1、保利集团成都保利国际广场项目保利集团成都保利国际广场项目（暂名）（暂名）市场研究及初步定位建议报告市场研究及初步定位建议报告Colliers International高力国际高力国际谨呈：保利（成都）实业有限公司谨呈：保利（成都）实业有限公司高力国际物业服务有限公司成都分公司顾问及零售代理部高力国际物业服务有限公司成都分公司顾问及零售代理部2受受“保利集团保利集团”委托，我们就成都保利国际广场项目（大源中心区委托，我们就成都保利国际广场项目（大源中心区A1-A2地块）地块）(暂名暂名)所在区域的各房地产子市场环境进行分析，目的在于从城市发展的角度论证项目的区域价值，从区域规划的角度论证项目的2、定位方向。本报告是基于我们对城市及项目区域大量数据研究而得出的结论，本报告主要陈述以结论性内容为主。我们在此强调，在研究过程中我们所依据的资料和信息是准确有效的，并站在客观第三方的立场对项目未来发展趋势进行判断。所在区域的各房地产子市场环境进行分析，目的在于从城市发展的角度论证项目的区域价值，从区域规划的角度论证项目的定位方向。本报告是基于我们对城市及项目区域大量数据研究而得出的结论，本报告主要陈述以结论性内容为主。我们在此强调，在研究过程中我们所依据的资料和信息是准确有效的，并站在客观第三方的立场对项目未来发展趋势进行判断。报告说明报告说明33研究思路研究思路项目启动和前期准备项目启动和前期3、准备项目启动和前期准备项目启动和前期准备行业细分市场分析行业细分市场分析行业细分市场分析行业细分市场分析消费者问卷调研消费者问卷调研/厂商访谈厂商访谈消费者问卷调研消费者问卷调研/厂商访谈厂商访谈市场竞争分析市场竞争分析市场竞争分析市场竞争分析成都市商业市场分析成都市商业市场分析成都市商业市场分析成都市商业市场分析目标客群目标客群目标客群目标客群市场定位市场定位市场定位市场定位业种业态配比业种业态配比业种业态配比业种业态配比供应供应供应供应分析分析分析分析供需供需供需供需分析分析分析分析定位定位定位定位研究研究研究宏观分析中观 分析微观 分析研究宏观分析中观 分析微观 分析项目基地分析项目基地4、分析项目基地分析项目基地分析硬件功能硬件功能硬件功能硬件功能建筑建筑建筑建筑设计设计设计设计研究研究研究研究主题概念主题概念主题概念主题概念项目初步定位评估项目初步定位评估项目初步定位评估项目初步定位评估定位定位定位定位分析分析分析分析产品优化设计产品优化设计产品优化设计产品优化设计功能组合功能组合功能组合功能组合区域商业网点规划区域商业网点规划区域商业网点规划区域商业网点规划成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析项目所在行政区域规划项目所在行政区域规划项目所在行政区域规划项目所在行政区域规划商业商业/写字楼环境写字楼环境商业商业/写字楼环境写字楼环境交通人流5、动线交通人流动线交通人流动线交通人流动线租金租金/售价分析售价分析租金租金/售价分析售价分析成都市宏观经济概况成都市宏观经济概况成都市宏观经济概况成都市宏观经济概况说明：本次研究报告所采用数据，如无特殊说明，均来自高力国际研究部。说明：本次研究报告所采用数据，如无特殊说明，均来自高力国际研究部。4目 录目 录项目宏观背景研究项目宏观背景研究成都房地产市场研究项目研究项目初步定位建议123451.11.21.3项目宏观背景研究项目宏观背景研究成都市概述成都市概述成都市宏观经济研究城市研究及宏观经济研究总结成都市宏观经济研究城市研究及宏观经济研究总结6城市概况城市概况成都市是四川的省会城市成都市是6、四川的省会城市位于四川的中心幅员面积：1.239万平方公里户籍人口：1,125万（2008年）成都历来被视为中国富饶的地区之一，并享有成都历来被视为中国富饶的地区之一，并享有“天府之国天府之国”的美誉。的美誉。成都历史悠久，可追溯到2,300年前的东周时期。成都也是国务院批准的24个历史文化城市之一。一个覆盖巨大市场的城市一个覆盖巨大市场的城市成都的战略地位使其能覆盖四分之一的中国市场以及超过2.5亿人口。7行政区划行政区划?成都市面积12,390平方公里，辖9区4市（县级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市7、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。?2008年，全市户籍人口1,125万人,常住人口达1,270.6万人。?1993年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。?成都市面积12,390平方公里，辖9区4市（县级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。?2008年，全市户籍人口1,125万人,常住人口达1,270.6万人。?1993年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西8、部第一。主城区主城区锦江区、成华区、金牛、武侯区、青羊区、高新区近郊区近郊区双流、温江、龙泉、新都、郫县、清白江远郊县远郊县都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县、新津县资料来源：成都市统计年鉴8西三角经济圈西三角经济圈成都是西三角经济圈及川渝城市群的成都是西三角经济圈及川渝城市群的核心城市核心城市之一。成都在西部地区的经济地位亦将得到进一步之一。成都在西部地区的经济地位亦将得到进一步稳固和加强稳固和加强。西三角经济圈西三角经济圈环渤海增长极、长三角增长极及珠三角增长极的经济发展起步早，发展成熟，随着西部大开发以及产业布局转移，环渤海增长极、长三角增长极及珠三角增长极的经济发展9、起步早，发展成熟，随着西部大开发以及产业布局转移，西三角经济圈将是未来经济发展的第四极西三角经济圈将是未来经济发展的第四极。西三角经济圈西三角经济圈环渤海经济圈长三角经济圈环渤海经济圈长三角经济圈珠三角经济圈珠三角经济圈珠三角经济圈珠三角经济圈长三角经济圈长三角经济圈环渤海经济圈环渤海经济圈9城市规划城市规划休闲商务区：猛追湾休闲商务区：猛追湾游乐园片区游乐园片区金融中心：东大街（含攀成钢）金融中心：东大街（含攀成钢）文化中心：红星路文化中心：红星路盐市口片区盐市口片区科技商务区：人民路（含天府新城）科技商务区：人民路（含天府新城）文化中心：天府广场文化中心：天府广场陕西街片区陕西街片区商贸中10、心：骡马市片区商贸中心：骡马市片区?根据成都“两轴四片”总体目标：通过35年建设，使中心城区逐步形成以天府广场为中心，东大街、人民南路为中轴，红照壁盐市口、天府新城超高层建筑簇群为标志，大慈寺等城市开敞空间为特色，功能齐备、交通便捷、个性鲜明、充满活力，具有国际化城市产业形态、独具魅力的现代城市生活、高品位城市空间的聚集区，把成都建设成为服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界、独具特色的现代化大都市服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界、独具特色的现代化大都市。?根据成都“两轴四片”总体目标：通过35年建设，使中心城区逐步形成以天府广场为中心，东大街、人民南路为中轴，红照壁盐市口、天府新城超高11、层建筑簇群为标志，大慈寺等城市开敞空间为特色，功能齐备、交通便捷、个性鲜明、充满活力，具有国际化城市产业形态、独具魅力的现代城市生活、高品位城市空间的聚集区，把成都建设成为服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界、独具特色的现代化大都市服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界、独具特色的现代化大都市。10成都市未来发展规划成都市未来发展规划资料来源：成都市城市总体规划20022020多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡体化6市圈转变。多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡体化6市圈转变。中心城区中心城区?2020年，12、成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近面积近600平方公里、人口平方公里、人口800万的万的“中心城区中心城区”。?包括市域内中心城五城区、高新区高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3,681平方公里的都市区”,人口1,400-1,500万。?布局优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展城市向东部、南部发展。?2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近面积近600平方公里、人口平方公里、人口800万的万的“中心城区中心城区”。?包括市域内中心城五城区、高新区高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，13、面积3,681平方公里的都市区”,人口1,400-1,500万。?布局优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展城市向东部、南部发展。11随着地铁的建成，成都市将形成新的交通格局，城市辐射能力将大大增强：?半小时圈大成都?1小时圈成都市域?2小时圈成都平原城市群随着地铁的建成，成都市将形成新的交通格局，城市辐射能力将大大增强：?半小时圈大成都?1小时圈成都市域?2小时圈成都平原城市群成都市成都市“十一五规划十一五规划”部分指标部分指标?GDP年均增长12%以上，2010年达到4,000亿元以上；?城市居民人均可支配收入年均增长8%，农民人均纯收入年均增长8.5%；?按常14、住人口计算的城镇化率达65%以上；?民营经济占经济总量的比例达到60%以上。?GDP年均增长12%以上，2010年达到4,000亿元以上；?城市居民人均可支配收入年均增长8%，农民人均纯收入年均增长8.5%；?按常住人口计算的城镇化率达65%以上；?民营经济占经济总量的比例达到60%以上。成都市未来交通格局成都市未来交通格局城市交通规划城市交通规划2009年，绵遂内宜城际铁路调研完成，设计时速年，绵遂内宜城际铁路调研完成，设计时速250公里；成灌铁路将进入铺轨阶段，成都半小时到青城山。公里；成灌铁路将进入铺轨阶段，成都半小时到青城山。资料来源：成都市交通局12城市交通规划城市交通规划地铁系统地15、铁系统?成都市快速轨道交通线网由7条线路组成，线路总长度274.15km，其中地下线长度144.24km，地上线129.91km。?目前，地铁一、二号线在建。?地铁一号线：从北向南，从2006年开始建造，预计2010年完工。?地铁二号线：由西北到东南，2007年底开建，预计2012年完工。机场机场?双流机场是中国第四大航空枢纽；已开通31条国际航线。?空客流量以20%的年增长率快速增长。?成都双流国际机场第二跑道基本完工，成都将成为继北京、上海、广州之后，第四个拥有机场第二跑道的城市。?成都金堂第二机场，规划设计6跑道，已报国务院审批。建成后，成都将成为继北京、上海之后，全国第三个拥有两个民用16、机场的城市。131.11.21.3项目宏观背景研究项目宏观背景研究成都市概述成都市概述成都市宏观经济研究成都市宏观经济研究城市研究及宏观经济研究总结城市研究及宏观经济研究总结14成都市的整体经济表现出强劲的增长势头。成都市的整体经济表现出强劲的增长势头。地区生产总值人民币 3,901亿元实际利用外资美元22.5亿可支配收入人民币 16,943元同比增长：+12.1%消费品零售人民币1,622亿元人均消费支出人民币12,850元同比增长：+97%同比增长：+14.1%同比增长：+9.8%同比增长：+19.5%资料来源：2009年成都市统计年鉴2008年主要经济指标年主要经济指标15 第一产业第一17、产业?优越的气候条件促进了农业产业的繁荣。第二产业以第二产业以4大支柱产业为主导，占成都市工业总产值的大支柱产业为主导，占成都市工业总产值的57.6%。?电子信息工业?医药工业?食品（烟草）工业?机械（汽车）工业 第三产业第三产业?成都市经济的主要支柱，在GDP中所占比例达46.5%。?专业服务和金融服务迅速发展。2008年年GDP组成组成资料来源：2009年成都市统计年鉴第一产业6.9%第三产业46.5%第二产业46.6%地区生产总值构成地区生产总值构成16资料来源：各城市统计年鉴与相邻的主要中西部主要省会城市相比，地区生产总值及社会零售品总额较高，综合经济实力最强。与相邻的主要中西部主要省18、会城市相比，地区生产总值及社会零售品总额较高，综合经济实力最强。?2008年成都地区生产总值及社会消费品零售总额高于长沙和西部主要城市。?2008年，受地震及金融危机的影响，成都地区生产总值、社会消费品零售总额等经济增长幅度均低于其他城市，后期增长潜力巨大。?2008年成都地区生产总值及社会消费品零售总额高于长沙和西部主要城市。?2008年，受地震及金融危机的影响，成都地区生产总值、社会消费品零售总额等经济增长幅度均低于其他城市，后期增长潜力巨大。2008年西部主要城市年西部主要城市GDP对比对比2008年西部主要城市年西部主要城市GDP对比对比2008年西部主要城市社会零售品总额对比年西部主19、要城市社会零售品总额对比2008年西部主要城市社会零售品总额对比年西部主要城市社会零售品总额对比3,9011,8121,6053,0012,19001,0002,0003,0004,0005,000成都重庆西安昆明长沙单位：亿元1,6228687011,2741,15405001,0001,5002,000成都重庆西安昆明长沙单位：亿元备注：重庆统计口径为主城9区中西部主要省会城市综合经济实力比较中西部主要省会城市综合经济实力比较17资料来源：各城市统计年鉴与中西部主要省会城市相比，成都人民生活水平较高，具有较强的消费能力。与中西部主要省会城市相比，成都人民生活水平较高，具有较强的消费能力。?20、2008年成都城乡居民储蓄余额远超出中西部主要省会城市西安、昆明及长沙，略低于重庆。?城镇居民人均可支配收入排西部主要省会城市之首，接近中部省会城市长沙。?2008年成都城乡居民储蓄余额远超出中西部主要省会城市西安、昆明及长沙，略低于重庆。?城镇居民人均可支配收入排西部主要省会城市之首，接近中部省会城市长沙。2008年中西部主要城市城镇居民储蓄余额对比年中西部主要城市城镇居民储蓄余额对比2008年中西部主要城市城镇居民储蓄余额对比年中西部主要城市城镇居民储蓄余额对比2008年中西部主要城市城镇居民人均可支配收入对比年中西部主要城市城镇居民人均可支配收入对比2008年中西部主要城市城镇居民人均可21、支配收入对比年中西部主要城市城镇居民人均可支配收入对比16,94315,70918,18215,20714,48202,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000成都重庆长沙西安昆明单位：元3,2653,7971,4952,5041,52505001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000成都重庆长沙西安昆明单位：亿元备注：重庆统计口径为主城9区中西部主要省会城市居民收入（储蓄）及生活水平比较中西部主要省会城市居民收入（储蓄）及生活水平比较18外商直接投资情况外商直接投资情况资料来源：成都市统计年鉴?22、随着西部大开发，成都市作为国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐年增加；?目前，成都已与世界上81个国家和地区建立了经济贸易关系，世界500强企业中有133家企业落户成都。?成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，证监会、银监会都设有派驻机构。?外商投资的增加，促进了成都市的经济发展；同时，也创造了更多的就业机会。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。?随着西部大开发，成都市作为国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐年增加；?目前，成都已与世界上81个国家和地区建立23、了经济贸易关系，世界500强企业中有133家企业落户成都。?成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，证监会、银监会都设有派驻机构。?外商投资的增加，促进了成都市的经济发展；同时，也创造了更多的就业机会。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。3.74.35.522.511.47.63.367.2%15.8%-21.9%36.8%50.0%97.4%052002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年元-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%10152025亿美利用外24、商直接投资情况增长情况成都历年实现外资直接投资情况成都历年实现外资直接投资情况成都历年实现外资直接投资情况成都历年实现外资直接投资情况城市城市世界世界500强入驻数量强入驻数量成都成都133重庆100西安84西部城市世界西部城市世界500强企业入驻前三位强企业入驻前三位西部城市世界西部城市世界500强企业入驻前三位强企业入驻前三位19成都，世界成都，世界500强企业西部投资首选城市强企业西部投资首选城市?“5.12”汶川大地震和世界金融危机带来的外部投资环境变化，并没有影响成都投资促进的发展步伐。2009年上半年，成都新签4个世界500强投资项目；至此，成都已与世界上81个国家和地区建立了经济25、贸易关系，世界500强企业中有133家企业落户成都。?“5.12”汶川大地震和世界金融危机带来的外部投资环境变化，并没有影响成都投资促进的发展步伐。2009年上半年，成都新签4个世界500强投资项目；至此，成都已与世界上81个国家和地区建立了经济贸易关系，世界500强企业中有133家企业落户成都。已经进驻成都的代表性知名企业已经进驻成都的代表性知名企业已经进驻成都的代表性知名企业已经进驻成都的代表性知名企业城市城市世界世界500强入驻数量强入驻数量成都成都133重庆100西安84西部城市世界西部城市世界500强企业入驻前三位强企业入驻前三位西部城市世界西部城市世界500强企业入驻前三位强企业入26、驻前三位20领事机构及经贸办事点领事机构及经贸办事点成都成都.领事馆第三城领事馆第三城领事馆领事馆?美国驻成都总领事馆美国驻成都总领事馆?德国驻成都总领事馆德国驻成都总领事馆?韩国驻成都总领事馆韩国驻成都总领事馆?泰国驻成都总领事馆泰国驻成都总领事馆?法国驻成都总领事馆法国驻成都总领事馆?新加坡驻成都领事馆新加坡驻成都领事馆?巴基斯坦驻成都总领事馆巴基斯坦驻成都总领事馆?菲律宾驻成都总领事馆菲律宾驻成都总领事馆?斯里兰卡驻成都总领事馆斯里兰卡驻成都总领事馆其他外事机构（含港澳办事机构）其他外事机构（含港澳办事机构）?英国驻成都签证中心英国驻成都签证中心?加拿大成都签证中心加拿大成都签证中心?比27、利时经贸委员会成都代表处比利时经贸委员会成都代表处?中日会馆中日会馆?西班牙对外贸易办事处西班牙对外贸易办事处?加拿大中华总商会驻成都办事机构加拿大中华总商会驻成都办事机构?捷克驻华大使馆商务处驻成都办事处捷克驻华大使馆商务处驻成都办事处?乌克兰敖德萨州华人华侨联合会驻成都办事处乌克兰敖德萨州华人华侨联合会驻成都办事处?香港特别行政区政府驻成都办事处香港特别行政区政府驻成都办事处?澳门特别行政区驻成都办事处澳门特别行政区驻成都办事处?马来西亚外贸发展局成都办公室马来西亚外贸发展局成都办公室?以色列驻川商务代表处以色列驻川商务代表处?澳大利亚贸易委员会驻成都办事处澳大利亚贸易委员会驻成都办事处?28、意大利对外贸易委员会成都代表处意大利对外贸易委员会成都代表处?美中国际合作交流促进会成都办事处美中国际合作交流促进会成都办事处?英中贸易协会成都代表处英中贸易协会成都代表处成都已经成为中国内地仅次于上海、广州的外国设领第三城。开放程度正在逐步加强。成都已经成为中国内地仅次于上海、广州的外国设领第三城。开放程度正在逐步加强。四川在中国中西部的优势突出，而成都的吸引力也越来越大，成为众多外事机构进入西部城市的首选。在未来四川在中国中西部的优势突出，而成都的吸引力也越来越大，成为众多外事机构进入西部城市的首选。在未来5年到年到10年里，成都有望新增年里，成都有望新增10到到15家领馆落户。家领馆落户29、。21成 都 荣 誉 榜成 都 荣 誉 榜1998年年“联合国人居奖联合国人居奖”2000年年“国际人居领域最佳范例奖国际人居领域最佳范例奖”2005年国家环保模范城市年国家环保模范城市2005年中国最具风情城市奖年中国最具风情城市奖2006年中国服务外包基地城市年中国服务外包基地城市2007年中国最佳旅游城市年中国最佳旅游城市2008年的被浙商评为年的被浙商评为“最佳投资城市最佳投资城市”2008年全国文明城市年全国文明城市2008年亚非城市环境质量排行成都居内地之首中国最佳旅游城市中国最佳管理城市中国十佳宜居城市中国十大最具经济活力城市中国十大国际化都市中国大陆十佳商务城市中国十大最具城市30、文化底蕴城市中国城市品牌价值十强经商成本最低的城市未来最有发展潜力的城市年亚非城市环境质量排行成都居内地之首中国最佳旅游城市中国最佳管理城市中国十佳宜居城市中国十大最具经济活力城市中国十大国际化都市中国大陆十佳商务城市中国十大最具城市文化底蕴城市中国城市品牌价值十强经商成本最低的城市未来最有发展潜力的城市221.11.21.3项目宏观背景研究项目宏观背景研究成都市概述成都市宏观经济研究成都市概述成都市宏观经济研究城市研究及宏观经济研究总结城市研究及宏观经济研究总结23城市研究及宏观经济研究总结城市研究及宏观经济研究总结成都城市综合竞争力增强，成都市经济健康稳定发展，经济实力较强：成都城市综合竞31、争力增强，成都市经济健康稳定发展，经济实力较强：?2008年，虽然受地震及金融危机的影响，但是，成都经济保持健康稳定发展，城市GDP增长率领先于全国GDP增长水平。在中西部城市中，成都整体经济水平名列前茅。城市基础建设及辐射力增强：城市基础建设及辐射力增强：?城市交通、交通运输能力的不断发展，城市圈层的缩小，城市带动区域的影响力不断增加。?伴随西三角经济圈概念的提出，国家将制定一系列相关的政策加以扶持和引导，未来将会有越来越多的外资进入。而成都依靠自身良好的投资环境和西南地区中心的地位将吸引很大一部分着眼西部的外资。现代服务业发展机遇绝佳：现代服务业发展机遇绝佳：?从产业结构来看，2000年到32、2007年，第三产业比例由42%增至47.6%。未来中心现代服务区将重点打造，现代服务业增长速度有望提升。成都城市综合竞争力增强，成都市经济健康稳定发展，经济实力较强：成都城市综合竞争力增强，成都市经济健康稳定发展，经济实力较强：?2008年，虽然受地震及金融危机的影响，但是，成都经济保持健康稳定发展，城市GDP增长率领先于全国GDP增长水平。在中西部城市中，成都整体经济水平名列前茅。城市基础建设及辐射力增强：城市基础建设及辐射力增强：?城市交通、交通运输能力的不断发展，城市圈层的缩小，城市带动区域的影响力不断增加。?伴随西三角经济圈概念的提出，国家将制定一系列相关的政策加以扶持和引导，未来将33、会有越来越多的外资进入。而成都依靠自身良好的投资环境和西南地区中心的地位将吸引很大一部分着眼西部的外资。现代服务业发展机遇绝佳：现代服务业发展机遇绝佳：?从产业结构来看，2000年到2007年，第三产业比例由42%增至47.6%。未来中心现代服务区将重点打造，现代服务业增长速度有望提升。24城市研究及宏观经济研究总结城市研究及宏观经济研究总结消费能力提升，消费习惯改变：消费能力提升，消费习惯改变：?随着收入水平的提高和生活条件的改善，成都居民的生活方式在不断发生改变，消费支出多元化趋势日益明显。成都市居民的生活不再仅限于物质层面，更多开始关注精神层面和对高质量生活的追求。?居民消费水平的提高和34、消费需求向享受型的转变为未来成都中高档零售市场提供较为广阔的发展空间。高新区城市发展潜力巨大：高新区城市发展潜力巨大：?天府新城为政府规划的南部科技商务城、现代服务业集聚区、金融后台服务中心、服务外包聚集区、会展商务区的核心，这一区域未来几年将汇集大量集会展业、现代服务业、金融后台服务、服务产业外包、软件开发研制的企业以及相关产业，对成都经济的拉升作用愈发明显，区域未来经济发展潜力巨大。项目发展具有绝佳机遇：项目发展具有绝佳机遇：?项目处于天府新城核心区域，未来新政府中心、商务中心，周边居住人群聚集，将为项目本身提供大量稳定的优质写字楼客源和商业消费人群。同时，优越的居住环境，便利的交通，也为35、项目住宅带来大量客源。消费能力提升，消费习惯改变：消费能力提升，消费习惯改变：?随着收入水平的提高和生活条件的改善，成都居民的生活方式在不断发生改变，消费支出多元化趋势日益明显。成都市居民的生活不再仅限于物质层面，更多开始关注精神层面和对高质量生活的追求。?居民消费水平的提高和消费需求向享受型的转变为未来成都中高档零售市场提供较为广阔的发展空间。高新区城市发展潜力巨大：高新区城市发展潜力巨大：?天府新城为政府规划的南部科技商务城、现代服务业集聚区、金融后台服务中心、服务外包聚集区、会展商务区的核心，这一区域未来几年将汇集大量集会展业、现代服务业、金融后台服务、服务产业外包、软件开发研制的企业以36、及相关产业，对成都经济的拉升作用愈发明显，区域未来经济发展潜力巨大。项目发展具有绝佳机遇：项目发展具有绝佳机遇：?项目处于天府新城核心区域，未来新政府中心、商务中心，周边居住人群聚集，将为项目本身提供大量稳定的优质写字楼客源和商业消费人群。同时，优越的居住环境，便利的交通，也为项目住宅带来大量客源。25目 录目 录项目宏观背景研究成都房地产市场研究成都房地产市场研究项目研究项目初步定位建议1234262.12.2成都房地产市场研究成都房地产市场研究零售物业市场研究零售物业市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究27成都商业发展状况成都商业发展状况?成都自古以来就是商贾云集，交易兴旺的都市。早在2037、00多年前的西汉就有“市廛所会”、“万商之渊”的美誉。独特的地理、自然条件造就了蜀地居民闲适安逸的生活与相当超前的消费意识与强大的消费能力，因此成都零售业的发展一直都很迅猛，历来为商家必争之地。?成都在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，随着国内零售业大环境的变化，同全国许多城市一样，成都零售业特别是百货业开始进入一个迅速膨胀的时期，大陆、台湾、香港乃至世界上的众多百货业巨头开始挺进成都。成都商业地产发展也如火如荼，不断出现更新更多的项目，已经进入到了从单一模式到开发、经营模式多元化模式的时代，商业地产的开发体量也呈逐年上升趋势。?成都自古以来就是商贾云集，交易兴旺的都市。早在2000多年前38、的西汉就有“市廛所会”、“万商之渊”的美誉。独特的地理、自然条件造就了蜀地居民闲适安逸的生活与相当超前的消费意识与强大的消费能力，因此成都零售业的发展一直都很迅猛，历来为商家必争之地。?成都在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，随着国内零售业大环境的变化，同全国许多城市一样，成都零售业特别是百货业开始进入一个迅速膨胀的时期，大陆、台湾、香港乃至世界上的众多百货业巨头开始挺进成都。成都商业地产发展也如火如荼，不断出现更新更多的项目，已经进入到了从单一模式到开发、经营模式多元化模式的时代，商业地产的开发体量也呈逐年上升趋势。