1、LOGO汇金时代广场项目定位报告汇金时代广场项目定位报告北京同世飞天商业地产全程顾问机构北京同世飞天商业地产全程顾问机构20102010年年9 9月月LOGO研究思路研究思路 项目区域环境分析城市总体概况 项目SWOT分析、发展方向研判宏观市场环境分析城市经济分析城市总体规划微观市场环境分析商业市场分析房地产市场分析 项目总体定位功能定位 项目商业定位市场定位客群定位产品定位消费者研究商业主题定位商业市场定位商业业态定位商业客群定位确定项目总体定位确定项目总体定位确定项目商业定位确定项目商业定位寻找项目支撑点寻找项目支撑点LOGO第一章 城市概况 第二章 城市经济研究第三章 城市规划简析Par2、t One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描第四章 房地产市场分析 第五章 商业市场分析第六章 消费者研究第七章 项目地块环境及SWOT分析 第八章 借鉴案例第九章 项目定位及规划建议Contents 内容提示内容提示Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议Part Four 项目开发愿景项目开发愿景第十章 项目开发愿景及畅想LOGO第一章第一章 城市概况城市概况 第二章第二章 城市经济研究城市经济研究第三章第三章 城市规划简析城市规划简析Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描LOGO 本篇的主要内容是站在城市宏观3、高度，从城市的基本情况、整体经济形势及发展规划的角度，详细分析其中对本项目所产生的影响，所得结论为项目开发提供事实依据，进而为系统、科学、准确的项目定位提供有力度的支撑。本本篇篇导导言言LOGO第一章城市概况第一章城市概况 Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描 平顶山市位于河南省中南部，西靠伏牛山，东接黄淮平原，是河南省下属的一个地级市，因市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名。平顶山历史悠久，在春秋时为应国，应国以鹰为图腾，古汉语“应”“鹰”通假，平顶山因此又称鹰城。是传统的曲艺之乡。平顶山名人倍出，春秋思想家墨子、唐朝诗人元结、宋将牛皋、清小说家李绿园等名家的故里，诺贝尔物4、理学奖获得者崔琦先生的家乡，也是世界刘姓和叶姓华人的祖地。平顶山地理人文概述平顶山地理人文概述LOGO第一章城市概况第一章城市概况Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描 平顶山工业基础雄厚，是以能源、原材料为主体，煤炭、电力、冶金、化工、纺织、建材等综合发展的工业城市。2003 年，平顶山市被河南省确定为中原城市群九个中心城市之一，被誉为中原之崛起城市。全市现有各类工业企业4万多家，其中平能化集团、舞钢公司、宝丰酒业等一批企业在全国有一定的知名度。随着城市化进程的推动，新老城区的建设不断加速，房地产市场投资增速也在全省名列第一。平顶山市现有人口503.7万，在本市经济发展带动下人均5、收入大幅增涨，消费市场一片繁荣。平顶山经济发展概述平顶山经济发展概述LOGO第二章第二章 城市经济研究城市经济研究 （数据来源：市政府公告、市统计局）（数据来源：市政府公告、市统计局）平顶山市经济状况平顶山市经济状况 社会社会GDPGDP（亿元）及人均（亿元）及人均GDPGDP（元）（元）Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描从2006年至2009年，GDP总值每年以2位数的速度递增，居河南省第七位，地方财政收入翻番。市人均GDP年增长率均在15%以上。经济发展势头良好。经济发展势头良好。LOGO第二章第二章 城市经济研究城市经济研究平顶山市经济状况平顶山市经济状况 GDP GDP6、产业构成（亿元）产业构成（亿元）Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描 平顶山市经济主要支柱是第二产业，是典型的资源型城市经济结构。产产业结构需进一步优化，第业结构需进一步优化，第三产业亟待发展。三产业亟待发展。LOGO平顶山市经济状况平顶山市经济状况 人均工资和可支配收入（元）人均工资和可支配收入（元）第二章第二章 城市经济研究城市经济研究Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描 平顶山市居民人均工资增长速度惊人，2006-2009年人均工资翻了一番，城市居民可支城市居民可支配收入逐年增长。配收入逐年增长。LOGO第二章第二章 城市经济研究城市经济研究平顶山市经济状况平7、顶山市经济状况 存款状况（亿元）存款状况（亿元）Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描 平顶山市居民个人2006年到2009年存款呈递增趋势。但增长率在2008年至2009年呈下滑趋势。社会闲散资金社会闲散资金较为充裕。较为充裕。LOGO平顶山市经济状况平顶山市经济状况 消费支出（元）消费支出（元）到2009年平顶山市的恩格尔指数指已达到31.91%的水平，本市已跨入相当富裕的本市已跨入相当富裕的城市行列城市行列第二章第二章 城市经济研究城市经济研究Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描LOGO平顶山市经济状况平顶山市经济状况 教育支出成果教育支出成果平顶山市大学人数18、990-2000年增长了4倍，其他学级人数也有较大幅度的增长。本市本市的人群素质提升到了一个新的人群素质提升到了一个新的高度。的高度。第二章第二章 城市经济研究城市经济研究Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描1990年第四次人口普查2000年第五次人口普查LOGO城市现状与规划城市现状与规划 平顶山市城区分布现状平顶山市城区分布现状老城区老城区新城区新城区 平顶山市城市规划向西发展，城市呈哑铃状格局。新城区建设虽然在政府大力推动下，在快速发展，但因城市功能和配套不足，入住居民较少。老城区则加紧城市改造，包括本项目在内的一大批新建项目将替代老建筑和棚户区。城市的商务、零售、餐饮、休9、城市的商务、零售、餐饮、休闲、娱乐、教育等功能主要还闲、娱乐、教育等功能主要还集中在老城区。集中在老城区。第三章第三章 城市规划简析城市规划简析 （数据来源：市规划局）（数据来源：市规划局）Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描LOGO城市现状与规划城市现状与规划 平顶山市未来规划分析平顶山市未来规划分析老城区老城区新城区新城区 在平顶山市城市规划建设项目中，在建和将开工的项目中，新城区大部分为住宅项目，老城区有许多综合性商业项目（包括写字楼、商场、步行街等）。未来几未来几年内，新城区还不能形成完年内，新城区还不能形成完整的城市格局，替代老城区整的城市格局，替代老城区担负起担负起C10、BDCBD和和CRDCRD的重任的重任。第三章第三章 城市规划简析城市规划简析Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描LOGO中兴路商圈双丰商城丹尼斯新店第三章第三章 城市规划简析城市规划简析 平顶山市大型商业除光明路双丰商场和开源路南端在建丹尼斯新店外，其他均分布在中兴路商圈，新城区及老城区其他地段均为小型零售商业。Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描城市现状与规划城市现状与规划 平顶山市商业现状平顶山市商业现状LOGO城市发展为我们带来的启示城市发展为我们带来的启示Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描宏观经济宏观经济本项目开发具备良好本项目开发具备良好11、的经济大环境的经济大环境商业、商务、居住主要集中在老城区，新城区城市配套短期内不能形成优势。及时把握市场机遇及时把握市场机遇合理利用本市规划合理利用本市规划充分借势商圈优势充分借势商圈优势老城区商业主要集中在中兴路商圈内，本项目在核心商圈的区域内。城市规划城市规划经济持续快速增长，发展潜力大。城市产业结构需优化，第三产业发展空间巨大人均收入不断增加，消费需求旺盛。高素质人群大量涌现，需求档次、品味提高。LOGO 第四章第四章 房地产市场分析房地产市场分析 第五章第五章 商业市场分析商业市场分析 第六章第六章 消费需求分析消费需求分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO 通12、过对平顶山城市经济及规划分析得出的结论，目前的大的经济环境是对本项目有利的。本篇从市场环境的角度分析本市房地产和商业市场及市场需求，将会对本项目带来哪些影响和机遇。本本篇篇导导言言LOGO地产概况地产概况 固定资产投资（万元）固定资产投资（万元）国有经济集体经济城乡个体其他经济合计增幅20061058635512041453227164004272707043.2%200714973211130561795053247820365325034%20081479635118055251746197324421247515.3%2009155087928352538859565700657773613、637.1%全社会固定资产投资543亿元增长28.9%拉动我市经济增长6.8%房地产开发投资39亿元增长96%第四章第四章 房地产市场分析房地产市场分析 （数据来源：市房管局、市统计局）（数据来源：市房管局、市统计局）据市房管局统计：房地产开发投资增速迅猛，增长率居河南省第一。据市房管局统计：房地产开发投资增速迅猛，增长率居河南省第一。Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO地产概况地产概况 开开/竣工项目面积（万）竣工项目面积（万）自2006年至今商品房开竣工面积增长了一倍有余，包括商用房在内的公建都在商用房在内的公建都在逐年增加逐年增加。第四章第四章 房地产市场解析房地产14、市场解析Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描LOGO地产概况地产概况 一级市场放量一级市场放量 第四章第四章 房地产行业研究房地产行业研究根据全年城区一级市场数据对比，平顶根据全年城区一级市场数据对比，平顶山市一级市场放量不足，房地产销售呈山市一级市场放量不足，房地产销售呈火爆局面。