1、本报告是严格保密的。钱江国际时代广场项目钱江国际时代广场项目视野卓越 领先价值24 4业态定位业态定位租金体系租金体系5 53 32 21 1市场研究市场研究项目本体分析项目本体分析物业调改物业调改31 1市场研究市场研究钱江新城属性钱江新城属性商圈分析商圈分析城市属性城市属性消费者分析消费者分析宏观经济宏观经济人口分析人口分析消费力分析消费力分析商家分析商家分析案例借鉴案例借鉴位于最有活力的长三角经济圈内，具有经济快速发展的位于最有活力的长三角经济圈内，具有经济快速发展的优势，连续五年赢得优势，连续五年赢得“中国商业最佳城市中国商业最佳城市”称号称号4城市总论城市总论杭州杭州.环渤海经济圈环2、渤海经济圈.长三角经济圈长三角经济圈珠三角经济圈珠三角经济圈.杭州市位于中国东南沿海，浙江省省会，副省级城市，长三角的副中心城市是浙江省政治、经济、文化中心；杭州位于长江三角洲经济圈内，是长三角经济圈的中心城市，其经济的发展与上海、南京等城市之间互相促进、互相影响，外部条件上增强了杭州的经济联动能力，使杭州有较强经济发展能力；2004年至2008年，杭州市以其高素质的劳动力、文化、金融、贸易等连续五次在福布斯“中国大陆最佳商业城市榜”中荣登榜首20082008年大陆最佳商业城市排行榜年大陆最佳商业城市排行榜杭州近年来经济发展高速增长，商业市场发展前景良好，杭州近年来经济发展高速增长，商业市场发3、展前景良好，固定资产投资额及房地产投资近几年发展加快。固定资产投资额及房地产投资近几年发展加快。5宏观经济宏观经济根据商业发展规律，当人均GDP达到1,0002,000美元时，大卖场诞生。当人均GDP达到2,0004,000美元时，专业店和便利店开始诞生，当人均GDP超过4,000时，消费者更关注休闲、娱乐的消费。杭州的人均GDP已经达到10199美元，表明服务消费、文化消费等软性消费将会成为未来商业市场发展的主导方向。2008年长三角16城市房地产投资一览表杭州历年人均GDP发展趋势杭州历年GDP总量发展趋势近年来人口的增长和人民生活水平的提高，将近年来人口的增长和人民生活水平的提高，将为杭4、州市商业的发展提供良好的消费基础。为杭州市商业的发展提供良好的消费基础。6人口分析人口分析年末总人口自然增长率杭州市2000-2006年年末总人口及自然增长率万人杭州市2006年各区县人口比重建德市8%淳安县7%富阳市9%临安市8%上城区5%下城区6%江干区7%拱墅区5%西湖区9%桐庐县高新（滨江）6%余杭区11%萧山区17%区2%6706606506406306206106005900.45%0.40%0.35%0.30%0.25%0.20%0.15%0.10%0.05%0.00%20002001200220032004200520062010年，杭州市户籍人口将会突破715万；全市人口自然5、增长率为4.20;杭州市城镇居民恩格尔系数从2000年的42.4%下降到2006年的33.3%；居民娱乐文教服务支出逐年上升，人民生活水平和质量得到了提高;人均可支配收入逐年增加，将带动消费性支出人均可支配收入逐年增加，将带动消费性支出增长迅速，软性服务类消费比例逐渐增大。增长迅速，软性服务类消费比例逐渐增大。7消费力分析消费力分析近5年来杭州市人均可支配收入始终保持高速增长，5年内增长近1万元;预计到2014年，杭州市人均年可支配收入将达到42702元;随着消费者富裕程度的增加，教育、文化、娱乐、服务类的支出占比将逐渐增大；过去7年中，杭州市城镇居民人均可支配收入和消费性支出一直保持增长，消6、费性支出占可支配收入比例的降低表明杭州城镇居民实际购买力的增强；杭州市近年来人均年可支配收入2008年居民消费类型占比杭州市社会消费品零售总额居于长三角前列，杭州市社会消费品零售总额居于长三角前列，社会购买力强劲社会购买力强劲.8消费力分析消费力分析杭州杭州20042004-20082008年人均年社会消费品零售总额年人均年社会消费品零售总额杭州市社会消费品零售总额始终保持高速增长，5年内实现零售额增幅121%;2008年杭州市地区社会消费品零售总额达到1558.38亿元，在长三角16个主要城市中排名第三，仅次于上海和南京；增长率达到20.2%，仅次于无锡;主要城市社会消费品零售（亿元）增长率7、无锡1391.4822.6%杭州1558.3820.2%绍兴618.8920.1%南京1651.8219.7%湖州382.1119.7%宁波1238.0219.6%嘉兴599.6119.6%舟山157.8319.2%台州709.7119.0%上海4537.1417.9%9城市属性小结城市属性小结经济购买力经济发展经济发展快速有活力快速有活力，连续五年赢得“中，连续五年赢得“中国商业最佳城市”称号国商业最佳城市”称号房地产投资近几年发展加快房地产投资近几年发展加快，商业地产发，商业地产发展态势良好展态势良好人均可支配收入逐年增加，消费性支出增人均可支配收入逐年增加，消费性支出增长迅速，社会购买力8、强劲长迅速，社会购买力强劲房地产对于本案的指导意义：对于本案的指导意义：杭州市整体经济状况呈稳步杭州市整体经济状况呈稳步增长良好态势，为本案商业增长良好态势，为本案商业后期运营提供了较好的经济后期运营提供了较好的经济环境，为项目的成功运作奠环境，为项目的成功运作奠定了宏观基础。定了宏观基础。