1、141写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼规模178,000楼层布局地下1至4层（停车、设备层）；1层：办公层主入口大堂；2层：办公层电梯大堂；4至65层：标准办公层；66至67层：设备/避难层/电梯转换层；68至72层：酒店服务配套层；74至97层：酒店客房层；98至100层：行政酒吧/空中酒吧/观光层；101至103层：设备层/冷却层/直升机停机坪主要指标标准层面积2,260 办公层标准层高4.5 米楼高432 米地下停车位1,700 个电梯系统:100 余部，其中有4 部双层电梯从1楼直达70 楼的酒店大堂目标客户金融、保险、汽车、电信、信息咨询等行业的跨国公司地区总部与营运管理中心地标建筑商2、业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心142【中文名称】：上海环球金融中心【英文名称】：Shanghai World Financial Center（SWFC）【建筑位置】：上海市浦东陆家嘴金融贸易区Z4-1号地块【竣工日期】：2008年8月29日【用地面积】：30,0003、【占地面积】：14,400【建筑面积】：381,600。【建筑层数】：地上101层、地下3层。【建筑高度】：492米【投资单位】：森海外株式会社（Forest Overseas Co.,Ltd.）【建筑设计】：KPF建筑师事务所【结构设计】：籁思理罗伯逊联合股份有限公司(LERA)【设计单位】：上海现代建筑设计（集团）有限公司、华东建筑设计研究院有限公司物业简介物业简介物业简介物业简介地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子4、大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心143?公交线路：（1）世纪大道东方医院站，01584，85，454，798，783，799，992，隧道三线，隧道四线。（2）陆家嘴环路东方医院站：455，上川线，蔡陆线，机场5线。?轨道交通:（1）地铁二号线,东昌路站,4号口出站后步行即至；（2）地铁二号线，陆家嘴站，3号口出站后步行即至；物业简介物业简介物业简介物业简介地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成5、都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心144?大楼地上101层，地下3层，楼层总面积为377,300。地下2楼至地上3楼是商场，35楼是会议设施，7楼至77楼为办公室，其中有两个空中门厅，分别在2829楼及5253楼。?7993楼是上海柏悦酒店，将由凯悦集团负责管理。?90楼设有两台风阻尼器。?94至100楼为观光、观景设施，共有三个观景台，其中94楼为观光大厅，是一个约706、0平方米的展览场地及观景台，可举行不同类型的展览活动，97楼为观光天桥。?在第100层又设计了一个最高的观光天阁，长约55米，地上高达472米，超越加拿大国家电视塔的观景台，超过杜迪拜的迪拜塔观景台（地上440米），成为未来世界最高的观景台。物业简介物业简介物业简介物业简介地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大7、厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心145办公设施层面积办公设施层面积2,300电梯电梯44台停车位停车位1,100台层高层高一般楼层：3.8m特色楼层：4.2m净高净高一般楼层：2.8m特色楼层：3.0m架空地板架空地板一般楼层：150mm特色楼层：300mm楼板承重楼板承重平均：500kg/重物成承载区：800kg/空调系统空调系统每个楼层通过4个空调机组将VAV区域划分成16个空调控制分区。分别进行空调控制，并且在每个楼层四周设有44个独立窗边空调机单元，以便于能更加灵活调节温度OA电源容量电源容量办公室层内容量 40VA/机电层内容量 50VA/通讯通讯在各个楼面都备有通讯基8、础设施，各通信公司的光缆线接通至建筑物内，可进行数据通信，另外，大楼内所有区域都可以使用移动电话安保设备安保设备在办公区域，采用最先进的IC卡片钥匙系统对出入大楼的人员进行控制。在防灾中心设有计算机集中管理系统，构筑起人和电子设备互相协调，万无一失的防范体系。写字楼规划写字楼规划写字楼规划写字楼规划地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸9、三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心146商业规模13,600平方米商业规划负二至三楼物业形态零售物业：店中店式国内外知名品牌专卖店,配套性商业物业：餐饮，会所等主要入住商家负二楼：和伊授桌美食沙龙、负一楼：罗森便利店、凡醒坊、赛百味三明治、酷圣石冰激凌、山崎面包、利奥尼达斯巧克力咖啡、满记甜点、耘、东京餐吧、暖风一楼：星巴克咖啡二楼：咖世家咖啡、俏江南开业时间2008年档次高档（国际一、二线品牌较多）商业规划商业规划商业规划商业规划地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心10、最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心147环球金融中心的月租金在每平方米650元人民币以上，中心的租户将主要面向金融企业及其配套服务公司。入驻环球金融中心门槛较高，目前已有三井住友银行、瑞穗实业银行、第一生命、德国赫拉巴银行、法国巴黎银行、德国商业银行、菲律宾Metro银行、韩国产业银行、国泰基金管理等20多家跨国金融机构入驻环球金融中心。上海环球金融中心五最上海环球金融中心五最1、屋顶11、高度世界第一：492米，超过了目前屋顶高度世界第一的台北101大楼（480米）。2、人可达到高度世界第一：474米，大楼100层的观光天阁是世界上人能到达的最高观景平台。3、世界最高中餐厅：416米，设在93层的中餐厅，将成为全球最高中餐厅。4、世界最高游泳池：366米，设在85层的游泳池，将夺得“世界最高游泳池”称号。5、世界最高酒店：设在大楼79至93层的柏悦酒店，将成为世界最高酒店。地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚12、双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心148物业简介物业简介物业简介物业简介项目性质:都市改造地理位置:位于建国门外大街，占据北京中央商务区，毗邻东长安街发展商:嘉里集团、中国贸促会开发商:中国国际贸易中心股份有限公司总建面:约 560,000 平方米(1,2期)约 560,000 平方米(1,2期)约 540,000平方米(3期)项目内容：写字楼、酒店、商业、公寓、展览地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最13、佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心149北京商务中心区的终极核心北京商务中心区的终极核心?国贸3期为北京商务中心区描绘新精彩?330米高塔楼树立北京的新地标，更为北京顶级写字楼市场确立新标准?更具备110万平方米的大型综合物业?国贸三期与国贸一期、二期组合，使国贸总体占地面积达到17公顷，总建筑面积达110万平方米；遵循国际标准，完善办公、酒店、宴会、会议、购14、物、展览、娱乐等服务设施。地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心150总建面积：约总建面积：约 540,000 平方米平方米第一期:预计 2009-2010年竣工约 280,000 平方米写字楼、酒店、宴会厅、商场、娱乐设施第二期:约250,000 平方米时间待定地15、标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心151?四栋顶级写字楼，全球知名企业的办公首选?