1、 中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。项目定位报告项目定位报告信达国际商业广场信达国际商业广场中国中国渭南渭南渭南项目组渭南项目组2009 年年 07 月月 18 日日11.11.21.3目目录录1.前言前言.3定位的基准原则.4定位的逻辑结构.4核心问题的提出.62.项目评价项目评价.72.1.项目概况.72.2.地块基础资料及指标.82.3.项目周边概况.82.4.交通条件.92.5.区域功能.93.SWOT 分析分析.103.1.S 优势因素.103.22、.W 劣势因素.123.3.O 机会因素.123.4.T 威胁因素.133.5.小结：.134.CCTI 定位推导定位推导.144.1 项目自身（itemself）.1514.2 竞争分析（competitor）.164.3 消费者分析（consumer）.204.4 市场态势分析（trend）.225项目运营总体策略项目运营总体策略.275.1.差异化主题定位策略.275.2.以经营带动销售策略.275.3.中心带动两翼运营策略.275.4.可持续经营销售策略.285.5.借势与造势并举策略.286.项目定位项目定位.296.1.项目市场定位.296.2.功能定位.316.2.1.定位着眼点3、.316.2.2.市场契机.316.2.3.功能定位.326.3.业态规划及细分.346.3.1.业态规划.346.3.2.楼层业态业种规划组合及面积细分.356.4.经营档次定位.396.5.项目目标客户定位.4026.96.6.招商模式定位.436.7.销售模式定位.446.8.经营管理模式定位.46项目主题定位.476.10 项目形象定位.526.11.项目营销推广定位.567.项目运营建议项目运营建议.577.1.统一经营权建议.577.1.2.统一经营权方法.571.前言前言本报告是在前期市场综合调研及项目开发经营环境进行详细分析的基础上，并结合项目所处的区位环境及该地块的市场价值进4、行的合理评估定位；3本报告是在项目的可行性研究报告的基础上对项目的系统定位提出相应的建议。本报告是我公司与信达地产进行充分交流沟通后确定的整体定位操作思路，并在双方沟通交流中完善优化。1.1 定位的基准原则定位的基准原则市场的不断细分决定了项目有多样或多元性的定位发展可能，在定位过程中我们将把握如下原则进行分析、创作，以寻求适合本项目的最佳定位走向：把握区域特征：定位的基础建立在市场调查分析的结论之上；把握区域特征：定位的基础建立在市场调查分析的结论之上；强调市场引导：在市场调查的基础上塑造新概念对市场的引导；强调市场引导：在市场调查的基础上塑造新概念对市场的引导；注重扬长避短：根据本项目的优5、劣因素提出适用的解决方案；注重扬长避短：根据本项目的优劣因素提出适用的解决方案；提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点；提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点；带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应；带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应；体现可操作性：定位内容须通过可操作的手法最终展现予目标客户；体现可操作性：定位内容须通过可操作的手法最终展现予目标客户；坚持以客为本：在保障开发商利益的基础上体现客户利益最大化；坚持以客为本：在保障开发商利益的基础上体现客户利益最大化；确保持续经营：选择合适定位和运营措施确保项目的可6、持续经营。确保持续经营：选择合适定位和运营措施确保项目的可持续经营。1.2定位的逻辑结构定位的逻辑结构由于定位分析强调专业、严谨的推论过程，从而得出更为准确的定位结果。如下为本项目定位的逻辑结构图示，旨在能更清晰地了解各章节内容之间的逻辑关系：提出核心的关键问题提出核心的关键问题4项目评价：项目评价：SWOT区域市场：区域市场：空白点空白点定位分析：定位分析：CCTI图文解析：图文解析：为了从市场供给、消费者需求以及项目自身素质等几个方面全面出发，使项目定位准确、客观，具有引领性，波特多年来积累了如上所见的一套行之有效的逻辑推理理论。首先针对项目难点提出项目需要解决的核心问题，从问题出发，带着7、问题上路，为问题的最终合理解决寻找出路，做到有的放矢。5其次针对客观现实进行项目的定位推理分析，包括项目的 SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析，CCTI（消费者、竞争者、态势、项目自身）定位推理分析，最终找到市场的空白点与机会点，就正是项目的切入点。最后把切入点即项目主题落实至项目营销定位的细节中，包括客户、销售、招商、经营、价格等几个方面，从不同方面落实项目定位的中心思想。整个定位过程的推理过程严谨有序，定位结论的得出水到渠成，有理有据，一气呵成。1.3 核心问题的提出核心问题的提出基于对本项目的思考，提出项目定位中需要针对性解决的核心关键问题，也是本项目所面临的难点所在：需解决现存竞争8、项目物业市场经营不佳、消费能力普遍偏低的大环境下，项目如何制定自身差异化主题定位问题；需解决现存竞争项目物业市场经营不佳、消费能力普遍偏低的大环境下，项目如何制定自身差异化主题定位问题；6如何解决市场低租经营与高价销售的矛盾，满足经营与销售的利益平衡；如何解决市场低租经营与高价销售的矛盾，满足经营与销售的利益平衡；如何实现一次成功招商，带动销售的成功，实现项目资金迅速回笼；如何实现一次成功招商，带动销售的成功，实现项目资金迅速回笼；如何利用大润发和麦当劳进驻的利好消息，借势与造势并举，提高经营者和投资者的信心。如何利用大润发和麦当劳进驻的利好消息，借势与造势并举，提高经营者和投资者的信心。2.9、项目评价项目评价2.1.项目概况项目概况信达商业项目位于渭南市市中心区东风大街与前进7商业街商业街商业步行街商业步行街商业街商业街商业街商业街路交汇处东南侧地段，整个项目由商业街、1#商业体即临光华宾馆地块（以下简称 1#商业体）、2#楼即篮球场地块（以下简称 2#楼）、3#楼即大润发所处地块（以下简称 3#楼）、4#楼即大润发与体育广场与公园之间地块（以下简称 4#楼）与体育广场与公园（原体育场地块）等部分组成。其中位于商业综合体与世纪城之间的商业街南北连接朝阳大街和东风大街；另外两条步行街分别位于 2#与 3#楼之间，3#与 4#楼之间，均呈东西走向，连接前进路与商业街。整个项目由东风大街10、前进路、朝阳大街及商业综合体与世纪城之间的商业街合围而成。2.2.地块基础资料及指标地块基础资料及指标总占地面积：111138.2（其中 14 号地块总占地面积：87478.6 ）建筑面积：288601 （其中 13 号地块 183945，4 号地块 104656，5 号地块不计算在内）容积率：3.3（其中 1#、2#、3#地块容积率为 3 ，4#地块容积率为 4 ）建筑密度：602.3.项目周边概况项目周边概况项目用地为渭南市中心原印刷机械厂与体育场、体育局地块，属于旧城改造项目，原来的配套较少。随着近年城市规划和旧城改造的加速，周边的配套更加趋于完善，周边现有其他相关配套如下：城市公共设11、施：中心市政广场市政单位：区政府、供电局、规划局、建设局等。大型商业设施：恒基商业中心、国贸百货、阳光购物中心、双元商场、华岳商场、方元商场、百姓商场、鑫博商场、天斗商场、人民商场、东芳尚地下商场；主要大型超市有：晶众家乐、华润万家、恒基超市；专业市场：亿格电脑城、中心智能电脑数码城、智能时尚电脑数码城等）；电器超市有：国宁电器、苏宁电器、国美电器。8交通设施：高尚楼盘：临近渭南火车站、临近渭南长途汽车站、市内多条公交站点临项目地。信达世纪城、朝阳华厦、豪润御城、轻工大厦、朝阳一号、丽领公寓、时代星苑等。2.4.交通条件交通条件项目位于渭南市核心商圈中心，渭南最重要的东西城市主干道东风大街、朝12、阳大街、南北城市主干道前进路贯穿而过，交通十分方便，到达项目公交车有 1、2、3、4、5、6、12、216、308、309、318 路等。出租车往来穿梭，招手即停，通过公共交通可以到达城市各个区域。东风大街：城市东西主干道和商业主轴，双向 4 车道，有两条自行车道以及两条人行道，比邻区政府以及华润万家、国贸、恒基等大型超市和百货。前进路：南北向城市主干道，双向 4 车道，有两条自行车道以及两条人行道。朝阳大街：城市东西向主干道，双向 4 车道，有两条人行道。2.5.区域功能区域功能根据市场调研分析，随着渭南市经济规模的不断扩大，城市化建设进一步提速，商业地产发展速度也明显加快。东风大街已成为渭13、南城市商业主轴，主要商业中心不但集中在东风大街上，而且主要集中在中心广场商圈周边，形成以其为轴心，网点向周边扩散发展之态势，但中心商圈地位是无可憾动的。