1、 郑州市齐河房地产市场商业市场调研分析郑州市齐河房地产市场商业市场调研分析暨商业综合体项目定位推广方案暨商业综合体项目定位推广方案 （下）（下）2013年6月项目市目市场定位定位整体定位整体定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位公寓定位公寓定位p区域特征区域特征1 1：中心商圈逐步更新：中心商圈逐步更新换代、集中式商代、集中式商业汇集，集，竞争激争激烈烈作为齐河老城商业中心，集中型商业汇聚；业态齐全，竞争激烈；同时消费档次、消费模式均有待提升；p区区域特征域特征2 2：整体消：整体消费力偏力偏低低消费群体以周边居民与学生为主。受区域整体消费水平限制，消费力中档偏低；消费业态不完善，消费模式与水平2、偏中低端，有待完善与提升；p区区域特征域特征3 3：消：消费水平水平较低，低，业态单一，高端消一，高端消费力外力外溢溢由于齐河距济南较近，大量高端消费力严重外溢，存在空间与机遇。商商业定定位位定位思考定位思考商商业承承载着着项目核心目核心驱动功能，是功能，是项目投目投资利利润的重要的重要载体，以快速体，以快速销售和高溢价售和高溢价为定位定位导向向基于区域需求的综合性配套服务型商业体基于区域需求的综合性配套服务型商业体商商业氛氛围项目所在地段的商业氛围较高，但现有经营业态对项无法对项目起到价值支撑的作用；自身属性自身属性2-3万方体量决定了其不能承载区域性商业中心的地位，辅助型、特色性是方向；区3、域需求区域需求作为齐河中央商务区、中央政务区、中央居住区、中央文教区四心交汇区域，综合性的中高档娱乐、餐饮、购物等商业设施缺乏。中高中高档风情商业街，精品购物、休档风情商业街，精品购物、休闲娱乐特性浓厚闲娱乐特性浓厚周周边大大型商型商业扎堆扎堆开开发缺乏中高端、餐缺乏中高端、餐饮休休闲性主性主导商商业该区商区商业氛足，氛足，仍有一定仍有一定发展潜力展潜力周周边品品质社区消社区消费力旺力旺盛盛本项目商业总建筑面积达2.5万平方米，将与盈裕百货一起，共同营造是齐河城中心最大的主题化商群。项目商业以承载周边居民消费的升级改造为驱动，成为集服饰、数码、电玩、个性饰品、特色美食、酒吧、KTV等娱乐、休闲4、为一体的潮流基地潮流基地。商商业定定位位商商业功能功能融合融合 .参与参与 .体体验以以时尚尚购物物为主主题，打打造造齐河最河最具特色具特色“院街院街”式式风情街区情街区商商业定定位位产品定位品定位聚购物、餐物、餐饮、娱乐、社交、社交功能，实现一站式“院MALL”概念配套；融入时尚化尚化和体体验式式的元素，成为新兴休闲娱乐平台之一，为商家赢得商机，为区域消费者带来新体验。打打造齐河首造齐河首席席院街院街商区商区所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空间，延长营业面，增加商铺所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空间，延长营业面，增加商铺的临街性，建筑形式上通过局部的建筑5、合围成单个院落，以主街、次街、支巷等将单个的临街性，建筑形式上通过局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、支巷等将单个院落串联起来，形成院街。院落串联起来，形成院街。案例借鉴案例借鉴该项目商业街，通过苹果街的打造，将商业氛围引入社区内部，一方面确保底商可以铺铺临街，另一方面围合形成局部的商业氛围，提升商业街的商业价值。曲折但不迂回的街道、极具趣味性曲折但不迂回的街道、极具趣味性 宽窄尺度不一的街和巷子窄尺度不一的街和巷子 不同空不同空间组合的合的铺子子 街区多街区多样化、化、铺铺临街街 建筑与景建筑与景观相融，体相融，体验式休式休闲购物物造街造街、造景，在、造景，在增加商业临街面的同时增加商业6、临街面的同时，使，使逛街成逛街成为趣为趣味的发现之旅味的发现之旅曲折的街和小小的巷子，边逛边欣赏，眼前都是铺子，但永远不会迷路。