1、谨 呈： 首座国际广场商业部分市场调查及定位报告 北京泰益德置业有限公司郑州分公司 商 业 部 目 录第一部分 城市经济与规划分析 02n 国民经济生产总值 02n 工业和建筑业06n 固定资产投资06n 国内贸易08n 综合分析09第二部分 商业市场调查分析10n 量贩大卖场调查分析 11n 百货调研分析 16n 步行街区调研分析 25n 分析总结 29第三部分 商业个案调查分析34n 个案调查 49n 调查分析总结 78第四部分 项目定位82n SWOT分析82n 战略定位84n 主体定位85n 经营定位87n 客户定位91n 功能定位96第五部分 本方案可行性及投资收益分析99 第一部分2、 城市经济与规划分析一国民经济生产总值市国民经济持续健康快速发展。初步核算，全年完成生产总值2421.2亿元，比上年增长15.6；人均生产总值33169元，增长14%。其中第一产业增加值88.4亿元，增长4.6；第二产业增加值1308.7亿元，增长18.9；第三产业增加值1024.1亿元，增长12.3。产业结构出现新的变化，由上年的3.8：53.5：42.7调整为3.6：54.1：42.3，二、三产业比重比上年提高0.2个百分点。非公有制经济完成增加值1404.3亿元，增长22.6，占生产总值的58.0，比上年提高2.8个百分点。积极推进城镇化战略，城镇化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射3、作用增强，年末全市城镇化水平达到61.3，比上年提高1.1个百分点l 城市经济指标：GDP进入快速增长通道，虽然在20XX年增长速度略有缓和，但发展势头良好房地产发展与GDP增速之间的关系小于4%45%58%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展图2 产业增长状况l 城市经济指标：第三产业比例一直低于第二产业，对房地产发展尤其是价格的上升有一定制约作用房地产发展与第三产业比重之间的关系小于30%3050%大于50%客户结构单调，市场平淡市场产品结构不清晰，发展不确定客户多元、交易活跃、产品丰富市场价格上涨较快。全年城镇居民消费价格比上年上涨5.6，其中食品价格上涨14.1，家庭设备用品及服务价格上涨4、3.4，烟酒及用品价格上涨5.2，衣着价格上涨0.8，娱乐教育文化用品及服务价格上涨1.2，居住价格上涨7.2；医疗保健及个人用品价格下降2.4，交通和通信价格下降2.9。l 居民消费价格指数： 在居民人均收入一定的情况下，消费价格指数增长过快，则会影响居民投资。对于房地产尤其商业地产的发展产生一定的影响二工业和建筑业 全年全部工业完成增加值1166.9亿元，比上年增长20.8，其中全市建筑业完成增加值141.8亿元，比上年增长10.2。具有建筑业资质的独立核算建筑业企业共完成建安工作量552.8亿元，增长37.8；实现利润总额13.1亿，增长81.9；实现税金总额17.3亿元，增长38.4。5、l 工业和建筑业增长：工业作为第一产业，国民经济的支柱产业，对房地产的发展有着重要影响，而建筑业作为广义房地产业的重要组成部分，对房地产有着直接作用！三、固定资产投资全年全社会固定资产投资完成1367.3亿元，比上年增长32.5，其中第一产业完成投资32.9亿元，增长31.1；第二产业完成投资615.7亿元，增长49.8；第三产业完成投资718.7亿元，增长20.6。城镇固定资产投资完成1135.8亿元，比上年增长35.2， 民间投资完成784.7亿元，增长58.4。房地产开发完成投资298.8亿元，增长30.0。 全年房地产开发完成投资298.8亿元，比上年增长30.0，其中住宅投资225.6、3亿元，增长27.1。商品房屋施工面积3684.4万平方米，比上年增长38.2，其中住宅施工2817.4万平方米，增长36.3。商品房新开工面积1399.9万平方米，增长19.0。商品房屋竣工面积665.4万平方米，增长36.7。商品房屋销售面积1097.9万平方米，增长37.1；销售金额392.3亿元，增长69.6。全年经济适用房完成投资17.6亿元，比上年增长53.0。经济适用房新开工面积53.9万平方米；竣工面积45.4万平方米；销售面积59.4万平方米。l 固定投资： 各类固定投资持续增长，对于商业地产开发，无疑是利好消息。能够一定程度上带动个人购房投资四、国内贸易全年完成社会消费品零7、售总额978.7亿元，比上年增长19.0。分城乡看，城市消费品零售额690.1亿元，增长19.6；县及县以下消费品零售额288.6亿元，增长17.6。分行业看，批零贸易业零售额796.7亿元，增长17.6；住宿餐饮业零售额164.6亿元，增长26.4；其他行业零售额17.4亿元，增长18.4。年末全市共有批零贸易住宿餐饮业网点16.3万个。全年批零贸易企业完成商品销售总额1567.2亿元，比上年增长13.7，其中批发总额1209.1亿元，增长10.4。在限额以上批发和零售业零售额中，汽车类比上年增长14.0，石油及制品类增长82.7，通讯器材类增长30.6，电子出版物及音像制品类增长51.0，8、家用电器和音像器材类增长44.8，日用品类增长30.9，食品、饮料、烟酒类增长32.3，服装类增长25.8，化妆品类增长29.7，金银珠宝类增长31.4。l 国内贸易： 各类商业消费持续增长，并达到历年最高增长点。在今后几年里将持续增长或保持稳健发展态势！综合分析：无论国民生产总值、各个产业、各类投资都呈持续增长态势。对于商业地产开发、运营都将产生有利影响。第三产业作为社会经济结构的重要组成部分，在各个产业中的比重日益加大，商业作为第三产业的重要支柱，在经济结构所占的比重越来越大。随着城市化进程的逐步加快，商业必将得到长足发展。尤其从20XX年下半年至今，股市震荡，基金低迷，各类投资都不景气的9、情况下。商业地产作为固定资产投资必将再次引发关注。关键在于我们如何因势利导！ 第二部分 商业市场分析郑州市商业高度集中，主要集中在二七商圈、碧沙岗商圈、紫荆山商圈等，各商业中心格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特色的商业物业体，差异性不强导至市场间竞争激烈，每家商业体均未能形成自己的优势。火车站附近芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品等大型批发市场；二七商圈集中了金博大、北京华联、百盛、丹尼斯等中高档百货等，已形成辐射郑州市的第一商业中心；碧沙岗商圈形成了以家电、百货为主的二级商业中心，成为西区人民的购物首选；同时，现在以超市为带动的商业繁华地段10、主要有：经三路北段、碧波园周边等等。 主力百货步行街区大卖场家乐福沃尔玛世纪联华华润万家丹尼斯量贩 主力百货店大商新玛特丹尼斯百货北京华联百盛百货中原商贸城紫荆山百货中环百货大卖场大卖场步行街区1. 量贩大卖场分析沃 尔 玛世纪联华家乐福沃尔玛华润万家易初莲花量贩大卖场沃尔玛百货有限公司由美国零售业的传奇人物山姆沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立。经过四十余年的发展，沃尔玛百货有限公司已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售商。目前沃尔玛在全球十六个国家开设了超过6500多家商场，员工总数160多万，分布在美国、墨西哥、波多黎各、加拿大、阿根廷、巴西、中国、韩国、德国和英国16个国家11、。每周光临沃尔玛的顾客近一亿四千万人次。沃尔玛在郑州的旗舰店位于郑州最繁华热闹的二七商圈太康路附近。项目涉及340亩地内的355户居民的拆迁。沃尔玛旗舰店因拆迁问题，一直进展不顺，截至目前，仍有四五十户居民拒绝搬迁，工期只能一拖再拖，远远超出了预期时间。 同时，除首家旗舰店外，沃尔玛在郑州西郊规划的一家社区店，同样也因为涉及拆迁问题，工程至今搁浅。世纪联华经三路店二七路店碧波园店汝河路店东风路店金博大店 联华超市股份有限公司于一九九一年起在上海开展业务，于十五余年间，以直接经营、加盟经营和并购方式发展成为一家具备全国网点布局、业态最齐全的零售连锁超市公司。于二零零五年十二月三十一日，联华超市的12、总门店数目已经达到3,609家（不包括本公司联营公司经营的门店），遍布全国21个省份及直辖市，继续保持中华人民共和国（中国）最大的零售连锁超市公司的行业领先地位，连续九年成为以营业额计中国最大的零售连锁超市。 河南世纪联华超市有限公司成立于2002年10月16日，是上海世纪联华和河南金博大强强合作的结果，其中联华占51%股份，金博大占49%股份。目前共有五家门店，其中经三店于2002年12月18日隆重开业，1.6万平方米的面积及四万多种的商品在上海联华全国的卖场中排名都是靠前的，加之金博大原有的两个门店：二七店面积为10000多平方米，经营品种有3.5万余种；碧波园面积为80000多平方米，经13、营品种有3万余种。三家门店都在稳步经营，已经在郑州的零售业中处于领先地位。 易初莲花紫荆山路店，农业路店等 位列于财富500强的正大集团是易初莲花的总公司。这个泰国商业集团已经在20个国家建立了250个公司，聘用了超过100,000名员工，是中国最大的外商投资的企业之一，且以亚洲领先的跨国企业形象活跃在世界的前沿。 易初莲花目前在郑州市已经有两家店投入运营，第一家店位于紫荆山路与商城路交叉口，第二家店位于农业路与旧107国道交叉口，正大世纪城市广场项目由正大集团所属的易初莲花公司与河南广元置业有限公司联合投资兴建，总投资3亿元人民币，占地面积3.5万平方米，由易初莲花超市、主体商场和高层住宅等14、组成，建筑面积超过10万平方米。 华润万家航海西路店：郑州市桐柏路98号(桐柏路与航海路交叉口) 经三路店： 郑州经三路与农业路交口嵩山路店： 郑州嵩山南路19号南阳路店： 南阳路300号（南阳路与黄河路交口）华润万家是华润集团旗下优秀的零售连锁企业品牌。经过24年的发展，华润万家已经快速成长为中国最具规模的零售连锁企业品牌之一，并与华润苏果一起成为华润零售业务的主力军。截止20XX年底，华润万家在全国拥有门店2450家，员工人数超过10万人，20XX年销售额突破500亿元，蝉联中国连锁超市第一位。目前，华润万家的业务发展区域已遍布华东、华南、华北、西北、东北、中原以及香港地区等15个省市、815、0多个县级以上城市。 华润万家奉行“全国发展、区域领先、多业态协同”的发展战略，坚持“时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利”的经营理念，主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态；同时针对细分市场，华润万家开拓了以中高消费市场为定位的Ole超市，以及为满足年轻消费者追求快捷、舒适的时尚生活而精心打造的一种全新形象便利店Vango。华润万家以持续改善消费者生活品质为己任，引领现代与健康的生活方式，多种业态优势互补，为消费者提供高质、超值、安全的商品与服务，最大限度的满足消费者的各种购物需求。家世界大型综合超市成立于1997年，以“低价、新鲜、丰富”的经营理念迅速占领中国北方市场。家世界大型综合超市是经16、营面积上万平米的大型卖场，主要经营食品、饮料、日用百货、服装、电器等2万余种商品，在进入的每个城市都已成为当地居民喜爱的购物场所。其目前在北方城市开设了58家连锁店。预计20XX年底将超过74家。 20XX年，家世界超市在河南省的郑州、洛阳、新乡、安阳和三门峡等地陆续开6家商店。 20XX年3月，华润万家全资收购家世界。2. 百货调研分析经过商战的优胜劣汰过后，目前郑州百货市场主要集中了两大阵营:一批是80年代末、90年代初发展起来的老牌国有百货；一批是商战过后，新兴发展起来的民营企业。由于商战过后，竞争压力有所缓解，国有百货还有一定的喘息时间，但随着大量新兴商业的涌进，它们的生存环境开始恶化17、。随着郑州商贸城市的迅速发展和政府的大力招商引资，国内外知名商业巨头纷纷进入郑州，不断改写郑州的商业竞争格局。大商、丹尼斯、北京华联是其中较有代表性的大型商场。大商以经营中高档品牌为主，品牌种类丰富，消费群较年轻化；丹尼斯走“精品”路线，定位于高档品牌，国际性品牌居多；北京华联基本定位是流行和时尚，展示流行趋势，引导时尚消费。先进的体制，新颖的理念让大商、北京华联、丹尼斯等新兴百货充满了生机，成为市场的亮点，也将是市场主导力量。u 营业中的百货 丹尼斯百货郑州丹尼斯百货是台湾东裕集团下属的集百货、大卖场、便利店等业态于一体的零售集团，自1997年开业以来，销售额累计达60多亿人民币， 20XX18、年人民路丹尼斯单店销售额超过10亿元，居河南省零售企业销售榜首。目前郑州百货业能与之相匹敌的只有金博大等少数企业，但随着市场的变化和郑东新区的开发，将会有许多新的商业项目产生，同时也会引进众多外资零售巨头，丹尼斯百货在今后的市场中要保持一支独秀的局面将面临着更为激烈的竞争。目前丹尼斯百货在二七路、花园路布点圈地，加速连锁扩张规模，正是为了在未来的竞争中占据更为有利的地位。商场名称丹尼斯百货位置郑州市人民路2号经营模式开放式与独立店铺相结合定位流行精品百货规模营业楼层为地下一层，地上6层，总建筑面积约45000平方米，其中营业面积33500平方米。租金保底扣点约25-28行业组合女装40%、男装19、18%、运动休闲14、皮具、精品14、家居用品11、餐饮3主要品牌负一楼经营运动休闲系列，主要品牌有耐克、阿迪达斯、NIKE360、Kappa、匡威、rapido、锐步、彪马、美津浓、李宁、杰克琼斯、ESPRIT、LEVIS、UCLA、RIVERSTONE、LEE、苹果、WRANGLER、GSTAR、真维斯、佐丹奴、卡丹路、哥伦比亚、探路者等一楼经营化妆品、皮鞋、珠宝精品等，主要品牌有迪奥、资生堂、羽西、SK-II、纪梵希、百丽、Aee、千百度、天美意、真美诗汤普葛罗、卡地亚、豪雅表、欧米茄、艾美、劳力士、万宝龙、梵姿珠宝、戴梦得珠宝、金伯利钻石、金克拉钻石、谢瑞麟、周大褔等。