1、1潍坊五洲时代广场定位商业定位及招商建议一、 潍坊概况潍坊市位于山东半岛中部，辖5区、6市、2县、三个市属开发区，总面积1.58万平方公里，人口850万，是世界风筝都和中国优秀旅游城市。潍坊是山东半岛的交通枢纽。境内有济青、潍莱、威乌、东青四条高速公路和胶济、胶新、大莱龙、益羊、青临五条铁路，全市公路通车里程7616公里，其中高速公路205公里。有潍坊港、羊口港两个国家二类开放口岸。潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口等航线，是全国四大航空邮件处理中心之一。潍坊到济南、青岛机场仅一个多小时的车程。 二、 潍坊经济情况潍坊市经济在济南、青岛、烟台之后排列第四。在2003年实现主要经济指标增幅高于2、全省平均水平，GDP和规模以上工业企业销售收入过千亿元、2004年实现规模以上工业企业数量、增加值、销售收入、利税以及全社会固定资产投资、实际利用外资“六个两年翻番” 。 潍坊市是典型的三级城市房地产发展状态，地处山东半岛中部，位于沿海和内陆的过渡交界地带，属于繁华的环渤海经济圈南部地带的中心城市之一。 潍坊市以其较为深厚的工业底子，加上政府在快速的进行基础建设，老城区改造，促进了房地产行业的发展。按照潍坊城镇体系空间结构的“一主五副、一带两翼、奔海北上、鸢飞潍坊”的格局。潍坊将以中心城市为核心，构筑中心城市都市圈，包括寿光、昌乐、安丘、昌邑、滨海新城（海化开发区、央子镇组成），形成核心经济区3、，打造中心城市的半小时经济圈的未来规划。三、潍坊商业市场分析潍坊市商业传统久远，在清乾隆年间便享有“南苏杭，北潍县”之称，近年来潍坊的市场经济也在迅速发展。 其原有的工业基础和丰富的人口地域资源以及区位战略优势正被大力刺激，商业繁荣已成为推动潍坊经济全面均衡发展的一个重要路径。随着城市形象着力提升和综合实力的增强，潍坊大力发展商贸服务业的战略规划蓄势待发，行政中心东移，新区建设力度加大等原因，造成市区老商业中心有些地块老化，功能相对陈旧，位于市中心的这部分商圈逐渐暴露出了弊端。因此，结合目前现状，潍坊市也在积极创建具有自身特色的现代商业体系。而且我们从潍坊市“十一五”经济发展规划中可以看到，商4、业服务业将得到更多的政策支持。潍坊商业概况：2005年潍坊市商业物业市场供应量超过60万平方，各类在建、在售以及开业经营的商业项目超过15个，开工、开盘、在建的项目有财富广场、恒易星河轻纺城、风筝广场、温州商贸城、圣荣广场、泰华城三期、盛世豪庭、豪德光彩大市场、北王国际车城、利群百货、沃尔玛购物广场、北王国际数码港、广州汽配城等，而且这些项目规模大都超过3万平方，有的重点项目规模甚至超过10万平米，与传统商业物业相比，在规模及硬件条件上就已经具有很大优势。 1、产品形态多样化，品类及分布符合城市功能结构需要潍坊2005年投放市场的商业物业中，从类别上分，有符合商业形态发展趋势的大型集中式休闲购5、物中心，有继续走专一路线的百货、超市等商用物业，也有各类主题明确如汽配、家居装饰、纺织、数码等专业市场，还有社区商业步行街、奥特莱斯等新型商业形态；从功能分布上，潍坊的商业项目基本符合城市结构的需要，体现在以满足市民日常消费需求的商业项目大多处于重要区位，如位于潍坊城市中心的财富广场、老城区中心的风筝广场等项目；而以服务城市及周边区域为主的各类专业市场、商贸市场则分别占据各个主要交通要道，如潍州路的北王国际车城、北王数码港、健康东街的汽配家居城、东风西街的豪德光彩大市场等。