1、高平时代广场项目商业部分高平时代广场项目商业部分高平时代广场项目商业部分高平时代广场项目商业部分策划定位方案策划定位方案策划定位方案策划定位方案Part1 Part1 Part1 Part1 高平商业市场研究高平商业市场研究高平商业市场研究高平商业市场研究Part2 Part2 Part2 Part2 项目本体研究分析项目本体研究分析项目本体研究分析项目本体研究分析Part3 Part3 Part3 Part3 项目商业定位建议项目商业定位建议项目商业定位建议项目商业定位建议Part4 Part4 Part4 Part4 项目收益预测分析项目收益预测分析项目收益预测分析项目收益预测分析Part2、5 Part5 Part5 Part5 其它实际操作建议其它实际操作建议其它实际操作建议其它实际操作建议目 录高平高平高平高平商业市场研究商业市场研究商业市场研究商业市场研究Part 1由于高平老城区较小，新城区又尚在规划建设中，因此没有形成多数商圈林立的局面。目前高平商业主要分布在老城区，大型商场和宾馆酒店主要分布在长平中路长平中路长平中路长平中路、建建建建设路设路设路设路、友谊街友谊街友谊街友谊街等干道及商业步行街。商业格局主要为：商业街综合性商场、专业卖场临街商业三个层次组成的商业体系。包括一条商业步行街：古城路；五大综合性购物广场：百货大楼、商厦长平商场、新世纪百货、人民商场、红旗商厦3、；专业卖场主要包括：韩国城、红旗家电城、全友家私等；各街道临街商业。商业市场格局现状商业市场格局现状商业市场格局现状商业市场格局现状以以以以古城路为中心古城路为中心古城路为中心古城路为中心，周围约周围约周围约周围约1KM范围内的现状格局范围内的现状格局范围内的现状格局范围内的现状格局典型商业典型商业典型商业典型商业盛业广场盛业广场盛业广场盛业广场-9999180良好经营经营经营经营状况状况状况状况95%出租率出租率出租率出租率-租金租金租金租金水平水平水平水平（元元元元/平米平米平米平米/月月月月）影院、餐饮4F女装3F超市B1珠宝、化妆品、首饰1F男装2F业态业种业态业种业态业种业态业种（红4、旗生活广场红旗生活广场红旗生活广场红旗生活广场）楼层楼层楼层楼层盛业广场于2012年底开业，是高平首个集购物、餐饮、娱乐等多种业态进行整合的准购物中心，项目定位在大众化消费层次，又地处核心商圈辐射范围，所以对未来经营预期较为看好。2010年开业，营业面积2万平米，从建筑和商业档次定位看，在高平属于中高端的市场，购物环境已经符合了中高端消费人群的心理需求。大部分商品属自营，30%的商品采取对外招商的形式。目前经营状况较为一般，因此，其采用了商家联营扣点的经营方式。典型商业典型商业典型商业典型商业永兴商场永兴商场永兴商场永兴商场一般经营状况经营状况经营状况经营状况95%出租率出租率出租率出租率联营5、扣点率20-25%（注：以对1F商户进行访谈，根据其月度平均营业额，反推其租金水平约为130130130130元元元元/平米平米平米平米/月月月月）租金租金租金租金水平水平水平水平体育运动、健身器材、运动用品、休闲、毛衫、家纺4F淑女装、少女休闲装、内睡衣、女士配件、贵妇装3F超市（生鲜市场/生活超市/茗茶醇酒/小家电）B1黄金、珠宝、名表、化妆品、皮具、鞋1F雅儒系列服、商务装、男士配件、男士单品2F童装童鞋、儿童玩具、儿童用品、孕婴系列、家居服、家纺5F业态业种业态业种业态业种业态业种楼层楼层楼层楼层古城路为高平唯一的、传统的自发的商业街，拥有悠久的历史，从民国年间就已存在，至今仍保留着一6、些民国时期的建筑。目前该商业街为高平中低档服装和鞋类等产品的集中地，其中服装和鞋类商品共占总量的近60%。店面均为旧式建筑或居民改建自建筑为2-3层，但商业经营以一层为主。租金水平在120160元元元元/平米平米平米平米/月月月月。典型商业典型商业典型商业典型商业古城路古城路古城路古城路人民商场位于古城路中段西侧，为高平比较老牌的购物商场，商场为两层，一层为商场，二层为办公用房。商场主要经营服装、鞋类、床上用品、化妆品等生活用品。商场经营档次为中低档，整体商品价格相对较低，但也有部分高价商品。