二楼经营时尚少女20、装、饰品等，主要品牌有Cushow、 EUE、洛卡小镇、花木马、季候风、耐克、VERO MODA、ONLY、艾格、a、Aznoa 、B2、巧帛、艾衣人、Take-IT 、G2000、La Pargay、COZZI 、BETU、MORGAN、箱子、艾格周末、VEEKO、史努比、播、淑女屋、马克华菲JEANS、CASIO等。三楼经营成熟女装等，主要品牌有慕诗、宝姿、贝尔尼尼、莱卡佛、Ein、LUXMAN、M.TSUBOM、伊芙心悦、OTT、恩曼琳、TOMOKO、例外、波妮尔、范怡文、黛安芬、迪可、柯罗芭、e+ 、米多米、B.R.Jinvogue、研色、XIM、龙笛、黛安芬、欧迪芬、安莉芳、曼妮芬等21、四楼经营女装、童装等，主要品牌有敦奴、路逸莎美、吉蒂拉、娜尔思、红人、阁兰秀、阿玛施、柯玛、雅莹、蕾朵、贝儿尼尼、莱克思蔓、艾可儿、米奇妙、法米尼、凯莱、伊莲凡登、埃米雅文、依瑶、时尚小鱼、BK、常春藤、巴布豆、贝蒂、梦特娇、丽婴房、芭比、慕托丽、安姬奥、吉帝拉、奥菲欧、菲姿、美雪、鄂尔多斯羊绒、暖倍儿、ELLE、埃米雅文、丽儿宝、樱桃小丸子、雅迪斯、贝瑞、贝纳菲尔等五楼主要经营男装，主要品牌有庄子、CAMEL、美国马球、VASTO、尼诺里拉、Jeep、威可多、华伦天奴、皮尔卡丹、沙驰、蓝豹、乔顿 、萨巴蒂尼、梵思诺、圣大保罗、布莱恩、Lacoste 、法兰诗顿、Selon、庄吉、:)爵度 、22、雅乐士、Cele、金利来、阿兰德龙、老人头等六楼经营家居用品、小电器等，主要品牌有松下 、宝祥、索尼、虎牌、飞利浦小家电、德国好运达、双立人、成家家居 、利快、梦洁 、SamSonite、馨亭、多样屋、松下、佳能、东芝、三星、派克、德国博朗、伊莱克斯等停车位约300多个营业状况20XX年人民路百货单店销售额超过10亿元，位居郑州百货业绩首位。销售良好的品牌如歌力思等，每月营业额约为50-60万。经营管理丹尼斯百货能够郑州的龙头商业项目，这与其日常的经营管理有着密切的关系。台商管理的百货零售业在业界一直备受瞩目，从郑州其他的商业项目可以看到，商场门前的广场部分基本被用作停车和出租车所占用（如金博23、大、北京华联等），而丹尼斯百货门前的广场则在进行商户的推广促销活动。由此可以看到，对广场的利用不但可以聚集人气，同时对场内的品牌和商户的形象宣传也能起到积极的作用。品牌组合从丹尼斯的品牌组合上看，主要以服饰为主，在不同楼层中穿插一些休闲餐饮，从人性化、多元化角度考虑，让顾客在购物同时得到休闲享受。品牌提升在经营业绩良好的状况下同时不断地拓新经营范围，拜特高档精品超市应运而生，成为郑州首个精品超市，商品中2530由国外采购，主要面对郑州高端消费群体。虽然拜特超市目前收益未达到理想效果，但是对丹尼斯品牌的提升起到良好的作用。市场定位丹尼斯百货针对2540岁之间顾客，以公务员、白领及私营业主为主要消24、费群体；从产品定位来看，以中档产品为主，中高档为补充，产品的选择相对广泛，也成为众多品牌商家进入郑州市场的首选之地。硬件设施一组手扶电梯，四组垂直电梯，对于单层面积6000多平方米的商业来说，在交通组织上存在一定的问题，但3米宽的主通道、2.5米的次通道和明亮的灯光在一定程度上弥补了硬件上的不足。结论：结合以上分析，本项目应注意以下问题：首先，从项目的硬件设施来看，如果本项目定位为中高档购物中心，建筑的层高、通道的宽度、灯光的设计、店面的设计、停车位、人流车流的交通组织等都要达到一定的要求，这些都是在前期策划过程中需要考虑的因素。其次从产品的组合来看，作为购物中心需要多功能的业态来支撑。行业的25、组合、各业态的合理比例、功能区域的规划、主力店的确定将根据市场的变化趋势进行设计与规划。最后从经营管理来看，由经验丰富的经营管理公司对整个商业项目进行运作对项目的成功是至关重要的。不但能很好的调换购物中心的品牌结构，同时通过各种宣传活动和促销手段让项目持续增值。 北京华联商厦北京华联商厦地处二七商圈内，区域内人气旺盛，有着浓厚的商业氛围。定位于家集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化为一体的大型综合广场，经营定位于流行化、时尚化、年轻化、娱乐化的高中档商品，主要消费群体锁定在1845岁的年轻女性，在经营风格上体现了对顾客群的目标定位。商场名称北京华联商厦位置郑州市民主路3号经营模式百货定位时尚大众百货26、规模约50000平方米租金扣点形式，根据品牌不同，约20%-30%如在活动时,扣点数还要增加行业组合主题服饰百货、休闲美食广场、电动游戏中心主要品牌欧珀莱、玉兰油、羽西、美宝莲、美伊娜多、欧莱雅、戴安芬、安莉芳、曼妮芬、桑扶兰、芬狄诗、嘉娜宝、真维斯、班尼路、以纯、美特斯邦威、YYT、互动地带、鳄鱼恤、梵蒂士等。营业状况目前经营情况良好，最高品牌月销售额可达25万元以上从经营情况来看目前北京华联目前经营状况良好，其次，现在北京华联已开始进入品牌提升期，品牌选择上也将更加注重时尚性、年轻化，同时进一步提升品牌的档次和质量。目前商场餐饮功能分别引了品奇餐厅、仙踪林、呷哺火锅等休闲美食，由此带来较高27、的人气。 中原商贸城中原商贸城位于郑州市西区的碧沙岗商业圈，商场总经营面积5万平方米，于20XX年开业，是目前郑州西区投资最多、经营面积最大的零售商场。由于中原商贸城地处碧沙岗商圈，但随着碧沙岗商圈的衰退，商业氛围上断下降的情况下，作为碧沙岗商圈的领头军中原商贸城也同样面临生存的危机，据了解，中原商贸城的月销售额仅100万元左右，同时品牌商家开始逐步流失，商场主要采用低廉的租金条件来吸引品牌商家的留驻，如“哥弟”之类的品牌；商场名称中原商贸城位置嵩山路与建设西路交汇口经营模式百货定位中低档规模48000平方米行业组合女装：30%，精品：8%，男装：15%，其他：47%主要品牌玉兰油 欧珀莱 S28、K-II 清妃 羽西 郑明明 高丝 兰蔻 蝶妆 欧莱雅 兰妮简爱 子菡 江南布衣 天恩 狐仙 哥弟 李宁 安踏租金一楼约250元/平方米，二楼170元/平方米，三楼约90元平方米营业状况月销售额最高“哥弟”可达20万元左右,约占商场总销售额的1/5，其余品牌月销售不足5万元据了解，中原商贸城的产权已全部出售，现主要采用返租的形式经营，但同时也有部分产权的业主，自主开店经营，由此造成整体业态和功能混乱的局面；现租金情况，一楼约在200-250元/平方米左右，二楼约在170元/平方米，三楼约80元平方米左右。 金博大大商新玛特河南大商新玛特金博大购物中心有限公司，位于郑州市二七路，于1997年9月29、28日开业,是郑州市新崛起的一家民营现代化商业企业。公司主要经营有一家5万平方米的大型购物中心，公司经营品种涉及男女服装、珠宝名表、皮具化妆、家电床品、食品百货等十万种商品，并引入了麦当劳、必胜客等国际餐饮品牌。大商新玛特金博大店已成为郑州市及省内消费者广泛认可的最具现代气息、最具吸引力、人气最旺的购物、休闲场所。一楼精品百货商场：主营：名表照材、黄金珠宝、女士皮鞋、化妆品、职业女装配套餐饮：麦当劳餐厅、必胜客比萨饼、哈根达斯二楼女士服装商场：主营：少女服饰、淑女服饰、女士内衣、女士皮具、女士饰品、美发三楼男士服装商场：主营：男士休闲、精品服饰、男士西服、男式皮鞋、男鞋皮具四楼时尚用品商场：主30、营：童装玩具、运动服饰、休闲服饰、床上用品、羊绒毛衫、针织内衣、健身器材、家电音响 百盛购物中心百盛购物中心郑州店是马来西亚金狮集团在中国投资的大型百货连锁店。营业面积5万多平方米的大型商场，购物环境舒适优雅，目前拥有独有品牌近百个，在时尚女装、女士基本着装方面与其他商场有所不同。 百盛郑州店5层共5万多平方米，是集中高档流行百货、餐饮、娱乐为一体的休闲购物场所。400多个百货品牌中，13是郑州市场前所未有的新面孔，餐饮娱乐场所将占到整个商场面积的110：每一层都会有餐厅或咖啡厅，不仅郑州市场上生意火爆的中西餐厅会被请进来，还将从外地带来部分新品牌。 楼层面积业 态租 金5F10000家电、采31、用租金和联营两种形式，租金水平100-400元/平方米，联营扣点23%加保底 4F10000男装、运动装、休闲3F10000淑女装、贵妇装2F10000少女装、配饰1F10000化妆品、黄金珠宝、男女皮鞋BF10000量贩超市（目前未开业）u 新营业或筹建中的百货1.目前大商新玛特进入郑州后迅速扩张新店，建设路和桐柏路交叉口建设路店07年10月1日试营业，该项目建筑面积26000平方米，其中大众百货6000平方米，生活超市13000平方米，电器卖场7000平方米（将打造中原最大的电器卖场）2、大商新玛特购物中心将在农业路和花园路交叉口国贸中心打造华北地区的旗舰店，面积40000平方米，定位于中32、高档。将于近期开业3、丹尼斯百货花园路店（十六层，建筑面积共68000平方米）将于今年筹备开业。3. 步行街区调研分析u 建业置地广场河南建业置地广场是河南省迄今最大的综合性建筑项目之一，包括甲级写字楼、大型商业、soho、酒店、酒店式公寓以及普通公寓。总占地约3.85公顷，项目落成后总建筑面积达到26.7万平米。建业置地广场位于郑州市两大主干道中州大道和郑汴路交汇处，整个项目分为三个部分，南侧临郑汴路的四层商业娱乐性建筑为建业置地商城；正对主干道交叉的高层写字楼及其裙房建业置地广场；临中州大道向北依次排开的酒店、SOHO、公寓共四幢高层建筑及其裙房组成建业置地中心。 商业总建筑面积约10万平33、方米，包括郑汴路商业、中州大道商业、写字楼底商三部分。商业部分整体定位为集精品购物、生活服务、餐饮、休闲、娱乐为一体的一站式综合性购物广场 u 宝龙城市广场郑州宝龙城市广场位于郑州市郑东新区，介于CBD中央商务区与龙湖商住区之间，为郑东新区起步区33平方公里范围内唯一大型商业开发项目。项目规划总建筑面积约25万平方米，建成后的郑州宝龙城市广场将集购物、旅游、休闲、游乐、娱乐、商务、文化、运动等于一体，2小时车程，辐射范围内居住人口超过5000万（据投资方分析）。 郑州“宝龙城市广场”的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐馆娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售34、业和服务业的内容。 u 大上海城步行街 郑州大上海城步行街事目前中原地区规模和影响力都为首屈一指的商业地产项目，总投资15亿人民币，总占地面积约103亩，总建筑面积28万平方米。项目位于郑州市最繁华的“二七商圈”黄金腹地，由北二七路、东太康路、人民路这三大金街所围合的“金三角”的核心原点。 大上海城步行街项目东西跨度为430米，南北跨度为280米，包括上海商城、金街、银街、展示中心、城市主题广场等子项目，其以巨大的内聚力和辐射力形成了一个开放式、跨区域的商业群体，集购物、休闲、娱乐、饮食、影视、会展、康体、旅游等多种功能于一身，是郑州首席时尚生活中心岛和市民休闲娱乐场所。 u 郑州国贸中心郑州35、国贸中心位于花园路与农业路交汇处西南方向，是郑州市区的“黄金地带”。由河南新田置业有限公司开发，建筑规划单位为珠海艺秦工程设计有限公司，承建单位为中建二局。 总建筑面积50万，由国贸街、酒店式公寓、写字楼等组成的复合式建筑，包括2栋酒店式公寓、1栋写字楼、2栋住宅楼，均为30层。酒店式公寓共5.6万，对市场销售；写字楼建筑面积近11万，呈一排弧线排列；南侧的2栋住宅楼共8万，用于安置回迁居民； 5层商场，位于农业路和花园路交汇处，其中地下1层为家乐福超市，已签约；地下2层为车库； 项目中央设有近1万的大型下沉式广场，周围有3条商业步行街分别和花园路、农业路和丰产路相连接，并设有空中连廊、步行梯36、手扶电梯、观光梯。步行街18米宽、400米长，上下3万； 项目共设3个人行出入口（北、南、西方向）、3个车行出入口（东、西、南方向）； u 宇通百年德化步行街 百年德化风情购物公园自20XX年7月20日正式公开以来，以其不可复制的商业地段，先进的规划设计理念以及宇通企业集团的实力和品牌，一经推出即受到本地及江浙地区投资者的极力追捧，销售业绩一路飘红 百年德化项目定位为中原首座集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、旅游等多功能于一体的综合性休闲购物公园 。首期由10多部现代化手扶电梯，“聚宝盆”似的下沉式中央广场，3道圆弧内街、4道放射状连同外界的主街等组成 4. 商业市场总结分析 现阶段商用物业销37、售市场的分析 1) 供应量持续增加,存在竞争压力20XX至今，郑州市商用物业有持续增加的趋势，随着市政建设的进一步加快，旧城区的改造及新城区的进一步开发，将会有更多新的商业用地，再加上目前的商用物业的存货量，郑州市的商用物业市场将面临激烈的竞争。2) 传统商业仍是商家热点首选传统的百货商场、商业步行街、批发中心由于固有消费习惯的原因，一直是消费者休闲购物的热点区域，每逢节假日更是人如潮涌。假日经济的引发，经济形势的好转，消费力水平的回升，闹市商铺自然成为各路商家的首选。 商用物业市场的发展趋势分析 随着社会经济和商业流通的发展，房地产开发水平的提高，城市消费人口的增长，现代交通工具（公交线路的38、扩张与私家车）对居民活动能力和活动范围的扩展，郑州商用物业市场呈现了新的发展趋势。1) 市场竞争具有共赢性商业活动已在城区形成多个区域性商圈，在一个商圈里面，如果没有几个大型项目将无法吸引足够的客流量，更不足以支撑整个商业区域的繁荣。 如前所述，城市的发展催生了两大商业区域的新格局，构成郑州市区两大主力商圈（二七商圈、碧沙岗商圈），每个商圈都有几个中大型商业项目在同场竞争，但各发展商和商业项目都重视发挥各自的优势，互为补充，在竞争中谋求发展，争取达到共同做旺市场的共赢局面。2) 物业市场发展规模化根据中国加入WTO的协议，我国已承诺在五年内逐步放开零售市场，允许外商在中国开展商业经营活动，外商39、的介入，促使商用物业也讲究与国际接轨，商用物业从原来无序、散乱的不规则市场，逐步走向有序的规范市场，纯商业项目与商住混合项目均向规模化、专业化方向发展。 