1、巴比伦国际广场项目定位报告二00九年五月第一部分第一部分 项目决策背景项目决策背景外部环境外部环境 昆山的城市发展规划是以一主两副一门户作为城市发展的一个方向，一主是以城市主中心包括中心城区、昆山市行政中心及娄南商贸中心为核心的区域；两副一个是以开发区管委会大楼、会展中心以及前进东路两侧的几个大型商住项目为依托而形成的城东城市副中心，另一个是以体育中心、玉山镇行政大楼以及前进西路、马鞍山路两侧的几个大型商业项目为依托而而形成的城西城市副中心；一门户是以铁南区域特别是以昆山新客站、城际高铁昆山站、沪宁铁路南站北站为中轴的区域。作为昆山的门户，铁南区域特别是以城际高铁昆山站为中心的这一区域政府已规2、划为颇具规模并极富现代感的站前商务区，而且是作为今后三至五年的政府重点建设项目。巴比伦国际广场项目就位于该商务区北侧，并处于商务区中轴线上，既可以说是商务区的组成部分，也可以说是商务区连接市中心人民路商圈的一个纽带。作为政府的重点工程，形象工程，该区域内现有项目的建设政府极为重视，希望我司能够尽快启动并且高质量的运作该项目，在此背景之下，该项目的启动可以说是水到渠成，政策利好极大降低了该项目开发风险。背景及区位本项目铁南片区区位示意昆山开发区城市发展结构站前商务区内部因素该项目是我司在昆的第二个项目，巴比伦花园开发的成功经验及良好口碑是运作该项目的宝贵财富，对于公司品牌的延续及公司未来的发展意3、义重大。目前昆山项目运作团队虽然有所调整，但集团主要领导包括原昆山公司的主要负责人对昆山市场以及项目运作的外部环境都比较熟悉，对于运作该项目应该是驾轻就熟。项目位于铁南核心区域，处于城南门户的中轴线上，距城际高铁站及火车站南广场各五六百米距离。随着站前商务区的建成以及轻轨地铁逐步建设到位，该项目将成为连接站前商务区与人民路商圈的一个重要的缓冲区域，地理位置得天独厚，开发价值极高。本案项目地块整体情况分析地块位置地块现状四至范围：n东面：东面：东临黄山路，对面依次是衡山城花园、四季华城、中华园社区及出口加工区等n南面：南面：隔中华园路与高铁城铁站前商务区及柏庐公园相连n西面：西面：常发香城名园、4、国际学校、大公社区等n北面：北面：汇杰雅苑、火车站南广场等 站前商务区项目周边规划站前商务区规划站前商务区规划昆山开发区总体规划站前商务区规划范围规划范围本案站前商务区规划总体规划布局总体规划布局商务功能组团商务功能组团商务功能组团商务功能组团交通枢纽核心交通枢纽核心商业中心商业中心商业中心商业中心本案站前商务区的规划定位：城市交通枢纽核心。三大城市职能：城市门户地区；交通枢纽商务区；混合社区。总体规划效果图本案北广场周边高层建筑分布南广场周边高层建筑分布柏庐公园周边高层建筑分布用地平衡表用地平衡表经济技术指标经济技术指标站前商务区建设规模项目周边交通建设进度火车站南广场主体建设已接近尾声，预5、计9月份即可投入使用。界时，黄河路往北通过火车站南广场人行天桥与人民路实现对接，人民路商圈可覆盖本项目。京沪高速铁路规划情况：规划京沪高速铁路全长1318公里，设计时速为350公里/时，沿途共设北京、天津、济南、南京、昆山、上海等21座车站，是联系我国环渤海和长三角两大经济区的重要交通大动脉。2010年建成后，昆山至南京只需昆山至南京只需1个小个小时；昆山到上海约时；昆山到上海约15分钟；昆山至北京约分钟；昆山至北京约4小时小时30分钟分钟，比京沪铁路客运列车现有的速度快一倍以上；沪宁城际铁路规划情况：沪宁城际轨道线起自南京，经镇江、无锡、苏州，最后达到上海站，全长295公里，时速分160公里6、和250公里两种，2009年7月份通车，建成后昆山到上海只需约20分钟，列车开车间隔时间最短为3分钟；预计2020年城际铁路全日客流量66100人次/日，2030年为73340人次/日；项目周边其他交通规划昆山轨道交通规划图地铁选线和站点规划图 线路和站点规划图线路和站点规划图关于项目区位的描述关于项目区位的描述项目处于昆山城南门户核心区域，未来发展及升值空间巨大。