材、电子信息、机械制造、纺织服装和化工六大产业，突出发展食品工业集群，具备了承接国内外产业转移的良好基础。1.2.3.固定资产投资特征2004年，莱西市固定资产投资达到78.2亿元，同比增长51。投资12.8亿元，组织实施了52项基础设施建设重点工程。完成了梅花山生态园二期、月湖广场二期、月湖清淤改造、潴河治理及烟台路、青岛路、文化路、上海路等城区主要道路改造工程，硬化翻修城区道路477、.2万平方米；铺设雨污管网2.1万米；铺装人行道板38.9万平方米；绿化面积47万平方米；安装路灯507基，城区亮化率保持在97以上，城市功能更加完善。城市化水平达到45.1，比上年提高了1.9个百分点。1.2.4对外开放近年来，随着对外开放步伐的逐步加快，截至2004年第一季度以来，该市共批准外资项目34个，合同利用外资9822万美元，同比增长15%；实际利用外资4200万美元，同比增长21.5%；完成外贸出口1.06亿美元，同比增长25.2%。续建、引进内资项目105个，投资总额31.8亿元，实际到位3.81亿元，同比增长18.6%。莱西市与日韩具有密切的经济协作关系，日韩是制造业强国，依8、托良好的区位优势、稳固的招商基础和优越的投资环境，莱西市有望建成承接日韩产业转移的制造业基地。1.2.5城市消费市场特征截止2004年，全市完成社会消费品零售总额达42.6亿元，增长18.1%。其中，娱乐、餐饮业完成4.8亿元，增长 16.2 %。各类市场经营活跃，商品市场年成交额 36.8亿元。人民生活水平不断提高。2004年全市城镇在岗职工平均工资为10732元，农民人均收入4850元。居民人均住房建筑面积19.5 平方米，农村居民人均住房面积24.9平方米。1.2.6全市居民存贷款状况类 型金 额增长2004年末金融机构存款余额（本外币）598409万元14.3%2004年末城乡居民储蓄9、余额（本外币）483440万元13.7%2004年末金融机构贷款余额（本外币）391990万元11.7%2004年末金融机构存款余额（本外币）523712万元18.6%2004年末城乡居民储蓄余额（本外币）425200万元18.4%2004年末金融机构贷款余额（本外币）364890万元8.%1.3莱西经济的特点1.3.1莱西整体经济逐年平稳增长莱西市近年通过创建国家生态环境保护模范城市，促进了全市经济、社会和环境的协调发展，使城市的综合素质和核心竞争力明显提高，同时也带动了国民经济飞跃发展，更荣获“全国第四届县域经济基本竞争力百强县（市）”称号。 19992003年，全市国内生产总值从70.010、5亿元增长到120.98亿元，增长了76%，地方财政收入从2亿元增长到4.74亿元，翻了一番，农民人均纯收入从3231元增加到4258元，增长了24%，2004年莱西全市完成GDP（国内生产总值）145.83亿元，比2003年增长18.4%；1.3.2经济特征莱西市经济以外向型经济和农业产业化为突出特色，形成了以食品加工、化工、纺织、机械、矿产建材、电子信息业等为主体的工业结构体系，同时，第三产业对经济增长的贡献率进一步提高，全市综合经济实力显著增强。1.3.3生态建设带动城乡经济近年来，莱西市通过建设生态示范区、创建国家环境保护模范城市，城市面貌发生了显著变化，经济、社会和环境协调发展，城市11、的综合素质和核心竞争力明显提高。优美的城市生态环境和良好的城市形象成为莱西市最富有特色的品牌和亮丽的招商广告，城市知名度进一步提高，吸引了大批中外客商纷纷到莱西投资办项目，为城市的发展注入了强大的活力。1.3.4.园区成为外资投入的高度聚集区近年来莱西市调整经济发展空间，加速推进园区建设，以工厂进园区、生态在城区为目标，2004年，莱西市批准利用外资项目263个，实际利用外资8.39亿美元，全市外向型经济在全市GDP中所占比重达到63%。世界500强之一的雀巢公司及韩国泰光制鞋有限公司等一批大型企业纷纷落户莱西，增资发展。1.3.5城市经济外向度高2004年全市共引进外资项目968个，合同利用12、外资28.09亿美元，实际利用外资15.5亿美元，其中韩资项目分别占60.9、65.5、68.8。2004年出口创汇6.5亿美元。1.4莱西市城市发展规划特点1.4.1以经营城市的方式规划城市并实施了“积极拓展城市发展空间，调整产业布局，大力发展小城镇建设，带动农村经济和社会大发展”的战略。形成了“以市区为中心，以重点镇为翼，辐射带动一般镇”三个层面梯次推进的局面，为该市扩大开放，加快经济发展创造了条件。1.4.2城市中心北移，城区规划面积的不断扩展莱西市城区进行新一轮规划，制定城市中心北移的发展方向，拓展了城市发展空间，将城区控制规划面积由原来的152平方公里扩展到383平方公里，规划用地面13、积扩展到130平方公里，中心城区面积扩展到50平方公里。莱西市通过以城市规划调控城市资源，促进了产业集聚和人口集聚，壮大了城市规模，加快了城市化进程，进一步提升了区域核心竞争力，同时也有力地拉动了经济发展，为新一轮城市建设和房地产市场发展绘就出了蓝图。北部新区基础设施建设l 总投资19150万元新建二纵七横九条道路，通车总里程35公里，硬化面积79万平方米，新建大型桥涵3座，铺设雨水管道55公里，污水管道27公里；l 总投资3488万元对上海路、长春路等道路和13个道路接点进行高标准绿化，绿化总面积达50.78万平方米；l 投资3850.3万元建设了绿化面积62.94万平方米的梅花山生态园一期14、工程，现已绿化40.6万平方米，栽植各种苗木16.97万株；l 投资2.2亿元建设了建筑面积4万多平方米的行政办公中心工程和占地13万平方米的世纪广场工程。1.4.3建设生态滨河城市根据山东省建设山东半岛都市群的战略部署，莱西市将针对地处半岛都市群通向内陆的咽喉要道，“大青岛”辐射和拉动半岛都市群“桥头堡”的地位，依据当地的优势，莱西未来发展的城市规划建设要体现“显山、露水、透绿、出新”的自然水乡特色，形成莱西独特的城市个性和魅力，并着力规划绿色的城市生态体系，建设绿色道路、绿色小区、绿色机关，努力建设“城在森林中，人在花园中”的绿色生态型城市。把莱西建设成为最适合人类居住、最适宜创业发展的胶15、东半岛一流的现代化生态型滨河城市。1.4.4加大旧城改造工程的力度近年来莱西市坚持旧城改造与新区建设并重的方针，加大旧城改造力度。累计投入改造资金6亿元，完成拆迁项目100多个，总面积200万平方米，拆迁了部分城中村、城中企业和城市破旧建筑物，解决了布局不合理、环境脏乱差的问题。同时，投资9500万元，建设了占地面积3.71万平方米的月湖广场和13万平方米的世纪广场，投资1800万元新建了龙海公园、潴河公园及十余个社区广场，极大地丰富了市民的休闲、娱乐、文化生活。1.4.5.加快城市环境基础设施建设在建设大青岛现代化国际城市的统一规划下，莱西市坚持高起点、高标准，不断加大城市环境基础设施建设和16、环境综合整治力度，使城市功能进一步完善，从而提高城市的知名度，促进经济的发展，另外更加快了城市道路建设。对城区40余公里的交通干线和街道进行了建设和改造，全部实行了硬化，铺设了彩色标准人行道20万平方米，新建交通干线4条。投资1136万元，完成了上海路、烟台路、青岛路、月湖公园、月湖广场、世纪广场的路灯更新及主要建筑物的霓虹灯安装，使城市亮化再上新台阶。1.4.6规划新园区拉动莱西经济发展加快城市建设必须有经济发展作支撑，园区则是经济发展的有效载体和城市建设的重要内容。莱西坚持将园区建设纳入城市总体，一并规划，组团布局，同步建设。并把姜山镇、李权庄镇规划为面积平方公里的新型工业区，沿烟青一级路17、开放，建设一条经济长廊，形成“两点布局、组团发展”的格局。重点园区的规划，为城市发展注入经济动力，加快城市人口聚集，创造更多就业机会。1.4.7观点：u 莱西市的商业发展水平和社会消费水平仍处于较低的水平，迫切需要更高品位的、新兴的商业模式来刺激消费市场。多项经济指标也表明，莱西市具有得天独厚的区位优势，位于青岛、潍坊、烟台、威海四大城市之间，交通四通八达，是胶东半岛的交通枢纽，随着经济的发展、人民生活水平的提高，莱西的商业市场将有更大的发展潜力和发展前景。u 近年来莱西市政府一方不断加大城市环境基础设施建设的力度，使城市功能进一步完善，另一方面对莱西市的市容市貌进行大力改造，并不断对产业结构18、进行优化调整，大大地提高了莱西市投资环境的商业价值，也加速了莱西城市化的进程。优越的投资环境将会吸引大量的外资投入，势必会加快莱西的商业发展步伐。u 莱西市城区进行新一轮规划，制定城市中心北移的发展方向，拓展了城市发展空间，先后建成世纪广场、行政办公中心等一批代表莱西城市发展标志象征，随着城市的发展，城市品位的提高，决定了城市必须能够提供较高档次的休闲、娱乐、购物的消费场所，而莱西目前的状况难以满足全方位的要求，发展较高档的商场成为必然。u 近年来莱西市不断调整经济发展空间，加速推进园区建设，吸引了一批大型企业纷纷落户莱西，可以预测：园区的发展将会拉动莱西经济发展，加快城市人口聚集，从而带来庞19、大的消费群，有助促进和推动莱西商业、餐饮业、娱乐业的发展。2.莱西市房地产市场分析2.1莱西房地产整体概况随着近年莱西市坚持高起点、高标准，不断加大城市环境基础设施建设和环境综合整治力度，使城市功能进一步完善，以及新区规划建设等各种利好因素，莱西房地产得到迅猛发展，房地产开发量巨增，截至2004年莱西市完成房地产投资4.39亿元，比上年同期增长81，占去年计划的146.53。其中住宅投资3.75亿元，比上年同期增长95。商业营业用房及其它投资6376万元，比上年同期增长40。2.2莱西市房地产发展现状分析莱西房地产的启动相对其他周边市晚，最近3年才有了较快的发展。应该说，是城市中心北移拓展了城20、市发展空间，从而激活了莱西市房地产市场，带动了房地产市场的快速发展。目前，莱西的商品住宅主流均价在每平方米1200元1600元左右。楼型由以多层为主，另有部分别墅的开发，别墅的价格维持在17002800之间，多层以两室一厅和三室两厅为主，面积由100平方米150平方米。单体别墅以23层为主，面积200300平方米，联排别墅以150200平方米为主。莱西在售楼盘一览表名称地址开发商规模（）户型（）售价（元/）绿茵华庭莱西新市府东500米青岛银泰房地产总建6万105120起价：1300天泰时代印象莱西市新市政府西侧青岛天泰置业总建13万起价：2980山水景园青岛路与梅花山前路交汇青岛银泰房地产总建21、12.5万255268（别墅）起价：1968枫林绿洲烟台路与上海路交界青岛欧美房地产总建8.8万81125起价：1318月湖豪庭文化东路月湖公园南门青岛宝景房地产106230起价：1860海景山庄青岛路7号青岛海星建筑总建4万144240起价：1318盛泰万象园上海路北青岛盛泰置业98128起价：1198盛泰山庄新市府正南600米青岛盛泰置业221248（别墅）起价：2600香港旺角花园北京路与香港路交界青岛银泰房地产占地310亩244292（别墅）起价：2300润发新城北部新区的中心青岛润发新城总建35万253318（别墅）均价：2420御苑枫景新市府附近青岛欧美房地产总建8.33万821322、2.均价：1300雍景园（二期）上海路南新市政府前青岛海星建设总建5.7388135均价：1168在城市中心北移的带动下，吸引了大批本区域以外的房地产开发商抓住城市新区建设的发展机遇前来投资建设。现时新区的房地产开发如火如荼，从上表可以看出，现时在推售的楼盘当中，以新市府区域板块的楼盘居多，如：新绿茵华庭、天泰时代印象、盛泰山庄、润发新城、御苑枫景等10多个小区，由于该区域是莱西市未来的商务，生活核心区域，并与世纪广场、体育场，文化广场，相连，为莱西市区的最佳位置，具有很大的增值潜力，因此成为消费者购房的首选。