造街。造街。通过在齐晏大街主街上辟出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“街”造景。造景。景观小品局部点缀，连续的屋顶创造出连续变化的屋顶空间，也成为上部公寓的风景8沿街商沿街商业+院街式院街式“MALL”MALL”，易，易销售且价售且价值最大最大根据商户与投资者调查得出的结论，建议 商铺产品面积控制在50-100平米左右；首层层高4.2米，二层层高3.5米。街区化商业模式以主题化开发，有利于带动片区商业价值，销售变现较易；沿齐晏大街和向阳路两层商业约2.52.5万平方7、，控制建筑面万平方，控制建筑面积，临街两层商业就易销售且价 值高。9销售单位铺面分割销售单位铺面分割进深（米）面宽（米）单层使用面积使用率建筑面积铺面划分8-12单间：44.2双间：67.240-7290%以上80-144经营单位铺位分割经营单位铺位分割楼层销售单位（铺面 层数）建筑平米（单层）销售面积（双层）销售面积（双层）单间135-40 70708080双间155-70 110110140140商商业定定位位铺位切割位切割沿街回迁商沿街回迁商铺进深深14141818米，两米，两层设计；内街；内街销售商售商铺进深深8 81212米，米，单间面面宽4 44.24.2米，两米，两层设计，单间、8、双、双间铺位位销售面售面积8080160160米米化化妆品品商商业定定位位业态定位定位购物物类：国国际品牌折扣店、商品名牌店、各种品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠宝、中西店、黄金珠宝、中西药店、保健品店、保健品、化、化妆品、服装、鞋帽、各种特品、服装、鞋帽、各种特产、家、家电数数码卖场等等精品运精品运动服服饰购物物类：国国际品牌折扣店、商品名牌店、各种品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠宝、中西店、黄金珠宝、中西药店、保健品店、保健品、化、化妆品、服装、鞋帽、各种特品、服装、鞋帽、各种特产、家、家电数数码卖场等等国国际美食中心美食中心餐餐饮类包括国包括国际美食城、咖啡美食城、咖9、啡厅、中、中西餐西餐厅、甜品屋、各种特色小吃等、甜品屋、各种特色小吃等 餐餐饮：饕餮盛宴：饕餮盛宴 汇聚天下美食聚天下美食商铺产品核心优势商铺产品核心优势主题营造主题营造风情风情化打造化打造控制总价控制总价做足面积做足面积商商业定定位位核心核心优势项目市目市场定位定位整体定位整体定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位公寓定位公寓定位通通过面面积和和创新超越在售住宅新超越在售住宅产品，品，摆脱成本束脱成本束缚，实现更高溢价空更高溢价空间，为项目利目利润贡献力量是公寓定位前提献力量是公寓定位前提公寓定公寓定位位定位思考定位思考公寓公寓产品品KPIKPI重重新新定定义义齐齐河河公公寓寓价价值值精装修精10、装修智能化智能化绿色生活方式绿色生活方式赠送面积赠送面积立面形象立面形象共享空间共享空间完善配套完善配套新风系统新风系统全家电精装修，全家电精装修，拎包入住拎包入住无线网络覆盖，智能家居生活无线网络覆盖，智能家居生活采用低碳节能环保技术采用低碳节能环保技术赠送面积，提高公寓使用率赠送面积，提高公寓使用率现代建筑立面，空中连廊，竖立齐河新地标现代建筑立面，空中连廊，竖立齐河新地标公共会客厅、公共厨房，提供共享交流空间公共会客厅、公共厨房，提供共享交流空间社区商业街，完善生活配套设施社区商业街，完善生活配套设施会呼吸的公寓产品会呼吸的公寓产品重新定重新定义齐河公河公寓寓产品体系品体系，打造，打造齐11、河首家品河首家品质公寓，公寓，树立立齐河公河公寓寓标杆，引杆，引领齐河公河公寓寓产品品品品质升升级。