火爆局面。Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描LOGO地产概况地产概况 住宅单位面积及价格热销区间住宅单位面积及价格热销区间20092009年平顶山城区销售年平顶山城区销售100100左右和左右和4040万以内的住万以内的住宅套型销售速度最快。宅套型销售速度最快。第四章第四章 房地产行业15、研究房地产行业研究Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描LOGO地产概况地产概况 购房成交情况及购房人群分析购房成交情况及购房人群分析 第四章第四章 房地产行业研究房地产行业研究20092009年城区商品房销售面积中商业用房成交面积仅占年城区商品房销售面积中商业用房成交面积仅占0.05%0.05%，投资人，投资人90%90%是本市居民，商业用房市场供应呈是本市居民，商业用房市场供应呈短缺状态。短缺状态。Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描LOGO地产概况地产概况 销售价格走势销售价格走势20102010年主城区房地产销售价格基本保持平稳，商年主城区房地产销售价格基本保16、持平稳，商品房市场交易稳定。品房市场交易稳定。第四章第四章 房地产行业研究房地产行业研究Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描LOGO1、固定资产投资逐年增多，房地产投资。增速迅猛。2、销售市场放量激增，商业用房供应量比例较低。3、住宅销售市场持续旺盛，相对面积在100左右的户型最受追捧。4、地产价格保持相对平稳，2010年稳中有升。5、投资、购买人群主要集中在本市。通过以上数据，我们得出以下结论：通过以上数据，我们得出以下结论：第四章第四章 房地产行业研究房地产行业研究Part One 项目投资环境扫描项目投资环境扫描LOGO本章数据来源：本章数据来源：1、专人在各大商场、超市门17、前统计 进出人流量、提袋率、人群状况等 2、进场实地考察 业态分布、进驻品牌、设备设施等 3、询访管理方 租金及经营方式等软数据第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO平顶山百货商场部分概述平顶山百货商场部分概述本案核核心心商商圈圈目前，百货商场主要集目前，百货商场主要集中在以中兴路为中心的中在以中兴路为中心的城市核心商圈城市核心商圈，（东西至开源路、体育路，南北至建设路、矿工路），老城南部只有双丰商场一家大型商场。中兴路商业区全貌中兴路商业区全貌第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LO18、GO平顶山主要商场汇总表平顶山主要商场汇总表（本市8家大型综合类商场为例）单位：万商场名称商场类型层数面积车位情况配套业态丹尼斯百货百货类5层4.3路边停放德克士、外围店铺、超市万家百货百货类6层1.8100个地上无中心商城百货类3层1.2路边停放无商业大楼百货 家具5层30个公用3层羽绒 4-5层家具鹰城世贸百货类6层2.5150个路边写字楼双丰商城百货 家具6层4.580个上70个下负一层超市 5层家具城第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO平顶山主要商场经营状况汇总表平顶山主要商场经营状况汇总表 租金：均价（元）商场名称经营模式租19、金扣点出租率客流量其他丹尼斯百货出租/联营16320%-25%99%97人扣点有保底万家百货出租21089%63人中心商城出租18095%57人商业大楼出租12698%55人广告费880元押金5-6千鹰城世贸出租18099%75人双丰商城出租9099%88人 客流量：早中晚三次统计5分钟主入口客流数量的平均值第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO个案分析之个案分析之丹尼斯百货丹尼斯百货 3-13-1楼层楼层业态分布进驻品牌1层化妆品、黄金珠宝、名表、男/女鞋、男/女士皮件欧泊莱、欧莱雅、雷达、周大生、金伯利、百丽、梦特娇、金利来等2层少20、女休闲、少淑女装、淑女装、贵妇装、流行杂货、织布改衣、客户休息区ONLY、JACK JONES、VERO MODA、哥弟、鄂尔多斯、沙弛、法鳄、A02等3层男士小百货、休闲运动、商务休闲、西服、系列服、儿童乐园、客户休息区虎都、雅戈尔、圣大保罗、金利来、李宁、耐克、阿迪达斯、梦特娇、宝威等4层床上用品、餐厨卫浴、大小家电、保健器材、童装孕婴、童玩童杂、内衣睡衣、羊毛绒衫、贵宾中心、女子美容、美食天地、客户休息区爱美丽、芬狄诗、安睡宝、丽婴房、乐高、美的、西门子、伊莱克斯、好孩子等第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO个案分析之个案分析之21、丹尼斯百货丹尼斯百货 3-23-2丹尼斯商场平面图丹尼斯商场平面图第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO个案分析之个案分析之丹尼斯百货丹尼斯百货 3-3 3-3 个案评论个案评论传统的百货传统的百货+超市超市+餐饮餐饮+商铺模式。商铺模式。本市百货业态的代表，商业布局及品牌结构相对较好。本市百货业态的代表，商业布局及品牌结构相对较好。地处商业核心地段，人气及经营好。地处商业核心地段，人气及经营好。标准的百货商场物业，动线设置较合理。标准的百货商场物业，动线设置较合理。第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解22、读细分市场深度解读LOGO个案分析之个案分析之双丰商城双丰商城 3-13-1楼层楼层业态分布进驻品牌1层化妆品、黄金珠宝、名表苑、家电 欧珀莱、兰寇、羽西、玉兰油、蝶妆、爱茉莉、周大生、周大金、老凤祥、英特纳、华鼎、福麒、龙玉缘、劳力士、雷达、帝驼、欧米茄、梅花、海尔、科龙、海信、格力、三星、西门子等。2层少淑装、高级皮鞋圣迪奥、艾格、ES、拉夏贝尔、静安鸿翔、歌莉娅、堡狮龙、优捷思、威丝曼、Kiss Cat、达芙妮、路贝佳、鞋柜、皮尔卡丹、金利来、梦特娇、美国欢腾等3层名媛贵妇、针织内衣、童装、床品 卓莱、台绣、西贝伦、奥菲曼、陶玉梅、华鑫、菲姿、可可鸭、JoJo、安徒生、罗蒂诺、迪士尼、侨23、堡迪莎、娃哈哈、ABC、宜贝、拉比、世家家纺等4层绅士男装、运动休闲装 耐克、彪马、锐步、李宁、茵宝、七匹狼运动、美特斯邦威、以纯、摩高、阿瑟斯、蓝豹、乔顿、雅戈尔、都彭、七匹狼、利郎、斯得雅等5层现代家具城双叶、大连华丰、东方百盛、尊典、雅宝、喜德来等第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO个案分析之个案分析之双丰商城双丰商城 3-2 3-2 平面布局图平面布局图第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO个案分析之个案分析之双丰商城双丰商城 3-3 3-3 个案评论个案评论百货百货+24、超市超市+家具家具+餐饮模式。餐饮模式。品牌档次较低，品牌结构不合理。品牌档次较低，品牌结构不合理。远离核心商圈，客流量较大。远离核心商圈，客流量较大。相对大体量较大，但通道狭窄，照明不足。相对大体量较大，但通道狭窄，照明不足。第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO平顶山百货商场部分小结平顶山百货商场部分小结商业物业集中，在不到2平方公里的范围内就有7家大中型百货商场。同质化严重，主要是百货业态，各商场业态布局类同，进驻品牌重叠率高，缺乏高端品牌。经营理念落后，除丹尼斯外没有新型外来品牌进驻，本地品牌经营观念和技术相对落后。设备设施陈旧25、，照明度低，通道狭窄，立体交通设置不足。本市缺少主题化、品牌化、时尚化及个性化的现代经营理念的百货。第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO店名面积上架费租金备注丹尼斯超市55002.5万元240元/月管理费30元/月九头崖超市100002万元300元/月租金各店自定，上架费统一平顶山超市部分状况平顶山超市部分状况平顶山大型超市只有丹尼斯超市和九头崖体育路超市两家。本市其他主要区域几乎全被九头崖超市布点，经营面积主要在260-2800平方米之间。在老城区30多家店面中，标准店占75%，便利店占25%。第五章第五章 商业市场分析商业市场分析26、Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO平顶山超市部分小结平顶山超市部分小结平顶山市除丹尼斯超市外，主要是本地品牌九头崖超市。超市经营技术相对落后，氛围较差，价格优势不明显。没有真正意义的超市大卖场，更没有全国性连锁超市平顶山市超市发展空间巨大，给引进外来超市品牌留有余地。第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO本项目周边8个项目，新城区1个项目阐述：平顶山底商部分现状平顶山底商部分现状项目名称项目位置备注联盟鑫城联盟路与体育路交汇处西100米商业街概念中央汇商街平顶山建西花卉市场西100米路南即将售完金域蓝湾光明路与湛27、南路交叉口西南侧（老卫校）大乘领仕馆平顶山市新华路与高阳路交叉口南150米独立嘉荷天城平顶山市南环路中段路北（河滨公园南门东侧）二层整售（租）佳田紫金园矿工路与西沿河路交汇处（老广电局原址）独栋九天城平顶山市建设路与凌云路交汇处回迁户为主佳田塞纳城建设路与凌云路交汇处北500米路西君临天下平顶山市新城区经二路北段新城中心地带第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO平顶山底商部分现状平顶山底商部分现状 项目概况项目概况项目名称总建面积商业面积层数租售形式车位进深/开间均价联盟鑫城15万2.9万2层销售下二层8米左右1-3万中央汇商街30万528、万3层销售地上未定1.2万金域蓝湾20万2层销售地上4米/8米1.7万大乘领仕馆15万3层销售地上8.4米/6.5米1万嘉荷天城6万0.5万2层销售地上24米/7米（均）1.7万佳田紫金园3万0.96万6层销售地上大开间分割3、1.2 0.65万九天城53万2层销售地上15米/3.5米1.3-2万佳田塞纳城30万4.4万2层销售上1754米7600元君临天下9万1.8万3层销售地上6米/10.5米1.3万第五章第五章 项目底商及步行街项目底商及步行街Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO个案分析个案分析联盟鑫城联盟鑫城 3-1 3-1 项目概况项目概况楼盘名称联盟鑫城所在区29、域新华区开 发 商河南鹰城集团物业类型高层楼盘户型二室二厅,三室一厅/二厅,四室二厅,其他/底商面积普遍在30-300之间楼盘均价4100元/m2 /底商1F3万、2F1万项目位置联盟路与体育路交汇处西100米售楼中心同上/鹰城世贸南侧咨询热线0375-2899666 2899888交通路线1、7、8、17、88、33路社区配套采用国际最新设计理念，首创国际化街区生活样板,15万平米集住宅、8栋唯美典雅纯高层建筑、抗震6度设防、商业于一体的大型全业态多功能复合地产！