1、万科将项目管理的知识与工程管理相结合万科将项目管理的知识与工程管理相结合万科将项目管理的知识与工程管理相结合万科将项目管理的知识与工程管理相结合六管一控六管一控六管一控六管一控五个环节五个环节五个环节五个环节【框架】万科工程项目管理框架【框架】万科工程项目管理框架5 维修与服务维修与服务1 洞察预定义洞察预定义2 策划与评估策划与评估3 现场与控制现场与控制4 完工与移交完工与移交公司战略公司战略项目策略项目策略供方管理供方管理计划管理采购管理组织管理成本管理质量管理范围管理项目及风险项目及风险万科培训体系【功能】【功能】万科工程项目管理的“六管一控”万科工程项目管理的“六管一控”公司战略公司2、战略项目策略项目策略供方管理供方管理计划管理风险管理组织管理质量管理成本管理范围管理项目项目【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理范围管理范围管理管理范围定义管理范围定义管理范围定义管理范围定义确保所作的工作既充分且必要，这些工作可以实现项目的目标。管理范围含义管理范围含义管理范围含义管理范围含义?所确定的工作范围是充分的?工作范围不包括那些不必要的工作?工作范围规定要做的工作能够实现预计的项目目标【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理范围3、管理范围管理DM-Development ManagementPM-Project ManagementFM-Facility Management决策阶段实施阶段决策阶段实施阶段准备设计施工使用阶段使用阶段物业公司物业公司FM开发方开发方开发方开发方DMPM设计方设计方PM施工方施工方PM其它供方其它供方PM规划设计规划设计市场定位产品建议市场定位产品建议施工图设计施工图设计房屋建造房屋建造销售销售土地机会寻找土地机会寻找概念设计概念设计物业管理物业管理房屋的生命周期房屋的生命周期项目的参与者项目的参与者投资方投资方DMPM?通过通过项目策划项目策划(Project Plan)(Projec4、t Plan)和和项目控制项目控制(Project Controlling)(Project Controlling)以以达到项目的达到项目的费用目标费用目标（投资目标、成本目标）、（投资目标、成本目标）、质量目标和进度目标质量目标和进度目标。?PM=PP+PCPM=PP+PC?房地产的工程项目管理的范围包括了房地产的工程项目管理的范围包括了?参与项目的前期设计参与项目的前期设计?参与项目采购参与项目采购?依照公司的经验计划开展质量、进度和成本控制依照公司的经验计划开展质量、进度和成本控制?配合销售配合销售?对供方的管理对供方的管理?保证房屋竣工验收保证房屋竣工验收【功能】万科工程项目管理的六5、管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控工程项目管理的含义工程项目管理的含义工程项目管理的含义工程项目管理的含义提问：由于图纸原因影响施工进度，谁应该负责？【功能】【功能】万科工程项目管理的“六管一控”万科工程项目管理的“六管一控”计划管理计划管理公司战略公司战略项目策略项目策略供方管理供方管理计划管理采购管理组织管理成本管理质量管理范围管理项目及风险项目及风险【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理编制项目计划的重要性编制项目计划的重要性编制项目计划的重要性编制项目计划的重要性?项目实施前的详尽预测和6、模拟项目实施前的详尽预测和模拟?促进项目干系人之间的沟通，达成共识促进项目干系人之间的沟通，达成共识?为项目测量和控制提供基准为项目测量和控制提供基准?构成项目档案的主要组成部分构成项目档案的主要组成部分我们在计划管理中常犯的错误：计划管理的计划管理的计划管理的计划管理的5 5拍拍拍拍?项目的独特性决定了，每个项目都是从未做过的事情，所以计划编制对项目来说是非常重要的。项目的独特性决定了，每个项目都是从未做过的事情，所以计划编制对项目来说是非常重要的。?计划编制是一项贯穿整个项目生命周期的持续不断的工作。计划编制是一项贯穿整个项目生命周期的持续不断的工作。?计划编制不是精确科学，不同的项目团队7、对同一项目可能做出截然不同的计划。计划编制不是精确科学，不同的项目团队对同一项目可能做出截然不同的计划。万科三级计划管理体系万科三级计划管理体系万科三级计划管理体系万科三级计划管理体系?一级计划：三年经营计划一级计划：三年经营计划由公司计划管理工作组拟稿，公司决策层审议，总经理签发?二级计划：项目开发工作指导书等二级计划：项目开发工作指导书等由相关责任部门拟稿，计划管理工作组审核，总经理签发例：项目开发工作指导书：项目经理部与各专业部门协调后拟稿，计划管理工作组审核，公司总经理签发?三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划由项目总经理协调各专业部门拟稿（集成8、），项目总经理审核并签发【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理万科的三年经营计划万科的三年经营计划万科的三年经营计划万科的三年经营计划?目标管理的产物目标管理的产物-组织的目标组织的目标?内容内容?公司发展战略与策略公司发展战略与策略?公司经营目标公司经营目标?业绩?品牌与客户?内部管理?创新和可持续发展?公司经营计划公司经营计划-业绩目标的细化?利润销售面积、销售收入资金控制性计划土地储备控制性计划人力资源控制性计划个项目开发控制性计划【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管9、一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理万科的二级计划万科的二级计划万科的二级计划万科的二级计划?目标分解的产物目标分解的产物业务目标与管理目标业务目标与管理目标?各部门季度及年度考核的依据各部门季度及年度考核的依据?内容内容?项目开发工作指导书项目开发工作指导书?项目经营目标?项目开发进度（狭义的计划）?质量管理、风险管理?财务管理、销售管理、土地储备、人力资源工作指导书财务管理、销售管理、土地储备、人力资源工作指导书?各职能部门年度工作目标与计划各职能部门年度工作目标与计划2计划模板【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本10、管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理?过程管理的产物过程管理的产物目标与行动目标与行动?公司多项目操作模式下，项目总经理控制各部门协同工作的有力工具公司多项目操作模式下，项目总经理控制各部门协同工作的有力工具?内容：项目操作全过程中各专业的作业计划清单内容：项目操作全过程中各专业的作业计划清单?三级计划三级计划?项目开发二级计划的分解落实?围绕项目各专业协同作业的依据?实现二级计划目标的重要保障万科的三级计划万科的三级计划万科的三级计划万科的三级计划【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管11、理【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理项目计划（项目计划（项目计划（项目计划（2 2级计划）在项目生命周期的位置级计划）在项目生命周期的位置级计划）在项目生命周期的位置级计划）在项目生命周期的位置启动计划编制实施收尾时间控制万科颁布的计划管理办法万科颁布的计划管理办法万科颁布的计划管理办法万科颁布的计划管理办法包实施方案实施方案施工图施工图实施方案实施方案施工图施工图设计前期设计前期3 3个月个月个月个月5 5个月个月个月个月2 2个月个月个月个月设计周期设计周期设计周期设计周期3 3：5 5：2 12、2策划阶段策划阶段策划阶段策划阶段【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理?