公寓核心能力公寓核心能力公寓产品分级：通过差异化产品，满足客户功能需求，扩充客户氛控制面积降低总价：控制户型面积，降低总价，降低投资门槛，扩充客户范围精装修：打造拎包入住的产品空间，在满足品质的情况下，尽量控制成本产品体系：通过产品精装、共享空间、智能配置、地标立面、物业管理等确立核心卖点公寓定公寓定位位产品定位品定位通通过小面小面积产品与低品与低总价，适当考价，适当考虑平平层与与创新新LOFTLOFT产品的品的结合合，从，从而突破成本而突破成本壁壁垒实现高溢价空高溢价空间 指标指标SOHOSO12、HO公寓公寓玲珑公寓玲珑公寓服务公寓服务公寓产品特点产品特点主力户型集中在3040平米主力户型集中在4050平米主力户型集中在6070平米共同特征共同特征1、精装修，拎包入住；2、智能化，网络、无线设置；3、公建建筑，现代、简洁、高品质4、公共共享空间：公共会客厅、公共休憩空间；5、景观园林：精致景观园林，集约利用优先地块资源；6、精装公共空间：在客户易于感知空间，实现精致装修，体现产品品质；7、赠送面积：利用赠送，提升产品性价比；8、物业管理：通过物业管理，提升物业价值以及后续租金价值；核心优势核心优势1、控制面积，以30-40平米产品为主2、装修标准高，控制在1000元/平米以内，控制成本13、，拎包入住；1、增强公共空间装修档次，提升整体物业品质；2、独立会所，捆绑权益；3、物业管理服务，提高物管服务水平1、菜单式装修，控制装修成本；2、增加景观资源优势；3、物业管理服务，提升物业价值；核心总价核心总价15-20万左右2025万左右30-35万左右核心策略核心策略降低面积，提高单价，控制总价提升品质，树立标杆产品控制成本、控制总价，满足中等居住客户需求客户定位客户定位总价控制,成长型投资客户为主以成长型投资客户为主成长型客户兼过渡自用型客户 公寓核心能力公寓核心能力高品质产品体系打造竞争优势高品质产品体系打造竞争优势精装修精装修控制面积控制面积产品分级产品分级n空间集中化，节省室内14、不必空间集中化，节省室内不必要浪费空间，提升投资价值要浪费空间，提升投资价值控制户型面积控制户型面积SOHO公寓（公寓（35F）玲珑公寓玲珑公寓n高品质公共空间、优质的配套服务，让居住更舒适高品质公共空间、优质的配套服务，让居住更舒适公共会客厅公共会客厅物业管理服务，提高物管服务水平物业管理服务，提高物管服务水平会所会所服务公寓服务公寓酒店式服务，隐私保障酒店式服务，隐私保障菜单式装修菜单式装修n融入高品质酒店式服务理念，提升融入高品质酒店式服务理念，提升物业以及投资价值物业以及投资价值户型面积（）功能面积占比针对群体需求特征一房（SOHO公寓）35-45一室10%投资置业投资客两房（精品/服15、务公寓）60-70标准两房60%本地年轻群体婚房、过度居住5070（LOFT）宜商宜家30%投资置业投资客公寓定公寓定位位户型配比型配比公寓以中小公寓以中小户型型为主，一室主，一室户型主要配比在沿街商型主要配比在沿街商铺3 35 5楼；玲楼；玲珑公寓和服公寓和服务公寓主要集中在商住楼高公寓主要集中在商住楼高层最高最高总价：价：41%的受访者可接受的最高总价为40万元以下，4045万元占比31%，4650万元占比15%，50万元以上仅占13%市调资料市调资料3 3营销推广策略营销推广策略价值提炼价值提炼营销计划营销计划推广策略推广策略销售策略销售策略营销推推广策略广策略价值提炼价值提炼推推广策略16、广策略销售策略销销售策略销售策略售策略核心地段，短期满足高投资回报核心地段，短期满足高投资回报城城市中心，市中心，升值空间巨大升值空间巨大市场高稀缺度产品且接受度中上市场高稀缺度产品且接受度中上配置及服务高端，满足特定人群需求配置及服务高端，满足特定人群需求四大核心价四大核心价值点点昌奥国际昌奥国际国际级国际级城中心城中心财富圈财富圈国际级居住潮流不可复制的城市中心城市城市中心中心国际国际现代现代多元多元潮流潮流领先领先高效高效时尚时尚营销推推广策略广策略价值提炼价值提炼营营销计划销计划推广推广策略策略销售策略销售策略【总体体营销计划划】10月12月5月11月商商业推推广及广及销售售9月11月17、1414年年3 