1、 永州时代广场项目定位及建筑规划设计建议拟案利润最大化利润最大化 风险最小化风险最小化永州时代广场项目定位及建筑规划设计建议拟案一个项目的成功，前期的规划设计至关重要，在项目设计之初集合发展商、设计院、代理方三方专业共同沟通是确保项目成功畅销的基础和保障。前期规划决定项目成败前期规划决定项目成败前言前言作为专业代理公司的作用主要在于挖掘项目的价值进行包装、整合推广，实现项目的顺利销售。但项目的价值除了地段、环境条件等基本要素外，通过前期策划公司的介入与建筑设计院合力做好规划，能实现项目差异化的比较优势，从而带动后期的销售。规划能提升项目地块的潜在价值规划能提升项目地块的潜在价值房地产市场分析项2、目本体分析项目如何利润最大化【如何化解风险】项目利润测算本报告将就以下几个问题展开着重深度剖析本报告将就以下几个问题展开着重深度剖析第一部分第一部分 房地产现状分析房地产现状分析市场背景及宏观经济分析国内市场分析国内房地产现状分析国内房地产现状分析目前国内经济向好,GDP生产总值保持在8%平均水平,但房产新政的出台，全国房地产住宅市场再次逐渐进入观望期。经济形势与房地产市场走向经济形势与房地产市场走向 全国市场全国市场 房地产调控政策影响预判：房地产调控政策影响预判：1、加息、扩大限购、首付比例提高等调控政策的影响正在扩大、一线城市和二线城市成交量下跌，量价格局将发生变化2、政策影响会降低客户3、的购买预期，进而影响到三四线城市的成交及价格增幅政策影响将扩大政策影响将扩大区域市场分析永州房地产现状分析永州房地产现状分析作为经济发展重要支柱的房地产业，得益于本地经济的快速发展和城市化的进程加快，自2003年开始，房地产业已成为我市新的经济增长点和城市居民新的消费热点。2010年，永州市房地产开发市场规模不断扩大,开发总量迅速增长。经济形势与房地产市场走向经济形势与房地产市场走向 永州房地产市场：开发总量增大，行业发展趋势正开发总量增大，行业发展趋势正常，市场趋于理性。常，市场趋于理性。1.项目规模愈来愈大，档次愈来愈高；2.二次置业人群比重增加（但随着新政的出台，抑制了部分消费者投资热情4、）；3.从前期的期楼销售向现楼销售过渡；4.逐渐进入电梯房房时代。5.住房销售竞争加剧，以前求大于供的需求逐渐打破。永州房地产市场发展趋势永州房地产市场发展趋势：住宅总体分析 房地产市场供量及产品分析房地产市场供量及产品分析住宅类住宅类据我们对永州芝山区域房地产市场了解共有在建在售楼盘近20个，房源总面积供应量在70万-100万平方之间。市场货量充足，以小高层和多层为主，市场货量充足，以小高层和多层为主，逐步向高层建筑进化逐步向高层建筑进化项目住宅产品对手预测分析项目住宅产品对手预测分析项目直接竞争对手有:（25F以上高层）以后主要潜在对手上海花园、垠地中山城、东门一号公馆、翰林院、澳海云天高5、层项目部分对手分析项目部分对手分析本项目在竞争对手中优势不明显本项目在竞争对手中优势不明显区域住宅市场研究小结区域住宅市场研究小结1.在全国大的市场环境下，传统开发模式和销售模式压力很大；2.期楼在市场上的销售阻力愈来愈大；3.规划、物业管理、工程形象等决定未来的销售；一句话概括：市场竞争越来越激烈，传统的开发模式和营销模式将在市场竞争中难以成功。唯有通过创新模式，才能使本项目从市场众多楼盘脱颖而出-达到 高价高价 高去化率高去化率 高回报率高回报率商圈分析商圈分析永州商业地产总体研究：永州商业地产总体研究：商业环境分析商业环境分析 :芝山区老商圈城标次商圈新城区，新兴核心商圈（因几大高档小区6、的开发，居住人群剧增，周边常住约5万人，是良好契机）商业主要由老核心商圈、次商圈、新兴商业主要由老核心商圈、次商圈、新兴商圈共同发展商圈共同发展核心老商圈起至老百货大楼到电影院这两年，核心老商圈因以商业城、步步高超市、时代旺角，圣世阳光等步行街构成，有完善商业之势。商业环境有所改善，但周边总体商业环境并不理想，经营业态还是以中低档为主，欠缺现代商业发展基础和配套，如车位及街道太窄，也没大型品牌和百货支撑，高档商业发展和吸引力不大。经营业态超市、小商品、珠宝、餐饮、品牌服饰、娱乐等经营档次一般、以中低档搭配经营档次一般、以中低档搭配次商圈次商圈城标城标（包括农贸市场）（包括农贸市场）由于城市发展7、方向北移，次商圈周边欠缺大量高端居住人群商业以红太阳购物广场为龙头带动效应并不明显，但目前商业还处于升级阶段，主要是沿街店面和对面的小型商业经营为主。