1、金谷国际（组团一）项目定位规划分析及招商运营操作报告金谷国际商业运营部2019.06.2821.认知项目可挖掘及整合的资源状况2.项目组图一定位及规划的初判，提出创新性的建议3.明确组团一实际招商运营操作策略通过本次报告，所要解决的重要问题：报 告 前 言项目（组团一）是一座“现楼”，主体建筑结构已经定型，我们要做的是在不改变现有建筑规划的基础上对项目定位进行重新审视，即项目最合适做什么？3目 录u第一章 项目/组团二回顾 u第二章 组团一定位规划分析 u第三章 组团一招商运营操作 4目 录u第一章 项目组团二回顾 u第二章 组团一定位规划分析 u第三章 组团一招商运营操作 回顾组团二组团二可2、租面积34563.52，自2016年中旬启动招商起到运营至今(2019.4.10)，累计完成合同签订面积32808.43，累计完成可出租出租面积的达95.32%；累计收铺面积共31859.47，交付率达92.18%；累计营业面积共25751.38，营业率达74.5%；累计每月人流量约10620人次、每月车流量约7600车次；组团二成功案例，组团一胸有成竹56五金国际展贸中心五金交易中心服务配套中心+悦生活五金国际商贸中心：打造展销以及贸易平台，引入行业总部以及电子商务平台，满足品牌展示、会展博览以及产业宣传需求；五金交易中心：突显创意办公企业进驻，附加酒店以及创客公寓服务，为企业创新提供平台支3、持；配套服务中心：提供金融、物流、商会对接以及员工生活等服务，实现上下游产业链无缝对接。金谷国际五金交易中心项目规划用地面积约9.7万平方米，总建筑面积约53.42万平方米，是集商业、写字楼、公寓、住宅等多样、复合功能产品于一体的商住综合体项目。位于佛山市禅城区汾江北路与海五路（建设中）交汇处，临近谢叠立交，对区域产业升级的提升起较大推动作用整体规划7目 录u第一章 项目组团二回顾 u第二章 组团一定位规划分析 01.项目定位规划02.市场调研分析03.宏观市场分析 u第三章 组团一招商运营操作 8敏捷 泛五金展贸中心以品牌展示贸易为主，兼具零售及服务配套功能的现代专业市场MALL组团一定位组4、团一推广定位是-禅城北门户/前店后厂/泛五金硅谷9思考一项目组团一核心价值提炼？市场占位思考二如何提升商户进驻项目的信心？市场占位Q.以五金为主线和传统专业市场进行区隔，产业升级环境，提炼项目核心价值。进一步市场商户细分、产业多功能元素融合、消费氛围强化-增加想象空间Q.深挖金谷五金未来市场方向及新渠道来匹配项目形象。项目推广核心诉求定位思考专业市场综合配套，完善电商平台，实现实体、网络、物流流（中转仓）通多种结合的经营优势。11结合消费者市场和经营商户的问卷访谈，提出了本区域商圈建议消费者市场经营者市场1.消费者心理需求日常选择采购场所以华南五金电器城、广佛国际五金机电城为主。最常考虑的因素5、：交通，商业氛围，品牌种类，消费环境，产品品质及价格。认为项目区域最缺乏：周边商业氛围，停车位规划，活动推广。2.本项目的看法建议未确定定位之前，消费考虑为：建筑五金，五金工具，机械设备是本项目最主要配置的业态大部分来访考会考虑到本项目采购，其中最吸引消费的原因是环境好。1.商圈认同度认为禅城商圈：目前经营较一般，对未来3年市场行情不乐观。2.本商业空白让为本项目定位业态：创新型泛五金及展贸型市场具有相当大的吸引力。3.对采购商/消费者的认识五金行业比较注重的消费类别：是传统线下采购消费，但随着市场的发展，消费观念处从传统向电子商务转变过程中。4.对本组团的看法进驻的考虑因素，排在首位是商业氛6、围，地段，交通，未来前景，其次为租金。经营商家大部分认为31元/月/的租金较为合适。通过分析“市场需求，消费/产业基础，竞争情况，区内商家资源”等关键因素，可得出以下结论：项目所在区域是五金聚集地，具备优势的产业基础以及充足的商家资源；通过市场摸查我们发现，市场在成品五金品牌，集中式展贸服务仍存在一定空白。启发：回顾市场市场问卷调查12五金机电禅城城北区域专业市场商圈较为城市，周边五金类专业市场已有十年的沉淀，云集过万商户，经营着五金、汽配、农副产品等商品，辐射力覆盖华南区域，影响全国，整体的商业氛围浓厚，具备产业创新升级的基因；特别是泛五金展贸类商户可重点挖掘。五金机电有提档升级的空间家具建7、材现有家具商户主要分布在南海区域，品牌高中低档都有。