开发规模化、经营专业化将成为未来商用物业的发展趋势，百年德化、大上海城、宝龙城市广场等一批大型商业项目先后进入市场，备受投资者及商家注意。 商用物业市场存在的现实问题 买家购买行为的理性化随着市场的成熟也将同步来临，郑州房地产市场的发展和商用物业市场的变革，会培育出一大批成熟的消费者，他们将会向商用物业的发展商提出更高的开发要求。 从市场现状来看，郑州商用物业市场还面临着以下的现实问题。1) 商用物业产品同质化住宅同质化主要表现是建筑风格的克40、隆现象，商铺则多见于项目概念和对推广手法的克隆。2) 商业项目缺乏可感性强的形象定位很多人认为只要商铺的地点好，位于商业旺地，就一定能卖得好；商用物业若不重视塑造感性的项目形象，项目缺乏具体化、可感性强的形象表现，会减弱对目标客户的吸引力。 有很多人明明知道有这个项目，却无法联想起或无法用什么词语去形容这是一个怎么样的项目，买家往往难以将它纳入购买商铺的备选视线范围，相应就会减少成交机会。3) 营销策略单一目前商用物业的定位策略单一，营销策略单一，远不及住宅营销策略的多姿多彩。，或明或暗的返租是近期用得较多的手法。4) 建筑设计不能完全满足多功能的商贸需求 在早期，发展商都不重视商铺的间隔布局41、是否合理，只注重通过增加商铺的可销售面积来赚取最大的利润。随着市场的成熟，发展商就意识到要通过提高商铺的商业利用价值，合理规划商铺间隔布局和提高物业管理和商业管理等手段，来达到理想的价位和提高产品的竞争力。 建筑设计要考虑物业各种经营项目的特性，不同的经营品种，对物业的规划间隔有不同的要求，而且还要预留服务配套设施，如停车场、仓储运输、顾客休息等区域。5) 商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展在房地产发达地区的物业管理水平已经发展到可与国外先进水平比美的程度，相续涌现了一批以物业管理作为项目优势的强势地产品牌。 而商用物业的经营管理则较为滞后，专业的、成熟的、商业性的、社会性的商业管理机42、构在市场上较少，目前负责商场经营管理的机构，多为开发商公司内的一个部门，只负责自身开发项目的经营管理，在业主或商户眼里，既欠缺专业性，又欠缺客观性。 很多经营失败的项目并不是因为地段欠佳，也不是发展商财力不济，开业后经营管理不善是重要原因之一。 我项目经营可行性的分析 1) 购物中心（百货商场）郑州目前百货业除了丹尼斯、大商新玛特金博大店经营很好。其他均不甚理想。百货大楼、紫荆山百货等为代表的传统国营百货只能勉强维持。虽然紫荆山百货、正道百货等都先后改制，引入合作伙伴，共同经营，但在短期内仍然难脱沉疴。北京华联、百盛等外来百货进入郑州经历了多年的市场培育，目前仍然只能实现盈亏平衡！随着城市的发43、展、社会消费水平的提高。郑州的百货业必将再次扩容和升级。大商国贸店、丹尼斯花园店将是百货行业升级的前奏，百货业的竞争在未来几年里，必将空前激烈。商业的市场定位，商业的运作管理水平等将是竞争的核心。鉴于以上分析，不建议我项目经营百货。即便丹尼斯、金博大依然经历了3-5年的市场培育期。而我项目的经营目标是在短期内通过经营运作快速实现物业的升值。而丹尼斯等成功商业也都是经历一二十年的商业积淀才实现的。显然我项目不具备这样的条件和优势！2) 超市量贩郑州市大型超市和量贩目前普遍经营比较好！主要分布在各大商圈，或者是以量贩本身作为主力店所形成的社区型商圈。主要以满足生活消费为主导的快速消费品和轻工商品为44、主。经营业种划分较细，业态众多，管理专业，多以连锁方式全国发展！ 鉴于超市、量贩经营的专业性，不建议我项目自营超市或者量贩。可考虑将自留物业长期租赁给大型超市或量贩，将其作为主力店以营造人气，带动项目销售和招商等工作。并借助主力店优势迅速带动项目商业氛围迅速形成，在尽量短期时间内实现物业升值。3) 步行街区街区和MALL是目前河南定位比较多的商业形态。但真正意义上的MALL在河南目前尚属空白，只是概念上的一种炒作。而街区则是目前经营层面比较普遍的一种商业形态。但目前在河南经营相对成功的街区案例并不多，如德化步行街，漯河新天地步行街区等。大上海城、郑州国贸等几个大型街区新开业或尚在筹备中，经营态45、势目前尚不能下定论。但从前期商铺销售和招商情况看，还是比较理想的。因此，相对来说开发式的街区比购物中心或者MALL的经营难度相对较小。建议我项目可作考虑! 第二部分 项目所处商圈分析 纵观河南乃至全国商业，莫不是以一家或多家主力店为核心形成商圈，并依托于商圈而存在。或者以主力店为核心构建新的商圈。郑州商业尤为明显。 以郑州目前商业格局，大致形成了以二七商圈、碧沙岗商圈、紫金山商圈为代表的核心商业圈层；以世纪联华为核心的碧波园商圈、以家乐福为中心的北环商圈，以世纪联华为核心的经三路北圈圈等为代表的区域性商业圈层；以华中食品城、万客来为代表的食品商贸圈、以郑汴路沿线中博、凤凰名优、东建材等为代表建46、材商贸物流圈形成了商贸物流圈层。 碧沙岗二七商圈 紫金山碧波园北 环经三路北万客来郑汴商圈华中食品 我项目位于商城路与未来大道的交汇处，处于郑汴商圈的边缘。任何一个商业项目必须依托于商圈而存在。接下来将依据市调情况对郑汴路商圈略作分析。n 项目周边路段商业分布情况 郑 汴 路 商 都 路未来大道商 城 路玉凤路中州大道凤 凰 路本案家电城燃气具市场 家电市场中博家具中心凤凰名优建材东建材红星美凯龙澳柯玛物流园新家居五洲陶瓷城郑州建材城郑州板材市场集美家私城铝材市场金三角陶瓷城等中博世 贸中博车城广告材料市场中原博览中 心n 项目所处商圈商业分布情况路 段代 表 商 业市场体量(万)知 名 品 47、牌未来大道中博世贸家具广场 2.3万 盛大网络永乐电器等家电市场 4郑州厨具市场 2郑州酒店用品市场3郑汴路-商都路中原国际博览中心5肯德基麦德龙国美电器等中博家具中心汽车贸易广场 家电城中博傲龙等八大家具商场2大批发展厅在建家具名店街80集美家私城集美洁具城4河南广告材料油漆建材市场2凤凰名优建材城九大专业卖场四大批发市场精品一条街在建四期120郑州建材大世界（东）30板材装饰市场约4万金三角陶瓷城10青年路铝材市场3好客隆家具城5万左右省建材精品市场4万左右五洲陶瓷精品城5万澳柯玛物流园32万新家居53010中力广告材料市场300亩红星美凯龙25万商城路商城路城东路联华商场小食品服装农贸等48、2万左右沿街店铺五金洗车餐饮服务等不详思达超市玉凤路广告材料市场2万左右总结近300万分析 郑汴路沿线二十多个建材、家具相关专业市场及周边配套共同构成了郑汴商圈。在营或在建商业总体量超过300万，并且随着建材市场的进一步细分及市场的进一步整合升级，并将进一步扩容!n 项目所处商圈商业分析凤凰名优建材城 市场概况 凤凰名优建材城是由占地100亩的不锈钢装饰材料市场,占地300亩的名优建材市场和占地800亩的郑州商品大世界的基础上发展而来，.20XX年，将原有的“商品大世界”升级改造为“凤凰城建材物流科技园” 。凤凰名优建材城作为中国华中建材家居商业暨物流中心，是华中地区首家现代化建材物流科技园，49、园区包括25万九大专业化卖场，15万四大专业化建材批发市场，2万多建材精品商业街。拥有超过5000的商务会所、1800的设计师图书馆，3000的促销广场、15万的商务公寓，1800个停车位等配套。另辅以金融、税务、工商、保险、邮政、信息、物流等综合服务。目前36万的商业4期工程在建中。解释将形成华中地区集厂商办公平台、建材大卖场展示和交易平台，物流配送平台，二级市场终端销售平台，电子商务等于一体的区域性建材总部经济圈。届时将形成总体量80万平米以上、涵盖建材相关所有业态业种及产品展示、物流配送、建材加工等配套产业的于一体华中地区最大的建材基地！ 市场基本数据 市场铺位：5000多间 市场构成：50、凤凰名优灯具广场、凤凰名优橱柜暖通广场、凤凰木地板门业广场等九大专业卖场，凤凰布艺家纺市场等四大批发市场及建材精品商业街等 铺位结构：上下联体临街门面 商场内铺 独立式单层街铺 铺位面积：40-400不等 租金均价：50元 管理费：4.8元/月/ 运营商：鑫山实业 市场评析随着03年鑫山实业对于旗下几大市场的整合以及商品大世界的升级改造。区域性建材总部经济圈渐成雏形。4期36万商业投入使用后，将形成一个汇集建材相关所有业态的庞大商业集群。建材市场将更加细分，更加专业化。凤凰名优建材城以其规模效应，专业运作能力以及市场的深耕细作，必将具备更强的市场竞争力。河南中博家具中心市场概况【经营范围】家具51、零售批发、装饰材料、沙发材料、灯具、家电、 洁具等1990年起，随着中博沙发材料市场的成功，沿郑汴路两侧相继建成家具、家电、汽车、厨具与酒店配套用品等专业市场，建筑面积60万平方米，吸引入驻商家3000多户，各类品牌专营店或授权代理商3600多家，直接进场人员上万。辐射影响省内各市地及山西、湖北、安徽等周边省份。河南中博成为中西部起步最早、规模最大的家具、家电、厨具用品集散地和现代化物流配送中心，是郑州乃至中原最繁荣的市场之一。“中博家具中心始建于1992年，由8栋家具展销商场和两个家具批发展厅组成，建筑面积近30万平方米，汇集各类家具营销机构1600余家，汇集了目前国内外各种知名品牌的家居套52、房、办公家具、床上用品、家装饰品、家具配件和电动工具产品。” 中博家具中心是郑州经营家具时间最早、经营规模最大、经营商户最多、产品线最长、市场配套最全、市场最繁荣的大型家具市场群。 20XX年9月开业的中博世贸家具广场，又将中博家具的经营提升到全新的、更高的层次，标志着中博丰富了高端家具业种。 场馆面积2.3万平方米，富丽堂皇、设施齐全，是郑州市目前规模大、档次高、商品新潮的航母级家具商场之一。 中博国际家具名店街土建工程正顺利进行，届时，22栋独立的街边店将矗立在郑汴路商圈，据调研中博下一步要将批发和零售业务分离，在中州大道东的物流港建起一个30万平方米的家具批发市场，而将现有的市场重新建设53、成为一个现代化的精品家具零售市场，这样中博世贸、名店街、精品城串联一起，扼守家具黄金大道，定会给中原家具带来绝代芳华。 基本数据：市场铺位：6000多间市场格局：中博家具 中博傲龙等八大家具商场，中博两大批发商场、中博电子城、中博世贸家具、中博汽车广场等 铺位结构： 商场内铺 独立式单层街铺 铺位面积：50-400不等 租金均价：40元 管理费： 10元/月/ 运营商： 中博股份 市场评析随着中博家具名店街的完工投入运营，中博家具的总体量将达到120万以上，并将涵盖家具所有经营业态及产业链上下游所有相关产品，成为家具行业毋庸置疑的航空母舰!通过市场的进一步整合升级，随着市场进一步细分，中博也必54、将在业务领域由批发转为零售为主导，在家具细分市场中，必将具备更强的市场影响力！郑汴路家电市场市场概况郑汴路家电城是郑州最大的家电市场，汇集了郑州市市场上几乎所有的家电品牌。商户500家左右，面向全省，以家电批发为主，兼营零售。随着未来大道的打通，家电市场被一分为二。未来路东的中博电子城，主要以白电、黑电、小家电为主、未来路西的家电城仍以AV类电器为主。 而原先位于郑汴路北的厨具市场，则搬到路南未来大道西侧。仍以小家电及厨房电器为经营方向。市场评析国美、苏宁、永乐、五星等各大家电巨头的腾挪转移，互相竞合，抢滩郑州，价格和服务成为其竞争利器。家电市场的价格优势不复存在，而随着各地市家电行业的迅猛发55、展和各大家电卖场深入地市深耕细作，传统家电市场的渠道优势也被打破。家电市场向卖场、专卖发展的趋势必将成为一种趋势和必然选择。因此郑汴路家电市场的进一步升级换代也是持续发展的唯一选择！q郑东建材城：市场概况郑东建材家居城，总投资26亿元，首期开发1000亩，主要经营建材、五金机电、家居装饰等，是以商品展示交易为主线，集批发、零售、商务洽谈、仓储加工、物流配送、电子商务、为一体的多功能、现代化、多业态、复合型商贸物流中心，可辐射到山西、陕西、湖北、安徽等省，是中南最大的建材家居批发基地。基本数据 总占地面积2000亩，一期占地1000亩，建筑面积60万平米 采用单独商铺销售形势，每个铺面3层11056、平米左右，售价为每平米6000-8000多元 已经销售了2000多套商铺，购买者有1000多商户，其中大约有10%的投资者q东建材大世界：市场概况郑州东建材大世界自一九九六年六月五日开业以来，以其规模大、档次高、设计新、品种全，雄踞于全国装饰建材市场之首，市场所建的1000余个摊位全部爆满，北区铝型材市场即是应广大商户要求所建的配套专业铝材市场，进驻商户200多家， 基本数据l 正在进行升级改造，将会改造成为四层建材购物广场l 租金一层45-65元/月，二层15-20元/月 项目评析l 近20年的发展郑州东建材一直是郑州建材销售的“二七商圈”，占据了郑州建材市场的大部分份额，西建材长期处于区域57、性补充的地位郑州建材市场历来有“东建材领舞，西北建材补充”的说法广义的东建材市场占据了郑州市60%的家具建材市场份额。狭义的东建材仅指郑汴路郑州建材大世界，依然处于郑州建材市场的领导地位!q三恒物流园：l 总占地面积280亩，计划做成环境舒适的综合性建材家具购物商场l 租金为每平米40元/月左右l 销售均价5000元/郑州集美家私城郑州集美家私城是郑州家具市场中最大的家私商场之一，全场20000余平方米经营场地汇聚了国内外最新款民用及办公中高档家具品牌。郑州集美家私城的经营理念是以人为本、以科技为导向、以服务为宗旨，集百家之美、树立集美名店之品牌。集美家居连锁企业之集美精品洁具城 集美精品洁具58、城是集美家居连锁企业继集美家私城之后开业的又一中原最大、专业的卫浴、洁具商场。集美精品洁具城位于郑汴路299号（老107国道东1500米）。集美精品洁具城紧邻郑汴路，位居郑东新区郑东建材家居城黄金位置，是中原地区首家专业的卫浴、洁具商场。商场营业面积20000多平方米，集名、优、特、新产品于一体，主要以中、高档卫浴、洁具展示、销售为主。 郑州金三角建材城郑州金三角建材城【原郑州金三角陶瓷城】是20XX年3月由郑州金三角陶瓷城物业管理有限公司与郑州豫谷实业公司联合升级改造的建材市场，位于郑州市郑汴路和泰山路交汇处，郑东新区商住物流区的腹心地带。西接东建材、澳柯玛国际物流园区，北临郑东建材家居市场59、，东连河南精品陶瓷市场，南达郑州经济技术开发区，位置优越，交通方便。