工期的经验值是编制计划的基础之一工期的经验值是编制计划的基础之一工期的经验值是编制计划的基础之一工期的经验值是编制计划的基础之一万科的规划设计工期万科的规划设计工期万科的规划设计工期万科的规划设计工期【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理?工期的经验值是编制计划的基础之一工期的经验值是编制计划的基础之一工期的经验值是编制计划的基础之一工13、期的经验值是编制计划的基础之一万科的建造各阶段工期（集团平均万科的建造各阶段工期（集团平均万科的建造各阶段工期（集团平均万科的建造各阶段工期（集团平均3 3层）层）层）层）【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理工程项目计划的主要内容（工程项目计划的主要内容（工程项目计划的主要内容（工程项目计划的主要内容（3 3级计划）级计划）级计划）级计划）?控制性进度计划（为业主服务）?材料设备进场计划（项目部编制）?分包进场计划（项目部编制）?施工图需求计划（项目部编制）?采购和招标计划（工程管理部编制）?销售配14、合（卖场）计划（项目部编制）?施工总进度计划（为施工服务）?阶段性进度计划?前期及基础施工阶段进度计划?主体进度计划?装修进度计划?验收进度计划?月进度计划、周进度计划、日进度计划项目里程碑节点表【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理计划管理计划管理2 2、均好中加速、均好中加速、均好中加速、均好中加速3 3、标准化提高项目的速度、标准化提高项目的速度、标准化提高项目的速度、标准化提高项目的速度4 4、工厂化提高建造过程的速度、工厂化提高建造过程的速度、工厂化提高建造过程的速度、工厂化提高建造过程的速度万科计划管理体15、系【功能】【功能】万科工程项目管理的“六管一控”万科工程项目管理的“六管一控”质量管理质量管理公司战略公司战略项目策略项目策略供方管理供方管理计划管理采购管理组织管理成本管理质量管理范围管理项目及风险项目及风险质量的困惑质量的困惑我们都认同质量的重要性我们有详细的制度部分公司也通过了ISO9000的认证我们在现场频繁地做着施工监督的工作交楼前我们会仔细的验收但是但是投诉依然不断，客服、维修忙个不停质量是什么？质量是什么？谁对质量负责？谁对质量负责？关于质量我们应做些什么？关于质量我们应做些什么？【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理16、范围管理采购管理质量管理质量管理万科三五年工程管理策划万科三五年工程管理策划万科三五年工程管理策划万科三五年工程管理策划供方管理供方管理质量公共关系过程管理质量标准质量公共关系过程管理质量标准工程团队建设质量保证体系工程团队建设质量保证体系客户客户、服务技术管理、搭建技术平台关注市场、成本和持续学习客户、服务技术管理、搭建技术平台关注市场、成本和持续学习质量文化质量文化【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理成本管理质量管理组织管理范围管理采购管理质量管理质量管理策划书万科质量管理万科质量管理之质量文化之质量文化质量文化的力量质量文化的力量质量文化的力量质量17、文化的力量绩效行动决策氛围规范符号准则价值观信念领导者行为绩效评估人事惯例愿景目标和战略组织结构竞争环境中国质量管理的发展：TQC、TQM、ISO9000、6西格玛、ERP突破口和管理工具上：乱点鸳鸯谱，赶时髦，学招式，学皮毛实施变革和过程管理上：蜻蜓点水、戏化质量文化领导把要培养的孩子交给别人养质量文化巡讲质量管理水平评价质量管理水平评价一级：质量控制-出厂前产品检验入伙前模拟验收二级：质量保证-生产过程控制ISO9000三级：质量管理-以顾客为中心，倡导质量文化万科质量管理万科质量管理之质量文化之质量文化文化：万科PK中海质量管理质量管理之万科质量标准之万科质量标准【功能】万科工程项目管理18、的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。建设工程质量管理条例国家质量管理条例国家质量管理条例万科质量管理万科质量管理之质量标准之质量标准客户工程质量满意度调查结果客户工程质量满意度调查结果说明：19、总体呈上升趋势。2005年，在各专业系统中是提升最快的，但绝对值仍是最低的。2005年集团总体满意度为82%。历年工程专业满意度历年工程专业满意度61%52%60%68%0%20%40%60%80%20022003200420052002200320042005万科的质量标准万科的质量标准?客户对工程质量的满意程度作为衡量工程管理专业的核心指标?在公司内部以户均保修率作为改善质量的重要指标?设立工程质量管理专项奖金万科质量管理万科质量管理之质量标准之质量标准关键的质量指标：1.户均缺陷率2.户均渗漏率3.户均裂缝率2003年抱怨的前三位：铝合金铝合金/塑钢门窗、墙面、阳露台塑钢门窗、墙面、阳露20、台2004年抱怨的前三位：铝合金铝合金/塑钢门窗、墙面、楼地面塑钢门窗、墙面、楼地面/顶棚顶棚客户关注的质量重点是什么？客户关注的质量重点是什么？客户关注的问题就是我们工作的重点万科的质量标准万科的质量标准万科质量管理万科质量管理之质量标准之质量标准客户衡量质量的标准客户衡量质量的标准客户质量标准的特点客户质量标准的特点?对渗漏水、裂缝无法接受?注重使用功能?关注观感质量?关心质量的耐久性能?允许质量有瑕疵，但希望及时维修整改万科的质量标准万科的质量标准万科质量管理万科质量管理之质量标准之质量标准质量管理质量管理之万科质量管理体系之万科质量管理体系【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科21、工程项目管理的六管一控1 质量策划2 合理工期3 施工过程质量控制4 对供方的质量管理输出万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系质量目标：总体质量水平：鲁班奖、XX杯?重要分项工程质量指标：渗漏水率、裂缝防治、其他细项质量标准?工程管理流程符合度：体现项目内部管理水平质量策划质量策划万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系1确定质量目标确定质量目标工程管理指导书+防水体系等各种分项工程标准成都工程项目管理指导书南京金色二期工程管理策划书武汉公司防水体系加气混凝土砌块砌筑工艺标准质量策划质量策划万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系1确定质量目标：成果体现确定质量目标：成果体现M22、icrosoft Word 文档各种成果的上报时间要求1、减小失误概率2、持续保证成功3、系统性控制风险4、职责清晰质量策划质量策划万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系1建立质量管理体系的重要性建立质量管理体系的重要性集团项目评估集团项目评估公司检查评比公司检查评比万科项目部抽检万科项目部抽检监理公司质量监控监理公司质量监控承包商质量保证体系承包商质量保证体系承包商应建立完善的多级质量保证体系：工人自检班组自检质量员检验，保证资料（砼试块、钢筋抽检报告等）审查多级检查：承包商监理公司万科项目部万科工程部万科集团工程部质量管理体系层级重点质量策划质量策划万科质量管理万科质量管理之质量体系23、之质量体系1万科质量管理体系介绍万科质量管理体系介绍定期检查评估与改进1、监理公司除每天日常监理外并应对重要分项工程进行专项检查，对安全文明施工应每周检查一次2、项目部每周对承包商进行工地巡检评比各总包单位3、万科工程部月度检查评比评比项目部名次1、检验监理工作是否弄虚作假、承包商自检体系是否正常运转，人员架构有无缺失2、找出施工质量的系统性偏差：工艺、工序、工期问题3、组织各承包商相互学习先进经验4、处罚是必要的手段、处罚是必要的手段缺陷一定要整改关闭！