商户访谈情况不乐观。组团二有部分建材及定制家居商户进驻，考虑我项目周边住宅供应量较大，建材家具业态有一定空间，考虑到金谷国际专业市场定位，家居建材不作为主打，但可作为业态补充。家具建材业态可作为补充业态分析汽摩配禅城已有新建的汽摩机电城，经营情况一般，其次商户对我地块区位不看好，并且项目自身条件也不具备经营的可能性。汽摩汽配业态市场空间有限商业办公禅城城北区域专业市场目前正是产业升级的阶段，电子商务大量升级，外贸订单逐渐增涨，对于商业办公室及展贸办公需求量大，市场空间比较好。商业办公市场空间需求较大业态规划裙楼商业2-4F裙楼商业1F业态规划8、可操作性依托于组团二原有业态基础上，注重企业实力，品牌形象首层建筑面积18215.56，215间商铺，业态以五金类定位为主，包含五金工具、机电、液压密封件、电气、劳保、门店旗舰店等。二至四层建筑面积44643.2，828间商铺，业态以五金及泛五金类办公、展贸、家居建材、电商、商协会、餐饮、娱乐、配套服务、孵创孵化等。根据金谷国际一期（组团二）实际经营管理经验，二至四层受交通卸货、楼层层高、人流动线、商铺结构等多方面原因，若仍以传统五金行业经营类商户为目标会造成商铺吸引力低且招商难度大，因此整体业态规划的方向可以组团二现有的业态方向为参照基础，但是在业态定位的类别上有所调整，特别是二至四层更注重9、泛五金展贸类商户引进。定位依据无论从宏观角度打造泛五金产业大城的调性需求，还是从微观角度新型专业市场对后续五金增量商户的吸引，都亟待五金品类核心业态的成功打造，从而营造出产业市场氛围。受实际组团二经营考证此业态市场接受度极高，由于物业结构限制，二至四层引入五金经营类业态困难，为实现快速招商满场开业，在规划上以泛五金展贸类业态为主，家居建材异业、配套业态作为补充。1415161718目 录u第一章 项目组团二回顾 u第二章 组团一定位规划分析 01.项目定位规划02.市场调研分析03.宏观市场分析 u第三章 组团一招商运营操作 19商业广场办公：华南创谷威尔斯商业广场联达商务中心五金机电市场：广10、东粤景五金交电批发市场广佛B区华南五金城市场顺联国际机械城东方国际机械广场液压街东海国际街铺建材市场：佛山家居博览城佛山市美居建材博览中心华南（国际）电光源灯饰城华艺国际装饰材料城华南创谷联达商务中心威尔斯商业广场广佛国际五金城顺联国际机械城华南五金电器城粤景五金交电东方国际机械广场华南液压街佛山家居博览城美居国际建材华南电光源灯饰城华艺装饰材料城慧聪家电城金谷国际市场分布图开业时间：2017年10月商业体量：占地300亩，经营业态：五金商铺、办公、仓储定位规划：现经营五金机电、电线电缆等专业批发市场。项目权属：村集体用地租金水平：首层主流商铺面积（）300-400，首层80元/，自行搭建，商11、铺使用率100%，出租率达70以上%，售价0-30万使用权现状性质：因其为旧式市场两层结构，场内路面宽广，适合货车进出，较受传统市场经营者欢迎。广佛国际五金城B区开业时间：2003年商业体量：40万平方米定位规划：集机械商铺、机械展会、机械贸易、信息交流为一体，倾力构筑一个功能完善、配套齐全、竞争有序的全方位、集约化、高层次、多元素的国际化专业机械交易平台。经营品种：金属加工机械、剪折冲机械、管材加工设备、电火花/线切割设备、五金配件工具等租金水平：一楼40-60元/平米，二至四楼20-40元/平米，物业管理费包含在租金中；出租率在60%顺联国际机械城五金市场开业时间：2003年，运营16年商12、业体量：占地500亩，3000间商铺，46万经营业态：五金商铺、办公、仓储定位规划：中高端市场定位，以大五金建材（五金）建材、家具、家居用品等为主，集五金工具、建材原材料、劳动用品、电器等为一体的一站式全方面采购及家庭消费综合，为消费者提供全品类优质产品。项目权属：村集体用地开发性质：租地自建，开发商自组招商管理团队进行招商，收取租金操作方式;只租不售租金水平：首层85元/，二层赠送，出租率达95%华南五金电器城（佛山市城北综合批发市场）五金市场开业时间：2008年商业体量：占地15万平方定位规划：底商规划为五金专业市场经营业态：五金、耗材、机电设备、照明等等租金水平：开发商返租租金70元/月13、，对外招商租金120元/月租赁押金1个月租金，每月缴租，合同期2-3年，期内无递增管理费：5元/月东海国际街铺开业时间：1995年商业体量：占地25万平方定位规划：新旧机械交易市场。