商场内客流量较大，经营状况良好。但因是老式建筑，因此不符合中高端商家入驻需求。典型商业典型商业典型商业7、典型商业人民商场人民商场人民商场人民商场长平商场为较老牌的百货商场，2010年在原有长平商场的基础上，对北方大厦全面改造、扩建、新增加面积3500余平方米。经过兼并扩展，于2010年10月13日隆重开业。经营业包包括：日用百货、化妆洗涤、针纺织品、服装鞋帽、五金交电、通讯器材、烟酒、副食、文化体育用品。裁剪缝纫、租赁柜台。典型商业典型商业典型商业典型商业长平商场长平商场长平商场长平商场2010年12月开业。新世纪百货是百货大楼继百货名店开业之后，又新建的一栋集百货和超市为一体的综合零售商场。总投资1000万元，营业面积6000平米，其中百货区面积达3000平米，超市面积达3000平米，商场共设8、柜组100个，经营商品3万余种，同时新增加就业岗位350个。典型商业典型商业典型商业典型商业新世纪百货新世纪百货新世纪百货新世纪百货百货大楼为高平最老牌的综合商场，位于建设路中段。商场内货物齐全、客流量较大，内部购物引导指示和其他服务一应俱全。虽然商场内部已显陈旧，但管理运营水平依然较高。典型商业典型商业典型商业典型商业百货大楼百货大楼百货大楼百货大楼红旗商厦成立于2002年，为高平市红旗商场责任有限公司旗下的商场之一。其位于长平广场西南角。该商厦经营状况良好，是高平重要的购物场所，目前在高平市区有两个商场，分别占据有利的黄金地理位置。典型商业典型商业典型商业典型商业红旗商厦红旗商厦红旗商厦红9、旗商厦高平现有比较集中的小吃市场有两一个，其中一个位于古城路南侧，另一个位于长平广场旁，从运作模式看，其中就是对原有市场的简单集中和整合，建筑上没有任何特色，仅为消费者提供了一个基本的消费需求，消费环境非常一般，但经营状况还算良好，租金水平在40-80元元元元/平米平米平米平米/月月月月。典型商业典型商业典型商业典型商业小吃广场小吃广场小吃广场小吃广场本土特色小吃（十大碗等）、普通饭店、国内知名特色小吃（云南过桥米陑、土豆粉等）1F业态业种业态业种业态业种业态业种楼层楼层楼层楼层小结小结小结小结1、从商业类型看，多以百货类、超市为主，近年开始出现向类购物中心为业态发展的趋势；2、从商业档次看，10、多数商业市场建筑档次低，但受城市畸形消费影响商品价格虚高；3、从发展趋势看，因城市人口基数本身有限，城市量级吸引力有限，所以，至少至少至少至少5 5 5 5年内城市商圈依然是以古城路为核心的周围年内城市商圈依然是以古城路为核心的周围年内城市商圈依然是以古城路为核心的周围年内城市商圈依然是以古城路为核心的周围1KM1KM1KM1KM范围范围范围范围，所谓的多极商圈将在之后的时间跟随国家的城市化发展实际实施效果逐渐形成。4、受“电商”冲击和干扰，虽然小城市不像大、中型城市影响那么大，但这将是一种趋势，不可阻挡，未来的商业将向体验式未来的商业将向体验式未来的商业将向体验式未来的商业将向体验式、主题式11、方向发展主题式方向发展主题式方向发展主题式方向发展，而而而而且实体商业运营将向管理且实体商业运营将向管理且实体商业运营将向管理且实体商业运营将向管理规范化规范化规范化规范化和服务人性化方向升级发展和服务人性化方向升级发展和服务人性化方向升级发展和服务人性化方向升级发展。项目本体研究分析项目本体研究分析项目本体研究分析项目本体研究分析Part 2项目偏离市中心商圈项目偏离市中心商圈项目偏离市中心商圈项目偏离市中心商圈，不能共享市级商圈所带来的巨大人流不能共享市级商圈所带来的巨大人流不能共享市级商圈所带来的巨大人流不能共享市级商圈所带来的巨大人流，但从规划但从规划但从规划但从规划看看看看，内外交通12、较为便利内外交通较为便利内外交通较为便利内外交通较为便利。区位概况区位概况区位概况区位概况商业面积（含地下超市面积）约9 9 9 9万平万平万平万平米米米米，根据经验判断，在高平这样一个小县城来说商业规模有点过大，即便仅考虑销售其中一部分商业面积（销售压力不大），但后期招商但后期招商但后期招商但后期招商仍将会面临较大的压力仍将会面临较大的压力仍将会面临较大的压力仍将会面临较大的压力。