新兴商圈强势崛起新兴商圈强势崛起建材市场建材市场 卫校附近卫校附近与次商圈相比，新兴商圈受城市北移和房地产开发带动效应明显，区政府也将迁移，周边以香樟绿城、澳海云天商业、及商业城北迁，永州大道联城及二边地块开发。带动了大量高端居住人流，同时也具有明显的后起规划优势，将极大地带动商业活力，全面提升芝山商业环境。（主要以公务员学校各企事业单位等，高端消费人群为主，）本项目与周边几个项目一起打造芝山商业新本项目与周边几个项目一起打造芝山商业新核心圈核心8、圈对芝山住宅市场的观点：对芝山住宅市场的观点：1、小楼盘多、多层多，导致价格上不去2、多层、小高层受欢迎，高层销售难度加大3、随着耀江文景苑、香樟绿城、香水湾、中山城等规模项目一期进入交楼并实景出现，再加上市场对工程要求的提高，新开规模项目的入市要求将更加提高4、整个市场营销水平上了台阶，楼盘竞争已变成综合因素的竞争竞争更全面竞争更全面区域市场综合总结区域市场综合总结:现有业态：步行街、专业市场、大型超市、批发市场、传统街铺、个性小店并行发展，基本商业业态日趋完善。横向发展较充分横向发展较充分 竖向发展有空间竖向发展有空间农贸市场 传统街铺 专业市场 超市 集中性零散商业 步行街 商业中心芝山9、商业地产市场综合总结：芝山商业地产市场综合总结：业态空白：现代主题购物商城业态空白：现代主题购物商城如何在同质化竞争的环境下做到本项目脱颖而出，创造利润最大化，创造佳绩！是我们上诚机构和盛德地产共同的目标！因此新政加息房产税来临及楼市竟争加剧之下因此新政加息房产税来临及楼市竟争加剧之下我们何去何从我们何去何从第二部分第二部分 项目本体分析项目本体分析知己知彼方能常胜本项目老城区商圈新城区次商圈双城核心区双城核心区项目处于老商业区与新城区交汇处，地段优越，随着永州大道的拉通，势必成为新的居家投资热点，而老城区因为道路窄，车流量大，居家购物环境不理想项目地块区位分析（一）项目地块区位分析（一）从城10、市总从城市总体规划和体规划和交通规划交通规划分析地块分析地块项目所处城市发展位置（二）项目所处城市发展位置（二）本项目新城中央核新城中央核心圈心圈临街面宽临街面宽双城核心区双城核心区利于规划设计利于规划设计地段优越地段优越位于永州大道龙头位置位于永州大道龙头位置价值价值优势优势临一中大学临一中大学城城教育资源和人文资源厚重教育资源和人文资源厚重项目项目SWTOSWTO分析（三）分析（三）规模：规模适中，但受容积率和地块特征限制，园林景观卖点难有吸引，对比周区域几个项目，如耀江，香樟绿城等园林绿化吸引力不强园林绿化吸引力不强短板短板路桥拉通良好的发展潜力，优越的自身条件路桥拉通良好的发展潜力，优11、越的自身条件 本项目必须是一个高附加值、高利润回报项目本项目必须是一个高附加值、高利润回报项目潜力潜力本体分析总结本体分析总结本项目地块位处联城大道核心位置，城市主道交汇之地，周边各项配套完善，发展潜力空间大，但项目同样面临地块小，地价高，造成项目的价值利润点和难点在商业造成项目的价值利润点和难点在商业部分，住宅部分去化难度不高部分，住宅部分去化难度不高第三部分第三部分 我们的思路我们的思路思路决定出路项目定位建议及操作模式选择项目定位建议及操作模式选择如何利润最大化如何利润最大化跳出项目看项目跳出项目看项目站在城市运营和这个城市缺什么的高度去考虑站在城市运营和这个城市缺什么的高度去考虑时代广12、场时代广场定位创造价值（一）定位创造价值（一）在有所高度的同时也要具备对项目地块自身分析和消费习贯,购买力以及周边城市规划和交通等因素项目能给城市带来什么？项目能给城市带来什么？-解决项目做什么的问题解决项目做什么的问题常规住宅项目中式或欧式建筑风格定位市中式或欧式建筑风格定位市场差异化不明显场差异化不明显价值点价值点意向定位方意向定位方案案1高端住宅+投资投资性产权式酒店性产权式酒店+现代商业综合体新区龙头、永州首席城市综合体新区龙头、永州首席城市综合体差异化明显差异化明显价值点价值点意向定位方意向定位方案案2我们推荐方案我们推荐方案相同的地块，不同的开发商理念，不同的团队参与，所产生的价值13、也不一样，因此项目地块前期规划十分重要规划设计创造价值（二）规划设计创造价值（二）规划设计创造价值规划设计创造价值（意向设计方案（意向设计方案1 1）规划创造价值规划创造价值（意向设计方案（意向设计方案2 2）规划创造价值规划创造价值（意向设计方案（意向设计方案3 3）根据我们近根据我们近10年商业地产操盘经验，项目除了年商业地产操盘经验，项目除了解决准确市场定位和良好商业建筑规划设计外，解决准确市场定位和良好商业建筑规划设计外，一个项目要实现高回报销售还远远不够的，这一个项目要实现高回报销售还远远不够的，这还需要创新的操作模式还需要创新的操作模式如何实现项目住宅商业利润最大化？