1、一、项目概况 五、产品研究二、项目区位分析 六、项目品牌影响力分析三、项目定位分析 七、项目优劣势分析四、项目营销及推广分析一、项目概况n 项目地址：项目地址：长沙市天心区南湖路和湘江路交汇处东北角 n 开开 发发 商：商：长沙南湖广场置业有限公司n 物业类型：物业类型：高端酒店、写字楼、滨江豪宅、精品公寓、商业街区n 装修情况：装修情况：公共部分精装修n 建筑类别建筑类别：板楼 超高层n 占地面积：占地面积：80258.797平方米n 建筑面积：建筑面积：726386.000平方米n 容容 积积 率：率：6.0n 绿绿 化化 率：率：51%保利国际广场是中国房地产实力前三甲、央企综合实力第一2、名保利地产2011年启动的湖南保利最顶级项目，项目位于长沙滨江板块，规划“南湖新城”中心区，长沙CBD中央商务区和五一商圈延伸核心地段，比肩橘子洲头，“山、水、洲、城”尽揽，堪称无可复制的绝版地王。项目预计总投资40亿元，规划建设中的200米高写字楼将被打造成南湖片区地标建筑，变成集商务、商业、高档居住和休闲娱乐等多功能为一体的滨江商务中心年内还将拉通书院南路及南湖路，而长1790米宽46米的南湖路的通车必将为位于南湖路口的保利南湖广场项目注入更多的活力。二、项目区位分析金域南外滩南湖一号蓝湾国际广场南湖路过江隧道长沙市九中长沙职工大学在水一方南郊公园长郡中学长沙理工大学保利国际广场位于南湖片3、区内，北起规划中南港路，南至南湖路，西滨湘江大道，东抵书院路。学校:长沙理工大学、长郡中学、第一师范第一附属小学综合商场:新一佳超市、兴万家超市银行:建设银行、中国银行、农村信用社医院:长沙市第三医院、尚美妇科医院、地质医院休闲：沿江风光带项目地址可以乘坐1、101、122、134、139、160、601、901、908区间线等多路公交车到碧沙湖下车即可到达。长沙保利国际广场紧连沿江风光带，对接湘江，环境优美舒适，一线江景。项目在南湖片区核心区域，几个知名楼盘环绕左右，加速了当片地区的发展。保利交通优异，有众多公交车经过，书院路、南湖路道路通畅，四通八达。保利周边配套完善，学校医院都在附近，快4、捷方便。三、项目定位分析1、项目市场定位分析保利国际广场市场定位成保利国际广场市场定位成长沙CBD中央商务区和五一商圈延伸核心地段，比肩橘子洲头，“山、水、洲、城”尽揽，无可复制的绝版地王。顶级滨江豪宅，规划设有世界级地标豪宅、城市精英公寓、超五星级酒店、超甲级写字楼、国际商业街区，为长沙城市名片。高端规划、奢侈配套、金钥匙物业，保利国际广场全体系化地让豪宅从建筑到生活都充分展示了高端感和尊贵感。保利的高端市场定位显示了保利不仅在高端的配置上还是整体面貌上都有着一份荣耀感与尊贵感，充分带动了天心区南湖片区的经济繁荣乃至滨江延边整片的影响力。2、项目形象定位分析 保利的高端形象定位就是保利它自己5、要打造成为一个中国滨江生活的典范。为长沙争得中国豪宅版图中国豪宅版图的一席之地，最充分影响到的就是南湖片区的整体形象，为城市打造一张国际化名片保利，成为城市综合体的样板。湘江畔，南湖新城，保利国际广场耀世登场，成为这座城市关注的焦点。使中国豪宅有了长沙的一席之地，湘江终于有机会与珠江、黄浦江一样，成为中国滨江生活典范。保利，以对于这座城市的责任，为长沙贡献一座保利国际广场，揭幕湘江未来繁华。3、项目价格定位分析网签数据：网签数据：1号栋截止6月26日网签数据2号栋截止6月26日网签数据目前已取得预售证栋号为：1、2号栋，项目目前整体销售均价为：13569.66元/项目目前在售均价约项目目前在售6、均价约1400014000元元/，具有一定的价格优势。，具有一定的价格优势。4月30日项目首次开盘折后均价为1300014000元/，当天VIP金卡10万抵20万，一次性98折，按揭无优惠，7天内签约99折；5月28日，折后均价13800元/，当天VIP金卡10万抵20万，一次性98折，开盘优惠98折。截止到目前总共推货352套，网签264套，网签率75%，销售情况较好。总结：总结：保利与同类型项目相比：自身处江边，河东老城区，保利与同类型项目相比：自身处江边，河东老城区，配置高端，升值潜力大，目前在价格上具有一定优势，配置高端，升值潜力大，目前在价格上具有一定优势，性价比非常高。性价比非常高7、。长沙市场同类型项目价格情况：4、项目客户定位分析1 1、客户年龄：、客户年龄：购房客户年龄主要在35-50岁之间；2 2、客户来源：、客户来源：客户以长沙本地客户为主占80%主要为天心区，雨花区，芙蓉区。