1、高平时代广场项目商业部分高平时代广场项目商业部分高平时代广场项目商业部分高平时代广场项目商业部分策划定位方案策划定位方案策划定位方案策划定位方案Part1 Part1 Part1 Part1 高平商业市场研究高平商业市场研究高平商业市场研究高平商业市场研究Part2 Part2 Part2 Part2 项目本体研究分析项目本体研究分析项目本体研究分析项目本体研究分析Part3 Part3 Part3 Part3 项目商业定位建议项目商业定位建议项目商业定位建议项目商业定位建议Part4 Part4 Par?其它实际操作建议其它实际操作建议其它实际操作建议其它实际操作建议目 录高平高平高平高平商2、业市场研究商业市场研究商业市场研究商业市场研究Part 1由于高平老城区较小，新城区又尚在规划建设中，因此没有形成多数商圈林立的局面。目前高平商业主要分布在老城区，大型商场和宾馆酒店主要分布在长平中路长平中路长平中路长平中路、建建建建设路设路设路设路、友谊街友谊街友谊街友谊街等干道及商业步行街。商业格局主要为：商业街综合性商场、专业卖场临街商业三个层次组成的商业体系。包括一条商业步行街：古城路；五大综合性购物广场：百货大楼、商厦长平商场、新世纪百货、人民商场、红旗商厦；专业卖场主要包括：韩国城、红旗家电城、全友家私等；各街道临街商业。商业市场格局现状商业市场格局现状商业市场格局现状商业市场格局3、现状以以以以古城路为中心古城路为中心古城路为中心古城路为中心，周围约周围约周围约周围约1KM范围内的现状格局范围内的现状格局范围内的现状格局范围内的现状格局典型商业典型商业典型商业典型商业盛业广场盛业广场盛业广场盛业广场-9999180良好经营经营经营经营状况状况状况状况95%出租率出租率出租率出租率-租金租金租金租金水平水平水平水平（元元元元/平米平米平米平米/月月月月）影院、餐饮4F女装3F超市B1珠宝、化妆品、首饰1F男装2F业态业种业态业种业态业种业态业种（红旗生活广场红旗生活广场红旗生活广场红旗生活广场）楼层楼层楼层楼层盛业广场于2012年底开业，是高平首个集购物、餐饮、娱乐等多种业4、态进行整合的准购物中心，项目定位在大众化消费层次，又地处核心商圈辐射范围，所以对未来经营预期较为看好。2010年开业，营业面积2万平米，从建筑和商业档次定位看，在高平属于中高端的市场，购物环境已经符合了中高端消费人群的心理需求。大部分商品属自营，30%的商品采取对外招商的形式。目前经营状况较为一般，因此，其采用了商家联营扣点的经营方式。典型商业典型商业典型商业典型商业永兴商场永兴商场永兴商场永兴商场一般经营状况经营状况经营状况经营状况95%出租率出租率出租率出租率联营扣点率20-25%（注：以对1F商户进行访谈，根据其月度平均营业额，反推其租金水平约为130130130130元元元元/平米平米5、平米平米/月月月月）租金租金租金租金水平水平水平水平体育运动、健身器材、运动用品、休闲、毛衫、家纺4F淑女装、少女休闲装、内睡衣、女士配件、贵妇装3F超市（生鲜市场/生活超市/茗茶醇酒/小家电）B1黄金、珠宝、名表、化妆品、皮具、鞋1F雅儒系列服、商务装、男士配件、男士单品2F童装童鞋、儿童玩具、儿童用品、孕婴系列、家居服、家纺5F业态业种业态业种业态业种业态业种楼层楼层楼层楼层古城路为高平唯一的、传统的自发的商业街，拥有悠久的历史，从民国年间就已存在，至今仍保留着一些民国时期的建筑。目前该商业街为高平中低档服装和鞋类等产品的集中地，其中服装和鞋类商品共占总量的近60%。店面均为旧式建筑或居民6、改建自建筑为2-3层，但商业经营以一层为主。租金水平在120160元元元元/平米平米平米平米/月月月月。典型商业典型商业典型商业典型商业古城路古城路古城路古城路人民商场位于古城路中段西侧，为高平比较老牌的购物商场，商场为两层，一层为商场，二层为办公用房。商场主要经营服装、鞋类、床上用品、化妆品等生活用品。商场经营档次为中低档，整体商品价格相对较低，但也有部分高价商品。商场内客流量较大，经营状况良好。但因是老式建筑，因此不符合中高端商家入驻需求。典型商业典型商业典型商业典型商业人民商场人民商场人民商场人民商场长平商场为较老牌的百货商场，2010年在原有长平商场的基础上，对北方大厦全面改造、扩建、7、新增加面积3500余平方米。经过兼并扩展，于2010年10月13日隆重开业。经营业包包括：日用百货、化妆洗涤、针纺织品、服装鞋帽、五金交电、通讯器材、烟酒、副食、文化体育用品。裁剪缝纫、租赁柜台。典型商业典型商业典型商业典型商业长平商场长平商场长平商场长平商场2010年12月开业。新世纪百货是百货大楼继百货名店开业之后，又新建的一栋集百货和超市为一体的综合零售商场。总投资1000万元，营业面积6000平米，其中百货区面积达3000平米，超市面积达3000平米，商场共设柜组100个，经营商品3万余种，同时新增加就业岗位350个。典型商业典型商业典型商业典型商业新世纪百货新世纪百货新世纪百货新世纪8、百货百货大楼为高平最老牌的综合商场，位于建设路中段。商场内货物齐全、客流量较大，内部购物引导指示和其他服务一应俱全。虽然商场内部已显陈旧，但管理运营水平依然较高。典型商业典型商业典型商业典型商业百货大楼百货大楼百货大楼百货大楼红旗商厦成立于2002年，为高平市红旗商场责任有限公司旗下的商场之一。其位于长平广场西南角。该商厦经营状况良好，是高平重要的购物场所，目前在高平市区有两个商场，分别占据有利的黄金地理位置。典型商业典型商业典型商业典型商业红旗商厦红旗商厦红旗商厦红旗商厦高平现有比较集中的小吃市场有两一个，其中一个位于古城路南侧，另一个位于长平广场旁，从运作模式看，其中就是对原有市场的简单集9、中和整合，建筑上没有任何特色，仅为消费者提供了一个基本的消费需求，消费环境非常一般，但经营状况还算良好，租金水平在40-80元元元元/平米平米平米平米/月月月月。