1、市场定位及规划建议报告市场定位及规划建议报告梅园国际购物广场 Copyright by Hanbroad.All rights reserved.2 2009 HanBroad Corporation.1项目整体定位项目整体定位3 2009 HanBroad Corporation.纽约洛克菲勒中心纽约洛克菲勒中心北京国贸中心北京国贸中心 深圳万象城深圳万象城 本项目将是一个大型城市综合体项目本项目将是一个大型城市综合体项目4 2009 HanBroad Corporation.城市综合体城市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文2、娱、交通等城市功能之间的娱、交通等城市功能之间的三项以上三项以上进行组合，并在各部分间建立一种进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的复杂而统一的建筑群落建筑群落。HOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCLUB5 2009 HanBroad Corporation.五星级酒店五星级酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住3、家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质高消费人流高消费人流任何一个城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链任何一个城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链6 2009 HanBroad Corporation.城市综合体定位需满足的目标：城市综合体定位需满足的目标：1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求2、具有鲜明特色，体现项目地段价值、具有鲜明特色，体现项目地段价值3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标、符合市场要求，实现整体开发与经营目标人流来自于项目特色，只有鲜明的特色或者人流来自于项目特色，只有鲜明的特色或者“聚人聚人”4、物业才能带来物业才能带来综合体的人气综合体的人气7 2009 HanBroad Corporation.顶级写字楼顶级写字楼高星级酒店高星级酒店标杆性商业标杆性商业人气突破口人气突破口商务路线商务路线酒店路线酒店路线商业路线商业路线从从“聚人聚人”物业考量，有三个方向可以选择物业考量，有三个方向可以选择8 2009 HanBroad Corporation.项目位于深圳地王金融圈集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，深圳规模最大，品质最高的综合建筑群。物业形态：万象城购物中心5A甲级写字楼华润大厦君悦酒店酒店式公寓住宅室外娱乐休闲广场总建筑面积：约约4040万万m m2 2（地上）（地上）5、城市综合体成功案例分析城市综合体成功案例分析深圳华润中心深圳华润中心9 2009 HanBroad Corporation.华润大厦：华润大厦：出租率接近出租率接近100100 4040多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约，包多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约，包括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等世括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等世界界500500强企业。强企业。万象城：万象城：每年接待顾客约每年接待顾客约30003000万人次万人次。商场出租率达商场出租率达9898，20082008年销售总额达到年销售总额达到3030亿元，亿元，三年来营业额增长三年来营业额增6、长200%200%，租金增长约，租金增长约60%60%。顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一，同时也成为全国商力的购物、休闲、娱乐场所之一，同时也成为全国商业的典范。业的典范。华润中心一期获得巨大成功！华润中心一期获得巨大成功！华润中心一期盘点华润中心一期盘点 10 2009 HanBroad Corporation.公寓公寓周边高档公寓众多周边高档公寓众多住宅住宅高档住宅缺失，中高档住高档住宅缺失，中高档住宅众多宅众多酒店酒店五星级酒店林立五星级酒店林立办公办公地王大厦等甲级写字楼汇聚地王大厦等甲级写字楼汇聚商务商务7、CBDCBD带来大量高等级商务人士带来大量高等级商务人士商业商业缺乏有影响力的商业形态缺乏有影响力的商业形态五星级酒店五星级酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质高消费人流高消费人流购物中心商业街酒店写字楼公寓住宅合计万象城18244.201139.2配比45.9%5.1%10.2%10.7%0.0%28.1%100.0%商业商业办公办公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店华润万象城城市综合体成功运营带来的经验华润万象城城市综合体成功8、运营带来的经验是一个成功的商业会为城市综合体带来极大是一个成功的商业会为城市综合体带来极大的影响力和高速的价值成长的影响力和高速的价值成长11 2009 HanBroad Corporation.深圳唯一的深圳唯一的 SUPER HOPSCASUPER HOPSCA1818万平米深圳商业航母万平米深圳商业航母不但推销消费商品，而且推销中产阶级时不但推销消费商品，而且推销中产阶级时尚生活方式尚生活方式四大领航国际品牌主力店四大领航国际品牌主力店法国（法国（R Relel）体验）体验时尚生活百货公司时尚生活百货公司 嘉禾影院嘉禾影院 华润万佳华润万佳City ValueCity Value奥林匹克9、标准奥林匹克标准真冰溜冰场真冰溜冰场 华润中心华润中心12 2009 HanBroad Corporation.都市综合体成功案例分析都市综合体成功案例分析北京西单大悦城北京西单大悦城项目位于北京西单成熟商圈集商业、办公、酒店功能于一体，西单商圈最大城市综合体。物业形态：西单大悦城购物中心甲级写字楼大悦城酒店式公寓总建筑面积：约约1515万万m m2 2（地上）（地上）13 2009 HanBroad Corporation.时代广场美美时代广场美美百货百货西单图书大厦西单图书大厦中友百货中友百货高登大厦商业高登大厦商业西单明珠西单明珠西单购物中心西单购物中心华威大厦商业华威大厦商业北京攻略北10、京攻略西单商场西单商场美晟国际广场美晟国际广场君太百货君太百货西单大悦城西单大悦城置地星座置地星座西单国际大厦西单国际大厦商业商业西单 109 婚庆百货西单文西单文化广场化广场西单明珠商场西单大悦城位于成熟商圈，面临大量的既有商业竞争西单大悦城位于成熟商圈，面临大量的既有商业竞争14 2009 HanBroad Corporation.大悦城酒店公寓及写字楼：大悦城酒店公寓及写字楼：公寓出租率接近公寓出租率接近8585，单平米房租达到，单平米房租达到7.57.5元元/平平米米/天天写字楼出租率写字楼出租率90%90%；写字楼：工商银行、大悦城商管团队、商贸公司写字楼：工商银行、大悦城商管团队、11、商贸公司为写字楼主力租户，租金为写字楼主力租户，租金5 5元元/天天/平米平米大悦城：大悦城：开业首年接待顾客约开业首年接待顾客约15001500万人次万人次。商场出租率达商场出租率达9595，20082008年首年度销售总额达年首年度销售总额达到到1212亿元，租金高达亿元，租金高达3 3亿元。亿元。顾客美誉度不断提升，成为北京最具代表性的顾客美誉度不断提升，成为北京最具代表性的购物、休闲、娱乐场所之一，同时也成为全国主题购物、休闲、娱乐场所之一，同时也成为全国主题性商业的典范。性商业的典范。西单大悦城一炮打响、一路走红西单大悦城一炮打响、一路走红15 2009 HanBroad Corpo12、ration.公寓公寓周边高档公寓缺乏周边高档公寓缺乏住宅住宅中高档住宅众多中高档住宅众多酒店酒店五星级酒店林立五星级酒店林立办公办公临近金融街写字楼圈，但自身临近金融街写字楼圈，但自身缺乏商务氛围缺乏商务氛围商务商务金融街带来大量中高等级商务金融街带来大量中高等级商务人士人士商业商业商业存量巨大，但缺乏有影响商业存量巨大，但缺乏有影响力的商业形态力的商业形态酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质高消费人流高消费人流商业商业办13、公办公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店购物中心商业街酒店写字楼公寓住宅合计西单大悦城10.503.51.50015.5配比67.7%0.0%22.6%9.7%0.0%0.0%100.0%西单大悦城城市综合体成功运营带来的经验西单大悦城城市综合体成功运营带来的经验是在一个缺乏引领性商业的商圈中，大体量是在一个缺乏引领性商业的商圈中，大体量购物中心的优势所在购物中心的优势所在16 2009 HanBroad Corporation.概念定位概念定位12国际年轻时尚品牌新进入者展示中心国内知名年轻时尚品牌旗舰店集中地个性概念品牌体验区打造西单地区餐饮时尚先锋能和朋友逛一天的mall西单商圈的引领性主14、题购物中心西单商圈的引领性主题购物中心1111万平米一站式购物中心万平米一站式购物中心不但推销消费商品，而且贩卖年轻时尚生活方式不但推销消费商品，而且贩卖年轻时尚生活方式国际青年城主题商业国际青年城主题商业35417 2009 HanBroad Corporation.楼层楼层楼层主题楼层主题业态业态主力店主力店1011F梦想电影院电影院9F兴奋健身SPAFAB数码娱乐广场8F童真餐饮游乐场麦吉柯魔术教学馆、加斯猫电玩7F约会餐饮麻辣香锅、辣婆婆6F快乐餐饮餐饮港丽餐厅、大快活、仙踪林5F动感运动服饰手机卖场餐饮耐克、阿迪达斯、锐步、手机卖场4F冲撞流行服饰餐饮餐饮QUIKSILVER/ROX15、Y、马克华菲3F潮流时尚女装餐饮Best Seller、G2000、UNIQLO2F性感服装服饰餐饮ZARA、Belle、Best Seller，Walker Shop1F优雅服装服饰餐饮ZARA，Best Seller，NEXT、EspritB1炫目护肤用品饰品餐饮家居美发万宁、大明眼镜B2前卫精品服装、服饰、饰品餐饮美发美发卡玛、以纯、佐丹奴西单大悦城同时创造了超高经营层面良好的经营业绩西单大悦城同时创造了超高经营层面良好的经营业绩18 2009 HanBroad Corporation.都市综合体成功案例分析都市综合体成功案例分析上海港汇广场上海港汇广场项目位于上海徐家汇商圈集商业、办公16、服务式公寓等功能于一体，高端城市综合体。物业形态：港汇广场购物中心5A甲级写字楼服务式公寓总建筑面积：约约4040万万m m2 219 2009 HanBroad Corporation.公寓公寓周边高档服务式公寓缺乏周边高档服务式公寓缺乏住宅住宅高档住宅众多高档住宅众多酒店酒店五星级酒店林立五星级酒店林立办公办公甲级写字楼汇聚甲级写字楼汇聚商务商务高校与成熟商圈带来大量高高校与成熟商圈带来大量高等级商务人士等级商务人士商业商业缺乏有影响力的商业形态，以缺乏有影响力的商业形态，以百货为主流百货为主流五星级酒店五星级酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提17、升品质提升品质旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质高消费人流高消费人流商业商业办公办公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店购物中心商业街酒店写字楼公寓住宅合计港汇广场130013.48.5034.9配比37.2%0.0%0.0%38.4%24.4%0.0%100.0%港汇广场城市综合体成功运营带来港汇广场城市综合体成功运营带来的经验是一个成功的商业会是城市的经验是一个成功的商业会是城市综合体最有力的基石综合体最有力的基石20 2009 HanBroad Corporation.q三个代表性项目同时处于成熟商圈中，同时面临着18、既有商业的竞争,都与地铁站点相连；q三个代表性项目同时以大体量的商业打造一站式购物中心，以巨大的规模优势取得竞争优势，树立领导性地位；q三个代表项目的购物中心均根据不同的消费群体特点以及竞争环境形成了一定的主题性差异，来获得竞争区隔；q三个代表性项目中，购物中心均是最具成长性的物业，年增值超过15%，远超过酒店与写字楼物业的价值成长性。