101 1市场研究市场研究钱江新城属性钱江新城属性商圈分析商圈分析城市属性城市属性消费者分析消费者分析成熟商圈成熟商圈商圈格局商圈格局发展中商圈发展中商圈11商业发展商业发展作为二线城市的杭州，目前的作为二线城市的杭州，目前的售市场正处于逐步迈入第售市场正处于逐步迈入第三阶段的过程中，预计达到快速发展仍需要9、三阶段的过程中，预计达到快速发展仍需要3 3-5 5时间时间成熟市场多个大型商业中心奢侈品市场快速发展国际化品牌大规模进入强调购物体验现代化的购物中心连锁经营快速发展中高档市场得到快速发展售市场平稳成熟阶段品牌认知提高国际化品牌开始进入市场出现较大规模的售类物业连锁经营品牌进入市场奢侈品市场得到发掘出现小型的售类物业批发市场较为盛以满足基本生活需求为主售市场快速发展阶段售市场逐步成长阶段杭州初级市场缺乏品牌认知市场内缺乏国际化品牌售市场初级阶段12商圈分析商圈分析市级商业副中心湖滨商圈 湖滨游商贸特色街区武商圈 大型百货店为主体，中央商务区概吴山商圈 包括：涌广场、清波广场、耀江广场、元华广场10、花鸟、美食广场等江南城（萧山区）商业中心、临平城商业中心、下沙城商业中心市级商业中心区域副商业中心庆春东区域商业中心、拱震桥区域商业中心、翠苑区域商业中心、滨江区域商业中心城站广场、之江大道、德胜东、半山地区、卖鱼桥地区、黄龙地区、西城广场、钱江新城区、下沙高教园区、滨江高教区、小和山高教区及三墩地区区域商业中心杭州市拥有杭州市拥有1 1个市级商业中心、个市级商业中心、3 3个市级商业副中心、个市级商业副中心、4 4个个区域商业中心和区域商业中心和1212个区域商业副中心，人均商业面积个区域商业副中心，人均商业面积1.01.013商圈分析商圈分析121商业网点市级商业中心湖滨商圈、武林商圈、11、吴山商圈市级商业副中心江南城商业中心临平城商业中心下沙城商业中心区域商业中心庆春东路区域商业中心拱震桥区域商业中心翠苑区域商业中心滨江区域商业中心区域副商业中心城站广场之江广场德胜东路半山地区卖鱼桥地区黄龙地区西城广场钱江新城区下沙高教园区滨江高教区小和山高教区三墩地区市12312341234567891011123城西商业片区商圈新城钱江武运河商业片区商圈西湖湖滨商圈吴山商圈11117 73 35 56 62 21 11 11176541239182101231234市钱江新城商圈：大开发的钱江新城连同庆春区域未来将形成区域级商业中心;代表项目有华润万象城、凯德臵地的来福士及庆春广场二期。较12、成熟商圈，组成以延安、解放分别为纵横轴的延安商圈;延安商圈是杭州唯一市级商业中心。在已有商圈成熟基础上，钱江新城商圈正大力发展，将在已有商圈成熟基础上，钱江新城商圈正大力发展，将形成区域级商业中心形成区域级商业中心141 1市场研究市场研究钱江新城属性钱江新城属性商圈分析商圈分析城市属性城市属性消费者分析消费者分析成熟商圈成熟商圈商圈格局商圈格局发展中商圈发展中商圈商圈特征商圈特征1213成熟商圈各有特色，武林商圈以高档消费为主，湖滨商成熟商圈各有特色，武林商圈以高档消费为主，湖滨商圈吸引大量旅游人群，吴山商圈传统文化氛围浓厚圈吸引大量旅游人群，吴山商圈传统文化氛围浓厚武林商圈典型特征：高档奢13、侈武林商圈典型特征：高档奢侈+高认知度高认知度湖滨商圈典型特征：精品展示湖滨商圈典型特征：精品展示+旅游消费旅游消费吴山商圈典型特征：传统氛围吴山商圈典型特征：传统氛围+文化旅游文化旅游武林商圈武林商圈：是目前杭州档次最高的商圈，该商圈虽然售氛围浓厚，但餐饮、服务等设施相对较缺乏，仅没有满足购物者的消费需求，也未能满足周边商务人群的需求。代表项目代表项目：杭州大厦，杭州百货湖滨商圈湖滨商圈：以娱乐休闲、餐饮消费为主，最能体现杭州商业的一个重要特点，即有部分消费需求来自于大的游人群，因此在西湖边上出现湖滨名品街及西湖天地成功操作的商业项目。代表项目代表项目：湖滨国际名品街，杭州解百吴山商圈吴山商14、圈：是三大商圈内比较薄弱的一个，涌广场由于产权的统一而导致经营善，致使部分歇业，而元华购物中心也于近期进歇业内部调整；比较有特色的项目为河坊街，但该步街相对档次较低。代表项目代表项目：涌金广场，河坊街1516123项目名称项目名称杭州大厦GDA PLAZA银泰百货（武林店）开业时间开业时间198919981999商业定位商业定位高档奢侈品中端偏高时尚中高端商业面积商业面积140,0008,50051,000545杭州百货大楼武林路女装街19892002中端偏高中低端40,00050,000243商业总面积商业总面积289,500p 商圈概述商圈概述：四大百货奠定了武林商圈成为杭州最成熟、业态最15、完善的市级商圈，档次从中到高，以购物为主的商圈p 商业类型商业类型：百货商场、专业市场、沿街商铺p 消费群体消费群体：全市各类收入消费群体p 租金情况租金情况：20-30元/天/平方米，武林路女装街租金30元/天/平方米以上武林商圈武林商圈四大百货奠定了武林商圈的档次，成为杭州最成熟、业四大百货奠定了武林商圈的档次，成为杭州最成熟、业态最完善的市级商圈，租金态最完善的市级商圈，租金20-30元元/天天/1171武林商圈武林商圈杭州大厦杭州大厦GDA PLAZAGDA PLAZA杭州百货杭州百货地理位臵：武林广场21号开业时间：1989建筑面积：140,000（其中A座B座总面积约60,000平16、方米，C座D座总面积约80,000平方米）品牌列举：LV,Cartier,Hermes,Gucci,Fendi扣点：25%-30%，一线品牌：6%-8%杭州大厦定位于主题精品百货公司，融合了高档奢侈品杭州大厦定位于主题精品百货公司，融合了高档奢侈品牌与时尚流行商品牌与时尚流行商品基础信息基础信息市场定位市场定位盈利水平盈利水平座拥得独厚的地理条件和商业氛围，定位为杭州最高端的主题精品百货商场，融合高档奢侈品牌与时尚流行商品，融购物，娱乐、餐饮和休闲概念为一体，为高端消费者提供高品质服务诸多品牌在杭州具有唯一性。A座：高档百货B座：高档奢侈品百货、高档百货C座：追求高端品质和精致新生活的生活方式17、百货D座：定位年轻潮流的个性时尚百货据调查，杭州大厦07年单店销售总额达32.7亿元，比06年增长29.4%。