四家四、五星级香格里拉集团管理的酒店，可提供客房2,025间?三栋豪华公寓，596套高档居室，户型齐全?规模最大的会议中心，可提供一次性容纳1,800人的会议设施?高档时尚商业中心，16、拥有超过500间世界顶级精品店、餐饮设施和多功能影院?便利的交通：1号、10号地铁线连接市区内地下交通?3,000多个车位为访客提供便捷停车地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心152?主楼塔建筑高度：330米?楼层：地上74层、地下4层?1-2层净高：9米的商务办17、公大堂和酒店大堂?6-53层：办公物业?56-68层：豪华酒店?71层：酒店空中大堂（包括商务中心、会客厅、会议厅和酒吧）地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心153?无柱式办公空间，整层净面积从1,500至2,100平方米?楼层净高2.7米至2.8米?31层至5318、层提供100毫米网络地板，满足租户对布线的高端需求?VAV变频空调系统营造全天候适宜的办公环境?紫外线杀菌和高效过滤系统保证室内空气质量和新风供应?9台独立冷冻机和冰蓄冷系统保障24小时冷冻水运行?租用连续楼层的租户可通过预留楼板空间轻松安置内部楼梯?每层双路供电和通讯电缆保证大厦供电和通讯的畅通?为租户提供应急电源，保障客户业务的连续性写字楼写字楼写字楼写字楼地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰19、中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心154概述概述三期商业部分将于2009年6月竣工，购物中心总建筑面积20,000 平方米，为写字楼裙房，总共六层，从地下二层到地上四层。将包含零售、超市、美食广场等餐饮以及电影院等。主要业态主要业态服饰，生活用品，餐饮，休闲娱乐以及服务类。商业定位商业定位与写字楼本身的定位相适应，属于高档消费。商业特点商业特点三期商业属于写字楼裙房，主要服务于写字楼的零售商业，加上一期的独立购物中心，不仅能够满足于写字楼内的办公人群，也能辐射较大范围内的消费人群。目标消费群体20、目标消费群体满足本身以及周边的写字楼、酒店或酒店式公寓内的消费人群。商业面积商业裙房外立面远景效果图商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业裙楼地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心155户型建筑面积()租金(元/月)一居93132171211265305368四居54311621、,20054,600()20,000-23,250一居28,250-31,500二居36,500-39,850三居43,200-48,200三居52,000-55,000三居79,000四居83,000共计公寓部分（国贸一期）公寓部分（国贸一期）公寓部分（国贸一期）公寓部分（国贸一期）?国贸公寓由国贸南公寓和国贸北公寓组成，楼高30层。共有401套房间。?主要租客来自于各大跨国公司和高级管理人员和驻京外交使节，一直被公认是北京顶级豪华公寓。地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金22、融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心156物业简介物业简介物业简介物业简介物业形态物业形态体量体量()比例比例备注备注办公122,87142.8%/商场、商务中心等14,92111.2%/酒店68,48823.9%555间客房?上海金茂大厦位于黄浦江畔陆家嘴金融贸易中心，遥对东方明珠广播电视塔，毗邻延安东路隧道口，与地铁二号线连通。?上海金茂大厦名列世界第三，是中国第一高楼，又称“中华第一楼”，大厦总高度为420.523、m，占地面积2.36万，地上88层，地下3层，裙楼6层，总建筑面积28.7万。?金茂大厦于1992年12月17日被批准立项，1994年5月10日动工，1997年8月28日结构封顶，至1999年3月18日试营业，当年8月28日全面营业。地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金24、融中心157写字楼规模122,871主要指标?标准层面积2,300-2,700?层高4m，净高2.7m?26部大型高速电梯?VAV中央空调?标准层无柱式大空间随意分割主要入住企业上海银行、中国建设银行、中国银行、通用汽车、海尔纽约人寿等。开业时间1999年出租率目前达到几乎满租租金水平租金报价：13元/天物业管理费：37.25元/天写字楼部分写字楼部分写字楼部分写字楼部分酒店区53-87层观光区88层地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子25、大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心158金茂君悦大酒店金茂君悦大酒店金茂君悦大酒店金茂君悦大酒店?位于金茂大厦53-87层,为金茂集团全资所有，委托凯悦国际酒店管理集团经营管理，为世界最高的五星级酒店?君悦大酒店共有555间、套各类豪华客房，12个可欣赏申城美景的餐厅和酒吧。从56层起，净高152m、直径27m的酒店中庭是金茂大厦的标志性景观之一。?酒店拥有设施完备的宴会、会议和娱乐场所，位于57层的绿洲健身中心是世界上最高的健身中心。地标建筑商业综合体26、地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心159金茂时尚生活中心金茂时尚生活中心金茂时尚生活中心金茂时尚生活中心?J.LIFE金茂时尚生活中心位于金茂大厦裙房，总共6层，建筑面积14,921。?J.LIFE包括奢侈品零售、私人护理、中西餐饮三大业态。楼层分布楼层分布每日新鲜Illy咖啡i27、n one SPAJamaica BlueWills YUGA Eric Paris Salon科瓦齿科5F欧莱适健康椅6F外交官箱包侨盛皮鞋护养CARL BONO世博商品特许零售店1F 2F3FWills GYM 美丽田园发之秘形象设计奥希尼钻饰安吉尔韩国时尚婚纱摄影吉马国际酒廊拉图西餐厅劳斯橱柜21Gem克拉钻中心天萃庭4F顶级商务办公顶级商务办公360成都最佳开发建议精品购物中心成都最佳开发建议精品购物中心地标表现地标表现商业综合体地标建筑商业综合体地标建筑上海金茂大厦上海金茂大厦北京国贸三期北京国贸三期广州双子塔西塔广州双子塔西塔广州中信广场广州中信广场上海环球金融中心上海环球金融中心28、北京银泰中心北京银泰中心马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦台北台北101大厦大厦香港金融中心香港金融中心160金茂音乐厅金茂音乐厅金茂音乐厅金茂音乐厅?坐落于金茂大厦裙房一层，由音乐厅和艺术走廊两大部分组成，共有座位398个，以演奏室内乐为主。?金茂音乐厅同时定期举办Music After 6音乐沙龙系列活动，将各种不同的音乐融合进来。此外还举办名家音乐会系列和金茂音乐艺术论坛，定期邀请国内外知名音乐家和演奏家来金茂音乐厅做客，并与上海的观众进行近距离的交流。?金茂音乐厅是金茂写字楼、金茂君悦大酒店、金茂88层观光厅配套的文化产业。地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商务办公29、顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议香港金融中心香港金融中心台北台北101大厦大厦马来西亚双子大厦马来西亚双子大厦北京银泰中心北京银泰中心广州中信广场广州中信广场广州双子塔西塔广州双子塔西塔北京国贸三期北京国贸三期上海金茂大厦上海金茂大厦上海环球金融中心上海环球金融中心161在项目各功能产品定位部分，我们将结合东南亚地区主要地标案例分析的结论进行推导。此章节不做具体说明。在项目各功能产品定位部分，我们将结合东南亚地区主要地标案例分析的结论进行推导。此章节不做具体说明。