购物中心商业街酒店写字楼公寓住宅合计万象城18244.201139.2配比45.9%5.1%10.2%10.7%0.0%28.1%100.0%西单大悦城10.503.51.50015.5配比67.7%0.0%22.6%9.7%0.0%0.0%100.0%港汇广场19、130013.48.5034.9配比37.2%0.0%0.0%38.4%24.4%0.0%100.0%三个代表案例同时表明一点：购物中心对城市综合体的影响力塑三个代表案例同时表明一点：购物中心对城市综合体的影响力塑造以及价值成长至关重要造以及价值成长至关重要21 2009 HanBroad Corporation.合肥现有商业情况：合肥现有商业情况：阶段阶段商业类型商业类型商业特点商业特点代表项目代表项目I传统百货传统百货以产品为中心的以产品为中心的商品交换平台商品交换平台商之都、百盛、鼓楼商之都、百盛、鼓楼II购物中心商业购物中心商业以品牌为中心的以品牌为中心的品牌展示平台品牌展示平台元一元20、一III主题商业主题商业以以“人人”为中心的为中心的体验消费平台体验消费平台缺乏，本项目填补缺乏，本项目填补同时考虑到合肥市缺乏领导性的以同时考虑到合肥市缺乏领导性的以“人人”为中心的体验性购物中心项为中心的体验性购物中心项目目22 2009 HanBroad Corporation.形象形象品牌品牌资金沉淀资金沉淀投资回报投资回报物业成长性物业成长性商务路线商务路线酒店路线酒店路线商业路线商业路线综合上述分析，建议：综合上述分析，建议：采用商业为综合体基石，以大体量商业树立项目影响力来源，并能获得较高长期物采用商业为综合体基石，以大体量商业树立项目影响力来源，并能获得较高长期物业成长性与投资21、回报率，有效提升开发商品牌价值，并为后续资本运作打下基础。业成长性与投资回报率，有效提升开发商品牌价值，并为后续资本运作打下基础。好好中等持久，较高较高好好很大持久、较低较低一般一般较大较低很小同时，从三个同时，从三个“聚人聚人”可能方向的综合评价来看，商业路线最具可能方向的综合评价来看，商业路线最具成长性，投资回报最高成长性，投资回报最高23 2009 HanBroad Corporation.公寓几乎无高品质公寓物业住宅高档住宅缺失，中低档住宅众多酒店对面有酒店办公项目靠近办公集中区，但无可能做成高端办公物业商务区域有较多的政务商务需求商业缺乏有影响力的商业形态酒店酒店商务商务办公办公商业22、商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流商业商业办公办公商务商务公寓公寓住宅住宅酒店酒店为此，建议采用为此，建议采用以商业为龙头，办公提供长期中高端人流，公寓为快以商业为龙头，办公提供长期中高端人流，公寓为快速回现产品，形成商业速回现产品，形成商业+办公办公+公寓公寓+住宅的物业组合住宅的物业组合24 2009 HanBroad Corporation.项目总体概念定位项目总体概念定位合肥23、城标合肥城标超越合肥，领跑中部优良的区位便利的交通综合的物业组合先进的商业模式本地人引以为傲的地标外地人认识合肥的坐标较大的体量规模以以打造打造为形式为形式25 2009 HanBroad Corporation.2项目商业定位及依据项目商业定位及依据26 2009 HanBroad Corporation.商业整体市场定位商业整体市场定位项目消费者定位项目消费者定位项目档次定位项目档次定位项目业态定位项目业态定位项目主题定位项目主题定位项目核心竞争力定位项目核心竞争力定位项目商业市场定位项目商业市场定位27 2009 HanBroad Corporation.商业整体市场定位商业整体市场定位24、时尚时尚潮流潮流品质品质综合生活中心综合生活中心周边居民周边居民中高收入年轻消费者中高收入年轻消费者业态多元化业态多元化品牌新颖化品牌新颖化空间娱乐化空间娱乐化合肥商业地标合肥商业地标消费的满足感和愉悦感消费的满足感和愉悦感28 2009 HanBroad Corporation.已从已从“单一商圈单一商圈”向向“一个核心商圈与多个区域级商圈一个核心商圈与多个区域级商圈”并存的商业格局转并存的商业格局转变。变。商圈商圈等级等级编号编号商圈商圈名称名称商圈特点商圈特点代表项目代表项目市级商圈1 1四牌楼合肥“王府井”百盛、百大鼓楼、淮河路步行街2 2三孝口商务与商业氛围浓厚百大CBD、城隍庙3 25、3大东门高端商业物业为主瑞景名品中心区域级商圈4 4北一环新兴商务区财富广场、新天地5 5新站区专业市场与现代商业共融，商业氛围浓厚元一、温莎国际广场、信地、白马服装城、光大国际服装城6 6三里庵人气较旺的新兴商圈国购广场7 7高新区初具规模的新兴商圈百大鼓楼商厦、合家福8 8马鞍山初具规模的新兴商圈新都会购物广场、金地88街9 9南七里以IT、数码等电子产品为主的商业区赛博数码广场、百脑汇、步瑞祺1010明珠规模较大的新兴商圈桐山商业广场、欧洲风情街1111大学城低端大规模商业聚集大学城商业中心、金星商业城备注：以百货、大卖场、购物中心为主1 13 32 25 5 已形成的市级商圈 已形成的26、区域级商圈101011119 98 87 76 64 4总体定位依据总体定位依据-a合肥整体商业格局合肥整体商业格局29 2009 HanBroad Corporation.商圈名称商圈名称商业业态商业业态代表项目代表项目租租/售价格售价格四牌楼百货百盛、百大鼓楼、商之都、乐普生商厦服装鞋帽类18%-25%、化妆品5%-15%（流水倒扣）专卖店淮河路步行街约百余家专卖店25-50（元/天）专业市场红太阳广场15-25（元/天）赛康数码广场首层50000元/餐饮市府广场首层10（元/天）三孝口百货百大CBD服装鞋帽类18%-25%、化妆品5%-15%（流水倒扣）专卖店女人街6-12（元/天）大东27、门百货瑞景名品中心、商之都二店扣点20-29%四牌楼商圈每天约四牌楼商圈每天约3030万客流量使之成为全市万客流量使之成为全市人气最旺之处，多数商业场所经营稳定，各人气最旺之处，多数商业场所经营稳定，各类商业物业租售价格位居为全市之首。类商业物业租售价格位居为全市之首。编号编号名称名称编号编号名称名称1百大CBD6百盛2百大乐普生7淮河路步行街3合肥百货大楼8瑞景名品中心4百大鼓楼9商之都2店5商之都10瑞景国际购物广场4 48 86 65 52 27 79 910101 13 3三孝口三孝口三孝口三孝口四牌楼四牌楼四牌楼四牌楼大东门大东门大东门大东门市级商圈特征市级商圈特征市级商圈特征市级商28、圈特征市级核心商圈其主导地位明显，但同质化竞争市级核心商圈其主导地位明显，但同质化竞争较为明显，整体商业设施相对落后且功能单一较为明显，整体商业设施相对落后且功能单一30 2009 HanBroad Corporation.q主要以底商的形式分布于步行街两主要以底商的形式分布于步行街两侧，多数专卖店均为厂家直营店；侧，多数专卖店均为厂家直营店；q百余家商铺中各类服装、服饰及运百余家商铺中各类服装、服饰及运动休闲专卖店占有动休闲专卖店占有78%78%的数量比例；的数量比例；其中其中58%58%专卖店以经营国内外知名专卖店以经营国内外知名品牌的运动休闲服装为主。品牌的运动休闲服装为主。淮河路步行街29、是以购物为主，餐饮、休闲、娱乐等其他功能为辅淮河路步行街是以购物为主，餐饮、休闲、娱乐等其他功能为辅的商业步行街，整体档次较低，购物环境差，以收入较低的年轻的商业步行街，整体档次较低，购物环境差，以收入较低的年轻消费者和外地消费者为主。消费者和外地消费者为主。31 2009 HanBroad Corporation.5 5已形成的区域级商圈101011119 98 87 76 64 4编号编号商圈名称商圈名称商业业态商业业态代表项目代表项目租租/售价格售价格4 4北一环专卖店置地广场6-10元/天5 5新站区购物中心元一时代广场1F：15%-29%2F:20%-23%3F：16%-23%4F:30、38%（美食广场）大卖场温莎国际广场首层5-10（元/天）6 6三里庵大卖场国购广场1F：10-17元/天3F：2-3元/天7 7高新区百货百大鼓楼商厦服装鞋帽类18%-25%、化妆品5%-15%（流水倒扣）8 8马鞍山大卖场新都会广场首层4-6（元/天）9 9南七里专业市场步瑞祺IT广场首层5-8（元/天）1010明珠大卖场桐山商业广场首层2-3.5（元/天）专卖店欧洲风情街首层2-3（元/天）1111大学城专卖店大学生商业中心首层1-2.5（元/天）新站区及三里庵商圈发展速度明显优于其他区域级商圈；明珠及大学城商圈发新站区及三里庵商圈发展速度明显优于其他区域级商圈；明珠及大学城商圈发展速度31、缓慢，商业物业空置率较高。展速度缓慢，商业物业空置率较高。区域级商圈特征区域级商圈特征区域级商圈特征区域级商圈特征新兴区域级商圈尚处发展初期阶段，商业物新兴区域级商圈尚处发展初期阶段，商业物业以大卖场形式居多业以大卖场形式居多32 2009 HanBroad Corporation.功能性功能性低高相相对对档档次次弱强百盛商之都百大CBD瑞景购物中心新曙光百大鼓楼合肥百货百大乐普生新都会温莎购物广场国购广场元一瑞景名品中心市场空白点市场空白点市场发展空间有限，无竞争市场发展空间有限，无竞争力竞争优势不足力竞争优势不足空白点空白点空白点空白点1 1 1 11 1 1 1城市不具备发展此类高端物城32、市不具备发展此类高端物业的基础条件业的基础条件空白点空白点空白点空白点3 3 3 33 3 3 3从长期发展看，具备可持续从长期发展看，具备可持续性，功能性适中，特色业态性，功能性适中，特色业态吸引目的性消费，具有较强吸引目的性消费，具有较强竞争优势竞争优势空白点空白点空白点空白点2 2 2 22 2 2 2商业竞争分析商业竞争分析33 2009 HanBroad Corporation.总体定位依据总体定位依据-a合肥整体商业格局合肥整体商业格局高高中中低低批发市场批发市场商业街商业街大卖场大卖场百货百货购物中心购物中心合肥市中心传统商圈以百货和步行街为主，功能单一，购物环境差，同质化合肥市33、中心传统商圈以百货和步行街为主，功能单一，购物环境差，同质化竞争激烈，元一购物中心档次较低，物业条件较差，严格来讲，合肥没有真竞争激烈，元一购物中心档次较低，物业条件较差，严格来讲，合肥没有真正的购物中心。正的购物中心。乐普生乐普生百盛百盛瑞景百货瑞景百货百大鼓楼百大鼓楼百大百大CBD百货大楼百货大楼元一购物中心元一购物中心发展发展空间空间家乐福家乐福乐购乐购大润发大润发易初莲花易初莲花沃尔玛沃尔玛合家福合家福淮河路淮河路城隍庙城隍庙白马白马批发市场、步行街和大卖场批发市场、步行街和大卖场这几种业态这几种业态不适合做中高端商业不适合做中高端商业34 2009 HanBroad Corporat34、ion.总体定位依据总体定位依据-b消费者研究：新兴购物中心业态是消费者需要的消费者研究：新兴购物中心业态是消费者需要的q传统商业：传统商业：消费者对传统商业不满意的地方主要集中在：舒适性：舒适性：21%的消费者认为步行街商圈缺乏休息场，逛街特别累购物环境：购物环境：10%交通停车：交通停车：10%功能单一：功能单一：10%服务质量：服务质量：10%价格不合适价格不合适：10%消费者对传统商业的不满不仅仅停留消费者对传统商业的不满不仅仅停留消费者对传统商业的不满不仅仅停留消费者对传统商业的不满不仅仅停留在基本功能层面，更多的体现在对更在基本功能层面，更多的体现在对更在基本功能层面，更多的体现在35、对更在基本功能层面，更多的体现在对更高层次消费享受的要求高层次消费享受的要求高层次消费享受的要求高层次消费享受的要求q购物中心新商业形态：购物中心新商业形态：元一购物广场的优势：功能齐全，一站式购物：17%购物环境好：8%交通/停车方便：6%品牌齐全：6%元一购物广场的劣势：价格高：17%，促销不够：11%缺乏休息场所：15%，服务：11%品牌不够时尚，不齐：10%qq消费者认可元一购物中心的商业形式，目前消费者认可元一购物中心的商业形式，目前消费者认可元一购物中心的商业形式，目前消费者认可元一购物中心的商业形式，目前半死不活的经营状况主要是自身原因造成的半死不活的经营状况主要是自身原因造成的36、半死不活的经营状况主要是自身原因造成的半死不活的经营状况主要是自身原因造成的35 2009 HanBroad Corporation.消费者认为最需要增加的商业设施依次是健身、休闲、娱乐中心消费者认为最需要增加的商业设施依次是健身、休闲、娱乐中心19%，百货，百货/购物中心，约购物中心，约18%，影院，影院15%,这些都是购物中心的这些都是购物中心的构成业态构成业态36 2009 HanBroad Corporation.q区域人口构成区域人口构成q区域商业现状区域商业现状总体定位依据总体定位依据-c区域现状区域现状37 2009 HanBroad Corporation.