181243楼层楼层业态业态品牌品牌1F化妆品CHANEL/DIOR/倩碧/ESTEE LAUDER/资生堂/SISLEY/LANCOME/SK-II/娇兰/La prairie/GIORGIO ARMANI/BOBBI BROWN/碧欧泉/HR/CLARINS/LA MER/dr.brandt/Chloe/高丝/高伊娜多/make up for ever/欧舒丹/兰芝/水芝澳/EST/LANCASTER/Hermes/Burberry/HOGO BOSS名表珠宝Tiffany&Co.18、/爱彼/江诗丹顿/积家/真利时/豪雅/名仕/宝齐莱/伯爵/劳力士/欧米茄/Frank muller/沛纳海/Jaquet Droz眼镜PRADA/DIOR/GUCCI/Catier2F女装O2nd/See by chloe/marina rinaldi/anna sui/iblues/scofield/theory/kookai/liu jo/gant/moiselle/flavio castellani/anna ritan/icb/ice iceberg/Olivier strelli/MAX&CO./PORTS/MOSCHINO/23区/JEFEN/NEXY.CO/Thursday Is19、land/mioni rosa/La Feta/CADIDL/on&on饰品FOLLI FOLLIE/ARTEMILY/SWATCH/D/K/依慧达/Temptation3F女装Vol.3/例外/KS/new yorker/decoster/nisiss/sec/Less/ZUCZUG/CORDIER/LORFEO/joan&david/EQ:IQ/EVENY/HRTIS/MONDIAL ATELIER/MEACHEAL/ECACA/HAILIVES/M.TSUBOMI/LOUISA M/朗姿/兰丝绘/oliver grant/Berry Sports/爱慕/barbara/CK/华歌尔/黛安20、芬/安莉芬/valisere/La felino/Lo fan intellige/舒雅/鄂尔多斯内衣4F男鞋24hrs/ecco/Clarks/GEOX/马飞仕图/Lacoste/penha/balibao/rover皮具箱包Dicaro/Saint Jack/都彭/新秀丽/Kipling/帕加图/Jaguar羊绒制品鄂尔多斯/鹿王/班维琦/帕罗/珍贝/艾蒙/天山/日神/金利来/春竹/鲨鱼/盘古5F童装童鞋E-land kids/paw in paw/Armani Junior/D&G/tommy/blowd/nike/adidas/king kow/常春藤/贝贝摩登/力高苾熊/allo&l21、ugh/Lacoste/mikihouse/巴布豆6F孕婴用品丽婴房/e-baby/英氏/hall mark/十月妈咪/Inglesina/Aprica/新安怡/乐高/Smoby/智高/奥迪/木马智慧杭州大厦杭州大厦A A座业态品牌座业态品牌19CornelianiHanloonMaxMara BallyEmporioPal ZileriCanali VertuArmaniZegnaLoeweFerre Mont BlancBossPaul&SharkFerragamo入口入口DiorFendi TodsCelineBurberryLouis VuittonCartier HermesGucc22、i对于本案的指导意义：对于本案的指导意义：杭州大厦云集众多世界一线品牌，定位杭州最高端的商场，另外这些品牌也将入驻在钱江新城的万象杭州大厦云集众多世界一线品牌，定位杭州最高端的商场，另外这些品牌也将入驻在钱江新城的万象城。依据目前杭州的消费水平分析城。依据目前杭州的消费水平分析,杭州的奢侈品市场已经基本可以满足需求杭州的奢侈品市场已经基本可以满足需求,因此本项目很难定位为因此本项目很难定位为高端一线品牌高端一线品牌.杭州大厦杭州大厦B B座一层业态品牌座一层业态品牌20从图表中可见，杭州大厦业态分布有以下特点：p业态种类齐全；p业种分布相对平均；p传统百货业态，比较缺乏休闲娱乐等业态各业态品牌23、数量统计各业态品牌数量统计通过杭州大厦通过杭州大厦AB座业态的对比发现，传统的业态种类座业态的对比发现，传统的业态种类比较齐全，但比较缺乏休闲娱乐等业态比较齐全，但比较缺乏休闲娱乐等业态武林商圈武林商圈杭州大厦杭州大厦GDA PLAZAGDA PLAZA杭州百货杭州百货A座6F孕婴用品/服装/玩具5F童装/童鞋/儿童礼品/文具/贵宾厅/热卖场4F男鞋/休闲鞋/皮具/箱包/羊绒制品3F女装/内衣2F女装1F化妆品/名表/饰品/眼镜B1休闲食品/保健品/护肤品/日用品/黄金珠宝/滋补品/烟酒B座9F鸿喜酒楼8FOrlane幽兰美妍中心/外婆家餐厅/玛花纤体/Essensuals/Toni&Guy美24、发中心7F家用电器/数码产品6F家用品/床上用品/工艺礼品/丝绸/服务中心5F运动服饰/器材/牛仔休闲服饰4F男装3F精品服饰/女鞋/女包2F精品服饰1F国际名品服饰21项目位置项目位置营业面积营业面积武林商圈武林商圈杭州大厦杭州大厦GDA PLAZAGDA PLAZA杭州百货杭州百货杭州大厦杭州大厦C座：在传承了杭州大厦原有高档、时尚、精座：在传承了杭州大厦原有高档、时尚、精致特点的同时，充分彰显个性、新潮的生活态度致特点的同时，充分彰显个性、新潮的生活态度1地理位臵：杭州大厦西北侧，距离B座仅200米营业面积：34000业态：一楼、四楼、五楼、六楼是家用品楼层，二楼、三楼仍然以服装为主。在25、一个楼层里，也并不是全部做家用品，也有一些其他品类，商场里还会引进银行、留学咨询、旅行社、书局、个人形象设计室，还会有lamer等化妆品大牌的美容房。坤和店还会开辟一个近四百平方米的展示场所，专门用来做秀和演出。基础信息基础信息22武林商圈武林商圈杭州大厦杭州大厦GDA PLAZAGDA PLAZA杭州百货杭州百货杭州大厦杭州大厦D座：定位年轻潮流，品牌更加个性化，对座：定位年轻潮流，品牌更加个性化，对AB两座提供了有机补充两座提供了有机补充1地理位臵：环城北路，距离B座仅200米营业面积：35000开业时间：2009年4月基础信息基础信息有一些品牌会同时在有一些品牌会同时在A A、B B座和26、座和D D座都拥有自己的专柜。座都拥有自己的专柜。深受杭城年轻人喜欢的Y-3品牌在D座开出180平方米左右的专卖店，以鞋包为主；而B座店以服饰为主的专柜依然保留。ESCADA SPORT、CK JEANS等品牌也以全新形象在D座亮相，今后他们将在杭州大厦同时拥有两家专卖店错位销售；在招商的过程中，在招商的过程中，D D座大胆引入了欧美百货业十分流行的集成店铺形式。座大胆引入了欧美百货业十分流行的集成店铺形式。一个集成店铺汇聚多个品牌或者一个品牌不同门类的商品，产品定位相对比较接近。