外地客户邵阳，郴 州、衡阳、常德等占16%，外省客户占4%。（购买客户中有20%的客户为保利阆峰云墅业主）。3 3、置业目的：、置业目的：80%以上为改善性自住，20%为投资+改善，纯投资无。4 4、客户职业：、客户职业：购买客户以从事银行、金融业居多，其次为企业私营业主；5 5、注：、注：二次开盘的购房客户中，有70%的客户都为一次未选到房的客户。总结：保利国际广场面对的是高端客户，保利的8、舒适、品牌、荣耀给顾客带来了很大的动力，改善与投资都是顾客信得过保利的一种选择。四、项目营销及推广分析多频次、低成本的活动，持续保持项目较高的客户上门率。多频次、低成本的活动，持续保持项目较高的客户上门率。2011-4-22 2011-4-22 保利国际广场保利国际广场20112011品鉴盛典品鉴盛典。活动共接待贵宾1000批，成为保利国际广场面世以来又一次令业内外震撼的影响力事件，诠释了项目滨江豪宅的定位。2011-6-4 2011-6-4 保利国际广场保利国际广场浓情端午浓情端午。保利国际广场将古风古韵的中国传统端午元素贯穿于整个环境渲染，真正打造成一场体验式的端午佳节，许多准业主到场，气9、氛较浓烈。2011-6-16 2011-6-16 保利国际广场保利国际广场献礼父亲节献礼父亲节。2011年父亲节期间，活动嘉宾可亲手制作一份充满浓情蜜意的巧克力，一件绚烂多彩的T恤，亲手送给自己的父亲。每位接过礼物的父亲都流露出欢喜的神色。本次活动，不仅仅是保利国际广场对全城父亲的一次献爱，更是保利地产一直所倡导的亲情生活理念的发扬。2011-6-25 2011-6-25 JWJW万豪酒店签约保利国际广场万豪酒店签约保利国际广场。投资方上海国之杰投资发展有限公司、全球酒店业巨头万豪国际集团以及湖南保利地产三方共同宣布，万豪旗下超豪华酒店品牌JW万豪落户长沙，进驻位于长沙南湖新城的保利国际广场项10、目。项目报广以项目报广以形象广告为主，形象广告为主，画面表现同一调性贯穿，旨在树立项目滨江豪宅的高端形象；画面表现同一调性贯穿，旨在树立项目滨江豪宅的高端形象；配合开盘、开盘热销等活动，释放项目最新信息。配合开盘、开盘热销等活动，释放项目最新信息。总结：保利在营销推广方面做得非常的得当，每次推广都非常的大气磅礴，符合保利的自身形象定位。保利懂得运用各个节日来宣传自己的生活理念，传递给每一位顾客。报广始终贯穿着同一种格调，永远的波澜壮阔。多频率低成本的推广，却得到了较高客户上门率 五、产品研究1、产品规划及产品组合分析住宅公寓公寓五星级酒五星级酒店店甲级写字甲级写字楼楼公寓：1栋公寓，面积区间为11、4580平米，弧形规划，可享270度绝版江景资源；住宅：9栋住宅，面积区间为125558平米超高层住宅（含少量复式）写字楼：为本案最大亮点，235.5米超高层，城市天际。西南向江景尽揽，一线江景办公环境，绝无仅有。商业：一线临江4层商业，借势沿江风光帯，可打造沿江风光帯风情商业街。酒店：江景顶级酒店、升级CBD核心生活，全面提高商务升级需要。保利定位顶级滨江豪宅，规划全面，组合丰富。保利定位顶级滨江豪宅，规划全面，组合丰富。对南湖片区的经济会产生具大的影响，对周边楼盘的对南湖片区的经济会产生具大的影响，对周边楼盘的配套会有推动作用。配套会有推动作用。2、产品园林规划分析 保利国际广场在园林设计12、上做了很多手法，比如整体抬高路面整体抬高路面2 2至至3 3米米，超超50%50%绿化率超大手笔绿化率超大手笔，三大组团园林三大组团园林，描绘了一处繁华中心的“空中花园”。A3栋楼王园林景观尤为亮点。整个A3栋独据项目内部最佳景观节点，悦湖、香堤两大园林美景尽收眼底，其楼王专属礼遇尊崇的体验也是做到了极致。JORGEA先生（这家公司代言了中国园林设计的最高水准，他是主创之一）。保利请来了顶级园林大师来此设计，大大加大了保利的保利请来了顶级园林大师来此设计，大大加大了保利的卖点；加上绿化率实实在在的超过卖点；加上绿化率实实在在的超过50%50%，环境优美，为项目，环境优美，为项目增加了一定的竞争13、优势。增加了一定的竞争优势。3、产品相关配套分析 首先，保利的3大配套亮点。在长沙首创停车引导一体化系统、湘江边上的全景观泳池、星空直升机停机坪等，并充分考虑生活的私密性。城市中心专属车库城市中心专属车库长沙首创业主专属层地下车库及智能停车引导系统。