什么才是最成都的建筑内涵地标案例地标建筑商业综合体地标建筑商业综合体地标表现地标表现顶级商30、务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议162顶级商务办公顶级商务办公2341城南是成都未来的方向。政府的重新规划及定位，将为区域的发展注入直接的动力，也将为区域的发展提供最为有效的保障，本区域已经成为目前成都最受关注的区域，也是更多企业所倾向的区域。城南是成都未来的方向。政府的重新规划及定位，将为区域的发展注入直接的动力，也将为区域的发展提供最为有效的保障，本区域已经成为目前成都最受关注的区域，也是更多企业所倾向的区域。城南是成都未来的方向。政府的重新规划及定位，将为区域的发展注入直接的动力，也将为区域的发展提供最为有效的保障，本区域已经成为目前成都最31、受关注的区域，也是更多企业所倾向的区域。提供高标准高品质的办公空间，体现保利集团在服务国际金融机构、城南是成都未来的方向。政府的重新规划及定位，将为区域的发展注入直接的动力，也将为区域的发展提供最为有效的保障，本区域已经成为目前成都最受关注的区域，也是更多企业所倾向的区域。提供高标准高品质的办公空间，体现保利集团在服务国际金融机构、IT企业及其它跨国公司方面的丰富经验和专业水准，先进的办公配套设施和完善的安全保障系统为所有入住企业提供舒适安心的办公环境。企业及其它跨国公司方面的丰富经验和专业水准，先进的办公配套设施和完善的安全保障系统为所有入住企业提供舒适安心的办公环境。未来未来CBD核心区，32、独有的地标及市民广场资源优势。为企业提供最佳的品牌平台。国际城南高端住宅、商务配套、旅游文化设施以及便利的交通，将吸引更多的世界核心区，独有的地标及市民广场资源优势。为企业提供最佳的品牌平台。国际城南高端住宅、商务配套、旅游文化设施以及便利的交通，将吸引更多的世界500强等知名企业入住。强等知名企业入住。未来未来CBD核心区，独有的地标及市民广场资源优势。为企业提供最佳的品牌平台。国际城南高端住宅、商务配套、旅游文化设施以及便利的交通，将吸引更多的世界核心区，独有的地标及市民广场资源优势。为企业提供最佳的品牌平台。国际城南高端住宅、商务配套、旅游文化设施以及便利的交通，将吸引更多的世界500强33、等知名企业入住。强等知名企业入住。项目会展业、旅游业及文化产业的发展将为本项目注入更多内涵，增加了未来商务族群。项目会展业、旅游业及文化产业的发展将为本项目注入更多内涵，增加了未来商务族群。地标建筑商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议163总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议地标建筑商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议项目名称写字楼面积()高度(m)34、层数标准层面积()单层层高(m)单层净高(m)电梯数量香港金融中心149,000420882,6004.1/4.854.2443.94.53.8/4.244.252.7/3.342部客梯，3部货物电梯台北101大厦178,0005081062,310-2,9702.852台观光电梯，37台客梯，3台货梯马来西亚国家石油大厦N/A452882,6242.6578部（双塔）上海环球金融中心161,0004921042,3002.8/3.044部上海金茂大厦122,871420.5882,7002.7 28部北京银泰中心152,000249.9421,849324部广州中信广场175,200391835、02,5002.6-2.834部广州双子塔西塔167,0004321032,2603.5N/A北京国贸三期144,000330781,500-2,1002.8 40部?以上地标项目均以城市综合体的形式出现，写字楼所占比重在50%以上,写字楼作为项目主体功能明显；?单层面积除银泰中心外均在2,100以上;?写字楼层高在4m以上，均设置了架空地板，吊顶后净层高在2.7m-3m之间。备注：马来西亚国家石油大厦和北京银泰中心为双塔结构，其中马来西亚国家石油大厦在22、41以及观光层设有转换电梯，故其电梯数量较多。广州双子塔西塔的4至65层为办公层，上海金茂大厦的3至50层为办公层。建议本项目主要建筑指36、标：建议本项目主要建筑指标：?层高4.2m（以保证在VAV空调及架高地板条件下2.7m-3m的净高）?建议单层面积2,500（保证各单元的得房率及采光效果）?避难层需要建筑师从规范角度考虑，但层高可比标准层稍低，同时考虑到设备高度（在后续测算中预计3.8m）164?本项目写字楼将面临较大的市场挑战本项目写字楼将面临较大的市场挑战。因此建议本项目的开发必须注重：因此建议本项目的开发必须注重：?项目的功能性必须更为完善和齐全，单一的写字楼业态和零售业态还需要进行补充和加强；?项目超过300m塔楼部分，建议在配套200亩住宅地标或其他部分增加可售面积，达到资金快速回笼的目标，并降低项目运营风险。2037、08年统计指标成都上海北京深圳广州GDP（亿）3,90113,69810,4887,8078,216第三产业占比47%54%72%51%59%188,950256,440188,000249,169283,000350,000856,6451,113,0851,301,0851,550,2541,833,2542,183,2542009年2010年2011年2012年2013年2014年单位：新增供应市场存量?300m以上超高层对未来的知名企业的入住有较大吸引力，但是同样会投入昂贵的成本，站在市场的角度本项目的开发仍然存在较大的风险；项目同期办公物业供给过大；短期同一时段内去化率将受到一定影响38、，空置率增加。?成都写字楼的发展正处于发展初期，虽然成都做为西部中心的地位不可动摇，但是GDP总量的发展以及第三产业与一线发达城市仍有较大差距；?据不完全统计，成都办公物业的供应量将在5年内超过200万平方米，对成都市场而言，从目前的发展判断，供过于求，市场竞争严峻。地标建筑商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议16511经济指标经济指标相关系数相关系数GDP0.990500951第三产业产值0.992302391第三产业从业人员0.982451589人均39、GDP0.991262763固定资产投资0.983514752人均可支配收入0.996318738房地产投资0.966515113外商直接投资0.927614918市区人口0.88205806总人口0.966876391社会消费品零售额0.995374939?考虑到地震和金融危机后，政府加大了基础设置的建设，为未来经济的增长垫定了良好的基础。从刚闭幕的西博会上也看出，政府已加大了成都招商引资的力度，未来成都经济将持续快速的发展。考虑到地震和金融危机后，政府加大了基础设置的建设，为未来经济的增长垫定了良好的基础。从刚闭幕的西博会上也看出，政府已加大了成都招商引资的力度，未来成都经济将持续快速的发40、展。22经济指标经济指标近年的平均增长率近年的平均增长率所选用增长率所选用增长率GDP13.71%15.00%第三产业产值12.62%15.00%第三产业从业人员6.43%10.00%人均GDP12.47%15.00%固定资产投资9.26%12.00%人均可支配收入12.44%16.00%社会消费品零售额21.26%25.00%相关性分析相关性分析相关性分析相关性分析?选取11项经济指标中与历年甲级写字楼吸纳量的相关性最高的进入下一轮分析。未来经济预测未来经济预测未来经济预测未来经济预测?