23楼层楼层业态业态品牌品牌1F国际名品VALENTINO/ARMANI COLLEZIONI/Y-3/MARNI27、/BALENCIAGA/TRU-TRUSSARDI/WEEKEND BY/MAXMARA/JUICY/COUTURE/ESCADA SPORT/MARCCAIN/DIESEL/DAKS/7 FOR ALL/MANKIND/SHIATZAY-CHEN/BCBG MAX AZRIA/SWAROVSKI/CHARRIOL/ALLE/coppelia/HENRY/POOLE/LOCCITANE/ALEXANDRE ZOUARI/MALLONI/Coll2F时尚休闲服饰P+主题潮流公园/CHRISTIAN AUDIDIER/CK JEANS/D-MOP/RU JEANS/FANMDIS/DE FARRO28、/YELL/ming/Fleur de sel/BLUE HEROES时尚配饰时间廊/st simeon/The Palace Prince&Princess/MYSTEY/IT MODE/CANAELLE/OMER化妆品MENARD/H2O/娇韵诗/KORRES/SOFINA/LANCASTER/OHUI/佰草集/水之道/水之印/KOSE/OLAY/POLA/欧莱雅/香水吧皮具NINE WEST/ROCO LINE/Miss Chelsea3F女士服饰7章概念店/纳莎卡/蔡佳瑾/名莎/吾吉/钻奇/SCOFIELD/J.COPPER/SOGNA/ICICLE/RU/DONNA.HSU/ROYB29、IN/leepeiwen/Vmajor/JESSI/SCAT/fleuo/C B/thats all/X-MOON童玩光谱智慧馆/E-land kinds/OHOO内衣爱慕/华歌尔/莱特尼丝/HH girl时尚杂品APPLE数码/厚木/梵翠丝/思特维丝/千玉琉璃/Nici/图逗/SHES/Kituki4F男士服饰路卡迪龙/卡洛奇/比尔达姆/赛丹/尼诺里拉/奥林丹顿/欧度/凯撒/戴斯特拉博/暇步士/MARCUSS/BOSSSUNWER/CANUDILO WEEKEND/MENHARDUM/VICUTU/SAINTPULON/A.J/Gentle/G-STAGE/CABALLERO/ANTONNE30、AL/ANZADI/S&V/CALIANI运动休闲名品运动区/SPEEDO/SEVEN STAR/ARSENAL/嘉禾户外用品皮具袋鼠/驰莎洛/satchi/WENGEN生活家用品鄂尔多斯家具生活馆/芝宝/维氏5F生活超市龙情燕窝/同仁堂/雷允上/高丽朱蒙/童涵春/鹰皇/水果吧/外婆家糖潮茶餐厅/DONQ面包坊杭州大厦杭州大厦D D座业态品牌座业态品牌24武林商圈武林商圈杭州大厦杭州大厦GDA PLAZAGDA PLAZA杭州百货杭州百货1地理位臵：延安路619号，与银泰百货、杭百被延安路分隔开业时间：1998建筑面积：8500平方米品牌列举：ZARA/OMEGA/i.t/釜山料理租金：8-231、2元/天/平方米基础信息基础信息市场定位市场定位中偏高端市场GDA PLAZA属于武林商圈的四大百货之一，以较小的体量区别于传统百货，走差异化路线，集创意、精致、活力等元素，打造针对18-32岁年轻集群的主题式个性百货店，其独有品牌占到商场70%以上，通过这些小众的流行来倡导新的生活潮流。虽然GDA与银泰百货、杭百仅隔一条马路，但是GDA一侧分布为浙江大酒店、国信大厦、圆通大厦等，缺乏商业氛围。体量较小，走差异化路线，集创意、精致、活力等元素，体量较小，走差异化路线，集创意、精致、活力等元素，打造针对年轻人的主题式个性百货店打造针对年轻人的主题式个性百货店25武林商圈武林商圈杭州大厦杭州大厦G32、DA PLAZAGDA PLAZA杭州百货杭州百货体量较小，走差异化路线，集创意、精致、活力等元素，体量较小，走差异化路线，集创意、精致、活力等元素，打造针对年轻人的主题式个性百货店打造针对年轻人的主题式个性百货店楼层楼层业态业态品牌品牌1F时尚服饰ZARA/MOMO名表广场OMEGA/TUDOR/ROLEX/LONGINES/BLANCPAIN/GLASHUTTE/CENTURY2F潮流服饰i.t/IZZUE/b+ab/5cm/tout a coup/FCUK/SISLEY/Paul Frank/Lollipops/雪镜斋/MORGAN饰品/D&G饰品/if-u休闲餐饮满记甜品/Iceaso33、n精致美容MISSHA/MAYSUN手足护理3F流行服饰Phard/Shine/XOXO/odbo/DESIGNICE/SONPASY/Entra/INFOR/JESSI MODE/Co&Lu/BENETTON/HI PANDA/色非/D.STYLE.LAB/RINGSTED DUN休闲餐饮DONQ/一茶一坐皮具护理贝洁皮具护理中心精致美发AS美发沙龙4F休闲餐饮釜山料理特点特点业态种类较少品牌消费对象基本以女性为主，服装基本以女装品牌为主业态品种集中的针对追求精致生活崇尚个性的年轻集群70%的独有品牌,可以培养一部分商场独特的客群，但是消费者对品牌接受度可能存在一定的问题263F颇受杭州白领34、女人追捧的i.t旗下品牌占据了二楼二楼的主体的主体，包括b+ab,5cm,izzue,花雨伞2F1F全球排名第二的西班牙服装零售商ZARAZARA进驻GDA PLAZA，占据一层占据一层大部分面积大部分面积对于本案的指导意义：GDA PLAZA 以较小的建筑体量与传统百货差异化竞争，打造追求个性和品位的主题式百货店。本项目也需考虑如何在目前已相对成熟完整的杭州商业市场寻找独特的准确定位。武林商圈武林商圈杭州大厦杭州大厦GDA PLAZAGDA PLAZA杭州百货杭州百货3F引进了来自法国的DONQ面包房4F整个楼面整个楼面为釜山料理釜山料理4F引进了多家国际知名的高端消费品，与传统百货形成差引35、进了多家国际知名的高端消费品，与传统百货形成差异化竞争异化竞争27武林商圈武林商圈杭州大厦杭州大厦GDA PLAZAGDA PLAZA杭州百货杭州百货杭州百货杭州百货地理位臵：延安路546号开业时间：1998建筑面积：40,000平方米扣点：20%-28%基础信息基础信息市场定位市场定位中档百货杭州百货大楼在整个武林商圈属于中档百货，但与四大百货的另三家相比档次偏低，相对业态较为陈旧，品牌面向大众一般消费者。