典型商业典型商业典型商业典型商业小吃广场小吃广场小吃广场小吃广场本土特色小吃（十大碗等）、普通饭店、国内知名特色小吃（云南过桥米陑、土豆粉等）1F业态业种业态业种业态业种业态业种楼层楼层楼层楼层小结小结小结小结1、从商业类型看，多以百货类、超市为主，近年开始出现向类购物中心为业态发展的趋势；2、从商业档次看，多数商业市场建筑档次低，但受城市畸形消费影响商品价格虚高；3、从发展趋势看，因城市人口基数本身有限，城市量级吸引力有限，所以，至10、少至少至少至少5 5 5 5年内城市商圈依然是以古城路为核心的周围年内城市商圈依然是以古城路为核心的周围年内城市商圈依然是以古城路为核心的周围年内城市商圈依然是以古城路为核心的周围1KM1KM1KM1KM范围范围范围范围，所谓的多极商圈将在之后的时间跟随国家的城市化发展实际实施效果逐渐形成。4、受“电商”冲击和干扰，虽然小城市不像大、中型城市影响那么大，但这将是一种趋势，不可阻挡，未来的商业将向体验式未来的商业将向体验式未来的商业将向体验式未来的商业将向体验式、主题式方向发展主题式方向发展主题式方向发展主题式方向发展，而而而而且实体商业运营将向管理且实体商业运营将向管理且实体商业运营将向管理且11、实体商业运营将向管理规范化规范化规范化规范化和服务人性化方向升级发展和服务人性化方向升级发展和服务人性化方向升级发展和服务人性化方向升级发展。项目本体研究分析项目本体研究分析项目本体研究分析项目本体研究分析Part 2项目偏离市中心商圈项目偏离市中心商圈项目偏离市中心商圈项目偏离市中心商圈，不能共享市级商圈所带来的巨大人流不能共享市级商圈所带来的巨大人流不能共享市级商圈所带来的巨大人流不能共享市级商圈所带来的巨大人流，但从规划但从规划但从规划但从规划看看看看，内外交通较为便利内外交通较为便利内外交通较为便利内外交通较为便利。区位概况区位概况区位概况区位概况商业面积（含地下超市面积）约9 9 912、 9万平万平万平万平米米米米，根据经验判断，在高平这样一个小县城来说商业规模有点过大，即便仅考虑销售其中一部分商业面积（销售压力不大），但后期招商但后期招商但后期招商但后期招商仍将会面临较大的压力仍将会面临较大的压力仍将会面临较大的压力仍将会面临较大的压力。经济指标经济指标经济指标经济指标当前缺少必要的商业氛围。周边概况周边概况周边概况周边概况小结小结小结小结1、项目偏离市级中心商圈，周边商业氛围不浓；2、本项目商业规模相对过大；因此，本项目需要尽可能准确的定位才有可能实现较好的招商和销售目标需要尽可能准确的定位才有可能实现较好的招商和销售目标需要尽可能准确的定位才有可能实现较好的招商和销售目13、标需要尽可能准确的定位才有可能实现较好的招商和销售目标。项目商业定位建议项目商业定位建议项目商业定位建议项目商业定位建议Part 3项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析S：地块方正、平整，且有景观（河道）改造的基础，有利于提高项目整体质素；W：地块偏离市级中心商圈区域，项目需要为完成自身造血功能付出较多；O：城镇化发展的大背景，以及市场不多的竞争对手为本项目的成功上市提供了机会；T：项目的招商（关键是主力、次主力店的招商）不力将对本项目造成一定程度的销售和运营威胁。项目定位原则项目定位原则项目定位原则项目定位原则1、兼顾实现项目商业价值最大化和商业后期运营管理规范化14、，即考虑合适的租售比；2、兼顾业种规划与后期实现招商和销售的实际可操作性；3、兼顾考虑项目形象的和开发企业品牌的维护。项目定位思路项目定位思路项目定位思路项目定位思路首先本项目约约约约9 9 9 9万多平米万多平米万多平米万多平米的商业规模，在高平这样一个城区人口仅为12121212万万万万左右左右左右左右的小县城来说，已经足够大，而本项目偏离市区，从商业价值最大化方面考虑，必须将其定位在市级商业中心的高度，才能支撑项目未来的存活。但市中心商圈已有盛业广场、永兴时代广场等大型中高档商业，因此，为规避与其发生正面竞争，本项目从总体定位上需要亮出自身特本项目从总体定位上需要亮出自身特本项目从总体定15、位上需要亮出自身特本项目从总体定位上需要亮出自身特色色色色，方能在竞争激烈的商海中突出重围方能在竞争激烈的商海中突出重围方能在竞争激烈的商海中突出重围方能在竞争激烈的商海中突出重围。否则，如果定位不能突出特色，则会形成恶性竞争，最终多败惧伤规避竞争规避竞争规避竞争规避竞争错位经营错位经营错位经营错位经营项目总体定位项目总体定位项目总体定位项目总体定位围绕以上思路与原则，结合项目设计规划本身所具有的动感特色和景观规划本身所具有的动感特色和景观规划本身所具有的动感特色和景观规划本身所具有的动感特色和景观属性属性属性属性，参考相关成功案例，建议本项目首先从概念上区别于其它的竞争项目,定位主打：运动运16、动运动运动、休闲休闲休闲休闲+美食美食美食美食、娱乐娱乐娱乐娱乐推广主题定位推广主题定位推广主题定位推广主题定位高平市高平市高平市高平市运动的运动的运动的运动的、休闲的休闲的休闲的休闲的“航母航母航母航母”型商业型商业型商业型商业打造晋城地区独一无二的“女人城”功能及档次定位功能及档次定位功能及档次定位功能及档次定位高高高高中中中中低低低低业态档次定位业态档次定位业态档次定位业态档次定位1、业态档次定位业态档次定位业态档次定位业态档次定位。综合考虑项目竞争性、可持续发展、价值最大化和实际可操作性之需求，项目档次以中档中档中档中档、中档偏高为主中档偏高为主中档偏高为主中档偏高为主，兼顾部分中低端17、客户需求；2、建筑档次定位建筑档次定位建筑档次定位建筑档次定位。