1、无锡无锡保利达保利达广场广场市场研究及定位报告市场研究及定位报告二零零七年九月项目研究流程项目研究流程城市发展与产业研究城市发展与产业研究市场竞争分析市场竞争分析案例分析案例分析市场回顾市场回顾整体定位整体定位各功能定位各功能定位各功能定位及规模各功能定位及规模第一篇第一篇 项目概况及思考项目概况及思考abcabc广场用地范围西至规划道路无锡一百东面，北至广场用地范围西至规划道路无锡一百东面，北至古运河，东为工运路，南至解放北路。靠近无锡老城区、古运河，东为工运路，南至解放北路。靠近无锡老城区、火车站与汽车总站，交通便利。火车站与汽车总站，交通便利。本案本案汽车总站汽车总站火车站火车站崇安寺商2、圈崇安寺商圈古运河古运河古运河古运河PART1PART1：项目概况及思考项目概况：项目概况及思考项目概况 现地块仍保留原有的三层商业建筑，其主要分布在东面工运路及南面的解放路沿街处，建筑形态呈L字型分布。PART1PART1：项目概况及思考项目概况：项目概况及思考项目概况 项目所处地段交通便利，道路畅通，各项功能配套一应俱全，由于项目所处区域靠近老城区和火车站，因此区域人流及车流较为密集，目前地块内部有3栋民居、新雅酒店等建筑，附近有民族饭店烂尾楼，对项目开发有一定的影响。本案本案周边环境周边环境火车站火车站汽车总站汽车总站古运河古运河项目周边项目周边环境环境PART1PART1：项目概况及思3、考项目概况：项目概况及思考项目概况项项项项目目目目单单单单位位位位规规规规模模模模配比配比配比配比总总用地面用地面积积MM2 257704.157704.1平方米平方米总总建筑面建筑面积积MM2 2472135472135平方米平方米地上建筑面地上建筑面积积MM2 2346135346135平方米平方米其其中中酒店酒店MM2 22800028000平方米平方米8%8%办办公建筑面公建筑面积积MM2 27500075000平方米平方米21.7%21.7%商商业业建筑面建筑面积积MM2 21560015600平方米平方米4.5%4.5%住宅建筑面住宅建筑面积积MM2 2219735219735平方4、米平方米63.5%63.5%会会议议中心中心MM2 248004800平方米平方米1.4%1.4%会所与会所与设设施施MM2 230003000平方米平方米1%1%容容积积率率6.06.0密度密度46%46%规规划划户户数数15421542户户户户地块欲开发居住、办公、五星级酒店的综合用途，打造成无锡的城市坐标地块欲开发居住、办公、五星级酒店的综合用途，打造成无锡的城市坐标!PART1PART1：项目概况及思考项目发展计划：项目概况及思考项目发展计划项目原规划数据项目原规划数据以下为项目规划基础数据以下为项目规划基础数据:项目的体量庞大，在无锡这个中等城市，城市基础是否足以支撑？项目的体量庞大5、，在无锡这个中等城市，城市基础是否足以支撑？项目功能之间的关系该如何组合？项目功能之间的关系该如何组合？城市现在和未来的同类竞争的形势？城市现在和未来的同类竞争的形势？国内有否同等级别的城市有成功的案例？国内有否同等级别的城市有成功的案例？项目的价值分析：先天具备价值和后天创造价值？项目的价值分析：先天具备价值和后天创造价值？PART1PART1：项目概况及思考项目思考：项目概况及思考项目思考项目所面对的问题项目所面对的问题第二篇第二篇专题研究专题研究PART2PART2：专题研究目录：专题研究目录无锡市位于江苏省东南部；下辖锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区和江阴、宜兴二个市(县6、)；无锡总面积为4650 平方公里，其中市区面积为1632.70 平方公里；2006年全市总人口457.8万人，市区人口232.3万人。江阴市江阴市宜宜兴兴市市锡山区锡山区惠山区惠山区滨湖区滨湖区崇安区崇安区南长区南长区新区新区北塘区北塘区PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市概况城市概况 无锡地处长江三角洲经济发展区的核心地带核心地带，是长江三角洲中最具增长潜力与发展前景的地区之一，接受上海的辐射和引导，同时是南京和上海的桥梁，依托长三角区域联动，提升自身城市竞争力。无锡市无锡市城市概况城市概况PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研7、究城市发展与产业研究 无锡处于苏锡常都市圈和沪宁城镇聚合轴的中中心位置心位置，在与苏中、苏北等地区经济发展中作用日益重要。无锡市位于中国区域经济最无锡市位于中国区域经济最发达之一的长三角核心地带，发达之一的长三角核心地带，地理区位优势明显地理区位优势明显;城市概况城市概况PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究2002200220022002年年年年2003200320032003年年年年2004200420042004年年年年2005200520052005年年年年2006200620062006年年年年GDPGDP（亿元）（亿元）1534.11534.18、3 31833.41833.45 52250.62250.64 42804.62804.68 83300.53300.59 9增长率（增长率（%）15.50%15.50%19.5%19.5%22.8%22.8%24.6%24.6%17.7%17.7%人均人均GDPGDP（元）（元）35087350874161641616505925059250958509585771957719增长率（增长率（%）14.9%14.9%18.6%18.6%21.6%21.6%0.7%0.7%13.3%13.3%社会零售品总额（亿社会零售品总额（亿元）元）543.56543.56595.89595.89708.69、2708.62824.11824.11959.47959.47增长率（增长率（%）13.7%13.7%9.6%9.6%18.9%18.9%16.3%16.3%16.4%16.4%20062006年无锡市年无锡市GDPGDP总量和人均总量和人均GDPGDP位居江苏省第二位位居江苏省第二位;20062006年无锡社会零售品总额位居江苏省第三位。年无锡社会零售品总额位居江苏省第三位。无锡市历年主要宏观经济指标无锡市历年主要宏观经济指标PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市数据和地位城市数据和地位20062006年无锡市人均可支配收入年无锡市人均可支配收入1810、18918189元，位居江苏省内第二位；元，位居江苏省内第二位；城镇居民消费支出中食品、娱乐教育文化服务和交通通讯消费占总支出城镇居民消费支出中食品、娱乐教育文化服务和交通通讯消费占总支出的的64%64%，消费结构档次较低。，消费结构档次较低。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市数据和地位城市数据和地位排序排序排序排序综合综合综合综合品牌品牌品牌品牌旅游旅游旅游旅游宜居宜居宜居宜居人才人才人才人才科技科技科技科技环境环境环境环境资本资本资本资本营商营商营商营商1 1香港香港北京北京北京北京深圳深圳香港香港北京北京威海威海上海上海上海上海 2 2深圳深11、圳上海上海 上海上海 北京北京台北台北上海上海无锡无锡无锡无锡北京北京 广州广州3 3上海上海深圳深圳深圳深圳 厦门厦门 北京北京 台北台北 青岛青岛香港香港 北京北京4 4北京北京广州广州广州广州 上海上海 上海上海 深圳深圳 苏州苏州深圳深圳深圳深圳5 5广州广州杭州杭州杭州杭州 杭州杭州 高雄高雄香港香港 绍兴绍兴 台北台北杭州杭州6 6台北台北苏州苏州苏州苏州 苏州苏州 广州广州 高雄高雄 昆明昆明 广州广州 无锡无锡无锡无锡7 7无锡无锡无锡无锡厦门厦门南京南京 昆明昆明 新竹新竹 台中台中 烟台烟台天津天津 苏州苏州8 8苏州苏州宁波宁波成都成都 大连大连 台中台中 天津天津 香港12、香港 台中台中 宁波宁波9 9佛山佛山天津天津宁波宁波宁波宁波 武汉武汉 基隆基隆 厦门厦门 高雄高雄厦门厦门1010澳门澳门南京南京西安西安 绍兴绍兴 台南台南 西安西安 扬州扬州 南京南京扬州扬州20072007年无锡城市竞争力综合排名全国第七，具备跻身一线城市的潜力年无锡城市竞争力综合排名全国第七，具备跻身一线城市的潜力,但同时苏州在品牌、旅游和宜居方面的排名高于无锡；但同时苏州在品牌、旅游和宜居方面的排名高于无锡；资料来源：2007年中国城市竞争力蓝皮书 20072007年度中国城市竞争力排名：综合及各单项前十名城市年度中国城市竞争力排名：综合及各单项前十名城市PART2PART2：专13、题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市数据和地位城市数据和地位年末市区总年末市区总年末市区总年末市区总人口（万人）人口（万人）人口（万人）人口（万人）GDPGDPGDPGDP（亿元）（亿元）（亿元）（亿元）社会零售品社会零售品社会零售品社会零售品总额（亿元）总额（亿元）总额（亿元）总额（亿元）全社会固定资全社会固定资全社会固定资全社会固定资产投资（亿元）产投资（亿元）产投资（亿元）产投资（亿元）房地产投房地产投房地产投房地产投资（亿元）资（亿元）资（亿元）资（亿元）城市居民人均城市居民人均城市居民人均城市居民人均可支配收入元）可支配收入元）可支配收入元）可支配收入元）无锡无锡14、无锡无锡232.3232.3232.3232.33301 3301 3301 3301 9599599599591475 1475 1475 1475 27727727727718189181891818918189上海上海1298.11298.110297102973360336039253925127612762066820668南京南京524.6 524.6 2774277411671167161416143513511753817538杭州杭州414.2 414.2 3441344111121112146114614424421902719027苏州苏州230.2 230.2 482115、482110551055210721074714711853218532常州常州222.5 222.5 156915695165169529521711711664916649数据来源：无锡2007统计年鉴从以上数据可以看出：无锡与上海差距最为明显，与南京、苏州和杭州在从以上数据可以看出：无锡与上海差距最为明显，与南京、苏州和杭州在GDPGDP、社会零售品总额、全社会固定资产投资方面相差不大，但在房地产、社会零售品总额、全社会固定资产投资方面相差不大，但在房地产投资方面相差较大，说明无锡在房地产开发方面空间仍较大。投资方面相差较大，说明无锡在房地产开发方面空间仍较大。20062006年华东部分16、大中城市主要经济指标年华东部分大中城市主要经济指标PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市数据和地位城市数据和地位 无锡市目前城市化程度达57%，城市化进程还在不断加快，城市环境和服务设施水平将提高，资金、技术、人才等要素不断集聚。2006年无锡市区人口232.3万人,规划2020年无锡市区人口为360万（不含外来人口），城市化水平达70%。城市化进程直接促进房地产业的发展。2006年底无锡城市居民人均住房面积为31.3（国家小康标准的35），随着城市居民的收入增加、城市化水平的提高，未来住宅有相当的市场需求。按规划进程初步估算，平均每年至少产生按规划进17、程初步估算，平均每年至少产生300300万的住房需求。万的住房需求。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市数据和地位城市数据和地位无锡先进制造业、现无锡先进制造业、现代物流业的集聚区和代物流业的集聚区和都市农业示范区都市农业示范区著名风景旅游区、人居生著名风景旅游区、人居生态新城区、现代服务集聚态新城区、现代服务集聚区和现代都市农业示范区区和现代都市农业示范区区域性生产生活资料集散区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区地和都市农业示范区商务商贸文化居住中心城区商务商贸文化居住中心城区创新性国际化科技新城创新18、性国际化科技新城资料来源：无锡十一五规划PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市空间发展城市空间发展城市未来发展的主导城市未来发展的主导方向，建设湖滨城市、方向，建设湖滨城市、生态城市生态城市以太湖山水为主体，以太湖山水为主体，优化城市的旅游、优化城市的旅游、休闲用地休闲用地为惠山区新的行政为惠山区新的行政中心，加强与江阴中心，加强与江阴的联系的联系整合东亭与中整合东亭与中心城的空间、心城的空间、道路网络道路网络北展北展东整东整南拓南拓西优西优“一区五新城六市镇一区五新城六市镇”空间格局空间格局无锡市通过无锡市通过“南拓北展、西优东整南拓北展、西优东整”19、发展策略实施将会形成新的组团式城市发展策略实施将会形成新的组团式城市格局，摈弃了以往格局，摈弃了以往“摊大饼式摊大饼式”的发展状况，从而使中心城区的商务商贸文的发展状况，从而使中心城区的商务商贸文化居住功能更加突出化居住功能更加突出;资料来源：无锡十一五规划城市空间发展城市空间发展PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究沿江产业带：以江阴经济开发区为龙头，突出发展石化、冶金、港口机械和储运等重化工业；沿路产业发展带：锡澄、沪宁、锡宜高速公路沿线地区，是国家确定的高新技术火炬发展带，突出发展高新技术产业，城市传统产业及进口经济等；环太湖产业发展带：以太湖国家旅20、游度假区，蠡园经济开发区及大浮山水城旅游区为龙头，重点发展旅游、休闲、娱乐和研发等第三产业为主；沿路产业发展带沿路产业发展带沿江产业发展带沿江产业发展带环太湖产业发展带环太湖产业发展带中心城区位于沿路产业带的中心，同时也是联系环太湖和沿江产业带中心城区位于沿路产业带的中心，同时也是联系环太湖和沿江产业带的枢纽，中心城区未来将会承担起三条产业带的商务商贸的功能。的枢纽，中心城区未来将会承担起三条产业带的商务商贸的功能。资料来源：无锡十一五规划城市产业发展城市产业发展PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究对于无锡城市发展定位，比较多提到以下说法：对于无锡城市发21、展定位，比较多提到以下说法：以服务上海的国际制造业基地；特大型生态滨湖山水城市、历史文化名城、著名的旅游胜地；苏锡常都市圈中心城市、苏南的物流中心和交通枢纽。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市定位研究城市定位研究评述：评述：国际制造业基地的地位受到苏州挑战，苏州对上海制造业的承接转移国际制造业基地的地位受到苏州挑战，苏州对上海制造业的承接转移比无锡更具优势；无锡的山水城市定位虽和苏州旅游业也产生一些竞争，比无锡更具优势；无锡的山水城市定位虽和苏州旅游业也产生一些竞争，但无锡的山水湖在华东地区有独特性，属不可替代的；区位中心在产业的但无锡的山水湖在华22、东地区有独特性，属不可替代的；区位中心在产业的概念上优势和作用并不明显。概念上优势和作用并不明显。国际先进制造技术中心国际先进制造技术中心区域性商贸物流中心区域性商贸物流中心区域性创意设计中心区域性创意设计中心区域性职业教育中心区域性职业教育中心区域性旅游度假中心区域性旅游度假中心 目前无锡市产业发展以第二产业为支柱，仍以传统加工制造业（机目前无锡市产业发展以第二产业为支柱，仍以传统加工制造业（机械、纺织、化纤等）为主，与政府规划的五大中心仍有相当大的差距。械、纺织、化纤等）为主，与政府规划的五大中心仍有相当大的差距。打造国际先进制造技打造国际先进制造技术中心，同时发展商术中心，同时发展商贸、23、创意产业、职业贸、创意产业、职业教育、旅游度假产业教育、旅游度假产业的区域性中心城市的区域性中心城市+资料来源：无锡十一五规划PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市定位研究城市定位研究无锡快速轨道线网由5条线构成，其中1、2、3号线为骨架线路；惠山区堰桥至滨湖区雪浪路线，以南北向进行延伸，总长30.52公里，站点共25个，据规划部门获悉,与本与本项目最近的站点将设在胜利项目最近的站点将设在胜利门广场入口处门广场入口处；1号线预计在2008年底开始启动，历时5年，2013年12月通车试运行。abc广场广场PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：24、专题研究城市发展与产业研究城市规划地铁城市规划地铁地铁对房地产价值的影响地铁对房地产价值的影响地铁对房地产价值的影响地铁对房地产价值的影响:地铁的建设产生了地铁的建设产生了“一线带活一片一线带活一片”的效应，的效应，使得地铁线路周边的房地产升值。由于这个带状区域内可达性较高，所使得地铁线路周边的房地产升值。由于这个带状区域内可达性较高，所以房地产的价值高于周边距离地铁较远的同类房地产的价值。以房地产的价值高于周边距离地铁较远的同类房地产的价值。地铁将进一步拉升房地产价格地铁将进一步拉升房地产价格地铁将进一步拉升房地产价格地铁将进一步拉升房地产价格:地铁线路作为交通走廊，影响城市活动的地铁线路作25、为交通走廊，影响城市活动的空间扩散，房地产价格则可以反映城市活动及其变化的强弱以及房地产空间扩散，房地产价格则可以反映城市活动及其变化的强弱以及房地产市场供求状况。市场供求状况。地铁对房地产市场的影响地铁对房地产市场的影响地铁站点能够增强交通通达性，一方面能够增大商业的人流量，但同时地铁站点能够增强交通通达性，一方面能够增大商业的人流量，但同时对高档住宅的干扰也较大，所以地铁对项目的影响应综合考虑。对高档住宅的干扰也较大，所以地铁对项目的影响应综合考虑。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究无锡市“十一五”城乡建设规划确定了“南拓北展、东整西优南拓北展、东26、整西优”。南拓，城市未来发展的主导方向。但规划同时明确了崇安区作为城市中心，崇安区的发展定位为中心城区服务全市的功能，承担行政、商业、文化、金融等综合功能，是主城区的一级商业中心。根据规划，崇安区将在保持中山路一带的传统商业模式上，沿古沿古运河一带开发大型高档的综合商务圈运河一带开发大型高档的综合商务圈。崇安区未来发展及项目周边市政规划崇安区未来发展及项目周边市政规划PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究物物物物业类业类业类业类型型型型直接影响物直接影响物直接影响物直接影响物业业业业开开开开发发发发的因素的因素的因素的因素商商业业本地消本地消费习惯费习惯、27、收入状况、收入状况酒店酒店业业旅游、商旅游、商贸贸、会展、会展写字楼写字楼服服务业务业（金融、保（金融、保险险、咨、咨询询等）、等）、外外资资引入、科技研引入、科技研发发公寓公寓中小企中小企业总业总量、量、长驻长驻需求、投需求、投资资住宅住宅城市人均住房面城市人均住房面积积、消、消费费和和阶阶段、城市段、城市化水平、人口流化水平、人口流动动、投、投资资比例比例 根据我们的研究：房地产业的开发会受产业结构的影响很大，尤其是商用物业，所以在考量房地产各物业类型开发时需要对所在城市的产业进行分析。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究产业结构研究产业结构研究根据28、无锡市第二产业所占比例可知，无锡处于工业化发展的中级根据无锡市第二产业所占比例可知，无锡处于工业化发展的中级阶段，未来工业的发展将以重化工为主。阶段，未来工业的发展将以重化工为主。数据来源：无锡2007统计年鉴PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究产业结构研究产业结构研究目前，无锡市第二产业（工业）主要形成两大板块：第一板块：传统制造加工业传统制造加工业，主要行业是机械、纺织、化纤等，分布区域较广，江阴占较大比例。而该板块受无锡用地紧张影响，发展空间受限。第二板块：电子信息产业电子信息产业，即集成电路（IC）和液晶两大高新技术产业。如已经形成了IC产业集群29、，集聚包括海力士-意法半导体在内的企业80多家，从业人员2万多人。预计2008年两个产业规模达到910亿元，到2010年翻番的1800亿元。数据来源：无锡统计信息网PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究产业结构研究产业结构研究无锡的第二产业发展稳健，但传统产业比重过高，新科技产业在发展无锡的第二产业发展稳健，但传统产业比重过高，新科技产业在发展过程中，相信对居民收入和消费有保障，但对写字楼市场和酒店市场过程中，相信对居民收入和消费有保障，但对写字楼市场和酒店市场的直接促进作用仍需时日。的直接促进作用仍需时日。2007年上半年全市服务业共实现增加值724.830、8亿元，同比增长15.8%，占地区生产总值比重的39.5%，比去年底提升了0.7个百分点。其中：批发、零售业实现增加值246.51亿元，同比增长14.9%；住宿、餐饮业实现增加值39.04亿元，同比增长15.1%；房地产业实现增加值64.5亿元，同比增长16.2%；金融、保险业实现增加值58.81亿元，同比增长18.7%；交通运输、仓储及邮政业实现增加值61.21亿元，同比增长17.7%。无锡服务业呈现快速稳定增长的良好势头无锡服务业呈现快速稳定增长的良好势头PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究产业结构研究产业结构研究 2006年无锡全市民营企业8.9431、万家，从业人员141.77万人，民营经济实现增加值1821亿元，比上年增长18.3%，占经济总量的比重为55.2%，比上年增加4.8个百分点；民营经济撑起了无锡经济总民营经济撑起了无锡经济总量的半边天量的半边天。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究产业结构研究产业结构研究 民营企业呈现出较强的活力，能有效促进房地产开发尤其是民营企业呈现出较强的活力，能有效促进房地产开发尤其是住宅和公寓的开发。住宅和公寓的开发。2006年全年共接待境外游客76.17万人次，同比增长15.6%，其中过夜游客人数占总游客的93.6%；接待国内游客3032.89万人次，同比增长32、15%；旅游总收入为376.72亿元，同比增长24.9%。数据来源：无锡2007统计年鉴PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究旅游产业研究旅游产业研究旅游业的增长，尤其是境外游客增长，对酒店业支持强大旅游业的增长，尤其是境外游客增长，对酒店业支持强大数据来源:06年无锡市旅游业年度报告2006年无锡市国内旅游客目的划分中：观光旅游占观光旅游占38.96%，商务洽，商务洽淡占淡占27%，休闲度假占休闲度假占18.84%，随着旅游人数的增多，对度假型和，随着旅游人数的增多，对度假型和商务型高星级酒店的需求会更大。商务型高星级酒店的需求会更大。PART2PART33、2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究旅游产业研究旅游产业研究20062006年全市旅游总收入为年全市旅游总收入为376.72376.72亿元，比亿元，比0505年增长年增长24.9%24.9%，相当于全市国内生产总值的，相当于全市国内生产总值的11.42%11.42%。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究旅游产业研究旅游产业研究指标指标指标指标单位单位单位单位2005200520052005年年年年2006200620062006年年年年2007200720072007年年年年预测预测预测预测2008200820082008年年年年34、预测预测预测预测2009200920092009年年年年预测预测预测预测2010201020102010年年年年预测预测预测预测十一五十一五十一五十一五年均递增年均递增年均递增年均递增%接待入境接待入境旅游人数旅游人数万人次万人次65.965.97575888810310312012013513515.415.4接待国内接待国内旅游人数旅游人数万人次万人次26382638310031003500350039003900430043004800480012.712.7旅游总收入旅游总收入万人次万人次3023023603604304305205206206207507502020其中：外汇收其中：35、外汇收入入万人次万人次2.62.63.13.13.63.64.34.35.15.16.16.118.318.3国内旅游国内旅游收入收入万人次万人次2802803343344004004844845785786996992020旅游总收入占旅游总收入占全市全市GDPGDP比重比重%10.810.811.411.411.711.712.212.212.612.613.113.1旅游增加值占旅游增加值占全市全市GDPGDP比重比重%5.65.65.85.86.06.06.16.16.26.26.36.3未来旅游业发展预测未来旅游业发展预测根据对无锡市未来旅游业发展进行预测根据对无锡市未来旅游业发展进36、行预测,2010,2010年接待总人数年接待总人数(包括国内及入境旅游包括国内及入境旅游人数人数),),比例将比比例将比0606年增长年增长65%,65%,旅游总收入将比旅游总收入将比0606年增长年增长48%,48%,这说明未来这说明未来3-53-5年内年内,无锡市的旅游业形势一片大好，酒店业也将随之带动。