市场占地200余亩，总建筑面积10万平方米，其中仓储区占地100亩，建筑面积4万平方米。市场有北、中、南三个超市化展厅、86栋通透式仓库和两个广场式停车场组成，是郑州市档次最高、规模最大的专业市场之一。 郑州金三角建材城集陶瓷、木地板、门业、卫浴、洁具、五金、水暖于一体，专业区划，精选品牌，超市化经营。郑州五洲精品陶瓷城郑州五洲精品陶瓷城是由郑州五洲商贸有限公司投资开发的中原地区首家大型专业精品陶瓷市场,融批发与零售于一体。位于郑东新区规划的商业物流区，占据郑州黄金建材物流要地商都路（被誉为郑州建材大道），东邻太行路、板材市场60、和即将落成长途汽车客运东站，西拥老107国道和澳柯玛物流园区、北靠南方香江集团兴建的郑东建材家居城，南有市经济技术开发区，环境幽雅，位置优越，交通便利。 五洲精品陶瓷城总占地百余亩，总建筑面积达50000，总投资4000余万元。市场规划25个区，设有商铺300余间，全部展厅均采用先进的轻钢结构建筑，稳固、美观、大气、环保。港前有绿化带及大型停车场，中间坐落有大型休闲广场。市场南北纵深两区，东西紧邻主干道，25个区间道路宽阔，户户临街，方便车辆出入，堪称中原陶瓷航母。n 综合分析1) 郑汴商圈面临市场整合升级 随着红星美凯龙、新家居等连锁巨头先后开业，郑东建材城、五洲陶瓷精品城等大型商业项目的开61、发，必将带动整个行业的整合升级。以面对更加严峻的市场竞争。 2）郑汴商圈商业市场更加细分中博、凤凰名优建材城、东建材等一直是郑州建材家具销售的“二七商圈”，占据了郑州建材家具市场的大部分份额，郑州建材市场历来有“东建材领舞，西北建材补充”的说法，广义的东建材市场占据了郑州市60%的家具建材市场份额 随着国内外家具、建材零售巨头纷纷进入河南，各类家具建材卖场的迅速扩张。郑汴商圈必然面对市场的进一步细分。由综合性市场走向更加专业细分的市场，譬如洁具市场、玻璃市场、板材市场等等；由粗放型的批发市场走向集约型的专业卖场。如中博家具城，凤凰窗帘布艺城等。 3）市场更加终端化，市场链逐步缩短 批发市场随着62、市场竞争的激烈以及市场网络的逐步完善，必将走向终端。由原先的“代理商-经销商-客户”到直接面对客户的卖场或者专业超市！n 我项目经营可行性分析我项目处于郑汴商圈，项目不能脱离商圈而存在。必须立足于商圈，依托于商圈，来合理定位。 但我项目不宜涉足家居、建材等行业：l 随着郑汴路建材大道的整合升级，市场更加细分，随着国内外家居建材巨头的纷纷进入，各类专业市场的先后开业，竞争更加白热化。l 家具、建材行业承租能力普遍较弱。而我项目经营目的是短期内实现物业的迅速升值。l 郑汴路各家具、建材市场及各大专业卖场，都是经过多年的市场积淀。并且具备专业化的管理能力和市场运作能力!显然这些是我们所不具备的！但在63、调查中发现，郑汴商圈各大市场、卖场，经营范围主要在行业内的业态细分及产业链上下游的延伸拓展。但在市场相应配套方面却有所欠缺。l 没有相应的购物场所。买东西需要到市中心去买，极不方便！l 欠缺相应餐饮配套，市场老板、员工吃饭都是将就着吃盒饭或者自己做，急需相应配套的出现l 没有相应的休闲娱乐场所。市场商户老板在周边找不到相应的休闲娱乐场所。没有相应场所进行商务洽谈，客户交往等!l 周边欠缺相应生活配套，周边市场商户及周边居民，一些日常生活用品在附近无法买到，需要到市中心去买，不方便。 鉴于以上，我们可考虑服务于商圈的配套商业，以弥补现有商圈的不足,与商圈共生发展!主要以满足商圈生活需要的商业形态64、，以依托于商圈快速形成市场！ 第三部分 个案调查分析 针对郑州在售或在建商业做如下调查和分析，以为我项目借鉴。 项目名称未来城位置未来路与商城路交叉口路西北开发商威望置业投资商占地面积90亩建筑面积25平方 商业9274一期 建筑层数23层 商业3层商业形态社区底商铺位结构1-2层联体 三层独立商铺面积300以上层高1F 4.8米面宽/进深 进深12米 商业定位社区配套商业主力店无业态分布餐饮、休闲、娱乐销售进度商业未售销售均价价格未定销售策略 无销售方式销售主张客户构成投资客户 自营客户 优惠幅度销售热线66379999管理公司招商热线招商进度招商方式租赁政策 管理费用工商税费经营方式租金 65、联营租金均价/扣率租金优惠租金交付方式招商方式内部配套 电梯扶梯无货梯无广场1379广场休闲设施熊儿河景观带广告位临街广告位停车位700个外部配套主要街道道路状况临街长度人流状况未来路新打通道路50米左右人流较少商城路沿河道路10米左右人流一般地下通道或天桥无周边配套（广场、风光带）中博世贸家具广场、熊儿河景观带周边商业项目首座国际广场区域商业氛围毗邻郑汴商业圈项目推广广告媒体电视报纸户外车体/站牌其他 SP活动阶段广告主题项目资料单张等项目概况商业建筑面积：29630平方米 其中：一期商业建筑面积：9274平方米公共建筑面积：1379平方米 建筑高度：118米个案评析：未来城一期商业部分9766、24，加上二期，商业总体量在3万平米左右，可以单独构成为一个中型商业中心，与我项目形成竞争。但未来城一二层联体的铺位结构，无疑降低了其二层的商业价值，同时也促使其商业形态只能以社区商业的定位进行布局。但其未来城商业部分餐饮、休闲、娱乐的定位，不可避免的与我项目形成业态的竞争。因此不得不妨的是未来城与我项目争夺主力店和客户。因此我项目必须尽快启动商业部分，以形成先发之势，先声夺人，占据天时之利。 康桥美家汇项目名称康桥美家汇位置郑汴路与城东路交汇处开发商新长城地产投资商长城铝业集团 长城饭店占地面积100亩建筑面积15万 商业2万建筑层数4层商业形态主题商业街铺位结构商场式商铺面积10-40层高67、4.8m面宽/进深框架结构商业定位家居主题商街主力店无业态分布橱柜 家居 建材销售进度60%以上 销售均价1F 2万 2层1.4万销售策略 5年43%返租销售方式案场销售+直销销售主张10万元 投资百亿商圈客户构成投资客户 70%以上 自营客户 优惠幅度1万顶2万销售热线66338888/9999管理公司长城物业招商热线招商进度过半招商方式直效拜访+招商推介会租赁政策 暂无管理费用免工商税费自理经营方式租金 联营租金均价/扣率1F 60元 2F 40租金优惠暂无租金交付方式半年一交（可议）物业公司租售比例自留60% 销售40%内部配套 电梯2部扶梯2部货梯1部广场室内中庭广场休闲设施室内盆栽 68、座椅等广告位外墙墙体停车位1：0.4外部配套主要街道道路状况临街长度人流状况郑汴路成熟商业路段200米人流量大城东路成熟路段10米左右人流一般地下通道或天桥无周边配套（广场、风光带）外广场 中庭广场周边商业项目家电市场 东西大街橱柜一条街等区域商业氛围较好项目推广广告媒体电视报纸户外车体/站牌其他 短信等 SP活动商业推介会、商业论坛等阶段广告主题走财富捷径 绝对投资价值的200米临街街铺项目资料折页、单张、楼书等代理公司精工地产项目概况1、集中供暖；2、郑州首家1200平方米少儿培训中心；3、中央城区水景林居；4、由河南长城饭店物业管理有限公司率先引入“PIN-GOD”（苹果）式物管；5、七69、重智能化安防系统，保证生活高枕无忧。个案评析： 康桥美家汇位于郑汴路与城东路的交汇处，距离我项目10分钟路程。同样居于郑汴物流商贸圈的边缘位置。而其对东西大街橱柜大道和郑汴路建材大道的资源整合形成了衔接两个商圈的独特定位：家居主题商街，进而凸显其项目价值。 项目优势：1. 衔接两大商圈，家居主题商街准确的定位 2. 专业招商运营团队的运作 3. 五年43%返租的销售政策具备一定吸引力 4. 完善的商业配套 5. 强势的广告推广6. 商业论坛、推介会、直销等各类公关活动和营销模式的综合运用7. 自留40%，只售一二层为投资者树立投资信心 项目劣势：1. 主题商业，业态相对单一，招商有较大难度2.70、 家居类业态承租能力有限，一定程度上降低了开发商返祖回报率3. 3、4层自留物业无疑也对开发商的经营能力提出了要求 美家汇作为一个典型个案应作为我项目主要竞争对手进行研究和分析，借鉴整合，学习和规避！项目名称名门城市广场位置金水大道与未来大道交汇处向东100米开发商名门地产投资商兴达投资占地面积建筑面积4.2万建筑层数5层商业形态写字楼底商购物中心铺位结构单层独立铺位商铺面积10-300层高52米面宽/进深4-6米/8-12/米商业定位金水大道购物天堂淘金圣地主力店五星电器、中信银行、屈臣氏精品、世界茶王、华润万家、两岸咖啡业态分布1F 精品百货 2/3F 商超 4F 餐饮 5F 健身休闲销售71、进度70%以上销售均价外铺 3-5万 内铺 2万销售策略 返租销售销售方式案场销售+会议营销等销售主张1000%第一投资回报率客户构成投资客户 80%以上 自营客户 优惠幅度一次性一个点销售热线65528888管理公司上海贝兹商业招商热线65952895招商进度过半招商方式招商公司代理招商租赁政策 15年返租管理费用免工商税费无优惠经营方式租金 联营租金均价/扣率租金优惠租金交付方式物业公司租售比例自留80%内部配套 客梯7扶梯2货梯2部广场4000门前广场休闲设施座椅、景观等广告位墙体停车位500个外部配套主要街道道路状况临街长度人流状况金水路行政大道50米左右较大玉凤路一般道路20米左右较72、小地下通道或天桥无周边配套（广场、风光带）4000米休闲广场周边商业项目曼哈顿广场、首座国际广场等区域商业氛围渐成熟项目推广广告媒体电视报纸户外车体/站牌其他 SP活动认筹活动、签约仪式、商业论坛等阶段广告主题中原第一投资回报率项目资料单张、折页等代理公司项目概况名门城市广场，仅出售首层7450平米，25层为开发商自有商业，持有率高达80%强大的资本运营实力，专业的商业管理公司经营，与投资者共进退！金水大道，购物天堂，淘金圣地。一套金水路，多少黄金铺，如今户户都有主！ 稀缺黄金旺铺，金水大道商务圈，消费指数领跑郑州。未来大道金融圈，郑州富人聚集地。三大商圈汇集亿万财富，三条金路带来百万客流，价73、值不可估量。名门城市广场个案评析：物业管理上海贝兹公交路线K916、K115、26路、77路、23路、58路、87路周边配套顶级硬件：创造享受性购物空间科学规划：11部电梯营运畅快客流，1部观光电梯，2部自动扶梯，6部客梯，2部货梯，让购物者在最短的时间到达任何一个地点；首席配套：4000平方的休闲广场，必将成为市民的约了聚集地，汇聚的人流带来滚滚财源；500个停车位，规模直达堪称一流。 70年超长产权，70年私人财富。业态分布一楼 精品百货，大型家电卖场：五星电器、中信银行、屈臣氏精品、世界茶王二三楼大型商超，日用品包罗万象：华润万家、两岸咖啡四楼顶级餐饮，锁定实力客流：五楼健身俱乐部，紧贴74、时尚健康，仅周边社区就能够日进斗金。黄金时代健身俱乐部进驻。项目优势：1. 交通便利 配套完善2. 商业公司专业化运作3. 业态布局科学合理4. 15年1000%超长返租，具备较强吸引力5. 仅售20%物业，80%自留为投资者提供信心保障！6. 主力店的影响力劣势：1. 较长的返租年限，实际租金收益与返租比例的矛盾凸现，对运营商的管理能力提出挑战。2. 未成熟商圈的预期经营危机曼哈顿广场项目名称曼哈顿广场位置金水路与未来路交汇处开发商升龙置业投资商连捷投资占地面积170亩建筑面积16万建筑层数3层商业形态街区MALL铺位结构独立店铺商铺面积5-300层高5米 双一层设计面宽/进深商业定位城市综75、合体 国际体验式综合街区主力店沃尔玛等业态分布主题购物区、主题休闲区、金融服务区、中高档餐饮区、文化主题区销售进度60%以上销售均价1层 3-5万 2层2万销售策略 返租销售客户构成投资客户 80% 自营客户 优惠幅度无销售热线60199999 管理公司哈曼斯商业招商热线037160198888招商进度50%以上招商方式代理公司招商租赁政策 无管理费用未定工商税费商业公司统一收取经营方式租金 联营租金均价/扣率租金优惠无租金交付方式租售比例自留30%内部配套 电梯30扶梯12货梯6广场项目广场、光大广场休闲设施广场、休闲座椅、盆栽等广告位街区及立面广告停车位1000个以上外部配套主要街道道路状76、况临街长度人流状况未来路商务路段中高端人群汇聚金水路行政大道人流较大周边配套（广场、风光带）光大广场周边商业项目欧凯龙等 区域商业氛围休闲娱乐业汇集地周边其他配套热舞、脸谱等项目推广广告媒体电视报纸户外车体/站牌其他 SP活动财富论坛 泉州推介会等阶段广告主题郑州曼哈顿一统繁华项目资料楼书 招商手册 单张代理公司同致行项目概况曼哈顿地处金水路与未来大道交汇处，地理优势无法复制。周边环境优良，曼哈顿实验幼儿园、省实验小学、47中近在咫尺。E区有沃尔玛大型超市、内街（燕北路）为各式特色餐饮及麦当劳、奥斯卡大影都、星巴克咖啡等娱乐休闲会所项目评析曼哈顿商业定位高档商业，错业错位经营，集购物、休闲、餐77、饮、娱乐为一体，其体量和布局：商业共有160000平米，主要分为五个区：见下图 将建设郑州市最大的商业名店街和最大规模的半室内商业步行街 将引入亚洲最大的数码商城赛格数码广场， 将建设世界商家和政经名流俱乐部， 将引入国内外一流的商业、饮食业，建设成国内一流的商业、饮食文化区域，大块将引入世界商业500强的商业航母沃尔玛超市，大块将建设郑州市首家青春主题的消费区和文化消费区。优势：1、 优越的地理位置；2、 依靠项目的品牌；3、 双首层双地面空中连廊的设计；4、 错业错位经营的方式。5、 庞大商业体量及专业化的运作，可以自成商圈劣势：1.商业建住宅会降低项目的品质；2.住宅人群和商业人群存在一78、定干扰。3.