1、成都保利国际广场定位策划报告谨呈：保利（成都）实业有限公司谨呈：保利（成都）实业有限公司成都世联兴业房地产顾问有限公司，成都世联兴业房地产顾问有限公司，2010年年9月月缔造蓉城都会华章本报告是严格保密的。本文内包含的资料属于世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声2、明商业秘密声明租售方式租售方式建面（平米）建面（平米）高度高度基底面积基底面积商业商业销售销售2.72.7万万写字楼写字楼持有租赁持有租赁17.517.5万万336336米米26902690平米平米公寓公寓销售销售16.516.5万万A A座座220220米米17001700平米平米B B座座6060米米26602660平米平米合计合计36.736.7万万前期沟通已经达成的共识B座，220米超高层，规划为公寓产品，底部连接规划中的集中商业A座，336米超高层，规划为地标性写字楼C座，60米板楼设计，规划为公寓产品，共分三个单元1.项目地块指标分解及规划排布A座座B座座 C座座2.项目核心价值：3、大源商务区核心高新区绝版地段大型综合体引领城市价值“就像淮海路之于上海；第五大道之于纽约；就像六本木之于东京；太古城之于香港”叠加城市叠加城市折线城市折线城市梯度城市梯度城市建造成都CBD的立体城市，以建筑创造特色空间3.项目的理想立体城市：世联对本项目工作任务的认识1、项目整体概念规划设计方案研究、项目整体概念规划设计方案研究2、项目产品定位研究、项目产品定位研究3、项目产品设计方案研究、项目产品设计方案研究3、项目启动区定位及其规划建议、项目启动区定位及其规划建议4、项目启动区营销策略总纲、项目启动区营销策略总纲5、项目启动区营销执行策略、价格策略及产品价值提炼、项目启动区营销执行策略、价4、格策略及产品价值提炼6、项目启动区入市营销执行、阶段推广与销售管理、项目启动区入市营销执行、阶段推广与销售管理7、项目后续开发定位、规划建议及其相关营销执行、项目后续开发定位、规划建议及其相关营销执行8、项目项目16.516.5万体量的公寓指标，打造成怎样的产品，商务公万体量的公寓指标，打造成怎样的产品，商务公寓、酒店式公寓或精装公寓？寓、酒店式公寓或精装公寓？Question1：公寓产品定位方向基于产品定位下，分物业规模，配套、打造标准等基于产品定位下，分物业规模，配套、打造标准等如何确定？如何确定？Question2：公寓产品打造建议基于前期沟通，本次报告重点解决的问题本次报告大纲：前提：5、综合体物业关联性研究专题二：公寓产品打造建议专题一：公寓产品定位方向探求通过案例的方式呈现综合体物业间的相互关联及其产生的优势、综合体通过案例的方式呈现综合体物业间的相互关联及其产生的优势、综合体的最终理想模式的最终理想模式通过成都市场分析、竞争机会分析得出本项目公寓产品的定位通过成都市场分析、竞争机会分析得出本项目公寓产品的定位类比高端综合体公寓打造模式，得出本项目公寓产品的最终打造建议类比高端综合体公寓打造模式，得出本项目公寓产品的最终打造建议第一部分.综合体研究综合体各物业关联研究综合体发展模式研究商务综合体案例借鉴综合体物业关联研究l日本，福冈博多运河城l香港，太古广场l北京，东方广场6、l北京，华贸中心l深圳，信兴广场l深圳，华润中心l深圳，星河国际l上海，上海商城l广州，中信广场l东莞，运河东一号l东莞，世博广场l合肥，元一时代广场l合肥，财富广场l合肥，金地国际城l常州，莱蒙都会l宜昌，均瑶国际广场l综合体发展的5种模式及相应的典型案例商业核心商业核心模式模式写字楼核心写字楼核心模式模式均衡发展均衡发展模式模式住宅核心住宅核心模式模式发展模式发展模式酒店核心酒店核心模式模式l广州，中信广场l深圳，信兴广场l上海，上海商城l深圳，星河国际l深圳，华润中心l日本，博多运河成世联对世界不同等级城市成功综合体项目进行了广泛而深入世联对世界不同等级城市成功综合体项目进行了广泛而深入7、的研究，并总结出综合体发展的的研究，并总结出综合体发展的5 5种模式。本项目从定位、种模式。本项目从定位、规划等角度来看，规划等角度来看，属于写字楼核心驱动模式属于写字楼核心驱动模式l香港，太古广场1.综合体发展模式研究2.案例借鉴商务综合体：中信广场中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需线总站，步行仅需8 8分钟。分钟8、。定位：定位：甲级综合智能型大厦甲级综合智能型大厦物业组合为：物业组合为：超高层写字楼超高层写字楼+公寓公寓+小型购物商场小型购物商场租售情况：租售情况：写字楼租售，公寓销售。写字楼租售，公寓销售。价格：价格：写字楼写字楼140140元元/月月平米，公寓平米，公寓2000020000元元/平米（二手平米（二手房）。房）。p占地面积：23,00023,000平方米平方米；p总建筑面积：320,000320,000平方米平方米；p广场广场组成由一幢楼高一幢楼高8080层的商业大楼层的商业大楼和两幢两幢3838层的酒店式公寓层的酒店式公寓组 成；p超高层写字楼8080层，标高层，标高333333米，9、单层面积：米，单层面积：25002500；p公寓由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米；公寓的的单元面积由113至237平方米不等，p中信广场购物城中信广场购物城位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行、时尚的品牌为主。地标性写字楼为核心，公寓商业配套为辅的广州高端综地标性写字楼为核心，公寓商业配套为辅的广州高端综合体合体中信广场依托自身的高品质的中信广场依托自身的高品质的地标性写字楼地标性写字楼和和大量配套大量配套，成，成为公寓的溢价的强有力支撑，二手房为公寓的溢价的强有力支撑，二手房价格于明显高于区域同价格于10、明显高于区域同类项目类项目。写字楼写字楼公寓公寓商业商业不足：功能缺失，综合体协同效应未能发挥不足：功能缺失，综合体协同效应未能发挥1.缺少酒店提供的服务配套，使得公寓档次难以进一步拔升缺少酒店提供的服务配套，使得公寓档次难以进一步拔升2.商业体量较小，人流汇聚不明显，使得地标形象仅仅局限在建筑形态上商业体量较小，人流汇聚不明显，使得地标形象仅仅局限在建筑形态上北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900900米处，是东长安街上继国贸中心和东方广场之后，具有地标性质的百米处，是东长安街上继国贸中心和东方广场之后，具有地标性质的百万平米超大规模建筑集群万平米超大规模11、建筑集群。定位：定位：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体物业组合为：物业组合为：5A5A智能写字楼智能写字楼+国际商业区国际商业区+国际公寓国际公寓+五星级酒店五星级酒店+体育中心体育中心+展示中心展示中心租售情况：写字楼出租，出租率租售情况：写字楼出租，出租率100%100%，精装公寓销售。，精装公寓销售。价格：写字楼价格：写字楼280280元元/月月平米，精装公寓平米，精装公寓3550035500元元/平米（二手房）。平米（二手房）。与周边价格比较：区域内同等甲级写字楼租金均价与周边价格比较：区域内同等甲级写字楼租金均价240240元元/月月平米，一手12、精装公寓均价平米，一手精装公寓均价3.53.5万万/平米平米p3座高达百米以上的超超5A5A级智能写字楼级智能写字楼，写字楼部分地上建筑面积约建筑面积约2323万平方米；万平方米；p引进超豪华酒店里兹超豪华酒店里兹卡尔顿和国际五卡尔顿和国际五星级酒店万豪星级酒店万豪；p公寓区公寓区占地6.17公顷，总建筑面积总建筑面积2020万万平米；平米；p国际商业区总体规划面积国际商业区总体规划面积2020万平米万平米，拥有专卖店、专业店、大型超市、零售、多厅电影院、大规模餐饮区、咖啡厅、金融区等多种功能规划。多处商业设施有机分布于百万平米建筑集群里p占地约占地约1515公顷的华贸中心运动主题公园公顷的华13、贸中心运动主题公园，以网球运动为主题p电力科技展示中心电力科技展示中心是国家级电力科普教育基地。16万平米超大规模的水世界商城写字楼酒店大堂体育中心2.案例借鉴区域地标：北京华贸中心紧邻紧邻CBDCBD核心地段，超大规模建筑集群构筑核心地段，超大规模建筑集群构筑“城中城城中城”以高档写字楼和超五星级酒店建立项目高端形象，各物以高档写字楼和超五星级酒店建立项目高端形象，各物业依托酒店服务形成体系，体育、展示中心汇聚人气形业依托酒店服务形成体系，体育、展示中心汇聚人气形成区域性昭示地标成区域性昭示地标 物业类型规模占比3栋写字楼3030%商业(购物中心+商业街)2020%2座酒店99%住宅(高档公14、寓)2020%其他（公园、展览中心等）2121%总计总计100100%住宅区写字楼集中商业酒店项目指标：项目指标：总规模约100万平米；R=3.5。规划宗旨规划宗旨营造多功能为一体的复合性城市空间。基地由南至北划分成三个区域南部为办公区；北部为住宅区；零售店、酒店在中部遗憾：写字楼、酒店档次高，但建筑地标形象较弱遗憾：写字楼、酒店档次高，但建筑地标形象较弱酒店、写字楼档次较高，综合体打造全面，实现了区域地标形象。但三栋写字楼酒店、写字楼档次较高，综合体打造全面，实现了区域地标形象。但三栋写字楼分散了核心建筑地标的主体形象，很快被周边高楼取代分散了核心建筑地标的主体形象，很快被周边高楼取代3.案15、例借鉴2终极理想：洛克菲勒中心洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的商贸金融中心曼哈顿岛中部，占地8.9公顷，共有建筑19座，总建筑面积74万平方米，容积率达18。每天在这里上班的总人数达65000人，空间构图生动，环境外部富于变化，中心布局上同时满足了城市景观和人们进行商业、文化娱乐活动的需要。洛克菲勒中心洛克菲勒中心标准的标准的“紧缩城市紧缩城市”由于建筑设施完善，具备餐厅，药店，银行、购物中心、电影院、美术馆、学校等所有的城市功能，成为市民公共活动和文化娱乐的城市空间，是一个标准的不夜城。传承娱乐文化的标志传承娱乐文化的标志它是美国城市中公认最有活力、最受人欢迎的公共活动空间之一。很多庆典活动16、在这里举行，成了美国民众自发聚会的一个地方。承续着70年的传统，是美国圣诞节的一个标志。在纽约，从什么时候开始意味在纽约，从什么时候开始意味着进入圣诞节？着进入圣诞节？回答是：回答是：每年每年1111月月3030日晚，从日晚，从洛克菲勒中心进行圣诞树点灯洛克菲勒中心进行圣诞树点灯仪式以后开始。仪式以后开始。从从19311931年开始，洛克菲勒中心年开始，洛克菲勒中心就成为纽约圣诞节欢乐的中心就成为纽约圣诞节欢乐的中心集办公、商业、旅游、居住和娱乐于一体的集办公、商业、旅游、居住和娱乐于一体的“紧缩城市紧缩城市”，是美国资本主义财，是美国资本主义财富和文化的象征，超级都市的图腾物。富和文化的象征17、，超级都市的图腾物。商务核心地标形象商务核心地标形象洛克菲勒中心是世界上最富盛名的标志性建筑群之一，这座自成一洛克菲勒中心是世界上最富盛名的标志性建筑群之一，这座自成一体的建筑群对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌。体的建筑群对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌。单体建筑的魅力：单体建筑的魅力：70层高的RCA大楼是整个中心的标志性主体建筑，高259米，外观强调垂直线条。此外，还有36层的时代与生活大厦、41层的国际大厦和6层的车库等。整组建筑群的布局：整组建筑群的布局：该中心还有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施，地下步行系统把零售设施、地铁车站以及各种不同用18、途的建筑物连成一体，整组建筑群布局紧凑，建筑密集有序。第第五五大大道道第第六六大大道道RCARCA大楼大楼下沉下沉 广场广场步行街步行街 国际大厦国际大厦英国馆英国馆法国馆法国馆 国际大厦国际大厦美联社美联社 大大 楼楼无线电无线电音乐厅音乐厅R RE EOO大大厦厦洛洛克克菲菲勒勒广广场场道道5050街街5151街街4949街街4848街街西蒙和西蒙和舒斯特舒斯特大厦大厦广场广场1010号号时代生时代生活大厦活大厦商务形象深入人心商务形象深入人心洛克菲勒中心一直被视为美国现代商业文明的象征，许多全球性公司像美国在线时代华纳、GE、新闻网、以及全世界最大的新闻中心美联社等都在这里设总部，银行、19、金融机构林立。独具特色的空间设计独具特色的空间设计将广场、大楼、地下空间与街区联成一体的设计使将广场、大楼、地下空间与街区联成一体的设计使CBDCBD的商业发的商业发展与市民的娱乐、休闲完美地结合在一起，将城市的综合功能发展与市民的娱乐、休闲完美地结合在一起，将城市的综合功能发挥到了极致。挥到了极致。RCARCA大楼：大楼：作为洛克菲勒中心的主体，登上最高层的瞭望厅可以纵览整个纽约城；整个中心有30多位艺术家创作的100多件优美的艺术作品，成为美国最有名、最壮美的公众艺术品展示场所；在65层上有一个名为“彩虹屋”的餐厅，可以在享受美食的同时欣赏夜景。