项目紧临高铁城铁站前商务区，其高起点的规划及特殊的功能定位无疑拓展了本项目的想象空间。项目周边道路交通网络高度发达，极大缩短了地域空间距离。项目东侧的黄山路往北借助于跨铁路人行天桥以及轻轨、地铁的穿越，未来将成为人民南路的延伸，人民7、路商圈近在咫尺。项目处于客流量高度集中的高铁站与火车站南广场之间，高密度的人流量决定了项目具有极高的商业价值。项目主要经济技术指标规划指标占地面积：48553平方米容积率：2.5用地性质:商住用地商业面积:15%绿地率:35%建筑密度:30%方案一：占地面积：48553平方米容积率：2.37总建筑面积:115250.51平方米其中住宅:80720.53平方米商业:32169.55平方米商务别墅:1360.9平方米公建配套:1000平方米方案二：占地面积：30730.55平方米容积率：2.64总建筑面积:81002.42平方米其中住宅:53275.2平方米商业:25366.32平方米商务别墅:18、360.9平方米公建配套:1000平方米建议：方案一虽然容积率及成本利润率不及方案二，但从总体气势、与站前商务区的连续性以及东南角大体量商业增值的角度看，方案一要优于方案二。市场分析市场分析宏观市场宏观市场城市规模及人口 全市总面积927.7平方公里，其中陆地面积641.1平方公里，水域面积286.6平方公里。东西最大直线距离33公里，南北48公里，辖10个镇和一个国家级经济技术开发区。昆山现有户籍人口68万，流动人口90万（2007年末统计），平均每年新导入人口约10万。经济总量 2008年，我国经济因全球爆发金融危机而受到影响，但昆山市还是取得了高速发展。预计全年净实现GDP1,500亿元9、，比上年增长20%以上；全年完成工业总产值5,000亿元，增长24%；新增注册外资30亿美元，实际利用外资16亿美元，新增注册民资110亿元；全年完成进出口总额640亿美元、固定资产投资370亿元、社会消费品零售总额195亿元，分别增长20%、15.3%、21%；全年接待游客总量突破1,000万人次，实现旅游收入接近100亿元。人均可支配收入 自2003年起，昆山市人均可支配收入呈现逐年递增的趋势。由2003年的13034元，逐步增加至2007年的21972元，平均增长幅度在11%以上。人均可支配收入的持续增加，成为昆山消费市场迅速发展的基础。经济地位 昆山连续5年在百强县（市）的评比中处于前10、三强地位，并在2005年首次成为百强县之首，2006年继续蝉联榜首，经济实力综合排名前列。宏观环境结论【宏观环境结论宏观环境结论】昆山地处中国经济最发达的长江三角洲地区，借助于发达的交通运输网络，已逐步成为上海经济圈中一个重要的新兴工商城市。丰富的自然资源及生态型的城市规划为当地房地产市场创造了良好的环境，并将进一步推进昆山房地产市场的良性发展。目前的昆山正处于快速发展时期，大量移民涌入，为当地房地产市场创造了较大并较为坚实的消费群基础。全市国内生产总值以及固定资产投资额均持续几年保持两位数的增长，经济发展势头良好；全市人均可支配收入节节攀升，居民富裕，购买力强，为整个房地产消费市场提供了强有11、力的需求支持。昆山未来城市格局已全面规划，在老城区（玉山镇）周边规划了各类城市副中心，几年内，昆山的城市面貌、城市功能、城市范围都将会有超常规的大幅度发展。房地产市场分析昆山房地产市场发展回顾1、1991-1992缓慢起步 共有房地产开发公司9家，商品房竣工面积累计达到52.62万平方米；销售面积共为34.73万平方米。