信达综合体商业项目启动后，渭南的商业地产市场将会面临一次重新洗牌，也是对商业资源是一次有效的整合，届时将成为渭南城市级商业中心。9n3.SWOT 分析分析3.1.S 优势因素优势因素n区位优势区位优势项目地处渭南城市核心中心地段，依托多条城市主干道，与城市核心商圈相融合，共享庞大的消费人流，蕴藏着无限商机。nnn交通优势交通优势多路城市公交途径该地，到汽车客运站及火车站仅五分钟的车程，交通优势十分明显。配套优势配套优势新建商业物业自身综合配套比14、较完善。项目周边商业氛围浓厚，属于城市成熟商圈，对项目打造知名度及形象等有很大的提升作用。品牌优势品牌优势开发商在渭南是知名开发商之一，先后开发了多个大型的住宅小区，市场的信誉得到消费者的认可。从前期调研的数据表明，70%的经营者比较关注本案项目，32%经营者明确表示会投资本案项目，27%的经营者会考虑进驻本案项目，侧面为项目的推广和经营提供了一定的支撑。n人文优势人文优势本地块属于城市中心核心地块，有着独特的区位优势，如今在原印刷机械厂及城市体育场址上所建的大型商业综合体，代表城市建设的一个新历程，具有很大的地域人文优势，加上建筑及商业步行街本身融入一部分人文因素，将对项目的整体优势有一定的15、促进。开发商实力优势开发商实力优势信达地产在渭南享有很高的信誉，信达地产与波特公司专业团队的强强联合，品牌影响力持续加大，营销水准进一步得到提升。n规模优势规模优势项目的规模及地段优势，可打造形成渭南中心区唯一的城市综合体商业地产项目。10城市主要商业零售网点基本沿东风大街分布，信达商业综合体的建成将成为未来渭南的核心商业中心地标，大型商业对地区的人流产生巨大的吸引作用，强大的人流必然蕴藏巨大的商机。11nnnnnnn3.2.W 劣势因素劣势因素项目开发周期过长，受市场不确定因素影响，不可控风险增大；项目开发周期过长，受市场不确定因素影响，不可控风险增大；体量大，将面临招商和销售的严峻考验；体16、量大，将面临招商和销售的严峻考验；受周边成熟商业市场的直接竞争威胁。受周边成熟商业市场的直接竞争威胁。3.3.O 机会因素机会因素区位发展前景良好区位发展前景良好项目地具有良好的交通条件，优异的人文条件，完善的配套设施，确保了该区域的消费基础。大润发的进驻将为项目的后期提供大量的人流，加上项目本身的市场影响力，可以做到项目与项目之间相互促进、相互影响、共享资源、优势互补，从而带动区域商业环境的整体提升，提高区域市场的综合竞争力，逐步改变城市民的消费习惯，使项目成为渭南新的商业核心。城市远景发展战略城市远景发展战略随着渭南市经济改革步伐的进一步加快，全市的经济发展已进入一个发展的快车道，为项目的17、远景发展提供了强力的经济支撑，近年来渭南市加快城市化建设进程，城市人口有所增加，在增强城市综合实力的同时进一步加大了城市的吸纳能力，城市所产生凝聚效益得以显现。渭南城市东风大街已成为渭南城市商业主轴。目前渭南市主要商业中心不但集中在东风大街上，而且主要集中在中心广场商圈周边，形成以其为轴心，网点向周边扩散发展之态势。地处核心区域的新型业态的综合体项目在城市化发展进程中将迎来历史性的发展契机。强大的推广力度强大的推广力度项目在运作过程中为确保项目的良性发展，提高知名度，加大市场影响力，最终实现将规模效益、社会效益、品牌效益转化为经济效益。开发商凭着自己强大的社会影响力和经济实力，加大市场推广力度18、，进行营销推广、招商推广、经营性宣传等，确保项目的可持续经营，增强市场的财富凝聚能力。主力店的带动作用明显主力店的带动作用明显大润发、麦当劳的强势介入片区商业市场，将对本项目的启动带来绝好的发展契机。12nn3.4.T 威胁因素威胁因素城市规模偏小，商业极容易达到饱和城市规模偏小，商业极容易达到饱和各处投资物业近期涌现较多，分食小容量房地产投资市场，使原本市场需求较少的市场将更加激烈。投资型物业竞争加剧投资型物业竞争加剧随着渭南城市建设的加速，越来越多的有实力的品牌开发商进驻，近年产生大量的商业物业供应，对项目的前景会有一定的影响。n宏观政策影响宏观政策影响由于全国房地产市场的高速发展，造成局19、部房价增长过快，政府为了遏制房地产价格的过快增长，采取了积极的财政政策和金融政策。目前房地产市场正处在宏观调空周期中，相关政策对投资性物业影响巨大，一部分地产投资客选择其它投资渠道，一部分处于持币观望。3.5.小结小结：总体而言，本项目最大的优势在于其突出的区位优势和发展前景优势。总体而言，本项目最大的优势在于其突出的区位优势和发展前景优势。项目最大的劣势是整体项目体量庞大，开发周期长，招商面临较大的挑战。项目最大的劣势是整体项目体量庞大，开发周期长，招商面临较大的挑战。最大的机会在于区域的发展前景、大润发的进驻对区域市场的拉动；最大的机会在于区域的发展前景、大润发的进驻对区域市场的拉动；最大20、的威胁来自渭南前期积压的商铺和新建商业物业的影响、产业政策的调整；最大的威胁来自渭南前期积压的商铺和新建商业物业的影响、产业政策的调整；因此项目最终是否能站在足够高度引导市场消费，成为本项目的最大机会因素。以下市场定位内容将以因此项目最终是否能站在足够高度引导市场消费，成为本项目的最大机会因素。以下市场定位内容将以“强化优势、改善劣势、避免威胁、强化优势、改善劣势、避免威胁、把握机会把握机会”的价值最大化策略为出发点，提出系统的、适用的定位方案。的价值最大化策略为出发点，提出系统的、适用的定位方案。13态态：4.CCTI 定位推导定位推导根据市场定位的现代理论，房地产项目的定位推导主要通过如下21、四个因素层面进 行分析：即消费者、竞争者、态势、自身资源。地产项目定位推导坐标轴（地产项目定位推导坐标轴（CCTI 模式）模式）消费者分析（消费者分析（consumer）竞争者分析（竞争者分析（competitor）态势分析（态势分析（trend）项目自身（项目自身（itemself）CCTI 研究内容包括：研究内容包括：自身资源：项目地块状况、项目开发状况、企业自身状况包括资金状况、政府公共关系等企业能够控制的一切用于项目的资源，以及结合项目自身资源自身资源：项目地块状况、项目开发状况、企业自身状况包括资金状况、政府公共关系等企业能够控制的一切用于项目的资源，以及结合项目自身资源的 SWOT22、 分析；竞竞 争争 者：对市场同类竞争性项目进行调查研究，研究竞争者的企业品牌和项目品牌，采用相关系列的分析技术，对市场同类产品进行把握和测度；者：对市场同类竞争性项目进行调查研究，研究竞争者的企业品牌和项目品牌，采用相关系列的分析技术，对市场同类产品进行把握和测度；势：即宏观状态和趋势，除了研究分析传统的房地产宏观态势，还要研究本地文化因素、房地产发展的趋导性因素、城市化因素和必要的商业因势：即宏观状态和趋势，除了研究分析传统的房地产宏观态势，还要研究本地文化因素、房地产发展的趋导性因素、城市化因素和必要的商业因素，在宏观上找到足够的信息支持；消消 费费 者：要真正做到者：要真正做到“以客为23、本以客为本”，对商家、投资客的研究非常重要。商家、投资客调研的关键是发现真实的需求，寻找商家、投资客者的关键点：价值极点、潜在需求、真实需求和客户损失。144.1 项目自身（项目自身（itemself）区位优势显著：项目所属地为渭南核心商业片区，规划中南北商业街将东风大街和朝阳大街连接起来，届时将东风大街核心商圈人气适当南引，加区位优势显著：项目所属地为渭南核心商业片区，规划中南北商业街将东风大街和朝阳大街连接起来，届时将东风大街核心商圈人气适当南引，加上体育运动公园的规划对提高信达项目的商业人气将有很大的帮助。大润发入驻信达商业区的 3#楼，麦当劳入驻 3#楼南侧，届时将形成片区的商业中心，24、对信达整体项目商业氛围的形成有极大的帮助；交通条件：多路公交线路途径该地、交通网络四通八达；交通条件：多路公交线路途径该地、交通网络四通八达；周边环境及氛围影响：项目所处城市核心商圈，周边商业氛围浓厚，但同时传统商业市场趋于饱和，市场竞争激烈。周边环境及氛围影响：项目所处城市核心商圈，周边商业氛围浓厚，但同时传统商业市场趋于饱和，市场竞争激烈。项目整体开发量庞大：由于整体商业体量庞大，商业总量含商业街将达到项目整体开发量庞大：由于整体商业体量庞大，商业总量含商业街将达到 15 万，如此庞大的商业量同时入市将难以被市场所消化。波特解决之道波特解决之道区域商业中心区域商业中心周边住宅区集中周边住宅25、区集中周边主力店启动周边主力店启动市场竞争激烈市场竞争激烈项目功能定位与城市核心商业中心实行错位经营；项目功能定位与城市核心商业中心实行错位经营；以特色经营为主，与超市业态实行互补经营；以特色经营为主，与超市业态实行互补经营；利用品牌超市的利好消息作为项目启动的契机；利用品牌超市的利好消息作为项目启动的契机；确定确定 1#2#3#4#楼及街区主题定位，加强街区环境营造；楼及街区主题定位，加强街区环境营造；开发体量庞大开发体量庞大进行整体业态统一规划、统一招商、统一经营；进行整体业态统一规划、统一招商、统一经营；先培育市场，再经营市场，实现价值提升；先培育市场，再经营市场，实现价值提升；分阶段开26、发入市，降低市场风险。