底部2层主题商场+商业步行街+纯高层住宅，纵向空间分隔，动静分区，和谐共生。第五章第五章 项目底商及步行街项目底商及步行街Part30、 Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO个案分析个案分析联盟鑫城联盟鑫城 3-2 3-2 销售情况及业态分布销售情况及业态分布此案目前销售正常，商业部分年初开盘至今，已销售大半。业态、业种统一规划，此案目前销售正常，商业部分年初开盘至今，已销售大半。业态、业种统一规划，项目定位为项目定位为“生活广场生活广场”。第五章第五章 项目底商及步行街项目底商及步行街Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO个案分析个案分析联盟鑫城联盟鑫城 3-3 3-3 点评点评露天及透光中庭混合，双层步行街布局。业态、业种统一布局。动线设计、交通组织有局限，部分区域易达性不好。分零销售，以代31、租和固定回报等方式拉动销售。产权为50年。交通位置差，距周边主干道皆有百余米。第五章第五章 项目底商及步行街项目底商及步行街Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO个案分析个案分析君临天下君临天下 3-1 3-1 项目概况项目概况楼盘名称君临天下所在区域新城区开 发 商平顶山市隆嘉地产物业类型高层楼盘户型二室二厅,三室二厅,四室二厅,其他/底商2层、一托二楼盘均价3600元/m2 /底商1.3万/项目位置平顶山市新城区经二路北段 售楼中心现场售楼咨询热线0375-7393333 2933333 交通路线66、27、88路 社区配套地处新城中心政务区内的核心地段，毗邻市政府等众32、多政府机关。，24层绝对高度，90000平米稀有人居。35%社区绿地率，全景落地窗，视野直达烟波浩渺的白龟山水库。第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO个案分析个案分析君临天下君临天下 3-2 3-2 项目细节项目细节 项目位于新城区中心位置，四周是政府部门。依坡而建，双首层结构，地下为项目位于新城区中心位置，四周是政府部门。依坡而建，双首层结构，地下为50005000的商场。的商场。第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO个案分析个案分析君临天下君临天下 3-3 3-3 项目特点33、项目特点双首层底商结构，有利于销售和招商。地下商场与底商部分没有连接，未形成整体效应。商场部分整体销售，计划引进像丹尼斯类品牌商业进驻。一托二销售，商铺面积偏大，价格偏高，销售难度较大。第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO平顶山底商部分小结平顶山底商部分小结在已建成或在建的地产项目中，推出底商销售的项目只有联盟鑫城等以上九家开发商，其他开发商都捂盘惜售。在售底商项目，除联盟鑫城外均无业态规划。商铺投资热情较高，老城区底商商铺投入市场快速售罄，有业态规划和统一管理的项目尤为受到追捧，如联盟鑫城等。投资者对老城区商铺，特别是物业条件较好，34、统一规划，统一管理的商铺有很大的需求。第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO平顶山步行街部分现状平顶山步行街部分现状凯撒广场凯撒广场和平路和平路体育路体育路和平路和平路中兴路中兴路开源路开源路第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO各商业步行街数据分析各商业步行街数据分析 5-15-1街道名称街道位置街道长度商户数量面宽区间进深区间面积区间租售率中兴路矿工路至建设路段880米95家1.5-10米3-305-300100%体育路矿工路至建设路段880米183家3-6米2-264-2835、094.5%开源路矿工路至建设路段880米112家2-16米2-154-30095%和平大道体育路至开源路段550米145家2-12米3-2010-600一层100%二层70%凯撒商业街体育路至中兴路段265米1055家2-6米2-105-4097%在各商业步行街统计时，只计数小规模店铺，遇到大型商业项目，即另行统计，未计数在内。在各商业步行街统计时，只计数小规模店铺，遇到大型商业项目，即另行统计，未计数在内。第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO街道名称租售方式价格区间转让费客流量主力客源POS机交通状况中兴路租赁5-17元/天2.536、-5万多20-40岁70%有100%体育路租赁5-15元/天2-4万多25-40岁部分有94.5%开源路租赁10-16元/天2-5万较多30-50岁部分有95%和平大道租赁/偶售5-25元/天*3-10万一层多二层较少20-45岁95%有一层100%二层70%凯撒商业街租赁5-17元/天2-5万多学生-40岁部分有97%*和平大道正街一层和平大道正街一层13-2513-25元元/天天/，二层，二层5-85-8元元/天天/，背街一层，背街一层10-1210-12元元/天天/各商业步行街数据分析各商业步行街数据分析 5-25-2第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解37、读细分市场深度解读LOGO业态种类中兴路体育路开源路和平大道凯撒广场业态分布及比例服装类/比例131/71.6%111/60.7%38/34%114/78.6%660/62.8%日用百货鞋帽类6/6.3%13/7.1%4/3.6%10/6.9%240/22.7%箱包类1/1%1/0.5%1/0.7%50/4.7%眼镜类9/9.5%1/0.5%日化类1/1%5/2.7%1/0.9%15/1.4%烟酒茶类4/4.2%12/6.6%3/2.7%通讯类32/33.7%1/0.5%3/2.1%20/1.9%各商业步行街数据分析各商业步行街数据分析 5-35-3第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Par38、t Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO业态种类中兴路体育路开源路和平大道凯撒广场业态分布及比例电器类1/1%2/1.8%1/0.7%电动车17/15.2%生活配套餐饮8/8.4%10/5.5%15/13.4%4/2.8%20/1.9%休闲娱乐5/5.3%5/2.7%8/7.2%1/0.7%婚纱摄影2/2.1%2/1%超市1/1%2/1.8%美容美发4/4.2%6/3.3%4/3.6%3/2.1%30/2.8%（美甲）打印店3/3.2%7/6.3%药店1/0.5%1/0.9%其它7/7.4%15/8.2%10/9%8/5.5%20/1.9%总计951831121451055各商业步39、行街数据分析各商业步行街数据分析 5-45-4第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO中兴路体育路开源路和平大道凯撒广场项目点评此商业街业态以通讯及电子产品为主，无空置店面，有多家大型专业店，交通便利，客流量大。交通便利，人流量多，以杂牌服装为主，品牌专营店少。交通便利，但人流量相对较少，主要以电动车行为主要，辅以少量服装服饰及餐饮、娱乐业态。商业步行街，大部分为品牌专营店，辅以少量的服饰店，东侧前三年为优惠期，正街一层无优惠，背街一楼优惠60%，二楼优惠80%，西侧老街管理相对混乱。商业步行街，大部分为私营服装或鞋店，交通便利，人流量大40、，主要形式为摊位+店面，管理混乱，环境脏乱。各商业步行街数据分析各商业步行街数据分析 5-5 5-5 小结小结第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO平顶山写字楼部分现状平顶山写字楼部分现状 2-12-1物业名称物业名称区位区位客户群体客户群体设备设施设备设施老旧老旧物业物业华府公寓丹尼斯百货5层以上部分营业性客户、小型公司设备陈旧，照明差，3部电梯，大堂部分出租，无智能化设施。鹰城大厦鹰城世贸百货7层以上部分营业性客户、小型公司设备陈旧，共4部电梯，无大堂，无智能化设施近期近期物业物业广厦商务中心中兴路中段教育、营业性客户、小型办事处、41、小型公司设备旧保养好，两部电梯，正规管理，大堂整洁，地下车库。千田大厦中兴路与利民路交叉口小型办事处、小型公司设备较新，正规化管理，有大堂，2部电梯，地下车库，精装外立面，标准配置。新锐新锐物业物业基泰大厦和平路与中兴路交叉口大、中型公司、办事处企业总部设备全新，精装大堂，大面积地下车库，4部电梯混合幕墙外立面，智能准5A级。九九绿墅园写字楼凌云路南段大、中型公司、办事处品牌营业性公司设备全新，精装大堂，大面积地下车库，玻璃幕墙外立面。第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO平顶山写字楼类现状平顶山写字楼类现状 2-22-2物业名称物业名42、称车位车位销均售价销均售价租金租金其他其他老旧老旧物业物业华府公寓路边停放5670元/27元/月5-18层二手房均价鹰城大厦路边停放4500元/19元/月224间二手房均价近期近期物业物业广厦商务中心地上地下不售40元/月老建委楼改造，4层以下未租出千田大厦地下为主不售近期无房可租湛河南侧，周边无大型写字楼新锐新锐物业物业基泰大厦纯地下车库不售56元/月地段好，但进驻要求过高九九绿墅园地上地下15000元/不租未建成，据调查销售速度一般第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO个案分析个案分析基泰大厦基泰大厦 3-13-1 楼层平面布局楼层43、平面布局基泰大厦第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO个案分析个案分析基泰大厦基泰大厦 3-23-2 设施及配套设施及配套第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读空调及消防空调及消防综合布线地板综合布线地板精装走廊精装走廊电梯间电梯间大堂大堂地库地库地库入口地库入口LOGO个案分析个案分析基泰大厦基泰大厦 3-33-3 价格及租后管理价格及租后管理项目租金56元/月左右，不售。