3月月8月1515年年1 1月月3月1313年年5 5月月8月项目整体形象推广目整体形象推广住住宅推广及宅推广及销售售蓄水造势，建立价值平台快速销售，实现现金回收目标提升价值，实现后期高额利润第二第二阶段段:各个各个产品逐个品逐个击破破第一第一阶段段:建建立立综合体合体项目整体价目整体价值平平台台 高端形象主轴，贯穿全程高端形象主轴，贯穿全程 价值逐步提升，实现目标价值逐步提升，实现目标一期二期收尾立价值，树形象提升产品所属区域价值，树立项目形象，以开山之作的状态引爆齐河房地产市场价值实现，回收赢利店面及尾盘去化，进一步提升利润和资产提升，实现开发目标和利润预期提升利润，目标实18、现实现高价高量去化，实现资金回收，进入赢利阶段【推推广思路广思路】营销推推广策略广策略价值提炼价值提炼营销计划营销计划推广策略推广策略销售策略销售策略依托城市开发之热潮，纳入发展大气候中，共享项目片区飞速发展带来的城区改造提升的良好机遇，改善项目区域印象融入大发展融入大发展借势大景观借势大景观中期在借势政务资源，商务资源，环境资源，规划资源，教育资源等共享的前提下，依托项目自身规划、人文景观、业态配置等项目独有的优势，借力上位，超越区域楼盘价值提出新理念提出新理念奠定新高度奠定新高度城市发展要与城市文化，地理，经济，人文密切相关，挖掘城市人文价值，借势城市发展带来的短暂机遇，关注城市未来发展潮19、流，打造真正适合人居需求的项目，成为社会热点话题和关注焦点，激起其强烈认同与渴望，是高端项目与中低端项目的本质区别引领生活方式，仅在产品上下工夫是“事倍功半”的，适宜的产品，适度的理念，完整的规划样样皆备最为重要依托城市价值与人文价值并完美挖掘深化，形成项目独特并形成无可超越的核心品牌是关键【推广策略推广策略】项目价值传播四重奏项目价值传播四重奏 第一重第一重区域价值传播猛炒区域、借势而为区域认同度较高、高端楼盘集中第二重第二重项目形象传播姿态高调、立势而动国际级城中心财富圈第三重第三重生活体验传播情感征服、造势而行营销中心、样板间、景观示范区第四重第四重服务展现传播服务跟进、成事而果营销服务20、前导、物业服务提升10月12月5月11月9月11月1414年年3 3月月8月1515年年1 1月月3月1313年年5 5月月8月营销阶段段推广推广渠道渠道以媒体推广和事件以媒体推广和事件营销为主，形成主，形成项目的社会目的社会影响力。影响力。以特定以特定场所所营销为主，通主，通过直接面直接面对客客户的的营销，用媒体推广和事件，用媒体推广和事件营销配合。配合。以常以常规媒体推广媒体推广为主，开展高主，开展高品位的体品位的体验式客式客户活活动。推广推广主主题推广推广风格格区域价区域价值、地、地标形象形象区域价区域价值、建筑品、建筑品质、投、投资价价值区域价区域价值、产品价品价值、综合体配套合体配套21、覆盖广泛的大气覆盖广泛的大气势运作运作精品运作，突出个精品运作，突出个别亮点亮点大气大气势运作，掀起浪潮运作，掀起浪潮商商业推推广及广及销售售项目整体形象推广目整体形象推广住住宅推广及宅推广及销售售【阶段推段推广广计划划】推广主推广主题国国际级际级城中心城中心财富圈财富圈居央区，享天下居央区，享天下建筑可以被复制，中心不能。建筑可以被复制，中心不能。CBD(CBD(中央商中央商务区区)、CPDCPD（中央政（中央政务区）、区）、CLDCLD（中央居住区）、（中央居住区）、CCDCCD（中央文化区）（中央文化区）四心交四心交汇建筑本身已是建筑本身已是经典，中心地段不用多典，中心地段不用多说，物理22、地，物理地标当仁不当仁不让。比物理地比物理地标更重要的是心理地更重要的是心理地标。即城市的精即城市的精神地神地标。城市品牌城市品牌+项目品牌目品牌借助齐河城市品牌形象推广嫁接项目品牌资源，借助政府活动来推动项目的推广借城市之名行地产之实，形成良性的互动，同时挖掘齐河的文脉资源。