经济指标经济指标经济指标经济指标当前缺少必要的商业氛围。周边概况周边概况周边概况周边概况小结小结小结小结1、项目偏离市级中心商圈，周边商业氛围不浓；2、本项目商业规模相对过大；因此，本项目需要尽可能准确的定位才有可13、能实现较好的招商和销售目标需要尽可能准确的定位才有可能实现较好的招商和销售目标需要尽可能准确的定位才有可能实现较好的招商和销售目标需要尽可能准确的定位才有可能实现较好的招商和销售目标。项目商业定位建议项目商业定位建议项目商业定位建议项目商业定位建议Part 3项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析S：地块方正、平整，且有景观（河道）改造的基础，有利于提高项目整体质素；W：地块偏离市级中心商圈区域，项目需要为完成自身造血功能付出较多；O：城镇化发展的大背景，以及市场不多的竞争对手为本项目的成功上市提供了机会；T：项目的招商（关键是主力、次主力店的招商）不力将对本项目造成14、一定程度的销售和运营威胁。项目定位原则项目定位原则项目定位原则项目定位原则1、兼顾实现项目商业价值最大化和商业后期运营管理规范化，即考虑合适的租售比；2、兼顾业种规划与后期实现招商和销售的实际可操作性；3、兼顾考虑项目形象的和开发企业品牌的维护。项目定位思路项目定位思路项目定位思路项目定位思路首先本项目约约约约9 9 9 9万多平米万多平米万多平米万多平米的商业规模，在高平这样一个城区人口仅为12121212万万万万左右左右左右左右的小县城来说，已经足够大，而本项目偏离市区，从商业价值最大化方面考虑，必须将其定位在市级商业中心的高度，才能支撑项目未来的存活。但市中心商圈已有盛业广场、永兴时代广15、场等大型中高档商业，因此，为规避与其发生正面竞争，本项目从总体定位上需要亮出自身特本项目从总体定位上需要亮出自身特本项目从总体定位上需要亮出自身特本项目从总体定位上需要亮出自身特色色色色，方能在竞争激烈的商海中突出重围方能在竞争激烈的商海中突出重围方能在竞争激烈的商海中突出重围方能在竞争激烈的商海中突出重围。否则，如果定位不能突出特色，则会形成恶性竞争，最终多败惧伤规避竞争规避竞争规避竞争规避竞争错位经营错位经营错位经营错位经营项目总体定位项目总体定位项目总体定位项目总体定位围绕以上思路与原则，结合项目设计规划本身所具有的动感特色和景观规划本身所具有的动感特色和景观规划本身所具有的动感特色和景16、观规划本身所具有的动感特色和景观属性属性属性属性，参考相关成功案例，建议本项目首先从概念上区别于其它的竞争项目,定位主打：运动运动运动运动、休闲休闲休闲休闲+美食美食美食美食、娱乐娱乐娱乐娱乐推广主题定位推广主题定位推广主题定位推广主题定位高平市高平市高平市高平市运动的运动的运动的运动的、休闲的休闲的休闲的休闲的“航母航母航母航母”型商业型商业型商业型商业功能及档次定位功能及档次定位功能及档次定位功能及档次定位高高高高中中中中低低低低业态档次定位业态档次定位业态档次定位业态档次定位1、业态档次定位业态档次定位业态档次定位业态档次定位。综合考虑项目竞争性、可持续发展、价值最大化和实际可操作性之需17、求，项目档次以中档中档中档中档、中档偏高为主中档偏高为主中档偏高为主中档偏高为主，兼顾部分中低端客户需求；2、建筑档次定位建筑档次定位建筑档次定位建筑档次定位。为最大化提高产品竞争力，满足商家和消费者需求，从提升城市品位和形象考虑，建筑档次建议以中档偏高中档偏高中档偏高中档偏高为主。高高高高中中中中低低低低建筑档次定位建筑档次定位建筑档次定位建筑档次定位业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议（负负负负1F1F1F1F）品牌超市品牌超市品牌超市品牌超市盈利模式建议盈利模式建议盈利模式建议盈利模式建议：为了吸引比较有影响力和18、号召力的品牌主力商家，从项目全局角度考虑，建议将负建议将负建议将负建议将负1F全部拿出来用于出租给超全部拿出来用于出租给超全部拿出来用于出租给超全部拿出来用于出租给超市市市市。牺牲能够产生较大商业价值的辅营区来尽可能吸引对项目整体商业价值提升的品牌超市。