1、漯河五一路项目定位与战略发展报告20140314谨呈开发商1项目本体分析周边配套、价值梳理、地块技术指标、项目属性分析对核心问题与竞争对手思考商圈分析、最大核心问题、核心竞争对手、发展方向思考23项目定位系统整体定位、形象定位、案名定位、竞争角色定位物业发展建议4业态规划与物业发展建议业态规划布局、物业发展建议公寓（酒店）定位产品定位、市场定位、功能定位、公寓（酒店）物业发展建议项目营销策略营销总控、推广排期、铺位划分、价格预判、拓客策略、活动策略56目录 项目分析 项目分析关键词：城市中心区关键词：交通便捷项目区位与交通分析 项目区位与交通分析 城市中心区，商业凝聚力与向心力较强；紧邻核心商2、圈，利于项目融合与借势核心商圈，进行商业地产开发；四大主干道围合，利于将城市其它区域人流导入中心城区暨核心商圈城市中心区，商业凝聚力与向心力较强；紧邻核心商圈，利于项目融合与借势核心商圈，进行商业地产开发；四大主干道围合，利于将城市其它区域人流导入中心城区暨核心商圈1.新天地尚郡2.金汇花园3.金地兰乔迪亚4.源汇区工商局家属院5.毓秀苑6.美好嘉园7.漯河市水利局家属院8.实验高中家属院9.漯河高中老家属院10.漯河市检察院家属院11.宏泰家园12.金地雅苑13.豫苑小区14.漯河市供销社家属院15.沙澧苑小区16.源汇区教育局家属院17.永冠宜居苑18.漯河二高家属院19.漯河市第一人民医3、院家属院20.源汇区政府（老）家属院21.源汇区文化局家属院22.鹿港小镇23.昌建外滩24.汇利花园25.滨河春天26.五一路电子科技大厦27.昌建广场28.天翼星公馆29.华东温哥华30.华东国际商务公寓31.漯河火车站家属院32.源汇区经贸委家属院33.漯河市邮政局家属院34.东方时尚公寓35.滨河春天36.和谐佳苑37.沙河景苑.38.永冠天桥花园39.漯河市粮食局家属院40.漯河市运输公司家属院41.团结路富豪花园42.交通路汇鑫紫御花园43.漯河市物资局家属院44.交通路宏鑫花园45.漯河市移动公司（老）家属院46.漯河市二轻局家属院47.漯河市烟草局（老）家属院48.中机园49.4、漯河市第二实验小学家属院50.湘江小镇51.五福临门小区52.苹果国际公寓53.漯河市二中家属院54.漯河市聋哑学校家属院55.源汇区商务局（老）家属院56.漯河市第二人民医院家属院57.幸福嘉园58.龙祥苑59.香港中贯冶金家属院60.漯河市第二建筑公司家属院61.漯河市教育局家属院62.源汇区干河陈乡丁湾村63.清华园64.漯河市水利局家属院65.漯河银行（原农信社）家属院66.源汇区司法局（老）家属院67.漯河市科委家属院68.漯河市园林管理处家属院69.漯河市畜牧局家属院70.源汇区农业局家属院71.红日文景苑72.漯河市中医院家属院73.怡景花园74.工商新苑75.文萃江南76.柳江5、小区77.虹桥花园78.欢聚花园79.宝源小区80.广电小区81.永冠滨河嘉园82.碧水轩小区83.金鼎滨河花园84.市直幼儿园家属院85红日文景苑特区86.锦辉花园87.宏泰花苑88.源汇区农业局家属院89.工行嘉园项目周边人口分析 项目周边人口分析 人口较稠密，周边聚集百个社区，常住人口超过15万，将为项目商业提供旺盛人气与客流 人口较稠密，周边聚集百个社区，常住人口超过15万，将为项目商业提供旺盛人气与客流 项目分析 项目分析 项目分析 项目分析区域教育配套具有浓厚的人文教育氛围，据我项目1KM范围之内，聚集各级院校20多所，其中不乏重点小学及中学，项目拥有较好的教育资源配套，赋予项目人6、文教育气息和学生消费人群区域金融配套区域金融配套周边主要为各大银行的支行机构，沿人民路、五一路、交通路分布较多，为本项目开发商务类产品提供了良好的金融配套周边主要为各大银行的支行机构，沿人民路、五一路、交通路分布较多，为本项目开发商务类产品提供了良好的金融配套区域酒店配套呈板块分布，我项目2KM范围覆盖火车站商圈酒店，以旅居及经济型快捷酒店为主，酒店需求旺盛。而市内MOCO、建业等项目商住公寓与酒店依存为我项目开发综合型业态提供了市场依据区域商业配套区域商业配套属漯河传统核心商圈，商业竞争主战场，以人民路与交通路交叉口为商业核心，涵盖周边1公里范围内。我项目处核心商圈范围内，随着昌建广场属漯河7、传统核心商圈，商业竞争主战场，以人民路与交通路交叉口为商业核心，涵盖周边1公里范围内。我项目处核心商圈范围内，随着昌建广场项目入市，区域商业、商务氛围提升明显，商圈效应显现，我项目将项目入市，区域商业、商务氛围提升明显，商圈效应显现，我项目将具备更好的商具备更好的商业开发环境业开发环境项目周边配套分析 项目周边配套分析 聚集众多学校、银行、宾馆（酒店）、购物中心等，配套完善，板块成熟度很高，商业氛围浓厚，利于项目住宅、商业、商务等物业开发聚集众多学校、银行、宾馆（酒店）、购物中心等，配套完善，板块成熟度很高，商业氛围浓厚，利于项目住宅、商业、商务等物业开发 项目分析 项目分析人民路建设路五一路8、牛行街地块四边商业现状（建设路）建设路地块四边商业现状（建设路）建设路地处漯河市级核心商圈的边缘位置，区域人口密度较大促成较为丰富的生活服务类商业聚集，与此同时随着核心商圈影响力的不断扩大，建设路由社区配套型业态逐渐向新兴的金融、服饰及中高端餐饮业态转变地处漯河市级核心商圈的边缘位置，区域人口密度较大促成较为丰富的生活服务类商业聚集，与此同时随着核心商圈影响力的不断扩大，建设路由社区配套型业态逐渐向新兴的金融、服饰及中高端餐饮业态转变 项目分析 项目分析人民路建设路五一路牛行街地块四边商业现状（五一路）五一路地块四边商业现状（五一路）五一路属于漯河核心商圈内自然聚集的专业零售批发地，聚集了早期9、大量的建材家装、五金机电商户，业态档次普遍较低属于漯河核心商圈内自然聚集的专业零售批发地，聚集了早期大量的建材家装、五金机电商户，业态档次普遍较低 项目分析 项目分析人民路建设路五一路牛行街地块四边商业现状（人民路）人民路是漯河市核心商圈的重要构件，地块四边商业现状（人民路）人民路是漯河市核心商圈的重要构件，以服装服饰、餐饮、家电、休闲娱乐、通讯数码为主营业态，月租金范围40-330元/，人气火爆以服装服饰、餐饮、家电、休闲娱乐、通讯数码为主营业态，月租金范围40-330元/，人气火爆/经营状况较好经营状况较好 项目分析 项目分析牛行街泰山路（建设路-滨河路）商业街长度1.7公里商业规模牛行街10、泰山路（建设路-滨河路）商业街长度1.7公里商业规模1.91万商户数量商户数量340商铺层数商铺层数单一层占90%，双层铺占10%面宽面宽3-8米 集中于4-6米进深进深5-9米集 中于6-8米主要业态主要业态家居、科技、服务、零售经营业种经营业种厨卫电器、电脑耗材、美容SPA、代表品牌代表品牌万和电气、联想、四季沐歌、信阳毛尖经营状况经营状况以中端业态为主，部分珠宝、电子产品店较高端租金水平租金水平（元/月）30-60，集中于35-4530-60，集中于35-45地块四边商业现状（牛行街）地块四边商业现状（牛行街）牛行街处于牛行街处于核心商圈边缘化地带，受商圈影响较小，商业缺乏统一规划，业态11、较杂乱，以厨卫电器、电脑耗材、茶艺批发、美容SPA、婚庆礼仪、低端餐饮、建材家居为主，业态及消费水平趋于低端，月租金集中于35-45元/核心商圈边缘化地带，受商圈影响较小，商业缺乏统一规划，业态较杂乱，以厨卫电器、电脑耗材、茶艺批发、美容SPA、婚庆礼仪、低端餐饮、建材家居为主，业态及消费水平趋于低端，月租金集中于35-45元/人民路建设路五一路牛行街 项目分析 项目分析地块经济指标分析地块经济指标分析项目一期规划用地总面积为33135.05，拟打造漯河市中心城区商业、商务、住宅于一体/功能互动复合型项目一期规划用地总面积为33135.05，拟打造漯河市中心城区商业、商务、住宅于一体/功能互动12、复合型城市综合体城市综合体 项目分析 项目分析 城市中心区域 紧邻核心商圈 金融、商业、商务、教育、医疗、市政、交通等配套完善 半径2.5公里内，聚集近100个小区，常住人口超过15万 扼守人民路、五一路，人流车流巨大 人民路、五一路、建设路、牛行街四路围合，交通便捷，畅达全城 商业氛围浓厚，生活成熟度高，保值增值性强，商业投资价值巨大属性元素项目属性界定城市中心，核心商圈旁，正临人民路，区域人口密集度高，商业空前繁荣，配套完善，交通便捷，适宜打造商业+商务+住宅于一体，功能复合并互动的旧城升级改造项目1项目本体分析周边配套、价值梳理、地块技术指标、项目属性分析对核心问题与竞争对手思考商圈分析13、最大核心问题、核心竞争对手、发展方向思考23项目定位系统整体定位、形象定位、案名定位、竞争角色定位物业发展建议4业态规划与物业发展建议业态规划布局、物业发展建议公寓（酒店）定位产品定位、市场定位、功能定位、公寓（酒店）物业发展建议项目营销策略营销总控、推广排期、铺位划分、价格预判、拓客策略、活动策略56目录核心问题思考核心问题思考 项目处于城市核心商圈边缘化地带 面对劲敌昌建广场的强势进攻 面对新天地、丹尼斯、千盛等成熟商业体截杀我项目如何脱颖而出？