2008年1月30日，银泰与百大签订委托管理协议，管理期限自2008年3月至2028年2月28日杭州百货大厦：定位为中档百货，业态较为陈旧，品牌杭州百货大厦：定位为中档百货，业态较为陈旧，36、品牌比较大众化比较大众化28武林商圈武林商圈杭州大厦杭州大厦GDA PLAZAGDA PLAZA杭州百货杭州百货杭州百货杭州百货业态以服装、家电等传统业态为主，缺乏休闲、娱乐、业态以服装、家电等传统业态为主，缺乏休闲、娱乐、餐饮等业态餐饮等业态南楼北楼5F电子4F运动少儿4F家用电器3F男装3F羊纺针织2F女装2F女装1F鞋包1F黄金珠宝B1超市p业态组合和楼层分布较为传统p缺乏休闲娱乐餐饮等业态，以购物为主29高档中档GDA PLAZA银泰百货杭州大厦杭州百货大楼低档目标消费群年龄层次20岁以下20岁25岁30岁35岁40岁40岁以上 武林商圈聚集了四大百货，以购物类商业为主，部分中档的餐饮37、娱乐辅助，客源涵盖了杭州全市及周边城市的中高档消费群体，该商圈发展最为成熟，业态最完善，属杭州的中心商圈；但同时其交通较为拥堵，停车等配套条件较差，餐饮娱乐缺乏武林商圈小结武林商圈小结档次聚集了以中高档传统业态消费品为主的四大百货，属市聚集了以中高档传统业态消费品为主的四大百货，属市级中心商圈；但车位等配套条件较差，餐饮娱乐业较少级中心商圈；但车位等配套条件较差，餐饮娱乐业较少30123578项目名称项目名称湖滨国际名品街利星名品广场元华商城开业时间开业时间200520052002商业定位商业定位高端精品中高端-（停业整顿）商业面积商业面积18,00033,00037,4005186 724638、解百新世纪商厦西湖时代广场工联精品服饰城198920042002中端中低端低端100,00020,00030,000龙翔服饰城天阳明珠商业中心19982004低端中低端40,00023,20034总商业面积总商业面积301,600湖滨商圈湖滨商圈紧邻西湖，位于市级商业中心的核心区块，以旅游、休紧邻西湖，位于市级商业中心的核心区块，以旅游、休闲、餐饮及少量高档购物为特色，租金闲、餐饮及少量高档购物为特色，租金10-20元元/天天/p 商圈概述商圈概述：湖滨商圈紧邻西湖，是“一线三圈”市级商业中心的核心区块。以旅游休闲、餐饮、及少量高档购物为特色p 商业类型商业类型：百货商场、名品街、专业市场p 39、消费群体消费群体：市区中高收入人群、游客p 租金情况租金情况：10-20元/天/平方米地理位臵：东坡路、湖滨路、平海路围绕的商业建筑街区开业时间：2005年建筑面积：18,000 平方米品牌列举：Hermes,D&G,Silvano Lattanzi,Corneliani,西湖一号3151 2湖滨商圈湖滨商圈湖滨国际名品街湖滨国际名品街利星名品广场利星名品广场湖滨路二期湖滨路二期杭州嘉里中心杭州嘉里中心基础信息基础信息市场定位市场定位高端市场湖滨国际名品街集商业、人文景观、风景旅游为一身，不仅仅是国际奢侈品牌聚集地，更是成为了艺术、文化、休闲集合的新据点,成为浙江省及长三角地区规模较大、档次较40、高的高尚街区。定位为高端市场，集商业、人文景观、风景旅游为一体定位为高端市场，集商业、人文景观、风景旅游为一体的奢侈品牌聚集地的奢侈品牌聚集地51 2湖滨商圈湖滨商圈湖滨国际名品街湖滨国际名品街利星名品广场利星名品广场湖滨路二期湖滨路二期杭州嘉里中心杭州嘉里中心32国际名品餐饮业态业态美容美体品牌品牌HERMES/GIORIO ARMANI/D&G/VERSACE/ERMENEGILDO ZEGNA/STEFANO RICCI/CORNELIANI/PORSCHE/CERRUTI 1881/ALVIERO MARTINI/SKAP/OMEGA/FERRARI/SWAROVSKI西湖国宾轩/西湖41、一号/芭罗莎花园餐厅酒吧/必胜客/法尼亚/DQ/棒约翰/星巴克/品甜工坊/香江蕉叶/新记港式茶餐厅/日本料理回转寿司/味千拉面/满记甜品/神田川拉面/乔尼亚/阿拉斯加/香港海日堂MENARD/DECLEOR/Y+其中，D&GArmani CasaHermesSilvano LattanziCorneliani中国大陆第一家旗舰店中国大陆第一家旗舰店中国第一家独立专卖店中国第一家独立专卖店中国大陆面积最大旗舰店中国大陆面积最大旗舰店中国第一家专卖店中国第一家专卖店中国第一家旗舰店中国第一家旗舰店湖滨国际名品街集中了众多国际顶级品牌湖滨国际名品街集中了众多国际顶级品牌51 2湖滨商圈湖滨商圈湖滨国42、际名品街湖滨国际名品街利星名品广场利星名品广场湖滨路二期湖滨路二期杭州嘉里中心杭州嘉里中心33室外以米色砂岩为基调的外墙和以灰砖为材料的山墙构成的骑楼，界定了独具风格的湖滨名品街别有韵味的建筑形式打造了时尚商业的购物体验别有韵味的建筑形式打造了时尚商业的购物体验CORNELIANI哨兵西湖国宾轩DECLEOR室内与百货业的形式不同，名品街是独立的品牌专卖店的艺术组合，是一种更与国际接轨、更加高尚优雅的商业地带。室外室外闲庭信步闲庭信步室内室内名品奢华名品奢华51 2湖滨商圈湖滨商圈湖滨国际名品街湖滨国际名品街利星名品广场利星名品广场湖滨路二期湖滨路二期杭州嘉里中心杭州嘉里中心34对于本案的指导43、意义：随着人们消费观念的不断更新提升，消费者对品牌的理解和对艺术生活的渴求也日益加深。湖滨国际名品街高标准地整合，高起点的对西湖资源、沿湖岸线资源与湖滨地区人文历史资源、商业人流资源的高效重组值得我们借鉴，本案的定位需要依托运河，体现深厚运河文化，又同时具有国际化、现代化和个性化的独特风格，向这一地带注入新的商业活力。国际高端商业品牌与建筑艺术、人文休闲的集合，赋予国际高端商业品牌与建筑艺术、人文休闲的集合，赋予全新的时尚商业内涵全新的时尚商业内涵35551 2湖滨商圈湖滨商圈湖滨国际名品街湖滨国际名品街利星名品广场利星名品广场湖滨路二期湖滨路二期杭州嘉里中心杭州嘉里中心地理位臵：平海路12444、号开业时间：2005年建筑面积：33,000 平方米品牌列举：Zara,Sephora,屈臣氏,无印良品（即将开业）租金：8-22元/天/平方米基础信息基础信息市场定位市场定位中端市场利星名品广场目前仍在调整，其已经引进了ZARA、美国玩具反斗城、丝芙兰等一些目前知名的品牌进驻，业态范围扩大；但是利星名品广场目前商场定位还是非常模糊。