正常模式下实现14、目标面临的挑战？常规操作常规操作非常规操作非常规操作操作模式创造价值（三）操作模式创造价值（三）创新模式创新模式常规模式住宅面临的挑战常规模式住宅面临的挑战1.零陵高层电梯房（25F以上）在整体市场以小高层和多层为主力市场的情况下，如何解决销售价格问题。2.零陵楼市价格还未整体突破均价2000元的竞争，而高层的成本没有竞争优势；3.已有高层项目（翰林苑、中山城）在现楼没有建好时，销售一直停滞不前，给开发商带来很大资金压力。4、主要对手中山城“东门一号公馆”的地段、工程进度、销售时间比本项目有优势的情况下，势必抢夺客户资源。如何突破零陵高层销售去化率慢的问题如何突破零陵高层销售去化率慢的问题常规15、模式商业面临的挑战常规模式商业面临的挑战1.该地段尚未形成成熟商圈，底商空置率比较高。2.在商圈未形成时，价格和销售很难走高。3.整个零陵商业有趋于饱和状态，包括圣世阳光、BOBO新天地等商业街一直没有做旺，多达4条步行街区-现在的步行街已变成-不行街了如何解决本地段商圈不成熟影响销售的问题如何解决本地段商圈不成熟影响销售的问题一、一、价格挑战价格挑战一楼市场价格参考一楼市场价格参考1、奥海云天预计成交平均价格：临街门面：8000元元/平方米平方米内街门面：4100元元/平方米平方米二楼上商业难以销售二楼上商业难以销售周边心海岸商铺基本上处于有价无市状况周边心海岸商铺基本上处于有价无市状况商业16、整租整售常规模式面临的挑战如通常模式下本案商业一楼较高成交价预计如通常模式下本案商业一楼较高成交价预计临街门面：10000 10000 元元/平方米平方米次街门面：50005000元元/平方米平方米三、商业二至三楼四楼租售之比面临挑战1、售价水平在二楼租金25元/平方米/月都难以达到的水平下，售价达到6500市场已经难以接受2、整租整售商家难以招商，销售率难以保证,会出现推后几年,周边临街项目商业情况就如此.总结分析：总结分析：按照正常的操作模式（无论选择规划设计方案1或2/3）一、住宅：价格只能水涨船高、一支独秀难度大；销售速度也受工程进度影响。二、商业：现阶段总体价格走高难度很大。我们选择17、创新非常规模式非常规模式考虑到项目与城中其他同规模楼盘相比，如按传统模式操作，定位做传统住宅项目操作，会使项目在、环境、配套等方面没有优势可言，客户心理距离远，同时造成和市面上的高层产品同叠，没有差异化，商业销售难，项目利润也会有所降低创造卖点、创造价值创造卖点、创造价值采用非常规非常规非常规使非常规使利润最大化？利润最大化？项目产品规划支撑：高端住宅项目产品规划支撑：高端住宅+现代商业现代商业+投资性星级产权酒店投资性星级产权酒店给商业项目转换成-永州首个城市综合体侧重卖地段和“未来价值”，以新区城市综合体规划出现，既吻合新区未来的发展大势，同时以新区龙头形象出现，提升项目的区域价值附加值和18、建立项目形象高度借力引进品牌超市和百货非常规非常规措施一主炒项目首席城市综合体，借品牌超市和百主炒项目首席城市综合体，借品牌超市和百货入驻，提升项目地块价值，达到高价成功货入驻，提升项目地块价值，达到高价成功销售商业和住宅去化最终目的销售商业和住宅去化最终目的借力星级酒店品牌如华天非常规非常规措施二主炒项目首席城市综合体，借品牌酒店提升主炒项目首席城市综合体，借品牌酒店提升项目地块价值，项目地块价值，五星级销售部启用非常规非常规措施三形象包装与硬件支持并重形象包装与硬件支持并重主要硬件支持措施1、建议广场位置对面入口处做大气售楼部2、前面空地做成休闲广场、配合项目建筑风格的小品打造市场“超值”19、印象非常规非常规措施四 形象高端 大盘龙头地位 价格中端 首期入市优势 项目首推高层住房契合项目的方向根据市场VIP发放情况可配商业销售一、项目目标一、项目目标1 1、商业在目前的市场租金水平下，只有通过整体包、商业在目前的市场租金水平下，只有通过整体包 装和借助品牌百货和超市炒作，散租散售模式才能提装和借助品牌百货和超市炒作，散租散售模式才能提高售价，高售价，。