IMPORTANT质量策划质量策划集团检查深圳区域检查万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系1质量管理体系评估和改进质量管理体系评估和24、改进深圳区域检查总结合理工期合理工期万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系2三令五申三令五申?集团运营与计划管理集团运营与计划管理?均好中加速均好中加速?质量底线质量底线（质量与计划的关系）（质量与计划的关系）最新运营管理办法?标准工期：考虑正常的技术间歇、组织间歇、特殊季节（麦收、秋收、梅雨）和自然条件影响而编制出的正常施工周期。?最短工期：考虑正常的技术间歇和自然条件影响，通过加大施工单位成本投入而编制出的最短施工周期。标 准工 期上海万科工程主要节点统一参考工期范例：范例：合理工期合理工期万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系2一申：万科确定工期注意的两个方面一申：万科确定工25、期注意的两个方面把控关键线路，合理穿插搭接工程规划许可证消防审查报建单体报建基础施工开工证及监督登记施工图审查勘察、设计、监理、桩基、总包合同备案安全、质量监督手续主体结构施工规划成果桩基施工销售许可证开盘砌筑工程室内水电安装门窗安装防水施工外架拆除内檐装饰室外配套工程竣工备案园建绿化工程竣工验收外檐装饰请写出简单的装修房施工关键线路合理工期合理工期万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系2二申：关键线路的控制是工期管理的核心二申：关键线路的控制是工期管理的核心?桩基成桩后28天达到龄期，开始试桩可采用早强剂、提高标号等措施。?土方夯实回填每30cm回填一次，分层夯实，环刀取样。?砼混凝土26、浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能上人。?加气块砌筑1天砌筑高度不得超过1.5m，2天砌完，7天后顶砖，15天（含顶砖时间）后才能开始粉刷。?粉刷分层粉刷，每层间隔五天。?防水表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时间（聚氨酯24h，JS涂膜8h）。?地坪养护7天后才能上人。请写出一项正常施工工序交接间歇时间合理工期合理工期万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系2三申：合理的施工间歇必须考虑三申：合理的施工间歇必须考虑?销售配合是公司经营需要，必须服从大局?必须按照合理最短工期排定?增加必要的成本以保证质量?必须安排相应技术措施和后期整改维修请列出五项技术措施提高砼标号、早强剂、铺27、设钢丝网、杜拉纤维、碘钨灯、搭设大篷、细石混凝土地坪、防水材料选择合理工期合理工期万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系2四申：以大局为重，配合销售四申：以大局为重，配合销售坚持合理工期要求前期工作延误、销售配合、经营压力等对工期的压缩项目经理职责所在职责所在坚持合理工期要求是职业项目经理的职坚持合理工期要求是职业项目经理的职坚持合理工期要求是职业项目经理的职坚持合理工期要求是职业项目经理的职责！没有合理工期不可能有优质工程！责！没有合理工期不可能有优质工程！责！没有合理工期不可能有优质工程！责！没有合理工期不可能有优质工程！合理工期合理工期万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系228、五申：坚持合理工期五申：坚持合理工期工期的红牌制度?材料控制?样板引路制度?成品保护?工序检查?竣工验收?质量巡检制度施工过程质量控制施工过程质量控制万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系3过程质量控制的6项做法过程质量控制的6项做法满足技术标准和环保要求适应地域特点质量稳定可靠材料选用室内环境污染控制作业指引.doc料设备采购管规定工程材料设备使用管理指引.doc?品牌产品品牌产品?大厂产品大厂产品?经过考察的产品经过考察的产品?地域差别地域差别?地方规定地方规定?原材料产地原材料产地施工过程质量控制施工过程质量控制万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系3材料控制：选用要求材料控29、制：选用要求项目材料一览表材料和部品定样手册样板封存材料样板间材料样板间材料封样材料封样材料对样材料对样现场专设一间材料样板间，由材料工程师负责管理，分类别贴标签有序陈列，并建立材料样板入库台帐。任何人进入材料样板间，都必须有材料工程师陪同，任何对已确定样板的变动都必须通过材料工程师。招标完成后，项目经理部应要求工程合约部或材料供应商提供封样材料，同时存档合同或定样时所规定的技术规格、要求。对非甲供的其它重要材料，也应进行材料封样。甲供和三方供货材料进场时，甲方工程师和监理人员均可调出样板到现场进行对样，用完后及时归还。已有封样的材料第一次进场时，必须进行现场对样，并对现场对样情况做出书面记载30、。施工过程质量控制施工过程质量控制万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系3材料控制：建立材料样板的封样制度材料控制：建立材料样板的封样制度材料进场检验制度材料合同交底组织交底组织交底交底内容交底内容项目经理部组织监理、总包进行集中交底，对于材料工艺复杂或特殊的，可邀请供应商进行交底。材料规格技术标准供货周期订货方式施工过程质量控制施工过程质量控制万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系3材料控制：做好材料合同交底材料控制：做好材料合同交底材料进场验收甲供材料甲供材料乙供材料乙供材料工程师组织监理公司、承建商对材料当场进行对样；检查供应商是否按要求提供了合格的产品合格证明、质量检验报告31、；安排监理公司根据国家规范、万科技术标准、合同要求对材料进行抽样送检。承包商必须向监理公司进行报验，验收要求必须符合国家规范、现行技术标准、政策、法规规定的要求；重要的乙供材料：如钢筋、水泥、砌块，项目经理部会同监理公司将另行进行抽样检查，由项目部人员见证取样送检。施工过程质量控制施工过程质量控制万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系3材料控制：做好材料进场验收关材料控制：做好材料进场验收关设备材料验收作业指引设备材料验收单1、交楼标准间管理：、交楼标准间管理：解决设计缺陷和功能问题解决设计缺陷和功能问题?完成时间：在大面积装修施工开始前完成时间：在大面积装修施工开始前?完成标准：按交楼32、标准完成整套房间的全 部施工完成标准：按交楼标准完成整套房间的全 部施工?作用：检验设计合理性、材料部品效果，确保工程产品满足营销、设计要求和客户正常使用要求。作用：检验设计合理性、材料部品效果，确保工程产品满足营销、设计要求和客户正常使用要求。施工过程质量控制施工过程质量控制万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系3样板引路：样板引路制度是质量控制关键控制措施样板引路：样板引路制度是质量控制关键控制措施施工样板间：施工样板间：?范围：每一家总包单位、每一种户型范围：每一家总包单位、每一种户型?作用：1、检验各家总包单位及分包商的质量水平，及早发现质量缺陷2、检验施工图纸3、规范施工过程433、让各承包商明白万科的质量要求。5、经过验收的施工样板间作为施工的质量标准。作用：1、检验各家总包单位及分包商的质量水平，及早发现质量缺陷2、检验施工图纸3、规范施工过程4、让各承包商明白万科的质量要求。5、经过验收的施工样板间作为施工的质量标准。施工过程质量控制施工过程质量控制万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系3样板引路制度：施工样板间样板引路制度：施工样板间工艺样板：工艺样板：?