区域人口高度密集，方37、圆区域人口高度密集，方圆4 4公里内常住人口达公里内常住人口达2525万之多万之多序号序号社区名称社区名称户数户数人口人口代表小区代表小区1龙居社区23266382海亚当代、龙居山庄2清溪路社区16564910天一家园3奥林花园371111100奥林花园、盛华苑园4翠竹园439510500国轩苑、水岸云锦5北苑村410010320琥珀山庄6琥珀潭355310660琥珀山庄7安农社区608918268长江小区8飞虹社区342910455飞虹小区9团安村394711841碧林园、绿景家园10凤凰城300010000凤凰城、颐和家园11陈村路社区20005955青羊西村12青阳路社区8795252038、3团安村、电信小区13杏林社区171810736梅山新囤14二里街社区357314039碧雨花园15梅山路社区508816097安大附院16竹荫里社区469514592松涛里17安居苑社区614419218安居苑住宅小区18美虹社区327912000天鹅花园、彩虹家园19龙河路社区268512455西园南村20绩溪路社区313415645经贸委员会宿舍1 16 65 54 43 32 2151514148 8121210107 711111717181813131616191920209 9数据来源：汉博顾问38 2009 HanBroad Corporation.区域办公物业区域办公物业1239、345本案本案612345春天大厦春天大厦置地投资广场置地投资广场旺城大厦旺城大厦汇金大厦汇金大厦外运大厦外运大厦6鑫鹏大厦鑫鹏大厦写字楼名称写字楼名称体量（体量（）层层数数租金租金（元（元/天）天）售价售价（元（元/）物业费物业费（元（元/月）月）春天大厦春天大厦35000320.6/置地投资广场置地投资广场57000262-2.3/3.98旺城大厦旺城大厦35000190.9-1.4/汇金大厦汇金大厦47570282-2.77000-80003.8外运大厦外运大厦18000161.3-1.7/鑫鹏大厦鑫鹏大厦2882031/66001.2总供应量（）总供应量（）总供应量（）总供应量（）2240、1390221390221390221390q区域内写字楼项目主要集中在长江西路沿线，区域内写字楼总面积221390平米，建成入驻后，大约将带来2万左右的商务人群39 2009 HanBroad Corporation.编号编号名称名称1中国移动2徽商银行3安徽省环境保护局4蜀山区教育局5中国电信6中国电信生产大楼7中国人保有限公司8省电力公司9安徽进出口集团10合肥市交通局11中国检验检疫12合肥市国税局13蜀山区政府14安徽省公路勘探设计院15华东冶金地质勘查局中国电信中国人保财险蜀山区政府合肥市国税局123456789101112131415本案本案区域企事业单位：区域企事业单位：区域企41、事业单位：区域企事业单位：“国国”字号大型企事业单位及省市级职能单位字号大型企事业单位及省市级职能单位居多，此部分人群收入稳定，且消费能力较强居多，此部分人群收入稳定，且消费能力较强40 2009 HanBroad Corporation.编编号号名称名称在校人数在校人数（人）（人）1安徽农业大学271732中医学院80003医科大学164424世杰电脑学校/5安徽大学南区310006安徽中医学院西区/7省气象学校13008安大江淮学院/9中国科技大学1500010安徽电气工程职业技术学院（北区）150011合肥学院（黄山路校区）400012安徽大学北区/共计人数（人）共计人数（人）共计人数（42、人）共计人数（人）104415104415104415104415编号编号名称名称1武警医院2整形外科医院3安徽省中医院4安医大附属口腔医院5安徽省肺科医院6安医大第一附属医院7普瑞眼科医院8协和医院9长政医院10合肥光明医院1农业银行2中信银行3光大银行4徽商银行5招商银行6招商银行7光大银行8建设银行9琥珀邮局10工商银行11交通银行12光大银行银行、邮局本案1234567891011121234567891012345678910学校医院本案本案1112金融设施安徽农业大学安徽省肺科医院徽商银行区域配套服务设施：区域配套服务设施：区域配套服务设施：区域配套服务设施：区域各类配套服务设施齐43、全，大学、医院、区域各类配套服务设施齐全，大学、医院、银行各自银行各自1010余家之多余家之多41 2009 HanBroad Corporation.q区域人口构成区域人口构成q区域商业现状区域商业现状总体定位依据总体定位依据-c区域现状区域现状42 2009 HanBroad Corporation.6 61 12 211114 45 57 78 89 910101212临街商业临街商业独体商业独体商业3 31313本案本案14143 34 45 52 21 1编号编号名称名称1西一环2长江西路3梅山路4南一环5淠河路6黄山路7金寨路8南一环9琥珀大道10官亭路11清溪东路12青阳路13肥44、西路14霍山路1国购广场2金苹果装饰3苏果社区店4大润发卖场5龙大花卉市场q区域内大型商业物业主要已卖场形式出现（家乐福及大润发），大多数零售商业均以街铺形式出现，档次相对较低；q商业主要集中于国购广场及大学周边的几条道路区域，环境较为混杂；q紧邻国购广场的道路商业租金较高，约为7-12元/天，其余平均租金为2-3元/天。零售业零售业零售业零售业主要分布于长江西路及其周边道路，整体档次较低设施老旧主要分布于长江西路及其周边道路，整体档次较低设施老旧43 2009 HanBroad Corporation.编号编号名称名称1黄山路2绩溪路3芜湖西路4肥西路5青阳路6淠河路7官亭路8霍山路9清溪路45、10长丰南路1国购广场2毛家饭店3梅山饭店4盛臣金旺角5香湾咖啡厅6三河酒家7城市花园咖啡店8重庆火锅店2 21 13 34 45 56 67 78 89 91010本案本案8 8小型餐饮小型餐饮集中街区集中街区大型餐饮大型餐饮2 21 14 45 53 36 67 7q国购三层以中档大型餐饮为主，租金不高于2元/天左右；q青阳路及绩溪路以低端餐饮为主，主要服务于社区居民、医院及周边的学生群体，租金在1元/天左右；其余的餐饮集中街区档次较低，平均租金不足1元/天；q区域内以本土中低档餐饮为主，国内知名品牌餐饮零星分布。餐饮业餐饮业餐饮业餐饮业中低端小规模餐饮街相对集中，少数大型品牌餐饮零星分布46、中低端小规模餐饮街相对集中，少数大型品牌餐饮零星分布44 2009 HanBroad Corporation.123456789本案本案编号编号名称名称1 1音乐之声歌友俱乐部音乐之声歌友俱乐部2 2美高美美高美3 3红珊瑚歌城红珊瑚歌城4 4圣泰克广场圣泰克广场5 5飓风一号电玩城飓风一号电玩城6 6铜锣湾广场铜锣湾广场7 7良子足浴良子足浴8 8良子足浴良子足浴9 9万千楼休闲会所万千楼休闲会所q区域内休闲娱乐场所较少，整体档次较低，未出现集中的休闲娱乐区域；q美高美娱乐会所是区域内唯一档次较高的娱乐场所，其借国购广场之势迅速发展，目前是区域人气较旺的休闲娱乐场所；q区域内文化休闲娱乐设施47、尚是空白。休闲娱乐业休闲娱乐业休闲娱乐业休闲娱乐业美高美是区域内唯一档次、规模相对较高的休闲娱乐场所美高美是区域内唯一档次、规模相对较高的休闲娱乐场所45 2009 HanBroad Corporation.q区域内商业分布以国购广场为核心，租金水平呈外扩递减；以临街商业形区域内商业分布以国购广场为核心，租金水平呈外扩递减；以临街商业形式出现居多，商业档次偏低，物业设施陈旧；式出现居多，商业档次偏低，物业设施陈旧；q区域内主要商业业态以低档的零售和餐饮为主，休闲娱乐设施较少；区域内主要商业业态以低档的零售和餐饮为主，休闲娱乐设施较少；q区域内百货和购物中心稀缺，主要以国购广场的家乐福大卖场为区48、域内商区域内百货和购物中心稀缺，主要以国购广场的家乐福大卖场为区域内商业核心。业核心。区域商业物业区域商业物业区域商业物业区域商业物业小结小结小结小结商业总体供应量约为商业总体供应量约为2929万平方米，平均出租万平方米，平均出租率约为率约为86%86%q区域内零售及餐饮业态占比较高，分别约为52%和32%，娱乐占比较低，约为16%；q除国购广场为大型独体商业物业，区域多数商业物业设施较为陈旧，档次较低，主要以临街店铺的形式出现。46 2009 HanBroad Corporation.项目所在区域是比较成熟的商圈，人流量仅次于市中心步行街，已经形成相当的商业规项目所在区域是比较成熟的商圈，人49、流量仅次于市中心步行街，已经形成相当的商业规模，聚集了足够人气，有潜力发展成为合肥商业新地标。模，聚集了足够人气，有潜力发展成为合肥商业新地标。n10%的消费者认为区域商业氛围很好，50%的消费者对项目所在区域的商业印象较好，25%的消费者认为商业印象一般，n只有极少部分消费者认为区域商业较差，不到5%n项目所在区域已经形成了一定的商业氛围，属于比较成熟的商圈总体定位依据总体定位依据-c区域现状区域现状47 2009 HanBroad Corporation.商业发展空间商业发展空间q区域内25万常住居民，2万办公人群，10万在校学生，总人口达37万，按照人均商业面积1平米计算，区域人口大约可50、支撑近37万平米商业。q目前区域内总商业面积约为29万平米，从商业总量来看，仍有较大的发展空间。q从区域商业档次来看，区域内规模最大、档次最高的目前是国购广场，其它多为低档沿街商铺，目前商业存量难以满足区域内中高收入消费者，区域内中高档商业存在结构性缺口q从业态构成来看，52%的商业为零售，餐饮和娱乐基本上是中低档次，中高档的餐饮娱乐基本为空白。48 2009 HanBroad Corporation.城市等级城市等级城市名称城市名称20072007年底购物中年底购物中心数量（个）心数量（个）常住人口数量（万人）常住人口数量（万人）户籍人口数量户籍人口数量(万人万人)GDP(GDP(亿元亿元)51、人均人均GDP(GDP(元元)社会消费品零售总额社会消费品零售总额(亿元亿元)城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入(元元)人均消费性支出人均消费性支出(元元)一线城市北京1716331213.39353.3582043800.22198915330一线城市深圳14861.55212.386801.57796451915.0324870.218752.9一线城市上海131858.081378.8612188.85663673847.792362317255一线城市广州61004.58772.97050.787121925952246918951二线城市长春3745.9387.82089252、8131778.31281110217二线城市海口3179.45152.94396.3524392189.381228910203二线城市成都 31257.91112.33324.4265271357.21484911702.8二线城市太原2345.71281.891254.9536377515.911374510941二线城市沈阳2780709.83073.9434991231.914606.511255.8二线城市哈尔滨21079987.42436.8247681036127729294二线城市天津21115959.15018.28458291356.791635712029二线城市西安 53、2830.54764.251737.121017921.581266210098二线城市重庆 2/1361.354122.51302831661.231371510501.3二线城市大连2608578.2313151624983.31510912135二线城市宁波2689.5564.63433.1610321035.52230713921二线城市合肥1491478.91334.228125469134279936二线城市石家庄1955.05237.73239325056851.1132059189二线城市武汉1/828.83141.5379041518.314357.610600二线城市长沙154、652.92637.362190.25337111037.031615312288二线城市厦门1243167.241375.2656595362.052150316380二线城市兰州1329.43319.28732.7622325337.57102718050二线城市青岛1/757.993786.52453991199.171785613376二线城市南昌1458.06491.311390.130464426.691307610064三线城市无锡3599.21461.743858652031134.752089812257三线城市福州3676630.31974.5929318940.9916655、4211790三线城市扬州2/459.25131129400418.9150579695.8三线城市东莞1694.72171.26315146014695.892702521545三线城市佛山1592.33361.083588.560917946.82175418469三线城市徐州1940.95871.121679.5619221543.011636614875三线城市嘉兴1418.6336.811585.1847153501.222012812379三线城市苏州1/6245700913601245.52126013959三线城市三亚15553.52122.322650029.4116428056、65三线城市唐山1724.66303.62779.1437734648.831423510944根据汉博参与研究并撰写的根据汉博参与研究并撰写的中国商业地产研究报告之中国购物中心发展研究报告中国商业地产研究报告之中国购物中心发展研究报告记记载载“在二线城市开发大型购物中心，其城市在二线城市开发大型购物中心，其城市GDPGDP总量需要超过总量需要超过800800亿元，城镇居民人均可亿元，城镇居民人均可支配收入超过支配收入超过50005000元，城镇居民人均消费性支出大于元，城镇居民人均消费性支出大于40004000元元”。