推广策略推广策略品牌策略品牌策略通通过实景展示及商业配套营造良好的生活氛围过实景展示及商业配套营造良好的生活氛围一期住宅区的景观展示（部分）一期住宅区的样板房包装看楼通道的包装营销大厅的呈现一期商业街区与沿街商业的呈现营销中心门口绿化呈现临齐晏大街与向阳路围档包装醒目的看房导示与流畅的看房线路需完成的展示效果有：需完成的23、展示效果有：需完成的配套需完成的配套设施有：施有：物物业管理提业管理提前前引介入，引介入，通过贵族式服务提升客户心理认知通过贵族式服务提升客户心理认知统一形象，突出一形象，突出项目特色，塑造目特色，塑造项目高形象目高形象关系关系营销+高端口碑高端口碑传播播借用社会上的各种俱乐部、协会、商会，进行高端口询传播，展开关系营销，成立昌奥会，变相吸筹。推广策略推广策略关系关系营销现场不能有不能有遗憾憾细节不可无震撼不可无震撼NO.7 小品实景NO.6 样板房NO.5 标识牌NO.4 看房通道NO.3 现场售楼处NO.2 现场围挡NO.1 道路指示系统推广策略推广策略现场营销情景情景营销+体体验式式营销24、模式模式新新闻亊件亊件+PR+PR：制造焦点效：制造焦点效应，引起，引起话题和共和共鸣，从，从而引而引发关注关注新新闻亊件亊件设想：想：1、城市综合体推介会及现场展播2、城市价值论坛3、邀请知名人士莅临齐河昌奥国际推广策略推广策略新新闻事件事件人气配合人气配合战，丰富多彩的战，丰富多彩的SP活活动动p 每每月一月一个活个活动主主题，月底大抽，月底大抽奖，每周末均有小型活，每周末均有小型活动；p 坚持有效、持有效、简单、低成本原、低成本原则；p 把把周末吃、喝、玩、抽周末吃、喝、玩、抽奖作作为一个例牌活一个例牌活动，让客客户把售楼把售楼处作作为一个休一个休闲去去处并并 形成条形成条件反件反射。射25、。推广策略推广策略营销活活动活活动执行：行：活活动成成员：项目意向客户/媒体/普通客户 活活动时间：预计2013年5月 活活动安排：安排：开放仪式+抽奖活动+名车展或 高端家居生活展览活活动地点地点：售楼处活活动1 1：销售中售中心开心开放放营销中心盛大开放，吸引前期意向客中心盛大开放，吸引前期意向客户和广泛和广泛客客户到案到案场体体验项目高端品位目高端品位活活动执行：行：活活动目的：目的：通过论坛，提升区域价值认 知；参与人参与人员：政府人员/规划局人员/房产专 家/媒体/意向客户；活活动设想：想：邀请县政府和规划局/房产专 家等人员以论坛对话的形式探 讨昌奥国际综合价值活活动地点地点：某酒26、店会议厅活活动2 2：齐河城市高河城市高峰峰论坛通通过对城市核心商城市核心商业、居住价、居住价值解解读，让潜在客潜在客户深入深入认知知项目前景，同目前景，同时增加增加项目新目新闻价价值活活动执行：行：活活动地点地点：售楼部大厅 活活动目的目的：加强客户交流，为开盘造势 邀邀请对象象：昌奥会会员、高端俱乐部会 员、意向客户、媒体记者等 活活动内容：内容：邀请规划设计专家解读产品 各项目优势，让意向客户全 方面了本项目优势，增加开 盘现场成交的诚意度。活活动3 3：产品推介酒会品推介酒会邀邀请意向客群参加活意向客群参加活动，深入解析，深入解析产品品优势，加，加强客客户意向，意向，为开开盘造造势。活27、活动地点：地点：售楼中心 活活动时间：2013年6月 邀邀请对象：象：意向客户、高端俱乐部会员、媒体记者等 活活动内容：内容：在客户蓄水达到理想程度时 推出认筹活动，提前测试客 户诚意度和开盘销售情况，同时也在一定程度上锁住客 户，为打造一个成功的开盘 现场奠定坚实的基础和信心。活活动4 4：VIPVIP认筹活筹活动通通过会会费收收取，全面取，全面测量客量客户意向程度，意向程度，为开开盘销售情况售情况和定价做参考。和定价做参考。开盘策略：积蓄力量，集中引爆，现场造势，以众逼寡，促进成交。活活动5 5：火爆开：火爆开盘举办大型活大型活动，邀，邀请客客户集中集中签约，塑造，塑造热销场面。面。