目的：目的：确定工序质量标准，控制大面积施工?范围：范围：每一道关键工序?时间：时间：关键工序施工前?要求：按要求做样板，样板的施工工艺和质量合格后，才能大面积施工。?注意事项：工艺样板的实施时间必须尽量34、提前，给设计修改和工艺改进预留足够的时间。施工过程质量控制施工过程质量控制万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系3样板引路制度：工艺样板管理样板引路制度：工艺样板管理Microsoft Word 文档样板引路工作流程表成品保护方案审核合理安排工序实施并维护成品保护样板验收成品保护交验各负其责的原则成品保护体系示例施工过程质量控制施工过程质量控制万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系3成品保护流程和原则成品保护流程和原则目的：目的：工序检查表的建立主要是填补过程控制的空白，使之在分步骤验收中规定更具体。内容：内容：确定项目工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该施工步骤需控制的主要技术35、要点。执行：执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。施工过程质量控制施工过程质量控制万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系3工序检查的目的和内容工序检查的目的和内容编制：编制：由项目经理部组织项目成员和监理公司，联合制定实施细则，保证工序检查能够落实。内容：内容：规定总包施工计划的编制必须符合工序验收要求；规定不同施工阶段需采用的表格；规定总包单位建立和深化报验的工作次数、检验批规定总包单位建立和深化报验的工作次数、检验批；规定违反工序施工的处罚措施等。施工过程质量控制施工过程质量控制万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体36、系3工序检查表格的实施细则工序检查表格的实施细则?项目经理部应建立工程师日常质量巡视制度；?项目工程师应不定期对现场质量进行专项检查；?项目工程师对检查的情况应该有详细的记录；?项目经理应定期检查工程师日常巡检的记录，并作为考核的依据之一。1、建立项目工程师现场质量巡视制度施工过程质量控制施工过程质量控制万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系3建立健全质量巡检制度建立健全质量巡检制度各地区公司对现场的质量应进行分级控制；各地区公司工程管理部应制定项目管理评估检查制度，定期对各项目进行横向检查。目的是为提高项目质量管理水平，使各项目工程质量均衡发展并不断提高。各项目经理部应组织监理公司联合37、制定项目定期质量检查计划。针对不同项目的特点，作为公司工程管理部检查制定的延伸，应该更具体。目前集团公司从年已经开始展开对各地公司综合检查评估的工作，分为深圳区域、上海区域、北京区域、武汉、成都几个片区进行检查，并相应制定了评估办法：项目工程管理监控实施办法（VKGC09-04）2、建立项目定期质量检查制度施工过程质量控制施工过程质量控制万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系3建立健全质量巡检制度建立健全质量巡检制度检查评分表由项目经理部组织，监理公司、物业公司、承包单位参与，其中物业公司在该阶段仅做公共专项方面的检查。?条件：条件：房屋取得竣工备案证；现场所有工作项目已经完成；设计变更38、核对完毕；交房标准核对完毕；工序检查表记录完整、齐全、真实、有效；监理公司提交工程竣工报告。?计划：计划：项目经理部负责编制项目部内部验收计划。并组织召开预验收准备会，规定验收中的各项事物安排，包括缺点的指标。计划范例如附件所示。?整改：项目经理部负责组织督促问题整改关闭情况。项目部验收客户服务中心验收施工过程质量控制施工过程质量控制万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系3模拟验收模拟验收从产品开发的流程：拿地设计报建建造销售投诉处理物业管理中不难发现，几乎每个环节都离不开与我们合作的供方，如果供方提供的产品和服务能满足我们的要求，则我们的工作质量和效率就会大大提高。对供方的质量管理输出39、对供方的质量管理输出万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系4供方管理的重要性供方管理的重要性建立总包战略合作关系是坚守质量底线的基础质量底线长期优质价格合理质量稳定服务产品优秀总包优秀总包万科首选合作伙伴对供方的质量管理输出对供方的质量管理输出万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系4与供方的战略合作与供方的战略合作万科的发展给合作提出的研究课题建构立体管理输出体系立体管理输出体系供方项目管理团队供方施工班组供方施工班组万科过程评估客户理念管理流程工艺标准后评估供方高层对供方的质量管理输出对供方的质量管理输出万科质量管理万科质量管理之质量体系之质量体系4与供方沟通的方式和方法与供方沟40、通的方式和方法质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控?集团集团“磐石行动磐石行动”之一之一珊瑚虫计划珊瑚虫计划珊瑚虫珊瑚虫技术研究与质量标准化技术研究与质量标准化质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准?每个项目每项工程每种部品的采购和实施前，都需要工程人员研究技术要求。每个项目每项工程每种部品的采购和实施前，都需要工程人员研究技术要求。?因人因时因地而异，同样的研究对象却产生出不同程度差异的技术要求。因人因时因地而异，同样的研究对象却产生出不同程度差异的技术要求。?可能结果：可能结果：?考虑不周考虑41、不周?错误重犯错误重犯?效率低下效率低下?要求各异，供方不适，成本升高，质量降低要求各异，供方不适，成本升高，质量降低质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准?问题催生质量标准问题催生质量标准思路：系统性改进和预防建立一套工程技术标准体系，系统性改善前述不良状况目的：以“对”求“快”思路：系统性改进和预防建立一套工程技术标准体系，系统性改善前述不良状况目的：以“对”求“快”质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准?寻找解决方法及其目的寻找解决方42、法及其目的寻找解决方法及其目的寻找解决方法及其目的?工程技术标准工程技术标准?施工方案施工方案?设计与工程设计与工程?新节点、新技术、新工艺、新材料新节点、新技术、新工艺、新材料?重点分项工程重点分项工程?维修支持维修支持质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准?万科的质量技术的分类万科的质量技术的分类主体结构建筑装饰装修建筑防水建筑节能与降噪建筑给排水及采暖建筑电气智能建筑通风与空调电梯设备降噪消防室外建筑环境主体结构建筑装饰装修建筑防水建筑节能与降噪建筑给排水及采暖建筑电气智能建筑通风与空调电梯设备降噪消防室外建筑43、环境清水结构加气混凝土砌体钢结构设计与施工铝合金门窗工程设计与安装统一标准塑钢门窗工程设计与安装统一标准标准化木质入户门及配件外墙涂料施工工艺标准外墙弹性涂料施工工艺标准橱柜地柜制作与安装台面板、窗台板标准化钢制楼梯标准化玻璃栏板标准化空调百叶标准化轻质雨棚多层防水构造统一标准高层防水构造统一标准中空玻璃窗防噪地板多层水暖工程设计与施工统一标准室内外管材及防腐要求变频供水设备统一技术标准。