经营业态：A.新旧机床经营B.零部配件加工配套、设备调剂的国际信息平台C.企业管理技术、制造技术、检测技术、企业赢利增量持续发展的促进中心租金水平：主流首层商铺面积（）200-500，首层20元/，商铺使用率100%，出租率达100%，只租不售东方国际机械广场开业时间：2014年商业体量：占地面积达到5万平方米经营业态：五金批发。租金水平：主流首层商铺面积（）40-60，首二层21元/，商铺使用率100%，出租率达14、70%，只租不售华南液压街五金市场开业时间：2016年商业体量：占地330亩总建筑面积42万平方米经营业态：全国现代电源产业知名品牌创建示范区目标对象：电商公司、科技公司租金水平：见附表优势分析：交通方便、实用率高、性价比高劣势分析：地理位置比较偏僻、人流量不大、宣传力度不足机会点：我们项目的交通和地理位置都比创谷有优势，人流量大、配套齐全威胁点：价钱差不多、实用率相对创谷要低租金水平：主流商铺面积（）300-1000，26元/，商铺使用率64%，售价4500/，价格优惠（优惠幅度是12元/）大学生扶持政策。开业时间：2012年经营业态：写字楼租金水平：见附表楼层首层二层三层四层主流商铺面积（15、）30-20030-20030-20030-200租金单价（元/月）20151515售价（元/）不卖不卖不卖不卖主营业态办公办公办公办公出租率100%80%70%50%联达商务中心华南创谷商业办公开业时间：2014年10月商业体量：总建筑面积12万平方米，营业面积8平方米经营业态：其它类型商业租金水平：见附表定位规划：该商业广场市场定位为以中档为主、部分业态向高档看齐的一站式集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的综合商业中心首层：以超市、连锁餐饮、男装、女装、皮具、化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜、休闲运动服饰等；二层：超市、大型餐饮；三层：超市、沐足、棋牌，桌球，数码城等；四至六层：综合型休闲酒店，桑拿16、SPA、游戏机室、KTV、电影院等。佛山威尔斯商业广场楼层功能项目租金单价（元/）进场费出租率1层商铺150-17010万/间100%2层餐饮60-100090%3层娱乐项目、办公40-70080%4层办公30-50080%5层办公25-40070%商业办公开业时间：2017年10月商业体量：占地300亩.80万平方定位规划：佛山国际家居博览城定位为批零结合的国际化顶级家居主题博览中心和全球一站式贸易平台。租金水平：见附表，商铺使用率80%，商铺只租不售佛山家居博览城（佛山居然之家及领尚环球之家）开业时间：2014年11月商业体量：28万平方米定位规划：面向国内外的装饰建材大卖场，建材大品牌17、汇聚之地，成熟建材商圈中心，全球装饰建材的采购集散地经营业态：聚合了中国陶瓷城、国际陶瓷城、瓷海国际、陶瓷总部基地等，形成千亿级的装饰建材、陶瓷卫浴大商圈大市场。租金水平：租金：35-100元/平米，出租率在80%美居国际建材博览中心楼层首层二层三层四层主流商铺面积（）2000以上1000以上500以上500以上租金单价（元/月）60-100元/40-80元/30元/25元/主营业态家居/建材展厅家居/建材/水暖/展厅家居/建材水暖/展厅家居/建材水暖/展厅出租率70以上70以上60以上家具建材开业时间：2017年10月商业体量：占地1200亩定位规划：全国现代电光源产业知名品牌创建示范区。租18、金水平：主流商铺面积（）100-500，60元/，商铺使用率80%优势分析:实用率高、性价比高劣势分析:地理位置比较偏僻、人流量不大、宣传力度不足机会点:我们项目的交通和地理位置都比华南电光源有优势，人流量大、配套齐全威胁点:价钱差不多、实用率相对华南电光源要低华南（国际）电光源灯饰城开业时间：2014年11月商业体量：占地54000平方，600间商铺定位规划：中高端市场定位，以大家居（设计、建材、家具、家居用品等）为主，集餐饮娱乐、休闲健身、文化体育、电器等为一体的一站式全屋采购及家庭消费综合MALL。