本项目写字楼将面临较大的市场挑战本项目写字楼将面临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测成都市甲级写字楼41、吸纳量预测地标建筑商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议166回归统计Multiple R0.999463R Square0.998926Adjusted R Square0.996421标准误差0.559598观测值11多元回归分析公式：多元回归分析公式：y=a1x1+a2x2+a3x3+anxn+b未来甲级写字楼累计吸纳量未来甲级写字楼累计吸纳量GDP(-5.2994E-07)-第三产业产值(-1.33984E-07)第三产业从业人员(-0.0342542、74)+人均GDP(-6.1792)+人均可支配性收入(0.002262452)+社会消费品零售额(0.0400023)+固定资产投资(-0.00059413)-13.997233多元回归分析多元回归分析多元回归分析多元回归分析Coefficients标准误差t StatP-valueLower 95%Upper 95%下限 95.0%上限 95.0%Intercept-13.99728.037607-1.741470.179969-39.576511.58203-39.576511.58203X Variable 1-5.3E-076.62E-06-0.080.941278-2.2E-05243、.06E-05-2.2E-052.06E-05X Variable 2-1.3E-071.06E-07-1.259220.297015-4.7E-072.05E-07-4.7E-072.05E-07X Variable 3-0.034260.033568-1.020530.382598-0.141090.072571-0.141090.072571X Variable 4-6.179268.59021-0.090090.933895-224.464212.1055-224.464212.1055X Variable 50.0022620.002450.92350.423859-0.00553044、.010059-0.005530.010059X Variable 60.0400020.0328221.2187560.310031-0.064450.144457-0.064450.144457X Variable 7-0.000590.013186-0.045060.966894-0.042560.041371-0.042560.041371?对所选取对成都市未来甲级写字楼吸纳量可能产生影响的7项经济因素进行回归分析，得出吸纳量与各因素的关系：?本项目写字楼将面临较大的市场挑战本项目写字楼将面临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测成都市甲级写字楼吸纳量预测地标建筑商业综合体地标表现地45、标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议167甲级写字楼吸纳量(万)GDP（万元）第三产业产值（万元）第三产业从业人员（万人）人均GDP(亿元)人均可支配收入(元)社会消费品零售额（亿元）固定资产投资（亿元）年吸纳量年吸纳量(万万)1.471.10 2.98 1.23 3.14 2.04 0.58 3.10 3.15 5.49 7.71 2002 9.92 14,887,638 8,046,739 194.60 1.4536 8,971.91 709.51 702 2003 146、1.96 17,052,732 915,669 205.70 1.6454 9,641.00 776.00 863 2004 12.54 20,310,663 10,572,296 212.35 1.9307 10,394.10 880.76 1,057 2005 15.64 23,707,644 11,822,111 228.28 2.2139 11,358.81 1,005.88 1,459 1998 1.47 9,618,871 4,951,660 162.20 0.9686 6,446.44 451.19 372 1999 2.58 10,449,059 5,489,641 176.147、3 1.0446 7,098.01 500.08 419 2000 5.56 11,567,929 6,183,003 164.56 1.1471 7,649.09 554.21 476 2001 6.79 13,220,544 7,132,704 186.64 1.3004 8,128.39 627.52 582 2006 18.79 27,504,776 13,437,366 254.72 2.5171 12,789.44 1,155.30 1,898 2007 24.29 33,241,677 15,850,488 297.54 3.0006 14,849.23 1,357.20 2,348、90 2008 32.00 39,009,857 18,141,676 316.04 3.4873 16,942.62 1,621.85 2,994?本项目写字楼将面临较大的市场挑战本项目写字楼将面临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测成都市甲级写字楼吸纳量预测地标建筑商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议168甲级写字楼吸纳量(万)GDP（万元）第三产业产值（万元）第三产业从业人员（万人）人均GDP(亿元)人均可支配收入(元)社会消费品零售额（亿元）49、固定资产投资（亿元）年吸纳量年吸纳量(万万)6.71 7.74 8.88 10.17 11.65 13.34 15.26 17.46 19.96 22.80 26.03 29.69 2013 77.15 78,462,756.26 36,489,390.42 508.99 7.01 29,858.69 3,406.44 9,136.96 2014 90.48 90,232,169.70 41,962,798.98 559.88 8.07 33,441.73 3,951.47 11,421.20 2015 105.74 103,766,995.15 48,257,218.83 615.87 9.50、28 37,454.74 4,583.70 14,276.50 2016 123.20 119,332,044.43 55,495,801.65 677.46 10.67 41,949.30 5,317.10 17,845.63 2009 38.71 44,861,335.55 20,862,927.40 347.64 4.01 18,975.73 1,881.35 3,742.50 2010 46.45 51,590,535.88 23,992,366.51 382.41 4.61 21,252.82 2,182.36 4,678.13 2011 55.33 59,329,116.26 2751、,591,221.49 420.65 5.30 23,803.16 2,531.54 5,847.66 2012 65.50 68,228,483.70 31,729,904.71 462.71 6.10 26,659.54 2,936.59 7,309.57 2017 143.16 137,231,851.09 63,820,171.90 745.21 12.27 46,983.22 6,167.83 22,307.04 2018 165.97 157,816,628.76 73,393,197.68 819.73 14.11 52,621.21 7,154.69 27,883.80 20152、9 192.00 181,489,123.07 84,402,177.33 901.70 16.22 58,935.75 8,299.44 34,854.75 2020 221.69 208,712,491.53 97,062,503.93 991.87 18.66 66,008.04 9,627.35 43,568.43?本项目写字楼将面临较大的市场挑战本项目写字楼将面临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测成都市甲级写字楼吸纳量预测地标建筑商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标53、面临严峻市场挑战开发规模建议169?经过多元回归分析，成都未来甲级写字楼市场年吸纳量逐年递增。?随着城市经济的不断发展，未来甲级写字楼需求继续保持较高的增长。38.7146.4555.3365.5077.1590.48105.74123.20143.16165.97192.00221.696.717.748.8810.1711.6513.3415.2617.4619.9622.8026.0329.692009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年单位：万累计吸纳量年吸纳量?