如何笑到最后？项目面临最大的问题思考 项目面临最大的问题思考 处于城市核心商圈的过渡地带，既面对劲敌昌建广场的猛烈进攻，又面对成熟商业体如新天地14、千盛百货、丹尼斯等客流截杀，我项目如何“活”？如何“崛起”？处于城市核心商圈的过渡地带，既面对劲敌昌建广场的猛烈进攻，又面对成熟商业体如新天地、千盛百货、丹尼斯等客流截杀，我项目如何“活”？如何“崛起”？核心问题思考核心问题思考项目项目新天地商圈新天地商圈昌建广场昌建广场千盛千盛项目发展方向思考1项目发展方向思考1鉴于项目正临人民路，可借势人民路新天地商圈，导入与核心商圈能共融互动的业态，把核心商圈人流人气引过来，促使项目融进核心商圈 鉴于项目正临人民路，可借势人民路新天地商圈，导入与核心商圈能共融互动的业态，把核心商圈人流人气引过来，促使项目融进核心商圈 人民路商圈主营业态项目服装服饰餐饮15、休闲娱乐家电数码家具家俬互动融合核心问题思考核心问题思考项目发展方向思考2项目发展方向思考2周边聚集万宝手机城、中国移动、中国联通、科技市场等主力店，形成数码通讯专业市场，项目可借势数码科技市场资源，打造以数码IT为主题的购物中心周边聚集万宝手机城、中国移动、中国联通、科技市场等主力店，形成数码通讯专业市场，项目可借势数码科技市场资源，打造以数码IT为主题的购物中心万宝手机店中国联通店项目123456789105中国移动店形成数码通讯专业市场项目项目周边主要业态万宝手机城中国移动店中国联通店科技市场互动融合核心问题思考核心问题思考大商新玛特永冠百货大商千盛新天地丹尼斯科技市场家居市场昌建广场本16、项目百雅步行街万宝手机城核心商圈发展趋势传统商业加速转型升级一站式消费中心模式成为趋势核心商圈焏需“外扩”，巩固并做大城市中心商业的霸主地位我项目需前瞻5年后或10年后的核心商圈发展趋势，走特色化、差异化的路线项目发展方向思考3项目发展方向思考3核心商圈“外扩”渗透加速，商圈“墨渍外溢效应”显著；一站式体验消费中心是大势所趋；随着昌建广场建设，传统商业被颠覆，焏需转型升级，我项目需前瞻趋势，走差异化、特色化发展之路核心商圈“外扩”渗透加速，商圈“墨渍外溢效应”显著；一站式体验消费中心是大势所趋；随着昌建广场建设，传统商业被颠覆，焏需转型升级，我项目需前瞻趋势，走差异化、特色化发展之路核心问题思17、考核心问题思考项目发展方向可行性研判1 项目发展方向可行性研判1 目前核心商圈外扩力有限，而项目距离商圈中心较远，处于边缘化地带，既受昌建广场强势挤压，又受新天地等成熟商业项目截杀，我项目商业需规避同质化，以个性鲜明/特色突出吸引核心商圈客流目前核心商圈外扩力有限，而项目距离商圈中心较远，处于边缘化地带，既受昌建广场强势挤压，又受新天地等成熟商业项目截杀，我项目商业需规避同质化，以个性鲜明/特色突出吸引核心商圈客流目前核心商圈外扩力有限，距离商圈核心越近租金越高，相反距离商圈核心越远租金越低友爱街交通路330米800米昌建广场核心问题思考核心问题思考项目发展方向可行性研判2 项目发展方向可行性18、研判2 项目与核心商圈的过渡地带是数码通讯市场，说明项目周边数码通讯业态资源丰富，而手机数码业态是项目与核心商圈互动与融合的桥梁与纽带，利于项目商业进行资源整合、产业升级与特色化打造项目与核心商圈的过渡地带是数码通讯市场，说明项目周边数码通讯业态资源丰富，而手机数码业态是项目与核心商圈互动与融合的桥梁与纽带，利于项目商业进行资源整合、产业升级与特色化打造 核心商圈项目手机市场互动融合服装服饰餐饮休闲娱乐家电数码家具家俬万宝手机城中国移动店中国联通店科技市场项目数码通讯市场业态资源核心商圈主要业态主题导入分类整合竞争对手思考竞争对手思考业态体量比例百货零售15.60%餐饮10.50%丹尼斯超市119、1.60%娱乐/休闲13.05%数码电子6.65%家电4%家具11.40%酒店10.30%商务办公17.00%新天地业态分析1 新天地业态分析1 主营业态是百货零售、休闲娱乐、丹尼斯超市、家具、餐饮；辅助业态是数码电子、家电；整体档次趋中低端；相比而言，数码电子、家电体量占比较小，我项目对此有提高升级的机会主营业态是百货零售、休闲娱乐、丹尼斯超市、家具、餐饮；辅助业态是数码电子、家电；整体档次趋中低端；相比而言，数码电子、家电体量占比较小，我项目对此有提高升级的机会竞争对手思考竞争对手思考新天地业态分析2体量而言，新天地业态分析2体量而言，服装服饰类里，潮流女装、少数配饰占比较大；餐饮类里，中20、餐最高，其次快餐；娱乐休闲类里，网吧最高、其次电玩、再次KTV；服装服饰类里，潮流女装、少数配饰占比较大；餐饮类里，中餐最高，其次快餐；娱乐休闲类里，网吧最高、其次电玩、再次KTV；品牌而言品牌而言，服装服饰类里，国内三线品牌占比最高，我项目业态设置需补其所欠，服装服饰类里，国内三线品牌占比最高，我项目业态设置需补其所欠/究其所偏究其所偏 昌建广场昌建广场占地180亩、总建面78万，集大型综超、百货广场、步行街、住宅、公寓、198米超高层地标于一体的超大型城市综合体，对我项目将构成最直接竞争占地180亩、总建面78万，集大型综超、百货广场、步行街、住宅、公寓、198米超高层地标于一体的超大型城21、市综合体，对我项目将构成最直接竞争昌建广场项目地址 漯河市人民与交通路交汇处开发商河南昌建地产集团项目概况 占地180亩，总建面78万，容积率5.8物业类型 公寓+写字楼+酒店+集中商业+街区商业+住宅开发分期一期：占地56亩，总建面16.5万；二期：占地57亩，总建面20万三期：占地24亩，总建面11万四期：占地44亩，总建面30.5万规划布局一期：规划1栋写字楼+4栋住宅+步行街区商业二期：规划1栋超高层星级酒店与甲级写字楼+2栋普通写字楼+5层集中商业三期：规划1栋写字楼+2栋商住公寓+底层商业四期：规划1栋公寓+6栋住宅+底层商业销售节点目前进行咨询接待，预计3月下旬一期将进行认筹，522、月首期开盘一期预计均价内街1层均价5万/、2层均价3万/（均含返租+包租）商住公寓预计均价74007700元/住宅预计均价6800-7000元/户型面积一期：写字楼107、175、204 步行街区一层铺：70-80、2层铺：100120 住宅：80-90两房、131-134三房主力店大润发、王府井、肯德基、迪卡侬、屈臣氏、必胜客、星巴克、红孩子（儿童商业）、冠军溜冰场、万达UMAX院线商业业态规划一期步行街：快时尚服装服饰+快时尚餐饮；二期：王府井百货+大润发超市；三期：儿童商业红孩子；四期：社区服务型商业竞争对手思考竞争对手思考预计5月首期开盘，步行街预计均价3万/、住宅预计均价6800-723、000元/、商住公寓预计均价7400-7800竞争对手思考竞争对手思考竞争对手思考竞争对手思考昌建广场步行街1-2层快时尚服装3层快时尚餐饮地下风情街潮流驿站女性淘宝大润发超市王府井百货涵盖大众日常生活消费1层国际时尚精品、珠宝首饰、化妆品2层时尚女装、贵淑服饰、配饰箱包3层 时尚男装、童玩童装、家电家私4层 餐饮、美容SPA、运动健身馆5层真冰溜冰场、餐饮、电玩、KTV6层万达IMAX4D电影院线 红孩儿儿童主题旗舰店5A甲级写字楼五星级酒店198米城市地标构成中高端全业态覆盖国际化新商业模式竞争对手思考竞争对手思考昌建广场全业态全客群覆盖昌建大品牌支撑黄金地段商圈核心超大型城市综合体城市影24、响力巨大稀缺唯一，商业价值与投资价值卓著漯河商业巨无霸VS项目中型城市综合体商圈边缘化地带无显著品牌优势及市场号召力周边形成手机数码通讯市场城市影响力一般商业价值、投资价值受限竞合竞争项目商业需打造特色化、差异化，增强核心竞争力融合项目要与昌建广场业态互补、功能互动，积极融入核心商圈，在新核心商圈有一席之地，建立市场话语权竞争对手思考竞争对手思考大商新玛特 