为消费者提供全品类优质产品和高端服务。租金水平：见附表35-100元/平米，使用率在85%19、华艺装饰材料城楼层首层二层三层四层租金单价（元/月）123/47/40/35/主营业态门窗家居瓷砖、地板餐饮出租率90%90%80%65%家具建材开业时间：2014年商业体量：20万、商铺、博览、会展、办公、餐饮、娱乐、生活配套定位规划：成为集家电产业中心、产业综合体、国家级展会、电子商务四位一体、四个第一的家电电子商务产业园，建成真正意义上的中国家电中心、全球贸易平台租金水平：产权销售（40年），主流商铺面积（）25-55，首层4-10万元/，三层均价2.3万元/，四层均价2万元/，首、二层自主经营（不返租），三、四层统一经营（带返租）佛山慧聪家电城目前慧聪家电城几乎已经停业，空城目前正转型20、中，待地铁开通，可能会转型为家电/建材城微信公众号：地产全案家电市场28类别市场名称建筑面积（万）开业时间（年）租金水平（元/）出租率（%）商业办公华南创谷4220162680联达商务中心20122075威尔斯商业广场1220147484五金机电广佛国际五金城2020178070顺联国际机械城4020035060华南五金电器城4620038595广州市粤景五金交电批发市场519989080东方国际机械广场25199520100华南液压街520145070家具建材佛山家居博览城8020178070美居国际建材博览中心2820146580华南（国际）电光源灯饰城8020176075华艺装饰材料城521、20146585家电佛山慧聪家电城202014/市场汇总29目前禅城五金专业市场平均经营历史8年以上，以现传统实体批发+零售方式的经营方式为主。五金经营又以首层商铺为主，导致五金难以引入项目2/3/4层。根据目前市场调研数据、市场环境及结合项目自身情况下，2/3/4层的业态方面应该适当考虑，五金外贸展示品牌店业态：顺应产业升级趋势、解决传统五金经营业态不上楼的痛点。商业办公业态（电商/服务型）：提供服务配套，孵化创新品牌，快速实现项目出租。小部分异业（家居建材）：带动项目经营性人流及丰富项目业态，辅助项目快速出租。根据市场调研分析归纳以下结论：定位：传统五金经营+泛五金展贸+经营性异业补充+政22、府政策导入+购销平台接入（京东政企采购、阿里工业品市场）30目 录u第一章 项目组团二回顾 u第二章 组团一定位规划分析 01.项目定位规划02.市场调研分析03.宏观市场分析 u第三章 组团一招商运营操作 31“一带一路”发展战略 国务院提出，“一带一路”战略就是创建内外贸融合发展平台，促进国内外市场互联互通，打造内外贸融合发展的流通网络。“一带一路”战略 实施的主要意义：1、对外为中国面向全球贸易出口打开通路，有效推动出口贸易；2、对内为推动国内贸易流通创造有序环境，有效促进对内贸易；3、通过创建内外贸融合发展的平台，实现国内外市场互联互通。项目组团一2/3/4层以五金内外贸为主，结合创新23、业态的定位符合国家战略导向。大众创业万众创新国家战略“在经济新常态下，发展动力要通过改革创新推动。不仅要靠产品创新、制度创新、管理创新，还要使我国创新大军从企业少部分研发人员扩散到每一个社会公民。”李克强 大众创业 万众创新政策的主要意义：1、对于中国产业结构调整，有效带动促进产业升级。2、打造行业人才建设规范，有利于促进就业，推进我国经济发展方式的转变，3、有利于实现创新驱动发展战略，有利于贯彻落实科学发展观。“一带一路”国家战略国家政策32佛山获批中国制造2025试点示范城市2016年9月10日，珠江西岸的六市一区已获国家工信部批复开展“中国制造2025”试点示范。作为广东近年来的一大经济24、发展战略，珠江西岸的六市一区具体包括：佛山（顺德）、中山、珠海、江门、阳江、肇庆。这是广东省内先进制造业的集中地，也是其经济腹地。这意味着“中国制造2025”正从指导文件转入具体实施阶段。本项目是国家指定的中国制造2025的“试点示范城市及佛山成为第四批全国6个开展试点的城市之一,面对精准的外贸商户群体，政策红利将在一定程度上实现资源的集聚，助力招商。佛山市场采购贸易方式试点 国家级商贸政策，外贸竞争添砝码市场采购贸易方式是指由符合条件的经营者在经国家商务主管等部门认定的市场集聚区内采购的、单票报关单商品货值15万（含15万）美元以下、并在采购地办理出口商品通关手续的贸易方式。