物业费4.8元/月。电费0.86元/度（含空调）。冷热水5元/吨。租够200提供固定车位一个（需付租金500月）。44、租金交付方式：押2交1。和平街物业管理公司管理。营业性商户不得租赁。开盘至调查时40余天。签约面积仅为一层半（约2000余平方米）。第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO写字楼部分小结写字楼部分小结平顶山写字楼市场需求较好，一些价位适中的写字楼出租率达95%。现有的写字楼配置普遍偏低（电梯不足、大堂陈旧），基泰大厦除外。多数写字楼没有地下停车场地，停车位不足。写字楼物业管理较差，卫生、照明及安防较差。相对形象好、配置高、交通便利、车位充足、物业管理好的写字楼有较强的市场竞争力。第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分45、市场深度解读细分市场深度解读LOGO平顶山酒店部分现状平顶山酒店部分现状 平顶山酒店业目前发展迅猛，大部分为商务或快捷酒店，大型酒店（饭店）增长不快，5星级酒店仅有两家。但通过市场了解到，目前整体入住率很高。第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO 平顶山酒店业数据分析平顶山酒店业数据分析店名店名/连锁连锁/星星级级地址地址/分布分布客房数客房数招牌菜招牌菜/酒店状酒店状态态人均消人均消费费佳田国际大酒店5星建设路与中兴路交汇处227间粤川豫358-669可上网博泰宾馆建设路与体育路客房272 套间30套杭川湘为主208起平顶山饭店2星建46、设中路26号235间特色菜98起神马大酒店4星建设西路西北路1号216间淮扬菜350起金沙湾大酒店准3星中兴路北段5号115套湘菜168起豫达未来大酒店4星纬一路与经二路交汇处70多间 宽带接口粤 云南菜258-388喜来登大酒店3星新华路南端路东85间湘粤川豫100左右/间锦绣大酒店2星建设路西段市人大东侧135间125-425/间湛河大酒店2星中兴路湛河桥南路东84间豫川粤120-480/间天润大酒店4星和平路与体育路交叉口185间168-268/间香山大酒店2星人民商场1楼东部125间锅贴 南瓜粥20/人广厦新天地大酒店2星开源路与和平路交叉口108间 宽带接口100-180/间龙源大酒47、店3星平顶山市新华路南段6号93间 宽带豫 粤288-688/间万豪洲际大酒店5星迎宾路中段宽带6折后标准间418 套房1188-3888第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO个案分析个案分析佳田国际大酒店佳田国际大酒店 佳田国际大酒店开业时间2006年11月26日，楼高23层，客房总数227间（套），标间面积33平米，为准5星级。建设投资1.5亿元人民币，属综合型智能化商务酒店。总建面29000平方米，有总统套房、豪华套房、商务套房、豪华观景房、豪华单人间、标准间、商务单人间等客房，中央空调、网线、VOD点播系统、私人保险箱、迷你酒吧48、等设施。第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO 酒店设有中西餐厅、宴会厅、酒吧，可同时容纳500人就餐，主营鲍翅海鲜，兼具粤、川、豫菜。酒店康乐区设大型洗浴、SPA水疗馆、健身俱乐部等娱乐设施。另设精品专卖店、商务中心、休闲书吧等服务设施。多功能厅，可容纳200人，接待厅、培训厅可容纳30-50人，及各种面积的会议室等，具备会议接待能力。个案分析个案分析佳田国际大酒店佳田国际大酒店 2-2 2-2第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO平顶山酒店业小结平顶山酒店业小结酒店建筑风格主49、要欧式和现代为主，整体视觉效果良好。主要是商务和快捷酒店，同质化严重。除几家大型酒店（宾馆）外，停车位紧张。酒店服务一般，如信息等服务多数没有。入住率普遍较高。在现有酒店的需求下，高端的商务酒店或星级酒店竞争力较大。第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO餐饮行业数据分析餐饮行业数据分析店名店名地址地址/分布分布菜系菜系/风风味味招牌菜招牌菜人均消人均消费费泡泡港式火锅劳动路与中兴路香山饭店南50米港式火锅开业不久50元左右汉诺威开源路与优越路交叉口北200米路东自助南美巴西烤肉35元位天天渔港建设路西（鹰城广场西侧）粤菜海鲜 燕、鲍、翅50、100-200元左右全聚德开源路中原商场北侧北京风味烤鸭100元左右东来顺建设路中断（广厦集团）北京风味涮锅70-80元左右澳门豆捞光明路北段平安佳园南50米海鲜类火锅装修豪华 20多个包房50-200元左右铁门锅光明路与联盟路交叉口东南川味干锅、涮锅4间包房 一层大厅二层用餐50元左右润泽园开源路北段地方菜系（川、湘）最大包最低消费1000元重庆巴将军建设路（西建村市场对面）重庆火锅50元左右鹰城斋联盟路西段清真饭店、涮锅40-50元左右百度烤肉联盟路西段烤肉50元左右四季庄园建设路西（鹰城广场西侧）川菜元鱼、干锅鸭头50-80元左右阿五美食建设路西（鹰城广场西侧）豫菜阿五鱼头50元左右澳门51、豆捞建设路西（鹰城广场西侧）粤菜海鲜火锅50-200元左右竹荪老鸭汤光明路北段平安佳园对面涮锅老鸭汤50元左右小肥羊光明路湛河公安分局北路东涮锅肥羊、肥牛50元左右第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO餐饮行业数据分析餐饮行业数据分析店名地址客房数业态人均消费苏荷酒吧体育路凯撒商城北侧慢摇吧50-200不等2046酒吧建设路与劳动路交叉口南200米路东酒吧100左右卡索酒吧联盟路与光明路交叉口东南角酒吧因情况而定热度酒吧体育路与矿工路交叉口路东慢摇吧因情况而定西堤岛酒吧新华路南端东风路2号26-35间酒吧因情况而定夜猫酒吧优越路中段酒吧52、因情况而定上岛咖啡建设路西（鹰城广场西侧）咖啡30以上不等南国嘉木茶庄光明路中段（上海大众对面）6个包间35个车位喝茶 包间20/小时100封顶碧桂园茶食楼卫东区新华路喝茶 咖啡25左右第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO娱乐休闲行业数据分析娱乐休闲行业数据分析 3-13-1档次划分档次划分代表店代表店高档苏荷、东方威尼斯、星公馆、钱柜、皇朝等中档鹰城之夜、芝华士休闲会所、唐凤楼、喜来登、唐会、同一首歌等低档欢乐谷、海斯德、意舟及万山红等影影 院院 、电电 玩玩平声影院两层，原容纳1700人，装修后容纳1600人人民影院现有两座环绕立53、体声放映厅，并设包间中原百货3楼成年人较多，普遍设置赌博性机器第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO娱乐休闲行业数据分析娱乐休闲行业数据分析3-23-2店名店名费用费用服务项目服务项目三毛温泉广场洗浴38元，过夜房间需要加过夜费30块钱，晚自助餐，每人26元提供免费早餐一份不过夜大厅休息和房间休息免费夏威夷温泉广场洗浴加过夜近150元，晚自助餐价格28元提供免费早餐一份不过夜大厅休息和房间休息免费地中海洗浴洗浴40元，过夜房间需要加过夜费30元，晚自助餐，每人26元提供免费早餐一份不过夜大厅休息和房间休息免费管氏金水桶足疗：58-11854、元华夏良子足疗：60-150元阿炳按摩：按摩30-180元，足疗60元左右第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO娱乐休闲行业现状娱乐休闲行业现状 3-33-3店名备注黄金时代（最高档）健身房/中心、游泳馆/场、减肥操、瑜伽、舍宾、普拉提等双人行 1980元，三人行 2680元，一共是13个月，还有季/年卡博泰健身俱乐部博泰宾馆12楼这几家健身俱乐部都不及黄金时代专业，但因价格较低，而拥有一定的消费群体。蓝色健身快线万家南门对过活力时代健身俱乐部黄金路与人民巷交叉口怡园健身俱乐部东体育村院内第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part 55、Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO餐饮、娱乐休闲行业小结餐饮、娱乐休闲行业小结平顶山市娱乐休闲行业存在很大的发展空间。品牌性娱乐休闲项目几乎没有。缺乏综合性的餐饮、娱乐休闲专业会所。没有形成聚集效应和规模效应。如象北京东直门簋街、三里屯酒吧街、后海 餐饮休闲街等等。第五章第五章 商业市场分析商业市场分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO第六章第六章 消费需求分析消费需求分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读细分目标消费人群，深化主题定位细分目标消费人群，深化主题定位具化消费需求，指导业态规划具化消费需求，指导业态规划了解消费倾向，打造商业亮56、点了解消费倾向，打造商业亮点通过18个问题，寻求整体共性，发现群体差异性消费者发出数量问卷数据采集地 4人参与有效收回80份中兴路、和平路、体育路、开源路街头随机采访4350份中兴路、和平路、体育路、开源路停车场采访2150份本项目周边道路街头随机采访3120份进入周边商铺采访8200份共计103消费者调研目的消费者调研目的LOGO具体内容：具体内容：第六章第六章 消费需求分析消费需求分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读1 1、被采访对象月家庭收入及消费支出、被采访对象月家庭收入及消费支出月收入在月收入在2000-50002000-5000元居多，而月消费元居多，而月消费支出57、在支出在300-2000300-2000元之间。元之间。