为最大化提高产品竞争力，满足商家和消费者需求，从提升城市品位和形象考虑，建筑档次建议以中档偏高中档偏高中档偏高中档偏高为主。高高高高中中中中低低低低建筑档次定位建筑档次定位建筑档次定位建筑档次定位业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议（负负负负1F1F1F1F）品牌超市品牌超市品牌超市品牌超市盈利模式建议盈利模式建议盈利模式建议盈利模式建议：为了吸引比较有影响力和号召力的品牌主力商家，从项目全局角度考虑，建议将负建议将负建议将负建议将负1F全部拿出来用于出租18、给超全部拿出来用于出租给超全部拿出来用于出租给超全部拿出来用于出租给超市市市市。牺牲能够产生较大商业价值的辅营区来尽可能吸引对项目整体商业价值提升的品牌超市。超市辅营区超市辅营区超市辅营区超市辅营区业种规划业种规划业种规划业种规划：生活超市生活超市生活超市生活超市业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议（1F1F1F1F）本项目中，以招进主力、次主力商家为前提，建议建议建议建议：1）将外将外将外将外围临街商铺对外直接销售围临街商铺对外直接销售围临街商铺对外直接销售围临街商铺对外直接销售；2）同时考虑商场后期管理方便同时考虑19、商场后期管理方便同时考虑商场后期管理方便同时考虑商场后期管理方便，建议将外围临街商铺内门封建议将外围临街商铺内门封建议将外围临街商铺内门封建议将外围临街商铺内门封死死死死；3）内铺只租不售内铺只租不售内铺只租不售内铺只租不售。业种规划业种规划业种规划业种规划：精品馆精品馆精品馆精品馆 化妆品化妆品化妆品化妆品、珠宝珠宝珠宝珠宝、首饰首饰首饰首饰、玉器玉器玉器玉器、精品皮具精品皮具精品皮具精品皮具商铺分割商铺分割商铺分割商铺分割：主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在50505050-100100100100平米平米平米平米；出租出租出租出租品牌20、中式餐饮品牌中式餐饮品牌中式餐饮品牌中式餐饮品牌连品牌连品牌连品牌连锁快餐锁快餐锁快餐锁快餐特色特色特色特色餐饮餐饮餐饮餐饮特色特色特色特色餐饮餐饮餐饮餐饮特色特色特色特色餐饮餐饮餐饮餐饮规划独立的业种，面积在300平米左右，建议建议建议建议：直接对外销售直接对外销售直接对外销售直接对外销售因此处考虑与上面楼层进行组合，面积过大，不易销售，建建建建议议议议：以出租招商为主以出租招商为主以出租招商为主以出租招商为主；3C3C3C3C旗舰店旗舰店旗舰店旗舰店业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议（2F2F2F2F）规划独立的21、业种，面积在300平米左右，建议建议建议建议：直接对外销售直接对外销售直接对外销售直接对外销售因此处考虑与上面楼层进行组合，面积过大，不易销售，建建建建议议议议：以出租招商为主以出租招商为主以出租招商为主以出租招商为主；盈利模式建议盈利模式建议盈利模式建议盈利模式建议：考虑后期运营管理的完整性，建议：本本本本层全部以出租为主层全部以出租为主层全部以出租为主层全部以出租为主，不销售不销售不销售不销售。出租出租出租出租美发美发美发美发婚纱婚纱婚纱婚纱摄影摄影摄影摄影酒吧酒吧酒吧酒吧品牌中式餐饮品牌中式餐饮品牌中式餐饮品牌中式餐饮此处维持原业种不变，建议：以出租为主以出租为主以出租为主以出租为主，不22、销售不销售不销售不销售。业种规划业种规划业种规划业种规划：丽人馆丽人馆丽人馆丽人馆 淑女装淑女装淑女装淑女装、少妇装少妇装少妇装少妇装、女鞋女鞋女鞋女鞋、女包女包女包女包、饰品饰品饰品饰品、床上用品床上用品床上用品床上用品、家装饰品家装饰品家装饰品家装饰品商铺分割商铺分割商铺分割商铺分割：主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在50505050-100100100100平米平米平米平米；婚庆中心婚庆中心婚庆中心婚庆中心3C3C3C3C旗舰店旗舰店旗舰店旗舰店业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及23、业种定位及盈利模式建议（3F3F3F3F）美容美容美容美容美体美体美体美体足浴足浴足浴足浴茶馆茶馆茶馆茶馆规划独立的业种，面积在300平米左右，建议建议建议建议：直接对外销售直接对外销售直接对外销售直接对外销售因此处考虑与上面楼层进行组合，面积过大，不易销售，建建建建议议议议：以出租招商为主以出租招商为主以出租招商为主以出租招商为主；品牌中式餐饮品牌中式餐饮品牌中式餐饮品牌中式餐饮此处维持原业种不变，建议：以出租为主以出租为主以出租为主以出租为主，不销售不销售不销售不销售。盈利模式建议盈利模式建议盈利模式建议盈利模式建议：考虑后期运营管理的完整性，建议：本本本本层全部以出租为主层全部以出租为主24、层全部以出租为主层全部以出租为主，不销售不销售不销售不销售。