1、无锡无锡保利达保利达广场广场市场研究及定位报告市场研究及定位报告项目研究流程项目研究流程城市发展与产业研究城市发展与产业研究市场竞争分析市场竞争分析案例分析案例分析市场回顾市场回顾整体定位整体定位各功能定位各功能定位各功能定位及规模各功能定位及规模第一篇第一篇 项目概况及思考项目概况及思考abc广场用地范围西至规划道路无锡一百东面，北至古运河，东为工运路，南至解放北路。靠近无锡老城区、火车站与汽车总站，交通便利。本案本案汽车总站汽车总站火车站火车站崇安寺商圈崇安寺商圈古运河古运河古运河古运河PART1PART1：项目概况及思考项目概况：项目概况及思考项目概况 现地块仍保留原有的三层商业建筑，其2、主要分布在东面工运路及南面的解放路沿街处，建筑形态呈L字型分布。PART1PART1：项目概况及思考项目概况：项目概况及思考项目概况 项目所处地段交通便利，道路畅通，各项功能配套一应俱全，由于项目所处区域靠近老城区和火车站，因此区域人流及车流较为密集，目前地块内部有3栋民居、新雅酒店等建筑，附近有民族饭店烂尾楼，对项目开发有一定的影响。本案本案周边环境周边环境火车站火车站汽车总站汽车总站古运河古运河项目周边项目周边环境环境PART1PART1：项目概况及思考项目概况：项目概况及思考项目概况项项目目单单位位规规模模配比配比总用地面积M257704.1平方米总建筑面积M2472135平方米地上建筑3、面积M2346135平方米其中酒店M228000平方米8%办公建筑面积M275000平方米21.7%商业建筑面积M215600平方米4.5%住宅建筑面积M2219735平方米63.5%会议中心M24800平方米1.4%会所与设施M23000平方米1%容积率6.0密度46%规划户数1542户户地块欲开发居住、办公、五星级酒店的综合用途，打造成无锡的城市坐标地块欲开发居住、办公、五星级酒店的综合用途，打造成无锡的城市坐标!PART1PART1：项目概况及思考项目发展计划：项目概况及思考项目发展计划项目原规划数据项目原规划数据以下为项目规划基础数据以下为项目规划基础数据:项目的体量庞大，在无锡这个中4、等城市，城市基础是否足以支撑？项目的体量庞大，在无锡这个中等城市，城市基础是否足以支撑？项目功能之间的关系该如何组合？项目功能之间的关系该如何组合？城市现在和未来的同类竞争的形势？城市现在和未来的同类竞争的形势？国内有否同等级别的城市有成功的案例？国内有否同等级别的城市有成功的案例？项目的价值分析：先天具备价值和后天创造价值？项目的价值分析：先天具备价值和后天创造价值？PART1PART1：项目概况及思考项目思考：项目概况及思考项目思考项目所面对的问题项目所面对的问题第二篇第二篇专题研究专题研究PART2PART2：专题研究目录：专题研究目录无锡市位于江苏省东南部；下辖锡山、惠山、崇安、北塘、5、南长、滨湖和新区七个区和江阴、宜兴二个市(县)；无锡总面积为4650 平方公里，其中市区面积为1632.70 平方公里；2006年全市总人口457.8万人，市区人口232.3万人。江阴市江阴市宜宜兴兴市市锡山区锡山区惠山区惠山区滨湖区滨湖区崇安区崇安区南长区南长区新区新区北塘区北塘区PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市概况城市概况 无锡地处长江三角洲经济发展区的核心地带核心地带，是长江三角洲中最具增长潜力与发展前景的地区之一，接受上海的辐射和引导，同时是南京和上海的桥梁，依托长三角区域联动，提升自身城市竞争力。无锡市无锡市城市概况城市概况PART2P6、ART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究 无锡处于苏锡常都市圈和沪宁城镇聚合轴的中中心位置心位置，在与苏中、苏北等地区经济发展中作用日益重要。无锡市位于中国区域经济最无锡市位于中国区域经济最发达之一的长三角核心地带，发达之一的长三角核心地带，地理区位优势明显地理区位优势明显;城市概况城市概况PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究20022002年20032003年 20042004年 20052005年 20062006年GDP（亿元）1534.131833.452250.642804.683300.59增长率（%）15.50%197、.5%22.8%24.6%17.7%人均GDP（元）3508741616505925095857719增长率（%）14.9%18.6%21.6%0.7%13.3%社会零售品总额（亿元）543.56595.89708.62824.11959.47增长率（%）13.7%9.6%18.9%16.3%16.4%20062006年无锡市年无锡市GDPGDP总量和人均总量和人均GDPGDP位居江苏省第二位位居江苏省第二位;20062006年无锡社会零售品总额位居江苏省第三位。年无锡社会零售品总额位居江苏省第三位。无锡市历年主要宏观经济指标无锡市历年主要宏观经济指标PART2PART2：专题研究城市发展与产8、业研究：专题研究城市发展与产业研究城市数据和地位城市数据和地位20062006年无锡市人均可支配收入年无锡市人均可支配收入1818918189元，位居江苏省内第二位；元，位居江苏省内第二位；城镇居民消费支出中食品、娱乐教育文化服务和交通通讯消费占总支出城镇居民消费支出中食品、娱乐教育文化服务和交通通讯消费占总支出的的64%64%，消费结构档次较低。，消费结构档次较低。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市数据和地位城市数据和地位排序综合品牌旅游宜居人才科技环境资本营商1香港北京北京深圳香港北京威海上海上海 2深圳上海 上海 北京台北上海无锡北京 广州39、上海深圳深圳 厦门 北京 台北 青岛香港 北京4北京广州广州 上海 上海 深圳 苏州深圳深圳5广州杭州杭州 杭州 高雄香港 绍兴 台北杭州6台北苏州苏州 苏州 广州 高雄 昆明 广州 无锡7无锡厦门南京 昆明 新竹 台中 烟台天津 苏州8苏州宁波成都 大连 台中 天津 香港 台中 宁波9佛山天津宁波宁波 武汉 基隆 厦门 高雄厦门10澳门南京西安 绍兴 台南 西安 扬州 南京扬州20072007年无锡城市竞争力综合排名全国第七，具备跻身一线城市的潜力年无锡城市竞争力综合排名全国第七，具备跻身一线城市的潜力,但同时苏州在品牌、旅游和宜居方面的排名高于无锡；但同时苏州在品牌、旅游和宜居方面的排名高10、于无锡；资料来源：2007年中国城市竞争力蓝皮书 20072007年度中国城市竞争力排名：综合及各单项前十名城市年度中国城市竞争力排名：综合及各单项前十名城市PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市数据和地位城市数据和地位年末市区总人口（万人）GDPGDP（亿元）社会零售品总额（亿元）全社会固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）城市居民人均可支配收入元）无锡232.3232.33301 3301 9599591475 1475 2772771818918189上海1298.11029733603925127620668南京524.6 277411671611、1435117538杭州414.2 34411112146144219027苏州230.2 48211055210747118532常州222.5 156951695217116649数据来源：无锡2007统计年鉴从以上数据可以看出：无锡与上海差距最为明显，与南京、苏州和杭州在从以上数据可以看出：无锡与上海差距最为明显，与南京、苏州和杭州在GDPGDP、社会零售品总额、全社会固定资产投资方面相差不大，但在房地产、社会零售品总额、全社会固定资产投资方面相差不大，但在房地产投资方面相差较大，说明无锡在房地产开发方面空间仍较大。投资方面相差较大，说明无锡在房地产开发方面空间仍较大。20062006年12、华东部分大中城市主要经济指标年华东部分大中城市主要经济指标PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市数据和地位城市数据和地位 无锡市目前城市化程度达57%，城市化进程还在不断加快，城市环境和服务设施水平将提高，资金、技术、人才等要素不断集聚。2006年无锡市区人口232.3万人,规划2020年无锡市区人口为360万（不含外来人口），城市化水平达70%。城市化进程直接促进房地产业的发展。2006年底无锡城市居民人均住房面积为31.3（国家小康标准的35），随着城市居民的收入增加、城市化水平的提高，未来住宅有相当的市场需求。按规划进程初步估算，平均每年至少产生13、按规划进程初步估算，平均每年至少产生300300万的住房需求。万的住房需求。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市数据和地位城市数据和地位无锡先进制造业、现无锡先进制造业、现代物流业的集聚区和代物流业的集聚区和都市农业示范区都市农业示范区著名风景旅游区、人居生著名风景旅游区、人居生态新城区、现代服务集聚态新城区、现代服务集聚区和现代都市农业示范区区和现代都市农业示范区区域性生产生活资料集散区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区地和都市农业示范区商务商贸文化居住中心城区商务商贸文化居住中心城区创新性国际化科技14、新城创新性国际化科技新城资料来源：无锡十一五规划PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市空间发展城市空间发展城市未来发展的主导城市未来发展的主导方向，建设湖滨城市、方向，建设湖滨城市、生态城市生态城市以太湖山水为主体，以太湖山水为主体，优化城市的旅游、优化城市的旅游、休闲用地休闲用地为惠山区新的行政为惠山区新的行政中心，加强与江阴中心，加强与江阴的联系的联系整合东亭与中整合东亭与中心城的空间、心城的空间、道路网络道路网络北展北展东整东整南拓南拓西优西优“一区五新城六市镇一区五新城六市镇”空间格局空间格局无锡市通过无锡市通过“南拓北展、西优东整南拓北展、西15、优东整”发展策略实施将会形成新的组团式城市发展策略实施将会形成新的组团式城市格局，摈弃了以往格局，摈弃了以往“摊大饼式摊大饼式”的发展状况，从而使中心城区的商务商贸文的发展状况，从而使中心城区的商务商贸文化居住功能更加突出化居住功能更加突出;资料来源：无锡十一五规划城市空间发展城市空间发展PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究沿江产业带：以江阴经济开发区为龙头，突出发展石化、冶金、港口机械和储运等重化工业；沿路产业发展带：锡澄、沪宁、锡宜高速公路沿线地区，是国家确定的高新技术火炬发展带，突出发展高新技术产业，城市传统产业及进口经济等；环太湖产业发展带：以太16、湖国家旅游度假区，蠡园经济开发区及大浮山水城旅游区为龙头，重点发展旅游、休闲、娱乐和研发等第三产业为主；沿路产业发展带沿路产业发展带沿江产业发展带沿江产业发展带环太湖产业发展带环太湖产业发展带中心城区位于沿路产业带的中心，同时也是联系环太湖和沿江产业带中心城区位于沿路产业带的中心，同时也是联系环太湖和沿江产业带的枢纽，中心城区未来将会承担起三条产业带的商务商贸的功能。的枢纽，中心城区未来将会承担起三条产业带的商务商贸的功能。资料来源：无锡十一五规划城市产业发展城市产业发展PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究对于无锡城市发展定位，比较多提到以下说法：对于无17、锡城市发展定位，比较多提到以下说法：以服务上海的国际制造业基地；特大型生态滨湖山水城市、历史文化名城、著名的旅游胜地；苏锡常都市圈中心城市、苏南的物流中心和交通枢纽。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市定位研究城市定位研究评述：评述：国际制造业基地的地位受到苏州挑战，苏州对上海制造业的承接转移国际制造业基地的地位受到苏州挑战，苏州对上海制造业的承接转移比无锡更具优势；无锡的山水城市定位虽和苏州旅游业也产生一些竞争，比无锡更具优势；无锡的山水城市定位虽和苏州旅游业也产生一些竞争，但无锡的山水湖在华东地区有独特性，属不可替代的；区位中心在产业的但无锡的山18、水湖在华东地区有独特性，属不可替代的；区位中心在产业的概念上优势和作用并不明显。概念上优势和作用并不明显。国际先进制造技术中心国际先进制造技术中心区域性商贸物流中心区域性商贸物流中心区域性创意设计中心区域性创意设计中心区域性职业教育中心区域性职业教育中心区域性旅游度假中心区域性旅游度假中心 目前无锡市产业发展以第二产业为支柱，仍以传统加工制造业（机目前无锡市产业发展以第二产业为支柱，仍以传统加工制造业（机械、纺织、化纤等）为主，与政府规划的五大中心仍有相当大的差距。械、纺织、化纤等）为主，与政府规划的五大中心仍有相当大的差距。打造国际先进制造技打造国际先进制造技术中心，同时发展商术中心，同时发19、展商贸、创意产业、职业贸、创意产业、职业教育、旅游度假产业教育、旅游度假产业的区域性中心城市的区域性中心城市+资料来源：无锡十一五规划PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究城市定位研究城市定位研究无锡快速轨道线网由5条线构成，其中1、2、3号线为骨架线路；惠山区堰桥至滨湖区雪浪路线，以南北向进行延伸，总长30.52公里，站点共25个，据规划部门获悉,与本与本项目最近的站点将设在胜利项目最近的站点将设在胜利门广场入口处门广场入口处；1号线预计在2008年底开始启动，历时5年，2013年12月通车试运行。abc广场广场PART2PART2：专题研究城市发展与产20、业研究：专题研究城市发展与产业研究城市规划地铁城市规划地铁地铁对房地产价值的影响:地铁的建设产生了“一线带活一片”的效应，使得地铁线路周边的房地产升值。由于这个带状区域内可达性较高，所以房地产的价值高于周边距离地铁较远的同类房地产的价值。地铁将进一步拉升房地产价格:地铁线路作为交通走廊，影响城市活动的空间扩散，房地产价格则可以反映城市活动及其变化的强弱以及房地产市场供求状况。地铁对房地产市场的影响地铁对房地产市场的影响地铁站点能够增强交通通达性，一方面能够增大商业的人流量，但同时地铁站点能够增强交通通达性，一方面能够增大商业的人流量，但同时对高档住宅的干扰也较大，所以地铁对项目的影响应综合考虑21、。对高档住宅的干扰也较大，所以地铁对项目的影响应综合考虑。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究无锡市“十一五”城乡建设规划确定了“南拓北展、东整西优南拓北展、东整西优”。