超市辅营区超市辅营区超市辅营区超市辅营区业种规划业种规划业种规划业种规划：生活超市生活超市生活超市生活超市业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议（1F1F1F1F）本项目中，以招进主力、次主力商家为前提，建议建议建议建议：1）将外将外将外将外围临街商铺对外直接销售围临街商19、铺对外直接销售围临街商铺对外直接销售围临街商铺对外直接销售；2）同时考虑商场后期管理方便同时考虑商场后期管理方便同时考虑商场后期管理方便同时考虑商场后期管理方便，建议将外围临街商铺内门封建议将外围临街商铺内门封建议将外围临街商铺内门封建议将外围临街商铺内门封死死死死；3）内铺只租不售内铺只租不售内铺只租不售内铺只租不售。业种规划业种规划业种规划业种规划：精品馆精品馆精品馆精品馆 化妆品化妆品化妆品化妆品、珠宝珠宝珠宝珠宝、首饰首饰首饰首饰、玉器玉器玉器玉器、精品皮具精品皮具精品皮具精品皮具商铺分割商铺分割商铺分割商铺分割：主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在主力商20、铺实用面积控制在50505050-100100100100平米平米平米平米；出租出租出租出租品牌中式餐饮品牌中式餐饮品牌中式餐饮品牌中式餐饮品牌连品牌连品牌连品牌连锁快餐锁快餐锁快餐锁快餐特色特色特色特色餐饮餐饮餐饮餐饮特色特色特色特色餐饮餐饮餐饮餐饮特色特色特色特色餐饮餐饮餐饮餐饮规划独立的业种，面积在300平米左右，建议建议建议建议：直接对外销售直接对外销售直接对外销售直接对外销售因此处考虑与上面楼层进行组合，面积过大，不易销售，建建建建议议议议：以出租招商为主以出租招商为主以出租招商为主以出租招商为主；3C3C3C3C旗舰店旗舰店旗舰店旗舰店业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈21、利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议（2F2F2F2F）规划独立的业种，面积在300平米左右，建议建议建议建议：直接对外销售直接对外销售直接对外销售直接对外销售因此处考虑与上面楼层进行组合，面积过大，不易销售，建建建建议议议议：以出租招商为主以出租招商为主以出租招商为主以出租招商为主；盈利模式建议盈利模式建议盈利模式建议盈利模式建议：考虑后期运营管理的完整性，建议：本本本本层全部以出租为主层全部以出租为主层全部以出租为主层全部以出租为主，不销售不销售不销售不销售。出租出租出租出租美发美发美发美发婚纱婚纱婚纱婚纱摄影摄影摄影摄影酒吧酒吧酒吧酒吧品牌中式餐饮品牌中式餐22、饮品牌中式餐饮品牌中式餐饮此处维持原业种不变，建议：以出租为主以出租为主以出租为主以出租为主，不销售不销售不销售不销售。业种规划业种规划业种规划业种规划：丽人馆丽人馆丽人馆丽人馆 淑女装淑女装淑女装淑女装、少妇装少妇装少妇装少妇装、女鞋女鞋女鞋女鞋、女包女包女包女包、饰品饰品饰品饰品、床上用品床上用品床上用品床上用品、家装饰品家装饰品家装饰品家装饰品商铺分割商铺分割商铺分割商铺分割：主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在50505050-100100100100平米平米平米平米；婚庆中心婚庆中心婚庆中心婚庆中心3C3C3C3C旗舰店旗舰店旗舰店23、旗舰店业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议（3F3F3F3F）美容美容美容美容美体美体美体美体足浴足浴足浴足浴茶馆茶馆茶馆茶馆规划独立的业种，面积在300平米左右，建议建议建议建议：直接对外销售直接对外销售直接对外销售直接对外销售因此处考虑与上面楼层进行组合，面积过大，不易销售，建建建建议议议议：以出租招商为主以出租招商为主以出租招商为主以出租招商为主；品牌中式餐饮品牌中式餐饮品牌中式餐饮品牌中式餐饮此处维持原业种不变，建议：以出租为主以出租为主以出租为主以出租为主，不销售不销售不销售不销售。