大商新玛特 硬件设施、业态规划、环境氛围、管理服务等较好，未来我项目定位及规划、设计，需借鉴其亮点，适当侧重休闲、餐饮等目的性消费比重，并着重商业建筑立面、内外部动线等规划设计，优化主体功能，提高形象价值硬件设施、业态规划、环境氛围、管理服25、务等较好，未来我项目定位及规划、设计，需借鉴其亮点，适当侧重休闲、餐饮等目的性消费比重，并着重商业建筑立面、内外部动线等规划设计，优化主体功能，提高形象价值城市商业市场研究1城市商业发展：漯河市商业进入快速发展通道，商业向主题特色化、全业态的综合性方向发展2城市商圈格局：核心商圈进一步壮大，新型商圈逐渐兴起，商圈间、商业体竞争进一步加剧34沿街商业：中心商圈内及外围交通路、人民路、舟山路、黄河路相对发达，出现舟山、辽河等餐饮、休闲娱乐主题的路段潜在商业项目：未来购物中心是主发展方向，我项目不具备品牌优势，在规划建设环节需要做好区域借势，补缺强势项目，建立差异化优势商业环境回顾商业环境回顾商业环26、境 商业环境 商圈效应显现，未来商业发展向中高端大型商业中心及主体化商业形态，城市出现典型餐饮、休闲娱乐商业街，区域内相应业态偏少商圈效应显现，未来商业发展向中高端大型商业中心及主体化商业形态，城市出现典型餐饮、休闲娱乐商业街，区域内相应业态偏少商业环境回顾商业环境回顾区域商业回顾 区域商业回顾 以传统百货及步行街为主，通讯、服装集中，特色或主题百货业态存在机会，以传统百货及步行街为主，通讯、服装集中，特色或主题百货业态存在机会，餐饮、休闲娱乐业态存在市场空间餐饮、休闲娱乐业态存在市场空间，家居类商业发展环境一般，建材五金具备环境但是不符合形象升级和商业价值要求，家居类商业发展环境一般，建材五27、金具备环境但是不符合形象升级和商业价值要求休闲娱乐市场梳理休闲娱乐市场梳理区域休闲娱乐商业业态发展不足，主要集中在人民路，以区域休闲娱乐商业业态发展不足，主要集中在人民路，以KTV、美容会所KTV、美容会所为主，但运动健身、酒吧、等业态市场相对空白，本项目存在开发休闲娱乐商业市场机会为主，但运动健身、酒吧、等业态市场相对空白，本项目存在开发休闲娱乐商业市场机会商业环境回顾商业环境回顾商业环境回顾商业环境回顾餐饮市场梳理餐饮市场梳理区域餐饮配套人民路、交通路、建设路、五一路均有分布，但总量和集中度不及舟山路，以特色中餐、西式快餐为主，经营状况良好，建议可将餐饮作为本项目着重发展的商业业态之一区域28、餐饮配套人民路、交通路、建设路、五一路均有分布，但总量和集中度不及舟山路，以特色中餐、西式快餐为主，经营状况良好，建议可将餐饮作为本项目着重发展的商业业态之一项目定位系统项目定位系统最大竞品优势评述对我项目影响与启示新天地作为城市目前影响力最大的街区型低密度综合体项目，有力的带动了漯河市的商业氛围，提升了城市商业形象。对于城市核心商圈的能级发展，起到了领头羊的作用，从该项目的建筑结构、动线业态、业态品牌，目前漯河市主流商业消费形态和可挖掘的空间。1、截留以及吸附我项目周边消费者。3、丹尼斯主力店带动，吸引人流。2、借势新天地影响力和不足之处，进行补缺和提升，建立自身商业特色，进一步优化动线结构29、和商业内街形态。昌建广场是昌建城市综合体扛鼎之作，打造成为集购物中心、城市商业步行街、甲级写字楼、星级酒店、高档公寓、精品住宅、市民广场为一体的高端城市中心综合体。建成后的昌建广场将成为漯河市的名片，豫中南地区的地标性建筑群。1、我项目受惠于中心商圈辐射，将面临昌建广场的竞争，同时需要找准市场机会和突破点，尽可能差异化定位补缺商圈空白，以“自身特色”共同提升中心商圈的能级和影响力。2、分期开发，首期商业步行街启动，借新天地最成熟商业体之势，引入快时尚服饰+餐饮业态，高端定位，业态适当前置植入。3、后期引入王府井主力店及儿童主题商业，丰富商业形态。4、业态高端，后期需持续关注商业招商运营情况和消30、费者培育情况。借势补缺借势补缺：面临区域内外的竞争和机遇，借势补缺，找准定位(形象、档次、产品），建立自身的核心优势重视主力店龙头带动：重视主力店龙头带动：丹尼斯、王府井等主力店对项目商业的带动作用较大，重视主力店重视主力店作用细节处理：细节处理：参考先进项目的的做法，优化优化商业规划和业态布局，控制特定业态商业体量和自持部分公寓、写字楼部分公寓、写字楼部分：目前漯河市没有真正意义上的写字楼，目前市场上公寓和写字楼产品是混同的，基本以SOHO形式出现；当前客户对小面积产品小面积产品接受程度更高，户型面积是商务型产品消化速度的关键因素我项目项目发展方向研判项目发展方向研判打造消费形式向体验化、风31、情化、特色化、复合化的商业功能进行转型与升级打造消费形式向体验化、风情化、特色化、复合化的商业功能进行转型与升级1项目本体分析周边配套、价值梳理、地块技术指标、项目属性分析对核心问题与竞争对手思考商圈分析、最大核心问题、核心竞争对手、发展方向思考23项目定位系统整体定位、形象定位、案名定位、竞争角色定位物业发展建议4业态规划与物业发展建议业态规划布局、物业发展建议公寓（酒店）定位产品定位、市场定位、功能定位、公寓（酒店）物业发展建议项目营销策略营销总控、推广排期、铺位划分、价格预判、拓客策略、活动策略56目录项目位于新天地核心商圈边缘区域，要实现项目商业价值最大化，必须突出差异化、特色化、主题32、化、风情化；目前周边商业竞争力较弱，项目作为市场补缺者重新进行商业定位，需进行差异化、特色化、体验式创新项目位于新天地核心商圈边缘区域，要实现项目商业价值最大化，必须突出差异化、特色化、主题化、风情化；目前周边商业竞争力较弱，项目作为市场补缺者重新进行商业定位，需进行差异化、特色化、体验式创新/突破，建立区域商业话语权，实现项目利润最大化。突破，建立区域商业话语权，实现项目利润最大化。新天地商圈新天地商圈 该商圈是漯河唯一的中央核心商圈，两大城市主动脉人民路、交通路围合，有新天地、千盛百货、昌建广场、丹尼斯等 漯河市大型集中商业主要汇聚于人民路交通路交汇处，环境成熟度高，人车流量巨大，商业空间33、繁荣领导者领导者商业体量商业竞争力43124312挑战者补缺者跟随者挑战者补缺者跟随者体量较小，但竞争力强体量较大，但竞争力强体量较小，但竞争力弱体量一般，处于边缘化，竞争力弱大商新玛特永冠百货大商千盛新天地丹尼斯科技市场家居市场昌建广场百雅步行街万宝手机城项目定位系统项目定位系统项目市场竞争角色定位项目定位系统项目定位系统商业形式总体规模建筑形式交通条件辐射范围业态形式商业形式总体规模建筑形式交通条件辐射范围业态形式城市级商业中心城市级商业中心20万m2以上多个独体商业楼组成的商业街依托城市中心主干道的交通枢纽，充裕停车场地外向吸引力极强，辐射整个城市大型综合类商业，以百货、主题店、超市、专34、业市场为主，辅以餐饮、娱乐、休闲、旅游区域级商业中心区域级商业中心10万左右2-3个商业组合依托城市主干道的交通枢纽，充裕的停车位以外向型吸引与辐射为主，周边服务为辅，可辐射1-2个区大型综合类商业，以百货、主题店、超市、专业市场为主，辅以餐饮、娱乐、休闲、旅游次区域级商业中心5万m2左右1次区域级商业中心5万m2左右12个独体商业楼辅以底商；或低密度商业街依托城市辅路或靠近主干道，周边人口密集，拥有相应停车位外向吸引与周边服务并举，通常辐射本区综合商业，以百货、大型超市、特色餐饮为主，辅以娱乐、社区配套商业2个独体商业楼辅以底商；或低密度商业街依托城市辅路或靠近主干道，周边人口密集，拥有相应35、停车位外向吸引与周边服务并举，通常辐射本区综合商业，以百货、大型超市、特色餐饮为主，辅以娱乐、社区配套商业区域社区商业区域社区商业2万m2左右独体商业楼或社区底商依托城市辅路，周边社区较多，有停车位周边服务为主，辐射多个社区社区便利商业，以超市、餐饮、特色专营店为主社区商业社区商业5000 m2左右同上依托社区道路服务社区周边社区便利商业，以超市、便利店、特色专营店为主项目商业等级定位项目商业等级定位 从体量、建筑形式、交通、辐射范围、业态组合等5个维度分析，打造次区域级商业中心从体量、建筑形式、交通、辐射范围、业态组合等5个维度分析，打造次区域级商业中心打造积极融进核心商圈的、次区域级商业中36、心打造积极融进核心商圈的、次区域级商业中心项目定位系统项目定位系统业态与消费客群定位中档业态与消费客群定位中档 形象推广中高档形象推广中高档中档中档中高档中高档中低档中低档低档低档高档高档 业态定位中档符合项目市场需求，并有利于经营及销售 产品形象推广高端化，通过对概念塑造及购物环境包装提升物业形象消费档次定位消费档次定位项目整体定位我们对项目的整体形象定位城市菁英生活广场！