政策解读禅城区是25、佛山城市中心城区，整体经济运行良好。居民生活水平逐步提升，出口贸易保持增稳步上升，商业潜在消费力有较大可挖掘空间。禅城区位二广东省第三大城市佛山市的中心城区，是佛山市亰民政店驻地，为佛山政治、产融、文化、交通、信息中心。亦是粤剧的源地，佛山古镇千年文化积淀的承载地。2018年，禅城区GDP达1877亿元，同比增长6.2%。五金机电产品和劳动密集型产品出口保持增长。出口机电产品268.1亿元，增长9.3%；五金产业发展空间大。全年进出口总额926.2亿元，比上年增长7.3%。其中，出口751.0亿元，增长9.9%；进口175.2亿元，下降2.5%。实现贸易顺差(出口减进口)575.8亿元，增长126、4.2%。跨境电商和市场采购均实现数倍增长，五金产业出口市场活跃。禅城区佛山市行政图数据来源：2014-2018年佛山市禅城区统计公报佛山市禅城区2014-2018年GDP及其增长率13城区经济u 城市定位：城市定位：全国重要的制造业基地，国家历史文化名城，珠三角地区西翼经贸中心和综合交通枢纽。u 城市发展目标：城市发展目标：实现产业创新、提升城市核心竞争力、文化软实力、区域影响力和生态文明水平，把佛山市建设成为经济繁荣、和谐宜居、生态良好、富有活力、特色鲜明的现代化城市。u 城市发展规模：城市发展规模：规划至2020年，市域常住人口910万人;中心城区常住人口220万人，中心城区城市建设用地27、218.26平方公里。共享广州白云国际机场共享广州白云国际机场共建亚太地区航空枢纽共建亚太地区航空枢纽共享南沙港共享南沙港广佛城市轨道衔接建设广佛城市轨道衔接建设粤港澳大湾区发展粤港澳大湾区发展珠三角西翼核心城市珠三角西翼核心城市广佛同城化广佛同城化粤港澳台深度合作粤港澳台深度合作强中心战略强中心战略34城市发展趋势-现代化国际化大城市同城化与重大政策规划刺激下，城市资源迅速聚集全球综合枢纽，以及未来可直通粤港澳交通枢纽定位，拓宽内外贸出口的通路；同时电子商务的完善可为五金产业展贸发展保驾护航。发展趋势35产业基础雄厚，辐射力强，形成五金、金属、汽配以及食品等四大重点产业，商业氛围浓厚，做全中28、国的生意 微信公众号：地产全案禅城城北区域专业市场商圈较为城市，周边五金类专业市场已有十年的沉淀，云集过万商户，经营着五金、汽配、农副产品等商品，辐射力覆盖华南区域，影响全国，整体的商业氛围浓厚，具备产业创新升级的基因；华南电光源灯饰城华艺装饰材料市场佛山五金专业市场分布图罗村片区产业规模：880000；商家数量：500户左右；代表项目：华南（罗村）机电五金城、华南电光源灯饰城片区描述：佛山首家最大的电光源和灯饰卖场集中地，区域主要以电光源商业照明，家居照明产品为主。华南（罗村）机电五金城广佛片区五金产业规模：1000000；商家数量：3500户左右；代表项目：广佛国际五金机电城、九龙不锈钢交29、易中心、博美铝材五金城片区描述：广东地区大型的五金产品批发集散地之一。城北片区五金产业规模：1506000；商家数量：5500户左右；代表项目：金谷国际五金交易中心、华南气动液压五金城、城北液压气动城、华南五金电器城、敦厚综合批发市场片区描述：未来广佛都市圈中重要的枢纽型、综合型商贸物流基地。金谷五金交易中心华南气动液压五金市场城北综合批发市场城北液压气动城敦厚综合批发市场东海国际华南五金电器城博美铝材五金城九龙不锈钢交易中心凤池装饰材料市场广佛五金城商圈庞大的商户基数，有利于挖掘符合泛五金展贸定位的商户群体进行转化区域价值36摘自：佛山市禅城区郊边敦厚片区控制性详细规划金谷国际祖庙街道 城北30、规划 辐射范围“一心、一带、两轴、四片区”一心：城北交通枢纽中心；一带：汾江河滨水景观带；两轴：沿佛山大道的城市经济发展轴和沿佛肇城际轨道线的城市功能联系轴；四片区：滨江生活区以现代优质滨水生活为主的滨江生活区。旧村改造区围绕郊边村改造打造城中村改造传统生活示范区。综合服务区依托交通枢纽，通过TOD的导向发展，打造城北综合服务区，提升中心城区北门户的形象。商贸发展区以现状商贸市场为基础，通过旧厂房的功能置换为主，发展现代商贸物流产业，带动该片区的人气与产业氛围。