从从20072007年合肥经济发展水平来看，相比长春、太原已出现的多个购物57、中心而言，合肥在年合肥经济发展水平来看，相比长春、太原已出现的多个购物中心而言，合肥在此经济基础条件之上至少还有此经济基础条件之上至少还有1-21-2个购物中心的发展空间。个购物中心的发展空间。总体定位依据总体定位依据-d经济发展水平经济发展水平49 2009 HanBroad Corporation.时尚、潮流、品质时尚、潮流、品质生活中心生活中心1234合肥商业格局：合肥商业格局：由“单一中心”向“多中心”演变传统商圈档次较低，同质化严重，功能单一，以百货业态为主新兴区域商圈多是大卖场为主元一初具购物中心雏形，档次低，环境差，品牌不齐中高档购物中心目前是市场空白消费者调查：消费者调查：传统58、商业不能满足消费者需求消费者倾向于购物中心形态年轻消费者是区域消费生力军项目区域现状：项目区域现状：项目周边区域居民、学校、写字楼、企事业单位密集区域内存在较大商业缺口项目周边已形成一定商业氛围，项目自身条件非常好，具备发展为商业地标的潜质合肥经济发展水平：合肥经济发展水平：根据全国统计数据，合肥具备购物中心能够正常发展的经济水平整体定位依据整体定位依据50 2009 HanBroad Corporation.项目消费者定位：两个人群项目消费者定位：两个人群q项目周边3公里内消费者：项目周边居民区域内写字楼的商务人群区域内政府机关、事业单位的政务人群区域内大量的高校学生及教职工q辐射更远范围内59、中高收入、追求生活品质的年轻消费者收入水平较高追求品质生活喜欢尝试新鲜事物，容易接受新的消费理念追逐流行、时尚51 2009 HanBroad Corporation.Tertiary CatchmentsTertiary Catchments合肥市更远范围内合肥市更远范围内中高收入年轻消费者中高收入年轻消费者SecondarySecondary Catchments Catchments 项目周边项目周边3-5公里内的公里内的中高收入年轻消费者及部分家庭中高收入年轻消费者及部分家庭Immediate CatchmentsImmediate Catchments 周周边边居民居民 周周边边政政60、务办务办公人群公人群目标客群定位目标客群定位52 2009 HanBroad Corporation.高高低低中中高高低低中中1818岁岁2828岁岁3838岁岁4848岁岁0 0公里公里5 5公里公里1010公里公里目标客群目标客群53 2009 HanBroad Corporation.项目档次定位：中高档购物中心符合市场竞争现状项目档次定位：中高档购物中心符合市场竞争现状高高中中低低批发市场批发市场商业街商业街大卖场大卖场百货百货购物中心购物中心乐普生乐普生百盛百盛瑞景百货瑞景百货百大鼓楼百大鼓楼百大百大CBD百货大楼百货大楼元一购物中心元一购物中心发展发展空间空间家乐福家乐福乐购乐购大61、润发大润发易初莲花易初莲花沃尔玛沃尔玛合家福合家福淮河路淮河路城隍庙城隍庙白马白马54 2009 HanBroad Corporation.中档、中高档购物中心符合消费者需求中档、中高档购物中心符合消费者需求n90%的消费者认为这些商业设施应该是中档、中高档的，只有极少部分消费者认为应该是高档或低档的n从区域消费者的收入水平来看，中档、中高档的购物中心符合消费者的消费水平。55 2009 HanBroad Corporation.主题主题百货百货主题主题百货百货家乐家乐福福家乐家乐福福生活生活领地领地沃尔沃尔玛玛沃尔沃尔玛玛休闲休闲广场广场家居、家居、电器电器活力活力场场家乐家乐福福欢乐欢乐坊62、坊休闲休闲广场广场化妆、化妆、珠宝、珠宝、特卖特卖女装女装男装、男装、休闲、休闲、运动运动电玩、电玩、餐饮餐饮男女男女装、装、钟表钟表精品精品男女男女装装男装、男装、饰品、饰品、鞋鞋女装、女装、女包、女包、女鞋女鞋化妆、化妆、珠宝珠宝女士女士正装正装女士女士精品精品服饰服饰男装男装运动运动休闲休闲办公、办公、文化文化用品用品珠宝、珠宝、女鞋、女鞋、化妆化妆男装、男装、商务商务休闲休闲女装、女装、中老中老年装年装百大百大电器电器运动、运动、儿童、儿童、家居家居运动、运动、童装童装童鞋童鞋超市、超市、床品、床品、工艺工艺珠宝、珠宝、女鞋、女鞋、化妆化妆女装、女装、精品精品服饰服饰休闲、休闲、内衣、63、内衣、女裤女裤男士男士休闲、休闲、正装正装家用家用电器、电器、厨卫厨卫超市超市化妆、化妆、珠宝、珠宝、钟表钟表男装男装女装女装运动运动休闲、休闲、儿童儿童宏图宏图三包三包化妆、化妆、钟表、钟表、珠宝珠宝女装、女装、饰品饰品女装、女装、饰品、饰品、内衣内衣男装、男装、男鞋男鞋休闲休闲运动、运动、童装童装瑞景瑞景超市超市超市超市化妆、化妆、珠宝、珠宝、钟表钟表男装男装女装女装休闲休闲运动运动超市超市化妆、化妆、珠宝、珠宝、女鞋女鞋男装、男装、箱包、箱包、男鞋男鞋女装、女装、中老中老年装年装运动、运动、健身健身器材器材儿童、儿童、家居、家居、电器电器珠宝、珠宝、化妆、化妆、钟表钟表女装、女装、女鞋女64、鞋男装男装运动运动休闲、休闲、儿童儿童国购国购元一元一瑞景名瑞景名品中心品中心鼓楼鼓楼合百合百乐普生乐普生新都会新都会温莎购温莎购物广场物广场商之都商之都百大百大瑞景购瑞景购物中心物中心新曙光新曙光百盛百盛购物购物超市超市餐饮娱乐餐饮娱乐其他其他6 6超市超市合肥目前大型商业物业仍然主要采用百货的布局形式，以男装、女装等作合肥目前大型商业物业仍然主要采用百货的布局形式，以男装、女装等作为主要经营内容，功能较为单一，餐饮、娱乐及展示体验设施比例较少为主要经营内容，功能较为单一，餐饮、娱乐及展示体验设施比例较少。项目业态定位项目业态定位:现有重点商业物业对比现有重点商业物业对比56 2009 Ha65、nBroad Corporation.多见小杂居多见小杂居多见小杂居多见小杂居 不见大聚居不见大聚居不见大聚居不见大聚居q青阳路美食街、宁国路龙虾一条街、淮河路餐饮一条街等这些餐饮一条街，小到十几家，多到数十家，已经形成了初具规模的小餐饮街，渐成了气候，但经营状况距离繁荣还有差距；只有小特色只有小特色只有小特色只有小特色 没有大整合没有大整合没有大整合没有大整合q整体没有形成大的规模效应，而且大部分餐饮业集中在老城区，过于集中，同时规模档次参差不齐，让人无法留下统一印象；q全市三千多家餐饮企业，其中仅有部分企业特色较为突出，但从整体角度来看，缺乏规模效应；餐饮市场潜力巨大餐饮市场潜力巨大餐饮市66、场潜力巨大餐饮市场潜力巨大q多数餐饮街基本上靠一两家有名的店面带起来，至今未形成多家实力均等的竞争场面，餐饮市场尚存较大发展空间。合肥餐饮业特征概述：合肥餐饮业特征概述：合肥餐饮业特征概述：合肥餐饮业特征概述：本地化特色餐饮在市场占有近半数比重，西本地化特色餐饮在市场占有近半数比重，西部区域占有较大份额部区域占有较大份额57 2009 HanBroad Corporation.餐饮名称餐饮名称餐饮名称餐饮名称体量（）体量（）体量（）体量（）档次档次档次档次客单价（元）客单价（元）客单价（元）客单价（元）受众客群受众客群受众客群受众客群特色特色特色特色独一处6000高档200-300商务宴请、家67、庭宴请特色海鲜最高台8000 高档200-300商务宴请粤菜同庆楼6000 中档100-200商务宴请、家庭宴请特色徽菜阿一鲍鱼2600 高档300-500商务宴请特色海鲜金满楼7200 高档200商务宴请海鲜野味,火锅烧烤 毛家饭店1400 中档100商务宴请、家庭宴请特点烧炒希尔顿酒店/高档300商务宴请各色烧炒 绿水雅客/高档150商务宴请各色烧炒,海鲜野味 毛家饭店毛家饭店阿一鲍鱼阿一鲍鱼希尔顿酒店希尔顿酒店金满楼金满楼绿水雅客绿水雅客最高台最高台同庆楼同庆楼独一处独一处部分高档餐饮分布示意图部分高档餐饮分布示意图知名大型品牌餐饮数量较少且分布零散，未产生集聚效应知名大型品牌餐饮数量较68、少且分布零散，未产生集聚效应58 2009 HanBroad Corporation.青阳路美食街青阳路美食街q餐饮体量约在7000平左右，主要经营本土特色烧炒，针对周边消费者，生意尚好；宁国路龙虾美食街宁国路龙虾美食街q宁国路是合肥著名的龙虾一条街，共有店家30余家，总体量近20000平方，针对大众消费者；九华山路美食街九华山路美食街q九华山路以经营特色土家菜为主的餐饮街，有十余家特色土菜馆，体量约在8000平方，主要针对家庭宴请。青阳路美食街青阳路美食街九华山路美食街九华山路美食街宁国路路美食街宁国路路美食街九华山路、宁国路为本市特色餐饮相对集中区域，主要以中低档具九华山路、宁国路为本市特69、色餐饮相对集中区域，主要以中低档具有安徽特色的有安徽特色的“土菜土菜”、小龙虾而闻名、小龙虾而闻名59 2009 HanBroad Corporation.编号编号类型类型档次档次代表项目代表项目1足浴中档富桥足浴酒吧高档君度KTV中档阿波罗、罗曼迪、卡梦儿迪吧高档真爱、39夜总会高档盛世豪门2KTV中档后宫国际俱乐部 3健身中档奥康美健身俱乐部 ktv中档沙巴克、阿波罗、阿里巴巴2 23 31 1阿波罗卡梦尔快乐天堂罗曼迪39度、君度盛世豪门合肥整体娱乐市场并不是很发达，服务水平偏低、环境及硬合肥整体娱乐市场并不是很发达，服务水平偏低、环境及硬件设施较差是普遍存在的现象，有待于整体提升及升级70、换代。件设施较差是普遍存在的现象，有待于整体提升及升级换代。合肥休闲娱乐业特征概述：合肥休闲娱乐业特征概述：合肥休闲娱乐业特征概述：合肥休闲娱乐业特征概述：宁国路北段及马鞍山路已形成一定规模宁国路北段及马鞍山路已形成一定规模中档娱乐场所的聚集区，其他区域休闲娱乐场所分布较为零散，不中档娱乐场所的聚集区，其他区域休闲娱乐场所分布较为零散，不成规模成规模60 2009 HanBroad Corporation.业态定位业态定位q合肥目前商业以百货为主，零售比例很大，餐饮和娱乐基本上没有，这也是目前消费者对传统商业最不满意的地方。q合肥高端商务餐饮、娱乐分布比较分散，消费具有很高的目的性，对项目的促71、进作用有限。但考虑到项目周边的商务人群和政务人群，适量的高端商务餐饮对完备项目功能和拉升项目档次有一定促进作用。q合肥大众餐饮以本土菜为主，比较单一，且环境、档次较低，环境良好、品质优的品牌特色餐饮在合肥基本空白，有很大发展空间。q合肥的中低端娱乐多以KTV、洗浴、酒吧等为主，体量比较大，由于过度竞争，普遍经营状况不好，同本项目时尚、潮流、品质、健康的主题也不搭配，不建议涉及。q而面向年轻人的健康娱乐比较欠缺，影院、溜冰场、KTV等年轻人喜欢的健康休闲娱乐是本项目的重点发展方向。q结合购物中心一般的业态配比，建议本项目零售：餐饮：休闲娱乐：配套服务的比例为：50：25：20：561 2009 72、HanBroad Corporation.合肥的合肥的“Happy street”时尚舞台、引领潮流、品质生活时尚舞台、引领潮流、品质生活香港香港APM西单大悦城西单大悦城合肥梅园广场合肥梅园广场 未来合肥的消费需求趋势。未来合肥的消费需求趋势。希望能够有更多的消费体验，填补目前合肥体验式消费空白。希望能够有更多的消费体验，填补目前合肥体验式消费空白。希望有更多餐饮区来提供就餐聚会和休闲的场所。希望有更多餐饮区来提供就餐聚会和休闲的场所。希望能够有国际潮流品牌，成为合肥时尚、潮流发源地。希望能够有国际潮流品牌，成为合肥时尚、潮流发源地。购物、美食、休闲、娱乐、放松、聚会、约会、社交。打造合肥品73、质生活方式。购物、美食、休闲、娱乐、放松、聚会、约会、社交。打造合肥品质生活方式。项目主题定位项目主题定位合肥梅园广场合肥梅园广场62 2009 HanBroad Corporation.HAPPY STREETHAPPY STREET欢乐街市、潮流之源欢乐街市、潮流之源 Hhappy happy 欢乐、愉快欢乐、愉快 high high 高、兴奋高、兴奋 hip hop hip hop 嘻哈文化嘻哈文化 Sstyle style 方式、样式方式、样式 source source 源头源头 sex appeal sex appeal 性感性感 Saturday Saturday 星期六星期六 74、知名时尚品牌展示体验中心潮流文化和新文化的传播中心多样化、新奇特的美食中心聚会交流、结朋交友的享乐中心创意展示和交流中心品位文化、追逐个性的消费中心合肥市的流行时尚地标 合肥商业标杆63 2009 HanBroad Corporation.主题表现主题表现q利用溜冰场、互动平台和公共空间利用溜冰场、互动平台和公共空间，塑造项目核心形象力和独特景观塑造项目核心形象力和独特景观，利用其休憩、时尚表演、人流导向和吸引的功能，实现物业内外人流的互动；q商场的外立面商场的外立面，在色彩和用料上，参照北京西单大悦城及新三里屯，利用LED和阳光板构造外立面造型，创造24小时熠熠生辉的整体形象；q整体平面整体75、平面上，我们结合入口平面形状，利用人流动线以色块及线条创意整体的时尚效果；q内部动线设置内部动线设置以适应逛、活动、休憩为主，多广场，小马路，盒式店铺；q在商场室内设计上室内设计上，可以配合各楼层的拉风、炫酷的主题感觉，设置各类时尚景观小品和导引系统；q在细节上在细节上，配合楼层主题设计和活动设计，实现导购台、花车与商业主题的互动；并悬挂各类如攀岩、动漫等造型；q在后期推广上后期推广上，商场的logologo设计和案名上设计和案名上结合时尚、潮流、品质生活的主题。