分阶段开发入市，降低市场风险。154.2 竞争分析（竞争分析（competitor）百货商业部分：百货商业部分：共性现象：业态混乱，业态分布不合理，服饰、鞋帽类商户占 60以上，综合性服务功能不强；商业同质化经营现象严重，经营业态较单一，个性化特色不鲜明，项目在进行业态定位是应该规避同类问题的出现；缺乏独特的主题，未注重从人的视觉、心理、情感上与消费者产生共鸣；百货业商场消费群体辐射面较广，经营档次呈两级分化，主要购买服装和日用消费等物品为主体，整体消费水平有限，有效消费力不足。从市场现存商业项目的招商情况来看，主要靠开发经营者的自行完成，恒基商业中心采用到异地跨区的方式27、进行招商及自营的方式相结合，现处于满场状态；新洲地产由于所处的地理位置偏离现商圈，招商情况不甚理想。研判：研判：项目具有独特的地理优势，能保证足够的人流，在进行业态定位和经营方向的选择时可以考虑差异化消费群的筛选，范围涵盖各档次的兼容与组合，一网打尽各层次消费群体。商业业态的选择上应相对细分化市场、主题、业态和业种，以避免与其它商业街形成冲突，最终提高项目的竞争力。项目在招商过程中可以采用一定时间的免租期和低租金的方式来吸引和扶持商家经营，招商范围以立足本地和跨区域同步招商相结合。家居、建材家居、建材尚有一定空间：渭南 2008 年房屋施工面积 370.92 万平方米，增长 9.8%，房屋竣工28、面积 177.73 万平方米，增长 28.1%。根据当地的消费水平和居住标准，预计每平方米的装修材料价格为 400 元/平方米，按已竣工市场容量计算近 7 亿元，根据对市内几家大的建材及装饰市场的调研数据显示，成熟市场的经营出租率高达到 100%，均高于其它商业的平均水平；商家希望市场经营管理者能加强市场推广的力度和市场的培育；家装市场主要以建材、装饰材料、家具为经营主流，同质化现象严重，装饰、家装等一些新型的精品市场分散经营，缺乏集约化经营，尚有一定的市场空间；16研判：研判：从行业的发展现状可以看到，家居、建材市场的基本饱和，中低档产品的同质化严重，但管理科学、经营有特色的家居、家饰没有形29、成集中化经营，尚有一定的市场空间，项目可以考虑一定量的家居装饰材料专业市场规划。电器、手机、数码、电脑市场电器、手机、数码、电脑市场家电业、PC、数码、手机：主要集中在东风大街与中心广场周边。研判：研判：电脑、数码、手机市场相对比较集中，但其规模较小，经营档次不高，而且业态非常混乱，经营场所硬件、软件环境都很差，缺乏品牌户，品种不齐全，因此市场上更规范、经营环境更好、上规模、上档次的手机数码电脑卖场有一定市场空间。娱乐、休闲、文化业娱乐、休闲、文化业 整个地区的休闲、娱乐业中，大众化的消费业态占据绝对优势；洗浴中心、足浴保健数量较多且分散，但管理好经营好的为数不多；KTV 练歌房还主要以中高消30、费为主，没有形成大众型消费，也没有适合大众型消费的场所；美容美发业数量较多，但规模较小，缺少大型美容美发中心；茶座生意比较平稳，有固定客源；网吧数量多，分布广泛，经营状况好；舞厅（迪厅）、酒吧数量少，品质较低；健身房数量不多，经营相对稳定；上规模的桌球城较少，经营管理差；17 电玩游艺业由于受到政策的影响，经营一直处于半营业半公开状态，2009 年 6 月国家对电玩游艺业解禁，市场尚有一定空间。图书音像文化市场仅有一家新华书店且物业陈旧，环境差，渭南市民日益增强的求知欲与场地没有得到有效的满足和供给，民营图书音像文化市场基本为空白；音乐艺术、英语、文化补习等培训市场较为分散，且规模较小，没有形31、成规模，但市场火热；婴幼儿、儿童室内启智、游乐场所有较大的发挥空间，且市场基本为空白点。研判：研判：从行业现状看大众化 KTV、大型的美容美发中心和规模档次合适的舞厅（迪厅）、酒吧、洗浴足浴中心、茶座、网吧、桌球城、电玩游艺业、各类培训市场、尚有一定的发展空间；民营图书音像文化市场、婴幼儿及儿童室内启智游乐场所基本处于市场空白，以上市场为项目的业态布局提供了一定的方向，项目将可以考虑填补这一市场空间。餐饮业餐饮业 独立的餐饮业态主要以中小规模、中低档消费为主，经营状况良好；本地小吃、湘菜、川菜火锅、特色餐饮市场经营状况良好；西式餐饮、咖啡类数量较少，没有形成市场氛围和导向；具有较强市场生存能力32、的大型餐饮场所不多，高层次的餐饮消费仍与宾馆等捆绑在一起；中档及中高档婚庆酒楼市场较为欠缺。研判：研判：统一规划、统一管理、统一服务、具有较强市场生存能力的大型餐饮场所在渭南较少，大型婚庆酒楼也是餐饮市场的一个空白点，特色餐饮、西式餐饮、特色小吃市场具有一定的发展潜力，通过对餐饮行业市场的有效整合，将成为项目的一个发展方向和主体特色的形成。竞争者分析结论：竞争者分析结论：商业市场在餐饮、家居饰品和集主题购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的多功能商业综合体均存在市场空间和市场空白点，为项目的发展提供了发展18方向；常规业态市场趋于饱和，特别是本地中高端百货业市场已经供大于求，缺乏主题性购物场所；项目在33、招商过程中应采用股本吸远相结合的招商策略，采取低租或一定免租期的招商政策吸引商家的进驻，共同培育市场；根据其它城市商业成功的经验，主题商业街的规划对项目的吸引力巨大，目前渭南尚处于市场空白。波特解决之道：波特解决之道：商业市场缺乏明确的主题功能定位，同质化竞争严重；建材类已被垄断，家居家饰类尚存在发展空间；大众化的娱乐休闲消费经营状况较好，需求量大；餐饮行业缺乏集约化经营，城市资源开发不够；各类教育、艺术培训市场有较大发展空间；与现有商业市场实行差异化经营策略；与现有商业市场实行差异化经营策略；中高端服饰精品百货业态市场饱和，开发需谨慎；中高端服饰精品百货业态市场饱和，开发需谨慎；寻求市场空白34、点，打造项目独有、鲜明的业态及经营主题。寻求市场空白点，打造项目独有、鲜明的业态及经营主题。民营图书音像文化市场、婴幼儿主题游乐市场处于空白；194.3 消费者分析（消费者分析（consumer）国民经济发展水平：国民经济发展水平：近年来，渭南经济发展呈现三大特征：（1）城市 GDP 高速发展，连续 5 年超过 11%快速增长；（2）固定资产投资发展相当惊人，预示着未来渭南将有很大的经济发展支撑点，渭南迈入超常规发展道路。（3）渭南经济高速发展，按照西蒙库兹涅茨理论，房地产也将呈现高速发展的趋势。西蒙西蒙库兹涅茨经济发展与房地产市场理论库兹涅茨经济发展与房地产市场理论房地产预警系统判断房地产预35、警系统判断GDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系小于4%萎缩萎缩4%-5%停滞停滞5%-8%稳定发展稳定发展大于8%高速发展高速发展投资意识：近年来随着房地产市场的升温，商业项目的开发不断涌现，投资者对商铺市场的投资意识逐步增强。投资意识：近年来随着房地产市场的升温，商业项目的开发不断涌现，投资者对商铺市场的投资意识逐步增强。居民消费特点：消费水平由居民消费特点：消费水平由“温饱型温饱型”向向“宽裕型宽裕型”转变，人们的生活质量越变越好。转变，人们的生活质量越变越好。消费档次由消费档次由“普通型普通型”向向“中高端中高端”转变，特别是在住房和用品方面表现特别明显。其中住房特点是：房子越36、住越宽敞、越住越高档、装修越来越转变，特别是在住房和用品方面表现特别明显。其中住房特点是：房子越住越宽敞、越住越高档、装修越来越漂亮。人们对耐用消费品的需求已完成了一个由低级讲“实用”向高级讲“享受”的发展过程。其中洗衣机、电冰箱、电视机等早已成为普通居民家庭必备的生活用品，电话、手机等更是普及迅速，电脑及私家车等也已进入普通百姓家。消费结构由“生存型”向“发展型”转变。20消费领域由“狭窄型”向“宽广型”转变。随着收入水平的大幅度提高，渭南市城乡居民家庭的金融资产增加明显，消费心态更开放。消费水平：渭南市本地居民的年人均收入水平还不高，普遍处于中等收入阶层，高收入阶层比例很小，本项目商业定位37、和档次必须立足于本地收入消费水平：渭南市本地居民的年人均收入水平还不高，普遍处于中等收入阶层，高收入阶层比例很小，本项目商业定位和档次必须立足于本地收入和消费水平。本地区经济发展未被充分激活，其收入水平和消费水平将继续在中低位上运行。商业主要消费群体锁定为有一定投资意识的中高收入阶层，他们均选择一部分具有投资价值的固定资产为主，他们较关注项目的保值、增值和短期内能套现的物业，主要为职业投资客、个体和私营企业主、政府公务员、企事业单位中层管理人员，此外部分经营户、外地投资客也是渭南商业项目的主要消费群体；主要商业的消费者构成及其特点：渭南主要商业的消费群体的整体水平不高，商场与商业街的主力消费群38、体基本为有一定消费能力的上班族群和个主要商业的消费者构成及其特点：渭南主要商业的消费群体的整体水平不高，商场与商业街的主力消费群体基本为有一定消费能力的上班族群和个体经营户，大型超市主要是居家和日常生活必需品为主，少量高消费集中在部分档次较高的消费场所，像餐饮、娱乐等消费群体较分散，有加强行业引导后消费集中的可能。