1、无锡光华时代广场项目定位报告2015.10赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 注重款式与质量，中等收入以上人群对品牌的关注度逐渐凸显l 年轻时尚潮流、国际量贩式品牌的接受度较高l 对餐饮价格敏感度相对较高；l 川菜、自助餐、江浙菜、日韩料理、湘菜有一定的客户群；l 本地餐饮营业时间较短，且味道好、环境舒适的夜宵性质餐饮较为缺乏l 月均消费2-3次，项目较为单一（主要为KTV、影院）l 对环境氛围要求较高A A 服饰类C C 休闲娱乐类B B 餐饮类 消费者去购物中心多以娱乐及餐饮为主导，对购物场所抵达的便利性有较高要求，对商业综合2、体表现出强烈的体验愿望。儿童业态及体验业态作为对购物中心的业态补充也吸引了一部分消费者 距离对餐饮、休闲娱乐项目消费的影响不大8|Consulting|万润项目分析项目分析周边商业项目分析周边商业项目分析-乐都汇乐都汇乐都汇购物中心总面积7万平方米，汇集20余家美食餐饮，60余个时尚知名品牌，拥有700平方米亲子乐园“梦想玩国”，配置亚洲第一的五星级影城“万达影城”，1万平方米华润万家大型超市，600余个泊车位，是集餐饮、百货、超市、休闲、娱乐于一体的一站式购物中心。优势：品牌多业态丰富、营业不受天气影响、项目位置在主干道交叉口、租赁模式多样化劣势：营业时间有限制、服饰类价格偏高、品种缺失严重3、重复度高9|Consulting|万润项目分析项目分析周边商业项目分析周边商业项目分析-乐都汇乐都汇负一层共3个品牌：大娘水饺：15%扣点三千粉：126元/月/平方米一层共计15家品牌：招商银行：304元/月/平方米周大福：9%扣点LNO：210 元/月/平方米百丽、百思图、森达：5%扣点菓本堂：210 元/月/平方米德克士：165元/月/平方米星巴克、太平洋：7%扣点中国黄金：240元/月/平方米Mothercare：6%扣点10|Consulting|万润项目分析项目分析周边商业项目分析周边商业项目分析-乐都汇乐都汇二层共计42家品牌：华润堂：15%扣点鞋柜：16%扣点红豆居家：90 元4、/月/平方米拉夏、凌志：10-11%扣点达芙妮、D.sign：16%扣点蜜菓奶茶：456元/月/平方米丸来丸趣：152元/月/平方米卞卡彩妆：425元/月/平方米优哈：114元/月/平方米峦左：120元/月/平方米流行美：135元/月/平方米苏格泡芙：197元/月/平方米片段：14%扣点秋水伊人、圣迪奥：15-16%扣点11|Consulting|万润项目分析项目分析周边商业项目分析周边商业项目分析-乐都汇乐都汇三层共计14家品牌：萨莉亚：135元/月/平方米小木马：16%扣点字里行间：6%扣点巴拉巴拉：12%扣点亚惠美食广场：9%扣点糖果先生的牧场：3650元/月江风渔火：99元/月/平方米5、安奈儿：16%扣点时间玩家：10%扣点好孩子：5%扣点金宝贝：16%扣点MOO：120元/月/平方米12|Consulting|万润项目分析项目分析周边商业项目分析周边商业项目分析-乐都汇乐都汇四层共计8家品牌：九月山：99元/月/平方米u5：54元/月/平方米同庆小笼：99元/月/平方米万达影城：60元/月/平方米负一层定位：简餐一层定位：咖啡、黄金珠宝、母婴用品、箱包、洋快餐、饰品、鞋类、银行二层定位：女装、男装、彩妆、发饰、箱包、护肤、饰品、内衣、小吃三层定位：娱乐、儿童天地、儿童服饰、西餐、书店四层定位：娱乐、大餐饮13|Consulting|万润项目分析项目分析周边商业项目分析周边商6、业项目分析-乐都汇乐都汇乐都会租金情况：纯租金品牌共计41个平均租金4.2元：租金超过10元/天/平方米共计3个品牌：招商银行、蜜菓奶茶、卞卡彩妆；租金低于5元/天/平方米共计28个品牌租金介于5-10元/天/平方米共计10个品牌：中国黄金、米兰、LNO、菓本堂、德克士、小杨生煎、丸来丸趣、苏格泡芙、冒险家、青旅扣点合作品牌共计40个平均扣点11%：扣点低于10%共计14个品牌：以品牌餐饮、鞋类、珠宝为主（星巴克、百丽、周大福）；扣点高于15%共计10个品牌：以女装和部分女鞋为主，还有个别童装（cc&dd、达芙妮、小木马）扣点介于10-15%共计16个品牌：凌志公司品牌、拉夏公司品牌、巴拉巴拉7、公司品牌为14|Consulting|万润项目分析项目分析周边商业项目分析周边商业项目分析-弘阳家居广场弘阳家居广场弘阳家居无锡店总经营面积15万平方米，项目主体由美国顶尖商业设计机构量身打造，以高端品牌家居为经营核心，大型商超、餐饮休闲、品牌连锁店为配套，全力打造一站式全高端家居体验中心。