无锡市的旅游业形势一片大好，酒店业也将随之带动。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究旅游产业研究旅游产业研究会展产业已经成为提升城市品牌形象、完善城市功能、实现可持续发展的战略举措，会展业对经济的带动作用为1：9的效果；无锡现有“一会三节”（太湖博览37、会、太湖国际经贸节、太湖文化艺术节、太湖旅游节），已经成为无锡城市发展的名片；但目前整个无锡会展业发展尚处于较低阶段，除了“一会三节”外，较少出现比较集中的会展活动。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究会展产业研究会展产业研究会展业和重大城市活动，对城市品牌建立和酒店业的发展影响非常直接，会展业和重大城市活动，对城市品牌建立和酒店业的发展影响非常直接，同时通过会展服务等可带动写字楼和公寓市场。无锡在会展业上的发展仍同时通过会展服务等可带动写字楼和公寓市场。无锡在会展业上的发展仍需努力。需努力。对外贸易增长强劲对外贸易增长强劲。06年全年实现进出口总额3938、1.84亿美元，同比增长34.2%。利用外资增幅大幅增长利用外资增幅大幅增长。2006年全年新批外资项目759个，到位注册外资27.52亿美元，比上年增长37.1%；服务业利用外资快速发展，到位注册外资4.22亿美元，比上年增长25.7%。数据来源：无锡2007统计年鉴PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究对外经济研究对外经济研究无锡市整体宏观经济发展势头良好，城市发展潜力大；无锡的城市空间发展将强化中心区的商务商贸文化居住功能；无锡第二产业发展稳健，但以传统加工制造业为主传统加工制造业为主的产业结构，其对写字楼市场产生的需求相对有限；第三产业有较快增幅，39、可能产生写字楼需求；旅游业和商贸业的增长将带动酒店业的发展，且在会展业等方面有挖掘潜力；按无锡的规划，至2020年平均每年住宅为300万以上。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究小结小结数据来源：无锡市房地产管理局 20022002年到年到20042004年增长幅度较大，主要是因为从年增长幅度较大，主要是因为从20022002年到年到20042004年房地年房地产投资额基数较低所致。产投资额基数较低所致。房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析数据来源：无锡市40、房地产管理局PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析20072007年上半年商品房供需比年上半年商品房供需比1.071.07，整体市场供求结构趋于更加合理，整体市场供求结构趋于更加合理 。20042004和和20052005年商品房均价波动较为明显，主要是由于年商品房均价波动较为明显，主要是由于20042004年无年无锡市进行一轮行政区划分调整所致。锡市进行一轮行政区划分调整所致。数据来源：无锡市房地产管理局PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析市场平稳，供需比几乎无较41、大变化，供应量与销售量自市场平稳，供需比几乎无较大变化，供应量与销售量自20042004年后无较大变化；年后无较大变化；0606年无锡整体商品房地产市场需求旺盛，消费能力逐渐提高，但是受国家宏观年无锡整体商品房地产市场需求旺盛，消费能力逐渐提高，但是受国家宏观政策的影响，市场供应量逐渐放缓，进入理性调整阶段。政策的影响，市场供应量逐渐放缓，进入理性调整阶段。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析数据来源：无锡市房地产管理局PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析类别类别类别类别土地面积土地面积土地面积土地面42、积可建商品房可建商品房可建商品房可建商品房上涨幅度上涨幅度上涨幅度上涨幅度出让金额出让金额167.85167.8544.21%44.21%出让面积（万）出让面积（万）1041.021041.022371.322371.3261.82%61.82%住宅用地住宅用地714.79714.791741.971741.97非住宅用地非住宅用地326.08326.08629.75629.75随着政府对房地产开发环节的监督，发展商开发节奏逐渐加快，随着政府对房地产开发环节的监督，发展商开发节奏逐渐加快，0707年预年预计市区商品房上市总量近计市区商品房上市总量近500500万平方米；万平方米；房地产市场宏观43、分析房地产市场宏观分析0606年土地出让面积与潜在供应量年土地出让面积与潜在供应量2007200720072007年上半年无锡市市区商品房供售分析年上半年无锡市市区商品房供售分析年上半年无锡市市区商品房供售分析年上半年无锡市市区商品房供售分析本年可售面积本年可售面积本年可售面积本年可售面积（万（万（万（万）预预预预/销售面销售面销售面销售面积积积积（万（万（万（万）剩余可售面积剩余可售面积剩余可售面积剩余可售面积（万（万（万（万）累计供销比累计供销比累计供销比累计供销比合计合计642.98642.98230.98230.984124122.8 2.8 2.8 2.8 其其中中住宅住宅456.444、9456.49203.22203.22253.27253.272.2 2.2 2.2 2.2 商业商业150.7150.723.8223.82126.88126.886.3 6.3 6.3 6.3 办公办公30.330.33.843.8426.4626.467.9 7.9 7.9 7.9 其他其他5.45.40.10.15.395.39数据来源：2007锡房指数报告（第二季度）市区商品房累计供应量与销售量之比为市区商品房累计供应量与销售量之比为2.8，整体商品房市场供应略大，整体商品房市场供应略大于求；其中办公物业比例最高，达到于求；其中办公物业比例最高，达到7.9（考虑只租不售），其次是商（45、考虑只租不售），其次是商业比例也达到业比例也达到6.3，住宅比例最低为，住宅比例最低为2.2。房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析2007年上半年无锡市区商品住宅购买者区域分析年上半年无锡市区商品住宅购买者区域分析无锡市区购房者占了绝对数量，其次是外市购房者，江阴宜兴和境外无锡市区购房者占了绝对数量，其次是外市购房者，江阴宜兴和境外购房者很少。购房者很少。数据来源：2007锡房指数报告（第二季度）房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 房地产市场宏观小结分析房地产市场宏46、观小结分析无锡商品房地产市场整体发展平稳发展平稳，供销保持两旺，售价增长平缓；无锡市区居民占到整体购房者的绝对多数，说明房地产市场以内需为主以内需为主，受外界影响较小；房地产市场的发展与全国市场相比存在时间差，房地产行业具备强劲的后发优势后发优势，这一发展后劲将借助着经济的进一步增长、土地的放量、各品牌开发商的入市、多元化与高品质的产品，在下一阶段获得引爆式的释放。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析中心区：解放环路以内；副中心区：由京杭运河、太湖大道、沪宁铁路、锡澄路、通惠路所构成的环形以内，解放环路以外的区域；东区：以沪宁铁路、通江大道为界；南区：以沪宁铁路、太47、湖大道为界；西区：以太湖大道、京杭运河、锡山、惠山为界；北区：以通江大道、沪宁铁路、锡澄路、通惠路、京杭运河及锡山、惠山为界。无锡市板块划分无锡市板块划分住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析2007200720072007年上半年无锡市区住宅供应及销售量年上半年无锡市区住宅供应及销售量年上半年无锡市区住宅供应及销售量年上半年无锡市区住宅供应及销售量供应面积（万）供应面积（万）供应面积（万）供应面积（万）销售面积（万）销售面积（万）销售面积（万）销售面积（万）供销比供销比供销比供销比中心区中心区0 00.080.08-副中心区副中心区0.35048、.353.163.160.1 0.1 东区东区65.5765.5765.3565.351.0 1.0 南区南区57.2557.2528.1328.132.0 2.0 西区西区33.0733.0738.6138.610.9 0.9 北区北区45.9645.9667.8967.890.7 0.7 合计合计202.2202.2203.22203.221.0 1.0 住宅市场分析住宅市场分析20072007年上半年整体住宅供销比为年上半年整体住宅供销比为1.01.0，供求平衡；但中心区和副，供求平衡；但中心区和副中心区供求矛盾突出，供应缺乏，正在消化前期积累住宅量。中心区供求矛盾突出，供应缺乏，正在消49、化前期积累住宅量。数据来源：2007锡房指数报告（第二季度）PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 2007 2007年第二季度商品住宅均价年第二季度商品住宅均价45174517元元/平方米，同比增长平方米，同比增长8.97%8.97%，整体保持平稳增长。整体保持平稳增长。数据来源：无锡市房地产管理局住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 中心区住宅板块特点中心区住宅板块特点中心区是无锡市城市发展最成熟的区域，区域内拥有中山路商业街、崇安寺步行街、南禅寺步行街等商业设施，中心区完善的配套、优越的区位优势成为无锡市住宅房50、价的至高点。由于近几年几乎没有推出新的地块，而较新楼盘（包括烂尾楼改造）主要有摩天360、汇金广场、优族联盟（已售完）、财富广场（已售完）等，其中摩天360目前有3套尾货，售价在14000元/平方米（精装修），汇金广场有2套尾货，售价为13800元/平方米（毛坯）。住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析20072007年第二季度副中心商品住宅销售均价为年第二季度副中心商品住宅销售均价为63336333元元/平方米，同比增平方米，同比增长长3%3%左右。左右。由于中心区和副中心区近年来推出地块较少，尤其是中心城区内几乎由于中心区和副中心区近年来推51、出地块较少，尤其是中心城区内几乎已经没有可供开发土地出让，地段优势仍将在较长时期内起到拉升已经没有可供开发土地出让，地段优势仍将在较长时期内起到拉升房价的作用，未来中心区和副中心区的价格仍有较大的上升空间。房价的作用，未来中心区和副中心区的价格仍有较大的上升空间。数据来源：无锡市房地产管理局住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析中心区、副中心区可比项目位置图中心区、副中心区可比项目位置图住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析代表楼代表楼代表楼代表楼盘盘盘盘汇汇汇汇金广金广金广金广场场场场银银银银52、仁大厦仁大厦仁大厦仁大厦保利广保利广保利广保利广场场场场嘉德中央公园嘉德中央公园嘉德中央公园嘉德中央公园中大中大中大中大颐颐颐颐和湾和湾和湾和湾总总占地面占地面积积()1.061.06万万-5 5万万4.94.9万万6 6万万总总建筑面建筑面积积()7.17.1万万4 4万万8.98.9万万15.315.3万万1515万万物物业类业类型型高高层层(30(30层层)高高层层(30(30层层)高高层层(24(24层层)别别墅、情景洋墅、情景洋房、高房、高层层(31(31层层)多多层层、小高、小高层层、高高层层(30(30层层)区域位置区域位置中心城区中心城区中心城区中心城区中心城区中心城区副中心区53、副中心区副中心区副中心区销销售均价售均价(元元/)约约1380013800(毛坯毛坯)（现现价）价）12000-12000-1400014000(精装修精装修)（二手）（二手）约约10000(10000(简简装装)约约8000(8000(毛坯毛坯)（现现价）价）约约10000(10000(新新装修装修)8500-91008500-9100(毛坯毛坯)（二手）（二手）约约7500-7500-9800(9800(简简装修装修)（二手）（二手）住宅市场分析住宅市场分析中心区、副中心区可比项目状况一览表中心区、副中心区可比项目状况一览表PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析中54、心区、副中心区高档住宅市场产品分析中心区、副中心区高档住宅市场产品分析 项目名称项目名称项目名称项目名称户型户型户型户型面积范围（）面积范围（）面积范围（）面积范围（）套数套数套数套数汇金广场汇金广场3F2T2W3F2T2W19219262623F2T2W3F2T2W20020062626F2T4W6F2T4W（复式）（复式）3543541616中大颐和湾中大颐和湾2F2T1W2F2T1W94-9594-953F2T2W3F2T2W121-143121-1434F2T2W4F2T2W143-147143-1475F2T2W(5F2T2W(复式复式)161-209161-209保利广场保利广场355、F2T2W3F2T2W154-156154-1564F2T2W4F2T2W1761765F2T3W(5F2T3W(复式复式)206206中心、副中心区内在售高档住宅项目：两房面积94-95平方米；三房面积121-200平方米；四房面积143-176平方米；五房（复式）面积161-209平方米；六房（复式）面积354平方米。住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析万科东郡万科东郡King紫金门紫金门银仁御墅花园银仁御墅花园第一国际第一国际湖滨壹号湖滨壹号新梁溪人家新梁溪人家瑜憬湾瑜憬湾金科观天下金科观天下清扬康臣清扬康臣保利达广场保利达广场住宅市场56、分析住宅市场分析市区在售部分高层住宅项目分布市区在售部分高层住宅项目分布PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析项目名称项目名称项目名称项目名称kingkingkingking紫金紫金紫金紫金门门门门期期期期金科金科金科金科观天下观天下观天下观天下银仁银仁银仁银仁御墅花园御墅花园御墅花园御墅花园第一第一第一第一国际国际国际国际万科东郡万科东郡万科东郡万科东郡清扬清扬清扬清扬康臣康臣康臣康臣湖滨壹号湖滨壹号湖滨壹号湖滨壹号新梁新梁新梁新梁溪人家溪人家溪人家溪人家瑜憬湾瑜憬湾瑜憬湾瑜憬湾所属区域所属区域崇安区崇安区崇安区崇安区崇安区崇安区新区新区新区新区南长区南长区滨湖区滨57、湖区滨湖区滨湖区滨湖区滨湖区高层产品高层产品高层（高层（2929、3232层）层）高层高层（2828、3131、3232层）层）高层（高层（3333层）层）高层高层（3434层）层）高层（高层（3030层）层）高层高层（3333层）层）高层（高层（2828、2929、3030、3131、3232层）层）高层高层（3333层）层）高层高层（3030层）层）层高层高 mm2.92.9、3 32.92.92.8-2.92.8-2.92.92.92.82.82.9 2.9 2.92.92.82.82.92.9装修状况装修状况毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛58、坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯销售状况销售状况0707年年9 9月月1515日选房日选房0707年年1010月中旬月中旬开售开售90%90%80%80%高层高层96%96%、洋房、洋房90%90%0707年年1010月开售月开售80%80%96%96%0707年年1010月开售月开售车位户数比车位户数比1 1 1 11 1 1 10.80.80.80.81 1 1 11 1 1 10.70.70.70.71 1 1 11 1 1 11 1 1 1车位租售状车位租售状况况未定未定未定未定9.8-12.89.8-12.8万元万元/个个7-87-8万万元元/个个未59、定未定未定未定8-108-10万元万元/个个10.8-10.8-12.812.8万万元元/个个含在售含在售价内价内无锡市区在售高层住宅项目一览表无锡市区在售高层住宅项目一览表 住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析高层住宅小结分析高层住宅小结分析从建筑形态来看，各区的高层主要集中在28-34层左右；层高主要在2.8-3米之间，基本控制建筑高度在100米内；从销售状况来看，对高层的接受没有明显的抗性，但对户型、朝向、工程质量关注较多；目前无锡市场上住宅类产品没有装修产品，主要因为无锡人比较精明，同时消费者的消费档次和习惯也没有达到相应的阶段；中高60、档项目的车位住户比基本在1：1左右，同时有的项目车位不足问题已经凸现（如新梁溪人家）；车位销售价格一般在7-13万元/个之间。住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析住宅市场分析住宅市场分析住宅市场小结分析住宅市场小结分析整体住宅市场呈现供过于求的局面，但区区域域供供求求不不平平衡衡的现象比较突出；目前中心区和副中心区住宅项目较少，住宅供应缺乏，虽然中心区和副中心区土地出让在逐步增加，但土地性质以以商商用用为为主主，未来住宅供应量仍将呈现短缺的趋势；在购房发展趋势上来看，中中心心城城区区还还是是无无锡锡人人购购房房首首选选，由于中心城区土地供应量61、较少，价格攀升才往其他区域购买，其选择顺序是中心城区副中心区-西区（南区）-其他区域。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析商业市场分析商业市场分析 目前无锡商业格局，是以解放路为核心，围绕中山路和人民路的单一商业核心圈单一商业核心圈。“十一五”规划对无锡商业的规划，就是在传统意义上的无锡城中心并略有扩大，形成“一核两轴，两圈六街一核两轴，两圈六街”的格局。南门商圈南门商圈胜利门商圈胜利门商圈三阳广场三阳广场-崇安寺崇安寺人民路中山路大 成 巷街东大健康路槐树巷小 娄 巷崇安区商圈崇安区商圈 从无锡人群购62、物习惯上来看，主要是围绕中山路人民路为核心，从高档购物场所和高档次的餐饮服务业也是主要分布在该区域，中山路人民路核心商圈短时间内不可能动摇的。无锡现有的商业基本上都集中在中山路，随着无锡地铁的开通，无锡城市的扩展，商业消费人群的细分，无锡将可能形成多个商业区形成多个商业区，如以太湖广场为中心的服务于高新技术产业园区的商业区、中山路传统商业区及以胜利门为中心沿古运河的高档商务商业圈胜利门为中心沿古运河的高档商务商业圈等。商业市场分析商业市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析站前商贸城站前商贸城站前商贸城站前商贸城胜利门商圈胜利门商圈胜利门商圈胜利门商圈位置位置以63、无锡站为核心，由通惠路、工运路、以无锡站为核心，由通惠路、工运路、解放北路、解放东路围合而成解放北路、解放东路围合而成以解放路为主要发展轴带，自工运以解放路为主要发展轴带，自工运路起，经北大街至县前西街路起，经北大街至县前西街总商业面积（）总商业面积（）4242万万5.85.8万万商圈整体空置率（）商圈整体空置率（）80%80%2%2%主力商业项目主力商业项目站前步行街、保利广场站前步行街、保利广场一百商厦、交电商厦、新交电商厦一百商厦、交电商厦、新交电商厦区域特点区域特点新兴商业中心，以新型现代化商业街区、新兴商业中心，以新型现代化商业街区、购物广场为代表商业项目单体商业面积购物广场为代表商64、业项目单体商业面积较大较大传统商业中心，以传统百货、家用传统商业中心，以传统百货、家用生活电器为主生活电器为主整体档次整体档次主力商业以中高档为主，其他区域以中主力商业以中高档为主，其他区域以中低档为主低档为主中等偏低中等偏低业态比重：零售（）业态比重：零售（）80807575业态比重：餐饮（）业态比重：餐饮（）15151515业态比重：休闲娱（）业态比重：休闲娱（）5 51010目标消费群体目标消费群体市内中高档消费群，无锡旅客市内中高档消费群，无锡旅客市内中档消费群市内中档消费群 商业市场分析商业市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析无锡商圈状况一览表无锡65、商圈状况一览表崇安寺三阳广场商圈崇安寺三阳广场商圈崇安寺三阳广场商圈崇安寺三阳广场商圈南禅寺商圈南禅寺商圈南禅寺商圈南禅寺商圈位置位置由解放路围合而成，集中分布在由解放路围合而成，集中分布在中山路、人民路两条主干道中山路、人民路两条主干道解放南路、向阳路、槐古路围合解放南路、向阳路、槐古路围合而成区域内而成区域内总商业面积（）总商业面积（）万万万万商圈整体空置率商圈整体空置率.主力商业项目主力商业项目花都百货、好买得、大成巷步行花都百货、好买得、大成巷步行街、商业大厦、大洋百货、崇安街、商业大厦、大洋百货、崇安寺商业步行街、新世界百货、三寺商业步行街、新世界百货、三阳百盛阳百盛南禅寺文化商城、66、花鸟古玩市场南禅寺文化商城、花鸟古玩市场等等区域特点区域特点传统商业中心、商业高度集中、传统商业中心、商业高度集中、以百货公司为主要代表项目，新以百货公司为主要代表项目，新近入新型商业步行街区近入新型商业步行街区以传统文化景点为主要特色商业以传统文化景点为主要特色商业与旅游结合与旅游结合整体档次整体档次无主力商业无主力商业以中高档为主以中高档为主零售业态比例（）零售业态比例（）目标客户群体目标客户群体中高档消费群体中高档消费群体中档消费群体中档消费群体商业市场分析商业市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析无锡商圈状况一览表无锡商圈状况一览表项项项项目名称目名称67、目名称目名称营业营业营业营业面面面面积积积积各楼各楼各楼各楼层业态层业态层业态层业态商圈及档次商圈及档次商圈及档次商圈及档次优势优势优势优势分析分析分析分析第一百第一百货货2.12.1万万B1B1家家纺纺品、品、1F1F时时尚名品尚名品2F-3F2F-3F女装、女装、4F4F男男装、装、5F5F休休闲闲运运动动装、装、6F6F羽羽绒绒服服胜胜利利门门商圈，商圈，中档偏低中档偏低胜胜利利门门商圈内最大的商圈内最大的百百货货新世界百新世界百货货1.61.6万万1F 1F 国国际际名品、女鞋、黄金珠宝、手机、名品、女鞋、黄金珠宝、手机、化化妆妆品、快餐店、品、快餐店、2F 2F 女士服女士服饰饰、368、F 3F 男士男士服服饰饰、运、运动动休休闲闲装、保健器材装、保健器材崇安寺商圈，崇安寺商圈，中高档中高档香港大型香港大型连锁连锁百百货货背背景景,品牌影响力大品牌影响力大无无锡锡商商业业大厦大厦4 4万万B1 B1 屈臣氏、滋屈臣氏、滋补补品、品、1F 1F 化化妆妆品、黄金珠品、黄金珠宝、宝、钟钟表、男女鞋、烟酒、表、男女鞋、烟酒、2F-3F 2F-3F 女装、女装、饰饰品、品、4F 4F 男装、男装、5F 5F 运运动动休休闲闲、6F 6F 家家饰摆饰摆件、箱包、件、箱包、7F 7F 东东方方电电器大厦店器大厦店崇安寺商圈，崇安寺商圈，中高档中高档本地最大商本地最大商业业百百货货，品牌知69、名度高品牌知名度高三阳百盛广三阳百盛广场场2.82.8万万B1 B1 超市、超市、L1 L1 化化妆妆品和黄金珠宝、品和黄金珠宝、L2 L2 女装女装和女鞋、和女鞋、L3-L4L3-L4男、女装、男、女装、L5 L5 运运动动休休闲闲、L6 L6 少女流行服少女流行服饰饰、L7 L7 家居用品家居用品崇安寺商圈，崇安寺商圈，中高档中高档大型大型连锁连锁百百货货，中高，中高档定位准确档定位准确大洋百大洋百货货2.52.5万万1F 1F 名品女鞋名品女鞋馆馆、2F-3F 2F-3F 女装、女装、4F 4F 运运动动休休闲馆闲馆、5F 5F 青少青少时时尚尚馆馆、6F 6F 绅绅士名品士名品馆馆、770、F 7F 金宝金宝贝贝早教中心早教中心崇安寺商圈，崇安寺商圈，中档中档以以满满足大众消足大众消费为费为主主东东方商厦方商厦3 3万万1F 1F 钟钟表、名品店、表、名品店、2F 2F 少淑少淑职业职业女装、女装、3F 3F 男式服装、箱包、男式服装、箱包、4F 4F 运运动动休休闲闲服、服、5F 5F 儿儿童用品、居家用品童用品、居家用品崇安寺商圈，崇安寺商圈，中高档中高档引引进进知名国知名国际际品牌品牌,连锁连锁餐餐饮饮，市，市场场有一有一定定认认可度可度无无锡锡八佰伴八佰伴4.54.5万万1F 1F 国国际际名品服名品服饰饰、2F 2F 女士服女士服饰饰、3F 3F 男士男士用品、用品、471、F 4F 休休闲闲装、运装、运动动品、化装品、女品、化装品、女包、包、5F 5F 家家饰饰用品、珠宝、用品、珠宝、6F 6F 儿童用品、儿童用品、烟酒烟酒崇安寺商圈，崇安寺商圈，高档高档老牌零售商老牌零售商业业，以国，以国际际品牌吸引人群品牌吸引人群商业市场分析商业市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析无锡主要百货状况一览表无锡主要百货状况一览表无锡百货（无锡八佰伴、三阳百盛广场、无锡百货（无锡八佰伴、三阳百盛广场、新世界百货）服装品牌代表新世界百货）服装品牌代表Pierre CardinPierre Cardin、Hugo Boss Hugo Boss、Ve72、rsaceVersace、Givenchy Givenchy、Polo Polo Ralph Lauren Ralph Lauren、Calvin Klein Calvin Klein、VincenzoVincenzo Valentino Valentino、Dunhill Dunhill、PortsPorts、ErmenegildoErmenegildo ZegnaZegna、Tommy HilfigerTommy Hilfiger、JorayJoray、ESPRITESPRIT、LEVILEVIS S、LEOLEO、MYTENO MYTENO、Cartier Cartier、ChanelC73、hanel广州丽柏广场服装品牌代表广州丽柏广场服装品牌代表Louis Louis VuittonVuitton、HermesHermes、BulgariBulgari、PradaPrada、DiorDior、FendiFendi、CelineCeline、EmporioEmporio Armani Armani、BurberryBurberry、Hugo BossHugo Boss、LanvinLanvin、ErmenegildoErmenegildo ZegnaZegna、GivenchyGivenchy、Polo Ralph LaurenPolo Ralph Lauren、Charriol74、Charriol、Tommy HilfigerTommy Hilfiger、D&G D&G、JorayJoray、PortsPorts、ChanelChanel广州友谊商店服装品牌代表广州友谊商店服装品牌代表Pierre CardinPierre Cardin、Hugo Boss Hugo Boss、VersaceVersace、Givenchy Givenchy、Polo Polo Ralph Lauren Ralph Lauren、Calvin Klein Calvin Klein、VincenzoVincenzo Valentino Valentino、Dunhill Dunhill、E75、SPRITESPRIT、LEVILEVIS S、LEOLEO、MYTENOMYTENO、CartierCartier 无锡百货（无锡八佰伴、三阳百盛广场、新世界百货）服装品牌与广州百货（丽柏广场、友谊商店）服装品牌对比：无锡高端消费正处于广州、深圳、上海等大城市的中高档的水平，其商品种无锡高端消费正处于广州、深圳、上海等大城市的中高档的水平，其商品种类最接近于广州的友谊商店。