城市区域规划未来区内庞大的行业消费人群，以及周边产业从业人口的增长，是项目零售/办公/服务性功能的重要支撑。37佛山北部门户咽喉，依托31、城市价值、成熟路网以及轨道交通，有效对接广佛核心区乃至整个华南板块交通价值双地铁交汇，全面对接广佛三圈核心：城市核心圈、交通核心圈以及产业核心圈1.核心：千灯湖CBD、北部门户、祖庙以及物流四圈核心1.国道：佛山大道2.地铁：佛山地铁3、5号线3.动脉：桂丹路、海八路、禅西大道以及海五路3.高速：广开高速、沈海高速、佛山一环38禅城区是珠三角重要的交通枢纽，与广州共享交通网络资源。佛山环线等高快速路贯穹，广茂、广湛铁路经过幵不全国铁路网络连接。随着广佛地铁、广珠轻轨等城际交通网的丌断完善将迕一步强化禅城交通优労。宏观交通优势：用地目前主要由汾江路接驳佛开高速和佛山一环线高速实现交通导入约4公里32、，车程10分钟禅城核心区约12公里，车程30分钟高铁南站约20公里，车程40分钟广州市中心约43公里，车程60分钟白云机场Part 1三水顺德南沙番禺鹤山市禅城天河海珠便利的交通优势利于展贸类商户对广泛的客户群体、渠道、代理商进行触达。交通分析39目 录u第一章 组团一返租经营建议 u第二章 组团一定位规划分析 u第三章 组团一招商运营操作 40商业体量62000楼层高度首6m/其他4.5m层数4层车位数量1000个现楼组团一简介战略方向运作新思路物业升值是目标 品牌口碑是核心资金回笼是绩效 持续运营是路径商铺返租是手段 统一经营是保障开发商业主信心、口碑、转介、再购招商、运营、旺场、升值返租33、销售良好经营若商铺销售后不返租，运营的意义、价值不大、为控制成本，交由物业公司管理即可；若商铺销售后返租经营，下文提供三年返租期内的招商运营管理操作可行性方案。经过组团二实际招商运营情况反映，“造概念”营销的方式对五金商户吸引力仍较低，造成此类现象是因为传统五金市场存在一定滞后性及保守性，更多的潜在客户都希望市场真实的运营起色才实际付出投资，毫无疑问无论对商家还是对投资客，都需要项目明确的经营前景及潜力！因市场方统一运营的前提需建立在商铺返租的前提上，故提出以下建议：战略方向结合组团一商铺销售方面运营管理的方面商铺出租方面物业管理的方面毫无疑问，商铺返租模式可以让投资者购铺即看到回报，把握投资34、客心理，从而极大带动商铺销售的工作，缓解销售压力统一的市场方管理模式也更便于项目运营工作的开展，商户在统一经营的聚集效应下，引导实现商圈的成熟、商铺价值的提升，市场方与商户合作共赢的良性循环。城北商圈多年的五金行业市场沉淀，累积了一定的五金商户资源，组团二招商的经验，可以协助营销更精准快速地引进专业投资客，保障在销售阶段有一定的成果输出。统一商铺管理优势：劲往一处、力出一孔统一物业管理的运营保证，完善的服务及积极有效的运营推广，主动提升物业的价值和效益。微信公众号：地产全案重点是商铺的租售并举的方式，利用返租优惠及返租期间经营优惠，双重优惠方式极大的吸引，让五金经营者直接转化为商铺购买者租金定35、价组团二组团一租金综合服务费合计出租率1F24123697.30%2F1001097.0%3F8122073.87%4F9122195%项目前三年租金租金综合服务费合计1F内街铺241236外街铺2612382F内环铺161228外环铺1412263F内环铺141226外环铺1212244F内环铺121224外环铺101222在定价上以保证合理收益，实现快速出租为原则自身项目对比：组团一2-4F对比组团二2-4F，通过组团二目前实际出租率校验，该定价可实现组团一五年返租期内租金收益最大化，同时又能确保快速出租。此价格为组团二现行签订合同单价城北周边市场市场租金水平结论：市场平均价格水平维持在136、5-35元/，但其实用率均达到90%，若参考周边市场定价项目价格水平应为9-21元/（按6成实用率计算），组团一定价在市场具一定竞争力，可确保快速出租。项目名租金综合服务费实用率合同期联达15590%3年液压街21（含综合服务费）90%3-5年聚安市场35（含综合服务费）90%3-5年乐安花园15（含综合服务费）90%3年华南液压25（含综合服务费）90%3年注：2-4租金定价较组团二提升是建立在主题性园区及政府政策导入的前提下定制的，详见附件1。