质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准?1212项分部工程，项分部工程，项分部工程，项分部工程，3434项子分部工程，项子分部工程44、，项子分部工程，项子分部工程，8080个分项工程个分项工程个分项工程个分项工程1、国家、地方、行业标准2、万科以前的做法3、万科工程历史上的经验教训4、供应商资源及他们的企业标准1、国家、地方、行业标准2、万科以前的做法3、万科工程历史上的经验教训4、供应商资源及他们的企业标准质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准?编制依据编制依据编制依据编制依据1、以客户的需求和满意程度为衡量标准2、源于国家标准，但又不同于国家标准，一般高于国家标准。3、侧重于我们的成熟做法和经验教训的转化。4、比国家规范做法更具唯一性。5、底线45、是能通过各种验收1、以客户的需求和满意程度为衡量标准2、源于国家标准，但又不同于国家标准，一般高于国家标准。3、侧重于我们的成熟做法和经验教训的转化。4、比国家规范做法更具唯一性。5、底线是能通过各种验收质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准?“度度度度”的把握的把握的把握的把握1、技术创新亮点2、对质量通病的克服办法。3、对成本的影响。4、其它提升品质的特点。1、技术创新亮点2、对质量通病的克服办法。3、对成本的影响。4、其它提升品质的特点。质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研46、究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准?重点关注重点关注重点关注重点关注1、适用范围2、编制依据3、材料、设备及配件要求4、设计、制作、安装及施工要求5、成品保护及维护6、附件（图形）7、本项目特殊要求8、检测工具及检测方法9、推荐的供应商资源1、适用范围2、编制依据3、材料、设备及配件要求4、设计、制作、安装及施工要求5、成品保护及维护6、附件（图形）7、本项目特殊要求8、检测工具及检测方法9、推荐的供应商资源质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准?统一技术标准模板（九个部分）统一技术标准模板（九个部分）统一技47、术标准模板（九个部分）统一技术标准模板（九个部分）?详细的施工语言?仔细描述了产品产生的过程?施工班组能按此操作?能产生正确的交付物?直接成为工程招投标的技术要求?现场工程师对供方培训交底?区域公司项目工程评估的重要基准指导现场施工生产的实施性文件指导现场施工生产的实施性文件质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持技术标准技术标准?目的和作用目的和作用目的和作用目的和作用4、二次设计3、图纸会审2、图纸预审1、设计指导书控制手段质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持设计控制48、设计控制?设计控制的方法设计控制的方法设计控制的方法设计控制的方法设计指导书设计指导书1、对设计功能性、合理性、具体的施工做法提出要求，包括各地区公司所在地区具体标准的提供，并补充地区公司编制的技术标准的做法。对工程做法、建筑构造等的总结，绝不能只依赖于设计师。最为有效和主动的方式，是将总结融入到设计指导书中去，让设计师（设计院）在最初的出图中尽量地减少设计缺漏。2、编制各专业施工图出图标准质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持设计控制设计控制?设计控制的方法：设计指导书的使用设计控制的方法：设计指导书的使用设计控制的方法：设计指导49、书的使用设计控制的方法：设计指导书的使用图纸预审包括条件图预审和施工图出图前的预审。在出图前核对设计院是否按设计指导书进行设计，同时预先发现设计的错漏碰缺以及不利施工的节点，两次预审能够有效地减少现场设计变更的数量。质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持设计控制设计控制?设计控制的方法：严把图纸过程审核关设计控制的方法：严把图纸过程审核关设计控制的方法：严把图纸过程审核关设计控制的方法：严把图纸过程审核关图纸会审图纸会审?图纸会审不仅仅是去发现设计的缺陷和问题，更重要的是让监理工程师和施工方更深刻地了解图纸的内容。?监理工程师需要特50、别关注设计所要求的工程做法、施工中的难点、需要控制的要点。?施工方需要特别关注图纸中的质量难点并需要对设计的易建性提出意见。质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持设计控制设计控制?设计控制的方法：严把图纸会审关设计控制的方法：严把图纸会审关设计控制的方法：严把图纸会审关设计控制的方法：严把图纸会审关二次设计铝合金门窗、栏杆、雨蓬、厨柜、瓷砖铺贴、立面分色等需要进行二次设计，而此时项目正处于非常繁忙的阶段，易产生疏忽，会造成严重后果。质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持设51、计控制设计控制?设计控制的方法：开展关键部品的二设计设计控制的方法：开展关键部品的二设计设计控制的方法：开展关键部品的二设计设计控制的方法：开展关键部品的二设计产品创新带来的难题：加强对“新技术、新工艺、新材料”的研究，为设计部品选择和解决工程质量问题提供专业改进意见。质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持三新研究三新研究?保持产品领先，需要不断对新技术、新工艺、新材料进行研究保持产品领先，需要不断对新技术、新工艺、新材料进行研究保持产品领先，需要不断对新技术、新工艺、新材料进行研究保持产品领先，需要不断对新技术、新工艺、新材料进行52、研究结合本项目特点，有针对性编制项目工程管理指导书；组织专业技术小组成员对其重点分部工程技术方案（尤其是涉及到防裂、防渗漏部位）进行讨论、审核并给出专业意见逐步形成统一的技术标准。例如：屋面、露台、阳台防水体系、新型材料施工工艺、铝合金门窗设计、外墙保温体系、基坑支护方案例如：屋面、露台、阳台防水体系、新型材料施工工艺、铝合金门窗设计、外墙保温体系、基坑支护方案质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持三新研究三新研究?三新研究应注意的事项三新研究应注意的事项三新研究应注意的事项三新研究应注意的事项砌筑砌筑材料厂家材料厂家材料品种材料品53、种龄期要求龄期要求材料堆放材料堆放砌筑砂浆砌筑砂浆户型确认户型确认砌筑高度砌筑高度砌块湿水砌块湿水检查要求检查要求质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持重点控制重点控制?质量控制的重点环节：砌筑控制的九个重点（举例）质量控制的重点环节：砌筑控制的九个重点（举例）质量控制的重点环节：砌筑控制的九个重点（举例）质量控制的重点环节：砌筑控制的九个重点（举例）防水防水材料品种材料品种设计要求设计要求材料检验材料检验材料使用材料使用基层验收基层验收管道封洞管道封洞施工要求施工要求防水验收防水验收工序交接工序交接质量管理质量管理之万科质量技术标54、准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持重点控制重点控制?重点分部工程专项检查控制重点：比如防水重点分部工程专项检查控制重点：比如防水重点分部工程专项检查控制重点：比如防水重点分部工程专项检查控制重点：比如防水铝合金门窗铝合金门窗材料检验材料检验洞口交接洞口交接框体安装框体安装塞缝控制塞缝控制淋水试验淋水试验防水涂刷防水涂刷成品保护成品保护粉刷移交粉刷移交密封性能密封性能外观检查外观检查整窗淋水整窗淋水工序交接工序交接质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持重点控制重点控制?