出租出租出租出租业种规划业种规划业种规划业种规划：运动馆运动馆运动馆运动馆 运动装运动装运动装运动装、休闲装休闲装休闲装休闲装、户外用品户外用品户外用品户外用品、体育用品体育用品体育用品体育用品、健身器材健身器材健身器材健身器材、通讯通讯通讯通讯、数码数码数码数码、儿童玩具等儿童玩具等儿童玩具等儿童玩具等商铺分割商铺分割商铺分割商铺分割：主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在50505050-100100100100平米平米平米平米婚庆中心婚庆中心婚庆中心婚庆中心运动城次运动城次运动城25、次运动城次主力商家主力商家主力商家主力商家业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议业态及业种定位及盈利模式建议（4F4F4F4F）业种规划业种规划业种规划业种规划：休闲馆休闲馆休闲馆休闲馆 KTVKTVKTVKTV、餐饮餐饮餐饮餐饮、美发美发美发美发、美容美体美容美体美容美体美容美体、培训培训培训培训、电玩电玩电玩电玩、儿童游乐儿童游乐儿童游乐儿童游乐、影院影院影院影院商铺分割商铺分割商铺分割商铺分割：主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在主力商铺实用面积控制在200200200200-1000100010001000平米26、平米平米平米盈利模式建议盈利模式建议盈利模式建议盈利模式建议：考虑后期运营管理的完整性，建议：本本本本层全部以出租为主层全部以出租为主层全部以出租为主层全部以出租为主，不销售不销售不销售不销售。出租出租出租出租健身会所健身会所健身会所健身会所品牌品牌品牌品牌KTVKTVKTVKTV商业投资客户定位商业投资客户定位商业投资客户定位商业投资客户定位高平周边县市如晋城、长治等高平地区（包括下辖各县）高平城区所在区域所在区域所在区域所在区域70%他们是高平人中的佼佼者，年龄在30-55岁，家庭年收入30万以上，来自社会各个阶层，如各娱乐业的小老板（年龄在40-55岁），而且是已有多年成功经商经验的一个27、群体，对于跟他们业煤矿、化工企业高管，高平一中部分教职工，私营企业小老板，房地产相关联行业的业内专业人士等。他们每天都在寻找自身资产增值的机会，苦于小城市投资渠道狭窄，可选创业项目少，住宅投资又受大环境所影响，所以一个具有升值潜力的商业地产项目就是其投资的首选。影响他们投资决策的因素是项目所处地段和硬件设施的打造，还有就是业内人士的建议等。核心客户偶得客户重点客户类别类别类别类别10%来高平探亲或访友，有朋友或亲戚在高平的周边城市潜在客户（年龄在35-50岁），由于他们自身具备一定的投资经验和经济基础，看好本项目发展前景，再加朋友的游说，最终成为准客户。他们更加关注朋友和亲戚的良好口碑传播朋友28、和亲戚的良好口碑传播朋友和亲戚的良好口碑传播朋友和亲戚的良好口碑传播；20%他们是目前正在经营餐饮、休闲态相关的商业地产项目十分关注。因自身多年积累了一定的经济实力，而且迫于租金年年上涨的压力，所以希望购买拥有自己产权的商铺用于自营。影响他们决策的因素在于投资商铺的回报率是否合理。约占约占约占约占比例比例比例比例客户描述客户描述客户描述客户描述主力经营客户主力经营客户主力经营客户主力经营客户（超市超市超市超市）定位定位定位定位主力经营客户主力经营客户主力经营客户主力经营客户（超市超市超市超市）定位定位定位定位主力经营客户定位主力经营客户定位主力经营客户定位主力经营客户定位主力经营客户主力经营客29、户主力经营客户主力经营客户（超市超市超市超市）定位定位定位定位主力经营客户主力经营客户主力经营客户主力经营客户（超市超市超市超市）定位定位定位定位主力经营客户主力经营客户主力经营客户主力经营客户（3C3C3C3C旗舰店旗舰店旗舰店旗舰店）定位定位定位定位主力经营客户主力经营客户主力经营客户主力经营客户（3C3C3C3C旗舰店旗舰店旗舰店旗舰店）定位定位定位定位主力经营客户主力经营客户主力经营客户主力经营客户（运动休闲旗舰店运动休闲旗舰店运动休闲旗舰店运动休闲旗舰店）定位定位定位定位主力经营客户主力经营客户主力经营客户主力经营客户（其它其它其它其它）定位定位定位定位消费客户定位消费客户定位消费客30、户定位消费客户定位核心客户核心客户核心客户核心客户（70%）重点客户群重点客户群重点客户群重点客户群（20%）偶得客户偶得客户偶得客户偶得客户（10%）主要来自于高平所辖各乡镇基层公务员主要来自于高平所辖各乡镇基层公务员主要来自于高平所辖各乡镇基层公务员主要来自于高平所辖各乡镇基层公务员、教师等教师等教师等教师等；主要来自于高平城区范围内的中主要来自于高平城区范围内的中主要来自于高平城区范围内的中主要来自于高平城区范围内的中、中高收入阶层中高收入阶层中高收入阶层中高收入阶层来高平探亲来高平探亲来高平探亲来高平探亲、访友访友访友访友、出差出差出差出差、旅游的商务休闲人士旅游的商务休闲人士旅游的商31、务休闲人士旅游的商务休闲人士招商管理招商管理招商管理招商管理市场部市场部市场部市场部行政人事行政人事行政人事行政人事保安清洁保安清洁保安清洁保安清洁工程管理工程管理工程管理工程管理主要管理功能主要管理功能主要管理功能主要管理功能商业管理功能商业管理功能商业管理功能商业管理功能物业管理功能物业管理功能物业管理功能物业管理功能营运管理营运管理营运管理营运管理财务管理财务管理财务管理财务管理商业运营模式定位商业运营模式定位商业运营模式定位商业运营模式定位1、管理功能定位管理功能定位管理功能定位管理功能定位大型商业物业的管理特点是统一管理、分散经营，针对这一特点，我们建议采用如下的管理模式。招商管理招32、商管理招商管理招商管理市场策划市场策划市场策划市场策划行政部行政部行政部行政部保安清洁保安清洁保安清洁保安清洁工程管理工程管理工程管理工程管理总经理总经理总经理总经理商业管理部商业管理部商业管理部商业管理部物业管理部物业管理部物业管理部物业管理部营运管理营运管理营运管理营运管理客服部客服部客服部客服部财务部财务部财务部财务部2 2 2 2、管理模式定位管理模式定位管理模式定位管理模式定位公司设立商业管理部，负责商铺的租赁、市场推广和现场营运管理等工作，为促进商铺日后良好经营管理，可以由招商团队作为商业顾问提供管理方案与技术指导，重视商业管理将有助于商铺日后经营，对商铺的租金价格提升有正面的影响33、。