娱乐中心的市无线电音乐厅，拥有世界最大的室内20、电影剧院，有世界一流的艺术家登台表演。地下空间：地下空间：洛克菲勒中心前的下沉式广场与中心其他建筑的地下商场、剧场及第五大道相连通。如此的设计制造了人行流动的空间，让一天超过25万的人潮在此穿梭无虞。第五大道：第五大道：闻名遐迩的第五大道可算得上是流行时尚的同义词，世界当红商品，特色的橱窗设计，著名的大都会博物馆都在这条街上，成为全世界最聚魅力的街区。下沉广场：下沉广场：广场虽然规模较小，但使用效率却很高，在夏季是露天咖啡吧、酒吧，冬天则是倍受欢迎的滑冰场，环绕广场的地下层里均设高级餐馆，就餐的游人可透过落地大玻璃窗看到广场上进行的各种活动。开发过程开发过程洛克菲勒中心开发过程就是综合体功能不21、断完善的过程洛克菲勒中心开发过程就是综合体功能不断完善的过程 建设初期缺失缺乏两个最基本的功能：居住和旅馆难以形成良好的功能协调，显得萧条。后期成型完善后来洛克菲勒中心认识到功能的不协调造成了市场的不景气和使用的不方便，后来继续建造了住宅和大量的公寓，并且在洛克菲勒外围建造了拥有2153间客房大额希尔顿旅馆。功能不协调的局面大大改观，并给中心带来了活力。希尔顿旅馆希尔顿旅馆洛克菲勒中心洛克菲勒中心19281928193019301935193519331933方案演变过程案例启示一综合体物业依托相互关联性可以克服单一物业的不足，而实现1+13的综合高价值与高形象产品类型综合体效应单体物业劣势写22、字楼主写字楼1、享受综合体完善配套，有利于吸引高端企业入驻2、高形象可为综合体其他物业增值1、商务氛围单一，选址要求高2、高形象价值被周边物业利用辅写字楼1、与主写字楼形成多元产品线，依附主写字楼形象实现更高价值2、满足不同客户群的商务需求，影响更广泛客户群3、与主楼形成强大的办公集群，建立广泛商务影响力1、高形象、高价值实现困难2、缺少比照标准住宅1、为写字楼高端商务客户提供居住配套2、依托综合体人流实现更广泛的客户群覆盖1、配套缺失，打造成本高2、客户群分散酒店1、为高端住宅提供服务，丰富经营方式，并提升住宅附加值2、为地标性写字楼商务客户提供临时性居住服务3、酒店配套为商务客户提供高端会23、客休闲场所1、经营方式单一2、客户群分散，选址要求高3、配套利用率较低商业1、享受综合体带来的人流支撑2、为住宅、商务客户提供便捷多样化消费休闲场所3、依托写字楼酒店形象，更容易引进主力店1、人流来源较分散2、引入主力店对地段等要求高3、形象定位不受限制客户资源共享客户资源共享1.写字楼为酒店提供目标客户。写字楼为酒店提供目标客户。2.写字楼、酒店为住宅提供潜在客户写字楼、酒店为住宅提供潜在客户3.写字楼、酒店、住宅为商业提供内部人流写字楼、酒店、住宅为商业提供内部人流服务资源共享服务资源共享1.酒店为住宅客户提供嫁接服务酒店为住宅客户提供嫁接服务2.酒店配套为写字楼客户提供嫁接服务酒店配套为24、写字楼客户提供嫁接服务协同价值、形象的提升协同价值、形象的提升1.写字楼、酒店的高形象带动住宅形象、价值提升写字楼、酒店的高形象带动住宅形象、价值提升2.酒店的服务带来住宅资源嫁接，同时带动住宅价值提升酒店的服务带来住宅资源嫁接，同时带动住宅价值提升3.写字楼、住宅、酒店的高形象有助于商业主力店引进写字楼、住宅、酒店的高形象有助于商业主力店引进案例启示二地标写字楼较住宅更能汇聚高端人士，配合时尚商业街区及广场吸引人流，成就城市物理地标之外的精神归属地顶级写字楼顶级写字楼办公高端商务人士高端商务人士酒店酒店本地本地/异地商务人士异地商务人士临时居住顶级住宅顶级住宅投资/长期居住本地本地/异地高端25、客户异地高端客户（含商务人士）（含商务人士）商业（开放街区）商业（开放街区）消费娱乐休闲游玩消费群体消费群体（综合体内外客户）（综合体内外客户）广场等公众配套广场等公众配套普通大众，游客普通大众，游客覆盖客户群覆盖客户群不断放大不断放大影响力不影响力不断放大断放大商务地标商务地标金茂大厦金茂大厦区域地标区域地标华润中心华润中心/翠湖天地翠湖天地综合体地标综合体地标天玺天玺城市地标城市地标洛克菲勒中心洛克菲勒中心/六本木六本木第二部分.定位方向打造哪类公寓产品商务公寓可行性研究酒店式公寓可行性研究精装公寓可行性研究写在前面关于三种公寓产品的界定关于三种公寓产品的界定1、商务公寓类写字楼产品通常意26、义上的商务公寓与甲乙级写字楼一样，为企业提供办公场所，不同的是，商务公寓的产品面积通常较甲乙级写字楼较小，针对客户以规模较小，办公面积需求较小的企业为主2、酒店式公寓类酒店产品国外也称服务式公寓。主要是在精装公寓产品（面积与酒店客房相类似）在持有或者对外销售之后，引入酒店或者专业物业管理公司进行统一酒店化管理，为租客提供长短期服务。物管费包含酒店服务。区别于酒店的是，酒店式公寓产品通产带有厨房，更有家的感觉，长租客为主3、精装公寓纯住宅产品一般意义上带精装修的住宅产品，并无专门规定须有酒店或专业公寓管理公司经营管理。物管费不包含酒店服务。1.商务公寓可行性研究楼盘名称楼盘名称 建面（公寓）建面27、（公寓）产品面积产品面积均价均价出租情况出租情况金府银座16.5万30130 560050%-60%出租率世纪加州5万 3080 6700一期60%以上金璐天下6.12万31106398050%以下龙湖.三千星座7万 700060%左右上层建筑约3万 520050%以下万科.V派约2万 780070%以上金璐天下上层建筑龙湖三千里目前城市五城区的在售纯办公公寓约30万平米左右（备注：不含酒店式公寓、办公写字楼的综合物业）；目前在售该类型的产品多数是分布在2环大型专业市场附近，区域交通较为便利；这类产品在设计上是以可商可住的可变性产品为主，尽量较少产品的风险；在层高上多数是米左右的层高，仅有万科28、做了可变空间；在户型面积上尽量控制面积，多数是集中在平米左右的户型，降低客户的购买门槛金府银座世纪加州三环二环一环万科V派1.成都市场现状分析高端供给缺失，现为中低端水平较知名的大多集中在北二环到三环之间，以较知名的大多集中在北二环到三环之间，以100100平米以下产品为主，平米以下产品为主，出租率一般在出租率一般在50%50%以上，小企业为主以上，小企业为主本报告是严格保密的。出租情况：好出租情况：好u出租情况很理想，出租率在80%以上。租售比例：租售比例：u已售罄，有部分物业出租客户选择入住的原因客户选择入住的原因u地段好，性价比不错，交通十分方便，周边生活配套齐全配套设施配套设施u大型购29、物中心、临近二环路，生活配套齐全。客户情况：以各类建筑企业、物流、办事处为主客户情况：以各类建筑企业、物流、办事处为主典型项目1万科V派地处金牛区商务中心，区域配套成熟，交通便捷，实现地处金牛区商务中心，区域配套成熟，交通便捷，实现8080以以上入驻率，但由于商住混杂，上入驻率，但由于商住混杂，影响了项目的办公氛围。影响了项目的办公氛围。基本指标：基本指标：占地：占地：42666m42666m2 2建筑面积：建筑面积：150320m150320m2 2容积率：容积率：6.806.80物业管理公司：成都万科物业管理有物业管理公司：成都万科物业管理有限公司限公司办公面积办公面积：19015.82130、9015.82平方米平方米地理位置：金牛区金沙横街地理位置：金牛区金沙横街（二环内）（二环内）万科万科V V派派面积区间面积区间52-98平米（5.4米层高，跃层）售价情况售价情况 均价8200元/平米 租金情况租金情况 55元/平米 物管费用物管费用3.50元/平米 装修状况装修状况清水房本报告是严格保密的。万科V派客户：入驻客户比较杂，以各类办事处、物流、建筑入驻客户比较杂，以各类办事处、物流、建筑等公司为主，中长期客户比率超过等公司为主，中长期客户比率超过7 7成成“我们这里什么企业都有，不过都是正规企业，不用担心很乱”“很多企业看中这里也是因为地段、配套什么的，价格方面我们应该算是二环31、内商务公寓比较便宜的了”“公寓早就卖完了，现在只能在我们这或者一些散户那里租或者买了；挺多企业在这里都挺长时间了，挂企业的那个牌子都没怎么换过”万科V派商务公寓租售中心“这里人很多，办公的，住宅都在这里，不过住宅和公寓分开了，不在一栋楼里，这样互相都有保障，不会很乱。”万科V派商务公寓物管本报告是严格保密的。万科V派客户：成交客户关注点成交客户关注点产品、地段、配套，便利产品、地段、配套，便利性；排斥点性；排斥点商住混合、服务一般、入驻企业杂商住混合、服务一般、入驻企业杂典型客户：典型客户：基本情况：基本情况：王先生，35岁左右，从事物流行业，目前在万科V派租一套70平米左右的跃层商务公寓。客32、户描摹：客户描摹：该客户成都本地人，做物流好几年了，主要生意针对的是珠三角一带，在附近找了好久，一直想在这个区域找个写字楼，其它的要不然就太贵，要不然就太偏，没有合适的。最后另外一个在万科V派租房的朋友给他介绍这里，他感觉和他的要求很符合，同时又可以方便的去市中心，并且地段很好，就选择在这里办公了。客户语录：客户语录：“这里出去就有集中商业，出入十分方便”，“地段也很挺好的，去火车站，上环路都很方便”“尤其喜欢跃层式的产品结构，这个结构我看了很多家都没有”“我觉得这个大楼里面办公的企业很多，做什么的都有，什么搞食品的、做事务所的、还有什么办事处什么的，反正感觉挺杂的”总结：总结：产品上有效的将33、商务楼、商业和住宅进行分隔，较少相互之间的干扰，并实现了地块价值最大化；在商务楼方面，作出差异化，形成LOFT办公的可变空间，并较好的控制面积，既能够满足办公需求又能够投资，尽量的扩大客源，具有较强的产品竞争力，实现项目的快速销售；在产品外立面上较为丰富，具有较高的品质，同时挑高层高，具有较高的性价比。本报告是严格保密的。出租情况：较差出租情况：较差u出租情况不是很理想，出租率在50%以下。租售比例：租售比例：u销售和出租各占一定比例客户选择入住的原因客户选择入住的原因u租金相对较便宜，周边居住氛围相对较好。配套设施配套设施u以街边的各类散铺为主，离蜀汉路集中商业大概步行十五分钟。客户情况：以34、周边建筑建材公司为主客户情况：以周边建筑建材公司为主典型案例2金璐天下周边几乎没有其它写字楼，商务氛围不强，配套一般，整体形周边几乎没有其它写字楼，商务氛围不强，配套一般，整体形象较差，出租率低于象较差，出租率低于50%，租金，租金3035元元/平米。平米。基本指标：基本指标：占地：占地：5726.245726.24mm2 2建筑面积：建筑面积：53951m53951m2 2容积率：容积率：9.429.42物业管理公司：金港物业物业管理公司：金港物业办公面积办公面积：19015.8219015.82平方米平方米地理位置：地理位置：金牛区茶店子西金牛区茶店子西街街（三环内）（三环内）金璐天下金璐35、天下面积区间面积区间50-200平方米（开间面积，自由组合 ）售价情况售价情况 均价6200元/平米 租金情况租金情况 3035元/平米 物管费用物管费用4元/平米 装修状况装修状况清水房本报告是严格保密的。金璐天下商务公寓：成交客户以从事建筑设计、建材等建筑成交客户以从事建筑设计、建材等建筑行业的企业为主，超过行业的企业为主，超过80%80%，因入驻企业不多，无法统计入驻时间，因入驻企业不多，无法统计入驻时间“目前入驻的企业主要是一些从事建筑行业的企业，而且这附近好像也只有我们这里的商务公寓相对来说比较经济实惠，门槛不是很高，很比较适合中小企业入驻”“我们的物业管理费用相对来说也是比较划算的36、，说实话，物管费交的再多，其实也就是那么几样服务，除非你是很高端的写字楼，那就不一样了”“现在已经有一些企业进来了，还有一些刚刚进来，还在装修，我们这里现在可以选择的还有一些，也可以根据要求作户型调整”“我们项目本身基本上没有什么配套，针对的是一些中小企业，他们对这些一般没有过多的要求”金璐天下商务公寓销售代表*从现场市调来看，除每层有几家在装修外，入驻的企业有限，销售人员也没有透露入驻企业的具体信息，所以无法统计企业的入驻时间本报告是严格保密的。金璐天下商务公寓：成交客户关注点成交客户关注点门槛低、价格便宜、门槛低、价格便宜、符合中小企业形象；排斥点符合中小企业形象；排斥点地段偏，配套少地段37、偏，配套少无客户资源，三级市场市调情况：无客户资源，三级市场市调情况：“我个人感觉这里卖的不太好，很多买这里的都是个人买的，买了以后再在我们这里租出去”“我这里现在金璐天下的房源最多了，来问的也不少，不过普遍反映出对这里的地段不是很满意，而且挺多客户都说这里没啥配套，不太好出租”“还有一些成交的客户选这里的主要原因还是因为这里的价格比较低，因为他们本身也不是很大的企业，对什么地段啊，配套啊，也不是十分的重视，反正能有个办公的地方就行了”“不过这里可以按要求进行户型调整，只要客户有需求，可以协调一下，把几套房打通或是怎么处理一下”“这周边的生活气氛还是挺浓的，毕竟这个区域还有一些老的居住区，周边38、一些街铺还挺多的，不过就是没什么办公楼”金璐天下附近三级地铺老板语录总结：总结：项目周边环境较差，自身无任何配套支持，与一事业单位大楼咫尺相邻，影响纯粹性；产品较差，无任何创新，电梯间和楼梯的位置影响拼合户型的空间感；定位不清晰，对主力客户没有作出正确的判断，导致入驻率和销售率不高1.