28?成都在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，随着国内零售业大环境的39、变化，成都零售业特别是百货业开始进入一个迅速膨胀的时期，大陆、台湾、香港乃至世界上的众多百货业巨头开始挺进成都。?成都商业地产发展也如火如荼，不断出现更新更多的项目，已经进入到了从单一模式到开发、经营模式多元化模式的时代，商业地产的开发体量也呈逐年上升趋势。?成都在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，随着国内零售业大环境的变化，成都零售业特别是百货业开始进入一个迅速膨胀的时期，大陆、台湾、香港乃至世界上的众多百货业巨头开始挺进成都。?成都商业地产发展也如火如荼，不断出现更新更多的项目，已经进入到了从单一模式到开发、经营模式多元化模式的时代，商业地产的开发体量也呈逐年上升趋势。资料来源：各城市40、统计信息网?从图中可看出，成都市虽然在居民的收入和消费的绝对数量上落后于深圳、上海等一线城市，但居民的消费倾向较高，有76的收入用于消费，该比例仅低于深圳、广州和沈阳。?根据成都市十一五规划，居民收入的年增长率将在8以上，收入的提升亦会带来消费支出的增长，给未来的商业发展提供持续性的需求。?从图中可看出，成都市虽然在居民的收入和消费的绝对数量上落后于深圳、上海等一线城市，但居民的消费倾向较高，有76的收入用于消费，该比例仅低于深圳、广州和沈阳。?根据成都市十一五规划，居民收入的年增长率将在8以上，收入的提升亦会带来消费支出的增长，给未来的商业发展提供持续性的需求。成都与其他城市居民收入消费情况41、对比成都与其他城市居民收入消费情况对比成都与其他城市居民收入消费情况对比成都与其他城市居民收入消费情况对比成都与其他城市商业发展规模对比成都与其他城市商业发展规模对比成都与其他城市商业发展规模对比成都与其他城市商业发展规模对比成都商业发展状况成都商业发展状况29成都市居民消费结构分析成都市居民消费结构分析?过去8年成都市居民消费结构变化明显。?2000年占居民消费比重最大的三项是食品、居住、教育文化娱乐，占63.59。?2008年占居民消费比重最大的三项是食品、交通通讯、教育文化娱乐，占66.13%。?过去8年居民各项消费支出中，消费金额增长最快的三项分别是交通通讯、食品和衣着。?居民消费结构42、中，食品与衣着所占比例逐步下降，交通、医疗、居住的比重逐步上升。?过去8年成都市居民消费结构变化明显。?2000年占居民消费比重最大的三项是食品、居住、教育文化娱乐，占63.59。?2008年占居民消费比重最大的三项是食品、交通通讯、教育文化娱乐，占66.13%。?过去8年居民各项消费支出中，消费金额增长最快的三项分别是交通通讯、食品和衣着。?居民消费结构中，食品与衣着所占比例逐步下降，交通、医疗、居住的比重逐步上升。?预计未来几年成都市居民的消费支出结构变化还将继续保持过去的趋势，各类消费的比重变化如右图所示。?“休闲娱乐等”享受型消费的比重持续增长，消费档次进一步提升。?预计未来几年成都市43、居民的消费支出结构变化还将继续保持过去的趋势，各类消费的比重变化如右图所示。?“休闲娱乐等”享受型消费的比重持续增长，消费档次进一步提升。2008年成都市居民消费结构年成都市居民消费结构2008年成都市居民消费结构年成都市居民消费结构居住居住食品食品衣着衣着交通通讯交通通讯家庭设备家庭设备娱乐娱乐医疗医疗食品,39.88%衣着,9.70%家庭设备用品及服务,6.09%医疗保健,6.59%交通和通讯,15.06%娱乐和文教服务,11.38%居住,8.23%杂项服务,3.07%30市级商圈区域商圈市级商圈区域商圈特色历史旅游街区特色历史旅游街区22113377668855441010991111144、2121414131315151616成都市主要商业区成都市主要商业区/商圈分布商圈分布?成都的三大传统商圈（春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈）一直主导着成都的商业格局。?近年来随着城市发展，以及不断满足不同的生活消费需求，商业地产项目不断涌现，使成都的商圈呈现出向二、三环外扩张的趋势，发展形成各具特色的区域生活中心，目前正朝区域商圈进行发展演变。?成都历史文化悠久，文化旅游资源丰富，目前以形成了宽窄巷子，锦里等6个特色历史旅游街区，主要发展文化/旅游特色商业地产。1春熙路商圈2盐市口商圈骡马市商圈建设路商圈双桥商圈成仁商圈城南商圈双楠商圈3456789金沙-光华商圈10会展商圈11水井坊历45、史街区12文殊坊13锦里14琴台路15大慈寺16宽窄巷子31春熙路商圈春熙路商圈盐市口商圈盐市口商圈骡马市商圈骡马市商圈占地面积300亩220亩860亩营业面积22万26万13万发展现状由于第一商圈的传统地位，人气、商气旺，经营状况佳，商业辐射力强聚集了各种档次的零售商业，天府广场的重建及地铁枢纽的战略位置，促进了商圈的发展骡马市商圈因为商业氛围欠缺，大型商业少功能定位档次齐全，业态丰富档次齐全，业态丰富以金融、贸易和咨询业为主导功能的商务办公目标客户中高收入人群、商务人士、外籍人士主要是年轻时尚的白领一族年轻时尚的白领一族租金均价1,300元/月850元/月500元/月春熙商圈春熙商圈骡马市46、商圈骡马市商圈盐市口商圈盐市口商圈备注:以上租金均为市级商圈临街商铺底层租金,不包括商圈内百货租金成都市市级商圈分布成都市市级商圈分布综合而言，成都核心商圈的发展水平在全国还处于一个综合而言，成都核心商圈的发展水平在全国还处于一个相对较低的阶段相对较低的阶段，仍以传统的百货公司为主要商业型态。商业物业的档次及经营管理水平不高，需要提升的空间很大，这也为成都，仍以传统的百货公司为主要商业型态。商业物业的档次及经营管理水平不高，需要提升的空间很大，这也为成都商业地产的发展提供了较大的空间商业地产的发展提供了较大的空间。32成仁商圈成仁商圈成仁商圈成仁商圈建设路商圈建设路商圈建设路商圈建设路商圈城南47、商圈城南商圈城南商圈城南商圈双楠商圈双楠商圈双楠商圈双楠商圈金沙金沙光华商圈光华商圈金沙金沙光华商圈光华商圈双桥商圈双桥商圈双桥商圈双桥商圈会展商圈会展商圈会展商圈会展商圈目前的区域商圈处于发展的初级阶段，即以区域生活中心型态为主，依托大卖场或单一百货店为核心，辐射庞大的居住区，并自然形成住宅底商们，以满足日常生活消费为主。随着城市发展，城市人口的增加、消费力的增强以及商务环境的发展，区域生活中心将演变成为业态及类型更为丰富的区域商圈，目前的区域商圈处于发展的初级阶段，即以区域生活中心型态为主，依托大卖场或单一百货店为核心，辐射庞大的居住区，并自然形成住宅底商们，以满足日常生活消费为主。随着城48、市发展，城市人口的增加、消费力的增强以及商务环境的发展，区域生活中心将演变成为业态及类型更为丰富的区域商圈，零售业市场将具备巨大的发展潜力零售业市场将具备巨大的发展潜力。商圈商圈区位区位代表商业代表商业商圈特点商圈特点底铺租金（元底铺租金（元/月）月）双楠商圈城西南伊藤洋华堂（双楠店）西单商场、乐宾百货成都华联、来雅百货北京华联伊藤洋华堂（锦华店）会展商圈城北摩尔百盛（会展店）依托老国际会展中心形成，周围人口密集，机关学校林立，是城北较早形成的区域商圈。80-180家乐福（大世界店）由成熟的社区商圈发展而成，主要以餐饮、娱乐、休闲等业态为主。140-260金沙-光华商圈城西依托文化景点金沙遗址49、与西南财经大学发展而成，发展中的新兴商圈，消费中档。90-200建设路商圈城东原为社区商圈，因建设路片区的开发而兴起，未来几年，该区域内常住人口将大量增加，商圈发展前景看好。70-210双桥商圈城东中低档商业为主，商业环境欠佳，近年来发展不快，但该区域最近成为开发热点区域，商业发展。60-160成仁商圈城东原为中低档社区商圈，因万达商业广场的推出而形成的区域商圈。60-150城南商圈城南由成熟的社区商圈发展而成，主要以餐饮、精品服饰等业态为主。区域内居住人口消费较高。200-300成都市主要区域商圈分布成都市主要区域商圈分布33111112121414131315151616成都历史文化悠久，50、拥有较多的文化旅游资源，是成都历史文化悠久，拥有较多的文化旅游资源，是其他很多城市所不具备其他很多城市所不具备的。近年文化旅游成为市场热点，尤其是随着锦里、宽窄巷子的成功运营，特色历史街区商业发展较快，未来仍将有更多文化旅游项目及文化产业商业项目面世，为成都的商业零售市场的。近年文化旅游成为市场热点，尤其是随着锦里、宽窄巷子的成功运营，特色历史街区商业发展较快，未来仍将有更多文化旅游项目及文化产业商业项目面世，为成都的商业零售市场注入更多元素和活力注入更多元素和活力。14.琴台路琴台路16.宽窄巷子宽窄巷子13.锦里锦里12.文殊坊文殊坊11.水井坊历史街区水井坊历史街区15.大慈寺大慈寺成都51、市主要特色历史文化旅游街区成都市主要特色历史文化旅游街区34成都一直是众多品牌的西部战略布局区域成都一直是众多品牌的西部战略布局区域进入成都的部分国际一线品牌（进入成都的部分国际一线品牌（成都是中国西部地区品牌进入度最高、最丰富的城市成都是中国西部地区品牌进入度最高、最丰富的城市）成都的主要零售物业）成都的主要零售物业?王府井百货王府井百货?太平洋百货太平洋百货?西武百货西武百货?成都美美百货成都美美百货?仁和春天仁和春天?伊势丹伊势丹?伊藤洋华堂伊藤洋华堂?北京华联北京华联?万达广场万达广场?百联天府购物中心百联天府购物中心?SM广场广场?嘉信贸广场嘉信贸广场Louis VuittonGuc52、ciCartierConstantinBvlgariFendiGiorgio AmarniHermesTiffanyBurberryZegnaBCBGMax MariaVertuGivenchyDunhill Hugo BossAquascutumMont BlancBallyS.T.DupontPaul&SharkRalph LaurenCanali35成都商圈分析小结成都商圈分析小结区域商圈逐渐形成，将涌现更多的商业项目：区域商圈逐渐形成，将涌现更多的商业项目：?随着使成都城市圈层的不断扩大，商圈呈现出向二、三环外扩张的趋势，虽然成都市中心的三大商圈的依然城市的核心商圈，但现在沿二环路主要53、居住区附近已经形成了7个区域商圈。目前区域商圈服务功能较为单一：目前区域商圈服务功能较为单一：?这些区域商圈主要由一些百货或大卖场为主力店。区域商业主要以满足周边居民日常生活的服业态为主。物业价值区域特点明显（成都商业物业的价格根据商圈位置以及成熟度的不同物业价值区域特点明显（成都商业物业的价格根据商圈位置以及成熟度的不同,形成了三个集团）：形成了三个集团）：?春熙路和盐市口先天优势明显,无论是租金还是售价均远高于其他商圈,当仁不让的构成了第一集团;?骡马市、桐梓林、双楠区域由于经济发展较早,商圈成熟,售价水平基本相同,构成了第二集团;?其他几个商圈则构成了第三集团。?从3个层次的商圈分布来看54、,市中心和城南、城西中高档居住社区的租金和售价水平较高,而老商圈和城北以及城东商圈的商业物业租金和售价均比较低。未来规划未来规划一核心带六组团：一核心带六组团：?根据成都市商业网点发展规划，未来将成都的商业网点将形成一核心带六组团，19商圈带100个网点。?一核心即位于成都市CBD区域内的盐市口春熙路大慈寺核心商业片区。?六组团指的是龙泉驿、双流华阳、双流东升、新都青白江、郫县和温江。19商圈是指19个商业片区，它们分布在如下区域：成华区的建设路、青龙场、龙潭寺、保和十陵；锦江区的牛市口、东部副中心；武侯区的跳伞塔、高升桥、红牌楼、晋阳、高碑；青羊区的骡马市西大街、清江、光华；金牛区的茶店子、55、沙湾会展中心、火车北站、洞子口和高新区的南部副中心。区域商圈逐渐形成，将涌现更多的商业项目：区域商圈逐渐形成，将涌现更多的商业项目：?随着使成都城市圈层的不断扩大，商圈呈现出向二、三环外扩张的趋势，虽然成都市中心的三大商圈的依然城市的核心商圈，但现在沿二环路主要居住区附近已经形成了7个区域商圈。目前区域商圈服务功能较为单一：目前区域商圈服务功能较为单一：?这些区域商圈主要由一些百货或大卖场为主力店。区域商业主要以满足周边居民日常生活的服业态为主。物业价值区域特点明显（成都商业物业的价格根据商圈位置以及成熟度的不同物业价值区域特点明显（成都商业物业的价格根据商圈位置以及成熟度的不同,形成了三个集56、团）：形成了三个集团）：?春熙路和盐市口先天优势明显,无论是租金还是售价均远高于其他商圈,当仁不让的构成了第一集团;?骡马市、桐梓林、双楠区域由于经济发展较早,商圈成熟,售价水平基本相同,构成了第二集团;?其他几个商圈则构成了第三集团。?从3个层次的商圈分布来看,市中心和城南、城西中高档居住社区的租金和售价水平较高,而老商圈和城北以及城东商圈的商业物业租金和售价均比较低。未来规划未来规划一核心带六组团：一核心带六组团：?根据成都市商业网点发展规划，未来将成都的商业网点将形成一核心带六组团，19商圈带100个网点。?一核心即位于成都市CBD区域内的盐市口春熙路大慈寺核心商业片区。?六组团指的是龙57、泉驿、双流华阳、双流东升、新都青白江、郫县和温江。19商圈是指19个商业片区，它们分布在如下区域：成华区的建设路、青龙场、龙潭寺、保和十陵；锦江区的牛市口、东部副中心；武侯区的跳伞塔、高升桥、红牌楼、晋阳、高碑；青羊区的骡马市西大街、清江、光华；金牛区的茶店子、沙湾会展中心、火车北站、洞子口和高新区的南部副中心。36成都市百货公司分布（表成都市百货公司分布（表1）序号序号商场名称商场名称所属区域所属区域面积（万）面积（万）开业时间开业时间1伊藤洋华堂(春熙店)春熙商圈1.51997年2太平洋百货(春熙店)春熙商圈21993年3王府井百货春熙商圈41999年4西武百货春熙商圈1.32006年5时58、代百盛百货春熙商圈2.82007年6茂业百货盐市口商圈6 2005年重装7北京华联商厦盐市口商圈1.42001年8摩尔百盛百货盐市口商圈42002年9仁和春天百货（人东店）盐市口商圈0.81998年10新世界百货盐市口商圈32006年11美美百货(川信店)盐市口商圈0.42001年12摩尔时尚百货（财富中心店）盐市口商圈32007年13伊势丹百货春熙商圈3.22007年223344557788669910101111121213131137成都市百货公司分布（表成都市百货公司分布（表2）序号序号商场名称商场名称所属区域所属区域面积（万）面积（万）开业时间开业时间14太平洋百货(全兴店）骡马市商59、圈31996年15百盛百货（新城市广场店）骡马市商圈2.32005年16美美百货(天一店)盐市口商圈0.52007年17春熙新馆春熙商圈2.82004年18万千百货成仁商圈3.22007年19伊藤洋华堂(锦华店）成仁商圈4.42007年20伊藤洋华堂(双楠店）双楠商圈2.42003年21千盛百货双楠商圈62007年22乐宾百货光华商圈22007年23摩尔百盛(会展店）会展商圈32005年24仁和春天百货（棕北店）棕北片区0.62003年25莱雅百货建设路商圈2.22006年38商场商场2007年销售额（含税）元年销售额（含税）元2008年销售额（含税）元年销售额（含税）元王府井17.5亿21.60、5亿太平洋百货（春熙店）10亿7.5亿伊藤洋华堂（春熙店）9亿10亿伊藤洋华堂（双楠店）11亿15亿新世界百货1.8亿3亿茂业百货7.4亿8.1亿仁和春天（棕南店）5亿4.5亿仁和春天（人东店）10亿8.5亿摩尔百盛（天府店）7亿7亿西武百货2.2亿2.5亿美美力诚5亿5亿北京华联6亿4.7亿伊势丹0.11亿2亿伊藤洋华堂（锦华店）2007年年底开业6亿百盛时代广场店1.8亿千盛百货3.3亿?成都中高端百货总体市场较好，民众消费需求旺盛。?王府井百货的营业额，不仅居成都市百货零售业第一，在全国所有王府井门店中排名第一。?伊藤洋华堂双楠店的营业额在全球所有伊藤洋华堂门店中排名第一。?成都中高端百61、货总体市场较好，民众消费需求旺盛。?王府井百货的营业额，不仅居成都市百货零售业第一，在全国所有王府井门店中排名第一。?伊藤洋华堂双楠店的营业额在全球所有伊藤洋华堂门店中排名第一。成都部分百货商店成都部分百货商店2008年营业额增长幅度年营业额增长幅度39成都市市级商圈中高档百货扣点分析成都市市级商圈中高档百货扣点分析业态业态服装服装鞋类鞋类化妆品化妆品珠宝珠宝钟表钟表家居用品家居用品电器电器扣点25-301525253015202220-2510-15?成都市中高档百货租金一般是以扣点代替传统的固定租金，各业态租金因不同百货、不同品牌而异，以最终洽谈结果为准。?成都市中高档百货扣点一般开价为262、040，具体扣点视商场地段、业态、品牌、经营面积、市场口碑、运营能力及谈判能力而定。?通常，利润水平较高的服装、化妆品扣点较高，而电器及珠宝类扣点较低。知名度越高的品牌，其扣点越低。?成都市中高档百货租金一般是以扣点代替传统的固定租金，各业态租金因不同百货、不同品牌而异，以最终洽谈结果为准。?成都市中高档百货扣点一般开价为2040，具体扣点视商场地段、业态、品牌、经营面积、市场口碑、运营能力及谈判能力而定。?通常，利润水平较高的服装、化妆品扣点较高，而电器及珠宝类扣点较低。知名度越高的品牌，其扣点越低。各类业态商品扣点各类业态商品扣点各类业态商品扣点各类业态商品扣点百货类租金例举百货类租金例举63、(百货公司整租物业百货公司整租物业)百货类租金例举百货类租金例举(百货公司整租物业百货公司整租物业)名称名称建筑面积（）建筑面积（）所属商圈所属商圈整体租金（元整体租金（元/月月/）王府井百货35,000春熙路商圈春熙路商圈新世界百货30,000盐市口商圈80-85自建物业太平洋百货（春熙店）17,0008340百货购物中心化：百货购物中心化：?近年来百货行业发展迅速，单店体量从以前的2-3万发展到目前的4-5万，几乎扩大一倍，功能上也从单纯的购物向融购物、餐饮、娱乐等多种功能于一体发展。购物中心成未来发展趋势：购物中心成未来发展趋势：?成都近年来正处于由传统商业向以百货店和购物中心为代表的现64、代商业转化的进程之中，大型购物中心有着良好的市场发展空间。中高档购物中心近年来发展迅速，主要分布在于二环附近。由于开业时间不久,大多数购物中心都处于市场培育期,人气还不足,但发展趋势看好。?未来5-6年内，成都中高档商业项目供应量较大，其中规模在10万以上的购物中心约6个。这些项目的开发商实力雄厚，经验丰富，他们在带来一流物业的同时，也将带来先进的商业理念和更多的品牌，这些项目建成后，将改变成都目前的商业格局，提升城市商业档次与水平。城市发展对消费活动半径的影响，以及对应的商业发展变化：城市发展对消费活动半径的影响，以及对应的商业发展变化：?城市不断发展，尤其是商务的发展，将推动城市多中心化，65、将产生更多的消费需求，出现更多更为新颖的业态；?地铁1、2号线开通后，城市交通格局将发生重大改变，地铁交通的便捷将推动地铁商业物业的发展，一些能直接受益于地铁1、2号线的商业项目将因此获得更加良好的发展机遇。百货购物中心化：百货购物中心化：?近年来百货行业发展迅速，单店体量从以前的2-3万发展到目前的4-5万，几乎扩大一倍，功能上也从单纯的购物向融购物、餐饮、娱乐等多种功能于一体发展。购物中心成未来发展趋势：购物中心成未来发展趋势：?成都近年来正处于由传统商业向以百货店和购物中心为代表的现代商业转化的进程之中，大型购物中心有着良好的市场发展空间。中高档购物中心近年来发展迅速，主要分布在于二环附66、近。由于开业时间不久,大多数购物中心都处于市场培育期,人气还不足,但发展趋势看好。?未来5-6年内，成都中高档商业项目供应量较大，其中规模在10万以上的购物中心约6个。这些项目的开发商实力雄厚，经验丰富，他们在带来一流物业的同时，也将带来先进的商业理念和更多的品牌，这些项目建成后，将改变成都目前的商业格局，提升城市商业档次与水平。城市发展对消费活动半径的影响，以及对应的商业发展变化：城市发展对消费活动半径的影响，以及对应的商业发展变化：?城市不断发展，尤其是商务的发展，将推动城市多中心化，将产生更多的消费需求，出现更多更为新颖的业态；?地铁1、2号线开通后，城市交通格局将发生重大改变，地铁交通67、的便捷将推动地铁商业物业的发展，一些能直接受益于地铁1、2号线的商业项目将因此获得更加良好的发展机遇。成都市百货未来发展趋势成都市百货未来发展趋势41新城市购物广场新城市购物广场面积：10万开业时间：2005年主力店：百盛百货、百佳超市、新城市电影城财富中心财富中心面积：4万开业时间：2007年主力店：家乐福、万达影城百联天府购物中心百联天府购物中心面积：16万（含塔楼）开业时间：2004年主力店：友谊百货、世纪联华超市万达广场万达广场面积：18万开业时间：2007年主力店：伊藤洋华堂、万达影城、万千百货、大歌星、红杏餐饮SM广场广场面积：17万开业时间：2006年主力店：沃尔玛、莱雅百货、万68、达影城铂金城购物广场铂金城购物广场面积：4万开业时间：2005年第一城第一城面积：2.04万开业时间：2005年主力店：NOVO嘉信茂购物广场嘉信茂购物广场面积：7.7万开业时间：2006年主力店：沃尔玛成都主要购物中心分布情况成都主要购物中心分布情况42主要大卖场分布及特点主要大卖场分布及特点名称名称店铺数量店铺数量沃尔玛258211031221家乐福好又多欧尚易初莲花人人乐百佳麦德龙世纪联华美好家园统一优玛特备注：统一优玛特铂金城店于2008年11月退出。43主要大卖场分布及特点主要大卖场分布及特点大卖场发展较快大卖场发展较快?成都的大卖场总数已达37家，包括了众多国内和外资品牌的标准店和69、社区店。超市和仓储式超市是目前成都大卖场的主要形态。标准化程度提升标准化程度提升?一般而言，各品牌的标准店的店面均大于社区店。而外资品牌的标准店一般较大，近年来新开的多为独立建筑。以住宅区为主以住宅区为主?成都的大卖场目前主要集中在二环路附近及以内的区域。均为人口聚集区域。大卖场周边区域主要以已成熟的传统住宅区为主；覆盖广泛，已成为居民日常生活必需品消费中心覆盖广泛，已成为居民日常生活必需品消费中心?成都大卖场分布较为均匀，标准店和社区店相辅相成，基本覆盖了成都市区所有的热点居住区域。经营较好，但配套不足经营较好，但配套不足?成都大卖场分布于人口稠密区域，受物业先前设计等条件限制，加之所在物业70、停车场承担了大量外来停车需求，使得成都市大卖场配比车位严重不足。未来将更加多元未来将更加多元?超市大卖场基本上与药店，电器卖场（如国美电器、苏宁电器、五星电器），服饰店，快餐店（如肯德基、麦当劳）为邻；部分知名卖场均设置定点定线免费班车；?目前大卖场所在项目体量、规模、业态相对单一，但随着大型购物中心出现，未来大卖场也将在更为多元的商业型态中体现，成为购物中心的主力店，并和购物中心内的其他业态相搭配，为附近居民提供全方位的一站式购物休闲新体验。大卖场发展较快大卖场发展较快?成都的大卖场总数已达37家，包括了众多国内和外资品牌的标准店和社区店。超市和仓储式超市是目前成都大卖场的主要形态。标准化程71、度提升标准化程度提升?一般而言，各品牌的标准店的店面均大于社区店。而外资品牌的标准店一般较大，近年来新开的多为独立建筑。以住宅区为主以住宅区为主?成都的大卖场目前主要集中在二环路附近及以内的区域。均为人口聚集区域。大卖场周边区域主要以已成熟的传统住宅区为主；覆盖广泛，已成为居民日常生活必需品消费中心覆盖广泛，已成为居民日常生活必需品消费中心?成都大卖场分布较为均匀，标准店和社区店相辅相成，基本覆盖了成都市区所有的热点居住区域。经营较好，但配套不足经营较好，但配套不足?成都大卖场分布于人口稠密区域，受物业先前设计等条件限制，加之所在物业停车场承担了大量外来停车需求，使得成都市大卖场配比车位严重不72、足。未来将更加多元未来将更加多元?超市大卖场基本上与药店，电器卖场（如国美电器、苏宁电器、五星电器），服饰店，快餐店（如肯德基、麦当劳）为邻；部分知名卖场均设置定点定线免费班车；?目前大卖场所在项目体量、规模、业态相对单一，但随着大型购物中心出现，未来大卖场也将在更为多元的商业型态中体现，成为购物中心的主力店，并和购物中心内的其他业态相搭配，为附近居民提供全方位的一站式购物休闲新体验。44成都餐饮集中分布区成都餐饮集中分布区科华路区域科华路区域羊西线区域羊西线区域双楠区域双楠区域草堂草堂-琴台路区域琴台路区域玉双路区域玉双路区域玉林区域玉林区域桐梓林区域桐梓林区域草堂草堂-琴台路包括琴台路、锦73、里西路、芳邻路和青华路以及清江东路等，紧邻杜甫草堂、青羊宫、文化公园和百花潭公园，圈内还有送仙桥艺术城，是蓉城文化底蕴最为深厚的美食圈。琴台路包括琴台路、锦里西路、芳邻路和青华路以及清江东路等，紧邻杜甫草堂、青羊宫、文化公园和百花潭公园，圈内还有送仙桥艺术城，是蓉城文化底蕴最为深厚的美食圈。作为老牌的成熟居住社区，双楠区域云集了不少特色餐饮，品类繁多，有中餐，火锅，西餐等。特色餐饮街区有外双楠逸都路。作为老牌的成熟居住社区，双楠区域云集了不少特色餐饮，品类繁多，有中餐，火锅，西餐等。特色餐饮街区有外双楠逸都路。玉林片区包括玉林四条大街，玉林东路，玉林西路，玉林南路，玉林北路。该片区以大众消费的74、中小型餐饮为主。著名的玉林串串香即发源于此。玉林片区包括玉林四条大街，玉林东路，玉林西路，玉林南路，玉林北路。该片区以大众消费的中小型餐饮为主。著名的玉林串串香即发源于此。桐梓林小区居住了大量富裕阶层和外籍人士，餐饮较为高档，也较为多元化。除了有大量精品川菜，还有粤菜，国外特色餐饮等。桐梓林小区居住了大量富裕阶层和外籍人士，餐饮较为高档，也较为多元化。除了有大量精品川菜，还有粤菜，国外特色餐饮等。科华路区域是成都餐饮密度最大的地方，周有川大及川音两所高校，人群由于年轻时尚，且区域是外籍人士聚集区域及高档住宅新小区分布区域。科华路区域是成都餐饮密度最大的地方，周有川大及川音两所高校，人群由于年轻75、时尚，且区域是外籍人士聚集区域及高档住宅新小区分布区域。玉双路区域是成都最早的餐饮集中区，是成都众多代表餐饮商家的发源地。主要以经营川菜和特色火锅为主，周边住宅小区众多，但消费力不高，餐饮商家档次以中档偏下为主。代表商家：三只耳、仁和酒家、菌类火锅、吴铭火锅等。玉双路区域是成都最早的餐饮集中区，是成都众多代表餐饮商家的发源地。主要以经营川菜和特色火锅为主，周边住宅小区众多，但消费力不高，餐饮商家档次以中档偏下为主。代表商家：三只耳、仁和酒家、菌类火锅、吴铭火锅等。羊西线区域品牌餐饮云集，高中低档纷呈，中餐为主兼有火锅，它还带动了旁边的府南新区火锅一条街的崛起。羊西线上有一批名噪全国的餐饮品牌：76、银杏、顺风肥牛、南台月、重庆菜根香、福万佳、荣兴苑、快乐老家、红杏、大蓉和、陶然居、巴谷园以及毛家饭店等。羊西线区域品牌餐饮云集，高中低档纷呈，中餐为主兼有火锅，它还带动了旁边的府南新区火锅一条街的崛起。羊西线上有一批名噪全国的餐饮品牌：银杏、顺风肥牛、南台月、重庆菜根香、福万佳、荣兴苑、快乐老家、红杏、大蓉和、陶然居、巴谷园以及毛家饭店等。45休闲娱乐分布区域休闲娱乐分布区域玉林紫荆区域玉林紫荆区域九眼桥区域九眼桥区域金沙遗址区域金沙遗址区域机场路沿线区域机场路沿线区域双楠区域双楠区域市中心区域市中心区域以置信购物广场和置信逸都城为中心，形成了新的双楠餐饮娱乐圈，鳞次栉比的酒楼、茶坊、歌城、77、浴都和各种酒吧，营造出缤纷不夜城的繁华景象。以置信购物广场和置信逸都城为中心，形成了新的双楠餐饮娱乐圈，鳞次栉比的酒楼、茶坊、歌城、浴都和各种酒吧，营造出缤纷不夜城的繁华景象。成都最早的休闲娱乐区域，周边居民众多，各档次物业均有。成都最早的休闲娱乐区域，周边居民众多，各档次物业均有。区域良好的交通便利性，以及私密性，众多高档会所聚集在此区域。区域良好的交通便利性，以及私密性，众多高档会所聚集在此区域。成都传统的酒吧、迪吧汇聚区域，成都夜文化的代表区域。成都传统的酒吧、迪吧汇聚区域，成都夜文化的代表区域。传统商业集中区，主要经营一些咖啡吧、传统商业集中区，主要经营一些咖啡吧、KTV。该区域休闲娱78、乐目前主要集中于金沙遗址附近与财大区域。金沙遗址附近特色中高端会所、该区域休闲娱乐目前主要集中于金沙遗址附近与财大区域。金沙遗址附近特色中高端会所、KTV为主，财大附近主要以中低档次满足周边学生及居民为主的休闲娱乐需求。为主，财大附近主要以中低档次满足周边学生及居民为主的休闲娱乐需求。主要休闲娱乐区域一般分布在中高档居住区及商业商务繁荣区域。