形成了昆山房地产市场雏形2、1993价量齐升 房地产开发企业猛增至46家，1993年完成投资6.83亿元，比1992年增长6.58倍，是前五年总和的2.61倍。房价比1992年上升了71.7%，商品房销量猛增，价格快速飚升。3、1993-2000长期调整 房地产由供不应求转变为12、供过于求，商品房销售逐年萎缩。昆山房地产市场发展回顾4、2001-2005稳步发展年投资分别为5.21亿元、5.98亿元、6.69亿元、7.24亿元，商品房销量开始不断扩大，需求的增长带动了房价逐年稳步上升。5、2006-2007价量飙升有资质的房地产开发企业206家房地产开发投资履创新高商品房销售持续火爆，房价一路攀升掀起了大规模的开发浪潮6、2007末起调整稳定国家的宏观调控，对市场的全面影响；二手房市场的规范和完善；投资客源的大面积退出，价格的平稳波动；向稳定健康的方向发展7、2008 调整：量缩价稳国家房地产形势整体转冷，金融动荡，对市场的全面影响。观望气氛浓厚，成交急剧下降，但价格相13、对平稳。8、2009年1-5月份，市场回暖，量升价格稍有回落。昆山房地产投资开发走势年份投资金额施工面积竣工面积销售面积住宅销售面积销售额20006.6974.7961.6851.3743.2420017.2492.262.664.858.3200222.19320707775200328.09756.82204.63173.24146.7344.11200480.41155.39244.51148.89123.5343.18200567.72135032419817566.32200673.641498.07584.2352.29301.56135.03200788.761456.5451314、.16512.22443.69218.1720081791.95297.33277.28226.74137.66（亿元；万平方米）由上图，昆山市房地产施、竣工面积2007年首次出现下滑，其中竣工面积下滑幅度较大。说明昆山市房地产投资规模出现回落。但房地产投资额仍然保持较高增幅，说明：一，房地产投资成本提升；二，昆山市房地产开发总体品质的提升。由上图，销售面积继续保持较高幅度增长，在2007年下半年以来昆山房价较快上涨的情况下，销售仍然保持较快的速度，07年在销售均价增幅10.68%的情况下，全年实现销售面积512.22万平米，比上年增长45.4%，显示出昆山房产市场惊人的消化能力。2007年销15、售面积与竣工面积基本持平，2007年新增供应基本被消化殆尽。08年施工面积增加,但竣工面积大幅下降,说明开发商在双重打压下,延缓开发节奏,压缩投资规模,以期度过当前难关,但后续供给有爆发性增长。昆山房地产市场总体供求分析昆山房地产市场总体供求分析 在经历了连续数年的开发热潮后，目前昆山房地产市场供求状况已由原来的供求基本平衡变为供大于求。（摘自昆山房地产信息网：截止2008年12月31日，昆山市场总供应量达142331套，总成交量90240套，供需比1.58比1。）昆山总体房价走势昆山总体房价走势昆山市区及近郊区房价最近一年来的变化（居住类产品）分析方法说明：在昆山市区及近郊区选取50个有代表16、性的楼盘，（2007年10月42个，2008年9月52个）测算平均价格；按项目总建筑面积大小，加权计算。2007年10月，市区及近郊42个代表楼盘的加权均价是4575元/平米；2008年9月，市区及近郊52个代表楼盘的加权均价是5509元/平米；比2007年10月，增长934元/平米，增幅20.4%。