重点分部工程专项检查控制重点：铝55、合金门窗检查重点重点分部工程专项检查控制重点：铝合金门窗检查重点重点分部工程专项检查控制重点：铝合金门窗检查重点重点分部工程专项检查控制重点：铝合金门窗检查重点外墙保温外墙保温挂基准线挂基准线聚苯板的粘贴聚苯板的粘贴面层施工面层施工交接验收交接验收过程控制过程控制质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持重点控制重点控制?重点分部工程专项检查控制重点：外墙保温检查重点重点分部工程专项检查控制重点：外墙保温检查重点重点分部工程专项检查控制重点：外墙保温检查重点重点分部工程专项检查控制重点：外墙保温检查重点内外墙面涂料内外墙面涂料基层检查基56、层检查腻子涂刮腻子涂刮大面涂刷大面涂刷细部控制细部控制工具统一工具统一工序控制工序控制质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持重点控制重点控制?重点分部工程专项检查控制重点：内墙涂料检查重点重点分部工程专项检查控制重点：内墙涂料检查重点重点分部工程专项检查控制重点：内墙涂料检查重点重点分部工程专项检查控制重点：内墙涂料检查重点金属防腐涂料金属防腐涂料锈蚀等级及常见锈蚀种类锈蚀等级及常见锈蚀种类表面处理方法表面处理方法底漆、中间漆及面漆的涂刷底漆、中间漆及面漆的涂刷检验控制检验控制常用检验工具常用检验工具工程效果图工程效果图质量管理质量57、管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持重点控制重点控制?重点分部工程专项检查控制重点：金属防腐涂料料检查重点重点分部工程专项检查控制重点：金属防腐涂料料检查重点重点分部工程专项检查控制重点：金属防腐涂料料检查重点重点分部工程专项检查控制重点：金属防腐涂料料检查重点室内墙地砖室内墙地砖铺贴详图铺贴详图排砖样板排砖样板水电定位水电定位样板样板大面粘贴大面粘贴铺贴流程铺贴流程工序控制工序控制质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持重点控制重点控制?重点分部工程专项检查控制重点：金属防腐涂料料58、检查重点重点分部工程专项检查控制重点：金属防腐涂料料检查重点重点分部工程专项检查控制重点：金属防腐涂料料检查重点重点分部工程专项检查控制重点：金属防腐涂料料检查重点外墙劈开砖外墙劈开砖样板样板流程流程检验检验质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持重点控制重点控制?重点分部工程专项检查控制重点：外墙劈开砖检查重点重点分部工程专项检查控制重点：外墙劈开砖检查重点重点分部工程专项检查控制重点：外墙劈开砖检查重点重点分部工程专项检查控制重点：外墙劈开砖检查重点落实维修阶段的技术支持维修是挽回在客户心目中工程质量印象的最后一次努力。要求一次做59、好，避免多次维修参加维修会议并提供维修建议方案，协助客户服务部力争做到“一次维修合格率100”结合客户服务部门整理的“缺陷反馈”内容，通过分类将其列为后期施工质量预控重点。质量管理质量管理之万科质量技术标准之万科质量技术标准设计控制技术研究三新研究控制重点技术标准维修支持维修支持维修支持【功能】【功能】万科工程项目管理的“六管一控”万科工程项目管理的“六管一控”成本管理成本管理公司战略公司战略项目策略项目策略供方管理供方管理计划管理采购管理组织管理成本管理质量管理范围管理项目及风险项目及风险房地产成本作业过程与成本形成房地产成本作业过程与成本形成房地产成本作业过程与成本形成房地产成本作业过程与60、成本形成项目发展项目发展施工施工规划设计规划设计招标招标竣工结算竣工结算签约签约销售及物业管理销售及物业管理土地成本政府费用设计费招标费用建造成本销售费用土地成本政府费用设计费招标费用建造成本销售费用使用成本、维修成本、供应商成本、质量不合的处置成本、社会资源的占用使用成本、维修成本、供应商成本、质量不合的处置成本、社会资源的占用管理费用管理费用英国：英国：【策略】万科工程项目之成本管理【策略】万科工程项目之成本管理20042004年集团强调：什么时间挣钱和挣多少钱一定要管年集团强调：什么时间挣钱和挣多少钱一定要管年集团强调：什么时间挣钱和挣多少钱一定要管年集团强调：什么时间挣钱和挣多少钱一定61、要管项目论证产品策划规划设计营销策划产品交付客户销售实现施工过程管理保修及物业服务项目可行性研究项目可行性研究公司决策公司决策项目谈判签约项目谈判签约项目手续办理项目手续办理获取土地信息获取土地信息通过项目管理指导书，强调可行性研究报告中指标的严肃性通过项目管理指导书，强调可行性研究报告中指标的严肃性【策略】万科工程项目之成本管理【策略】万科工程项目之成本管理项目听证会是确定目标成本的里程碑项目听证会是确定目标成本的里程碑项目听证会是确定目标成本的里程碑项目听证会是确定目标成本的里程碑项目投资收益指标要求核心指标项目投资收益指标要求核心指标内部收益率25%销售净利率9%参考指标参考指标单位面积62、净利销售毛利率资金峰值比例地价支付贴现比各年资金占用回报率?通过项目听证会的销售净利率是不能降低的通过项目听证会的销售净利率是不能降低的?目标成本原则上不能提高，但是如果完成了利润指标，可以突破目标成本目标成本原则上不能提高，但是如果完成了利润指标，可以突破目标成本?如果因为成本提高而影响利润时，当事人将受到处理如果因为成本提高而影响利润时，当事人将受到处理说明：说明：【策略】万科工程项目之成本管理【策略】万科工程项目之成本管理万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类第一部分土地获得价款第一部分土地获得价款-指为获取土地开发使用权发生的各项费用。一般包括：?土地出让金?63、合作款项?拆迁补偿?红线外市政费用课堂提问：课堂提问：我们请合作方吃饭的费用，算不算合作款项？我们在前往土地拍卖现场的车费算不算土地获得价款？答案：答案：都不是。【成本分析】万科工程项目之成本管理【成本分析】万科工程项目之成本管理第二部分开发前期准备费第二部分开发前期准备费-指取得土地开发使用权后，在项目开发前期的费用。一般包括：?设计费-从规划到施工图的全部设计过程产生的费用；?报批报建费用-向政府缴纳的规定费用；?三通一平费用-通水、通电、通路和场地平整产生的费用；?临时设施费用-项目部办公室、项目围墙、临时水电费用；课堂提问：课堂提问：1、项目部为项目开工庆典花费15000元，算不算开发64、前期准备费？2、项目场地内发现文物，我们请专人看守现场花费600元，算不算前期准备费？3、项目部的临时食堂，使用3个月后拆除，算不算临时设施费？答案：答案：1、2项不是，3项是。万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类【成本分析】万科工程项目之成本管理【成本分析】万科工程项目之成本管理第三部分主体建筑工程费第三部分主体建筑工程费-指项目开发过程中的建筑费用，包括：?基础费用-建筑的地基与基础费用；?结构与粗装修费用-完成地面以上的结构与基本装修的费用；?门窗工程费用-室内外门与窗的费用；?公共部位装修费用-外立面、公共部位的装饰与装修费用；?室内精装修费用-对精装修交付65、的房屋的装修费用；课堂提问：课堂提问：1、某高层项目基坑支护花费400万元，能否计入基础费用费？2、某工程基础施工中的土方外运花费50000元，后期土方回填又花费8000元，请问外运能否计入基础费用，回填又是否能计入？3、某项目由于成品保护不力，门窗破损损失5000元，能否计入门窗工程费？4、阳台栏杆能否计入主体建筑费？答案：答案：均可。万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类【成本分析】万科工程项目之成本管理【成本分析】万科工程项目之成本管理第四部分主体安装工程费第四部分主体安装工程费-指项目开发过程中的室内安装费用，包括：?室内水电安装费用-室内各类水电相关工程费用66、；?电梯安装费用-高层建筑的电梯费用；?消防系统费用-防火所必需的消防设施费用；?智能化系统费用-业主安全保护、通话、访客系统等费用；课堂提问：课堂提问：1、你所了解的智能化系统包括哪些？