LOGO3 3、被采访对象消费时的出行方式及常去的娱乐休闲场所、被采访对象消费时的出行方式及常去的娱乐休闲场所第六章第六章 消费需求分析消费需求分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读多数选择乘公交和私家车去多数选择乘公交和私家车去KTVKTV、电影院、电影院、图书馆、酒吧及棋牌室等娱乐休闲场所。图书馆、酒吧及棋牌室等娱乐休闲场所。LOGO5 5、被采访对象每月、被采访对象每月去娱乐场所的次数去娱乐场所的次数消费总费用消费总费用第六章第六章 消费需求分析消费需求分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读每月去娱乐58、场所每月去娱乐场所4 4次内的为主，消费总费次内的为主，消费总费用用500500元内的占多数。元内的占多数。LOGO7 7、被采访对象选择餐厅时考虑的因素被采访对象选择餐厅时考虑的因素及偏爱的中餐口味及偏爱的中餐口味第六章第六章 消费需求分析消费需求分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读选择餐厅时考虑选择餐厅时考虑口味口味和价格为主，而最和价格为主，而最喜爱的口味是本省菜和川菜口味。喜爱的口味是本省菜和川菜口味。LOGO8 8、被采访对象一个月外出就餐的次数被采访对象一个月外出就餐的次数及人平均费用及人平均费用第六章第六章 消费需求分析消费需求分析Part Two 细分市场深度59、解读细分市场深度解读每每月外出就餐的月外出就餐的2-82-8次次的的居多，居多，每次外出就每次外出就餐人平均餐人平均消费半数在消费半数在20-4020-40元。元。LOGO第六章第六章 消费需求分析消费需求分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读1 11 1、被采访对象最喜欢那种类型的餐厅被采访对象最喜欢那种类型的餐厅。觉得平顶山餐厅最让你不满的地方觉得平顶山餐厅最让你不满的地方喜欢喜欢中式餐厅和美食街类型的餐厅。中式餐厅和美食街类型的餐厅。平顶山餐厅平顶山餐厅经营无特色、服务质量经营无特色、服务质量差及就餐环境差。差及就餐环境差。LOGO1 13 3、被采访对象最喜欢去哪购物、60、被采访对象最喜欢去哪购物第六章第六章 消费需求分析消费需求分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读丹尼斯百货、中心商城及双丰商城是大众丹尼斯百货、中心商城及双丰商城是大众心怡的购物场所，更注重心怡的购物场所，更注重购物购物场所的种类场所的种类是否齐全。是否齐全。LOGO1414、被采访对象平顶山商场的档次被采访对象平顶山商场的档次和服务水平和服务水平商场的档次商场的档次服务水平服务水平第六章第六章 消费需求分析消费需求分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读平顶山商场的档次平顶山商场的档次和服务水平都很一般。和服务水平都很一般。LOGO1 15 5、被采访对象经常去61、哪条步行街购物、被采访对象经常去哪条步行街购物，为什么？为什么？第六章第六章 消费需求分析消费需求分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读和平街和体育路是最常去的步行街，价和平街和体育路是最常去的步行街，价格和便利程度适合。格和便利程度适合。LOGO1616、被采访对象经常去哪家超市购物、被采访对象经常去哪家超市购物？为什么选择这些地方？为什么选择这些地方第六章第六章 消费需求分析消费需求分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读被访者中去丹尼斯和九头崖超市的占绝被访者中去丹尼斯和九头崖超市的占绝大多数，丹尼斯超市人气最旺。便利程大多数，丹尼斯超市人气最旺。便利程度和62、价格也是吸引消费者的关键。度和价格也是吸引消费者的关键。LOGO1717、被采访对象希望出现一家集购物、餐饮、休闲娱乐与一体的商业项目吗？、被采访对象希望出现一家集购物、餐饮、休闲娱乐与一体的商业项目吗？应是什么档次？应是什么档次？第六章第六章 消费需求分析消费需求分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读此问题答案趋同率最高，都认为急需一此问题答案趋同率最高，都认为急需一家中高档次的综合性商业体。家中高档次的综合性商业体。LOGO我们通过根据以上调查得出结论：我们通过根据以上调查得出结论：调查对象，调查对象，月收入在月收入在2000-50002000-5000元之间消费者。元之间63、消费者。消费场所，主要有消费场所，主要有KTVKTV、电影院、图书馆、酒吧及棋牌室、及餐饮等。、电影院、图书馆、酒吧及棋牌室、及餐饮等。购物场所，主要选择丹尼斯、中心商城、九头崖超市及双丰商城等。购物场所，主要选择丹尼斯、中心商城、九头崖超市及双丰商城等。消费支出，主要在消费支出，主要在300-2000300-2000元之间。元之间。消费频次，主要是消费频次，主要是4 4次左右。次左右。服务需求，普遍认为服务水平一般。服务需求，普遍认为服务水平一般。档次需求，普遍任务商业档次一般。档次需求，普遍任务商业档次一般。市场需求，对中高档综合性商业需求量高。市场需求，对中高档综合性商业需求量高。综上所64、述，平顶山市需要有一个档次较高、品味超前、时尚流行、注重服务和体验的集购物、综上所述，平顶山市需要有一个档次较高、品味超前、时尚流行、注重服务和体验的集购物、休闲、娱乐、餐饮和其他功能为一体的综合性商业经营场所。休闲、娱乐、餐饮和其他功能为一体的综合性商业经营场所。1 1、消费需求分析、消费需求分析总结总结第六章第六章 消费需求分析消费需求分析Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读LOGO解读市场环境留给本项目的启示解读市场环境留给本项目的启示本市房地产发展增速迅猛，市场销售旺盛，价格稳中有升，商品房和商铺需求量大。房地产市场房地产市场本项目有较佳的开发、入本项目有较佳的开发、入市65、机会。市机会。城市商业集中，业态单一，没有真正意义的购物中心本项目要在差异化、规本项目要在差异化、规模化、主题化、时尚化模化、主题化、时尚化上下足功夫，保证项目上下足功夫，保证项目开发顺利。开发顺利。商业市场商业市场物业条件落后，交通组织、动线设置及服务功能缺少人性化设计。经营理念普遍滞后，同质化竞争。服务水平及消费环境普遍偏低。Part Two 细分市场深度解读细分市场深度解读消费需求消费需求本项目应以超前的经营理本项目应以超前的经营理念来满足消费需求的条件。念来满足消费需求的条件。消费需求旺盛，追求高档次、品牌化，认同时尚型、高品位生活消费理念，注重商家的品质、服务及购物环境。消费市场趋于66、成熟。品牌号召力弱，品牌重叠率高，缺失一线品牌。LOGO第七章第七章 项目地块环境及项目地块环境及SWOTSWOT分析分析 第八章第八章 借鉴案例借鉴案例第九章第九章 项目定位及规划建议项目定位及规划建议Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议LOGO 通过前两篇对平顶山市宏观和微观市场的分析得出区域大环境是对本项目有利的，但本项目位于核心商圈中心边缘，商圈内各种商业形态集中，竞争激烈。而本篇将通过充分了解自身情况的前提下，为本项目如何在硝烟弥漫的市场中立足出谋划策，使“汇金时代”永立潮头。本本篇篇导导言言LOGO项目地块环境项目地块环境第七章第七章 项目地块环境及项目地块环67、境及SWOTSWOT分析分析 Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议 本项目地处中兴路商圈边缘地带，面临最繁忙的主干道建设路，西侧紧邻河道，是桥东第一建筑群，紧紧扼住中心商圈西侧进出的大门。而且从本市目前和未来规划来看，本市西侧的人流将远远大于东侧。所以说本项目位置，非常优越，可谓占尽地利之便占尽地利之便。本案项目地块在城市中的区位项目地块在城市中的区位LOGO项目地块环境项目地块环境第七章第七章 项目地块环境及项目地块环境及SWOTSWOT分析分析 Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目地块条件项目地块条件地块概况地块概况地理位置：建设路、杨村河、68、启蒙路及公园北街之中占地面积：52000平方米用地性质：商业及居住用地地形地貌：地块分割为两部分，边界不规整地块特征地块特征 边界规整，易于充分利用土地 四面临路、临街面连续初始规划用地指标初始规划用地指标用地红线面积：32119总建筑面积：228413 M2建筑容积率：5.96 绿化率：60建筑物类别为：一类本地块东西长约159米,南北长约221米,北侧退建设路红线25.2米,南侧退地块边界线15米,西侧退地块边界线5.1米,东侧退地块边界线5.1米,LOGO项目地块环境项目地块环境第七章第七章 项目地块环境及项目地块环境及SWOTSWOT分析分析 Part Three 项目定位与规划建议项69、目定位与规划建议交通情况交通情况紧邻城市主干道建设路，四面临街，出行极为便利。住宅情况住宅情况周边为居民楼群，建筑老旧，档次低。一公里内有新联盟鑫城、儒俊和园住宅等项目。商业情况商业情况距体育路800余米，本项目周边以小商铺为主。LOGO项目地块价值评估项目地块价值评估第七章第七章 项目地块环境及项目地块环境及SWOTSWOT分析分析 Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议北侧邻城市主干道建设路，人车密北侧邻城市主干道建设路，人车密集，昭示性好，商业价值最高集，昭示性好，商业价值最高南侧临启蒙路，人车最密度低，昭南侧临启蒙路，人车最密度低，昭示性差，商业价值位居第四位。示性70、差，商业价值位居第四位。西侧依河而建，人车密度较低，昭西侧依河而建，人车密度较低，昭示性不好，商业价值位居第三。示性不好，商业价值位居第三。东侧邻公园北街，人车密度偏低，东侧邻公园北街，人车密度偏低，昭示性不足，商业价值位居次之。昭示性不足，商业价值位居次之。LOGO项目项目SWOTSWOT分析分析Strength 优势优势交通便利，四面临街，邻城市主干道，易于组织交通，引导客流。交通优势交通优势易达性好区位地段优越，位于城市核心地段，人气较旺。区位优势区位优势核心地段第七章第七章 项目地块环境及项目地块环境及SWOTSWOT分析分析 Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议71、LOGO项目项目SWOTSWOT分析分析Strength 优势优势项目四周临街面长，视野开阔，物业展示空间大。