主要休闲娱乐区域一般分布在中高档居住区及商业商务繁荣区域。主要休闲娱乐区域一般分布在中高档居住区及商业商务繁荣区域。主要休闲娱乐区域一般分布在中高档居住区及商业商务繁荣区域。46小结小结?从以上餐饮以及休闲娱乐商家的现有分布来看，主要集中在市中心区域、城南79、区域、双楠区域、羊西线区域；这些区域无一不是目前成都商业集中区或居民居住集中区；?城南区域由于科华路、航空路以及桐梓林区域是成都传统的高档社区集中区域，成都商家主要布点区域。各业态之间均以形成规模效应和差异化竞争。?由于成都餐饮休闲市场前景发展势头良好，大部分商家未来都有较强的开店需求，主要选择在商业集中区或中高档社区附近，南部新城均为众商家最为看好的区域。?成都郊区餐饮业一直以中低档次的农家乐为主，但近年以南草坪和南府涟漪为代表的中高档餐饮的兴起，这些餐饮店除了注重菜品品质外，还更加注重对餐饮文化和就餐环境的打造，停车位配比较高。?项目所处在区域，未来将是成都除主城区外商业、商务、高档社区最80、为集中的区域，大量中高端消费者聚集将带来巨大的市场空间。?从以上餐饮以及休闲娱乐商家的现有分布来看，主要集中在市中心区域、城南区域、双楠区域、羊西线区域；这些区域无一不是目前成都商业集中区或居民居住集中区；?城南区域由于科华路、航空路以及桐梓林区域是成都传统的高档社区集中区域，成都商家主要布点区域。各业态之间均以形成规模效应和差异化竞争。?由于成都餐饮休闲市场前景发展势头良好，大部分商家未来都有较强的开店需求，主要选择在商业集中区或中高档社区附近，南部新城均为众商家最为看好的区域。?成都郊区餐饮业一直以中低档次的农家乐为主，但近年以南草坪和南府涟漪为代表的中高档餐饮的兴起，这些餐饮店除了注重菜81、品品质外，还更加注重对餐饮文化和就餐环境的打造，停车位配比较高。?项目所处在区域，未来将是成都除主城区外商业、商务、高档社区最为集中的区域，大量中高端消费者聚集将带来巨大的市场空间。472.12.2成都房地产市场研究成都房地产市场研究零售物业市场研究零售物业市场研究写字楼市场研究写字楼市场研究48?已经超过已经超过10栋甲级写字楼：栋甲级写字楼：?优质的写字楼和优越的商业环境吸引了众多跨国公司聚集于此：超过优质的写字楼和优越的商业环境吸引了众多跨国公司聚集于此：超过120家世界家世界500强公司在成都已设立办事处。强公司在成都已设立办事处。?未来商务、商业发展潜力巨大。未来商务、商业发展潜力巨82、大。备注：据不完全统计入驻南部新区知名企业入驻南部新区知名企业入驻南部新区知名企业入驻南部新区知名企业49成都市写字楼市场包括：甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字间、商住楼成都市写字楼市场包括：甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字间、商住楼/商务公寓等。商务公寓等。成都市写字楼市场包括：甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字间、商住楼成都市写字楼市场包括：甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字间、商住楼/商务公寓等。商务公寓等。商住楼商住楼/商务公寓商务公寓乙级写字楼乙级写字楼酒店写字间酒店写字间30-80元/月60-90元/月只租不售70%大公司驻成都办事机构作为过渡性的办公场所以高星级酒店的标准和服务，提供83、较优良舒适的办公环境市场份额逐渐下降市场份额逐渐下降5,000-7,000元/40-90%中小企业低办公成本，办公空间需求不大整体档次不高，缺乏专业的、个性化的服务与商务配套平稳发展平稳发展甲级写字楼甲级写字楼主要租金水平20-30元/月90-150元/月售价4,000-5,000元/8,000-15,000元/入驻率80%客户特征中小企业、个人工作室具有雄厚实力的大中型公司处于发展阶段的中型企业客户考虑点低办公成本，办公空间需求不大注重企业形象；强调商务气息；商务配套和服务齐备物业特点商务配套不齐全，缺乏专业的、个性化的服务意识专业形象完善专业的商务服务未来发展趋势未来发展趋势市场份额逐渐下84、降市场份额逐渐下降逐渐上升逐渐上升50成都写字楼分布概况成都写字楼分布概况?成都的写字楼主要分布在市中心CBD（中央商务区）及人民南路路沿线。?市中心的写字楼主要位于总府路-顺城大街-南大街-人民南路的“十”字形片区、成都的中心商业区春熙路-盐市口-天府广场一带、“顺城大街-骡马市一带、以及南大街浆洗街一带。?随着天府新城规划出台、南部新区周边配套不断完善以及东大街金融商务区域的形成、并依托地铁1号线和2号线，天府大道沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域。?成都的写字楼主要分布在市中心CBD（中央商务区）及人民南路路沿线。?市中心的写字楼主要位于总府路-顺城大街-南大街-人民南路的85、“十”字形片区、成都的中心商业区春熙路-盐市口-天府广场一带、“顺城大街-骡马市一带、以及南大街浆洗街一带。?随着天府新城规划出台、南部新区周边配套不断完善以及东大街金融商务区域的形成、并依托地铁1号线和2号线，天府大道沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域。51成都市现存甲级写字楼分布（三环内）成都市现存甲级写字楼分布（三环内）研究说明：成都目前现有甲级写字楼主要分布在三环内区域，天府新城建成甲级写字楼均为新建项目，受交房时间影响，目前还未正式入住，故此专题将以三环内建成的研究说明：成都目前现有甲级写字楼主要分布在三环内区域，天府新城建成甲级写字楼均为新建项目，受交房时间影响，目前86、还未正式入住，故此专题将以三环内建成的10栋甲级写字楼作为研究对象。栋甲级写字楼作为研究对象。2288775544669910101133人民南路沿线人民南路沿线人民南路沿线人民南路沿线东大街沿线东大街沿线东大街沿线东大街沿线CBD区域区域CBD区域区域?成都市现存10栋甲级写字楼主要分布在人民南路沿线和CBD区域。?未来将进一步扩展到人民南路沿线 南部新区以及东大街沿线。?成都市现存10栋甲级写字楼主要分布在人民南路沿线和CBD区域。?未来将进一步扩展到人民南路沿线 南部新区以及东大街沿线。1冠城广场冠城广场2中环广场中环广场3时代广场时代广场4城市之心城市之心5川信大厦川信大厦6汇日央扩国87、际广场汇日央扩国际广场7香格里拉中心写字楼香格里拉中心写字楼8威斯顿联邦大厦威斯顿联邦大厦9力宝大厦力宝大厦10国航世纪中心国航世纪中心52成都现存甲级写字楼概况（三环内）成都现存甲级写字楼概况（三环内）项目名称项目名称开发商开发商行政区域行政区域所属区域所属区域方位方位入伙时间入伙时间总建筑面积总建筑面积()写字楼面积写字楼面积()川信大厦川信红照壁大厦公司锦江CBD市中心06-199865,74936,832冠城广场成都青羊可达房屋开发青羊CBD市中心01-200084,00052,200城市之心成都汉天物业开发青羊CBD市中心12-200252,00035,765威斯顿联邦大厦四川怡和置88、业武侯人民南路沿线城南01-200354,19119,179时代广场国嘉地产泰然置业锦江CBD市中心01-2005105,45951,220中环广场四川央扩置业锦江CBD市中心03-200689,30645,446汇日央扩国际广场爪哇控股武侯人民南路沿线城南03-200654,26835,499香格里拉中心香港嘉里集团锦江东大街沿线城东06-200750,48319,302力宝大厦印尼力宝集团武侯人民南路沿线城南01-200872,25249,311国航世纪中心中航集团建设开发有限公司武侯人民南路沿线城南06-2008107,22085,48653成都市现存甲级写字楼成都市现存甲级写字楼冠城广89、场冠城广场冠城广场冠城广场川信大厦川信大厦川信大厦川信大厦城市之心城市之心城市之心城市之心时代广场时代广场时代广场时代广场威斯顿联邦大厦威斯顿联邦大厦威斯顿联邦大厦威斯顿联邦大厦中环广场中环广场中环广场中环广场力宝大厦力宝大厦力宝大厦力宝大厦汇日央扩汇日央扩汇日央扩汇日央扩香格里拉中心香格里拉中心香格里拉中心香格里拉中心国航世纪中心国航世纪中心国航世纪中心国航世纪中心54成都市甲级写字楼基本建筑指标成都市甲级写字楼基本建筑指标楼层数楼层数楼盘名称楼盘名称主楼高度主楼高度(m)地面地面地下地下川信大厦137362310冠城广场1273533.35.5城市之心1183033.25.6威斯顿联邦大厦90、872333.157.8时代广场1003133.49.2中环广场1座1293533.110汇日央扩国际广场1002633.713.8香格里拉中心144302410国航世纪中心92.72423.68.1力宝大厦992323.4首层大堂局部19.2，商务大堂9.6主楼层高主楼层高(m)大堂挑高大堂挑高(m)55成都市甲级写字楼基本建筑指标成都市甲级写字楼基本建筑指标单位：1,3671,6001,5421,2002,7848471,6001,4841,8002,9121655557836013611916623091川信大厦冠城大厦城市之心威斯顿大厦时代广场中环广场汇日央扩香格里拉国航世纪力宝大厦标91、准层面积最小分割面积?成都目前的甲级写字楼中，标准层面积最大的是力宝大厦，为2,912，最小的是中环广场(由于是烂尾楼改造)，仅为847。较小的标准层面积，对其作为甲级写字楼的品质造成了负面影响。?成都市甲级写字楼平均标准层面积为1,713.6，最小租赁单元面积116.2。?成都目前的甲级写字楼中，标准层面积最大的是力宝大厦，为2,912，最小的是中环广场(由于是烂尾楼改造)，仅为847。较小的标准层面积，对其作为甲级写字楼的品质造成了负面影响。?成都市甲级写字楼平均标准层面积为1,713.6，最小租赁单元面积116.2。56成都市甲级写字楼基本建筑指标成都市甲级写字楼基本建筑指标电梯电梯项目92、名称项目名称总层数总层数客梯品牌客梯品牌客梯数客梯数(部部)货梯数货梯数(部部)梯速（梯速（m/秒）秒）132.52.52.52.53342.52.5422111香格里拉中心32日本东芝121美国特灵国航世纪中心26瑞士迅达122美国开利2空调品牌空调品牌城市之心33日本三菱6美国特灵威斯顿联邦大厦26天津奥的斯4美国特灵冠城广场38美国多快6美国特灵川信大厦38日本三菱、韩国LG6美国约克时代广场34德国蒂森11美国特灵汇日央扩国际广场29瑞士迅达6UCOS商务办公中央空调中环广场38日本三菱4美国美意力宝大厦25瑞士迅达16美国特灵?成都市一些较老的甲级写字楼，在电梯的数量、速度和矫厢配置93、等方面还不能完全满足楼内客户的需求，新进入市场的甲级写字楼电梯配置相对适宜，如力宝大厦、香格里拉中心、国航世纪中心等。?由于进口电梯的有偿维保服务以及零配件更换存在市场垄断性，如果物管公司未能与其签定有效的维保合同,将导致后期写字楼的运营中电梯使用效率不高，电梯故障无法及时得以解决，从而客户满意度降低，甚至部分客户流失。?成都市甲级写字楼普遍都采用了世界知名品牌原装中央空调系统，其中美国品牌”特灵”采用频率很高。?由于成都目前的甲级写字楼多为以前烂尾楼改建而成，在硬件设计上显得较为落后，写字楼用户普遍反映室内新风量不足，空气质量不高等问题。?成都市一些较老的甲级写字楼，在电梯的数量、速度和矫厢94、配置等方面还不能完全满足楼内客户的需求，新进入市场的甲级写字楼电梯配置相对适宜，如力宝大厦、香格里拉中心、国航世纪中心等。?由于进口电梯的有偿维保服务以及零配件更换存在市场垄断性，如果物管公司未能与其签定有效的维保合同,将导致后期写字楼的运营中电梯使用效率不高，电梯故障无法及时得以解决，从而客户满意度降低，甚至部分客户流失。?成都市甲级写字楼普遍都采用了世界知名品牌原装中央空调系统，其中美国品牌”特灵”采用频率很高。?由于成都目前的甲级写字楼多为以前烂尾楼改建而成，在硬件设计上显得较为落后，写字楼用户普遍反映室内新风量不足，空气质量不高等问题。57成都市甲级写字楼基本建筑指标成都市甲级写字楼基95、本建筑指标停车位数量停车位数量(个个)项目名称项目名称入伙时间入伙时间写字楼面积写字楼面积()地面地面地下地下车位比车位比(个个:建筑面积建筑面积)车位租金车位租金(元元/个个/月月)1:1471:951:1431:781:1281:2071:891:86国航世纪中心2008106,974604881:200400-5001:121力宝大厦200849,3110408500-6001998200020022003200520062006200736,83252,20035,76520,40051,22045,44635,49944,700川信大厦50200400-500冠城广场505001.896、L以下350，1.8L以上500350-400350-450400-6002.0L以下600，2.0L以上800450-600香格里拉中心50472浮动车位600，固定车位1,000城市之心50200威斯顿联邦大厦0245时代广场0400中环广场0220汇日央扩国际广场0400?香格里拉中心办公楼的停车位与香格里拉酒店共用。除汇日央扩广场外，其他写字楼均有底层商业，停车位由写字楼与商业共用。?成都目前正在使用的甲级写字楼多为烂尾楼改建，在前期设计上，没有考虑到后期停车需求的增长，加之一些区位较好的写字楼承担了部分外来停车的需求，因此显得停车位十分紧张。?香格里拉中心办公楼的停车位与香格里拉酒店97、共用。除汇日央扩广场外，其他写字楼均有底层商业，停车位由写字楼与商业共用。?成都目前正在使用的甲级写字楼多为烂尾楼改建，在前期设计上，没有考虑到后期停车需求的增长，加之一些区位较好的写字楼承担了部分外来停车的需求，因此显得停车位十分紧张。58成都市现存甲级写字楼物管公司及费用成都市现存甲级写字楼物管公司及费用16181515151515161720力宝大厦国航世纪中心汇日央扩冠城广场城市之心时代广场川信大厦中环广场威斯顿联邦大厦香格里拉中心写字楼单位：元/月项目名称项目名称物管公司物管公司川信大厦四川川信物业管理有限责任公司冠城广场冠城物业城市之心成都奥莱物业服务有限公司威斯顿联邦大厦威斯顿物98、业管理（香港）有限公司时代广场时代广场物业管理有限公司中环广场仲量联行汇日央扩国际广场新加坡宏腾国际香格里拉中心城江物业力宝大厦世邦魏理仕国航世纪中心四川西南航空物业有限责任公司?成都市现存甲级写字楼多为开发商自己组建的物管公司，但前期均与国际知名物管公司合作管理，以提升物业的品质。但自己组建的物管公司在整体形象以及服务上与国际物管公司有着明显的差距。?国际物管公司参与管理的写字楼物管费略高于国内物管公司管理的写字楼。?成都市现存甲级写字楼多为开发商自己组建的物管公司，但前期均与国际知名物管公司合作管理，以提升物业的品质。但自己组建的物管公司在整体形象以及服务上与国际物管公司有着明显的差距。?99、国际物管公司参与管理的写字楼物管费略高于国内物管公司管理的写字楼。59成都市现存甲级写字楼租金及空置率成都市现存甲级写字楼租金及空置率?成都市目前甲级写字楼因入伙时间长短、硬件设施配置、地理位置等方面的不同，造成租金差异较大。?近年来成都市的甲级写字楼租金稳中有升，同时空置率不断下降。未来随着市场对甲级写字楼的需求增加和更多新甲级写字楼的上市，整体租金将进一步升高。?2008年，由于国航世纪中心和力宝大厦的完工交付使用，给市场带来超过13万的写字楼新增供应，且受地震和金融危机的影响，造成空置率大幅上升。?成都市目前甲级写字楼因入伙时间长短、硬件设施配置、地理位置等方面的不同，造成租金差异较大。100、?近年来成都市的甲级写字楼租金稳中有升，同时空置率不断下降。未来随着市场对甲级写字楼的需求增加和更多新甲级写字楼的上市，整体租金将进一步升高。?2008年，由于国航世纪中心和力宝大厦的完工交付使用，给市场带来超过13万的写字楼新增供应，且受地震和金融危机的影响，造成空置率大幅上升。86.292.188.692.693.996.697.8111.511237.59%23.79%21.46%17.81%13.82%20.50%25.84%10.95%34%020406080100120200020012002200320042005200620072008单位：元/月0.00%10.00%20.0101、0%30.00%40.00%50.00%60.00%租金 空置率60成都市现存甲级写字楼租售价格成都市现存甲级写字楼租售价格?川信大厦、中环广场以及香格里拉中心采取只租不售的形式，在一定程度上保证了物业的整体的高品质。?目前，各甲级写字楼销售价格与开盘价格相比，增长幅度明显，销售状况良好。?随着写字楼市场的发展成熟，成都市高品质写字楼采取只租不售的形式将会逐渐增加，以保证物业整体品质。?川信大厦、中环广场以及香格里拉中心采取只租不售的形式，在一定程度上保证了物业的整体的高品质。?目前，各甲级写字楼销售价格与开盘价格相比，增长幅度明显，销售状况良好。?随着写字楼市场的发展成熟，成都市高品质写字楼102、采取只租不售的形式将会逐渐增加，以保证物业整体品质。项目名称项目名称租售形式租售形式租金租金(元元/月月)售价售价(元元/)川信大厦只租不售80-90-冠城广场租售皆可80-9010,000城市之心租售皆可90-10013,000威斯顿联邦大厦租售皆可120-13012,500时代广场租售皆可90-12012,000中环广场只租不售95-110-汇日央扩国际广场租售皆可130-14013,000香格里拉中心只租不售120-150-力宝大厦租售皆可85-11011,000国航世纪中心租售皆可100-12013,000备注：数据采集于2009年第四季度61成都甲级写字楼历年吸纳量成都甲级写字楼历年103、吸纳量1.51.13.03.12.10.63.13.15.57.21.52.65.66.89.912.012.615.718.824.3321.20510152025303519981999200020012002200320042005200620072008万平方米年吸纳累计吸纳年均吸纳(1998-2008)?从1998年到2008年10年间，甲级写字楼累计吸纳量为32万，年平均吸纳量为3.2万；根据年均供应量4.56万，截止2008年底，市场对甲级写字楼年平均吸纳能力（吸纳量与供应量的比值）为70.01%；?市场年吸纳量基本是呈逐年递增趋势的，2008年年吸纳量达7.2万，是10年间年平104、均吸纳量的2.25倍。?从1998年到2008年10年间，甲级写字楼累计吸纳量为32万，年平均吸纳量为3.2万；根据年均供应量4.56万，截止2008年底，市场对甲级写字楼年平均吸纳能力（吸纳量与供应量的比值）为70.01%；?市场年吸纳量基本是呈逐年递增趋势的，2008年年吸纳量达7.2万，是10年间年平均吸纳量的2.25倍。62成都市甲级写字楼入住企业分析成都市甲级写字楼入住企业分析?从上图可以看出成都市甲级写字楼租户主要集中在制造业、专业服务业、高科技行业,三者所占比例达到了61.7%。?近年由于政府对西部投资力度的增加，成都西部中心城市的位置凸显，越来越多的外来金融企业、贸易/零售企业105、进驻成都，他们喜好选择区位、配置、形象较好的甲级写字楼作为办公场所，二者的比例也占到了7.5%和8.1%。?从上图可以看出成都市甲级写字楼租户主要集中在制造业、专业服务业、高科技行业,三者所占比例达到了61.7%。?近年由于政府对西部投资力度的增加，成都西部中心城市的位置凸显，越来越多的外来金融企业、贸易/零售企业进驻成都，他们喜好选择区位、配置、形象较好的甲级写字楼作为办公场所，二者的比例也占到了7.5%和8.1%。4.0%5.3%7.4%7.5%8.1%20.1%20.4%21.2%0.6%1.9%3.5%医疗保健行业公共机构物流/运输行业能源化工行业消费品行业房地产/建筑行业金融服务行业106、贸易/零售行业制造业高科技行业专业服务行业公司类型公司类型公司行业公司行业比列比列省内企业以专业服务行业、房地产/建筑行业为主。27.8%国内省外企业以专业服务行业、金融业及制造业为主。40.2%国外企业以高科技行业、制造业为主。32.1%63中航城市广场中航城市广场GFA:50,000m2成都甲级写字楼未来成都甲级写字楼未来5年供应状况年供应状况2011年年2012年年2013年年2010年年航天科技大厦航天科技大厦GFA:70,000m2茂业中心茂业中心GFA:60,000m22009年年中国水电大厦中国水电大厦GFA:21,000m2锦江国际锦江国际GFA:33,000m2拉德方斯拉德方107、斯GFA:87,950m2喜年广场喜年广场GFA:80,000m2仁恒广场仁恒广场GFA:60,000m2新希望大厦新希望大厦GFA:54,000m2来福士广场来福士广场GFA78,000m2CBD区域区域人民南路沿线人民南路沿线东大街沿线东大街沿线天府大道沿线天府大道沿线九龙仓城南项目九龙仓城南项目GFA:80,000m22014年年中天盈项目中天盈项目GFA:50,000m2研究说明：研究说明：?受地震和金融危机的影响，成都众多未来甲级写字楼项目均延后开发或调整其土地性质，天府大道沿线尤为突出。我们此次研究按照写字楼正常修建速度推估未来项目。?统计时间节点为项目交房时间。希尔顿项目希尔顿项108、目GFA:75,000m2中汇广场二期中汇广场二期GFA:39,440m2中信广场中信广场GFA:83,000m2成都国际商城成都国际商城GFA:60,000m2明宇金融中心明宇金融中心GFA:60,000m2国际金融中心国际金融中心GFA:75,000m2环球贸易广场环球贸易广场GFA:150,000m2东方国际广场东方国际广场GFA:52,169m2华置广场华置广场GFA:80,000m2铁狮门项目铁狮门项目GFA:35,000m2天府时代广场天府时代广场GFA:82,000m2注：据不完全统计注：据不完全统计64成都甲级写字楼成都甲级写字楼 未来未来5年供应年供应?截止2014年年底，成109、都甲级写字楼市场存量将达到2,183,254。?2010年新增供应集中在人民南路区域。?天府新城区域甲级写字楼江将在2012-2014年达到供应高峰。?截止2014年年底，成都甲级写字楼市场存量将达到2,183,254。?2010年新增供应集中在人民南路区域。?天府新城区域甲级写字楼江将在2012-2014年达到供应高峰。188,950256,440188,000249,169283,000350,000856,6451,113,0851,301,0851,550,2541,833,2542,183,2542009年2010年2011年2012年2013年2014年单位：新增供应市场存量65成110、都市未来写字楼硬件发展趋势成都市未来写字楼硬件发展趋势指标指标顶级顶级甲级甲级在建项目在建项目超过20,00060,000-70,0002.7-2.8m1,800-2,0004,500-5,000与其他物业共用，不能满足后期使用中央空调(具体指标未定)2.7m1,000-1,500小于5,000180/车位新风量不小于40m/人/H单栋写字楼面积单栋写字楼面积超过50,000净高净高2.7m1,500-2,000小于4,000150/车位新风量不小于50m/人/H单层面积单层面积电梯服务面积电梯服务面积车位配置车位配置空调配置空调配置?成都未来供应甲级写字楼多为知名开发商开发，其带来的先进理念111、使得成都未来写字楼硬件配置水准越来越高，?租户在选择写字楼时不只在注重办公区域的选择，还对办公舒适度提出了更高的要求，如层高、电梯配比、空调等。?成都未来供应甲级写字楼多为知名开发商开发，其带来的先进理念使得成都未来写字楼硬件配置水准越来越高，?租户在选择写字楼时不只在注重办公区域的选择，还对办公舒适度提出了更高的要求，如层高、电梯配比、空调等。结论：未来甲级写字楼市场竞争激烈，对写字楼硬件要求越来越高，项目后期打造中需注意对硬件配置的需求。结论：未来甲级写字楼市场竞争激烈，对写字楼硬件要求越来越高，项目后期打造中需注意对硬件配置的需求。66目 录目 录项目宏观背景研究成都房地产市场研究项目研112、究项目研究项目初步定位1234673.13.23.33.4项目研究项目研究项目地块现状分析项目地块现状分析区域发展背景分析区域竞争市场研究区域市场环境总结区域发展背景分析区域竞争市场研究区域市场环境总结68能见度及景观能见度及景观交通交通/可及性周边环境分析项目指标可及性周边环境分析项目指标项目北面为规划的圣保高尔夫球场，未来景观度、可视性较好。项目北面为规划的圣保高尔夫球场，未来景观度、可视性较好。项目东面紧邻地铁项目东面紧邻地铁OCC大楼。大楼。项目南边主要为规划办公区，华西证劵、东方希望等项目均分布于此。项目南边主要为规划办公区，华西证劵、东方希望等项目均分布于此。?项目项目300m地标113、建筑，各方位具有很好的展示性。地标建筑，各方位具有很好的展示性。?按照政府规划，项目周边将出现高层建筑集群，将成为天府新城的标志区域。按照政府规划，项目周边将出现高层建筑集群，将成为天府新城的标志区域。?项目项目300m地标建筑，各方位具有很好的展示性。地标建筑，各方位具有很好的展示性。?按照政府规划，项目周边将出现高层建筑集群，将成为天府新城的标志区域。按照政府规划，项目周边将出现高层建筑集群，将成为天府新城的标志区域。项目西面规划商业用地。目前指标不明确。项目西面规划商业用地。目前指标不明确。69地铁出口地铁出口设立明显标识点设立明显标识点能见度及景观能见度及景观交通交通/可及性可及性周边114、环境分析项目指标周边环境分析项目指标天府大道天府大道站华路站华路会展会展绕城高速绕城高速?项目交通可及性较强，通过站华路和天府大道两条主干道均能顺利到达本项目。项目交通可及性较强，通过站华路和天府大道两条主干道均能顺利到达本项目。?项目交通可及性较强，通过站华路和天府大道两条主干道均能顺利到达本项目。项目交通可及性较强，通过站华路和天府大道两条主干道均能顺利到达本项目。盛锦一街盛锦一街本项目本项目70能见度及景观能见度及景观交通交通/可及性可及性周边环境分析周边环境分析项目指标项目指标?区域内地块大多处于项目前期规划中，除了分布有凤凰城、中海兰亭等中高档住宅，还有大量的企业总部基地聚集在此区域115、。区域内地块大多处于项目前期规划中，除了分布有凤凰城、中海兰亭等中高档住宅，还有大量的企业总部基地聚集在此区域。?大源组团将被打造成金融后援服务中心。大源组团将被打造成金融后援服务中心。?周边商业用地及住宅用地较多，未来人口居住密度较大，商务氛围较浓。周边商业用地及住宅用地较多，未来人口居住密度较大，商务氛围较浓。?区域内地块大多处于项目前期规划中，除了分布有凤凰城、中海兰亭等中高档住宅，还有大量的企业总部基地聚集在此区域。区域内地块大多处于项目前期规划中，除了分布有凤凰城、中海兰亭等中高档住宅，还有大量的企业总部基地聚集在此区域。?大源组团将被打造成金融后援服务中心。大源组团将被打造成金融后116、援服务中心。?周边商业用地及住宅用地较多，未来人口居住密度较大，商务氛围较浓。周边商业用地及住宅用地较多，未来人口居住密度较大，商务氛围较浓。本项目本项目71?项目周边除了地铁项目周边除了地铁OCC、四川广电大楼外，都处于待开发土地。、四川广电大楼外，都处于待开发土地。?项目地块目前为成都出口加工区的工业厂房及空地。项目地块目前为成都出口加工区的工业厂房及空地。?项目西侧紧邻大源居住配套区，目前华润凤凰城、中海兰亭等项目将于年底交房。项目西侧紧邻大源居住配套区，目前华润凤凰城、中海兰亭等项目将于年底交房。?区域内居住、商务氛围形成还需时日。区域内居住、商务氛围形成还需时日。?项目周边除了地铁项117、目周边除了地铁OCC、四川广电大楼外，都处于待开发土地。、四川广电大楼外，都处于待开发土地。?项目地块目前为成都出口加工区的工业厂房及空地。项目地块目前为成都出口加工区的工业厂房及空地。?项目西侧紧邻大源居住配套区，目前华润凤凰城、中海兰亭等项目将于年底交房。项目西侧紧邻大源居住配套区，目前华润凤凰城、中海兰亭等项目将于年底交房。?区域内居住、商务氛围形成还需时日。区域内居住、商务氛围形成还需时日。