南拓，城市未来发展的主导方向。但规划同时明确了崇安区作为城市中心，崇安区的发展定位为中心城区服务全市的功能，承担行政、商业、文化、金融等综合功能，是主城区的一级商业中心。根据规划，崇安区将在保持中山路一带的传统商业模式上，沿古沿古运河一带开发大型高档的综合商务圈运河一带开发大型高档的综合商务圈。崇安区未来发展及项目周边市政规划崇安区未来发展及项目周边市政规划PART2PART2：专题研究22、城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究物物业类业类型型直接影响物直接影响物业业开开发发的因素的因素商业本地消费习惯、收入状况酒店业旅游、商贸、会展写字楼服务业（金融、保险、咨询等）、外资引入、科技研发公寓中小企业总量、长驻需求、投资住宅城市人均住房面积、消费和阶段、城市化水平、人口流动、投资比例 根据我们的研究：房地产业的开发会受产业结构的影响很大，尤其是商用物业，所以在考量房地产各物业类型开发时需要对所在城市的产业进行分析。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究产业结构研究产业结构研究根据无锡市第二产业所占比例可知，无锡处于工业化发展的中级根据无23、锡市第二产业所占比例可知，无锡处于工业化发展的中级阶段，未来工业的发展将以重化工为主。阶段，未来工业的发展将以重化工为主。数据来源：无锡2007统计年鉴PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究产业结构研究产业结构研究目前，无锡市第二产业（工业）主要形成两大板块：第一板块：传统制造加工业传统制造加工业，主要行业是机械、纺织、化纤等，分布区域较广，江阴占较大比例。而该板块受无锡用地紧张影响，发展空间受限。第二板块：电子信息产业电子信息产业，即集成电路（IC）和液晶两大高新技术产业。如已经形成了IC产业集群，集聚包括海力士-意法半导体在内的企业80多家，从业人员224、万多人。预计2008年两个产业规模达到910亿元，到2010年翻番的1800亿元。数据来源：无锡统计信息网PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究产业结构研究产业结构研究无锡的第二产业发展稳健，但传统产业比重过高，新科技产业在发展无锡的第二产业发展稳健，但传统产业比重过高，新科技产业在发展过程中，相信对居民收入和消费有保障，但对写字楼市场和酒店市场过程中，相信对居民收入和消费有保障，但对写字楼市场和酒店市场的直接促进作用仍需时日。的直接促进作用仍需时日。2007年上半年全市服务业共实现增加值724.88亿元，同比增长15.8%，占地区生产总值比重的39.5%25、，比去年底提升了0.7个百分点。其中：批发、零售业实现增加值246.51亿元，同比增长14.9%；住宿、餐饮业实现增加值39.04亿元，同比增长15.1%；房地产业实现增加值64.5亿元，同比增长16.2%；金融、保险业实现增加值58.81亿元，同比增长18.7%；交通运输、仓储及邮政业实现增加值61.21亿元，同比增长17.7%。无锡服务业呈现快速稳定增长的良好势头无锡服务业呈现快速稳定增长的良好势头PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究产业结构研究产业结构研究 2006年无锡全市民营企业8.94万家，从业人员141.77万人，民营经济实现增加值182126、亿元，比上年增长18.3%，占经济总量的比重为55.2%，比上年增加4.8个百分点；民营经济撑起了无锡经济总民营经济撑起了无锡经济总量的半边天量的半边天。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究产业结构研究产业结构研究 民营企业呈现出较强的活力，能有效促进房地产开发尤其是民营企业呈现出较强的活力，能有效促进房地产开发尤其是住宅和公寓的开发。住宅和公寓的开发。2006年全年共接待境外游客76.17万人次，同比增长15.6%，其中过夜游客人数占总游客的93.6%；接待国内游客3032.89万人次，同比增长15%；旅游总收入为376.72亿元，同比增长24.9%。27、数据来源：无锡2007统计年鉴PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究旅游产业研究旅游产业研究旅游业的增长，尤其是境外游客增长，对酒店业支持强大旅游业的增长，尤其是境外游客增长，对酒店业支持强大数据来源:06年无锡市旅游业年度报告2006年无锡市国内旅游客目的划分中：观光旅游占观光旅游占38.96%，商务洽，商务洽淡占淡占27%，休闲度假占休闲度假占18.84%，随着旅游人数的增多，对度假型和，随着旅游人数的增多，对度假型和商务型高星级酒店的需求会更大。商务型高星级酒店的需求会更大。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究28、旅游产业研究旅游产业研究2006年全市旅游总收入为376.72亿元，比05年增长24.9%，相当于全市国内生产总值的11.42%。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究旅游产业研究旅游产业研究指标单位20052005年20062006年20072007年预测20082008年预测20092009年预测20102010年预测十一五年均递增%接待入境旅游人数万人次65.9758810312013515.4接待国内旅游人数万人次26383100350039004300480012.7旅游总收入万人次30236043052062075020其中：外汇收入万人次2.29、63.13.64.35.16.118.3国内旅游收入万人次28033440048457869920旅游总收入占全市GDP比重%10.811.411.712.212.613.1旅游增加值占全市GDP比重%5.65.86.06.16.26.3未来旅游业发展预测未来旅游业发展预测根据对无锡市未来旅游业发展进行预测根据对无锡市未来旅游业发展进行预测,2010,2010年接待总人数年接待总人数(包括国内及入境旅游包括国内及入境旅游人数人数),),比例将比比例将比0606年增长年增长65%,65%,旅游总收入将比旅游总收入将比0606年增长年增长48%,48%,这说明未来这说明未来3-53-5年内年内,无30、锡市的旅游业形势一片大好，酒店业也将随之带动。无锡市的旅游业形势一片大好，酒店业也将随之带动。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究旅游产业研究旅游产业研究会展产业已经成为提升城市品牌形象、完善城市功能、实现可持续发展的战略举措，会展业对经济的带动作用为1：9的效果；无锡现有“一会三节”（太湖博览会、太湖国际经贸节、太湖文化艺术节、太湖旅游节），已经成为无锡城市发展的名片；但目前整个无锡会展业发展尚处于较低阶段，除了“一会三节”外，较少出现比较集中的会展活动。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究会展产业研究会展产业研31、究会展业和重大城市活动，对城市品牌建立和酒店业的发展影响非常直接，会展业和重大城市活动，对城市品牌建立和酒店业的发展影响非常直接，同时通过会展服务等可带动写字楼和公寓市场。无锡在会展业上的发展仍同时通过会展服务等可带动写字楼和公寓市场。无锡在会展业上的发展仍需努力。需努力。对外贸易增长强劲对外贸易增长强劲。06年全年实现进出口总额391.84亿美元，同比增长34.2%。利用外资增幅大幅增长利用外资增幅大幅增长。2006年全年新批外资项目759个，到位注册外资27.52亿美元，比上年增长37.1%；服务业利用外资快速发展，到位注册外资4.22亿美元，比上年增长25.7%。数据来源：无锡2007统32、计年鉴PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究对外经济研究对外经济研究无锡市整体宏观经济发展势头良好，城市发展潜力大；无锡的城市空间发展将强化中心区的商务商贸文化居住功能；无锡第二产业发展稳健，但以传统加工制造业为主传统加工制造业为主的产业结构，其对写字楼市场产生的需求相对有限；第三产业有较快增幅，可能产生写字楼需求；旅游业和商贸业的增长将带动酒店业的发展，且在会展业等方面有挖掘潜力；按无锡的规划，至2020年平均每年住宅为300万以上。PART2PART2：专题研究城市发展与产业研究：专题研究城市发展与产业研究小结小结数据来源：无锡市房地产管理局 200233、2002年到年到20042004年增长幅度较大，主要是因为从年增长幅度较大，主要是因为从20022002年到年到20042004年房地年房地产投资额基数较低所致。产投资额基数较低所致。房地产市场宏观分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析数据来源：无锡市房地产管理局PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析20072007年上半年商品房供需比年上半年商品房供需比1.071.07，整体市场供求结构趋于更加合理，整体市场供求结构趋于更加合理 。20042004和和20052005年商品房均价波动较为明显，主要是34、由于年商品房均价波动较为明显，主要是由于20042004年无年无锡市进行一轮行政区划分调整所致。锡市进行一轮行政区划分调整所致。数据来源：无锡市房地产管理局PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析市场平稳，供需比几乎无较大变化，供应量与销售量自市场平稳，供需比几乎无较大变化，供应量与销售量自20042004年后无较大变化；年后无较大变化；0606年无锡整体商品房地产市场需求旺盛，消费能力逐渐提高，但是受国家宏观年无锡整体商品房地产市场需求旺盛，消费能力逐渐提高，但是受国家宏观政策的影响，市场供应量逐渐放缓，进入理性调整阶段。政策的影35、响，市场供应量逐渐放缓，进入理性调整阶段。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析数据来源：无锡市房地产管理局PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析类别土地面积可建商品房上涨幅度出让金额167.8544.21%出让面积（万）1041.022371.3261.82%住宅用地714.791741.97非住宅用地326.08629.75随着政府对房地产开发环节的监督，发展商开发节奏逐渐加快，随着政府对房地产开发环节的监督，发展商开发节奏逐渐加快，0707年预年预计市区商品房上市总量近计市区商品房上市总量近500536、00万平方米；万平方米；房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析0606年土地出让面积与潜在供应量年土地出让面积与潜在供应量20072007年上半年无锡市市区商品房供售分析本年可售面积（万）预/销售面积（万）剩余可售面积（万）累计供销比合计642.98230.984122.8 2.8 其中住宅456.49203.22253.272.2 2.2 商业150.723.82126.886.3 6.3 办公30.33.8426.467.9 7.9 其他5.40.15.39数据来源：2007锡房指数报告（第二季度）市区商品房累计供应量与销售量之比为市区商品房累计供应量与销售量之比为2.8，整体商品房市场供应37、略大，整体商品房市场供应略大于求；其中办公物业比例最高，达到于求；其中办公物业比例最高，达到7.9（考虑只租不售），其次是商（考虑只租不售），其次是商业比例也达到业比例也达到6.3，住宅比例最低为，住宅比例最低为2.2。房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析2007年上半年无锡市区商品住宅购买者区域分析年上半年无锡市区商品住宅购买者区域分析无锡市区购房者占了绝对数量，其次是外市购房者，江阴宜兴和境外无锡市区购房者占了绝对数量，其次是外市购房者，江阴宜兴和境外购房者很少。购房者很少。数据来源：2007锡房指数报告（第二季度）房地产市场38、宏观分析房地产市场宏观分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 房地产市场宏观小结分析房地产市场宏观小结分析无锡商品房地产市场整体发展平稳发展平稳，供销保持两旺，售价增长平缓；无锡市区居民占到整体购房者的绝对多数，说明房地产市场以内需为主以内需为主，受外界影响较小；房地产市场的发展与全国市场相比存在时间差，房地产行业具备强劲的后发优势后发优势，这一发展后劲将借助着经济的进一步增长、土地的放量、各品牌开发商的入市、多元化与高品质的产品，在下一阶段获得引爆式的释放。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析中心区：解放环路以内；副中心区：由京杭运河39、太湖大道、沪宁铁路、锡澄路、通惠路所构成的环形以内，解放环路以外的区域；东区：以沪宁铁路、通江大道为界；南区：以沪宁铁路、太湖大道为界；西区：以太湖大道、京杭运河、锡山、惠山为界；北区：以通江大道、沪宁铁路、锡澄路、通惠路、京杭运河及锡山、惠山为界。无锡市板块划分无锡市板块划分住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析20072007年上半年无锡市区住宅供应及销售量供应面积（万）销售面积（万）供销比中心区00.08-副中心区0.353.160.1 东区65.5765.351.0 南区57.2528.132.0 西区33.0738.610.9 北区40、45.9667.890.7 合计202.2203.221.0 住宅市场分析住宅市场分析20072007年上半年整体住宅供销比为年上半年整体住宅供销比为1.01.0，供求平衡；但中心区和副，供求平衡；但中心区和副中心区供求矛盾突出，供应缺乏，正在消化前期积累住宅量。中心区供求矛盾突出，供应缺乏，正在消化前期积累住宅量。数据来源：2007锡房指数报告（第二季度）PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 2007 2007年第二季度商品住宅均价年第二季度商品住宅均价45174517元元/平方米，同比增长平方米，同比增长8.97%8.97%，整体保持平稳增长。整体保持平稳增长。