2.3莱西市房地产供求状况2004年房地产开发情况一览表类 别数 量同比增长投资总额23、4.39亿元81%施工面积91.19万平方米83%竣工面积33.6万平方米72%销售面积49.59万平方米87.56%观点:u 从上表反映出，2004年莱西市商品房开发建设投资逐年猛增，销售额逐年攀升，其中投资额较上年同比增长81 %，施工面积与竣工面积较上年同比增长幅分别达到83 %和 72 %，同时销售面积达49.59万平方米，较上年增长87.56，这些指标综合反映了2004年莱西市房地产发展迅速。u 随着莱西市旧城改造和拆迁步伐加快，市政工程路网与城市公用设施建设的不断完善，也为莱西市房地产开发注入了新的活力。u 购房热情高、销售势头旺，是刺激莱西楼市快速增长的主要动力，从2004年的购24、房群体看，外地购房者占总购房比例的35.7。2.4莱西市房地产特点2.4.1开发投资量增长较快2004年房地产完成投资4.39亿元，同比增长81，占去年计划的146.53。其中住宅投资3.75亿元，比上年同期增长95。商业营业用房及其它投资6376万元，比上年同期增长40。2.4.2销售价格稳中有升城市面貌日新月异，拉动莱西市商品房价格上扬。2003年，商品住宅平均销售价格1000元平方米，同比增长5.6，营业用房平均售价3200元平方米，同比增长7.9。2.4.3房地产开发水平较高房地产项目规划设计起点较高，聘请全国各地知名设计单位进行规划设计，住宅小区的绿化率均达到35以上，日照间距1.525、以上。路面硬化改变了以往单一混凝土路面的做法，铺设彩砖。每个小区内都配套休闲娱乐公共活动场所和物业管理设施。住宅设计造型优美、线条流畅，小区环境优雅宁静、格调高雅。2.4.4自然环境好，高性价比莱西新城区楼盘打的是绿化牌，莱西有整个青岛周边郊区市中最好的绿化，绿山碧水，2004年商品住宅主流均价在每平方米1200元1400元左右，楼房价格在周边市中是偏低的，具有较高的性价比。楼型由以多层为主，且具有建筑容积率低，注重景观建设，体现了人性化设计等特点，因此吸引了不少图价廉物美的青岛市买家投资用作度假。 2.4.5新区成为莱西房地产大热新区规划的建设及市政府的搬迁等各种利好因素，促进了新区房地产的26、快速发展，现时莱西市呈现新城区楼盘的风头盖过了市区楼盘的态势，不可否认，让莱西人住在郊区目前还不成熟，毕竟生活配套跟不上，但如果放眼不远的未来，莱西新区地产潜力惊人。2.4.6地产开发以住宅为主，商业为辅截至2004年莱西市完成房地产投资4.39亿元，其中住宅投资3.75亿元，比上年同期增长95。商业营业用房及其它投资6376万元，比上年同期增长40，商业地产的开发明显跟不上住宅发展的步伐。2.5观点：u 莱西发展迅速快，但不协调。自2001年以来，莱西市住宅开发出现“井喷式”发展，从市场反映来看，由于莱西市人口少，缺乏人气，销售对象以青岛市及周边县（市）的投资客居多，购买的目的以度假为主，因27、此呈现开发量大，入住率低的特点，现时住宅产品开发与销售普遍出现了供过于求的局面，存在一定的泡沫现象，供求失衡是导致莱西住宅价格上涨幅度较其他周边县市慢的最直接的因素。u 目前影响莱西新区房地产发展的最主要因素在于，大的商业生活配套设施还不够完善，当地居民的消费意识相对滞后，消费能力较低。但从另一个方面看，这里是胶东半岛连接山东半岛内陆的咽喉地带，对外辐射能力强，既有鲜明的“青岛房地产板块”特征，又是“韩资聚集地”，因此周边区域的消费者和外商是巨大的潜在客户群体。u 目前莱西市在建房地产项目供给中，95%以上为住宅，商业地产的开发明显跟不上住宅发展的步伐，可以预测，未来莱西市投资性商业地产项目开28、发存在有较大的市场空间。二、中观市场调研分析1.莱西市商业市场分析1.1莱西市商业市场发展现状莱西市属于县级城市，目前传统的商业体系以沿街的店铺为主要形式，以单纯的购物为目的，随着城市经济，人民生活水平的不断提高，城市不仅仅意味着功能的集中、资源的密集、生活的便利，人们更多地赋予城市娱乐休闲的功能。莱西市的商业正经历着由传统街铺、商业街、到超市百货、到大型购物广场的转变，商业形态更趋多元化。目前莱西市核心商业圈主要集中在市中心月湖广场周边，以月湖广场为中心，东至香港路，西至青岛路，南至潴河，北至黄海路，此四至范围内属莱西商业集中及繁华地段。莱西市的三大超市，包括利客来莱西购物中心，粮贸大厦，月29、宫超市，环绕在月湖广场的周边；以服饰、鞋帽零售为主的商业街位于月湖广场西面；以美食、娱乐为主的豪帝商城位于月湖广场东北面；莱西市汽车站位于核心商业圈西面的青岛路上；批发和零售一体的昌隆市场位于商圈的南面，本项目的正北面。1.2莱西市三大百货超市个案分析：1.2.1利客来购物中心项目名称利客来购物中心地理位置烟台路62号所属企业利客来商贸股份有限公司商场规模营业面积达1.2万平方米楼层经营内容主要品牌一楼家用电器、交通通讯器材、金银珠宝、工艺品、化妆品、文化体育办公用品、儿童玩具等。电器：海尔、联想、格兰氏、海信、飞利浦、创维、格力、LG、丽声、中国移动珠宝：翠丽首饰、金大福化妆品：爱斯化妆品、30、羽西、郑明明、玉兰油餐饮：肯德基二楼生鲜食品、烟酒糖茶、生活用品、设有餐饮、风味小吃、冷饮等。利客来大型综合性超市三楼男装、女装、童装、针纺织品、床上用品、鞋帽皮具等。女装：纳雨、紫滕罗、阿青娜、瑞和菲马、黑骑（休）、吸引力（运动）、雪妮儿、以纯（休）、斯尔丽男装：保罗骑士、保马服装、积派、 尔多斯、金利来、瑞和、与狼共舞、华伦天奴、派克服饰、 赛尔妮、九牡王、卡迪璐、喜鹊、梦特娇、宝马服饰、英国蓝旗、雄、袋鼠（意大利）、金丝狐、花花公子、太子龙男装、老人头、步云西裤。童装：兔子唛、笑霸王、太子童装鞋：森达皮、意尔康皮鞋、享达皮鞋、老人头、吉尔达、双星皮鞋、德尔惠内衣：三枪、梦特娇、南极狐、皮31、尔卡丹、皮具：花花公子、老人头、美国苹果、金利来。优势： 位于莱西市商业中心的黄金地段，紧邻莱西人气最旺的商业街； 该项目的主力店利客来超市是目前莱西市环境最好、最有影响力、规模最大的超市，以此吸引大量的消费者； 该项目是莱西市购物环境最好、经营档次最高的集购物中心； 利客来的商业气氛比较成熟，且品牌知名度较高，已造就了一定的固定客流，星期六、日人流量大，相对于其他商厦，是经营情况最好的一个； 临近莱西市最大、人气最旺的月湖广场，能够汇聚大量消费人流，有充足的客流保证。劣势： 功能较为单一，休闲娱乐功能较缺乏，属于传统的百货业态，缺乏主题特色； 项目整体规模小，购物环境较为压抑感觉，与其集购物32、休闲、娱乐于一身的购物中心的定位不相符； 由于男装、女装、童装、针纺织品、床上用品、鞋帽皮具全部集中在三楼，导致各业种的营业面积有限，造成商品种类不全； 商场里也没有明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环消费、购物； 商场门外的单车及摩托车的停放位缺乏良好的规划，导致乱停乱放的情况严重，对商场的形象及档次带来一定的影响。1.2.2粮贸大厦、粮贸家电项目名称粮贸大厦地理位置烟台路52号所属企业莱西市粮贸大厦有限公司商场规模营业面积1.2万平方米；经营品种4.5万余种粮贸家电楼层经营内容主要品牌一楼电脑、电信等海尔、东芝、惠普、IBM、联想、方正、三星、正泰电工二楼电冰箱、洗衣机、33、厨房设备等海尔、松下、科龙、海信、容声、TCL、LG、荣事达、帝森抽油烟机、金正、樱花热水器、康佳、爱德、格兰仕、科龙三楼电视、音响电视：海尔、海信、TCL、松下、创维、长虹音响：奇声、万事达、步步高、新科粮贸大厦楼层经营内容主要品牌一楼女装、男装后面为超市女装：法诗菲、浅秋、依卡路、春竹、豪健、唐龙、美标、华伦天奴、亨奴、蒙姿莎、纬尔菲二楼男装、内衣、羊毛衫皮具、箱包、珠宝百货、手表、首饰、眼镜、化妆品、洗涤用品男装：梦特娇、老爷车、华伦天奴、BOSS、花花公子、圣约克、啄木鸟、老人头、纯爱、蒙域王子、塔斯卡尼亚、兔皇、志亿、皮尔卡丹、袋鼠、美国宝马、利郎、波斯登、柒牌、万里马内衣：万康、帝34、梦诗、红豆箱包：皇冠、威豹皮具：鳄鱼、金利来、老人头、梦特娇珠 宝：亚冠珠宝、行行行珠宝化妆品：玉兰油、雅芳、丽人坊、资生堂、卡斯美、羽西、比倩、汤碧尔、达芬妮、安尚秀、强生、东洋之花、清妃、诗维娅三楼童装、男装、休闲装、牛仔服、鞋类童装：斑点狗、米奇、肯迪、风火哪吒品牌休闲装：棋牌王、天意、罗蒙、增致、道一、萍果鞋类：康耐、孚德、金猴、意尔康、美克亚雷、奥伦双娇、路友、声乐、斯帕丁、双星、金威、富贵鸟、卡帝、鳄鱼、花花公子、红蜻蜓、金帝贝尔、达夫尼、杰豪优势： 位于莱西市核心商圈，地理位置极佳，交通便利且与莱西人气最旺的商业街相连； 该商场是莱西市三大百货超市之一，拥有较高的知名度； 商品品35、种齐全，基本具备百货业的各类主要的商品种类； 该商场的超市价格较有竞争力，在莱西拥有较好的口碑。 劣势： 粮贸大厦的业态分布比较混乱，交叉重叠，缺乏科学有效的商品种类组合及品牌划分； 超市走道较为拥挤，灯光不足，购物环境较差； 该商场属于传统的百货经营模式，整个商场的管理机制滞后； 定位比较模糊，主题不明确，缺乏项目形象，而且没有与利客来错位经营是其真正的败笔所在。1.2.3月宫超市项目名称月宫超市地理位置莱西市月湖广场东北角(威海东路90号)所属企业月宫食品商场有限责任公司,商场规模主要分地上四层和地下停车场,建筑面积为15000平方米,经营面积为10000平方米.楼层经营内容主要品牌一楼生36、鲜食品,蔬菜水果,南北干散货,海鲜,肉食,肉类制品,冷冻食品,面食加工,金银首饰,高档烟酒,调味品.大型超市名品世家、海伦周、香港名典屋、汤姆胜客、东方摄影等二楼休闲食品,小家电,小五金,家居日常用品,厨卫用品,塑料制品.大型超市三楼国内外中高档品派服装,流行服饰,中高档鞋帽,床上用品,针纺织品及各类童装童鞋.啄木鸟、老人头、老爷车、老人头、吉尔达、双星皮鞋、亨奴、蒙姿莎、纬尔菲、威、富贵鸟、卡帝、鳄鱼、花花公子、红蜻蜓、金帝贝尔等四楼各种特色小吃,高档箱包,书刊杂志,音像制品,办公用品,健身器材,各类乐器及各种游乐设施. 音像超市、美食天地等优势： 位于莱西市商业中心的黄金地段，与莱西人气最37、旺的月湖广场相连，能够汇聚较大量的消费人流，是其他商场无法复制的地段优势； 该项目是莱西市三大百货超市之一，拥有较高的知名度，已培育出一定的固定客流； 被评为“2003-2004年度青岛市消费者满意单位”,“2003年度守合同重信用单位”，“价格信得过单位”等称号； 该项目四楼的美食天地，是莱西市目前最大的一个经营风味小吃的快餐店。劣势： 该项目定位比较模糊，主题不明确，且缺乏商场整体形象包装； 整个商场的管理机制滞后，柜台分布不整齐，装修显得较为陈旧，灯光昏暗，无法显示商场的形象和档次； 业态分布普遍都比较混乱，没有系统而有机分布及点缀，造成消费者不能达到有效的购物目的； 商场里也没有明显的38、导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环消费、购物； 超市的购物环境较差，商品的摆设陈列不合理，且生鲜类食品显得不够新鲜。1.3莱西市商业街分析 莱西商业街经营概况：莱西商业街呈东西走向，东到烟台路，西接长岛路，街长约500余米，宽28米。 全街现有各色商家近百户，形成了以各品牌服装专卖店、潮流饰品、精品店、家具等为特色的街区。整个街区汇聚了国内外不少名店名品，如：波司登、安踏、蒲、与狼共舞、劲霸男装、以纯、班尼路、经典双鱼、南极人、灰鼠、真维斯、老爷车、梦特娇等国内外知名的品牌。