所处区域尚无成熟商圈项目名称华城国际街位置大学路与陇海路交汇处开发商新长城地产投资商中国铝业 长城饭店占地面积80亩建筑面积6万建筑层数3层商业形态写字楼底商及配套商业步行街铺位结构独立产权商铺商铺面积10-66层高4.8-6米面宽/进深商业定位城市新商业中心 中原魅力第一街主力店丹尼斯、肯德基等业态分布风情购物节街 丹尼斯购物广场销售进度四批商铺清盘认购中销售均价1层 25000元/ 2层3层均价 8000元销售策略 分期推出 5年返租销售客户构成投资客户 60%以上 自营客户 优惠幅度5000顶10000元销售热线63378888 63379999管理公司河南德澳招商热线67979、58899招商进度70%以上 已经开业招商方式自组商业公司招商运营租赁政策 无管理费用试营业免免工商税费按相关标准 自行缴纳经营方式租金 联营租金均价/扣率150-200元/租金优惠视品牌情况给予优惠租金交付方式半年交 租售比例自留40%内部配套 电梯4扶梯2货梯1广场门前广场 中厅广场休闲设施街区休闲座椅 景观 、雕塑等广告位街区及外立面广告停车位400个外部配套主要街道道路状况临街长度人流状况大学路成熟商业路段100米众多周边配套（广场、风光带）无周边商业项目无区域商业氛围浓厚周边其他配套郑州大学等项目推广广告媒体电视报纸户外车体/站牌其他 SP活动开业活动等阶段广告主题小商铺 大钱景项目80、资料单张 楼书 折页等代理公司精工地产项目概况处于西出站口经济圈核心之上的地标商业华城国际街，独据商都郑州城市文脉的大学路，集区域内政经商务、居住消费、休闲娱乐于一体的庞大的高端消费基础，以集中式商业与街区式商业相互融合的超前规划打造中原一流的消费娱乐体验式街区，构建代表城市基因的理想街区商业模式华城国际街项目评析长城康桥华城是商业、酒店、写字楼、高层住宅为一体的大型城市建筑综合体。其中商业部分华城国际街6万平米。商业定位：定位高档商业。商业布局：绿色部分为10#酒店式公寓下三层商铺，黄色部分为8#住宅和9#楼，写字楼下四层商铺，蓝色部分为一层的商业步行街，紫色部分是住宅两层底商。其中，销售商81、铺为黄色和绿色的一层沿街商铺和蓝色和紫色商铺。70%作为自留物业。优势 1.周围的社区及配套较为成熟2.将来西出站口会给其带来大量的消费人群劣势 1.没有形成有特色的商业，吸引力较弱2.没有与之相适应的街区规划，难以提高其档次项目名称郑州国贸中心位置农业路与花园路交汇处开发商新田置业投资商占地面积100亩建筑面积56万 17万商业建筑层数商业8层商业形态街区SHOPPING MALL铺位结构独立商铺+商场铺位i商铺面积30-200层高1F 8米面宽/进深6-8米/6-20米商业定位城市商业街生活中心主力店家乐福等业态分布销售进度清盘阶段销售均价1F 3.5万 2F 1.8万销售策略 客户构成投82、资客户 60% 自营客户 优惠幅度一次性一个点销售热线65736666(十二线)65553308管理公司国贸商业招商热线037165736666/65553308/60108888招商进度80%招商方式商业公司自招 合作招商租赁政策 集展示、商务、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化、康体等十大商业功能于一体。管理费用4元工商税费经营方式租金 联营租金均价/扣率120-300元租金优惠无租金交付方式半年交或季度交租售比例自留70%内部配套 电梯30扶梯4货梯5广场休闲设施广告位外立面及街区内停车位3000个外部配套主要街道道路状况临街长度人流状况农业路成熟商业路段30米较大花园路成熟商业路段2083、米较大周边配套（广场、风光带）动物园周边商业项目丹尼斯、关虎屯商业步行街 正道花园商厦等区域商业氛围浓厚周边其他配套学校 博物院等项目推广广告媒体电视报纸户外车体/站牌其他 SP活动阶段广告主题项目资料单张 楼书 招商手册等代理公司广州钧城项目概况国贸中心由7万平方米商业建筑、5栋高层建筑，1栋5层高的商场，物业类型涵盖特色商业、高档写字楼和小户型公寓，是三者的有机统一体，是郑州城市中心最大规模的复合型地产项目。12栋单体高层建筑、高智能商业街、下沉式广场等建筑群组合的“城中城”。世界零售企业500强家乐福签下入驻协议。郑州国贸中心项目评析：郑州国贸中心国贸街MALL，率先导入第四代商业模式城84、市商业街生活中心， 中原首创室内化商业街、远大区域中央空调、河南郑州国贸商业有限公司负责运营管理、第一太平戴维斯的物业管理。商业配套设施所提供的服务延伸、人气、地理因素、先进的规划、运营模式等，独创了华人百货领军大商、世界500强家乐福商业双引擎模式，吸引100多家国际、国内顶级品牌巨头竞相入驻。17万m2中原首站街区SHOPPING MALL ，70%自持物业、80%招商完毕，商业双引擎助力国贸启航，加剧国贸商圈的快速形成。优势1） 优越的地理位置，花园路和农业路交叉口，两大主干道；2） 强大的招商能力，已与家乐福、大商新玛特签约；3） 超大规模商业，17万商业体量，全业态；4） 较高的硬件85、配套和较强的物业管理。劣势1、 部分八层的商业，将人流引向7、8层存在一定困难；2、 家乐福和大商新玛特将对商业步行街构成一定程度的竞争。项目名称金智万博商城位置福寿街东、苑陵街北开发商河南金智置业投资商八方盛和电器占地面积10938建筑面积65889建筑层数12层商业形态小商品批发铺位结构独立商铺商铺面积10-30层高5.3米面宽/进深2.5-3米/3米商业定位顶级小商品批发零售商场 + 精装酒店式公寓主力店无业态分布小商品 小百货等销售进度商业售罄销售均价1F 4万 2F 2.5万 3F 2万销售策略 三年返租客户构成投资客户 80%以上 自营客户 优惠幅度一次性99折 按揭93折销售热线86、0371-69327888、69327999管理公司广州联众招商热线0371-69327888招商进度60%以上招商方式销售式招商租赁政策 无管理费用4元/工商税费经营方式租金 联营租金均价/扣率240280元/平方米租金优惠无租金交付方式半年一交租售比例自留70%内部配套 电梯13扶梯4货梯5广场300中庭休闲设施无广告位外立面广告停车位400多个外部配套主要街道道路状况临街长度人流状况福寿街繁华街道50米人流众多苑陵街繁华街道30米人流众多周边配套（广场、风光带）无周边商业项目苑陵商场 德化步行街、小商品城等区域商业氛围浓厚周边其他配套火车站批发商圈项目推广广告媒体电视报纸户外车体/站牌其87、他 SP活动阶段广告主题火车站最后一块地项目资料单页 楼书 折页 招商手册等代理公司广州嘉毅项目概况金智万博商城地处火车站正对面，占据火车站小商品商圈的核心位置，为目前火车站小商品商圈体量最大的商城。首创超高复式铺，买一铺赚两铺；它采用国际前沿的三首层设计，人流均衡引入各楼层，最大化提高铺位的均好性；并利用下沉式广场把人流从地面直接引入负一层，使其性价比提升到最高。它还拥有郑州唯一超大型空中停车场，引导客流自上而下 金智万博商城项目评析：金智万博商城位于火车站北出站口正对面，背靠百年德化街。号称火车站商圈最后一块地，位于福寿街东、苑陵街北，四周环路，正对火车站北出站口，临近郑州汽车站，附近有国88、际小商品城、金林市场、苑陵市场、盛和针织品城、百年德化商业街、德化步行街；通过步行街可到达二七广场。成熟的商业地段，准确的产品定位，推广定位，取得了不错的销售业绩!优势：地段优势：团队优势：A) 投资商：河南八方盛和电器有限责任公司，商业运营经验丰富；B) 建筑设计：澳洲五合（国际）建筑设计机构，是青岛即墨温泉王朝酒店、漯河新天地商业街、建业置地广场的设计单位；C) 广告推广：广州市嘉毅地产代理公司，该公司成功地为广州万菱广场、绿地老街、绿地世纪峰会做形象推广；D) 销售和管理：由广州联众地产代理负责，该公司在小商品市场的规划、管理上有成功的经验。配套服务：a. 客户咨询服务b. 商务中心服务89、c. 商户代办服务d. 商户培训服务e. 产品全方位推广服务f. 产品展示服务g. 产品网络推广h. 创业基金服务i. 新时代研发培育服务j. 税务工商一条龙服务 另外，5层设有商务中心、展览厅、餐饮、办公室、仓库、多功能培训室、商务洽谈区等商务配套，为客户提供一个商务交易平台，进而促进商家生意壮大，财富融通。稀缺性：火车站商圈高档商铺和SOHO稀缺，不易替代。缺陷和劣势：火车站附近交通拥挤，万博商城周边动线复杂，车流压力大；三首层不明显：从外部直接进入二层和负一层的入口只有一个；交通上针对东区的辐射力弱，容易在东区形成强大的竞争对手。火车站商圈市场成熟，高租金是否有足够的市场支持有待观察；产90、权和经营权的分离导致投机的成分加大，投资客对于市场的预期可能过高，容易导致市场风险。自持物业比例小，且不集中，统一经营难度大。亚星奥特莱斯购物广场项目名称亚星奥特莱斯购物广场位置兴华南街、长江路 嵩山路围合处开发商金汇地产投资商亚星置业集团占地面积400亩建筑面积16万建筑层数3层商业形态主题商场 步行街铺位结构独立店面商铺面积10-80层高6米面宽/进深4米/6-20米商业定位以奥特莱斯为依托的一站式区域性购物中心主力店苏宁电器 肯德基等业态分布家居商城 奥莱服饰街 嵩山路餐饮休闲街 商街奥莱主题馆等销售进度70%销售均价8000元销售策略 10年返租销售客户构成投资客户 55% 自营客户 91、45% 优惠幅度一次性2-3点销售热线68968111/222 68957222/333管理公司亚星商业管理公司招商热线60958888招商进度60%招商方式直效招商 合作招商租赁政策 交一年免半年管理费用工商税费一减两免经营方式租金 联营租金均价/扣率40元租金优惠试营业期间免费用租金交付方式一年或半年交租售比例40%自留内部配套 电梯2扶梯4货梯3广场室内广场 室外广场休闲设施水幕电影、休闲座椅、园林等广告位街区及立面广告停车位300个以上外部配套主要街道道路状况临街长度人流状况兴华南街新打通路段400米差长江路新打通路段500米差周边配套（广场、风光带）无周边商业项目欧凯龙家居区域商业氛92、围差周边其他配套兴华街小学 公交三公司项目推广广告媒体电视报纸户外车体/站牌其他 直投及夹报等 SP活动论剑西南商业论剑论坛 书画展等公关活动阶段广告主题保留旺铺 项目资料单张 折页 招商手册等代理公司恒辉项目概况亚星国际商业街区是郑州中西部最大的国际商业街区，16万平方米庞大体量，四面环绕53万平方米国际化大社区亚星盛世家园。其由嵩山路，长江路、兴华南街临街商铺，及400米商业步行街组成。亚星国际商业街区将国际主流商业形态商业街区引入中原，街区内不仅具有购物功能，更将休闲项目评析亚星奥特莱斯购物广场由地处兴华街、嵩山路、长江路围合处8万商业和长江路南4万商业、商街4万商业共同构成。以奥特莱斯93、新兴业态为依托合理布局亚星家居、奥莱服饰街、嵩山路餐饮街及上街奥特莱斯购物广场等各功能板块。以十年返租的策略实现了较好的销售，同时通过专业的商业公司通过免租进行招商，目前已实现70%营业。 优势： 1以奥特莱斯新兴业态为依托的项目定位 2.商业公司的专业运营 3招商的强势带动劣势：1. 区域商业不成熟2. 交通不便，目前刚开通1班公交3. 社区底商的局限丰乐生活广场项目名称丰乐生活广场位置开发商金水区市场发展局投资商农业路与丰乐路北300米占地面积2万建筑面积4万建筑层数4层商业形态购物中心铺位结构整体框架商铺面积层高6米面宽/进深6-8米/6-10米商业定位 郑州首席living mall 94、财富新中心主力店丹尼斯业态分布名店街、美食街、健身中心、SPA香熏、便利店、银行、家居广场、丹尼斯等销售进度尾盘销售均价1F 3万 2F 1.5万 3F5500元 4F 5000元销售策略 返租销售客户构成投资客户 70%以上 自营客户 优惠幅度销售热线037163753300/11管理公司河南希瑞商业招商热线招商进度80% 已开业招商方式商业代理公司招商租赁政策 管理费用2元工商税费管理公司统一收取经营方式租金 联营租金均价/扣率租金优惠租金交付方式租售比例自留10%内部配套 电梯1扶梯4货梯2广场休闲设施广告位停车位外部配套主要街道道路状况临街长度人流状况丰乐路一般看路段100米一般周边配95、套（广场、风光带）无周边商业项目天旺广场区域商业氛围一般周边其他配套项目推广广告媒体电视报纸户外车体/站牌其他 SP活动发展论坛阶段广告主题郑州首席living mall 成就未来财富矿脉项目资料单张 楼书等代理公司希瑞顾问项目概况一大主力店，两大商业街区，三大消费主题，四万平方大卖场，五星级大型购物中心项目评析：丰乐生活广场位处农业路与丰乐路北，北区成熟生活区。定位于生活消费的livingmall概念比较准确。同时项目发展商金水市场发展局的背景，利用各类论坛等公关活动及何鸿剑、张进才、张惠玉等商业街知名人士的号召力，降低了项目的运作难度，提升了项目的可信度，并使招商迅速实现。项目优势1. 立96、足于生活区，服务于生活消费的准确定位2. 各类型公关活动的举办，利用商界知名人士，有效整合资源。3. 返租销售4. 丹尼斯等主力店支撑5. 软硬件配套完善项目劣势1. 所处区域商业不成熟2. 作为市场发展局的开发商，专业运作能力欠缺天旺广场项目名称天旺广场位置郑州市东风路天明路交汇处（中州绿萌广场对面）开发商河南信宇房地产有限公司 投资商开祥置业占地面积29000m2建筑面积6.2万建筑层数5层商业形态开放式休闲购物广场铺位结构街铺和商场内铺商铺面积层高1层6米 2层4.2米面宽/进深商业定位区域性综合商业中心 DEMALL主力店世纪联华、七匹狼 恒源祥等业态分布2-4层大卖场 1层及商业街为97、零售、娱乐、餐饮、休闲康体、文化和生活配套 销售进度尾盘 销售均价1F 28000元 2F 15000 3F 5500销售策略 带租约销售客户构成投资客户 40%以上 自营客户 优惠幅度一次性一个点销售热线63673599 63673566管理公司奥德商业招商热线63607000 60607111招商进度已开业招商方式代理公司招商租赁政策 无管理费用暂免工商税费按标准统一收取经营方式租金 联营租金均价/扣率60元租金优惠无租金交付方式租售比例自留15%内部配套 电梯8扶梯2货梯2广场门前广场休闲设施景观小品 绿化等广告位街区及立面广告停车位300外部配套主要街道道路状况临街长度人流状况东风路成98、熟商业路段200米较大天明路一般路段50米左右较少 周边配套（广场、风光带）绿荫广场周边商业项目无区域商业氛围较好周边其他配套金水区政府项目推广广告媒体电视报纸户外车体/站牌其他 SP活动发布会等阶段广告主题抢占东风路商圈最后的财富机会项目资料单张等代理公司元素100项目概况项目分为“天旺广场商业街”和“世纪联华大卖场”两部分，总占地面积约29000m2，总建筑面积约6.2万m2。