41、数据来源：无锡市房地产管理局住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 中心区住宅板块特点中心区住宅板块特点中心区是无锡市城市发展最成熟的区域，区域内拥有中山路商业街、崇安寺步行街、南禅寺步行街等商业设施，中心区完善的配套、优越的区位优势成为无锡市住宅房价的至高点。由于近几年几乎没有推出新的地块，而较新楼盘（包括烂尾楼改造）主要有摩天360、汇金广场、优族联盟（已售完）、财富广场（已售完）等，其中摩天360目前有3套尾货，售价在14000元/平方米（精装修），汇金广场有2套尾货，售价为13800元/平方米（毛坯）。住宅市场分析住宅市场分析PART242、PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析20072007年第二季度副中心商品住宅销售均价为年第二季度副中心商品住宅销售均价为63336333元元/平方米，同比增平方米，同比增长长3%3%左右。左右。由于中心区和副中心区近年来推出地块较少，尤其是中心城区内几乎由于中心区和副中心区近年来推出地块较少，尤其是中心城区内几乎已经没有可供开发土地出让，地段优势仍将在较长时期内起到拉升已经没有可供开发土地出让，地段优势仍将在较长时期内起到拉升房价的作用，未来中心区和副中心区的价格仍有较大的上升空间。房价的作用，未来中心区和副中心区的价格仍有较大的上升空间。数据来源：无锡市房地产管理局住宅市场43、分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析中心区、副中心区可比项目位置图中心区、副中心区可比项目位置图住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析代表楼代表楼盘盘汇汇金广金广场场银银仁大厦仁大厦保利广保利广场场嘉德中央公园嘉德中央公园中大中大颐颐和湾和湾总占地面积()1.06万-5万4.9万6万总建筑面积()7.1万4万8.9万15.3万15万物业类型高层(30层)高层(30层)高层(24层)别墅、情景洋房、高层(31层)多层、小高层、高层(30层)区域位置中心城区中心城区中心城区副中心区副中心区销售均价(元/)44、约13800(毛坯)（现价）12000-14000(精装修)（二手）约10000(简装)约8000(毛坯)（现价）约10000(新装修)8500-9100(毛坯)（二手）约7500-9800(简装修)（二手）住宅市场分析住宅市场分析中心区、副中心区可比项目状况一览表中心区、副中心区可比项目状况一览表PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析中心区、副中心区高档住宅市场产品分析中心区、副中心区高档住宅市场产品分析 项目名称户型面积范围（）套数汇金广场3F2T2W192623F2T2W200626F2T4W（复式）35416中大颐和湾2F2T1W94-953F2T2W121-45、1434F2T2W143-1475F2T2W(复式)161-209保利广场3F2T2W154-1564F2T2W1765F2T3W(复式)206中心、副中心区内在售高档住宅项目：两房面积94-95平方米；三房面积121-200平方米；四房面积143-176平方米；五房（复式）面积161-209平方米；六房（复式）面积354平方米。住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析万科东郡万科东郡King紫金门紫金门银仁御墅花园银仁御墅花园第一国际第一国际湖滨壹号湖滨壹号新梁溪人家新梁溪人家瑜憬湾瑜憬湾金科观天下金科观天下清扬康臣清扬康臣保利达广场保利达广场46、住宅市场分析住宅市场分析市区在售部分高层住宅项目分布市区在售部分高层住宅项目分布PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析项目名称kingking紫金门期金科观天下银仁御墅花园第一国际万科东郡清扬康臣湖滨壹号新梁溪人家瑜憬湾所属区域崇安区崇安区崇安区新区新区南长区滨湖区滨湖区滨湖区高层产品高层（29、32层）高层（28、31、32层）高层（33层）高层（34层）高层（30层）高层（33层）高层（28、29、30、31、32层）高层（33层）高层（30层）层高 m2.9、32.92.8-2.92.92.82.9 2.92.82.9装修状况毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯47、销售状况07年9月15日选房07年10月中旬开售90%80%高层96%、洋房90%07年10月开售80%96%07年10月开售车位户数比1 11 10.80.81 11 10.70.71 11 11 1车位租售状况未定未定9.8-12.8万元/个7-8万元/个未定未定8-10万元/个10.8-12.8万元/个含在售价内无锡市区在售高层住宅项目一览表无锡市区在售高层住宅项目一览表 住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析高层住宅小结分析高层住宅小结分析从建筑形态来看，各区的高层主要集中在28-34层左右；层高主要在2.8-3米之间，基本控制建筑高度48、在100米内；从销售状况来看，对高层的接受没有明显的抗性，但对户型、朝向、工程质量关注较多；目前无锡市场上住宅类产品没有装修产品，主要因为无锡人比较精明，同时消费者的消费档次和习惯也没有达到相应的阶段；中高档项目的车位住户比基本在1：1左右，同时有的项目车位不足问题已经凸现（如新梁溪人家）；车位销售价格一般在7-13万元/个之间。住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析住宅市场分析住宅市场分析住宅市场小结分析住宅市场小结分析整体住宅市场呈现供过于求的局面，但区区域域供供求求不不平平衡衡的现象比较突出；目前中心区和副中心区住宅项目较少，住宅供应缺乏49、，虽然中心区和副中心区土地出让在逐步增加，但土地性质以以商商用用为为主主，未来住宅供应量仍将呈现短缺的趋势；在购房发展趋势上来看，中中心心城城区区还还是是无无锡锡人人购购房房首首选选，由于中心城区土地供应量较少，价格攀升才往其他区域购买，其选择顺序是中心城区副中心区-西区（南区）-其他区域。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析商业市场分析商业市场分析 目前无锡商业格局，是以解放路为核心，围绕中山路和人民路的单一商业核心圈单一商业核心圈。“十一五”规划对无锡商业的规划，就是在传统意义上的无锡城中心并略有扩50、大，形成“一核两轴，两圈六街一核两轴，两圈六街”的格局。南门商圈南门商圈胜利门商圈胜利门商圈三阳广场三阳广场-崇安寺崇安寺人民路中山路大 成 巷街东大健康路槐树巷小 娄 巷崇安区商圈崇安区商圈 从无锡人群购物习惯上来看，主要是围绕中山路人民路为核心，从高档购物场所和高档次的餐饮服务业也是主要分布在该区域，中山路人民路核心商圈短时间内不可能动摇的。无锡现有的商业基本上都集中在中山路，随着无锡地铁的开通，无锡城市的扩展，商业消费人群的细分，无锡将可能形成多个商业区形成多个商业区，如以太湖广场为中心的服务于高新技术产业园区的商业区、中山路传统商业区及以胜利门为中心沿古运河的高档商务商业圈胜利门为中心51、沿古运河的高档商务商业圈等。商业市场分析商业市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析站前商贸城胜利门商圈位置以无锡站为核心，由通惠路、工运路、解放北路、解放东路围合而成以解放路为主要发展轴带，自工运路起，经北大街至县前西街总商业面积（）42万5.8万商圈整体空置率（）80%2%主力商业项目站前步行街、保利广场一百商厦、交电商厦、新交电商厦区域特点新兴商业中心，以新型现代化商业街区、购物广场为代表商业项目单体商业面积较大传统商业中心，以传统百货、家用生活电器为主整体档次主力商业以中高档为主，其他区域以中低档为主中等偏低业态比重：零售（）8075业态比重：餐饮（）152、515业态比重：休闲娱（）510目标消费群体市内中高档消费群，无锡旅客市内中档消费群 商业市场分析商业市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析无锡商圈状况一览表无锡商圈状况一览表崇安寺三阳广场商圈南禅寺商圈位置由解放路围合而成，集中分布在中山路、人民路两条主干道解放南路、向阳路、槐古路围合而成区域内总商业面积（）万万商圈整体空置率.主力商业项目花都百货、好买得、大成巷步行街、商业大厦、大洋百货、崇安寺商业步行街、新世界百货、三阳百盛南禅寺文化商城、花鸟古玩市场等区域特点传统商业中心、商业高度集中、以百货公司为主要代表项目，新近入新型商业步行街区以传统文化景点为主53、要特色商业与旅游结合整体档次无主力商业以中高档为主零售业态比例（）目标客户群体中高档消费群体中档消费群体商业市场分析商业市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析无锡商圈状况一览表无锡商圈状况一览表项项目名称目名称营业营业面面积积各楼各楼层业态层业态商圈及档次商圈及档次优势优势分析分析第一百货2.1万B1家纺品、1F时尚名品2F-3F女装、4F男装、5F休闲运动装、6F羽绒服胜利门商圈，中档偏低胜利门商圈内最大的百货新世界百货1.6万1F 国际名品、女鞋、黄金珠宝、手机、化妆品、快餐店、2F 女士服饰、3F 男士服饰、运动休闲装、保健器材崇安寺商圈，中高档香港大型54、连锁百货背景,品牌影响力大无锡商业大厦4万B1 屈臣氏、滋补品、1F 化妆品、黄金珠宝、钟表、男女鞋、烟酒、2F-3F 女装、饰品、4F 男装、5F 运动休闲、6F 家饰摆件、箱包、7F 东方电器大厦店崇安寺商圈，中高档本地最大商业百货，品牌知名度高三阳百盛广场2.8万B1 超市、L1 化妆品和黄金珠宝、L2 女装和女鞋、L3-L4男、女装、L5 运动休闲、L6 少女流行服饰、L7 家居用品崇安寺商圈，中高档大型连锁百货，中高档定位准确大洋百货2.5万1F 名品女鞋馆、2F-3F 女装、4F 运动休闲馆、5F 青少时尚馆、6F 绅士名品馆、7F 金宝贝早教中心崇安寺商圈，中档以满足大众消费为主55、东方商厦3万1F 钟表、名品店、2F 少淑职业女装、3F 男式服装、箱包、4F 运动休闲服、5F 儿童用品、居家用品崇安寺商圈，中高档引进知名国际品牌,连锁餐饮，市场有一定认可度无锡八佰伴4.5万1F 国际名品服饰、2F 女士服饰、3F 男士用品、4F 休闲装、运动品、化装品、女包、5F 家饰用品、珠宝、6F 儿童用品、烟酒崇安寺商圈，高档老牌零售商业，以国际品牌吸引人群商业市场分析商业市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析无锡主要百货状况一览表无锡主要百货状况一览表无锡百货（无锡八佰伴、三阳百盛广场、新世界百货）服装品牌代表Pierre Cardin、Hug56、o Boss、Versace、Givenchy、Polo Ralph Lauren、Calvin Klein、Vincenzo Valentino、Dunhill、Ports、Ermenegildo Zegna、Tommy Hilfiger、Joray、ESPRIT、LEVIS、LEO、MYTENO、Cartier、Chanel广州丽柏广场服装品牌代表Louis Vuitton、Hermes、Bulgari、Prada、Dior、Fendi、Celine、Emporio Armani、Burberry、Hugo Boss、Lanvin、Ermenegildo Zegna、Givenchy、Po57、lo Ralph Lauren、Charriol、Tommy Hilfiger、D&G、Joray、Ports、Chanel广州友谊商店服装品牌代表Pierre Cardin、Hugo Boss、Versace、Givenchy、Polo Ralph Lauren、Calvin Klein、Vincenzo Valentino、Dunhill、ESPRIT、LEVIS、LEO、MYTENO、Cartier 无锡百货（无锡八佰伴、三阳百盛广场、新世界百货）服装品牌与广州百货（丽柏广场、友谊商店）服装品牌对比：无锡高端消费正处于广州、深圳、上海等大城市的中高档的水平，其商品种无锡高端消费正处于广州58、深圳、上海等大城市的中高档的水平，其商品种类最接近于广州的友谊商店。类最接近于广州的友谊商店。无锡百货现有品牌无锡百货现有品牌PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析商业市场分析商业市场分析项项目名称目名称营业营业面面积积（）（）停停车车位位停停车车位租金位租金营业营业面面积积与与停停车车位比例位比例新世界百货1.6万地下220（与华光珠宝城共用车位）2小时以内5元（2小时以上，4小时以内加收5元）无锡八佰伴4.5万地下2005元/2小时，超过2小时，每小时4元225：1三阳百盛广场2.8万地下400（与摩天360共用车位）5元/2小时，超过2小时，每小时4元无锡商业59、大厦4万地上550（与东方广场共用车位）前6元/2小时（超过2小时，每小时加收4元），24小时最高收费不超过60元/小时；大洋百货2.5万地下90个（与天安大厦共用车位）4元/小时，500元/月第一百货2.8万地上87个5元/2小时，超过2小时，每小时4元321：1东方商厦3万地下180个（与汇金公寓共用车位）5元/2小时，超过2小时，每小时4元保利广场8万地下220个5元/2小时，超过2小时，每小时4元363：1市中心区商业停车位供应量明显不足市中心区商业停车位供应量明显不足PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析无锡百货无锡百货/商业中心停60、车位使用状况一览表商业中心停车位使用状况一览表凯燕环球中心凯燕环球中心首席首席世贸中心世贸中心燕莎购物中心燕莎购物中心茂业城茂业城九龙仓地块九龙仓地块数码大厦数码大厦台湾欢乐城台湾欢乐城PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析未来太湖广场商业市场分析未来太湖广场商业市场分析项目名称区域总建筑面积（）商业营业面积（）主力售价（元/）停车位停车位租金太湖明珠数码大厦太湖广场1.9万0.5万地下350个（与写字楼共用）350元/月首席太湖广场3.2万0.6万25000380个(与住宅、写字楼共用)只租不售（价格未定）茂业城太湖广场45万20万3000个(与公寓、酒店共用)世贸61、中心太湖广场地下1900个（与写字楼、会展共用）太湖新天地太湖广场1.38万只租不售燕莎购物中心太湖广场6万 未来太湖广场商圈商业供应量未来太湖广场商圈商业供应量2929万平方米，将与城市中心区形成竞争。