能见度及景观能见度及景观交通交通/可及性可及性周边环境分析周边环境分析项目指标项目指标72能见度及景观能见度及景观交通交通/可及性周边环境分析可及性周边环境分析项目指标项目指标?规划建设净用地面积：118、规划建设净用地面积：约121,413.69(182.1205亩)其中A1地块面积约32,203.57、A2地块面积约89,210.12?代征地面积约：代征地面积约：14,091.14(21.1367亩)?土地性质：土地性质：商业金融用地?A1地块容积率：地块容积率：不大于4.8建筑密度：建筑密度：不大于35%规划建筑限高：规划建筑限高：300米?A2地块容积率：地块容积率：不大于0.6建筑密度：建筑密度：不大于21%?规划建设净用地面积：规划建设净用地面积：约121,413.69(182.1205亩)其中A1地块面积约32,203.57、A2地块面积约89,210.12?代征地面积约：代征地面119、积约：14,091.14(21.1367亩)?土地性质：土地性质：商业金融用地?A1地块容积率：地块容积率：不大于4.8建筑密度：建筑密度：不大于35%规划建筑限高：规划建筑限高：300米?A2地块容积率：地块容积率：不大于0.6建筑密度：建筑密度：不大于21%备注：?为配合本项目开发，政府另外规划199.4281亩住宅用地作为配套，具体指标详见下页，此次报告研究对象以及后期财务测算对象为大源商务商业核心区域内A1、A2地块。?所有测算指标均由保利集团提供。大源商务商业核心区域内大源商务商业核心区域内A1、A2地块地块大源商务商业核心区域内大源商务商业核心区域内A1、A2地块地块73能见度及景120、观能见度及景观交通交通/可及性周边环境分析可及性周边环境分析项目指标项目指标?配套住宅地块位置：配套住宅地块位置：瞻远西三街以南，荣华南路以西，拓新西三街以北，西以栏杆堰西侧规划16米道路为界?规划净用地面积：约规划净用地面积：约132,952.10(199.4281亩)?土地性质：土地性质：二类住宅用地?地块地块1：容积率：容积率：总容积率不大于3.0建筑密度：建筑密度：总建筑密度不大于40%，塔楼密度大不于20%限高：限高：不大于100米，用地东北侧建筑高度45-60米?地块地块2：容积率：容积率：总容积率不大于3.3，住宅容积率不大于3.0建筑密度：建筑密度：建筑密度不大于40%，塔楼密121、度大不于22%限高：限高：不大于100米?地块地块3：容积率：容积率：总容积率不大于3.3，住宅容积率不大于3.0建筑密度：建筑密度：总建筑密度不大于40%，塔楼密度大不于22%限高：限高：不大于100米，用地东北侧建筑高度45-60米?配套住宅地块位置：配套住宅地块位置：瞻远西三街以南，荣华南路以西，拓新西三街以北，西以栏杆堰西侧规划16米道路为界?规划净用地面积：约规划净用地面积：约132,952.10(199.4281亩)?土地性质：土地性质：二类住宅用地?地块地块1：容积率：容积率：总容积率不大于3.0建筑密度：建筑密度：总建筑密度不大于40%，塔楼密度大不于20%限高：限高：不大于1122、00米，用地东北侧建筑高度45-60米?地块地块2：容积率：容积率：总容积率不大于3.3，住宅容积率不大于3.0建筑密度：建筑密度：建筑密度不大于40%，塔楼密度大不于22%限高：限高：不大于100米?地块地块3：容积率：容积率：总容积率不大于3.3，住宅容积率不大于3.0建筑密度：建筑密度：总建筑密度不大于40%，塔楼密度大不于22%限高：限高：不大于100米，用地东北侧建筑高度45-60米配套住宅用地配套住宅用地大源商务商业核心区域内大源商务商业核心区域内A1、A2地块地块743.13.23.33.4项目研究项目研究项目地块现状分析项目地块现状分析区域发展背景分析区域发展背景分析区域竞争市123、场研究区域市场环境总结区域竞争市场研究区域市场环境总结75成都市未来城市发展总体规划成都市未来城市发展总体规划城市圈构架：城市圈构架：?城市圈发展大致中心城加上东西南北新城组成，即一个城市圈发展大致中心城加上东西南北新城组成，即一个“中心中心”、四个、四个“新城新城”，重点发展东部新城、南部新城和北部新城。发展定位：，重点发展东部新城、南部新城和北部新城。发展定位：?国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群；创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。产业发展战略：国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群；创业环境最优、人居环境最佳、经济实力124、最强的现代特大中心城市。产业发展战略：?一个基地（现代民用工业和国防工业基地）一个基地（现代民用工业和国防工业基地）?二个枢纽（交通运输枢纽、邮政通信枢纽）、二个枢纽（交通运输枢纽、邮政通信枢纽）、?三个中心（科教中心、商贸中心、金融中心）、三个中心（科教中心、商贸中心、金融中心）、?四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业）；建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部规模最大的第三产业中心。四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业）；建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部规模最大的第三产业中心。城市圈构架：城市圈构架：?城市圈发展大致中心城加上东西南北新城125、组成，即一个城市圈发展大致中心城加上东西南北新城组成，即一个“中心中心”、四个、四个“新城新城”，重点发展东部新城、南部新城和北部新城。，重点发展东部新城、南部新城和北部新城。发展定位：发展定位：?国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群；创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群；创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。产业发展战略：产业发展战略：?一个基地（现代民用工业和国防工业基地）一个基地（现代民用工业和国防工业基地）?二个枢纽（交通运输枢纽、邮政通信枢纽）、二个枢纽（交通126、运输枢纽、邮政通信枢纽）、?三个中心（科教中心、商贸中心、金融中心）、三个中心（科教中心、商贸中心、金融中心）、?四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业）；建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部规模最大的第三产业中心。四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业）；建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部规模最大的第三产业中心。多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡体化体化6市圈转变。市圈转变。根据成都市现有基础设施建设情况，以及政府规划指导127、方向，未来城南及城东区域将是成都市重点发展区域，其中，城南区域已经启动全面建设。尤其是天府新城区域大部分地块均已透过企业招牌挂形式或企业研发自用形式出让，未来根据成都市现有基础设施建设情况，以及政府规划指导方向，未来城南及城东区域将是成都市重点发展区域，其中，城南区域已经启动全面建设。尤其是天府新城区域大部分地块均已透过企业招牌挂形式或企业研发自用形式出让，未来35年将是天府新城开发的高峰期。年将是天府新城开发的高峰期。未来重点发展区域未来重点发展区域城市重点发展方向76天府新城产业布局天府新城产业布局站南组团站南组团站南组团站南组团金融总部商务区（金融总部）金融总部商务区（金融总部）国际会展128、中心（会展总部）国际会展中心（会展总部）商业商务区（商务、投资、营销、行政总部）商业商务区（商务、投资、营销、行政总部）科技孵化园、天府软件园（研发总部）科技孵化园、天府软件园（研发总部）大源组团大源组团大源组团大源组团金融后台园区（后援总部）金融后台园区（后援总部）本项目本项目本项目处于大源组团商业商务区核心位置，将承接未来天府新城大量商业商务活动。本项目处于大源组团商业商务区核心位置，将承接未来天府新城大量商业商务活动。本项目处于大源组团商业商务区核心位置，将承接未来天府新城大量商业商务活动。本项目处于大源组团商业商务区核心位置，将承接未来天府新城大量商业商务活动。?受地震及金融危机的影响129、，天府新城区域产业布局重新规划，原行政办公区受地震及金融危机的影响，天府新城区域产业布局重新规划，原行政办公区新益州城市广场，重新规划定位为未来的金融总部区。新益州城市广场，重新规划定位为未来的金融总部区。?天府新城产业布局及区域规划重新调整：天府新城产业布局及区域规划重新调整：?受地震及金融危机的影响，天府新城区域产业布局重新规划，原行政办公区受地震及金融危机的影响，天府新城区域产业布局重新规划，原行政办公区新益州城市广场，重新规划定位为未来的金融总部区。新益州城市广场，重新规划定位为未来的金融总部区。?天府新城产业布局及区域规划重新调整：天府新城产业布局及区域规划重新调整：77区域发展对比130、区域发展对比组团名称组团名称站南组团站南组团大源组团大源组团主要构成主要构成由高新管委会片区、新益州城市广场片区、天府新城广场片区组成由会展商务片区、大源商务科技片区和大源生活片区组成消费类型消费类型以政务、高端商务消费为主以日常生活需求及中高端商业消费为主主要承载功能主要承载功能金融总部区、商业商务区（商务、投资、营销、行政总部）、行政中心国际会展中心（会展总部）、金融后台园区（后援总部）、科技孵化园、天府软件园（研发总部）、天府新城住宅配套区未来发展方向未来发展方向大型企业区域总部、金融企业总部、高端商业、高端住宅聚集区会展总部、金融后台服务区、软件园区、中高档住宅、商业聚集区消费特征消费131、特征精品购物，中高端休闲、餐饮、娱乐生活配套服务需求较多主要消费群体主要消费群体公务员、企业中高管理层为主白领、居民、会展人群为主本项目所处大源组团在功能定位上偏向于中高档次的商业商务区，如何紧密贴合项目独特的地标性以及会展中心，将是项目成功的关键。本项目所处大源组团在功能定位上偏向于中高档次的商业商务区，如何紧密贴合项目独特的地标性以及会展中心，将是项目成功的关键。本项目所处大源组团在功能定位上偏向于中高档次的商业商务区，如何紧密贴合项目独特的地标性以及会展中心，将是项目成功的关键。本项目所处大源组团在功能定位上偏向于中高档次的商业商务区，如何紧密贴合项目独特的地标性以及会展中心，将是项目成132、功的关键。783.13.23.33.4项目研究项目研究项目地块现状分析区域发展背景分析项目地块现状分析区域发展背景分析区域竞争市场研究区域竞争市场研究区域市场环境总结区域市场环境总结793.3.13.3.23.3.33.3.4区域竞争市场研究区域竞争市场研究区域住宅市场研究区域住宅市场研究区域商业市场研究区域写字楼市场研究区域休闲市场研究区域商业市场研究区域写字楼市场研究区域休闲市场研究80概况及研究说明概况及研究说明?项目所在南部新城，总规划面积205平方公里，包括站南、新园、琉璃、航空港、大源、牧马山及华阳等七大组团。?天府新城规划设计6大功能片区即站前交通集散及商业广场、科技商务办公区、133、科技文化博览区、科技创新园区、出口加工区和生态居住区。?其中，大源组团和站南组团为区域未来两大主要居住区域，住宅项目集中。?针对本项目实际情况，本次研究重点截取站南组团和大源组团进行重点剖析。针对本项目实际情况，本次研究重点截取站南组团和大源组团进行重点剖析。?项目所在南部新城，总规划面积205平方公里，包括站南、新园、琉璃、航空港、大源、牧马山及华阳等七大组团。?天府新城规划设计6大功能片区即站前交通集散及商业广场、科技商务办公区、科技文化博览区、科技创新园区、出口加工区和生态居住区。?其中，大源组团和站南组团为区域未来两大主要居住区域，住宅项目集中。?针对本项目实际情况，本次研究重点截取站134、南组团和大源组团进行重点剖析。针对本项目实际情况，本次研究重点截取站南组团和大源组团进行重点剖析。起步区站南组团大源组团起步区站南组团大源组团板块名称板块名称配套设施状况配套设施状况道路交通状况道路交通状况城市规划状况城市规划状况房地产开发状况房地产开发状况起步区周边学校、购物、餐饮、娱乐距离较远，目前高压走廊下地后将新建和引进相关生活和设施配套。芳草街、神仙树片区的高新大道，二环路，川藏路，成雅高速，三环路贯通。该区域本是成都较早的高尚住宅区之一，但受机场路、大件路及成雅高速等干道灰尘和噪音影响，发展受阻。未来纳入高新区规划范围内，发展为高新工业及高尚住宅区。中海、怡和天成、恩威等。站南组团135、站南组团规划总用地规模约15.17平方公里，是成都市中心城南部城市副中心、高新区创新孵化园等重要功能区的所在地。学校,急救中心,商业中心众多。人民南路南延线和三环路十字相交，组团内路网呈三横四纵格局。地铁一号线也经过站南组团，设置四个地铁站点。功能组团：城市副中心、南站物流工业园、创新孵化园区、石羊科技园、三瓦窑居住区、石羊居住区、五洲花园居住区。主要功能定位为金融商业、贸易咨询、行政管理、海关出口等，其辐射服务范围为包括高新区和武侯区的城市南部区域南站物流工业园和石羊工业园。九龙仓、中海、合景泰富、和记黄埔等。大源组团位于外环路以外，是独立于高新区其它组团的一个单独组团，布置公共设施用地。居136、住区内规划有街道办事处、派出所、社区服务中心、社区服务站、中学、小学以及公园两个（带状沿河公园和铁相寺公园）。通过元华路、元华大道、人民南路与站南组团相连，外环路与城市其它区域相通，向南与华阳卫星城相邻。大源组团含三个工业园区：成都出口加工区、天府科技园、桂溪工业园；一个居住区，大源居住区；组团中心位于人民南路南延线西侧，担负管理、产品展示交流和商业贸易的职能。大源居住区，居住总用地规模为约141公顷，可容纳居住人口6.4万人。居住区内肖家河南北穿越，沿河布置带状居住区公园。世纪城、华润、嘉里、建发、复地等。81站南组团站南组团区域概况区域概况?站南组团规划总用地规模约15.17平方公里，是成137、都市中心城南部城市副中心、高新区创新孵化园等重要功能区的所在地。学校、急救中心、商业中心众多。?站南组团中海、和黄、九龙仓等知名开发企业进驻，区域开发价值高。?站南组团发展较早，住宅项目大多将于明年交房，各项配套设施相对齐全，且紧邻市区，未来将成为天府新城较早成熟区域。?区域依托金融总部区，住宅产品档次定位较高。天府新城豪宅集中于此。?站南组团规划总用地规模约15.17平方公里，是成都市中心城南部城市副中心、高新区创新孵化园等重要功能区的所在地。学校、急救中心、商业中心众多。?站南组团中海、和黄、九龙仓等知名开发企业进驻，区域开发价值高。?站南组团发展较早，住宅项目大多将于明年交房，各项配套设138、施相对齐全，且紧邻市区，未来将成为天府新城较早成熟区域。?区域依托金融总部区，住宅产品档次定位较高。天府新城豪宅集中于此。编号编号项目名称项目名称开发企业开发企业企业性质企业性质1叠翠峰翠屏湾南城都汇时代晶科誉峰城南1号2内资合景泰富中海兴业和记黄埔九龙仓3中天盈港资港资港资内资45中海兴业港资622335544116682大源组团大源组团区域概况区域概况?大源居住区，天府新城未来中高档住宅聚集区域之一。区域居住总用地规模为约141公顷。?知名开发企业华润地产、中海集团、建发、复地等进入，大大提升区域的开发价值。?该区域发展尚不成熟，生活配套尚不完善，居住氛围并不浓烈，远离市区，未来发展成熟还139、需时日。?区域内未来项目供应量大，后期竞争激烈。?由于区域功能定位的差异，大源组团住宅产品以改善性住宅为主。档次略低于站南组团项目，缺少高端住宅产品。?大源居住区，天府新城未来中高档住宅聚集区域之一。区域居住总用地规模为约141公顷。?知名开发企业华润地产、中海集团、建发、复地等进入，大大提升区域的开发价值。?该区域发展尚不成熟，生活配套尚不完善，居住氛围并不浓烈，远离市区，未来发展成熟还需时日。?区域内未来项目供应量大，后期竞争激烈。?由于区域功能定位的差异，大源组团住宅产品以改善性住宅为主。档次略低于站南组团项目，缺少高端住宅产品。编号编号项目名称项目名称开发企业开发企业1华府西苑中海兰庭140、凤凰城世纪峰景美年广场嘉里雅颂居建发鹭洲上海复地苹果之城2西南房屋开发中海兴业华润置地龙湖地产花样年实业嘉里集团建发实业上海复地3456789金瑞泰房产企业性质企业性质内资港资内资内资内资港资内资内资内资11223344556677889983站南、大源组团发展情况对比站南、大源组团发展情况对比组团组团产品特征产品特征客户特征客户特征价格分析价格分析站南组团市场供应产品主要集中于60-90，占50%；大户型房源180以上产品占18.7%。自住、改善型居住及投资需求均相对旺盛。其中，投资需求高达31%。在客户中私营业主和公务员较为集中。区域市场销售价格主要集中于两个区间：8,000-10,000141、元/和15,000元/以上。自住型和改善型需求为主，投资需求相对较弱，占21%。在客户中，城南的工薪阶层和事业单位员工为主。大源组团市场供应产品以60-90和120-150为主，所占比例分别为38%、36%。区域市场销售价格主要集中于6,000-8,000元/。豪宅产品相对站南区域而言较少。?天府新城住宅产品定位中高端，在居住环境打造以及产品设计上较其他区域具有较大优势。?大量住宅的项目开发促进了区域的发展速度，并为区域内商业商务活动提供了良好的居住配套。但是目前区域内缺少必要的生活配套，加之区域前期购房者主要以投资目的，造成区域内现有项目入住率偏低。?随着今明两年区域内大量住宅项目的交房以及142、明年地铁1号线的开通，区域将迎来住宅入住的高峰期，为区域商业项目的后续开发垫定了良好的市场基础。?项目所在大源组团多以中高档住宅为主，缺少高端住宅产品作为区域配套。.?项目预计2014年入市，届时区域内居住氛围已形成，将带来大量商业商务需求，项目将迎来发展的最好时机。?天府新城住宅产品定位中高端，在居住环境打造以及产品设计上较其他区域具有较大优势。?大量住宅的项目开发促进了区域的发展速度，并为区域内商业商务活动提供了良好的居住配套。但是目前区域内缺少必要的生活配套，加之区域前期购房者主要以投资目的，造成区域内现有项目入住率偏低。?随着今明两年区域内大量住宅项目的交房以及明年地铁1号线的开通，区143、域将迎来住宅入住的高峰期，为区域商业项目的后续开发垫定了良好的市场基础。?项目所在大源组团多以中高档住宅为主，缺少高端住宅产品作为区域配套。.?项目预计2014年入市，届时区域内居住氛围已形成，将带来大量商业商务需求，项目将迎来发展的最好时机。843.3.13.3.23.3.33.3.4区域竞争市场研究区域竞争市场研究区域住宅市场研究区域住宅市场研究区域商业市场研究区域商业市场研究区域写字楼市场研究区域休闲市场研究区域写字楼市场研究区域休闲市场研究85天府新城主要商业规划天府新城主要商业规划高新管委会区域未来区域商业将以中航城市广场、茂业中心形成满足办公人群及居民等中高端商圈。区域商圈预计将在144、高新管委会区域未来区域商业将以中航城市广场、茂业中心形成满足办公人群及居民等中高端商圈。区域商圈预计将在2012年形成。年形成。新益州城市广场区域该区域将主要满足区域内高端住宅人群及金融总部区域内高端商务人士消费需求，目前区域内商业项目均处于规划阶段。新益州城市广场区域该区域将主要满足区域内高端住宅人群及金融总部区域内高端商务人士消费需求，目前区域内商业项目均处于规划阶段。大源商业配套中心中海、华润等大型知名开发商以及伊藤的进驻，将成为商业服务、商业活动集中区，但区域内商业项目大多处于规划阶段。大源商业配套中心中海、华润等大型知名开发商以及伊藤的进驻，将成为商业服务、商业活动集中区，但区域内商145、业项目大多处于规划阶段。会展区域该区域主要依托会展，洲际酒店、发展高端餐饮、购物以及会展、商务产业。如奥特莱斯、西蜀廊桥。现已出具规模。会展区域该区域主要依托会展，洲际酒店、发展高端餐饮、购物以及会展、商务产业。如奥特莱斯、西蜀廊桥。现已出具规模。本项目本项目新南天地商业中心经过几年的发展，新南天地商业中心已出具规模，以欧尚、宜家、富森美、迪卡侬等主力店集合，带动了整个区域的发展，随着凯丹广场和苏宁购物中心的建成，区域将商业配套将更加完善。新南天地商业中心经过几年的发展，新南天地商业中心已出具规模，以欧尚、宜家、富森美、迪卡侬等主力店集合，带动了整个区域的发展，随着凯丹广场和苏宁购物中心的建成146、，区域将商业配套将更加完善。?项目处于大源和会展两大商业中心之间，将承接两个区域大量消费人群，加上项目独特地标性质，未来项目将有较强的集客能力，商业商务活动较其他区域将更加频繁。?项目处于大源和会展两大商业中心之间，将承接两个区域大量消费人群，加上项目独特地标性质，未来项目将有较强的集客能力，商业商务活动较其他区域将更加频繁。86区域商圈形成时间推估区域商圈形成时间推估2009年年2012年年2015年年新南天地商业中心高新管委会区域新益州城市广场区域2010年地铁1号线通车大源商业配套中心会展区域天府新城住宅楼盘集中交房期天府新城住宅项目入住的高峰期2010年年2011年年2013年年201147、4年年项目预计入市时间项目预计入市时间项目入市将面临较好的市场环境项目入市将面临较好的市场环境87天府新城区域天府新城区域商业零售发展现状商业零售发展现状天府新城商业发展现状天府新城商业发展现状天府新城商业发展现状天府新城商业发展现状目前天府新城区域内的商业设施主要为已入住住宅或写字楼项目服务，暂无大型商业设施。区域内的商业丰富度较差，难以满足区域内现有的消费需求，尤其是在餐饮部分，区域内餐饮业态单一，且选择面少。未来区域商业空间巨大。目前天府新城区域内的商业设施主要为已入住住宅或写字楼项目服务，暂无大型商业设施。区域内的商业丰富度较差，难以满足区域内现有的消费需求，尤其是在餐饮部分，区域内餐148、饮业态单一，且选择面少。未来区域商业空间巨大。88?大源组团将是天府新城继站南组团后商业发展重点区域，依托大源居住区、软件园区、企业总部区、会展中心，未来将聚集了众多有影响力的商业项目，辐射范围广，聚集程度高，商品种类丰富。?大量商业项目的聚集也使得区域商业氛围有了极大的提升，商圈的辐射范围、集客能力增强。从目前发展趋势来看，区域商业聚集程度将比传统城区更高，更全面，在建项目均以购物中心为主，均配有充足的停车位、多元的购物消费使得这里影响力逐渐扩大。?但是这些项目大多处于前期规划阶段，发展还需时日，未来2-3年将是区域商业项目开发的高峰期，项目入市时，将面临较好的商业市场氛围。?大量商业项目的149、聚集，导致未来的竞争将异常激烈，如何利用自身优势与区域内项目差异化竞争，将是项目成功的关键。?大源组团将是天府新城继站南组团后商业发展重点区域，依托大源居住区、软件园区、企业总部区、会展中心，未来将聚集了众多有影响力的商业项目，辐射范围广，聚集程度高，商品种类丰富。?大量商业项目的聚集也使得区域商业氛围有了极大的提升，商圈的辐射范围、集客能力增强。从目前发展趋势来看，区域商业聚集程度将比传统城区更高，更全面，在建项目均以购物中心为主，均配有充足的停车位、多元的购物消费使得这里影响力逐渐扩大。?但是这些项目大多处于前期规划阶段，发展还需时日，未来2-3年将是区域商业项目开发的高峰期，项目入市时，150、将面临较好的商业市场氛围。?大量商业项目的聚集，导致未来的竞争将异常激烈，如何利用自身优势与区域内项目差异化竞争，将是项目成功的关键。区域商业供应区域商业供应1茂业中心广场2中航城市广场九龙仓城南项目仁和春天城南旗舰店誉峰商业楼6中海城南1号商业楼16金怡源购物中心7中航国际广场17复地购物中心8东方国际广场18香年广场9深圳创新19正成项目10中航集团20美年广场34511新益州广场12天府大魔方13旺旺项目14大鼎国际广场项目15奥特莱斯建设中项目规划中项目建设中项目规划中项目已建成项目已建成项目99101011117766551212131344881122331414151516161151、717191918182020本项目本项目绕 城 高 速绕 城 高 速绕 城 高 速绕 城 高 速三 环 路三 环 路三 环 路三 环 路尚未正式对外公布资料项目尚未正式对外公布资料项目893.3.13.3.23.3.33.3.4区域竞争市场研究区域竞争市场研究区域住宅市场研究区域商业市场研究区域住宅市场研究区域商业市场研究区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究区域休闲市场研究区域休闲市场研究90本项目本项目区域产业园区区域产业园区?科技新城科技新城天府新城是成都发展软件及服务外包产业的核心区域，科技是它的首要功能。天府新城是成都发展软件及服务外包产业的核心区域，科技是它的首要功能。?随着高新孵152、化园、天府软件园的开发，区域科技氛围已经逐渐成熟，软件园等项目的开发及入驻，为未来区域的成熟奠定了重要的基础。随着高新孵化园、天府软件园的开发，区域科技氛围已经逐渐成熟，软件园等项目的开发及入驻，为未来区域的成熟奠定了重要的基础。?项目紧邻天府软件园、金融后台服务区、众多知名企业的自建软件园区，未来直接面临庞大的消费群，这些科技园区所带来的商业、商务需求，也会随之增长。项目紧邻天府软件园、金融后台服务区、众多知名企业的自建软件园区，未来直接面临庞大的消费群，这些科技园区所带来的商业、商务需求，也会随之增长。资料来源：高新区党工委91目前，电力、通讯、石油等行业的区域总部及川投、新希望等企业总部153、已落户新城。目前，电力、通讯、石油等行业的区域总部及川投、新希望等企业总部已落户新城。区域建设及规划的总部项目区域建设及规划的总部项目国电大渡河区域总部国电大渡河区域总部国电大渡河区域总部国电大渡河区域总部三峡集团区域总部三峡集团区域总部三峡集团区域总部三峡集团区域总部川投集团区域总部川投集团区域总部川投集团区域总部川投集团区域总部中国华电区域总部中国华电区域总部中国华电区域总部中国华电区域总部中国水电区域总部中国水电区域总部中国水电区域总部中国水电区域总部新希望区域总部新希望区域总部新希望区域总部新希望区域总部地铁地铁OCC地铁地铁OCC中国联通区域总部中国联通区域总部中国联通区域总部中国联154、通区域总部中国化工第八设计院中国化工第八设计院中国化工第八设计院中国化工第八设计院西南设计院西南设计院西南设计院西南设计院中国网通区域总部中国网通区域总部中国网通区域总部中国网通区域总部中国移动区域总部中国移动区域总部中国移动区域总部中国移动区域总部烟草烟草.兴业兴业烟草烟草.兴业兴业资料来源：高新区党工委本项目本项目92?目前天府新城已签约目前天府新城已签约11家金融企业，拟签约项目包括交通银行、民生银行等家金融企业，拟签约项目包括交通银行、民生银行等6家。家。?总投资规模超过总投资规模超过100亿元，五年后从业人员达亿元，五年后从业人员达10万人。万人。?目前天府新城已签约目前天府新城已签155、约11家金融企业，拟签约项目包括交通银行、民生银行等家金融企业，拟签约项目包括交通银行、民生银行等6家。家。?总投资规模超过总投资规模超过100亿元，五年后从业人员达亿元，五年后从业人员达10万人。万人。金融后台服务区金融后台服务区资料来源：高新区党工委区域区域金融后台服务区金融后台服务区93?随着天府新城城市发展定位的清晰及多年的发展，天府新城产业园区将成为成都乃至整个中国西部知识经济产业的一个创新源头。?目前，众多知名大企业的区域性总部已在站南组团、大源组团的天府大道两侧入驻。这些总部的聚集将使得本片区成为成都中心城市决策资源、服务信息资源最为密集的区域，成为地区经济发展的策源地和中枢。?156、随着项目周边大量企业总部、软件等科技研发企业的聚集，该片区对现代生产性服务产业的需求大大增加，从而刺激了该项目周边现代服务业的快速发展，将带来大量商业、商务需求，本项目的将是最直接受益者。?随着天府新城城市发展定位的清晰及多年的发展，天府新城产业园区将成为成都乃至整个中国西部知识经济产业的一个创新源头。?