2、东、西区域形成新老商圈格局伴随着东部建设的日益成熟，在新华路、北海路、胜利东街、东风东街、福寿东街、健康东街等地段，除6、了已经开业且经营颇佳的佳乐家超市、中百益家园外，相继开业了利群百货、圣荣名品折扣店、沃尔玛，在建的财富广场以及即将动工建设的汽配家居城等商业物业，形成了一个结构合理、业态先进、辐射面广、具有强大聚客效应的新商圈，与西部老商圈遥相呼应，成为繁荣潍坊商业、推动社会消费的两极。 3、品质提升，市场进入经营时代同时集中如此供应量的市场必然导致激烈的竞争，而潍坊的市场环境和氛围带来的竞争结果就是商业项目整体品质的普遍提升。开发商对项目的打造也都精益求精，不管是前期的规划设计、工程建设，还是后续的业态招商、经营管理等环节，许多具有国际水准的商业细节如十八米宽室内商业主街、千平方中庭、沿河酒吧街、9米层高影7、院、3万平方停车场等在潍坊商业项目中相继出现。一流的商业品质吸引一流的商家，山东银座把潍坊作为进军半岛城市群的桥头堡，将陆续在潍坊市区投资经营东西两个百货店和一个主力超市，大连万达及其合作伙伴时代华纳在财富广场投资建设目前省内唯一的五星级国际影院等事件就是潍坊商业进入精营时代的最好证明。近年潍坊如此多的商业项目“一窝蜂”而上，其主要原因是初期商业地产市场处于供小于求的态势，商业项目推向市场大都受到追捧，投资回报较高，于是开发商纷纷上商业项目，导致商业地产开发出现“暴热”的现象。商业店面开发体量惊人，基本上每个项目均有商业用房的开发，均规划二层、三层，造成潍坊商业大面积、高总价的特性。四、潍坊商8、业圈分析纵观潍坊市的传统与新型商业，大致可分为： 和平路商圈 白浪河东岸商圈 新华路商圈 新兴的东区商圈1、 潍坊老城区集中型商圈和平路商圈和平路商圈是潍坊最老的商业圈，集中了潍坊中百、潍坊百货大楼、温州购物商城、风尚100、国安商厦等多个大型商业。潍坊的商业中心与商务中心高度重合于和平路商圈，在短短的不足1.5公里的集中了潍坊最好的百货商场，如潍坊中百、潍坊百货大楼、世纪泰华、温州购物商城、苏宁电器、麦当劳、味千拉面等，风筝广场、银座商城、以及诸多的商务酒店，如鸢飞酒店、酒店、使得和平路商业街集购物、休闲、餐饮、娱乐多功能一体，和平路商圈在潍坊商业中的龙头地位不可动摇，也是潍坊目前唯一的集中9、型商圈。2、 白浪河东岸商圈复合商务形商业白浪河广场以及白浪河东岸，正是目前市政府着力改造的项目，可以见到已初具模型，政府下决心把它打造成潍坊的一张名片。和平路以西作为传统商业区，短时期内不具备大面积结构调整的条件，或者说改造成本太高，东岸这个以CBD为推广概念的商务综合体项目更像一个大购物中心，这一个巨大的购物中心形成了多种业态、多种经营模式的休闲旅游购物区。在办公、居住、餐饮、休闲、购物、娱乐、旅游、文化、艺术等领域全面发光，会吸引到这座城市中新一代消费族群。泰华城在中间起一个衔接作用，把南面的银座购物中心与北面的三联家电、国美家电联结成一个完整的购物链，与胜利街以南的风筝购物公园和白浪河10、东岸的景观式主题休闲娱乐项目一并组成一个现代流派的消费社区。 3、新华路商圈卖场型集中商业从白浪河东去，用不了10分钟车程，就到了潍坊市区的消费旺盛区域新华路。从福寿街至胜利街不过2公里路段，聚集了利群、WAL-MART、中百佳乐家三大卖场，经营面积均在2万以上，除利群兼有少许百货店的功能外，其他两家均属于典型的超市业态。每隔500米就遇到一家超市大卖场，不仅在全山东少见，可能在全国也罕有。商业密度大、同质化强，本项目就位于佳乐家正面，位置极佳。