投资客注重的问题：投资者在进行项目投资的时候，主要考虑项目的区域地段、发展前景、投资回报、投资保障；这几方面能保证项目的投资者的投资客注重的问题：投资者在进行项目投资的时候，主要考虑项目的区域地段、发展前景、投资回报、投资保障；这几方面能保证项目的投资者的投资的稳定性、安全性、保值增39、值。最大限度的降低投资者的投资风险；经营户组成：经营户组成：经营户的组成采用以大带小，以主力业态带动填充业态的主要方式，以从事过同类业态经营的大小商户为主，这部分经营户的专业性很强，对行业的认识深刻，具有一定的经营经验，同时具有自己一定数量的忠诚的长期客户，并且拥有自己特定的供货渠道，在价格等方面具有市场竞争优势；首次进行个人创业的比例相对较小，因为相对他们而言竞争优势不明显，如能得到某一品牌的区域代理权，能获得一定的市场份额，对区域商业氛围的提升有很大的作用；经营户选铺特点：经营户根据自己经营的产品的特点、所经营的规模、自身的经济能力确定。不同的经营者所需要的商铺均有所差异，根据经营的经营户40、选铺特点：经营户根据自己经营的产品的特点、所经营的规模、自身的经济能力确定。不同的经营者所需要的商铺均有所差异，根据经营的需要选择面积、开间、进深、层高、临街面等适合经营要求的商铺。前期调研资料显示：数据表明 21%受访问者可接受 3040 平方米左右；可接受4171 平方米的各占 36%；能接受 8190 平方米的占 10%；90 平方米以上的占 11%。消费者分析结论：消费者分析结论：21渭南经济发展水平低，经济基础较薄弱，无外来强有力的经济发展激活源泉，总体经济发展处于低速发展阶段。居民的消费水平不高，项目的档次应以中档为主、兼顾少量的高收入阶层的需要；消费群体集中在中青年消费者，集中以41、中档消费为主。他们拥有一定的支付能力。而餐饮、娱乐的消费群体较分散，存在以行业优势对消费的吸引；经济实力不强，购买力有限，但整体投资意识初步改变，对有投资前景和投资回报的商业项目有很高的投资欲望，他们关心的问题是投资的安全性、投资回报和高成长性，最大限度的降低投资的风险；经营户的构成主要是一些行业的生意人、地区的商业代理人、品牌经营店等；经营商家普遍认为信达商业项目适合做休闲、娱乐、餐饮业态。波特解决之道：波特解决之道：渭南整体经济增长较为缓慢；区域消费较为明显；高端消费比例极小；消费结构从“生存型”向“发展型”转变；消费领域由“狭窄型”向“宽广型”转变；目前以中低档消费为主；本项目经营档次不42、宜过高；本项目经营档次不宜过高；主要区域内消费需求；主要区域内消费需求；以大众化、中档消费为主流；以大众化、中档消费为主流；寻求市场空白点，考虑家庭消费、年轻人消费为主；寻求市场空白点，考虑家庭消费、年轻人消费为主；充分考虑商家需求特征，规划以休闲、娱乐、餐饮为主导功能。充分考虑商家需求特征，规划以休闲、娱乐、餐饮为主导功能。市场反应信达商业街适合做休闲娱乐业态。4.4 市场态势分析（市场态势分析（trend）房地产发展现状：渭南城市规模小，需求容量有限，房地产和商业需求易达到饱和，因此，发展商业必须密切关注城市需求容量，并在考察需求容房地产发展现状：渭南城市规模小，需求容量有限，房地产和商业43、需求易达到饱和，因此，发展商业必须密切关注城市需求容量，并在考察需求容量前提下，商业设计必须具有前瞻性，做出自己的特色，才能提高抗风险能力，存活下来。近年来 渭南的各大地产商在企业和项目建设的理念上发22nnnnnnn生了新的改变,企业由原来单纯的房地产建筑的建设逐渐转变为住宅精品的打造，在住宅建设的过程中，渭南各项目发展商更加注重了项目环境与建筑之间的统一和协调。随着渭南地产市场的不断发展和专业化开发水平的提高，未来行业竞争将日益激烈。主要商业的业态发展趋势主要商业的业态发展趋势超市、百货业：超市、百货类型的商业主要分布在东风大街路段。综合性业态商业项目将是未来商业发展的重心。家电业、PC、44、数码、手机：主要集中在东风大街与中心广场周边。家电业基本已经饱和，电脑、数码、手机市场相对比较集中，但其规模较小，经营档次不高，而且业态非常混乱，经营场所硬件、软件环境都很差，缺乏品牌户，品种不齐全，因此市场上更规范、经营环境更好、经营管理更先进，上规模，上档次的数码电脑卖场升级版将有可为。专业批发市场：渭南日杂等批发市场主要集中在二马路老城区街铺沿线，档次低且混杂，属于初级市场自发形成形态。公寓、产权式商铺及写字楼：近年来，产权式商铺大量涌现，发展活跃。公寓产品开发较少，还未得到消费者普遍认可。市面没有纯写字楼的开发，该类产品市场需求极少，主要与城市经济规模及产业密切相关，以少量的租赁行政事45、业单位开发的高层物业为主，无销售。酒店宾馆业：近年来发展迅速，中高低档的宾馆酒店业整体经营状况良好，快捷酒店及星级酒店市场空间较大。餐饮、娱乐休闲业：缺乏多样化、特色化、集中和规模化，尤其是缺乏集餐饮、娱乐、休闲于一体的餐饮。家具、建材业：建材家居市场多，规模档次低，规划散乱，各个建材市场同质化严重。建材专业市场已经形成一定的集群效应，基本分布在解放路与乐天大街。商业竞争格局商业竞争格局23整个渭南商业竞争格局呈相对集中，大型项目基本集中在东风大街东、中、西段所构成，尤其是中段，从竞争发展格局看呈“西移北扩”发展态势，但中心商圈地位是无可憾动的。近年来，随着渭南市城市化进程的加快，城市危旧房及46、道路改造工程的全面展开，全市房地产开发总量不断提升。新洲地产开发的贯通仓程路南北长约 1100 米的商业街的建成，以及即将启动的十多万方的商业综合体项目将加剧城市商业竞争。位于民生路段海兴地产开发的锦绣花园社区底商及步行街，陶朱地产开发的建设局综合楼等项目的落成，我们预计未来或将呈现中心商圈、民生路段次商圈、仓程路段次商圈、高新区商圈的竞争之势。24nnnnnnnnnnn各商圈发展前景：各商圈发展前景：以东风大街与中心广场交汇处为核心的城区商业中心，具有其他商圈不可替代的发展前景。以民生路与东风大街交汇路段商业圈目前集中了大量小商品批发，锦绣花园社区底商及步行街，建设局综合楼等项目的落成，该商47、圈的重新整合作用将进一步加强，形成了满足周边小区的社区生活圈。开发区商圈由于受到人流不足，商业少的限制，还未形成规模效应。仓程路段新洲地产综合体的开发和步行街的落成，将形成城市又一未来新商圈，但受到城市经济规模、人均消费力、区位的影响，前景不容乐观。本项目待大润发超市的进驻，规划中连接东风大街与朝阳路商业街的拉通，同时整体商业综合体的启动后，对现有的中心商圈将形成冲击。城区商业发展趋势：城区商业发展趋势：中心商圈已形成“领头羊”效应，随着城市的发展，其辐射功能将进一步扩大。随着经济的发展，城市的扩大，新兴商业形态将逐步涌现。商业发展很散乱，没有形成合理业态布局和规划，商业市场存在很大的机会。目48、前市场上还没有集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的一站式消费场所，大型综合性商业项目有市场空白和机会。众多商业都没有从情感上打动消费群的环境和情景设计，增加顾客消费的情趣，情景式、体验式设计有市场机会和空白。商业旺区的商铺租赁相对比较活跃，目前整体的租金水平比较低。市场态势分析小结：市场态势分析小结：渭南城市规模小，需求容量有限，房地产和商业需求易达到饱和，随着渭南地产市场的不断发展和专业化开发水平的提高，未来行业竞争将日益激25烈。由于房地产市场发展上升强劲，一定程度上也能使人们产生对房地产市场前景的预期，增强居民对房地产投资的需求。商业房地产的高获利能力，必将成为投资客的首选对象。目前城区核心49、商业主要分布在东风大街，将来在 510 年时间内可能都会维持目前的商业中心特点，信达综合商业体的开发将更加增强核心商圈的地位。周边如新洲地产开发的约 15 万方的商业体很难在短期内形成商圈效应。目前市场上还没有集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的一站式主题消费场所，设有情景式、体验式设计元素的大型综合性商业项目有市场空白和机会。商业旺区的商铺租赁相对比较活跃，目前整体的租金水平比较低。本项目待大润发超市的进驻，规划中连接东风大街与朝阳路商业街的拉通，同时整体商业综合体的启动后，对现有的中心商圈将形成冲击。波特解决之道：波特解决之道：核心商圈仍有不可动摇的地位主题商城及主题商业街区成为市场空白点项目50、所在商圈竞争加剧项目定位于城市级商业中心，与核心商圈项目实行差异化经营。项目定位于城市级商业中心，与核心商圈项目实行差异化经营。以服务城市区域为主，以特色经营辐射外围客户。