成都商务公寓市场分析未来竞争未来竞争同类产品无竞争，替代竞争较多同类产品无竞争，替代竞争较多定位明确的仅有四个，以综合体内商务公寓为主，推出时间在定位明确的仅有四个，以综合体内商务公寓为主，推出时间在20122012年后，大量项目规划未定年后，大量项目规划未定楼盘名称楼盘名称 建筑面积建筑面积开发商开发商位置位置39、入市时间入市时间乙级写字楼民丰写字楼13万平米成都市兴城投资有限公司高新区待定地铁OCC11万平米成都地铁公司2011年4月蜀都中心26万平米成都蜀都银泰置业有限公司2010年10月新希望国际13万平米四川新希望房地产开发有限公司在售、持续推出凯旋广场11万平米成都天合房屋开发有限责任公司在售，持续推出航兴国际广场9万平米成都中兴美地投资发展有限公司在售，持续推出商务公寓国际金融中心(IFC)44万平米九龙仓集团锦江区东大街（一环）2012年以后美国铁狮门17万平米美国铁狮门地产锦江区东大街（一环）成都环球贸易广场(ICC)192万平米(含地下面积)新鸿基锦江区牛沙路（一环）来福士广场23 万40、平米凯德武侯区人民南路四段（二环）目前公布将要发展成商务公寓的项目有4个，未来在高新区还规划有22个综合体项目可能包含商务公寓产品；项目的物业形式大多属于大型综合体项目，涵盖商务公寓、写字楼、商业、酒店式公寓等，产品类型丰富；大多属于较高端产品，属区域的地标2.公寓市场竞争机会分析城市发展水平比较：城市发展水平比较：成都与一线城市有明显差距，在二线城市中位成都与一线城市有明显差距，在二线城市中位于中等水平。于中等水平。城市城市GDP/GDP/亿元亿元人均收入人均收入/元元人均人均GDP/GDP/美元美元人口人口/万人万人北京118661568390751166上海14900166831052941、1888深圳82012759612932876广州911316884116951011成都45031039444431270武汉456195646357897长沙3745110216590658城市发展第二层级城市发展第二层级城市发展第一层级城市发展第一层级 从城市发展水平来看，深圳、北京、上海、广州的GDP等指数遥遥领先，处于第一层级；长沙、武汉、成都等处于第二层级，同时成都的城市发展水平位于第二层级城市的中等水平。地区地区核心区规模核心区规模中心区域名称中心区域名称核心优势核心优势CBDCBD模式模式地位地位香港香港CBDCBD1.25平方公里中环成熟、标准国际性CBD 全球公司东亚地区商42、务据点上海上海CBDCBD3平方公里陆家嘴金融、贸易发达全球公司中国地区商务据点北京北京CBDCBD3.99平方公里国贸政治、文化、科技、事务中心全球公司的中国商务使馆和事务据点深圳深圳CBDCBD4.13平方公里福田管理有序、服务高效、设施完善地区性CBD珠三角区域商务的副中心成都成都CBDCBD37平方公里天府新城现代化科技商务新城西部地区的区域性科技商务中心区深圳深圳CBDCBD：起步早变换快，起步早变换快，珠三角区域商务的副中心珠三角区域商务的副中心 经过十几年的发展，在福田中心区南面60公顷的土地上，高厦林立、商社云集，集中了深圳的金融、商贸、信息和服务业。北部的市政厅为南部的CBD43、提供了方便高效的行政服务。成都成都CBDCBD：面向西部地区的面向西部地区的现代化科技商务新城现代化科技商务新城“天府新城”概念2007年初正式提出，于2008年3月开始打造以软件及服务外包产业为主导的科技商务新城，在37平方公里的区域内兴建6500万平方米的建筑，其中1/3左右用来建设住宅，2/3用来发展高端产业。天府新城定位于科技新城、商务新城、国际新城、时尚新城、宜居新城五种“风味”，致力于打造成以软件及服务外包产业为主导的科技商务城，将重点发展金融总部、信息服务、数字娱乐、高端商务等产业。CBDCBD发展模式比较发展模式比较成都和深圳成都和深圳CBDCBD作为各自区域的经济金融作为各自44、区域的经济金融中心，都将金融、服务业作为了中心，都将金融、服务业作为了CBDCBD重点发展产业，体现出较多的重点发展产业，体现出较多的相似性相似性深圳深圳VSVS成都城市发展成熟度比较成都城市发展成熟度比较深圳2009年人均GDP超过1.3万美元，城市物业发展进入成熟阶段，成都CBD及物业成熟仍需相当时间纽约、伦敦、东京、德国鲁尔纽约、伦敦、东京、德国鲁尔城市特征：城市建设的发展、城市特征：城市建设的发展、公共交通轨道的改善、环境公共交通轨道的改善、环境治理水平的提高、服务业整治理水平的提高、服务业整体条件的改善、汽车燃油成体条件的改善、汽车燃油成本的增加本的增加城市发展阶段城市发展阶段GDP45、:3000-5000GDP:3000-5000美元美元城市扩张阶段城市扩张阶段GDP:5000-10000GDP:5000-10000美元美元城市成熟阶段城市成熟阶段GDP:10000GDP:10000美元以上美元以上城市特征：人口和社会特征向大都城市特征：人口和社会特征向大都市集中，成为主导趋势市集中，成为主导趋势人口迁移：经济高度集中，第二人口迁移：经济高度集中，第二产业比重大，各阶层都趋向城市产业比重大，各阶层都趋向城市集中，人口趋向城市物业集中集中，人口趋向城市物业集中都市人口：都市人口：59%59%城市特征：交通拥挤、犯罪增城市特征：交通拥挤、犯罪增加，污染严重等城市问题压力加，污染46、严重等城市问题压力增大增大人口迁移：高收入阶层趋向郊区，人口迁移：高收入阶层趋向郊区，郊区资源型豪宅得以发展；中低收郊区资源型豪宅得以发展；中低收入者趋向城市，城市中端物业发展，入者趋向城市，城市中端物业发展，二次产业外迁二次产业外迁都市人口：都市人口：40%40%人口迁移：高收入阶层部人口迁移：高收入阶层部分产生回流，占领城市核分产生回流，占领城市核心资源，中低收入者趋向心资源，中低收入者趋向城市边缘或郊区城市边缘或郊区郊区化：郊区化：41%41%郊区化：郊区化：60%60%成都所处阶段成都所处阶段处于快速发展期处于快速发展期相当于深圳相当于深圳20002000年年水平水平深圳所处阶段深圳所47、处阶段深圳深圳VSVS成都成都CBDCBD发展水平比较发展水平比较p政府前期造势政府前期造势p住宅用地出让住宅用地出让p基础设施建设基础设施建设p公共设施建设公共设施建设规划期、启动期规划期、启动期成型发展期成型发展期阶段阶段标志标志时时间间p政府公建建设政府公建建设p中高档住宅建设中高档住宅建设p住住宅宅和和写写字字楼楼商商业业用用地地出出让让p公众对新区前景不确定公众对新区前景不确定p写字楼大量开发写字楼大量开发p星星河河世世纪纪、中中国国凤凤凰凰大大厦等商务公寓出现厦等商务公寓出现p地地铁铁一一号号线线投投入入使使用用、图书馆、音乐厅等建成图书馆、音乐厅等建成p大型商业开发大型商业开发p48、区域基本成熟区域基本成熟p公众对区域确立信心公众对区域确立信心p区区域域成成为为城城市市中中心心，成成为为城市经济发展引擎城市经济发展引擎p福福田田CBDCBD新新推推出出的的写写字字楼楼项项目目，全全部部都都是是以以统统一一业业权权形形式式出出现现的的，例例如如星星河河发发展展中中心心、嘉嘉里里建建设设广广场、港中旅大厦等场、港中旅大厦等项目项目建设建设基础设施基础设施住宅、基础设施住宅、基础设施写字楼、商业写字楼、商业大型综合体、大型综合体、大型的大型的MallMall1997-20012001-20042004-20082009-2015乙级写字楼市乙级写字楼市场接受度较高场接受度较高甲49、级写字楼接受度提高，但甲级写字楼接受度提高，但对于顶级写字楼接受度有限对于顶级写字楼接受度有限顶级写字楼市场接顶级写字楼市场接受度较高受度较高办公办公项目项目居住居住项目项目20052005年高端商务公寓、年高端商务公寓、酒店式公寓开始出现、酒店式公寓开始出现、发展发展发展初期发展初期快速发展期快速发展期成都成都北京、上海北京、上海武汉、长沙武汉、长沙顶级城市公寓豪宅开始顶级城市公寓豪宅开始出现，发展出现，发展中海华庭、雅颂居等高中海华庭、雅颂居等高端住宅不断出现端住宅不断出现深圳CBD发展历程：成都成都CBDCBD发展阶段处于深圳发展阶段处于深圳0404年左右的快速发展时期年左右的快速发展时50、期，类比深圳发类比深圳发展历程，展历程，未来未来1-21-2年商务公寓、酒店式公寓的市场需求将会增加年商务公寓、酒店式公寓的市场需求将会增加深圳深圳VSVS成都成都CBDCBD产业结构、客户比较产业结构、客户比较不断发展的服务产业带来更大的高形象办公需求，类比深圳不断发展的服务产业带来更大的高形象办公需求，类比深圳CBDCBD发发展阶段，未来的中高端商务公寓具有较好的市场机会展阶段，未来的中高端商务公寓具有较好的市场机会雏形雏形CBD发展中的发展中的CBD成熟成熟CBD2001-2004年年2004-2008年年市场投资市场投资价值认同价值认同高高中中低低办公档次办公档次需求需求中低端乙级写字51、楼、中低端乙级写字楼、商务公寓商务公寓高端乙级写字楼高端乙级写字楼/高端商务公寓高端商务公寓甲级甲级/超甲级写字楼超甲级写字楼投资比例投资比例高高中中低低产业类型产业类型第三产业：第三产业：金融相关的行业金融相关的行业第三产业：第三产业：服务于第二产业服务于第二产业咨询、物流、贸易等行业咨询、物流、贸易等行业第二产业：第二产业：生产型公司的市场部、销售生产型公司的市场部、销售部、研发部门，或及办事处、部、研发部门，或及办事处、子公司子公司产业表现产业表现银行、证券、保险银行、证券、保险等公司等公司咨询顾问公司、设计单位、会计事咨询顾问公司、设计单位、会计事务所、律师事务所、物业公司、进务所、律52、师事务所、物业公司、进出口贸易公司等出口贸易公司等科技公司、计算机公司、制科技公司、计算机公司、制造业展销场等造业展销场等企业类型企业类型民营企业民营企业民营企业、外资企业民营企业、外资企业民营企业、外资企业、跨国民营企业、外资企业、跨国公司公司“天府新城定位于科天府新城定位于科技新城、商务新城、技新城、商务新城、国际新城、时尚新城、国际新城、时尚新城、宜居新城五种宜居新城五种“风味风味”，致力于打造成以，致力于打造成以软件及服务外包产业软件及服务外包产业为主导的为主导的科技商务科技商务城，城，将重点发展将重点发展金融总部、金融总部、信息服务、数字娱乐、信息服务、数字娱乐、高端商务等产业。高端53、商务等产业。”项目名称项目名称区位区位主要客户主要客户面积区间面积区间凤凰大厦深圳CBD咨询服务行业、培训业、外资办事处67-191平米，主力面积125平米金中环深圳CBDIT电子科技类、咨询服务行业、贸易45-101平米，主力面积53-54平米财富广场深圳车公庙IT电子科技类、外资办事处、36-77平米，主力面积50-53平米商务公寓案例（商务公寓案例（2005）2005年深圳快速发展期典型商务公寓比乙级写字楼更受市场欢迎，年深圳快速发展期典型商务公寓比乙级写字楼更受市场欢迎，实现了较好的销售速度和销售价格实现了较好的销售速度和销售价格中国凤凰大厦基本情况中国凤凰大厦基本情况总建面10.6万54、平米容积率9.64性质商务公寓+写字楼商务公寓可售面积18700平米写字楼可售面积15000平米商务公寓月均销量4675平米/月写字楼月均销量3750平米/月商务公寓 实现均价15000元/平米写字楼实现均价17000元/平米 机会一机会一成都高端商务办公大环境不断提升成都高端商务办公大环境不断提升随着近年来高端甲级写字楼不断入市，高端商务办公需求持续增长，随着近年来高端甲级写字楼不断入市，高端商务办公需求持续增长，带动了写字楼市场的蓬勃发展带动了写字楼市场的蓬勃发展1 1、甲级写字楼出现前、甲级写字楼出现前（20042004年以前）年以前）锦江宾馆、岷山锦江宾馆、岷山饭店等星级宾馆饭店等星级55、宾馆大型跨国企业大型跨国企业2 2、高配甲级写字楼出现、高配甲级写字楼出现（2004200420092009年）年）时代广场、香格里拉、时代广场、香格里拉、威斯顿联邦大厦等威斯顿联邦大厦等140-300140-300元元/平米月平米月大型国内外企业大型国内外企业100-140100-140元元/平米月平米月出租率出租率75%75%以上以上3 3、高配甲级写字楼大量出现、高配甲级写字楼大量出现2010201020132013年年来福士、九龙仓、成都来福士、九龙仓、成都IFC、仁和春天等、仁和春天等48座座随着成都高端写字楼供给加大，成都高端商务办公需求不断释放，商务大环境中整体向好机会二：机会二56、：高端写字楼旁的商务公寓可以通过提升配置，跳出低端竞高端写字楼旁的商务公寓可以通过提升配置，跳出低端竞争，以高形象实现更好的销售速度与价格争，以高形象实现更好的销售速度与价格绿景绿景NEONEO大道：大道：规模：29900平米建筑面积，272套公寓主力户型：80平米、90平米、150平米三种面积的户型，对应为小两房、大两房、四房。户型特点：每户都有独立洗手间和分体空调独立洗手间和分体空调，具二次设计、改造的空间与余地，且南向单位都有12个阳台。