项目三大支撑点1、借势：以数码通讯+服装服饰为引擎2、特色：以科技元素为切入点，打造漯河首席科技体验馆3、全业态：涵盖餐饮、休闲娱乐等全业态，围绕年轻人消费形成一站式体验中心4、住宅、公寓、办公、商业形成城市综合体我们对项37、目商业形象定位漯河首席体验商业总部港漯河最具活力的商业CPU！项目定位系统项目定位系统项目定位系统项目定位系统项目案名定位锦城国际备选案名备选案名锦城新都汇 锦城 金汇广场 公寓（含公寓（含SOHO）案名）案名整体定位整体定位锦城银座锦城星公馆商业案名商业案名硅谷中心逛逛街娱乐购物数码餐饮休闲项目初步定位建议:商业功能展示项目业态定位项目业态定位业态定位：科技体验类业态业态定位：科技体验类业态项目业态定位项目业态定位业态定位：科技体验类业态业态定位：科技体验类业态项目定位系统项目定位系统时尚 Hi-Tech MALL时尚 Hi-Tech MALL是专门经营时尚电子数码体验中心，是电子市场的升级38、版是专门经营时尚电子数码体验中心，是电子市场的升级版集数码、通讯、电脑、家用电器、动漫、电玩、软件、影院、娱乐于一体的体验式电子科技专业市场集数码、通讯、电脑、家用电器、动漫、电玩、软件、影院、娱乐于一体的体验式电子科技专业市场功能涵盖批发采购、零售、展示、教育，以及休闲娱乐等功能涵盖批发采购、零售、展示、教育，以及休闲娱乐等通过业态的组合及内部设计体现了鲜明的主题与特色通过业态的组合及内部设计体现了鲜明的主题与特色如：赛格数码、赛博数码、华强数码等如：赛格数码、赛博数码、华强数码等主力店思考时尚主力店思考时尚 Hi-Tech MALL打造漯河最专业、服务最好、环境优雅的时尚科技体验中心主营业39、态：大型主营业态：大型IT卖场卖场百货商超百货商超餐饮娱乐餐饮娱乐发展机会：借势周边丰富的数码通讯资源，进行整合、创新、升华，形成独立的竞争优势。规避周边大规模商业项目的直接竞争。项目定位系统项目定位系统1F：沟通无限馆1F：沟通无限馆电信运营商、各类手机、蓝牙耳机、智能电话、手机配件及工具等电信运营商、各类手机、蓝牙耳机、智能电话、手机配件及工具等时尚 Hi-Tech MALL数码产品、家庭数码、音箱影院设备等数码产品、家庭数码、音箱影院设备等品牌台式机、笔记本、工作站品牌台式机、笔记本、工作站D D装机中心、办公产品主机配件、外接设备装机中心、办公产品主机配件、外接设备2F：时尚电脑数码馆40、2F：时尚电脑数码馆项目定位系统项目定位系统服饰汇美食汇项目定位系统项目定位系统咏歌汇美容SPA馆项目定位系统项目定位系统电玩城电影院线1项目本体分析周边配套、价值梳理、地块技术指标、项目属性分析对核心问题与竞争对手思考商圈分析、最大核心问题、核心竞争对手、发展方向思考23项目定位系统整体定位、形象定位、案名定位、竞争角色定位物业发展建议4业态规划与物业发展建议业态规划布局、物业发展建议公寓（酒店）定位产品定位、市场定位、功能定位、公寓（酒店）物业发展建议项目营销策略营销总控、推广排期、铺位划分、价格预判、拓客策略、活动策略56目录项目定位系统项目定位系统主题百货主题百货负一层：生活超市一层：41、少女服饰、贵妇服饰、女鞋、化妆品、皮具手包二层：男装、男鞋、中性装、运动休闲装、运动休闲鞋包三层：孕婴用品、童玩童装童车童杂、儿童教育培训四层：电影院、休闲餐饮、美容SPA、台球厅业态定位项目定位系统项目定位系统时尚 Hi-Tech MALL负一层：生活超市生活超市一层：数码通讯品牌体验展销中心、各类手机专柜数码通讯品牌体验展销中心、各类手机专柜二层：品牌电脑、DV、数码照相机、智能安防、办公耗材、电脑医院品牌电脑、DV、数码照相机、智能安防、办公耗材、电脑医院三层：大小家电四层：美食广场、电玩城：大小家电四层：美食广场、电玩城业态规划项目定位系统项目定位系统饕餮美食饕餮美食一层二层：中式品牌42、餐饮，如重庆巴奴火锅、成都刘一手中式品牌餐饮，如重庆巴奴火锅、成都刘一手火锅、小肥羊、湘菜园、华豫川、德庄火锅火锅、小肥羊、湘菜园、华豫川、德庄火锅三层：足浴馆、推拿养生、温泉洗浴：足浴馆、推拿养生、温泉洗浴四层：KTV量贩量贩业态规划风情休闲餐饮街风情休闲餐饮街一层二层：西餐、大众餐饮、休闲餐西餐、大众餐饮、休闲餐饮，如豪享来、阿里茄汁面、德克士、绿茵阁、两岸咖啡、文新茶庄饮，如豪享来、阿里茄汁面、德克士、绿茵阁、两岸咖啡、文新茶庄三层：快时尚餐饮如锅大虾、木桶三国、土大力、港式火锅：快时尚餐饮如锅大虾、木桶三国、土大力、港式火锅四层：网吧、：网吧、KTV女人淘宝街女人淘宝街一层二层：女性服43、装服饰、美容美甲女性服装服饰、美容美甲商铺全部销售商铺全部销售社区配套生活便利店、家电维修、洗衣房、教育培训、音像店社区配套生活便利店、家电维修、洗衣房、教育培训、音像店商铺全部销售商铺全部销售外立面夜间效果 外立面夜间效果 鉴于项目地段和周边人流量，结合业态的定位，建议项目采用鉴于项目地段和周边人流量，结合业态的定位，建议项目采用色彩鲜亮的夜间灯光设计色彩鲜亮的夜间灯光设计，以更好地提升项目夜间的昭示性，以更好地提升项目夜间的昭示性物业发展建议物业发展建议室外广场室外广场广场有利于广场有利于吸引和聚集大量的人流吸引和聚集大量的人流，注重广场的趣味性及昭示性打造，注重广场的趣味性及昭示性打造有44、一定规模的商业项目，均需拥有一个较大的室外休闲广场作匹配，便于吸引或聚集大量的流动人群；以休闲广场的建筑设计，配套灯光、绿化及文化内涵的装饰小品等，利用创新与时尚的设计来吸引大量的地面人流。物业发展建议物业发展建议室外广场装饰室外广场装饰设置项目专属的文化墙设置项目专属的文化墙，形成项目的市场标签，形成项目的市场标签，各种小品各种小品的设置可以的设置可以增添广场的趣味性增添广场的趣味性，并注重昭示性的营造，并注重昭示性的营造广场外沿处设置文化墙，注以步行街案名或城市精神语言，为项目添加文化元素，或体现商业的主题性；文化墙占用道路为非市政干道（不通车），建议其宽度为道路宽度1/3广场中间设置大理45、石柱喷泉，以水的灵动性结合外立面的厚重感，为商场增添跃动感广场外边缘设置发光水牌，美化环境的同时，提升项目昭示性和品质物业发展建议物业发展建议设置中央下沉式广场，进入商业街首先打破空间的空旷感和单一感。商业街次入口设置水景喷泉或雕塑小品，设置中央下沉式广场，进入商业街首先打破空间的空旷感和单一感。商业街次入口设置水景喷泉或雕塑小品，增加商业街的观赏性、玩味性，同时入口出景观遥相呼应，形成景观节点增加商业街的观赏性、玩味性，同时入口出景观遥相呼应，形成景观节点上海上海1868下沉广场设计下沉广场设计充分挖掘商业价值，情景小品、雕塑增加商业街的观赏性、趣味性充分挖掘商业价值，情景小品、雕塑增加商业46、街的观赏性、趣味性物业发展建议物业发展建议商业装饰元素商业装饰元素整齐划一的布局整齐划一的布局和和时尚的装饰元素时尚的装饰元素，为消费者提供舒适、高雅的购物环境，为消费者提供舒适、高雅的购物环境商业街店铺的外立面以高级大理石石材为主，不设置各类商业氛围浓厚的宣传版面，烘托出整齐划一、安静舒适的购物环境商业门头采用较为整齐的布局，以欧式风格的灯饰及特色园林风格的花卉艺术作点缀，彰显出别样的欧式风情步行街采用大理石石材的碎步砖，标准为25*10的，增加了步行街的休闲意境，同时提升了步行街的消费档次物业发展建议物业发展建议在商业街的节点处打造小型水景，增强趣味性在商业街的节点处打造小型水景，增强趣味47、性物业发展建议物业发展建议墙壁浮雕路灯下的绿植要有层次融合欧洲多种风格的建筑细节处理墙壁灯饰、落地橱窗灰、红、白色彩梦幻组合物业发展建议物业发展建议项目细节处理项目细节处理空中连廊空中连廊在在商业街的各部分设置空中连廊商业街的各部分设置空中连廊，增加商业各部分的关联性，保证人流动线的流畅，增加商业各部分的关联性，保证人流动线的流畅物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议地面图纹铺饰水井盖处理地面图纹铺饰水井盖处理项目细节处理项目细节处理物业发展建议物业发展建议园林绿化实现自然生态人文艺术的融合园林绿化实现自然生态人文艺术的融合物业发展建议物业发展建议个性化休闲座椅物业发展建议物业发展建48、议中央广场水景观开发意向中央广场水景观开发意向物业发展建议物业发展建议购物导视精神堡垒特色店招购物导视商业导视系统商业导视系统集中商业屋顶私密休闲花园开发意向集中商业屋顶私密休闲花园开发意向物业发展建议物业发展建议休闲茶座休闲茶座微型翻斗园微型翻斗园儿童达人秀广场儿童达人秀广场青少年羽毛球场青少年羽毛球场微型翻斗园儿童秀广场建议：用玻璃墙 