地下停车场共设置三层，第一层为业主层，且配备了星级大堂及私人管家，在另外两层停车场配备了长沙目前唯一采用的停车引导一体化系统。领袖的城市天空领袖的城市天空长沙首个星空直升机停机坪停车位:1:1：3.63.6湘江边上的全景观泳池湘江边上的全景观泳池长沙首个瞰江无边界天际泳池。为了保证豪宅的纯粹性与私密性，将豪宅区与商业区进行了完全的分离，还在江景面最14、宽的商业区顶部专属打造了天际泳池。在内部配置上，中央空调、地暖系统、24 小时热水、智能指纹锁、高级面板、LOWE 玻璃这些豪宅必备的基础配置，保利国际广场通过了层层筛选，严格的审查和检验，以确保每一个部件都符合项目的整体调性。总结：保利的配套充分印证着自身要成为长沙城市综合体的典范决心，几个长沙首创，大大加打了保利的综合影响力，为自己树立第一的牌子打响了名号。JW万豪酒店入驻保利国际广场，业内人士认为至少有三重价值。首先，它不仅仅是对城市形象的一次提升，更是对长沙商务级别和商务规格的一次拔高。其次，对于长沙湘江沿线和南湖新城的整体开发建设，JW万豪酒店的进驻，让保利国际广场一直倡导的开发理念15、进入了一个新的质变期。最后，以奢华服务和完美细节享誉全球的JW万豪酒店带来的不只是超五星级的奢华体验，还将为长沙搭建一个全新的招商引资平台，推动长沙一举迈入中国一线商务目的地。4、产品装修品质分析项目采用了集新古典主义和现代风格于一身的项目采用了集新古典主义和现代风格于一身的ArtArtdecodeco建筑风格，强调整体建筑群的高端品质建筑风格，强调整体建筑群的高端品质与灵活多样性，形成连贯而层次丰富的沿江城市景观与肌理；与灵活多样性，形成连贯而层次丰富的沿江城市景观与肌理；通体使用干挂石材外立面，在长沙尚属首创。通体使用干挂石材外立面，在长沙尚属首创。项目产品设计旨在保证业主生活的便利性和尊16、贵性。项目产品设计旨在保证业主生活的便利性和尊贵性。豪门专属门厅：豪门专属门厅：顶级精装会所式双大堂及长沙首创大堂私人管家；内部配置：内部配置：中央空调、地暖系统、24 小时热水、智能指纹锁、高级面板、LOWE 玻璃等，凸显项目品质；为了保证豪宅的纯粹性与私密性，将豪宅区与商业区进行了完全的分离，更是取消了豪宅区所有取消了豪宅区所有的底层商铺。的底层商铺。保利国际广场目前推出的户型区间在保利国际广场目前推出的户型区间在130130200200之间，户型设计亮点突出表现在私密性较好。之间，户型设计亮点突出表现在私密性较好。4 4室室2 2厅厅3 3卫卫187187 户型周正，干湿分离，南北通透；17、多阳台设计，增加了室内的采光和居住的舒适度；三卫设计，私密性好。总结：保利的户型大气通明，高端独特，有很好的竞争优势。保利装修品质高端智能，给予顾客崇高的荣耀，楼外楼内，都给了顾客极大的吸引力。六、项目品牌影响力分析开发商开发商:长沙南湖广场置业有限公司投资商投资商:长沙南湖广场置业有限公司物业管理公司物业管理公司:保利物业公司物业顾问公司物业顾问公司:保利物业公司建筑单位建筑单位:中国建筑第五工程局有限公司景观设计单位景观设计单位:GVL国际怡境景观设计有限公司 保利国际广场是中国房地产实力前三甲、央企综合实力第一名保利地产2011年启动的湖南保利最顶级项目，项目位于长沙滨江板块，规划“南湖18、新城”中心区，长沙CBD中央商务区和五一商圈延伸核心地段，比肩橘子洲头，“山、水、洲、城”尽揽，堪称无可复制的绝版地王。总结：保利是全国知名的房地产集团，在影响力以及品牌上都有着强优势的知名度，保利通过自身的影响加上自己的实力构建保利国际广场，带动了整个项目的购买力，优势突出。七、项目优劣势分析 优势：优势：区位区位：保利国际广场，坐落于南湖新城的核心，区位优势明显，升值潜力大；升值潜力大；产品产品：规划上强调资源的整合规划上强调资源的整合，很好的体现出山、水、洲、城的理念，既保证了岳麓山在视觉上和心理上完整的天际轮廓线，也使规划中的建筑与自然山体相结合，塑造出了优美动感的沿江城市天际线；品牌品牌：品质高端品质高端，住宅部分无论规划，设计、工艺等各种细节，都是由国际知名设计团队进行打造。配套配套：内部配套完善内部配套完善，湘江全景游泳池、星空直升机停车坪等配套在长沙尚属首创。劣势：劣势：配套配套：目前周边到处建楼拆迁，配套都还没形成配套都还没形成。环境环境：由于周边施工队的影响，使得周边空气质量非常差气质量非常差。都是目前情况。小结：保利国际广场品质高端，配套完善，环境优美，升值潜力大，无论是投资还是自住对顾客都有着很大的购买性，性价比非常高。