答案：防盗（摄像头、监控室）系统、对讲（对讲机）系统、车库进出（答案：防盗（摄像头、监控室）系统、对讲（对讲机）系统、车库进出（IC卡）系统、门禁（卡）系统、门禁（IC卡、密码、指纹）等卡、密码、指纹）等。万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类【成本分析】万科工程项目之成本管理【成本分析】万科工程项目之成本管理第五部分社区管网费第五部分社区管网费-指项目管网配套费用，包括：?室外给排67、水费用-小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费用；?室外采暖费用-小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用；?室外燃气费用-小区接入市政燃气的费用；?室外电气与高低压费用-小区从市政供电网络引入电至各家各户的费用；课堂提问：课堂提问：1、小区内的路灯照明，属于室外电气费用吗？2、小区为节水设置的中水系统，约200万元，能否计入室外给排水费用？答案：答案：1不是，不是，2是是。社区管网费用是最容易被普通人忽略的成本支出。万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类【成本分析】万科工程项目之成本管理【成本分析】万科工程项目之成本管理第六部分园林环境费第六部分园林环境费-指项目内68、的景观费用，包括：?道路广场费用-小区建设道路、广场的费用；?绿化建设费用-小区内用于绿化工程的费用；?小区围墙费用-小区围墙、组团围墙的费用总和；?室外景观照明费用-各种照明所花费的费用?零星设施费用-各类未细述的设施费用总和课堂提问：课堂提问：1、绿化工程中的土方费用，属于绿化费用还是主体建筑费用？2、由于养护不善，造成的绿化苗木枯死损失30000元，能否计入绿化建设费？答案：答案：1绿化费用，绿化费用，2是是。万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类【成本分析】万科工程项目之成本管理【成本分析】万科工程项目之成本管理第七部分配套设施费第七部分配套设施费-指项目内为69、业主服务的各项配套设施费用，包括：?会所费用?学校费用?物业用房?垃圾转运站?课堂提问：课堂提问：1、万科建的已经销售给华润超市的1000m2四季花城商业设施是否属于配套设施？2、政府在小区内建设的公交车站，是否属于配套设施费？答案：答案：1不属于，不属于，2万科未投资，不属于万科未投资，不属于。万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类【成本分析】万科工程项目之成本管理【成本分析】万科工程项目之成本管理第八部分开发间接费第八部分开发间接费-指项目开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的费用支出以及项目营销设施建造费等费用，包括：?工程管理费-项目发生的行政、监理、造价70、咨询等费用?资本化利息-项目使用资金的利息?营销设施建造费-销售大厅、样板房等建造费用?物业完善费-物业维修基金与请物业公司配合项目的支出等课堂提问：课堂提问：1、财物部门的人工成本是否属于工程管理费的范畴？2、物业是万科物业，为什么还要支付费用？答案：答案：1不属于，不属于，2、亲兄弟明算账、亲兄弟明算账。万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类【成本分析】万科工程项目之成本管理【成本分析】万科工程项目之成本管理第九部分期间费用第九部分期间费用?公司管理费-公司发生的但无法明确到项目上管理费用?营销费用-营销部门行政费用、广告、销售代理等营销费用课堂提问：课堂提问：171、公司总经理的人工成本属于公司管理费吗？答案：属于答案：属于。万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类【成本分析】万科工程项目之成本管理【成本分析】万科工程项目之成本管理土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费期间费用期间费用开发成本开发成本完全成本完全成本总结：房地产项目成本组成房地产项目成本组成万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类万科成本九大分类【成本分析】万科工程项目之成本管理【成本分析】万72、科工程项目之成本管理如何理解下述的成本控制的观念或做法如何理解下述的成本控制的观念或做法如何理解下述的成本控制的观念或做法如何理解下述的成本控制的观念或做法?常见的说法:常见的说法:?“三堂会审、货比三家、最低价中标”“三堂会审、货比三家、最低价中标”?控制设计费用支出控制设计费用支出?通过集中采购、招投标压低供方的价格通过集中采购、招投标压低供方的价格?加强设计变更的管理加强设计变更的管理?将可能发生的变更风险让供方承担将可能发生的变更风险让供方承担?质量成本概念可能第一次质量成本概念可能第一次?维护和使用成本是客户关心的事情维护和使用成本是客户关心的事情【问题】万科工程项目之成本管理【问题73、】万科工程项目之成本管理【功能】万科工程项目之成本管理【功能】万科工程项目之成本管理100%95%75%35%10%25%100%95%75%35%10%25%1/1/3/3/1/1/对成本的影响程度对成本的影响程度竣工竣工设 计 准备初步设计技术设计施工图设计1施工图设计2设 计 准备初步设计技术设计施工图设计1施工图设计2施工部分尚余的设计、发包施工部分尚余的设计、发包设 计设 计招 标、发 包招 标、发 包设计变更设计变更成本的形成过程成本的形成过程成本的形成过程成本的形成过程数据分析与储存数据分析与储存新项目发展新项目发展规划设计规划设计合约分判与招标合约分判与招标施工管理施工管理合同74、结合同结算算动态反馈动态反馈及时结算及时结算事前定价事前定价亦步亦趋亦步亦趋准确测算准确测算目标成本管理前置目标成本管理前置目标成本管理前置目标成本管理前置工作的重心工作的重心目标成本的确定位置，决定了公司成本管理水平目标成本的确定位置，决定了公司成本管理水平提出准确测算、亦步亦趋、事前定价、动态反馈、及时结算16字成本管理方针提出准确测算、亦步亦趋、事前定价、动态反馈、及时结算16字成本管理方针【两个阶段】成本管理的流程的两个阶段【两个阶段】成本管理的流程的两个阶段二二二二21责任成本管理责任成本管理目标成本与动态成本管理目标成本与动态成本管理作业过程管理作业过程管理成本管理软件成本管理软件75、成本管理委员会成本管理委员会控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统成本管理模式基本构架成本管理模式基本构架成本管理模式基本构架成本管理模式基本构架领导机构领导机构管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件【管控模式】成本控制的体系和指标【管控模式】成本控制的体系和指标成本管理体系要注意现场布局管理要注意招标环节要注意合同制定和执行要注意签证变更要注意配套管理要注意现金流管理要注意监理费用管理要注意预结算管理建造环节成本管理的建造环节成本管理的建造环节成本管理的建造环节成本管理的“八项注意八项注意八项注意八项注意”【过程控制】建造环节的成本管理【过程控制】建造环节的成76、本管理施工距离，方便建造;考虑分期开发的设施布局施工距离，方便建造;考虑分期开发的设施布局考虑为销售服务考虑为销售服务对室外进度的影响对室外进度的影响临建的摆设以及对入住客户的影响临建的摆设以及对入住客户的影响万科某楼盘，一期工程开发中，施工单位临建搬迁四次，每搬迁一次，不考虑人力成本，直接支出的金额不少于15万元。造成施工单位索赔！