面向中端市场，引进部分知名品牌，业态范围逐步扩大，面向中端市场，引进部分知名品牌，业态范围逐步扩大，但目前商场总体定位较模糊但目前商场总体定位较模糊361F2F3F4F5F楼层楼层主题主题世界名品馆香榭大道馆童真童趣馆运动休闲馆婉约时尚馆品牌品牌VEROMODA/45、周大福/D：FUSE/莱思丽/百丽/周新新/梦特娇 金迈王/中奥克/亨吉利/天美意/普莱褡/TATA/卡佛儿/RIZZO、KILLAH/索菲亚/星期六/思加图/康莉/卡尼亚/莱尔斯丹/FONDBERYL/瑞贝卡/CROCS/BATA/万宝龙/聚丰/千禧之星/SAVANTI/Zippo/派克/COXRFORD/FBL/屈臣氏/SEPHORA/ZARAJACK&JONES/ONLY/艾格ES/淑女屋/俪思、玛纬丝/歌莉娅/ESPRIT/MO&CO/F.ny/魅惑坊/Freenice/HONEYS GLACIER/Promod/idvole/真我永恒/Highday/A&D/B2/奥扉/伊可爱/金竹46、/五色风马/X/M/海阔天空/Letsgo/LA SPORT/ctf2/感觉/G2000/SNOOPY/家美乐/lollipops/FRIZZ/娥佩兰/依波、FILA/Co&Lu/SOSO/乐纷/蜜亚/银鼎/漫馨/CaSio/DOM.TT 马拉丁/BODI BEAR 柏迪小熊/哥比兔/PIYOPIYO 黄色小鸭/invaria 意娃娜/峰燕/yueyinger 月盈儿/玛丹娜/Triumph 黛安芬/LITTLE KISS 莱丽诗/hosa 浩沙/Ordifen 欧迪芬/Chilier 奇丽尔/goodbaby 好孩子/秋鹿、戴丝玉/octmami 十月妈咪/Mansmiling 曼诗婷/co47、ttonelement 棉元素/孕之彩/pepco 小猪班纳/法贝妮/NICKIDS 小虎尼可/诗婷美容院/名莎/MISS DE MODE/小巷三寻/embryform 安莉芳/fandecie 芬狄诗/sunflora 桑扶兰/grat unic 格来德/米菲/SUNNYMODY 桑尼东京/啊咕咕/greatdreams 宏梦童趣/反斗城/吉卜马/恒适/圣大保罗/米堤/POLO MEISDO/橡胶星/T100/莱特妮丝NIKE 耐克/ADIDAS 阿迪/BOS.B 飞鱼/USS AZINO 艾金诺/SPALDING 斯伯丁/堡狮龙/PROTONIC波特/NEW BALANCE 新百伦/REE48、BOK 锐步/UMBRO 茵宝/KAPPA 卡帕/O&O/LINING 李宁/CONVERSE 匡威/imco/PUMA 彪马/look see 鹭珂鸶/UrNO.1 尤一/FAIR WHALE 马克华菲/FlyingScotsman 苏格兰飞人/MIZUNO 美津浓/JOEONE 九牧王/CARDANRO 卡丹路/JYTAN GLAMOUR吉佃格雷曼/WEIPENG 威鹏/FIRS 杉杉/雷柏高/KANGWEI 康威/Keavalli 卡瓦帝/SWSPORT 七匹狼兔皇 鄂尔世家/德富 贝莉西玛等/欧点 天伦/纪优希/野麦/凯丽欧秀/歌斯慕族/骊帛/美来斯 依卡奴/COFI/ISSI/琳珑/49、KAJA/歌瑞丝芬/千黛百合/ELLE/MOCA/珠珠绣/瑷璐/法贝妮/哥玛/诺梦/妃汶/竺韵/Moiiy/莉兰秀人/MEKAR/BY FREE/美卡拉/摩卡/GUC/ISOCK/欧点利星名品广场业态品牌利星名品广场业态品牌37湖滨路一期湖滨路二期551 2湖滨商圈湖滨商圈湖滨国际名品街湖滨国际名品街利星名品广场利星名品广场湖滨路二期湖滨路二期杭州嘉里中心杭州嘉里中心34地理位臵：东临吴山路，南临解放路，西临延安路，北临平海路建筑面积：80,000 平方米地下二层为停车场，地上多幢，二至五层单体建筑，集零售、餐饮、娱乐、休闲于一体基础信息基础信息市场定位市场定位湖滨路二期商业街基本将延续一期商50、业的定位、风格，以高档购物、休闲娱乐、餐饮为主。进一步扩大湖滨商圈高档消费区规模，提升湖滨品名街品牌形象；湖滨二期的设计，由世界著名的商业建筑设计公司美国捷得国际建筑师事务所完成。建筑大师创造性地设计了一条“双面”内街。湖滨路二期将继续延续一起的风格，商业定位以高档购湖滨路二期将继续延续一起的风格，商业定位以高档购物、休闲娱乐、餐饮为主物、休闲娱乐、餐饮为主38基本信息基本信息项目位臵项目位臵开发商开发商总占地面积总占地面积总建筑面积总建筑面积总商业面积总商业面积开业时间开业时间物业类型物业类型东临延安路，西接长寿路，北靠孩儿巷，南连庆春路，比邻西湖嘉里建设(杭州)有限公司101亩27.6万平51、方米7.6万平方米2012年酒店、办公楼、公寓及商场551 2湖滨商圈湖滨商圈湖滨国际名品街湖滨国际名品街利星名品广场利星名品广场湖滨路二期湖滨路二期杭州嘉里中心杭州嘉里中心靠长寿路一侧，将建起5万平方米的五星级酒店香格里拉大酒店及宴会中心，酒店的塔楼最高处为85米，比之前爆破拆除的”西湖第一高楼”还要高出十多米。靠延安路一侧将建起甲级写字楼和购物中心，靠近孩儿巷处则是商场和公寓式酒店；所有建筑环绕着供市民集散、休闲的中心广场广场面积1万平方米，采用传统的中国园林式设计，与地块东南角的省级文保单位“红楼”融合。同时拟建的还有10万平方米的三层地下空间，沿南北向与规划地铁一号线的凤起路站连接嘉里52、中心的地下商场与地铁的地下商业连接，并配备了大型停车场，有望缓解延安路停车难题。杭州嘉里中心为在建项目，预计杭州嘉里中心为在建项目，预计2012年开业，将有酒年开业，将有酒店、办公、公寓及商场等物业形态店、办公、公寓及商场等物业形态39档次高档中档湖滨国际名品街利星名品广场解百新世纪商厦西湖时代广场低档目标消费群年龄层次20岁以下20岁25岁30岁35岁40岁40岁以上湖滨商圈以休闲娱乐餐饮为主，配以部分顶级品牌精品店及中档百货；客源中有大部分的游客。该商圈靠近景区，吸引游客在此娱乐餐饮消费。该商圈商业档次悬殊较大。