简单平均计算2007年10月，市区及近郊42个代表楼盘的简单平均计算价格是4678元/平米；2008年9月，市区及近郊52个代表楼盘的简单平均计算价格是5520元/平米，增长842元/平米，增幅18.0%例证2007年10至2008年9月，前后近一年，昆山市区及近郊多个楼盘价格出现明显上涨，同质产17、品增长额度最大的是人民路65号，均价自12000元/平米上涨到14000元/平米；上涨幅度最大的是阿里山花园，从4700元/平米，上涨到6500元/平米，上涨幅度达38.3%；其次香榭水岸从4650元/平米上涨到6000元/平米，上涨幅度达29%。有多个楼盘均价上涨了700-1000元/平米。小结：07年10月至08年9月，昆山市区及近郊房价上涨趋势非常明显。不少住宅项目均价上涨了700-1000元/平米。最高上涨额度是2000元/平米；最高上涨幅度是38.3%。总体而言，昆山市区及近郊房价上涨幅度在18-20%左右。08年底09年初，大多数开发商降价促销，以打破观望僵局，上一轮价格上涨为本轮18、价格调整赢得一定的空间。昆山商业布局传统商圈是以人民路为主轴，亭林路、前进路（中山路至市政府）、震川路（中山路至长江路）、朝阳路（西大桥至长江路）为副轴的围护区域。该商圈无论是规模还是档次都是昆山其他新兴商圈所无法替代的。城北商圈是以北门路、萧林路为中心，其中北门路商业氛围已惭趋成熟，但体量小，大多以沿街小型店铺为主。萧林路是昆山政府大力改造的一条商业街，而且明确定位为商业街，而不是交通干道。城东商圈是以前进东路两侧几个大型商住项目为点而形成的一个新兴商圈，包括世茂东壹号、会展中心、中航城、弘基财富广场以及其他几个尚未开工的纯商业项目。城西商圈则是以前进西路（中山路以西）包括欧尚、沃而玛以及玉19、山镇新的行政中心、体育中心为依托的新兴商圈。城南商圈是以铁路线以南包括博锐电脑城、吉田国际广场、MP广场、蝶湖湾湾仔道以及本项目周边站前商务区至火车站南广场这一区域。昆山商业现状昆山商业现状昆山集中商业设施稀缺，全市只有一家大型百货公司昆山商厦。覆盖着全市150万的消费人群，全年销售超过17亿元人民币。昆山的经济基础和人口结构已经形成了一定的高端消费需求，目前昆山的购物环境不能满足这类消费需求，昆山又受到上海、苏州的经济辐射，所以高端消费人群基本被吸引到了上海、苏州。昆山目前的商业环境存在着巨大的商业机会。昆山建成、待建的卖场为6家，以每十万人需求一家卖场的量来计算，昆山的卖场需求量还是有空间20、的。昆山目前的商铺多为沿街商铺及住宅底商，还有少量的围合式商业。普遍没有统一管理，经营的商户也多为本地小型商家。由于本地小商家经营能力有限，单位面积的赢利能力不高，导致租金水平偏低。而本地消费能力已经接近或超过一线城市的水平，昆山商业的价值并没有真正从目前商铺的赢利率体现出来，亟需统一的商业规划、商业管理及引入抗风险能力强的品牌商家。昆山房地产市场总结 宏观调控之下，房地产投资开发热度下降。中心城区板块在售楼盘较少，未来供应方向将集中在周边城市副中心。昆山楼市成交近年来增幅迅猛，供求失衡已开始缓解。目前昆山公寓产品均价在4000-4500元/，中心城区板块在5000-6000元/。交通硬件改善21、加速长三角一体化进程：动车组的投入使用实现了上海-昆山18分钟，苏州-昆山16分钟；苏昆便捷化班车；京沪高铁、城际轻轨，以及上海通往花桥的地铁11号线等等。交通的改善不仅拉近了沪苏昆之间的时空距离，也提高了对昆山城市地位和形象的心理认同感。昆山目前住宅市场客源以本地、上海、江浙客户为主，大量导入的外来人口，成为买方市场的一大有利支撑。2008年，昆山总体成交量下降明显，居民购买意愿受全国大环境影响，观望气氛浓厚，但比周边城市下降幅度要小，充分说明昆山城市不断发展的强大吸引力。昆山商业主要集中在中心城板块，商业布点较散，缺乏多层次功能性定位的商业形态。