盈利模式建议盈利模式建议盈24、利模式建议盈利模式建议：考虑后期运营管理的完整性，建议：本本本本层全部以出租为主层全部以出租为主层全部以出租为主层全部以出租为主，不销售不销售不销售不销售。出租出租出租出租业种规划业种规划业种规划业种规划：运动馆运动馆运动馆运动馆 运动装运动装运动装运动装、休闲装休闲装休闲装休闲装、户外用品户外用品户外用品户外用品、体育用品体育用品体育用品体育用品、健身器材健身器材健身器材健身器材、通讯通讯通讯通讯、数码数码数码数码、儿童玩具等儿童玩具等儿童玩具等儿童玩具等商铺分割商铺分割商铺分割商铺分割：主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在5050505025、-100100100100平米平米平米平米婚庆中心婚庆中心婚庆中心婚庆中心运动城次运动城次运动城次运动城次主力商家主力商家主力商家主力商家业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议（4F4F4F4F）业种规划业种规划业种规划业种规划：休闲馆休闲馆休闲馆休闲馆 KTVKTVKTVKTV、餐饮餐饮餐饮餐饮、美发美发美发美发、美容美体美容美体美容美体美容美体、培训培训培训培训、电玩电玩电玩电玩、儿童游乐儿童游乐儿童游乐儿童游乐、影院影院影院影院商铺分割商铺分割商铺分割商铺分割：主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在主力商铺实26、用面积控制在主力商铺实用面积控制在200200200200-1000100010001000平米平米平米平米盈利模式建议盈利模式建议盈利模式建议盈利模式建议：考虑后期运营管理的完整性，建议：本本本本层全部以出租为主层全部以出租为主层全部以出租为主层全部以出租为主，不销售不销售不销售不销售。出租出租出租出租健身会所健身会所健身会所健身会所品牌品牌品牌品牌KTVKTVKTVKTV商业投资客户定位商业投资客户定位商业投资客户定位商业投资客户定位高平周边县市如晋城、长治等高平地区（包括下辖各县）高平城区所在区域所在区域所在区域所在区域70%他们是高平人中的佼佼者，年龄在30-55岁，家庭年收入30万以27、上，来自社会各个阶层，如各娱乐业的小老板（年龄在40-55岁），而且是已有多年成功经商经验的一个群体，对于跟他们业煤矿、化工企业高管，高平一中部分教职工，私营企业小老板，房地产相关联行业的业内专业人士等。他们每天都在寻找自身资产增值的机会，苦于小城市投资渠道狭窄，可选创业项目少，住宅投资又受大环境所影响，所以一个具有升值潜力的商业地产项目就是其投资的首选。影响他们投资决策的因素是项目所处地段和硬件设施的打造，还有就是业内人士的建议等。核心客户偶得客户重点客户类别类别类别类别10%来高平探亲或访友，有朋友或亲戚在高平的周边城市潜在客户（年龄在35-50岁），由于他们自身具备一定的投资经验和经济基28、础，看好本项目发展前景，再加朋友的游说，最终成为准客户。他们更加关注朋友和亲戚的良好口碑传播朋友和亲戚的良好口碑传播朋友和亲戚的良好口碑传播朋友和亲戚的良好口碑传播；20%他们是目前正在经营餐饮、休闲态相关的商业地产项目十分关注。因自身多年积累了一定的经济实力，而且迫于租金年年上涨的压力，所以希望购买拥有自己产权的商铺用于自营。影响他们决策的因素在于投资商铺的回报率是否合理。约占约占约占约占比例比例比例比例客户描述客户描述客户描述客户描述主力经营客户主力经营客户主力经营客户主力经营客户（超市超市超市超市）定位定位定位定位主力经营客户主力经营客户主力经营客户主力经营客户（超市超市超市超市）定位定29、位定位定位主力经营客户定位主力经营客户定位主力经营客户定位主力经营客户定位主力经营客户主力经营客户主力经营客户主力经营客户（超市超市超市超市）定位定位定位定位主力经营客户主力经营客户主力经营客户主力经营客户（超市超市超市超市）定位定位定位定位主力经营客户主力经营客户主力经营客户主力经营客户（3C3C3C3C旗舰店旗舰店旗舰店旗舰店）定位定位定位定位主力经营客户主力经营客户主力经营