2 2、住宅通过、住宅通过“高端住宅高端住宅+产权酒店和精装投资公寓产权酒店和精装投资公寓”提升价值。提升价值。二、一至四层打造现代主题购物商场二、一至四层打造现代主题购物商场考虑因素：考虑因素：1 1、考虑到芝山现有商业竞争格局，以20、及永州大道、和二桥拉通、考虑到芝山现有商业竞争格局，以及永州大道、和二桥拉通、周边良好交通到达，和高消费人流量增加等因素，本项目商周边良好交通到达，和高消费人流量增加等因素，本项目商业需要通过定位清晰、特色经营来包装和经营业需要通过定位清晰、特色经营来包装和经营2 2、现代主题式经营给予经营者及投资者信心、现代主题式经营给予经营者及投资者信心三、全面提升售价措施三、全面提升售价措施1 1、引进品牌商业管理公司、引进品牌商业管理公司2 2、商业部分先招商，后销售、商业部分先招商，后销售(与返租模式、回购模式结合与返租模式、回购模式结合)3 3、住宅部分以高端住房，结合精装公寓进行销售、住宅部分以21、高端住房，结合精装公寓进行销售四、整体包装、创新模式下的价格提升四、整体包装、创新模式下的价格提升1 1、临街门面：均价、临街门面：均价2.5-32.5-3万元万元/平方米平方米2 2、二楼均价、二楼均价7000-100007000-10000元元/平方米，三楼均价平方米，三楼均价4000-50004000-5000元元/平方米平方米3 3、住宅部分售价也将在酒店、住宅部分售价也将在酒店/品牌百货及超市的拉动下，售价将创品牌百货及超市的拉动下，售价将创芝山房价新高：均价芝山房价新高：均价2500/-26002500/-2600元平方米元平方米核心策略：核心策略：1、“高端住宅+主题式购物城+投22、资性产权酒店”提升项目价值，拉动整个商圈升级。2、星级酒店以首个产权式酒店推出3、住宅以永州首个第一高度品质名宅和精装公寓销售。规避风险策略如何化解风险如何化解风险 首先得找出风险所在首先得找出风险所在根据我们以往多次操作此类项目的经验分析，有以下几点根据我们以往多次操作此类项目的经验分析，有以下几点1 1商业部分，主力店是否能引进？商业部分，主力店是否能引进？2 2主力店引进了，能否经营成功？主力店引进了，能否经营成功？3 3商业部分销售了，如商业部分销售了，如5 5年返租期到了，这么办？年返租期到了，这么办？4 4产权式酒店是否有市场，能否销售成功，品牌能否引进？产权式酒店是否有市场，能否23、销售成功，品牌能否引进？规避风险策略-商家能否引进根据我们多年和品牌商家的接触，没有招不到的商，只有租价和免根据我们多年和品牌商家的接触，没有招不到的商，只有租价和免租期的优惠情况，因此我们可以根据主力超市和百货及餐厅品牌店租期的优惠情况，因此我们可以根据主力超市和百货及餐厅品牌店（如肯德基）给予良好招商政策，也可采取品牌输出（给予品牌使（如肯德基）给予良好招商政策，也可采取品牌输出（给予品牌使用费），和投资加盟的形式，达到目的。用费），和投资加盟的形式，达到目的。规避风险策略-商家经营是否能成功做为品牌超市或百货商家，它们有自己完善而系统的选址，经验和做为品牌超市或百货商家，它们有自己完善而24、系统的选址，经验和评估经验，对于时代广场项目而言，如此优越的地段和发展潜力，评估经验，对于时代广场项目而言，如此优越的地段和发展潜力，以及方便的交通网点和到达率，（据我们了解未来三年周边常住人以及方便的交通网点和到达率，（据我们了解未来三年周边常住人口将达口将达5 5万以上）我们只需根据主力商家需求指标，规划建设好项万以上）我们只需根据主力商家需求指标，规划建设好项目产品，提前采取意向性定单开发模式，解决炒作和项目商业规划目产品，提前采取意向性定单开发模式，解决炒作和项目商业规划的事情，（后期商业经营和推广上给予一定支持和配套）最后能否的事情，（后期商业经营和推广上给予一定支持和配套）最后能否25、经营成功是主力店自己的事情，经营成功是主力店自己的事情，规避风险策略-返租期到以后这么办从项目的角度出发，开发商投资项目计划做短线还是长线，根据我们从项目的角度出发，开发商投资项目计划做短线还是长线，根据我们多次接触，应当是短平快高价销售项目，因此第一要素应当是如何解多次接触，应当是短平快高价销售项目，因此第一要素应当是如何解决销售，使资金到位，第二步的主力店招商和品牌店加盟，才有资金决销售，使资金到位，第二步的主力店招商和品牌店加盟，才有资金资本运作，第三步有主力店的拉动也解决了，商业部分招商和经营的资本运作，第三步有主力店的拉动也解决了，商业部分招商和经营的难题，对做旺商场，拉升项目商业价26、值有利，而商铺投资者也十分清难题，对做旺商场，拉升项目商业价值有利，而商铺投资者也十分清楚，投资自然会有风险，只能跟定品牌能使风险降低，而开发商只做楚，投资自然会有风险，只能跟定品牌能使风险降低，而开发商只做好返租期内，所返还给投资者的钱就行，五年之后也是给风险转嫁给好返租期内，所返还给投资者的钱就行，五年之后也是给风险转嫁给商业管理公司或业主委员会，商业管理公司或业主委员会，为何规划产权式酒店是否有市场？