本项目写字楼将面临较大的市场挑战本项目写字楼将面54、临较大的市场挑战成都市甲级写字楼吸纳量预测成都市甲级写字楼吸纳量预测地标建筑商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议170项目写字楼体量（可租赁面积）13.75万按照300m的基础控规要求，2,500/层，裙楼16F，标准层高4.2m，避难层高3.8m/层，每年起始租赁面积每年起始租赁面积(万万)成都甲级写字楼年均吸纳量成都甲级写字楼年均吸纳量(万万)本项目预计吸纳比例本项目预计吸纳比例每年预计租赁面积每年预计租赁面积(万万)累计租赁面积累计租赁面积(万万)55、每年剩余面积每年剩余面积(万万)出租率出租率2014年13.75 13.34 15.00%2.00 2.00 11.75 14.55%2015年11.75 15.26 15.00%2.29 4.29 9.46 31.20%2016年9.46 17.46 15.00%2.62 6.91 6.84 50.25%2017年6.84 19.96 20.00%3.99 10.90 2.85 79.28%?随着成都甲级写字楼的更新换代升级，未来的租户将更倾向于软硬件设施更好的高品质写字楼。?由于项目位置、地标、软硬件配置方面具有较大的优势，未来项目租金将高于成都市甲级写字楼水平，但相对较高的价格也会在项目56、前期对租赁速度有一定影响。?随着经济的发展，大量企业对高品质写字楼的需求上升，项目后期因其独一无二的特性，将获得较好的租赁效果。?预计项目2018年完成租赁80%以上。?通过对未来甲级写字楼吸纳量分析，预计本项目写字楼完成租赁将花费通过对未来甲级写字楼吸纳量分析，预计本项目写字楼完成租赁将花费4-5年时间。如单一追求高度，增加项目体量，将延长项目租赁时间，将在前期给公司带来较大的资金压力。年时间。如单一追求高度，增加项目体量，将延长项目租赁时间，将在前期给公司带来较大的资金压力。?本项目写字楼将面临较大的市场挑战本项目写字楼将面临较大的市场挑战本项目吸纳量预测本项目吸纳量预测顶级商务办公顶级商57、务办公360成都最佳开发建议精品购物中心地标表现商业综合体地标建筑成都最佳开发建议精品购物中心地标表现商业综合体地标建筑开发规模建议面临严峻市场挑战主要建筑指标总体定位171项目高度项目高度?随着近年西部经济的发展，西部的城市出现了越来越多的超高层建筑，我们通过对西部主要四个城市(成都、重庆、西安、昆明)目前最高楼（在建或待建）进行研究，为项目定位提供依据。成都环球贸易广场成都环球贸易广场(ICC)开发商：新鸿基地产主楼:300米(含塔尖:318米)主楼业态：铂金五星级酒店+甲级写字楼重庆嘉陵帆影重庆嘉陵帆影开发商：香港瑞安集团主楼:456米主楼业态：五星级酒店+甲级写字楼重庆鼎好世纪星城重庆58、鼎好世纪星城开发商：重庆鼎固房地产开发有限公司主楼:428米主楼业态：五星级酒店+甲级写字楼昆明 南亚之门昆明 南亚之门开发商：江苏天地集团/云南中炬集团主楼:333米主楼业态：铂金五星级酒店+甲级写字楼+公寓西安陕西信息大厦西安陕西信息大厦开发商：陕西金信实业发展有限公司主楼:238米(含塔尖)主楼业态：五星级酒店+甲级写字楼成都成都重庆重庆昆明昆明西安西安小结：?重庆因其独特的地质构造和气候条件，成为西部主要城市中300米以上超高层建筑最多的城市。?这些项目均具有地标性质，定位高档，体量一般较大，并不是以单一业态存在，均以综合性业态存在。大部分属于写字楼和五星级酒店或高档公寓共存。地标建筑59、商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建议172项目高度建议项目高度建议?打造成都地区最高楼，塑造品质打造成都地区最高楼，塑造品质?建议高度，主塔楼建议高度，主塔楼308m（不含塔尖）（不含塔尖）?通过之前的市场研究报告得知，截止2014年年底，成都甲级写字楼市场存量将达到200万，甲级写字楼市场竞争空前激烈。项目300m前提下，写字楼体量已达到13.75万，未来入市后对项目租赁将是严峻考验。?若将项目打造成为西部最高楼，高度上可能需要突破450m，在此前提下60、，根据市场吸纳量分析，若项目开发以纯写字楼为主的产品，将带来投资及运营较大的风险；在此前提下，我们建议要考虑规划标准五星级酒店，但标准五星级酒店将进一步加大项目的投资成本，且需要更长的时间的回收周期。?目前成都新鸿基ICC项目，塔楼最高层300m（人可到达高度），建议本项目从300m增加到308m，增加2层的写字楼标准层面积，并在设计过程中透过塔尖设计有机会将建筑整体高度提升到350m以上，将成为成都地区最高楼。地标建筑商业综合体地标表现地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议成都精品购物中心最佳开发建议总体定位主要建筑指标面临严峻市场挑战开发规模建61、议项目写字楼体量（可租赁面积）14.25万按照300m的基础控规要求，2,500/层，裙楼16F，标准层高4.2m，避难层高3.8m/层每年起始租赁面积每年起始租赁面积(万万)成都甲级写字楼年均吸纳量成都甲级写字楼年均吸纳量(万万)本项目预计吸纳比例本项目预计吸纳比例每年预计租赁面积每年预计租赁面积(万万)累计租赁面积累计租赁面积(万万)每年剩余面积每年剩余面积(万万)出租率出租率2014年14.25 13.34 15.00%2.00 2.00 12.25 14.04%2015年12.25 15.26 15.00%2.29 4.29 9.96 30.10%2016年9.96 17.46 15.62、00%2.62 6.91 7.34 48.48%2017年7.34 19.96 20.00%3.99 10.90 3.35 76.50%308m高度下，写字楼入市租赁去化速度测算（第五年实现项目高度下，写字楼入市租赁去化速度测算（第五年实现项目80的出租率）的出租率）173地标项目屋顶层利用案例功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议?通过我们对超高层建筑的研究发现，超高层建筑顶层具有良好的可视性、标志性以及宽阔的视野，主要有以下几个用途：1.总裁办公室(CEO-OFFIC63、E)2.顶级会所3.高档餐厅4.观光厅174地标项目屋顶层利用案例功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议1.总裁办公室(CEO-OFFICE)香港国际金融中心?香港金融管理局总部设于香港国际金融中心二期。总裁任志刚的办公室位于88楼，并可使用私人专用电梯出入。175地标项目屋顶层利用案例功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议2.顶级会所北京京城大厦（64、京城俱乐部）楼层楼层50层面积面积5,300经营方经营方中信集团和美国国际会所管理集团使用功能使用功能集商务、健身与社交于一体的商务俱乐部，华贵的餐厅，设备齐全的会议室经营状况经营状况中国最早的高级私人会所之一针对客户群体针对客户群体商界精英人士、新兴产业人士、使馆工作人员主要会员主要会员李泽楷、许荣茂简介简介地处北京东部CBD附近，北京商业区中心地带的京城大厦顶层(50层)360度视角的落地长窗，能俯瞰北京城。它号称“中国第一富人俱乐部”，会员包括全球500强大部分中国公司的总裁和相当数量的驻华大使。开业时间开业时间1994年176地标项目屋顶层利用案例功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综65、合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.高档餐厅 北京银泰中心（北京亮餐厅）楼层楼层65-66层，含屋顶花园使用功能使用功能餐厅”北京亮餐厅“，主要经营西餐，日式及东南亚特色餐点经营方针经营方针凯悦酒店集团经营状况经营状况餐厅和酒店开业后经营状况较好针对客户群体针对客户群体高端商务消费经营收益贡献经营收益贡献作为北京最高的360度观景餐厅，吸引了高端人士的关注主要是作为酒店的餐饮配套，为酒店及周边高端商务人士服务开业时间开业时间2008年10月177地标项目屋顶层利用案例功能定位业态定位空间布局地标建筑商业66、综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议4.