围合空间上面加盖 利于遮风 避雨、防 寒避暑利于儿童四季都能在这里活动集中商业屋顶【休闲欢乐谷】开发意向集中商业屋顶【休闲欢乐谷】开发意向物业发展建议物业发展建议电梯电梯为了方便消费者垂直交通，同时增加商业的动线和可观光性，在商业街、广场、中庭等处设置为了方49、便消费者垂直交通，同时增加商业的动线和可观光性，在商业街、广场、中庭等处设置扶梯扶梯、观光梯观光梯、客梯客梯物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议大型商业场所，大型停车场是不可缺少的功能之一，很多项目因停车困难问题甚至影响了经营，我项目要做足停车位，并完善大型商业场所，大型停车场是不可缺少的功能之一，很多项目因停车困难问题甚至影响了经营，我项目要做足停车位，并完善停车管理系统。停车管理系统。停车位停车位设置地下停车位，充分满足停车需求，集中商业前广场设置部分地上停车；商业、居住地下停车分区、分时间段智能化管理，人性化管理设置地下停车位，充分满足停车需求，集中商业前广场设置部分地上停车50、；商业、居住地下停车分区、分时间段智能化管理，人性化管理1项目本体分析周边配套、价值梳理、地块技术指标、项目属性分析对核心问题与竞争对手思考商圈分析、最大核心问题、核心竞争对手、发展方向思考23项目定位系统整体定位、形象定位、案名定位、竞争角色定位物业发展建议4业态规划与物业发展建议业态规划布局、物业发展建议公寓（酒店）定位产品定位、市场定位、功能定位、公寓（酒店）物业发展建议项目营销策略营销总控、推广排期、铺位划分、价格预判、拓客策略、活动策略56目录公寓市场回顾公寓市场回顾项目所处区域属于当前非城市商务板块，但拥有较好的项目所处区域属于当前非城市商务板块，但拥有较好的商业、居住氛围商业、居51、住氛围，为公寓产品的发展奠定了良好基础，为公寓产品的发展奠定了良好基础城市公寓市场发展环境漯河市无传统商务办公区，公寓/写字楼项目多分布在大型城市综合体中；新兴会展新区公寓/写字楼项目分部相对集中，其余呈沿河分部特征，对配套、地段占有较高。公寓市场回顾公寓市场回顾公寓在售市场环境梳理公寓在售市场环境梳理小面积产品的公寓（写字楼）产品市场接受度更高，客户以投资客为主，兼顾自住小面积产品的公寓（写字楼）产品市场接受度更高，客户以投资客为主，兼顾自住在售市场 销售价格 去化速度面积分割 客户构成 区域内公寓/写字楼产品价格在5000-8200元/，其中精装修价7000-8200元/，毛坯价格500052、-6400元/，毛坯与区域住宅产品价差1000-1500元/，精装与区域住宅产品价差2000-2500元/月均销售22-68套 小面积产品去化情况优于大面积产品，建议本项目产品面积分割以小面积为主 品牌开发商销售速度较快，loft更容易走俏市场，精装修能够实现相对较快的销售速度，我项目在不具备loft打造前提下需要因地制宜，合理开发 以投资性客户为主 对于总价门槛低的小面积产品认可度高 注重产品的区位、配套及交通情况 域内项目面积分割大多在80以下 产品供应面积集中于30-60一房（一房一厅），占比在60%-80%，部分项目供应全部为50以下小户型 大面积产品相对较少，市场接受度低公寓市场回顾53、公寓市场回顾市场层面市场层面项目层面项目层面有基础环境、有客户需求、有客户需求与产品建立有较好切入机会抗风险、树形象、提高客户吸附能力、降低项目审美疲劳商务产品的设置关键在于产品属性（档次）界定和与客户需求的对位。公寓方向公寓方向投资价值较高的宜商宜住型精品公寓以宜商宜住型精品公寓的概念满足商住需求及风险控制的双向要求以宜商宜住型精品公寓的概念满足商住需求及风险控制的双向要求公寓产品整体定位公寓产品整体定位定位依据公寓定位公寓定位其一：项目区域并非漯河市传统商务区，不具备纯商务公寓型写字楼的发展环境其二：区域商务办公客户多为小型商贸或广告、网络等创智型公司，具备一定商务需求其三：成为城市综合体54、的有机组成部分，丰富产品组合降低开发风险其四：项目紧邻人民路，地段通达较好，产品投资属性更强其五：项目紧邻火车站，旅居型、经济型酒店客源充足，存在酒店投资客户需求核心客户主要客户游离客户以漯河市源汇区及沙北中高端收入为核心客户来源：以源汇区及沙北为主。年龄：以3545岁为主职业：经营个体或私营业主认知途径：朋友介绍、短信游离客户郑州及其它地区在漯河的投资者。调研得出投资客户比例自用20%投资80%漯河市其他区及郊县的投资客户。来源：其他区及郊县。年龄：以3545岁为主职业：经营个体或私营业主认知途径：朋友介绍、短信公寓定位公寓定位公寓产品客户定位公寓产品客户定位使用客户产品需求投资客户产品需求55、 核心客户30-60为主需求；办公、酒店或居住需求；支付能力一般；承租能力较弱；硬件要求较弱；产品定位 投资门槛较为敏感；80以下销售最快；大面积产品去化较慢；投资回报要求；投资价格敏感；产品功能定位产品档次定位产品面积定位商住型精品公寓30-60主流面积区间产品硬件定位中等档次市场主流硬件配置公寓产品定位公寓产品定位公寓定位公寓定位价格定位价格定位市场通过市场比较法，最终计算出本项目15年公寓产品入市售价约为市场通过市场比较法，最终计算出本项目15年公寓产品入市售价约为6150元/6150元/市场比较法市场比较法参照国贸中心参照国贸中心1层销售均价，我项目层销售均价，我项目1层销售均价约层销56、售均价约3.2万元万元/。项目名称权重物业售价（元/）水岸soho15%公寓5300昌建外滩40%公寓6400MOCO20%公寓5500舒曼soho25%公寓5600本案100%公寓5855说明：通过市场比较法，本案公寓产品最终可实现售价5855元/，按照漯河市公寓产品价格年均增长率5%计算，假定项目公寓2015年入市的话，本案公寓产品可实现售价6150元/。公寓定位公寓定位建筑风格建筑风格建议项目采用建议项目采用现代建筑风格现代建筑风格，合理地利用线条体现楼宇的现代化形象，合理地利用线条体现楼宇的现代化形象公寓物业发展公寓物业发展平层布局建议将办公间对称布局，平层布局建议将办公间对称布局，得57、房率控制在70%以上得房率控制在70%以上 弧线形设计则可以通过内部功能划分，使项目成为区域典范建筑；核心筒设置，使电梯、服务梯和楼梯都在其中，得房率不得低于70%。公寓物业发展公寓物业发展大堂大堂是客户进入本楼的大堂大堂是客户进入本楼的第一感知点第一感知点，所以大堂在，所以大堂在设计设计、面积面积及及挑高挑高方面都要有独特之处，形成项目专属的第一形象方面都要有独特之处，形成项目专属的第一形象大堂的设计及装饰要与项目形象保持一致，最好不同于其他公寓楼；一般情况下，大堂面积应是公寓楼总面积的1%2%，所以本大堂最好在200左右；大堂建议适当挑空设计,一般挑高为510m；大堂不建议设置卫生间，以保58、持项目形象；公寓建议设置水牌，应该清晰、大气，信息准确；分区标识明确，易于客户的进出和寻找。建议大堂使用高质量和耐用性强的装修材料，利用感光材料反射出自然光，可以减少照明的需要；地面采用耐磨高档石材，防滑且易于保养。水牌信息大堂挑高地面和墙面用材公寓物业发展公寓物业发展 酒店市场回顾 酒店市场回顾酒店市场回顾酒店市场回顾漯河市酒店整体来看入住率较高，但发展相对单一，缺乏特色。漯河市酒店整体来看入住率较高，但发展相对单一，缺乏特色。本项目拥有商旅型及中青年客户源支撑，且酒店物业对项目形象有较大之支撑，具备发展酒店的客户条件和区位支撑，本项目酒店的发展关键在于酒店档次控制和功能的设置本项目拥有商旅59、型及中青年客户源支撑，且酒店物业对项目形象有较大之支撑，具备发展酒店的客户条件和区位支撑，本项目酒店的发展关键在于酒店档次控制和功能的设置酒店整体定位漯河市首席精品主题特色酒店定位依据I.漯河市各类酒店入住率高，酒店产品机会较大II.经济型酒店入住率高，缺乏特色酒店III.入住率与酒店档次无正相关关系 酒店定位 酒店定位差旅中，聚会中，休闲中，这里有不一样的体验，每次入住都有新惊喜！