能否销为何规划产权式酒店是否有市场？能否销售成功？品牌能否引进？售成功？品牌能否引进？三大问题三大问题1、芝山高档酒店的市场空间2、通过酒店拉动区域价值，配合商业提升项目住宅价值3、引进酒店27、利于发展商区域深度开发，规模开发3、产权式酒店对销售、利润的贡献产权式酒店出发点和市场分析产权式酒店出发点和市场分析不仅是撬动点，也是利润点不仅是撬动点，也是利润点区域酒店业市场分析区域酒店业市场分析 永州酒店业在进入到永州酒店业在进入到20102010年得到了迅猛发展，竞争日趋年得到了迅猛发展，竞争日趋激烈，全市二区上档次和规模的大小有近激烈，全市二区上档次和规模的大小有近3030家家,特别是高特别是高星级酒店。在永州市内达到四星级水平的酒店就有星级酒店。在永州市内达到四星级水平的酒店就有4 4家家.但但是因为永州人的消费文化，使的酒店业生意火爆是因为永州人的消费文化，使的酒店业生意火爆红太28、阳大酒店红太阳大酒店红太阳大酒店红太阳大酒店 湖南红太阳投资集团有限公司投资兴建的四星级旅游饭店。湖南红太阳投资集团有限公司投资兴建的四星级旅游饭店。酒店位于湖南省永州市零陵区南津中路繁华地段酒店位于湖南省永州市零陵区南津中路繁华地段总占地面积总占地面积1500015000平方米，建筑面积平方米，建筑面积3.663.66万平方米万平方米,主楼主楼1717层，层，附楼附楼5 5层，集住宿、餐饮、休闲和商务服务于一体，拥有各类层，集住宿、餐饮、休闲和商务服务于一体，拥有各类房型房型205205间，包括总统套房、行政套房、商务套房、新婚套房、间，包括总统套房、行政套房、商务套房、新婚套房、女子套间等29、女子套间等.客房类型客房类型门市价门市价优惠价优惠价豪华单豪华单/双间双间￥498498￥248248商务单商务单/双间双间￥568568￥278278商务电脑房商务电脑房￥618618￥308308情侣房情侣房￥618618￥278278新婚房新婚房￥688688￥278278女子单女子单/双间双间￥688688￥338338行政单行政单/双间双间￥688688￥338338商务套房商务套房￥12881288￥718718新婚套房新婚套房￥12881288￥718718行政套房行政套房￥16881688￥718718总统套房总统套房￥1288812888￥61886188加床加床￥1001030、0客房类型客房类型门市价门市价优惠价优惠价豪华单豪华单/双间双间￥498498￥248248商务单商务单/双间双间￥568568￥278278商务电脑房商务电脑房￥618618￥308308情侣房情侣房￥618618￥278278新婚房新婚房￥688688￥278278女子单女子单/双间双间￥688688￥338338行政单行政单/双间双间￥688688￥338338商务套房商务套房￥12881288￥718718新婚套房新婚套房￥12881288￥718718行政套房行政套房￥16881688￥718718总统套房总统套房￥1288812888￥61886188加床加床￥100100 柳子大31、酒店的前身是零陵区委、区政府的接待单位永州宾馆。2002七月被桂林江河水电责任公司整体收购后，严格施工投资近3000万元。全方位进行了新建和装修改造，全部按三星级标准，经过一年紧张有序的建设，永州柳子大酒店于2003年9月29日正式开业运营。展现在永州人民而前的是座现代化气息浓厚的园林式酒店，酒店拥有豪华别墅套房、行政贵宾房、标准房等145间(套)，绿化覆盖面积达40%，是目前零陵区接待国内外贵宾的重要场所。