物业管理按普通的物业管理功能运作，但须加强对商场的推广和营运管理的服务，管理高层则须重视商业管理部门和物业管理部门的协调工作。具体组织架构图建议参考如下：商业运营模式定位商业运营模式定位商业运营模式定位商业运营模式定位其它实际操作建议其它实际操作建议其它实际操作建议其它实际操作建议Part 4关于品牌主力关于品牌主力关于品牌主力关于品牌主力/次主力商家招商次主力商家招商次主力商家招商次主力商家招商本项目所处区位尴尬，根据以往经验判断：具有品牌号召力和吸引力主力/次主力商家对本项目成败起决定性作用，所以需要前期通过各种渠道达成目标，这里建议开发商必须具备较为长远的眼光，通过给予对方极具诱惑力的34、优惠政策吸引其入驻，为项目整体利益的实现作为铺垫。预案建议预案建议预案建议预案建议：万一通过各种手段都无法吸引目标商家万一通过各种手段都无法吸引目标商家万一通过各种手段都无法吸引目标商家万一通过各种手段都无法吸引目标商家，则建议通过则建议通过则建议通过则建议通过加盟加盟加盟加盟、冠冠冠冠名名名名等形式自行或寻找投资者合作方式实现预定目标等形式自行或寻找投资者合作方式实现预定目标等形式自行或寻找投资者合作方式实现预定目标等形式自行或寻找投资者合作方式实现预定目标。关于商铺销售时机关于商铺销售时机关于商铺销售时机关于商铺销售时机如单纯从市场的角度考虑，本项目仅考虑销售一部分商业，销售时机实质上没有35、严格的标准，但如果考虑能够实现利益最大化，建议销售时机：最好在主力最好在主力最好在主力最好在主力/次主力商家签约或意向签约后次主力商家签约或意向签约后次主力商家签约或意向签约后次主力商家签约或意向签约后，其它中小商其它中小商其它中小商其它中小商铺招商前进行销售铺招商前进行销售铺招商前进行销售铺招商前进行销售。THE ENDTHE ENDTHE ENDTHE END！建筑工程资料员入门知识 土建资料员基础知识 1.目 录：一：施工现场管理与资料收集 二：单位工程施工技术资料管理 三：施工组织设计的编制 四：施工日志与施工纪录填写 五：资料管理的规定及要求 六：建筑工程施工质量验收统一标准简介 一36、：施工现场管理与资料收集 一：前言：-现场施工管理的慨念 现场施工管理的组成：施工管理工作分为三个阶段：即 1：施工准备 2：施工阶段 3：竣工验收 (一)：施工准备：1：技木准备 承包合同,工程予算、施工组织设计、图纸会审。2：现场准备 三通一平、工程定位放线及复核、施工许可证申报 、质监申报、临时占用道路申报、现场文明施工围蔽、临施建造、材料、机具组织进场。3：组织准备 组织劳动力进场,(1)：确定施工及各工作工序,搭接次序。(2)：组织分段平衡流水,交义作业计划。(3)；组织新进场工人进行安全教育及考核。(二)：施工阶段：1：质量控制 贯沏施工组织设计、制度措施、监督执行规范、规程 、工37、艺标准,贯沏工程质量验收标准,切实执行质量检查和 质量验收,做好工序交接捡查验收,隐蔽工程检查验收,防渗漏试水检查验收,变更工程签证,控制材料进场质 量,加强施工复核,组织工程质量定期及不定期的质量 检查。2：安全控制 贯沏以“予防为主”的安全生产方针,控制五个安全因 素（人、材料、机械、方法、环境）其中包括：施工作业 安排、用电与防火安全,落实层级安全生产责任制,贯沏安全 生产奖惩制度措施,落实安全生产检查制度,组织安全技术交 底及安全教育学习。3：进度控制 根据合同工期及施工组织设计,分阶段编制施工进度作 业计划,及时检查计划进度,及时调整计划,协调土建与专业 施工的协作配合。4：成本控制38、 及时做好经济签证,贯沏降低成本措施,优化进度计划,优 化劳动力,严格控制材料进场数量及质量,材料发放实行限额 领料,加强施工放线复核,做到事前控制质量,减少事后返工 损失,掌握经济索赔技巧,及签证索赔,减少经济损失。5：文明施工 施工现场场容管理 6：现场料具管理 包括：生产工具（做好发放与回收）、现场材料（施工 平面布置图分类堆放并加标色）,周转料（分类堆放）。(三)：竣工验收阶段 1：技术资料整理组编 包括：施工日志、变更工程、施工验收及检查记录,材料试验报告,质量检查验收记录,资料应及时记录及时签证 ,及时积累,及时整理。（技术资料是甲方用作核对结算的 依据,不容忽视。）2：竣工工程予39、验收捡查 组织竣工工程予检验收,检查验收前工程遗留未完善 的工程手尾,及时处理,为竣工验收创造条件。3：工程竣工验收备案 （房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理 暂行办法）规定：建设单位办理工程竣工验收备案应提交以下材料：（1）：工程竣工验收备案表 （房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表）(2)：工程竣工验收报告 (3)：法律、行政法规规定应当由规划、公交消防、环保 等部门出具的认可文件或者准许使用文件。(4)：施工单位签署的工程质量保修书；(5)：法规、规章规定必须提供的其他文件；(6)：商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅 使用说明书。