观光厅上海环球金融中心?94至100楼为观光、观景设施，共有三个观景台，其中94楼为观光大厅，是一个约700平方米的展览场地及观景台，可举行不同类型的展览活动，97楼为观光天桥。?在第100层又设计了一个最高的观光天阁，长约55米，地上高达472米，超越加拿大国家电视塔的观景台，超过杜迪拜的迪拜塔观景台（地上440米），成为未来世界最高的观景台。178地标项目屋顶层利用案例功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商67、务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议?在地标建筑的高楼层区域设置五星级酒店也是地标建筑的较为常见的规划。53-87F 君悦大酒店君悦大酒店上海金茂大厦广州双塔西塔79-93F 柏悦酒店柏悦酒店56-68F 豪华酒店豪华酒店68-97F 五星酒店五星酒店北京国贸3期上海环球世贸中心179地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议1.建议在屋顶层设置观光层建议在屋顶层设置观光层?超高层建筑具有开阔的视野，良好的光景效果，通过我们68、对超高层建筑的研究发现，设有观光层的超高层项目均成为了城市的标志，城市景观游览的重要景点，每年吸引大量游客，以上海为例:东方明珠电视塔，国家5A级旅游景区，年接待游客300万人次以上；上海金茂大厦，国家首批4A级旅游景区，年接待游客100多万人次；上海环球金融中心，预计每年可接待游客300万人次。?除了直接的旅游拉动以外，能带动项目及地块周边其他业态的发展。?而这些物业也因观光层的设置，使得项目的形象得到了更好的展示和宣传，代表了一个城市的发展和形象。?成都城区缺乏至高观光点，且成都为平原地区，更需要等高俯视的景观，与大众共同分享。180地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业69、综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议2.建议高区楼层设置精品酒店建议高区楼层设置精品酒店本项目不建议规划标准五星级酒店本项目不建议规划标准五星级酒店?高星级酒店的引入，丰富项目的产品形态，也助于提升物业的档次和品质，但南部新城规划了超过10家的五星级酒店，未来南部新城酒店业同质化竞争较为激烈。?未来南部新城区域住宅、商业、酒店、写字楼各物业之间发展和供给未平衡发展，影响了区域商业和商务的发展。?如果本项目引进五星级酒店，重复建设，并造成区域酒店市场的恶性竞争，造成资源浪费。?酒店的盲目定位，未来极有可能出70、现运营困难的局面，威胁到项目其他业态的发展；从更高的层次而言，将影响到整个南部新城的开发和整体形象。11332244556677881010991111本项目本项目1三峡豪生酒店2茂业万豪酒店3旺旺项目4合景泰富w酒店5中航国际广场项目6中海项目7海洋公园皇冠假日酒店8洲际酒店9假日酒店10希尔顿广场11金鹿国际商务中心本项目规划标准的五星级酒店弊大于利。建议规划精品酒店，做到既提升项目档次、竞争力、塑造项目独有性，又能避免未来非良性竞争。本项目规划标准的五星级酒店弊大于利。建议规划精品酒店，做到既提升项目档次、竞争力、塑造项目独有性，又能避免未来非良性竞争。181地标项目屋顶层利用案例本项目71、高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议2.建议高区楼层设置精品酒店建议高区楼层设置精品酒店精品酒店在城市中是稀缺产品精品酒店在城市中是稀缺产品?精品酒店一般在著名景区或城市核心地段?一般只进入高发达城市，商业商务活动频繁?精品酒店提供一种奢华体验硬件风格独有性（即使同一品牌在不同区域的硬件设计也有较大差异，通常是与项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合）高标准配置及顶级服务水平房价普遍远高于一般五星级酒店精品酒店是城市发达程度的符号之一。精品酒店是城市发达程度的符号之一。182地72、标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议2.建议高区楼层设置精品酒店建议高区楼层设置精品酒店精品酒店的发展精品酒店的发展?“精品酒店”一词首次出现于1984 年Steve Rubell 和Ian Schraeger 在纽约开办的Morgans 酒店（113 间客房）。作为声名显赫的Studio 54 夜总会业主，他们吸引了精英人士光顾Morgans 酒店，包括：男演员、艺术家和社会偶像人物。该酒店也因法国设计师Andree Putman 为此高度概念化的设73、计而出名。由此，Morgans 酒店创造出与精品商店品质相仿的精品型酒店，成为了“为精英人士提供时尚感受的酒店”。?1985 年，女演员nouska Hempel 在伦敦开办了一家50 间客房的Blakes 酒店。这是一个彰显顾客身份的地方，人们也将这里当成一个安全港湾，以避开狗仔队的骚扰。183地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议2.建议高区楼层设置精品酒店建议高区楼层设置精品酒店精品酒店的发展精品酒店的发展精品酒店在西方还是一个成长中的酒店项目，74、各项有关精品酒店的条款概念和客房面积仍未定义。由于缺乏明确的鉴定，识别精品酒店的共性包括：精品酒店在西方还是一个成长中的酒店项目，各项有关精品酒店的条款概念和客房面积仍未定义。由于缺乏明确的鉴定，识别精品酒店的共性包括：?高档；?规模较小，客房数量从20 间到150 不等；?来自时尚设计师的新颖、时尚、别致的压轴之作；?提供私人专属服务，使人有宾至如归的感觉；?迎合富有旅行经验、眼光挑剔以及搭乘喷气式飞机的旅行者；?通常为业主所有并经营；?以提供独特产品和专属氛围为主要特征，因此定价较高，但有限的供给确保了此类酒店拥有很高的住宿水平；?精品酒店的平均每间房收益和住宿率两项业绩指标均高于其它类型75、的酒店。184地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议2.建议高区楼层设置精品酒店建议高区楼层设置精品酒店精品酒店在中国的发展精品酒店在中国的发展?中国的酒店市场范围涵盖了小型国内品牌酒店到国际酒店以及提供多项服务设施的豪华酒店，但精品酒店概念极为欠缺。?仅仅是在近期，一些业主才认识到市场对精品酒店的需求，而精品酒店所提供的时尚、私密的舒适感在大型豪华酒店内是无法获得的。?随着寻找独特住宿体验且富有旅行经验的国际与国内旅客不断增多，这种需求,亦随之增长。76、?目前，在中国国际知名精品酒店运营商逐渐进入，国内亦兴起了高端精品酒店的运营热潮。185地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议上海复兴公园璞邸精品酒店上海复兴公园璞邸精品酒店?2007 年6 月，雅高集团在上海复兴公园开设了第一家国际管理的精品酒店。这座52间客房的酒店位于原来的法租界内，由法国内部设计公司MaxK Design Co.设计。酒店客房宽敞，面积最小的为50，浴室为19。酒店内配备了一个融合各种菜肴风格名为“8 阶层会员廊”的餐厅，美好时77、光香槟屋和一个雪茄房，这些设施仅向酒店顾客以及受邀会员开放。酒店开业时的平均房价为人民币1,277 元/天（包含早餐）。2.建议高区楼层设置精品酒店建议高区楼层设置精品酒店精品酒店在中国的发展案例精品酒店在中国的发展案例城市中心区商务型城市中心区商务型上海首席公馆上海首席公馆?首席公馆开业于2007 年5 月，原为旧法租界内一幢建于1937 年的著名老别墅，拥有32 间客房，最小的客房面积为45，层高达4 米。该酒店拥有一个160 个餐位的屋顶餐厅、一个设有贵宾房的粤菜馆、两个可容纳20 人的会议室，会议室可供会员作为私人会所使用。酒店计划在未来五年增开13 家酒店。酒店开业时的房价为人民币278、,900 元/天（不包括早餐）。