招商政策招商对象位置楼层面积租金（元）综合服务费（元）核心品牌客户五金重点企业1层3000全免1230005折优惠122层1500全免121500537、折优惠123层1500全免1215005折优惠124层层1500全免1215005折优惠12普通商户1-4层47858正常租金12以招商对象企业实力及品牌形象为主要依据，提出相应的招商政策吸引目标客群，实现逐个击破，到集群效益的目标核心商家:经营五金品牌三年以上，行业内具有口碑形象号召力，符合一定经营规模，并有自带消费人流核心商家优惠政策期限为五年，前三年按上述优惠，后两年按普通商户前三年的租赁条件。注：核心商家需制度准入机制直面竞争 列计划、抓重点，运营招商 同步提速！招商启动受交付时间节点约束，启动招商工作，重点开展主力店蓄客工作，通过主力店先行带动招商，重点攻克首层五金类客户的招商工作。38、2019年出租率目标首层：65%2-4F：5%全面招商借助主力店招商完成后的势头快速推进二至四层的招商工作，以实现项目大面积对外出租的任务。招商冲刺根据全面招商后的实际情况，针对剩余的竞争力较低的商铺通过政策或优惠实现快速出租，以实现项目转运营的招商率条件。成熟运营2022年起招商出租率达90%以上，正式进入项目稳定运营阶段，商户全面开门营业推进项目成熟度。2020年出租率目标首层：90%2-4F：60%2021年出租率目标首层：95%2-4F：80%2022年出租率目标首层：95%2-4F：90%注：招商的交铺时间、免租期起计、合同期起计等各时间节点视项目实际交付时间相应顺延。招商计划商铺销39、售租赁包装为配合租售同步的项目商铺销售及招商后带租约销售，对外宣传时需根据商铺售价匹配相应的租赁价格（面价），在实际操作过程中通过培育期扶持优惠等方式在面价基础上实施一定的折扣商铺销售租赁包装定价表：组团一定价调研：目标及收益组团一租金及综合服务费首年收入370w，第二年1118w，第三年1532w，合计3020w元（此租金综合服务费收入节点为商铺确权完成及工程改造完成后起计算，费用按每年预估出租率为依据，包含免租装修期）楼层建筑面积共三年年租金及综合服务费总价（元）年租金优惠（元）首年第二年第三年预估出租率合计预估出租率合计预估出租率合计首层18215.568,069,349.841,40440、,000.0065.00%3,249,358.0590.00%5,582,230.4995.00%6,248,765.48二层14584.144,649,550.00432,000.005.00%158,158.1360.00%1,950,616.8880.00%3,163,162.50三层15068.304,486,493.76378,000.005.00%154,068.5260.00%1,900,178.3680.00%3,081,370.32四层14990.764,101,174.00324,000.005.00%141,644.0360.00%1,746,942.9880.00%2,41、832,880.50合计62858.7621,306,567.602,538,000.0022.39%3,703,228.7168.69%11,179,968.7184.35%15,326,178.8048华南金谷组团一、组团二商业运营部编制情况 （共50人）部门岗位组团现编制组团一需增加编制备注商业运营中心项目商业运营总经理0人0人招商运营部招商运营总监1人0人招商运营副总监1人0人招商副经理1人0人招商专员3人0人策划经理1人0人招商主管0人2人增编4人在组团一出租率达84%可局部再次优化策划主管0人1人办证专员1人0人综合事务主管0人1人人力行政部人力行政专员1人0人物业管理部物业经理142、人0人客服主任1人0人客服主管1人0人高级物业助理2人2人工程主管1人0人工程领班1人0人工程技工3人0人秩序维护主管1人0人消防领班1人0人秩序维护领班1人0人秩序维护员9人0人 合计32人6人拟增加人员编制新增编制说明：1.客服2人：负责组团一和组团三一至四层商家运营管理物业服务工作。2.招商主管2人：组团二、组团一合计可出租面积约为70000平方米，在组团二现有配置3名招商专员的基础上，新增2名招商主管编制，负责组团一前期招商洽谈以及组团二、组团一后续的招商跟进工作。3.