64 2009 HanBroad Corporation.q空间娱乐化建立在外立面具有的与定位群体的亲和力、感召力；建立在内部空间开76、发、互融而成就的客流、商家与经营活动的感知和对话。空间娱乐化：凝聚人气的第一步，项目长期的竞争力所在空间娱乐化：凝聚人气的第一步，项目长期的竞争力所在主题化的楼层内装刺激的飞天梯炫目的外立面较大的展示活动空间温馨便利的休息空间有趣的内部空间65 2009 HanBroad Corporation.项目定位面向年轻一代，应“投其所好”，场内未来将经常举办明星活动，品牌推广活动，令商场“星光熠熠”，发布时尚讯息，让消费者每次到商场都有不同的购物体验。66 2009 HanBroad Corporation.丰富多样的主题活动丰富多样的主题活动67 2009 HanBroad Corporation77、.表演表演参与参与上海无限度广场上海无限度广场丰富多样的主题活动丰富多样的主题活动68 2009 HanBroad Corporation.综合价值综合价值消费者消费者主力店主力店商业组合商业组合消费者沟通消费者沟通满足区域消费的基础上吸引中高收入品质生活追求者以潮流服饰购物、餐饮、聚会约会为核心覆盖商圈整个区域，辐射整个城市以潮流服装旗舰店、专卖店和集合店为主要零售支撑以主题和时尚餐饮为次主力店特色餐饮和休闲娱乐成为主要配套功能结构的范围（预计值）：购物占50%餐饮占25%娱乐占20%配套占 5%强调时尚化、生活化的氛围强调时尚和休闲的消费文化强调聚会、交友、约会的交流特征强调体验和互动为区78、域潮流时尚消费群体提供的一站式欢乐体验消费场所为区域潮流时尚消费群体提供的一站式欢乐体验消费场所项目核心竞争力定位项目核心竞争力定位69 2009 HanBroad Corporation.p整体功能p一站式，不是无所不包，而是侧重于一站式的购物消费和欢乐消费体验；p区域乃至全市商业的时尚汇聚地和潮流引领中心；p约会、交友、聚会的休闲中心；p新文化、新时尚传播的文化中心；p主题表现p全方位、多角度的时尚潮流主题。p多节点、多楼层的广场、展览厅和多功能厅，在开业后丰富、脉动式的节庆表演、展览和资讯传播活动；p业态p满足目标客户需求的，更丰富的休闲、娱乐、美食；p设置大型主力百货，辅以品牌集合店、79、旗舰店以及娱乐次主力店作为各楼层吸引核和不同主题区吸引点等层层深入的吸引核布局；p在部分区域设置各种有趣的精品小店；p品牌p新颖的品牌组合，力争做到40%的品牌首次进入合肥，p品牌集合店和品牌旗舰店的聚集；力争通过项目的主题表现，吸引更多的品牌区域概念店和旗舰店在项目中形成集聚效应。项目的吸引点主要体现在以下方面：项目的吸引点主要体现在以下方面：70 2009 HanBroad Corporation.q建筑风格及空间24小时熠熠生辉的外立面造型小时熠熠生辉的外立面造型；在室内设计上，结合业态设置，达到视觉、触觉、听觉、味觉和感觉五大元素为一体达到视觉、触觉、听觉、味觉和感觉五大元素为一体；特80、色时尚、个性张扬且具有人性尺度特色时尚、个性张扬且具有人性尺度的购物环境；层次丰富的空间感，步移景异步移景异的视觉效果；通过经营区域和公共活动空间的合理布局，塑造生动活泼的户外空间和热闹的室内空间；通过建筑改造实现建筑与购物、人流与空间、人流与商业、人与人之间的消费者享受共同和对话，实现在购物中休闲，消费中享受购物中休闲，消费中享受；q独特景观营造室外休闲广场，室外休闲广场，特色休闲和时尚表演的景观舞台室内飞天梯，室内飞天梯，购物也刺激q综合表现做到：客群聚焦化、业态多元化、品牌丰富化、空间娱乐化客群聚焦化、业态多元化、品牌丰富化、空间娱乐化；项目的吸引点主要体现在以下方面（续）：项目的吸引点81、主要体现在以下方面（续）：71 2009 HanBroad Corporation.第一大亮点 全市最大最全的时装之都与世界大型连锁服饰品牌商业巨头合作、合肥现有知名大型零售品牌集中现身72 2009 HanBroad Corporation.第二大亮点 全市最强的餐饮系统、齐全的餐饮结构类型 合肥最大规模的世界美食汇聚地商务用餐、家庭聚餐、朋友聚会，全国著名连锁品牌全部囊括广州蕉叶、香港唐宫海鲜舫、澳门葡京茶餐厅、一茶一座、渝乡人家、愉家、泰国金象苑、小南国、宴点秀、日本樱之味 韩国舒乐斯意大利披萨、澳大利亚Down Under Coffee、法国 Cheese&Fizz美国HOOTERS782、3 2009 HanBroad Corporation.第三大亮点 全市互动性最强的休闲娱乐组合合肥市中心最大的室内真冰溜冰场、全市最大的玩具反斗城KTV旗舰店、主题五星级影院 74 2009 HanBroad Corporation.第四大亮点 全市最大最强的家庭及儿童业态组合第一家玩具反斗城、全市最大的儿童室内游艺场、炫动卡通组合、蕉叶家庭娱乐餐厅概念店、市中心规模最大的室内真冰溜冰场、好乐迪家庭娱乐KTV旗舰店、全市最集中的儿童形象设计中心、中外合资儿童培训机构、家庭牙科诊所75 2009 HanBroad Corporation.明星show巨型气球声光秀表演闪电心感动冰上芭蕾婚礼秀邂83、逅白领交友活动玩偶游行美丽假期旅游节音乐新势力风尚新生活圣诞派对年底倒计时第五大亮点 天天嘉年华全市最强大的市场推广活动76 2009 HanBroad Corporation.3业态布局及品牌建议业态布局及品牌建议77 2009 HanBroad Corporation.业态布局原则业态布局原则q主力店对人流的带动作用q零售、餐饮、休闲娱乐之间的互动、促进作用q不同商店之间客流的关联性和共享性q聚客能力强的次主力店和目的性消费强的业态尽可能往高层放置，聚客能力较差，对过往人流依靠较强的业态尽可能放置在较低楼层q类似或相关联业态之间的商业积聚效应q面积较大的业态尽可能往较高楼屋放，面积较小的店84、铺尽可能往低楼层放置q考虑到不同业态的承受租金能力,承租能力强的放置在较低楼层78 2009 HanBroad Corporation.大洋百货品牌旗舰店ZARA次主力店（i.t、UNIQLO）国际精品店（NEXT、GUESS、CK Jeans、BMW lifestyle、MUJI、C&A）休闲餐饮（星巴克、必胜客）次主力店(JACKJONES、only)运动、休闲精品店（EXR、Ozark、THE NORTH FACE、LEE、LEVIS、TEXWOOD、HOTWIND）大型中餐（沸腾渔乡、小南国、金山城、俏江南）游艺电玩（SEGA、神采飞扬）量贩式KTV（钱柜、麦乐迪）电影院（保利影院）配85、套服务（银行、万宁、丽时）大洋百货休闲餐饮（必胜客）时尚精品店（MISS SIXTY、FCUK、G2000、DIESEL、izzue）流行精品店（etam、FAIRWHALE、EQ:IQ、AZONA、Giordano Concept）运动次主力店（滔博、盛道）户外、休闲集合店（三夫、KAMA）儿童娱乐（玩具反斗城）儿童培训、摄影（欢乐坊、小鬼当佳）儿童服装、玩具（智多宝、多啦A梦）时尚数码（Fab、SONY）溜冰场异国餐饮（港丽、蕉叶、元绿回转寿司、汉拿山）时尚餐饮（巴贝拉、拿渡、一茶一座）特色餐饮（茶马古道、海底捞）业态布局建议业态布局建议次主力店(VERO MODA、ESPRIT)家居饰品86、（好家、ART BOX）格调格调流行流行美食美食7F7F欢笑欢笑6F6F4F4F3F3F2F2F活力活力5F5F个性个性1F1F风尚风尚B1B1童真童真79 2009 HanBroad Corporation.楼层楼层楼层吸引力说明楼层吸引力说明主力业态和品牌示意主力业态和品牌示意B1本层以生活、服务为主题，百货和超市带来大量人流，同时配以美食广场和其它生活配套服务，饰品、彩妆等，给消费者带来最便捷的购物和生活便利百货自带超市配套服务：福奈特、柯达、药店、鲜花礼品、丽时等等1F通过国际潮流品牌旗舰店、品牌集合店以及中庭区域的活动表演区，吸引人流进入，部分品牌店设计为跨一二层LOFT形式餐饮：必87、胜客、burgking、星巴克、真锅等国际品牌旗舰店：ZARA、Uniqlo、C&A、H&M等钟表首饰：Swatch，Tissot，Artini，Folli Follie、Guess，宝岛眼睛，亮视点、施华洛施奇等潮流国际品牌服饰：CK Jeans、NOVO、GUESS、B+ab2F配合和延续一层国际潮流旗舰店，完善项目区域国际品牌集合的概念，进一步丰富商品品牌时尚潮流：G2000、MISS SIXTY、Esprit、J&J、Selected、Dockers、Pull and bear、Timberland等3F同一层二层以国际流行品牌集合相区别，三层以国内一线流行品牌为主，进一步加强商品丰富88、度，满足不同层次的消费者次主力店：JackJones、Only时尚品牌：Etam、Eland、tweenie weenie、法文箱子、歌莉娅、淑女屋、Roem、scat、EQ:IQ、ochirly、mia mia、k.swiss休闲时尚：水果捞、品奇等80 2009 HanBroad Corporation.楼层楼层楼层吸引力楼层吸引力主力商户主力商户4F针对商圈学生、年轻消费者多，本层集合运动休闲次主力店和休闲运动品牌店，打造收入相对较低的年轻消费者购物圣地次主力店：涛博体育、运动100运动休闲：Nike、阿迪、Kappa、奥卡索、探路者、Lee、Levis、美邦、匡威5F以儿童和家庭消费为89、主，集合儿童娱乐、培训、玩具、用品，打造合肥首个儿童世界，同时搭配家居饰品、美容创意家居及生活小店：Ilinoi、Potato&co、artbox、hello kitty、hoya boby、Lock&Lock、特百惠数码体验馆：玩不累、Sony、三星、Apple等儿童娱乐：卡酷、翻斗乐美容/SPA/发艺：Esprit Saloon，匠人组合，TONI&GUY个性及街头服饰：HOTWIND、西遇、Lily、Mudd、Baleno、Jeanswest、Bossini6F通过溜冰场、主题餐饮、特色中餐、无国界餐饮等吸引人群的餐饮消费，打造年轻人聚餐约会和家庭聚会场所水吧：找茶、仙踪林等改良中餐：愉90、家、利苑、港丽、豆捞坊、俏江南异域特色餐厅：金钱豹自助餐厅、鹿港小镇、荷花泰、茶马古道、元绿寿司(日)、Watami(日)、Goan(韩)、Pizza hut(西)等溜冰场：冠军、浩沙7F设置KTV、电玩、影院、时尚餐饮等吸引目的性消费人群前往，打造欢聚场所KTV：麦乐迪、欢乐迪等影院：保利影院、万达影院主题餐饮及速食：吉野家、味千拉面、DQ冰淇淋、呷哺呷哺、葡京茶餐厅、巴贝拉、拿渡、一茶一座81 2009 HanBroad Corporation.B1：个性个性82 2009 HanBroad Corporation.B1 B1 分区方案分区方案自动扶梯自动扶梯B1B1至至7F7F建议业态建91、议业态百货百货配套服务配套服务租赁面积（）租赁面积（）112151121510971097总租赁面积（）总租赁面积（）1231212312百百 货货配套服务配套服务83 2009 HanBroad Corporation.配套服务配套服务配套服务配套服务：万宁万宁 SheShes s 海盗船海盗船 丽时丽时 宝岛眼镜宝岛眼镜 冰晰一族冰晰一族 自助银行自助银行百货百货百货百货：大洋百货大洋百货B1 B1 品牌建议品牌建议84 2009 HanBroad Corporation.1F：风尚风尚85 2009 HanBroad Corporation.建议业态建议业态百货百货精品购物精品购物次主力92、店次主力店餐饮餐饮租赁面积（）租赁面积（）534953492336233611671167220220总租赁面积（）总租赁面积（）907190711F 1F 分区方案分区方案品牌旗舰店品牌旗舰店（一拖二）（一拖二）次主力店次主力店休闲餐饮休闲餐饮国际精品专卖店国际精品专卖店百百 货货CABDE客梯客梯A A客梯客梯CC客梯客梯B B86 2009 HanBroad Corporation.1F 1F 品牌建议品牌建议品牌旗舰店品牌旗舰店品牌旗舰店品牌旗舰店：ZARAZARA百货百货百货百货：大洋百货大洋百货休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮：星巴克星巴克 仙踪林仙踪林次主力店次主力店次主力店次主93、力店：i.ti.t UNIQLO UNIQLO国际精品专卖店国际精品专卖店国际精品专卖店国际精品专卖店：Paul SmithPaul Smith GUESS GUESS FOLLI FOLLIE FOLLI FOLLIE PAUL&SHARK PAUL&SHARK CK Jeans CK Jeans NEXT NEXT BMW lifestyle BMW lifestyle MUJI MUJI C&A C&A MUJI MUJI Lacoste Lacoste87 2009 HanBroad Corporation.2F：格调格调88 2009 HanBroad Corporation.2F 94、2F 分区方案分区方案建议业态建议业态百货百货精品购物精品购物次主力店次主力店租赁面积（）租赁面积（）534753471923192321422142总租赁面积（）总租赁面积（）94129412百百 货货次主力店次主力店时尚品牌专卖店时尚品牌专卖店品牌旗舰店品牌旗舰店（一拖二）（一拖二）跨层跨层高速电梯高速电梯货梯货梯A A货梯货梯B B货梯货梯CC89 2009 HanBroad Corporation.2F 2F 品牌建议品牌建议次主力店次主力店次主力店次主力店：ESPRIT ESPRIT VERO MODA VERO MODA品牌旗舰店品牌旗舰店品牌旗舰店品牌旗舰店：ZARAZARA时尚95、品牌专卖店时尚品牌专卖店时尚品牌专卖店时尚品牌专卖店：F C U KF C U K MISS SIXTY MISS SIXTY DIESEL DIESEL La Pargay La Pargay G2000 G2000 MANGO MANGO izzue izzue JESSICA JESSICA Spring Field Spring Field百货百货百货百货：大洋百货大洋百货90 2009 HanBroad Corporation.3F：流行流行91 2009 HanBroad Corporation.