186地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议2.建议高区楼层设置精品酒店建议高区楼层设置精品酒店精品酒店在中国的发展案例精品酒店在中国的发展案例旅游景区度假型旅游景区度假型丽江悦榕庄丽江悦榕庄?建于2006年，2007年向游客开放酒店预订。特色在于其建筑风格、所处地理位置既沿袭了悦榕营造优雅浪漫的度假风格，但整体建筑风格又非常地方化，建造伊始就按照丽江城市规划要求把丽江古城的建筑风格融会贯通其中，而内部则是五星级的现代化79、酒店设施。?五十五栋纳西式的别墅均朝东北向,可欣赏到海拔五千六百公尺的玉龙雪山山顶。大自然景观全部收集在丽江悦榕庄宽敞的别墅里,三百五十英尺的宽敞空间里包括室外温水按摩浴池或私人泳池。187Teresa SapeyItaly1962精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。188John PawsonHalifax,Yorkshire,Great Britain1949精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。189Za80、haHadidBaghdad,Iraq精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。190David ChipperfieldLondon 1953精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。191Plasma StudioSince 1999精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。192Victorio-LucchinoSince19781、0s精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。193Marc NewsonAustralia1965精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。194Ron AradTel Aviv 1951精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。195J.Mariscal&F.Salas 精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般82、根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。196精品酒店最大特色精品酒店最大特色独创设计风格独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。197地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.结合地标观光层、精品酒店，规划高端会所结合地标观光层、精品酒店，规划高端会所保利会保利会?做为保利集团企业接待、高端会晤场所，彰显企业“高度”?地标的塑造、以及精品酒店的打造，为打造保利会奠定了坚实的基83、础，可成为全国独一无二的产品，提升项目号召力?成都高端会所相对发展落后，真正的“品质会籍”概念还没有置入高端人群?本项目顶级会所的概念，必将成为一种身份的象征，拥有保利会会籍将成为一种荣耀?运营模式：与精品酒店统一运营主要功能雪茄吧、顶级主要功能雪茄吧、顶级SPA、顶级视听、收藏品鉴赏、高端会晤、私人宴会厅、健身设施。、顶级视听、收藏品鉴赏、高端会晤、私人宴会厅、健身设施。198地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.保利会保利会顶级私人会所顶级私人84、会所?私人商务会所发展历程?早在17世纪，英国就成立了第一家会员制俱乐部，其中会员以男性为主，这种俱乐部的设立是为了满足当时商业社会发展过程中相同社会层次的人们为创造一种排他性的社交场所发展而来。俱乐部之所以大受欢迎并且延续至今，是因为它能够为会员提供私密性和近距离的社交氛围。?1993年，第一个以顶级的展望为理念的会员制俱乐部-京城俱乐部正式落户北京，拉开了高级私人会所登陆中国的历史。私人会所惟我独尊的排他性,满足了京城人士的某种潜在心理需求，落户京城的私人会所无论规模还是数量都在大陆独占鳌头。目前，在北京业界有四大会所之称，指的是京城俱乐部、长安俱乐部、美洲俱乐部和中国会。这几个俱乐部都具85、有比较长的发展历史，经营和管理各个方面都日臻成熟和完善。在近几年，随着俱乐部文化被越来越多的人所认同，各种独具特色的俱乐部也应时而生。某些俱乐部会员卡的有效性可以延续到其国外的联盟俱乐部。199地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.保利会保利会顶级私人会所顶级私人会所?入会的管理方式目前，俱乐部对入会的管理方式分为三种：目前，俱乐部对入会的管理方式分为三种：?第一种，外资和中资合营的俱乐部，这种俱乐部一般由专业的外资会所集团进行管理。对于入会的程序86、审批较为严格。比如京城、长安、中国会等为代表，均采用会员邀请制的入会方法。想要加入俱乐部必须要有会员的提名，等待社会各界名流组成的专业理事会对其背景和资格的考察想要加入俱乐部必须要有会员的提名，等待社会各界名流组成的专业理事会对其背景和资格的考察。俱乐部对于身份、地位、所处行业的考察也是甚为严格的。只有在理事会严格审核并且批准后，会员交纳了入会费和月费才能够正式颁发会籍。?第二种，申请入会人士的资格、背景不做过多要求，只需填写入会申请表格，并且交足了年费和月费交足了年费和月费之后，即可以成为会员。新兴的俱乐部富力会采用的就是这种低门槛的入会方式。?第三种，当俱乐部与房地产结合在一起时，比如富力87、城的富力会所，对于业主而言，只要购买了富力城的房子只要购买了富力城的房子，即可免费享受富力会的会员待遇。200地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.保利会保利会顶级私人会所顶级私人会所?会所服务特色?作为办公室的延伸，私人俱乐部在发挥商务办公作用商务办公作用同时提供了最为舒适与私密的商务洽谈与会议的环境。?俱乐部还设有餐厅、咖啡厅、游泳康乐设施康乐设施。会员一旦入会，其家属也能跟随享受俱乐部的待遇，参加俱乐部组织的会员活动。?俱乐部不定期的组织多种88、形式的活动多种形式的活动，如雪茄之夜、高尔夫比赛、化妆舞会、总经理聚会等。目的都是为了让会员聚集在一起，为会员提供结识更多业内知名人士的平台。?私人俱乐部的昂贵费用换来的不仅仅是高档的硬件设施，强调要让会员在俱乐部中享受到的服务优于一般的五星级服务优于一般的五星级酒店的待遇。?除享受私人俱乐部的服务之外，会员资格由于可以转让也具有投资价值会员资格由于可以转让也具有投资价值。这是因为一般俱乐部对于会员人数都会设置最高限制，一旦达到，就不再接纳新的会员，这使得许多俱乐部的会籍具有了投资价值。例如长安俱乐部的个人会籍从开始的9,000美元，目前已升值到2万多美元。201地标项目屋顶层利用案例本项目高89、区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.保利会保利会顶级私人会所顶级私人会所?国内及成都案例代表?香港富华集团开发董事长全国政协委员陈丽华女士；固定资产超过50亿人民币。?运营十周年1996年成立；1,500余名政经精英会员；目前处于良好的利润增长期；新增SPA设施投资1,000万，规模1,500平方米。?俱乐部定位城市俱乐部，北京市最优秀的商务应酬、交际的平台。?会所描述位居长安街十号，在长安大厦中占据十二层的长安俱乐部，与全球250多家俱乐部联网。?主要特色进入长安俱乐部，扑90、面而来的是它雍容华贵、大气而精致的宫廷风格；长安有能力邀请到行业内最有权威、最顶级的人物。长安俱乐部长安俱乐部中国最顶级的会员制俱乐部中国最顶级的会员制俱乐部202地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.保利会保利会顶级私人会所顶级私人会所?国内及成都案例代表鸿艺会鸿艺会上海首家私人会所上海首家私人会所澳门旅游娱乐有限公司开发何鸿燊、何鸿乐。