房地产区域市场房地产区域市场铁南版块铁南版块22、土地供给 2007年6月2008年6月（08下半年至今基本未供地），昆山土地（房产用地，下同）成交总面积为3773886.6平方米，其中，纯住宅用地面积：457402.8平方米；商住用地面积：2138945.6平方米；商业、办公用地面积：937413.2平方米；其它商服业用地面积：240125平方米。从土地成交占比来看，城南只占9%，约34万平方米，以平均2.0的容积率计算,未来供给约68万平方米，其中住宅将不少于50万方。区域市场供给周边在售楼盘未来预计供应量新城域：20万方世茂蝶湖湾：60万方吉田国际广场：40万方衡山城国际花园：10万方汇杰雅苑：2万方第一上海菁英汇：3万方其他在售尾盘：23、5万方区域在售楼盘总供给量约：140万方铁南区域未来总的商品住宅供应量将达到250万方站前商务区住宅供给量：60万方区域房地产市场个案分析新城域世茂蝶湖湾吉田国际广场衡山城国际花园森隆项目城南几个大盘未来的供给量几乎占到整个城南未来供应量的54%，区域竞争激烈。新城新城.域域占地：286810M2总建面：约600000M2目前批准销售：4496套已销售备案：4245套（截止5月底）09年15月份销售备案：468套主力房型：80100M2两房住宅均价：4300元/M2商铺均价：9000元/M2该案目前在售四期高层房源，剩余房源还有200多套。该项目从一期开盘至今一直销售火爆，是为新昆山人量身打造24、的以中小户型为主的一个中低档项目，户型比较紧凑实用、功能性强、性价比高，是产品定位、客户群定位以及价格定位结合得比较成功的经典案例。世茂世茂.蝶湖湾蝶湖湾占地:717800M2总建面:1076580M2目前已开发:530000M2目前批准销售:3777套已销售备案:2466套(截止5月底)09年15月份销售备案:890套物业类型:独栋、联排、叠加、多层复式、高层价格：精装单身公寓5500元/M2；精装高层6200元/M2；多层复式4500元/M2；联排7500元/M2；叠加7200元/M2；独栋均价13000元同/M2；商铺均价12000元/M2该项目规模大，规划起点高，小区配套齐全，公司实力25、雄厚，品牌认知度高，营销手法多样，推广范围广。吉田国际广场吉田国际广场占地：155947M2总建面：约700000M2目前批准销售：737套已销售备案：708套物业类型：公寓、写字楼、商业09年15月份销售备案：10套住宅均价：6300元/M2该案一期已基本售罄，目前住宅只剩几套155197M2的房源；二期规划及房型正在调整中，预计开发商总结一期户型偏大的教训，二期房型以中小户型为主。该案一期户型面积偏大，主力户型为149平米以上大户型，去化速度缓慢，后又对房型作了调整，从而延缓了开发节奏及进度。衡山城国际花园占地：97529M2总建面；244000M2目前批准销售：1283套已销售备案：8926、6套09年15月份销售备案：93套主力房型：108139M2住宅均价：5300元/M2该盘分三期开发，一期为4+1、5+1的西班牙patio风格的多层洋房，二期为法式Art-Deco高层建筑风格，目前单身公寓还剩20多套，价格区间在60806880元/M2，高层房源还剩100多套。该盘本身产品形象不错，属于中高端产品，一期多层低价入市，受到市场追棒；二期小高层与多层价格落差较大，同时户型面积大，总价高，小高层大面积户型去化不是很理想。森隆项目森隆项目规划指标占地面积：87865用地性质：商住(商业50%)容积率：3.5建筑密度:40%该项目于2008年1月30日通过土地挂牌出让底价成交,成交价27、198万元/亩。该项目位于规划中的站前商务区内，总建筑面积将达30万方，另据了解该项目也已在方案阶段，预计将于今年下半年启动。该项目未来将是我们强劲的竞争对手。