以服务城市区域为主，以特色经营辐射外围客户。打造渭南首个体验式、情景式主题商业街区。打造渭南首个体验式、情景式主题商业街区。265项目运营总体策略项目运营总体策略5.1.差异化主题定位策略差异化主题定位策略根据市场调研的相关结论，选择具有市场竞争力的主题定位的策略进行。采用占领市场空白和挤压对手并重的方式进行，将整个项目分为三部分进行，每一部分在遵循总体主题商业定位的前提下，每一个分项都拥有自己的分项主题和经营特色，体现差异51、化的主题特色，使整个项目相互促进、相互补充。2#3#楼及商业街属于第一期开发，是整个项目入市运营的重中之重，也是其核心部分，在遵循既要确保商机又要吸引人气的整体思路指导下，以特色经营为主体，引进有代表性的主力店并进行有效组合，可提高整体项目的市场竞争力和行业经营特色，在选择主力店要实施差异化的原则，避免出现内部的恶性竞争，确保项目的经营稳定性。根据市场调研资料显示，餐饮部分最好和其他休闲、娱乐等部分的业态形成相互的补充，渭南餐饮亟待行业的整合，采用差异化的业态组合，集高档、中低档餐饮为一体，多种特色餐饮相结合的方式，如大型宴会酒楼、风味小吃食街、中高档主力餐饮店等，以满足不同消费阶层的需要，促52、使项目向良性化方向发展。通过实施差异化主题定位，在业态规划、街区环境营造、经营主题上将商业体及商业街与同类商业进行区分，形成独有的经营特色，扩大项目辐射能力。射能力。5.2.以经营带动销售策略以经营带动销售策略前期市调资料显示，投资者部分 32%明确表示会投资本案项目，27%的经营者会考虑进驻本案项目，持观望态度的占很大的比重，同时说明租赁及销售有一定的市场支撑。为实现商业开发的利润最大化，波特建议实施过程中采用“放水养鱼”的招商优惠策略吸引商家的进驻，先把市场做旺，给投资者足够的经营信心，吸引投资者和自营者购铺，从而实现项目的销售目标。5.3.中心带动两翼运营策略中心带动两翼运营策略整个项目53、的经营能否成功重点看 2#3#楼及商业街的经营成功与否，前期 2#3#楼及商业街将是招商和经营的重点部分，通过核心商业部分带动两翼（1#4#楼）的发展，形成将来巨大的人流、带来巨大的商机，形成资源共享，从而带动整个项目的经营。275.4.可持续经营销售策略可持续经营销售策略一个商业项目的成功与否，主要看能否实现项目的可持续经营，从而降低投资者和经营者的风险，选择合适的商业业态组合，实施合适的租售价格，制订可行的商业运营规划方案，引进长期性的有市场影响力的主力经营店或品牌代理商，商业业态做到有主有次。相互促进，相互补充，共同提高区域市场的竞争力。可持续经营销售策略主要体现在：杜绝杀鸡取卵式的短期54、利益行为；销售模式应解决统一业态规划经营的需要与产权分散的矛盾；业态之间跨度不宜过大，业种之间能经营互补，人流共享；引入承租能力较强的商家；实行商家审核制度，注重商家的存活性。5.5.借势与造势并举策略借势与造势并举策略项目所处区东风大街周边干道人流量大，同时借助大润发的进驻与其强大的市场影响力所带来的强大的消费人群，从而衍生更大的商机，对整个片区的商业氛围的提升有很大的促进作用，项目在运做过程中可以充分发挥这一市场利好的消息。加大造势力度，放大片区的发展前景，提高投资者和经营者的信心。借势与造势的策略主要体现在：在营销推广上以品牌大型超市的即将开业作为项目的重大利好消息；在业态规划上定位于与55、超市业态错位经营、相互补充的策略；在人流导向上实行共享，吸引超市人流进入其它商业规划区域；与品牌超市一起捆绑打造强大的区域主题商业中心。286.项目定位项目定位6.1.项目市场定位项目市场定位就一个成功的商业地产项目来说，准确合理的市场定位是诸多因素中的重中之重。市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。如北京王府井、国贸为国际商品特区，定位于高档购物消费中心；广州天河广场定位为大型一站式购物中心，集购物、休闲、娱乐、旅游等于一体，吸引的则是大众消费者。项目的定位传达的是项目的精髓，项目的宗旨，定位不准甚或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。定位考虑点：定位考虑点56、：（1）信达商业综合体及商业街区可成为城市级商业中心，从周边商业项目功能来看，是城市商业百货零售业集中区域，因此本案在功能定位上要站在城市级消费的高度上考虑消费者的特点。（2）3#楼一二层属大润发所占楼层，超市内部无通往三四层的交通组织设置，对人流共享设置了阻碍，无疑加大了三四层的招商难度。故考虑在楼体局部增加垂直交通及与 2#楼之间架设楼梯连廊和增加外部扶梯的方式弥补。因此只有从概念上将目前的大润发和三四层规划有机结合，视大润发为项目的一个部分来作为整体商业的延伸亮点，才能在一定程度上消除三四层位置上所带来的消极楼层感，同时，增加了其规模效应，并做到业态方面的良好互补。（3）定位时要考虑到第57、一期开发的 2#3#商业体、商业街与未来即将开发的 1#4#商业体及体育运动公园之间的功能、业态组合规划的有效衔接。项目市场定位：项目市场定位：29S H OP PI N GM AL L 模模 式式，打打 造造 渭渭 南南 第第 一一 个个 复复 合合 型型“一一 站站 式式”消消 费费 的的 商商 业业 形形 态态，全全 面面 覆覆 盖盖 城城 乡乡 居居 民民 不不 同同 层层 次次 的的 消消 费费 需需 求求。SHO PP IN GM ALL 是一种由多个相邻的建筑体组合而成，融合购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。在日本，MALL店铺仅占 1，但却创造了58、全国 3500 亿美元零售总额的大部分；在美国，MALL 已占有全国 50以上的零售额。SHOPPINGMALL 最显著的特征一是大，占地面积和建筑面积大，建筑格局大；二是多，行业多，店铺多，功能多，业态业种的复合度齐全；三是广，商品组合的广、宽、深度都极高，其中商品宽度主要靠大卖场来实现，深度主要靠专卖店来实现。为了实现“全员、一站式、一次性购足”的目标，MALL 需通过设置大型百货、超市及各类不同行业的专卖店、娱乐场所、文化广场、餐饮店等覆盖各个层次不同类型的顾客，再辅以专业店针对消费者各色需求，其间穿插各类特色店以吸引购物者。而缺乏主题，又难以产生足够的吸引力，难以将自身与竞争对手区隔开59、来。在主题的选择上，MALL 的 STP（特定目标市场）目标市场选择，其主力的核心目标顾客群，应是聚焦于区域消费能力较强、容量较大的消费板块上。一个区域的消费层次和收入水平基本上是正态分布的，即其两端收入最高和最低的顾客群一般较少，中间消费群才是支撑区域消费的主力，他们的精神、物质需求和文化、价值取向构成了 MALL 主题的内涵以本项目为渭南城市中心商圈的中心支点，做整个渭南的新城标，做整个渭南商业中心的新地标，使之成为一个复合产业、具有完善配套服务功能，以购物和休闲娱乐为主题的，经营多种商品与提供多种功能服务的复合型“一站式”消费的商业新形态。以下所论证的定位建立在市场调研和项目自身的基本素60、质的基础上。主要包括功能定位、业态规划细分、经营档次定位、消费群定位、客户定位、经以下所论证的定位建立在市场调研和项目自身的基本素质的基础上。主要包括功能定位、业态规划细分、经营档次定位、消费群定位、客户定位、经30营模式定位、销售模式定位、招商模式定位、项目主题定位、形象定位、营销推广定位、营运建议等几个部分。营模式定位、销售模式定位、招商模式定位、项目主题定位、形象定位、营销推广定位、营运建议等几个部分。6.2.功能定位功能定位6.2.1.定位着眼点定位着眼点据前期市场调研显示：消费者消费 60%以上是以娱乐、休闲、餐饮为主，30%的消费者偏向目的性购物。从渭南的商业发展特点来看，目前已有61、的商业项目在购物功能上基本能满足消费者的需求，但没有承载城市居民对休闲、娱乐、文化等精神层面的需要。根据我们对渭南的市场调研，目前在渭南市集餐饮、娱乐、休闲、购物、文化、商务、运动体验等于一体的商业项目是市场空白，虽然也有类似的商业项目（恒基商业中心），但在定位上还是以购物性功能为主，对立足于当地城市文化、居民心理方面需求的关注度不够，未充分挖掘城市居民休闲、精神层面的需求。结合本项目占据了天时、地利、人和的优势条件，能充分分享核心商圈的人流，能给本项目第一期开发的商业带来足够的人流和消费支撑。在功能定位上应首先着眼于城市居民消费，在特色化的基础上扩大其商业辐射范围。6.2.2.市场契机市场契62、机渭南商业地产市场在初级形态的基础上处于快速的发展周期，一些物业陈旧、规模小、形象差、经营管理落后的商业物业将面临市场竞争的优胜劣汰。商业地产市场势必会迎来重新洗牌的局面，随着信达商业综合体的陆续开发，其整体规模、现代建筑形象、综合服务功能、特色定位、完善的配套，本身能形成强大的聚合人气的载体。由于超市业态与居民的普通性、日常性消费息息相关，大润发的入驻，也将为本商业带来更大的人流和商机。