类最接近于广州的友谊商店。无锡百货现有品牌无锡百货现有品牌PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析商业市场分析商业市场分析项项项项目名称目名称目名称目名称营业营业营业营业面面面面积积积积（）（）（）76、（）停停停停车车车车位位位位停停停停车车车车位租金位租金位租金位租金营业营业营业营业面面面面积积积积与与与与停停停停车车车车位比例位比例位比例位比例新世界百新世界百货货1.61.6万万地下地下220220（与（与华华光珠宝城共用光珠宝城共用车车位）位）2 2小小时时以内以内5 5元（元（2 2小小时时以以上，上，4 4小小时时以内加收以内加收5 5元）元）无无锡锡八佰伴八佰伴4.54.5万万地下地下2002005 5元元/2/2小小时时，超，超过过2 2小小时时，每小每小时时4 4元元225225：1 1三阳百盛广三阳百盛广场场2.82.8万万地下地下400400（与摩（与摩天天360360共77、用共用车车位）位）5 5元元/2/2小小时时，超，超过过2 2小小时时，每小每小时时4 4元元无无锡锡商商业业大厦大厦4 4万万地上地上550550（与（与东东方广方广场场共用共用车车位）位）前前6 6元元/2/2小小时时（超（超过过2 2小小时时，每小，每小时时加收加收4 4元），元），2424小小时时最高收最高收费费不超不超过过6060元元/小小时时；大洋百大洋百货货2.52.5万万地下地下9090个（与个（与天安大厦共用天安大厦共用车车位）位）4 4元元/小小时时，500500元元/月月第一百第一百货货2.82.8万万地上地上8787个个5 5元元/2/2小小时时，超，超过过2 2小小时78、时，每小每小时时4 4元元321 321：1 1东东方商厦方商厦3 3万万地下地下180180个（与个（与汇汇金公寓共用金公寓共用车车位）位）5 5元元/2/2小小时时，超，超过过2 2小小时时，每小每小时时4 4元元保利广保利广场场8 8万万地下地下220220个个5 5元元/2/2小小时时，超，超过过2 2小小时时，每，每小小时时4 4元元363 363：1 1市中心区商业停车位供应量明显不足市中心区商业停车位供应量明显不足PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析无锡百货无锡百货/商业中心停车位使用状况一览表商业中心停车位使用状况一览表凯燕79、环球中心凯燕环球中心首席首席世贸中心世贸中心燕莎购物中心燕莎购物中心茂业城茂业城九龙仓地块九龙仓地块数码大厦数码大厦台湾欢乐城台湾欢乐城PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析未来太湖广场商业市场分析未来太湖广场商业市场分析项目名称项目名称项目名称项目名称区域区域区域区域总建筑面总建筑面总建筑面总建筑面积（）积（）积（）积（）商业营业面商业营业面商业营业面商业营业面积（）积（）积（）积（）主力售价主力售价主力售价主力售价（元（元（元（元/）停车位停车位停车位停车位停车位租金停车位租金停车位租金停车位租金太湖明珠数太湖明珠数码码大厦大厦太湖广场太湖广场1.91.9万万0.80、50.5万万地下地下350350个（与写字个（与写字楼共用）楼共用）350350元元/月月首席首席太湖广场太湖广场3.23.2万万0.60.6万万2500025000380380个个(与住宅、写字与住宅、写字楼共用楼共用)只租不售（价格未定）只租不售（价格未定）茂业城茂业城太湖广场太湖广场4545万万2020万万30003000个个(与公寓、酒与公寓、酒店共用店共用)世贸中心世贸中心太湖广场太湖广场地下地下19001900个（与写个（与写字楼、会展共用）字楼、会展共用）太湖新天地太湖新天地太湖广场太湖广场1.381.38万万只租不售只租不售燕莎购物中心燕莎购物中心太湖广场太湖广场6 6万万 未81、来太湖广场商圈商业供应量未来太湖广场商圈商业供应量2929万平方米，将与城市中心区形成竞争。万平方米，将与城市中心区形成竞争。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析商业市场分析商业市场分析太湖广场周边商业状况一览表太湖广场周边商业状况一览表商业市场小结分析商业市场小结分析无锡商业集中在中山路和人民路的崇安寺商圈，形成了单核心结构的商业形态；目前无锡高端商业物业以百货形式，以新世界、无锡八佰伴、三阳百盛广场为代表；各百货定位不清，经营同质化严重，缺乏高档次、龙头型、引导型商业中心。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析82、第二季度中心区办公用房销售均价为第二季度中心区办公用房销售均价为93829382元元/平方米，同比增长平方米，同比增长14.4%14.4%，增，增长幅度明显长幅度明显 ；无锡市写字楼产品档次仍较低，一方面表现在软件物业管理和硬件设施方无锡市写字楼产品档次仍较低，一方面表现在软件物业管理和硬件设施方面落后，另一方面还存在写字楼和商住混合，公寓当成写字楼卖的现象面落后，另一方面还存在写字楼和商住混合，公寓当成写字楼卖的现象 。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析写字楼市场分析写83、字楼市场分析人中民路中山路学前东路解放西路解放南路解 放 北 路解 放 东 路解放东路解放南路吟春大厦吟春大厦写字楼分布图写字楼分布图东方广场东方广场华光大厦华光大厦天安大厦天安大厦摩天摩天360360现有高档办公楼主要现有高档办公楼主要分布在中山路沿线，分布在中山路沿线，特别集中在人民路附特别集中在人民路附近；近；租售率平均达租售率平均达90%90%以以上；上；楼层面积楼层面积1200-20001200-2000平方米左右；平方米左右；名称名称名称名称华光大厦华光大厦华光大厦华光大厦天安大厦天安大厦天安大厦天安大厦东方广场东方广场东方广场东方广场吟春大厦吟春大厦吟春大厦吟春大厦摩天摩天摩天摩84、天360360360360区域区域崇安区崇安区崇安区崇安区崇安区崇安区崇安区崇安区崇安区崇安区地址地址中山路中山路中山路中山路中山路中山路中山路中山路人民路人民路竣工时间竣工时间租金元租金元天天1.81.82.32.3只租不售只租不售1.71.71.41.41.51.5只租不售只租不售售价元售价元只租不售只租不售70007000只租不售只租不售只租不售只租不售700070001200012000租售率租售率98%98%95%95%90%90%100%100%100%100%写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析制造业和服务行业约占制造业和服85、务行业约占67%67%，其次是贸易、，其次是贸易、IT IT、物流和金融等行业；、物流和金融等行业；进驻大型企业代表：中信泰富集团、中国网通公司、金蝶软件公司等。进驻大型企业代表：中信泰富集团、中国网通公司、金蝶软件公司等。华光大厦：华光大厦：写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 服务行业和贸易行业是天安大厦的主要客户来源占服务行业和贸易行业是天安大厦的主要客户来源占90%90%，其次为物流行业，其次为物流行业和制造业。和制造业。天安大厦：天安大厦：写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分86、析服务业和制造业约占服务业和制造业约占88%88%，其次为贸易行业；，其次为贸易行业；进驻大型企业代表：诺基亚、西门子、大金、施耐德电气。进驻大型企业代表：诺基亚、西门子、大金、施耐德电气。东方广场：东方广场：写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 服务行业和贸易行业约占服务行业和贸易行业约占89%89%，其次是商贸物流。，其次是商贸物流。摩天摩天360：写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析项项项项目目目目区域区域区域区域总总总总建筑面建筑面建筑面建筑面积积积积（）（）（）（）总户总户87、总户总户数数数数停停停停车车车车位位位位停停停停车车车车位租金位租金位租金位租金停停停停车车车车位位位位比例比例比例比例东东东东方广方广方广方广场场场场崇安区崇安区2160021600240240地上地上550550个个（与商（与商业业大厦共大厦共用用车车位）位）前前6 6元元/2/2小小时时（超（超过过2 2小小时时，每小，每小时时加收加收4 4元），元），2424小小时时最高收最高收费费不不超超过过6060元元/小小时时；天安大厦天安大厦天安大厦天安大厦崇安区崇安区5300053000238238地下地下9090个（与个（与大洋百大洋百货货共用共用车车位）位）4 4元元/小小时时，500588、00元元/月月摩天摩天摩天摩天360360360360崇安区崇安区5720057200360360地下地下400400个个（与三阳百盛（与三阳百盛广广场场共用共用车车位）位）5 5元元/2/2小小时时，超，超过过2 2小小时时，每小，每小时时4 4元元国国国国邮邮邮邮大厦大厦大厦大厦崇安区崇安区2470024700228228地上地上5050个个地下地下3434个个5 5元元/2/2小小时时，超，超过过2 2小小时时，每小，每小时时4 4元元1 1：0.30.3华华华华光大厦光大厦光大厦光大厦崇安区崇安区1368013680114114地上地上100100个个4 4小小时时以内以内5 5元元/89、次次/辆辆，4 4小小时时以以上每增加上每增加2 2小小时时加收加收1 1元元/辆辆（不（不足足2 2小小时时按按2 2小小时时算）算）1 1：0.70.7目前市中心区写字楼车位供应不足目前市中心区写字楼车位供应不足写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析项项项项目目目目区域区域区域区域总总总总建筑面建筑面建筑面建筑面积积积积（）（）（）（）总户总户总户总户数数数数主力售价主力售价主力售价主力售价（元（元（元（元/）停停停停车车车车位位位位停停停停车车车车位租金位租金位租金位租金太湖明珠数太湖明珠数太湖明珠数太湖明珠数码码码码大厦大厦大厦大厦90、太湖广太湖广场场1.41.4万万150150租：租：1.51.5元元/天天350350个（与台湾个（与台湾欢乐欢乐城共用城共用车车位）位）350350元元/月月凯凯凯凯燕燕燕燕环环环环球中心球中心球中心球中心太湖广太湖广场场5.85.8万万864864180001800012001200个（与个（与凯宾凯宾斯斯基酒店共用基酒店共用车车位）位）租：租：800800元元/月月售：售：12-1512-15万元万元/个个首席首席首席首席太湖广太湖广场场0.80.8万万2962961000010000380380个（与住宅、商个（与住宅、商业业共用共用车车位）位）只租不售（租只租不售（租金价格未定）金价91、格未定）世界世界世界世界贸贸贸贸易中心易中心易中心易中心 太湖广太湖广场场6 6万万19001900个个深圳茂业城深圳茂业城深圳茂业城深圳茂业城太湖广场太湖广场7 7万万30003000个个九龙仓九龙仓九龙仓九龙仓太湖广场太湖广场太湖新天地太湖新天地太湖新天地太湖新天地太湖广场太湖广场0.770.77万万757580008000未来太湖广场写字楼供应量达未来太湖广场写字楼供应量达2323万平方米，将给目前市中心区功能性滞后的写万平方米，将给目前市中心区功能性滞后的写字楼带来威胁。字楼带来威胁。写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析写字楼市场92、小结分析写字楼市场小结分析无锡在使用的写字楼以综合性为主，没有出现市场细分的专业型写字楼没有出现市场细分的专业型写字楼；写字楼市场供应存在结构性“缺缺与与过过并并存存”，表现为甲级写字楼没有，低档写字楼市场过剩；未来三四年内甲级写字楼市场将出现集中供应高潮，主要集中在太湖广场一带，市区写字楼供应不足。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析写字楼市场分析写字楼市场分析项项项项目名称目名称目名称目名称尚城尚城尚城尚城凯凯凯凯燕燕燕燕环环环环球中心球中心球中心球中心润华润华润华润华国国国国际际际际大厦大厦大厦大厦摩天摩天摩天摩天360360360360禾嘉国禾嘉国禾嘉国禾嘉93、国际际际际酒酒酒酒店公寓店公寓店公寓店公寓总总占地面占地面积积()1.41.4万万1.21.2万万1.51.5万万0.60.6万万1.41.4万万总总建筑面建筑面积积()5.55.5万万12.812.8万万14.814.8万万8.78.7万万6.86.8万万物物业类业类型型高高层层（2323层层）超高超高层层（5050层层）超高超高层层（5555层层）超高超高层层（5050层层）高高层层（3030层层）区域位置区域位置副中心区副中心区副中心区副中心区西区西区中心区中心区副中心区副中心区主力售价主力售价(元元/)约约1000010000(精装修精装修)约约18000-2000018000-20094、00(精装修精装修)起价起价1380013800(精装修精装修)约约1400014000（精装修）（精装修）10000-10000-1330013300(精装修精装修)销售状况销售状况90%90%70%70%07.7.607.7.6开售，销开售，销售率售率10%10%左右左右剩余尾货剩余尾货2-32-3套套正在交楼正在交楼酒店管理公司酒店管理公司上海保利物上海保利物业酒店管理业酒店管理有限公司有限公司凯宾斯基酒店凯宾斯基酒店豪生酒店豪生酒店无锡银辉物无锡银辉物业公司业公司上海华基美上海华基美信物管公司信物管公司PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店式公寓市场分析95、酒店式公寓市场分析无锡市区酒店式公寓项目一览表无锡市区酒店式公寓项目一览表项目名称项目名称项目名称项目名称户型户型户型户型面积范围（）面积范围（）面积范围（）面积范围（）套数套数套数套数比例比例比例比例禾嘉国际酒店禾嘉国际酒店式公寓式公寓1F1T1W1F1T1W49-7049-70尚城尚城1F1T1W1F1T1W51-6351-63411411凯燕环球凯燕环球中心中心2F2T1W2F2T1W15115154547%7%1F1T1W1F1T1W71-8071-8043243257%57%单间单间66-6966-6927027036%36%润华国际润华国际大厦大厦3F2T2W3F2T2W2252296、523238%8%2F2T1W2F2T1W90-10090-10023023077%77%1F1T1W1F1T1W60-7060-7023238%8%单间单间404023238%8%PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店式公寓房型面积；单间面积40-69平方米；一房面积49-80平方米；二房面积90-151平方米；三房面积225平方米。酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析酒店式公寓房型面积一览表酒店式公寓房型面积一览表酒店式公寓小结分析酒店式公寓小结分析目前无锡市酒店式公寓主要集中在中心区和太湖广场；酒店管理公司分为国内酒店物管和国际酒店物管两类，国际酒店物管公司97、的市场接受度更高（中心区内尚无国际酒店管理的酒店式公寓）；购买者倾向于有装修的酒店式公寓，精装修价格在1000-1800元/平方米之间；由于受总价过高的影响，酒店式公寓的畅销户型为50-70平方米的一房和80-100平方米的二房。PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析项目名称项目名称项目名称项目名称性质性质性质性质楼层楼层楼层楼层建筑高度建筑高度建筑高度建筑高度区域区域区域区域备注备注备注备注 汇金广场汇金广场A A、B B塔塔商住楼商住楼3030层层95m95m崇安区中山路崇安区中山路已投入使用已投入使用 银仁大厦银仁大厦A A98、B B塔塔商住楼商住楼3030层层崇安区县前街崇安区县前街已投入使用已投入使用世纪大厦世纪大厦A A、B B塔塔商住楼商住楼2828层层96m96m崇安区中山路崇安区中山路已投入使用已投入使用东方时代广场东方时代广场A A、B B塔塔商住楼商住楼3434层层108m108m崇安区崇安区已投入使用已投入使用映山华庭映山华庭商住楼商住楼2525层层崇安区崇安区已投入使用已投入使用东林苑东林苑商住楼商住楼2424层层崇安区崇安区已投入使用已投入使用禾嘉国际酒店公寓禾嘉国际酒店公寓商住楼商住楼3333层层崇安区胜利门崇安区胜利门已投入使用已投入使用城市之光城市之光A A、B B塔塔商住楼商住楼24299、4层层崇安区崇安区已投入使用已投入使用金鼎广场金鼎广场 商住楼商住楼3434层层99m99m崇安区人民中路崇安区人民中路已投入使用已投入使用中大颐和湾中大颐和湾商住楼商住楼3030层层90m90m北塘区通运路北塘区通运路已投入使用已投入使用嘉德中央公园嘉德中央公园商住楼商住楼3131层层93m93m北塘区北塘区已投入使用已投入使用金马国际金马国际 商住楼商住楼2929层层87m87m北塘区北塘区已投入使用已投入使用长江金岸长江金岸A A、B B、CC塔塔商住楼商住楼3232层层94m94m新区新区已投入使用已投入使用苏豪国际苏豪国际A A、B B塔塔商住楼商住楼2222层层103m103m滨湖100、区滨湖区已投入使用已投入使用 宝锡大厦宝锡大厦商住楼商住楼3030层层99m99m惠山区惠山区已投入使用已投入使用附录附录1 1：无锡市区部分已使用商住楼盘一览表：无锡市区部分已使用商住楼盘一览表无锡已使用的高层商住楼盘在无锡已使用的高层商住楼盘在22-34层之间，绝大部分楼盘控制在层之间，绝大部分楼盘控制在100米以内，米以内，并没有纯粹的住宅楼盘项目。并没有纯粹的住宅楼盘项目。项目名称项目名称项目名称项目名称性质性质性质性质楼层楼层楼层楼层建筑高度建筑高度建筑高度建筑高度区域区域区域区域备注备注备注备注东方广场东方广场写字楼写字楼3232层层133m133m崇安区崇安区已投入使用已投入使用101、东方银座东方银座写字楼写字楼2626层层新区新区已投入使用已投入使用 国邮大厦国邮大厦写字楼写字楼2626层层85m85m崇安区崇安区已投入使用已投入使用国联大厦国联大厦 写字楼写字楼3030层层99m99m崇安区崇安区已投入使用已投入使用华邸国际大厦华邸国际大厦写字楼写字楼2828层层98m98m滨湖区梁青路滨湖区梁青路已投入使用已投入使用华光大厦华光大厦写字楼写字楼3939层层136m136m崇安区中山路崇安区中山路已投入使用已投入使用华通大厦华通大厦写字楼写字楼3030层层90m90m崇安区胜利门崇安区胜利门已投入使用已投入使用金马大厦金马大厦 写字楼写字楼3030层层崇安区崇安区已投入102、使用已投入使用金马商城金马商城A A塔塔写字楼写字楼3030层层北塘区北塘区已投入使用已投入使用金马商城金马商城B B塔塔写字楼写字楼3030层层北塘区北塘区已投入使用已投入使用吟春大厦吟春大厦写字楼写字楼2222层层崇安区中山路崇安区中山路已投入使用已投入使用明珠商贸广场明珠商贸广场A A塔塔 写字楼写字楼2727层层78m 78m 崇安区中山路（吟春崇安区中山路（吟春大厦旁）大厦旁）已投入使用已投入使用明珠商贸广场明珠商贸广场D D塔塔写字楼写字楼2727层层78m78m崇安区中山路（吟春崇安区中山路（吟春大厦旁）大厦旁）已投入使用已投入使用摩天摩天360360写字楼写字楼5050层层18103、0m180m崇安区中山路崇安区中山路已投入使用已投入使用钱龙尊邸钱龙尊邸写字楼写字楼3030层层110m110m北门北栅口北门北栅口已投入使用已投入使用太湖明珠太湖明珠发发展大厦展大厦 写字楼写字楼3030层层99.9m99.9m滨湖区滨湖区已投入使用已投入使用附录附录2 2：无锡市区已使用高层写字楼一览表：无锡市区已使用高层写字楼一览表项目名称项目名称项目名称项目名称层数层数层数层数高度高度高度高度区域区域区域区域工程进度工程进度工程进度工程进度红豆国际广场红豆国际广场5555层层248m248m崇安区崇安区地下楼层施工地下楼层施工恒隆广场恒隆广场A A、B B塔塔230m230m、250m104、250m崇安区崇安区拆迁拆迁中山国际广场中山国际广场2828层层99.9m99.9m崇安区崇安区九龙仓九龙仓A A塔塔8383层层339m339m南长区南长区桩基阶段桩基阶段九龙仓九龙仓B B塔塔200+m200+m南长区南长区桩基阶段桩基阶段九龙仓九龙仓CC塔塔100+m100+m南长区南长区桩基阶段桩基阶段润华国际大厦润华国际大厦A A塔塔5555层层258m258m滨湖区滨湖区约地上约地上1010层层润华国际大厦润华国际大厦B B塔塔4545层层200+m200+m滨湖区滨湖区约地上约地上1010层层中国茂业城主楼中国茂业城主楼6666层层250m250m南长区南长区桩基阶段桩基阶段万豪105、国际公寓万豪国际公寓A A、B B、CC塔塔4444层层150+m150+m南长区南长区约地上约地上2 20 0层层凯宾斯基凯宾斯基5252层层206m206m南长区南长区装修中装修中世界贸易中心世界贸易中心5757层层258m258m南长区南长区约地上约地上5 5层层燕莎商务中心燕莎商务中心A A、B B塔塔南长区南长区项目准备中项目准备中蠡湖科技大厦蠡湖科技大厦A A、B B塔塔3838层层160m160m滨湖区滨湖区桩基阶段桩基阶段附录附录3 3：无锡市区在建和待建高层建筑一览表：无锡市区在建和待建高层建筑一览表绝大多数在建和待建高层建筑高度超过绝大多数在建和待建高层建筑高度超过1001106、00米，成为超高层建筑，集米，成为超高层建筑，集中分布在太湖广场、解放环路内和蠡湖新城。