商业街是目前莱西市最热闹、最有人气的一条街，商业街内成熟的商铺林立，具有很旺的商业氛围，附近是利客来购物广场39、粮贸大厦等莱西市目前最具影响力的大型百货商城。整个商业业态布局呈现以服饰为主导，鞋类、潮流饰品和精品为辅，其他业种各自发展的一个模式，商业街所经营的品类丰富、集中，是莱西市消费、购物人流最为聚集的地方，商业气氛浓厚，辐射力较强，也是商家经营的首选之地。商业街临街商铺约60间，主要经营中档的货品，现时该商业街平均的租金维持在2050元平方米，商铺靠近东面的租价较高。 综合点评：虽然商业街区具有一定的规模，经营业种也较丰富，但是，商业街区业种组合较为混乱，缺乏统一规划、统一经营、统一管理，各种类型的经营商店自发的组合在一起，经营的档次高低参差不齐，并且，街区功能也相对较为单一。1.4莱西市专业市40、场分析1.4.1莱西温州商贸城项目名称莱西温州商贸城地理位置黄海西路投资开发温州人连岩奎先生独资创建商场规模占地 100 多亩，建筑面积 10 万多平方米。经营范围市场设有服装区、小商品区、鞋帽区、床上用品区、商铺格局商铺统一为76平方米，分上下两层，其中一层为经营，二层为居住、办公、仓储。配套设施配有进货免费接送车、及大型客、货运中心一处。租赁价格临街一线铺租金为7000元年，商贸城内街二线铺租金为4000元年。进驻经营品牌男装：华伦天奴、花花公子、BOSS、调滚男孩、啄木鸟西裤等女装：丽迪莎女装、南韩多多娜、格温多琳、海螺服饰、千狐女装、诺尔多丹等休闲：爱乐斯休闲、好年华休闲服饰、碧仕达休41、闲、红谷休闲等鞋类：亨达皮鞋、梦特娇鞋业、双信鞋行、风光鞋业等 莱西温州商贸城经营概况：该项目开发商成功开发即墨服装批发市场，在行内具有一定的知名度，而且由于前期得到政府的大力支持，更运用大户招商先行的策略，利用相对优惠的政策，吸引了大批温州行内龙头商户进驻，带动不少散户进场，因此莱西温州商贸城首期开发得到空前的成功，公开推出后租售两旺，在较短的时间全部招满开业，由于开发商不注重后期的经营管理及缺乏相应的营销推广，导致商场的后期经营惨淡的局面。目前大批的温州主力商户纷纷退场，只剩下本地的小商户，空置率达70之高，而整个商城的经营冷冷清清，商贸城也从批发转向零售。 综合点评：该商贸城的温州经营商42、户占了50以上，且普遍都存在一定的投机性，是导致该专业市场失败的最主要原因，由于该商贸城经营管理不善，目前经营惨淡，大批的温州主力商户纷纷退场，给商业城造成人去楼空的尴尬经营局面。一个商业物业只靠前期的炒作，不顾及商场的经营管理，投机性强是商业市场发育不成熟的表现，经营管理以及到位的市场宣传推广是一个商场永续经营及成功的保证。1.4.2昌隆市场 昌隆市场经营概况：昌隆市场是90年代初莱西市与香港中隆市场推广有限公司合资开发建设，经过十几年的“开发、建设、经营、管理”，目前已成为莱西乃至胶东半岛有名的大型商贸城。昌隆市场摊位约1000多个，建有服装片区、鞋业片区、生活百货片区、床上用品片区、内衣43、片区等批发市场，由于现时该市场经营面积已经满足不了客户的发展需求，因此该市场目前正向昌隆市场西街扩张，经营摊位也随之不断增加。昌隆市场的商铺主要以经营中低档的家具用品、生活用品、服装、鞋帽、等为主， 而靠近文化东路的临街商铺以经营品牌服装、办公用品、体育文化用品、化妆品为主。其租价平均维持在1530元平方米之间。 综合点评：由于昌隆市场属于较早期兴建的商业物业，因此在业种组合上显得较为混乱，缺乏良好的规划，各种类型的经营商店自发的组合在一起，经营种类较为繁杂，档次高低参差不齐。随着莱西市近年来经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，以及新建商业街的崛起，该专业市场已经跟不上时代的步伐，经营状况44、有往下滑的趋势，昌隆市场南面街铺（正对体育馆），由当时最高售价的8000元/m2，降为现在的3500元/m2就是最好的见证。1.4.3豪帝商城 豪帝商城经营概况豪帝商城位于莱西威海东路，是莱西市首个最具规模的集休闲、娱乐、餐饮于一身的大型休闲娱乐广场。该商城内的商业业态布局主要以经营餐饮、烧烤、酒吧、练歌房、桑拿、网吧等娱乐、餐饮为主。而服装、眼镜、精品、电脑维修等业态主要集中在紧靠威海东路的临街商铺。该商城开发商由于缺乏统一的经营管理和统一的推广，导致目前该商城的商户各自为政，业态组合较为混乱的不良格局，更有部分商户经营不善纷纷关门，形成该商城空置率高、经营惨淡的尴尬局面。目前该商城内铺的租45、金维持在610元平方米，而紧靠威海路的临街商铺租金平均维持在1522元平方米之间。 综合点评由于该商城前期的商铺卖散，使商铺成为众多繁杂的小个体，失去整体的和谐性，导致经营管理难度大，同质化经营严重的不良局面，另外豪帝商城商铺更有一部分为回迁户，我行我素，影响整个市场的经营秩序，同时该开发商缺乏统一的经营管理和统一的推广也是导致该商城经营惨淡的主要原因之一。1.5莱西市商业市场存在的主要问题1.5.1缺乏外来强劲商业对手，商业处在起步的原始阶段莱西整体的商业市场形态还是属于起步发展的阶段，商业物业无论从功能分区、业态组合、配套设施、物业管理及商业经营管理等，都是以原始的市场姿态出现，远远跟不上46、时代潮流迅速发展的要求，城市的主要商业（包括利客来、粮贸、月宫三大百货超市）一直以来由于缺乏外来强劲商业对手，在经营模式上安于现状，呈现明显的同质化，以其目前较为落后的业态表现。1.5.2商场业态分布严重重复与混乱目前莱西市各大商场的业态分布普遍都比较混乱与严重重复，没有系统而有机分布及点缀，造成消费者不能达到有效的购物目的，导致客流得不到有效的良性循环，况且商场里也没有明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环消费、购物。1.5.3莱西商业还没有出现真正的购物中心。目前莱西市各大小商城规划设计都相对落后，无论从外立面还是从内部细节的规划设计都跟不上市场的发展步伐，虽然很多商场都标榜47、自己是集购物、休闲、娱乐于一体的购物中心，但严格地说，莱西的商业至今还没有出现真正一站式的购物中心。1.5.4商场规划超前度不足莱西市大部份商场的规划设计都缺乏超前性，由于在规划设计时对市场发展的态势把握不足，至现在，这些商场已显得过时和老态了，如：粮贸大厦、月宫超市等都是由于前期的规划设计超前度不足，最后进行加建、重新装修。1.5.5商场缺乏休闲、娱乐功能等商业配套功能随着人们生活水平的日益提高，人们不但对住宅的要求越来越高，而且，购物、休闲的心态也逐步成熟。莱西市目前的各超市百货属于传统的百货业态，缺乏主题特色，普遍存在功能较为单一的特点，缺乏休闲娱乐等商业配套功能，商业的发展明显跟不时代48、的步伐。三、微观市场调研分析1.莱西市微观市场调研分析1.1微观市场调研涉及的行业本次市场调查所涉及包括：男装、女装、休闲、内衣、男鞋、女鞋、化妆品、珠宝首饰店、儿童用品及童装、皮具箱包、体育用品、韩语学校、花店、婚纱摄影店及晒相店、精品工艺品店、网吧、桌球室、眼镜店、电器专卖店、桑拿、沐足、夜总会、音像店、家居精品、餐饮、床上用品、文化办公用品、医药保健、数码产品、钟表、书籍、茶艺、健身中心、美容美体、电信、百货、士多、西餐、酒吧、浴室等四十个行业。1.1.1对调研涉及行业选择的考虑：u 与大型购物中心的业态有关的行业；u 项目未来有可能招商的对象；u 获得本地及周边地区上述行业的商业信息及49、客户建议，以作为项目定位的市场参考意见。1.2莱西市休闲娱乐行业分析：莱西市的休闲娱乐业中，以夜总会、练歌房、浴场、桑拿、按摩为主，且多数带有不正当服务。较有名的夜总会有天上人间、源杰大酒店（别名韩国俱乐部，大多数韩国人喜欢到此消费）；而豪帝商城则集中了众多的中低档次的练歌房，还有少量的浴室；另外的娱乐方式有台球、网吧、交谊舞（多在月湖广场于夜晚自发举行，为大众化娱乐活动，没有正规上档次的交谊舞厅）。通过对莱西市目前的休闲娱乐业进行了深入的调研后，我们了解到目前莱西市较有市场需求，又紧缺或是市场空白的休闲娱乐业有：u 综合性的健身健美中心；u 的士高；u 中高档次的酒吧；u 电影院；u 正规量50、贩式KTV；u 电子游戏；u 综合性的儿童乐园。市场需求和市场空白为本项目定位提供了有利参考依据，其中的正规量贩式KTV，以及综合性健身健美中心，调研结果市场需求是最高的。1.3莱西市餐饮业分析莱西市餐饮业种类有鲁菜、东北菜、川菜、韩日料理、烧烤、西式及中式快餐等。目前莱西市较为高档的餐饮场所有豪班度假村、源杰大酒店等。在豪帝商城则集中了多种中档餐饮店。月宫超市里有月宫天街美食林，有多种风味的平价快餐，吸引周边不少学生和商业就业人员中午到此就餐。莱西另一处较有特色的美食是到产芝水库，享受水库美味河鲜。从调研中我们了解到，目前莱西当地缺乏西餐厅，休闲酒吧等这一类型的餐饮场所，而这一类场所，却是情51、侣会面或非正式商务会谈的理想场所；当地有一些茶艺馆，但规模较小。1.4.经营者调查问卷分析：（有效人数问卷：131份）1.4.1调查商铺的类型观点：在本次市场调查问卷上，调查的经营行业以服饰类、鞋类、儿童用品居多，三项占了53，其次就是百货类、运动用品、娱乐餐饮及运动用品；主要是针对与综合性购物中心有关的行业进行有针对性的市场调研以作为定位论证依据。1.4.2现经营的商铺的租售形式观点：目前莱西市场上的商铺以租赁为主，而自己购买的仅占11，究其原因主要是目前现有的商铺供应量少，尤其是地段位置佳、商业氛围好、综合条件佳的商铺，目前在市场上售卖的，更是没有。所以，大多数经营者多数采用租赁的方式进行52、经营。如果市场上有地段位置佳、商业氛围好、综合条件佳的商铺，售价又比较合理，无论对经营者投资自营，还是投资者购买来说，都是较有吸引力的。1.4.3经营商铺的经营面积（实用面积）观点：经营者在商铺面积的选择上与所经营的行业相关，服装、鞋类、童装、运动等专卖店基本上选择3050，20以下主要以烟酒、士多为主，而100以上主要为餐饮行业、娱乐中心及家具行业，从中我们可以看出目前在莱西市3040左右的商铺在市场上的接受度较高。1.4.4经营者在选择开店地址时第一考虑的因素：观点：从经营者调查问卷统计数据来看，经营位置是目前商家开店选址时最主要考虑的因素，其次就是租金水平、发展前景和经营管理、交通状况，53、最后是宣传推广和商场布局规划。从中我们可以看出莱西的商业市场发展尚处于初级阶段，暂时还没有出现一个真正以集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的大型购物中心，商家选址经营以市中心的临街商铺为主，普遍都是各自为政的经营模式，对商业的统一规划、统一经营管理、统一宣传推广的重要性缺乏认识。1.4.5期望选择商铺开店的形式观点：由于商业街经营的品类丰富，商业气氛浓厚，辐射力较强，目前仍然是商家经营的首选之地，其次是百货超市，因为百货超市具备良好的购物环境、知名的品牌、专业的经营管理、优质的服务，近年来在莱西市越来越被商家所认同，而排在最后的是专业市场与小区商铺，商家普遍都认为专业市场与小区商铺的商品卖不起价54、。1.4.6现经营的租金水平观点：目前莱西市的商铺数商业街一带、月宫超市及烟台路月湖广场附近的临街商铺租赁价格最高，达3560元/，以此为中心向外辐射，价格逐渐走低，昌隆市场的临街商铺则维持在1530元/左右，而15元/以下的商铺普遍分布在住宅小区的临街商铺及豪帝商城。从目前莱西市商铺的租金水平看，与周边各县市的租金水平相比，莱西商铺的租金水平属于低租值。1.4.7经营者进场经营取向统计分析观点： 在调查经营者问卷中，经营者普遍都对本项目感兴趣，但持观望态度的占68，有23的商户表示会进驻本项目，不会考虑进驻的占很少的一个比数只有8。经营者普遍认为：本项目目前还没有正式动工，而且规模大工程周期55、会比较长，离交铺的时间跨度较大，是其持观望态度的最主要因素。