因此，在本项目功能定位和业态选择上既要充分共享超市带来的人流，同时各商业体的主题定位、经营档次、业态组合上要形成自身的特色和竞争力，避免过多倚重和放大大润发的聚客力作用。316.2.3.功能定位功能定位功能定63、位分析说明：功能定位分析说明：我们在进行功能定位规划时，是站在项目整体开发的角度来通盘考虑各地块的位置分布及特性、地块之间功能定位的主题性、连贯性、互补性、延展性，并充分考虑到项目体量、商品的负载量、经营项目的特点以及目标市场的深层次需求，从低层到高层，按照购物、休闲、餐饮、娱乐、运动的普遍消费习惯顺序进行功能布局和服务设计，体现本项目功能齐全的特点，满足商业经营和发展的需要，将各层次消费者市场一网打尽。明确市场形态定位后，我们围绕购物中心的特征将商场的功能定位为购物、娱乐、餐饮、休闲、运动、停车等。购物功能隐含在商品和服务之后，仍然是本项目商业经营的核心功能；餐饮功能作为购物功能的补充和延伸64、，让顾客充分体验购物的便利与乐趣；休闲、娱乐、运动功能作为本项目的重要配套功能之一，与主题餐饮部分有机的融合，成为了本项目的经营特色之一；运动广场发挥市民休闲、政府及相关商业活动展览、公益活动、表演活动等功能，同时为本项目聚集了大量人气。每个商业体主题鲜明，却不失商业业态的连贯性和互补性，穿插其间的商业街、步行街、空中连廊等交通组织动线以及现代时尚的建筑外立面等将各商业体有效的衔接串联，形成了渭南真正意义上的城市级综合商业体。（1）商业街及步行街定位：）商业街及步行街定位：32以休闲、娱乐为主题，以家庭休闲消费、年轻族群时尚消费为主导功能，集参与性、体验性、情景性于一体的主题商业街区。以休闲、65、娱乐为主题，以家庭休闲消费、年轻族群时尚消费为主导功能，集参与性、体验性、情景性于一体的主题商业街区。（2）1#商业体定位：商业体定位：以精品时尚百货为主题，整体引进一家百货店以精品时尚百货为主题，整体引进一家百货店，打造成为中高端精品购物中心。打造成为中高端精品购物中心。（3）2#商业体定位：商业体定位：以购物为主导功能，融合男人世界、女人世界、儿童世界、电脑以购物为主导功能，融合男人世界、女人世界、儿童世界、电脑 IT 数码港为特色的主题购物中心。数码港为特色的主题购物中心。（4）3#商业体定位：商业体定位：以城市经济实惠型消费为主导功能，融合以城市经济实惠型消费为主导功能，融合 大型生活66、超市、休闲、餐饮、娱乐等于一体的城市大型生活超市、休闲、餐饮、娱乐等于一体的城市 LIVINGMALL（生活广场）。（生活广场）。（5）4#商业体定位：商业体定位：暂规划为文体商城、图书音像城、教育艺术培训市场等（与运动公园形成互动和呼应）暂规划为文体商城、图书音像城、教育艺术培训市场等（与运动公园形成互动和呼应）备注备注:4#商业体定位具体定位视开发商整体开发进展、未来市场发展态势等因素商业体定位具体定位视开发商整体开发进展、未来市场发展态势等因素,再详细展开对此地块的功能定位及业态业种细分的规划。再详细展开对此地块的功能定位及业态业种细分的规划。（6）5#运动公园负一层商业部分定位：运动公67、园负一层商业部分定位：暂规划为暂规划为 以以“流行前线流行前线”的时尚概念，打造渭南青少年时尚潮流中心。的时尚概念，打造渭南青少年时尚潮流中心。336.3.业态规划及细分业态规划及细分6.3.1.业态规划业态规划从信达商业所处的地理位置、开发规模、商业氛围及商圈周边相关现存商业市场业态及容量来判断，我们基本确定本项目商业形态分区为精品购物百货、主题商城、生活广场、专业市场、情景式主题商业街区。（1）商业街）商业街主业态：休闲、娱乐、餐饮、康体、各类专卖店、专业店、各类民间艺术辅助业态：各类专卖店、专业店、生活配套商业（2）1#商业体：商业体：主业态：精品百货店（3）2#商业体：商业体：主业态：68、女装、男装、休闲装、运动装、童装、玩具、孕婴生活馆、儿童游乐馆、男女皮鞋、电脑手机数码港、辅助业态：黄金珠宝、化妆品、精品、饰品、皮具箱包、个人护理店、药妆店、家纺家饰、工艺礼品、休闲水吧等（4）3#商业体：商业体：主业态：生活超市、KTV、影院、婚庆酒楼、南北特色餐饮、小吃城、滚轴溜冰、网吧、电玩游艺、桌球等（5）4#商业体：商业体：主业态：文体商城、图书音像城、教育艺术培训市场等辅助业态：咖啡、餐饮、休闲吧346.3.2.楼层业态业种规划组合及面积细分楼层业态业种规划组合及面积细分（1）商业街）商业街考虑本条商业街侧重点是以销售为主，销售后业态经营难以受到控制，因此前期对商业街的定位此处暂69、不做细化延伸。（2）1#商业体（商业面积约商业体（商业面积约 36000，未含酒店部分），未含酒店部分）整体引进一家主力百货店和一家星级酒店（3）2#商业体（约商业体（约 46000）楼层楼层建筑面积建筑面积业态业态经营业种经营业种建筑面积建筑面积商家个数商家个数招商范围招商范围化妆品黄金珠宝钟表眼镜500 500 500 15 个5 个10 个渭南及跨区域渭南及跨区域渭南地区一层一层内铺内铺约 8700 男女皮鞋皮具箱包3000 500 40 个20 个渭南地区及跨区域渭南地区约 11500购物小家电500 15 个渭南地区甜品水吧电脑手机数码港（电器）100 100 2500 1 个1 个70、1 个渭南地区渭南地区渭南地区及跨区域街铺街铺约 2800 品牌专卖2800 45 个渭南地区二层二层约 11500 购物男装4500 35 个渭南地区及跨区域休闲装4500 35 个渭南地区及跨区域35运动装文体用品音像书吧少淑装时尚装500 500 4000 3500 5 个1 个35 个30 个渭南地区渭南地区渭南地区及跨区域渭南地区及跨区域三层三层约 11500 购物中老年装1000 10 个渭南地区针织衫精品饰品内衣、家居服外贸服饰童装玩具儿童摄影500 500 1000 5000 1500 200 200 5 个8 个20 个50 个25 个5 个1 个渭南地区渭南地区渭南地区及跨71、区域渭南地区渭南地区渭南地区渭南地区四层四层约 11500 购物孕婴生活馆500 1 个渭南地区及跨区域儿童游乐馆美容美体工艺礼品家纺家饰1000 1000 500 500 1 个2 个个5 个渭南地区渭南地区渭南地区渭南地区（4）3#商业体（约商业体（约 45200，未含东面连体商业街部分）：，未含东面连体商业街部分）：36楼层楼层建筑面积建筑面积业态业态经营业种经营业种建筑面积建筑面积商家个数商家个数招商范围招商范围大润发一二层大润发一二层宴会酒楼3000 1 个渭南地区约 11300 特色餐饮3500 10 个渭南地区三层三层餐饮小吃城咖啡吧影院KTV滚轴溜冰3500 300 2000 72、3000 2000 1 个1 个1 个1 个1 个渭南及跨区域（整体引进或分散招商）渭南地区国内渭南地区及跨区域渭南地区四层四层约 11300 休闲、娱乐网吧1000 1 个渭南地区电玩游艺桌球甜品站、水吧1500 1000 300 1 个1 个1 个渭南地区渭南地区渭南地区372#3#商业体商业体 整整 体业体业 态态 占比占比超市百货购物25%43%餐饮其他6%休闲娱乐13%13%百货购物超市餐饮休闲娱乐其他以上态面积比例数据，视实际招商状况进行调整。以上态面积比例数据，视实际招商状况进行调整。由于由于 1#4#商业体开发时间节点的不确定性；商业体开发时间节点的不确定性；1#商业体百货引进73、需求面积及其相应规划的不确定性，难以确定本体内商业配套面积；商业体百货引进需求面积及其相应规划的不确定性，难以确定本体内商业配套面积；4#商业体纯商商业体纯商业面积的不确定性等因素，暂不对其面积做去化占比统计。业面积的不确定性等因素，暂不对其面积做去化占比统计。38nnnn6.4.经营档次定位经营档次定位从项目本身的地段位置来看，属于城市中心区，因此，其经营档次应该符合城市中心的良好形象要求；从项目周边的住宅群体来看，基本上是中高档住宅群，因此，其经营档次应该与其建筑形象和居民层次相匹配；从项目本身的硬件设施和建筑形象来看，是比较有档次的，因此，其经营档次应该与其内在质素相符合；从信达公司的企74、业形象来看，是比较有知名度和美誉度的，因此，其经营档次应该有一定的形象要求；从经营内容和业态的长期发展来看，有品牌、有能力的业态、业种才具有一定的竞争实力，更能存活下来；从进驻 3#商业体的大润发经营档次来看，基本上含括了普通型、大众型消费，那么，其他商业体的经营档次应当在有特色的前提上，其档次应适当拔高，与其形成良好互补；从调研的结果来看，城市居民普遍为中低收入水平，消费能力不强，大众型、普通型消费占主流，故本项目经营档次不宜过高；结合以上分析来看，本项目经营档次定位为：整体中偏高档，大众化消费。结合以上分析来看，本项目经营档次定位为：整体中偏高档，大众化消费。1#商业体档次定位为高端；商业75、体档次定位为高端；2#商业体档次定位为中高端；商业体档次定位为中高端；3#4#商业体档次定位为中端；商业体档次定位为中端；5#运动公园负一层定位为中低端。