目前，众多知名大企业的区域性总部已在站南组团、大源组团的天府大道两侧入驻。这些总部的聚集将使得本片区成为成都中心城市决策资源、服务信息资源最为密集的区域，成为地区经济发展的策源地和中枢。?随着项目周边大量企业总部、软件等科技研发企业的聚集，该片区对现代生产性服务产业的需求大大增加，从而刺激了该157、项目周边现代服务业的快速发展，将带来大量商业、商务需求，本项目的将是最直接受益者。94?随着市中心土地资源稀缺，天府新城将是成都写字楼市场的主要供给区域，成为成都新的CBD区域。?大源组团的写字楼项目主要集中在本项目南面，其中不乏高品质的甲级写字楼，将与本项目形成巨大的商务聚集效益，形成区域竞争优势，提升区域商务档次。?未来区域内商务活动将更加频繁，将对商务配套需求提出更高要求，而项目高端定位将弥补区域内高端商务需求空白。?大量写字楼项目入市，对项目后期租赁将造成较大的压力。?随着市中心土地资源稀缺，天府新城将是成都写字楼市场的主要供给区域，成为成都新的CBD区域。?大源组团的写字楼项目主要集158、中在本项目南面，其中不乏高品质的甲级写字楼，将与本项目形成巨大的商务聚集效益，形成区域竞争优势，提升区域商务档次。?未来区域内商务活动将更加频繁，将对商务配套需求提出更高要求，而项目高端定位将弥补区域内高端商务需求空白。?大量写字楼项目入市，对项目后期租赁将造成较大的压力。写字楼写字楼序号序号项目名称项目名称序号序号项目名称项目名称11617181920212223242526272814一航项目29香年广场2东方投资项目中信广场诺亚舟项目新希望国际大厦乔治西顿高新芯创国际美年广场上海复地项目天合凯旋广场航兴国际威尔斯洲际广场理想中心345678910111213正成项目15高新国际广场天府新159、谷成都拉德方斯大厦中国水电大厦特拉克斯广场茂业中心中航城市广场九龙仓城南项目旺旺项目大鼎国际广场项目誉峰项目中航国际广场东方国际广场蜀都嘉泰项目9910101111776655121213131414222288112233441515161617171818191920202121232324242525262627272929建成项目在建项目规划项目建成项目在建项目规划项目本项目本项目282895天府新城休闲娱乐分布天府新城休闲娱乐分布休闲体育公园休闲体育公园华润艺术馆华润艺术馆海洋乐园海洋乐园歌剧院歌剧院高尔夫主题乐园高尔夫主题乐园南湖公园休闲区南湖公园休闲区极地海洋世界极地海洋世界本项160、目本项目项目区域内，规划了众多休闲旅游以及文化项目，这将为本区域高端生活品味及文化氛围奠定基础。同时，通过旅游休闲的带动，酒店业、商业零售业、餐饮娱乐业都将得到较大的支撑。项目区域内，规划了众多休闲旅游以及文化项目，这将为本区域高端生活品味及文化氛围奠定基础。同时，通过旅游休闲的带动，酒店业、商业零售业、餐饮娱乐业都将得到较大的支撑。铂仕紫荆精品电影城铂仕紫荆精品电影城963.13.23.33.4项目研究项目研究项目地块现状分析区域发展背景分析区域竞争市场研究项目地块现状分析区域发展背景分析区域竞争市场研究区域市场环境总结区域市场环境总结97?项目位于成都市“2轴4片”的规划发展轴上，未来商务161、发展的重点区域，是未来天府新城发展的核心区域。?项目临近地铁1号会展站出口，多条交通主干线经过地块周边，交通便利。?项目地块的土地成本较低，有较大的发展空间和发展机会。?项目东侧紧邻新会展和天府大道，视野开阔，周边规划为大源CBD区域，利于整体打造和档次提升。?项目主楼高度达300m以上，未来为成都最高楼，带有大面积市政广场，成都地标建筑，可视性及展示面均较佳。?项目所处区域未来居住人口及商务人群集中，为项目提供庞大的消费支撑。?保利知名大型央企的知名度。Strength-优势优势Strength-优势优势Strength-优势优势Opportunity-机会机会?成都城市经济发展势头良好，政162、府重视城南的开发。?成都商贸物流环境、会议展览设施加强和完善。?政府对“天府新城”规划的实施，将使区域商务氛围得到极大的培育，使其发展成为成都市商业、商务新城。?国家扩大内需，受国际金融危机影响，国家实行拉动内需的政策，势必带来很多来自国内的需求。?地铁的开通，将更为便捷交通网络。?项目未来辐射范围较广，有望有效吸引区域消费人群。运用策略运用策略?在开发节奏和营销策略上充分把握；在开发节奏和营销策略上充分把握；?在规划设计上考虑地铁及周边物业对本项目的影响，最大程度发挥本项目商业部分的价值；在规划设计上考虑地铁及周边物业对本项目的影响，最大程度发挥本项目商业部分的价值；?商业部分档次及业态定位163、上符合项目成都地标形象。商业部分档次及业态定位上符合项目成都地标形象。98?周边商业配套目前还有待进一步完善。?项目周边商务氛围需要进一步加强。?项目为超高层建筑，开发周期过长，入市时区域周边已有大量项目，将面临激烈的市场竞争。?塔楼部分单一写字楼产品，体量较大，将对未来项目吸纳提出严重考验。Weakness-劣势劣势Weakness-劣势劣势Weakness-劣势劣势Threat-威胁威胁?项目所处区域属于新城，区域发展尚未成熟，缺乏商业、商务氛围。?项目周边综合体项目数量较多，且带有体量较大的商业配套，对未来项目客源产生分流的影响。?目前政府对南沿线写字楼的开发和入住企业缺乏实质性的优惠措164、施。?规划中的商务区太多，未来将面临市区东大街和人民南路沿线的激烈竞争。应对策略应对策略?突出产品的特色和优势，利用其地标性质，尽量避免与区域内的其他写字楼项目产生同质化竞争；突出产品的特色和优势，利用其地标性质，尽量避免与区域内的其他写字楼项目产生同质化竞争；?裙楼商业部分与周边项目进行错位竞争，充分利用项目特性；裙楼商业部分与周边项目进行错位竞争，充分利用项目特性；?在产品开发和营销推广上把握好时机，发挥产品自身良好的品质效应；在产品开发和营销推广上把握好时机，发挥产品自身良好的品质效应；?联合其他开发商和企业与政府沟通，加快大源组团的发展速度。联合其他开发商和企业与政府沟通，加快大源组团165、的发展速度。99目 录目 录项目宏观背景研究成都房地产市场研究项目研究项目初步定位项目初步定位1234100理论支持：理论支持：城市多核的空间扩展模式城市多核的空间扩展模式?目前以国际的视角看城市结构空间扩展形态，城市内部空间结构模式主要有三种：同心圆模式、扇形模式、多核心模式。?多核空间扩展模式指一个城市有多中心，而且一个城市的核心会衍生出新的功能中心以及亚核心，这是符合现代城市的发展特征。?随着城市产业信息化、商贸化和金融地位的持续提高，在交通、土地等因素的制约下，世界许多大城市开始由单一中心向多核化发展。?日本的东京、法国的巴黎、中国的上海均实现了多核发展。目前趋势：目前趋势：成都南部新166、城成为城市发展方向成都南部新城成为城市发展方向?“西三角经济圈”区域经济一体化发展中，将形成以重庆经济圈、成都经济圈、以西安为中心的关中城市群联合，大西南与大西北联手，共同打造中国第四增长极。在中国西部区域经济一体化的发展机遇中，成都在其总部经济及金融化、商贸化的方向将会进入高速发展阶段。?成都市目前的核心区域为春熙路盐市口一带，但是随着成都发展的日益加快，成都城市地位的逐步提高，春熙路盐市口区域目前受到交通、土地等因素制约，其商业、商务等发展都受到限制。?目前，成都市政府已经明确了成都市双核发展的定位，南部新城必将成为成都市的第二重点发展城区，以站南及大源组团为主的新CBD商圈，未来将形成与167、传统城区并驾齐驱的商业/商务新区。南部新城未来发展展望南部新城各规划物业型态间的协同效应成都需要塑造城市精神图腾地标建筑地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议101在城市新区规划中，虽然政府对经济起到宏观调控的作用，但在市场经济条件下，经济的控制能力往往也集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的地域。这一区域对经济的支配、经济的主导、经济的控制力是比较强的。CBD实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构。因此，随着城市发展水平的提高，在中国不同城市的新区规划中都比较强调新区各物业型态的协同效应168、，以达到各产业、各业态的互相支撑，以最短的时间，使新区适应市场经济发展机制，以保证快速发展。目前和成都南部新城发展阶段类似的杭州钱江新城及南京河西新城的亦注重房地产开发与产业、人口、文化旅游设施、基础设施的共同规划及协同发展。南部新城未来发展展望南部新城各规划物业型态间的协同效应成都需要塑造城市精神图腾大型的市政文化设施，包括大剧院、国际会展中心、海洋公园，不仅在建筑设计上给人耳目一新的感受，成为城市地标，并且将会是成都未来大型公共娱乐活动的举办地，在人气聚集上起到重要的作用。天府大道及2010年建成的地铁1号线将对成都南部新城起到便利、快速引入和疏导人群的作用，增强区域内办公和商务物业的竞争169、力。甲级办公楼，大型购物中心，高星级酒店，高品质服务式公寓以及高端住宅，各物业间将协同发展相互促进，使整个区域成为一个集商务办公、休闲娱乐和居住的真正意义上的“新城”。南部新城内大面积的公共绿地和市政配套广场以及沿锦江沿岸及南湖休闲区域将为商务办公人士和周边居民提供一个独一无二，贴近自然的生活娱乐空间。成都南部新城各物业发展的协同效应成都南部新城各物业发展的协同效应综合的高端物业综合的高端物业舒适的公共空间舒适的公共空间便捷的交通网络便捷的交通网络完备的公共文化设施完备的公共文化设施地标建筑地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成170、都精品购物中心最佳开发建议102城市往南城市往南“走走”，已经成为成都的必然发展趋势：，已经成为成都的必然发展趋势：国际城南国际城南?南部新城作为成都重点的城市新区，南部新城的政府政策指引及基础设施建设已基本完成，本项目所在区域为未来城市新区CBD核心区域，区域将集金融、商务、商业、居住为一体，塑造国际城南新形象；房地产快速发展房地产快速发展?政府政策支持及市场导向将快速提升南部新城房地产业的发展；产业导入产业导入?更多丰富的产业将逐步导入，提供庞大的办公人群，增加区域活力；人口导入人口导入?随着住宅地产的开发，区域居住人口入住率将很快提升，加之办公人群，区域人口导入的速度将逐渐加快；市政建设171、及生活服务配套加强，文化旅游设施的开发市政建设及生活服务配套加强，文化旅游设施的开发?必将增加南部新城面对成都市、面对中国西部地区更大的吸引力。南部新城未来发展展望南部新城各规划物业型态间的协同效应成都需要塑造城市精神图腾地标建筑地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议103如同上海之东方明珠塔，伦敦之眼（摩天轮），巴黎之埃菲尔铁塔，纽约之自由女神像，台北之如同上海之东方明珠塔，伦敦之眼（摩天轮），巴黎之埃菲尔铁塔，纽约之自由女神像，台北之101大厦，是一座国际都市的符号和精神图腾，那么作为成都，做为未来172、现代化大都市发展的轴心，必然需要塑造一座城市的地标，做为成都城市精神图腾，引领城市蓬勃发展。大厦，是一座国际都市的符号和精神图腾，那么作为成都，做为未来现代化大都市发展的轴心，必然需要塑造一座城市的地标，做为成都城市精神图腾，引领城市蓬勃发展。南部新城未来发展展望南部新城各规划物业型态间的协同效应成都需要塑造城市精神图腾地标建筑地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议104“城市功能中心城市功能中心”?地标建筑融合多种城市功能为一体，满足不同的需求。“文化策源地文化策源地”?改变传统城市的面貌，给区域带来173、了活力。建筑本身不重要，重要的是建筑带给城市的改变。“时尚中心时尚中心”?应该是融合于城市之中，并能够影响城市发展进程的，与时尚潮流相融合，并能引领潮流的。“城市外景地城市外景地”一个地标性项目可以成为一个区域、一个城市的标签，能够大量地出现在各类媒体中，以及影视作品里，成为这个城市的代表，是城市里的一道风景线。“约会中心约会中心”?地标项目应该是人们进行各种活动首先想到的聚集地点、活动中心。应该能够满足人们商务、爱情、聚会、娱乐等各种活动需求，而不是一个与大众相割裂，仅有漂亮外观的高层建筑。?地标不仅是建筑物，而是能够充分体现城市的精神。?地标性项目与一般项目的区别应该首先表现在精神层面，符174、合时代发展潮流，是一种社会发展方向的代表。单纯的住宅或者写字楼项目都很难成为“地标”！南部新城未来发展展望南部新城各规划物业型态间的协同效应成都需要塑造城市精神图腾地标建筑地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议105?商业综合体是城市化进程的必然产物。商业综合体的出现同时伴随着如下趋势：?城市CBD快速发展?相邻建筑综合体集群形态出现?城市建筑群功能集约化更高，规模更大?交通网络提升，联系更紧密城市人口日益增多城市人口日益增多土地资源日益稀少土地资源日益稀少城市发展产生弊端城市发展产生弊端个人生活成本加175、大个人生活成本加大社会经济效率降低社会经济效率降低商业综合体商业综合体解决方法解决方法地标建筑地标建筑商业综合体商业综合体地标表现顶级商务办公地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议106 商业综合体由于涵盖多种功能，通常体量较大，因此需要大量人流支撑 购物中心能引导消费，带动大量人流，提升商业氛围，通常作为商业综合体的核心产品，与其他产品进行组合商业综合体办公办公住宿住宿购物购物休闲休闲购物中心百货大卖场酒店服务式公寓住宅写字楼SOHO景观文化设施功能产品?不同产品满足商业综合体的各种功能，其中购物中心通常作为核心产品，与其他产品进行组合。?国务院发176、展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。地标建筑地标建筑商业综合体商业综合体地标表现顶级商务办公地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议107纽约世贸1966-2001一个城市标志的诞生和消失2003-2006竖向概念的延续，在有和没有之间成为永恒自由之塔2012-（新世贸）全球瞩目建筑反恐与安全保障上海陆家嘴金融中心摩天大楼的演变1999年金贸大厦2008年环球金融中心2014年上海中心？什么才是最成都的什么才是最成都的成都中心西部中心成都中心西部中心摩天177、楼是工业革命的产物。控制城市天际线的至高点，是权力和财富的象征。每个城市都需要自己的中心什么才是最成都的建筑内涵地标案例地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议108怎样的地标怎样的地标建筑表现？建筑表现？才是符合成都发展的需要，符合城南国际新城的需要才是符合成都发展的需要，符合城南国际新城的需要城市精神图腾城市精神图腾未来成都城市地标复合城市功能未来成都城市地标复合城市功能城市综合体已成未来发展趋势城市综合体已成未来发展趋势提升城市功能，推动区域发展提升城市功能，推动区域发展怎样的业态组合？怎样178、的城市功能？怎样的业态组合？怎样的城市功能？如何从建筑表现到项目内涵，塑造具备成都价值的综合地标项目！如何从建筑表现到项目内涵，塑造具备成都价值的综合地标项目！什么才是最成都的建筑内涵地标案例地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议?为深入挖掘项目潜在价值，以及最佳开发方式，我们对亚太地区（华人聚集区域的消费为深入挖掘项目潜在价值，以及最佳开发方式，我们对亚太地区（华人聚集区域的消费/商务模式更为接近和类似）主要地标项目进行了分析，主要项目有：商务模式更为接近和类似）主要地标项目进行了分析，主要项179、目有：香港金融中心台北101大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心广州中信广场广州双子塔西塔上海环球金融中心北京国贸三期上海金茂大厦109?位置：香港中环商业核心区，坐落在维多利亚港海旁?业主：香港地下铁路公司?发展商：国际金融中心发展公司?建筑特色：该项目的设计简洁、稳固，巨型尖顶式建筑环抱城市和海港全景，顶部的皇冠式设计颇具雕刻美感?建筑设计：Cesar Pelli/Rocco Design Ltd?2003年6月完成?共88层，高度为420米?地面建筑面积为29.4万物业简介物业简介物业简介物业简介物业形态物业形态体量体量()比例比例备注备注办公149,00050.68%商场71,00024.180、15%酒店32,00010.88%399间客房服务式公寓42,00014.29%519套公寓地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心110写字楼规模149,000主要指标?标准层面积2,600?普通办公楼层高2.7米?42部大型高速电梯，3部货物电梯?VAV中央空调?181、架空地板主要入住企业Ernst&Young,UBS Warburg,BNP,Nomura,Lehman Brothers,Henderson LandDevelopment,Hong Kong Monetary Authority开业时间2002年出租率在投入使用时租70%，目前达到几乎满租租金水平租金报价：USD7.87美元/天实际成交价：USD 7.41美元/物业管理费：USD11.4美元/月写字楼部分写字楼部分写字楼部分写字楼部分地标建筑地标建筑商业综合体商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中182、心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心111?运营商：四季酒店集团?开业年份：2005?档次：五星级?2007年日平均房价（估计）：HKD2,500-3,000?2007年入住率（估计）：75-79%?客源市场（估计）：70%商务/25%会展及奖励旅游/5%休闲旅游?运营商：四季酒店集团?开业年份：2005?租金报价：?开间：HKD45,000-56,000/月?一居室：HKD63,000-93,000/月?二居室：HKD183、 102,000 125,000/月?三居室：HKD 172,000 190,000/月?客源市场特点：以商务长住客人为主，休闲旅游客人比重很小服务式公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心11184、2商业规模71,000商业规划地上四层物业形态零售物业：店中店式国内外知名品牌专卖店,c!tysuper超级市场，Papyrus礼品店等。配套性商业物业：啡店、酒吧及小型书店、电影院等主要入住品牌共有200个国际知名品牌入住：Armani Exchange、Agnes B.、Ball、BOSS Hugo Boss、Burberry、D&G、Loewe、Prada、Salvatore Ferragamo、Valentino、Vivienn Tam、Lane Crawford、Tiffany&Co、Swarovski Estee Lauder 开业时间2005年档次高档（国际一、二线品牌较多）出租185、率在投入使用时租70%，目前达到几乎满租租金水平零售店铺租金HKD400-600平方尺月餐饮租金HKD40-50平方尺月物业管理费：HKD12/平方尺/月百货 0.52%服务11.52%娱乐1.05%餐饮20.94%零售65.97%商业部分商业部分商业部分商业部分地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂186、大厦上海环球金融中心上海环球金融中心113楼层布局楼层布局楼层布局楼层布局地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心1147 for All MankindCole HaanKent&CurwenThe Black Store PUMAa.testoniKENZOKIN187、JIKWANPENLa PerlaLANVIN-LadiesLANVIN-MenLaurlLORO PIANALucky Brand JeansMANGOMARELLAMassimo DuttiMonclerNINE WESTPal ZileriPATRIZIA PEPEPradaA.Testoni(Coming Soon)True ReligionVALENTINOVERSACEY-3ZARACoccinellekate spadeTai Pan RowClub MonacoJuicy CoutureSTEVE MADDENChristian AudigierJoan&DavidRobert188、o Cavalli(coming soonRoberto Cavalli(coming soonSalvatore FerragamoA|X Armani ExchangeAgatha(Coming Soon)ALAIN FIGARETAldoAnne Klein New YorkANTEPRIMA/ANTEPRIMA WIREBAGArrogant CatASCOT CHANGATSURO TAYAMABALLYBrooks BrothersBrunello CucinelliBURBERRYCalvin Klein JeansCanaliJ-01D&GECCOErmenegildo Zeg189、naESCADA and ESCADA SPORTETROEVISUFABIO CAVIGLIAFCUKFRANCESCO BIASIAFURLAGEOXGIEVES&Giuseppe ZanottiHarmont&BlaineHUGO BOSSINDIVIJM Weston服装品牌服装品牌服装品牌服装品牌地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔190、北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心115Agns b.le pain grillLei Garden Caf Costa Leonidas&Benjis(Coming Soon)LGB LIAN LIANMcDonalds McDonaldsMIX-Juice&Smoothee CafPacific Coffee Company Prt A Manger Prt A MangerRED Bar+Restaurant REI SUSHI JAPANESE RESTAURANT sen-ryosimplylife BREAD AND WINE Star191、bucks Coffee teuscher Chocolates of Switzerland The Box The French Window(Coming Soon)UNION Bar&Grille Wakayama Japanese Restaurant(Coming Soon)Watsons Wine CellarYo Mama Zentro Bar&Eatery Le Goter Bernardaud正斗粥面专家CAFF VERGNANO 1882 citysuperCrystal Jade La Mian Xiao Long BaoCuisine DRESSED-SALADS W192、ITH STYLE Fook Ming Tong Tea ShopFuel Espresso G Bar Godiva H One Hagen-DazsHarlans HONEYMOON DESSERT I Scream GelatoInagiku Japanese Restaurant ISOLA bar+grill Jean-Paul HevinKee Wah BakeryLA MAISON DU CHOCOLAT餐饮品牌餐饮品牌餐饮品牌餐饮品牌地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融193、中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心116银行Bank of China(Hong Kong)Bank of China(Hong Kong)ATM HSBC EasiService Banking Centre 戏院PALACE IFC Cinema&caf书籍、工艺礼品Ben Brown Fine Arts(Coming Soon)Bookazine BookazineCaran dAche Caran194、 dAcheDisc Plus Disc PlusDymocks Booksellers Dymocks BooksellersLALIQUE LALIQUEPapyrus PapyrusRaffles RafflesSam The Record Man Sam The Record ManSwarovski Swarovski健美Pure Fitness百货公司Agns b.LA LOGGIA Lane Crawford 服务Kleaners 1031 PHOTO 2000 AV LifeDG Lifestyle StoreLife Digital-GadgetsLOEWE.GalerieN195、espresso旅游用品SamsoniteSamsonite BLACK LABELVICTORINOXYs Mandarina Duck电器用品OREGON SCIENTIFICSmarTone-Vodafone入驻品牌入驻品牌入驻品牌入驻品牌地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中196、心上海环球金融中心117珠宝饰物LENSCRAFTERSAlexandre Zouari ParisLeo Opticlife of circleLinks of LondonMaBelleMADIAMikimotomomentsMontblancPANDORAQeelinRolexSAMUEL KUNGSunglass HutSwatchThomas SaboTiffany&Co.U-BoatTOUSVertuARTBerlin OpticalBvlgariCARATCharmonde Concept StoreChopardDAVID YURMANde GRISOGONOEDWARD CH197、IUEmphasis Jewellery(coming soon)Folli FollieGeorg JensenJAN LOGANJohn HardyJust Gold Just Diamond美容护理H2O+Beau NailBEYOND ORGANICChanel Beaute(Coming Soon)Clarins(Coming Soon)CliniqueEste LauderFANCL HOUSEIL COLPO HAIR SALONLaneigeLOccitaneManningsMelvita(Coming Soon)OriginsPRIVATE i SALONPS Profess198、ional Hair Care CentreRMKShiseido入驻品牌入驻品牌入驻品牌入驻品牌地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心118项目评价项目评价项目评价项目评价办公楼办公楼?位于香港中环商业核心区，中环长期缺少高品质办公楼供应?优秀的物业品质、成熟的市199、场推广和完善的物业管理?地标性建筑（香港最高楼，独特的建筑风格和优越的地理位置）?少数拥有顶级品质的大楼之一?需求旺盛（开盘仅1年出租率达到80%。2005年9月底接近满租）?租金持续增长（代表目前香港最高租金水平）?交通便捷，且与中心地下人行通道连接?业主拥有丰富的甲级写字楼管理经验.