区域房地产市场分析该区域作为昆山城市门户、交通枢纽核心，今后将作为政府重点开发区域，特别是站前商务区的建设将极大的提升该区域在整个城市发展中的地位，未来的发展前景广阔。区域现有房地产开发已相当成熟并已初具规模，实力开发商纷纷进入该区域带动了该区域房地产开发的热潮，同时也使得该区域市场竞争激烈。从区域成交量上来看，新城域以及蝶湖湾每月成交量一直是支撑该区域成交的生力军，说明客户对本区域的心理认同感及认知度增强。该区域成交客户主要是以投资客28、以及首次置业为主，小户型、低总价成为市场宠儿，改善型居住占比较小，大户型去化速度较慢。项目地块项目地块SWOTSWOT分析分析优势:项目所处的区位优越、交通高度发达。周边开发已渐趋成熟，两站人流互通，商业价值高。劣势：交通枢纽核心，有一定的噪音污染。两站交通要道，未来人流量大，人员情况复杂。机会：站前商务区规划对本项目利好，未来昆山城市门户及交通枢纽核心的雄伟蓝图现已清淅可见。往北借助于跨铁路人行天桥以及地铁、轻轨的穿越，人民路商圈将直接辐射到本区域。威胁：站前商务区未来供给、存量土地增加供给以及周边楼盘剩余供给体量大，区域竞争激烈，楼盘同质化严重。2009年1至5月份成交量逐月环比上涨是钢性29、需求的集中释放还是房市拐点的到来，未来市场走势对项目影响很大。项目市场定位分析客户群定位 通过对周边竞争个案的分析和研究，每个竞争个案的主力客户群体都有所侧重新城域：主力客户群为新昆山人以及部分投资客，该案本身定位为中低档次产品，小户型、低总价十分切合这部分人的需求，从客户群定位角度来看是成功的。世茂蝶湖湾：主力客户群涵盖面较广，主要是30至50岁城市中高层白领、上海投资客以及外籍人士。这与世茂品牌影响以及全球宣传推广方式有关。吉田国际广场：主力客户群大部分为台湾人，这与开发商是台湾企业有关。衡山城：该案的客户群定位主要还是居住改善型客户，本地人购房居多，这部分客户群主要是从主城区出来，且工作30、在附近的企业中高层管理人员。投资客占比较小，200多套小户型酒店式公寓主要是针对这部分客户。项目客户群定位根据区域市场主要竞争个案成交客户的分析和研究，铁南因其独特的区位优势以及便利的交通吸引了大量的新昆山人以及上海、苏州等地的投资客，这部分人主要是考虑在该区域购房交通方便，产品性价比高。本项目直面规划中的站前商务中心，又处于交通枢纽要道，未来与人民路商圈也近在咫尺，结合该地块的属性，潜在客户群主要为：面向商务人士，以投资需求为主自由职业人，居家、办公两相宜有一定购买力并首次置业的新昆山人吸引上海、苏州人士购房（居住在昆山，上班在上海）项目产品线定位项目产品线定位地块商务属性高，周边写字楼密集31、（站前商务区规划办公91万平方米，商业42万平方米），交通高度发达，享受市中心级配套。地块有不利因素影响，周边可能有交通嗓音干扰及周边复杂的人流情况。商业价值高，居住价值一般。注重产品服务和品质。商务住宅以中小户型公寓为主如有高端倾向也可配置部分大户型评判标准产品类型主力户型高层产品类型产品核心价值点注重工作便利，关注产品服务和品质项目产品定位根据产品线定位原则，该项目产品类型为商务住宅住宅以中小户型为主，以一房单身公寓，二房经济性住房为主力，三房舒适性住房可少量配置。同时在设计上可考虑对中小户型之间的合并留有余地，以满足两代家庭以及对三房以上大户型的需求。合并途径有两个：一是平面合并，一是上32、下合并。考虑到周边办公楼供给较大，本项目不宜再单独设置办公楼，可结合小房型做一些LOFT小户型公寓，以针对对空间概念与尺度没有特定追求但观念又很前卫，追求个性与变化的初次置业者或作为自由职业者居住与办公的场所。该物业类型沿中华园路设置。