配置：国际品牌迅达迅达高速电梯；操控灵活的分户空调设计特点：设中空阳光中庭中空阳光中庭，每层都有两个空中花园两个空中花园，以加强空气对流；14.251457、.25米最高商务公寓大堂米最高商务公寓大堂销售状况：开盘销售开盘销售178178套套，开盘销售率开盘销售率79%79%，均价均价2.52.5万万/平米平米，高于区域高于区域1.71.7万万/平米的均价平米的均价卓越世纪中心：卓越世纪中心：规模：37388.2平米建筑面积主力户型：41-135平米灵活户型户型特点：方正实用、拼合随意拼合随意，满足客户多元需求 甲级配置：冰蓄冷中央空调冰蓄冷中央空调、原装进口三菱电梯原装进口三菱电梯、3.63.6米层高米层高，10.510.5米双大堂米双大堂设计、设计、设计特点：赋以写字楼以设计与精致以设计与精致，以以boutiqueboutique概念概念打造深58、圳首席小面积精致办公区间。销售状况：Tower3销售率已达到销售率已达到98%98%以上以上，实现销售均价销售均价3.33.3万万/平米平米，明显高高于区域于区域2.62.6万万/平米的均价平米的均价机会三机会三大型公司、大型公司、500500强相关联，如律师事务所、咨询服务机强相关联，如律师事务所、咨询服务机构等高端服务性企业提升办公形象的商务需求构等高端服务性企业提升办公形象的商务需求典型客户：典型客户：基本情况：基本情况：杨先生，某广告公司私营企业主，之前租有一个办公单位，现在购买了万科V派的商务公寓置业关注点：置业关注点：办公形象办公形象地段地段交通、价格、配套交通、价格、配套客户描摹59、：客户描摹：据销售代表称，该客户非常喜欢项目周边的物业，也比较过几家乙级写字楼和其它的商务公寓，觉得本项目的交通十分便利，会成为购买的主要因素之一。此外，价格也是其考虑购买的另一个关键因素。景观等因素并不是其考虑的重点。客户语录客户语录：“我很喜欢这里的交通，很方便，周边各项配套也很齐全，而且这个项目的产品很独特，另外几家都没有看到类似产品”，“我考虑物业的话价格和交通当然是最重要的，8千的价格我认为是最合理的。另外，你们结构和使用率有一点低，这一点我不是很满意”“我对景观、建筑风格之类的不是很感兴趣，最重要的是写字楼的等级比较关键”。典型客户：典型客户：基本情况：基本情况：林总，46岁，浙江60、某商会，刚刚购买了世纪加州的办公物业。置业关注点：置业关注点：形象形象产品产品交通、地段交通、地段客户描摹：客户描摹：据销售代表称，该客户一共先后上门4次，比较了周边多家物业，最后选择的主要原因还是因为世纪加州自身良好的硬件条件，以及周边完善的商业商务配套。客户语录客户语录：“我们公司原本的写字楼租金每年都在涨，现在我们公司股东会一致决定这次进行购买，毕竟自己的物业以后也不用担心租金问题”“我觉得写字楼最看重的无非是其本身办公环境”“世纪加州的户型的实用率特别高，而且套内的开间柱距特别大，办公空间特别实用”“还有就是整个项目的定价很合理，性价比较高，以后升值空间也较大”“这里面以及周边都是一些61、大银行，大企业，对我们企业的形象也有一定的提升”,“希望以后能有形象更好的同类产品出现”机会四机会四中小企业的不断发展，产生了进入核心中小企业的不断发展，产生了进入核心CBDCBD的办公需求。的办公需求。万科V派入驻企业市调结果企业名称主营业务办公人数贝尔展示制作会议、展览等展示品制作1015我的衣橱网络娱乐1012聚富动力资产管理1520四维创意空间室内设计810力达投资管理投资顾问810构思建筑建筑设计1520四万物流物流58迅捷传媒广告1015创艺文化会议、展览及相关服务58成都环境保护工作室不详不详成都天籁之音公司音乐产品推广8全星投资投资管理58远照地板建材销售810道达维修810西62、利标识标识产品（建材）销售58大亚人造板建材销售810森瑞化工设备销售1015科路控制电力阀门销售1520主导软件研发中心软件开发4050盛唐人科技软件开发2030沃星科技不详不详物业物业类型类型楼盘名称楼盘名称产品面产品面积（积（）均价均价（元（元/）总价区间总价区间（万元）（万元）商务商务公寓公寓金府银座30130800024104金璐天下31106620019 68万科v派499982004081乙级乙级写字写字楼楼商会大厦20033611000220 370时代广场110-39013500148 526新希望国际14043011000154 473甲级甲级写字写字楼楼中环广场1402863、019800277 554时代8号180-43018000324 774汇日央扩12031518000216 567商务公寓无论从价格上还是总价上都比较符商务公寓无论从价格上还是总价上都比较符合发展中的中小企业的需求，可以为此类企合发展中的中小企业的需求，可以为此类企业提供更经济实惠的工作平台。业提供更经济实惠的工作平台。100100万万以下以下250250万万600600万万200200万万500500万万商务公寓市场小结：1.成都市场：高端供给缺失，现状为中低端水平销售价格6000-8000元/平米水平，租金30-40元/平米月的较低水平，出租率50左右，以价格敏感的中小企业客户为主。2.64、高端竞争机会：大环境向好、潜在客户需求（1）类比深圳，随着CBD发展，成都商务公寓未来存在市场机会，且有商务大环境提升利好支撑（2）提升品质的商务公寓可以实现更好的价格、速度和形象，从而跳出低端竞争水平（2）未来快速成长的中小企业、500强关联服务型企业的高形象办公需求打造高品质商务公寓，跳出低端市场，把握大环境，抓住潜在客户，实现高价值和高形象1.现状市场分析地段好、配套好、高品质产品高价旺销地段好、配套好、高品质产品高价旺销主要集中在城南、城中，以主要集中在城南、城中，以100100平米以上的大户型为主，价格在平米以上的大户型为主，价格在1.51.5万万/平米以上，销售情况良好平米以上，销65、售情况良好项目名称项目名称建面建面地理位置地理位置面积区间面积区间价格价格销售情况销售情况配套配套高端誉峰38万平米高新政务区180-360平米1.9-3.6万/平米剩余少量180-540平米（顶楼跃层）W酒店、奢侈品旗舰店富力华庭66.8万平米骡马市商圈96-174平米1.9万/平米2期销售过半富力天汇、丽兹卡尔顿蓝光188121.9万平米神仙树180-280平米1.6万-2万元/平米8.28开盘，现已开始销售原石滩公寓21万平米外双楠100、170平米1.5万/平米尾盘原石滩酒店服务朗御7.7万平米东大街76-506平米1.7万/平米余100多套房源6星级会所，周边综合体酒店中高端桐梓林欧66、城二期21.7万平米桐梓林80-160平米1.2万/平米1期尾盘，2期已开始销售叠翠峰6.3万平米神仙树43-85平米1.3万元/平米已售罄红星国际13万平米红星路41平米、80平米1.2万/平米目前1期4.5.6号楼在建力迅领筑3.5万 青羊区文翁路46平米1.1-1.3万/平米仅余5套2.精装公寓可行性研究典型案例1誉峰：通过高端的品质感、独特的产品打造以及政务区核心地段、完善的通过高端的品质感、独特的产品打造以及政务区核心地段、完善的城市配套资源，成就城市配套资源，成就“成都第一高层豪宅成都第一高层豪宅”物业类别物业类别高层住宅高层住宅装修状况装修状况精装修精装修物业地址物业地址 南部新67、城仁和片区南部新城仁和片区开开 发发 商商合景泰富合景泰富开盘时间开盘时间 2009-11-212009-11-21容容 积积 率率 3.33.3占地面积占地面积186760186760建筑面积建筑面积380000380000已推货量已推货量230230套套绿绿 化化 率率43%43%成交均价成交均价1841418414元元/已推单位已推单位誉峰一期，占地誉峰一期，占地7 7万万，由由1515栋栋2424层到层到3030层的高层建层的高层建筑组成筑组成，面积区间位，面积区间位170-380170-380。9 9月中旬月中旬，誉誉峰峰“都会精装豪宅都会精装豪宅”的概念亮相，紧随其后，世界的概念亮68、相，紧随其后，世界级时尚酒店品牌级时尚酒店品牌WW酒店入驻，引起成都高端客户对项目的关注；酒店入驻，引起成都高端客户对项目的关注；1010月月1717日日，誉峰揭开神秘面纱，展示，誉峰揭开神秘面纱，展示200200，220220和和380380的的三套奢华装修样板间，部分单位带泳池，三套奢华装修样板间，部分单位带泳池，60006000元元/豪气精装修豪气精装修震撼成都高端市场；震撼成都高端市场；1111月月2121日日，誉峰，誉峰开盘均价开盘均价2000020000元元/，一举刷新成都高端住宅，一举刷新成都高端住宅单价，受到高端客户热力追捧，被誉为单价，受到高端客户热力追捧，被誉为“成都第一电69、梯豪宅成都第一电梯豪宅”。【W酒店酒店】喜达屋旗下全球奢华时尚五星级酒店，住宅喜达屋旗下全球奢华时尚五星级酒店，住宅客户可享受酒店高端服务客户可享受酒店高端服务【全城独有私家泳池全城独有私家泳池】32平，平，1.5米深，米深，28层每户一个私家天际泳池层每户一个私家天际泳池【手工艺术酒店式园林手工艺术酒店式园林】国际大师国际大师Bensily设计东南亚风情度假风格园设计东南亚风情度假风格园林林【五星级酒店奢华入户大堂五星级酒店奢华入户大堂】国际大师打造，名贵大理石铺就的地面，施华国际大师打造，名贵大理石铺就的地面，施华罗罗 施奇水晶镶嵌的墙面，施奇水晶镶嵌的墙面，8.8米宽敞横厅米宽敞横厅【顶70、级配置顶级配置】西门子厨房电器，摩恩洗涤盆配弗兰卡水龙西门子厨房电器，摩恩洗涤盆配弗兰卡水龙头，德国杜拉维特和汉斯格雅卫浴，大金中央头，德国杜拉维特和汉斯格雅卫浴，大金中央空调，顶级中央地暖系统，进口意大利石材黑空调，顶级中央地暖系统，进口意大利石材黑金花金花手工园林设计、奢侈品旗舰店引入，顶级精装修配置，并引入手工园林设计、奢侈品旗舰店引入，顶级精装修配置，并引入W-W-hotelhotel为住宅提供高端服务配套，打造为住宅提供高端服务配套，打造产品产品+服务服务+配套配套的豪宅标准的豪宅标准典型案例2富力华庭市中心核心地段，超甲级写字楼、超五星级酒店高端形象下，借势市中心核心地段，超甲级写71、字楼、超五星级酒店高端形象下，借势打造高端国际公寓实现高价值打造高端国际公寓实现高价值物业类别物业类别高层住宅高层住宅装修状况装修状况精装修精装修物业地址物业地址 青羊区上西顺城街青羊区上西顺城街289289号号开开 发发 商商富力地产富力地产开盘时间开盘时间 2010-012010-01容容 积积 率率 14.7014.70占地面积占地面积9459694596建筑面积建筑面积668185668185已推货量已推货量套套绿绿 化化 率率37%37%成交均价成交均价11600011600090009000元元/已推单位已推单位目前在售目前在售4 4、6 6单元，整层实体精装交标样板区亮相，主单元72、，整层实体精装交标样板区亮相，主推推100100、220220平米户型平米户型富力华庭位居城市中央富力华庭位居城市中央CBDCBD核心区核心区，以顶级精装豪宅之名，以顶级精装豪宅之名，点睛中国第四城点睛中国第四城；内享内享2525万富力天汇万富力天汇MALLMALL，与超五星级丽思卡尔顿酒店、，与超五星级丽思卡尔顿酒店、超甲级写字楼、史丹尼国际公寓，超甲级写字楼、史丹尼国际公寓，共融西部最高档次的共融西部最高档次的6060万万城市中央综合体城市中央综合体；1200012000的超级空中花园的超级空中花园和逾和逾300300空中游泳池空中游泳池，诠释城市，诠释城市中央豪宅全新的生活方式中央豪宅全73、新的生活方式。高端配套高端配套超大的商业配套、便利的交通设施和独特的电梯入户和泳池设计，超大的商业配套、便利的交通设施和独特的电梯入户和泳池设计，完善配套打造城中高端综合体形象完善配套打造城中高端综合体形象。【25万平米万平米Mall】汇集世界顶尖名牌店，种类繁多，体汇集世界顶尖名牌店，种类繁多，体量超大。量超大。【城市核心交通城市核心交通】城市公交线路交汇，地铁城市公交线路交汇，地铁1、2号线无缝号线无缝连接。连接。30分钟迅捷全城，分钟迅捷全城，45分钟直达机分钟直达机场。场。【丽思卡尔顿丽思卡尔顿】超五星级丽思卡尔顿酒店入驻，体验超五星级丽思卡尔顿酒店入驻，体验和感受豪华与宏伟的宫殿式待74、遇。公寓和感受豪华与宏伟的宫殿式待遇。公寓客户可享受酒店服务客户可享受酒店服务【滚梯入户滚梯入户】11.1米跨层扶梯入户，国际高端品牌，米跨层扶梯入户，国际高端品牌，舒适中折射奢华，成都首创，从入门的舒适中折射奢华，成都首创，从入门的第一步就开始彰显。第一步就开始彰显。20102010年年四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度一季度一季度20112011年年二季度二季度三季度三季度四季度四季度2.未来竞争分析以现售项目的后续加推为主以现售项目的后续加推为主已知未来主要供应大多为现售项目的后续推出，产品以已知未来主要供应大多为现售项目的后续推出，产品以100100平米以平米75、以上大户型为主，规划中项目数量众多，基本集中在城南。上大户型为主，规划中项目数量众多，基本集中在城南。20122012年年誉峰：建面38万平米，180-360平米套2、套3蓝光1881：建面21万平米，600余套180-280平米四房、五房美年广场：建面100万平米，精装南城都会：建面250万平米，15000套，100-208平米的二房、三房世豪广场：建面76.8万平米，1610套，68-127平米的一房、二房蜀都中心：建面26万平米，1769套，68-127平米的一房、二房汤臣一品汤臣一品独一无二的地理区位，造就项目成为区域顶级景观公寓典范。