更有国内首个3D体验中心，实现个性化家居全程DIY摆设，让消费者享受史无前例的家装消费体验。15|Consulting|万润项目分析项目分析周边商业项目分析周边商业项目分析-弘阳家居广场弘阳家居广场负一层：大润发超市（未开业）一层：卫浴 水槽 沐浴房 浴室柜 智能家居 精品五金 奶茶饮品 玻璃制品 晾衣架 8、音响（部分开业）二层：陶瓷 石材 马赛克 背景墙 三层：橱柜 移门 衣柜 定制家居 吊顶 集成灶 榻榻米 智能家电 四层：地板 木门 门窗 阳光房 楼梯 安全门 地暖 整体木作 门锁五金 铁艺 五层：窗帘 墙纸 墙布 地毯 硅藻泥 床 床垫 家纺饰品 六层：欧美 实木 红木 儿童 软装设计公司 家居饰品 3D体验中心 品牌营运中心16|Consulting|万润项目分析项目分析周边商业项目分析周边商业项目分析-弘阳家居广场弘阳家居广场弘阳家居店现状：大润发将于本月底营业、外幕墙装饰中、部分家居店铺已开业营业、一层有中式快餐食诺客已开业，并无其它类型餐饮，根据其经营性质和光华广场无竞争关系。179、|Consulting|万润项目分析项目分析周边商业项目分析周边商业项目分析-红豆万花城红豆万花城红豆万花城体量达4万平米，是一个集时尚购物、娱乐、餐饮于一体的一站式生活消费街区。红豆万花城是完全由红豆置业持有的商业，有专业的招商和运营团队进行运营。目前，红豆万花城的招商完成率已经达到90%以上，其中八佰伴大统华生鲜超市、无锡首家4D&IMAX海上影院、杰仕健身会所三大主力商户已经签约入驻，此外，还有匡记饺子、塔罗塔克、茶物语、湘情、乖乖乐（儿童）等商家签约入驻。18|Consulting|万润项目分析项目分析周边商业项目分析周边商业项目分析-红豆万花城红豆万花城 一层规划以零售为主，辅助餐饮10、和生活配套，主力店超市。目前已招商并营业的只有2家餐饮（匡记饺子、滕品牛排）19|Consulting|万润项目分析项目分析周边商业项目分析周边商业项目分析-红豆万花城红豆万花城 二层规划以零售为主，辅助儿童和女性用品，部分餐饮。目前二楼处理封闭状态，未能进入。三层规划以餐饮为主，辅助文化和休闲业态。目前三楼已装修完一家韩式烤肉（未营业），上影目前装修中，预计11月中旬开业20|Consulting|万润2.项目商业定位项目商业定位消费者定位消费者定位/项目整体定位项目整体定位/楼层业态定位楼层业态定位21|Consulting|万润项目商业定位项目商业定位消费者定位消费者定位根据前期调查问卷11、归纳得出光华时代广场消费者类型：1、周边常驻居民（餐饮、配套、娱乐、教育）2、周边行政工作人员（餐饮、娱乐、配套）3、崇安区少年宫活动家庭（餐饮、配套、教育）4、到崇安区行政中心办公人员（餐饮）22|Consulting|万润项目商业定位项目商业定位项目整体定位项目整体定位以娱乐、餐饮为主，儿童为特色的24小时全体验睦邻中心定 位1、与周边商业项目错位经营2、发挥项目自身优势（娱乐、儿童）3、完善提升周边不足业态定 位理 由23|Consulting|万润项目商业定位项目商业定位项目整体定位项目整体定位-周边项目业态对比周边项目业态对比 娱乐 餐饮 服饰 少儿 配套 乐都汇：影城 品牌咖啡、洋12、快餐 品牌男女装 室内游乐 超市、银行 融合菜、披萨、美广 内衣 品牌儿童服饰 黄金、旅社 简餐、小吃、水吧 鞋、护肤、饰品弘阳 ：无 中式快餐 无 无 超市红豆 ：影城 东北菜、牛排、韩式 无 无 超市 真人CS光华 ：影城 咖啡、中式快餐、洋开餐 集合店 室内游乐 精品超市 KTV 烤鱼、日韩料理、简餐 运动折扣 各式培训 便利店、药店 足浴 水吧、小吃、自助餐 快时尚 摄影、SPA 鲜花、冲印 健身 各式锅类，融合菜、川湘 品牌折扣 服饰、母婴 美容、美发 桌球 披萨、牛排、海鲜 集合店 网咖 