零售零售业态组合丰富，提供一站式购物体验众多高品质租户，高端时尚品牌汇聚，具有强大的品牌号召力优良的人流组织动线提供高效便捷的客户服务酒店及服务式公寓酒店及服务式公寓?位于位于香港中环商业核心区，毗邻众多的高端潜在客户?酒店和服务式公寓通过长短租结合的方式满足各类型客户的居住需要?四季酒店的高端品牌为整个项目成200、为高端项目奠定了良好基础，同时，为办公楼和零售提供协同效应地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心119?位置：台北信义规划区的新核心区市府路、信义路、松智路及松寿路之间?业主：台北金融大楼股份有限公司?发展商：台北金融大楼股份有限公司?主要投资者包括中国联合信托公司201、及投资公司、中国开发工业银行和中华电讯?建筑特色：以中国人的吉祥数字“八”作为设计单元，每八层楼为一个结构单元，彼此接续、层层相叠，构筑整体。在外观上形成有节奏的律动美感，开创国际摩天大楼新风格。?整栋大楼造型呈向上开展的花开富贵形状，象征生生不息。?建筑设计：CY Lee and Associates李祖原建筑师事务所?2004年11月完成?共106层（地下5层，地上101层），高度为508米?地面建筑面积为25.4万。物业简介物业简介物业简介物业简介物业形态体量()比例办公178,00070.08%商场76,00029.92%地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公202、顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心120写字楼规模178,000主要指标?标准层面积2310-2970?普通办公楼层高4.2米，净高2.8米?办公楼层：2台观光电梯，37台客梯，3台货梯?VAV中央空调?架空地板主要入住企业Taiwan Stock Exchange，ABN AMROConsumer Banking，Baye203、r，LOreal，DBS Bank，The Executive Centre，McKinsey&Co，KPMG,Bank of America,ING groups开业时间2000年出租率空置率：20%租金水平租金成交价：USD0.6-0.8美元/天物业管理费：USD2.72美元/月写字楼部分写字楼部分写字楼部分写字楼部分地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西204、塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心121零售部分零售部分零售部分零售部分商业规模76,000物业形态国内外知名品牌专卖店,3家主力店。美食广场、配套性商业物业。主要入住品牌SOGO101,Page One,Jasons Market Place,Bally,Bvlgari,Cartier,Celine,Coach,DAKS,Dior,D&G,Dunhill,Ermenegildo Zegna,Escada,Fendi,Gucci,LV,Prada,Tiffany&Co,Mont Blanc,Versace开业时间2000年档次中高档205、出租率N/A租金水平租金报价：USD5.8-7.7/天得房率55%零售65.97%餐饮20.94%娱乐1.05%服务11.52%百货 0.52%地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心122办公楼办公楼?开发商对租金预期过高?该项目位于地震带，加之911恐怖事件的影响206、，使得该高层建筑的租赁比较缓慢?面积过大，导致吸纳困难?与高端零售良好的协同效应?强大的开发商实力背景?BOT运营模式免除了开发商的土地成本零售零售?位于台北市的核心区域，地标性的建筑?商场部分平面布局清晰明确，单一的人流动线，易于引导消费者消费?舒适的购物环境和软硬件设施?高档的定位，拥有一系列世界顶级品牌，台北全新的时尚地标项目评价项目评价项目评价项目评价地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中207、心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心123物业简介物业简介物业简介物业简介?地理位置：安邦路，吉隆坡城市中心?开发商/投资商：马来西亚国家石油公司(Petronas)?建筑设计：Cesar Pelli&Associates Architects,Adamson Associates,RSP Architects Planners&Engineers Private Limited?结构形式：高轧制钢梁支托的金属板，钢筋混凝土?建筑面积：88万?开盘时间：1992年?入住时间：1998年?周边环境：208、位于CBD核心区?建筑高度：双塔楼高452米，地上共88层?停车位：4,500个?建筑特色：大楼表面大量使用了不锈钢与玻璃等材质，并辅以伊斯兰艺术风格的造型，反映出马来西亚的伊斯兰文化传统。?整体定位：国家的地标性建筑?这两座88层塔楼包含办公、购物与娱乐设施，石油博物馆，音乐厅以及一个多媒体会议中心。地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京209、国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心124?塔楼主体为写字楼?塔楼主体为写字楼?双峰塔的底部有一个购物中心（SURIA KLCC），内设有各式商店、餐馆及银行?双峰塔的底部有一个购物中心（SURIA KLCC），内设有各式商店、餐馆及银行地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金210、茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心125物业形态零售物业：店中店式国内外知名品牌专卖店,卡地亚,Giorgio Armani,LV、等奢侈品牌在这里设旗舰店配套性商业物业：餐饮，电影院等主要入住品牌马来西亚百盛百货（Parkson）、日本伊势丹百货（Isetan）、英国玛莎百货（Marks&Spencer）、日本纪伊国屋书店（Kinokuniya Books Store）、LV、Tiffany&Co、Burberry、Coach、Giorgio Armani、Gucci、Hermas、Chanel、Salvatore Ferragamo、Cartier、Bvlgari、Mont211、 Blanc、Loewe、Versace、Hugo Boss、The Body Shop、星巴克、佐丹奴、Esprit、Anya Hindmarch、屈臣氏、TGV影院等档次高档（国际一、二线品牌较多）商场商场商场商场地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心126物业212、简介物业简介物业简介物业简介?地理位置：北京CBD内，国贸桥西北角，北侧紧邻长安街，东临三环路，地理位置优越?开发商/投资商：中国银泰投资、美林、凯悦酒店?建筑面积：35万?开盘时间：2005年?入住时间：2007年?容积率：8?周边环境：位于CBD核心区，靠近地铁?建筑高度：主楼249.9米，两栋辅楼186米；?建筑特色：主楼采用酒店和公寓两种物业叠加的方式布局，这种竖向布局的方式适合CBD这个寸土寸金的区域；?整体定位：首都CBD金十字区域的顶级寓所物业形态物业形态体量体量()比例比例办公152,00051.01%商场52,00017.45%酒店37,00012.42%公寓57,00019213、.13%地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心127商业部分写字楼部分写字楼部分酒店部分高档公寓酒店部分凯悦旗下的最高档的酒店品牌“Park Hyatt”，共有237套房间凯悦旗下的最高档的酒店品牌“Park Hyatt”，共有237套房间柏悦府（Park Hyat214、t Penthouses）总共1.7万，位于主楼的35/36层以及50-58层，28套主要为面积范围在320-550之间的户型柏悦府（Park Hyatt Penthouses）总共1.7万，位于主楼的35/36层以及50-58层，28套主要为面积范围在320-550之间的户型柏悦居（Park Hyatt Residences）规模为3.9万，位于主楼的7-33层，总共216套户型主要由140左右的一居室和240左右的两居室构成柏悦居（Park Hyatt Residences）规模为3.9万，位于主楼的7-33层，总共216套户型主要由140左右的一居室和240左右的两居室构成高档公寓银泰写215、字楼银泰写字楼人保大厦人保大厦商业裙房，地上三层、地下一层商业裙房，地上三层、地下一层?项目的开发组合是典型的综合商务体模式，集合了商业、商务和居住功能，并且各功能之间相互融合，形成了完整的消费链。?项目的各功能产品档次相契合，保持各自品质的同时，又可依托其他物业的品牌支持，树立较好的整体形象。物业组成物业组成物业组成物业组成地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子216、塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心128商业配套商业配套商业配套商业配套商业规模5.2万商业规划负一至三楼物业形态零售物业：店中店式国内外知名品牌专卖店,卡地亚,Giorgio Armani,Dolce&Gabbana等奢侈品牌在这里设旗舰店 配套性商业物业：餐饮，会所等主要入住品牌共有53个国际知名品牌入住：负一楼：Starbucks,Llilyrose,Franz,Buben&Zorweg,Sasa等一楼：Vertu,Hermes,Cartier,Tour Billon,Ermenegildo Zegna二楼：Agnona,217、Donnakaran,ichmond,Qeelin,Valentino,Gqultter三楼：Pal Zileri,TSE,MCM,Valente开业时间2008年档次高档（国际一、二线品牌较多）入住率85%租金水平1,200元/月（一层净租金）商业规划商业规划商业规划商业规划地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金218、茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心1295层私人贵宾厅 提供传统广东粵菜及管家服务6层健身中心,设有先进健身设施及器材、按摩客房、25米室内泳池、健身平台及休憩长廊娱乐中心-设有三个酒吧，藏酒库，并有现场娱乐表演、露台及烧烤59-60层专用水疗Spa 中心设有8间水疗客房、休憩长廊、健身设施及25米室内泳池63层大堂酒廊 全日提供各种精选饮品及美食65层酒吧提供陈年美酒、香槟、特色鸡尾酒及摩登爵士乐现场表演66层特色餐厅全北京最高的餐厅提供世界各地的风味佳肴、360度俯瞰北京全景地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最219、佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心130负一楼主要品牌负一楼主要品牌负一楼主要品牌负一楼主要品牌一楼主要品牌一楼主要品牌一楼主要品牌一楼主要品牌地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北220、京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心131居住规模5.6万产品规划柏悦府：国际首脑定制公寓，规划28套，1.7万；其中有7套为保留单位，销售21套；层高3.8米柏悦居：酒店式服务公寓，规划216套，3.9万；层高：3.4米户型配比柏悦府：500-1,600 300-500（一层三户），套数占比65%800（一层两户），套数占比35%柏悦居：一室一厅：130-140，套数占比55.5%二室一厅：220-240，套数占比44.5%售价柏悦居：2008年均价44,000元/（开盘初期221、为35,000元/，年涨幅为8.6%）柏悦府：2008年底最高报价为91,277元/（开盘初期为68,000元/，年涨幅为11.4%）交房标准精装修带家交房标准具家电销售率90%开盘时间2005年12月管理公司凯悦酒店集团入住时间2007年10月住宅规划住宅规划住宅规划住宅规划地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金222、茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心132?柏悦酒店是凯悦集团Park Hyatt品牌，柏悦酒店。柏悦仅在全球主要城市或金融中心管理酒店，并全部面向高端商务客人和政界要人。?设计师将酒店的大堂位于主楼的200米高的空中，号称全国最高的酒店大堂。在风格上，波特曼采取了贯用的手法，大胆将东方文化充分融入到现代的酒店设计中去，中国灯笼和古建筑窗棂的图案随处可见。?根据柏悦酒店在全球其他酒店的标准，预计237套房间中将有很大一部分为100左右的套房，普通豪华房间的面积也为4560左右，间采用前卫和创意的设计，豪华而不奢侈，体现潜在使用者的高尚品味。酒店规划酒店规划酒店规划酒店规划地标建筑223、商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心133规模15.2万产品形态人保大厦：定制式写字楼，面积7.6万，44层银泰中心写字楼：甲级写字楼，面积7.6万，44层管理公司凯悦酒店集团物业管理32元/平方米/月入住率70%交房标准公共区精装修，租户内部粗装修设施设备每栋写字楼配置224、12部双轿厢客梯，高区和低区各6部，品牌均为世界最先进的原装进口电梯(OTIS）双轿厢客梯的运用在北京属首例，它有助于提高时间效率和提高楼层使用面积。高区梯速为6m/s，低区梯速为3.5m/sVAV空调系统150毫米架空地板ARMSTRONG或同档次可卸式矿棉板（开发商提供天花板材料，由租户自费安装）可更换单元式LOW-E玻璃幕墙单层面积标准层1,849，无中柱大开间结构层高4米，净高约3米；大堂挑高12米（净高8米）入住时间2007年租金260元/月写字楼规划写字楼规划写字楼规划写字楼规划地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开225、发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心134?产品品质出类拔萃，极具稀缺性：树立产品的差异性和识别性，是支持物业市场收益的关键；除了运用了地标性建筑的优势之外，项目的产品本身保持了良好的档次，材质和配套均符合国际化标准。?国际品牌的嫁接：银泰中心与凯悦集团合作，引进了柏悦这一豪华五星级品牌，同时凯悦集团还管理其出售的高档公寓部分。与国际知名品牌的合作提升项目整体的档次226、及形象，且有利于物业保值增值，能够有效吸引更多来自于全球的客户?项目整体以凯悦酒店的柏悦品牌作为标杆，同一个管理公司将酒店的高端品牌服务和管理延伸至商业，写字楼和住宅，给物业附加了品牌价值项目写字楼，住宅，商业和酒店的档次均是代表北京市场的最高端的档次，树立了项目的整体品牌物业的不同消费需求均有同一特征的目标客户群体支持，实现了项目内部客户资源的互动，并互为配套：如酒店是独立的经营项目，又为住宅和写字楼提供了丰富的配套商业是独立的经营项目，又为住宅和写字楼及酒店提供完善的服务的配套。项目评价项目评价项目评价项目评价地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公36227、0成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心135?中信广场位于广州市商业、金融业繁华的天河北路，毗邻天河体育中心和广州市火车东站，是天河北商务圈的代表性建筑物。?中信广场楼高322m，地上80层。于1997年建成入市，占地面积23,127，总建筑面积32万，由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组成。?大堂樓高17.7m，显得开敞气派。228、这栋高楼全部设计为写字楼。有如下特点一是柱位少，间隔灵活并实用，大小单位兼备，配套设备齐全；二是高級玻璃幕墙使视野更加广阔，往外望去，令人心旷神怡。?中信广场租用客户包括数十家世界500强企业，以及意大利领事馆、马来西亚领事馆、香港特区驻粤办事处、新加坡贸发局等境外政府的派驻机构。东西两栋38层高附楼为酒店式公寓，以日、韩籍外企高级员工为主要住户。物业简介物业简介物业简介物业简介物业形态物业形态体量体量()比例比例办公175,20063.76%商场33,45012.17%公寓66,14924.07%地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中229、心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心136主要由写字楼、公寓和商场三大功能组成。地下两层地下两层：建筑面积4.91万，设有998个车位的停车场，及为写字楼服务的美食街。裙楼四层裙楼四层：建筑面积33,450，设有中天购物城，及多个各式餐厅。附属楼两幢附属楼两幢：楼高38层，建筑面积7.44万，为酒店式服务公寓，设有会所和一所日文学校。塔楼塔楼180层层：建筑230、面积175,200，为甲级写字楼。地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心137广州公司,25%国内公司,26%外资公司49%咨询/服务,11%金融/贸易,50%制造业,22%其他,17%?从写字楼租户的地域属性看，外资公司租用写字楼的面积比重约占到五成，是中信广场写231、字楼的主要租户。?制造业为主要租户，金融/贸易次之，值得关注的是，所有租户平均每户租用约400写字楼，而金融/贸易行业的租户平均租用面积达到464，制造业租户平均租用面积为417。物业管理费为29元/月。写字楼规模 175,200主要指标?标准层面积2,500?办公楼层高3.9米；大堂挑高17.7米?34部电梯?风机盘管约克中央空调主要入住企业金融、保险、证券及专业服务业企业，外资驻广州分公司、代表处，外国领事馆。开业时间1997年出租率N/A租金水平租金成交价：165元/月物业管理费：29元/月写字楼规划写字楼规划写字楼规划写字楼规划地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商232、务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心138户型户型面积面积平均租金平均租金11312516,000元/月20,000元/月1461672房的户型3房的户型出租率出租率?平均出租率90%客户分析客户分析?主要以境外的长期租客为主，目前，租客中有接近50%的日本客户，而来自韩国和香港的客户也比较多，日本本田贸易、东京三菱银行233、日本住友商事、BP石油等世界知名公司均为长期租客，从而，中信公寓的租价能保持坚挺。公寓规划公寓规划公寓规划公寓规划公寓租金水平商务公寓平面图公寓租金水平商务公寓平面图地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心139优势：优势：?广州地标性建筑之一，目前最高甲级写字楼。234、?广州最早采用港式设计风格建设的写字楼。?已有知名度及拥有世界500 强租户数十家，及国内、外知名企业租户。?市场认知及品牌知名度高，中信广场目前仍引领广州甲级写字楼租赁市场，获得国内外企业充分认可，写字楼品牌附加值高，有效提高入驻企业品牌形象。?其它功能配套服务：甲级写字楼旁边分别建有两栋公寓楼，成为写字楼租户的居住配套,底层并配有商场，生活便利，目前业主多为日、韩外企高管人员。劣势：劣势：?项目设备及硬件为90 年代产品，在节能、环保等方面都显得落后。?项目部分卖散，对进一步提升项目品质及形象有制约作用。项目评价项目评价项目评价项目评价地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶235、级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心140?广州双子塔西塔位于广州珠江新城，毗邻新落成的第二少年宫。?华南第一高度，地标性商业物业，市场知名度较高。?地铁上盖物业，交通便利。?广州城市地标，政府形象工程。?项目规划高度432米，共计103层。配有直升机停机坪.?建成后集办公、会展、酒店和文化娱乐为一体的国际商务中心。236、?预计落成时间2010年。物业简介物业简介物业简介物业简介物业形态物业形态体量体量()比例比例办公167,00050.61%商场35,00010.61%酒店54,00016.36%公寓51,00015.45%会议中心23,0006.97%地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环237、球金融中心141写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼规模178,000楼层布局地下1至4层（停车、设备层）；1层：办公层主入口大堂；2层：办公层电梯大堂；4至65层：标准办公层；66至67层：设备/避难层/电梯转换层；68至72层：酒店服务配套层；74至97层：酒店客房层；98至100层：行政酒吧/空中酒吧/观光层；101至103层：设备层/冷却层/直升机停机坪主要指标标准层面积2,260 办公层标准层高4.5 米楼高432 米地下停车位1,700 个电梯系统:100 余部，其中有4 部双层电梯从1楼直达70 楼的酒店大堂目标客户金融、保险、汽车、电信、信息咨询等行业的跨国公司地区总部与营运管理中心238、地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心142【中文名称】：上海环球金融中心【英文名称】：Shanghai World Financial Center（SWFC）【建筑位置】：上海市浦东陆家嘴金融贸易区Z4-1号地块【竣工日期】：2008年8月29日【用地面积】：3239、0,000【占地面积】：14,400【建筑面积】：381,600。【建筑层数】：地上101层、地下3层。【建筑高度】：492米【投资单位】：森海外株式会社（Forest Overseas Co.,Ltd.）【建筑设计】：KPF建筑师事务所【结构设计】：籁思理罗伯逊联合股份有限公司(LERA)【设计单位】：上海现代建筑设计（集团）有限公司、华东建筑设计研究院有限公司物业简介物业简介物业简介物业简介地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马240、来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心143?公交线路：（1）世纪大道东方医院站，01584，85，454，798，783，799，992，隧道三线，隧道四线。（2）陆家嘴环路东方医院站：455，上川线，蔡陆线，机场5线。?轨道交通:（1）地铁二号线,东昌路站,4号口出站后步行即至；（2）地铁二号线，陆家嘴站，3号口出站后步行即至；物业简介物业简介物业简介物业简介地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳241、开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心144?大楼地上101层，地下3层，楼层总面积为377,300。地下2楼至地上3楼是商场，35楼是会议设施，7楼至77楼为办公室，其中有两个空中门厅，分别在2829楼及5253楼。?7993楼是上海柏悦酒店，将由凯悦集团负责管理。?90楼设有两台风阻尼器。?94至100楼为观光、观景设施，共有三个观景台，其中94楼为观光大厅，是242、一个约700平方米的展览场地及观景台，可举行不同类型的展览活动，97楼为观光天桥。?在第100层又设计了一个最高的观光天阁，长约55米，地上高达472米，超越加拿大国家电视塔的观景台，超过杜迪拜的迪拜塔观景台（地上440米），成为未来世界最高的观景台。物业简介物业简介物业简介物业简介地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期243、上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心145办公设施层面积办公设施层面积2,300电梯电梯44台停车位停车位1,100台层高层高一般楼层：3.8m特色楼层：4.2m净高净高一般楼层：2.8m特色楼层：3.0m架空地板架空地板一般楼层：150mm特色楼层：300mm楼板承重楼板承重平均：500kg/重物成承载区：800kg/空调系统空调系统每个楼层通过4个空调机组将VAV区域划分成16个空调控制分区。分别进行空调控制，并且在每个楼层四周设有44个独立窗边空调机单元，以便于能更加灵活调节温度OA电源容量电源容量办公室层内容量 40VA/机电层内容量 50VA/通讯通讯在各个楼面都244、备有通讯基础设施，各通信公司的光缆线接通至建筑物内，可进行数据通信，另外，大楼内所有区域都可以使用移动电话安保设备安保设备在办公区域，采用最先进的IC卡片钥匙系统对出入大楼的人员进行控制。在防灾中心设有计算机集中管理系统，构筑起人和电子设备互相协调，万无一失的防范体系。写字楼规划写字楼规划写字楼规划写字楼规划地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西245、塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心146商业规模13,600平方米商业规划负二至三楼物业形态零售物业：店中店式国内外知名品牌专卖店,配套性商业物业：餐饮，会所等主要入住商家负二楼：和伊授桌美食沙龙、负一楼：罗森便利店、凡醒坊、赛百味三明治、酷圣石冰激凌、山崎面包、利奥尼达斯巧克力咖啡、满记甜点、耘、东京餐吧、暖风一楼：星巴克咖啡二楼：咖世家咖啡、俏江南开业时间2008年档次高档（国际一、二线品牌较多）商业规划商业规划商业规划商业规划地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精246、品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心147环球金融中心的月租金在每平方米650元人民币以上，中心的租户将主要面向金融企业及其配套服务公司。入驻环球金融中心门槛较高，目前已有三井住友银行、瑞穗实业银行、第一生命、德国赫拉巴银行、法国巴黎银行、德国商业银行、菲律宾Metro银行、韩国产业银行、国泰基金管理等20多家跨国金融机构入驻环球金融中心。上海环球金融中心五最上海环球金融中心五247、最1、屋顶高度世界第一：492米，超过了目前屋顶高度世界第一的台北101大楼（480米）。2、人可达到高度世界第一：474米，大楼100层的观光天阁是世界上人能到达的最高观景平台。3、世界最高中餐厅：416米，设在93层的中餐厅，将成为全球最高中餐厅。4、世界最高游泳池：366米，设在85层的游泳池，将夺得“世界最高游泳池”称号。5、世界最高酒店：设在大楼79至93层的柏悦酒店，将成为世界最高酒店。