建议业态建议业态百货百货次主力店次主力店精品购物精品购物租赁面积（）租赁面积（）59396、259322142214219231923总租赁面积（）总租赁面积（）999799973F 3F 分区方案分区方案次主力店次主力店百百 货货流行品牌流行品牌专卖店专卖店92 2009 HanBroad Corporation.3F 3F 品牌建议品牌建议次主力店次主力店次主力店次主力店：JACKJONESJACKJONES only only流行品牌专卖店流行品牌专卖店流行品牌专卖店流行品牌专卖店：ochirlyochirly AZONA AZONA E ELANDLAND 播播 FAIRWHALEFAIRWHALE etam etam G-STAR RAW G-STAR RAW NOVO N97、OVO Giordano Concept Giordano Concept EQ:IQ EQ:IQ百货百货百货百货：大洋百货大洋百货93 2009 HanBroad Corporation.4F：活力活力94 2009 HanBroad Corporation.次主力店次主力店百百 货货次主力店次主力店休闲品牌专卖店休闲品牌专卖店运动品牌专卖店运动品牌专卖店4F 4F 分区方案分区方案建议业态建议业态百货百货精品购物精品购物次主力店次主力店租赁面积（）租赁面积（）593259321923192321422142总租赁面积（）总租赁面积（）9997999795 2009 HanBroad Cor98、poration.4F 4F 品牌建议品牌建议次主力店次主力店次主力店次主力店：三夫三夫 KAMAKAMA次主力店次主力店次主力店次主力店：滔博体育滔博体育 盛道体育盛道体育休闲品牌专卖店休闲品牌专卖店休闲品牌专卖店休闲品牌专卖店：TOUGHTOUGH Benetton Benetton LEE LEE LEVI LEVIS S TEXWOOD TEXWOOD HOTWIND HOTWIND运动品牌专卖店运动品牌专卖店运动品牌专卖店运动品牌专卖店：EXREXR RenaultRenault PUMA PUMA（Ferrari Ferrari）OzarkOzark THE NORTH FACE 99、THE NORTH FACE COLUMBIA COLUMBIA百货百货百货百货：大洋百货大洋百货96 2009 HanBroad Corporation.5F：童真童真97 2009 HanBroad Corporation.5F 5F 分区方案分区方案儿童娱乐儿童娱乐儿童培训、摄影儿童培训、摄影时尚数码时尚数码儿童服装、用品专卖店儿童服装、用品专卖店儿童玩具专卖店儿童玩具专卖店家居饰品专卖店家居饰品专卖店百百 货货建议业态建议业态百货百货儿童娱乐儿童娱乐儿童服装、用品儿童服装、用品儿童玩具儿童玩具儿童培训、摄影儿童培训、摄影家居饰品家居饰品时尚数码时尚数码租赁面积（）租赁面积（）59325100、932741741794794713713797797633633387387总租赁面积（）总租赁面积（）9997999798 2009 HanBroad Corporation.儿童娱乐儿童娱乐儿童娱乐儿童娱乐：玩具反斗城玩具反斗城 哈比豆哈比豆儿童培训、摄影儿童培训、摄影儿童培训、摄影儿童培训、摄影：欢乐坊欢乐坊 小鬼当佳小鬼当佳 皇家宝贝皇家宝贝 FIRSTFIRST LEAP LEAP 儿童玩具儿童玩具儿童玩具儿童玩具：卡酷卡酷 智多宝智多宝 KidslandKidsland 世高世高家居饰品：家居饰品：家居饰品：家居饰品：好家好家 ART BOXART BOX brillant br101、illant时尚数码时尚数码时尚数码时尚数码：DWSDWS Fab Fab儿童服装、用品儿童服装、用品儿童服装、用品儿童服装、用品：好孩子好孩子 多啦多啦A A梦梦 e babye baby 丽家宝贝丽家宝贝百货百货百货百货：大洋百货大洋百货5F 5F 品牌建议品牌建议99 2009 HanBroad Corporation.6F：美食美食100 2009 HanBroad Corporation.建议业态建议业态冰场冰场餐饮餐饮租赁面积（）租赁面积（）1607160759315931总租赁面积（）总租赁面积（）753875386F 6F 分区方案分区方案冰场冰场大型中餐大型中餐异国餐饮异国餐102、饮101 2009 HanBroad Corporation.6F 6F 品牌建议品牌建议溜冰场溜冰场溜冰场溜冰场：陈露真冰溜冰场陈露真冰溜冰场 冠军滑冰场冠军滑冰场大型中餐大型中餐大型中餐大型中餐：沸腾渔乡沸腾渔乡 小南国小南国 金山城金山城 俏江南俏江南异国餐饮异国餐饮异国餐饮异国餐饮：港丽港丽 蕉叶蕉叶 元绿回转寿司元绿回转寿司 汉拿山汉拿山102 2009 HanBroad Corporation.7F：欢笑欢笑103 2009 HanBroad Corporation.7F 7F 分区方案分区方案建议业态建议业态电影院电影院KTVKTV游艺电玩游艺电玩餐饮餐饮租赁面积（）租赁面积（）103、306130611797179756956923882388总租赁面积（）总租赁面积（）78147814电影院电影院KTVKTV游艺电玩游艺电玩时尚餐饮时尚餐饮特色餐饮特色餐饮104 2009 HanBroad Corporation.7F 7F 品牌建议品牌建议时尚餐饮时尚餐饮时尚餐饮时尚餐饮：巴贝拉巴贝拉 拿渡拿渡 一茶一座一茶一座特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮：茶马古道茶马古道 海底捞海底捞电影院电影院电影院电影院：保利影院保利影院KTVKTVKTVKTV：钱柜钱柜 麦乐迪麦乐迪 好乐迪好乐迪电玩电玩电玩电玩：SEGASEGA 神采飞扬神采飞扬105 2009 HanBroad Cor104、poration.整体业态比例整体业态比例商业业态商业业态类别类别租赁面积租赁面积()比例比例零售百货3970752.15%家居饰品6330.83%时尚数码3870.51%儿童玩具、用品、培训23043.03%次主力店75939.97%精品店810410.64%小计小计587285872877.1377.13%餐饮餐饮餐饮8539853911.2211.22%休闲娱乐影院30614.02%冰场16072.11%KTV17972.36%电玩5690.75%儿童娱乐7410.97%小计小计7775777510.2110.21%服务配套服务配套服务 109710971.441.44%合计-76139105、76139100%建筑面积合计-116000116000-使用率-65.64%65.64%-106 2009 HanBroad Corporation.业态比例示意图业态比例示意图107 2009 HanBroad Corporation.建筑规划指标建筑规划指标面积面积(）租金（元租金（元/天）天）商业总建筑面积商业总建筑面积()116000116000地上面积地上面积()102000102000地下面积地下面积()1400014000商业总租赁面积商业总租赁面积()76139 76139 2.01 2.01 地上面积地上面积()63827 63827 地下面积地下面积()12312 123106、12 百货百货39707 39707 1.00 1.00 MallMall36432 36432 3.11 3.11 总体使用率总体使用率65.64%65.64%108 2009 HanBroad Corporation.4规划设计建议规划设计建议109 2009 HanBroad Corporation.产品规划设计建议产品规划设计建议q外部交通组织外部交通组织q内部动线组织内部动线组织q商业空间营造商业空间营造q商业项目建筑设计建议商业项目建筑设计建议q商业项目工程需求建议商业项目工程需求建议110 2009 HanBroad Corporation.外部交通分析外部交通分析车流动线人流动107、线商场出入口111 2009 HanBroad Corporation.内部交通分析内部交通分析B1B1至至7F7F活动区1F1F至至7F7F客梯货梯112 2009 HanBroad Corporation.q挑空q扶梯q连廊q公共空间q活动区域q零售和娱乐之间的联系、互动q家庭娱乐和商业空间之间的联系q装修小品商业空间营造商业空间营造113 2009 HanBroad Corporation.挑空挑空挑空挑空挑空挑空活动空间活动空间活动空间活动空间114 2009 HanBroad Corporation.挑空挑空115 2009 HanBroad Corporation.大挑空，有利于商108、业内部的通透性和层次感，加强不同业态之间的互动，有利于带动客流到高层116 2009 HanBroad Corporation.117 2009 HanBroad Corporation.通过挑空和连廊的变换，增强商业空间的层次感，也可以把公共空间和连廊结合起来做连廊连廊118 2009 HanBroad Corporation.飞天梯，能够把客流直接带到高层，同时也能以独特性吸引客流扶梯扶梯119 2009 HanBroad Corporation.足够的活动空间，可以足够的活动空间，可以组织大型活动，聚集人组织大型活动，聚集人气，和消费者形成互动气，和消费者形成互动活动空间活动空间120 109、2009 HanBroad Corporation.121 2009 HanBroad Corporation.122 2009 HanBroad Corporation.空间装饰空间装饰123 2009 HanBroad Corporation.生动有趣的空间装饰，能够和消费者形成互动，形成节点效应，带动客流生动有趣的空间装饰，能够和消费者形成互动，形成节点效应，带动客流124 2009 HanBroad Corporation.生动别致的公共休息区设计125 2009 HanBroad Corporation.126 2009 HanBroad Corporation.餐饮和挑空空间之间的110、良好互动餐饮和休闲娱乐之间的互动业态互动业态互动127 2009 HanBroad Corporation.q层高：首层6米，标准层5.5米（地下层高5.5米，停车层3.5米），影院局部挑高至11米；q柱距：8.4米；q停车：需要650个停车车位，详见停车设计建议部分，考虑自行车及摩托车泊位；q卸货区：500平米左右,建议设置3 个12 米长的大型货车装卸货车位以及4 个8 米长的中型货车装卸货车位，可满足本项目需求。q外立面：在满足外立面效果前提下，尽量少采用窗户。这样第一可以减少冷暖负荷；第二可以减少自然光对商品感观的影响；第三可以充分利用墙面展示商品，并且在外墙设大型商业性广告，既节约外111、墙材料，又节约造价，才能营造商业气氛。q结构建议：采用框架混凝土结构；q载荷400kg左右,其它参见商家建筑要求部分。建筑设计建议建筑设计建议128 2009 HanBroad Corporation.参考类型参考类型项目项目面积（）面积（）车位数量车位数量（个）（个）配置标准配置标准（个（个/万）万）平均配置标准平均配置标准（个（个/万）万）北京一般代表望京嘉贸9000080089 85 世贸天街8000062278 燕莎outlets1300001000以上77 大悦城115000110096 北京特例金源燕莎mall 68000010000147 147 停车位配置停车位配置q从车位配置112、标准看，国家标准是65个左右/万；q北京的商业一般平均每万平米85个车位；q从长远考虑，本项目应该按85个/万标准来配备车位；q本项目11万平米商业大约需要1000个车位q本项目地下二层和地下三层停车场，共约本项目地下二层和地下三层停车场，共约4400044000停车面积，大约停车面积，大约可提供可提供11001100个左右个左右 停车位，可以满足商业需求停车位，可以满足商业需求;q地下一层除商业外大约还有地下一层除商业外大约还有70007000的停车、设备用房，大约能提的停车、设备用房，大约能提供供100100个左右停车位，可专供写字楼使用个左右停车位，可专供写字楼使用.129 2009 H113、anBroad Corporation.