1.4.8经营者对利群集团进驻本项目的期望值分析观点：在受访的经营者中被问到对利群集团进驻莱西市的期望值，88的经营者对利群集团的进驻表示持高期望值，只有12的经营者没明确表态，由此可知：作为山东零售业龙头的利群集团，其知名度及信誉度早已深入民心。1.5对莱西韩国投资企业协会（莱西韩人商工会）的访问记录：（受访者：金锦用） 地址：莱西市青岛北路11号有关莱西韩国人及韩国企业的资料信息如下：u 在公安局有登记备案，在莱西市区常住的韩国人有500人左右，大部分是韩国企业的管理人员；u 在莱西的韩国企业约300多家（包括计划投产和已投产的）56、，其中已投产的有150多家；u 在莱西的朝鲜族人约5000人，主要来自东北三省，大部分在韩国企业里做翻译和管理；u 在莱西的商业广告和招牌，基本上除了中文以外，还有韩国文字；u 在莱西的韩国人，大都喜欢健身运动、桑拿、KTV，节假日也喜欢到韩国商会后面的高尔夫练球场打高尔夫球；或者是到青岛去购物、渡假和娱乐；u 韩国人在更喜欢中国的产品，尤其是有中国特色的；而在中国买韩国商品则并不必要，因为成本增加了。他们认为目前利客来还不错，但认为利客来的东西比较贵，不少商品甚至比在韩国买还贵。观点：从莱西市的韩国人数量及消费观念来看，项目中时尚韩国城概念的目标消费群体主流并非韩国人，更主要是以此作为一种时57、尚和引导潮流的概念，来吸引来自莱西及周边城市的年青消费群体。1.6消费者问卷调查：（有效人数为：417份）1.6.1受访消费者的职业统计： 本次受访者是以企业一般员工（26）、个体私营主（18）及企业专业技术人员（17）最为突出，而从事这三类职业以外的其它职业者则比例较为平均。1.6.2受访消费者的年龄分析：从消费者调查问卷统计数据来看，2135岁之间的受访者达到64%，3640岁之间的受访者达到10%，41岁以上的受访者达到15%；中青年主力消费群体为主要访问对象。1.6.3受访者收入水平统计分析据上表统计结果分析，莱西市目前个人收入水平在6001000元月是最为普遍，这部分人群占主流，在莱58、西月收入600700元之间属于中低收入水平，月入10001500元之间属中高收入水平，而月入1500以上属于高收入人群。本次调查问卷中被访消费者的家庭每月总收入普遍维持在15003000元之间，占了65，其中总收入在15001999和2000元2499元的家庭占了最多的比例，分别是22和28，家庭总收入在10001499元占12，25003000元占15。1.6.4受访者最喜欢去的购物场所观点：从消费者调查问卷统计数据来看，消费者经常光顾的购物场所主要集中在百货超市和商业街。表明商品较为集中的购物场所是莱西市民购物首选。同时也反映出月湖广场商圈是莱西市民首选购物场所。1.6.5受访者主要选择的59、商场观点：从消费者调查问卷统计数据来看，在莱西三大购物商场里面，莱西市民最常去的购物广场是利客来购物广场，达到55%，对利客来的评价也是最高的，这与利客来购物广场的购物环境、经营档次以市场经营理念是分不开的，大部分消费者认为虽然粮贸大厦的商品价格比利客来要便宜，但由于利客来的购物环境好，所以最后还是选择到利客来购物。目前莱西市民的消费能力不断的增强，购买商品从廉价型向品牌型转变。1.6.6选择商场购物的原因观点：从消费者调查问卷统计数据来看，莱西市民对消费场所的要求的顺序：第一重要为购物环境（占27）、第二重要花样品种齐全（占22）、第三重要是交通（占20）、商品档次及商品的时尚新颖所占的比例60、相当，分别占16、15。从以上数据可以看出莱西市民对消费场所的要求正在不断提升，商场的购物环境已成为消费者关注的重点之一，其次是对交通便捷性、商场商品的花样品种均提出较高要求，因此新开商场的整体综合素质及经营的品种齐全将成为商场兴旺与否的关键点之一。1.6.7消费者到商场消费的频率观点：从消费者调查问卷统计数据来看，每周到购物场所消费13次以上的消费者达63%，表明休闲式购物已成为莱西市民主要的消费方式之一，也说明莱西市民较强的购买力和购买欲望。时尚性、引导性消费将吸引此类客户的聚集。1.6. 8消费者到购物场所的目的观点：从消费者调查问卷统计数据来看，35%莱西市消费者到购物场所时均有较强的61、目的性，即有一定的购物需求；休闲式、娱乐式购物性消费比例占43%，对于莱西消费者来说，购物不仅仅是单存的需求型消费而开始向享受型消费转变。良好的购物环境、时尚的商品、知名的品牌、专业的经营管理、优质的服务将是吸引此类客户的关键。1.6.9商场中最常购买的商品类别统计分析观点：从消费者调查问卷统计数据来看，消费者到商场通常购买的商品以日用品和服装为主，分别占36%和32%（时装潮流服饰）。在购物消费中潮流服饰占17%，表明时尚潮流性商品是吸引年轻一族消费的重点。1.6.10消费者购物通常选取的交通工具统计观点：从消费者调查问卷统计数据来看，目前莱西消费者购物通常选取的交通工具是以步行、单车为主（62、两项共占64），公交车及摩托车为辅分别占10和14，而私家车、的士及公务车的较少，三项共占12。1.6.11消费者休闲娱乐项目消费倾向统计分析观点：从消费者调查问卷统计数据来看，消费者最喜欢的休闲娱乐配套前三位分别是：量贩式KTV、健身运动场所及酒吧，在与消费者访谈中了解到目前莱西市的娱乐行业存在档次较低，普遍都带有不正当的服务，而且同质化严重的特点，目前莱西还没有出现正规上档次的酒吧和量贩式KTV，发展中高档次正规、有特色的酒吧及量贩式的KTV将是发展的一个方向，另外健身运动场所也是消费者最喜欢的娱乐配套之一。随着莱西市人民生活水平的提高，人们将会追求更高档次的、更丰富的休闲娱乐活动，享受休63、闲娱乐带来的乐趣已成为人们生活的一部分。注：在调查中显示不同年龄层的消费者对休闲娱乐有着不同的需求，对休闲娱乐的需求高的主力年龄层在2035岁之间。 1825岁的消费群：选择的士高、酒吧、电玩、量贩式KTV等休闲娱乐配套所占的比例多。 2635岁的消费群：选择健身运动、量贩式KTV、美容美发中心、儿童乐园等休闲娱乐配套所占的比例多。 3645岁的消费群：选择健身场所、茶艺馆、美容美发中心所占的比例多。1.6.12.在商场中，消费者餐饮消费倾向统计分析观点：从消费者调查问卷统计数据来看，莱西消费者认为在商场中最喜欢的餐饮种类配套是中式快餐，占46的大比数，其次是洋快餐、西餐和日韩料理，由于莱西市64、现有购物场所的饮食配套普遍都以中、西式快餐形式为主，从购物、休闲、娱乐相结合角度来看，存在着较大的局限性，因此在完善的综合性购物商场的角度考虑，商场内配备“休闲饮食类”（如：咖啡厅、休闲酒吧等）的餐饮将是成为发展趋势。1.6.13.消费者认为本项目最需要增加的业态种类观点：在访问中建议我们在本项目中增加西餐厅的人最多，占总量的24%，它们普遍认为目前莱西市还没有一个正规上档次的西餐厅，想找一个地方朋友聚会聊天的地方都没有，引进上档次的西餐厅显得非常必要。建议增加韩国时尚商品、休闲潮流服饰、国内名牌、儿童娱乐天地、KTV、酒吧及的士高等也占相当的比例。四、周边城市市场调研分析1莱西周边城市商业分65、析:莱阳市、平度市、即墨市、招远市四个城市分别位于莱西市的东西南北面，其各自的商业概况及分析如下：1.1莱阳市商业分析：莱阳的商业，超市和百货方面主要有维客超市（位于莱阳盛世广场二楼）、莱阳市人民商场（位于旌旗西路）、家家悦超级购物广场（位于旌旗西路）、流行前线（位于旌旗西路）。当地较受欢迎的大超市是维客超市和家家悦超市；其中的维客超市购物环境良好，商品陈列整齐，尤其是生鲜类食品非常新鲜，给顾客一种很有管理的感觉，并产生购买欲望；家家悦超市位于家家悦超级购物广场；家家悦购物广场的外围街铺主要是品牌服装店，主要有达芙妮、雅名格、X特步、康耐、吉尔达、水星、双星等品牌；客流较多；内围商铺则经营惨淡66、；莱阳市人民商场经营模式落后，购物者稀少，售货员数量与在场的购物者数量相当；流行前线专卖年青人流行服饰，店面装饰体现潮流时尚和活力，配以充满动感的黑人音乐，吸引了众多的年青消费者到场消费。批发市场有盛隆商业街，以服装、鞋类、小商品批发为主，结合零售，是莱阳市历史悠久的商业街，该街生意正如其名，可谓昌盛兴隆；另外位于龙门西路的莱阳中天服装小商品批发市场，中天家具城，生意较为淡薄；其中在建的莱阳中天精品百货购物广场已峻工。1.2平度市商业分析：平度市的商业，超市和百货方面主要有维客超市（位于胜利路帝王广场），佳乐家。维客超市所在的帝王广场，所处地理位置优越，建筑在当地规模较大，外面广告包装较为大气67、，在当地消费者心目中印象良好。其首层主要销售化妆品，珠宝，箱包皮具，男服；肯德基；部分临街商铺，主要销售潮流服装，冷饮，精品；其顶层（第四层）设有顶层停车场，露天溜冰场。地下一层为维客超市，另有服装，餐饮（中式快餐），药店。维客超市购物环境舒适良好，商品陈列整齐，生鲜食品非常新鲜，管理水平高，人流较多。 帝王广场的劣势是：首层服装摆设窘迫，通道狭窄，造成购物拥挤；二、三层招商不理想，处于空置状态。佳乐家两层，每层约5000平方米，共约10000平方米。其首层为超市及品牌服装店，二层经营服装（男装，女装，运动系列），办公用品，以及体育用品。其停车场规模较大，停车宽松。但佳乐家的分区引导不明显，二68、楼没有空调，空气浑浊闷热，令人呼吸困难；客流量少。 位于红旗路的商业街，主要是经营体育用品，运动系列服装品牌店，眼镜店，以及餐饮。平时人流较少，据调查只有星期六日，人流才相对密集。1.3即墨市商业分析：即墨的主要商业，超市和百货方面主要有利群即墨购物广场，佳乐家，百盛。利群即墨购物广场位于即墨服装批发市场对面，首层为各类服装品牌店，批零兼售，地处商业旺地，客流量多；负一层为利群超市，商品价格比较优惠，客流量多。佳乐家和百盛位于利群购物广场附为各类品牌服装店，其中1/4面积为国美电器；1万平方的首层，人流稀少，售货员人数和在场客流量差不多，给人一种很空荡的感觉；第二层为大型超市，超市外面为品牌服69、近，步行约5分钟可达。佳乐家共三层，每层1万平方，共3万平方。首层装区，第二层人气相对较多。负一层为家私区，灯光较为暗淡，整层人气比一层更少。单层面积大规模的商场，一旦人气稀少的话，给消费者与经营者的感觉与口碑传播都是不佳的。百盛百货位于佳乐家对面，规模较佳乐家小，经营状态类似。既墨的批发市场有即墨服装批发市场，同顺商贸城。即墨服装批发市场在山东以及全国都较有名气，在山东的影响力和辐射力巨大，批发人流来自山东各地及周边省份，熙熙攘攘，生意兴隆；同顺商贸城位于即墨服装批发市场斜对面，主要经营针织品、纺织品、床上用品、服装鞋帽，与即墨服装批发市场仅一路之隔，却生意冷清，经营状况有如天壤之别。1.470、招远市商业分析：招远市的主要商业，超市和百货方面主要有第二百货（位于罗峰路）、第一百货（位于罗峰路）、佳乐家（位于温泉路金城广场）。第二百货共五层，首层为超市、化妆品、珠宝、眼镜、花店、茶、烟酒、影像展示区、餐饮（特色烧烤区、中式快餐），二层为鞋、内衣、女装，三层为潮流男装，四层为三联电器、儿童乐园、电玩，第五层暂未开发。第二百货商业规模在当地当属最大，四层经营面积2万平方米（5000m2/层）。经营品种齐全，初具集休闲、娱乐、购物一站式服务规模，位于市政府斜对面，政府广场旁；人流集中，业态较新颖，是目前当地商圈龙头。劣势是由旧式建筑改建，商业功能区分局促，呈老一代百货改建型业态，缺乏现代建筑71、气息。第一百货（当地简称100），规模是约2000m2/层，共3层。首层经营鞋类，第二层经营服装、电器、厨具，第三层空置。第一百货曾是当地历史最久的品牌，规模最大商业百货，但由于建筑残旧，管理不善，造成业态落伍，里外灯光黯淡，摆设凌乱，人流稀少。