本项目的商业价值高，在项目规划许可以及地块本身条件允许的情况下，商业面积可尽量做到最大，前提条件是有利于今后的经营和去化，根据方案一的布局，沿黄山路可设置开间4到8米的联售，尽量减少柱网对实际使用空间的影响；项目北侧与汇杰雅苑之间可打造一个特色商业内街，为了增加商业氛围的连续性，建议街墅改为3层满铺商业，业态可规划为特色餐饮。沿中华园路可设置一栋酒店式公寓。项目33、的形象定位 巴比伦花园豪宅理念在昆山人心目中已印象深刻，作为融汇在昆继巴比伦花园之后的又一力作，可借助巴比伦花园口碑提升本项目的品质，但考虑到成本因素以及市场风险，本项目理想状态是达到快速去化，因此在定位上可作为巴比伦花园的升级换代版：户型的升级换代。创新小户型，通过空间尺度的把握达到面积小但空间利用率高，从而达到最高性价比。建筑立面风格的升级换代。巴比伦花园新古典主义风格的这种立面质感、丰富的立面效果、给人历久弥新的感觉体现了豪宅风范，本项目考虑到成本控制，在立面处理上可稍作调整，可选择经典欧式配合现代风格，从而避免单一风格带来的视觉审美疲劳，但在线条上可稍作弱化。景观的升级换代。巴比伦花园34、前低后高、层层退台、空中花园的立体景观在本项目中可继续使用，本项目内超大的独立绿化面积为我们留下了足够的想象空间，古巴比伦空中花园的精髓本项目有条件做得更纯粹。装修标准的升级换代。全部或部分户型精装修，以体现居住档次及品质会所功能的升级换代。开放式的泛会所空间。项目本身的商业可满足本项目所有业主的休闲娱乐及购物的需求。项目价格定位根据项目周边竞争个案的价格描述，考虑到本项目与其他竞争个案的区位差别以及未来市场变化的影响（以目前市场普遍回暖的趋势预计明年价格会适度上涨）本项目各物业类型价格作如下预测：住宅：5500元/平方米酒店式公寓：6800元/平方米（精装修）商业均价：8000元/平方米户型35、配比建议通过对竞争个案户型面积配比以及对各面积段销售进度的了解，同时结合本项目地块属性以及风险控制的考虑，本项目户型面积不宜做大，小户型、低总价从而达到快速去化，以最大限度的弱化地价偏高而带来的经营风险。鉴于此，本项目最合理、也最能迎合市场同时也是风险最小的户型配比方案如下：规划住宅建面:80720平方米户型户型面积面积m m2 2占比占比套数套数备注备注一房单身公寓60左右20%270酒店式公寓50左右15%240LOFT小户型公寓407010%150挑高4.8米舒适两房90左右35%300经济三房不超过12020%140项目盈利水平分析指标分析方案定位规划总用地面积 （M2）48553建筑36、密度 （%）30.00%绿地率 （%）35.00%容积率2.37规划总建筑面积 （M2）115251 其 中住宅面积0 其中别墅1361 多层0 高层80721 公建配套面积1000 项目盈利水平分析销售测算物业类型面积总价(万元)住 宅别墅1360.9817 多层00 高层80720.5344396 商 业32169.5525736 其 他 （含阁楼和车库）00 项目总销售收入70948 销售税费(总销售收入的5.58%)3959 项目总开发价值66990 项目盈利水平测算成本测算项目数量单价总价（万元）前期工程费1152511001153建安费别墅13611200163多层000高层80721170013722商业配套3317016005307城市建设配套费115251931072小区配套费1152514505186管理费用总销售收入的2%800销售费用总销售收入的3%2128财务费用3500不可预见费直接成本的3%合计33032项目盈利水平测算土地单价土地总价（不含税）契税单方利润（建筑面积）利润总额（万元）成本利润率(%)(元/M2)(万元/亩)4550303.33 22091.62883.66 953 10982.24 19.61