2005年元月被省旅游饭协会评定为水州市首家三星级旅游饭店客房类型客房类型门市价门市价优惠价优惠价标准双标准双￥288288￥245245贵宾套间贵宾套间￥458458￥200200豪华单32、间豪华单间￥178178豪华套房豪华套房￥16881688￥880880南华酒店南华酒店 项目位于冷水滩区湘边之滨项目位于冷水滩区湘边之滨,主体高主体高22层，总建筑面积层，总建筑面积4万平方，拥有万平方，拥有368-450间各类房间各类房客房类型客房类型门市价门市价优惠价优惠价普通单间普通单间￥211211商务单商务单/双间双间￥348348贵宾单贵宾单/双间双间￥320320豪华单豪华单/双间双间￥268268行政套房行政套房￥11881188￥830830总统套房总统套房￥1688816888￥68886888万喜登酒店万喜登酒店 永州市八方实业有限公司投资按五星级标准建造的商务酒店座落33、于永州市黄金商业地段-零陵中路 提供国际五星级舒适豪华的住宿、餐饮及康乐服务设施。酒店主楼高十七层,建筑面积近四万平方米,拥有包括总统套房、行政套房在内的客房268间(套)。客房类型客房类型门市价门市价优惠价优惠价豪华单豪华单/双间双间￥298298商务单商务单/双间双间￥278278行政单行政单/双间双间￥688688普通套房普通套房￥348348豪华套房豪华套房￥698698行政套房行政套房￥888888总统套房总统套房￥1688816888￥88888888永州星级酒店业调查结论永州星级酒店业调查结论结论1:冷水滩区星级酒店密度较大，各个酒店的地理位置相对集中，这都使得冷区高星级酒店供略34、大于求。结论2:芝山城区只有一家高星级酒店,需求远大于供,红太阳大酒店经营几年来入住率都保持在80%以上,享有零陵区这一市区的市场因此形成冷区酒店业发展过快,芝山区发展过慢的怪现象.关于产权酒店操盘我们的思路和建议，前栋为酒店后部分为高层住宅4-154-15层层16-2516-25层层26-2726-27层层单层单层套数套数合计合计4-15层层约约20套套约约200间间16-25层层约约15套套约约150套套26-2726-27层层层层总统套房或会议设施总统套房或会议设施总统套房或会议设施总统套房或会议设施合计合计约约350套套酒店及公寓户型配比立体描述酒店及公寓户型配比立体描述项目户型配比建35、议项目户型配比建议户户型型建筑面建筑面积积户户数比例数比例备备注注标间标间30-4530-4540%40%一居室一居室50-6050-6030%30%主要分布在公主要分布在公寓部分寓部分二居室二居室70-8070-8020%20%三居室三居室100-12010%考虑到目标客户群体存在自住的比例，因此，户型面积方面适度加进二、考虑到目标客户群体存在自住的比例，因此，户型面积方面适度加进二、三居室，保证一定的产品吸引力。三居室，保证一定的产品吸引力。3 3、项目包租与不包租比例建议、项目包租与不包租比例建议本项目酒店式公寓是实行物业产权与经营权分离的原则，基于这一原则，本项目酒店式公寓是实行物业产36、权与经营权分离的原则，基于这一原则，对于物业产权而言，有项目开发商和买主两种载体；对于物业产权而言，有项目开发商和买主两种载体；对于物业经营权，载体只有专业的酒店经营管理机构或物业管理公司对于物业经营权，载体只有专业的酒店经营管理机构或物业管理公司；包租与不包租的物业在产品上区别；酒店式公寓只是精装修、不含家私电器包租与不包租的物业在产品上区别；酒店式公寓只是精装修、不含家私电器只是在项目的销售过程中，对物业产权进行销售，是对买主实行包租与不包租两种只是在项目的销售过程中，对物业产权进行销售，是对买主实行包租与不包租两种销售方式而已；销售方式而已；由于市场变化性很强，硬性地量化定制项目包租与不37、包租的比例是不适由于市场变化性很强，硬性地量化定制项目包租与不包租的比例是不适宜，但大体可以遵守以下的基本原则：宜，但大体可以遵守以下的基本原则：不包租不包租包租包租不包租不包租不包租不包租包租包租包租包租物业名称物业名称酒店式公寓酒店式公寓产权式酒店产权式酒店规模比例规模比例43%57%规模规模150套套200套套物业层数物业层数上层上层下层下层投资方式投资方式-固定年回报固定年回报使用功能使用功能业主自住或出业主自住或出租租酒店管理机构酒店管理机构负责负责物业费收费物业费收费收费收费-产权出售产权出售出售出售出售出售产品及服务产品及服务精装修精装修一样一样图示：图示：项目的规模比例可视市场38、情况的变项目的规模比例可视市场情况的变化做化做10%10%浮动的调整。浮动的调整。