中分布在太湖广场、解放环路内和蠡湖新城。酒店市场分析酒店市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称金陵金陵金陵金陵饭饭饭饭店店店店喜来登喜来登喜来登喜来登木棉花木棉花木棉花木棉花酒店酒店酒店酒店太湖太湖太湖太湖饭饭饭饭店店店店湖湖湖湖滨滨滨滨饭饭饭饭店店店店凯宾凯宾凯宾凯宾斯基大酒店斯基大酒店斯基大酒店斯基大酒店所在区域所在区域副中心区副中心区中心区中心区滨滨湖区湖区滨滨湖区湖区滨滨湖区湖区副中心区副中心区星星级级准五星准五星五星五星准五星准五星107、五星五星五星五星五星五星价格价格（元）（元）标标准准间间628628780780708708860860880880豪豪华间华间698698880880101810181500150010801080类类型型商商务务商商务务商商务务度假政度假政务务度假政度假政务务商商务务会会议议室室面面积积范范围围（）（）58-31258-31240-25040-25027-100027-100050-30050-300约约860860价格范价格范围围(元元/天天)1800-1800-850085001000-1000-850085001000-1000-60006000酒店市场分析酒店市场分析高星级酒店状况108、一览表高星级酒店状况一览表PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 20062006年全市旅游酒店接待总人数为年全市旅游酒店接待总人数为392.81392.81万人万人,比比0505年增长年增长1.0%,1.0%,接待入境旅游人接待入境旅游人数数68.7468.74万人万人,比比0505年增长年增长15.2%.15.2%.以下为接待总人数和入境旅游人数位居前二十名之中的以下为接待总人数和入境旅游人数位居前二十名之中的部分星级酒店部分星级酒店;星级星级星级星级酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称接待总人数接待总人数接待总人数接待总人数(人人人人)接待入境旅游者接待入境旅游者接109、待入境旅游者接待入境旅游者(人人人人)无锡国际饭店无锡国际饭店80851808511989619896 无锡锦仑大酒店无锡锦仑大酒店79661796611426714267 无锡山明水秀大饭店无锡山明水秀大饭店78670786701689016890 无锡锦江大酒店无锡锦江大酒店56407564071629016290 无锡喜来登大饭店无锡喜来登大饭店51618516184033640336PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店市场分析酒店市场分析酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称星级星级星级星级所在区域所在区域所在区域所在区域客房数量客房数量客房数量客房数量入住率110、入住率入住率入住率入住客入住客入住客入住客房量房量房量房量营业收入营业收入营业收入营业收入(万元万元万元万元)太湖饭店太湖饭店5 5梅园环湖路梅园环湖路25725748.06%48.06%12412483718371湖滨饭店湖滨饭店5 5蠡园蠡园29929957.74%57.74%17317373457345喜来登大饭店喜来登大饭店5 5中山路中山路40740770.40%70.40%28728794959495新世界万怡酒店新世界万怡酒店4 4中山路中山路27627686.68%86.68%23923948204820太湖花园度假村太湖花园度假村4 4漆塘路漆塘路15115166.99%66111、.99%10110140074007锦仑大酒店锦仑大酒店4 4五爱北路五爱北路18018077.67%77.67%140140黄金海岸大酒店黄金海岸大酒店4 4蔡墅巷蔡墅巷18018067.91%67.91%12212242194219无锡大饭店无锡大饭店4 4梁青路梁青路33033082.54%82.54%27227271377137规模规模/入住率对比入住率对比20062006年酒店客房平均出租率为年酒店客房平均出租率为64.79%64.79%，营业收入总额为，营业收入总额为201379.04201379.04万元，万元，比比0505年增长年增长10.5%10.5%。以上为客房出租率及营业112、收入排名前。以上为客房出租率及营业收入排名前2020名的部份酒店名的部份酒店;PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店市场分析酒店市场分析 “十一五十一五”期间，无锡市将加快发展高档商务酒店、国际会议中心和展览中心等期间，无锡市将加快发展高档商务酒店、国际会议中心和展览中心等设施。增加设施。增加3-53-5家规模为家规模为450-500450-500间左右的标准客房的高品位酒店，预计增加间左右的标准客房的高品位酒店，预计增加3030家四星级家四星级以上的高星级酒店群体，包括江阴、宜兴等星级酒店。以上的高星级酒店群体，包括江阴、宜兴等星级酒店。年份年份年份年份类别类别113、类别类别2005200520052005年年年年2010201020102010年年年年备注备注备注备注酒店数酒店数酒店数酒店数床位总数床位总数床位总数床位总数酒店数酒店数酒店数酒店数床位总数床位总数床位总数床位总数五星级五星级3 3885885101050005000针对无锡全市针对无锡全市（包括江阴、宜（包括江阴、宜兴等地）兴等地）四星级四星级171760296029252570007000合计合计21218043804335351200012000PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店市场分析酒店市场分析无锡市四星级以上的酒店会议中心，基本以普通设施为主，如114、投影仪、音响无锡市四星级以上的酒店会议中心，基本以普通设施为主，如投影仪、音响等，各大星级酒店并未采用高科技化的会议设施，因此，本项目可考虑将远等，各大星级酒店并未采用高科技化的会议设施，因此，本项目可考虑将远程、可视可听及翻译功能等设施引入到本项目的酒店会议设施中，填补市场程、可视可听及翻译功能等设施引入到本项目的酒店会议设施中，填补市场空白。空白。酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称级别级别会会会会议议中心中心中心中心类类型及型及型及型及规规模模模模租金（元租金（元租金（元租金（元/天）天）天）天）会会会会议议中心配套中心配套中心配套中心配套太湖太湖太湖太湖饭饭店店店店五星五星9 9种，面种，115、面积积271000271000 ，容，容纳纳20-100020-1000人人1600800016008000投影投影仪仪、音响、音响湖湖湖湖滨饭滨饭店店店店五星五星7 7种，面种，面积积3048030480 ，容，容纳纳1250012500人人1000850010008500投影投影仪仪、音响、音响喜来登大喜来登大喜来登大喜来登大饭饭店店店店准五星准五星6 6种，面种，面积积58312 58312 ，容，容纳纳2418024180人人1800850018008500投影投影仪仪、音响、音响金陵金陵金陵金陵饭饭店店店店准五星准五星4 4种，面种，面积积2050020500 ，容，容纳纳15500116、15500人人160011000160011000投影投影仪仪、音响、音响无无无无锡锡大大大大饭饭店店店店四星四星3 3种，面种，面积积301000301000 ，容，容纳纳1550015500人人1000900010009000投影投影仪仪、音响、音响国国国国际饭际饭店店店店四星四星9 9种，面种，面积积6083660836 ，容，容纳纳1880018800人人120019000120019000投影投影仪仪、音响、音响木棉花酒店木棉花酒店木棉花酒店木棉花酒店准四星准四星8 8种，面种，面积积4037040370 ，容，容纳纳1050010500人人1000850010008500投影投影仪117、仪、音响、音响注：以上数据来源于中地行市调数据搜集会议中心配套设施会议中心配套设施PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店市场分析酒店市场分析酒店市场小结分析酒店市场小结分析酒店市场小结分析酒店市场小结分析五星级酒店存在市场空间：五星级酒店存在市场空间：五星级酒店存在市场空间：五星级酒店存在市场空间：无锡中心区五星级酒店较少且规模不大，无锡中心区五星级酒店较少且规模不大，四星级较大的市场空间。四星级较大的市场空间。四星级酒店接受度较高：四星级酒店接受度较高：四星级酒店接受度较高：四星级酒店接受度较高：现无锡市四星级酒店的规模及标准容易被外现无锡市四星级酒店的规模及标118、准容易被外来旅游及商务人士所接受，受价格因素影响，四星级酒店的总接待人来旅游及商务人士所接受，受价格因素影响，四星级酒店的总接待人数较高于五星级酒店。数较高于五星级酒店。高科技会展中心设施缺乏：高科技会展中心设施缺乏：高科技会展中心设施缺乏：高科技会展中心设施缺乏：由于目前无锡市所有酒店的内部功能设施由于目前无锡市所有酒店的内部功能设施不齐全，档次及标准较为一致，因此，高科技化会展中心存在一定的不齐全，档次及标准较为一致，因此，高科技化会展中心存在一定的市场空缺。市场空缺。PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店市场分析酒店市场分析保利达广场保利达广场金太湖国际城金119、太湖国际城恒隆广场恒隆广场红豆国际广场红豆国际广场崇安寺二期崇安寺二期新生路西南新生路西南宝龙城市广场宝龙城市广场燕莎购物中心燕莎购物中心九龙仓高端商务楼九龙仓高端商务楼无锡茂业城无锡茂业城无锡世贸中心无锡世贸中心PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究城市综合体项目城市综合体项目项项项项目名称目名称目名称目名称区域区域区域区域规规规规模模模模定位定位定位定位规规规规划划划划业态业态业态业态及及及及规规规规模模模模备备备备注注注注红红豆国豆国际际广广场场中心区中心区总总建建13.713.7万万集现代时尚休闲、商务办公集现代时尚休闲、商务办公以及高档酒店服务以及高档酒店服120、务现代时尚休闲购物中心、甲级办现代时尚休闲购物中心、甲级办公楼和高档酒店式公寓公楼和高档酒店式公寓20082008年年5 5月设营销月设营销中心中心恒隆广恒隆广场场中心区中心区总建总建2626万万_一栋为五星级酒店（待定），一一栋为五星级酒店（待定），一栋为甲级写字楼，栋为甲级写字楼，商商业业中心中心1010万万、休闲广场、休闲广场20132013年竣工年竣工崇安寺二期崇安寺二期中心区中心区总占地总占地8 8万万高层建筑、商业建筑以及古高层建筑、商业建筑以及古典建筑的有机结合体典建筑的有机结合体五星级写字楼五星级写字楼、5A5A智能写字楼智能写字楼、酒店公寓酒店公寓20112011年完工年完工121、新生路西南侧新生路西南侧中心区中心区总建总建2020万万_五星级酒店、办公五星级酒店、办公07.9.407.9.4日苏宁拍得日苏宁拍得金太湖国际城金太湖国际城副中心区副中心区总建总建5858万万国际商贸都国际商贸都商业、商贸商业、商贸地下工程地下工程九龙仓高端商务九龙仓高端商务楼楼太湖广太湖广场场总建总建2828万万_五星级酒店、商务办公、精品商五星级酒店、商务办公、精品商业等业等20112011年竣工年竣工燕莎购物中心燕莎购物中心太湖广太湖广场场_百百货货商商场场和高和高级级写字楼写字楼规划完成规划完成无锡茂业城无锡茂业城太湖广场太湖广场总建总建4545万万集购物、餐饮、娱乐、办公、集购物、122、餐饮、娱乐、办公、酒店、商务公寓等诸多功能酒店、商务公寓等诸多功能于一体的大规模、综合性、于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商现代化、高品质的标志性商业建筑群业建筑群购物中心购物中心2020万万，写字楼万，写字楼万，五星级酒店万，高级商务公五星级酒店万，高级商务公寓寓1414万万一期茂业百货进驻一期茂业百货进驻（0707年底）；二期年底）；二期则由五星级酒店、则由五星级酒店、甲级写字楼、高级甲级写字楼、高级商务公寓等组成商务公寓等组成无无锡锡世界世界贸贸易中易中心心太湖广场太湖广场总总建建3030万万无无锡锡国国际贸际贸易的新平台易的新平台五星五星级级酒店酒店3.53.5万万；服；123、服务务式公式公寓寓9.89.8万万；写字楼；写字楼6 6万万；交流交流中心中心2.72.7万万；商；商业业用房用房1.51.5万万；世世贸贸中心中心1.51.5万万20092009年竣工年竣工宝宝龙龙城市广城市广场场新区新区总建总建3232万万集购物、娱乐、游乐、美食、集购物、娱乐、游乐、美食、休闲、文化、旅游、运动、休闲、文化、旅游、运动、公寓式酒店等多功能为一体公寓式酒店等多功能为一体的综合性商业的综合性商业MALLMALL超市、百货、家电连锁、影院、超市、百货、家电连锁、影院、美食城、娱乐城、休闲活动中心美食城、娱乐城、休闲活动中心等，成为新区等，成为新区“一站式一站式”国际消国际消费体124、验中心费体验中心20072007年年4 4月奠基月奠基PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究无锡市区正在开发和待开发综合类项目主要集中在解放路环内和太湖广场周边；解放路环线内综合类项目的建筑规模在10-26万平方米之间，主要分布于中山路和人民路两侧，未来3-5年内将供应70万平方米的商业物业；太湖广场周边综合类项目规模较大，总建面在28-45万平方米之间，未来3-5年内将供应110万平方米的商业物业；另外在北塘区和新区也有大型的综合型项目开发。太湖广场是无锡新的城市发展区域，市政配套、生活配套相对缺乏，各类太湖广场是无锡新的城市发展区域，市政配套、生活配套相对缺乏，各125、类配套的完善尚需要一定的时间，城市综合体项目的开发、经营也存在较大的困难。配套的完善尚需要一定的时间，城市综合体项目的开发、经营也存在较大的困难。城市综合体项目城市综合体项目PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 南宁国际会展中心南宁国际会展中心南宁国际会展中心南宁国际会展中心 由于项目位于南宁市由于项目位于南宁市CBDCBD，毗邻国际会展中心、东盟领士馆、东盟商贸城以及南宁，毗邻国际会展中心、东盟领士馆、东盟商贸城以及南宁市各政府机关单位，因此，航洋国际城除了具有地段优势外，周边环境均以商务、文化、市各政府机关单位，因此，航洋国际城除了具有地段优势外，周边环境均以商126、务、文化、政治等因素较为浓厚。政治等因素较为浓厚。商务环境包括国际会展中心、东盟商贸城、写字楼与金融机构，而人文环境包括政府商务环境包括国际会展中心、东盟商贸城、写字楼与金融机构，而人文环境包括政府媒体机构、文化教育医疗、购物、景观休闲运动及居住。媒体机构、文化教育医疗、购物、景观休闲运动及居住。南宁航洋国际南宁航洋国际PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 目前目前,航洋国际城已建成西南第一、全国第五、集中央购物商场、甲级写字楼、航洋国际城已建成西南第一、全国第五、集中央购物商场、甲级写字楼、四星级、五星级酒店、酒店式写字公寓四大功能及停车、休闲主题广场等其它附属四星级、五127、星级酒店、酒店式写字公寓四大功能及停车、休闲主题广场等其它附属配套功能、配套功能、四为一体四为一体四为一体四为一体的大型国际化城市综合体项目。的大型国际化城市综合体项目。PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析南宁航洋国际南宁航洋国际项项项项目目目目单单单单位位位位规规规规模模模模总总用地面用地面积积MM2 254008.2754008.27总总建筑面建筑面积积MM2 2地上地上268289.13268289.13268289.13268289.13地下地下126656.99126656.99其其中中五星五星级级酒店酒店MM2 2地上地上34038.234038.234038.128、234038.2地下地下5656.155656.15酒店式公寓酒店式公寓MM2 2地上地上50538.0050538.0050538.0050538.00地下地下517.00517.00商商务务公寓公寓MM2 2地上地上49945.0049945.0049945.0049945.00地下地下525.00525.00写字楼写字楼MM2 2地上地上37286.3437286.3437286.3437286.34地下地下544.00544.00商商场场MM2 2地上地上95282.0095282.0095282.0095282.00地下地下35397.0035397.00配套配套设设施施MM2 2地129、上地上1199.591199.591199.591199.59地下地下84.17.8484.17.84建筑占地面建筑占地面积积MM2 221916.5221916.5221916.5221916.52PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析南宁航洋国际南宁航洋国际 1号楼写 字楼 2号楼商 务 公寓 3号楼酒 店 式 公寓 4号楼 五星级酒店PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析南宁航洋国际南宁航洋国际相同之处：相同之处：相同之处：相同之处：城市人口容量相近：城市人口容量相近：城市人口容量相近：城市人口容量相近：南宁与无锡两个城市的城市人口容量相近，说明南宁与130、无锡两个城市的城市人口容量相近，说明市场在消费层次上具有一定的接受度；市场在消费层次上具有一定的接受度；同为地标性建筑：同为地标性建筑：同为地标性建筑：同为地标性建筑：航洋国际城是南宁少有的大型城市综合体项目，它航洋国际城是南宁少有的大型城市综合体项目，它的建成将成为城市的地标性建筑；无锡保利达广场的所在区域特性虽的建成将成为城市的地标性建筑；无锡保利达广场的所在区域特性虽与航洋国际城不同，属城市中心区，但同样要打造成为长三角的地标与航洋国际城不同，属城市中心区，但同样要打造成为长三角的地标性城市综合体项目。性城市综合体项目。酒店针对的群体：酒店针对的群体：酒店针对的群体：酒店针对的群体：无锡131、保利达广场项目包含有酒店功能，而航洋国际无锡保利达广场项目包含有酒店功能，而航洋国际城也引进了四星级及五星级酒店，利用东盟及旅游业的契机，吸引了城也引进了四星级及五星级酒店，利用东盟及旅游业的契机，吸引了不同层次的客户群，目前，除接待政府官员及东盟友人外，前往南宁不同层次的客户群，目前，除接待政府官员及东盟友人外，前往南宁旅游、考察、探亲的顾客，均会选择消费较低的四星级酒店，价格实旅游、考察、探亲的顾客，均会选择消费较低的四星级酒店，价格实惠且可提升公司及个人的形象。惠且可提升公司及个人的形象。PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析南宁航洋国际南宁航洋国际不同之处：不同之处：132、不同之处：不同之处：产业结构不同产业结构不同产业结构不同产业结构不同：南宁主要以第三产业为主，而无锡第二产业较为发达；：南宁主要以第三产业为主，而无锡第二产业较为发达；经济状况不同：经济状况不同：经济状况不同：经济状况不同：无锡位于长三角经济最发达的中心地带，与长三角周无锡位于长三角经济最发达的中心地带，与长三角周边的城市的经济往来最为密切，因此，物流业较为发达，南宁属发边的城市的经济往来最为密切，因此，物流业较为发达，南宁属发展中城市，东盟的进驻给南宁带来了商机，因此，从城市展中城市，东盟的进驻给南宁带来了商机，因此，从城市GDPGDP来看，来看，无锡市经济较为发达。无锡市经济较为发达。城市133、定位不同：城市定位不同：城市定位不同：城市定位不同：南宁利用区位的优势，打造了华南经济圈与东盟经济南宁利用区位的优势，打造了华南经济圈与东盟经济圈的交汇中心，而受锡山、惠山以及太湖旅游景点的带动，无锡市圈的交汇中心，而受锡山、惠山以及太湖旅游景点的带动，无锡市也将朝休闲城市、山水名城的城市方向发展。也将朝休闲城市、山水名城的城市方向发展。PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析南宁航洋国际南宁航洋国际 随着中国随着中国东盟博览会的成功举办，南宁市在国内国际的知名度得到了东盟博览会的成功举办，南宁市在国内国际的知名度得到了显著的提升，中国与东盟建立自由贸易区、内地与港澳建立更紧密134、经贸关系显著的提升，中国与东盟建立自由贸易区、内地与港澳建立更紧密经贸关系安排的实施和泛珠三角区域经济合作正式启动等五大机遇得到有效激活；安排的实施和泛珠三角区域经济合作正式启动等五大机遇得到有效激活；利用区位优势、政策优势、资源优势，航洋国际城依托了城市的发展打造利用区位优势、政策优势、资源优势，航洋国际城依托了城市的发展打造了集购物中心、写字楼、公寓、四星及五星级酒店为一体的城市综合体项目，了集购物中心、写字楼、公寓、四星及五星级酒店为一体的城市综合体项目，并成为了城市的地标性建筑。并成为了城市的地标性建筑。东盟的商机，让航洋国际城的四五级酒店、写字楼以及公寓成为了市场的主东盟的商机，让航135、洋国际城的四五级酒店、写字楼以及公寓成为了市场的主东盟的商机，让航洋国际城的四五级酒店、写字楼以及公寓成为了市场的主东盟的商机，让航洋国际城的四五级酒店、写字楼以及公寓成为了市场的主导！导！导！导！PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析南宁航洋国际南宁航洋国际 第一国际位于第一国际位于第一国际位于第一国际位于东莞大道东莞大道东莞大道东莞大道、鸿福、鸿福、鸿福、鸿福路、元美路交集之内路、元美路交集之内路、元美路交集之内路、元美路交集之内 ,是东莞未来是东莞未来是东莞未来是东莞未来的政治、文化、金融、会展、商的政治、文化、金融、会展、商的政治、文化、金融、会展、商的政治、文化、金136、融、会展、商业中心之新城市中心的核心要地，业中心之新城市中心的核心要地，业中心之新城市中心的核心要地，业中心之新城市中心的核心要地，是东莞是东莞是东莞是东莞CBDCBDCBDCBD（中央商务区）。（中央商务区）。（中央商务区）。（中央商务区）。第一国际第一国际国际会展中心国际会展中心东莞第一国际东莞第一国际PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 目前，第一国际已建成集目前，第一国际已建成集目前，第一国际已建成集目前，第一国际已建成集国际商务酒店国际商务酒店国际商务酒店国际商务酒店、国际商务写国际商务写国际商务写国际商务写字楼字楼字楼字楼、国际商务公寓国际商务公寓国际商务公寓国137、际商务公寓、大型大型大型大型商业设施商业设施商业设施商业设施为一体的城市综合为一体的城市综合为一体的城市综合为一体的城市综合体项目。体项目。体项目。体项目。PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析东莞第一国际东莞第一国际百安中心住宅、商业办公区公寓、步行街办公区购物中心地块一地块四地块三地块二PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析东莞第一国际东莞第一国际地块地块地块地块地块一地块一地块一地块一地块二地块二地块二地块二地块三地块三地块三地块三地块四地块四地块四地块四合计合计合计合计用地面积用地面积()5104551045650716507164709647093138、039430394211219211219总建筑面积总建筑面积()16440016440031234531234531600316000 0113461113461906206906206酒店酒店()69600696006960069600写字楼写字楼()6100061000975309753010000100000 04675846758305288305288商业商业()12036612036686000860002616126161232527232527公寓公寓()590115901150000500002412824128133139133139地下停车场地下停车场()3380033139、800354383543880000800001641416414165652165652PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析东莞第一国际东莞第一国际相同之处：相同之处：相同之处：相同之处：地理位置相似：地理位置相似：地理位置相似：地理位置相似：东莞位于珠江口东岸，处于经济走廊中段，而无锡位于东莞位于珠江口东岸，处于经济走廊中段，而无锡位于经济较为发达的长三角中段，两个城市之间的地理位置较为相似。经济较为发达的长三角中段，两个城市之间的地理位置较为相似。产业结构相同：产业结构相同：产业结构相同：产业结构相同：东莞堪称制造业名城，而自从中国加入东莞堪称制造业名城，而自从中国加140、入WTOWTO后，无锡也后，无锡也将城市建设目标定位为现代制造业基地。将城市建设目标定位为现代制造业基地。PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析东莞第一国际东莞第一国际不同之处：不同之处：不同之处：不同之处：城市发展定位不同：城市发展定位不同：城市发展定位不同：城市发展定位不同：东莞城市定位为华南地区东莞城市定位为华南地区“世界级世界级”加工中心，加工中心，其以建设现代制造业名城为目标，而无锡由于地处长三角中段，因其以建设现代制造业名城为目标，而无锡由于地处长三角中段，因此，发展机会较多，物流业及交通枢纽较为发达。此，发展机会较多，物流业及交通枢纽较为发达。项目规划不同：项目141、规划不同：项目规划不同：项目规划不同：东莞第一国际规划较为分散，以购物中心为首，步东莞第一国际规划较为分散，以购物中心为首，步行街、公寓、住宅、办公等设施一字排开，写字楼销售得相对较差。行街、公寓、住宅、办公等设施一字排开，写字楼销售得相对较差。PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析东莞第一国际东莞第一国际 第一国际以产业市场为依托，围绕第一国际以产业市场为依托，围绕“现代制造业名城现代制造业名城”的六大主的六大主体任务，即加工中心、物流中心、科技中心、商务中心、采购中心、信体任务，即加工中心、物流中心、科技中心、商务中心、采购中心、信息中心，整合产业资源，打造城市息中心，整142、合产业资源，打造城市“晶片晶片”为发展目标。第一国际将围为发展目标。第一国际将围绕商务、采购、信息三个中心，进一步完善和拓展城市功能，实现了价绕商务、采购、信息三个中心，进一步完善和拓展城市功能，实现了价值最大化，即经济价值和社会价值的双赢。值最大化，即经济价值和社会价值的双赢。PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析东莞第一国际东莞第一国际第三篇第三篇项目价值判断项目价值判断PART3PART3：项目价值判断：项目价值判断项目之于城市项目之于城市城市价值城市价值区位价值区位价值城市GDP总是在长三角中名列第四城市竞争力在全国城市中名列第七苏南经济圈的中心城市和交通枢纽位于城市143、中心区域，邻近城市核心商圈，宜商宜居位于城市窗口的火车站和汽车站附近，标识性强，展示性好两面邻古运河，享有水文化和景观价值项目之于城市具有稀缺性，项目应对城市形象作出良好贡献。项目之于城市具有稀缺性，项目应对城市形象作出良好贡献。PART3PART3：项目价值判断：项目价值判断项目之于企业项目之于企业进入无锡市场的第一个项目，一定要有成功保障。长三角战略布点的第一个项目，形象要求大于经济要求，品牌效益大于经济效益。城市综合体的建设，利于企业彰显雄厚经济实力，利于整合各方专业技术，为企业在内地的发展建立平台。项目的影响力，使政府认识企业，是一个专业化的技术和强劲的资金实力、规模实力，以高度的社会144、责任感和时代感的企业。项目的影响力，使社会了解企业，不仅为居住者、商务人群创造品质可靠的、舒适的产品，而且为投资者创造稳健经济收益。项目自身价值项目自身价值中心区稀缺土地价值：中心区稀缺土地价值：中心区稀缺土地价值：中心区稀缺土地价值：地块是位于城市中心区面积最大的地块，具有不地块是位于城市中心区面积最大的地块，具有不可复制性和稀缺性，随着城市中心改造和开发的完成，土地价值更显可复制性和稀缺性，随着城市中心改造和开发的完成，土地价值更显珍贵。珍贵。成熟功能属性：成熟功能属性：成熟功能属性：成熟功能属性：地块临近城市主干道和古运河，周边城市配套成熟，功地块临近城市主干道和古运河，周边城市配套成熟145、，功能齐全，无论商住都具有很高价值。能齐全，无论商住都具有很高价值。交通便利性：交通便利性：交通便利性：交通便利性：项目邻近火车站和汽车总站，又有一河之隔，城市识别性项目邻近火车站和汽车总站，又有一河之隔，城市识别性强、辐射性强而又闹中取静、井然有序，是商旅往来的理想居所。强、辐射性强而又闹中取静、井然有序，是商旅往来的理想居所。负价值内容：负价值内容：负价值内容：负价值内容：与核心商圈的发展方向相反，周边现有商业操作均不理想，与核心商圈的发展方向相反，周边现有商业操作均不理想，影响投资心理和项目形象；功能综合可能导致整体价值下降。影响投资心理和项目形象；功能综合可能导致整体价值下降。PART146、3PART3：项目价值判断：项目价值判断PART3PART3：项目价值判断：项目价值判断项目产品组合价值影响项目产品组合价值影响住宅：住宅：住宅：住宅：城市中心住宅稀缺，是最易回笼资金和吸引人气的功能产品，城市中心住宅稀缺，是最易回笼资金和吸引人气的功能产品，但由于住宅建筑形态限制，可能会对整体形象有所影响。但由于住宅建筑形态限制，可能会对整体形象有所影响。酒店：酒店：酒店：酒店：高星级酒店对整体项目在服务质量和客户质量的提升上均有所高星级酒店对整体项目在服务质量和客户质量的提升上均有所帮助，还可通过组合投资和委托管理等形式降低投资风险。帮助，还可通过组合投资和委托管理等形式降低投资风险。写字147、楼和商业：写字楼和商业：写字楼和商业：写字楼和商业：对项目整体形象建立有益，但市场风险要有所控制，对项目整体形象建立有益，但市场风险要有所控制，而上市公司对销售变现的要求可有所降低。而上市公司对销售变现的要求可有所降低。会议中心：会议中心：会议中心：会议中心：对酒店的收入来源有支持，对项目整体价值影响较小。对酒店的收入来源有支持，对项目整体价值影响较小。公寓：公寓：公寓：公寓：居于商用物业与住宅之间，是商用物业的有益补充，而相比较居于商用物业与住宅之间，是商用物业的有益补充，而相比较于住宅有较好的价值和形象。于住宅有较好的价值和形象。PART3PART3：项目价值判断：项目价值判断价值判断小结148、价值判断小结项目在无锡市具有较高的城市价值，可能对城市中心区的空间形态项目在无锡市具有较高的城市价值，可能对城市中心区的空间形态和城市形象均产生巨大影响。和城市形象均产生巨大影响。项目的运作成功对企业在长三角的战略发展也具有深远影响，而企项目的运作成功对企业在长三角的战略发展也具有深远影响，而企业实力在操作项目上也同样具有强大的支持力。业实力在操作项目上也同样具有强大的支持力。项目的具体功能价值体现还必须结合市场考虑，同时要有前瞻性，项目的具体功能价值体现还必须结合市场考虑，同时要有前瞻性，把握市场趋势，并对各功能的相互关系分析透彻，形成互利互补的把握市场趋势，并对各功能的相互关系分析透彻，形149、成互利互补的有机组合。有机组合。第四篇第四篇项目定位项目定位城市综合体的概念城市综合体的概念“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。酒店功能、写字楼及购物中心功能是最基本的组合。综合体建筑模式就会成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模综合体建筑模式就会成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；成为高品质城市生活的一种标志板体系；成为高品质城市生活的一种标志。PART4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾PART4PART4150、：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾宏观背景宏观背景城市竞争力：城市竞争力：城市竞争力：城市竞争力：无锡经济实力强劲，城市竞争力强，人民生活水平较高，无锡经济实力强劲，城市竞争力强，人民生活水平较高，消费能力强，对房地产市场发展有稳定支持。消费能力强，对房地产市场发展有稳定支持。城市定位：城市定位：城市定位：城市定位：无锡制造业基地、滨湖山水城市及苏南中心城市定位，将无锡制造业基地、滨湖山水城市及苏南中心城市定位，将长久支持城市商用物业的开发。长久支持城市商用物业的开发。城市产业发展：城市产业发展：城市产业发展：城市产业发展：第二产业的发展，必将要求第三产业的提升，制造业、第二产业的发展，必将151、要求第三产业的提升，制造业、旅游业、商贸业、工商服务业和科技研发等，将对酒店业和写字楼的旅游业、商贸业、工商服务业和科技研发等，将对酒店业和写字楼的开发带来促进。开发带来促进。城市空间发展：城市空间发展：城市空间发展：城市空间发展：城市空间发展使中心城市的商贸功能更突出，项目商城市空间发展使中心城市的商贸功能更突出，项目商用物业的开发符合城市总体发展方向。用物业的开发符合城市总体发展方向。房地产开发投资：房地产开发投资：房地产开发投资：房地产开发投资：与长三角其它城市比较，无锡房地产开发投资总量与长三角其它城市比较，无锡房地产开发投资总量不高，开发空间较大。不高，开发空间较大。PART4PAR152、T4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾商业市场商业市场核心商圈：核心商圈：核心商圈：核心商圈：中山路人民路商圈为无锡的单一核心商圈，随着城市发中山路人民路商圈为无锡的单一核心商圈，随着城市发展，单一核心形态必然会打破，有可能形成多中心形态。展，单一核心形态必然会打破，有可能形成多中心形态。商业消费层次商业消费层次商业消费层次商业消费层次：无锡消费习惯较为务实，同时一向受上海的辐射，：无锡消费习惯较为务实，同时一向受上海的辐射，本市商业层次大多为中低档，现中高档也开始兴旺。本市商业层次大多为中低档，现中高档也开始兴旺。商业规模：商业规模：商业规模：商业规模：无锡的商业总量（不含批发）不完全统计153、约为无锡的商业总量（不含批发）不完全统计约为150150万，万，人圴约人圴约0.70.7，仍有发展空间；一般商业中心营业面积在，仍有发展空间；一般商业中心营业面积在1.61.6万万4.54.5万。万。商业缺口：商业缺口：商业缺口：商业缺口：随着城市经济发展和信息发达，商业市场的细分是不可随着城市经济发展和信息发达，商业市场的细分是不可避免的，无锡目前正缺乏高档次购物中心。避免的，无锡目前正缺乏高档次购物中心。项目在商业功能的设置上，因与核心商圈的疏离及周边商业经营不善，项目在商业功能的设置上，因与核心商圈的疏离及周边商业经营不善，传统中档商业定位成功率低，应定位在较高档次上，突破消费习惯和核传154、统中档商业定位成功率低，应定位在较高档次上，突破消费习惯和核心商圈的影响。心商圈的影响。PART4PART4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾酒店业市场酒店业市场产业支撑：产业支撑：产业支撑：产业支撑：城市产业发展对酒店业有良好支撑，休闲旅游名城定位尤城市产业发展对酒店业有良好支撑，休闲旅游名城定位尤其重要，酒店业发展仍有空间。其重要，酒店业发展仍有空间。投资走向：投资走向：投资走向：投资走向：通过市场走访，多家品牌酒店准备进军无锡，说明无锡市通过市场走访，多家品牌酒店准备进军无锡，说明无锡市场是行业关注的重点市场。场是行业关注的重点市场。经营状况：经营状况：经营状况：经营状况：目前经营中的155、四五星酒店房间总量不足目前经营中的四五星酒店房间总量不足30003000间间,今年受太湖今年受太湖水污染影响经营状况低迷，往年入住率普遍在水污染影响经营状况低迷，往年入住率普遍在70%70%以上，品牌酒店入以上，品牌酒店入住率更高。住率更高。市场缺口：市场缺口：市场缺口：市场缺口：目前无锡酒店业以接待会议、旅游和商务为主，但酒店会目前无锡酒店业以接待会议、旅游和商务为主，但酒店会议中心规模普遍较小。议中心规模普遍较小。酒店仍是潜力市场，而酒店业的挖掘潜力也相当大，如本地休闲消费比酒店仍是潜力市场，而酒店业的挖掘潜力也相当大，如本地休闲消费比例较低，建议酒店功能扩大考虑，在经营上引进国际知名品牌156、。例较低，建议酒店功能扩大考虑，在经营上引进国际知名品牌。PART4PART4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾写字楼市场写字楼市场产业支撑：产业支撑：产业支撑：产业支撑：无锡第二产业基础稳健，正着力提升第三产业竞争力，无锡第二产业基础稳健，正着力提升第三产业竞争力，对写字楼开发有支持。对写字楼开发有支持。投资走向：投资走向：投资走向：投资走向：崇安区是写字楼集中区域，将是公众认可的就业中心；崇安区是写字楼集中区域，将是公众认可的就业中心；但全市上档次的写字楼总量仅约但全市上档次的写字楼总量仅约3030万。万。经营状况：经营状况：经营状况：经营状况：从市场实地访问结果看，高档写字楼租售率均较157、高，价从市场实地访问结果看，高档写字楼租售率均较高，价格也在稳步上升，说明高档写字楼市场未达饱和。格也在稳步上升，说明高档写字楼市场未达饱和。市场缺口：市场缺口：市场缺口：市场缺口：市场写字楼供应结构性失调，缺乏真正的甲级写字楼。市场写字楼供应结构性失调，缺乏真正的甲级写字楼。写字楼市场现状虽然良好，第三产业也有大幅增长，但未来三五年将有写字楼市场现状虽然良好，第三产业也有大幅增长，但未来三五年将有大量高档产品上市，在写字楼开发须保持谨慎乐观态度，同时要求在软大量高档产品上市，在写字楼开发须保持谨慎乐观态度，同时要求在软硬件设施上要体现差异性。硬件设施上要体现差异性。PART4PART4：定位158、方向市场回顾：定位方向市场回顾公寓市场公寓市场产业支撑：产业支撑：产业支撑：产业支撑：无锡民营经济占总量的无锡民营经济占总量的55.2%55.2%；而外贸和外资利用均有；而外贸和外资利用均有大幅增长，公寓市场将受到有力支持。大幅增长，公寓市场将受到有力支持。投资走向：投资走向：投资走向：投资走向：公寓市场在无锡刚刚起步阶段公寓市场在无锡刚刚起步阶段,市场对公寓供应量不足市场对公寓供应量不足,并并且由于总价较低且由于总价较低,受到投资者和市民的欢迎。受到投资者和市民的欢迎。经营状况：经营状况：经营状况：经营状况：市场基本上没有存货。市场基本上没有存货。市场缺口：市场缺口：市场缺口：市场缺口：无锡159、公寓无锡公寓,基本上是在一栋商厦内同时拥有写字楼或酒店基本上是在一栋商厦内同时拥有写字楼或酒店,没有独立纯公寓。没有独立纯公寓。公寓市场前景较好，中心城区受土地市场供应的限制，不可能有大量的公寓市场前景较好，中心城区受土地市场供应的限制，不可能有大量的公寓推出，但新城区今后几年将会有少量的公寓推出，公寓市场还是卖公寓推出，但新城区今后几年将会有少量的公寓推出，公寓市场还是卖家的市场。家的市场。PART4PART4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾住宅市场住宅市场发展阶段：发展阶段：发展阶段：发展阶段：无锡房地产住宅市场无锡房地产住宅市场,一直处在平稳增长一直处在平稳增长,年商品住宅开年商品住160、宅开发量为发量为200200万平方米左右万平方米左右,随着农村城市化水平的不断加快随着农村城市化水平的不断加快,商贸人口商贸人口的增加的增加,无锡房地产将进入快速增长期。无锡房地产将进入快速增长期。竞争形势：竞争形势：竞争形势：竞争形势：城市中心区现土地供应量不足城市中心区现土地供应量不足,使购房者在没有选择的情使购房者在没有选择的情况下况下,向新城区选择。向新城区选择。外销市场外销市场外销市场外销市场:无锡的外销市场还没有打开。无锡的外销市场还没有打开。南拓，是无锡城市发展的方向，无锡从滨河城市向滨湖城市发展，无锡新南拓，是无锡城市发展的方向，无锡从滨河城市向滨湖城市发展，无锡新城区的开发，161、将为市场提供了大量商品房开发量，有效解决了无锡房源紧城区的开发，将为市场提供了大量商品房开发量，有效解决了无锡房源紧张的问题，但同时新城区开发，同样对城市中心区价格产生一定的影响。张的问题，但同时新城区开发，同样对城市中心区价格产生一定的影响。城市综合体，在功能选择上主要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能、商业中心和写字楼进行基本组合。无锡产业目前以传统制造业为主，对写字楼需求依赖性不强，本项目很难以通过写字楼为核心带动其他功能。无锡商业物业热点仍集中在中心区中山路商业带上；本项目非处于城市核心商业圈，并且项目作为城市地标，必须走高档路线，人流量相对较少，也很难以商业作为核心功能带动整个项162、目。无锡城市定位为特大型生态滨湖山水城市、历史文化名城、著名的旅游胜地；旅游业的逐年兴旺，带动着无锡市酒店业的发展。本项目位于中心城区，是无锡的北大门，标识性强，档次高，形象好，容易带动项目各项功能。故此，项目建议以酒店作为龙头，商业中心和写字楼为配套，带动酒故此，项目建议以酒店作为龙头，商业中心和写字楼为配套，带动酒店式公寓和住宅。店式公寓和住宅。PART4PART4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾项目主要功能分析及结论项目主要功能分析及结论：PART4PART4：定位方向项目整体定位：定位方向项目整体定位以酒店为龙头，带动写字楼、酒店式公寓，影响商业中心，以酒店为龙头，带动写字楼、酒店163、式公寓，影响商业中心，从而提升住宅档次的综合性项目从而提升住宅档次的综合性项目 城市城市CBDCBD中心，以酒店为主要功能的城市综合体中心，以酒店为主要功能的城市综合体 项目功能关系图项目功能关系图酒店酒店服务服务档次档次品牌品牌标识标识商贸往来商贸往来酒店式公寓酒店式公寓写字楼写字楼品质品质住宅住宅商业中心商业中心旅游旅游 商贸往来商贸往来 住职接近住职接近人气人气生活配套生活配套互补互补档次、人气档次、人气PART4PART4：定位方向项目整体定位：定位方向项目整体定位PART4PART4：定位方向项目整体定位：定位方向项目整体定位无锡成熟无锡成熟CBDCBD城市商务新地标城市商务新地标无164、锡城市现状分析无锡城市现状分析无锡城市现状分析无锡城市现状分析:无锡市有着悠久的文化底蕴及商贸历史，历史的痕迹在大规模的旧无锡市有着悠久的文化底蕴及商贸历史，历史的痕迹在大规模的旧 城改造中其本上被抹光。城改造中其本上被抹光。改造后城市呈现出的现代感还缺少。改造后城市呈现出的现代感还缺少。城市内缺少令人激动的公共社交场所。城市内缺少令人激动的公共社交场所。缺少中心城市应有的时尚感，现代感。缺少中心城市应有的时尚感，现代感。无锡商贸业较为发达，但未有规模性的商务载体来支撑。无锡商贸业较为发达，但未有规模性的商务载体来支撑。PART4PART4：定位方向项目整体定位：定位方向项目整体定位 因此，本165、项目作为位于无锡市最为成熟的因此，本项目作为位于无锡市最为成熟的CBD商圈，以最具规模的商商圈，以最具规模的商务载体，站在城市商贸的最高端，成为城市经济代表的新符号及引领城市务载体，站在城市商贸的最高端，成为城市经济代表的新符号及引领城市商贸的新地标。商贸的新地标。PART4：定位方向各项功能定位 无锡位于长三角中心地带，与周边城市有着密切的商务往来，随着城市产业的不无锡位于长三角中心地带，与周边城市有着密切的商务往来，随着城市产业的不断发展，政治、会议、展示等政府性活动也将逐渐活跃，因此，将商务、星级会展中断发展，政治、会议、展示等政府性活动也将逐渐活跃，因此，将商务、星级会展中心的形式引入166、五星级酒店，且需具备高科技化，如大型会议中心，应配备远程遥控、心的形式引入五星级酒店，且需具备高科技化，如大型会议中心，应配备远程遥控、可视会议、视听翻译等功能，使多功能高科技的商务及会议设施成为政府首选的商贸可视会议、视听翻译等功能，使多功能高科技的商务及会议设施成为政府首选的商贸洽淡基地，从而带动市场客源。洽淡基地，从而带动市场客源。五星级酒店定位五星级酒店定位 目前无锡写字楼各行业混集，使得档次无法提升，因此，打造一目前无锡写字楼各行业混集，使得档次无法提升，因此，打造一个单一行业个单一行业5A5A级专业型的写字楼，可填补市场缺口，提升项目的档次。级专业型的写字楼，可填补市场缺口，提升项167、目的档次。为了体现项目的高端形象，建议写字楼层高在为了体现项目的高端形象，建议写字楼层高在4m4m以上，配备办公、以上，配备办公、楼宇自动化、通讯传输、消防、安保等智能化设施，成为真正意义上楼宇自动化、通讯传输、消防、安保等智能化设施，成为真正意义上符合国家标准的符合国家标准的5A5A级专业写字楼。级专业写字楼。PART4：定位方向各项功能定位 写字楼定位写字楼定位 中山路一带的商业中心存在中端及高端品牌混杂的现象，使得消费档次尴尬，而区域内商业经营模式的同质化较为严重，如继续一致的方式进行商业运营，将出现区域商业饱和现象。因此，本项目做为高端的商业商务核心体，应找准市场空白点，将高档次的国际168、知名百货品牌及休闲娱乐做为经营方向，使其在城市中树立高端的市场形象。PART4：定位方向各项功能定位 商业定位商业定位PART4：定位方向各项功能定位 经营品种经营品种经营品种经营品种面积面积面积面积备注备注备注备注主力店主力店高档次的百货商店高档次的百货商店15000150002500025000参考广州友谊商店、参考广州友谊商店、深圳西武、太平洋百深圳西武、太平洋百货等档次货等档次休闲娱乐中心休闲娱乐中心电影院、美容院、健身房、电影院、美容院、健身房、茶艺馆、壁球场等茶艺馆、壁球场等800080001000010000超市连锁店超市连锁店日用品日用品300300500500屈臣氏、万宁等屈169、臣氏、万宁等餐饮中心餐饮中心特色餐饮、咖啡厅等特色餐饮、咖啡厅等2000200050005000品牌专门店（街）品牌专门店（街）高档服装、高级运动装备、高档服装、高级运动装备、名牌化妆品等名牌化妆品等800080001000010000休闲广场休闲广场500500800800商业中心业种业态商业中心业种业态 项目所在区域为成熟商业圈，临近地铁站，投资及升值潜力巨大，项目所在区域为成熟商业圈，临近地铁站，投资及升值潜力巨大，项目将项目将“金钥匙金钥匙”服务引入酒店式公寓，让消费者享受到星级酒店式服务引入酒店式公寓，让消费者享受到星级酒店式的服务、星级酒店式的装修标准，以及可拥有在使用功能上的共享170、，的服务、星级酒店式的装修标准，以及可拥有在使用功能上的共享，让消费者在生活上充分感受到尊贵的星级服务。让消费者在生活上充分感受到尊贵的星级服务。PART4：定位方向各项功能定位 公寓定位公寓定位 本项目北临古运河，是城区中唯一一个亲水的大型综合体项目，目前中本项目北临古运河，是城区中唯一一个亲水的大型综合体项目，目前中心区基本无住宅供应，区域为成熟的商业中心区，由于本项目的整体定位心区基本无住宅供应，区域为成熟的商业中心区，由于本项目的整体定位将走高档路线，并要打造成为无锡的城市新地标，因此，可借助古运河的将走高档路线，并要打造成为无锡的城市新地标，因此，可借助古运河的水景及文化底蕴等优势，171、将住宅定位为沿运河边的水景及文化底蕴等优势，将住宅定位为沿运河边的CBDCBD豪宅，必能吸引即豪宅，必能吸引即习惯了传统的居住氛围，又想尝试高尚生活的高端人群。习惯了传统的居住氛围，又想尝试高尚生活的高端人群。PART4：定位方向各项功能定位 住宅定位住宅定位住宅售价分析住宅售价分析 住宅销售均价预测选分别选取区位、项目规模、交通等因素，结住宅销售均价预测选分别选取区位、项目规模、交通等因素，结合加权因子后得出本项目住宅目前销售均价为合加权因子后得出本项目住宅目前销售均价为1074810748元元/平方米，同平方米，同时结合无锡商品住宅销售均价年增长率为时结合无锡商品住宅销售均价年增长率为10172、%10%，通过以上数据分析预通过以上数据分析预测出测出20092009年本项目住宅的销售均价在年本项目住宅的销售均价在1300013000元元/平方米左右。平方米左右。销售均价（元销售均价（元销售均价（元销售均价（元/）对比系数对比系数对比系数对比系数加权因子加权因子加权因子加权因子对比销售均价（元对比销售均价（元对比销售均价（元对比销售均价（元/）汇金广场汇金广场13800138001.101.1090%90%1360313603保利广场保利广场900090001.211.2195%95%1035010350嘉德中央公园嘉德中央公园800080001.281.2885%85%86898689173、中大颐和湾中大颐和湾900090001.211.2195%95%1035010350保利达广场保利达广场1074810748保利达广场项目住宅售价分析保利达广场项目住宅售价分析PART4PART4：定位方向各项功能价格建议：定位方向各项功能价格建议 用市场比较法对项目商业中心租售价格进行预测：结合加权因子系数后，用市场比较法对项目商业中心租售价格进行预测：结合加权因子系数后，得到本项目商业中心的平均租金为得到本项目商业中心的平均租金为220220元元/平方米平方米月，平均销售价格为月，平均销售价格为2529925299元元/平方米；同时结合中心区商服用房售价年增长率为平方米；同时结合中心区商服174、用房售价年增长率为3-4%3-4%，预测，预测20142014年商业中心平均租金约为年商业中心平均租金约为280280元元/平米平米月，月，20122012年配套商业销售价格约年配套商业销售价格约为为3000030000元元/平方米。平方米。