结合漯河市城市相关类型的酒店，本酒店定位为三星级经济型酒店较为合适，进行梳理、参考，估测出我项目酒店体量约0.81万较为合适 酒店定位 酒店定位酒店体量0.4-0.8万（后期可自持、加盟、委托管理等），其余酒店公寓60、全部进行销售酒店体量0.4-0.8万（后期可自持、加盟、委托管理等），其余酒店公寓全部进行销售主题精品价值体系构建主题精品价值体系构建针对客户的喜好及需求打造针对客户的喜好及需求打造体验型酒店体验型酒店，从个性化、周到化、高性价比三个层面发力打造，让目标客户接受最直接的、最时尚的，从个性化、周到化、高性价比三个层面发力打造，让目标客户接受最直接的、最时尚的居住体验居住体验设计服务价格个性化周到化高性价比多种主题，打造符合不同年龄段的风格所有客房均配备星级标准设施节假日发放礼品、赠送水果等所有客房高标准装修打造，设计理念新颖、温馨、独特服务员高服务标准要求赠送精美早餐星级体验，经济型价位会员卡制61、，签约协议单位，制定折扣优惠，积累长期客户设置不同年龄段的房间，满足不同类型、档次客户的需求 酒店定位 酒店定位公共空间设计走廊公共空间设计走廊各楼层走廊根据不同年龄段设置不同风格的楼层主题，如针对中年人的高雅经典风格、年轻人的时尚个性风格尊贵典雅：走廊以暖色系为主调，加之高雅的艺术点缀物，整体给人以沉稳、端庄又华贵的生活品味；灯光散漫：以尊贵金为主色调，配之暖色系鲜花摆饰、油画、地板砖等，营造典雅气息。时尚个性风格 高雅经典风格时尚个性：以特殊材质、造型等塑造独特风格；低调奢华：以简单的低调更能体现出年轻人对于自由生活的追求；酒店定位 酒店定位客房设计主题表达手法客房设计主题表达手法主题表达62、手法有：以功能设计/造型塑造/手绘表达/主题装饰品等以手绘、装饰品等满足主题以功能满足主题阅读房地中海雀圣房以造型满足主题 酒店定位 酒店定位1项目本体分析周边配套、价值梳理、地块技术指标、项目属性分析对核心问题与竞争对手思考商圈分析、最大核心问题、核心竞争对手、发展方向思考23项目定位系统整体定位、形象定位、案名定位、竞争角色定位物业发展建议4业态规划与物业发展建议业态规划布局、物业发展建议公寓（酒店）定位产品定位、市场定位、功能定位、公寓（酒店）物业发展建议项目营销策略营销总控、推广排期、铺位划分、价格预判、拓客策略、活动策略56目录商铺销售模式商铺销售模式由于本项目由于本项目存在大量的商63、业内街，存在大量的商业内街，在销售上存在销售上存在较大的抗性，因此建议对于可售部分的商业在较大的抗性，因此建议对于可售部分的商业实行售后返租或返实行售后返租或返租+回购的销售模式租+回购的销售模式。模式售后返租 返租+回购直接销售带租约销售操作特征客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等；发展商一次性返数年租金降低首付；返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报.在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的年限一般为310年.直接推出销售，不提供任何附加价值及服务商铺销售同时，针对商铺自身条件（产品原因、地段原因等）由开发商进行前期招商64、，出售时带租约进行销售收益方式销售收入销售收入销售收入销售收入优势分析快速销售、回笼资金分割灵活，客户层面广投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感增强客户对项目未来升值潜力的信心，降低客户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度.开发商无商业运营压力；操作简单增强客户对项目购买的信心度，适当降低客户对项目投资风险的敏感度劣势分析实际租金收益不能满足返租所需，政策限制投资客户对回购的关注转为并品牌的关注推售行为主动性差前期招商难度较大适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售现状一般、招商难度大，但成长空间乐观的商业项目街铺、小规模社区商铺较成熟区域的集中商业项目项目销售模式65、项目销售模式商铺销售模式（商铺销售模式（返租销售）返租销售）对于可售部分的商业实行对于可售部分的商业实行返租销售，通过返租发展商拿回经营权保证商业整体的可持续返租销售，通过返租发展商拿回经营权保证商业整体的可持续经营，为后期商业价值拉升奠定坚实基础。经营，为后期商业价值拉升奠定坚实基础。返租销售返租销售返租销售”也叫售后包租、售后回租，在商铺出售后的一定年限内由开发商以代理出租的方式进行包租，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。返租销售”也叫售后包租、售后回租，在商铺出售后的一定年限内由开发商以代理出租的方式进行包租，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租66、金回报。返租年期返租率 返租款的返还方式 返租年期返租率 返租款的返还方式 5年第1年返租率6%第2年返租率6.5%第3年返租率7%第4年返租率7.5%第5年返租率8%前三年返租款一次性在首期款中抵扣；后两年返租款分年返还。反租销售举例反租销售举例项目销售模式项目销售模式商铺销售模式（返租+回购）商铺销售模式（返租+回购）对于可售部分的商业实行返租销售并承诺在一定年限内回购。对于可售部分的商业实行返租销售并承诺在一定年限内回购。从根本上消除客户疑虑，并从根本上消除客户疑虑，并在反租期内对商业进行积极培育，保证可持续经营和价值提升在反租期内对商业进行积极培育，保证可持续经营和价值提升一级商铺一级67、商铺二级商铺二级商铺三级商铺三级商铺特征：特征：在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的年限一般为310年.在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的年限一般为310年.例：5年后原价120%回购保证例：5年后原价120%回购保证1、长期经营保证了商铺租金的上涨，5年后商铺必定升值，客户未必会肯回购；2、按照销售原价回购，同时考虑年限折旧；实际回购成本低于原价；但商铺增值，回购还能保证收益增加；3、提供该项保证，给客户投资信心1、长期经营保证了商铺租金的上涨，5年后商铺必定升值，客户未必会肯回购；2、按照销售原价回购，同时考虑年限折旧；实际回购成本低于原价；但商铺增值，回购还能保证收益增68、加；3、提供该项保证，给客户投资信心四级商铺四级商铺项目销售模式项目销售模式人民路人民路规划路规划路五五一路一路东风一巷东风一巷城市主干道城市主干道人民路人民路双向四车道五一路双向四车道五一路双向四车道双向四车道城市次干道城市次干道东风一巷东风一巷双向两车道规划路双向两车道规划路 双向两车道双向两车道道路价值研判道路价值研判人民路五一路东风一巷规划路人民路五一路东风一巷规划路项目自身分析项目自身分析人民路、五一路为双向四车道，东风一巷、规划路为双向双车道道；项目设计有门前广场和中心广场，聚集人气；十字型交通动线，方便人流流动。人民路、五一路为双向四车道，东风一巷、规划路为双向双车道道；项目设计69、有门前广场和中心广场，聚集人气；十字型交通动线，方便人流流动。动线价值分析动线价值分析铺位划分原则铺位划分原则从利于销售、利于后期运营、利于价值最大化的原则进行铺位划分，同时在进行铺位划分时需要将后期销售难点进行问题前置从利于销售、利于后期运营、利于价值最大化的原则进行铺位划分，同时在进行铺位划分时需要将后期销售难点进行问题前置不宜面积过大不宜面积过大从片区在售商业现状来看，临街部分的商铺面积控制在从片区在售商业现状来看，临街部分的商铺面积控制在150平米左右，内街商铺面积控制在平米左右，内街商铺面积控制在50-100平米左右。平米左右。利于后期运营利于后期运营商业不仅仅是销售的问题，如果后期70、运营较差，那么在后续开发过程中将会面临商业难消化的局面，商业成功与否将决定后期的可持续发展。商业不仅仅是销售的问题，如果后期运营较差，那么在后续开发过程中将会面临商业难消化的局面，商业成功与否将决定后期的可持续发展。