地块优势地块优势四面临路，可形成循环式交通动线，聚客能力强可视性好聚客力强项目地块方正，便于充分利用地块进行物业布局地块平整本项目自身体量较大，功能齐全，易于商业业态的展开，方便布局，可自成体系。规模效应第七章第七章 项目地块环境及项目地块环境及SWOTSWOT分析分析 Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议LOGO项目项目SWOTSWOT分析分析Weakness 劣势劣势本项目属旧城改造项目，拆迁难度较较大，周期偏长，资金压力大。拆迁压力偏离核心商圈中心，距体育路72、与建设路交汇处约800余米，会影响项目的销售运作。地段劣势地段劣势偏离商圈地块劣势地块劣势周边商业环境不足，道路狭窄，除北侧临建设路外，其他三面人流量相对较小。氛围不足环境劣势环境劣势第七章第七章 项目地块环境及项目地块环境及SWOTSWOT分析分析 Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议LOGO项目项目SWOTSWOT分析分析Opportunity 机会点机会点平顶山市经济状况良好，人均收入迅速提高；社会投资资金较多；投资商业地产需求量大。经济向好产业发展产业发展平顶山市第三产业亟待发展，大型商业物业开发和经营空间较大。空间巨大宏观经济宏观经济城市发展城市发展本项目为旧城73、改造项目，政府政策支持力度大。政策支持理念更新理念更新开发商经营思路超前，利用全新理念来打造城市综合体，给项目创造更多的机会。思路超前第七章第七章 项目地块环境及项目地块环境及SWOTSWOT分析分析 Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议LOGO项目项目SWOTSWOT分析分析Threat 风险点风险点周边同类型商业物业较多，市场存盘量大，竞争压力较大。竞争风险竞争风险竞争对手国家宏观调控政策，使投资人持币观望，投资热情受到影响。政策风险政策风险平顶山市消费人群消费观念相对滞后，品牌资源不足，会影响本项目的招商。市场风险市场风险招商压力政策打压第七章第七章 项目地块环境及74、项目地块环境及SWOTSWOT分析分析 Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议LOGO利用现有的优势和机会，并将不利因素转化为机会点，最利用现有的优势和机会，并将不利因素转化为机会点，最大程度的使本项目开发顺利，达到利润最大化。大程度的使本项目开发顺利，达到利润最大化。转化方式转化方式具体说明具体说明造差异与核心商圈属性拉开档次，创造差异化的新形象，辐射全市的中高端消费群体。全功能涵盖各种业态形式，科学合理的布局，利用缜密的交通组织将其连成有机的整体，使其成为本市首家真正意义的大型SHOPPING MALL。巧规划以全新的商业规划，精细的交通组织，规避竞争；立体模式，室内步75、行街概念，使效益最大化。多合作与专业招商公司和大型品牌商业实体展开全面合作，使销售、招商工作顺利。用资源利用本项目的开发特点，在政策、税收以及招商引资等方面下功夫，如实行新产业孵化器、量身定做等。项目项目SWOTSWOT分析分析 问题转化问题转化第七章第七章 项目需求与项目项目需求与项目SWOTSWOT分析分析Part Three 项目定位与开发建议项目定位与开发建议LOGO太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼+顶级购物中心顶级购物中心顶级76、购物中心顶级购物中心+五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店+顶级公寓顶级公寓顶级公寓顶级公寓太古广场太古广场都市综合体案例都市综合体案例第八章第八章 案例借鉴案例借鉴Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议 广场场处于香港心脏地带，拥有广场场处于香港心脏地带，拥有3 3家五星级家五星级饭店、高级办公楼、住宅，以及饭店、高级办公楼、住宅，以及200200多家专卖多家专卖店店,搜罗了逾搜罗了逾130130多个世界知名品牌。多个世界知名品牌。太古广场的购物场所采用多层长廊步行街太古广场的购物场所采用多层长廊步行街设计，廊道两旁约有设计，廊道两旁约有200200间店铺、咖啡座和各77、间店铺、咖啡座和各式各样的异国风情餐厅。式各样的异国风情餐厅。LOGO太古广场太古广场都市综合体案例都市综合体案例第八章第八章 案例借鉴案例借鉴Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议亮点借鉴：亮点借鉴：建筑立面现代，形象突出。建筑立面现代，形象突出。规模效应，功能齐全。规模效应，功能齐全。主题鲜明，业态齐全。主题鲜明，业态齐全。空间感好，布局合理。空间感好，布局合理。LOGO第八章第八章 案例借鉴案例借鉴 2-12-1拥有世界跨度最长的飞天梯，拥有世界跨度最长的飞天梯，在每个楼层都赋予其相应的主题思想。在每个楼层都赋予其相应的主题思想。北京最大的化妆品超市北京最大的化妆品超78、市SEPHORASEPHORA（丝芙兰），（丝芙兰），各色水吧、甜品店，餐厅，各色水吧、甜品店，餐厅，“一站式一站式”购物理念成为北京国际化时尚的又一风向标。购物理念成为北京国际化时尚的又一风向标。Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议LOGO北京西单大悦城北京西单大悦城 室内交通示意室内交通示意亮点借鉴：亮点借鉴：场内交通组织巧妙。场内交通组织巧妙。将楼层赋予相应主题。将楼层赋予相应主题。场内空间利用合理。场内空间利用合理。留有活动空间。留有活动空间。第八章第八章 案例借鉴案例借鉴 2-22-2Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议LOGO北京新东安市79、场北京新东安市场 内部配置内部配置Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议亮点借鉴亮点借鉴：场内交通组织科学合理。场内交通组织科学合理。单店分割处理。单店分割处理。内设主题步行街。内设主题步行街。多个透光中庭设计。多个透光中庭设计。第八章第八章 案例借鉴案例借鉴LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议国内成功项目开发模式总结国内成功项目开发模式总结无论是太古广场整体规划模式，还是西单大悦城、新东安市场的商业模式，案例项目都依托于项目周边区域商业整体发展的大背景，并形成了一个新的商圈。案例项目定位为中高端消费阶层，并以城市综合体或购物、餐饮、娱乐、休闲80、等业态为主，无论是客群、定位、业态都与周边商业互为补充。案例项目都巧妙借助周边的资源，如太古广场、大悦城、新东安市场等巧妙融合，为项目注入历史、文化和市场等内涵，形成独特的个性化商业，提升商业价值。案例项目通过科学合理规划设计，与区域内历史、人文、景观和谐统一，并用现代的元素丰富和发展了区域原有的文化、景观特征。案例项目会逐渐演变为城市特定人群的生活方式，并成为独具特色的城市符号，城市名片。第八章第八章 案例借鉴案例借鉴LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议问题思考：问题思考：通过前八章对平顶山从宏观到微观、从整体到局部的分析研究，通过前八章对平顶山从宏观到微观、从81、整体到局部的分析研究，我们对本项目的定位思考：我们对本项目的定位思考：宏观经济给本项目打带来哪些影响？宏观经济给本项目打带来哪些影响？微观市场给本项目带来哪些机遇？微观市场给本项目带来哪些机遇？项目地块自身具备哪些基本条件？项目地块自身具备哪些基本条件？成功案例为本项目带来哪些启示？成功案例为本项目带来哪些启示？LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议问题思考：问题思考：规划规划自身自身宏观宏观消费者消费者市场市场行业行业适合建造适合建造大型商业大型商业综合体综合体经济向好经济向好消费繁荣消费繁荣销售火爆销售火爆需求旺盛需求旺盛城建提速城建提速体量庞大体量庞大平顶山市82、宏观经济给向好，人文、经平顶山市宏观经济给向好，人文、经济及城市规划都具备了建造以商业为济及城市规划都具备了建造以商业为导向的城市综合体的条件。导向的城市综合体的条件。从行业市场、商业市场到消费市场无从行业市场、商业市场到消费市场无不体现本市需要拥有差异化，全功能，不体现本市需要拥有差异化，全功能，引领时尚的以商业为导向的城市综合引领时尚的以商业为导向的城市综合体。体。项目地块自身作为核心商圈的门户位项目地块自身作为核心商圈的门户位置，四面临街，体量大，有建造以商置，四面临街，体量大，有建造以商业为导向的城市综合体的基础条件。业为导向的城市综合体的基础条件。通过成功案例，只要项目符合市场需通过83、成功案例，只要项目符合市场需求、适应市场环境、做到功能齐全、求、适应市场环境、做到功能齐全、合理规划布局，就会取得极大的成功。合理规划布局，就会取得极大的成功。通过以上启示，我们对本项目所做的通过以上启示，我们对本项目所做的具体定位、规划，将在下章阐述。具体定位、规划，将在下章阐述。LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议一个中心一个中心1 12 2二大广场二大广场3 3三大板块三大板块4 4四项功能四项功能5 5五种业态五种业态6 6六种物业六种物业项目总体定位概述项目总体定位概述定位定位概述概述LOGO一个中心：都84、市型休闲购物中心一个中心：都市型休闲购物中心Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议 汇金时代广场，扼守核心商圈西大门，融合商业、办公、酒店、居住、餐饮、文娱等为一体的多功能城市生活空间综合体。项目各业态之间相互依存、相互助益，填补平顶山市商业空白点。项目总体定位项目总体定位LOGO两个广场：商业休闲广场两个广场：商业休闲广场+社区中心广场社区中心广场Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议社区内中心广场，有提升社区品质，社区内中心广场，有提升社区品质，方便居85、民休闲活动的功能。方便居民休闲活动的功能。项目总体定位项目总体定位北侧商业休闲广场，有展示、聚会、北侧商业休闲广场，有展示、聚会、促销等活动的功能。