均价：均价：1010万万/平米平米华润幸福里华润幸76、福里独特的外立面和户型设计使项目成为深圳首屈一指的以居住为主导功能具备城市资源高尚住宅。均价：均价：4 4万万/平米平米纽约纽约“水晶楼水晶楼”新奇设计手法，打破美国传统高层建筑风格成为名副其实的领路者总价：总价：预计每套住房售价2450万元人民币2.31亿元人民币不等香港香港“凯旋门凯旋门”借助便利交通，无敌的景观成为香港单价最高的顶级公寓总价：总价：每套住房售价2090万元人民币9700万元人民币不等3.精装公寓竞争机会机会一机会一顶级超高层城市公寓能实现高价值，树立以及区域地标顶级超高层城市公寓能实现高价值，树立以及区域地标形象形象机会二机会二一线城市客户视野开阔，能够在一线城市客户视野77、开阔，能够在CBDCBD发展期认识到核心发展期认识到核心区精装公寓的高价值区精装公寓的高价值典型客户：典型客户：基本情况：基本情况：黄先生，40岁左右，香港人，从事金融行业，近些年在成都的生意越来越红火，在誉峰买了套200平米公寓客户语录：客户语录：“我这几年在内地的生意多了，也走过了很多城市，内地的城市发展的挺快的，一年变个样，所以我挺相信这个地方未来会发展的很好”，“现在成都作为内地的西部重要城市，这几年的发展特别好，我有很多生意上的朋友在这里都有生意，所以我想着这里不管是投资也好，还是自己出差过来用，都挺值得”“这个地段，这种配套的公寓，在香港起码要贵十倍，所以我觉得买这里的公寓很划算”78、典型客户：典型客户：基本情况：基本情况：张先生，44岁，北京人，从事贸易行业，在誉峰买了套170平米公寓客户语录：客户语录：“因为生意原因，来成都发展，我觉得这几年不管是国家，还是成都当地都投了不少钱在高新区，未来肯定错不了，我相信这个地方”成都顶级豪宅客户40%40%来自沪深港等一线沪深港等一线城市城市，3535来自城南城南，1010来自城西城西，8 8来自成都其他版块，7%7%来自四川其他城市。客户职业主要以私企业主和政府高官私企业主和政府高官为主，年龄多在35-4035-40岁岁，拥有多套住房多套住房，追求高高品质品质的生活。机会三机会三本地富贵阶层对标签感强的产品有购买需求本地富贵阶层79、对标签感强的产品有购买需求典型客户：典型客户：基本情况：基本情况：赵世刚，39岁，在国际药材专业市场有两个店铺，专营虫草、鹿茸等高级药材；在誉峰购买了220平米的公寓。客户描摹：客户描摹：据誉峰销售经理张慧英介绍，该客户有很强的经济实力，资产在千万以上。来这里是因为有朋友在这里买了房子，然后介绍他来这里看看。在成都看了几家，他感觉要不然就地段不好，要不然就没旁边没有朋友。而且觉得买房子就应该是身份的象征，应该买个品质好点的，凸显一下地位。看了我们的房子一下就相中了，觉得特别符合他的要求，当时就交了订金。客户语录：客户语录：“誉峰这个项目不错，我刚一进大堂就被吸引住了”，“有很多生意上的朋友，需80、要有个高品质的房子，体现一下我的身份和地位”“我听朋友说这里未来会是成都的新中心，虽然现在看不出来，不过我觉得应该会发展的不错”“这里住了好几个我的朋友，没事儿可以找他们喝喝茶，打打麻将，很安逸的，也不会闷得慌”誉峰客户对地段、装修等带来的高端性非常认可，他们觉得买这里，说出去在朋友圈中很有面子。誉峰销售经理简经理有几个客户就是对我们这个会所和蔚蓝会非常在意，觉得这个圈子很高端 蔚蓝卡地亚销售经理简经理高端精装公寓市场小结：1.成都市场：价值支撑销售支撑客户支撑高品质产品，依托地段、配套、产品打造等要素，实现1.52.5万/平米的高价值，并能够实现1020套/月的走量，受到成都及外地高端客户认81、可2.竞争机会：形象支撑潜在客户支撑（1）顶级城市公寓豪宅的形象、价值支撑（2）一线城市客户开阔视野及对CBD未来价值的认可；成都本地高端客户对标签性强的高端产品的认可类比成都高端精装公寓，本项目地段、客户有支撑，但酒店服务缺失，实现高价存在风险。在确定无酒店的前提下，是否可以打造类酒店产品，以服务提升住宅品质和价值？3.酒店式公寓可行性研究1.成都市场现状分析高端产品经营良好成都正统高端酒店式公寓仅有两家，在一环附近，只租不售，经营成都正统高端酒店式公寓仅有两家，在一环附近，只租不售，经营状况较好，出租率状况较好，出租率75%75%左右，产品线从左右，产品线从70-40070-400平米套一82、至套三不等平米套一至套三不等楼盘名称楼盘名称 位置位置建面建面 (平米平米 )产品面积产品面积经营方式经营方式租金租金经营状况经营状况香格里拉滨江东路3,24084-192平米只租不售304-428元/月m2入住率约为为75%盛捷江畔（莎玛公寓）人民南路三段中汇广场23,20568-400平米只租不售145-188元/月m2入住率75%以上 1交通便利，商业繁华酒店式公寓主要是分布在交通便利，商务、生活配套、商业十分繁华的区域；2一环核心地段目前成都酒店式公寓主要集中在一环内。3商务环境好酒店公寓多数是分布在城市商务环境较好的区域或者周边具有一定的一定旅游休闲氛围的区域。4高端产品供给少成都目83、前已有国际标准的服务式公寓供应，总计226套，国际标准的服务式公寓只有2个，数量还较小，处于发展的起步阶段盛捷江畔香格里拉三环二环一环本报告是严格保密的。典型案例盛捷江畔服务公寓个性化的设施与贴心服务，个性化的设施与贴心服务，DIYDIY居住方式，浓厚的居家氛围与居住方式，浓厚的居家氛围与私密性的保障吸引不少外籍客户，实现出租率高达私密性的保障吸引不少外籍客户，实现出租率高达75%75%左右的左右的良好经营业绩良好经营业绩房型房型实际使用面积实际使用面积折算租金折算租金1房6878平米188元/月m21房105150平米164元/月m22房191306平米147元/月m23房400平米145元84、/月m2出租情况：出租情况：出租率在70%80%之间。客户选择入住的原因客户选择入住的原因:私密性好、居家氛围浓、配套齐全。提供的设施包括：提供的设施包括：u咖啡厅、儿童游乐园、视听室，DIY厨房、无限网络商务中心等多功能空间，并配备瑜伽、桑拿、健身、露天烧烤等娱乐项目。客户类型：外籍人士、外省市客户等客户类型：外籍人士、外省市客户等u外籍商务客户，在高新产业园做项目的外籍人士，外省市商务旅游和休闲的客户。基本上以长期租住为主，短期租住为辅。租金包括的费用：租金包括的费用：145-188145-188元元/月月mm2 2租金包括停车费、物业费、水电费，免费宽带上网、免费卫星电视，每个房间免费送85、一套早餐，3楼的配套设施免费开放，每周2次打扫卫生，2次换床单。原中汇广场莎玛公寓式酒店已于2010年4月1日由雅诗阁有限公司接手管理，更名为成都盛捷江畔服务公寓，定位成国际标准的服务式公寓。本报告是严格保密的。成都盛捷江畔服务公寓：成都盛捷江畔服务公寓：成交客户以外籍商务人士为主，多成交客户以外籍商务人士为主，多为在成都做项目者，占比为为在成都做项目者，占比为62%,62%,长期客户占绝大多数，占比为长期客户占绝大多数，占比为69%69%“在我们这里入住的以外籍人士居多，很多在高新产业园工作。他们一般都是中长期居住，对居住环境的要求是很高的，比较在乎居住的私秘性,也喜欢有一点点居家的氛围,同86、时也很喜欢参加一些沟通和交流的活动,对配套设施要求也比较高。我们的服务公寓有短住客人，但是这样的客户并不多,他们一般就选择住酒店了。”成都盛捷江畔服务公寓服务主管廖先生“在成都盛捷江畔服务公寓租住的人一般是高档的有钱人，以外籍客户居多，租住的面积比较大，租期也比较长，休闲旅游的很少，他们一般都对价格没有太大要求，但是对居住氛围和环境以及私密性有很大要求，都是些长期客户。”中原地产置业顾问瞿先生本报告是严格保密的。成都盛捷江畔服务公寓：成都盛捷江畔服务公寓：成交客户关注点成交客户关注点私密性好、私密性好、居家氛围浓、配套齐全居家氛围浓、配套齐全；排斥点；排斥点门前交通门前交通典型客户：典型客户：87、基本情况：基本情况：约翰史密斯，38岁，从事IT工作，目前和家人租住在成都盛捷江畔服务公寓25楼07号房间，150平米左右。客户描摹：客户描摹：据公寓服务主管介绍，该客户是在成都高新产业园有长期业务的外国人，由于工作需要，一家人都在这边住。他们每天都会开车上班的,对距离要求不是太大,但要求有家居氛围，还要各种生活配套和服务要好。通过在成都公司的同事介绍，他们觉得我们这里既可以感受到家的氛围，又可以和邻居交流,还可以享受到酒店的贴心服务,就选择在我们的公寓住了。客户语录：客户语录：“在这里居住的私秘性不错，住起来很有家的感觉,我的小孩很喜欢”，“各种配套也很好，下班了还可以健身，周末可以和其他住88、户一起举办活动,服务也不错”“有一点不太好的就是公寓外面的道路太窄，比较吵”总结：总结：总结：总结：私密性好，配套齐全，居家氛围浓，DIY居住方式，定期举办各类交流活动；出租率高达70%80%，租金大约为150200元/月m2；主要客户群为外企中高层、项目及技术人员、外来商务差旅人士，一般以长期居住为主，短期居住为辅；由于来蓉外籍人士不断增多，成都现今真正意义上的服务式公寓不多，其经营情况基本反映了成都市场的情况。本报告是严格保密的。入住率：入住率：70707575客户选择入住原因：客户选择入住原因：地段好、配套全、居家氛围地段好、配套全、居家氛围u配套齐全、地段好、人性化的服务,既可享受家庭89、般的舒适环境和服务，又能使用豪华酒店的服务和设施。提供的设施包括：提供的设施包括：2424小时恒温游泳池、小时恒温游泳池、SPASPA馆等馆等u配套设施：配套设施：餐厅、咖啡吧、24小时恒温游泳池、SPA馆、会议厅、健身中心等，但是以上项目均需付费。配套服务：配套服务：旅游服务、礼宾司服务等旅游服务、礼宾司服务等u送餐服务、洗衣服务、叫醒服务、礼宾司服务、水疗服务、旅游服务、擦鞋服务、前台贵重物品保险柜、美容美发、提供泊车位、大巴或轿车租赁服务、外币兑换、ATM取款。u客户类型：客户类型：外籍人士、国内其他城市来蓉人员外籍人士、国内其他城市来蓉人员因工作出差、派遣等原因来蓉的外企工作人员、外国90、驻蓉机构人员、国内其他城市来蓉人员以及国外旅游者。典型案例香格里拉服务式公寓依靠高舒适度、人性化服务和良好地段，实现依靠高舒适度、人性化服务和良好地段，实现6060左右的经营业绩，左右的经营业绩，平均租金平均租金360360元元/月月m m2 2，但由于体量较少，推广极为低调，影响了，但由于体量较少，推广极为低调，影响了其知名度其知名度房型房型实际使用面积实际使用面积套数套数租金租金套一84平米10428元/月m2大套一126平米6365元/月m2大套二138平米6362元/月m2套三192平米4304元/月m2建筑面积建筑面积:3240:3240平米平米 层数层数:5-7:5-7层层推出时间91、：推出时间：20072007年年1212月月定位：国际标准的服务式公寓定位：国际标准的服务式公寓服务式公寓数：服务式公寓数：2626套（套（5 5层：层：1010套；套；6 6层：层：1010套；套；7 7层：层：6 6套）套）本报告是严格保密的。香格里拉服务式公寓：成交客户以外籍人士、国内其他城市成交客户以外籍人士、国内其他城市来蓉人员为主，多与成都有商务往来，外国客户占比达来蓉人员为主，多与成都有商务往来，外国客户占比达4646，长租，长租客户占比为客户占比为4848“我们这里每天都有很多外国人来啊，时间呆的短一点的，就住我们的酒店了，时间长的就会选择我们的公寓。一般都是一些企业高管，还有92、项目及技术人员，企业中层员工，他们一租就是几个月到一年的，主要还是看他们的项目周期的吧。”香格里拉客服部前台王小姐“我们也会接到一些公司打过来的电话，他们那边一些高管飞过来的时候一租就是几个月，有的甚至过来一订就是一年，我们酒店推出的公寓数量不多，想住的人主要还是一些外籍人士，国内其他地方的人也有，我现在还没接待过短住的客户。”香格里拉公寓销售部经理李先生本报告是严格保密的。香格里拉服务式公寓：成交客户关注点成交客户关注点地段、配套，地段、配套，服务和客房氛围的营造；排斥点服务和客房氛围的营造；排斥点门前修路影响美观及交通门前修路影响美观及交通典型客户：典型客户：基本情况：基本情况：托马斯李，93、46岁，英国人，目前租住在香格里拉服务式公寓6楼604房间，84平米。客户描摹：客户描摹：据酒店经理称，该客户刚到成都不久，经在高新产业园的公司安排在香格里拉酒店入住了一个星期，他觉得公寓的地段和配套都很好,居住环境也不错,还可以享受五星级酒店服务，同时客房有厨房等居家设备，可以感受“家”的感觉。除了上下班交通不便外,开车离公司也是太远还算比较方便。客户语录：客户语录：“这里离公司不算近，但开车还是可以的,晚上下班回家可以做饭，有住家的感觉”，“可以享受香格里拉的星级服务，配套很丰富,下班后可以尽情享用”“唯一不好的就是住在6楼，楼层不高,景观不太好,外面在修路,有时侯出行也不是很方便.”