策划主管1人：在组团二基础上，增加组团一建筑面积约11000平方米，需新增1名策划主管编制，负责组团一前期策划筹备工作43、以及组团二、组团一的招商运营推广方案制定、跟进。4.综合事务主管1人：组团一可出租商铺约1046间，预计超过250份商铺合同需要起草及相关流程的跟进，由于组团二将办证专员及文员岗位进行合并，因此在新增组团一后，需新增1名综合事务主管编制，全面负责组团一招商合同以及办证工作，以及统筹招商后勤事务49拟增编人员人力成本测算华南金谷组团一拟增编人员人力成本测算（18人）费用科目预测费用(元/人/月)人数（人）预测费用合计（元/月）薪资5100630600 社会保险 （已含公司及个人部分）12007200 住房公积金 （已含公司及个人部分）3001800 其他福利、补贴150900 合计675040544、00 预测人力成本费用说明：金谷国际组团一拟增编6人，预测合计每月增加人力成本费用约4万元（其人力成本当中不包含增编人员的行政费用以及年终奖费用）。三年返租期内预测合计增加人力成本约130万元（其人力成本当中不包含增编人员的行政费用以及年终奖费用）。人力成本费用测算分析如下：首年按招商新增满编4人，物业无新增编制人员，4人计算费用；后两年运营期按满编6人计算费用；50华南金谷组团一、组团二商业运营部业务招待费用对比 招商业务费支出项目 组团二现费用 组团一新增费用 组团一、二总支出费用 业务招待餐费3000元/月3000元/月6000元/月 差旅费0元/月1500元/月1500元/月合计30045、0元/月4500元/月7500元/月新增费用说明：原华南金谷组团二业务招待餐费下调60%，为3000元/月。在考虑节省成本情况下，2019年度没有做差旅费用的预算。在接收组团一约67000平方米的出租面积需增加每月业务餐费6000元/月，且需增加差旅费3000元/月。组团一合计增加9000元/月的业务招待费用，组团一、二业务招待费用合计支出12000元/月。拟增加业务招待费拟增加宣传推广费用组团一宣传推广预算费用序号费用分项分项说明首年预算（万元）后四年预算（万元）1活动费用场内活动15此为运营阶段宣传推广费用，组团一统一按6万元/月为标准，即每年72万元为作为年度预算推广费用2拓展活动53开46、业活动04包装费用导视系统安装制作05商业美陈包装106物料费用常规物料247礼品采购48印刷品69媒体推广费用候车厅广告1010网络媒体311电台3合计100/1年144/2年组团一三年宣传推广费用预估为244万 （前期招商推广费用为100万，后期运营管理费用为144万）分析说明：首年策划宣传推广成本较高，是因为前期交付后导视完善、案场包装等硬性成本的投入影响，及前期招商启动大型媒介渠道、宣传推广等招商期间费用投入。组团一返租五年商业税前初级利润测算 组团一五年返租期经财务中心初步测算，税费等返租成本约占每年返租租金8.5%（具体返租方式，如房款直接抵扣比例，返租每年平均返还，头两年直接房款47、抵扣，后三年每年平均返还等方式仍需法务和财务论证确定，故返租成本需要确定返租模式后精算确定）返租期商业税前初级利润测算（暂不考虑返租成本的情况下）：五年合计租金及综合服务费预计收入（3020W）五年商业管理成本（1108W）宣传推广费用（244W）招商佣金成本（130W）=5493W在暂不考虑返租成本的情况下，商业税前初级利润为？万总结分析带动项目招商/运营：作为大体量商业，如果没有返租，不利于商业的整体招商和招租，只能是零散经营，形不成统一，不利于以后统一经营和管理；推进商圈成熟，价值提升：统一运营管理，运营先进的管理模式和管理方法，实现商户。运营公司和业主共赢，有利于物业的保值和升值；加速五金商圈建设，符合政府政策：牢牢紧跟政府政策要求的方向，后期通过政策条件扶助及政府力量支持等方向，寻求租金补贴或旧市场拆除等外界帮助。综述：建议金谷国际组团一实施五年商铺返租政策，通过统一经营管理，实现快速销售/出租、资金回笼、物业升值、品牌提升等目标。嫁接电子商务平台：通过前期直接和平台合作（京东、阿里），为进驻的商户直接提供平台的展贸采销连接附加增值服务，助力招商。注：随着电子商务贸易平台对于传统五金贸易方式的冲击，我部建议提前做好运营（自营或代理）电商平台人员及费用方面的计划。报告完毕接下来讨论时间