运动公园负一层定位为中低端。396.5.项目目标项目目标 客户定位客户定位（1）消费）消费 者定位者定位经调查分析，可以基本确定本项目的消费主流群体应为：主消费群体：政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城市品牌追逐一族、学生、过往客商、中高收入家庭、灰色收入者。次消费群体：城市及乡村居民，城市职业工作者、企业员工、自由打工者、辖区乡镇从事农业的生活群体。分析说明：通过调查，渭南市总人口约540万，其中临渭区人口为96万，临渭区非农业人口约76、38.3万，由于本项目规划商业体量较大，所以必须充分考虑针对目标客层的不同需求，制定相应的对策，满足不同消费层次的不同需求。（2）经营者定位）经营者定位主群体：整合本地中高档百货及综合商场类品牌店经营者为主；整合本地中高档餐饮、娱乐、休闲经营者为主；次群体：外地中高档商品经营者及新进入商业经营者为次；分析说明：分析说明：从区域范围来看：大型主力店、旗舰店主要来自国内知名连锁机构，中小型散户则主要来自渭南及周边地区，大多在渭南有代理、分支机构。从经济实力来看：大型主力店、旗舰店经济实力雄厚，商业经验丰富；一层沿街商铺与百货店商铺经营户一般为品牌代理商、国内品牌连锁店，拿代理权的经营商，有一定的商77、业运作经验。一般餐饮、配套型生活用品店、休闲性酒吧、咖啡店则较多是初次从事商业经营者，但有相关行业从业经验。从社会背景来看：娱乐、休闲业态经营户一般有当地社会背景。（3）投资小业主定位）投资小业主定位主群体：公务员、生意人（个体户）、白领人士、私人企业主等；40；次群体：普通市民投资客户、本地在职及退休人士、外地投资客等。分析说明：分析说明：客户职业特征如下客户职业特征如下政府公务员、企事业单位中层管理人员（具有一定资历、在工商、税务、银行、公安等政府部门的工龄较长的公务人员）个体和私营企业主、职业投资者；事业、机关单位的中层以上管理干部；部分买商铺自己经营的生意人士；经营户（欲在此长期经营的78、商户）；部分外地专业投资客。41主要目标客户投资能力与心态分析主要目标客户投资能力与心态分析政府公务员、企事业单位中层管理人员群体分析n投资心态分析这部分目标客户，现实生活稳定，手头资金有盈余，并且拥有稳定和可预期的收入来源，在国债、股票等投资收益不理想的情况下，面对“一铺养三代”的巨大诱惑力，希望为自己的退休和子女未来生活购买一份额外的保险。个体和私营企业主、职业投资者群体分析n投资能力分析这部分客户的投资能力较强，如果对市场前景看好，几百万的投资也不少见，但也正因为如此，他们的投资取向较难判断。由于商铺分割时遵循可分可合的原则，投资实力强，可以多购买几个单位的商铺，因此本项目不以他们的投资79、能力来作为铺位分割的控制标准。n投资心态分析手中拥有较大数额的闲散资金或者有过投资商铺成功的经验，希望为自己的资金找到一个安全稳定的投资去向，或者希望延续商铺投资成功经验，获得更丰厚的投资回报。n 投资经历分析约70%具备一定投资经历，在选择铺位时考虑因素较多；约30%为初次投资人士，将会选择总值较小铺位作为投资，用于尝试。426.6.招商模式定位招商模式定位“走出去，请进来走出去，请进来”固本吸远，远交近攻的策略固本吸远，远交近攻的策略即先进行一定量的本地招商，初步达成意向协议一定数量的本地商家后，再进行异地实招。从而带动本地商家进场的欲望，对本地资源进行全面整合。主力店次主力店为前阵，品牌80、做基础主力店次主力店为前阵，品牌做基础整体商业中引进一家大型主力店和35家次主力店，加上联营部分项目带动招商。放水养鱼原则放水养鱼原则拟定本项目合理的招商政策，再配以政府招商引资的优惠政策，对招商对象一定程度的优惠减免，从而达到养鱼的目的，更有利长远经营，将招商过渡为选商的战略目的。招销联动策略招销联动策略以招促销、以销代招、招销联动的整合招商销售模式；备注：详细招商策略将在销售策略报告中予以充分阐述。备注：详细招商策略将在销售策略报告中予以充分阐述。436.7.销售模式定位销售模式定位渭南首家全产权托管式商铺操作结论性定位将全产权托管式商铺新型投资概念推向市场。（1）整体销售策略：）整体销售81、策略：商业街及2#商业体一二楼商铺进行出售，按销售单位和实际经营单位同比分割商铺形式进行产权销售。分步、分期、分目标投资人群、分规划区域推出，先次后好的推铺策略。并可采用带租约销售的推铺模式，实现先次后好的推铺策略。并可采用带租约销售的推铺模式，实现“以招促销以招促销”的目的。的目的。（2）销售模式对比）销售模式对比直接销售直接销售一次性返租一次性返租将商业物业划分成小型独立商铺直接销售，业主购买后拥有产权和经营权，既可以投资出租收益又可以自己经营，产权明晰容易变现。一次性将 X 年总销售额的 Y%租金（大多为 3 年、每年 8%）作为发展基金以首期款的形式返还给投资者，降低了投资门槛，增大投82、资客户的范围，使铺位得以快速销售，统一招商和管理，避免经营混乱，提升物业档次1、无返租、招商压力2、无经营风险、长远隐患3、临街铺位容易实现销售4、符合投资者习惯心理1、客户资源更为丰富2、利于统一规划商铺经营3、能实现更高的收益4、更容易实现销售1、不适合较高楼层和商场铺位销售2、不利于统一规划的商铺经营和销售1、有招商压力2、有短期培育市场的经营压力3、操作相对直接销售复杂5、提升商业物业价值销售过程中，招商先行、销售在后，招商锁定经营商户，再 1、短期回笼资金，利润较高1、招商压力带租约销售带租约销售销售，明确铺位的经营范围、功能档次、租金价格2、控制业态布局档次品种2、无法降低投资门槛83、和增加投资客将封闭式大商场划分为小面积铺位销售，返租的获得经营权，1、短期回笼资金、利润高3、无后期经营管理压力户的范围1、返租财务资金压力产权式产权式长期返租长期返租委托专业公司进行管理和经营，获取租金，回报投资者。是高收益高风险的运作模式，铺位是一种虚铺形式而非经营实铺。2、客户资源丰富3、铺位容易实现销售2、主力商家招商压力3、商家经营风险4、后期管理复杂44（3）销售模式建议）销售模式建议铺位铺位各楼层独立铺位销售模式销售模式产权经营权分离固定返租销售实施内容实施内容1、提高售价，签订3年年8%固定回报协议；2、交首期时一次性返还3年年8共计24回报，降低投资门槛；3、承诺3年后客户可84、选择收回经营权规定业态范围内自主经营或出租。售后管理：售后管理：坚持商场走三权独立（即产权、管理权、经营权）的操作模式，保证商场的统一性，管理的持续性，确保整体资产增值保值的售后管理思路。建议首期返租年限为三年，给投资者一个固定的回报，同时给商场一个经营培育期，保证商场做旺。分析说明：分析说明：本项目由香港波特集团雄厚的专业顾问力量及多年的商业地产操盘经验、独特、新颖、实用的操盘手法去进行全程整合策划，在操作上结合本项目的一系列相关要素确定本模式；我司对本项目提出的全产权商铺返租托管模式在渭南地区业界尚属首家，“三权分离”的崭新理念及独到的操盘手法必将全新诠释本地商铺投资经营的创业热潮。备注：85、详细销售策略将在销售策略报告中予以充分阐述。备注：详细销售策略将在销售策略报告中予以充分阐述。45一、二层三、四层6.8.经营管理模式定位经营管理模式定位总原则：多种权属并存（产权、使用权、经营权、管理权）并相对独立，各业态统一招商管理、统一布局规划、统一物业管理，统一营销推广。商场商总原则：多种权属并存（产权、使用权、经营权、管理权）并相对独立，各业态统一招商管理、统一布局规划、统一物业管理，统一营销推广。商场商铺产权分散，统一委托经营管理。商场商铺管理细则：十大统一：统一招商管理、统一营销推广、统一营业管理、统一服务监督、统一物业管理、统一形象策划、统一收银结算、统一招管人员、统一证照税十86、大统一：统一招商管理、统一营销推广、统一营业管理、统一服务监督、统一物业管理、统一形象策划、统一收银结算、统一招管人员、统一证照税务、统一培训考核开发商成立一个商业管理公司对其进行统一招商、统一管理。首先可以保证业态组合的合理性，有利于项目的长期可持续发展；其次可以保证项目有统一的租金水平，不至于由于租金水平高低不一，造成商业街业主为租赁成功，竞相攀低租金，引起恶性竞争，从而损坏商业街形象；统一招商、统一管理还简化了招商程序，使业主无后顾之忧，从而为投资人节省租赁的时间和金钱成本，还避免同质化经营的出现，彻底解决分散产权下恶性竞争的顽疾。整体项目采用租赁、联营相结合的方式，统一运营管理。整体项87、目采用租赁、联营相结合的方式，统一运营管理。地块地块商业街商业街1#商业体商业体楼层或区域楼层或区域商业街1-4 层经营方式说明经营方式说明销售为主，后期统一物业管理。发展商出租场地，百货店自行经营管理。一层街铺为产权销售铺位，采用统一返租形式，做主题购物广场，采用“十大统一”管理模式；并走“波特12”的持续发展模式，即：以专业商业管理公司为核心，以业主委员会和商户委员会为两翼，共同实现商2#商业体商业体三、四层一、二层场的持续繁荣旺场。