客户主力经营客户（3C3C3C3C旗舰店旗舰店旗舰店旗舰店）定位定位定位定位主力经营客户主力经营客户主力经营客户主力经营客户（运动休闲旗舰店运动休闲旗舰店运动休闲旗舰店运动休闲旗舰店）定位定位定位定位主力经营客户主力经30、营客户主力经营客户主力经营客户（其它其它其它其它）定位定位定位定位消费客户定位消费客户定位消费客户定位消费客户定位核心客户核心客户核心客户核心客户（70%）重点客户群重点客户群重点客户群重点客户群（20%）偶得客户偶得客户偶得客户偶得客户（10%）主要来自于高平所辖各乡镇基层公务员主要来自于高平所辖各乡镇基层公务员主要来自于高平所辖各乡镇基层公务员主要来自于高平所辖各乡镇基层公务员、教师等教师等教师等教师等；主要来自于高平城区范围内的中主要来自于高平城区范围内的中主要来自于高平城区范围内的中主要来自于高平城区范围内的中、中高收入阶层中高收入阶层中高收入阶层中高收入阶层来高平探亲来高平探亲来高平31、探亲来高平探亲、访友访友访友访友、出差出差出差出差、旅游的商务休闲人士旅游的商务休闲人士旅游的商务休闲人士旅游的商务休闲人士金鸡湖金鸡湖金鸡湖金鸡湖单价确定说明单价确定说明单价确定说明单价确定说明：因项目偏离市区，不能通过市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法参考售价较高的市中心项目，所以这里售价通过收益还原法收益还原法收益还原法收益还原法由市场租金市场租金市场租金市场租金进行反推进行反推进行反推进行反推。租金定位方法最理性租金市场比较法租金商业项目在制定租价时一般应采取市场比较法。通过对可比项目的租金分析比较，利用市场比较法来确定本商场的最理性租金。“可比”的定义是：规模、经营品种相似的或32、地理位置接近的商业场所。可比项目租金一览表（元/）140元/月130元/月180元/月1F1F1F1F租金均价租金均价租金均价租金均价古城路古城路古城路古城路永兴时代广场永兴时代广场永兴时代广场永兴时代广场盛业广场盛业广场盛业广场盛业广场参考项目参考项目参考项目参考项目租金租金租金租金/售价定位售价定位售价定位售价定位项目项目项目项目权重权重权重权重本案本案本案本案盛业广场盛业广场盛业广场盛业广场永兴商场永兴商场永兴商场永兴商场古城路古城路古城路古城路单位：元/月PZ=XP1=180P2=130P3=140地理位置12510712交通状况107777商业氛围1038610人流量状况10386933、店铺规模75556规划设计106564促销活动74656店面形象117665经营管理86655经营商信誉85545项目知名度74667合 计10055726376Q=55Q=55Q=55Q=55Q1=72Q1=72Q1=72Q1=72Q2=63Q2=63Q2=63Q2=63Q3=76Q3=76Q3=76Q3=76租金定位基本原则根据我们对本项目周边地区的市场调查根据我们对本项目周边地区的市场调查根据我们对本项目周边地区的市场调查根据我们对本项目周边地区的市场调查，及考虑到影响商业物业定价的各因素及考虑到影响商业物业定价的各因素及考虑到影响商业物业定价的各因素及考虑到影响商业物业定价的各因素，综34、合分析确定在参照体系的标准上综合分析确定在参照体系的标准上综合分析确定在参照体系的标准上综合分析确定在参照体系的标准上，我我我我们采用的是行业所制定的内部比较标准们采用的是行业所制定的内部比较标准们采用的是行业所制定的内部比较标准们采用的是行业所制定的内部比较标准，具体比较如下具体比较如下具体比较如下具体比较如下：租金租金租金租金/售价定位售价定位售价定位售价定位1F平均租金水平定位平均租金水平定位平均租金水平定位平均租金水平定位（1）各参考项目租价是根据现在市场租价计算而来的；（2）各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。