促销等活动的功能。LOGO三大板块：商业三大板块：商业 +商务商务 +居住居住Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目总体定位项目总体定位居住：平居住：平居住：平居住：平顶顶顶顶山最山最山最山最显显显显著位置的品著位置的品著位置的品著位置的品质质质质生活社区生活社区生活社区生活社区 以凸以凸以凸以凸显显显显地段即地位的地段即地位的地段即地位的地段即地位的环环环环保宜居生活社区保86、宜居生活社区保宜居生活社区保宜居生活社区商商商商业业业业：平：平：平：平顶顶顶顶山首席休山首席休山首席休山首席休闲闲闲闲SHOPPING MALLSHOPPING MALLSHOPPING MALLSHOPPING MALL 以休以休以休以休闲闲闲闲体体体体验验验验消消消消费为费为费为费为核心主核心主核心主核心主题题题题商商商商务务务务：平：平：平：平顶顶顶顶山酒店山酒店山酒店山酒店+办办办办公集群，集商公集群，集商公集群，集商公集群，集商务务务务酒店、酒店、酒店、酒店、时时时时尚尚尚尚 公寓、公寓、公寓、公寓、LOFTLOFTLOFTLOFT创创创创意空意空意空意空间间间间、5A5A5A5A87、级级级级写字楼于一体写字楼于一体写字楼于一体写字楼于一体 的商的商的商的商务务务务建筑群建筑群建筑群建筑群LOGO四项功能：商业四项功能：商业 +酒店酒店 +办公办公 +居住居住Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议BF-4FBF-4F层商业功能区加周边底商构成项层商业功能区加周边底商构成项目商业功能集群。目商业功能集群。2828层层5A5A级高端写字楼构成项目办公功级高端写字楼构成项目办公功能。能。项目总体定位项目总体定位高档公寓及高档公寓及4 4栋高档住宅楼群组成项目栋高档住宅楼群组成项目居住功能集群。居住功能集群。星级88、商务酒店构成项目酒店功能。星级商务酒店构成项目酒店功能。LOGO五种业态：超市五种业态：超市+专业店专业店+品牌店品牌店 +立体商业街立体商业街+餐饮休闲餐饮休闲Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目总体定位项目总体定位LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议六种六种物业形态物业形态第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目总体定位项目总体定位LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目产品定位内容项目产品定89、位内容产品产品定位定位LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目产品定位项目产品定位 写字楼写字楼产产 品品 阐阐 述述项目北侧建设路段，设一现代风格的5A级写字楼，层高28层，配置6部垂直电梯，小型中央空调，全数字信息网络，智能化控制系统，24小时安全监控。5A5A级写字楼。级写字楼。LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目产品定位项目产品定位 酒店酒店产产 品品 阐阐 述述项目北侧建设路与公园北街处，设一现代风格的商务酒店，酒店以客房90、与产权式酒店式公寓相结合，层高28层，配置4部垂直电梯，中央空调，全数字信息网络，智能化控制管理，24小时安全监控。商务酒店。商务酒店。LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目产品定位项目产品定位 公寓公寓产产 品品 阐阐 述述项目北侧建设路与沿河街处，设一现代风格的时尚小型公寓，公寓以时尚特色小型住宅和LOFT相结合，体现出居住与创意功能，层高28层，配置4部垂直电梯，小型中央空调，全数字信息网络，智能化控制系统，24小时安全监控。时尚小型公寓时尚小型公寓LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与91、规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目产品定位项目产品定位 住宅住宅产产 品品 阐阐 述述项目南侧设环保宜居型住宅小区，住宅外形现代风格、板式结构，住宅主要以80-120，两房、三房户型为主，交通两梯三户，预留小型空调、太阳能位置，配置数字信息网络系统，智能化控制系统，24小时安全监控，生活纯净水系统。环保宜居第四代住宅环保宜居第四代住宅LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目产品定位项目产品定位 步行街步行街产产 品品 阐阐 述述项目北侧临建设路处，项目裙楼1-4层为立体室内商业步行街，步92、行街为型布局，采用全透光顶，一层北侧设两处、东西两侧各设一处临街进出口。垂直交通设自动扶梯，其中两部扶梯直通3层与4层。休闲立体室内商业步行街休闲立体室内商业步行街LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目产品定位项目产品定位 底商底商产产 品品 阐阐 述述时尚流行商铺时尚流行商铺 特色休闲商铺特色休闲商铺 品质生活商铺品质生活商铺项目临公园北街处，以时尚流行商铺为主，商铺宽度4-6米，进宽比2：1，一拖二形式，面积在100-120为主。项目临沿河路段，以特色休闲商铺为主，商铺宽度6-8米，进宽比2.5：1，一拖二形93、式，面积在150-300之间。项目临启蒙路段，以品质生活商铺为主，商铺宽度4-6米，进宽比2：1，一拖二形式，面积在80-100为主。LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目产品定位项目产品定位 超市超市产产 品品 阐阐 述述项目负一层定位为一站式大型生活超市，项目西北角设超市专用出入口，超市扶梯可直达一层地面和负二层负三层地下停车场，超市面积不小于2万，层高6米。一站式生活超市一站式生活超市LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目产品94、定位项目产品定位 停车场停车场产产 品品 阐阐 述述项目负二层、负三层为地下停车场，层高不低于3.6米。地下停车场地下停车场LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目商业定位内容项目商业定位内容客群定位客群定位主题定位主题定位业态定位业态定位商圈定位商圈定位消费时段定位消费时段定位商业定位商业定位品牌定位品牌定位品类定位品类定位LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议平顶山首席都市型休闲购物中心平顶山首席都市型休闲购物中心平顶山首席都市型休闲95、购物中心平顶山首席都市型休闲购物中心项目商业主题定位项目商业主题定位LOGO定定 位位 阐阐 述述第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议都市型休闲购物中心都市型休闲购物中心以项目立体步行街、整体商业物业与底商等功能相结合，打造集购物、娱乐、餐饮、休闲、酒店、商务、社区服务配套为一体商业综合体(Shopping Mall)。包括步行街、大型超市、品牌店、专卖店、餐饮及休闲娱乐等形式，其中含涵盖餐厅、美食广场、洗浴、酒吧、茶艺馆、健身、美容美体、球类等。项目商业业态定位项目商业业态定位LOGO第九章第九章 项目定位与规划建议项目96、定位与规划建议二级辐射商圈二级辐射商圈三级辐射商圈三级辐射商圈一级辐射商圈一级辐射商圈目标商圈商圈半径商圈特征一级商圈半径1.7KM针对周边消费人群二级商圈半径10KM针对新老城区人群三级商圈半径25KM针对全市人群Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目目标商圈定位项目目标商圈定位LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目目标客群定位项目目标客群定位项目周边及项目自身人群 整个平顶山市及周边人群新城区及郊区县人群来本市的商旅人群基础消费板块主题消费板块配套服务板块不同目标客群对应不同的消费板块97、，形成丰不同目标客群对应不同的消费板块，形成丰富的人流组合，最终实现项目的良性发展！富的人流组合，最终实现项目的良性发展！LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目消费时段定位项目消费时段定位2424小时不打烊的零时差商业模式小时不打烊的零时差商业模式Disco酒吧酒吧便利店主题餐饮街通过通过2424小时营业的酒吧、主题餐饮街等业态延长夜间消小时营业的酒吧、主题餐饮街等业态延长夜间消费时间，打造平顶山的不夜城。费时间，打造平顶山的不夜城。LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 98、项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目商业品类定位项目商业品类定位主业态子业态商业品类购物中心超市综合性超市，包括各种日用品，快速消费品，食品等商业街品牌店品牌专卖店专卖店经营某类商品专营店（如家电、服装专卖店）餐饮快餐、风味餐、商务正餐娱乐儿童乐园、酒吧、运动场所休闲咖啡馆、美容休闲馆、健身馆配套服务银行、邮局、电讯、花店、社区服务LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议项目商业品牌定位项目商业品牌定位主业态子业态档次定位推荐品牌购物中心超市生活必须家乐福、佳世客、大润发、华润超市商业街品牌店品牌服饰中高端OMLY99、依恋、哥弟、百丽、鳄鱼、蓝豹专卖店中端国美、苏宁、五星、涛博运动、新华书店餐饮快餐中端-中高端肯德基、麦当劳、必胜客风味餐中端俏江南、渝乡人家、鹿港小镇、金湖茶餐厅商务正餐中端-高端阿一鲍鱼、顺峰海鲜娱乐儿童娱乐-天线宝宝乐园、The Kids Gym,Kid sport、成年人娱乐中高端电玩、球类馆休闲书店音响中端-中高端光合作用书房、新华书店、三联书店、纸老虎美容健身中端-中高端东方大班会馆、亚力三大会馆、奥力健身配套服务-中国银行、邮局、7-11便利店、花店、洗印店、药店、干洗店、书刊、上岛咖啡LOGOPart Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议第九章第九章 