万平方米，将与城市中心区形成竞争。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析商业市场分析商业市场分析太湖广场周边商业状况一览表太湖广场周边商业状况一览表商业市场小结分析商业市场小结分析无锡商业集中在中山路和人民路的崇安寺商圈，形成了单核心结构的商业形态；目前无锡高端商业物业以百货形式，以新世界、无锡八佰伴、三阳百盛广场为代表；各百货定位不清，经营同质化严重，缺乏高档次、龙62、头型、引导型商业中心。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析第二季度中心区办公用房销售均价为第二季度中心区办公用房销售均价为93829382元元/平方米，同比增长平方米，同比增长14.4%14.4%，增，增长幅度明显长幅度明显 ；无锡市写字楼产品档次仍较低，一方面表现在软件物业管理和硬件设施方无锡市写字楼产品档次仍较低，一方面表现在软件物业管理和硬件设施方面落后，另一方面还存在写字楼和商住混合，公寓当成写字楼卖的现象面落后，另一方面还存在写字楼和商住混合，公寓当成写字楼卖的现象 。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分63、析 写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析写字楼市场分析写字楼市场分析人中民路中山路学前东路解放西路解放南路解 放 北 路解 放 东 路解放东路解放南路吟春大厦吟春大厦写字楼分布图写字楼分布图东方广场东方广场华光大厦华光大厦天安大厦天安大厦摩天摩天360360现有高档办公楼主要分布在中山路沿线，特别集中在人民路附近；租售率平均达90%以上；楼层面积1200-2000平方米左右；名称华光大厦天安大厦东方广场吟春大厦摩天360360区域崇安区崇安区崇安区崇安区崇安区地址中山路中山路中山路中山路人民路竣工时间租金元天1.82.3只租不售1.71.64、41.5只租不售售价元只租不售7000只租不售只租不售700012000租售率98%95%90%100%100%写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析制造业和服务行业约占制造业和服务行业约占67%67%，其次是贸易、，其次是贸易、IT IT、物流和金融等行业；、物流和金融等行业；进驻大型企业代表：中信泰富集团、中国网通公司、金蝶软件公司等。进驻大型企业代表：中信泰富集团、中国网通公司、金蝶软件公司等。华光大厦：写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 服务行业和贸易行业是天安大厦的主要客户65、来源占服务行业和贸易行业是天安大厦的主要客户来源占90%90%，其次为物流行业，其次为物流行业和制造业。和制造业。天安大厦：天安大厦：写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析服务业和制造业约占服务业和制造业约占88%88%，其次为贸易行业；，其次为贸易行业；进驻大型企业代表：诺基亚、西门子、大金、施耐德电气。进驻大型企业代表：诺基亚、西门子、大金、施耐德电气。东方广场：东方广场：写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 服务行业和贸易行业约占服务行业和贸易行业约占89%89%，其次是商贸物流66、。，其次是商贸物流。摩天摩天360：写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析项项目目区域区域总总建筑面建筑面积积（）（）总户总户数数停停车车位位停停车车位租金位租金停停车车位位比例比例东东方广方广场场崇安区21600240地上550个（与商业大厦共用车位）前6元/2小时（超过2小时，每小时加收4元），24小时最高收费不超过60元/小时；天安大厦天安大厦崇安区53000238地下90个（与大洋百货共用车位）4元/小时，500元/月摩天摩天360360崇安区57200360地下400个（与三阳百盛广场共用车位）5元/2小时，超过2小时，每小时4元67、国国邮邮大厦大厦崇安区24700228地上50个地下34个5元/2小时，超过2小时，每小时4元1：0.3华华光大厦光大厦崇安区13680114地上100个4小时以内5元/次/辆，4小时以上每增加2小时加收1元/辆（不足2小时按2小时算）1：0.7目前市中心区写字楼车位供应不足目前市中心区写字楼车位供应不足写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析项项目目区域区域总总建筑面建筑面积积（）（）总户总户数数主力售价主力售价（元（元/）停停车车位位停停车车位租金位租金太湖明珠数太湖明珠数码码大厦大厦太湖广场1.4万150租：1.5元/天350个（与台湾68、欢乐城共用车位）350元/月凯凯燕燕环环球中心球中心太湖广场5.8万864180001200个（与凯宾斯基酒店共用车位）租：800元/月售：12-15万元/个首席首席太湖广场0.8万29610000380个（与住宅、商业共用车位）只租不售（租金价格未定）世界世界贸贸易中心易中心 太湖广场6万1900个深圳茂业城太湖广场7万3000个九龙仓太湖广场太湖新天地太湖广场0.77万758000未来太湖广场写字楼供应量达未来太湖广场写字楼供应量达2323万平方米，将给目前市中心区功能性滞后的写万平方米，将给目前市中心区功能性滞后的写字楼带来威胁。字楼带来威胁。写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PAR69、T2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析写字楼市场小结分析写字楼市场小结分析无锡在使用的写字楼以综合性为主，没有出现市场细分的专业型写字楼没有出现市场细分的专业型写字楼；写字楼市场供应存在结构性“缺缺与与过过并并存存”，表现为甲级写字楼没有，低档写字楼市场过剩；未来三四年内甲级写字楼市场将出现集中供应高潮，主要集中在太湖广场一带，市区写字楼供应不足。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析写字楼市场分析写字楼市场分析项项目名称目名称尚城尚城凯凯燕燕环环球中心球中心润华润华国国际际大厦大厦摩天摩天360360禾嘉国禾嘉国际际酒酒店公寓店公寓总占地面积()1.4万170、.2万1.5万0.6万1.4万总建筑面积()5.5万12.8万14.8万8.7万6.8万物业类型高层（23层）超高层（50层）超高层（55层）超高层（50层）高层（30层）区域位置副中心区副中心区西区中心区副中心区主力售价(元/)约10000(精装修)约18000-20000(精装修)起价13800(精装修)约14000（精装修）10000-13300(精装修)销售状况90%70%07.7.6开售，销售率10%左右剩余尾货2-3套正在交楼酒店管理公司上海保利物业酒店管理有限公司凯宾斯基酒店豪生酒店无锡银辉物业公司上海华基美信物管公司PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研71、究 酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析无锡市区酒店式公寓项目一览表无锡市区酒店式公寓项目一览表项目名称户型面积范围（）套数比例禾嘉国际酒店式公寓1F1T1W49-70尚城1F1T1W51-63411凯燕环球中心2F2T1W151547%1F1T1W71-8043257%单间66-6927036%润华国际大厦3F2T2W225238%2F2T1W90-10023077%1F1T1W60-70238%单间40238%PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店式公寓房型面积；单间面积40-69平方米；一房面积49-80平方米；二房面积90-151平方米；三房面积225平方72、米。酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析酒店式公寓房型面积一览表酒店式公寓房型面积一览表酒店式公寓小结分析酒店式公寓小结分析目前无锡市酒店式公寓主要集中在中心区和太湖广场；酒店管理公司分为国内酒店物管和国际酒店物管两类，国际酒店物管公司的市场接受度更高（中心区内尚无国际酒店管理的酒店式公寓）；购买者倾向于有装修的酒店式公寓，精装修价格在1000-1800元/平方米之间；由于受总价过高的影响，酒店式公寓的畅销户型为50-70平方米的一房和80-100平方米的二房。PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析项目名称性质楼层建筑高度区域备注73、 汇金广场A、B塔商住楼30层95m崇安区中山路已投入使用 银仁大厦A、B塔商住楼30层崇安区县前街已投入使用世纪大厦A、B塔商住楼28层96m崇安区中山路已投入使用东方时代广场A、B塔商住楼34层108m崇安区已投入使用映山华庭商住楼25层崇安区已投入使用东林苑商住楼24层崇安区已投入使用禾嘉国际酒店公寓商住楼33层崇安区胜利门已投入使用城市之光A、B塔商住楼24层崇安区已投入使用金鼎广场商住楼34层99m崇安区人民中路已投入使用中大颐和湾商住楼30层90m北塘区通运路已投入使用嘉德中央公园商住楼31层93m北塘区已投入使用金马国际 商住楼29层87m北塘区已投入使用长江金岸A、B、C塔商住74、楼32层94m新区已投入使用苏豪国际A、B塔商住楼22层103m滨湖区已投入使用宝锡大厦商住楼30层99m惠山区已投入使用附录附录1 1：无锡市区部分已使用商住楼盘一览表：无锡市区部分已使用商住楼盘一览表无锡已使用的高层商住楼盘在无锡已使用的高层商住楼盘在22-34层之间，绝大部分楼盘控制在层之间，绝大部分楼盘控制在100米以内，米以内，并没有纯粹的住宅楼盘项目。并没有纯粹的住宅楼盘项目。项目名称性质楼层建筑高度区域备注东方广场写字楼32层133m崇安区已投入使用东方银座写字楼26层新区已投入使用国邮大厦写字楼26层85m崇安区已投入使用国联大厦写字楼30层99m崇安区已投入使用华邸国际大厦写75、字楼28层98m滨湖区梁青路已投入使用华光大厦写字楼39层136m崇安区中山路已投入使用华通大厦写字楼30层90m崇安区胜利门已投入使用金马大厦写字楼30层崇安区已投入使用金马商城A塔写字楼30层北塘区已投入使用金马商城B塔写字楼30层北塘区已投入使用吟春大厦写字楼22层崇安区中山路已投入使用明珠商贸广场A塔写字楼27层78m 崇安区中山路（吟春大厦旁）已投入使用明珠商贸广场D塔写字楼27层78m崇安区中山路（吟春大厦旁）已投入使用摩天360写字楼50层180m崇安区中山路已投入使用钱龙尊邸写字楼30层110m北门北栅口已投入使用太湖明珠发展大厦写字楼30层99.9m滨湖区已投入使用附录附录276、 2：无锡市区已使用高层写字楼一览表：无锡市区已使用高层写字楼一览表项目名称层数高度区域工程进度红豆国际广场55层248m崇安区地下楼层施工恒隆广场A、B塔230m、250m崇安区拆迁中山国际广场28层99.9m崇安区九龙仓A塔83层339m南长区桩基阶段九龙仓B塔200+m南长区桩基阶段九龙仓C塔100+m南长区桩基阶段润华国际大厦A塔55层258m滨湖区约地上10层润华国际大厦B塔45层200+m滨湖区约地上10层中国茂业城主楼66层250m南长区桩基阶段万豪国际公寓A、B、C塔44层150+m南长区约地上20层凯宾斯基52层206m南长区装修中世界贸易中心57层258m南长区约地上5层燕77、莎商务中心A、B塔南长区项目准备中蠡湖科技大厦A、B塔38层160m滨湖区桩基阶段附录附录3 3：无锡市区在建和待建高层建筑一览表：无锡市区在建和待建高层建筑一览表绝大多数在建和待建高层建筑高度超过绝大多数在建和待建高层建筑高度超过100100米，成为超高层建筑，集米，成为超高层建筑，集中分布在太湖广场、解放环路内和蠡湖新城。中分布在太湖广场、解放环路内和蠡湖新城。酒店市场分析酒店市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店名称酒店名称金陵金陵饭饭店店喜来登喜来登木棉花木棉花酒店酒店太湖太湖饭饭店店湖湖滨滨饭饭店店凯宾凯宾斯基大酒店斯基大酒店所在区域副中心区中心78、区滨湖区滨湖区滨湖区副中心区星级准五星五星准五星五星五星五星价格（元）标准间628780708860880豪华间698880101815001080类型商务商务商务度假政务度假政务商务会议室面积范围（）58-31240-25027-100050-300约860价格范围(元/天)1800-85001000-85001000-6000酒店市场分析酒店市场分析高星级酒店状况一览表高星级酒店状况一览表PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 2006年全市旅游酒店接待总人数为392.81万人,比05年增长1.0%,接待入境旅游人数68.74万人,比05年增长15.2%.以下为接79、待总人数和入境旅游人数位居前二十名之中的部分星级酒店;星级酒店名称接待总人数(人)接待入境旅游者(人)无锡国际饭店8085119896 无锡锦仑大酒店7966114267 无锡山明水秀大饭店7867016890 无锡锦江大酒店5640716290 无锡喜来登大饭店5161840336PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店市场分析酒店市场分析酒店名称星级所在区域客房数量入住率入住客房量营业收入(万元)太湖饭店5梅园环湖路25748.06%1248371湖滨饭店5蠡园29957.74%1737345喜来登大饭店5中山路40770.40%2879495新世界万怡酒店4中80、山路27686.68%2394820太湖花园度假村4漆塘路15166.99%1014007锦仑大酒店4五爱北路18077.67%140黄金海岸大酒店4蔡墅巷18067.91%1224219无锡大饭店4梁青路33082.54%2727137规模规模/入住率对比入住率对比20062006年酒店客房平均出租率为年酒店客房平均出租率为64.79%64.79%，营业收入总额为，营业收入总额为201379.04201379.04万元，万元，比比0505年增长年增长10.5%10.5%。以上为客房出租率及营业收入排名前。以上为客房出租率及营业收入排名前2020名的部份酒店名的部份酒店;PART2PART2：81、专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店市场分析酒店市场分析 “十一五”期间，无锡市将加快发展高档商务酒店、国际会议中心和展览中心等设施。