修正后各相关项目的价格PIPZ=（QI/Q）PZ 注：PZ为租赁均35、价P1=（Q/Q1）P1=(55/72)180=137P2=（Q/Q2）P2=(55/63)130=113P3=（Q/Q3）P3=(55/76)140=101各相关项目权重取值为WzW1=40%W2=30%W3=30%租价Pz=PIWI租价Pz=13740%+11330%+10130%租价Pz=119.0此为1F1F1F1F平均月租金计算值，取整数为119119119119元元元元/月月月月租金租金租金租金/售价定位售价定位售价定位售价定位楼层楼层楼层楼层楼层比值系数楼层比值系数楼层比值系数楼层比值系数实际租金水平实际租金水平实际租金水平实际租金水平（元元元元/月月月月）备注备注备注备注4f036、.4483f0.6712f0.6711f1.0119B10.224超市各楼层各楼层各楼层各楼层租金租金租金租金水平定位水平定位水平定位水平定位考虑与地铁接口所在楼层人流，参考可比类市场楼层系数差，以1F1F1F1F平均租金123123123123元元元元/月月月月为基础，结合项目实际情况，制定本案各楼层租金水平进行如下细分：备注备注备注备注：此为在本项目市场成熟后（一般批完成市培育期3-5年）后的正常租金水平，所以在招商环节招商环节招商环节招商环节需要针对实际情况重新制定必要的招商优惠政策招商优惠政策招商优惠政策招商优惠政策。租金租金租金租金/售价定位售价定位售价定位售价定位楼层楼层楼层楼层实37、际租金水平实际租金水平实际租金水平实际租金水平（元元元元/月月月月）单位售价单位售价单位售价单位售价（元元元元/）备注备注备注备注3f74111002f74111001f11917850各楼层各楼层各楼层各楼层售价售价售价售价水平定位水平定位水平定位水平定位根据项目所处区域情况，按一般商铺投资回报率商铺投资回报率商铺投资回报率商铺投资回报率8%8%8%8%计算，通过租金反推各楼层（建议销售涉及的楼层）售价如下表：备注备注备注备注：商铺售价实则就是将未来可能预期的商业价值进行部分贴现，所以，以上由租金推导来的售价主要参考了市场的竞争情况和未来实际租金水平的支撑，相对较为科学。但在实际操作过程中，38、对于单位面积大于单位面积大于单位面积大于单位面积大于200200200200平米以上平米以上平米以上平米以上的商铺需要酌情在基准售价上进行一定幅度的优惠基准售价上进行一定幅度的优惠基准售价上进行一定幅度的优惠基准售价上进行一定幅度的优惠，以促进顺利销售。租金租金租金租金/售价定位售价定位售价定位售价定位招商管理招商管理招商管理招商管理市场部市场部市场部市场部行政人事行政人事行政人事行政人事保安清洁保安清洁保安清洁保安清洁工程管理工程管理工程管理工程管理主要管理功能主要管理功能主要管理功能主要管理功能商业管理功能商业管理功能商业管理功能商业管理功能物业管理功能物业管理功能物业管理功能物业管理功能39、营运管理营运管理营运管理营运管理财务管理财务管理财务管理财务管理商业运营模式定位商业运营模式定位商业运营模式定位商业运营模式定位1、管理功能定位管理功能定位管理功能定位管理功能定位大型商业物业的管理特点是统一管理、分散经营，针对这一特点，我们建议采用如下的管理模式。招商管理招商管理招商管理招商管理市场策划市场策划市场策划市场策划行政部行政部行政部行政部保安清洁保安清洁保安清洁保安清洁工程管理工程管理工程管理工程管理总经理总经理总经理总经理商业管理部商业管理部商业管理部商业管理部物业管理部物业管理部物业管理部物业管理部营运管理营运管理营运管理营运管理客服部客服部客服部客服部财务部财务部财务部财务40、部2 2 2 2、管理模式定位管理模式定位管理模式定位管理模式定位公司设立商业管理部，负责商铺的租赁、市场推广和现场营运管理等工作，为促进商铺日后良好经营管理，可以由招商团队作为商业顾问提供管理方案与技术指导，重视商业管理将有助于商铺日后经营，对商铺的租金价格提升有正面的影响。物业管理按普通的物业管理功能运作，但须加强对商场的推广和营运管理的服务，管理高层则须重视商业管理部门和物业管理部门的协调工作。