总结94、：总结：成都第一家服务公寓；享有香格里拉酒店配套，设备配备完善，服务品质高端；昭示性强，属于成都标志性项目，实现入住率6070；客户群主要是来蓉的外籍客户和外省市人士，外企中高层、项目及技术人员、外来商务差旅人士居多；交通进入性不好，开车、等的士都需要很长时间；装修过于偏重酒店式风格，没有家的归属感。三环二环一环华置广场 辉盛服务式公寓 馨乐庭服务式公寓 锦江国际广场 雅诗阁服务式公寓 奥克伍德服务式公寓 目前公布将要发展成服务式公寓的项目有六个从区域上来看，有五个项目处在一环内（含一环），一个项目处在二环与三环之间基本呈现延滨路和延人民南路分布特点多定位于配置高标准硬件设施，提供酒店式服务，95、聘请专业公司统一经营管理，面向驻蓉外企高层、工作人员、高端商务人士及旅游人士的高端服务式公寓楼盘名称楼盘名称 状态状态预计推出时间预计推出时间奥克伍德服务式公寓 在建，已封顶预计2010年正式营业雅诗阁服务式公寓 在建预计2011年正式营业辉盛服务式公寓 在建预计2010年正式营业锦江国际广场服务式公寓在建推出时间待定华置广场服务式公寓预计2012年正式营业2.未来竞争分析区域外以内环高端产品为主区域外以内环高端产品为主成都未来将要推出的酒店式公寓基本上集中在一环内（含一环），成都未来将要推出的酒店式公寓基本上集中在一环内（含一环），均属高端配套的产品。均属高端配套的产品。类类 别别 规模（规96、模（m2m2）比比 例例建筑总规模建筑总规模414414万万其中其中酒店式公寓酒店式公寓100100万万20%-30%20%-30%商业商业4040万万10%10%写字楼写字楼274274万万60%-70%60%-70%区域内区域内长期规划酒店式公寓规模巨大长期规划酒店式公寓规模巨大区域内现有规划现实未来酒店式公寓规划体量区域内现有规划现实未来酒店式公寓规划体量100100万，长期经营风万，长期经营风险较大。险较大。注：以上为近期规划数据，仅供参考，最终方案可能有所调整机会一机会一地标性写字楼办公的地标性写字楼办公的500500强国际客户和一线城市强国际客户和一线城市“空中空中飞人飞人”产生的97、临时性、过渡性居住需求产生的临时性、过渡性居住需求区域内世界500强企业诺基亚（中国）投资有限公司成都高新区分公司 IBM中国成都全球服务执行中心中国电信 Intel中国）有限公司成都分公司上海贝尔阿尔卡特股份有限公司飞斯卡尔半导体（中国）有限公司成都分公司西门子（中国）有限公司成都分公司中国移动四川成都分公司摩托罗拉中国）有限公司成都分公司区域内重点行业企业成都国微科技有限公司成都瑞途科技发展有限公司 百科智讯维布络信息科技（成都）有限公司 成都艾科诺斯科技有限责任公司普安科技研发中心成都育碧电脑软件有限公司成都数字娱乐软件学院 甲骨文中国咨询服务中心区域内知名企业成都天箭科技有限公司成都天98、府软件外包有限公司成都交大光芒实业有限公司国信安教育神州数码软件有限公司成都市软件人才培训联盟四川精锐动画有限公司成都华诚信息产业集团四川安杰信信息设备有限公司典型客户：典型客户：基本情况：基本情况：托马斯刘，46岁，英国人，某外企市场部主管，目前租住在莎玛公寓17楼08号房间，105平米客户描摹：客户描摹：据酒店经理称，该客户刚到成都不久，在香格里拉酒店住了一个星期，觉得家庭氛围不好，后经朋友介绍来这边看了房，觉得可以既可以享受五星级酒店服务，同时客房有厨房等居家设备，可以感受“家”感觉。去公司不到5分钟路程，很方便客户语录：客户语录：“这里离公司很近，回家可以做饭，有住家的感觉”，“可以享99、受的星级服务，一点不比五星级酒店差，而且这里的房间有欧式、泰式几种风格，健身、瑜伽什么的也很丰富”“唯一不好的就是虽然住在17楼，但是还是有点吵，而且我1米9的身高，觉得房间太矮，有点压抑”3.酒店式公寓市场竞争机会本报告是严格保密的。出租情况：出租情况：8080以上以上客户选择原因：客户选择原因：配套齐全、居家氛围、周边环境好配套齐全、居家氛围、周边环境好u配置齐全，周围环境好，比较适合长住型，房间以家庭气氛为住，分别有厨房。提供的配套设施包括：提供的配套设施包括：会议室、豪华中餐厅等会议室、豪华中餐厅等u商务中心、豪华中餐厅、洗衣房、商场、停车场、会所、西餐厅、泳池、会议厅、健身、游泳、棋100、牌、桑拿、台球、按摩、容纳300人的会议室。u租金包括的费用：租金包括的费用：250-350250-350元元/月月u互联网端口、免费宽带、国内直拨电话、国际直拨电话、有线电视、中央空调、单人床、双人床、免费卫生间清洁用品。客户类型：客户类型：外籍人士外籍人士外籍跨国公司租客为主（80 以上），分布较广，主要为蛇口周边写字楼、以及宝安工厂。酒店式公寓典型案例酒店式公寓典型案例泰格公寓泰格公寓依靠顶级配套打造、酒店式服务、以及周边从事商贸的外籍客户支撑，实依靠顶级配套打造、酒店式服务、以及周边从事商贸的外籍客户支撑，实现了以上较好的经营业绩，租金水平在现了以上较好的经营业绩，租金水平在250-3101、50250-350元元/平米月平米月房型房型实际使用面积实际使用面积租金租金1房35-113平米350元/月2房147-171平米343元/月3房98-286平米314元/月4房248-419平米250元/月建筑面积建筑面积:3400034000平方米平方米房间套数：房间套数：232232套套酒店开业时间：酒店开业时间：20052005年年管理公司：新加坡辉盛管理公司管理公司：新加坡辉盛管理公司 装修状况装修状况：内部精装修：内部精装修 停车位：停车位：200200机会二机会二CBDCBD快速发展期，随着商务办公的增加，地段好外籍人快速发展期，随着商务办公的增加，地段好外籍人士聚集区的酒店式公102、寓具有较好市场反应士聚集区的酒店式公寓具有较好市场反应机会三机会三为一线城市投资客提供成都为一线城市投资客提供成都CBDCBD的投资机会的投资机会从高端精装户型的成交客户分析，京沪深港一线城市客户对快速发从高端精装户型的成交客户分析，京沪深港一线城市客户对快速发展的成都前景看好，存在相当的投资需求展的成都前景看好，存在相当的投资需求典型投资客户：典型投资客户：基本情况：基本情况：罗小姐，37岁，从事证券行业，公司高管，购买了朗御的90平米公寓，自住兼投资。客户语录：客户语录：“前几年股票好赚，当时买了不少，也赚了不少，总想着投资点什么，看圈内好几个朋友的投资房地产，所以我也想试试”，“因为头一103、次投资房地产，所以先选个不太大的，试试水”“这几年成都的房价涨的特别快，而且我感觉成都的经济水平在全国来说也算是数的上的，所以我觉得投资房地产应该是有很大前景的，至少在未来十年内是有赚头的”典型投资客户：典型投资客户：基本情况：基本情况：孙先生，46岁，从事软件设计工作，购买了富力华庭的96平米公寓，用来投资。客户语录：客户语录：“因为工作的原因经常要北京、成都两边跑，后来发现挺多像我这样的人其实有酒店式公寓这方面的需求，所以考虑了一下，决定买一个作为投资用，随着成都的发展，升值的空间一定挺大的。”城市城市类型类型项目项目位置位置经营方式经营方式项目项目体量体量套数（套）套数（套）租金租金（元104、（元/月月 ）客户客户成都酒店式公寓莎玛成都市武侯区人民南路三段1号只租不售2.6万平米200145162外籍及外省市商务人士，旅游和休闲客户香格里拉成都市锦江区滨江东路9号只租不售5952平米26304428外籍人士、国内其他城市来蓉人员深圳酒店式公寓泰格公寓深圳市南山区蛇口南海大道8号只租不售3.4万平米232250350外籍跨国公司租客为主，分布较广，主要为蛇口周边写字楼、以及宝安工厂香格里拉深圳福田区益田路4088号只租不售7652平米53381416金融行业，技术类，贸易行业的商务人士，很多外国商务人士葵花公寓深圳市福田区石厦北一街与滨河大道交汇处80以上持有1.4万平米246182105、250高端白领、高端商务人士为主，多与深圳有商务往来，较多外籍人士本项目高新区大源商务区核心位置前期持有，后期出售1万平米地标写字楼商务客户，软件园外企外籍客户世联建议：世联建议：结合产品打造、管理公司引进上存在难度、且需要持有结合产品打造、管理公司引进上存在难度、且需要持有物业，因此建议产品规模不宜过大，控制在物业，因此建议产品规模不宜过大，控制在1 1万平米以下，打造精万平米以下，打造精品酒店式公寓，服务写字楼，服务住宅品酒店式公寓，服务写字楼，服务住宅小结：小结：1.1.现状市场：地段好、外籍客户支撑的高端产品经营较好现状市场：地段好、外籍客户支撑的高端产品经营较好2.2.竞争机会：地标106、写字楼商务支撑竞争机会：地标写字楼商务支撑+精装公寓服务支撑精装公寓服务支撑市场结论市场结论经营经营商务公寓商务公寓1、高端产品供给缺失2、租金不高，售价不高，形象不高高端精装高端精装公寓公寓1、高端产品有酒店服务支撑，能实现高价旺销高端酒店高端酒店式公寓式公寓1、地段好、外籍客户多地区经营良好2、需持有物业3、长期经营竞争压力大物业方向判断小结：价格实现价格实现形象贡献形象贡献综合体贡献综合体贡献客户客户匹配度匹配度较高较高丰富商务办公的产品线为商业提供更多中高端客户500强高端服务性中小企业；快速成长的中小企业高高为写字楼客户提供居住配套为商业提供高端客户为综合体提升形象视野开阔的一线城市107、客户，外籍客户，写字楼高端客户无高为住宅提供服务为综合体提升形象为一线城市客户提供投资机会；为地标写字楼客户提供临时居住配套未来发展未来发展提升提升品质品质顶级顶级打造打造精工精工细作细作婴儿明星瘦狗现金流精装公精装公寓寓商务商务公寓公寓实现高价值、高形象的保障企业回笼资金的保障，价值兑现的保障相对市场份额价值贡献度高端酒店高端酒店式公寓式公寓结合市场、客户分析与项目自身条件，结合市场、客户分析与项目自身条件，世联观点：世联观点：以顶级写字楼为依托，高端商务公寓实现商务价值。同时打造精品酒店式公寓，以服务实现精装公寓高价值。第三部分.打造方向怎样打造公寓产品分物业建筑规划安排B座产品打造建议C108、座产品打造建议1.分物业产品规划建议三种公寓产品的选择组合三种公寓产品的选择组合商务公寓商务公寓+酒店式公寓酒店式公寓+精装公寓精装公寓（次优组合：商务公寓（次优组合：商务公寓+精装公寓）精装公寓）产品组合优势劣势匹配度精装公寓（全住宅）1.实现高价格、高收益、高形象2.产品单一，规划设计方便3.充分利用超高层景观价值1.营销周期长，回现慢2.投入成本较高3.A座C座产生内部竞争商务公寓（写字楼）1.回现快2.规划设计方便1.形象提升较小2.超高层价值挖掘不高3.综合体居住功能缺失精装公寓+酒店式公寓（住宅+酒店）1.实现高价格、高收益、高形象2.精装公寓可嫁接酒店公寓服务3.充分利用超高层景109、观价值4.长短居住功能互补，满足不同客户需求1.营销周期长，回现慢2.投入成本较高3.产品多，设计复杂精装公寓+商务公寓（住宅+写字楼）1.高收益、高形象和快速回现的平衡2.产品线丰富，覆盖客户群更广3.充分利用超高层价值1.公寓的服务配套缺失2.产品多，设计较复杂？商务公寓+酒店式公寓（写字楼+酒店）1.回现快2.商务公寓可嫁接酒店公寓服务3提升商务公寓档次与形象1.居住功能较弱2.形象提升较小3.超高层价值挖掘不高商务公寓+酒店式公寓+精装公寓（写字楼+酒店+住宅）1.高收益、高形象和快速回现的平衡2.提供中高端商务功能与长短住居住功能3.充分利用超高层景观价值4产品线丰富，满足不同客户需110、求5.酒店公寓服务可充分利用嫁接1.产品多，设计复杂可能的建筑安排优势劣势匹配度最优方案B座商务公寓C座精装公寓+酒店式公寓1.商务公寓价值、形象提升较大2.商务公寓体量大，能快速大量回现1.A座超高层价值挖掘不充分2.C座基地面积太大，中间户型无优势3.C座规划公寓缺少建筑亮点B座精装公寓+酒店式公寓C座商务公寓1.充分利用超高层景观价值2.以办公小户型解决C座基地面积过大的问题3.商务公寓体量适中，精装公寓体量大，实现收益高1.公寓体量大，设计难度大三种公寓产品的规划位置安排三种公寓产品的规划位置安排B B座规划酒店式公寓座规划酒店式公寓+精装公寓，精装公寓，C C座规划商务公寓座规划商务111、公寓注：基于居住私密性和商务纯粹性考虑，商务公寓应与酒店式公寓、精装公寓相分离。故仅有以下两种规划安排。（次优方案类似，不做深入讨论）三种产品户型定位三种产品户型定位商务公寓商务公寓总体量总体量6 6万平米，户型设计以万平米，户型设计以100100平米单元为主，预留组合空间平米单元为主，预留组合空间物业类型物业类型楼盘名称楼盘名称产品面积（产品面积（）租金（元租金（元/月）月）商务公寓商务公寓金府银座3013033金璐天下311063035万科v派499955甲级写字楼甲级写字楼中环广场140280100120锦江国际130-380120150汇日央扩120315120150乙级写字楼乙级写字112、楼商会大厦2003365570华达商厦1602303545新世界广场1302507080成都商务公寓产品面积为30-100平米，普遍小于甲乙级写字楼130-380平米的面积区间户型定位户型定位酒店式公寓酒店式公寓总体量总体量1 1万平米，户型设计包含万平米，户型设计包含70-26070-260平米平米公寓类型公寓类型公寓名称公寓名称 产品面积（产品面积（）租金（元租金（元/月月 ）高端酒店式公寓高端酒店式公寓香格里拉84192304428盛捷江畔68400145162中低端酒店式公寓中低端酒店式公寓森桦苑367280110缘来公寓45659298地球村48556482好家缘28355068成都113、高端酒店式公寓产品面积最小为70平米的套一设计，最大的为香格里拉的400平米，本项目结合自身条件考虑，设计户型面积为70-260平米户型定位户型定位精装公寓精装公寓总体量总体量7 7万平米，户型设计包含万平米，户型设计包含100-600100-600平米平米类型类型项目名称项目名称产品面积（产品面积（）销售均价（元销售均价（元/）装修报价（元装修报价（元/）高档精高档精装公寓装公寓鹭岛原石滩100200150006500朗御85506160004000富力华庭1002201600040006000誉峰17943120000350006000中档精中档精装公寓装公寓力迅领筑46110002000114、叠翠峰45/85100002500龙湖三千城80120100001500低档精低档精装公寓装公寓恒大城9013055001500万科金润华府657095001000珠江.