其侧面地摊众多，对项目形象损害更是雪上加霜。佳乐家共两层，经营面积约3万平方，有400多个停车位。其中设一万平方米的大型超市、餐饮一条街、娱乐城（台球，电玩）、免费露天舞场、商业步行街等购物休闲场所。首层为临街商铺（为时装品牌店），里面以服装品牌店间隔；另有娱乐城（台球城，电玩专区），餐饮一条街，露天舞场。第二层有佳乐家超市，肯德基，珠宝，玉器，烟酒茶72、专卖区。佳乐家在当地规模较大，设计上采用双首层概念，实为金城广场房地产首二层群楼商铺，在当地业态显得时尚新颖，购物环境较为舒适；劣势是地理位置属新城区，较第二百货偏，目前人流较为稀少，商场场面较为冷清，部分商铺空置。1.5莱阳、平度、招远、即墨消费者访谈意见：由于上述城市的主要商业，包括超市、百货公司、商业街、批发市场，无论是经营规模方面，还是现场管理、购物环境、商品种类、商品价格、服务水平、购物人流等诸多方面，与莱西主要商业各有千秋，甚至在规模、环境、管理方面还有不少优胜之处，所以，其市区的受访消费者均明确表示，不会到莱西的超市、百货公司、商业街消费，但多数受访者表示，如果莱西市有综合性、集73、观光、旅游、休闲娱乐、美食、健美健身、购物、韩国城于一体、一站式的购物中心，他们会考虑过来消费和享受休闲娱乐。上述城市受访经营者表示，如果莱西有这样综合性的购物中心，并且又利群进驻的话，他们会考虑过来经营。2威海市商业分析：威海市的主要商业，购物商场主要有东方新天地购物广场，利群威海购物广场，威海百货大楼、华联商场，财富广场，友谊现代商厦；超市主要有利群超市、家家悦超市、大福源超市、华联超市；批发市场主要有威胜韩国服装批发城、威海老港韩国服装城、威海小商品批发市场；统一路商业街，是威海商业最繁华的商业旺地。即将峻工的威海市国际商品交易中心，位于海滨路，规模宏大。威海市最著名的所谓韩国城，或韩国74、服装城，就是威胜韩国服装批发城和威海老港韩国服装城。威胜韩国服装批发城共四层，批发零售生意相当好，第四层为品牌零售店，人流较少；威海老港韩国服装城位于威胜韩国服装批发城对面，一路之隔，客流量较威胜少。两者都是以韩国服装批发零售为主，兼营部分韩国的小商品；当韩国城中真正的韩国服装数量不多，多数是以韩国的款式、韩国的面料在国内制作。威海韩国城是威海重要的旅游题材之一，每年接待了大批的韩国客户和慕名而来的外地游客。在威海受访消费者均明确表示，不会到莱西的超市、百货公司、商业街消费，毕竟距离太远，且威海商业环境比莱西成熟得多。50%的受访经营者表示，如果莱西有综合性、集观光、旅游、休闲娱乐、美食、健美75、健身、购物、韩国城于一体、一站式的购物中心，并且又利群进驻的话，他们会考虑过来经营；50%的受访经营者表示不会过来的原因，一是感觉距离较远，不想生意“战线太长”，二是对莱西目前的商业发展感觉兴趣不大。3青岛市商业分析：青岛商业方面云集了象利群、沃尔玛、家乐福、佳士客、百盛、阳光、海信、百安居等诸多业界巨头，各自在青岛的商业舞台上扮演极其中要的角色。本次我司较有目的性地考察了青岛位于市场三路的韩国商品批发城，青岛韩国城。发现青岛所谓的韩国城也是真正的韩国货少，仿造品充斥市场，所以吸引不了本地的消费者，受访者普遍反映生意难做，导致租金一再下调。反而是旁边的即墨小商品城，地地道道，到此消费的人流反而76、密集，两者形成鲜明对比。由此可见，韩国城作为一个概念，主要是面向中国消费者，真正吸引他们的是真正来自韩国的时尚服装，化妆品，时尚饰品；而非中国仿造品。韩国城可以做得规模小些，但必须以韩国真货为卖点，否则吸引不了吸费者。时尚韩国城，在对于莱西及周边城市的受访消费者来说，概念是深受欢迎的，深具吸引力的，但在未来的经营上，应以青岛韩国城为借鉴，方能形成真正的吸引力。五、观点观点：u 莱西市城市主要商业（包括利客来、粮贸、月宫三大百货超市）一直以来缺乏外来强劲商业对手，在经营模式上安于现状，呈现明显的同质化，以其目前较为落后的业态表现，承受外来先进管理模式和崭新业态冲击力的能力薄弱；u 由于莱西市商业77、在业态表现上呈落后状态，跟不上时代的潮流，当地不少年轻人或韩国人，在节假日喜欢到青岛购物、消费；当地主力消费群体迫切希望本地能有先进的业态出现，尤其是能体现一定超前性的，能满足消费者对于时尚和潮流追求的，大体量综合性的购物中心出现；u 经过实地市场考察和调研，莱西市城市主要商业与周边城市（包括莱阳、平度、招远、即墨）的主要同类商业业态相比，在经营规模、经营环境、经营水平表现等主要方面均未能表现出优势，从综合水平评估上反而是呈现劣势。另外，周边城市消费者的消费水平和购买力也普遍高于莱西，所以，莱西目前主要商业对周边城市缺乏辐射力，其真正的消费主力是来自本市，尤其是城区居民。因此，在莱西目前主要商78、业对周边城市缺乏辐射力的情况下，本市居民的收入水平及消费水平，对本地商业的影响是实质性的；而当地的市场容量是有限的；如何增强本地商业辐射力，突破本地市场，已成为莱西市商业发展的重要关键点；u 莱西市不同业态的休闲娱乐业网点分散，对于消费者来说并不便利， 部分较受年青消费者欢迎的休闲娱乐业态，包括的士高，电子游戏，健身健美中心，在莱西却是市场空白；u 餐饮业表现更是同质化严重，普遍存在经营水平落后，缺乏特色等缺点。较有市场需求的西餐厅、环境舒适的咖啡厅、酒吧，在莱西市基本没有；u 莱西市被称为青岛的后花园，拥有月湖公园、月湖广场、世纪广场，产芝水库，潴河等诸多风景秀丽的旅游景点，但其旅游资源和旅79、游题材却未被深入发掘和有效宣传，未能真正发挥青岛后花园的旅游特色，未能充分利用当地旅游资源来提升城市的辐射力和影响力，从而有效带动本地商业和服务业的发展。如何有效解决上述问题，使莱西市在商业、服务业业态上有所促进和提升，也提升城市的知名度、影响力和辐射力，带动城市经济的发展，除了莱西市政府、商家要共同努力以外，本项目以其所处的城市核心地位，以其相对于本地商业的“航母式”体量，将以“立乎其大”的战略眼光，以城市运营的战略高度，针对莱西市及周边区域的市场需求，进行科学合理的项目定位，在提升本项目对莱西市及周边城市影响力、辐射力、号召力的同时，无形中也带动莱西市商业、服务业业态的提升。所以，本项目的80、定位目的，除了立足于赢得市场，赢得竞争以外，更希望通过促使项目成功，使到项目运作“利在当代，功在千秋”，使利群、科信的商誉远扬，品牌更加深入民心！下篇项目市场整体定位系统分析报告目 录一、项目理解与分析51项目理解：61.1项目概况：71.2项目理解：72.项目SWOT分析92.1优势分析【Strength】92.2劣势分析【Weakness】102.3机遇分析【 Opportunities】102.4威胁分析【Threats 】112.5综合分析12二、项目整体定位系统报告131.整体定位思路：142.主题定位152.1主题的导入152.2主题定位诠释：163.项目名称确定164.本项目形象81、定位175.功能定位概述175.1整体功能定位175.2功能板块关键词及形象诠释175.3功能板块形象诠释186.功能定位方案186.1方案一206.2方案二267.经营定位378.目标客户定位398.1消费者定位398.2经营者定位408.3投资者定位419.价格定位429.1本项目定价思路429.2项目产品定价4210.项目整体建筑规划建议4810.1总体布局：4810.2整体建筑风格建议：4810.3设计档次：4810.4局部设计建议：4910.5主次出入口：4910.6双首层概念：4910.7莱西青年文化广场：4910.8交通组织规划建议：5010.9购物环境规划建议：5010.10营82、业空间规划建议：5010.11规划设计参考图片：5111.莱西利群经营建议5411.1前言5411.2经营建议5411.2.1经营档次的互补5411.2.2价格带的划分5411.2.3时间上的配合5511.2.4交通工具的配合5511.2.5市场促销推广的配合551.3总结55一、项目理解与分析1项目理解：项目资料图片:项目名称： 利群时代广场地理位置： 位于莱西市烟台路西与文化路南的交汇处（原莱西体育场用地），属莱西市商业中心区域。开 发 商： 利群集团、青岛科信1.1项目概况：本项目总占地面积25037平方米，总建筑面积49600平方米，规划主体为四层的商业建筑，地下层一层不少于8900平83、方米，作为设备房及车库，建成后将是莱西市规模最大，集购物、休闲、娱乐、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。本项目规划设计主要指标序号项 目 名 称单 位指 标1总占地面积平方米25，0372总建筑面积平方米49，6003地 下 室平方米不少于8，9004建筑物用地退让红线位米东边13.5，西边10南边10， 北边285容 积 率1.986总停车位个约300个1.2项目理解： 项目所在区域的性质、特征以及在城市中的地位本项目位于莱西市原体育馆旧址，属于莱西市旧城区。该区域人口密集，人口以旧城区原有居民为主。该地段位于莱西市核心商圈内。 项目所在区域的交通条件状况，车流状况项目位于烟台路与文化中路交汇84、处，烟台路以西，文化中路以南。其中烟台路是莱西市贯穿南北的轴心主干道，过往车流量大；而文化中路是东西贯穿莱西的主要道路，该地段人流较为集中。项目所在区域公交线路一览表公交线路途径各站点2路汽车站幸福食品厂利客来昌隆市场农贸市场粮食宾馆一级路口果品公司刘家庄贤都村吕家埠谭格庄褚河头4路汽车站幸福食品厂利客来昌隆市场农贸市场粮食宾馆龙湾庄望城加油站果品公司信华毛纺吉明美248大队曲家屯绕岭18路汽车站幸福食品厂利客来昌隆市场农贸市场粮食宾馆安居小区妇幼保健院藏家院西村沙格庄平林院焦格庄辛安22路月湖小区公安局豪帝商城月湖广场月湖公园昌隆市场农贸市场粮食宾馆龙口路齿轮厂煤炭市场范家疃东沙埠西沙埠职业85、中专北栾家寨栾家寨小学南栾家寨水院路早朝 项目所在区城商业氛围、周边环境状况等本项目北面面向昌隆市场，其面向烟台路的临街商铺以经营品牌服装、办公用品、体育文化用品为主，临街商铺经营业态档次较高；昌隆市场内业态以床上用品、鞋帽、内衣、儿童服装、日杂百货为主，经营档次较低。文化中路临街商铺，经营种类较多，经营档次参差不齐。本项目的东西面，以及南面，主要为居民小区；西北面为中医医院、实验小学。莱西市竞技体育学校位于本项目西边。本项目周边绿树环绕，南面滨临风景秀丽的潴河，周边自然景观优美。2.项目SWOT分析2.1优势分析【Strength】 地段优势本项目位于烟台路西面，交通便利，可视性好，地属莱西86、市核心商圈，周边的生活氛围、商业氛围均较为成熟，且与最热闹的昌隆市场仅一路之隔。 环境优势南面滨临一衣带水的潴河， 风景秀丽，周边树木环绕，绿化环境好。 规模优势本项目以5万平方米的商业面积列为莱西市商业物业之首，名符其实是莱西市首席商业购物广场和莱西市商业航母。 功能优势首创莱西市第一个集休闲娱乐、旅游观光、时尚购物于一体，综合性、一站式、体验式的大型购物中心，且配有大型地下停车场。 品牌优势以利群集团在山东省的良好商誉和品牌优势作为本项目的号召力，将有助于本项目未来的招商和销售，并能吸引更多目标消费者到场消费，扩大本项目在莱西市及周边区域的影响力，迅速赢得市场，赢得竞争。 开发商优势开发商87、利群集团、青岛科信各自拥有丰富的行业运营管理经验，两者强强联合，定将为莱西市的商业开创出一个新天地，使莱西市更具城市魅力。2.2劣势分析【Weakness】 商业环境本项目临近昌隆市场，周边商铺经营档次较低，且较为杂乱。 市场容量由于莱西市人口少，且市场容量有限，同类商业业态已基本饱和，对引进主力品牌商户的招商工作带来一定的难度。 工程周期项目的工程周期比较长，且离交铺的时间跨度较大，对投资者投资信心会带来一定的影响。 