增加3-5家规模为450-500间左右的标准客房的高品位酒店，预计增加30家四星级以上的高星级酒店群体，包括江阴、宜兴等星级酒店。年份类别20052005年20102010年备注酒店数床位总数酒店数床位总数五星级3885105000针对无锡全市（包括江阴、宜兴等地）四星级176029257000合计2180433512000PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店市场分析酒店市场分析无锡市四星级以上的酒店会议中心，基本以普通82、设施为主，如投影仪、音响无锡市四星级以上的酒店会议中心，基本以普通设施为主，如投影仪、音响等，各大星级酒店并未采用高科技化的会议设施，因此，本项目可考虑将远等，各大星级酒店并未采用高科技化的会议设施，因此，本项目可考虑将远程、可视可听及翻译功能等设施引入到本项目的酒店会议设施中，填补市场程、可视可听及翻译功能等设施引入到本项目的酒店会议设施中，填补市场空白。空白。酒店名称酒店名称级别会会议中心中心类型及型及规模模租金（元租金（元/天）天）会会议中心配套中心配套太湖太湖饭店店五星9种，面积271000，容纳20-1000人16008000投影仪、音响湖湖滨饭店店五星7种，面积30480，容纳1283、500人10008500投影仪、音响喜来登大喜来登大饭店店准五星6种，面积58312 ，容纳24180人18008500投影仪、音响金陵金陵饭店店准五星4种，面积20500，容纳15500人160011000投影仪、音响无无锡大大饭店店四星3种，面积301000，容纳15500人10009000投影仪、音响国国际饭店店四星9种，面积60836，容纳18800人120019000投影仪、音响木棉花酒店木棉花酒店准四星8种，面积40370，容纳10500人10008500投影仪、音响注：以上数据来源于中地行市调数据搜集会议中心配套设施会议中心配套设施PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题84、研究市场竞争研究酒店市场分析酒店市场分析酒店市场小结分析五星级酒店存在市场空间：无锡中心区五星级酒店较少且规模不大，四星级较大的市场空间。四星级酒店接受度较高：现无锡市四星级酒店的规模及标准容易被外来旅游及商务人士所接受，受价格因素影响，四星级酒店的总接待人数较高于五星级酒店。高科技会展中心设施缺乏：由于目前无锡市所有酒店的内部功能设施不齐全，档次及标准较为一致，因此，高科技化会展中心存在一定的市场空缺。PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店市场分析酒店市场分析保利达广场保利达广场金太湖国际城金太湖国际城恒隆广场恒隆广场红豆国际广场红豆国际广场崇安寺二期崇安寺二期85、新生路西南新生路西南宝龙城市广场宝龙城市广场燕莎购物中心燕莎购物中心九龙仓高端商务楼九龙仓高端商务楼无锡茂业城无锡茂业城无锡世贸中心无锡世贸中心PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究城市综合体项目城市综合体项目项项目名称目名称区域区域规规模模定位定位规规划划业态业态及及规规模模备备注注红豆国际广场中心区总建13.7万集现代时尚休闲、商务办公以及高档酒店服务现代时尚休闲购物中心、甲级办公楼和高档酒店式公寓2008年5月设营销中心恒隆广场中心区总建26万_一栋为五星级酒店（待定），一栋为甲级写字楼，商业中心10万、休闲广场2013年竣工崇安寺二期中心区总占地8万高层建筑、86、商业建筑以及古典建筑的有机结合体五星级写字楼、5A智能写字楼、酒店公寓2011年完工新生路西南侧中心区总建20万_五星级酒店、办公07.9.4日苏宁拍得金太湖国际城副中心区总建58万国际商贸都商业、商贸地下工程九龙仓高端商务楼太湖广场总建28万_五星级酒店、商务办公、精品商业等2011年竣工燕莎购物中心太湖广场_百货商场和高级写字楼规划完成无锡茂业城太湖广场总建45万集购物、餐饮、娱乐、办公、酒店、商务公寓等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群购物中心20万，写字楼万，五星级酒店万，高级商务公寓14万一期茂业百货进驻（07年底）；二期则由五星级酒店、甲级写字楼、高级87、商务公寓等组成无锡世界贸易中心太湖广场总建30万无锡国际贸易的新平台五星级酒店3.5万；服务式公寓9.8万；写字楼6万；交流中心2.7万；商业用房1.5万；世贸中心1.5万2009年竣工宝龙城市广场新区总建32万集购物、娱乐、游乐、美食、休闲、文化、旅游、运动、公寓式酒店等多功能为一体的综合性商业MALL超市、百货、家电连锁、影院、美食城、娱乐城、休闲活动中心等，成为新区“一站式”国际消费体验中心2007年4月奠基PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究无锡市区正在开发和待开发综合类项目主要集中在解放路环内和太湖广场周边；解放路环线内综合类项目的建筑规模在10-26万平88、方米之间，主要分布于中山路和人民路两侧，未来3-5年内将供应70万平方米的商业物业；太湖广场周边综合类项目规模较大，总建面在28-45万平方米之间，未来3-5年内将供应110万平方米的商业物业；另外在北塘区和新区也有大型的综合型项目开发。太湖广场是无锡新的城市发展区域，市政配套、生活配套相对缺乏，各类太湖广场是无锡新的城市发展区域，市政配套、生活配套相对缺乏，各类配套的完善尚需要一定的时间，城市综合体项目的开发、经营也存在较大的困难。配套的完善尚需要一定的时间，城市综合体项目的开发、经营也存在较大的困难。城市综合体项目城市综合体项目PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研89、究 南宁国际会展中心 由于项目位于南宁市CBD，毗邻国际会展中心、东盟领士馆、东盟商贸城以及南宁市各政府机关单位，因此，航洋国际城除了具有地段优势外，周边环境均以商务、文化、政治等因素较为浓厚。商务环境包括国际会展中心、东盟商贸城、写字楼与金融机构，而人文环境包括政府媒体机构、文化教育医疗、购物、景观休闲运动及居住。南宁航洋国际南宁航洋国际PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 目前,航洋国际城已建成西南第一、全国第五、集中央购物商场、甲级写字楼、四星级、五星级酒店、酒店式写字公寓四大功能及停车、休闲主题广场等其它附属配套功能、四为一体的大型国际化城市综合体项目。PART2P90、ART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析南宁航洋国际南宁航洋国际项项目目单单位位规规模模总用地面积M254008.27总建筑面积M2地上268289.13268289.13地下126656.99其中五星级酒店M2地上34038.234038.2地下5656.15酒店式公寓M2地上50538.0050538.00地下517.00商务公寓M2地上49945.0049945.00地下525.00写字楼M2地上37286.3437286.34地下544.00商场M2地上95282.0095282.00地下35397.00配套设施M2地上1199.591199.59地下84.17.84建筑占地面积M91、221916.5221916.52PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析南宁航洋国际南宁航洋国际 1号楼写 字楼 2号楼商 务 公寓 3号楼酒 店 式 公寓 4号楼 五星级酒店PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析南宁航洋国际南宁航洋国际相同之处：城市人口容量相近：南宁与无锡两个城市的城市人口容量相近，说明市场在消费层次上具有一定的接受度；同为地标性建筑：航洋国际城是南宁少有的大型城市综合体项目，它的建成将成为城市的地标性建筑；无锡保利达广场的所在区域特性虽与航洋国际城不同，属城市中心区，但同样要打造成为长三角的地标性城市综合体项目。酒店针对的群体：无锡保利92、达广场项目包含有酒店功能，而航洋国际城也引进了四星级及五星级酒店，利用东盟及旅游业的契机，吸引了不同层次的客户群，目前，除接待政府官员及东盟友人外，前往南宁旅游、考察、探亲的顾客，均会选择消费较低的四星级酒店，价格实惠且可提升公司及个人的形象。PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析南宁航洋国际南宁航洋国际不同之处：产业结构不同：南宁主要以第三产业为主，而无锡第二产业较为发达；经济状况不同：无锡位于长三角经济最发达的中心地带，与长三角周边的城市的经济往来最为密切，因此，物流业较为发达，南宁属发展中城市，东盟的进驻给南宁带来了商机，因此，从城市GDP来看，无锡市经济较为发达。城市93、定位不同：南宁利用区位的优势，打造了华南经济圈与东盟经济圈的交汇中心，而受锡山、惠山以及太湖旅游景点的带动，无锡市也将朝休闲城市、山水名城的城市方向发展。PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析南宁航洋国际南宁航洋国际 随着中国东盟博览会的成功举办，南宁市在国内国际的知名度得到了显著的提升，中国与东盟建立自由贸易区、内地与港澳建立更紧密经贸关系安排的实施和泛珠三角区域经济合作正式启动等五大机遇得到有效激活；利用区位优势、政策优势、资源优势，航洋国际城依托了城市的发展打造了集购物中心、写字楼、公寓、四星及五星级酒店为一体的城市综合体项目，并成为了城市的地标性建筑。东盟的商机，让航94、洋国际城的四五级酒店、写字楼以及公寓成为了市场的主导！PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析南宁航洋国际南宁航洋国际 第一国际位于东莞大道、鸿福路、元美路交集之内 ,是东莞未来的政治、文化、金融、会展、商业中心之新城市中心的核心要地，是东莞CBDCBD（中央商务区）。第一国际第一国际国际会展中心国际会展中心东莞第一国际东莞第一国际PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 目前，第一国际已建成集国际商务酒店、国际商务写字楼、国际商务公寓、大型商业设施为一体的城市综合体项目。PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析东莞第一国际东莞第一国际百安中心住95、宅、商业办公区公寓、步行街办公区购物中心地块一地块四地块三地块二PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析东莞第一国际东莞第一国际地块地块一地块二地块三地块四合计用地面积()51045650716470930394211219总建筑面积()164400312345316000113461906206酒店()6960069600写字楼()610009753010000046758305288商业()1203668600026161232527公寓()590115000024128133139地下停车场()33800354388000016414165652PART2PART2：专题96、研究案例分析：专题研究案例分析东莞第一国际东莞第一国际相同之处：地理位置相似：东莞位于珠江口东岸，处于经济走廊中段，而无锡位于经济较为发达的长三角中段，两个城市之间的地理位置较为相似。产业结构相同：东莞堪称制造业名城，而自从中国加入WTO后，无锡也将城市建设目标定位为现代制造业基地。PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析东莞第一国际东莞第一国际不同之处：城市发展定位不同：东莞城市定位为华南地区“世界级”加工中心，其以建设现代制造业名城为目标，而无锡由于地处长三角中段，因此，发展机会较多，物流业及交通枢纽较为发达。项目规划不同：东莞第一国际规划较为分散，以购物中心为首，步行街、97、公寓、住宅、办公等设施一字排开，写字楼销售得相对较差。PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析东莞第一国际东莞第一国际 第一国际以产业市场为依托，围绕“现代制造业名城”的六大主体任务，即加工中心、物流中心、科技中心、商务中心、采购中心、信息中心，整合产业资源，打造城市“晶片”为发展目标。第一国际将围绕商务、采购、信息三个中心，进一步完善和拓展城市功能，实现了价值最大化，即经济价值和社会价值的双赢。PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析东莞第一国际东莞第一国际第三篇第三篇项目价值判断项目价值判断PART3PART3：项目价值判断：项目价值判断项目之于城市项目之于98、城市城市价值城市价值区位价值区位价值城市GDP总是在长三角中名列第四城市竞争力在全国城市中名列第七苏南经济圈的中心城市和交通枢纽位于城市中心区域，邻近城市核心商圈，宜商宜居位于城市窗口的火车站和汽车站附近，标识性强，展示性好两面邻古运河，享有水文化和景观价值项目之于城市具有稀缺性，项目应对城市形象作出良好贡献。项目之于城市具有稀缺性，项目应对城市形象作出良好贡献。PART3PART3：项目价值判断：项目价值判断项目之于企业项目之于企业进入无锡市场的第一个项目，一定要有成功保障。长三角战略布点的第一个项目，形象要求大于经济要求，品牌效益大于经济效益。城市综合体的建设，利于企业彰显雄厚经济实力，利99、于整合各方专业技术，为企业在内地的发展建立平台。项目的影响力，使政府认识企业，是一个专业化的技术和强劲的资金实力、规模实力，以高度的社会责任感和时代感的企业。项目的影响力，使社会了解企业，不仅为居住者、商务人群创造品质可靠的、舒适的产品，而且为投资者创造稳健经济收益。项目自身价值项目自身价值中心区稀缺土地价值：地块是位于城市中心区面积最大的地块，具有不可复制性和稀缺性，随着城市中心改造和开发的完成，土地价值更显珍贵。成熟功能属性：地块临近城市主干道和古运河，周边城市配套成熟，功能齐全，无论商住都具有很高价值。交通便利性：项目邻近火车站和汽车总站，又有一河之隔，城市识别性强、辐射性强而又闹中取静100、井然有序，是商旅往来的理想居所。负价值内容：与核心商圈的发展方向相反，周边现有商业操作均不理想，影响投资心理和项目形象；功能综合可能导致整体价值下降。PART3PART3：项目价值判断：项目价值判断PART3PART3：项目价值判断：项目价值判断项目产品组合价值影响项目产品组合价值影响住宅：城市中心住宅稀缺，是最易回笼资金和吸引人气的功能产品，但由于住宅建筑形态限制，可能会对整体形象有所影响。