御景湾13014266001500成都高端精装公寓的尺度相对较大，最小面积为80-100平米套一设计，部分项目最大含有400-500平米顶层超大户型，极致奢华B B座：座：精装公寓：精装公寓：100-600100-600平米平米酒店式公寓：酒店式公寓：70-26070-260平平米米A A座：写字楼座：写字楼C C座：座：商务公寓：商务公寓：100100平米左右平米左右分物业产品规划建议小结：A座座n北京银泰中心概况北京银泰中115、心概况位于CBD中央商务区核心地带，为长安街上第一高度，总建筑面积35万平方米。由主楼（A座）及两侧对称的186米、44层超甲级智能化写字楼银泰写字楼和人保写字楼组成。n银泰中心银泰中心A A座建筑构成座建筑构成主楼（A座）63层，包括五星级酒店柏悦酒店、柏悦居和柏悦府。大楼的侧翼是两座186米高的国际高智能化写字楼。50-58F50-58F柏悦府柏悦府 作为自住型大户型公寓的柏悦府占据资源条件最优的高层单位，面积为550-860m2共21套。37-49F37-49F柏悦酒店柏悦酒店 作为凯悦旗下最高端的酒店品牌，对物业要求高，设置在较高楼层，客房237间，酒店大堂设置在顶层资源最好的位置，树116、立高品质形象。7-36F7-36F柏悦居柏悦居 为酒店服务式公寓，面积132-242m2，共216套。北京柏悦酒店专属服务，中西合璧完美设计。案例借鉴案例借鉴11北京柏悦居，北京柏悦居，北京北京CBDCBD顶级城市公寓豪宅代表顶级城市公寓豪宅代表2.B座产品打造建议顶级品质：顶级品质：国际级用材及装修装饰标准，打造顶尖国际公寓国际级用材及装修装饰标准，打造顶尖国际公寓柏悦居大堂柏悦居大堂部位部位品牌，档次及数量品牌，档次及数量大堂大堂/走廊走廊进口高级石材，高级木屏，高级地毯，石膏板吊顶，刷高级乳胶漆电梯电梯客梯客梯3部，进口奥的斯，速度3.5米/秒，服务于柏悦居服务梯服务梯4部，进口奥的斯，117、速度5米/秒，服务于整个主楼室内室内高级竹地板，优质地毯，轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级乳胶漆装饰装饰国际级水准的家具、灯具、雕塑和配饰。所有材料均为环保产品外窗外窗双层钢化LOW-E镀膜中空玻璃 柏悦居大堂装修风格柏悦居大堂装修风格设计灵感源于中国园林的意蕴，景点元素被合理加以抽象，与酒店建筑相融合，并与环境和柏悦品质的设计与材料完美匹配从大堂上至走廊，再从走廊进入公寓内部，宁静，私密和居家之感由弱渐强，犹如在中式传统的宅第，如花园，转回廊，入正房各部位用材及装修标准各部位用材及装修标准北京北京柏悦居：柏悦居：超大空间尺度户型，奢华精装修标准超大空间尺度户型，奢华精装修标准一居室：一居室：132118、-138132-138mm2 2二居室：二居室：240-242m2240-242m2 首层独立大堂，三部专享电梯，电梯刷卡进入柏悦居各层 超大尺度，舒适空间 电动窗帘，光控，石材地取暖 精装修标准：6000-7000元/平米 客户以港台和外籍人士为主5M5M5M5M5M4.75M5M4.75M 24小时保安及闭路电视监控 礼宾服务 每日酒店客房式清洁服务 悦健身中心健身房 悦健身中心室内温水泳池 公共区域内设备设施的维护 私人健身（需额外收费）n物业管理费：2美金/月，仅包括公共部分的管理，附加酒店式服务需另行收费。n提供中介租赁服务，并收取服务费用。n柏悦居由凯悦酒店管理集团成立物业管理公司119、进行服务，业主多为投资性购买，销售时参考的租金水平为30美元/*月。酒店式服务项目酒店式服务项目中医按摩及草本护理（需额外收费）美甲吧，定期鲜花，客房送餐，专职酒店管家支援 宴请策划，私人厨师（需额外收费）洗衣服务 私人飞机租赁凯悦酒店集团对项目进行全面管理凯悦酒店集团对项目进行全面管理顶级服务：顶级服务：由由凯悦国际物业管理，享受与柏悦酒店同等的个凯悦国际物业管理，享受与柏悦酒店同等的个人化亲切服务人化亲切服务天玺天玺II II物业分区物业分区1-38F1-38F为香港W Hotel，合共设有393个房间50-70F50-70F为服务式住宅“港景汇”，共设266个房间，间隔包括开放式、1房、120、2房及3房，标准单位面积464至1420平方英尺。天玺II其余部份为“海钻玺”(12-38F)(12-38F)及及“天天钻玺钻玺”(67-93F)(67-93F)。每个独立尊座设有本身的住客大堂、专属住户电梯，两户位于顶层91-93F的至至尊三层复式单位尊三层复式单位，已正式命名为“至高无上至高无上”。天玺天玺位处香港新核心地带，毗邻全球第三高的甲级商厦环球贸易广场，由两座约270米高的摩天大厦组成。天玺I为纯住宅项目，划分为五个独立尊座；天玺II为综合性建筑，包括W hotel、服务式住宅港景汇等。典型案例典型案例22香港天玺香港天玺香港顶级城市公寓豪宅代表香港顶级城市公寓豪宅代表顶级品质：121、顶级品质：高档材质与配件带来的豪宅品质高档材质与配件带来的豪宅品质浴室采用进口品牌配置（如Roca浴缸），提供豪华舒适感新鸿基首个于豪宅外立面使用全钻石式玻璃幕墙设计，不仅降噪抗震，更充满了现代摩登风格。德国品牌厨具钻石玻璃幕墙，透光性更好天玺采用带家电全装修交房，天玺采用带家电全装修交房，材质和硬件配置方面极尽奢华材质和硬件配置方面极尽奢华高档材质：高档材质：外立面采用全幅落地玻璃幕墙，室内地板、窗台均铺设天然石材，国外进口实木地板顶级配置：顶级配置：名牌顶级用料及豪华设备(包括Bulthaup、Miele、及Sub-Zero等)大堂大堂会所共3层，面积约9290平米，会所楼高10米，大堂水122、晶吊灯，价值逾5000万港元。会所除提供面积2万尺的室内外泳池及按摩池室内外泳池及按摩池，千卡健身馆千卡健身馆，千卡运动园千卡运动园、钻光水钻光水疗疗外，还设有一个面积逾5000尺CARAT3106宴会厅，并引入米芝莲高级餐厅等。宴会厅CARAT3106，面积近500平方米、可容纳超过100人，坐拥雅致怡人的全海景观，足可媲美六星级酒店。“银影池”和“金镜池”泳池，占地近2万平方英尺，其中属室内恒温池的“银影池”，兼附设暖水按摩池。银影池银影池金镜池金镜池千卡健身馆千卡健身馆顶级配套：顶级配套：多功能钻石级私人会所多功能钻石级私人会所dOrodOroCarat3106宴会厅宴会厅顶级服务：顶级123、服务：高端品牌嫁接高端品牌嫁接+人性化的尊贵服务人性化的尊贵服务天玺天玺II座的座的w酒店酒店引入五星级酒店，实现了与高端品牌的成功嫁接引入五星级酒店，实现了与高端品牌的成功嫁接天玺II座1-38楼引入著名的W Hotel，共设有393个房间，包括一间2,152平方英尺的总统套房。酒店于2009年1月19日正式开业。酒店设施包括两间特式餐厅(FIRE及Kitchen)、酒吧、健身室、售卖W品牌产品的The Store及在76楼设有香港最高的游泳池。依托酒店为住宅、公寓提供五星级物管服务依托酒店为住宅、公寓提供五星级物管服务天玺除W酒店以外的住宅、公寓业主，不仅可以享受自身物管公司提供的安保，餐124、饮、按摩、健身、游泳等生活服务之外，更能直接对接w酒店，享受免费送餐，预订机票、商务会议室、宴会定制、房间整理、健康诊疗等多重特色服务Premier PlusPremier Plus超星级服务超星级服务聘用退休警司及3只退休缉毒犬护卫；另外，由于天玺有7个出入口，因此亦会采用八达通作为进出大厦的登记之用，以配合豪宅私隐需要。同时，为配合内地客及经常公干人士的需要，亦会有专人上门提取行李，协助送上地铁，以及于会所订购送饭上门等个人化贴身服务。典型案例典型案例33苏州环球苏州环球188188苏州苏州CBDCBD地标性城市公寓豪宅地标性城市公寓豪宅环球环球188188立于苏州金鸡湖西CBD中央，以2125、82米刷新苏州第一高，总建筑面积约18万平方米。集全智能甲级写字楼、辉盛阁服务式国际公寓、购物中心多元业态于一体，形成居住、工作、娱乐、休闲等多种功能融合的区域格局。6-49F精装服务式公寓设备层/避难层4-28F甲级写字楼30-42F精装大宅1-4F精品商业43-44F商务会所钻石顶钻石顶1-3F挑高大堂钻石顶商务会所钻石顶商务会所3大顶级私人国际会大顶级私人国际会所所 辉盛阁之钻石穹顶会所，供应各式会所设施，包括天空酒廊、天籁书塾、极品红酒吧、云顶太极场及天际高尔夫练习场等。而在二层及四层、五层，设有早餐厅、健身房、天际园林泳池及池畔咖啡廊及多功能商务中心，全面照顾商务及居家之便利舒适生活126、。空中苏式园林空中苏式园林 苏州园林式生态泳池，在空中续写苏州园林经典50米泳池与苏州生态园林融会一体空中花园，现代与自然璀璨结合的居住新景界精品生活配套，极致人生享受精品生活配套，极致人生享受 环球188裙楼1-4层共2万平方米的精品商业，汇聚了时尚文化、特色餐饮、休闲娱乐等诸多元素。顶级配套：顶级配套：钻石顶商务会所钻石顶商务会所+空中苏式园林空中苏式园林+精品生活配套，精品生活配套，极致人生享受极致人生享受钻石顶商务会所钻石顶商务会所钻石顶商务会所剖透视图钻石顶商务会所剖透视图188188辉盛阁服务辉盛阁服务常规服务常规服务 高素质、专门培训的服务人员24小时、百分百事项提供居家照顾与服127、务儿童俱乐部儿童俱乐部提供孩童照看服务，还定期为辉盛儿童举行室内外的各种休闲与交流活动水疗设备水疗设备设与翠绿花园及幽静处的户外水疗凉亭，或可包括健身室、蒸浴、桑拿、漩流池等联络站联络站最快的无限网络空间，随时随处接驳全球信息蓝海住家住家个性化室内装修配备辉盛之友辉盛之友邻里交往的美食厨房、瑜珈坊等创意休闲设施辉盛护保辉盛护保定期为家具、空调系统等设备提供检查维护确保生活舒适静修处静修处双用途会议设施。提供高科技多媒体工作空间和安静平和的休息调适场所顶级服务：顶级服务：引入世界顶尖酒店式服务公寓品牌运营商引入世界顶尖酒店式服务公寓品牌运营商辉辉盛国际，提供金质酒店公寓服务盛国际，提供金质酒店公128、寓服务建筑设计借鉴顶级写字楼旁的超高层公寓，住宅与酒店的完美结合，酒店配套，为公寓租/住客户提供高端体验场和服务享受超高层分区低层到高层，随着景观价值提升，精装公寓面积逐渐扩大设置，避难层设计为空中会所，强化奢华体验感高端配套设计以酒店或酒店式公寓的高端休闲娱乐配套，为产品增值，为客户提供极致享受地标性写字楼边的成都顶级超高层国际公寓，汇聚CBD都会繁华胜景借鉴案例小结：“保利峰汇官邸 ”B座公寓案名建议巅峰至上，成都尖端人士首席官邸 精英汇聚，体验都会繁华与荣耀B B座分区建议座分区建议结合项目北面的高尔夫、海洋公园景观，以建筑测算为基础，结合项目北面的高尔夫、海洋公园景观，以建筑测算为基础129、，规划规划135135米以上的米以上的1 1万平米，共万平米，共6 6层打造酒店式公寓层打造酒店式公寓待待建建建建筑筑1500米海洋公园、高尔夫500米100米135米酒店式公寓精品住宅精品住宅景观视线根据视线景观价值最大化的立体分区根据视线景观价值最大化的立体分区峰汇官邸之“TOWN生活”UP-TOWN景观/奢华/尊贵47层以上视线开阔景观好，最高价值设置大户型顶级豪宅DOWN-TOWN 艺术/时尚/活力40层以下景观较弱，设置为中小户型精装公寓MID-TOWN视野/服务/舒适40层以上具备景观视野，设置空中酒店式公寓产品设置产品设置低区设置中小户型公寓，中区设置酒店式公寓，低区设置中小户型130、公寓，中区设置酒店式公寓，高区设置大户型公寓，高低区设置两大空中会所高区设置大户型公寓，高低区设置两大空中会所高低区避难层设置两大空中会所。1.低区会所打造成时尚、艺术、活力的体验场；2.高区会所打造成高端SPA、商务会议室、专属医疗服务等为主的奢华体验场3.