出租与联营相结合的模式经营，采用“十大统一”管理模式；发展商出租场地，大润发超市自行经营管理。街铺以销售为主3#商业体商业体规划为餐饮、娱乐、休闲等项目，以租88、赁经营为主，视招商情况可考虑联营相结合的运营模式。4#商业体商业体-租赁与联营相结合的经营模式466.9 项目主题定位项目主题定位通过主题定位策划，使本案的概念和理论体系更加完整和清晰，主张鲜明、可辨识率高、可模仿性小。主题概念方案：主题概念方案：“城城市客厅市客厅”以休闲、娱乐、餐饮为特色，融合主题性购物商场以休闲、娱乐、餐饮为特色，融合主题性购物商场+运动公园运动公园+商业街商业街+酒店于一体的城市会客厅。酒店于一体的城市会客厅。分析说明：分析说明：（1）客厅释义）客厅释义每个人的家里都有客厅，客厅是一个供家人娱乐、休息、会客的的生活场所，体现一个家庭的文化品位和精神风貌。同样，每个城市也89、有每个人的家里都有客厅，客厅是一个供家人娱乐、休息、会客的的生活场所，体现一个家庭的文化品位和精神风貌。同样，每个城市也有自己的客厅，它是一个能为广大居民及游客提供娱乐、休闲、会客及展示地方文化和城市风貌的独特场所。（2）寻找）寻找 渭南的客厅渭南的客厅47作为渭南的城市客厅，应该是：代表渭南生活 形态 展示渭南发展 水平 彰显地域文化 底蕴 象征渭南精神 风貌北京天安门广场北京天安门广场成都天府广场成都天府广场（3）信达）信达 广场是渭南的广场是渭南的“城市客厅城市客厅”深圳市民中心广场深圳市民中心广场西安大雁塔喷泉广场西安大雁塔喷泉广场 信达广场是渭 南的几何中心48 信达广场是渭 南的商90、业中心 信达广场是渭 南的交通枢纽中心 信达广场是将 来渭南城市的运动 文化休闲广场和标 杆商业中心信达中心城，无可辩驳地成为信达中心城，无可辩驳地成为“渭南之心渭南之心”，作为城市客厅，无可替代，无可挑剔。作为城市客厅，无可替代，无可挑剔。“城市客厅”是我们通过对市场前期调研的基础上提出的，是目前城市商业发展创新业态，该方案将整个城市作为一个家，打造一个独具特色的“个性化客厅”，在这里消费的目的性已不再重要，重要的是体验消费过程中的乐趣，带给渭南人民的就是这样一个多方位、多功能、多场景的生活体验平台。综上所述，信达广场具有不可复制的地理优势，不仅是渭南的交通枢纽，更是渭南的文化和商业的核心区91、域，是一个承载着渭南人民的集体智慧和文化精髓的文化场所，同时也向来自五湖四海的游客展示渭南的城市风貌。所以我所以我 们认为们认为“城市客厅城市客厅”的主题定位符的主题定位符 合本项合本项 目长期的可持目长期的可持 续性续性 发展。发展。项目主题名称：项目主题名称：信信 达中心城达中心城 或或 信信 达购物公园达购物公园信达中心信达中心 城城释义：中心城城市的中心区；文化的中心区、商贸商务的中心区；人流汇聚的中心区。49信达中心城集购物、酒店、餐饮、休闲、娱乐及商业街区、运动公园为一体，形成渭南的“城市客厅”，即信达中心城。信达购物信达购物 公园公园释义：项目集购物、酒店、餐饮、休闲、娱乐及商业92、街区、运动公园为一体。商业部分，由商业街区+主题商城模式，打造渭南唯一的主题景观街区、丰富多样的业态组合、多元化的服务功能和公园式的购物环境。商业街名：商业街名：信达信达.世纪商业世纪商业 街街释义：世纪：传导现代感和发展价值，强调项目赋予的动感活力的文化元素，同时与世纪城名称相融合，突出展现信达地产开发产品的品牌性。街区：引导一种新的街区生活方式，是一种新的商业文化，一种新的城市街区生活方式信达世纪商业街 通过在建筑上的表现，街区景观带的设计，结合本地历史文化，赋予本项目步行街特色化主题和深厚的文化内涵，增强项目商圈辐射力，并增加了旅游观光功能。商业街周边集餐饮、休闲、娱乐、购物等多功能于一93、体的体验式特色商业街区，为人们创造一种休闲、舒适、轻松的休闲氛围，实现 “在休闲中购物，在购物中休闲”。1#商业体案名：商业体案名：信达信达.百货店名百货店名 2#商业体案名：商业体案名：信达信达.世纪购物中心世纪购物中心50释义：融合了各类商业业态、业种组合而成的以男人世界、女人世界、儿童世界、数码港为主题的时尚百货购物中心。3#商业体案名：商业体案名：信达信达.世纪生活广场世纪生活广场释义：生活广场指名了项目本身是一个和生活息息相关的项目，集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务等功能的为一体的集成业态，顾客选择空间极大。抓住了“购、吃、玩、乐”四位一体，顾客在这里完全可以呆上一整天，多种消费目的的94、整合及其相互之间的互相促进，自然地吸引了基于不同目的大量客流。4#商业体案名：商业体案名：信达信达.世纪文体商业广场世纪文体商业广场释义：文体商业广场顾名思义，是以各类文化市场、文化用品、体育用品、体育产业链衍服务业态等为一体的综合性商业中心。5#运动公园负一层商业案名：运动公园负一层商业案名：信达信达.流行前线流行前线以“流行前线”的时尚概念，打造渭南青少年时尚潮流购物中心。针对青少年的迎合潮流的消费习惯，经营港、韩、日潮流时尚服饰、精品等。516.10 项目形象定位项目形象定位项目整体项目整体 建筑建筑 形象定位形象定位 物业本体物业本体 形象形象 定位：定位：渭南首个城市商业综合体展示给95、渭南市民的是耳目一新的城市地标形象、建筑艺术形象、优质服务形象、购物环境形象、专业管理形象。物业城市形象定位：物业城市形象定位：提升城市社区文化形象，即：政府宣传活动、社区文化活动、公益事业活动、企业策划活动、市民节假日休闲活动、商品促销活动首先想到了就是这里！设置主题雕塑或标志物，建筑外观强调时尚及特色，增强项目的标识性。设置主题雕塑或标志物，建筑外观强调时尚及特色，增强项目的标识性。现代简约中厅天顶现代简约中厅天顶525354556.11.项目营销推广定位项目营销推广定位为吸引社会眼球，关注“信达商业”，通过“文化搭台，经济唱戏”以社区文化与企业互动文化及软性文章报道为主，以硬广告为辅（以96、点带面，以面盖全，文化穿线），展示管理公司综合实力、发展商综合实力、产品综合实力、投资机遇等，增强投资者、经营者、消费者信心。具体通过主题事件营销、广告营销、价格营销、渠道营销、公共关系营销、大众活动营销、品牌营销、文化营销等营销活动进行炒作宣传，包括公益、慈善事业、峰会论坛、民众喜闻乐见的大众文化节目、商业参观等，制造新闻，以达成效。针对投资者，采用网络营销及会议营销模式（讲座、论坛等形式），将产权商铺投资新概念深入人心，推广语：推广语：信达中心城信达中心城彰显城市客厅魅力，喜迎四方尊贵宾客；打造属于渭南人一站式的购物、餐饮、娱乐、文化、运动、休闲的彰显城市客厅魅力，喜迎四方尊贵宾客；打造属97、于渭南人一站式的购物、餐饮、娱乐、文化、运动、休闲的“城市客厅城市客厅”。信达世纪购物中心信达世纪购物中心渭南首家集男人世界、女人世界、儿童世界于一体的室内主题型购物中心。渭南首家集男人世界、女人世界、儿童世界于一体的室内主题型购物中心。信达世纪生活城信达世纪生活城融合大型超市百货、休闲、娱乐、餐饮，体验属于您的完美生活之旅。融合大型超市百货、休闲、娱乐、餐饮，体验属于您的完美生活之旅。信达奥林匹克公园信达奥林匹克公园运动就在家门口运动就在家门口流行前线流行前线年轻人的淘宝商城年轻人的淘宝商城56、7.项目运营建议项目运营建议7.1.统一经营权建议统一经营权建议统一经营权对信达世纪购物中心至关98、重要，统一经营权有利于商业的整体定位、业态规划，对人气的聚集、消费习惯的培养、氛围的营造均具有很重要的意义。此处所讲的统一经营权，主要是指如何收回已出售的商铺的经营管理权。7.1.2.统一经营权方法统一经营权方法参照市场调查，结合商业具体情况，本次经营权的统一主要以返租的模式进行回收。以下为对此种方法的具体阐述：回收对象：已售出的信达世纪购物中心商铺。回收对象：已售出的信达世纪购物中心商铺。回收策略：以回收策略：以 2 年期，每年返租回报率 8%回收已售部分经营权，对已购铺的业主具有很强的诱惑性，同时也具有更强的可操作性。统一管理：对回收后的商铺重新招商，实行对商户免租统一管理：对回收后的商铺重新招商，实行对商户免租 23 个月，对业主返租 2 年的策略。对未售部分采用对商户前期免租，对业主一次性返租 2 年的策略。开发商须贴补的租金在未售商铺出售时调整价格策略来平衡。报告修改建议：、注意排版：注意错别字；注意标点符号；本文与本文与营销策略报告营销策略报告前半部分有很多共用的内容，有的一模一样，有的稍有差异，注意校对不要出现矛盾和冲突的前半部分有很多共用的内容，有的一模一样，有的稍有差异，注意校对不要出现矛盾和冲突的地方，并请考虑是否有必要有这么多的雷同内容？地方，并请考虑是否有必要有这么多的雷同内容？?!重新排版后页面可能有变动，请重新核定目录的页次。57