酒店：高星级酒店对整体项目在服务质量和客户质量的提升上均有所帮助，还可通过组合投资和委托管理等形式降低投资风险。写字楼和商业：对项目整体形象建立有益，但市场风险要有所控制，而上市公司对销售变现的要求可有101、所降低。会议中心：对酒店的收入来源有支持，对项目整体价值影响较小。公寓：居于商用物业与住宅之间，是商用物业的有益补充，而相比较于住宅有较好的价值和形象。PART3PART3：项目价值判断：项目价值判断价值判断小结价值判断小结项目在无锡市具有较高的城市价值，可能对城市中心区的空间形态和城市形象均产生巨大影响。项目的运作成功对企业在长三角的战略发展也具有深远影响，而企业实力在操作项目上也同样具有强大的支持力。项目的具体功能价值体现还必须结合市场考虑，同时要有前瞻性，把握市场趋势，并对各功能的相互关系分析透彻，形成互利互补的有机组合。第四篇第四篇项目定位项目定位城市综合体的概念城市综合体的概念“城市102、综合体”是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。酒店功能、写字楼及购物中心功能是最基本的组合。综合体建筑模式就会成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模综合体建筑模式就会成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；成为高品质城市生活的一种标志板体系；成为高品质城市生活的一种标志。PART4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾PART4PART4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾宏观背景宏观背景城市竞争力：无锡经济实力强劲，城市竞争力强，人103、民生活水平较高，消费能力强，对房地产市场发展有稳定支持。城市定位：无锡制造业基地、滨湖山水城市及苏南中心城市定位，将长久支持城市商用物业的开发。城市产业发展：第二产业的发展，必将要求第三产业的提升，制造业、旅游业、商贸业、工商服务业和科技研发等，将对酒店业和写字楼的开发带来促进。城市空间发展：城市空间发展使中心城市的商贸功能更突出，项目商用物业的开发符合城市总体发展方向。房地产开发投资：与长三角其它城市比较，无锡房地产开发投资总量不高，开发空间较大。PART4PART4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾商业市场商业市场核心商圈：中山路人民路商圈为无锡的单一核心商圈，随着城市发展，单一核心形态104、必然会打破，有可能形成多中心形态。商业消费层次：无锡消费习惯较为务实，同时一向受上海的辐射，本市商业层次大多为中低档，现中高档也开始兴旺。商业规模：无锡的商业总量（不含批发）不完全统计约为150万，人圴约0.7，仍有发展空间；一般商业中心营业面积在1.6万4.5万。商业缺口：随着城市经济发展和信息发达，商业市场的细分是不可避免的，无锡目前正缺乏高档次购物中心。项目在商业功能的设置上，因与核心商圈的疏离及周边商业经营不善，项目在商业功能的设置上，因与核心商圈的疏离及周边商业经营不善，传统中档商业定位成功率低，应定位在较高档次上，突破消费习惯和核传统中档商业定位成功率低，应定位在较高档次上，突破消105、费习惯和核心商圈的影响。心商圈的影响。PART4PART4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾酒店业市场酒店业市场产业支撑：城市产业发展对酒店业有良好支撑，休闲旅游名城定位尤其重要，酒店业发展仍有空间。投资走向：通过市场走访，多家品牌酒店准备进军无锡，说明无锡市场是行业关注的重点市场。经营状况：目前经营中的四五星酒店房间总量不足3000间,今年受太湖水污染影响经营状况低迷，往年入住率普遍在70%以上，品牌酒店入住率更高。市场缺口：目前无锡酒店业以接待会议、旅游和商务为主，但酒店会议中心规模普遍较小。酒店仍是潜力市场，而酒店业的挖掘潜力也相当大，如本地休闲消费比酒店仍是潜力市场，而酒店业的挖掘潜106、力也相当大，如本地休闲消费比例较低，建议酒店功能扩大考虑，在经营上引进国际知名品牌。例较低，建议酒店功能扩大考虑，在经营上引进国际知名品牌。PART4PART4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾写字楼市场写字楼市场产业支撑：无锡第二产业基础稳健，正着力提升第三产业竞争力，对写字楼开发有支持。投资走向：崇安区是写字楼集中区域，将是公众认可的就业中心；但全市上档次的写字楼总量仅约30万。经营状况：从市场实地访问结果看，高档写字楼租售率均较高，价格也在稳步上升，说明高档写字楼市场未达饱和。市场缺口：市场写字楼供应结构性失调，缺乏真正的甲级写字楼。写字楼市场现状虽然良好，第三产业也有大幅增长，但未来107、三五年将有写字楼市场现状虽然良好，第三产业也有大幅增长，但未来三五年将有大量高档产品上市，在写字楼开发须保持谨慎乐观态度，同时要求在软大量高档产品上市，在写字楼开发须保持谨慎乐观态度，同时要求在软硬件设施上要体现差异性。硬件设施上要体现差异性。PART4PART4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾公寓市场公寓市场产业支撑：无锡民营经济占总量的55.2%；而外贸和外资利用均有大幅增长，公寓市场将受到有力支持。投资走向：公寓市场在无锡刚刚起步阶段,市场对公寓供应量不足,并且由于总价较低,受到投资者和市民的欢迎。经营状况：市场基本上没有存货。市场缺口：无锡公寓,基本上是在一栋商厦内同时拥有写字楼或108、酒店,没有独立纯公寓。公寓市场前景较好，中心城区受土地市场供应的限制，不可能有大量的公寓市场前景较好，中心城区受土地市场供应的限制，不可能有大量的公寓推出，但新城区今后几年将会有少量的公寓推出，公寓市场还是卖公寓推出，但新城区今后几年将会有少量的公寓推出，公寓市场还是卖家的市场。家的市场。PART4PART4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾住宅市场住宅市场发展阶段：无锡房地产住宅市场,一直处在平稳增长,年商品住宅开发量为200万平方米左右,随着农村城市化水平的不断加快,商贸人口的增加,无锡房地产将进入快速增长期。竞争形势：城市中心区现土地供应量不足,使购房者在没有选择的情况下,向新城区选择109、。外销市场:无锡的外销市场还没有打开。南拓，是无锡城市发展的方向，无锡从滨河城市向滨湖城市发展，无锡新南拓，是无锡城市发展的方向，无锡从滨河城市向滨湖城市发展，无锡新城区的开发，将为市场提供了大量商品房开发量，有效解决了无锡房源紧城区的开发，将为市场提供了大量商品房开发量，有效解决了无锡房源紧张的问题，但同时新城区开发，同样对城市中心区价格产生一定的影响。张的问题，但同时新城区开发，同样对城市中心区价格产生一定的影响。城市综合体，在功能选择上主要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能、商业中心和写字楼进行基本组合。无锡产业目前以传统制造业为主，对写字楼需求依赖性不强，本项目很难以通过写字楼为核110、心带动其他功能。无锡商业物业热点仍集中在中心区中山路商业带上；本项目非处于城市核心商业圈，并且项目作为城市地标，必须走高档路线，人流量相对较少，也很难以商业作为核心功能带动整个项目。无锡城市定位为特大型生态滨湖山水城市、历史文化名城、著名的旅游胜地；旅游业的逐年兴旺，带动着无锡市酒店业的发展。本项目位于中心城区，是无锡的北大门，标识性强，档次高，形象好，容易带动项目各项功能。故此，项目建议以酒店作为龙头，商业中心和写字楼为配套，带动酒故此，项目建议以酒店作为龙头，商业中心和写字楼为配套，带动酒店式公寓和住宅。店式公寓和住宅。PART4PART4：定位方向市场回顾：定位方向市场回顾项目主要功能分111、析及结论项目主要功能分析及结论：PART4PART4：定位方向项目整体定位：定位方向项目整体定位以酒店为龙头，带动写字楼、酒店式公寓，影响商业中心，以酒店为龙头，带动写字楼、酒店式公寓，影响商业中心，从而提升住宅档次的综合性项目从而提升住宅档次的综合性项目 城市城市CBDCBD中心，以酒店为主要功能的城市综合体中心，以酒店为主要功能的城市综合体 项目功能关系图项目功能关系图酒店酒店服务服务档次档次品牌品牌标识标识商贸往来商贸往来酒店式公寓酒店式公寓写字楼写字楼品质品质住宅住宅商业中心商业中心旅游旅游 商贸往来商贸往来 住职接近住职接近人气人气生活配套生活配套互补互补档次、人气档次、人气PART112、4PART4：定位方向项目整体定位：定位方向项目整体定位PART4PART4：定位方向项目整体定位：定位方向项目整体定位无锡成熟无锡成熟CBDCBD城市商务新地标城市商务新地标无锡城市现状分析:无锡市有着悠久的文化底蕴及商贸历史，历史的痕迹在大规模的旧 城改造中其本上被抹光。改造后城市呈现出的现代感还缺少。城市内缺少令人激动的公共社交场所。缺少中心城市应有的时尚感，现代感。无锡商贸业较为发达，但未有规模性的商务载体来支撑。PART4PART4：定位方向项目整体定位：定位方向项目整体定位 因此，本项目作为位于无锡市最为成熟的因此，本项目作为位于无锡市最为成熟的CBD商圈，以最具规模的商商圈，以最113、具规模的商务载体，站在城市商贸的最高端，成为城市经济代表的新符号及引领城市务载体，站在城市商贸的最高端，成为城市经济代表的新符号及引领城市商贸的新地标。商贸的新地标。PART4：定位方向各项功能定位 无锡位于长三角中心地带，与周边城市有着密切的商务往来，随着城市产业的不断发展，政治、会议、展示等政府性活动也将逐渐活跃，因此，将商务、星级会展中心的形式引入五星级酒店，且需具备高科技化，如大型会议中心，应配备远程遥控、可视会议、视听翻译等功能，使多功能高科技的商务及会议设施成为政府首选的商贸洽淡基地，从而带动市场客源。五星级酒店定位五星级酒店定位 目前无锡写字楼各行业混集，使得档次无法提升，因此，114、打造一个单一行业5A级专业型的写字楼，可填补市场缺口，提升项目的档次。为了体现项目的高端形象，建议写字楼层高在4m以上，配备办公、楼宇自动化、通讯传输、消防、安保等智能化设施，成为真正意义上符合国家标准的5A级专业写字楼。PART4：定位方向各项功能定位 写字楼定位写字楼定位 中山路一带的商业中心存在中端及高端品牌混杂的现象，使得消费档次尴尬，而区域内商业经营模式的同质化较为严重，如继续一致的方式进行商业运营，将出现区域商业饱和现象。因此，本项目做为高端的商业商务核心体，应找准市场空白点，将高档次的国际知名百货品牌及休闲娱乐做为经营方向，使其在城市中树立高端的市场形象。PART4：定位方向各项115、功能定位 商业定位商业定位PART4：定位方向各项功能定位 经营品种面积备注主力店高档次的百货商店1500025000参考广州友谊商店、深圳西武、太平洋百货等档次休闲娱乐中心电影院、美容院、健身房、茶艺馆、壁球场等800010000超市连锁店日用品300500屈臣氏、万宁等餐饮中心特色餐饮、咖啡厅等20005000品牌专门店（街）高档服装、高级运动装备、名牌化妆品等800010000休闲广场500800商业中心业种业态商业中心业种业态 项目所在区域为成熟商业圈，临近地铁站，投资及升值潜力巨大，项目将“金钥匙”服务引入酒店式公寓，让消费者享受到星级酒店式的服务、星级酒店式的装修标准，以及可拥有在116、使用功能上的共享，让消费者在生活上充分感受到尊贵的星级服务。PART4：定位方向各项功能定位 公寓定位公寓定位 本项目北临古运河，是城区中唯一一个亲水的大型综合体项目，目前中心区基本无住宅供应，区域为成熟的商业中心区，由于本项目的整体定位将走高档路线，并要打造成为无锡的城市新地标，因此，可借助古运河的水景及文化底蕴等优势，将住宅定位为沿运河边的CBD豪宅，必能吸引即习惯了传统的居住氛围，又想尝试高尚生活的高端人群。PART4：定位方向各项功能定位 住宅定位住宅定位住宅售价分析住宅售价分析 住宅销售均价预测选分别选取区位、项目规模、交通等因素，结住宅销售均价预测选分别选取区位、项目规模、交通等因117、素，结合加权因子后得出本项目住宅目前销售均价为合加权因子后得出本项目住宅目前销售均价为1074810748元元/平方米，同平方米，同时结合无锡商品住宅销售均价年增长率为时结合无锡商品住宅销售均价年增长率为10%10%，通过以上数据分析预通过以上数据分析预测出测出20092009年本项目住宅的销售均价在年本项目住宅的销售均价在1300013000元元/平方米左右。平方米左右。销售均价（元/）对比系数加权因子对比销售均价（元/）汇金广场138001.1090%13603保利广场90001.2195%10350嘉德中央公园80001.2885%8689中大颐和湾90001.2195%10350保利达118、广场10748保利达广场项目住宅售价分析保利达广场项目住宅售价分析PART4PART4：定位方向各项功能价格建议：定位方向各项功能价格建议 用市场比较法对项目商业中心租售价格进行预测：结合加权因子系数后，用市场比较法对项目商业中心租售价格进行预测：结合加权因子系数后，得到本项目商业中心的平均租金为得到本项目商业中心的平均租金为220220元元/平方米平方米月，平均销售价格为月，平均销售价格为2529925299元元/平方米；同时结合中心区商服用房售价年增长率为平方米；同时结合中心区商服用房售价年增长率为3-4%3-4%，预测，预测20142014年商业中心平均租金约为年商业中心平均租金约为28119、0280元元/平米平米月，月，20122012年配套商业销售价格约年配套商业销售价格约为为3000030000元元/平方米。平方米。保利达广场项目商业租售价格分析保利达广场项目商业租售价格分析商业租价分析商业租价分析PART4PART4：定位方向各项功能价格建议：定位方向各项功能价格建议平均租价 （元/月）销售均价（元/）对比系数加权因子对比租价 （元/月）对比售价（元/）禾嘉国际酒店公寓（裙楼）1621.2890%187 保利广场300180001.1595%328 19665 站前商贸城159350001.2890%183 40320 中大颐和湾（裙楼）150130001.4485%184120、15912保利达广场220 25299 利用市场比较法预测出本项目写字楼的租金为利用市场比较法预测出本项目写字楼的租金为8282元元/平方米平方米月，月，由于本项目定位远远高于目前市场的样本项目，结合中心区办公物业租由于本项目定位远远高于目前市场的样本项目，结合中心区办公物业租金增长率为金增长率为4-5%4-5%，预计预计20142014年写字楼平均租金为年写字楼平均租金为105105元元/平方米平方米月。