中区避难层设置为酒店式公寓服务大堂户型配比户型配比基于产品设计下的基于产品设计下的A A座户型配比座户型配比产品面积套数比面积比套数精装公寓70-80平米17%9.3%72100-110平米17%13%72120-130平米17%15.5%72130-140平米17%16.7%72140-150平米17%18%72180-190平米5.6131、5%7.6%24200-210平米2.8%4.2%12280-290平米5.65%11.8%24560-570平米0.9%3.9%4总计58120平米100%100%424酒店式公寓70-80平米28.6%16.8%16100-110平米28.6%23.5%16120-130平米28.6%27.9%16280-290平米14.2%31.8%8总计7160平米100%100%56总计65280平米-480户型区间户型区间客户客户来源来源特征特征关注点关注点70-110平米外籍客户、投资客国外、北京、上海、广州等一线城市往来于一线城市或国外与成都之间，有一定经济实力，对价格比较敏感房价、地段、生活132、配套、政府对该区域的规划，以及一切和房子未来升值有关的信息120-150平米本地中高端客户成都城南为主本地的企业主和企业中高层，经济实力较强、年龄在40岁左右、希望通过项目彰显自己的身份项目的形象、周边的生活配套、在朋友圈的认知和口碑180-290平米一线城市高端自住客户、本地高端客户北京、上海、广州等一线城市、成都城南为主企业高管、资产千万级以上、年龄40-45岁之间对产品的设计、项目的形象、物管、区域未来的规划非常关注560-570平米顶级客户全国亿万资产，大型企业主或企业CEO、董事长，年龄45以上，价格不敏感一般会选择区域的标志性高端项目、关注项目的独特性和尊贵性精装公寓目标客户分析：133、精装公寓目标客户分析：户型区间户型区间客户客户来源来源特征特征关注点关注点70-130平米外籍客户、一线城市高端商务客户国外、北京、上海、广州等一线城市因工作原因经常往来于成都与各大城市之间、事业处于上升期、厌倦住酒店，对有家的感觉的酒店式公寓情有独钟公寓的地段、周边的配套、与办公地点的距离，公寓本身的户型设计和内部的配套及酒店式服务280-290平米一线城市顶级商务客户北京、上海、广州等一线城市一般以企业高管和私营企业主为主，处于事业稳定期；对酒店式公寓的要求相对较高；因住过很多高档酒店会将各类产品进行比较；部分有家人陪伴对公寓的产品设计、周边的生活配套有更高的要求；因为有家人陪伴，会对其他134、家庭成员的要求有更多考虑；更注重酒店式公寓内的一些特色人性化服务酒店式公寓目标客户分析：酒店式公寓目标客户分析：生态水城峰汇官邸主题建议Ecological Aqua CITY主题彰显奢华的生态“水”与水结合，通过围绕大楼错综蜿蜒的阳与水结合，通过围绕大楼错综蜿蜒的阳台创造出水波荡漾的外立面感觉，给城台创造出水波荡漾的外立面感觉，给城市带来了新的曲线之美市带来了新的曲线之美。同时阳台的曲。同时阳台的曲线变化不会使得楼栋本身结构发生变化。线变化不会使得楼栋本身结构发生变化。水纹立面让“生态水城”成为成都顶级公寓尊贵、艺术化的标签与符号！水纹立面Ecological Aqua CITY增值点增值点135、1艺术化水纹立面DOWNTOWNEcological Aqua CITY增值点增值点2艺术化大堂分区入户UP-towm，DOWN-town设置独立分区入户大堂，保证入户便捷性和私密性DOWNTOWNUP-townUP-town古典奢华的大堂古典奢华的大堂DOWN-townDOWN-town现代低调奢华的大现代低调奢华的大堂堂会所首先作为会所首先作为uptown与与midtown区隔的灰空间，很区隔的灰空间，很好的将两者相互干扰影响最好的将两者相互干扰影响最小化。其次小化。其次会所可为上层精会所可为上层精装公寓及中层酒店式公寓双装公寓及中层酒店式公寓双向提供人性化的功能场所向提供人性化的功能场所136、。同时，城市景观的享受也是同时，城市景观的享受也是会所的亮点之一。会所的亮点之一。UPTOWNEcological Aqua CITY增值点增值点3艺术化天际会所UPTOWNEcological Aqua CITY增值点增值点4水艺术“天际泳池”Ecological Aqua CITY增值点增值点5水艺术“顶级泰式SPA”UPTOWN峰汇官邸之峰汇官邸之“艺术化奢享生活艺术化奢享生活”DOWN-TOWN艺术化时尚艺术化时尚艺术化入户大堂、精致公寓、时尚会所、无国界艺术化入户大堂、精致公寓、时尚会所、无国界餐厅、夜时尚餐厅、夜时尚CLUB、MID-TOWN尊贵服务尊贵服务尊贵入户大堂、奢享客房、137、星级物管服务尊贵入户大堂、奢享客房、星级物管服务UP-TOWN极致奢华极致奢华艺术化天际会所、水艺术泳池、艺术化天际会所、水艺术泳池、SPAD座规划设计要点建议：要点要点建议建议整体气质整体气质艺术、国际、奢华、尊贵艺术、国际、奢华、尊贵园林园林局部大堂、电梯等公共空间点式设置局部大堂、电梯等公共空间点式设置会所会所低区时尚会所：夜时尚，无国界餐厅低区时尚会所：夜时尚，无国界餐厅高区天际会所：商务中心，空中，天际泳池等高区天际会所：商务中心，空中，天际泳池等公共空间公共空间在架空层设置在架空层设置CEO CEO 服务大堂服务大堂是专为商界高尚精英度身而设，提是专为商界高尚精英度身而设，提供传播138、全面资讯供传播全面资讯 CNN CNN 新闻网络。新闻网络。整体装饰白色为主，简洁明快；以挂画、绿植、造型吊饰、雕塑突整体装饰白色为主，简洁明快；以挂画、绿植、造型吊饰、雕塑突出艺术感；层高在出艺术感；层高在6 6米左右米左右,天然石石膏板假天花及玻璃大门，设有天然石石膏板假天花及玻璃大门，设有空气调节及灯饰照明；地台，墙身配以天然石空气调节及灯饰照明；地台，墙身配以天然石/人造皮料。人造皮料。材料品质材料品质钻石式玻璃幕墙钻石式玻璃幕墙装修标准装修标准5000-60005000-6000元元/平米（平米（B B座以装修品质的提升营造更高的项目价格空座以装修品质的提升营造更高的项目价格空间）间139、）介于中心西商务圈与科技园商务圈之间，与深圳高尚人文社区“华侨城”仅一路之隔；3.73.7前所未有低密度低密度办公物业容积率；10671067独享阔绰车位阔绰车位个数；1000010000平米平米完善的内系统内系统功能配套面积；1616万平米万平米A、B、C、D4栋群落式群落式办公区；典型案例典型案例智慧广场与自然环境融为一体的大型生态商务办公群落3.C座公寓产品打造建议生态典范生态典范颠覆传统，以绝无仅有的三层立体景观园林，将颠覆传统，以绝无仅有的三层立体景观园林，将商务与生态完美结合；商务与生态完美结合；地下地面空中花园，三层立体景观三层立体景观，40%40%高绿化率高绿化率，在这里，景观140、不再是建筑的附属，人不在时建筑的唯一主人，三者互为共生相融一体，是为全深圳首创之“办办公建筑生态化公建筑生态化”理念。舒适空间舒适空间无梁无柱超大开间设计，阔车充裕的地下停车位，无梁无柱超大开间设计，阔车充裕的地下停车位，建筑美感与舒适度完美结合；建筑美感与舒适度完美结合；VIPVIPVIPVIP定制体系：定制体系：定制体系：定制体系：VIP车位、VIP电梯厅与电梯、总裁办公室 国际化装修设计理念：国际化装修设计理念：国际化装修设计理念：国际化装修设计理念：领先深圳的国际化公共空间装修设计，极具档次感 阔绰园林：阔绰园林：阔绰园林：阔绰园林：传统写字楼无法比拟的生态性传统写字楼无法比拟的生态性141、 完善的配套体系：完善的配套体系：完善的配套体系：完善的配套体系：地下商业系统、高档商务会所地下商业系统、高档商务会所独立总裁车位独立总裁电梯独立总裁室独立花园阳台总裁专属通道属高端商务休闲配套专属设计专属设计更尊贵、私密，专为企业更尊贵、私密，专为企业CEOCEO量身打造的量身打造的VIPVIP专属专属配套及服务配套及服务建筑设计借鉴生态环保商务公寓，以外立面与室内空间的高度绿化与环保设计，打造高效低碳的商务办公环境产品设计借鉴以灵活的小尺度产品通过单一或组合销售，满足不同中小企业需求配套服务设计引入专业物管公司，提升产品服务质量，为项目产品增值以生态设计灵动产品专业服务，打造CBD才智型高142、端服务企业的商务之家借鉴案例小结：Boutique OfficeBoutique Office，商务之家，专属高精尖人士办公之家商务之家，专属高精尖人士办公之家生态之家，人性化绿色办公环境生态之家，人性化绿色办公环境宛如一艘启航的巨轮，承载财智主体驶向成功彼岸宛如一艘启航的巨轮，承载财智主体驶向成功彼岸“保利启航中心”C座公寓案名建议：110-12080-9070电梯间电梯间电梯间产品面积套数比面积比套数客户定位70平米67%57.6%400本地快速成长的中小企业80-90平米13%14%80110-120平米20%28.4%120高端500强服务企业总计：100%100%600户型设计户型设143、计结合户型定位及建筑本身的形态限制，本项目结合户型定位及建筑本身的形态限制，本项目产品为产品为7070平米、平米、80-9080-90平米及平米及110-120110-120平米三种，以平米三种，以7070平米小户平米小户型为主，可根据需要灵活组合型为主，可根据需要灵活组合大堂商务公寓2.7m层高，层高，221F6m层高，层高，1F注：以上户型设计仅供初步探讨，具体面积划分需根据楼层、资源等本体情况及客户需求确定户型区间户型区间客户客户来源来源特征特征关注点关注点70-90平米本地快速成长的中小企业快速发展的中小企业，科技、网络、电子等行业公司规模不断扩大，经济能力不断提升，处于上升期，与软件144、园、地标性写字楼客户存在商务往来企业。需求面积在100平米以内对形象有一定的要求，有一定的总价上线。对单价有一定的敏感。关注周边软件园、写字楼是否有商务关联客户的存在110-120平米为500强服务的企业以及有一定规模的中等企业咨询、会计师事务所、律师事务所公司规模相对不大，人数不多，但公司在行业内处于领先地位，业绩优秀。与世界500强企业长期合作的高精尖服务型企业。对办公形象极为看重，另外地段、人群素质、商务氛围、高端配套也是其关注重点不同产品下的商务公寓客户分析：不同产品下的商务公寓客户分析：启航中心增值点启航中心增值点1绿色符号绿色符号大面积绿化，为商务增添绿色符号办公区、入户廊亭、公共145、空间，为财智精英打造的无处不在的绿色生态办公空间办公区办公区入户廊亭入户廊亭公共空间公共空间波浪形阳台在波浪形阳台在勾勒整个大楼优美外形勾勒整个大楼优美外形的同的同时，也给住户提供了绝佳的观景视野，为时，也给住户提供了绝佳的观景视野，为商务客户提供放松观景场所并起到商务客户提供放松观景场所并起到遮阳作遮阳作用用。波浪阳台启航中心增值点启航中心增值点3波浪阳台独特的造型艺术，自然的采光利用，立独特的造型艺术，自然的采光利用，立体绿化空间体绿化空间启航中心增值点启航中心增值点4精英专属空间专为高端服务业精英专为高端服务业精英CEO打造的专属打造的专属vip办公空间办公空间独立总裁车位独立总裁电梯独146、立总裁室独立花园阳台总裁专属通道属高端商务休闲配套财智专属空间商业成都高端零距离办公服务模式零距离办公服务全方位服务全球客户，极大增加商务公寓附加价值零距离办公服务全方位服务全球客户，极大增加商务公寓附加价值和投资价值，提升商务公寓品质和价格和投资价值，提升商务公寓品质和价格ZDS：Zero distance server，即零距离服务，即零距离服务启航中心是启航中心是高端零距离服务的首创地的首创地高效服务零距离办公服务之租赁空间零距离办公服务之租赁空间灵活多变的办公空间统一的接待前台接待休息区设立统一的接待前台，租赁空间灵活，即租即用，特别适合商务公寓设立统一的接待前台，租赁空间灵活，即租即147、用，特别适合商务公寓ZDS办公模式办公模式零距离办公之服务零距离办公之服务提供客户不同大小的会议室、会客区、演示系统、视讯会议系统以及茶水间、打提供客户不同大小的会议室、会客区、演示系统、视讯会议系统以及茶水间、打印间等附属设施印间等附属设施 ；为每个客户都有自己独立的电话号码；为每个客户都有自己独立的电话号码 ，并由专人接听电话；，并由专人接听电话；小型洽谈室小型会议室国际视频服务会多国语言的接听服务提供演示会议厅提供打印、复印服务ZDS办公模式办公模式GREEN OFFICEGREEN OFFICE启航中心的启航中心的“绿色商务宣言绿色商务宣言”绿色符号绿色空间打造、立体绿化、波浪阳台、绿148、色空间打造、立体绿化、波浪阳台、办公空间绿化办公空间绿化财智空间专为高端服务业精英打造的专专为高端服务业精英打造的专属办公空间属办公空间绿色服务一站式商务服务，让办公更高一站式商务服务，让办公更高效便捷，经济简约效便捷，经济简约要点建议建筑规划总体设计1、国际知名设计院/国内甲级设计院；2、内部交通合理分流；大堂1、设计宽敞舒适，挑高两层或以上；2、高品质装修配置及专业管理服务台；3、候梯厅设计宽敞明亮，高档装饰；走道舒适宽度设计，明亮通透，高档装修卫生间1、数量充足，高档装饰及配置；2、配备行政人员VIP洗手间；主要硬件电梯1、每台客梯服务面积不超过5000；2、等候时间不超过40秒，载重1600/部，速度不低于2.5m/s；空调1、采用高品质主机,国际品牌锅炉（如日立、大金等）；2、新风量不小于30立方米/人/小时；电气/弱电1、双回路市电,备用电源充足，办公区提供不低于80w/的电量；2、完善先进的5A系统，平均每20平方米有一根电话线；物业管理1、24小时提供安保、维护服务；2、采用智能网络化管理；3、配备专业培训的团队；启航中心高端办公打造建议：启航中心高端办公打造建议：世联地产2009 08You enjoy.We serve.谢谢聆听！