保利达广场项目商业租售价格分析保利达广场项目商业租售价格分析商业租价分析商业租价分析PART4PART4：定位方向各项功能价格建议：定位方向各项功能价格建议平均租价平均租价平均租价平均租价 （元（元（元（元/月）月）月）月）销售均价销售均价销售均价销售均价（元（元（元（元/）对比对比对比对比系数系数系数系数加权加权加权加权因子因子因子因子对比租价对比租价对175、比租价对比租价 （元（元（元（元/月）月）月）月）对比售价对比售价对比售价对比售价（元（元（元（元/）禾嘉国际酒店公寓（裙楼）禾嘉国际酒店公寓（裙楼）1621621.281.2890%90%187 187 保利广场保利广场30030018000180001.151.1595%95%328 328 19665 19665 站前商贸城站前商贸城15915935000350001.281.2890%90%183 183 40320 40320 中大颐和湾（裙楼）中大颐和湾（裙楼）15015013000130001.441.4485%85%1841841591215912保利达广场保利达广场220 2176、20 25299 25299 利用市场比较法预测出本项目写字楼的租金为利用市场比较法预测出本项目写字楼的租金为8282元元/平方米平方米月，月，由于本项目定位远远高于目前市场的样本项目，结合中心区办公物业租由于本项目定位远远高于目前市场的样本项目，结合中心区办公物业租金增长率为金增长率为4-5%4-5%，预计预计20142014年写字楼平均租金为年写字楼平均租金为105105元元/平方米平方米月。月。保利达广场项目写字楼租金分析保利达广场项目写字楼租金分析平均租价平均租价平均租价平均租价（元（元（元（元/月）月）月）月）对比系数对比系数对比系数对比系数加权因子加权因子加权因子加权因子对比租价对177、比租价对比租价对比租价（元（元（元（元/月）月）月）月）摩天摩天36036060601.151.1590%90%6262金陵饭店金陵饭店90901.211.2195%95%104104润华国际大厦润华国际大厦75751.211.2190%90%8282保利达广场保利达广场8282写字楼租价分析写字楼租价分析PART4PART4：定位方向各项功能价格建议：定位方向各项功能价格建议 利用市场比较法对项目酒店式公寓进行预测，经过加权系数分利用市场比较法对项目酒店式公寓进行预测，经过加权系数分析后，得到项目酒店式公寓平均售价为析后，得到项目酒店式公寓平均售价为1417814178元元/平方米，结合无锡178、平方米，结合无锡市商品住宅销售均价年增长率市商品住宅销售均价年增长率10%10%，预计预计20112011酒店式公寓平均售价酒店式公寓平均售价为为1900019000元元/平方米。平方米。保利达广场项目酒店式公寓售价分析保利达广场项目酒店式公寓售价分析平均售价平均售价平均售价平均售价元元元元/对比系数对比系数对比系数对比系数加权因子加权因子加权因子加权因子对比售价对比售价对比售价对比售价元元元元/尚城尚城10000100001.051.0590%90%94509450凯燕环球中心凯燕环球中心19000190001.11.195%95%1985519855润华国际大厦润华国际大厦15000150179、001.051.0595%95%1496314963摩天摩天36036014000140001.111.1190%90%1398613986禾嘉国际酒店公寓禾嘉国际酒店公寓12000120001.171.1790%90%1263612636保利达广场保利达广场14178141781417814178酒店式公寓售价分析酒店式公寓售价分析PART4PART4：定位方向各项功能价格建议：定位方向各项功能价格建议 利用市场比较法对项目酒店房价进行预测，利用市场比较法对项目酒店房价进行预测，目前本项目的对比房目前本项目的对比房价约为价约为792792元元/天，天，20142014年本项目五星级酒店平均房180、价约为年本项目五星级酒店平均房价约为900900元元/天。天。保利达广场项目酒店房价分析保利达广场项目酒店房价分析平均房价平均房价平均房价平均房价（元（元（元（元/天）天）天）天）对比系数对比系数对比系数对比系数加权因子加权因子加权因子加权因子对比房价对比房价对比房价对比房价（元（元（元（元/天）天）天）天）太湖饭店太湖饭店8608601.051.0595%95%856856湖滨饭店湖滨饭店8808801.221.2290%90%968968喜来登酒店喜来登酒店7807801.11.190%90%772772金陵饭店金陵饭店6286281.11.185%85%587587木棉花酒店木棉花酒店7181、087081.381.3880%80%779779本项目本项目792792酒店房价分析酒店房价分析PART4PART4：定位方向各项功能价格建议：定位方向各项功能价格建议 PART4PART4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议功能配比初步建议功能配比初步建议商用物业和住宅物业的建筑面积配比对比：商用物业和住宅物业的建筑面积配比对比：1.1.从项目整体形象对比：从项目整体形象对比：商用物业的建筑形态丰富，利于形成城市地标，住宅过多，可能拉低整体档次；2.2.从资金运作对比：从资金运作对比：市中心区住宅产品供应缺乏，住宅回笼资金较快速，而住宅投入相对也较小；3.3.从土地利用对比：从土地182、利用对比：住宅设计退缩要求高，容积率较低，土地利用率较低。对比结论：对比结论：以品牌效益和形象为先；以品牌效益和形象为先；以土地价值的充分体现和前瞻性要求，适当降低住宅物业的开发。以土地价值的充分体现和前瞻性要求，适当降低住宅物业的开发。酒店面积建议酒店面积建议无锡市旅游业发展旺盛，每年总接待人数达3000余万人，无锡中心城区没有一个上档次的五星级酒店，无锡作为一个制造业发达的城市，与之相配套的上档次的场所基本没有，五星级酒店的建设将填补市场的空白。从项目定位来看，项目作为城市的地标必须在客房数量上有一定的市场占有率。从酒店现状上来看，目前无锡市中心城区的五星级酒店只有407间客房的喜来登酒店183、，虽然喜来登酒店设备陈旧，配套严重不足，但其平均入住率达74，而7、8、9、12、1月入住率高达90以上，说明对五星级酒店需求旺盛。从酒店业发展上来看，随着无锡产业优化第三产业增长，商贸和旅游业的长足发展，对酒店的需求进一步加大。PART4PART4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议 故建议五星级酒店房间数为故建议五星级酒店房间数为450500个，按五星级酒店每个房间个，按五星级酒店每个房间100平平方米（含配套），酒店面积约方米（含配套），酒店面积约4500050000平方米平方米，加上，加上5000平方米的国平方米的国际会议中心，面积约际会议中心，面积约5000055000平方米184、。平方米。商业中心面积建议商业中心面积建议 项目位处新开发的综合商务圈内，大小交通方便，地铁开通将形成新的高档次的商圈。为招商和日后管理方便，商业中心建议引进一间广州友谊商店档次相类似百货公司进行经营或管理。以广州友谊商店在南宁琅东CBD核心商圈分店和广州友谊商店在广东东莞开设的分店来看,百货营业要求必须达到800015000平方米，其他设施,面积约占2000030000平方米。合计3000040000平方米。以项目可持续发展上考虑，建议商业中心面积约占以项目可持续发展上考虑，建议商业中心面积约占40000400004500045000平方米。平方米。车位面积配比车位面积配比 为保持项目豪宅的185、形象，使项目可持续发展，建议写字楼面积与车位比是100：1.8,商业物业100:1,酒店100:0.3,酒店式公寓100:0.8,住宅100:1.2的比例。PART4PART4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议写字楼面积建议写字楼面积建议 随着城市的发展，将形成多门类专业性较强的写字楼，如广州国际电子大厦主要以金融服务、IT、跨国企业占绝对的比例，专业写字楼市场影响力较大。以广州国际电子大厦为例，写字楼间隔为最少52 平方米，最大面积1350 平方米，总建筑面积50123平方米，参考无锡摩登360总建筑面积2.8万平方米、东方广场总建筑面积2.1万平方米、润华国际大厦总建筑面积3.0186、万平方米。因此，建议写字楼面积约占因此，建议写字楼面积约占3 3万万3.53.5万平方米。万平方米。PART4PART4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议酒店式公寓面积建议酒店式公寓面积建议 酒店式公寓介乎与商务和住宅之间,对项目的商业、商务或住宅功能性影响不大，对写字楼和住宅之间起到互补关系，酒店式公寓在无锡房地产市场处于初级阶段，市场对公寓供应量不足,并且由于总价较低,受到投资者和市民的欢迎，中心城区受土地市场供应的限制,不可能有大量的公寓推出,虽然新城区今后几年将会有少量的公寓推出,公寓市场还是卖家的市场。面积建议方面，只要满足规范和控规要求，面积可以适当加大。面积建议方面，只187、要满足规范和控规要求，面积可以适当加大。PART4PART4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议项项项项目目目目建筑建筑建筑建筑规规规规模模模模比例比例比例比例备备备备注注注注占地面占地面占地面占地面积积积积比例比例比例比例总总占地面占地面积积64443.764443.7地上建筑面地上建筑面积积383355383355其其中中酒店酒店5 55.55.5万万35%35%含会含会议议中心中心约约5000500035%35%办办公建筑面公建筑面积积3 33.53.5万万商商业业建筑面建筑面积积4 44.54.5万万公寓建筑面公寓建筑面积积4 45 5万万10%10%住宅建筑面住宅建筑面积积1188、8182020万万55%55%含含3000 3000 社社区配套区配套65%65%功能配比初步建议（市场）功能配比初步建议（市场）本测算主要以市场为基础，最后还需要经济计算为准PART4PART4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议第五篇第五篇项目规划指标设定项目规划指标设定1.经营部分经营部分酒店、写字楼、商业中心酒店、写字楼、商业中心酒店酒店长期经营，委托国际知名的酒店管理公司进行经营管理;写字楼写字楼长期经营，只租不售，委托国际品牌公司整体经营管理；其一：项目为无锡标志性写字楼，应具备国际品牌的服务管理。其二：若散卖出售，不利于项目的整体运营管理，将大大降低项目的影响力。商业中心189、商业中心长期经营，只租不售，并委托专业公司进行整体经营管理。其一：项目定位为高档商业，长期经营、整体管理有利于控制经营的档次其二：出售或整体出租，业主均较难控制其经营档次、装修档次，从而不能与商务办公、酒店等物业呼应。2.销售部分销售部分住宅、公寓、配套商业住宅、公寓、配套商业PART5PART5：项目规划指标的设定：项目规划指标的设定“长期经营长期经营+销售销售”的组合模式的组合模式PART5PART5：项目规划指标的设定：项目规划指标的设定 测算方法：测算方法：在满足基本设计要求的前提下、通过经济效益最大化来选取项目的商住物业最佳配比；方案设定的前提条件：方案设定的前提条件：销售物业面积：190、经营物业面积=5：5。项目总体项目总体项目总体项目总体用地面积用地面积 64,443.7 64,443.7 包括新雅酒店、宿舍等用地包括新雅酒店、宿舍等用地总容积率总容积率 6.0 6.0地上建筑面积地上建筑面积386,662386,662酒店、写字楼、商业、公寓、住宅酒店、写字楼、商业、公寓、住宅1 1、可售物业、可售物业 193,331 193,331公寓、住宅公寓、住宅50%50%50%50%2 2、长期经营物业、长期经营物业 193,331 193,331 酒店、写字楼、商业酒店、写字楼、商业50%50%50%50%物业类型配比建议物业类型配比建议可售与经营性物业组合可售与经营性物业组191、合 可售物业与经营物业进行上下浮动可售物业与经营物业进行上下浮动20%，在满足基本设计要求的条件下，在满足基本设计要求的条件下，选取经济效益大的配比方案。选取经济效益大的配比方案。PART5PART5：项目规划指标的设定：项目规划指标的设定名称名称名称名称组合组合组合组合1 1 1 1组合组合组合组合2 2 2 2组合组合组合组合3 3 3 3组合组合组合组合4 4 4 4组合组合组合组合5 5 5 5其中其中经营物业比例经营物业比例50%50%50%50%45%45%40%40%35%35%30%30%可售物业比例可售物业比例50%50%50%50%55%55%60%60%65%65%70%192、70%净现值（万元）净现值（万元）￥28,88928,889￥37,90137,901￥56,35556,355￥58,18658,18658,18658,186￥55,19055,190内部收益率内部收益率13.6%13.6%14.3%14.3%16.0%16.0%16.4%16.4%16.1%16.1%物业类型配比建议物业类型配比建议不同组合下的收益不同组合下的收益不同组合下的收益不同组合下的收益 在满足基本设计要求的组合区域中，通过项目经济测算在组合在满足基本设计要求的组合区域中，通过项目经济测算在组合3 3和组合和组合4 4之之间（经营物业面积为间（经营物业面积为13.51513.51193、5万平方米）达到一个最佳的利益平衡点，再结合万平方米）达到一个最佳的利益平衡点，再结合项目的定位经营物业面积在项目的定位经营物业面积在1113.51113.5万平方米，与项目定位面积基本相近。万平方米，与项目定位面积基本相近。PART5PART5：项目规划指标的设定：项目规划指标的设定物业类型配比建议物业类型配比建议PART5PART5：各项物业指标和功能设定：各项物业指标和功能设定指标设定指标设定类型类型类型类型五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店写字楼写字楼写字楼写字楼商业中心商业中心商业中心商业中心面积（万平方米）面积（万平方米）5.05.55.05.53.03.53.03.54.0194、4.54.04.5中间值中间值5.255.255.255.253.253.253.253.254.254.254.254.25根据定位各经营物业类型面积分别为：根据定位各经营物业类型面积分别为：先设定各物业类型的中间值，通过上下浮动先设定各物业类型的中间值，通过上下浮动10%10%的面积来进行经济的面积来进行经济效益测算，以效益最大作为最佳的配比的选取。效益测算，以效益最大作为最佳的配比的选取。各物业类型大小的设定各物业类型大小的设定先固定商业面积的大小，通过上下浮动酒店与写字楼的面积，来计算各物业最佳的组合收益，从其净现值来看判断，酒店（5.05.5万）与写字楼（3.03.5万）的面积选取区195、间的下限净现值最大：单位：万元单位：万元酒店面积设置约酒店面积设置约5.05.0万平方米，写字楼约万平方米，写字楼约3.03.0万平方米。万平方米。写字楼写字楼-10%-10%-8%-8%-6%-6%-4%-4%-2%-2%0%0%2%2%4%4%6%6%8%8%10%10%酒酒店店10%10%7,3647,3647,3117,3117,2577,2577,2047,2047,1507,1507,0977,0977,0437,0436,9906,9906,9376,9376,8836,8836,8306,8308%8%7,4787,4787,4247,4247,3717,3717,3177,3196、177,2647,2647,2107,2107,1577,1577,1047,1047,0507,0506,9976,9976,9436,9436%6%7,5917,5917,5387,5387,4847,4847,4317,4317,3777,3777,3247,3247,2717,2717,2177,2177,1647,1647,1107,1107,0577,0574%4%7,7057,7057,6517,6517,5987,5987,5447,5447,4917,4917,4387,4387,3847,3847,3317,3317,2777,2777,2247,2247,1707,170197、2%2%7,8187,8187,7657,7657,7117,7117,6587,6587,6057,6057,5517,5517,4987,4987,4447,4447,3917,3917,3377,3377,2847,2840%0%7,9327,9327,8787,8787,8257,8257,7717,7717,7187,7187,6657,6657,6117,6117,5587,5587,5047,5047,4517,4517,3977,397-2%-2%8,0458,0457,9927,9927,9387,9387,8857,8857,8327,8327,7787,7787,7257198、,7257,6717,6717,6187,6187,5647,5647,5117,511-4%-4%8,1598,1598,1058,1058,0528,0527,9997,9997,9457,9457,8927,8927,8387,8387,7857,7857,7317,7317,6787,6787,6257,625-6%-6%8,2728,2728,2198,2198,1668,1668,1128,1128,0598,0598,0058,0057,9527,9527,8987,8987,8457,8457,7927,7927,7387,738-8%-8%8,3868,3868,3328,3199、328,2798,2798,2268,2268,1728,1728,1198,1198,0658,0658,0128,0127,9597,9597,9057,9057,8527,852-10%-10%8,4998,4998,4998,4998,4468,4468,3938,3938,3398,3398,2868,2868,2328,2328,1798,1798,1258,1258,0728,0728,0198,0197,9657,965PART5PART5：各项物业指标和功能设定：各项物业指标和功能设定指标设定指标设定各物业类型的设定各物业类型的设定酒店、写字楼指标设定酒店、写字楼指标设定 当200、商业面积增大的时候，各物业类型的组合模式经济收益明显有所提高，根据项目定位商业大小设置为上限4.5万平方米：单位：万元单位：万元写字楼写字楼-10%-10%-8%-8%-6%-6%-4%-4%-2%-2%0%0%2%2%4%4%6%6%8%8%10%10%酒酒店店10%10%11,59811,59811,54411,54411,49111,49111,43811,43811,38411,38411,33111,33111,27711,27711,22411,22411,17011,17011,11711,11711,06411,0648%8%11,71111,71111,65811,65811201、,60511,60511,55111,55111,49811,49811,44411,44411,39111,39111,33711,33711,28411,28411,23111,23111,17711,1776%6%11,82511,82511,77111,77111,71811,71811,66511,66511,61111,61111,55811,55811,50411,50411,45111,45111,39711,39711,34411,34411,29111,2914%4%11,93811,93811,88511,88511,83211,83211,77811,77811,725202、11,72511,67111,67111,61811,61811,56411,56411,51111,51111,45811,45811,40411,4042%2%12,05212,05211,99911,99911,94511,94511,89211,89211,83811,83811,78511,78511,73111,73111,67811,67811,62511,62511,57111,57111,51811,5180%0%12,16612,16612,11212,11212,05912,05912,00512,00511,95211,95211,89811,89811,84511,8203、4511,79211,79211,73811,73811,68511,68511,63111,631-2%-2%12,27912,27912,22612,22612,17212,17212,11912,11912,06512,06512,01212,01211,95911,95911,90511,90511,85211,85211,79811,79811,74511,745-4%-4%12,39312,39312,33912,33912,28612,28612,23212,23212,17912,17912,12512,12512,07212,07212,01912,01911,96511,9204、6511,91211,91211,85811,858-6%-6%12,50612,50612,45312,45312,39912,39912,34612,34612,29212,29212,23912,23912,18612,18612,13212,13212,07912,07912,02512,02511,97211,972-8%-8%12,62012,62012,56612,56612,51312,51312,45912,45912,40612,40612,35312,35312,29912,29912,24612,24612,19212,19212,13912,13912,08512,0205、85-10%-10%12,73312,73312,73312,73312,68012,68012,62612,62612,57312,57312,52012,52012,46612,46612,41312,41312,35912,35912,30612,30612,25212,25212,19912,199PART5PART5：各项物业指标和功能设定：各项物业指标和功能设定指标设定指标设定商业中心建筑面积设置约商业中心建筑面积设置约4.54.5万平方米左右。万平方米左右。各物业类型的设定各物业类型的设定商业指标设定商业指标设定PART5PART5：各项物业指标和功能设定：各项物业指标和功能设定206、指标设定指标设定 根据可比性项目酒店式公寓面积主要集中在根据可比性项目酒店式公寓面积主要集中在3.06.03.06.0万平方米之间；万平方米之间；结合项目定位项目酒店式公寓设置面积为约结合项目定位项目酒店式公寓设置面积为约5.05.0万平方米左右。万平方米左右。