4：竣工工程验收 ：单位工程施工技40、术资料管理 笫一节 总则 单位工程施工技术资料的作用：1：是反映工程质量和工作质量的重要依据 2：是单位工程施工全过程的真实记录 3：是单位工程日后维修、扩建、更新的重要挡案材料 4：统一建筑施工企业技术资料的管理工作,有利于工程 质量检查和归挡 第二节 施工技术资料内容分类-P1 施工技术资料按其性质分为七类：第一类：建筑工程法定建设程序必备文件；第二类：综合管理资料；第三类：工程质量控制资料；包括：验收资料 施工菅理资料 产品质量证明文件 检验报告 施工记录及检测报告 第四类：工程安全和功能检验资料及主要功能抽查记录；第五类：检验批质量验收纪录；第六类：施工日志；第七类：竣工图；工程技术资41、料的组卷要求：1：组卷原则：“施工技术资料的组卷应遵循工程文件自然形成规律，保持卷内文件内容之间的系统联系，便于挡案的保菅和利用。组卷时按先文件、后图纸排列。施工技术资料目录：总目录 工程建设前期法定建设程序文件；建筑工程综合管理资料；地基与基础工程；主体结构工程；建筑装饰装修工程；建筑屋面工程；建筑设备安装工程综合管理资料；建筑给水、排水及采暖工程；建筑电气工程；通风与空调工程；电梯安装工程；智能建筑；竣工验收资料；竣工图；2：组卷顺序：一般为封面、目录、文件材料、工程照片及封底。3：组卷质量要求：归挡文件的内容必须真实、谁确、签章齐备、书写材料必须耐久、清晰，不得使用铅笔、红色和纯蓝墨水、42、圆珠笔等易褪色村料书写。若是复写件、复印件（需注明原件存放处）要字迹清楚、牢固能长期保存。施工技术资料分为两部分：(一)：工程准备阶段文件；（由建设单位按项目立卷）包括：24 项文件材料：1：立项申请报告及批复 2：可行性研究报告及批复 3：环境影响报告书或环境影响报告表或环境影响登记表 4：固定资产投资项目年度计划 5：建设用地批准书 6：国有土地使用证及附图 7：拆迁补偿安置协议 8：建设用地规划许可证及附图 9：工程地质勘察报告 10：水文地质勘察报 11：建设工程测量记录册 12：规划设计文件 13：初步设计、技术设计图纸和说明 14：有关行政主管部门（人防、环保、消防、文物等）批准文43、件或协议 15：施工图设计文件审查意见 16：勘察设计承包合同及中标通知书 17：施工承包合同及中标通知书 18：监理委托合同及中标通知书 19：建设工程规划许可证 20：建设工程报建审核书 21：建筑工程施工许可证 22：工程质量安全监督登记表 23：各责任主体及分包单位资质文件 24：电梯安装工程监督登记表 (二)：单位工程施工技术资料：单位工程施工技术资料分为七类包括：建设工程综合管理资料；地基与基础工程；主体结构工程；建筑装饰装修工程；建筑屋面工程；竣工验收资料；竣工图；分部工程技术资料组编文件材料内容包括：工程质量控制资料-验收记录 工程质量控制资料-施工技术管理资料 工程质量控制资44、料-产品质量证明文件 产品合格证内容必须填写齐全，不得漏项或随意涂改，尽量使用原件，若为复印件还应注明原件存放处，加盖原件存放处公章及经办人签名，并注明日期；施工单位必须注明其代表数量。工程质量控制资料-检验报告 工程质量控制资料-施工记录 对于重要的施工部位（如地下室底板、结构转换层、屋面等部位的钢筋分项）隐蔽工程验收应有设计单位人员参加并签字。工程安全和功能检验资料及主要功能抽查记录 土建资料员基础知识(3)分项工程质量验收记录 第一：1：建设工程综合管理了 文件材料内容包括 (1)：单位工程开工申请报告 (2)：施工现场质量管理检查记录 (3)：单位工程施工组织设计 (4)：单位工程座标45、定位测量记录 单位工程放线定位时一定要有监理（或建设）单位代表在场，并应认真研究规划部门的规划定点文件，对文件内有关该工程的要求，必须严格执行，最后需经施工、监理（或建设）在测量记录内签章认可。工程基线复核应有施工单位及监理单位（或建设单位）代表参加，并签署复核意见、签名及加盖公章。(5)：工程质量事故报告 （6）：工程质量事故停（复）工通知 （7）：工程质量事故处理报告 (8)：工程中间验收交接记录 (9)：见证员证书 见证人员必须经培训考核取得见证员证书后，方可履行其职责。见证员证书由监理单位提供施工单位资料员。(10)：工程总结 (11)：土建工程施工日志（单独组卷）第二：地基与基础工程46、；（包括：(1)：桩基础、天然 地基、地基处理等工程,(2)：地下结构工程）文件材料内容包括：工程质量控制资料-验收记录 工程质量控制资料-施工技术管理资料 工程质量控制资料-产品质量证明文件 工程质量控制资料-检验报告 工程质量控制资料-施工记录 工程安全和功能检验资料及主要功能抽查记录 分项工程质量验收记录 第三：主体结构工程；（1：钢筋混凝土工程；2：钢结构工程；3：砖混结 构工程）文件材料内容包括：工程质量控制资料-验收资料 工程质量控制资料-施工技术管理资料 工程质量控制资料-产品质量证明文件；工程质量控制资料-检验报告 工程质量控制资料-施工记录 工程质量控制资料-检测报告 工程安47、全和功能检验资料及主要功能抽查记录 分项工程质量验收记录 第四：建筑装饰装修工程；（1：建筑装饰装修工程；2：幕墙工程；）幕墙工程其幕墙总面积 200m2 以上均应进行三性试验（空气渗透性、雨水渗漏性、风压变形性）文件材料内容包括：工程质量控制资料验收资料 工程质量控制资料施工技术管理资料 工程质量控制资料-产品质量证明文件 工程质量控制资料-检验报告 大理石、花岩石等室内装饰材料必须提供建筑材料放射性指标检验报告。