4、新东区商圈新城市中心商业区近年来，潍坊随着市委、市政府搬迁至东部，潍坊市东部开始迅猛发展，城市环境不断改善，居住人口迅速增加，已成为潍坊市公认的城11、市环境最好，最具吸引力的居住区域，成为潍坊市高消费居住人群聚集居住的地方。据统计东部高新区已新增住宅1.5万多套，新增高档消费人群5万余人。除上述新华路的几大巨头入驻，另外，市政府人民广场的西侧，崛起的12万平方米的商业广场财富广场，政府已将其列为2005年潍坊市城市建设重点工程项目。成型的商业配套，巨大的居民需求，加上现在的良好基础环境，东部核心商圈初步形成。 五、项目概况项目占地面积为1.8万平方米，总建筑面积8.1万平方米,商业面积约3.5万平方米,地下二层、地上四层，主楼为三栋高层住宅和豪华公寓。项目地理位置优越，位于潍坊市高新区，是东区的核心区域，位于潍坊新华路，是未来城市发展的重心12、，距市政府仅800米距离，本项目是新华路商圈与潍坊新旧商圈的交汇处，周边商业成熟，高档社区、商业、金融、高校等基础设施配套良好，交通便捷，紧临市中心。项目对面是潍坊中百的佳乐家超市、与之300米之外是国际零售巨头沃尔玛购物中心，距项目1500米的利群购物商城，即将开业的大型SHOPING MAILL财富广场。项目周边高档社区及社区集积。SWOT分析（一） 优势1 属于潍坊东区商业中心，具有较强的区位优势。2 周边有数十个高尚住宅区，人口密集，有效购买力强。3 周边已有沃尔玛、佳乐家、利群等商业项目，有主力店带动商业店铺的作用，增强了客户的购买信4 项目各部分交通动线十分流畅，人流组织较好。5 13、定位为百货业态，在此商圈属唯一性。6 项目采用统一招商，统一经营管理的模式，有利于打消客户的顾虑。（二） 劣势1 本项目由于地块因素，属长方形业态，对百货经营商家存在较大的缺陷2 产权式店铺销售上相对比较困难。2 周边城市氛围，区域商业环境有待成熟。3 周边居民习惯往市中心消费，形成“居住在东部，购物在西部”的思维定势。4 类似同质化项目较多，存在竞争。（三） 机会1 整个蓬勃发展的东区，具备强大的消费潜力，有利于项目发挥空隙优势，发展成东部百货商圈。2 佳乐家将与本项目互动，共同树立起区域品质的商业形象，促使东部大几何中心的核心商圈形成。3 东部片区规划确定为高档次、高品位的城市中心，为项目14、提供了一个借势运作的机会。（四） 威胁1 由于受地块影响,在招商定位上将会受限。2 近年来潍坊大型商业项目如雨后春笋接踵而建，面对有限的投资客群，竞争将相当激烈。3 国家实施宏观调控，房地产行业，尤其是商业地产首当其冲，政策面的影响必然会给项目的销售带来一定的困难。六、差异化竞争策略分析项目的差异化是核心竞争力的体现。以各种软硬件支撑起个性鲜明的商业形象，避开与其他商业中心的正面竞争，形成自己独特的魅力。1 、特色性建筑设计与环境规划本项目应以高起点、前瞻性为规划原则，在建筑规划设计上独具特色，塑造出区域个性化建筑标识，充分展示项目独特的商业文化。同时塑造人性化的消费环境，保证动线合理与人流通畅，设置各种亮点，持续性求新求变，从而保证商业的长久魅力，成为东部首屈一指的商业中心。2、富有感染力的深入人心的营销推广在产品的营销推广上要在循序渐进的基础上一气呵成，使项目成为市场上深入人心的热点，宣传手法上要与产品的文化个性相统一，体现一种激情洋溢的富有感染力的格调，调动人们对东部新商业起点关注和东部新生活的无限向往。基于对潍坊商业市场的考察与思考，结合对本项目地块的了解，我们从招商及销售角度提出以下初步的思路，供参考：打造东部科技数码港 负一楼和一楼是数码港，二三楼是家电，四楼还没定10