项目包租与不包租楼层分布界定项目包租与不包租楼层分布界定不包租不包租包租包租物业名称物业名称酒店式公寓酒店式公寓产权式酒店产权式酒店楼层楼层21-2521-25层层4-204-20层层规模规模144套套320套套物业层数物业层数上层上层下层下层不包租不包租包租包租4 4层层2020层层2727层层除包租方式外除包租方式外,业主也可直接将物业交由酒店业主也可直接将物业交由酒店管理公司托管管理公司托管,每年享受固定回报每年享受固定回报,而不须签定而不须签定租赁合同租赁合同.产权酒店增加成本预计产权酒店增加成本预计1 39、1、项目室内装修造价建议、项目室内装修造价建议与装修设计初步沟通，初步预计项目室内装修造价的情况：与装修设计初步沟通，初步预计项目室内装修造价的情况：装修造价：装修造价：不超过不超过10001000元元/；家电价格：家电价格：控制在控制在1000010000元以内；元以内；全屋家私、家具价格：全屋家私、家具价格：1200012000元以内；元以内；软装及设施细项：软装及设施细项：名称名称价格预估价格预估空调空调3000卫浴卫浴5000衣柜、架衣柜、架1000床具、棉被、床单床具、棉被、床单4000桌、椅、沙发桌、椅、沙发2500地毯地毯1000灯具、开关（节能型）灯具、开关（节能型）500门锁40、（电子）、门卡门锁（电子）、门卡800窗帘、小挂件窗帘、小挂件1500电视机电视机2000网络、电信网络、电信1000水壶、茶具水壶、茶具5002、增加的成本、增加的成本平均建筑平均建筑面积面积装修成本按装修成本按10001000元元/平方平方米米全屋家私全屋家私家电家电总增加成总增加成本本增加单价增加单价454545000450001200012000100001000067000670001489 1489 注释：考虑到返租及模式带来的销售溢价，售价可向注释：考虑到返租及模式带来的销售溢价，售价可向4500-5000元单价靠拢元单价靠拢并造势提高售价，从总价及投资回报看，并造势提高售价，从41、总价及投资回报看，25万以内的总价市场操作空间大万以内的总价市场操作空间大3、销售单价预计、销售单价预计建筑面建筑面积积正常售价正常售价增加的单价增加的单价总成本单价总成本单价销售溢价销售溢价返租年返租年8%8%每平方米年每平方米年收益收益单价单价总价总价每年收益每年收益45452000200014891489348934894000400018000018000014400144003203204500450020250020250016200162003603605000500022500022500018000180004004004、返租后收益预计、返租后收益预计客房价格客房价格客房客42、房类型型门市价市价优惠价惠价豪豪华单/双双间￥498￥248商商务单/双双间￥568￥278商商务电脑房房￥618￥308情情侣房房￥618￥278新婚房新婚房￥688￥278女子女子单/双双间￥688￥338行政行政单/双双间￥688￥338商商务套房套房￥1288￥718新婚套房新婚套房￥1288￥718行政套房行政套房￥1688￥718总统套房套房￥12888￥6188加床加床￥100客房客房类型型优惠价惠价豪豪华单/双双间￥298商商务单/双双间￥278行政行政单/双双间￥688普通套房普通套房￥348豪豪华套房套房￥698行政套房行政套房￥888总统套房套房￥8888万喜登酒店万喜登43、酒店红太阳酒店红太阳酒店年度单位面积客房经营收入年度单位面积客房经营收入=单间客房平均房价单间客房平均房价*年度自然营业天数（年度自然营业天数（365）*年入住率年入住率单间建筑面积单间建筑面积=200元元/间间/夜夜*365天天*70%45平方米平方米/间间=1136(元元/年年/平方米平方米)一般酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占一般酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占50%年度单位建筑面积客房净利润年度单位建筑面积客房净利润=年单位面积客房经营收入年单位面积客房经营收入*（1-50%）=568(元元/年年/平方米平方米)返租后收益返租后收44、益=568-400=168(元元/年年/平方米平方米)5、返租后收益预计、返租后收益预计对比分析：对比分析：按照5000平方米的较高售价，减去返租后还有约28%的净利润收益，给予酒店较大的操作空间 关于三层或四楼商业体关于三层或四楼商业体1、联合大型品牌超市（主题百货）、各行业主力店,打造一站式现代商业体，作为新区商业配套出现。