一般零售业需求条件一般零售业需求条件设计荷载设计荷载350kg/m2350kg/m2经营楼层经营楼层地下、地下、1-21-2层层需求面积需求面积50-400m250-400m2层高层高净高净高3.03.0米米柱距柱距5m*5m5m*5m门头广告门头广告预留位置和霓虹灯广告电源预留位置和霓虹灯广告电源强电系统强电系统分户计量，按分户计量，按80w/m280w/m2计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户，三相五计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户，三相五线制（空调插座需考虑电荷载）线制（空调插座需考虑电荷载）弱电系统弱电系统分户控制箱入户，电视114、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防报警等。电话每户不低于报警等。电话每户不低于2 2个终端接口个终端接口给水系统给水系统分户计量，设计需考虑商铺人员的生活用水，生活用水：分户计量，设计需考虑商铺人员的生活用水，生活用水：25L/25L/人人*d d，入户管径为，入户管径为DN50DN50100100排水系统排水系统只考虑商铺人员的小洗手间，设只考虑商铺人员的小洗手间，设1 12 2蹲便蹲便空调系统空调系统100100平米以下商业考虑配单独空调；单层面积在平米以下商业考虑配单独空调；单层面积在100-50010115、0-500平米的商业考虑使用联体平米的商业考虑使用联体空调空调商业工程需求建议商业工程需求建议130 2009 HanBroad Corporation.百货店需求条件百货店需求条件设计荷载设计荷载450kg/m2.450kg/m2.仓储区仓储区1200kg/m21200kg/m2经营楼层经营楼层地下、地下、1-21-2层层需求面积需求面积15000-40000m2.15000-40000m2.首层不小于首层不小于5000m25000m2层高层高首层首层5.5.6 6 6 6.其它层其它层4.54.5米米柱距柱距8.4m*8.4m8.4m*8.4m门头广告门头广告预留位置和霓虹灯广告电源预留位116、置和霓虹灯广告电源强电系统强电系统双回路高压供电，自备双回路高压供电，自备600800kw600800kw发电机。商业按发电机。商业按80-120w/m80-120w/m2 2估算用电负荷，地估算用电负荷，地下停车场按下停车场按50w/m250w/m2估算用电荷载。估算用电荷载。预留插座，每组插座容量可按货柜、架为预留插座，每组插座容量可按货柜、架为100100200W200W及橱窗为及橱窗为200200300W300W。弱电系统弱电系统分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防报警等。电话每户不117、低于报警等。电话每户不低于2 2个终端接口个终端接口给水系统给水系统分户计量，设计需考虑商铺人员的生活用水，生活用水：分户计量，设计需考虑商铺人员的生活用水，生活用水：2535L/2535L/人人*d d，入户管，入户管径为径为DN50DN50100100排水系统排水系统卫生间数量按建筑规范要求设计。出户管径卫生间数量按建筑规范要求设计。出户管径DN150DN150空调系统空调系统新风系统新风系统40m40m3 3/h/h；考虑空调按；考虑空调按200200220Kcal/m2220Kcal/m2计算计算 对于商场内部负荷和新风对于商场内部负荷和新风负荷特别大的建筑物，由于供暖负荷一般仅为供冷118、负荷的负荷特别大的建筑物，由于供暖负荷一般仅为供冷负荷的70708080。所以，宜。所以，宜采用热泵机组与单冷机组联合供应的方式。如采用蒸汽热源，华北地区按采用热泵机组与单冷机组联合供应的方式。如采用蒸汽热源，华北地区按52w/m252w/m2进行热负荷估算进行热负荷估算131 2009 HanBroad Corporation.电影院需求条件电影院需求条件设计荷载设计荷载楼板荷载按国家厅堂设计规范设计，放映间楼板荷载不少于楼板荷载按国家厅堂设计规范设计，放映间楼板荷载不少于500KG/500KG/平米，其它平米，其它营业区荷载营业区荷载350KG/350KG/平米平米 经营楼层经营楼层顶层且119、不宜超过四层顶层且不宜超过四层需求面积需求面积4000-8000m24000-8000m2；单层面积；单层面积4000m24000m2层高层高912m912m柱距柱距小厅小厅8m*8m8m*8m左右，大厅左右，大厅16m*16m16m*16m以上以上门头广告门头广告预留位置和霓虹灯广告电源预留位置和霓虹灯广告电源强电系统强电系统200-300KVA200-300KVA的用电容量（不含空调用电）的用电容量（不含空调用电）弱电系统弱电系统电话、有线电视、网络、网银系统、消防联动、消防报警等。预留不少于电话、有线电视、网络、网银系统、消防联动、消防报警等。预留不少于2525条条电信外线线路前端电信外120、线线路前端给排水系统给排水系统生活用水：生活用水：30L/30L/人人*d d，入户管径为，入户管径为DN100DN100200200。卫生间标准按星级影院标准设。卫生间标准按星级影院标准设计计空调系统空调系统采用各厅独立控制的空调系统，同时考虑各厅独立的新风系统（卫生部门的规采用各厅独立控制的空调系统，同时考虑各厅独立的新风系统（卫生部门的规定，且厅内为微正压），观众厅空调系统气流组织采用上送上回式（噪声控制定，且厅内为微正压），观众厅空调系统气流组织采用上送上回式（噪声控制指标要求指标要求35dB35dB）;安装在放映厅外天棚内的空调设备需考虑减震降噪（选用安装在放映厅外天棚内的空调设备需121、考虑减震降噪（选用低噪音风机）低噪音风机）交通系统交通系统应有独立的对外出口，疏散宽度应符合消防规范应有独立的对外出口，疏散宽度应符合消防规范132 2009 HanBroad Corporation.生活超市需求条件生活超市需求条件设计荷载设计荷载400kg/m2400kg/m2，仓储区荷载为，仓储区荷载为900kg/m3900kg/m3经营楼层经营楼层地下、地下、1 1层层需求面积需求面积300-2000m2300-2000m2；层高层高净高净高3.53.5米米柱距柱距5m*5m5m*5m门头广告门头广告预留位置和霓虹灯广告电源预留位置和霓虹灯广告电源强电系统强电系统分户计量，按分户计量，122、按100w/m2100w/m2计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户，三相计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户，三相五线制（空调插座需考虑电荷载）五线制（空调插座需考虑电荷载）弱电系统弱电系统分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防报警等。电话每户不低于报警等。电话每户不低于2 2个终端接口个终端接口给水系统给水系统分户计量，生活用水：分户计量，生活用水：25L/25L/人人*d d，入户管径为，入户管径为DN80DN80150150排水系统排水系统一、男厕所应按每一、男厕所应按每123、100100人设大便位人设大便位1 1个、小便斗个、小便斗2 2个；二、女厕所应按每个；二、女厕所应按每5050人设大人设大便位便位1 1个；三、厕所应设前室，内设污水池和洗脸盆；四、卫生间应有良好通风个；三、厕所应设前室，内设污水池和洗脸盆；四、卫生间应有良好通风排气；五、单独设置污洗、清洁工具间。出户管径为排气；五、单独设置污洗、清洁工具间。出户管径为DN150DN150200200空调系统空调系统建筑面积在建筑面积在20002000平米以内，单层面积在平米以内，单层面积在100-500100-500平米的商业考虑使用联体空调或平米的商业考虑使用联体空调或大型商业柜机配小型空调；大型商业柜124、机配小型空调；考虑通风设施或增设新风系统，按考虑通风设施或增设新风系统，按40-60m3/h40-60m3/h考虑；考虑；燃气系统燃气系统配套小餐饮需设燃气系统配套小餐饮需设燃气系统,按按0.50.5立方立方/天天*座估算用气量，就餐时间按座估算用气量，就餐时间按6 6小时高峰小时高峰估算气流量估算气流量133 2009 HanBroad Corporation.普通餐饮业需求条件普通餐饮业需求条件设计荷载设计荷载经营面积在经营面积在200200600m2600m2之间的之间的400kg/m2400kg/m2，后厨区荷载为，后厨区荷载为600kg/m3600kg/m3；经营面积经营面积6006125、00平米的平米的400kg/m2400kg/m2，后厨区荷载为，后厨区荷载为850kg/m2850kg/m2经营楼层经营楼层地下、地下、1-1-2 2层层需求面积需求面积200-200-3 3000m2000m2；大雅间面积；大雅间面积3030平米；小雅间平米；小雅间1010平米；使用面积比：就餐：公共：平米；使用面积比：就餐：公共：办公：后厨：仓储办公：后厨：仓储=60=60：1212：2:22:82:22:8层高层高首层净高首层净高3.53.5米，其余层米，其余层3.03.0米米柱距柱距5m*5m5m*5m门头广告门头广告预留位置和霓虹灯广告电源预留位置和霓虹灯广告电源强电系统强电系统分户126、计量，按分户计量，按150w/m2150w/m2计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户，三相计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户，三相五线制（后厨区和空调电源需考虑电荷载）五线制（后厨区和空调电源需考虑电荷载）弱电系统弱电系统分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防报警等。电话每户不低于报警等。电话每户不低于2 2个终端接口个终端接口给水系统给水系统分户计量，生活用水：分户计量，生活用水：30L/30L/人人*d d，入户管径为，入户管径为DN100DN100150150，应增设蓄127、水设施，应增设蓄水设施排水系统排水系统考虑后厨区的隔油设施（考虑后厨区的隔油设施（4m34m3）和排水明沟；就餐大厅设公共洗手间，高级雅）和排水明沟；就餐大厅设公共洗手间，高级雅间单独设洗手间；出户管径为间单独设洗手间；出户管径为DN150DN150250250空调系统空调系统建筑面积在建筑面积在20002000平米以内，单层面积在平米以内，单层面积在100-500100-500平米的商业考虑使用联体空调或平米的商业考虑使用联体空调或大型商业柜机配小型空调；建筑面积在大型商业柜机配小型空调；建筑面积在20002000平米以上，单层面积在平米以上，单层面积在10001000平米以上平米以上的商业128、，建议使用小型中央空调系统。的商业，建议使用小型中央空调系统。高档餐饮需增设新风系统，按高档餐饮需增设新风系统，按40-60m3/h40-60m3/h考虑；后厨需增设机械排烟设施。考虑；后厨需增设机械排烟设施。燃气系统燃气系统按按1.21.2立方立方/天天*座估算用气量，就餐时间按座估算用气量，就餐时间按6 6小时高峰估算气流量小时高峰估算气流量134 2009 HanBroad Corporation.茶社、咖啡厅西式、中式快餐需求条件茶社、咖啡厅西式、中式快餐需求条件设计荷载设计荷载350kg/m2350kg/m2，后厨区荷载为，后厨区荷载为600kg/m2600kg/m2经营楼层经营楼层129、地下、地下、1-1-2 2层层需求面积需求面积200-200-2 2000m2000m2；使用面积比：就餐：公共：办公：后厨：仓储；使用面积比：就餐：公共：办公：后厨：仓储=64=64：1212：2:15:62:15:6层高层高首层净高首层净高3.53.5米，其余层米，其余层3.03.0米米柱距柱距5m*5m5m*5m门头广告门头广告预留位置和霓虹灯广告电源预留位置和霓虹灯广告电源强电系统强电系统分户计量，按分户计量，按120w/m2120w/m2计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户三相五线计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户三相五线制（后厨区和空调电源需考虑电荷载）制（后厨区130、和空调电源需考虑电荷载）弱电系统弱电系统分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防报警等。电话每户不低于报警等。