工程质量控制资料-施工记录 工程质量控制资料-检测报告 工程安全和功能检验资料及主要功能抽查记录 分项工程质量验收记录 第五：建筑屋面工程；文件材料内容包括：工程质量控制资料-验收48、资料 工程质量控制资料-产品质量证明文件 工程质量控制资料-检验报告 工程质量控制资料-施工记录 工程安全和功能检验资料及主要功能抽测记录 分项工程质量验收记录 第六：竣工验收资料；（由建设单位按单位工程立卷）文件材料：(1)：工程质量验收申请 (2)：单位（子单位）工程质量控制资料核查记录 （表 G.0.1-2）(3)：单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及 主要功能抽查记录 （表 G.0.1-3）(4)：单位（子单位）工程观感质量检查记录 （表 G.0.1-4）(5)：工程质量评估报告 (6)：勘察文件质量检查报告 (7)：设计文件质量检查报告 (8)：单位工程施工安全评价书 (9)：49、电梯安装分部质量验收登记表 (10)：消防验收文件或准许认可使用文件 (11)：燃气工程验收文件 （12）：房屋建筑工程质量保修书 (13)：商品住宅住宅质量保证书、住宅使用说明书 (14)：单位（子单位）工程质量验收记录、纪要 (15)：建设工程质量监督验收意见书 (16)：建设工程规划验收认可文件 (17)：环保验收文件或准许认可使用文件 (18)：建设工程竣工验收档案认可书 (19)：建设工程竣工验收报告 (20)：房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表 第七：竣工图；（由施工单位按单位工程*立卷）(1)：建筑竣工图 (2)：结构竣工图 (3)：钢结构竣工图 (4)：幕墙竣工图 (50、5)：二次装修竣工图 (6)：给水,排水及采暖竣工图 (7)：建筑电气工程竣工图 (8)：智能建筑竣工图 (9)：通风与空调竣工图 (10)：电梯工程竣工图 (11)：室内燃气工程竣工图 （三）：专业工程施工技术文件 建筑设备安装工程综合管理记录 建筑给水排水及采暖工程 建筑电气工程 智能建筑工程 通风与空调工程 电梯工程 (四)：广州市市政工程挡案案卷内容：1：工程准备阶段文件（由建设单位按项目立卷）立项文件 建设用地、征地、拆迁文件 勘察、测绘、设计文件 招投标、合同文件 开工审批文件 2：施工及验收记录：（由施工单位按单位工程立卷）包括：施工组织管理纪录 出厂证明、合格证及其他证明记录 51、材料试验记录 施工记录 工程检查记录 质量评定纪录 3：竣工图（由施工单位按单位工程立卷）4：竣工验收文件（由建设单位按单位工程立卷 三：施工组织设计的编制：施工组织设计是指导施工准备和组织施工的全面性的技术、经济文件，是指导现场施工的准则；编制施工组织设计必须贯彻统筹规划，科学地组织施工，建立正常的生产秩序，充分利用空间，争取时间，采用先进施工技术，用最少的人力和财力取得最佳的经济效果，以建造出质量优良的工程。施工组织设计是工程施工施工前应编制好的施工技术管理的一项重要的综合技术管理文件，文件必须经过技术审批责任人签名后方能生效 土建资料员基础知识(4)单位工程施工组织设计内容：目录：一：工52、程概况 二：施工管理架构 三：施工总进度计划：四：施工平面布置 1：施工平面布置 2：施工用水平面布置 3：施工用电平面布置 五：主要施工设置及机具配备 六：主要工程量及工料分析 七：主要资源及计划 八、施工方法 （一）施工顺序 （二）基础工程 （三）土方工程 （四）地下室施工 （五）0.00 以上主体工程施工 （六）天面防水及隔热层施工 （七）装饰工程施工 九：外脚手架搭设及安全防护 十：重直运输 十一：建筑物垂直度控制 十二：质量技术措施 十三：安全技术措施 十四：夏、冬、雨季技术措施 十五：文明施工措施 十六：防火、用电安全技术措施 十七：夜间施工措施 十八：降低成本技术措施 十九：产品53、保护 施工方案内容：1：工程概况和特点 2：施工程序和方法 3：施工进度安排 4：施工布置 5：劳动力、构配件、机具、材料计划 6：质量保证措施 7：安全措施 四：施工日志与施工纪录填写 （一）现场施工关键资料-施工日志 施工日志是在建筑工程整个施工阶段有关施工活动（包括施工组织管理和施工技术）和现场情况变化的综合性纪录,也是施工技术人员处理施工问题的备忘录和总结施工管理经验的基本素材。主要内容：1：当日气候实况；2：施工形象进度；3：资源进退场记录及使用情况：4：有关工程技术文件的收发及文件内容摘要；5：有关工程技术会议生产会议的决定内容摘要；6：重大技术问题、安全问题的处理决定及贯沏执行情54、况；7；现场施工记录；技术交底；8：技术安全的培训教育记录；（如：工人进埸安全教育、每月不少于四小时安全学习）（二）施工记录的内容和要求 现场施工技术人员必须严格按规定表格逐项认真填写，并经监理建设单位等有关人员认可后才能生效。五：资料管理的规定及要求 施工技术资料填写质量要求：1：归档的工程文件应为原件。2：工程文件的内容及其深度必须符合国家有关工程 勘察、设计、施工、监理、等方面的技术规范、标准规程。3：工程文件的内容必须真实、准确、与工程实际相符合。4：工程文件应采用耐久性强的书写材料,如碳素墨水,不 得使用易褪色的书写材料,如红色墨水、纯篮墨水、圆珠笔、复写纸、铅笔等。5 工程文件应字55、迹清楚,图样清晰,图表整洁,签字盖章手 续完备。6：工程文件中文字材料幅面尺寸规格宜为 A4（297mm 210mm）,图纸应采用国家标准图幅。7：工程文件的纸张应采用能够长期保存的韧性大、耐 久性强的纸张。图纸一般采用蓝晒图,竣工图应是新 蓝图。计算机出图必须清晰,不得使用计算机出图的复 印件。8：所有“竣工图”均应加“竣工图”章。“竣工图”章的基本内容应包括：“竣工图”字样、施工单位、编制人、审核人、技术负责人、编制日期 、监理单位、现场监理、总监。“竣工图”章尺寸为 50mm 80mm。“竣工图”章应使用不褪色的红印泥,应盖在图标栏 上方空白处。竣 工 图 施工单位 编制人 审核人 技术56、负责人 编制日期 监理单位 总 监 现场监理 9：利用施工图改绘竣工图,必须标明变更修改依据,凡施 工图结构、工艺、平面布置等有重大改变,或变更部 分超过图面 1/3 的,应当重新绘制竣工图。