月。保利达广场项目写字楼租金分析保利达广场项目写字楼租金分析平均租价（元/月）对比系数加权因子对比租价（元/月）摩天360601.1590%62金陵饭店901.2195%104润华国际大厦7121、51.2190%82保利达广场82写字楼租价分析写字楼租价分析PART4PART4：定位方向各项功能价格建议：定位方向各项功能价格建议 利用市场比较法对项目酒店式公寓进行预测，经过加权系数分利用市场比较法对项目酒店式公寓进行预测，经过加权系数分析后，得到项目酒店式公寓平均售价为析后，得到项目酒店式公寓平均售价为1417814178元元/平方米，结合无锡平方米，结合无锡市商品住宅销售均价年增长率市商品住宅销售均价年增长率10%10%，预计预计20112011酒店式公寓平均售价酒店式公寓平均售价为为1900019000元元/平方米。平方米。保利达广场项目酒店式公寓售价分析保利达广场项目酒店式公寓售122、价分析平均售价元/对比系数加权因子对比售价元/尚城100001.0590%9450凯燕环球中心190001.195%19855润华国际大厦150001.0595%14963摩天360140001.1190%13986禾嘉国际酒店公寓120001.1790%12636保利达广场1417814178酒店式公寓售价分析酒店式公寓售价分析PART4PART4：定位方向各项功能价格建议：定位方向各项功能价格建议 利用市场比较法对项目酒店房价进行预测，利用市场比较法对项目酒店房价进行预测，目前本项目的对比房目前本项目的对比房价约为价约为792792元元/天，天，20142014年本项目五星级酒店平均房价约123、为年本项目五星级酒店平均房价约为900900元元/天。天。保利达广场项目酒店房价分析保利达广场项目酒店房价分析平均房价（元/天）对比系数加权因子对比房价（元/天）太湖饭店8601.0595%856湖滨饭店8801.2290%968喜来登酒店7801.190%772金陵饭店6281.185%587木棉花酒店7081.3880%779本项目792酒店房价分析酒店房价分析PART4PART4：定位方向各项功能价格建议：定位方向各项功能价格建议 PART4PART4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议功能配比初步建议功能配比初步建议商用物业和住宅物业的建筑面积配比对比：商用物业和住宅物业的建筑124、面积配比对比：1.1.从项目整体形象对比：从项目整体形象对比：商用物业的建筑形态丰富，利于形成城市地标，住宅过多，可能拉低整体档次；2.2.从资金运作对比：从资金运作对比：市中心区住宅产品供应缺乏，住宅回笼资金较快速，而住宅投入相对也较小；3.3.从土地利用对比：从土地利用对比：住宅设计退缩要求高，容积率较低，土地利用率较低。对比结论：对比结论：以品牌效益和形象为先；以品牌效益和形象为先；以土地价值的充分体现和前瞻性要求，适当降低住宅物业的开发。以土地价值的充分体现和前瞻性要求，适当降低住宅物业的开发。酒店面积建议酒店面积建议无锡市旅游业发展旺盛，每年总接待人数达3000余万人，无锡中心城区没125、有一个上档次的五星级酒店，无锡作为一个制造业发达的城市，与之相配套的上档次的场所基本没有，五星级酒店的建设将填补市场的空白。从项目定位来看，项目作为城市的地标必须在客房数量上有一定的市场占有率。从酒店现状上来看，目前无锡市中心城区的五星级酒店只有407间客房的喜来登酒店，虽然喜来登酒店设备陈旧，配套严重不足，但其平均入住率达74，而7、8、9、12、1月入住率高达90以上，说明对五星级酒店需求旺盛。从酒店业发展上来看，随着无锡产业优化第三产业增长，商贸和旅游业的长足发展，对酒店的需求进一步加大。PART4PART4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议 故建议五星级酒店房间数为故建议五星126、级酒店房间数为450500个，按五星级酒店每个房间个，按五星级酒店每个房间100平平方米（含配套），酒店面积约方米（含配套），酒店面积约4500050000平方米平方米，加上，加上5000平方米的国平方米的国际会议中心，面积约际会议中心，面积约5000055000平方米。平方米。商业中心面积建议商业中心面积建议 项目位处新开发的综合商务圈内，大小交通方便，地铁开通将形成新的高档次的商圈。为招商和日后管理方便，商业中心建议引进一间广州友谊商店档次相类似百货公司进行经营或管理。以广州友谊商店在南宁琅东CBD核心商圈分店和广州友谊商店在广东东莞开设的分店来看,百货营业要求必须达到800015000平127、方米，其他设施,面积约占2000030000平方米。合计3000040000平方米。以项目可持续发展上考虑，建议商业中心面积约占以项目可持续发展上考虑，建议商业中心面积约占40000400004500045000平方米。平方米。车位面积配比车位面积配比 为保持项目豪宅的形象，使项目可持续发展，建议写字楼面积与车位比是100：1.8,商业物业100:1,酒店100:0.3,酒店式公寓100:0.8,住宅100:1.2的比例。PART4PART4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议写字楼面积建议写字楼面积建议 随着城市的发展，将形成多门类专业性较强的写字楼，如广州国际电子大厦主要以金融服务128、IT、跨国企业占绝对的比例，专业写字楼市场影响力较大。以广州国际电子大厦为例，写字楼间隔为最少52 平方米，最大面积1350 平方米，总建筑面积50123平方米，参考无锡摩登360总建筑面积2.8万平方米、东方广场总建筑面积2.1万平方米、润华国际大厦总建筑面积3.0万平方米。因此，建议写字楼面积约占因此，建议写字楼面积约占3 3万万3.53.5万平方米。万平方米。PART4PART4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议酒店式公寓面积建议酒店式公寓面积建议 酒店式公寓介乎与商务和住宅之间,对项目的商业、商务或住宅功能性影响不大，对写字楼和住宅之间起到互补关系，酒店式公寓在无锡房地产市129、场处于初级阶段，市场对公寓供应量不足,并且由于总价较低,受到投资者和市民的欢迎，中心城区受土地市场供应的限制,不可能有大量的公寓推出,虽然新城区今后几年将会有少量的公寓推出,公寓市场还是卖家的市场。面积建议方面，只要满足规范和控规要求，面积可以适当加大。面积建议方面，只要满足规范和控规要求，面积可以适当加大。PART4PART4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议项项目目建筑建筑规规模模比例比例备备注注占地面占地面积积比例比例总占地面积64443.7地上建筑面积383355其中酒店55.5万35%含会议中心约500035%办公建筑面积33.5万商业建筑面积44.5万公寓建筑面积45万1130、0%住宅建筑面积1820万55%含3000 社区配套65%功能配比初步建议（市场）功能配比初步建议（市场）本测算主要以市场为基础，最后还需要经济计算为准PART4PART4：定位方向各项功能建议：定位方向各项功能建议第五篇第五篇项目规划指标设定项目规划指标设定1.经营部分经营部分酒店、写字楼、商业中心酒店、写字楼、商业中心酒店酒店长期经营，委托国际知名的酒店管理公司进行经营管理;写字楼写字楼长期经营，只租不售，委托国际品牌公司整体经营管理；其一：项目为无锡标志性写字楼，应具备国际品牌的服务管理。其二：若散卖出售，不利于项目的整体运营管理，将大大降低项目的影响力。商业中心商业中心长期经营，只租不131、售，并委托专业公司进行整体经营管理。其一：项目定位为高档商业，长期经营、整体管理有利于控制经营的档次其二：出售或整体出租，业主均较难控制其经营档次、装修档次，从而不能与商务办公、酒店等物业呼应。2.销售部分销售部分住宅、公寓、配套商业住宅、公寓、配套商业PART5PART5：项目规划指标的设定：项目规划指标的设定“长期经营长期经营+销售销售”的组合模式的组合模式PART5PART5：项目规划指标的设定：项目规划指标的设定 测算方法：测算方法：在满足基本设计要求的前提下、通过经济效益最大化来选取项目的商住物业最佳配比；方案设定的前提条件：方案设定的前提条件：销售物业面积：经营物业面积=5：5。项132、目总体用地面积 64,443.7 包括新雅酒店、宿舍等用地总容积率 6.0地上建筑面积386,662酒店、写字楼、商业、公寓、住宅1、可售物业 193,331公寓、住宅50%50%2、长期经营物业 193,331 酒店、写字楼、商业50%50%物业类型配比建议物业类型配比建议可售与经营性物业组合可售与经营性物业组合 可售物业与经营物业进行上下浮动可售物业与经营物业进行上下浮动20%，在满足基本设计要求的条件下，在满足基本设计要求的条件下，选取经济效益大的配比方案。选取经济效益大的配比方案。PART5PART5：项目规划指标的设定：项目规划指标的设定名称组合1 1组合2 2组合3 3组合4 4组133、合5 5其中经营物业比例50%50%45%40%35%30%可售物业比例50%50%55%60%65%70%净现值（万元）￥28,889￥37,901￥56,355￥58,18658,186￥55,190内部收益率13.6%14.3%16.0%16.4%16.1%物业类型配比建议物业类型配比建议不同组合下的收益不同组合下的收益不同组合下的收益不同组合下的收益 在满足基本设计要求的组合区域中，通过项目经济测算在组合在满足基本设计要求的组合区域中，通过项目经济测算在组合3 3和组合和组合4 4之之间（经营物业面积为间（经营物业面积为13.51513.515万平方米）达到一个最佳的利益平衡点，再结合134、万平方米）达到一个最佳的利益平衡点，再结合项目的定位经营物业面积在项目的定位经营物业面积在1113.51113.5万平方米，与项目定位面积基本相近。万平方米，与项目定位面积基本相近。PART5PART5：项目规划指标的设定：项目规划指标的设定物业类型配比建议物业类型配比建议PART5PART5：各项物业指标和功能设定：各项物业指标和功能设定指标设定指标设定类型五星级酒店写字楼商业中心面积（万平方米）5.05.53.03.54.04.5中间值5.255.253.253.254.254.25根据定位各经营物业类型面积分别为：根据定位各经营物业类型面积分别为：先设定各物业类型的中间值，通过上下浮动先135、设定各物业类型的中间值，通过上下浮动10%10%的面积来进行经济的面积来进行经济效益测算，以效益最大作为最佳的配比的选取。效益测算，以效益最大作为最佳的配比的选取。各物业类型大小的设定各物业类型大小的设定先固定商业面积的大小，通过上下浮动酒店与写字楼的面积，来计算各物业最佳的组合收益，从其净现值来看判断，酒店（5.05.5万）与写字楼（3.03.5万）的面积选取区间的下限净现值最大：单位：万元单位：万元酒店面积设置约酒店面积设置约5.05.0万平方米，写字楼约万平方米，写字楼约3.03.0万平方米。万平方米。写字楼-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%酒店10%7,3647136、,3117,2577,2047,1507,0977,0436,9906,9376,8836,8308%7,4787,4247,3717,3177,2647,2107,1577,1047,0506,9976,9436%7,5917,5387,4847,4317,3777,3247,2717,2177,1647,1107,0574%7,7057,6517,5987,5447,4917,4387,3847,3317,2777,2247,1702%7,8187,7657,7117,6587,6057,5517,4987,4447,3917,3377,2840%7,9327,8787,8257,7717137、,7187,6657,6117,5587,5047,4517,397-2%8,0457,9927,9387,8857,8327,7787,7257,6717,6187,5647,511-4%8,1598,1058,0527,9997,9457,8927,8387,7857,7317,6787,625-6%8,2728,2198,1668,1128,0598,0057,9527,8987,8457,7927,738-8%8,3868,3328,2798,2268,1728,1198,0658,0127,9597,9057,852-10%8,4998,4998,4468,3938,3398,286138、8,2328,1798,1258,0728,0197,965PART5PART5：各项物业指标和功能设定：各项物业指标和功能设定指标设定指标设定各物业类型的设定各物业类型的设定酒店、写字楼指标设定酒店、写字楼指标设定 当商业面积增大的时候，各物业类型的组合模式经济收益明显有所提高，根据项目定位商业大小设置为上限4.5万平方米：单位：万元单位：万元写字楼-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%酒店10%11,59811,54411,49111,43811,38411,33111,27711,22411,17011,11711,0648%11,71111,65811,60511,139、55111,49811,44411,39111,33711,28411,23111,1776%11,82511,77111,71811,66511,61111,55811,50411,45111,39711,34411,2914%11,93811,88511,83211,77811,72511,67111,61811,56411,51111,45811,4042%12,05211,99911,94511,89211,83811,78511,73111,67811,62511,57111,5180%12,16612,11212,05912,00511,95211,89811,84511,7921140、1,73811,68511,631-2%12,27912,22612,17212,11912,06512,01211,95911,90511,85211,79811,745-4%12,39312,33912,28612,23212,17912,12512,07212,01911,96511,91211,858-6%12,50612,45312,39912,34612,29212,23912,18612,13212,07912,02511,972-8%12,62012,56612,51312,45912,40612,35312,29912,24612,19212,13912,085-10%12,141、73312,73312,68012,62612,57312,52012,46612,41312,35912,30612,25212,199PART5PART5：各项物业指标和功能设定：各项物业指标和功能设定指标设定指标设定商业中心建筑面积设置约商业中心建筑面积设置约4.54.5万平方米左右。