天旺广场商业街建设规模为地上四层，局部五层，总建筑面积约3.5万m2，具有零售、娱乐、餐饮、休闲康体、文化和生活配套服务等功能。大卖场建设规模为地上三层、地下一层，地上总建筑面积约2万m2，入口分别面向东风路、丰乐路99、和东部广场，地下为汽车库和设备用房。项目评析：天旺广场天北临东风路，东接劳动路，西临丰乐路，地处金水区大型住宅区中心位置。是以生活型大卖场为中心，由便利店、酒家、茶馆、咖啡店、快餐厅、美食广场、服装品牌专卖、运动服装专卖、艺术品专卖店、妇女用品专卖、儿童天地、健身中心、美容美发中心、银行等构成开放式的商业街。服务于区域的区域性购物中心。业态比例如下：业态分布比例各式餐饮：42%精品百货：24%娱乐总汇：17%养生休闲：10%儿童欢乐天地：7%优势1、地理位置优越，社区成熟，做北区的区域性商业；2、纯商业定位，大卖场和步行商业街结合，多业态分布，满足区域市场；3、布局合理，有利于人流导向。劣势1100、 没有成熟的商业圈，需要营造商业氛围；2、 商业规划，东线设计略有欠缺方圆创世项目名称方圆创世位置陇海路与紫荆山路交汇处开发商中信中原置业投资商中方园地产占地面积建筑面积33万 商业3万建筑层数商业3层商业形态社区底商铺位结构独立商铺商铺面积89以上层高5米面宽/进深商业定位HOPSCA 主力店家乐福 迪信通业态分布商超 步行街销售进度售罄销售均价2万销售策略 主力店带动客户构成投资客户 自营客户 80%以上 优惠幅度一次性优惠1个点销售热线66303666管理公司 新加坡曾国锋物业招商热线无招商进度余3间铺位招商方式案场招商租赁政策 无管理费用1.15元/工商税费按国家标准收取经营方式租金101、 联营租金均价/扣率50元租金优惠无租金交付方式协商租售比例90%自留内部配套 电梯家乐福扶梯家乐福货梯家乐福广场社区休闲广场休闲设施社区园林广告位墙体停车位外部配套主要街道道路状况临街长度人流状况陇海路成熟商业路段300米人流大紫荆山路成熟商业路段50米人流一般周边配套（广场、风光带）生态园林、高尚双会所、社区关广场周边商业项目家乐福等区域商业氛围距离火车站商圈1千米 商业氛围浓厚周边其他配套客运三公司项目推广广告媒体电视报纸户外车体/站牌其他 广播 SP活动发布会 论坛等阶段广告主题世界是平的 HOPSCA项目资料单张 折页等代理公司深圳博思堂项目概况“方圆创世”是由中信集团下属中信中原公102、司投资开发，项目位于紫荆山路和陇海路交汇处，总建筑面积33万平方米。是一个集写字楼，酒店，商场，商业街，中高档住宅的城市综合体，首次在中原楼市提出了HOPSCA概念。将沿陇海路开发4栋住宅和沿紫荆山路建设由25层5A级高档写字楼和21层星级酒店构成的双塔式纯玻璃幕墙建筑；600米商业风情街、生态园林、高尚双会所、16栋小高层、高层组合而成。“方圆创世”的出现将改变紫荆山路商业和办公格局，形成新的城市商圈。项目评析： 方圆创世处于陇海路于紫荆山路交汇处，位于火车站商圈与紫荆山商圈的边缘，毗邻客运三公司，商业氛围比较成熟，同时有家乐福、迪信通、五星电器等大型主力店入驻。自留部分达到80%以上，仅临103、街商铺销售。 项目优势：1、 地段优势2、 强大的主力阵容3、 完善的商业配套4、 没有返租等销售政策，减少了后续经营顾虑 项目劣势：1.80%以上物业自留，降低了开发商的收益率2.商业部分没有明确的主题定位项目名称江山家纺城位置北环路与丰庆路和园田路交汇处开发商江山房产投资商占地面积建筑面积28000 商业1.5万建筑层数2层 商业形态专业市场铺位结构全框架商场式店铺商铺面积框架结构 自由分割层高1F 5.5米 2F 5米面宽/进深 商业定位中西部家纺用品采购中心主力店罗莱家纺等业态分布一层主要经营床上用品，二层经营窗帘布艺和家庭软装饰销售进度认购中销售均价未定销售策略 先租后售销售方式先租104、后售销售主张暂无客户构成投资客户 自营客户 优惠幅度销售热线管理公司文北商贸招商热线63528200招商进度70%以上招商方式免租招商租赁政策 半年免租 管理费用免工商税费自理经营方式租金 联营租金均价/扣率无租金优惠租金交付方式物业公司租售比例销售剩余铺位自留内部配套 电梯3部扶梯2部货梯1部广场门前200米广场休闲设施门前景观带广告位墙体、主体关广告停车位地下车场及2层楼台车场外部配套主要街道道路状况临街长度人流状况北环成熟商业路段200米较多丰庆路成熟社区商业路段20米左右一般地下通道或天桥北环过路天桥周边配套（广场、风光带）门前景观带 周边商业项目茶城、家乐福、五行电器等区域商业氛围浓105、厚项目推广广告媒体电视报纸户外车体/站牌其他 SP活动中西部纺织论坛 全场一折开业促销等阶段广告主题免租招商项目资料招商手册 招商单张、楼书代理公司蕴利地产项目概况整体外立面采用现代建筑风格，与楼前50米宽的绿化带中的绿叶和鲜花相映成辉，达到了建筑与人、环境的完美结合。尤其是，临北环的一楼长 149.4m X高5.5 m的外立面采用框架式结构，良好的采光效果与通透的视觉效果特别适合于商业陈列和展示使用。江山家纺城项目点评：江山家纺城铺型结构属于江山商务的2层底商，位于北环以家乐福为中心的区域性商圈的边缘位置。项目利用北环独特的交通条件将经营方向定位为批发。通过商业公司的专业运作以及与南阳路家纺106、市场的合作招商，并提出了免租的优惠，迅速实现了满场开业。进而再进行销售，自然水到渠成！项目优势：1. 准确的商业定位2. 专业化商业公司的运作3. 免租的政策优惠4. 与南阳路老市场的合作招商5. 项目完善的配套项目劣势：1. 项目体量有限，仅1.5万，难以形成规模优势2. 家纺业态承租能力有限，在短期内难以实现物业的迅速升值3. 上下两层的商业格局，难以形成业态的完整布局 江山家纺城项目位于北环，从区域位置上基本上不与我项目构成竞争，但其专业化的商业运作模式，应为我项目所借鉴和学习！东方国际家居广场项目名称东方国际家居广场位置航海路与中州大道开发商东方国际家居有限公司投资商振兴地产占地面积不107、详建筑面积22万建筑层数5层商业形态商场+步行街铺位结构一二层联体及独立式商铺商铺面积40-300层高1层8米 2-5层4米面宽/进深3-10米/6-20米商业定位传播家居文化，品味尊贵生活主力店无业态分布家居 家具 家纺销售进度0销售均价0销售策略 0客户构成投资客户 自营客户 优惠幅度无销售热线0管理公司东方家居招商热线0371-69112288/69112299招商进度95%以上招商方式直效招商 全国性合作招商租赁政策 试营业期间免租金管理费用4元工商税费一免两减经营方式租金 联营租金均价/扣率40-80元/10-20个点租金优惠视品牌可给予1-2个月免租租金交付方式租售比例只租不售内部108、配套 电梯8扶梯2货梯2广场门前广场休闲设施喷泉 雕塑 盆栽小品等广告位室内及室外立面广告停车位300外部配套主要街道道路状况临街长度人流状况航海路繁华150米较多周边配套（广场、风光带）周边商业项目无区域商业氛围较好周边其他配套老107立交项目推广广告媒体电视报纸户外车体/站牌其他 SP活动家居促销阶段广告主题满1000中4888元大奖项目资料招商手册 单张等代理公司无项目概况东方国际家居广场，位于郑州市黄金旺角、成熟商圈，投资环境优越。总体规划面积22万平方米，先期开发经营达7万平方米，以富田太阳城东方广场为依托，由东方国际家居广场、富田太阳城沿街商铺和富田太阳城B、C、D商务区三部分组成109、，规模宏大，前景无限。东方国际家居广场由地下一层与地上四层组成，是集家居、家具、家饰、家纺于一体的中原地区大型一站式购物的家居。项目评析 东方国际家居广场依托所处区位，定位方向为家居类批发。发展商自持物业，只租不售，通过与全国各地相关协会及商业组织的合作招商迅速实现了开业运营。大幅度的促销活动及广告推广，也取得了不错的营业成绩。优势：1. 准确的市场地位2. 成功的广告推广及促销活动3. 有效的招商策略劣势：1. 开发商长期持有物业，无疑对开发商的资金实力及运作能力有较高的要求2. 家居类业态承租能力有限，势必减少发展商的预期租金收益。鸿成光彩购物广场项目名称鸿成光彩位置人民路太康路开发商宏成110、地产投资商占地面积建筑面积4万建筑层数5层商业形态服装零售商场铺位结构独立店铺商铺面积4-30层高4.8米面宽/进深商业定位另类服饰 市场前沿主力店无业态分布嘻哈服饰、音乐CD、韩国原版时装时尚专卖、品牌旗舰店、彩妆时尚用品、流行银饰空间、时尚包具、缤纷造型工作室、品牌内衣等各种流行元素服饰饰品销售进度售罄销售均价2200元/销售策略 5年经营权销售客户构成投资客户 自营客户 70% 优惠幅度无销售热线管理公司宏成地产招商热线6629766666297999招商进度70%招商方式经营权转让租赁政策 免五个月租金管理费用免工商税费按相关标准经营方式租金 联营租金均价/扣率500元/月租金优惠协商111、租金交付方式至少季度交租售比例70%销售内部配套 电梯20部扶梯3部货梯2部广场无休闲设施无广告位少量外墙停车位无外部配套主要街道道路状况临街长度人流状况太康路繁华商业街50米左右众多人民路成熟商业街20米左右众多周边配套（广场、风光带）市体育馆周边商业项目百盛、百货大楼 大上海城区域商业氛围浓厚周边其他配套交通便利项目推广广告媒体电视报纸户外车体/站牌其他 SP活动无阶段广告主题无项目资料无代理公司汉武策划项目概况光彩市场是郑州市著名的时尚服装市场，主要经营服装、服饰、美容等。位于二七商圈郑州市太康路50号，共有商户500余家， 时尚、流行、前卫、几乎和香港、南韩、台湾、日本等世界流行趋势同112、步的产品风格，先进的管理模式，引领着郑州乃至河南的流行服饰消费趋势，是郑州乃至河南省范围内年轻时尚一族首选的购物场所。项目评析：宏成光彩是在原光彩市场基础之上的升级之作，利用原光彩市场的影响力只售五年经营权，免租招商的策略迅速实现了招商成功并试营业，但经营状况不佳。优势：1. 地段优势2. 有效借力，利用老光彩的影响力迅速实现销售3. 只售5年经营权，待商业经营成熟后，再进行产权销售，很大程度上提升了开发商的收益率。4. 专业商业策划公司的营销推广5. 免租招商的吸引力劣势：1. 只售5年经营权的局限2. 配套差，没有广场，致使促销活动无法开展。没有相应的集客设施，难以留得住购物者。没有停车位113、，也是项目的一大局限。3. 运营公司欠缺专业性4. 定位不够明确，与老光彩缺乏差异性u 个案总结分析 1) 商业形态：目前郑州商业地产的产品形态仍然以步行街区为主流，如华城国际街，国贸中心等，MALL的概念炒作比较多，但实质意义上的MALL并不存在。仍然流于百货购物中心之实！如宝龙城市广场、丰乐生活广场等2) 商业定位方面仍然以综合性购物中心（及购物、休闲、餐饮、娱乐等于一体的一站式购物）为主流，主题商业和专业市场也是一种趋势。如康桥美家汇家居主题街区，如亚星奥特莱斯主题街区，如大厨房专业市场等。随着市场的进一步细分，把满足人们某一方面的购物需要的细分市场做深做透，也是未来商业地产发展的一种趋114、势!3) 商铺结构目前商业地产项目处于销售产权及后续统一经营的考虑，铺位结构均是单层独立商铺，纯框架结构，可自由分割。1、2层联体的商铺仅仅在社区底商才会有，但是因此可能很大程度降低二层价值，因此目前社区底商的联体商铺也越来越少！4) 商铺面积 出于销售商铺的考虑，20-40的中小铺型仍然是目前商业地产的主流形态。小铺型，低总价也是目前销售的主力铺型! 5) 销售均价 核心商圈商铺销售均价在4万-8万，区域性成熟商圈均价在2-5万，成长性商圈均价在0.8万-2万之间！ 6） 销售策略 返租，仍然是目前商铺销售的主要促进手段，调查个案都有3-10年不同程度的返租政策。但返租比例和实际收益之间的矛115、盾，目前尚无良好的解决办法，建议我司慎用返租政策! 7） 销售方式 郑州在售商业地产项目销售方式不仅仅局限于案场销售，销售方式，销售途径多样化！譬如曲梁服装城、中原小商品城的直销，宝龙城市广场、曼哈顿的区域分销，康桥美家汇和华城国际街的会议营销等。因此建议我项目销售方式和销售途径应该多元化！ 8） 招商情况 据调查，各个地产项目均有主力店作为支撑。主力店包括国内、国际的大型商超、连锁卖场以及有影响力的国内国际一线品牌。很多运作比较成功的商业项目在规划之初已经引入了主力店。 各商业项目基本上都是招商先于销售或者同时进行，以期通过招商带动销售工作！但招商率达到100%满铺，目前尚无！ 9） 招商方116、式 视项目体量大小以及不同的业态定位，招商方式也呈多元化趋势。直效招商是主要方式，另外与各类相关商业协会的合作招商，通过举办招商发布会、商业论坛等方式招商也很有效果。我们都可以借鉴！10） 招商政策 各个招商成功的商业项目大都有比较优惠的招商政策。给予3个月到一年的免租优惠。一些大型项目或者政府重点项目，更是争取到了税费方面的减免。这些政策无疑能很好的促进招商！11） 商业运营方面 各个商业项目基本上都有商业公司的参与运营，或者自己注册成立商业公司，或者聘请商业管理公司介入。一方面能促使将来的运营管理更加专业，促进市场成熟，物业升值。另一方面，能规避开发商与经营商户之间的矛盾！12） 商业配套117、 纵观各个商业项目，配套都比较完善，除了电梯、货梯、中央空调、休闲设施等硬件配套方面，在物业管理、商业服务、宣传推广等方面的软件服务也都做的比较到位！13） 项目推广 在推广方面，较之住宅，商业地产的推广方式更加细分，更加直效！除了报广、广播、单张、户外、车体、站牌等大众媒体外，分众渠道的推广则更多。如：楼宇广告、短信、DM直投、夹包等。14） 活动组织方面 较之于住宅，商业地产更侧重于活动营销，以及公关推广。如商业论坛、业内合作、推介会、洽谈会、招商会等方式。同时直接促进销售的SP活动也必不可少。u 竞争个案分析比较康桥美家汇，名门城市广场，曼哈顿广场，未来城等临近项目或者在建同类项目作为我118、项目竞争个案，做如下分析！