电话每户不低于2 2个终端接口个终端接口给水系统给水系统分户计量，生活用水：分户计量，生活用水：30L/30L/人人*d d，入户管径为，入户管径为DN100DN100150150，应增设蓄水设施，应增设蓄水设施排水系统排水系统考虑后厨区的隔油设施（考虑后厨区的隔油设施（4m34m3）；就餐大厅设公共洗手间，）；就餐大厅设公共洗手间，高级雅间单独设洗高级雅间单独设洗手间；出户管径为手间；131、出户管径为DN150DN150250250空调系统空调系统建筑面积在建筑面积在20002000平米以内，单层面积在平米以内，单层面积在100-500100-500平米的商业考虑使用联体空调或大平米的商业考虑使用联体空调或大型商业柜机配小型空调；建筑面积在型商业柜机配小型空调；建筑面积在20002000平米以上，单层面积在平米以上，单层面积在10001000平米以上的平米以上的商业，建议使用小型中央空调系统。商业，建议使用小型中央空调系统。高档餐饮需增设新风系统，按高档餐饮需增设新风系统，按40-60m3/h40-60m3/h考虑；后厨需增加排烟设施和通风装置考虑；后厨需增加排烟设施和通风装置燃132、气系统燃气系统按按0.50.5立方立方/天天*座估算用气量，就餐时间按座估算用气量，就餐时间按6 6小时高峰估算气流量小时高峰估算气流量135 2009 HanBroad Corporation.轻便快餐需求条件轻便快餐需求条件设计荷载设计荷载350kg/m2350kg/m2经营楼层经营楼层地下、地下、1-1-2 2层层需求面积需求面积1010-10100m20m2；层高层高净高净高3.03.0米米柱距柱距5m*5m5m*5m门头广告门头广告预留位置和霓虹灯广告电源（可设可不设）预留位置和霓虹灯广告电源（可设可不设）强电系统强电系统分户计量，按分户计量，按120w/m2120w/m2计算电负荷133、，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户三相五线计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户三相五线制（后厨区和空调电源需考虑电荷载）制（后厨区和空调电源需考虑电荷载）弱电系统弱电系统分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防报警等。电话每户不低于报警等。电话每户不低于2 2个终端接口个终端接口给水系统给水系统分户计量，生活用水：分户计量，生活用水：30L/30L/人人*d d，入户管径为，入户管径为DN50DN508080，排水系统排水系统考虑后厨区的隔油设施，出户管径为考虑后厨区的隔油设施，出户管径134、为DN100DN100150150空调系统空调系统设单独空调设单独空调燃气系统燃气系统按按0.50.5立方立方/天天*座估算用气量，就餐时间按座估算用气量，就餐时间按6 6小时高峰估算气流量小时高峰估算气流量136 2009 HanBroad Corporation.KTVKTV需求条件需求条件设计荷载设计荷载 4 450kg/m250kg/m2，经营楼层经营楼层地下、地下、1-1-2 2层层需求面积需求面积 300-300-3 3000m2000m2；单层面积；单层面积200m2200m2层高层高大堂大堂4.54.5米，迪厅米，迪厅4.54.5米；其余米；其余3.53.5米米柱距柱距8m*8135、m8m*8m门头广告门头广告预留位置和霓虹灯广告电源预留位置和霓虹灯广告电源强电系统强电系统分户计量，按分户计量，按150w/m2150w/m2计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户三相五计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户三相五线制（空调电源需考虑电荷载）线制（空调电源需考虑电荷载）弱电系统弱电系统分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防报警等。电话每户不低于报警等。电话每户不低于2 2个终端接口个终端接口给水系统给水系统 分户计量，生活用水：分户计量，生活用水：30L/30L/136、人人*d d，入户管径为，入户管径为DN100DN100150150排水系统排水系统一、男厕所应按每一、男厕所应按每100100人设大便位人设大便位1 1个、小便斗个、小便斗2 2个；二、女厕所应按每个；二、女厕所应按每5050人设大人设大便位便位1 1个；三、厕所应设前室，内设污水池和洗脸盆；四、卫生间应有良好通风个；三、厕所应设前室，内设污水池和洗脸盆；四、卫生间应有良好通风排气；五、单独设置污洗、清洁工具间。出户管径为排气；五、单独设置污洗、清洁工具间。出户管径为DN150DN150200200空调系统空调系统建筑面积在建筑面积在20002000平米以内，单层面积在平米以内，单层面积在1137、00-500100-500平米的商业考虑使用联体空调或平米的商业考虑使用联体空调或大型商业柜机配小型空调；建筑面积在大型商业柜机配小型空调；建筑面积在20002000平米以上，单层面积在平米以上，单层面积在10001000平米以上平米以上的商业，建议使用小型中央空调系统。的商业，建议使用小型中央空调系统。应增加新风系统，新风量按应增加新风系统，新风量按404060m3/h60m3/h考虑考虑137 2009 HanBroad Corporation.健身需求条件健身需求条件设计荷载设计荷载450kg/m2450kg/m2经营楼层经营楼层地下、地下、1-21-2层层需求面积需求面积500-300138、0m2500-3000m2层高层高净高净高4.54.5米米柱距柱距8m*8m8m*8m门头广告门头广告预留位置和霓虹灯广告电源预留位置和霓虹灯广告电源强电系统强电系统分户计量，按分户计量，按120w/m2120w/m2计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户，三相计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户，三相五线制（健身器械和空调插座需考虑电荷载及电流量）五线制（健身器械和空调插座需考虑电荷载及电流量）弱电系统弱电系统分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防报警等。电话每户不低于报警等。139、电话每户不低于2 2个终端接口个终端接口给水系统给水系统分户计量，设计需考虑商铺人员的生活用水，生活用水：分户计量，设计需考虑商铺人员的生活用水，生活用水：25L/25L/人人*d d，入户管径为，入户管径为DN50DN50100100排水系统排水系统一、男厕所应按每一、男厕所应按每100100人设大便位人设大便位1 1个、小便斗个、小便斗2 2个；二、女厕所应按每个；二、女厕所应按每5050人设大人设大便位便位1 1个；三、厕所应设前室，内设污水池和洗脸盆；四、卫生间应有良好通风个；三、厕所应设前室，内设污水池和洗脸盆；四、卫生间应有良好通风排气；五、单独设置污洗、清洁工具间。出户管径为排气140、；五、单独设置污洗、清洁工具间。出户管径为DN150DN150200200空调系统空调系统建筑面积在建筑面积在20002000平米以内，单层面积在平米以内，单层面积在100-500100-500平米的商业考虑使用联体空调或平米的商业考虑使用联体空调或大型商业柜机配小型空调；建筑面积在大型商业柜机配小型空调；建筑面积在20002000平米以上，单层面积在平米以上，单层面积在10001000平米以上平米以上的商业，建议使用小型中央空调系统。的商业，建议使用小型中央空调系统。建议增加新风系统，新风量按建议增加新风系统，新风量按404060m3/h60m3/h考虑考虑138 2009 HanBroad141、 Corporation.银行、邮局、通讯营业厅等服务业的需求条件银行、邮局、通讯营业厅等服务业的需求条件设计荷载设计荷载400kg/m2400kg/m2经营楼层经营楼层1-21-2层层需求面积需求面积200-2000m2200-2000m2；单层面积；单层面积200m2200m2层高层高首层净高首层净高3.53.5米，其余层净高米，其余层净高3.03.0米米柱距柱距5m*5m5m*5m门头广告门头广告预留位置和霓虹灯广告电源预留位置和霓虹灯广告电源强电系统强电系统分户计量，按分户计量，按100w/m2100w/m2计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户，三相计算电负荷，表箱控制柜留置于142、电井，控制箱入户，三相五线制（空调插座需考虑电荷载）五线制（空调插座需考虑电荷载）弱电系统弱电系统分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防报警等。电话每户、每层不低于防报警等。电话每户、每层不低于2 2个终端接口个终端接口给水系统给水系统分户计量，设计需考虑商铺人员的生活用水，生活用水：分户计量，设计需考虑商铺人员的生活用水，生活用水：25L/25L/人人*d d，入户管径，入户管径为为DN80DN80150150；排水系统排水系统只考虑银行内部人员的洗手间，出户管为只考虑银行内部人员的洗手间，出143、户管为DN250DN250空调系统空调系统建筑面积在建筑面积在20002000平米以内，单层面积在平米以内，单层面积在100-500100-500平米的商业考虑使用联体空调或平米的商业考虑使用联体空调或大型商业柜机配小型空调大型商业柜机配小型空调139 2009 HanBroad Corporation.书店需求条件书店需求条件设计荷载设计荷载500kg/m2500kg/m2经营楼层经营楼层地下、地下、1-21-2层层需求面积需求面积100-800m2100-800m2层高层高净高净高3.03.0米米柱距柱距5m*5m5m*5m门头广告门头广告预留位置和霓虹灯广告电源预留位置和霓虹灯广告电源强144、电系统强电系统分户计量，按分户计量，按80w/m280w/m2计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户，三相五计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户，三相五线制（空调插座需考虑电荷载）线制（空调插座需考虑电荷载）弱电系统弱电系统分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防报警等。电话每户不低于报警等。电话每户不低于2 2个终端接口个终端接口给水系统给水系统分户计量，设计需考虑书店人员的生活用水，生活用水：分户计量，设计需考虑书店人员的生活用水，生活用水：25L/25L/人人*d d，入户管145、径为，入户管径为DN50DN50100100排水系统排水系统只考虑书店人员的小洗手间，出户管为只考虑书店人员的小洗手间，出户管为DN150DN150空调系统空调系统100100平米以下商业考虑配单独空调；建筑面积在平米以下商业考虑配单独空调；建筑面积在20002000平米以内，单层面积在平米以内，单层面积在100-100-500500平米的商业考虑使用联体空调或大型商业柜机配小型空调平米的商业考虑使用联体空调或大型商业柜机配小型空调140 2009 HanBroad Corporation.家居、家具店需求条件家居、家具店需求条件设计荷载设计荷载400400700kg/m2700kg/m2经营146、楼层经营楼层地下、地下、1-21-2层层需求面积需求面积100-1000m2100-1000m2层高层高净高净高3.53.5米米柱距柱距5m*5m5m*5m门头广告门头广告预留位置和霓虹灯广告电源预留位置和霓虹灯广告电源强电系统强电系统分户计量，按分户计量，按80w/m280w/m2计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户，三相五计算电负荷，表箱控制柜留置于电井，控制箱入户，三相五线制（空调插座需考虑电荷载）线制（空调插座需考虑电荷载）弱电系统弱电系统分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防分户控制箱入户，电视、电话、网络、网银系统、商业街广播、消防联动、消防147、报警等。电话每户不低于报警等。电话每户不低于2 2个终端接口个终端接口给水系统给水系统分户计量，设计需考虑商铺人员的生活用水，生活用水：分户计量，设计需考虑商铺人员的生活用水，生活用水：25L/25L/人人*d d，入户管径为，入户管径为DN50DN50100100排水系统排水系统只考虑商铺人员的小洗手间，出户管为只考虑商铺人员的小洗手间，出户管为DN150DN150空调系统空调系统100100平米以下商业考虑配单独空调；建筑面积在平米以下商业考虑配单独空调；建筑面积在20002000平米以内，单层面积在平米以内，单层面积在100-100-500500平米的商业考虑使用联体空调或大型商业柜机配小型空调平米的商业考虑使用联体空调或大型商业柜机配小型空调141 2009 HanBroad Corporation.博学慎思博学慎思 明辨笃行明辨笃行中国领先的商业地产综合服务机构中国领先的商业地产综合服务机构THINK PRUDENTLY ACT DILIGENTLY