运营情况?以休闲娱乐见长；?大使馆俱乐部；?受到各国外交官员，外籍商务人士青睐；?3,500会员（以家庭为主,91、50%以上为外籍）。联谊会所?全球100多家联谊会所网络。由AMC管理?向全国多个城市10多个项目输出管理。俱乐部定位?商务俱乐部+住户俱乐部；?依托高档住宅区鸿艺豪苑。会所描述：?鸿艺会以休闲娱乐见长，在同行中又以服务取胜，去年在中国会所里排名第一。主要特色：?鸿艺会的英文名叫大使馆俱乐部，因为它在上海领馆最集中的淮海中路上。203地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.保利会保利会顶级私人会所顶级私人会所?国内及成都案例代表?中房集团开发?西南地92、区全新超五星级酒店标准的纯私人会员制会馆，中房集团投资，ALMERIA俱乐部及酒店运营管理机构管理。?限额1000名2009年成立；除荣誉会员与会籍会员之外，更有10多种不同的会籍种类，能够享受会馆一切服务的会员数在营业头年内不会超过千位。?俱乐部定位中国内陆私人俱乐部名片。?会所描述位居成都市青羊区五岳宫街28号；紧邻文殊坊。?主要特色除了奢华的餐厅和精美绝伦已经演化为艺术的现代化设施；拥有一个以满足您任何需求为荣的专业服务团队。会馆建筑面积约12,000平方米,包含了餐厅、红酒雪茄音乐吧、会议中心、客房、康体SpaQ 水疗等5大区域。成都会馆成都会馆204地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼93、层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.保利会保利会顶级私人会所顶级私人会所?国内及成都案例代表成都中国会所成都中国会所?泰来娱乐有限责任公司创立始建于1995年；西南地区首家高端人士聚集的国际化商务私人会所。?俱乐部定位西南地区的商业人士创造了一种新的生活方式，并致力于为会员搭建一个扩大社交圈的平台。?会所描述位居成都市武侯区火车南站西路8号；紧邻桐梓林高档住宅区域。?主要特色不仅可以参加会所举办的各种活动、研讨会，结识世界范围金字塔顶尖的精英人物，分享有价值的资源，还可以欣赏到世94、人艳羡的私人博物馆泰来画廊的经典藏品，品味悉心珍藏的顶级红酒和名贵雪茄；通过会所的联网俱乐部，会员在不同的国家、不同的地点均能享受到服务。205地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议3.保利会保利会顶级私人会所顶级私人会所?国内及成都案例代表?中国富裕阶层和新兴中产阶级交际和休闲的主要场所?象征着一个国家或地区商务及社交文化的发展水平?商务概念是最主要的，备有各种会议厅等商务交流的场所?营造体贴入微的商务交流环境?通过主题活动创造商务交流的机会?中西餐95、饮服务也是重要的业态?康体健身同样必不可少（不需要人服务的通常为免费）?会员邀请入会制（资深会员推荐理事会批准缴纳会费）中国私人商务会所主要特征中国私人商务会所主要特征206地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心最佳开发建议精品购物中心最佳开发建议高区楼层规划示意高区楼层规划示意打造打造“360成都成都”的整体概念的整体概念308.0 5.4 m72F观光层观光层302.6 4.2 m71F298.4 4.2 m70F294.2 4.2 m69F290.0 4.2 m68F285.8 396、.8 m67F转换层转换层精品酒店精品酒店保利会保利会初步建议占用两层面积，约初步建议占用两层面积，约5,000初步建议占用两层面积，约初步建议占用两层面积，约5,000未来可由考虑统一运营管理会所及精品酒店，并设置内部连通空间。未来可由考虑统一运营管理会所及精品酒店，并设置内部连通空间。?观光层单独设置电梯，可考虑在裙楼设置转换平台，避免大量外来观光人群对商场、写字楼、会所、精品酒店的影响。?保利会及精品酒店单独设置电梯，可以通过地下车库及独立大堂，设置智能刷卡进入系统等保证私密性及品质。?根据之前对写字楼硬件条件的分析，300m限高的前提下，4.2m的标准层高（避难层暂定3层，层高3.5m97、），地标总层数70层。?单层面积约2,500。?观光层，做足300m限高，层高暂设5.1m。207?建议在规划指标上能有所突破（从目前的规划指标上，相关指标仍不完全确定），以下指标为我们按照地块相应条件进行了初步估算。?根据项目的初步指标估算，项目可建设用地占地指标为33,878（根据规划示意图，此部分裙楼面积为建筑密度要求下的可建设用地）。?裙楼24m限高（按照一般商业楼层需求，可做4层商业面积，根据规划示意图，此部分裙楼面积已是在扣除建筑密度要求后的可建设用地）。?以此测算，裙楼首层最大投影面积约1.8万万（含300m塔楼核心筒及大堂面积）。项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合98、体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心精品购物中心最佳开发建议最佳开发建议208知名地标项目商场分析小结知名地标项目商场分析小结城市地标项目裙楼商业具有以下特点：城市地标项目裙楼商业具有以下特点：物业形态香港金融中心台北101大厦马来西亚国家石油大厦北京银泰中心中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期金茂大厦456,000540,00020,000 3.7%35,000287,00014,9217.68%5.2%总体量()294,000254,000880,000350,000320,000商场()71,00076,000139,35052,0003399、,450所占比例24.15%29.92%15.84%14.86%10.45%档次较高，主题鲜明档次较高，主题鲜明?商业档次均偏高档，品牌以国际一、二线品牌为主。有助于提升项目档次。?商业体量在7万以上的商业项目主要以一家或几家精品百货为主力店(香港金融中心的连卡佛)配以国际品牌的旗舰店以及餐饮、休闲娱乐业态。?而一些体量稍小的项目，为集合国际一、二线品牌的旗舰店以及满足写字楼商务配套的的精品购物中心，如北京银泰中心、广州中信广场。项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心精品购物中心最佳开发建议最佳开发100、建议209?城市综合体城市综合体?集合居住、商务及商业服务功能集合居住、商务及商业服务功能A.商业类型特性商业类型特性B.发展商理念发展商理念D.消费人群诉求消费人群诉求?塑造区域塑造区域CBD核心核心?提高品质提高品质?共享绿色空间共享绿色空间?打造城市地标，塑造精神堡垒打造城市地标，塑造精神堡垒?健康生活时尚生活绿色生活健康生活时尚生活绿色生活文化主题文化主题地标建筑地标建筑C.商务人群诉求商务人群诉求?顶级商务中心顶级商务中心?便捷商务服务及配套便捷商务服务及配套?企业形象标志企业形象标志E.旅游人群诉求旅游人群诉求?最重要的城市名片最重要的城市名片?成都精神的代表成都精神的代表?成都旅101、游第一站成都旅游第一站?最浪漫的地方最浪漫的地方旅游主题旅游主题商业主题商业主题以商业以商业/文化文化/旅游为载体的城市综合体旅游为载体的城市综合体以商业以商业/文化文化/旅游为载体的城市综合体旅游为载体的城市综合体项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心精品购物中心最佳开发建议最佳开发建议210?本项目以顶级商务办公为起点，但是，若要做为城市最重要的亮点，覆盖成都乃至西南地区的高端综合体，还必须融入更为丰富的商业业态。?项目商场聚合政府消费、商务消费的功能，档次较高。?根据其他城市的经验，以及项目周边文化休闲项目的规划，本项目应着重文化/旅游主题业态的定位。?同时，面对竞争项目的威胁，尤其是面对南部新城站南组团的威胁，本项目在业态的选择上应充分利用地标优势，汇集自身集客力较强的业态，与周边项目形成差异化竞争，并创造项目核心竞争力。项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都成都精品购物中心精品购物中心最佳开发建议最佳开发建议