地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大248、厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心148物业简介物业简介物业简介物业简介项目性质:都市改造地理位置:位于建国门外大街，占据北京中央商务区，毗邻东长安街发展商:嘉里集团、中国贸促会开发商:中国国际贸易中心股份有限公司总建面:约 560,000 平方米(1,2期)约 560,000 平方米(1,2期)约 540,000平方米(3期)项目内容：写字楼、酒店、商业、公寓、展览地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品249、购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心149北京商务中心区的终极核心北京商务中心区的终极核心?国贸3期为北京商务中心区描绘新精彩?330米高塔楼树立北京的新地标，更为北京顶级写字楼市场确立新标准?更具备110万平方米的大型综合物业?国贸三期与国贸一期、二期组合，使国贸总体占地面积达到17公顷，总建筑面积达110万平方米；遵循国际标准，完善办公、酒店、宴会250、会议、购物、展览、娱乐等服务设施。地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心150总建面积：约总建面积：约 540,000 平方米平方米第一期:预计 2009-2010年竣工约 280,000 平方米写字楼、酒店、宴会厅、商场、娱乐设施第二期:约250,000 平方米251、时间待定地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心151?四栋顶级写字楼，全球知名企业的办公首选?四家四、五星级香格里拉集团管理的酒店，可提供客房2,025间?三栋豪华公寓，596套高档居室，户型齐全?规模最大的会议中心，可提供一次性容纳1,800人的会议设施?高档时尚252、商业中心，拥有超过500间世界顶级精品店、餐饮设施和多功能影院?便利的交通：1号、10号地铁线连接市区内地下交通?3,000多个车位为访客提供便捷停车地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心152?主楼塔建筑高度：330米?楼层：地上74层、地下4层?1-2层净高：9253、米的商务办公大堂和酒店大堂?6-53层：办公物业?56-68层：豪华酒店?71层：酒店空中大堂（包括商务中心、会客厅、会议厅和酒吧）地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心153?无柱式办公空间，整层净面积从1,500至2,100平方米?楼层净高2.7米至2.8米?3254、1层至53层提供100毫米网络地板，满足租户对布线的高端需求?VAV变频空调系统营造全天候适宜的办公环境?紫外线杀菌和高效过滤系统保证室内空气质量和新风供应?9台独立冷冻机和冰蓄冷系统保障24小时冷冻水运行?租用连续楼层的租户可通过预留楼板空间轻松安置内部楼梯?每层双路供电和通讯电缆保证大厦供电和通讯的畅通?为租户提供应急电源，保障客户业务的连续性写字楼写字楼写字楼写字楼地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中255、心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心154概述概述三期商业部分将于2009年6月竣工，购物中心总建筑面积20,000 平方米，为写字楼裙房，总共六层，从地下二层到地上四层。将包含零售、超市、美食广场等餐饮以及电影院等。主要业态主要业态服饰，生活用品，餐饮，休闲娱乐以及服务类。商业定位商业定位与写字楼本身的定位相适应，属于高档消费。商业特点商业特点三期商业属于写字楼裙房，主要服务于写字楼的零售商业，加上一期的独立购物中心，不仅能够满足于写字楼内的办公人群，也能辐射较大范围内的消费人群。目256、标消费群体目标消费群体满足本身以及周边的写字楼、酒店或酒店式公寓内的消费人群。商业面积商业裙房外立面远景效果图商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业裙楼地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心155户型建筑面积()租金(元/月)一居93132171211265305368四居5257、43116,20054,600()20,000-23,250一居28,250-31,500二居36,500-39,850三居43,200-48,200三居52,000-55,000三居79,000四居83,000共计公寓部分（国贸一期）公寓部分（国贸一期）公寓部分（国贸一期）公寓部分（国贸一期）?国贸公寓由国贸南公寓和国贸北公寓组成，楼高30层。共有401套房间。?主要租客来自于各大跨国公司和高级管理人员和驻京外交使节，一直被公认是北京顶级豪华公寓。地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融258、中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心156物业简介物业简介物业简介物业简介物业形态物业形态体量体量()比例比例备注备注办公122,87142.8%/商场、商务中心等14,92111.2%/酒店68,48823.9%555间客房?上海金茂大厦位于黄浦江畔陆家嘴金融贸易中心，遥对东方明珠广播电视塔，毗邻延安东路隧道口，与地铁二号线连通。?上海金茂大厦名列世界第三，是中国第一高楼，又称“中华第一楼”，大厦总高度为259、420.5m，占地面积2.36万，地上88层，地下3层，裙楼6层，总建筑面积28.7万。?金茂大厦于1992年12月17日被批准立项，1994年5月10日动工，1997年8月28日结构封顶，至1999年3月18日试营业，当年8月28日全面营业。地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心260、上海环球金融中心157写字楼规模122,871主要指标?标准层面积2,300-2,700?层高4m，净高2.7m?26部大型高速电梯?VAV中央空调?标准层无柱式大空间随意分割主要入住企业上海银行、中国建设银行、中国银行、通用汽车、海尔纽约人寿等。开业时间1999年出租率目前达到几乎满租租金水平租金报价：13元/天物业管理费：37.25元/天写字楼部分写字楼部分写字楼部分写字楼部分酒店区53-87层观光区88层地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马261、来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心158金茂君悦大酒店金茂君悦大酒店金茂君悦大酒店金茂君悦大酒店?位于金茂大厦53-87层,为金茂集团全资所有，委托凯悦国际酒店管理集团经营管理，为世界最高的五星级酒店?君悦大酒店共有555间、套各类豪华客房，12个可欣赏申城美景的餐厅和酒吧。从56层起，净高152m、直径27m的酒店中庭是金茂大厦的标志性景观之一。?酒店拥有设施完备的宴会、会议和娱乐场所，位于57层的绿洲健身中心是世界上最高的健身中心。地标建筑262、商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心159金茂时尚生活中心金茂时尚生活中心金茂时尚生活中心金茂时尚生活中心?J.LIFE金茂时尚生活中心位于金茂大厦裙房，总共6层，建筑面积14,921。?J.LIFE包括奢侈品零售、私人护理、中西餐饮三大业态。楼层分布楼层分布每日新鲜Il263、ly咖啡in one SPAJamaica BlueWills YUGA Eric Paris Salon科瓦齿科5F欧莱适健康椅6F外交官箱包侨盛皮鞋护养CARL BONO世博商品特许零售店1F 2F3FWills GYM 美丽田园发之秘形象设计奥希尼钻饰安吉尔韩国时尚婚纱摄影吉马国际酒廊拉图西餐厅劳斯橱柜21Gem克拉钻中心天萃庭4F顶级商务办公顶级商务办公360成都最佳开发建议精品购物中心成都最佳开发建议精品购物中心地标表现地标表现商业综合体地标建筑商业综合体地标建筑上海金茂大厦上海金茂大厦北京国贸三期北京国贸三期广州双子塔西塔广州双子塔西塔广州中信广场广州中信广场上海环球金融中心上海环264、球金融中心北京银泰中心北京银泰中心马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦台北台北101大厦大厦香港金融中心香港金融中心160金茂音乐厅金茂音乐厅金茂音乐厅金茂音乐厅?坐落于金茂大厦裙房一层，由音乐厅和艺术走廊两大部分组成，共有座位398个，以演奏室内乐为主。?金茂音乐厅同时定期举办Music After 6音乐沙龙系列活动，将各种不同的音乐融合进来。此外还举办名家音乐会系列和金茂音乐艺术论坛，定期邀请国内外知名音乐家和演奏家来金茂音乐厅做客，并与上海的观众进行近距离的交流。?金茂音乐厅是金茂写字楼、金茂君悦大酒店、金茂88层观光厅配套的文化产业。地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶265、级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心161在项目各功能产品定位部分，我们将结合东南亚地区主要地标案例分析的结论进行推导。此章节不做具体说明。在项目各功能产品定位部分，我们将结合东南亚地区主要地标案例分析的结论进行推导。此章节不做具体说明。什么才是最成都的建筑内涵地标案例地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标266、表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议162顶级商务办公顶级商务办公2341城南是成都未来的方向。政府的重新规划及定位，将为区域的发展注入直接的动力，也将为区域的发展提供最为有效的保障，本区域已经成为目前成都最受关注的区域，也是更多企业所倾向的区域。城南是成都未来的方向。政府的重新规划及定位，将为区域的发展注入直接的动力，也将为区域的发展提供最为有效的保障，本区域已经成为目前成都最受关注的区域，也是更多企业所倾向的区域。城南是成都未来的方向。政府的重新规划及定位，将为区域的发展注入直接的动力，也将为区域的发展提供最为有效的保障，本区域已经成为267、目前成都最受关注的区域，也是更多企业所倾向的区域。提供高标准高品质的办公空间，体现保利集团在服务国际金融机构、城南是成都未来的方向。政府的重新规划及定位，将为区域的发展注入直接的动力，也将为区域的发展提供最为有效的保障，本区域已经成为目前成都最受关注的区域，也是更多企业所倾向的区域。提供高标准高品质的办公空间，体现保利集团在服务国际金融机构、IT企业及其它跨国公司方面的丰富经验和专业水准，先进的办公配套设施和完善的安全保障系统为所有入住企业提供舒适安心的办公环境。企业及其它跨国公司方面的丰富经验和专业水准，先进的办公配套设施和完善的安全保障系统为所有入住企业提供舒适安心的办公环境。未来未来CB268、D核心区，独有的地标及市民广场资源优势。为企业提供最佳的品牌平台。国际城南高端住宅、商务配套、旅游文化设施以及便利的交通，将吸引更多的世界核心区，独有的地标及市民广场资源优势。为企业提供最佳的品牌平台。国际城南高端住宅、商务配套、旅游文化设施以及便利的交通，将吸引更多的世界500强等知名企业入住。强等知名企业入住。未来未来CBD核心区，独有的地标及市民广场资源优势。为企业提供最佳的品牌平台。国际城南高端住宅、商务配套、旅游文化设施以及便利的交通，将吸引更多的世界核心区，独有的地标及市民广场资源优势。为企业提供最佳的品牌平台。国际城南高端住宅、商务配套、旅游文化设施以及便利的交通，将吸引更多的世269、界500强等知名企业入住。强等知名企业入住。项目会展业、旅游业及文化产业的发展将为本项目注入更多内涵，增加了未来商务族群。项目会展业、旅游业及文化产业的发展将为本项目注入更多内涵，增加了未来商务族群。地标建筑商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议163总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议地标建筑商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议项目名称写字楼面积()270、高度(m)层数标准层面积()单层层高(m)单层净高(m)电梯数量香港金融中心149,000420882,6004.1/4.854.2443.94.53.8/4.244.252.7/3.342部客梯，3部货物电梯台北101大厦178,0005081062,310-2,9702.852台观光电梯，37台客梯，3台货梯马来西亚国家石油大厦N/A452882,6242.6578部（双塔）上海环球金融中心161,0004921042,3002.8/3.044部上海金茂大厦122,871420.5882,7002.7 28部北京银泰中心152,000249.9421,849324部广州中信广场175,20271、0391802,5002.6-2.834部广州双子塔西塔167,0004321032,2603.5N/A北京国贸三期144,000330781,500-2,1002.8 40部?以上地标项目均以城市综合体的形式出现，写字楼所占比重在50%以上,写字楼作为项目主体功能明显；?单层面积除银泰中心外均在2,100以上;?写字楼层高在4m以上，均设置了架空地板，吊顶后净层高在2.7m-3m之间。备注：马来西亚国家石油大厦和北京银泰中心为双塔结构，其中马来西亚国家石油大厦在22、41以及观光层设有转换电梯，故其电梯数量较多。广州双子塔西塔的4至65层为办公层，上海金茂大厦的3至50层为办公层。建议本项目272、主要建筑指标：建议本项目主要建筑指标：?层高4.2m（以保证在VAV空调及架高地板条件下2.7m-3m的净高）?建议单层面积2,500（保证各单元的得房率及采光效果）?避难层需要建筑师从规范角度考虑，但层高可比标准层稍低，同时考虑到设备高度（在后续测算中预计3.8m）164?本项目写字楼将面临较大的市场挑战本项目写字楼将面临较大的市场挑战。因此建议本项目的开发必须注重：因此建议本项目的开发必须注重：?项目的功能性必须更为完善和齐全，单一的写字楼业态和零售业态还需要进行补充和加强；?项目超过300m塔楼部分，建议在配套200亩住宅地标或其他部分增加可售面积，达到资金快速回笼的目标，并降低项目运营273、风险。2008年统计指标成都上海北京深圳广州GDP（亿）3,90113,69810,4887,8078,216第三产业占比47%54%72%51%59%188,950256,440188,000249,169283,000350,000856,6451,113,0851,301,0851,550,2541,833,2542,183,2542009年2010年2011年2012年2013年2014年单位：新增供应市场存量?300m以上超高层对未来的知名企业的入住有较大吸引力，但是同样会投入昂贵的成本，站在市场的角度本项目的开发仍然存在较大的风险；项目同期办公物业供给过大；短期同一时段内去化率将受274、到一定影响，空置率增加。?成都写字楼的发展正处于发展初期，虽然成都做为西部中心的地位不可动摇，但是GDP总量的发展以及第三产业与一线发达城市仍有较大差距；?据不完全统计，成都办公物业的供应量将在5年内超过200万平方米，对成都市场而言，从目前的发展判断，供过于求，市场竞争严峻。地标建筑商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议16511经济指标经济指标相关系数相关系数GDP0.990500951第三产业产值0.992302391第三产业从业人员0.982451275、589人均GDP0.991262763固定资产投资0.983514752人均可支配收入0.996318738房地产投资0.966515113外商直接投资0.927614918市区人口0.88205806总人口0.966876391社会消费品零售额0.995374939?考虑到地震和金融危机后，政府加大了基础设置的建设，为未来经济的增长垫定了良好的基础。从刚闭幕的西博会上也看出，政府已加大了成都招商引资的力度，未来成都经济将持续快速的发展。考虑到地震和金融危机后，政府加大了基础设置的建设，为未来经济的增长垫定了良好的基础。从刚闭幕的西博会上也看出，政府已加大了成都招商引资的力度，未来成都经济将持276、续快速的发展。22经济指标经济指标近年的平均增长率近年的平均增长率所选用增长率所选用增长率GDP13.71%15.00%第三产业产值12.62%15.00%第三产业从业人员6.43%10.00%人均GDP12.47%15.00%固定资产投资9.26%12.00%人均可支配收入12.44%16.00%社会消费品零售额21.26%25.00%相关性分析相关性分析相关性分析相关性分析?选取11项经济指标中与历年甲级写字楼吸纳量的相关性最高的进入下一轮分析。未来经济预测未来经济预测未来经济预测未来经济预测?本项目写字楼将面临较大的市场挑战本项目写字楼将面临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测成都市277、甲级写字楼吸纳量预测地标建筑商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议166回归统计Multiple R0.999463R Square0.998926Adjusted R Square0.996421标准误差0.559598观测值11多元回归分析公式：多元回归分析公式：y=a1x1+a2x2+a3x3+anxn+b未来甲级写字楼累计吸纳量未来甲级写字楼累计吸纳量GDP(-5.2994E-07)-第三产业产值(-1.33984E-07)第三产业从业人员(-0.278、0342574)+人均GDP(-6.1792)+人均可支配性收入(0.002262452)+社会消费品零售额(0.0400023)+固定资产投资(-0.00059413)-13.997233多元回归分析多元回归分析多元回归分析多元回归分析Coefficients标准误差t StatP-valueLower 95%Upper 95%下限 95.0%上限 95.0%Intercept-13.99728.037607-1.741470.179969-39.576511.58203-39.576511.58203X Variable 1-5.3E-076.62E-06-0.080.941278-2.2279、E-052.06E-05-2.2E-052.06E-05X Variable 2-1.3E-071.06E-07-1.259220.297015-4.7E-072.05E-07-4.7E-072.05E-07X Variable 3-0.034260.033568-1.020530.382598-0.141090.072571-0.141090.072571X Variable 4-6.179268.59021-0.090090.933895-224.464212.1055-224.464212.1055X Variable 50.0022620.002450.92350.423859-0.0280、05530.010059-0.005530.010059X Variable 60.0400020.0328221.2187560.310031-0.064450.144457-0.064450.144457X Variable 7-0.000590.013186-0.045060.966894-0.042560.041371-0.042560.041371?对所选取对成都市未来甲级写字楼吸纳量可能产生影响的7项经济因素进行回归分析，得出吸纳量与各因素的关系：?本项目写字楼将面临较大的市场挑战本项目写字楼将面临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测成都市甲级写字楼吸纳量预测地标建筑商业综合体281、地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议167甲级写字楼吸纳量(万)GDP（万元）第三产业产值（万元）第三产业从业人员（万人）人均GDP(亿元)人均可支配收入(元)社会消费品零售额（亿元）固定资产投资（亿元）年吸纳量年吸纳量(万万)1.471.10 2.98 1.23 3.14 2.04 0.58 3.10 3.15 5.49 7.71 2002 9.92 14,887,638 8,046,739 194.60 1.4536 8,971.91 709.51 702 2282、003 11.96 17,052,732 915,669 205.70 1.6454 9,641.00 776.00 863 2004 12.54 20,310,663 10,572,296 212.35 1.9307 10,394.10 880.76 1,057 2005 15.64 23,707,644 11,822,111 228.28 2.2139 11,358.81 1,005.88 1,459 1998 1.47 9,618,871 4,951,660 162.20 0.9686 6,446.44 451.19 372 1999 2.58 10,449,059 5,489,641 283、176.13 1.0446 7,098.01 500.08 419 2000 5.56 11,567,929 6,183,003 164.56 1.1471 7,649.09 554.21 476 2001 6.79 13,220,544 7,132,704 186.64 1.3004 8,128.39 627.52 582 2006 18.79 27,504,776 13,437,366 254.72 2.5171 12,789.44 1,155.30 1,898 2007 24.29 33,241,677 15,850,488 297.54 3.0006 14,849.23 1,357.2284、0 2,390 2008 32.00 39,009,857 18,141,676 316.04 3.4873 16,942.62 1,621.85 2,994?本项目写字楼将面临较大的市场挑战本项目写字楼将面临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测成都市甲级写字楼吸纳量预测地标建筑商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议168甲级写字楼吸纳量(万)GDP（万元）第三产业产值（万元）第三产业从业人员（万人）人均GDP(亿元)人均可支配收入(元)社会消费品零售285、额（亿元）固定资产投资（亿元）年吸纳量年吸纳量(万万)6.71 7.74 8.88 10.17 11.65 13.34 15.26 17.46 19.96 22.80 26.03 29.69 2013 77.15 78,462,756.26 36,489,390.42 508.99 7.01 29,858.69 3,406.44 9,136.96 2014 90.48 90,232,169.70 41,962,798.98 559.88 8.07 33,441.73 3,951.47 11,421.20 2015 105.74 103,766,995.15 48,257,218.83 615.286、87 9.28 37,454.74 4,583.70 14,276.50 2016 123.20 119,332,044.43 55,495,801.65 677.46 10.67 41,949.30 5,317.10 17,845.63 2009 38.71 44,861,335.55 20,862,927.40 347.64 4.01 18,975.73 1,881.35 3,742.50 2010 46.45 51,590,535.88 23,992,366.51 382.41 4.61 21,252.82 2,182.36 4,678.13 2011 55.33 59,329,116.287、26 27,591,221.49 420.65 5.30 23,803.16 2,531.54 5,847.66 2012 65.50 68,228,483.70 31,729,904.71 462.71 6.10 26,659.54 2,936.59 7,309.57 2017 143.16 137,231,851.09 63,820,171.90 745.21 12.27 46,983.22 6,167.83 22,307.04 2018 165.97 157,816,628.76 73,393,197.68 819.73 14.11 52,621.21 7,154.69 27,883.8288、0 2019 192.00 181,489,123.07 84,402,177.33 901.70 16.22 58,935.75 8,299.44 34,854.75 2020 221.69 208,712,491.53 97,062,503.93 991.87 18.66 66,008.04 9,627.35 43,568.43?本项目写字楼将面临较大的市场挑战本项目写字楼将面临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测成都市甲级写字楼吸纳量预测地标建筑商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主289、要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议169?经过多元回归分析，成都未来甲级写字楼市场年吸纳量逐年递增。?随着城市经济的不断发展，未来甲级写字楼需求继续保持较高的增长。38.7146.4555.3365.5077.1590.48105.74123.20143.16165.97192.00221.696.717.748.8810.1711.6513.3415.2617.4619.9622.8026.0329.692009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年单位：万累计吸纳量年吸纳量?本项目写字楼将面临较大的市场挑战本项目290、写字楼将面临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测成都市甲级写字楼吸纳量预测地标建筑商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议170项目写字楼体量（可租赁面积）13.75万按照300m的基础控规要求，2,500/层，裙楼16F，标准层高4.2m，避难层高3.8m/层，每年起始租赁面积每年起始租赁面积(万万)成都甲级写字楼年均吸纳量成都甲级写字楼年均吸纳量(万万)本项目预计吸纳比例本项目预计吸纳比例每年预计租赁面积每年预计租赁面积(万万)累计租赁面积累计租赁面291、积(万万)每年剩余面积每年剩余面积(万万)出租率出租率2014年13.75 13.34 15.00%2.00 2.00 11.75 14.55%2015年11.75 15.26 15.00%2.29 4.29 9.46 31.20%2016年9.46 17.46 15.00%2.62 6.91 6.84 50.25%2017年6.84 19.96 20.00%3.99 10.90 2.85 79.28%?随着成都甲级写字楼的更新换代升级，未来的租户将更倾向于软硬件设施更好的高品质写字楼。?由于项目位置、地标、软硬件配置方面具有较大的优势，未来项目租金将高于成都市甲级写字楼水平，但相对较高的价格292、也会在项目前期对租赁速度有一定影响。?