资料来源：实地考察项目名称项目名称项目名称项目名称户型户型户型户型面积范围（）面积范围（）面积范围（）面积范围（）套数套数套数套数比例比例比例比例面积面积面积面积禾嘉国际酒店式公寓禾嘉国际酒店式公寓1F1T1W1F1T1W49-7049-70约约68,00068,000摩天摩天360360约约34,00034,000尚城尚城1F1T1W207、1F1T1W51-6351-63411411约约24,00024,000凯燕环球凯燕环球中心中心2F2T1W2F2T1W15115154547%7%约约29,00029,0001F1T1W1F1T1W71-8071-8043243257%57%单间单间66-6966-6927027036%36%润华国际润华国际大厦大厦3F2T2W3F2T2W22522523238%8%约约58,00058,0002F2T1W2F2T1W90-10090-10023023077%77%1F1T1W1F1T1W60-7060-7023238%8%单间单间404023238%8%各物业类型的设定各物业类型的设定酒店208、公寓指标设定酒店公寓指标设定PART5PART5：各项物业指标和功能设定：各项物业指标和功能设定指标设定指标设定高层住宅及总体指标设定高层住宅及总体指标设定项目总体项目总体项目总体项目总体用地面积用地面积 64,443.7 64,443.7 包括宿舍楼、新雅酒店部分包括宿舍楼、新雅酒店部分绿化面积绿化面积 22,555 22,555 35%35%总容积率总容积率 6.0 6.0 一、地上建筑面积一、地上建筑面积 386,662 386,662 酒店、写字楼、商业、公寓、住宅酒店、写字楼、商业、公寓、住宅1 1、可售物业、可售物业 261,662 261,662 公寓、住宅、配套商业公寓、住宅、209、配套商业68%68%68%68%其其中中住宅住宅住宅住宅 208,462 208,462 208,462 208,462 79.7%79.7%79.7%79.7%公寓公寓 50,000 50,000 19.1%19.1%配套商业配套商业 3,200 3,200 1.2%1.2%小计小计 261,662 261,662 100%100%2 2、综合楼及购物中心、综合楼及购物中心 125,000 125,000 酒店、写字楼、商业酒店、写字楼、商业32%32%32%32%其其中中五星酒店五星酒店 50,000 50,000 40%40%写字楼写字楼 30,000 30,000 24%24%商业中心210、商业中心 45,000 45,000 36%36%小计小计 125,000 125,000 100%100%具有地标性，时代感强烈；空间上体现奢侈，豪华，突现至尊形象；参考图片PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定参考图片综合楼形象（集星级酒店、写字楼、酒店式公寓、商业等）综合楼形象（集星级酒店、写字楼、酒店式公寓、商业等）PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定综合楼的组合形式综合楼的组合形式五星五星酒店酒店观光层观光层5F1F33F酒店式酒店式公寓公寓20F写字楼写字楼购物中心购物中心会议会议211、60F25F5F路面路面1F2层地下车库层地下车库(局部三层地下室局部三层地下室)PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定项目项目项目项目规模（平方米）规模（平方米）规模（平方米）规模（平方米）备注备注备注备注五星级酒店五星级酒店约约5.05.0万万包括会议中心包括会议中心写字楼写字楼约约3.03.0万万购物中心购物中心约约4.54.5万万合计合计约约12.512.5万万综合楼组合综合楼组合五星五星酒店酒店观光层观光层5F1F33F酒店式酒店式公寓公寓20F写字楼写字楼购物中心购物中心会议会议60F25F5F路面路面1F2层地下车库层地下车库(局212、部三层地下室局部三层地下室)综合楼标准层设定综合楼标准层设定PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定p从综合楼形象和实用率来看，层高与标准层面积比例系数是从综合楼形象和实用率来看，层高与标准层面积比例系数是0.12-0.170.12-0.17；p在五星级酒店的要求，标准平面的客房数不宜过多，建议单层控制在在五星级酒店的要求，标准平面的客房数不宜过多，建议单层控制在20252025间以内；间以内；p综合考虑建议项目标准层面积控制在约综合考虑建议项目标准层面积控制在约2,00022002,0002200左右；左右；酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称金茂213、大厦酒店金茂大厦酒店金茂大厦酒店金茂大厦酒店上海希尔顿酒店上海希尔顿酒店上海希尔顿酒店上海希尔顿酒店 浦东香格里拉大浦东香格里拉大浦东香格里拉大浦东香格里拉大酒店酒店酒店酒店 广东国际大酒店广东国际大酒店广东国际大酒店广东国际大酒店塔式标准层塔式标准层塔式标准层塔式标准层客房数客房数客房数客房数约约2020间间约约2020间间约约2424间间约约2323间间物业名称物业名称物业名称物业名称标准层面积（平方米）标准层面积（平方米）标准层面积（平方米）标准层面积（平方米）层数层数层数层数广州中信广场广州中信广场219021908080上海金茂大厦上海金茂大厦256025608888深圳地王大厦深圳214、地王大厦233023306969香港中环广场香港中环广场223022307878香港国际金融中心香港国际金融中心215021508888资料来源：实地考察PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定p从市场项目来看，中心城区综合楼高度主要在从市场项目来看，中心城区综合楼高度主要在258m258m以内（以内（5555层）；层）；p根据项目的定位以地标性为原则，建议根据项目的定位以地标性为原则，建议1 1号楼设置在号楼设置在6060层以上，具有层以上，具有一定的视觉冲击，容易树立整体形象。一定的视觉冲击，容易树立整体形象。项目名称项目名称项目名称项目名称215、润华润华润华润华国国国国际际际际大厦大厦大厦大厦摩天摩天摩天摩天360360360360红豆国际广场红豆国际广场红豆国际广场红豆国际广场凯凯凯凯燕燕燕燕环环环环球中心球中心球中心球中心九九九九龙仓龙仓龙仓龙仓层数层数层数层数超高超高层层（5555层层）超高超高层层（5050层层）5555层层超高超高层层（5050层层）8383层层高度高度高度高度258m258m180m180m248m248m206m206m339m339m区域区域区域区域滨湖区滨湖区崇安区崇安区崇安区崇安区南长区南长区南长区南长区资料来源：中地行实地考察超高层建筑超高层建筑综合楼层高控制综合楼层高控制综合楼五星级酒店综合楼五216、星级酒店客房数的设定客房数的设定p五星级酒店的客房平均面积约为100平方米/间；p国际通行酒店规模划分标准：五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店小型酒店小型酒店小型酒店小型酒店中型酒店中型酒店中型酒店中型酒店大型酒店大型酒店大型酒店大型酒店客房数客房数300600600间间市中心五星级酒店数量少规模不大，具有一定的发展潜力；五星级酒店客房数量有一定的规模效益，过小或过大都会造成酒店经营的不经济；酒店作为本项目的核心功能，因此酒店客房数量应以在规模效益的范围内适度偏大为定位准则。结合定位和测算得出五星级酒店面积约结合定位和测算得出五星级酒店面积约5.05.0万平方米，客房数量约为万平方米，客217、房数量约为500500间左右。间左右。PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定综合楼五星级酒店综合楼五星级酒店功能设定功能设定p国际商务会议中心；p满足国际性、区域性、无锡市域性，企业等各类商务会议需求。体现差异化商务功能的酒店，体现差异化商务功能的酒店，紧追当今商务经济潮流，联动会议会展，为商务人士提供一个多元化、开放、高效的交流平台。PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定p商贸展览馆承办行业商品展示和宣传活动为商业、酒店、商务办公带来更大的人流、商机、财富聚集，是展示潮流时尚、商业文明的窗口综218、合楼五星级酒店综合楼五星级酒店功能设定功能设定PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定p多样化的住宿功能总统套房专层商务行政楼层商务套房等综合楼五星级酒店综合楼五星级酒店功能设定功能设定PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定综合楼写字楼综合楼写字楼指标设定指标设定代表代表代表代表项项项项目目目目摩天摩天摩天摩天360360360360润华润华润华润华国国国国际际际际大厦大厦大厦大厦金陵金陵金陵金陵饭饭饭饭店店店店总总建筑面建筑面积积()5.725.72万万2.962.96万万1.181.18万万标219、标准准层层面面积积()约约约约1400140014001400约约约约800800800800约约约约1186118611861186区域位置区域位置中心城区中心城区滨滨湖区湖区中心城区中心城区车车位位约约400400个个-物物业业管理管理费费(元元/天天/)4.24.2-0.30.3p根据项目定位、经济测算项目写字楼面积设定约3.0万平方米；p标准层面积是评判写字楼的标准之一，根据市场调查无锡中心区写字楼面积在1000-1500之间，甲级写字楼面积在15002000之间，结合项目的定位标准层设置约2,000平方米左右，层高为4.5米。资料来源：实地考察PART5PART5：各项物业指标和功能220、的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定p引入科技与创新，顺应写字楼发展的趋势“生态节能”：如智能化外墙、数字可寻址照明系统等技术的应用;国际水准5A智能化系统;新技术的运用：日光自动控制的内遮阳系统、地源热泵供冷供热、地板供冷热。PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定综合楼写字楼综合楼写字楼功能设定功能设定p绿色主题空中花园每三层建一个高10.5米、面积200多平米的绿色空中主题花园，空中花园与内天井的配合，使大厦楼道、电梯间等公共空间充分分享自然光线；p景观办公室 视野宽阔，只要看得见的都是风景；综合楼写字楼综合楼写字楼功能设定功能221、设定PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定商业功能设定商业功能设定p购物中心：购物中心：根据项目商业定位和经济测算，设定约4.5万平方米，经营功能主要包括：休闲广场：8001000平方米；（1F）高档百货：15,00025,000平方米，如友谊商店等；（14F）特色餐饮：5,000平方米；（45F）品牌专卖店：8,00010,000平方米；（13F）休闲娱乐中心：8,000-10,000平方米；（45F）PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定五星五星酒店酒店观光层观光层5F1F33F酒店式酒店式222、公寓公寓20F写字楼写字楼购物中心购物中心会议会议60F25F5F路面路面1F2层地下车库层地下车库(局部三层地下室局部三层地下室)pp建议采用建议采用“回游式设计回游式设计回游式设计回游式设计”：围绕商场中庭设置一条螺旋式坡道，让消费者挨家挨铺“扫荡”，不知不觉地顺着坡道一路往下直至楼底，毫无上下楼梯之苦。PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定商业功能设定商业功能设定购物中心购物中心p与自然零距离设计与自然零距离设计引入阳光引入水体引入绿化PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定商业功能设定商业223、功能设定购物中心购物中心p休闲娱乐设施休闲娱乐设施文化小品风情酒吧主题餐厅PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定商业功能设定商业功能设定配套型商业配套型商业p配套及沿街商业配套及沿街商业：以项目住宅社区为主面积约3,200平方米。酒店式公寓酒店式公寓功能设定功能设定PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定p精装修标准交楼；p引入国际品牌酒店管理公司进行管理p私人商务服务中心特色的专业化服务，是酒店式公寓品质提高的软力量；一对一商务管家：对不同的入住商务客户提供贴心的商务服务。酒店式公寓酒店式公寓功224、能设定功能设定PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定p全球尖端智能家居系统：全球尖端智能家居系统：包括EPON光纤网络系统、RFID远程识别系统、信息家园网络服务平台、智能家电远程控制系统等p2424小时商务中心、呼叫中心；小时商务中心、呼叫中心；p健身中心健身中心、国际卫星电视服务等。、国际卫星电视服务等。RFID远程识别系统商务中心健身中心PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定住宅设定住宅设定p根据项目定位建议住宅一梯二户板式结构设置，层数设定为3033层；p景观价值方面需要充分利用好古运河225、的景观，设置具有特色的亲水性社区；停车位设定停车位设定p以地下停车为主，所需车位：写字楼：按100-200平方米左右一个车位计算，共需约200个车位；酒店：按0.3个/100m2计算，共需约150个车位；商业：按1个/100m2计算，共需约450个车位(含地下及地面)；住宅（公寓）：按1个/每户计算，共需约1,737个车位(二层地下停车库)；合计共需要约2,871个车位；地下物业地下停车场（二层）：地下车位约2,122个，按45m2/车位计算，地下车库面积约126,923m2；p项目提供的停车位除完全满足物业本身需求外，还可为公众提供服务，一定程度上缓解了停车难的现象PART5PART5：各项226、物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定第六篇第六篇项目成本估算及投资分析项目成本估算及投资分析PART5PART5：各项物业指标和功能的设定：各项物业指标和功能的设定开发分期开发分期地块分析地块分析p地块周边高层建筑密集，视野可及范围受到影响；p地块被通汇桥路和交际路分割成3块，不利于项目整体开发。中大颐和湾中大颐和湾11层层/30层层东方时代广场东方时代广场33层层站前商贸城站前商贸城胜利门胜利门132禾嘉酒店式公寓禾嘉酒店式公寓31层层宿舍楼宿舍楼新雅新雅酒店酒店地块内部有地块内部有地块内部有地块内部有3 3 3 3栋民居栋民居栋民居栋民居 为项目统一性、整体形象和227、退缩因素考虑，建议拆除地块内为项目统一性、整体形象和退缩因素考虑，建议拆除地块内3 3栋民栋民居。居。新雅酒店新雅酒店新雅酒店新雅酒店 新雅酒店正对古运河，面对火车站和汽车客运站，标识性强，将酒新雅酒店正对古运河，面对火车站和汽车客运站，标识性强，将酒店收购回来，纳入项目进行统一规划，不但使项目更加完整也可以店收购回来，纳入项目进行统一规划，不但使项目更加完整也可以腾出进入酒店的道路作为发展用地。腾出进入酒店的道路作为发展用地。民族饭店烂尾楼民族饭店烂尾楼民族饭店烂尾楼民族饭店烂尾楼 民族饭店地处交通主干道，影响项目的形象，条件允许的情况下建民族饭店地处交通主干道，影响项目的形象，条件允许的情228、况下建议拆除民族饭店烂尾楼。议拆除民族饭店烂尾楼。项目其他建议：项目其他建议：PART5PART5：各项物业指标和功能的设定：各项物业指标和功能的设定pp建议地块销售顺序为建议地块销售顺序为建议地块销售顺序为建议地块销售顺序为:A AB BCCD DE Epp开发建议开发建议开发建议开发建议:A A区住宅先开发区住宅先开发,目的是为了避免目的是为了避免E E区的遮挡区的遮挡,影响住宅部分的销售，同时也可及时回笼资影响住宅部分的销售，同时也可及时回笼资金；金；B B、CC区处于地块最佳位置，在开发区处于地块最佳位置，在开发A A区后同区后同步或依次开发，可整体拉升住宅售价；步或依次开发，可整体拉229、升住宅售价；D D区，将视区，将视A A、B B、CC住宅的销售情况及与烂住宅的销售情况及与烂尾楼间的规划路是否实施，再定将开发公寓尾楼间的规划路是否实施，再定将开发公寓还是住宅；还是住宅；由于由于E E主楼开发周期较长，投入资金较大，主楼开发周期较长，投入资金较大，为避免开发风险，阻碍住宅部分的销售，因为避免开发风险，阻碍住宅部分的销售，因此，考虑资金及时回笼，建议此，考虑资金及时回笼，建议E E区延后区延后A A区区开发。开发。ADECB开发分期建议开发分期建议公寓公寓PART5PART5：各项物业指标和功能的设定：各项物业指标和功能的设定PART6PART6：项目成本估算及投资分析：项目230、成本估算及投资分析基本经济指标基本经济指标项目总体项目总体项目总体项目总体比例比例比例比例用地面积用地面积 64,443.7 64,443.7 包括宿舍楼、新雅酒店部分包括宿舍楼、新雅酒店部分绿化面积绿化面积 22,555 22,555 35%35%总容积率总容积率 6.0 6.0 总建筑面积总建筑面积 513,586 513,586 酒店、写字楼、商业、公寓、住宅酒店、写字楼、商业、公寓、住宅建筑密度建筑密度34%34%一、地上建筑面积一、地上建筑面积 386,662 386,662 1 1、可售物业、可售物业 261,662 261,662 公寓、住宅、配套商业公寓、住宅、配套商业68%6231、8%68%68%其其中中住宅住宅 208,462 208,462 79.7%79.7%公寓公寓 50,000 50,000 19.1%19.1%配套商业配套商业 3,200 3,200 1.2%1.2%小计小计 261,662 261,662 100%100%2 2、综合楼及购物中心、综合楼及购物中心 125,000 125,000 酒店、写字楼、商业酒店、写字楼、商业32%32%32%32%其其中中五星酒店五星酒店 50,000 50,000 40%40%写字楼写字楼 30,000 30,000 24%24%商业中心商业中心 45,000 45,000 36%36%小计小计 125,000 232、125,000 100%100%二、地下建筑面积二、地下建筑面积 126,923 126,923 停车库停车库PART6PART6：项目成本估算及投资分析成本估算：项目成本估算及投资分析成本估算成本估算成本估算可售物业可售物业项目项目项目项目总额总额总额总额(万元万元万元万元)单位造价单位造价单位造价单位造价计算基数计算基数计算基数计算基数备注备注备注备注一、土地取得费一、土地取得费一、土地取得费一、土地取得费 64,965 64,965 64,965 64,965 2,483 2,483 2,483 2,483 元元元元/m/m/m/m2 2 2 2 261,662 261,662 m m2233、 2按上盖建筑面积计算按上盖建筑面积计算二、前期开发费二、前期开发费二、前期开发费二、前期开发费 4,128 4,128 4,128 4,128 158 158 元元元元/m/m/m/m2 2 2 2 261,662 261,662 m m2 2按上盖建筑面积计算按上盖建筑面积计算三、基础设施建设费三、基础设施建设费三、基础设施建设费三、基础设施建设费 4,841 4,841 4,841 4,841 185 185 185 185 元元元元/m/m/m/m2 2 2 2 261,662 261,662 按上盖建筑面积计算按上盖建筑面积计算四、住宅部分建筑安装费用四、住宅部分建筑安装费用四、住宅234、部分建筑安装费用四、住宅部分建筑安装费用 51,068 51,068 51,068 51,068 1,951.66 1,951.66 元元元元/m/m/m/m2 2 2 2 261,662 261,662 m m2 2按上盖建筑面积计算按上盖建筑面积计算1 1 1 1、建筑及结构工程费、建筑及结构工程费、建筑及结构工程费、建筑及结构工程费 41,386 41,386 41,386 41,386 1,581.66 1,581.66 元元/m/m2 2 261,662 261,662 2 2 2 2、安装工程费、安装工程费、安装工程费、安装工程费 9,682 9,682 9,682 9,682 3235、70.00 370.00 元元/m/m2 2 261,662 261,662 按上盖建筑面积计算按上盖建筑面积计算五、建设期费用五、建设期费用五、建设期费用五、建设期费用 492 492 492 492 1 1、质监费、质监费 74 74 2.8 2.8 元元/m/m2 2 261,662 261,662 m m2 2按上盖建筑面积计算按上盖建筑面积计算2 2、监理费、监理费 209 209 8.0 8.0 元元/m/m2 2 261,662 261,662 m m2 2按上盖建筑面积计算按上盖建筑面积计算3 3、施工勘察费、施工勘察费 39 39 1.5 1.5 元元/m/m2 2 261,236、662 261,662 同上同上4 4、桩检费、桩检费 52 52 2.0 2.0 元元/m/m2 2 261,662 261,662 同上同上5 5、防雷检测费、防雷检测费 39 39 1.5 1.5 元元/m/m2 2 261,662 261,662 同上同上6 6、室内环境监测费、室内环境监测费 78 78 3.0 3.0 元元/m/m2 2 261,662 261,662 同上同上六、不可预见费六、不可预见费六、不可预见费六、不可预见费 2,500 2,500 2,500 2,500 2%2%125,002 125,002 万元万元按一按一 四合计四合计合计合计合计合计 137,676237、 137,676 137,676 137,676 5,262 5,262 5,262 5,262 元元/m/m2 2 261,662 261,662 m m2 2PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析成本估算成本估算租赁物业租赁物业项目项目项目项目总额总额总额总额(万元万元万元万元)单位造价单位造价单位造价单位造价计算基数计算基数计算基数计算基数备注备注备注备注一、土地取得费一、土地取得费一、土地取得费一、土地取得费 31,035 31,035 2,483 2,483 元元/m/m2 2 125,000 125,000 m m2 2按上盖建筑面积计238、算按上盖建筑面积计算二、前期开发费二、前期开发费二、前期开发费二、前期开发费 1,984 1,984 159 159 元元/m/m2 2 125,000 125,000 m m2 2按上盖建筑面积计算按上盖建筑面积计算三、基础设施建设费三、基础设施建设费三、基础设施建设费三、基础设施建设费 2,313 2,313 元元/m/m2 2按上盖建筑面积计算按上盖建筑面积计算四、综合楼建筑安装费四、综合楼建筑安装费四、综合楼建筑安装费四、综合楼建筑安装费用用用用 108,642 108,642 8,691 8,691 元元/m/m2 2 125,000 125,000 m m2 2包括机电、公共部分装239、修等包括机电、公共部分装修等费用费用1 1 1 1、建筑及结构工程费、建筑及结构工程费、建筑及结构工程费、建筑及结构工程费 43,517 43,517 3,481 3,481 元元/m/m2 2 125,000 125,000 m m2 22 2 2 2、安装工程费、安装工程费、安装工程费、安装工程费 65,125 65,125 5,210 5,210 元元/m/m2 2 125,000 125,000 m m2 2五、建设期费用五、建设期费用五、建设期费用五、建设期费用 235 235 六、不可预见费六、不可预见费六、不可预见费六、不可预见费 2,879 2,879 2%2%143,974 240、143,974 万元万元按一按一 四合计四合计合计合计合计合计 147,088 147,088 147,088 147,088 11,767 11,767 11,767 11,767 元元/m/m2 2 125,000 125,000 m m2 2PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析总成本估算总成本估算可售物业成本可售物业成本可售物业成本可售物业成本综合楼物业成本综合楼物业成本综合楼物业成本综合楼物业成本合计合计合计合计备注备注备注备注一、开发成本一、开发成本一、开发成本一、开发成本 127,994 127,994 147,088 147,088241、 275,083 275,083、土地取得费、土地取得费、土地取得费、土地取得费 64,965 64,965 31,035 31,035 96,000 96,000 包括包括2.82.8亿地价款亿地价款2 2 2 2、前期开发费、前期开发费、前期开发费、前期开发费 4,128 4,128 1,984 1,984 6,113 6,113、基础设施建设费、基础设施建设费、基础设施建设费、基础设施建设费 4,841 4,841 2,313 2,313 7,153 7,153、住宅部分建筑安装、住宅部分建筑安装、住宅部分建筑安装、住宅部分建筑安装费用费用费用费用 51,068 51,068 108,6242、42 108,642 159,709 159,709、建设期费用、建设期费用、建设期费用、建设期费用 492 492 235 235 728 728、不可预见费、不可预见费、不可预见费、不可预见费 2,500 2,500 2,879 2,879 5,380 5,380 二、开发费用二、开发费用二、开发费用二、开发费用 18,976 18,976 7,610 7,610 26,586 26,586 1 1 1 1、管理费用、管理费用、管理费用、管理费用 2,500 2,500 2,879.47 2,879.47 5,380 5,380 按按1414项之和的项之和的2%2%计算计算2 2 2 2、243、销售费用、销售费用、销售费用、销售费用 12,360 12,360 12,360 12,360 按销售收入的按销售收入的3%3%3 3 3 3、财务费用、财务费用、财务费用、财务费用 4,116 4,116 4,730 4,730 8,846 8,846 三、合计三、合计三、合计三、合计 146,970 146,970 146,970 146,970 154,698 154,698 154,698 154,698 301,668 301,668 301,668 301,668 PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析可销售物业收入可销售物业收入住宅住244、宅合计合计20082008年年一期一期20092009年年二期二期20102010年年三期三期20112011年年四期四期20122012年年20132013年年销售比例销售比例100%100%0%0%25%25%30%30%30%30%15%15%0%0%销售面积销售面积 (平方米平方米)208,462 208,462 -52,116 52,116 62,539 62,539 62,539 62,539 31,269 31,269 -销售单价销售单价(元元)14,350 14,350 -13,000 13,000 14,000 14,000 15,000 15,000 16,000 16,0245、00 17,000 17,000 销售收入销售收入(万元万元)299,143 299,143 -67,750 67,750 87,554 87,554 93,808 