利于价值最大利于价值最大根据人流动线的导入不同，在铺位的划分上需综合考虑，以最大化的实现项目的商业价值为目的进行合理的铺位划分。根据人流动线的导入不同，在铺位的划分上需综合考虑，以最大化的实现项目的商业价值为目的进行合理的铺位划分。商铺面积划分商铺面积划分一级商铺一级商铺二级商铺二级商铺三级商铺三级商铺四级商铺四级商铺一级商铺一级商铺单铺面积控制100以内，进深控制在15米以内1071、0100100100100100二级商铺二级商铺单铺面积控制80-100以内，进深控制在12米以内80801001008080100100三级商铺三级商铺单铺面积控制40-80以内，进深控制在8-10米以内40408080四级商铺四级商铺单铺面积控制40-80以内，进深控制在10-12米以内40408080铺位面积划分商铺面积划分商铺面积划分增加转换层（但成本较高）增加转换层（但成本较高）避免高层建筑剪力墙下落对底层商业价值的破坏避免高层建筑剪力墙下落对底层商业价值的破坏项目必要优化项目必要优化双层铺单层铺集中商业双层铺单层铺集中商业项目项目兰桥迪亚新天地兰桥迪亚新天地（二手）昌建广场昌建广场72、（内街）兰桥迪亚丹尼斯首层核心位置兰桥迪亚丹尼斯首层核心位置均价10000元/19000元/37000元/15000元/34000元/均价10000元/19000元/37000元/15000元/34000元/权重权重25%15%20%25%15%p p项目修正A项目修正A=P=PA A*A1*A2*An*A1*A2*An(p项目修正A比较A楼盘价格，An楼盘A各比较价格系数)(p项目修正A比较A楼盘价格，An楼盘A各比较价格系数)项目售价制订体系项目售价制订体系p p项目综合项目综合=P=P修正A修正A*tn*元/*tn*元/(p项目修正A比较A楼盘价格，tn各楼盘相应权重)(p项目修正A比较73、A楼盘价格，tn各楼盘相应权重)在本项目的品质、规模、交通等因素的综合评定条件下，结合与项目周边楼盘合理竞争力，在本项目的品质、规模、交通等因素的综合评定条件下，结合与项目周边楼盘合理竞争力，目前本项目目前本项目首层均价可实现22000元/。首层均价可实现22000元/。商铺价格预判商铺价格预判根据我司商业操盘经验，在一级铺位实现22000元/的基础上，对其它级别的铺位价格进行测算。根据我司商业操盘经验，在一级铺位实现22000元/的基础上，对其它级别的铺位价格进行测算。按照传统商业价格层数比1:0.6:0.5:0.4一层可实现售价22000元/平米二层可实现售价13200元/平米三层可实现售74、价11000元/平米四层可实现售价8800元/平米综合均价13750元/平米商铺价格预判商铺价格预判常规操作认筹政策 5万低8万开盘时可优先选铺，享受开盘时额外优惠，以及包租+返租等租售政策认筹目的 认筹门槛较低，利于短时内积累并筛查意向较强的目标客户及准客户非常规操作直接定出认购价格区间（价格极其优惠，接近准客户的预期心理底线）直接选定商铺位置定购商铺的定金 20万之后15-20天内补齐首付款开盘时走程序，办理签约合同通过这种方法，利于短期内筹款，在一定程度上缓解甲方资金链紧张的矛盾销售政策建议销售政策建议本项目以商业产品为主，辅以部分公寓类产品和住宅类产品，其商务属性和居住属性不明本项目以75、商业产品为主，辅以部分公寓类产品和住宅类产品，其商务属性和居住属性不明显，因此本项目在首批推售时显，因此本项目在首批推售时以商业启动，建立项目品牌认知以商业启动，建立项目品牌认知，随着项目品牌知名度提升，随着项目品牌知名度提升，适时推售公寓类产品和住宅类产品，保证现金流回收适时推售公寓类产品和住宅类产品，保证现金流回收，以促进项目的滚动开发，是本项目，以促进项目的滚动开发，是本项目的总体推售思路。的总体推售思路。不易招商商业续销不易招商商业续销建立项目品牌知名度建立项目品牌知名度穿插公寓、住宅穿插公寓、住宅易招商商业启动易招商商业启动实现现金流回笼项目价值稳步实现实现现金流回笼项目价值稳步实现76、营销周期预判营销周期预判2014年2014年锦城漯河五一路项目开盘前营销总控锦城漯河五一路项目开盘前营销总控营销筹备期形象塑造期为项目奠定形象基础6月上旬首批认筹积累客户为二期开盘奠定足够大的客户群，一方面通过客户深入了解市场，另一方面易于形成抢购热潮开盘热销，积累二批房源客户10月下旬二批积累客户5月20日团队进场项目筹备期刊登围墙、网站等广告媒体为项目认筹造势及最大化的蓄积客户营销节点工作目的推广阶段营销节点工作目的推广阶段为开盘造势7月下旬首批开盘4月4.205.206.17.2710.30集中认筹期为开盘奠定足够大的客户群，一方面通过客户深入了解市场，另一方面易于形成抢购热潮首批房源开77、盘强销期一期商铺开盘7.10项目营销总控项目营销总控2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1 0月 11月 12月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1 0月 11月 12月形象宣传期形象宣传期户外大牌资源、公交车体户外大牌资源、公交车体新浪、焦点、搜房网的网络强推期新浪、焦点、搜房网的网络强推期漯河日报、漯河晚报、大河快递纸媒在重大营销节点结合相关营销活动进行宣传漯河日报、漯河晚报、大河快递纸媒在重大营销节点结合相关营销活动进行宣传周边导引系统、围挡周边导引系统、围挡认筹活动 开盘 暖场 开盘 暖场认筹活动 开盘 暖场 开盘 暖场形象期：形象期：物料：置业计划单、单页、78、海报、折页、手提袋推广：户外、报广、网络、电台、短信、派单等包装：工地围挡、现场吊旗。物料：置业计划单、单页、海报、折页、手提袋推广：户外、报广、网络、电台、短信、派单等包装：工地围挡、现场吊旗。认筹期：认筹期：物料：会员卡、礼品推广：广告媒体配合+常规推广+日常活动+大型活动物料：会员卡、礼品推广：广告媒体配合+常规推广+日常活动+大型活动热销期：热销期：物料：礼品、销售所需现场物料。推广：各营销渠道组合包装：现场吊旗、展板、工地围挡物料：礼品、销售所需现场物料。推广：各营销渠道组合包装：现场吊旗、展板、工地围挡项目认筹期项目认筹期短信、电台广播、夹报等小型媒体在年度内适时配合投放短信、电台79、广播、夹报等小型媒体在年度内适时配合投放一批开盘 期及二批认筹一批开盘 期及二批认筹项目推广排期项目推广排期第一批推售第一批推售五一路与规划路交汇处以单层单铺出售为主（1拖2销售为辅）周期：2014年7上月下旬-10月下旬第二批推售第二批推售人民路与东风一巷交汇处，集中商业部分1-2层商铺以单层单铺出售为主周期：2014年11月上旬2015年4月中旬第一批-第二批产品推售第一批-第二批产品推售月均销售面约2000项目推售节奏项目推售节奏第四批推售第四批推售地下一层部分商铺周期：2015年9月中旬2016年2月下旬第三批推售第三批推售人民路与东风一巷交汇处，高层精品公寓周期：2015年4月下旬280、015年9月上旬第三批-第六批产品推售第三批-第六批产品推售第五批推售第五批推售住宅区底层正临中央广场的商铺以单层单铺出售为主（1拖2销售为辅）第三层-第四层商铺以自持为主周期：2016年3月上旬7月上旬第六批推售第六批推售人民路与五一路交汇处，高层精品公寓周期：2016年7月中旬2016年11月上旬第七批推售第七批推售人民路与五一路交汇处写字楼周期：2016年11月中旬2017年3月下旬月均销售面约2000项目推售节奏项目推售节奏售前造势策略售前造势策略1.关键营销节点：品牌主力店商家签约入驻仪式及其相关炒作（如：项目蓄客启动期举行主力店签约仪式）；关键营销节点：品牌主力店商家签约入驻仪式及81、其相关炒作（如：项目蓄客启动期举行主力店签约仪式）；2.日常销售期：各类品牌商家签约入驻仪式及其相关炒作定期不定期举行（如：日常销售期：各类品牌商家签约入驻仪式及其相关炒作定期不定期举行（如：平日周末在现场举行小型品牌店签约仪式）；平日周末在现场举行小型品牌店签约仪式）；不断的商家签约仪式及其相关炒作，提高不断的商家签约仪式及其相关炒作，提高和保持项目影响力的持续性！和保持项目影响力的持续性！主力店签约仪式及新闻发布会主力店签约仪式及新闻发布会针对老客户或意向客户，组织考察全国知名体验式购物中心，如：武汉海天欢乐购、深圳针对老客户或意向客户，组织考察全国知名体验式购物中心，如：武汉海天欢乐购、82、深圳CocoPark、北京世贸天阶等，强化客户对体验、北京世贸天阶等，强化客户对体验式购物中心的投资信心。