商圈位置本项目与月湖广场商业圈内的购物商场相比，本项目位置优势不明显，区位的竞争力稍弱。 区域人流项目西边、南边人流量少，且非车流干道，该方位商铺价值不易提升。2.3机遇分析【88、 Opportunities】 市场机遇本项目位于莱西市中心黄金地段，规模宏大，为莱西核心商圈最后的商业投资机会。 政府支持具备打造成莱西市城市目的地的优越条件；本项目城市运营的定位与政府经营城市的战略相符合，可以此争取成为政府的重点支持对象，获得政府的优惠政策支持。 超越现状莱西市及周边城市目前商业同质化严重，功能单一，随着人们生活水平的提高，传统的百货商场已经满足不了消费者的需求，本项目的建成将会对当地普通、单一的商业业态造成极大的冲击。 核心焦点莱西市目前缺乏真正具有特色的，集休闲娱乐、旅游观光、时尚购物于一体，综合性、一站式、体验式的大型购物中心，本项目的建成将会弥补这一市场的空白，成89、为城市核心消费焦点。 招商吸引以目前本项目的整体规模优势，对于欲进驻莱西市经营的大商家而言，具有唯一性和排它性。 互动共赢目前利群集团在莱西烟台路北段2万平方的商场，和本项目5万平方的综合性购物广场，将形成南北呼应，有效互动，以先进的业态和科学的经营，尽揽莱西客户资源。2.4威胁分析【Threats 】 同业竞争以利客来、粮贸、月宫为代表的旧经营模式，目前占有绝对的市场份额，新的经营模式、消费模式的出现与落后模式的衔接，必定需要一定的时间进行市场引导和培育。 城市因素本项目属莱西市最大规模的商业项目，必须引进一流的大型商户进驻经营，由于莱西市的城市规模、消费群规模与消费力问题，社会零售总额规模90、难与周边城市相比，将增加了主力商户的引进难度。 区域因素本项目虽属莱西市核心商圈，但该区域已有的利客来、粮贸、月宫超市等大型综合商场，都临近莱西人气最旺的月湖广场，而本项目所处的区位属最南端，没有临近月湖广场优势，目前较难聚集人流。 竞争成本在同一区域内，众多原已存在的超市、商场聚集在一起进行正面竞争，将在一定程度上分流消费者，我们是后来者，后来者欲居上，必须进行更大的投入，导致经营成本上升。另外，由于莱西市原有商业没有比周边城市有特别优胜之处，在本项目经营的前期，要达到明显的辐射效果并非能一步到位，尚需有计划地加大宣传力度，扩大本项目的知名度和影响力，才能体现真正的辐射效果。2.5综合分析 91、综上所述，本项目的开发在拥有足够的市场竞争优势和众多市场机遇的同时，竞争劣势和市场威胁也同时存在，要确保项目市场操作的成功，对项目进行科学合理的定位，以及对项目自身优势的提炼扩大、整体资源的整合运用、经营商家盈利模式的满足、消费市场需求的满足和引导等都十分重要。二、项目整体定位系统报告1.整体定位思路：经过我司对莱西市及其周边城市，包括莱阳市、招远市、平度市、即墨市；以及青岛市区、威海市的商业进行深入市场调查及消费者调查，我司发现莱西市的商业业态已具备有超市、百货商店、专业批发市场、专卖店等，但缺乏综合性的购物中心；而莱阳市、招远市、平度市、即墨市的商业情况也是一样。莱西市为四个县级市所围绕，92、在与周边城市商业业态同质化严重的情况下，如何在定位方面体现差异化，使本项目能在莱西市以至周边城市形成真正的吸引力和辐射力，在涉及面广泛的市场调查和访问中，综合性、一站式、能体现时尚和引领潮流、具体旅游观光功能的购物中心概念可谓众望所归，莱西市消费者百分之百持期盼和欢迎心理，而周边四个县级市消费者认为，该概念是能真正吸引他们到莱西消费的城市亮点，会考虑过来观光和消费。本项目约5万平方米的建筑体量相对于莱西这个地级市，无疑为商业界航母。项目地理位置绝佳，位于城市中心，且地处莱西市核心商圈，从配合莱西市政府经营城市的角度出发，本项目的定位应站在城市运营的高度，以莱西市商业领袖的风范，来彻底改变以往各93、类商业业态功能单一、分散、部分市场需求的业态严重稀缺的状况；本项目的定位，要求既能满足莱西及周边城市市场普遍需求，又能体现项目的适当超前性和引导消费，引导当地时尚潮流的功能。综合上述所有因素，本项目的定位思路为：第一、战略高度的考虑。本项目的定位必须站在战略的高度，从城市运营的角度出发，使到该项目能成为全城消费的焦点和热点，使到本项目的影响力能辐射周边城市，具有强大的区域号召力。第二，持续发展的考虑。根据国际独创的RSMO商业地产运营理论，只有真正引合市场需求的产品，才能长远的赢得市场；所以，本项目严格按照市场的需要来进行系统的定位。第三，独特优势的考虑。本项目必须体现出差异化，彰显独特优势和94、魅力，并赢得市场，赢得竞争。第四，关联性因素的考虑。项目定位的各类业态及各种规划设计，都是考虑到其关联性是能有效互动的；各种业态的吸纳，各种规划设计的策划，均出于能最大限度吸引人流、以及旺场的考虑。第五，一站式服务的考虑。作为莱西市综合性商业航母，最大的特点之一，必须是能最大限度的满足消费者的各类消费需求，一站式服务将使消费者宾至如归，乐此不疲。 上述五点关键性思路，为项目定位提供方向性和原则性。2.主题定位2.1主题的导入根据上述的定位分析及思路，本项目的主题定位为：集休闲娱乐、旅游观光、时尚购物于一体，综合性、一站式、体验式的大型购物中心。2.2主题定位诠释：本项目引入众多时尚元素，综合功95、能配套全面，使消费者在购物中娱乐，在娱乐中购物，享受愉悦的购物过程，并形成对本项目购物氛围的喜爱和偏好，充分印证“体验式消费”的魅力。3.项目名称确定本项目名称的确定考虑到如下因素：1）有鉴于利群集团在山东消费者和经营者中的优良信誉和口碑，从增强号召力和影响力的角度出发，以及满足消费者及经营者对利群期盼心理的角度考虑；2）本项目对时尚潮流的引领效应；3）本项目属于大体量、综合性的购物广场。所以，本项目的名称建议定为：利群时代广场该项目名称，使项目一开始就具备地理优势、规模优势、科学定位优势等多项先天优势的基础上，又多了一项关键性的因素，就是利群集团的品牌优势。名称美好寓意:莱西商业，进入由利群96、集团引领的新时代，简称“利群时代”。4.本项目形象定位 莱西市城市目的地； 莱西市及周边城市的购物天堂； 莱西市体验式购物公园。上述的表述，充分代表了本项目在莱西市的商业地位及未来在消费者心目中的美好形象。5.功能定位概述5.1整体功能定位严格按照本项目主题定位：“集休闲娱乐、旅游观光、时尚购物于一体，综合性、一站式、体验式的大型购物中心。”进行相应的整体功能定位，体现为各类休闲业态、娱乐业态、餐饮业态、各类商业业态，在功能配备上还融入各类旅游观光元素，使成为真正意义上的综合性、一站式、体验式的大型购物中心。5.2功能板块关键词及形象诠释l 动感之都：综合性健身健美中心；国内外品牌运动服饰之窗97、l 品牌都会：精品百货；品牌名店；品牌折扣店；珠宝首饰l 浪漫天地：空中花园酒吧；空中园林；滨河栈桥；婚纱摄影基地l 时尚潮流港：时尚韩国城；摩登香港城；潮流服饰；前卫精品；潮流玩意l 缤纷佳品: 利群超市、利群百货l 亲子乐园：儿童主题快乐天地；儿童教育培训基地；童装、童鞋、儿童玩具l 女人世界：女性品牌服饰；女性皮具、手袋；女仕休闲俱乐部；美容美体SPAl 美食广场：韩日料理；肯德基；麦当劳；川菜；东北菜；中式快餐l 娱乐新天地：的士高； KTV；动感影院；电子游戏；台球；网吧l 休闲小栈：雪糕屋；咖啡廊；茶艺馆；西餐酒吧l 岛城后花园：时代玫瑰园；牡丹盛会；桃花胜景；梨花飘香5.3功能板98、块形象诠释 时尚潮流港引领一个城市的时尚潮流 亲子乐园开启一个城市的未来 品牌都会一个城市的品质生活 休闲小栈品味生活的宁静港湾 动感之都快乐健身的体验之窗 缤纷佳品万众瞩目的购物焦点 娱乐新天地一个城市的娱乐目的地 美食荟萃莱西市的美食天堂 岛城后花园天上人间共此时，百花盛放满庭芳6.功能定位方案在本项目整体功能定位不变的基础上，根据本项目的具体特点，在具体的功能划分及规划设计上，特提出如下两大优选方案：方案一、整体式6.1方案一将本项目以单体形式进行规划设计1）A区（商业服务业综合区）2）B区（中庭景观区）3）C区（空中花园观光区）4）D区（负一层停车场和中转仓库）6.1.1四大功能区划分99、的考虑：1）将整体定位中的商业和服务业集中在A区，以一整栋商业大厦的形式出现，展示出本项目的宏伟性和气势；2）B区以中庭景观区规划在A区的中庭位置，使A区内部以购物公园的概念出现；C区作为空中花园景观区，为本项目增添旅游观光的亮点；3）D区考虑到停车及仓储物流的需要，作为项目功能配套区，为本项目商业运作提供配套功能服务。6.1.2各区功能定位：A区： 总建筑面积为49600平方米，共四层；双首层概念。分为四个功能分区：第一首层：1）品牌都会：品牌名店；珠宝首饰；化妆品；名牌钟表2）时尚潮流港：时尚韩国城；摩登香港城；潮流服饰；前卫精品；潮流玩意支撑理由：理由一：首层最大限度地吸引追求时尚潮流的100、年轻主力消费群体，以及中高层次的消费群体；理由二：有利于在首层聚集人气，达到旺场和提升商业价值的目的；理由三：多个概念分区，有利于扩大项目招商和销售的客户层面，有利于尽快实现资金回笼。第二首层：1）亲子乐园：儿童主题快乐天地；儿童教育培训基地；童装、童鞋、儿童玩具；2）女人世界：女性品牌服装；品牌女鞋；女性皮具、手袋；女仕休闲俱乐部；美容美体SPA3）运动系列：运动服饰；运动器材；运动用品支撑理由：理由一：A区第二首层作为亲子乐园和女人世界，最大限度地吸引家长带领儿童到此消费，吸引女性到此购物和休闲娱乐，有利于聚集第二首层人气；理由二：莱西缺乏综合性的儿童主题乐园，该功能配套通过对儿童的巨大吸101、引力，使家长为满足儿童的爱好和快乐成长的需求，也必须到此消费，一家人到此消费，为第二首层聚集了大量的人气，从而提升其商业物业价值；理由三：多个功能分区，有利于扩大项目招商和销售的客户层面，有利于尽快实现资金回笼。第三层：1）缤纷佳品: 利群超市、利群百货2）品牌折扣店支撑理由：理由一： 迎合莱西市消费者对利群的期盼心理与对利群品牌的良好印象，利群超市及利群百货的进驻具备良好的客户基础；理由二： 利群超市的进驻，使本项目一开始就具体品牌的效应，增强了经营者和投资者的信心，有利于本项目的招商和销售；理由三：烟台路南北两大利群超市进驻，形成规模效应，两大利群超市资源互补，有效互动，有利于对当地单一的102、同类业态进行逐步清理，最终达到万业归一的目的；理由四：利群超市位于A区三楼，从烟台路方向进入则是位于二楼，对于消费者来说，进入消费将比较便利。第四层：1）休闲小栈：雪糕屋；咖啡廊；茶艺馆；西餐酒吧；2）动感之都：综合性健身健美中心3）娱乐新天地：的士高； KTV；动感影院；电子游戏；台球；网吧4）美食广场：韩日料理；川菜；东北菜；鲁菜；中式快餐支撑理由：理由一： 休闲、娱乐、美食、健美健身，各类美好生活体验荟萃一层，实现全面的体验式欢乐购物享受。理由二：各类业态综合一层，有利于提升四楼整层的人气，提升四楼的商业物业价值。B区（中庭景观区）支撑理由：理由一： 形成购物公园的氛围，把“购”的概念与103、“游”的概念相结合，增加消费者在购物过程中对自然的可达性与亲密性，增加购物的愉悦感。理由二：为设计起到画龙点睛的作用，使整个商业氛围倍添自然气息。C区（空中花园观光区）；D区（负一层停车场和中转仓库）：方案一C、D区功能定位与方案二相同，详见如下介绍。方案二、分区式6.2方案二将本项目项目划分为五大功能区进行规划设计1）A区（商业服务业北区）2）B区（商业服务业南区）3）C区（中央花园观光区）4）D区（空中花园观光区）5）E区（负一层停车场和中转仓库）A区：总面积24800平方米，共四层，每层6200平方米。B区：总面积24800平方米，共四层，每层6200平方米。