项目定位与规100、划建议项目定位与规划建议项目商业品牌定位项目商业品牌定位LOGO第第九九章章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议本项目规划设计平面图展示本项目规划设计平面图展示Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议LOGO4 4层室内步行街层室内步行街地下一层超市地下一层超市高档商务公寓高档商务公寓高档写字楼高档写字楼一托二底商一托二底商*社区配套商业社区配套商业一托二底商一托二底商*星级商务酒店星级商务酒店一拖二底商一拖二底商*用于餐饮休闲用于餐饮休闲及商务休闲及及商务休闲及品牌专卖店品牌专卖店Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议本项目功能布局本项目功能布局为：为101、：第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议LOGO第九章第九章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议商业主体楼层品类布局为：商业主体楼层品类布局为：F4 F4 餐饮餐饮 美容美容 摄影摄影 健身健身 娱乐娱乐F3 F3 男装男装 休闲休闲 男鞋男鞋 男性配饰男性配饰 运动运动 F2 F2 女装女装 女性饰品女性饰品 女鞋女鞋 女包女包F1 F1 名品店名品店 黄金珠宝黄金珠宝 化妆品化妆品BF BF 大型综合超市大型综合超市Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议LOGO第第十十章章 项目定位与规划建议项目定位与规划建议商业主体楼层动线分布规划商业主体楼层动线分布规102、划Part Three 项目定位与规划建议项目定位与规划建议LOGO第十章第十章 项目开发愿景及畅想项目开发愿景及畅想 Part Four 项目开发愿景项目开发愿景项目开发目标项目开发目标打造时代打造时代城市核心地标城市核心地标 引领鹰城引领鹰城现代生活时尚现代生活时尚打造打造 城市城市核心地标：核心地标：都市名片级地标都市名片级地标内外兼修的一流商业集群内外兼修的一流商业集群时尚而不失高贵的气质时尚而不失高贵的气质典雅而不失灵动典雅而不失灵动品位高档商业的深刻内涵。品位高档商业的深刻内涵。引领引领 现代生活时尚：现代生活时尚：新的商业中心新的商业中心新的商业经营理念新的商业经营理念满足中高消103、费群体的需求满足中高消费群体的需求提升本市的商业品质提升本市的商业品质购物、休闲、消费首选地购物、休闲、消费首选地。开开 发发 目目 标标LOGO项目物业处置建议项目物业处置建议项目综合考虑租、售、留物业，以短期项目综合考虑租、售、留物业，以短期销售收益，中期租赁收益，长期物业持销售收益，中期租赁收益，长期物业持有，收益为物业增值和融资的方式，实有，收益为物业增值和融资的方式，实现物业价值，收益最大化。现物业价值，收益最大化。项目综合运作价值收益最大化项目综合运作价值收益最大化第十章第十章 项目开发愿景及畅想项目开发愿景及畅想 Part Four 项目开发愿景项目开发愿景写字楼、底商及公寓全部104、销售。写字楼、底商及公寓全部销售。住宅拆迁安置及部分销售。住宅拆迁安置及部分销售。步行街、酒店销售、租赁相结合。步行街、酒店销售、租赁相结合。地下商业、停车场自持、租赁地下商业、停车场自持、租赁物物业业处处置置建建议议LOGO创造一个家庭聚会、交流、共享空间创造一个家庭聚会、交流、共享空间打造一个平顶山市时尚人士聚会、交流平台打造一个平顶山市时尚人士聚会、交流平台营造一个平顶山国际化商务交流空间营造一个平顶山国际化商务交流空间提供一个承载更多功能的都市综合体提供一个承载更多功能的都市综合体使之成为能够实现美好体验的城市名片使之成为能够实现美好体验的城市名片 对梦想的执著，对梦想的执著，是我们创105、造力的源泉是我们创造力的源泉 我们要我们要接下来，让我们一起去畅想项目的未来接下来，让我们一起去畅想项目的未来第十章第十章 项目开发愿景及畅想项目开发愿景及畅想 Part Four 项目开发愿景项目开发愿景LOGO主人公：主人公：孙丽&周杰伦家庭结构：家庭结构：热恋、预婚中故事背景：故事背景：刚刚如愿购买了新房、相恋3周年的纪念日去逛街了，在汇金时代广场，这对恋人会许下什么心愿呢？小档案小档案第十章第十章 项目开发愿景及畅想项目开发愿景及畅想 Part Four 项目开发愿景项目开发愿景LOGO18：30见面、鲜花、礼物，女孩子的期待18：45排队的餐厅门口19：00ESPRIT购买情侣装19106、：20家居店，男人心不在焉19：35争执19：40独自走开、郁闷20：15相遇、合好20：00商务休闲广场喷泉活动、许愿20：30餐厅里，戒指、求婚第十章第十章 项目开发愿景及畅想项目开发愿景及畅想 Part Four 项目开发愿景项目开发愿景LOGO即将踏入婚姻殿堂的情人即将踏入婚姻殿堂的情人孙丽孙丽&周杰伦周杰伦已经相识已经相识5年了，两人共同度过的很多困难和开心的时刻年了，两人共同度过的很多困难和开心的时刻为了纪念两人共同走过的日子，两人相约汇金时代广场共为了纪念两人共同走过的日子，两人相约汇金时代广场共进晚餐庆祝这个日子。进晚餐庆祝这个日子。为了给孙丽一个惊喜，周杰伦特地在汇金时代广场107、选购了他最喜为了给孙丽一个惊喜，周杰伦特地在汇金时代广场选购了他最喜欢的欢的NIGO设计的带着那只猩猩标志的设计的带着那只猩猩标志的BAPE的手链作为礼物，的手链作为礼物，LOGO孙丽选定了孙丽选定了#餐厅，她喜欢这里处处洋溢着温馨和浪漫的装餐厅，她喜欢这里处处洋溢着温馨和浪漫的装修风格，也偏好这里具有创新的菜式口味。可没想到，由于修风格，也偏好这里具有创新的菜式口味。可没想到，由于没有提前预订，当天到了那里却没有位子。没有提前预订，当天到了那里却没有位子。失望无聊中，失望无聊中，孙丽和周杰伦在汇金时代广场随便孙丽和周杰伦在汇金时代广场随便逛起来。孙丽希望能够与周杰伦组成家庭，对两人逛起来。孙108、丽希望能够与周杰伦组成家庭，对两人未来的生活充满着憧憬，于是在家居店中流连忘返未来的生活充满着憧憬，于是在家居店中流连忘返。似乎周杰伦对此没什么兴趣，一直说：似乎周杰伦对此没什么兴趣，一直说：“不要逛这个了，好没意思，走吧不要逛这个了，好没意思，走吧”孙丽似乎觉得周杰伦对于孙丽似乎觉得周杰伦对于他们未来共同的生活根本没有考虑，跟他发生了口角，负气走了，在这里漫无目的的溜达。他们未来共同的生活根本没有考虑，跟他发生了口角，负气走了，在这里漫无目的的溜达。LOGO走到了走到了4层，忽然听见音乐喷泉那边声音很是热闹，原来哪里层，忽然听见音乐喷泉那边声音很是热闹，原来哪里有圣诞许愿活动。想起这几年的点109、点滴滴，孙丽还是难舍对有圣诞许愿活动。想起这几年的点点滴滴，孙丽还是难舍对周杰伦的感情，心中也默默的许下希望和他未来幸福快乐的周杰伦的感情，心中也默默的许下希望和他未来幸福快乐的生活。生活。随着活动的结束，人潮渐渐散去，孙丽忽然发现周杰伦也随着活动的结束，人潮渐渐散去，孙丽忽然发现周杰伦也在喷泉旁，两人对视慢慢走近，一切无需多言。在喷泉旁，两人对视慢慢走近，一切无需多言。周杰伦忽然拉着孙丽跑到旁边一家首饰店中，买周杰伦忽然拉着孙丽跑到旁边一家首饰店中，买了戒指，单膝跪地，轻轻说：了戒指，单膝跪地，轻轻说：“孙丽，你愿意和孙丽，你愿意和我共同努力，创造属于们的幸福生活吗？我共同努力，创造属于们的110、幸福生活吗？”，手，手中拿着中拿着#的戒指。的戒指。他们在许愿喷泉前，许诺相互携手共同努力，他们在许愿喷泉前，许诺相互携手共同努力，创造美好生活。创造美好生活。LOGO主人公：主人公：杰克&凯利家庭结构：家庭结构：刚刚迎来新成员的三口之家故事背景：故事背景：宝宝的降临为他们带来了更多的欢乐，也让汇金时代广场不知不觉成为生活中重要的一部分。小档案小档案第十章第十章 项目开发愿景及畅想项目开发愿景及畅想 Part Four 项目开发愿景项目开发愿景LOGO9个月前一起参加孕产课程半年前夫妻一起购买各类婴儿用品、拍孕期写真作为送 给宝宝的礼物2个月前带着新生的宝宝拍亲子写真10：30产后瑜伽课程 先111、生带宝宝游泳、按摩11：45母婴室喂饱宝宝，送去婴儿中心午睡12：30享受难得的二人世界，共进午餐14：30先生带上宝宝一起在咖啡吧看书打发时间 妻子难得约上好朋友一起逛街购物第十章第十章 项目开发愿景及畅想项目开发愿景及畅想 Part Four 项目开发愿景项目开发愿景LOGO杰克和凯利刚刚有了两人爱情的结晶，杰克和凯利刚刚有了两人爱情的结晶，一个健康可爱的宝宝。在一个健康可爱的宝宝。在9个月的怀孕期个月的怀孕期中，这里就成了杰克最常来的地方之一。中，这里就成了杰克最常来的地方之一。在这里的孕妇课堂上，在这里的孕妇课堂上，杰克了解了宝宝是如何在自己的腹中一天天成长的，和杰克了解了宝宝是如何在112、自己的腹中一天天成长的，和丈夫一起学会了如何相互帮助克服孕期反应，并对宝宝进行胎教。丈夫一起学会了如何相互帮助克服孕期反应，并对宝宝进行胎教。在这里，他们共同为即将诞生的宝宝添置在这里，他们共同为即将诞生的宝宝添置新衣服，购置婴儿床。每一次来到这里就新衣服，购置婴儿床。每一次来到这里就伴随着对宝宝诞生的盼望。伴随着对宝宝诞生的盼望。喜得贵子的新婚夫妇喜得贵子的新婚夫妇LOGO尤其杰克平时工作很忙，更是珍惜周末难得和尤其杰克平时工作很忙，更是珍惜周末难得和孩子一起的时间，抢着参加和宝宝一起活动的孩子一起的时间，抢着参加和宝宝一起活动的机会。机会。有时，凯利在杰克和宝宝活动的时候去做孕后恢复有时，113、凯利在杰克和宝宝活动的时候去做孕后恢复spa。如今宝宝已经如今宝宝已经3个月了，他们还常常来到汇金时代广场，参加亲子活个月了，他们还常常来到汇金时代广场，参加亲子活动。帮助婴儿按摩，陪他一起做游戏。动。帮助婴儿按摩，陪他一起做游戏。LOGO与宝宝参加了活动后，他们还推着宝宝一起在与宝宝参加了活动后，他们还推着宝宝一起在汇金时代广场汇金时代广场购物、吃饭，带着他们的结晶一起重购物、吃饭，带着他们的结晶一起重温曾经的日子。温曾经的日子。LOGO 自2010年9月北京同世飞天项目组进驻平顶山市进行市场调研工作开始，截止到2010年9月30日，项目组经过一个的努力工作，现向委托方提交工作成果：汇金时代广场项目定位报告对于以上工作成果，请委托方内部评审沟通后，给予我司反馈，我司进行修改完善后，提交最终成稿，并开展下一阶段工作。结结束束语语感谢委托方对于我公司工作的支持！感谢委托方对于我公司工作的支持！LOGO合作愉快合作愉快 谢谢谢谢