24|Consulting|万润项目商业定位项目商业定位项目整体业态定位项目整体业态定位根据周13、边商业体现存品种，结合本项目自身特色，对各楼层业态规定品类如下：一层定位：咖啡、黄金珠宝、母婴用品、洋快餐、饰品、中式快餐、服饰集合店 便利店、美发、药店、精品超市、特色小吃店、快时尚、烘焙店二层定位：牛排、日韩料理、各式锅类、自助餐、港式茶餐厅、江浙菜、川湘菜、融合菜、海鲜、东南亚风味、烤鱼三层定位：儿童摄影、儿童游乐、儿童培训、水吧、运动折扣、母婴超市、儿童服饰、婴儿SPA、品牌折扣店四层定位：影院、美容SPA、简餐、休闲食品、水吧、游戏厅五层定位:影院、网咖、桌球六层定位：影院、健身、足浴七层定位：影院、KTV、浴场25|Consulting|万润项目商业定位项目商业定位楼层业态定位楼层14、业态定位一层：零售 餐饮二层：餐饮理由：一层展示面最好适合做生活配套及服饰、品牌餐饮理由：二层做餐饮，可以把消费者往上吸引，同时租金相对一楼更有优势26|Consulting|万润项目商业定位项目商业定位楼层业态定位楼层业态定位三层：餐饮 少儿四层：餐饮 娱乐 理由：少儿业态承租能力相对餐饮更弱，同时更符合消防法规要求理由：娱乐消费目的性更强，承租能力和少儿业态差不多，所以4层以上建议只能娱乐27|Consulting|万润项目商业定位项目商业定位楼层业态定位楼层业态定位五-七层：娱乐 娱乐类型：足浴、KTV、网咖、健身房、桌球房等28|Consulting|万润3.项目租金项目租金建议建议无15、锡各区域租金水平无锡各区域租金水平/项目周边租金水平项目周边租金水平/项目租金建议项目租金建议29|Consulting|万润项目租金建议项目租金建议无锡各区域租金水平无锡各区域租金水平崇安寺租金：300-600元/月茂业租金：90-150元/月金太湖租金：80-120元/月湖滨商业街租金：80-120元/月惠山万达金街租金：60-120元/月新区哥伦布租金：90-120元/月30|Consulting|万润项目租金建议项目租金建议项目周边租金水平项目周边租金水平1、华润乐都汇平均租金126元/月/平方米品牌服饰和餐饮是扣点合作模式2、红豆万花城1层平均租金120元/月/平方米 2层平均租金716、0元/月/平方米 3、紫金门底商平均租金80元/月/平方米 31|Consulting|万润商业业态定位及招商商业业态定位及招商项目建议租金项目建议租金90元90元120元135元140元160元150元160元60元90元90元75元80元75元 一层：以品牌招商的话有带动作用，但是租金可能未能达到预期效果，所以建议以品牌和非品牌结合，以同时满足租金和品牌的要求。对于连锁品牌的餐饮来说一般都是扣点模式，快时尚集合店可能需要装补，但是其品牌号召能力很强。二层：以品牌餐饮为主，结合一些轻餐。品牌餐饮因为那面积较大承租能力较差，清餐小吃承租能力较高.有部分大面积餐饮像美食广场类也是扣点模式。32|17、Consulting|万润商业业态定位及招商商业业态定位及招商项目建议租金项目建议租金35元45元50元55元60元60元27元35元45元45元三层：少儿业态的各个类型承租能力比餐饮都低，但是作为本项目亮点之一建议重点打造。四层：作为本项目最大的亮点就是丰富的娱乐项目，但是其承租能力和少儿业态差不多，因为娱乐项目投资金额比较大，一半需要免租扶持，从几个月到几年不等。33|Consulting|万润商业业态定位及招商商业业态定位及招商项目建议租金项目建议租金21元18元15元五-七层：目前娱乐行业内除了影院，基本都在走下坡，KTV和足浴开店的机会都不大，需要给到扶持政策，网咖开店可能性会大点，健身一般都需要带泳池。34|Consulting|万润商业业态定位及招商商业业态定位及招商项目建议租金项目建议租金1层建议租金：90-150元/月/平方米2层建议租金：60-90元/月/平方米3层建议租金：35-60元/月/平方米4层建议租金：27-45元/月/平方米5-7层建议租金：18-36元/月/平方米建议除了租金合作模式外，对于连锁品牌可以按扣点合作模式，以便提高整体档次和聚客能力。目前承租品类中以黄金和水吧承租能力最高，少儿游乐、KTV、足浴承租能力最低。35|Consulting|万润谢谢