活活动28、6 6：客：客户答答谢会会活活动目的：目的：通过老客户及意向客 户邀请，维系与业主 关系，促进老带新，进一步套牢意向客户；参与人参与人员：老业主及其朋友，意 向客户、媒体记者等；活活动设想想：设置抽奖和演出活动，提升项目高端形象，加深客人对项目认可。活活动地点：地点：售楼处举办答答谢会，会，维系与老系与老业主关系，并通主关系，并通过老老带新的形式新的形式带来来新新业主。主。媒体类型媒体类型媒体选择媒体选择内容重点内容重点报刊齐鲁晚报德州版齐河中邮广告齐河商讯/资讯广告：项目基本情况、项目卖点软文：项目卖点炒作，如区位、地标价值等户外楼顶广告牌案名、slogan/广告语路旗案名、slogan直效29、DM项目基本信息、项目卖点短信开盘信息、项目进展、节日问候等电视齐河电视广告项目形象广告/销售广告网络齐河在线项目基本信息、重大事件报道项目网站项目基本信息、项目进展、重大事件报道专刊昌奥会会刊以软文为主，内容重点为项目卖点、规划设计理念、项目进展等其他楼宇传媒出租车顶字幕发售/促销信息推广策略推广策略媒体通路媒体通路营销推推广策略广策略价值提炼价值提炼营销计划营销计划推广策略推广策略销售策略销售策略认购政策政策：5万万优惠惠5000元，元，10万元万元优惠惠1万元万元15万万优惠惠1.5万元，万元，20万万优惠惠2万元万元销售策售策略略入市策略入市策略会会员制制销售，成立昌奥会，售，成立昌奥30、会，变相吸筹相吸筹活活动意义：动意义：1、团结一批准业主；2、维护老业主感情；3、储备目标客户，为顺利开盘做好铺垫；4、传达昌奥置业企业经营理念、服务理念；5、为后期社区文化传播和品牌建立夯实基础。具体操作：具体操作：1、基本成员：参加活动入会、来访客户自愿入会；2、联合齐河知名餐饮、酒店、娱乐、美容健身、休闲场推广昌奥会员卡，客户持会员卡 可在商场、酒店、银行购物、消费时享受现金折扣；3、内部媒体：昌奥会期刊、项目网站论坛，树立公司品牌，体现服务价值；4、会员活动：已经成交的会员介绍朋友购买可获得其它奖励，如免物业管理费、可折房 价等，并可参加昌奥置业举行的各种活动。优先选房、定房的权利客户31、凭此卡签订认购协议的，客户凭此卡签订认购协议的，5 5万元会费购房时每套享受万元会费购房时每套享受50005000元优惠；元优惠；1010万元会费购万元会费购房时每套享受房时每套享受1 1万元优惠；万元优惠；2020万元会费购房时每套享受万元会费购房时每套享受2 2万元优惠；万元优惠；优先获取企业楼盘开发资料，并可于开盘当日获得公司提供的礼品（价值500左右：如九阳豆浆机、高级电饭堡等）VIP卡客户享受昌奥国际购房绿色通道，对推出房源享有优先认购权开盘后客户选择退房的，除退还会费外，还可退还优惠额的1/2作为利息一卡限选一套房源，VIP卡仅限申请人本人使用，不更名，不转让昌奥会昌奥会VIPVI32、P会会员权益益昌奥会昌奥会VIPVIP会员开会员开盘三天内成功签订盘三天内成功签订认购协议认购协议或或购房合同购房合同有效，否则视为自动放弃优先选房有效，否则视为自动放弃优先选房资格。开盘一周后统一办理未定房者退会手续，退还会资格。开盘一周后统一办理未定房者退会手续，退还会费和优惠额的费和优惠额的1/21/2，亦可保留会籍，参与下一亦可保留会籍，参与下一批选房批选房p昌奥会昌奥会VIP卡发行时间卡发行时间 2013年6月p昌奥会昌奥会VIP卡发行流程卡发行流程昌奥会会昌奥会会员VIPVIP认购销售人员通知意向客户到售楼部客户参观规划图及户型图，置业顾问现场引导填写调查表和意向房号客户阅读申请须33、知，出示身份证，提交复印件，缴纳会费派发VIP卡整理归档，确定下一步疏导昌奥会会昌奥会会员专项权益益 享有购买昌奥开发公司房产优惠 物业管理9折优惠，维修费9折优惠，家政服务9折优惠 每季度一期昌奥会会刊 每季度一次主题活动（育儿、家装、保健等）不定期组织家庭运动会 组织会员新年汇演 搭建会员交流平台会会员介介绍新客新客户奖励励办法法充分挖昌奥置业前期项目老客户资源，利用老客户带动新客户，具体奖励措施如：1、成功介绍1组，将获得12个月物业管理费 