具体组织架构图建议参考如下：商业运营模式定位商业运营模式定位商业运营模式定位商业运营模式定位项目收益预测分析项目收益预测分析项目收益预测分析项目收益预测分析Part 4楼层楼层楼层楼层单位售价单位41、售价单位售价单位售价（元元元元/）建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积（）（）（）（）销售收入销售收入销售收入销售收入（元元元元）备注备注备注备注3F111002000222000002F111002000222000001F178506000107100000合计10000151500000151500000151500000151500000根据前述建议的项目盈利模式，针对商场商场商场商场1F1F1F1F外围商铺和几栋独立外围商铺和几栋独立外围商铺和几栋独立外围商铺和几栋独立3 3 3 3层商业层商业层商业层商业对外销售，具体如下表：收益预测收益预测收益预测收益预测销售收入销售收入销售收入销售42、收入经初步测算，从理论上来看，商业部分销售收益可以达到约1.51.51.51.5亿元亿元亿元亿元。备注：1、因上表未将大于200平米的单位商铺进行单列，另外面积也是估算，因此以上均为概算，仅供参考；2、地下车位和住宅底商收益未计算在内；楼层楼层楼层楼层 单位租金单位租金单位租金单位租金（元元元元/月月月月/）建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积（）（）（）（）年租金收入年租金收入年租金收入年租金收入（元元元元）备注备注备注备注4F481300074880003F7115000127800002F7115000127800001F1191000014280000B12481802355840合计6143、18049683840496838404968384049683840根据前述建议的项目盈利模式，除销售部分外，其余均为对外出租，具体如下表：收益预测收益预测收益预测收益预测租金收入租金收入租金收入租金收入经初步测算，从理论上来看，商业部分年租金收益可以达到约3060306030603060万元万元万元万元。运营成本预估运营成本预估运营成本预估运营成本预估：参考同级别城市某（约1.5万）商场项目月度月度月度月度运营成本（包含电费、消费、人员工资、设备维护/保养、空调水处理、取暖费、外围物业管理费、保险费等）约30303030元元元元/计算，则本案53000（除超市独立运营外除超市独立运营外除超44、市独立运营外除超市独立运营外）共计共计共计共计年度运营年度运营年度运营年度运营成本约为成本约为成本约为成本约为1908万万万万元元元元。备注：因上表未将大于200平米的单位商铺进行单列，另外面积也是估算，因此以上均为概算，仅供参考其它实际操作建议其它实际操作建议其它实际操作建议其它实际操作建议Part 5关于品牌主力关于品牌主力关于品牌主力关于品牌主力/次主力商家招商次主力商家招商次主力商家招商次主力商家招商本项目所处区位尴尬，根据以往经验判断：具有品牌号召力和吸引力主力/次主力商家对本项目成败起决定性作用，所以需要前期通过各种渠道达成目标，这里建议开发商必须具备较为长远的眼光，通过给予对方极45、具诱惑力的优惠政策吸引其入驻，为项目整体利益的实现作为铺垫。预案建议预案建议预案建议预案建议：万一通过各种手段都无法吸引目标商家万一通过各种手段都无法吸引目标商家万一通过各种手段都无法吸引目标商家万一通过各种手段都无法吸引目标商家，则建议通过则建议通过则建议通过则建议通过加盟加盟加盟加盟、冠冠冠冠名名名名等形式自行或寻找投资者合作方式实现预定目标等形式自行或寻找投资者合作方式实现预定目标等形式自行或寻找投资者合作方式实现预定目标等形式自行或寻找投资者合作方式实现预定目标。关于商铺销售时机关于商铺销售时机关于商铺销售时机关于商铺销售时机如单纯从市场的角度考虑，本项目仅考虑销售一部分商业，销售时机实质上没有严格的标准，但如果考虑能够实现利益最大化，建议销售时机：最好在主力最好在主力最好在主力最好在主力/次主力商家签约或意向签约后次主力商家签约或意向签约后次主力商家签约或意向签约后次主力商家签约或意向签约后，其它中小商其它中小商其它中小商其它中小商铺招商前进行销售铺招商前进行销售铺招商前进行销售铺招商前进行销售。THE ENDTHE ENDTHE ENDTHE END！