变更图章可以采用以下几种形式：（尺寸为 35mm 15mm）见变更设计通知书 见 年 月 日设计 年第 号 条 图纸会审记录第 条 见工程洽商单第 条 10：不同幅面的工程图纸应统一折叠成 A4 幅面（297 mm 210mm）,横向按手风琴式折叠,竖向按顺时 针方向向内折,图标拦露在外面。（按技术制图复制图的折叠方法,（GB/10609.389 六：建筑工程施工质量验收统一标准简介 (一).统一标准分为57、六部份,共 45 条,其中标准强制性条文6 条,附录七项。1.总则-3 条 2.术语-17 条 3.基本规定-5 条 4.建筑工程质量验收的划分-6 条 5.建筑工程质量验收-7 条 6.建筑工程质量验收程序和组织-7 条 (二).内容简介 1.总则-3 条 总则主要阐明统一标准的编制目的(1.0.1 条)、编制依据(1.0.3 条)、适用范围(1.0.2 条)明确适用于建筑工程施工质量的验收和作为专业施工质量验收规范编制的统一标准，并明确各专业施工质量验收规范必须与本标准配合使用，设计和使用中的质量问题不属于本标准的范畴。2.术语-本章给出了 17 个术语 土建资料员基础知识(5)本章给出了58、 17 个术语，其中：1)检验批-按同一的生产条件或按规定的方式汇总起来供检验用的，由一定数量样本组成的检验体。(2.0.5 条)检验批是工程验收的最小单位，是分项工程及至整个建筑工程质量验收的基础；检验批质量是应按主控项目和一般项目进行验收；检验批合格质量主要取决于主控项目和一般项目的捡验结果；检验批可根据施工及质量控制和专业验收需要，按搂层、施工段、变形缝等进行划分(4.0.6 条)2)主控项目-建筑工程中对安全、卫生、环境保卫和公众利益起决定性作用的检验项目；(2.0.9 条)3)一般项目-除主控项目以外的验验项目(2.0.10 条)3.基本规定 基本规定共 5 条，主要提出：1)健全质59、量管理体系(3.0.1 条)2)对施工质量控制作出规定(3.0.2 条)3)建筑施工质量验收的要求(3.0.3 条)4)对检验批质量检验提出了抽样方案，(3.0.4 条)对检验批抽样检验中出现的合格批被判为不合格，不合格批被判为合格等存在两类风险提出风险控制。即：生产方风险 是指合格批被判为不合格的慨率；使用方凤险 是指不合格被误收的慨率 两类风险一般控制范围：=1%5%；=5%10%。对主控项目，其、均不宜超过 5%对一般项目，不宜超过 5%不宜超过 10%。4.建筑工程质量验收的划分 本章提出建筑工程质量检收划分为：单位工程(子单位工程)分部工程(子分部工程)分项工程 检验批 1)单位工程60、(子单位工程)划分原则-(4.0.2 条)(1)具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物为一个单位工程。(2)建筑规模较大的单位工程，可将其能形成独立使用功能的部分为一个子单位工程。2)分部工程(子分部工程)划分原则-(4.0.3 条)(1)分部工程的划分应按专业性质、建筑部位确定。(2)当分部工程较大或较复杂时，可按材料种类、施工特点，施工程序、专业系统及类别等划分为若干子分部工程。(3)建筑工程分为 9 个分部工程：包括 地基与基础工程 主体结构 建筑装饰装修 建筑屋面 建筑给水、排水及采暖工程 建筑电气工程 智能建筑 通风与空调工程 电梯安装工程 3)分项工程应按主要工种、材61、料、施工工艺、设备类别等进行划分；4)检验批可根据施工及质量控制和专业验收需要按楼层、施工段、变形缝等进行划分；5.建筑工程质量验收 本章共七条条文 内容主要对检验批、分项工程、分部(子分部)工程、单位(子单位)工程的工程质量验收合格作出规定 并明确经返修或加固处理的分项、分部工程虽然改变外形尺寸，但仍能满足安全使用要求，可按技术处理方案和协商文件进行验收(5.0.6 条 4.)通过返修或加固处理仍不能满足安全使用要求的分部工程、单位(子单位)工程，严禁验收。(5.0.7 条)6.建筑工程质量验收程序和组织 本章共七条条文 其中：6.0.4 条、6.0.7 条属强制条文 1)主要对检验批、分项62、工程、分部工程、单位工程的质量验收作出程序和组织规定要求；(1)检验批的质量验收记录由施工项目专业质量检查员填写，监理工程师(建设单位项目专业技术负责人)组织项目专业质量检查员等进行验收。(2)分项工程质量应由监理工程师(建设单位项目专业技术负责人)组织项目专业技木负责人等进行验收。(3)分部(子分部)工程质量应由总监理工程师(建设单位项目专业技术负责人)组织项目专业技术负责人等进行验收。(4)单位(子单位)工程验收，由施工单位填写“单位(子单位)工程质量竣工验收记录”，验收结论由监理(建设)单位填写，综合验收结论由参加验收各方共同商定，建设单位填写，应对工程质量是否符合设计和规范要求及总体质63、量水平做出评价。2)单位工程竣工验收程序：工程竣工验收由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家进行工程验收。(1)单位工程完工后，施工单位自行组织检查评定，并向建设单位提出交工验收投告。(2)建设单位收到工程验收报告后，应由建设单位(项目)负责人组织施工(合分包单位)、设计、监理等单位(项目)负责人进行单位(子单位)工程验收。5.0.7 工程竣工备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段，单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。注：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起 15 个工 作日内，依照有关规定，到备案机关办理备案手续。