2、从区域的发展来说，超市和主题商业，服装及饰品肯定能引进，到时根据项目开发到该阶段时根据实情可进行增加或缩减。项目操作梳理 关于商业的销售关于商业的销售、1、三年一次性返租18%，总价扣除2、后两年每年8%返租3、宣传销售过程中不明提返租，而以“投资保障基金”的形式出45、现4、“5000万元投资保障基金”一是强调门面的投资性质，而是与商业模式结合强调安全性强调投资保障，强调投资保障，弱化返租回报返租回报 5000万投资保障基金转换返租概念转换返租概念 关于产权酒店关于产权酒店、1、引进华天或连锁酒店，三年一次性返租21%，总价扣除2、后两年每年平均8%返租3、借酒店管理品牌力量，以单个精装客房销售，转化成10-30元以内的投资品二推货策略保障资金回笼二推货策略保障资金回笼高层住宅商业1层二期产权酒店先推住房及少量商铺保障回款，工程到二期时再行决定我们多年的商业地产操作经验及行业内资源也是确保项目招商和减少开发商试错成本的保证上诚机构商家联盟（部分）上诚机构商家46、联盟（部分）第四部分第四部分 项目投资利润测算项目投资利润测算投入产出之比按现有规控经济指标按现有规控经济指标:规划用地面积：规划用地面积：20238.320238.3建筑占地面积建筑占地面积90009000总建筑面积总建筑面积9900099000其其中中商铺面积商铺面积2200022000住宅面积住宅面积6000060000地下建筑面积地下建筑面积80008000(330(330个车位）（双层车库）个车位）（双层车库）建筑密度建筑密度44%44%容积率容积率绿化率绿化率建议控制在建议控制在 30%30%左右左右产权式酒店及公寓产权式酒店及公寓 1700017000按现有规控成本核算按现有规控47、成本核算:毛胚部分毛胚部分土地成本土地成本40000000元元总建筑面积总建筑面积:99000 99000 加地加地下车库下车库80008000（合计合计107000107000）毛胚成本毛胚成本:128400000 :128400000 元元产权式酒店公寓装修成本产权式酒店公寓装修成本4250000042500000元元设计方案设计方案18元元/建筑工程建筑工程1200元元/(建安建安)水电配套水电配套80元元/园林配套园林配套20元元/税赋及其他税赋及其他200元元/营销广告成本营销广告成本(售楼部售楼部)500万万最最终总终总成本成本:增加增加产权产权酒店公寓酒店公寓170001700048、装装饰饰成本成本约约2000/2000/约约 204880000204880000 +42500000+42500000元元=247380000=247380000元元按现有规控常规模式回报核算按现有规控常规模式回报核算:业态业态可销售面积可销售面积销售均价销售均价小计小计商铺商铺22000220007000元元/154000000（保守测保守测算算）车位车位3607万元万元/个个25200000住宅住宅60000600002000元元/120000000总销售额总销售额392700000总利润额总利润额约约 1.4532亿元亿元注：商业销售率有限。产权酒店公寓产权酒店公寓 17000170049、0 5500 5500元元 9350000093500000元元同样规控设计方案下操作模式前后利润及同样规控设计方案下操作模式前后利润及成本对比成本对比:创新模式：成本并没增加 但纯利润因住宅当中一幢规划成产权酒店及品牌百货和超市拉动增加明显，主要体现在商业提高价格和销售去化率，同时也提高住宅平均售价约300-500元，产权酒店也多创利约2000万因此按创新模式操作纯利在1.4亿的基础上增加5000万,约为约为 1.91.9亿亿因项目当地处于卖期楼的阶段，项目的实际运作资金为：土地成本+前期运营成本+前期广告成本=实际投入成本（约2千万元左右）故本项目的实际投入成本并未增加！故本项目的实际投入成本并未增加！不同操作模式前后品牌形象对比不同操作模式前后品牌形象对比:常规模式前：一般商住项目创新模式后，本项目为芝山区新地标创新模式后，本项目为芝山区新地标建筑，站在芝山城市的高度定位项目建筑，站在芝山城市的高度定位项目,对项目商业和住宅的销售有很大促进对项目商业和住宅的销售有很大促进作用！作用！创新模式后：永州首席城市综合体项目专业创造价值我们期望与您共创辉煌