式购物中心的投资信心。武汉海天欢乐购深圳购物公园武汉海天欢乐购深圳购物公园北京世贸天阶北京世贸天阶售前造势策略售前造势策略组织客户对著名体验式购物中心考察组织客户对著名体验式购物中心考察活动形式：结合招商情况，联合中高端品牌进行新品发布活动主要目的：项目高度形象推广现场抽奖：将中高端名品作为奖品。活动地点：售楼部如售楼部开放时，嫁接名品与主力店签约新闻发布，提升投如售楼部开放时，嫁接名品与主力店签约新闻发布，提升投资价值与投资信心！资价值与投资信心！售前造势策略售前造势策略售前造势策略售前83、造势策略名人名品T台秀场名人名品T台秀场杜鹃杜鹃（Du Juan），签约于国际顶级模特经纪公司），签约于国际顶级模特经纪公司IMG，与众多一线时尚摄影师频繁合作，成为首位登上法国版，与众多一线时尚摄影师频繁合作，成为首位登上法国版Vogue封面的亚洲模特，更登上封面的亚洲模特，更登上时代时代杂志封面；是整个杂志封面；是整个2006年国际年国际T台上最炙手可热的模特之一。台上最炙手可热的模特之一。在在2006年春季巴黎高级定制女装秀上为年春季巴黎高级定制女装秀上为LV、YSL、Chanel、Valentino、Givenchy等世界顶级品牌走秀，在等世界顶级品牌走秀，在2006米兰米兰巴黎时装周84、上连走巴黎时装周上连走43个秀场；成为个秀场；成为LV、YSL、施华洛世奇施华洛世奇(Swarovski)等五大品牌全球广告代言人。等五大品牌全球广告代言人。2012年参演陈可辛最新作品年参演陈可辛最新作品中国合伙人中国合伙人，饰演女主角苏梅。，饰演女主角苏梅。2013年年1月，东方卫视春晚月，东方卫视春晚微电影微电影放映后受放映后受陈可辛陈可辛力捧为力捧为“国民女神国民女神”。名人与名品相结合，或聘请国内著名学者举办财富高峰论坛，名人与名品相结合，或聘请国内著名学者举办财富高峰论坛，制造传播性的同时营造项目强烈的商业氛围。制造传播性的同时营造项目强烈的商业氛围。项目客户拓展策略项目客户拓展策85、略两大战役并行不悖，两条线路责任明确，攻坚战主打客户内圈层，突击战主打客户外圈层两大战役并行不悖，两条线路责任明确，攻坚战主打客户内圈层，突击战主打客户外圈层常规营销现场体验、CS销售体系；圈层营销大客户拓展（针对目前中高档场所，金融机构、商会、商场、球会、会所会员）；全员营销模式同致行、恒祥等客户资源；信息营销针对目前微博、微信、手机APP、电子短信车等手段对客户进行定向捕捉；文本营销对项目立体商业进行宣传，导入立体书概念；攻坚战：常规营销、圈层营销、全员营销突击战：立体化信息营销、文本营销攻坚战：常规营销、圈层营销、全员营销突击战：立体化信息营销、文本营销客户拓展策略客户拓展策略常规营销常86、规营销老带新政策运用老带新政策运用标准化的接待流程标准化的接待流程大客户拓展培训大客户拓展流程大客户拓展培训大客户拓展流程大客户拓展大客户经营与拓展专题培训客户拓展策略客户拓展策略客户拓展策略客户拓展策略银行资源客户“投资理财讲座”银行资源客户“投资理财讲座”第三方资源客户“养生讲座”第三方资源客户“养生讲座”高尔夫联谊赛高尔夫联谊赛酒庄联谊赛酒庄联谊赛圈层营销圈层营销对中高端以上场所的会员进行联谊对中高端以上场所的会员进行联谊客户拓展策略客户拓展策略活动联合客户共享合作模式要求：合作模式要求：诚意模式是基础，特定节点为合作模式，联盟是终极目标。诚意模式是基础，特定节点为合作模式，联盟是终极目87、标。高端场所联动 精准挖掘客户高端场所联动 精准挖掘客户EDMEDM大众媒体MMS&SMSMMS&SMSDMDM信息营销信息营销通过APP移动媒体渠道，多方面立体化传播项目信息通过APP移动媒体渠道，多方面立体化传播项目信息特色营销策略特色营销策略建议通过微博渠道利用，与事件营销相配合，如微电影相关活动信息的同步互动，全方位释放项目信息，渗透目标客户。建议通过微博渠道利用，与事件营销相配合，如微电影相关活动信息的同步互动，全方位释放项目信息，渗透目标客户。信息营销通过微博、微信对项目信息进行定向传播信息营销通过微博、微信对项目信息进行定向传播客户拓展策略客户拓展策略信息营销信息营销通过电子短信88、车，可收集区域范围500米范围内的电话号码通过电子短信车，可收集区域范围500米范围内的电话号码特色营销策略特色营销策略世博会立体书世博会立体书楼盘立体书楼盘立体书项目文本营销项目文本营销项目立体商业的概念通过立体书的设计进行印象深化，引起广泛的话题讨论项目立体商业的概念通过立体书的设计进行印象深化，引起广泛的话题讨论特色营销策略特色营销策略项目文本营销对项目进行著书立说，引起目标客户群体进行讨论项目文本营销对项目进行著书立说，引起目标客户群体进行讨论特色营销策略特色营销策略给客户焕然一新的尊崇体验，从门前广场开始，高端项目形象价值将体现在每一个销售环节，直至离开售楼部让客户直观感受到，我们就89、是一个搭建高端商业的平台建立客户对项目投资的信心前台接待休闲水吧体验洽谈区3D立体模型影音室门前广场卫生间细节空间体验式展示系统空间体验式展示系统广场绿化、水系设置舒适环境，售楼处外增设LED大屏，增添路过的回头率，保安预接待，对讲机及时通知前台售楼人员，引导交接给售楼人员，让客户有尊贵感。售楼部前广场售楼部前广场装饰售楼部前广场装饰人文装饰为主，自然景观为辅，雕塑、水、树、草合理搭配，人文装饰为主，自然景观为辅，雕塑、水、树、草合理搭配，塑造商业标志性建筑塑造商业标志性建筑，增强客户对投资回报的信心，增强客户对投资回报的信心。空间体验式展示系统空间体验式展示系统前厅挑空，呈现大气磅礴的空间感90、；沙盘采用两个，区域沙盘及项目沙盘；前台接待人员人手一部ipad2，作为电子沙盘终端；高调进入电子商务营销时代售楼部前厅售楼部前厅空间体验式展示系统空间体验式展示系统独立空间，半圆形或椭圆型，墙壁色彩单一、纯净，无投影区以外视觉焦点；隔音性能优良，投影及音响效果良好；沙发软硬适中，色彩淡雅、单一；灯光柔和，投影时熄灭；3D立体模型体验震撼效果售楼部影音体验售楼部影音体验空间体验式展示系统空间体验式展示系统IPAD加模型讲解突显高效商务项目高端配区域规划模型及项目模型；模型要求质地高档，具有档次感，体现项目档次与形象；中小型项目考虑木制模型，水晶模型等；模型区配有合适的灯光、投影、音响等效果,能91、够烘托增强模型效果；售楼部沙盘讲解售楼部沙盘讲解空间体验式展示系统空间体验式展示系统分为独立洽谈间（挂牌贵宾室）与集中洽谈区两部分；独立分割的洽谈区，约4-6个，半围绕集中空间区布置；配置烟灰缸、糖果盘、服务呼叫器、独立吧台；每一个封闭洽谈区在墙面悬挂可视屏幕；增设户型挑选及模拟装饰软件，客户可针对选需户型自由装饰首次访客在集中洽谈区，老顾客及意向顾客邀请至贵宾室；部分纸质宣传物料由电子屏幕代替售楼部洽谈体验售楼部洽谈体验空间体验式展示系统空间体验式展示系统细节配套证明项目品质 卫生间作为高档营销中心设计的重点之一；卫生间尽可能按照项目装修交付标准进行配置品牌设施，或按酒店标准进行装修配置；物92、品配备：洗手液、卫生纸、搽手纸、梳子、护手霜、干手机、擦鞋机；男、女卫生间各设专门服务人员一名，负责打扫卫生环境及为客户提供临时服务。保持卫生间的环境24小时空气清新、环境卫生清洁。售楼部洗手间售楼部洗手间空间体验式展示系统空间体验式展示系统项目销售接待流程-服务成就尊贵 细节决定成败保安预接给销售人员，给客户尊贵感门口迎接，及时周到先视听室树形象，再模型区，最后洽谈区过程中酒水单服务、营造高档感觉服务人员服务优雅大方，各细节感受打动最后示范区专业人员介绍，拿取资料送客合同、贷款方便快捷，售后服务周到细致迎接客户迎接客户迎接客户1迎接客户1 1 1水吧服务水吧服务水吧服务水吧服务2 2 2 2销售服务销售服务销售服务销售服务物物物物业服务业服务业服务4业服务4 4 43 3 3 34 4 4 44 4 4 44 4 4 42 2 2 2 2 2 2 2终端攻略之四大块客户终端攻略客户终端攻略You enjoy.We serve.我们致力于我们致力于我们致力于我们致力于更有价值的房地产服务更有价值的房地产服务更有价值的房地产服务更有价值的房地产服务与锦城共享成功的展业华彩！与锦城共享成功的展业华彩！2014031420140314We expect success.