随着经济的发展，大量企业对高品质写字楼的需求上升，项目后期因其独一无二的特性，将获得较好的租赁效果。?预计项目2018年完成租赁80%以上。?通过对未来甲级写字楼吸纳量分析，预计本项目写字楼完成租赁将花费通过对未来甲级写字楼吸纳量分析，预计本项目写字楼完成租赁将花费4-5年时间。如单一追求高度，增加项目体量，将延长项目租赁时间，将在前期给公司带来较大的资金压力。年时间。如单一追求高度，增加项目体量，将延长项目租赁时间，将在前期给公司带来较大的资金压力。?本项目写字楼将面临较大的市场挑战本项目写字楼将面临较大的市场挑战本项目吸纳量预测本项目吸纳量预测顶级商务293、办公顶级商务办公360成都最佳开发建议精品购物中心地标表现商业综合体地标建筑成都最佳开发建议精品购物中心地标表现商业综合体地标建筑开发规模建议面临严峻市场挑战主要建筑指标总体定位171项目高度项目高度?随着近年西部经济的发展，西部的城市出现了越来越多的超高层建筑，我们通过对西部主要四个城市(成都、重庆、西安、昆明)目前最高楼（在建或待建）进行研究，为项目定位提供依据。成都环球贸易广场成都环球贸易广场(ICC)开发商：新鸿基地产主楼:300米(含塔尖:318米)主楼业态：铂金五星级酒店+甲级写字楼重庆嘉陵帆影重庆嘉陵帆影开发商：香港瑞安集团主楼:456米主楼业态：五星级酒店+甲级写字楼重庆鼎好世294、纪星城重庆鼎好世纪星城开发商：重庆鼎固房地产开发有限公司主楼:428米主楼业态：五星级酒店+甲级写字楼昆明 南亚之门昆明 南亚之门开发商：江苏天地集团/云南中炬集团主楼:333米主楼业态：铂金五星级酒店+甲级写字楼+公寓西安陕西信息大厦西安陕西信息大厦开发商：陕西金信实业发展有限公司主楼:238米(含塔尖)主楼业态：五星级酒店+甲级写字楼成都成都重庆重庆昆明昆明西安西安小结：?重庆因其独特的地质构造和气候条件，成为西部主要城市中300米以上超高层建筑最多的城市。?这些项目均具有地标性质，定位高档，体量一般较大，并不是以单一业态存在，均以综合性业态存在。大部分属于写字楼和五星级酒店或高档公寓共存295、。地标建筑商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议172项目高度建议项目高度建议?打造成都地区最高楼，塑造品质打造成都地区最高楼，塑造品质?建议高度，主塔楼建议高度，主塔楼308m（不含塔尖）（不含塔尖）?通过之前的市场研究报告得知，截止2014年年底，成都甲级写字楼市场存量将达到200万，甲级写字楼市场竞争空前激烈。项目300m前提下，写字楼体量已达到13.75万，未来入市后对项目租赁将是严峻考验。?若将项目打造成为西部最高楼，高度上可能需要突破450m，296、在此前提下，根据市场吸纳量分析，若项目开发以纯写字楼为主的产品，将带来投资及运营较大的风险；在此前提下，我们建议要考虑规划标准五星级酒店，但标准五星级酒店将进一步加大项目的投资成本，且需要更长的时间的回收周期。?目前成都新鸿基ICC项目，塔楼最高层300m（人可到达高度），建议本项目从300m增加到308m，增加2层的写字楼标准层面积，并在设计过程中透过塔尖设计有机会将建筑整体高度提升到350m以上，将成为成都地区最高楼。地标建筑商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战297、开发规模建议项目写字楼体量（可租赁面积）14.25万按照300m的基础控规要求，2,500/层，裙楼16F，标准层高4.2m，避难层高3.8m/层每年起始租赁面积每年起始租赁面积(万万)成都甲级写字楼年均吸纳量成都甲级写字楼年均吸纳量(万万)本项目预计吸纳比例本项目预计吸纳比例每年预计租赁面积每年预计租赁面积(万万)累计租赁面积累计租赁面积(万万)每年剩余面积每年剩余面积(万万)出租率出租率2014年14.25 13.34 15.00%2.00 2.00 12.25 14.04%2015年12.25 15.26 15.00%2.29 4.29 9.96 30.10%2016年9.96 17.4298、6 15.00%2.62 6.91 7.34 48.48%2017年7.34 19.96 20.00%3.99 10.90 3.35 76.50%308m高度下，写字楼入市租赁去化速度测算（第五年实现项目高度下，写字楼入市租赁去化速度测算（第五年实现项目80的出租率）的出租率）173地标项目屋顶层利用案例功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议?通过我们对超高层建筑的研究发现，超高层建筑顶层具有良好的可视性、标志性以及宽阔的视野，主要有以下几个用途：1.总裁办公室(CEO-299、OFFICE)2.顶级会所3.高档餐厅4.观光厅174地标项目屋顶层利用案例功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议1.总裁办公室(CEO-OFFICE)香港国际金融中心?香港金融管理局总部设于香港国际金融中心二期。总裁任志刚的办公室位于88楼，并可使用私人专用电梯出入。175地标项目屋顶层利用案例功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议2.顶级会所北京300、京城大厦（京城俱乐部）楼层楼层50层面积面积5,300经营方经营方中信集团和美国国际会所管理集团使用功能使用功能集商务、健身与社交于一体的商务俱乐部，华贵的餐厅，设备齐全的会议室经营状况经营状况中国最早的高级私人会所之一针对客户群体针对客户群体商界精英人士、新兴产业人士、使馆工作人员主要会员主要会员李泽楷、许荣茂简介简介地处北京东部CBD附近，北京商业区中心地带的京城大厦顶层(50层)360度视角的落地长窗，能俯瞰北京城。它号称“中国第一富人俱乐部”，会员包括全球500强大部分中国公司的总裁和相当数量的驻华大使。开业时间开业时间1994年176地标项目屋顶层利用案例功能定位业态定位空间布局地标301、建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.高档餐厅 北京银泰中心（北京亮餐厅）楼层楼层65-66层，含屋顶花园使用功能使用功能餐厅”北京亮餐厅“，主要经营西餐，日式及东南亚特色餐点经营方针经营方针凯悦酒店集团经营状况经营状况餐厅和酒店开业后经营状况较好针对客户群体针对客户群体高端商务消费经营收益贡献经营收益贡献作为北京最高的360度观景餐厅，吸引了高端人士的关注主要是作为酒店的餐饮配套，为酒店及周边高端商务人士服务开业时间开业时间2008年10月177地标项目屋顶层利用案例功能定位业态定位空间布局地302、标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议4.观光厅上海环球金融中心?94至100楼为观光、观景设施，共有三个观景台，其中94楼为观光大厅，是一个约700平方米的展览场地及观景台，可举行不同类型的展览活动，97楼为观光天桥。?在第100层又设计了一个最高的观光天阁，长约55米，地上高达472米，超越加拿大国家电视塔的观景台，超过杜迪拜的迪拜塔观景台（地上440米），成为未来世界最高的观景台。178地标项目屋顶层利用案例功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标303、表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议?在地标建筑的高楼层区域设置五星级酒店也是地标建筑的较为常见的规划。53-87F 君悦大酒店君悦大酒店上海金茂大厦广州双塔西塔79-93F 柏悦酒店柏悦酒店56-68F 豪华酒店豪华酒店68-97F 五星酒店五星酒店北京国贸3期上海环球世贸中心179地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议1.建议在屋顶层设置观光层建议在屋顶层设置观光层?超高层建筑具有开阔的视野，良好的光景效果304、，通过我们对超高层建筑的研究发现，设有观光层的超高层项目均成为了城市的标志，城市景观游览的重要景点，每年吸引大量游客，以上海为例:东方明珠电视塔，国家5A级旅游景区，年接待游客300万人次以上；上海金茂大厦，国家首批4A级旅游景区，年接待游客100多万人次；上海环球金融中心，预计每年可接待游客300万人次。?除了直接的旅游拉动以外，能带动项目及地块周边其他业态的发展。?而这些物业也因观光层的设置，使得项目的形象得到了更好的展示和宣传，代表了一个城市的发展和形象。?成都城区缺乏至高观光点，且成都为平原地区，更需要等高俯视的景观，与大众共同分享。180地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地305、标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议2.建议高区楼层设置精品酒店建议高区楼层设置精品酒店本项目不建议规划标准五星级酒店本项目不建议规划标准五星级酒店?高星级酒店的引入，丰富项目的产品形态，也助于提升物业的档次和品质，但南部新城规划了超过10家的五星级酒店，未来南部新城酒店业同质化竞争较为激烈。?未来南部新城区域住宅、商业、酒店、写字楼各物业之间发展和供给未平衡发展，影响了区域商业和商务的发展。?如果本项目引进五星级酒店，重复建设，并造成区域酒店市场的恶性竞争，造成资源浪费。?酒店的盲目定位，未来306、极有可能出现运营困难的局面，威胁到项目其他业态的发展；从更高的层次而言，将影响到整个南部新城的开发和整体形象。11332244556677881010991111本项目本项目1三峡豪生酒店2茂业万豪酒店3旺旺项目4合景泰富w酒店5中航国际广场项目6中海项目7海洋公园皇冠假日酒店8洲际酒店9假日酒店10希尔顿广场11金鹿国际商务中心本项目规划标准的五星级酒店弊大于利。建议规划精品酒店，做到既提升项目档次、竞争力、塑造项目独有性，又能避免未来非良性竞争。本项目规划标准的五星级酒店弊大于利。建议规划精品酒店，做到既提升项目档次、竞争力、塑造项目独有性，又能避免未来非良性竞争。181地标项目屋顶层利用307、案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议2.建议高区楼层设置精品酒店建议高区楼层设置精品酒店精品酒店在城市中是稀缺产品精品酒店在城市中是稀缺产品?精品酒店一般在著名景区或城市核心地段?一般只进入高发达城市，商业商务活动频繁?精品酒店提供一种奢华体验硬件风格独有性（即使同一品牌在不同区域的硬件设计也有较大差异，通常是与项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合）高标准配置及顶级服务水平房价普遍远高于一般五星级酒店精品酒店是城市发达程度的符号之一。精品酒店是城市发达程度的符号之一308、。182地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议2.建议高区楼层设置精品酒店建议高区楼层设置精品酒店精品酒店的发展精品酒店的发展?“精品酒店”一词首次出现于1984 年Steve Rubell 和Ian Schraeger 在纽约开办的Morgans 酒店（113 间客房）。作为声名显赫的Studio 54 夜总会业主，他们吸引了精英人士光顾Morgans 酒店，包括：男演员、艺术家和社会偶像人物。该酒店也因法国设计师Andree Putman 为此高度309、概念化的设计而出名。由此，Morgans 酒店创造出与精品商店品质相仿的精品型酒店，成为了“为精英人士提供时尚感受的酒店”。?1985 年，女演员nouska Hempel 在伦敦开办了一家50 间客房的Blakes 酒店。这是一个彰显顾客身份的地方，人们也将这里当成一个安全港湾，以避开狗仔队的骚扰。183地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议2.建议高区楼层设置精品酒店建议高区楼层设置精品酒店精品酒店的发展精品酒店的发展精品酒店在西方还是一个成长中的310、酒店项目，各项有关精品酒店的条款概念和客房面积仍未定义。由于缺乏明确的鉴定，识别精品酒店的共性包括：精品酒店在西方还是一个成长中的酒店项目，各项有关精品酒店的条款概念和客房面积仍未定义。由于缺乏明确的鉴定，识别精品酒店的共性包括：?高档；?规模较小，客房数量从20 间到150 不等；?来自时尚设计师的新颖、时尚、别致的压轴之作；?提供私人专属服务，使人有宾至如归的感觉；?迎合富有旅行经验、眼光挑剔以及搭乘喷气式飞机的旅行者；?通常为业主所有并经营；?以提供独特产品和专属氛围为主要特征，因此定价较高，但有限的供给确保了此类酒店拥有很高的住宿水平；?精品酒店的平均每间房收益和住宿率两项业绩指标均高311、于其它类型的酒店。184地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议2.建议高区楼层设置精品酒店建议高区楼层设置精品酒店精品酒店在中国的发展精品酒店在中国的发展?中国的酒店市场范围涵盖了小型国内品牌酒店到国际酒店以及提供多项服务设施的豪华酒店，但精品酒店概念极为欠缺。?仅仅是在近期，一些业主才认识到市场对精品酒店的需求，而精品酒店所提供的时尚、私密的舒适感在大型豪华酒店内是无法获得的。?随着寻找独特住宿体验且富有旅行经验的国际与国内旅客不断增多，这种需求,亦312、随之增长。?目前，在中国国际知名精品酒店运营商逐渐进入，国内亦兴起了高端精品酒店的运营热潮。185地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议上海复兴公园璞邸精品酒店上海复兴公园璞邸精品酒店?2007 年6 月，雅高集团在上海复兴公园开设了第一家国际管理的精品酒店。这座52间客房的酒店位于原来的法租界内，由法国内部设计公司MaxK Design Co.设计。酒店客房宽敞，面积最小的为50，浴室为19。酒店内配备了一个融合各种菜肴风格名为“8 阶层会员廊”的餐313、厅，美好时光香槟屋和一个雪茄房，这些设施仅向酒店顾客以及受邀会员开放。酒店开业时的平均房价为人民币1,277 元/天（包含早餐）。2.建议高区楼层设置精品酒店建议高区楼层设置精品酒店精品酒店在中国的发展案例精品酒店在中国的发展案例城市中心区商务型城市中心区商务型上海首席公馆上海首席公馆?首席公馆开业于2007 年5 月，原为旧法租界内一幢建于1937 年的著名老别墅，拥有32 间客房，最小的客房面积为45，层高达4 米。该酒店拥有一个160 个餐位的屋顶餐厅、一个设有贵宾房的粤菜馆、两个可容纳20 人的会议室，会议室可供会员作为私人会所使用。酒店计划在未来五年增开13 家酒店。酒店开业时的房价314、为人民币2,900 元/天（不包括早餐）。186地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议2.建议高区楼层设置精品酒店建议高区楼层设置精品酒店精品酒店在中国的发展案例精品酒店在中国的发展案例旅游景区度假型旅游景区度假型丽江悦榕庄丽江悦榕庄?建于2006年，2007年向游客开放酒店预订。特色在于其建筑风格、所处地理位置既沿袭了悦榕营造优雅浪漫的度假风格，但整体建筑风格又非常地方化，建造伊始就按照丽江城市规划要求把丽江古城的建筑风格融会贯通其中，而内部则是五星315、级的现代化酒店设施。?五十五栋纳西式的别墅均朝东北向,可欣赏到海拔五千六百公尺的玉龙雪山山顶。大自然景观全部收集在丽江悦榕庄宽敞的别墅里,三百五十英尺的宽敞空间里包括室外温水按摩浴池或私人泳池。187Teresa SapeyItaly1962精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。188John PawsonHalifax,Yorkshire,Great Britain1949精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。316、189ZahaHadidBaghdad,Iraq精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。190David ChipperfieldLondon 1953精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。191Plasma StudioSince 1999精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。192Victorio-LucchinoSin317、ce1970s精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。193Marc NewsonAustralia1965精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。194Ron AradTel Aviv 1951精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。195J.Mariscal&F.Salas 精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设318、计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。196精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。197地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.结合地标观光层、精品酒店，规划高端会所结合地标观光层、精品酒店，规划高端会所保利会保利会?做为保利集团企业接待、高端会晤场所，彰显企业“高度”?地标的塑造、以及精品酒店的打造，为打造保利会奠定319、了坚实的基础，可成为全国独一无二的产品，提升项目号召力?成都高端会所相对发展落后，真正的“品质会籍”概念还没有置入高端人群?本项目顶级会所的概念，必将成为一种身份的象征，拥有保利会会籍将成为一种荣耀?运营模式：与精品酒店统一运营主要功能雪茄吧、顶级主要功能雪茄吧、顶级SPA、顶级视听、收藏品鉴赏、高端会晤、私人宴会厅、健身设施。、顶级视听、收藏品鉴赏、高端会晤、私人宴会厅、健身设施。198地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.保利会保利会顶级私人会320、所顶级私人会所?私人商务会所发展历程?早在17世纪，英国就成立了第一家会员制俱乐部，其中会员以男性为主，这种俱乐部的设立是为了满足当时商业社会发展过程中相同社会层次的人们为创造一种排他性的社交场所发展而来。俱乐部之所以大受欢迎并且延续至今，是因为它能够为会员提供私密性和近距离的社交氛围。?1993年，第一个以顶级的展望为理念的会员制俱乐部-京城俱乐部正式落户北京，拉开了高级私人会所登陆中国的历史。私人会所惟我独尊的排他性,满足了京城人士的某种潜在心理需求，落户京城的私人会所无论规模还是数量都在大陆独占鳌头。目前，在北京业界有四大会所之称，指的是京城俱乐部、长安俱乐部、美洲俱乐部和中国会。这几个321、俱乐部都具有比较长的发展历史，经营和管理各个方面都日臻成熟和完善。在近几年，随着俱乐部文化被越来越多的人所认同，各种独具特色的俱乐部也应时而生。某些俱乐部会员卡的有效性可以延续到其国外的联盟俱乐部。199地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.保利会保利会顶级私人会所顶级私人会所?入会的管理方式目前，俱乐部对入会的管理方式分为三种：目前，俱乐部对入会的管理方式分为三种：?第一种，外资和中资合营的俱乐部，这种俱乐部一般由专业的外资会所集团进行管理。对于322、入会的程序审批较为严格。比如京城、长安、中国会等为代表，均采用会员邀请制的入会方法。想要加入俱乐部必须要有会员的提名，等待社会各界名流组成的专业理事会对其背景和资格的考察想要加入俱乐部必须要有会员的提名，等待社会各界名流组成的专业理事会对其背景和资格的考察。俱乐部对于身份、地位、所处行业的考察也是甚为严格的。只有在理事会严格审核并且批准后，会员交纳了入会费和月费才能够正式颁发会籍。?第二种，申请入会人士的资格、背景不做过多要求，只需填写入会申请表格，并且交足了年费和月费交足了年费和月费之后，即可以成为会员。新兴的俱乐部富力会采用的就是这种低门槛的入会方式。?第三种，当俱乐部与房地产结合在一起时323、，比如富力城的富力会所，对于业主而言，只要购买了富力城的房子只要购买了富力城的房子，即可免费享受富力会的会员待遇。200地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.保利会保利会顶级私人会所顶级私人会所?会所服务特色?作为办公室的延伸，私人俱乐部在发挥商务办公作用商务办公作用同时提供了最为舒适与私密的商务洽谈与会议的环境。?俱乐部还设有餐厅、咖啡厅、游泳康乐设施康乐设施。会员一旦入会，其家属也能跟随享受俱乐部的待遇，参加俱乐部组织的会员活动。?俱乐部不定期324、的组织多种形式的活动多种形式的活动，如雪茄之夜、高尔夫比赛、化妆舞会、总经理聚会等。目的都是为了让会员聚集在一起，为会员提供结识更多业内知名人士的平台。?私人俱乐部的昂贵费用换来的不仅仅是高档的硬件设施，强调要让会员在俱乐部中享受到的服务优于一般的五星级服务优于一般的五星级酒店的待遇。?除享受私人俱乐部的服务之外，会员资格由于可以转让也具有投资价值会员资格由于可以转让也具有投资价值。这是因为一般俱乐部对于会员人数都会设置最高限制，一旦达到，就不再接纳新的会员，这使得许多俱乐部的会籍具有了投资价值。例如长安俱乐部的个人会籍从开始的9,000美元，目前已升值到2万多美元。201地标项目屋顶层利用案325、例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.保利会保利会顶级私人会所顶级私人会所?国内及成都案例代表?香港富华集团开发董事长全国政协委员陈丽华女士；固定资产超过50亿人民币。?运营十周年1996年成立；1,500余名政经精英会员；目前处于良好的利润增长期；新增SPA设施投资1,000万，规模1,500平方米。?俱乐部定位城市俱乐部，北京市最优秀的商务应酬、交际的平台。?会所描述位居长安街十号，在长安大厦中占据十二层的长安俱乐部，与全球250多家俱乐部联网。?主要特色进入长安326、俱乐部，扑面而来的是它雍容华贵、大气而精致的宫廷风格；长安有能力邀请到行业内最有权威、最顶级的人物。长安俱乐部长安俱乐部中国最顶级的会员制俱乐部中国最顶级的会员制俱乐部202地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.保利会保利会顶级私人会所顶级私人会所?国内及成都案例代表鸿艺会鸿艺会上海首家私人会所上海首家私人会所澳门旅游娱乐有限公司开发何鸿燊、何鸿乐。运营情况?以休闲娱乐见长；?大使馆俱乐部；?受到各国外交官员，外籍商务人士青睐；?3,500会员（以327、家庭为主,50%以上为外籍）。联谊会所?全球100多家联谊会所网络。由AMC管理?向全国多个城市10多个项目输出管理。俱乐部定位?商务俱乐部+住户俱乐部；?依托高档住宅区鸿艺豪苑。会所描述：?鸿艺会以休闲娱乐见长，在同行中又以服务取胜，去年在中国会所里排名第一。主要特色：?鸿艺会的英文名叫大使馆俱乐部，因为它在上海领馆最集中的淮海中路上。203地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.保利会保利会顶级私人会所顶级私人会所?国内及成都案例代表?中房集团开328、发?西南地区全新超五星级酒店标准的纯私人会员制会馆，中房集团投资，ALMERIA俱乐部及酒店运营管理机构管理。?限额1000名2009年成立；除荣誉会员与会籍会员之外，更有10多种不同的会籍种类，能够享受会馆一切服务的会员数在营业头年内不会超过千位。?俱乐部定位中国内陆私人俱乐部名片。?会所描述位居成都市青羊区五岳宫街28号；紧邻文殊坊。?主要特色除了奢华的餐厅和精美绝伦已经演化为艺术的现代化设施；拥有一个以满足您任何需求为荣的专业服务团队。会馆建筑面积约12,000平方米,包含了餐厅、红酒雪茄音乐吧、会议中心、客房、康体SpaQ 水疗等5大区域。成都会馆成都会馆204地标项目屋顶层利用案例本329、项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.保利会保利会顶级私人会所顶级私人会所?国内及成都案例代表成都中国会所成都中国会所?泰来娱乐有限责任公司创立始建于1995年；西南地区首家高端人士聚集的国际化商务私人会所。?俱乐部定位西南地区的商业人士创造了一种新的生活方式，并致力于为会员搭建一个扩大社交圈的平台。?会所描述位居成都市武侯区火车南站西路8号；紧邻桐梓林高档住宅区域。?主要特色不仅可以参加会所举办的各种活动、研讨会，结识世界范围金字塔顶尖的精英人物，分享有价值的资源，还可330、以欣赏到世人艳羡的私人博物馆泰来画廊的经典藏品，品味悉心珍藏的顶级红酒和名贵雪茄；通过会所的联网俱乐部，会员在不同的国家、不同的地点均能享受到服务。205地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.保利会保利会顶级私人会所顶级私人会所?国内及成都案例代表?中国富裕阶层和新兴中产阶级交际和休闲的主要场所?象征着一个国家或地区商务及社交文化的发展水平?商务概念是最主要的，备有各种会议厅等商务交流的场所?营造体贴入微的商务交流环境?通过主题活动创造商务交流的机331、会?中西餐饮服务也是重要的业态?康体健身同样必不可少（不需要人服务的通常为免费）?会员邀请入会制（资深会员推荐理事会批准缴纳会费）中国私人商务会所主要特征中国私人商务会所主要特征206地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议高区楼层规划示意高区楼层规划示意打造打造“360成都成都”的整体概念的整体概念308.0 5.4 m72F观光层观光层302.6 4.2 m71F298.4 4.2 m70F294.2 4.2 m69F290.0 4.2 m68F28332、5.8 3.8 m67F转换层转换层精品酒店精品酒店保利会保利会初步建议占用两层面积，约初步建议占用两层面积，约5,000初步建议占用两层面积，约初步建议占用两层面积，约5,000未来可由考虑统一运营管理会所及精品酒店，并设置内部连通空间。未来可由考虑统一运营管理会所及精品酒店，并设置内部连通空间。?观光层单独设置电梯，可考虑在裙楼设置转换平台，避免大量外来观光人群对商场、写字楼、会所、精品酒店的影响。?保利会及精品酒店单独设置电梯，可以通过地下车库及独立大堂，设置智能刷卡进入系统等保证私密性及品质。?根据之前对写字楼硬件条件的分析，300m限高的前提下，4.2m的标准层高（避难层暂定3层，层333、高3.5m），地标总层数70层。?单层面积约2,500。?观光层，做足300m限高，层高暂设5.1m。207?建议在规划指标上能有所突破（从目前的规划指标上，相关指标仍不完全确定），以下指标为我们按照地块相应条件进行了初步估算。?根据项目的初步指标估算，项目可建设用地占地指标为33,878（根据规划示意图，此部分裙楼面积为建筑密度要求下的可建设用地）。?裙楼24m限高（按照一般商业楼层需求，可做4层商业面积，根据规划示意图，此部分裙楼面积已是在扣除建筑密度要求后的可建设用地）。?以此测算，裙楼首层最大投影面积约1.8万万（含300m塔楼核心筒及大堂面积）。项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心精品购物中心最佳开发建议最佳开发建议208知名地标项目商场分析小结知名地标项目商场分析小结城市地标项目裙