2、成功介绍2组，将获得24个月物业管理费 3、根根据齐河目据齐河目前在售住宅楼盘及市场情况，采用前在售住宅楼盘及市场情况，采用可比楼盘加权定价法可34、比楼盘加权定价法对项目住宅进行定价对项目住宅进行定价可比楼盘加权定价法的定价原理：可比楼盘加权定价法的定价原理：采用条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，将所得本项目的最终分值代入齐河住宅项目价格分布的线性回归方程中，求出本项目在齐河整体住宅市场上的客观合理价格。楼盘影响因素、指标及权重确定：楼盘影响因素、指标及权重确定：依据本项目周边市场的发展现状，结合项目产品特征，我们共列出11个主要的影响因素。分别为：位置、配套、规划、建筑立面、物业类别、楼盘规模、车位配比、35、户型设计、工程形象、营销推广、开发商品牌等。这11个因素，共分5个等级，每一个等级均制定出相应的指标，最高分10分，最低分0分，分值越大，表示品质越高。销售策略售策略销售价格售价格竞品楼盘分值的判定与计算竞品楼盘分值的判定与计算 竞品楼品楼盘分分值判断与判断与计算算因素因素项目目权重重德百玫瑰园德百玫瑰园御景城御景城鲍禧禧现代城代城本案本案分分值得分得分分分值得分得分分分值得分得分分分值得分得分项项目目地地段段区域环境10.00 1010886699升值潜力10.00 1010888877区域配套20.00 6127147141122项项目目品品质质景观规划10.00 10107777101036、户型设计10.00 9988881010内部配套10.00 101077771010建筑质量5.00 1058484105车位配比5.00 84848473.5工程形象5.00 94.510594.500附附加加因因素素宣传包装10.00 1010778844开发商品牌5.00 157.573.573.51010合合 计100 100 9275.57490.5楼楼盘盘均价均价（元（元/）450043004150？因素因素项目项目德百玫瑰园德百玫瑰园御景城御景城鲍禧现代城鲍禧现代城合计合计备注备注楼盘得分（楼盘得分（X X）9.27.557.424.15原始数据原始数据销售价格（销售价格（Y Y37、）45004300415012950XXXX84.6457.002554.76196.4025计算值计算值XYXY414003246530710104575YYYY20250000184900001722250055962500本案得分本案得分9.059.05竞品楼盘楼价与相关分值分析竞品楼盘楼价与相关分值分析 注：表中的楼价为均价（元注：表中的楼价为均价（元/），均为剔除优惠后的实际销售价格），均为剔除优惠后的实际销售价格将表中给出的原始数据代入事先建立的线性回归方程，求得线性回归系数R R，若值接近于1，方可找出齐河住宅项目与市场合理价格之间的线性函数关系，进而结合本项目的实际情况，将本项38、目的分值代入到所求得的线性回性回归方程方程 Y=Y=a+bxa+bx 中，求出本项目在平齐河地产市场中的定价时点上的客观合理价格。=0.9337 解得：R=0.9337，说明所选的住宅项目的价格与对应楼盘所得的分值线性相关。计算方法和计算过程计算方法和计算过程=2995.179解得：解得：y=4480.827y=4480.827即，现有情况下本项目合理的价格为即，现有情况下本项目合理的价格为4480元元/，随着工程进度和营销策划介入，随着工程进度和营销策划介入，本本项销售项销售均价为均价为：45004600元元/计算结果计算结果=164.160即，现有情况下本项目合理的价格为即，现有情况下本项目合理的价格为4480元元/，随着工程进度和营销策划介入，随着工程进度和营销策划介入，本本项项住宅销售住宅销售均价均价为：4500450046004600元元/住宅均价住宅均价 THANKTHANKS S