案名 康桥美家汇未来城名门城市广场首座国际广场位 置郑汴路东明路未来路商城路金水路玉凤路未来路商城路商业体量2万1期1万4.2万1期3万商业形态主题街区底商购物中心待定售价1F2万2F1.4万未定外：4万，内：2万待定租金1F60 2F40 未定80-120元/月销售模式5年43%返租未定15年返租1000%待定自留物业60%未定80%待定招商情况过半未定80%未招商产权年限70年70年50年70年商铺使用率60%70%左右50%60%综合分析一、郑州市已售或在售商业地产，除商铺形态是门面房的部分，都采取了售后返租形式，返租年限三至十年，返租率在8%左右。二、郑州市商119、业地产，无论位置如何优越，体量如果较大，均采用统一管理，统一经营形式。三、对于大型商业地产的销售，开发商均采取了一部分自已持有与一部分对外销售，且开发商自己持有的比例，一般在30%以上。以利于商业后期的经营与管理，及对大型主力店的招商。四、商业地产的销售需要招商的支撑，商业地产销售郑州商业地产都有招商支持。五、 我项目因物业状况所限，径深达四十米，分割过程中产生内街，不可能分割为背靠背的门面房，所以在销售过程中更需要招商及统一管理，且我们的商铺使用率只能达到60%，故我项目与名门等价格不具可比性。六、因康桥、名门等在广告力度、政府支持及体量方面，都可以作为本区域最具代表性的商业项目，因此我项目120、应该做出自己的特色。 第四部分 项目定位分析一项目分析 1.项目概况 首座国际广场位于未来大道与商城路交汇处路东。其中底商3层，建筑面积30000.1层层高4.8米，2-3层层高4.2米。目前为现房。商业未作销售！ 2.SWOT分析 S(优势)1) 项目毗邻郑汴商圈，商圈内商业成熟2) 项目周边社区林立，大量常住人口为我项目提供消费支撑3) 郑汴商圈商贸流通业所带来的大量流动人口W(劣势)1） 项目所处未来路刚打通路段，尚不成熟2） 项目的硬件配套有欠缺，譬如：停车位较少、货梯、休闲设施、排烟排污系统等3） 项目建筑结构问题：层高较低，承载有限等4） 周边商业氛围较差5） 虽处于郑汴商圈，但项121、目离郑汴路商圈，但消费习惯在短期内难以改变。6） 没有专业的商业管理公司来运作项目，会对投资者的信心造成影响，同时对于持续经营也是一种劣势。O（机会）1） 未来路大量高档住宅的建设，会促使周边人流量增加，为我们培养潜在的消费群体。2） 郑汴商圈的整合升级，为我们带来发展机会3） 股市震荡，基金低迷，作为固定资产投资的商业地产将再次成为投资新宠，关键在于我们要把握机会，因势利导4） 曼哈顿等大型商业项目的开业将会促使整个板块的商业升级和市场成熟5） 项目商业部分尚未投放市场，各方面我们还有机会调整!6） 项目招商未能提前启动，对于项目营销产生不利影响T(威胁)1） 周边各类商业项目的竞争威胁2）122、 住宅市场普遍观望的状态，对于商业地产的影响3） 未来路两侧所有项目几乎均有底商，但经营的不景气，势必对我项目产生影响4） 随着曼哈顿、名门城市广场的开业，势必分流我项目部分客群5） 未来城等新建项目商业部分对我们所造成的威胁。3. SWOT综合分析1) 发挥优势 规避劣势 立足郑汴商圈做足文章，尽量规避未来路商业不成熟的劣势。 强化周边常住人口及流动人口的人口优势及郑汴商圈货物资金流动率的优势，规避项目所处位置商业氛围差的劣势。 营造商业管理、商业服务的优势，淡化硬件配套方面的劣势。 强势推广，营销创新，营造项目的竞争优势，规避劣势。 招商先行，营造优势2） 把握机会 消除威胁 充分挖掘未来123、路将来发展所带来的机会，消除项目现状商业不成熟所造成的威胁 差异化定位，区别于竞争对手，树立产品的主题特色 以快制胜，策划、营销等方面提高决策效率，抢在待入市项目之前，投放市场，抢占先机 拓宽项目营销思路，以多种途径、多种方式整合推广，整合营销，规避市场威胁。 立足商圈，炒作板块，树立客户信心及项目形象，做好项目公关，消除市场威胁二 、项目定位 1.战略定位 商业地产项目必须依托于商圈或者立足于商圈而存在。根据项目的地理位置、交通、道路系统、建筑现状等分析，项目具备较好的商业基础、良好的区位格局、优越的临街展示效果，同时拥有可以依托的成熟商业氛围，商业前景比较乐观。但是首先必须从战略的高度对项124、目所处圈层做出分析，确立项目的定位。：商贸圈生活圈金融圈行政圈财富版图金水路 行政大道 郑汴路 建材大道 商 城 路未来大道金融大道 郑汴商圈未来北路金 融圈行政圈 生 活 圈本案l 商贸圈：郑汴商圈，几十个大型批发市场，专业卖场，每年几百亿资金流通，百万人口服务于郑汴商贸产业链。我项目依托于郑汴商圈、服务郑汴商圈。郑汴商圈也是我们营业之后主要的服务客群。l 生活圈：商城路、未来路、熊儿河盘，沿线几十个大型中高档社区，40多万常住人口及20万郑汴商圈私营业主从业人员生活于此，每日50多万人流量涌动周边。百亿资金、百万人口撑起郑汴生活消费圈。也是我项目营业后的主要消费群体所在。l 金融圈：未来大125、道，公认的金融大道，郑州粮食交易所，证券交易所、期货、基金、金融机构林立，公认的金融大道。虽然我项目距离未来北路有一定距离。但是带我项目开业之后仍然可议吸引部分高端消费群体！l 行政圈：金水路，公认的行政大道，省委、省政府、检察院等省市级行政机关鳞次栉比。我项目距离金水路仍有一段距离，并且有曼哈顿、名门城市广场等项目截留客户，但我项目仍然可以凭借错位经营吸引部分消费群体。l 财富版图：一张财富版图由此铺展开来，投资的财富版图，经营创业的财富版图！2.主题定位 项目推广、营销、运作的主题所在，是项目的核心和灵魂，是项目经营和项目内涵的体现和延伸。 中原首席生活方式中心LIFESSTYLECENG126、TER【释义】 概念所谓“生活方式中心”产生于21世纪欧美一些主要城市，有别于传统的shopping mall, 它不是简单地将多种业态堆集在一个大的封闭空间中，而是将景观、业态、建筑、功能等各种因素科学地结合在更开放的环境中。国际购物中心协会（ICSC）指出，Lifestyle商业作为一种有别于Sopping Mall（以下简称Mall）的商业形态，必须具备下列要素：接近有影响力的居住社区；中高档以上的定位，迎合本商圈消费者对休闲的追求。与Mall和传统的商业步行街相比，Lifestyle Center更加注重环境和建筑设计。非封闭形态，并且至少有5000平方米以上的面积是由全国性的连锁专业127、店使用。而Lifestyle Center的开发地理位置，则通常在非传统商业区，在那些接近交通要道和大规模中高档住宅区、开发前土地价值被低估的区域。 特征消费群体优势 典型的Lifestyle Center的消费者定位主要是富裕的高消费阶层。根据ICSC的数据，Lifestyle Center消费者的家庭收入介于6.3万10.7万美元之间，平均家庭收入为8.5万美元，其中57%的消费者家庭收入超过7.5万美元。ICSC的另一组数据显示，Lifestyle Center的典型消费者的平均年龄为35.6岁，可以看出：Lifestyle Center主要吸引的是25岁49岁的高收入人群（见图1），而128、这是一个相当忠诚的消费群体，对Lifestyle Center来说是一个稳定的投资因素。根据ICSC的调查数据显示，2560岁的人们更喜欢在Lifestyle Center里逛街、购物或者吃饭。ICSC对传统购物中心和Lifestyle Center的消费者行为的分析，光顾LSC的顾客层更年轻、消费力更强，光顾的频率也较高。研究发现，和传统中心相比：顾客的光顾频率高12%、每次消费额高5%。定位高端 经营利润高是吸引业主的关键。Lifestyle Center的消费层面较宽，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使Lifestyle Cen129、ter的业主的零售净利润率平均达30%以上。Lifestyle Center的业态分布侧重享受，通常集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上，一些明显的差异形成了与Mall之间的本质区别。商户强调餐饮娱乐 大多数Lifestyle Center都不不以主力店（主力店包括百货店、大型超市、专业店等零售业态为主导），因此比较Mall与Lifestyle Center的商户构成则是以非主力店为参考，更注重于餐饮、休闲、娱乐与体验！同时比较非主力店的商户构成也更能反映出两者的差异之处。在餐饮方面，Mall采用“大食代”式的快130、餐广场形式，因为购物者如果能够吃些小吃休息一下，他们就可以在里面停留更长的时间购物；而Lifestyle Center是以餐厅为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息一会儿喘口气，而是为了给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。餐厅在Lifestyle Center的非主力店中所占的比例为11.4%，而在Mall中只占4.8% 从这个数据就可以看出餐厅在Lifestyle Center中的重要性。 代表案例新加坡“欢乐城”“欢乐城”是新加坡最大的零售休闲项目，集时尚和丰富业态于一身，建筑面积高达110万平方英尺，拥有近450家不同业态的商户，从食品到饮料再到户外娱乐表演，都为消费者131、带来不同的购物和休闲感受。“欢乐城”的名称来源于vivacity（活泼）一词，代表了这里将是一个充满活力和欢乐的梦幻场所。“欢乐城”由两个主力店一个大型的多厅影院GoldenVillage和一个高档百货店DairyFarm组成，GoldenVillage还拥有一个新加坡最大最豪华的多厅影院，共有15块屏幕，可以容纳约2500个座位。除GoldenVillage和DairyFarm这两个最大的主力店外，“欢乐城”还吸引了众多知名品牌和首次进入新加坡的国际品牌，包括像餐厅、酒吧、舞厅和SPA健身等。在“欢乐城”第三层的特色餐饮区，在这里不但可以观赏新加坡湾的风景，还可以远眺美丽的Sentosa岛，132、旁边还建有圆形的罗马风格大厅。加利福尼亚州维多利亚花园维多利亚花园选址在加利福尼亚州，坐落于圣贝尔那迪诺山脚下，是一座拥有30座建筑、建造总费用达2.85亿美元的开放式超级区域级商业中心。总面积130万平方英尺的维多利亚花园与一般的封闭式商城完全不同，这里类似一个传统的城镇中心，将会有街道和开放的空间，整个项目都将贯彻一种开放式、步行式的购物理念，包括各种娱乐、文化、民用设施、众多的购物和餐饮选择以及环绕其周的居住和办公场所。该中心设有超过120家主力店铺，其中包括很多整个英派尔内陆地区从未有过的品牌，如BrightonCollectibles、Coach等等。中心内还有5个超级商户，包括Ma133、cys、RobinsonsMay和JCPenney3家大型百货商场，一座拥有12个放映厅的AMC影院，以及一个面积为6.5万平方英尺的维多利亚花园文化中心。【支撑点】n 周边郑汴商圈内20万经营商户及从业人员的生活消费支撑及周边庞大的社区群常住人口的生活消费支撑，周边各类商业市场及交通要道百万流动人口的随意性消费支撑！n 差异性定位，与郑汴商圈及周边商业形成差异化互补，与商圈共生共荣n 周边生活消费的欠缺。n 引导一种生活方式4. 经营定位经营定位，是要解决我们这里是做什么？告诉消费者我们这里卖什么，有什么的问题？经以上分析，自然而然引申而出：集购物、餐饮、休闲、娱乐、体验于一体的一站式国际化134、生活街区【支撑点】n 以服务于生活消费的购物、餐饮、休闲、娱乐、体验为主导的功能布局。同时也符合LIFESLYLE CENTER的本土化定位。n 街区：目前国内区别于购物中心主流的商业形态。以其更加开放的经营状态，更有利于市场的存活。更加自由的业态组合，不必受购物中心一样的严格约束，可议随经营的状况灵活调整！能够更灵活的布局休闲、娱乐、体验功能的业态，以吸纳更多的客流进入。相对于传统的购物中心，开放式的街区使后续的商业管家更加容易！【代表案例】 国内：上海新天地步行街区 宁波天一广场步行街区 省内：德化风情购物公园步行街 漯河新天地步行街区案名建议 鉴于以上分析，我们建议案名： 首座国际街Li135、festyle center中原首席生活方式中心首座：延续项目住宅部分首座国际广场的定位国际：提升项目的高度和品味街（区）：街区目前国内最为主流的商业形态Lifestyle center（LSC）目前全球最为超前和领先的商业形态，符合我们项目的格局，并且有利于项目推广概念的营造！备选案名：首座商业广场 首座新都汇 首座新天地 首座生活街 首座生活广场开发商投资者 消费者经营者5. 客户定位 商业地产的客户关系是一种多维互相交织的。首先我们面对的直接客户是商铺的投资者，而投资者能否买房，取决于投资能否取得预期回报，也就是将来的经营能否成功，而这一点有决定于我们的经营者，也就是招商客户。而招商客户136、能否进驻取决消费者将来能否来我们这里购物，取决于我们的市场前景，我们的商业管理水平。其中起最终决定作用的应该是消费者。 消费客户：消费者是一个商业项目的最终决定者，也是我们的终端客户。根据商圈分析以及定位建议，本项目商业部分的目标消费者主要有如下特征：l 本项目内部高档公寓、写字楼消费人群；l 项目周边商务区，如在未来路、金水路郑汴路工作的城市高级白领，追求时尚、品味、特色；l 居住在未来路区域高档居住区内的高端消费客户，以中青年为主，而其周边商业设施无法满足这部分客户对品牌、购物环境的要求而前往本项目消费的目的型消费者；l 郑汴商圈内的私营业主及从业者的生活必需品消费l 项目周边常住居民的日137、常生活消费l 区域内流动人口的随意性消费l 临近区域的偶然性消费目标消费者需求商品种类列表目标消费者所需的商品种类本项目及周边高档公寓人群生活日用品、食品、儿童及家庭服务、化妆品，餐饮，职业和休闲服装，书，音像制品、休闲娱乐、美容美体等本项目及周边商务人群商务服务、快餐、特色餐饮、职业和休闲服装、休闲娱乐、美容美体等 偶然消费者餐饮、娱乐、职业和休闲服装、化妆品、体育用品、生活日用品等目的型消费者特色餐饮、特色服装服饰、休闲娱乐等消费概念建议生活消费：针对本项目自身住宅和周边其他区域居住家庭，满足日常和生活消费，同时家庭儿童消费也不容忽视。