6.2.1五大功能区划分的考104、虑：1）A、B区划分将增强分区内的人流密集度，利用人的从众心理，以吸引更的消费者到此消费；2）A、B区划分将最大限度增加双首层的临街商铺数量，从而提升整个项目的投资回报；3）A、B区的划分，是主要业态的划分，部分业态由于经营战略的需要，将进行有目的性的交叉进驻，以达到业态安排能真正有效互动和互相旺场的目的；4）C、D区的设立为本项目增加旅游和观光功能，体现出整个项目的购物公园概念，增强项目聚焦效应和对周边城市的辐射力；5）E区则考虑到停车及仓储物流的需要，作为项目功能配套区，为本项目商业运作提供配套功能服务。6.2.2 楼层功能定位楼层功能定位的考虑：1）双首层的楼层功能定位，将安排最有可能聚105、集人群的业态进驻，以达到旺场和增强双首层商铺商业价值的目的；2）楼层功能的定位考虑不同业态经营的需要；3）考虑业态有效互动的整体战略需要。A区第一首层：1品牌都会：经营品牌名店；珠宝首饰；化妆品；名牌钟表2高档西式快餐：肯德基或麦当劳支撑理由：理由一：A区第一首层，面向人流密集度较高的文化中路，以品牌店作为形象展示尤其重要，有助于提升本项目的整体品牌效应；理由二：品牌名店；珠宝首饰；化妆品；名牌钟表同区经营，经营档次对等，有利于聚集中高消费群体的人流，也有利于提升A区第一首层的商业物业价值；理由三：适当的餐饮配套，引入肯德基或麦当劳，目的在于增加消费者在此逗留的时间，增加人气，同时也通过世界级106、品牌的引进，来提升本项目商业物业价值；理由四：多个功能分区，有利于扩大项目招商和销售的客户层面，有利于尽快实现资金回笼。B区第一首层：时尚潮流港：细分为三个功能分区：1）时尚韩国城：时尚韩国服装、韩国化妆品、工艺品；韩国商会、韩国语学校2）摩登香港城：香港及广东品牌服饰、化妆品、皮具、鞋帽3）流行前线：最吸引年轻一族的潮流服饰；前卫精品；潮流玩意支撑理由：理由一：第一首层最大限度地吸引追求时尚潮流的年轻主力消费群体；理由二：有利于在首层聚集人气，达到旺场和提升商业价值的目的；理由三：多个概念分区，有利于扩大项目招商和销售的客户层面，有利于尽快实现资金回笼。A区第二首层：女人世界：细分为三个功能107、分区：1）女性品牌服装；品牌女鞋；女性皮具、手袋2）美丽人生区：美容美体SPA；女仕休闲俱乐部；鲜花店；婚纱摄影店3）园景音乐咖啡座支撑理由：理由一：A区第二首层最大限度地满足和吸引作为消费主力女性消费群体；理由二：有利于在第二首层聚集人气，达到旺场和提升商业价值的目的；理由三：让女性在此不仅可以尽情享受购物的乐趣，还能优雅地享受休闲的时光；理由四：多个概念分区，有利于扩大项目招商和销售的客户层面，有利于尽快实现资金回笼。B区第二首层：1亲子乐园细分为五个功能分区：1） 儿童主题快乐天地汇集卡通、木偶剧场；儿童淘气堡；亲子游乐场2）儿童教育培训基地儿童琴棋书画兴趣培训、手工制作3）儿童用品展贸108、区儿童玩具、寝室用品汇展中心，主要包括玩具、童车、童床、儿童家私、童装、童鞋等商品展贸4）儿童品牌汇展区主要包括品牌童装、品牌童鞋、品牌妇婴用品等5）儿童综合功能区儿童特色餐饮、儿童数码摄影、儿童图书音响6）美丽妈妈专营区中档女装、孕装；中档女鞋2运动系列细分为两个功能分区：1） 品牌运动服饰之窗提供国内外品牌运动服饰，运动鞋帽，旅行袋2）运动器材；运动用品3雪糕屋、冷饮区支撑理由：理由一：B区第二首层最大限度地吸引家长带领儿童到此消费，聚集第二首层人气；理由二：莱西缺乏综合性的儿童主题乐园，该功能配套通过对儿童的巨大吸引力，使家长为满足儿童的爱好和快乐成长的需求，也必须到此消费，一家人到此消109、费，为B区第二首层聚集了大量的人气；同样是提升了B区第二首层的商业物业价值；理由三：迎合莱西人对健身健美的普遍追求，为莱西人提供档次较高的品牌运动服饰、运动器材及运动用品；为本项目中动感之都综合性健身健美中心提供功能配套；理由四：适当的休闲餐饮配套，为消费者带来休闲购物的快乐和便利；理由五：多个功能分区，有利于扩大项目招商和销售的客户层面，有利于尽快实现资金回笼。第三层：A区：利群百货；B区：利群超市支撑理由：理由一： 迎合莱西市消费者对利群的期盼心理与对利群品牌的良好印象，利群的进驻具备良好的客户基础；理由二： 利群的进驻，使本项目一开始就具体品牌的效应，增强了经营者和投资者的信心，有利于本110、项目的招商和销售；理由三：烟台路南北两大利群超市百货进驻，形成规模效应，实现资源互补，有效互动，有利于对当地单一的同类业态进行逐步清理，最终达到万业归一的目的；理由四：利群超市百货位于三楼，从烟台路方向进入则是位于二楼，对于消费者来说，进入消费将比较便利。A区第四层：1动感之都综合性健身健美中心：提供各类健身健美运动器械；专业健身健美教练现场指导；健美舞；瑜珈班；拳击训练；乒乓球；台球；健身桑拿2. 娱乐新天地1）电子游戏；台球；网吧2）动感影院：高档次小型动感影院理由一： 满足莱西市消费者对综合性健身健美中心的需求；理由二：填补了莱西市娱乐业的市场空白，包括动感影院、电子游戏等，为莱西市的消111、费者提供更多的娱乐活动项目。B区第四层：1.娱乐新天地KTV；的士高；桑拿；沐足；洗浴中心2休闲小栈休闲时光餐饮区：沿河景观西餐酒吧；咖啡廊；茶艺馆支撑理由：理由一： 满足莱西人及周边城市消费者，以及在本地的韩国消费者休闲娱乐的需求；理由二： 解决莱西市休闲娱乐网点分散，功能单一的问题，提供综合性一站式休闲娱乐消费场所；理由三：多种休闲娱乐业态的进驻，扩大了招商层面，有利于尽快完成本项目招商。3.美食广场细分为两个功能分区：1）韩日料理；鲁菜；川菜；东北菜2）平价快餐区支撑理由：理由一： 满足一个综合性购物广场消费者对于美食、餐饮的需求，包括本地的和周边的消费者；理由二：餐饮为到本项目的消费者112、中餐、晚餐的必须性消费，即使在四楼，有就餐需要的消费者可肯定会考虑到达；而且本项目有亲子乐园、健身健美中心，家长对于儿童的餐饮是最重视的，健身健美中心的运动者在体力消耗之后，对于餐饮也有一定的需求；理由三：各种档次和不同种类的美食荟萃，满足到本项目来自四面八方不同消费层次，不同饮食习惯消费者的需求。理由四：在四楼，有利于与四楼顶的空中花园酒吧进行衔接。岛城后花园（C、D区）C区:中央花园观光区细分为3个景观分区：1） 时代玫瑰园2） 东庭喷泉3） 西厢水景D区:空中花园观光区1） A区四楼顶：空中花园、空中园林景观：牡丹花会、桃花胜景、梨花飘香、空中水榭亭台、空中水榭栈桥2） B区四楼顶：空中113、花园酒吧空中酒吧参考图片:支撑理由：理由一： 满足消费者物质生活相对富裕，消费需求从“物质”需求向“精神”需求逐步升华的需要，通过营造独特的园林化、花园式景观，为本项目创造人与自然相和谐的环境，为消费者提供多一种舒适开畅的休闲交往空间，延长人们在此滞留的时间，从而有效提升本项目的商业聚集效应。理由二：增加本项目作为城市目的地定位的突出卖点；形成购物公园的氛围，把“购”的概念与“游”的概念相结合，增加消费者在购物过程中对自然的可达性与亲密性，增加购物的愉悦感。理由三：为设计起到画龙点睛的作用，使整个项目氛围倍添自然气息，成为莱西市亮丽的风景线。使本项目增加旅游观光的功能和卖点，从而增强本项目的区114、域吸引力和辐射力。7.经营定位莱西市商业呈现明显的同质化，若本项目无差异性优势，在经营定位上不能做出特色，仅凭规模的话，则难以在整体市场上脱颖而出，对本项目的推广与经营也会造成影响。所以，我们在定位上需要有较高的战略起点，不仅是要适应现有市场，更重要的是预测未来市场，抢占市场空间，提升经营服务与产品的综合素质，从而提升号召力与影响力。按照本项目的主题定位：集休闲娱乐、旅游观光、时尚购物于一体，综合性、一站式、体验式的大型购物中心。经营定位上将按上述的主题定位进行行业板块划分和行业细分，具体行业体现在功能定位中。本项目集中多种不同业态，划分多个功能分区经营，目的是降低单一行业的经营风险，实现关联115、行业的有效互动，最终目的是赢得市场，赢得竞争。本项目将以利群超市、利群百货作为主力店进驻，借助利群集团在商界和消费者中的良好信誉和品牌效应，来号召商界群伦，实现快速完成招商和销售，刺激、带动当地消费的目的。根据项目的自身特性及市场空间来判断，结合市场状况，经营中一定要注意加盟本项目商家经营实力与品牌的号召力；另外，同一功能区的产品档次应该基本划一，不应参差不齐，让不同消费层次的消费群体感到难以适从。本项目将设经营管理中心对本项目进行全面的宏观经营管理和具体的物业管理，并设客户服务中心，为客户提供周细致周到的服务，使客户宾至如归。本项目还将配套物流仓储管理中心，为经营者提供货运服务、仓储服务。经116、营档次定位：根据莱西市的人均收入水平和消费水平分析，以及本项目的经营规模堪称莱西市商业航母，其面向的消费群体应该主要是莱西市及周边城市的大众消费群体，而非局部少量的高端消费群体，所以，本项目的经营档次定位为中高档为宜，以中档为主。8.目标客户定位8.1消费者定位8.1.1消费者区域定位主力目标消费群辅助性目标消费群边缘目标消费群其他消费群消费者定位靶向标1）主力目标消费群本项目位于莱西旧城区，莱西市区22万常住人口由于就近消费的习惯及交通便利等条件，为本项目的主力消费群体。2）辅助性目标消费群 莱西市乡镇人口50.8万人，因为本项目到消费的距离不及市区方便，到此消费的频率将不如市区，该区域的消117、费群体属于辅助性目标消费群。3）边缘目标消费群 莱西市周边城市，包括莱阳市、平度市、招远市，在与莱西市边缘地带居住的消费群体，由于地处城市边缘的因素，会来本项目消费，但不是经常性。 即墨市因为地理位置的因素，除在其本地消费以外，一般是到青岛消费，而非在莱西消费。4）其他消费群体 来自青岛市区在莱西投资购房的群体，因为在莱西周末和节假日渡假、阶段性居住的原因，以及异地商务旅游群体，也存在到本项目消费的可能。8.1.2消费者收入水平定位莱西市目前个人收入水平在6001300元月是最为普遍，在莱西月收入600700元之间属于中低收入水平，月入10001300元之间属中等收入水平，这部分人群占主流，而118、月入1300以上属于中高收入人群。中等收入水平消费者将成为本项目的主力目标消费群体。8.2经营者定位8.2.1经营者定位目标商家客户群 1） 国内外知名品牌服装、鞋帽、皮具、化妆品商家2） 国内外餐饮业知名品牌商家3） 有实力的休闲娱乐业商家4） 其他本项目功能定位所列的行业商家8.3投资者定位投资者定位目标投资者1） 上述所列行业商家，有一部分是租赁经营，有一部分是购铺经营；2） 政府官员、私营业主、经商者、看好本项目的有积蓄的市民；3） 当地、青岛的投资客户为主，周边城市的投资客户为辅。9.价格定位9.1本项目定价思路产品价格如果定得不合适，太高会造成销售困难，低了则损失应得利润，更甚者，119、对项目形象也造成难以弥补的负面影响。制订项目的价格策略正是出于此种考虑，最终目的是为了促进销售，为发展商获得最佳利润，达到甚至超过预期目标，同时取得经济效益和社会效益双赢的效果。9.2项目产品定价9.2.1房地产项目定价方法类型及适用范围房地产项目定价的方法通常有成本导向定价、安全档量控制定价、市场对比定价、投资回报定价等。其具体内容及适用范围如下：l 成本导向定价成本加成定价商铺每平方米售价=商铺每平方米成本（1加成率）目标收益定价法商铺每平方米售价=（总成本目标利润）/预计销售量售价加成定价法单位产品售价单位产品总成本/（1-加成率）方法应用说明：此类方法优点是计算方便，因为项目成本比较容120、易确定，但无法准确估计市场需求情况，主观因素较多，缺乏客观市场数据。近几年来运用较少。l 安全档量控制定价拟定项目周边市场多个价格（一般六个），并根据多个因素（目标客户群数量、目标客户群得需求程度、开发商及资金实力自持度）给每个价格评分（14分），最后根据评分的高低确定市场的风险程度，选择适当的入市价格。