案例：案例：多次搬迁的临建多次搬迁的临建【过程控制】建造环节的成本管理【过程控制】建造环节的成本管理现场施工设施的布局应统筹考虑现场施工设施的布局应统筹考虑现场施工设施的布局应统筹考虑现场施工设施的布局应统筹考虑万科某楼盘，由于施工期分期开发不明确造成临时变压器搬77、了3回，直接造成无效成本20万元案例：案例：忽视分期开发界限划分导致无效成本发生忽视分期开发界限划分导致无效成本发生万科某项目，项目经理部安排将组团a基础施工的土方约7000m3，堆放至运距约300m的下一期组团b内，原来的意思是待园建施工时，可以就近安排土方回填。组团a待建组团b堆土场c运距300m运距500m实际情况如下：由于工期拖延，待建组团b动工时，组团a工期尚未进入填土阶段；运距300m与运距500m土方价格相同，均为12元/m3；最后解决方案：先将土方由待建组团b转运至堆土场c；待组团a进入填土阶段后，再由堆土场c转运至组团a进行填土；最终增加土方转运费用84000元。案例：多转运78、一次的土方土方平衡一收一放，天上地下土方平衡一收一放，天上地下【过程控制】建造环节的成本管理【过程控制】建造环节的成本管理土方平衡土方平衡土方平衡土方平衡项目经理与成本经理一样，需要对设计、施工规范有所了解，不仅可以发现设计中可以节约成本的地方，还能有利施工。项目经理与成本经理一样，需要对设计、施工规范有所了解，不仅可以发现设计中可以节约成本的地方，还能有利施工。他们的优化结果是将原直径400mm双桩承台改为直径500mm单桩承台，为此：二期3标段16单元，共减少直径400mm桩64根 二期会所桩基础减少直径300mm桩12根。因减少桩数量节约桩基础成本约22万元 工期缩短10天案例：东莞高尔79、夫项目桩基础优化【过程控制】建造环节的成本管理【过程控制】建造环节的成本管理基础方案的选择基础方案的选择基础方案的选择基础方案的选择武汉万科某项目的泳池，由于在设计时位于相对高处的小区泳池采用大量钢质抗拔桩。项目经理潘军先生由于熟悉规范，认定此设计属“重大失误”。因为，一方面，采用此种桩型工期将长达一个半至两个月；另一方面，此桩型在造价上也是不可接受的。在与成本、设计协商后，设计院重新对其设计，最终因地制宜的取消了抗拔桩的设计思路，不仅工程造价节约10万元，而且工期还节约了1个多月。案例：躺在钢质桩上的会所泳池图纸会审建设单位内部组织设计、工程、成本等相关部门进行“图纸审查”；审查重点成本节约80、过往错误重犯、图纸之间对不上、标高取定等；审查依据产品缺陷手册(客户中心)、无效成本案例库（成本部）、以往错误手册（设计、项目）等；内部图纸会审带来的成果有时候是惊人的。内部图纸会审带来的成果有时候是惊人的。我们在施工过程中最不愿意见到图纸的出入，那么图纸审核就是一切工作的前置任务，是提升效率和减少无效成本的良方我们在施工过程中最不愿意见到图纸的出入，那么图纸审核就是一切工作的前置任务，是提升效率和减少无效成本的良方【过程控制】建造环节的成本管理【过程控制】建造环节的成本管理图纸会审图纸会审图纸会审图纸会审不拘一格降人才不拘一格降人才施工方案的考量应充分发挥施工单位的技术力量，摘下“有色眼镜81、”，携手合作供方广州公司某项目护坡方案，在初期组织大量专家进行研究可方案均较保守，当同事们一筹莫展的时候，某基础施工专业公司递上一份合理化建议让人们眼前一亮，此一项节约成本50万以上。案例：案例：广州公司某项目护坡方案广州公司某项目护坡方案【过程控制】建造环节的成本管理【过程控制】建造环节的成本管理招标文件的关注及招标单位的选择招标文件的关注及招标单位的选择招标文件的关注及招标单位的选择招标文件的关注及招标单位的选择不拘一格降人才不拘一格降人才深圳金域蓝湾高压配电工程招标，在甲方明确方案的前提下，通过招标优化电缆走向，颠覆原方案。节省造价30万元。案例：一句话带来的经济效益30万？A方案一方案82、二BC【过程控制】建造环节的成本管理【过程控制】建造环节的成本管理招标文件的关注及招标单位的选择招标文件的关注及招标单位的选择招标文件的关注及招标单位的选择招标文件的关注及招标单位的选择了解合同经济条款，清楚资金支付的节点与节奏，利用经济条款赋予的奖罚权利及资金支付的杠杆对供应商进行管理，是项目经理必备的知识。合同要不要看？付款要不要管？合同要不要看？付款要不要管？【过程控制】建造环节的成本管理【过程控制】建造环节的成本管理合同的合理制定及严格执行合同的合理制定及严格执行合同的合理制定及严格执行合同的合理制定及严格执行合理管理合理管理加强合同履行时的全过程动态管理在整个施工合同履行过程中，对每83、一项工作，都要严格管理，妥善安排，记录清楚，手续齐全，否则会造成差错引起合同纠纷，给企业带来不应有的损失合理转移风险对于预测到的合同风险，在谈判和签订施工合同时，采取双方合理分担的方法合同一经签订，即成为合同双方的最高法律在合同谈判和签订中，对可能发生的情况和各个细节问题都要考虑周到，并作明确的确定，不能存有侥幸的心理；一切问题都应明确具体地以书面形式规定，不要以口头承诺和保证。【过程控制】建造环节的成本管理【过程控制】建造环节的成本管理合同的合理制定及严格执行合同的合理制定及严格执行合同的合理制定及严格执行合同的合理制定及严格执行深圳万科金域蓝湾项目部经理部于克佐、蒋朝晖对九层转换梁结构进行84、积极地与总包单位的研究，协同组织工程结构专家与设计院一道讨论转换大梁的后浇带技术问题，提出优化方案，降低成本200万元，工期缩短一个月。为此此于克佐、蒋朝晖等同事获得通报表扬与奖励。案例：案例：蓝湾项目转换大梁优化蓝湾项目转换大梁优化【过程控制】建造环节的成本管理【过程控制】建造环节的成本管理施工组织及施工方案的确定施工组织及施工方案的确定施工组织及施工方案的确定施工组织及施工方案的确定由于经现场人员确认的施工方案可作为结算的依据，因此每一个签字都应该是专业的，严谨的由于经现场人员确认的施工方案可作为结算的依据，因此每一个签字都应该是专业的，严谨的万科某楼盘，由于施工方案未经认真审核，在我方确85、认的地梁砖胎模做法中竟赫然标有构造柱和圈梁，若非及时发现可能造成近20万的工程索赔案例：案例：某项目地梁砖胎模某项目地梁砖胎模案例研讨：案例研讨：开关开关50000次的合页次的合页万科某公司曾在一次橱柜定标时，曾选用了能开关50000次的合页。简单算一个帐：50000次70年使用期365天2次/天。意味着，业主能在70年内，不用为合页的损坏而担忧。同时，可以预计当橱柜柜体都完全烂掉的时候，合页却依然完好如新合页换不换？轮子转不转？木头烂不烂？合页换不换？轮子转不转？木头烂不烂？矫枉过正？【过程控制】建造环节的成本管理【过程控制】建造环节的成本管理分包工程构配件的品质定位分包工程构配件的品质定位86、分包工程构配件的品质定位分包工程构配件的品质定位变更签证拟稿变更签证金额预估变更签证审批变更签证下发实施规定的流程规定的流程偏差的流程偏差的流程变更签证拟稿口头变更签证变更签证下发实施补发变更签证变更签证补批变更签证实施变更签证补批变更签证确认【过程控制】建造环节的成本管理【过程控制】建造环节的成本管理现场签证变更的时效性和流程合理性现场签证变更的时效性和流程合理性现场签证变更的时效性和流程合理性现场签证变更的时效性和流程合理性思考：当变更真的发生时,你能拒绝吗?设计变更是设计质量不合格的代价,事前没有发现,事后必然发生.流程和制度只是建立工作秩序,拒绝黑箱操作,同时把成本记录清除.案例：案例87、：年前的付款你紧张吗？年前的付款你紧张吗？一双双期待的眼神，您紧张过吗？【过程控制】建造环节的成本管理【过程控制】建造环节的成本管理万科某项目，总包于9月完成交楼。由于前期变更签证下发过程较为混乱，以及项目部经办人员更替、重视程度不够等原因，前期施工中的变更签证单一直没有完成确认工作，涉及3家总包、2家景观单位，因为资料不全无法完成结算。施工单位急于资金支付，一直催促办理。截至春节前，危机终于爆发，出现前面的一幕现场签证变更的时效性和流程合理性现场签证变更的时效性和流程合理性现场签证变更的时效性和流程合理性现场签证变更的时效性和流程合理性工程终于完了，项目经理还是不能放松工程终于完了，项目经理还是不能放松经过紧锣密鼓的开盘，经过彻夜难眠的入伙，经过无数的变更与修改剩下的是结算对结算资料的确认和审核是整个工程的结尾也是对新项目的总结竣工资料、签证单、工程扣款单、结算移交这才叫大功告成【过程控制】建造环节的成本管理【过程控制】建造环节的成本管理结算资料确认结算资料确认结算资料确认结算资料确认