湖滨商圈小结湖滨商圈小结湖滨商圈以娱乐休闲餐饮为主，客源中大部分为游客，湖滨商53、圈以娱乐休闲餐饮为主，客源中大部分为游客，该商圈中商业档次差距较大该商圈中商业档次差距较大4012442项目名称项目名称涌金广场清河坊历史文化街区开业时间开业时间19992008商业定位商业定位中低端中低端商业面积商业面积90,90060,00013耀江广厦银泰百货（西湖店）19982008中低端中高端19,000100,000总商业面积总商业面积269,9003商圈概述商圈概述：是现有商圈中较为薄弱的一个，以中档百货、旅游休闲、历史特色街区为主体，08年银泰百货西湖店的开业让商圈档次有了一定提升，但目前西湖银泰的经营状况并不良好商业类型商业类型：百货、旅游休闲、旅游特色文化街消费群体消费群体54、：主要消费群体为市区工薪阶层，游客租金情况租金情况：10-35元/天/平方米吴山商圈吴山商圈以中档百货、旅游休闲、历史特色街区为主，主要消费以中档百货、旅游休闲、历史特色街区为主，主要消费群体为工薪阶层和游客，店铺租金为群体为工薪阶层和游客，店铺租金为10-35元元/天天/41吴山商圈吴山商圈银泰百货银泰百货地理位臵：延安路南端，距西湖500米，距河坊街200米，距吴山广场300米开业时间：2008年建筑面积：100,000 平方米品牌列举：CK、优衣库、施华洛世奇、POLA、华致酒行、浪琴、STELLALUNA、FION、星巴克、世纪嘉乐电玩、多样屋、莎茜美甲、红酒坊基础信息基础信息市场定位55、市场定位定位和功能：银泰百货（西湖店）是以中高档货品定位的购物中心。汇集珠宝饰品、化妆美容、精品服饰、运动休闲、儿童家居等。盈利水平盈利水平银泰西湖店开业第一年完成销售6.3亿元，净利润达到400万元。银泰百货（西湖店）定位为以中高档消费品为主的购物银泰百货（西湖店）定位为以中高档消费品为主的购物中心中心42高档银泰西湖店中档清河坊历史文化街区涌金广场低档目标消费群年龄层20岁以下20岁25岁30岁35岁40岁40岁以上吴山商圈以旅游休闲，历史特色街区为主，有大量的旅游客群。银泰西湖店的开业也一定程度上激活了区域的商业氛围，提升了整个商圈档次。吴山商圈小结吴山商圈小结档次吴山商圈以休闲旅游和历56、史特色为主，吸引大量游客群吴山商圈以休闲旅游和历史特色为主，吸引大量游客群体，银泰百货的开业一定程度上提升了整个商圈的档次体，银泰百货的开业一定程度上提升了整个商圈的档次431 1市场研究市场研究钱江新城属性钱江新城属性商圈分析商圈分析城市属性城市属性消费者分析消费者分析成熟商圈成熟商圈商圈格局商圈格局发展中商圈发展中商圈44未来商圈未来商圈武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈运河商圈、城西商圈、钱江商圈未来商圈现有成熟商圈武林商圈运河商圈城西商圈钱江商圈湖滨商圈吴山商圈杭州市未来的运河商圈、城西商圈、钱江商圈将发展为杭州市未来的运河商圈、城西商圈、钱江商圈将发展为新的商圈，进一步拓展杭州市商业格局新57、的商圈，进一步拓展杭州市商业格局城西商圈：商业相对零散落后，缺乏系统完整的规划，2005年西城广场的开幕，弥补了城西商圈的不足，成为城西商圈的地标性建筑运河商圈：运河商圈位于杭州北部，随着杭州向北发展，依托于深 厚运河文化，运河商圈将成为与西湖商圈、钱江商圈并 存发展的新一极451 1市场研究市场研究钱江新城属性钱江新城属性商圈分析商圈分析城市属性城市属性消费者分析消费者分析成熟商圈成熟商圈商圈格局商圈格局发展中商圈发展中商圈46钱江新城商圈钱江新城商圈中央商务区钱江新城一期钱江新城二期中央商务区 公共建筑文化娱乐设施，包括市民广场，大剧院，国际会议中心及城市阳台 大体量高品质办公楼 高星级酒58、店 大型中高端零售 少量住宅 住宅为主 住宅为主配套零售钱江新城总体分为两期。一期被大体划分为三大区块，形成“一心两翼”的格局。其中，位于中心位臵的中央商务区已经首先启动建设。新城未来不仅仅将是杭州的CBD，也将是城市的行政中心。届时，市委、市政府机关及院外部门，除个别单位外，将会全部搬迁至新城办公。除商务办公之外，钱江新城内还将为人们创建一个优美舒适绿色的居住环境，大幅度地提高人们的生活质量。钱江新城将是杭州未来的钱江新城将是杭州未来的CBD，总体划分为两期，中，总体划分为两期，中央商务区将包含有大型中高端零售央商务区将包含有大型中高端零售47核心区块即中央商务区占地面积4平方公里,可建建筑59、面积约为650万平方米。商务区规划有八个功能区：行政办公区金融办公区商务办公区商贸会展区文化休闲区商业娱乐综合区办公园区滨江休闲游憩区平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长、最繁华的景观道路；新城核心区以市民中心为核心，将形成中轴线。轴线上建设有杭州大剧院，国际会议中心等标志性建筑。钱江新城商圈钱江新城商圈中央商务区规划有八个功能区，将会吸引众多知名企业，中央商务区规划有八个功能区，将会吸引众多知名企业，促进现代服务业也金融业的聚集与发展促进现代服务业也金融业的聚集与发展天生显贵：天生显贵：全世界大都市的全世界大都市的CBDCBD都占据了整个城市的大多数资源，而都占据了整60、个城市的大多数资源，而CBDCBD的地价的地价也是最高的，钱江新城的高定位无疑也让其从一开始就拥有傲人的优势，其灿烂也是最高的，钱江新城的高定位无疑也让其从一开始就拥有傲人的优势，其灿烂前景也为身居钱江新城的住宅、办公、商业楼盘打上了高档精品的标签前景也为身居钱江新城的住宅、办公、商业楼盘打上了高档精品的标签钱塘江49钱江新城建设项目分布示意图51024 1222331市民中心292019136922 143 741272128国际会议中心杭州大剧院30 16178113218251526城市阳台总部经济：总部经济：5353家中国家中国500500强企业总部入定，产业集聚，新城“热启动”，强企61、业总部入定，产业集聚，新城“热启动”，2424小小时生活形态的时生活形态的CBDCBD不夜城，复合型活力生态新城不夜城，复合型活力生态新城华润万象城亚包大厦来福士广场钱塘航空大厦尊宝大厦财富金融中心迪凯国际中心市民中心迪凯金座宏程国际大厦万银国际华锋国际迪凯银座国际会议中心大剧院城市生态：城市生态：用绿色造就品质，因生态领先取胜。花园式用绿色造就品质，因生态领先取胜。