93,808 50,031 50,031 -公寓公寓合计合计20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年销售比例销售比例100%100%0%0%0%0%0%0%35%35%65%65%0%0%销售面积销售面积(平方米平方米)50,000 50,000 -17,500 17,500 32,500 32,500 -销售单价销售单价(元元)20,650 20,6246、50 0 0 18,000 18,000 19,000 19,000 20,000 20,000 21,000 21,000 销售收入销售收入(万元万元)103,250 103,250 -35,000 35,000 68,250 68,250 -配套商业配套商业合计合计20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年销售比例销售比例100%100%0%0%0%0%0%0%0%0%100%100%0%0%销售面积销售面积(平方米平方米)3,200 3,200 -3,200 3,200 -销售单价销售单价(元元)30,000 247、30,000 -30,000 30,000 -销售收入销售收入(万元万元)9,600 9,600 -9,600 9,600 -可销售面积合计可销售面积合计 261,662 261,662 -52,116 52,116 62,539 62,539 80,039 80,039 66,969 66,969 -比例比例100%100%20%20%24%24%31%31%26%26%PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析可售物业部分可售物业部分益损表益损表单位：万元计算依据计算依据金额金额1 1销售收入销售收入411,993 411,993 2 2总成本费用248、总成本费用148,675 148,675 3 3销售税金及附加销售税金及附加24,015 24,015 4 4土地增值税土地增值税49,300 49,300 5 5利润总额利润总额(1-2-3-4)(1-2-3-4)190,003 190,003 6 6所得税所得税(5)*33%(5)*33%62,701 62,701 7 7税后利润税后利润(5)-(6)(5)-(6)127,302 127,302 8 8盈余公积盈余公积(7)*10%(7)*10%12,730 12,730 9 9可分配利润可分配利润(7)-(8)(7)-(8)114,572 114,572 PART6PART6：项目成本估249、算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析租赁商贸物业收入租赁商贸物业收入单位：万元写字楼写字楼合计合计20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20482048年年出租比例出租比例60%60%70%70%70%70%80%80%98%98%出租面积出租面积991,500 991,500 18,000 18,000 21,000 21,000 21,000 21,000 24,000 24,000 29,400 29,400 出租价格（元出租价格（元/平方米）平方米）187 187 105 105 105 105 108 108 111 111 250、287 287 出租收入（万元）出租收入（万元）222,836 222,836 2,268 2,268 2,646 2,646 2,725 2,725 3,208 3,208 10,120 10,120 总套数总套数500500酒店酒店(五星）五星）合计合计20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20482048年年出租比例出租比例70%70%75%75%80%80%85%85%90%90%出租套数（套）出租套数（套）15,500 15,500 350 350 375 375 400 400 425 425 450 450 出租价格（元出租价格（元/间）251、间）900 900 900 900 909 909 918 918 1,262 1,262 出租收入（万元）出租收入（万元）613,854 613,854 11,340 11,340 12,150 12,150 13,090 13,090 14,047 14,047 20,450 20,450 商场商场(出租出租)合计合计20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20482048年年出租比例出租比例60%60%75%75%85%85%90%90%98%98%出租面积出租面积27,000 27,000 33,750 33,750 38,250 38,250 252、40,500 40,500 44,100 44,100 出租价格（元出租价格（元/平方米）平方米）220 220 220 220 231 231 243 243 315 315 出租收入（万元）出租收入（万元）664,620 664,620 7,128 7,128 8,910 8,910 10,603 10,603 11,788 11,788 16,670 16,670 停车场（出租）停车场（出租）合计合计20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20482048年年出租比例出租比例60%60%75%75%80%80%90%90%98%98%出租个数出租个253、数1,500 1,500 1,875 1,875 2,000 2,000 2,250 2,250 2,450 2,450 出租价格（元出租价格（元/平方米）平方米）500 500 515 515 530 530 501 501 542 542 出租收入（万元）出租收入（万元）53,791 53,791 900 900 1,159 1,159 1,273 1,273 1,353 1,353 1,594 1,594 资金平衡表资金平衡表PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析单位：万元合计合计20082008年年20092009年年20102010年年2254、0112011年年20122012年年20132013年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年现金流入现金流入426,714 426,714 0 0 0 0 33,875 33,875 33,875 33,875 43,777 43,777 43,777 43,777 64,404 64,404 64,404 64,404 63,940 63,940 63,940 63,940 7,360 7,360 7,360 7,360 上年资金上年资金余额余额59,575 59,575 0 0 6255、7 67 62 62 127 127 190 190 182 182 232 232 67 67 528 528 18 18 25,371 25,371 32,731 32,731 自有资金自有资金96,279 96,279 96,279 96,279 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 现金流出现金流出471,388 471,388 110,539 110,539 15,455 15,455 37,857 37,857 37,857 37,857 45,858 45,858 45,858 45,858 51,328 51,328 51,328 51256、,328 37,653 37,653 37,653 37,653 0 0 0 0 现金余缺现金余缺111,179 111,179(14,261)(14,261)(15,388)(15,388)(3,920)(3,920)(3,855)(3,855)(1,891)(1,891)(1,899)(1,899)13,309 13,309 13,143 13,143 26,815 26,815 26,305 26,305 32,731 32,731 40,092 40,092 银行贷款银行贷款49,300 49,300 14,600 14,600 14,600 14,600 16,300 16,300 257、16,300 16,300 5,300 5,300 5,300 5,300 5,500 5,500 5,500 5,500 3,700 3,700 3,700 3,700 3,900 3,900 3,900 3,900 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 支付利息支付利息12,510 12,510 273 273 850 850 1,253 1,253 1,455 1,455 1,627 1,627 1,769 1,769 1,841 1,841 1,416 1,416 997 997 34 34 0 0 997 997 还贷计划还贷计划49,300 49,300 0 0 0 0 258、0 0 0 0 0 0 0 0 11,400 11,400 11,200 11,200 25,800 25,800 900 900 0 0 0 0 本年资金本年资金余额余额67 67 62 62 127 127 190 190 182 182 232 232 67 67 528 528 18 18 25,371 25,371 32,731 32,731 39,094 39,094 贷款余额贷款余额14,600 14,600 30,900 30,900 36,200 36,200 41,700 41,700 45,400 45,400 49,300 49,300 37,900 37,900 26259、,700 26,700 900 900 0 0 0 0 0 0 PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析现金流量表现金流量表(全部投资全部投资)单位：万元合计合计20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20482048年年一、现金流入一、现金流入2,921,448 2,921,448 -67,750 67,750 87,554 87,554 128,808 128,808 127,881 127,881 14,721 14,721 17,125 17,260、125 383,659 383,659 1 1、可售物业现金流入、可售物业现金流入411,993 411,993 -67,750 67,750 87,554 87,554 128,808 128,808 127,881 127,881 -住宅销售收入住宅销售收入299,143 299,143 -67,750 67,750 87,554 87,554 93,808 93,808 50,031 50,031 -酒店式公寓销售收入酒店式公寓销售收入103,250 103,250 -35,000 35,000 68,250 68,250 -配套商业销售收入配套商业销售收入9,600 9,600 -9,261、600 9,600 -2 2、商贸物业现金流入、商贸物业现金流入1,080,647 1,080,647 -14,721 14,721 17,125 17,125 383,659 383,659 写字楼租赁收入写字楼租赁收入212,716 212,716 -2,268 2,268 2,646 2,646 10,120 10,120 五星酒店经营收入五星酒店经营收入326,373 326,373 -6,237 6,237 6,683 6,683 11,247 11,247 商场租金收入商场租金收入500,218 500,218 -5,503 5,503 6,879 6,879 12,869 12,262、869 停车场租金收入停车场租金收入41,340 41,340 -713 713 918 918 1,262 1,262 回收固定资产余值回收固定资产余值348,160 348,160 -348,160 348,160 二、现金流出二、现金流出471,388 471,388 125,995 125,995 75,714 75,714 91,717 91,717 102,655 102,655 75,307 75,307 -1 1、可售物业流出、可售物业流出148,675 148,675 76,636 76,636 19,007 19,007 23,926 23,926 22,679 22,67263、9 6,427 6,427 -2 2、商贸物业流出、商贸物业流出147,088 147,088 48,443 48,443 29,013 29,013 29,013 29,013 23,211 23,211 17,408 17,408 -3 3、销售税金及附加、销售税金及附加24,015 24,015 -3,952 3,952 5,106 5,106 7,508 7,508 7,450 7,450 -4 4、土地增值税、土地增值税48,611 48,611 916 916 6,805 6,805 11,783 11,783 17,056 17,056 12,051 12,051 -5 5、所得264、税、所得税102,998 102,998 -16,938 16,938 21,889 21,889 32,202 32,202 31,970 31,970 -PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析现金流量表现金流量表(全部投资全部投资)单位：万元20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20482048年年三、净现金流量三、净现金流量1,021,252 1,021,252(125,995)(125,995)(7,964)(7,964)(4,163)(4265、,163)26,153 26,153 52,574 52,574 14,721 14,721 17,125 17,125 383,659 383,659 四、累计净现金流量四、累计净现金流量16,191,894 16,191,894(125,995)(125,995)(133,959)(133,959)(138,121)(138,121)(111,969)(111,969)(59,395)(59,395)(44,674)(44,674)(27,549)(27,549)1,404,911,404,911 1 五、净现金流量折现五、净现金流量折现48,247 48,247(125,995)(125266、,995)(7,111)(7,111)(3,319)(3,319)18,615 18,615 33,412 33,412 8,353 8,353 8,676 8,676 4,123 4,123 六、累计净现金流量折现六、累计净现金流量折现(125,995)(125,995)(133,105)(133,105)(136,424)(136,424)(117,809)(117,809)(84,397)(84,397)(76,044)(76,044)(67,368)(67,368)48,247 48,247 七、内部收益率七、内部收益率15.2%15.2%八、财务净现值（八、财务净现值（NPVNPV）267、43,078 43,078 I=12%I=12%九、静态投资回收期九、静态投资回收期(年年)7.4 7.4 年年 十、动态投资回收期十、动态投资回收期(年年)16.5 16.5 年年 PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析敏感性分析敏感性分析由上图可以看出，项目对租售的价格水平的敏感性最高，下降不超过7%时，项目仍然可行；对建造成本的敏感性次之，上升不超过15%时，项目依然可行，当地价 成本上升不超过60%时，项目依然可行，表明地价成本的敏感性相对较低。PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析原方案原方案268、项目总体项目总体项目总体项目总体比例比例比例比例用地面积用地面积 64,443.7 64,443.7 包括宿舍楼、新雅酒店部分包括宿舍楼、新雅酒店部分绿化面积绿化面积 22,555 22,555 35%35%总容积率总容积率 6.0 6.0 总建筑面积总建筑面积 515,191 515,191 酒店、写字楼、商业、酒店、写字楼、商业、公寓、住宅公寓、住宅建筑密度建筑密度20%20%一、地上建筑面积一、地上建筑面积 386,662 386,662 1 1、可售物业、可售物业 261,862 261,862 公寓、住宅、配套商公寓、住宅、配套商业业68%68%68%68%其中其中住宅住宅 261,269、862 261,862 100.0%100.0%小计小计 261,862 261,862 100%100%2 2、综合楼及购物中心、综合楼及购物中心 124,800 124,800 酒店、写字楼、商业酒店、写字楼、商业32%32%32%32%其中其中五星酒店五星酒店 28,000 28,000 22%22%写字楼写字楼 75,000 75,000 60%60%商业中心商业中心 14,000 14,000 11%11%会所及配套设施会所及配套设施 7,800 7,800 小计小计 124,800 124,800 94%94%二、地下建筑面积二、地下建筑面积 128,528 128,528 停车库270、停车库PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析方案比较方案比较单位：万元项目名称项目名称项目名称项目名称此方案此方案此方案此方案原方案原方案原方案原方案一、开发成本一、开发成本 275,083 275,083 323,045 323,045、土地取得费、土地取得费 96,000 96,000 96,000 96,000 2 2、前期开发费、前期开发费 6,113 6,113 6,113 6,113、基础设施建设费、基础设施建设费 7,153 7,153 7,153 7,153、住宅部分建筑安装费用、住宅部分建筑安装费用 159,709 159,709271、 206,732 206,732、建设期费用、建设期费用 728 728 728 728、不可预见费、不可预见费 5,380 5,380 6,320 6,320 二、开发费用二、开发费用 30,250 30,250 28,717 28,717 1 1、管理费用、管理费用 5,380 5,380 6,320 6,320 2 2、销售费用、销售费用 12,360 12,360 12,098 12,098 3 3、财务费用、财务费用 12,510 12,510 10,299 10,299 三、合计三、合计 305,332 305,332 351,762 351,762 单方成本单方成本 7,897 272、7,897 9,097 9,097 PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析方案比较方案比较单位：万元项目名称项目名称项目名称项目名称此方案此方案此方案此方案原方案原方案原方案原方案1 1销售收入销售收入 411,993 411,993 403,268 403,268 2 2总成本费用总成本费用 148,675 148,675 198,687 198,687 3 3销售税金及附加销售税金及附加 24,015 24,015 23,508 23,508 4 4土地增值税土地增值税 49,300 49,300 26,247 26,247 5 5利润总额利润273、总额 190,003 190,003 154,825 154,825 6 6所得税所得税 62,701 62,701 51,092 51,092 7 7税后利润税后利润 127,302 127,302 103,733 103,733 8 8盈余公积盈余公积 12,730 12,730 10,373 10,373 9 9可分配利润可分配利润 114,572 114,572 93,360 93,360 PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析方案比较方案比较通过市场分析、施工工期以及经济测算等综合考虑和多种指标的对通过市场分析、施工工期以及经济测算等综合274、考虑和多种指标的对比，方案一明显要优于原方案。比，方案一明显要优于原方案。单位：万元项目名称项目名称项目名称项目名称此方案此方案此方案此方案原方案原方案原方案原方案一、现金流入一、现金流入 2,921,448 2,921,448 2,570,111 2,570,111 二、现金流出二、现金流出 471,388 471,388 456,723 456,723 三、净现金流量三、净现金流量 1,021,252 1,021,252 858,068 858,068 四、累计净现金流量四、累计净现金流量 16,191,894 16,191,894 858,068 858,068 五、净现金流量折现五、净275、现金流量折现 48,247 48,247 20,452 20,452 七、内部收益率七、内部收益率15.2%15.2%13.4%13.4%八、财务净现值（八、财务净现值（NPVNPV）43,078 43,078 18,261 18,261 九、静态投资回收期九、静态投资回收期 7.47.4年年 8.98.9年年 十、动态投资回收期十、动态投资回收期 16.516.5年年 23.623.6年年PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析工程进度部署工程进度部署附件1：前前前前10101010位国外客源：位国外客源：位国外客源：位国外客源：20062006年276、无锡旅游过夜的外国人中，日本仍位居第一，接待人数比年无锡旅游过夜的外国人中，日本仍位居第一，接待人数比上年增长上年增长15.9%;15.9%;马来西亚下降马来西亚下降18.1%18.1%；美国增长；美国增长2.0%2.0%；韩国增长；韩国增长10.2%10.2%；泰国增长；泰国增长17.1%17.1%；新加坡下降；新加坡下降8.4%8.4%；德国增长；德国增长19.1%19.1%；加拿大；加拿大增长增长25.2%25.2%；澳大利亚增长；澳大利亚增长22.0%22.0%；印度增长；印度增长34.0%34.0%旅游产业研究旅游产业研究附件1：接待国内游客总人数及旅游收入接待国内游客总人数及旅游收277、入接待国内游客总人数及旅游收入接待国内游客总人数及旅游收入 20062006年全市共接待国内旅游者年全市共接待国内旅游者3032.893032.89万人次，比万人次，比0505年增长年增长15.0%15.0%。全市国内旅游收入。全市国内旅游收入351.49351.49亿元，比亿元，比0505年增长年增长25.5%25.5%。旅游产业研究旅游产业研究 2006 2006年国内游客在无锡市人均花费为年国内游客在无锡市人均花费为12471247元。在人均花费构元。在人均花费构成中，长途交通占成中，长途交通占13.69%13.69%，住宿占住宿占住宿占住宿占21.18%21.18%21.18%21.1278、8%，餐饮占，餐饮占，餐饮占，餐饮占21.29%21.29%21.29%21.29%，景区游览，景区游览占占12.64%12.64%，娱乐占，娱乐占3.60%3.60%，购物占，购物占20.74%20.74%，市内交通占，市内交通占2.14%2.14%，邮电通，邮电通迅占迅占0.39%0.39%，其它占，其它占4.33%4.33%。国内旅游人均花费构成国内旅游人均花费构成数据来源:06年无锡市旅游业年度报告附件附件1：附件1：20062006年无锡市旅游前十位主要客源地依次为：江苏、上海、安年无锡市旅游前十位主要客源地依次为：江苏、上海、安徽、山东、广东、北京、河南、辽宁、湖南。徽、山东、广东279、北京、河南、辽宁、湖南。国内旅游者按客源划分国内旅游者按客源划分数据来源:06年无锡市旅游业年度报告附件1：20062006年前往无锡旅游的国内游客中，家庭亲朋占年前往无锡旅游的国内游客中，家庭亲朋占30.55%30.55%，单，单位组织占位组织占29.82%29.82%，个人旅游占，个人旅游占28.25%28.25%，旅行社占，旅行社占11.38%,11.38%,。国内旅游者旅游方式划分国内旅游者旅游方式划分附件1：小结分析：小结分析：小结分析：小结分析：旅游业带动酒店业发展：旅游业带动酒店业发展：旅游业带动酒店业发展：旅游业带动酒店业发展：无锡旅游资源的丰富无锡旅游资源的丰富,有着最适宜旅游度有着最适宜旅游度假的休闲名城假的休闲名城“之称，旅游业的逐年兴旺，带动着无锡市酒店业的之称，旅游业的逐年兴旺，带动着无锡市酒店业的发展。发展。长三角城市游客占首位：长三角城市游客占首位：长三角城市游客占首位：长三角城市游客占首位：星级酒店在国内游客的来源将以长三角周星级酒店在国内游客的来源将以长三角周边城市为主。边城市为主。旅游业持续攀升：旅游业持续攀升：旅游业持续攀升：旅游业持续攀升：酒店业的市场空间较大。酒店业的市场空间较大。