方法应用说明:此方法主要以市场需求为依据，需要项目所在地区有多个竞争对手的数据，但多适用于住宅房地产，商业项目运用较少。l 市场对比定价法选取周边多个具可比性项目的价格，根据多个因素（位置、交通、建筑设计、规模大小）进行价格修正，最后对修正后的每个可比价格加权平均得出项目的价格。方法应用说明：121、此方法能较为客观的反映项目在市场中所处的位置，因此在现代定价体系中运用较多。但要求项目周边有多个可比项目作依据。l 投资回报定价法项目单位价格=项目单位的月租金/项目投资回报率方法应用说明：此方法主要依据消费者的消费心态，较为客观。广泛应用在商业地产项目。9.2.2本项目价格制定方法选取：根据本项目的实际情况和周边市场状况，我司建议本项目价格制定采用市场对比法和投资回报法相结合的方式。具体依据如下：u 周边具可比性的项目较少，因此建议不完全采用市场对比法；u 项目所处地区的商场大多数以出租为主，不具产权，本项目有一定的特殊性；u 投资回报法更适用于本项目；u 采用多种计价法相结合能使项目的定价122、更客观，更符合市场需求。u 计算项目价格通过市场调查了解当地市场可比项目的租价a，通过公式求得各可比项目的价格，经过系数修正后加权平均得出项目售价。具体计算如下：（1） 可比项目租价及权重可比地段商业街昌隆市场烟台南路月宫超市对比项目街铺 街铺（文化东）内铺西街商铺街铺 （粮贸附近）街铺（威海东）租赁均价38元/30元/年18元/22元/32元/45元/按每年8投资回报率估算售价5700元/4500元/2700元/3300元/4800元/6750元/（2） 各项目修正系数比较表可比地段文化中商业街昌隆市场烟台南路月宫超市对比项目本案街铺街铺内铺西街商铺街铺临街商铺（文化东）粮贸附近）地理位置1123、1.11111.21.1交通因素11.110.920.941.11.15人 流 量11.2110.910.95商业氛围11.210.90.91.11.2建筑规模10.90.90.90.90.80.88项目品牌10.90.850.850.850.850.95项目配套10.80.850.80.90.90.9总修正系数11.130.650.510.520.891.09根据以上项目各因素修正系数表，可得出各商业项目的总修正系数，根据量化比较公式，可计算出各项目的修正价格，见下表：首层均价：序号比较项目权重均价修正率修正价格修正价格修正率商业街商铺20%380.8933.65596.73117文化东商铺124、25%301.5446.1411.53内铺5%181.9735.521.78西街商铺15%221.9141.976.30粮贸商铺15%321.1336.015.40月宫商铺20%450.92 41.47 8.29 项目的市场平均租价（实用面积）40.03 投资回报法的定价公式为 P=a12月/r （P：本项目首层销售均价 a：项目单位的月租金均价 r：项目投资回报率按8计算） P40*12/8 P6000元/平方米项目定价我司通过对“昌隆市场”、“商业街”、“烟台路”、“月宫超市”等商铺的租赁情况进行深入的调查、对比及分析后，再根据项目的地段环境状况及本身的条件，初步推算出项目的首层的销售均价125、6000，作为其它楼层模拟作出推算。一层定价方式：由于本项目采用双首层的设计方式，因此首层与一层的价格较为接近，根据一般商业双首层定价规律，再结合本项目的首层与一层的实际人流及商业价值等因素综合考虑，最终得出一层的售价比首层下浮15，定为5100元。二、三层定价方式：由于莱西市以临街商铺为主，二、三层销售及租赁的商业物业项目极少，而且可比性不强，因此我司采用商业定价普遍规律，不同楼层租金按100：70：60：50：40等比例推算的原则，建议项目各楼层的商铺售价为：首层均价： 6000元（建筑面积）一层均价： 5100元二层均价： 3500元三层均价： 3100元注：以上的商铺销售价格只作为现时126、研究性的参考，由于市场是在不断变化，最终的销售价格确定根据销售周期安排，结合市场变化情况确定，具体的销售价格在策划方案及分割方案确定后提出。10.项目整体建筑规划建议10.1总体布局：本项目按照整体定位要求，方案一以单体形式进行规划设计，在设计上将分为A区（商业服务业综合区）、B区（中庭景观区）、C区（空中花园观光区）、D区（负一层停车场和中转仓库）。方案一以一整栋商业大厦的形式出现，展示出本项目的宏伟性和气势。方案二在设计上将分为A区（商业区）、B区（休闲娱乐区）、C区（中央花园观光区）、D区（空中花园观光区）、E区（负一层停车场和中转仓库）。A区、B区分别按照北、南的位置排列， C区位于A127、区、B区中间。A区、B区之间采用景观空中连廊进行对接。方案二A区、B区建筑体量对等，主要是考虑到建筑形象的对称，从整体形象和主形象朝向的观感更显大器；分区将使各区人流更显密集，在一定程度上起到旺场的作用。10.2整体建筑风格建议：项目的整体建筑风格，出于满足消费者对现代时尚和引领潮流的追求，设计风格上建议采用后现代风格设计。10.3设计档次：做为目前莱西市最大的购物中心，除了立足于吸引莱西市所有的消费者到场消费及观光以外，还考虑到对周边城市的辐射力和影响力，结合当地消费力水平及降低开发商投入成本考虑，在项目设计档次上以中高档为宜。10.4局部设计建议：在本项目顶上可以有钟楼的外观设计，一般来说128、，只有城市的标志性建筑，顶上有钟楼的外观设计象征其权威性、核心性；在项目的周边可以设置欧式街灯，配合本项目的整体氛围，在夜幕降临的时候，为项目的周边环境增添浪漫的色彩。10.5主次出入口：从项目地块的形状和所处的地理位置，以及交通条件分析，项目的主出入口是朝向东面烟台路，次出入口是北面文化中路。10.6双首层概念：结合地块原作为体育馆的坡地地块条件，以及结合项目东面、北面人流最多的的因素，从提高整个项目的商业价值，尽快回收资金的角度分析，在设计上建议采用双首层的模式，既北面面向文化中路朝向作为第一首层，东面面向烟台路朝向作为第二首层。两个首层商铺的售卖，将大幅提升本项目的投资利润。10.7莱西129、青年文化广场：建议在本项目北面和东面，规划设计成莱西青年文化广场，以便再造新的“广场效应”商圈核心，规划有演舞台、音乐走廊、休闲座椅、露天咖啡座，世纪玫瑰园，以诸多时尚元素吸引莱西消费者到此休闲、玩乐、聚集人气，莱西青年文化广场将充分满足莱西人精神文化生活的需要。10.8交通组织规划建议：项目的交通组织上，由于西面是人流最少的一面，建议地下停车场入口位于项目西北角，出口位于项目西南角。在电梯布上，方案一在B区（中庭景观区）南、北端各设一部观光电梯；方案二A区、B区朝向C区的靠东面的方位，各设一部观光电梯。两部观光电梯可直达空中花园和空中园林。项目由东面主入口，由于从东面进入本项目第一首层是坡地130、式的，建议设两部扶手梯，一上一下；两梯之间用阶梯式水景和喷泉做为景观。10.9购物环境规划建议：项目购物环境将体现购物公园的概念。在购物公园景观设计上体现为：中央花园观光区（或：中庭景观区）；空中花园观光区；空中连廊的绿化带；项目东、西、南、北面的花园景观。以购物公园的概念来增强项目的吸引力、聚焦效应和对周边城市的辐射力。10.10营业空间规划建议：楼层层高，双首层层高为5米至5.2米，有利于形象展示和显示一种建筑物的首层气势，尤其建议在设计上采用首层5.2米，可以为商铺增加一个夹层，卖一送一，增加本项目的卖点，在建筑立面上也更显气势；三楼、四楼层高可为4.24.5米，4.2米层高在建造成本上131、较为经济，4.5米则在购物空间和视觉效果上较为开阔和舒适，从项目长远的经营和品牌影响，给客户良好购物感觉来衡量，建议采用4.5米层高。E区：负一层地下停车场和中转仓库负一层中转仓库因为超市、商业区的中转仓储需要，建筑面积建议为4500平方米；中转仓库卸货区设在靠近地下车库出入口位置。负一层地下停车场建筑面积为4500平方米，地下停车位按照每个35平方米算（已含交通面积，实际停车面积约15平方米），地下停产可容纳约130个停车位。另在项目的周边考虑部分地上停车位。摩托车和单车停车位，将主要放在项目周边人流少的位置，摩托车和单车分区停放，不进地下停车场。柱间距，从经济和实用的角度考虑，采用9米11132、米为最佳，一则地下停车场采用此柱间距可停4部车；二则地上商铺因此柱间距可将街铺分隔成4.5米11米及9米11米两种商铺间隔；11米深的商铺建议两面开门，承接各方人气。空中园林和空中花园酒吧从安全的角度出发，建议在四周增设美观，欧式造型的铁艺护栏，在烟台路可以直接看到空中花园景观，增加城市亮丽的风景线和项目魅力。10.11规划设计参考图片：烟台路主入口参考图片: 说明：1） 本项目从烟台路方向进入第一首层，由于是坡地形态，所以建议采用扶手梯和步行台阶的形式，以方便人们在烟台路方向进入第一首层；2） 配以喷泉等水景效果，增添进入本项目景观的生动性，迎合人们的亲水情感，增加本项目的景观吸引力。方案二133、:分区式A、B区空中连廊衔接参考图片：说明：1） 方案二分区式空中连廊的处理效果参考；2）通过流线形的连廊处理方式，增加整个建筑物的时尚感和动感，符合本项目定位中对时尚的追求。11.莱西利群经营建议11.1前言莱西市虽然已经有利客来、粮贸、月宫等超市和百货，但在经营上存在上述市场调研资料上所提出的诸多弊端。利群集团进入莱西市场，将以丰富的运营管理经验，先进的运作模式，为莱西市民提供更具竞争力的选择。莱西烟台路南北两大利群超市百货（下称北利群和南利群），如何有效互动，实现资源互补，如何以自身的规模优势和管理优势去赢得市场、赢得竞争，我司提出如下的建议：11.2经营建议11.2.1经营档次的互补北134、利群所处的区域，位于莱西市新区，靠近新区市委市政府，周边聚集了象天泰时代印象（2980元起价）、盛泰山庄（2600元起价）、润发新城（2420元均价）、香港旺角花园（2300元起价）等莱西市高档住宅，该区域未来将聚集了莱西市中高消费群体；南利群所处的旧城区，各类层次消费群体均有，大众化的消费定位对消费者将更为适合。 所以，南北利群在经营档次方面的定位建议，北利群为中高档，南利群为中档。11.2.2价格带的划分同类商品价格带在南北利群的划分，北利群定位为销售同类商品中价格带处于中高价格的商品，南利群定位为销售同类商品中价格带处于中等水平价格的商品。价格带的划分，将满足南北利群位于城市不同区域的不135、同消费群体的消费需要。11.2.3时间上的配合南北利群由于开业的时间不同，价格带的划分体现可在南利群也开业的时候进行具体的划分。11.2.4交通工具的配合由于北利群目前所处的新区人流较少，为加强南北利群的有效互动，也出于方便莱西市民购物需要，建议设置多部免费穿梭巴士，穿梭于南北利群之间、汽车站和新老城区的主要居民区，方便市民，使利群的利民形象更加深入人心。穿梭巴士甚至可达周边城市与莱西市的边缘地带，以增强南北利群对于周边城市的辐射力。11.2.5市场促销推广的配合 南北利群在市场推广和促销方面，将进行统一推广和促销活动的互相配合，以实现整体的品牌效应，而非各自为政，各搞一套。1.3总结 南北利群虽位处莱西不同区域，但在经营考虑上应做整体战略考虑，在发挥品牌优势的基础上，体现出整体规模优势，有效互动优势，使南北利群最终赢得消费者，赢得市场。结束语 最后，我们衷心祝愿利群时代广场在未来能实现稳健良性经营、可持续发展的目的，使莱西商业真正步入利群集团引领的时代，形成强劲的集聚效应、影响力和区域辐射力，实现发展商和进驻商户的美好愿景！并成为真正意义上的莱西市城市目的地莱西人精神、文化、物质生活的核心体现利群时代广场莱西魅力之城