花园式CBDCBD，真正做到绿色商，真正做到绿色商务，打造“会呼吸的城市”务，打造“会呼吸的城市”中轴生态景观轴市民广场52钱江新城商圈钱江新城商圈未来钱江新城的大型零售项目总体量接近未来钱江新城的大型零售项目总体量接近80万方，62、并聚万方，并聚集了多个知名项目，零售业呈现向高端商业发展的趋势集了多个知名项目，零售业呈现向高端商业发展的趋势项目名称华润万象城来福士广场高德置地波浪文化城城市阳台尊宝大厦华联UDC时代广场国际时代广场零售建筑面积（平方米）240,00080,00050,000120,00020,00021,27611,50030,000入市时间20092011201120092008200820082009与本项目的相对位置大型购物中心购物中心购物中心商业街商业街购物商场商业街购物商场（预计）作为杭州未来的CBD，新城内高档次、多功能的零售项目是必不可少的。根据现有规划，未来钱江新城，仅大型零售项目总体量即63、已接近80万平方米，届时将成为杭州新的区域商业副中心。钱江新城未来聚集了多个知名项目，如大型商业“航母”华润万象城，新加坡凯德置地集团旗下来福士广场，以及顶级购物中心高德置地等。大型零售不仅服务于钱江新城内的办公和住宅人群，还将吸引众多的来自江对岸滨江区域的大量人群。从项目档次来看，钱江新城的零售商业展现了高端化发展的趋势。这主要受新城内及周边高端办公楼，高星级酒店和住宅的推动，预计未来购买力将非常强劲。53完备的公共文化设施大型的市政文化设施，包括大剧院、国际会议中心、市民广场，不仅在建筑设计上给人耳目一新的感受，成为城市地标，并且将会是杭州未来大型公共娱乐活动的举办地，在人气聚集上起到重要64、的作用。综合的高端物业甲级办公楼，大型购物中心，高星级酒店，高品质服务式公寓以及高端住宅，各物业间将协同发展相互促进，使整个区域成为一个集商务办公、休闲娱乐和居住的真正意义上的“新城”。便捷的交通网络规划中的两条地铁线将对本区域起到便利、快速引入和疏导人群的作用，增强区域内办公和商务物业的竞争力。此外，庆春路隧道大大缩短了钱塘江两岸的往来，使该区域具有服务钱江两岸的重要意义。舒适的公共空间新城内大面积的公共绿地和露天广场，沿江100米宽的景观生态林和位于中轴线顶端的城市阳台将为商务办公人士和周边居民提供一个独一无二，贴近自然的生活娱乐空间。钱江新城商圈小结钱江新城商圈小结完美的区域价值及完善的65、配套设施，使区域价值得到极完美的区域价值及完善的配套设施，使区域价值得到极大提升大提升541 1市场研究市场研究钱江新城属性钱江新城属性商圈分析商圈分析城市属性城市属性消费者分析消费者分析成熟商圈成熟商圈商圈格局商圈格局发展中商圈发展中商圈55调查目的及方法调查目的及方法对杭州市主要商圈的消费者进行了调研分析，分析着力对消费者的基本特征、消费习惯、（文化）消费需求、对本项目概念的反馈进行研究，从而作为本项目市场定位、业态组合的重要参考依据消费者访谈维度消费者访谈维度访谈方式：拦截式访谈访谈地点：项目周边（117份：锦昌文华、左岸花园、三塘樱园、欧尚超市）武林商圈（44份：杭州大厦、银泰百货、杭66、州百货大楼）湖滨商圈（37份：西湖天地、利星名品广场）吴山商圈（57份：银泰西湖店、解百）访谈方式和地点访谈方式和地点56消费者分析消费者分析通过对消费者的消费习惯、消费水平及需求敏感点的调通过对消费者的消费习惯、消费水平及需求敏感点的调查获知消费者的购物习惯及对本项目的看法查获知消费者的购物习惯及对本项目的看法结论结论需求敏感点需求敏感点消费水平消费水平消费习惯消费习惯通过选取不同背景的消通过选取不同背景的消费者进行调查，以达到费者进行调查，以达到样本容量的均衡化样本容量的均衡化57消费习惯消费习惯大部分消费者能接受的购物车程在大部分消费者能接受的购物车程在4040分钟之内，消费分钟之内，消67、费频率每月频率每月6 6次左右，高收入者消费频率有所增加次左右，高收入者消费频率有所增加辐射距离：大部分消费者能接受的车程在辐射距离：大部分消费者能接受的车程在4040分钟之内分钟之内超过一半的受访者心理可接受的最远购物距离在车程20分钟之内实际调研过程中，约3/4的受访者用了40分钟之内的时间到达目的商场，这是由于两个原 因：1目前武林西湖商圈是杭州唯一成熟的商圈；2本项目附近的欧尚超市辐射范围较大交通便利成为商场吸引力的重要要素休闲方式：中高收入人群的休闲倾向于更健康高尚的休闲生活方式，比如健身休闲方式：中高收入人群的休闲倾向于更健康高尚的休闲生活方式，比如健身和观看文艺演出和观看文艺演出68、不同收入人群对购物的需求基本相同，但对于中高收入人群，健身、游西湖和观看文艺演出的比率要明显高于低收入人群（家庭月收入5000元）高收入人群对具有文化艺术特质的商场的接受程度高于中高收入人群，这同样表明随着收入水平的提高，消费者对精神文化需求具有明显的提高购物频率：杭州大部分市民逛商场每月购物频率：杭州大部分市民逛商场每月6 6次左右次左右杭州市民一般每个月光顾商场的频率集中于6次以内，同时高收入人群每个月6次以上高频率的光顾商场比率也很高，可见这部分人群的消费意识很强58消费习惯消费习惯餐饮方面中西餐和异国料理比较受中高收入人群的欢迎；餐饮方面中西餐和异国料理比较受中高收入人群的欢迎；购物场69、所对中档偏高且处在中心商圈的银泰百货明显偏爱购物场所对中档偏高且处在中心商圈的银泰百货明显偏爱对各大百货的偏爱程度对餐饮种类的偏爱程度杭州市民普遍对本帮的江浙菜有很高的偏好，其次是近两年非常流行的川菜，其口味也很受杭州市民欢迎；中高消费者对西餐、东南亚菜和日韩料理的需求明显高于低收入人群，这说明中高消费者对外来文化具有较高的接受程度；中餐、西餐和异国料理比较受中高收入人群的欢迎，可以作为未来本项目重点发展的餐饮业。59消费水平消费水平通过对生活方式、购物习惯、消费水平及潜在需求的调通过对生活方式、购物习惯、消费水平及潜在需求的调查获知消费者的消费习惯及对本项目的看法查获知消费者的消费习惯及对本项目的看法餐饮消费水平对比消费金额调查被访消费者每周在外的餐饮消费金额明显低于上海，随着生活方式的转变和外来人口的增加，杭州消费者每周在外的餐饮消费金额还会有一定的上升空间;杭州市民外出休闲的人均消费金额主要集中在51-100.