商务消费：针对未来路及郑汴路商圈商务人群消费需要。通常138、商务人群习惯在方便的地区或符合其消费需求的目的型消费场所内进行消费，因此本项目应制定符合这些商务人群的商务消费需求。时尚消费：针对年轻、时尚人群，同时这也要求商业项目在商业设计和招商中考虑这部分消费群体的消费习惯。 休闲消费：针对中高收入的年轻人士。随着人们生活水平和收入水平的不断提高，越来越多的具有一定消费能力的消费者愈加注重休闲娱乐消费，因此项目应在制定商品组合时对于该类业态和消费需求予以考虑。随意性消费：随着未来路板块的日渐成熟，板块人流量的迅速增加。随意性的购物消费，也不可忽略！ 经营客户 经营客户使我们项目将来能否满场、旺场的决定者，也就是我们招商所有面对的客户。我们做如下定位。l 139、主力店：生活超市或者大卖场，有一定影响力的品牌大店等l 次主力店：生活消费品相关的二线以上品牌等l 非主力店：郑州在其他区域经营，有意开设分店者。欲创业设店经营者！ 投资客户也就是我们所有直面的销售客户，经分析我们定位于以下群体：客户类别首期支付能力（元）相应总价范围（元）第一类中级公务员、个体经营者、小私营业主、企业高层10万20万28万35万第二类大型或中等私营业主、中高级公务员、企业高层、中等实力商家20万-60万50万-120万第三类大型私营企业主、中高实力的台商、高实力商家100万以上200万以上本项目客户需求特征以投资为主客户类别购铺用途主要需求投资决策视角第一类中级公务员投资获得140、稳定收益，风险保障回报率、增值率、投资门槛个体经营者投资/自用获得资产沉淀，风险保障回报率、安全性、增值率、投资门槛小私营业主投资/自用风险保障长期性企业中高层投资获得稳定收益回报率、增值率、投资门槛第二类大型或中等私营业主投资获得稳定收益，风险保障长期性、稳定性、增值性中高级公务员投资获得稳定收益、资产沉淀，风险保障长期性、稳定性企业高层投资获得稳定收益，风险保障长期性、稳定性、回报率中小实力的外商投资获得稳定收益、资产沉淀，风险保障回报率、长期性、风险性中等实力商家自用获得资产沉淀经营前景、经营风险第三类大型私营企业主投资风险保障、传统观念或习惯长期性、增值性中高实力外商投资风险保障长期性141、增值性高实力商家自用获得资产沉淀，降低使用成本经营前景、产品使用功能郑州市整体商业销售市场：以投资和自用为目的的客户约为70-80、投资的风险性、回报率等是大家最为关注的因素。6.功能定位。 主力店对于一个区域性的商业中心起着至关重要的影响作用。甚至决定整个项目的成败。因此在主力店未确定的情况下，项目的功能分布、业态定位等只能是暂定。 鉴于以上之分析，建议各功能板块如下定位分布：u 功能布局建议方案一：1F 首座名店街 业态： 外街：品牌店专卖店、 通讯、银行、快餐品牌店、花店、药房、美容美发等 内街：男装、女装、百货店、家居用品、床上用品等 2F 首座新食空 业态： 中西快餐、咖啡茶吧、K142、TV、酒吧、局部卖场等 3F 主力店 大卖场 业态：超市卖场，局部健身、SPA等方案二1F: 流行时尚馆 服装、化妆品、眼镜、男女单品、金融、商务服务等2F 便利生活馆超市、美容美发、皮具箱包、饰品、休闲运动等3F 休闲体验馆超市、餐饮、健身、娱乐等u 业态划分建议楼层主题店铺类型客户类型品牌举例数量营业面积L1流行时尚馆(首座名店街)各类知名品牌专卖店次主力客户雅戈尔、隆庆祥、格力、剑南春、五粮液等 8-101500高档化妆品旗舰店主力客户H2O/资生堂、欧莱雅等8-121000珠宝名表主力客户卡地亚、西铁城、金鑫、金九福等5-8800男女名牌服装品牌店非主力客户金盾、老爷车、红人等2010143、00男女休闲装非主力客户淑女坊、艾弗斯等700银行金融/邮局快递非主力客户招商银行、中信银行、邮局等2-31000高档光学店非主力客户宝视达等2-3500男女服装单品、鞋类等非主力客户姬丽达、奥康等201000组合柜非主力客户302000其他服务类非主力客户康洁洗衣、三色鸽蛋糕等10-15家500小计/平均值10000L2便利生活馆(首座新食空)超市/卖场主力客户丹尼斯、世纪联华等12000休闲运动店非主力客户李宁、耐克等3-41000皮具、箱包、皮件等非主力客户鳄鱼、七匹狼等5-6500特色餐饮（局部可连通至三层）非主力客户小火锅、烧烤等 2-42000饰品、工艺礼品非主力客户漂亮宝贝、芙莱144、氏等5-6500美容美发非主力客户蒙尼坦、名匠等1-2200咖啡店、品牌甜品店主力客户上岛、避风塘等2-31000儿童服装非主力客户巴布豆、樱桃小丸子等3-5500孕妇/床上用品服装非主力客户恒源祥、罗莱等3-5600冰激淋、水吧等非主力客户3-5200药店、茶店等非主力客户老百姓药房、信阳毛尖等2-3300中西快餐等主力店豪享来等1200小计/平均值10000L3休闲体验馆（*大卖场）超市主力客户丹尼斯、世纪联华等1家4000美容 SPA等非主力客户见云美容等3-41000健身、培训等非主力客户维体、澳瑞特等1-2家2000高档餐饮非主力客户11500茶馆、足疗等非主力客户良子足疗 阿炳按摩145、等3-41000KTV等非主力客户爆米花、热舞等1-2500小计10000小计/平均值30000备注：1、以上客户/商品组合建议表仅作参考，最终客户组合将依据实际客户意向而定2、详细的业种业态安排建议将在主力店意向确立之后，进行具体划分及说明；在招商过程中，目前制定的业态组合和客户组合将根据实际情况具有的一定的灵活性。以上建议仅为暂定。第五部分 本方案可行性及投资收益分析 一分析原则 1.符合项目定位原则。因项目以上定位尚未正式确立，主力店尚未确定。故商铺分割暂无法进行。商铺分割以利于后续经营和商铺销售为目的，同时又必须符合项目的业态定位。商铺尚未分割，价格尚未出台。投资收益分析只能是假设性的146、。 2.遵从客观市场的原则 纵观商业失败案例，大多存在以下误区：一 不切合实际的市场定位，盲目追求高端，不顾实际消费水平。二 脱离市场，独自营造商圈。独立难撑，最终只能以失败告终。三 盲目求大求全，忽略市场需求。新兴商业必须找到市场空白点或薄弱点，形成差异化竞争，以占领市场。而非盲目模仿，求大求全，重复定位，结果与成熟商业竞争，只能是以卵击石，惨败收场! 3.可持续发展原则 大凡运营成功的商业项目无不是以消费者为导向的。因此必须将研究消费者的需求放在首位。不能只为了卖房而定位。更要考虑项目的可持续经营，并通过经营管理不断提升物业价值！二、可行性分析 1.营造区域性商业中心的可行性 项目半径三公147、里范围之内，涵盖郑汴商圈庞大的商贸物流市场，辐射熊儿河沿线众多的中高档社区，同时服务于未来路及金水路众多商务市场，高端居民以及政府阶层！周边常住人口及流动人口、从业人员总人数近百万人。足以支撑区域行商业中心的市场消费！ 2.打造复合式商业街区的可行性 随着人们生活消费水平的逐步提高。消费习惯也在逐步发生着变化。由传统的目的性消费转向以休闲体验为导向的体验式购物！ 而传统百货的闭店式经营已不能满足人们多元化的购物需求。而更加开放、灵活的MALL和LSC成为随着消费习惯的改变而产生的新兴商业形态！ MALL对于商业体量、品牌构成、专业化商业管理等各方面都有着更高的要求。显然在中国，专业化的商业管理148、方面并不能与国际接轨，难以满足MALL这一商业形态的管理要求！譬如华南MALL的商业案例，譬如铜锣湾转型MALL的案例，最终都以失败告终。而MALL在中国的成功案例并不多见。 LSC，更加细分，更加开放，更注重体现、休闲、娱乐的新兴商业形态，生活方式中心。与中国传统的步行街一脉相承，并有所超越。通过上节对我项目目标消费群体的分析。显然我项目更适应LSC这一商业形态。 LSC，这一新兴商业形态更有利于我项目推广的概念营造。开放式的商业格局，以街铺和内街铺的独立铺位构成，没有百货或者MALL的岛铺、柜铺。有利于我们进行商铺产权的租售，对于商业管理的要求相对较低。开放式的格局也有利于我们的功能分布及149、业态划分 随着后续经营管理的需要灵活调整更加方便。开放式的街铺格局更有利于吸引客户进入，更能满足体验式消费的需求开放式的格局更注重市场的自我调节和适应功能，弱化管理。减轻我项目的管理支出和商业管理负担！ 3.项目可持续经营的可能性 作为一个商业项目决定其经营成败不仅取决于商圈的成熟度，更取决于项目的商业定位。但最终起决定作用的仍然是其商业管理水平。 作为一个商业地产项目不仅仅是通过销售实现利润，更重要的是通过后续经营营造成熟的商业市场，进而确保投资者的投资回报，实现经营者的经营利润。并促使我们的物业进一步升值。 显然在专业化的商业管理方面。我们存在着欠缺，而我们项目的总体量近5万平米相当于郑州150、市一个大中型百货商场的体量。因此必须有专业的商业管理公司来进行后期的招商管理、运营管理。以实现项目的可持续经营。 自组商业公司，我们不具备管理方面的优势。郑州诸多失败的商业案例，很多是因为管理不善所致。即便是身处二七核心商圈的北京华联、百盛等商业巨头，一样经历了3-5年甚至以上的市场培育期。而我项目仅是处于区域性商圈的一个新建商业。因此要想通过运营管理迅速实现物业升值增值，建议聘请全国知名的商业公司来进行管理运作!三、项目投资收益分析 因目前商铺尚未进行分割，价格未定。投资收益只能以行业经验来进行估算。 任何一个商业地产项目均不可能100%完全销售，必须预留一部分作为自留物业，来共同营造市场，151、以取得客户的信同。并通过物业升值实现自留物业的相应收益。提出如下两种假设，以分析投资收益！ 方案租售比例方案说明分析方案一自留30，出售70自留3楼整层，约在30%左右，1、2层全部销售在自留物业较少的情况下，经营自主性较差。不利于后期的经营管理。并且可能会一定程度上对投资客户的信心产生影响方案二出租40，出售60自留3层及主力店2层部分，约40%左右，其余全部销售租售比例适当，但应考虑主力店的分布情况，再做相应业态划分方案三销售滞余部分自留，其余销售 完全以销售为导向的租售比例 有利于商铺销售，但很不利于项目的整体商业布局及后续经营。u 参考临近商业项目售价情况，假定我项目均价如下：1F 2152、3000元 （起步价2万，最高至2.5万，平均价2万）2F 14000元 （起步价1万，最高至1.8万，平均价1.4万）综合均价：19000元/u 根据商业惯例，除去公用面积（通道：动线、公建设施等）实售实效面积在总建面积的50-80%。一般步行街在60-80%，百货、购物中心等在50-70%。我项目以70%可售面积计算，则总售实效面积为30000*70%=21000 方案一：自留30%，出售70%，则可售面积为：21000*70%=14700销售收益为：14700*19000=27930万自留物业面积为：21000*30%=6300则自留物业租金水平参考周边商业租金，假定为40元/月（含主力153、店租金）则年租金收益为：40*12*6300=302 4000元=302.4万本项目商铺产权为70年，在不考虑租金涨幅的情况下，70年总收益为： 302.4万*70年=21168万元 假定租金平均增幅为3%/年，则70年租金总涨幅度为210%元增加部分收益为 21168万*210%=44452.8万则自留物业租金总收益为：21168万元+44452.8万元=65620.8万元依上分析，则项目总收益为：27930万+65620.8万=93550.8万元建筑面积总收益为：93550.8万元70%=133644万元项目自留物业在市场成熟之后出售，收益大致与以上相当，不再做详细分析！ 方案二：自留40154、% 出售60% 依据以上算法，则可售面积为： 21000*60%=12600 销售收益为： 12600*19000元=23940万则自留物业面积为： 21000*40%=8400依据以上算法： 租金年收益为： 8400*12*40元=403.2万租金总收益为： 403.2万*70年=28224万70年租金增加收益： 28224万*210%=59270.4万则自留物业租金总收益为： 28224万+59270.4万=87494.4万元依上分析，项目总收益为; 87494.4万+23940万=111434.4万元 以建筑面积计算总收益为： 111434.4万元70%=159192万元方案三 略 项目155、收益综合分析： 若是出于迅速回笼资金的考虑，建议选择方案一，销售70%，自留30%.但是因为自留物业过少可能会对投资者信心造成一定影响。同时因为郑州目前商业市场销售的普遍不景气。销售难度可能也会比较大。 若是考虑通过物业升值持续性增加收益，建议选择方案二。销售60%，自留40%.或是通过自留物业的不断升值获得持续性的租金收益，亦或在市场成熟之后进行出售，获得短期高额回报。综合来说，第二种方案更为稳健和可靠。备注：以上分析没有考虑货币升值，信贷变化等因素，仅为概算。在项目定位确立，进行商铺分割之后，进行具体预算！ 【OVER】THANK YOU!附： 后续工作事宜1.项目定位讨论确立2.项目整体156、营销推广方案n 郑州商业地产营销环境分析n 项目USP导向（核心销售主张）提炼n 销售价格建议n 营销战略及制定n 营销执行策略及营销阶段划分和阶段性营销目标设定n 推广组合及推广媒介选择n 营销费用预算 3.主力店洽谈签约n 主力店设店意向、要求及承租能力等的洽谈选择n 主力品牌商业资源的积累n 主力店的洽谈及意向签约n 主力店意见反馈汇总（商铺分割、业态组合、功能布局等）4商业管理公司的接洽，沟通合作事宜（或自组商业公司，报批）n 商业顾问服务（商业资源共享，商业活动参与，商业营销招商建议等） n 商业运营管理服务5.广告推广执行及营销物料制作n 户外、报广、广播、车体、道旗等广告发布n 项目形象包装（围墙、楼体、售楼处等）n 营销物料制作（楼书、单张、招商手册、手提袋等） 6.认筹方案n 认筹细则制定n 认筹活动组织n VIP卡发售及客户积累7.商业论坛及主力店签约等公关活动n 邀请业内权威，举办商业论坛，项目及板块炒作n 主力店签约仪式n 项目商业推介会等 8.开盘活动 9.SP促销推进等 10.略（具体时间节点及详细内容细节将在下阶段整体营销方案中详述）