万平方米左右。各物业类型的设定各物业类型的设定商业指标设定商业指标设定PART5PART5：各项物业指标和功能设定：各项物业指标和功能设定指标设定指标设定 根据可比性项目酒店式公寓面积主要集中在根据可比性项目酒店式公寓面积主要集中在3.06.03.06.0万平方米之间；万平方米之间；结合项目定位项目酒店式公142、寓设置面积为约结合项目定位项目酒店式公寓设置面积为约5.05.0万平方米左右。万平方米左右。资料来源：实地考察项目名称户型面积范围（）套数比例面积禾嘉国际酒店式公寓1F1T1W49-70约68,000摩天360约34,000尚城1F1T1W51-63411约24,000凯燕环球中心2F2T1W151547%约29,0001F1T1W71-8043257%单间66-6927036%润华国际大厦3F2T2W225238%约58,0002F2T1W90-10023077%1F1T1W60-70238%单间40238%各物业类型的设定各物业类型的设定酒店公寓指标设定酒店公寓指标设定PART5PART5143、：各项物业指标和功能设定：各项物业指标和功能设定指标设定指标设定高层住宅及总体指标设定高层住宅及总体指标设定项目总体用地面积 64,443.7 包括宿舍楼、新雅酒店部分绿化面积 22,555 35%总容积率 6.0 一、地上建筑面积 386,662 酒店、写字楼、商业、公寓、住宅1、可售物业 261,662 公寓、住宅、配套商业68%68%其中住宅 208,462 208,462 79.7%79.7%公寓 50,000 19.1%配套商业 3,200 1.2%小计 261,662 100%2、综合楼及购物中心 125,000 酒店、写字楼、商业32%32%其中五星酒店 50,000 40%写字144、楼 30,000 24%商业中心 45,000 36%小计 125,000 100%具有地标性，时代感强烈；空间上体现奢侈，豪华，突现至尊形象；参考图片PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定参考图片综合楼形象（集星级酒店、写字楼、酒店式公寓、商业等）综合楼形象（集星级酒店、写字楼、酒店式公寓、商业等）PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定综合楼的组合形式综合楼的组合形式五星五星酒店酒店观光层观光层5F1F33F酒店式酒店式公寓公寓20F写字楼写字楼购物中心购物中心会议会议60F25F5F路面路面145、1F2层地下车库层地下车库(局部三层地下室局部三层地下室)PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定项目规模（平方米）备注五星级酒店约5.0万包括会议中心写字楼约3.0万购物中心约4.5万合计约12.5万综合楼组合综合楼组合五星五星酒店酒店观光层观光层5F1F33F酒店式酒店式公寓公寓20F写字楼写字楼购物中心购物中心会议会议60F25F5F路面路面1F2层地下车库层地下车库(局部三层地下室局部三层地下室)综合楼标准层设定综合楼标准层设定PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定p从综合楼形象和实用率来146、看，层高与标准层面积比例系数是从综合楼形象和实用率来看，层高与标准层面积比例系数是0.12-0.170.12-0.17；p在五星级酒店的要求，标准平面的客房数不宜过多，建议单层控制在在五星级酒店的要求，标准平面的客房数不宜过多，建议单层控制在20252025间以内；间以内；p综合考虑建议项目标准层面积控制在约综合考虑建议项目标准层面积控制在约2,00022002,0002200左右；左右；酒店名称金茂大厦酒店上海希尔顿酒店 浦东香格里拉大酒店 广东国际大酒店塔式标准层客房数约20间约20间约24间约23间物业名称标准层面积（平方米）层数广州中信广场219080上海金茂大厦256088深圳地王大147、厦233069香港中环广场223078香港国际金融中心215088资料来源：实地考察PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定p从市场项目来看，中心城区综合楼高度主要在从市场项目来看，中心城区综合楼高度主要在258m258m以内（以内（5555层）；层）；p根据项目的定位以地标性为原则，建议根据项目的定位以地标性为原则，建议1 1号楼设置在号楼设置在6060层以上，具有层以上，具有一定的视觉冲击，容易树立整体形象。一定的视觉冲击，容易树立整体形象。项目名称润华润华国国际际大厦大厦摩天摩天360360红豆国际广场凯凯燕燕环环球中心球中心九九龙仓龙仓层148、数超高层（55层）超高层（50层）55层超高层（50层）83层高度258m180m248m206m339m区域滨湖区崇安区崇安区南长区南长区资料来源：中地行实地考察超高层建筑超高层建筑综合楼层高控制综合楼层高控制综合楼五星级酒店综合楼五星级酒店客房数的设定客房数的设定p五星级酒店的客房平均面积约为100平方米/间；p国际通行酒店规模划分标准：五星级酒店小型酒店中型酒店大型酒店客房数600间市中心五星级酒店数量少规模不大，具有一定的发展潜力；五星级酒店客房数量有一定的规模效益，过小或过大都会造成酒店经营的不经济；酒店作为本项目的核心功能，因此酒店客房数量应以在规模效益的范围内适度偏大为定位准则。149、结合定位和测算得出五星级酒店面积约结合定位和测算得出五星级酒店面积约5.05.0万平方米，客房数量约为万平方米，客房数量约为500500间左右。间左右。PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定综合楼五星级酒店综合楼五星级酒店功能设定功能设定p国际商务会议中心；p满足国际性、区域性、无锡市域性，企业等各类商务会议需求。体现差异化商务功能的酒店，体现差异化商务功能的酒店，紧追当今商务经济潮流，联动会议会展，为商务人士提供一个多元化、开放、高效的交流平台。PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定p商贸展览150、馆承办行业商品展示和宣传活动为商业、酒店、商务办公带来更大的人流、商机、财富聚集，是展示潮流时尚、商业文明的窗口综合楼五星级酒店综合楼五星级酒店功能设定功能设定PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定p多样化的住宿功能总统套房专层商务行政楼层商务套房等综合楼五星级酒店综合楼五星级酒店功能设定功能设定PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定综合楼写字楼综合楼写字楼指标设定指标设定代表代表项项目目摩天摩天360360润华润华国国际际大厦大厦金陵金陵饭饭店店总建筑面积()5.72万2.96万1.18万标准151、层面积()约约14001400约约800800约约11861186区域位置中心城区滨湖区中心城区车位约400个-物业管理费(元/天/)4.2-0.3p根据项目定位、经济测算项目写字楼面积设定约3.0万平方米；p标准层面积是评判写字楼的标准之一，根据市场调查无锡中心区写字楼面积在1000-1500之间，甲级写字楼面积在15002000之间，结合项目的定位标准层设置约2,000平方米左右，层高为4.5米。资料来源：实地考察PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定p引入科技与创新，顺应写字楼发展的趋势“生态节能”：如智能化外墙、数字可寻址照明系统等技术152、的应用;国际水准5A智能化系统;新技术的运用：日光自动控制的内遮阳系统、地源热泵供冷供热、地板供冷热。PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定综合楼写字楼综合楼写字楼功能设定功能设定p绿色主题空中花园每三层建一个高10.5米、面积200多平米的绿色空中主题花园，空中花园与内天井的配合，使大厦楼道、电梯间等公共空间充分分享自然光线；p景观办公室 视野宽阔，只要看得见的都是风景；综合楼写字楼综合楼写字楼功能设定功能设定PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定商业功能设定商业功能设定p购物中心：购物中心：153、根据项目商业定位和经济测算，设定约4.5万平方米，经营功能主要包括：休闲广场：8001000平方米；（1F）高档百货：15,00025,000平方米，如友谊商店等；（14F）特色餐饮：5,000平方米；（45F）品牌专卖店：8,00010,000平方米；（13F）休闲娱乐中心：8,000-10,000平方米；（45F）PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定五星五星酒店酒店观光层观光层5F1F33F酒店式酒店式公寓公寓20F写字楼写字楼购物中心购物中心会议会议60F25F5F路面路面1F2层地下车库层地下车库(局部三层地下室局部三层地下室)pp建154、议采用建议采用“回游式设计回游式设计回游式设计回游式设计”：围绕商场中庭设置一条螺旋式坡道，让消费者挨家挨铺“扫荡”，不知不觉地顺着坡道一路往下直至楼底，毫无上下楼梯之苦。PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定商业功能设定商业功能设定购物中心购物中心p与自然零距离设计与自然零距离设计引入阳光引入水体引入绿化PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定商业功能设定商业功能设定购物中心购物中心p休闲娱乐设施休闲娱乐设施文化小品风情酒吧主题餐厅PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业155、指标和功能的设定功能设定商业功能设定商业功能设定配套型商业配套型商业p配套及沿街商业配套及沿街商业：以项目住宅社区为主面积约3,200平方米。酒店式公寓酒店式公寓功能设定功能设定PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定p精装修标准交楼；p引入国际品牌酒店管理公司进行管理p私人商务服务中心特色的专业化服务，是酒店式公寓品质提高的软力量；一对一商务管家：对不同的入住商务客户提供贴心的商务服务。酒店式公寓酒店式公寓功能设定功能设定PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定p全球尖端智能家居系统：全球尖端智能156、家居系统：包括EPON光纤网络系统、RFID远程识别系统、信息家园网络服务平台、智能家电远程控制系统等p2424小时商务中心、呼叫中心；小时商务中心、呼叫中心；p健身中心健身中心、国际卫星电视服务等。、国际卫星电视服务等。RFID远程识别系统商务中心健身中心PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定住宅设定住宅设定p根据项目定位建议住宅一梯二户板式结构设置，层数设定为3033层；p景观价值方面需要充分利用好古运河的景观，设置具有特色的亲水性社区；停车位设定停车位设定p以地下停车为主，所需车位：写字楼：按100-200平方米左右一个车位计算，共需约2157、00个车位；酒店：按0.3个/100m2计算，共需约150个车位；商业：按1个/100m2计算，共需约450个车位(含地下及地面)；住宅（公寓）：按1个/每户计算，共需约1,737个车位(二层地下停车库)；合计共需要约2,871个车位；地下物业地下停车场（二层）：地下车位约2,122个，按45m2/车位计算，地下车库面积约126,923m2；p项目提供的停车位除完全满足物业本身需求外，还可为公众提供服务，一定程度上缓解了停车难的现象PART5PART5：各项物业指标和功能的设定功能设定：各项物业指标和功能的设定功能设定第六篇第六篇项目成本估算及投资分析项目成本估算及投资分析PART5PART5158、：各项物业指标和功能的设定：各项物业指标和功能的设定开发分期开发分期地块分析地块分析p地块周边高层建筑密集，视野可及范围受到影响；p地块被通汇桥路和交际路分割成3块，不利于项目整体开发。中大颐和湾中大颐和湾11层层/30层层东方时代广场东方时代广场33层层站前商贸城站前商贸城胜利门胜利门132禾嘉酒店式公寓禾嘉酒店式公寓31层层宿舍楼宿舍楼新雅新雅酒店酒店地块内部有3 3栋民居 为项目统一性、整体形象和退缩因素考虑，建议拆除地块内3栋民居。新雅酒店 新雅酒店正对古运河，面对火车站和汽车客运站，标识性强，将酒店收购回来，纳入项目进行统一规划，不但使项目更加完整也可以腾出进入酒店的道路作为发展用地159、。民族饭店烂尾楼 民族饭店地处交通主干道，影响项目的形象，条件允许的情况下建议拆除民族饭店烂尾楼。项目其他建议：项目其他建议：PART5PART5：各项物业指标和功能的设定：各项物业指标和功能的设定p建议地块销售顺序为:ABCDEp开发建议:A区住宅先开发,目的是为了避免E区的遮挡,影响住宅部分的销售，同时也可及时回笼资金；B、C区处于地块最佳位置，在开发A区后同步或依次开发，可整体拉升住宅售价；D区，将视A、B、C住宅的销售情况及与烂尾楼间的规划路是否实施，再定将开发公寓还是住宅；由于E主楼开发周期较长，投入资金较大，为避免开发风险，阻碍住宅部分的销售，因此，考虑资金及时回笼，建议E区延后A160、区开发。ADECB开发分期建议开发分期建议公寓公寓PART5PART5：各项物业指标和功能的设定：各项物业指标和功能的设定PART6PART6：项目成本估算及投资分析：项目成本估算及投资分析基本经济指标基本经济指标项目总体比例用地面积 64,443.7 包括宿舍楼、新雅酒店部分绿化面积 22,555 35%总容积率 6.0 总建筑面积 513,586 酒店、写字楼、商业、公寓、住宅建筑密度34%一、地上建筑面积 386,662 1、可售物业 261,662 公寓、住宅、配套商业68%68%其中住宅 208,462 79.7%公寓 50,000 19.1%配套商业 3,200 1.2%小计 26161、1,662 100%2、综合楼及购物中心 125,000 酒店、写字楼、商业32%32%其中五星酒店 50,000 40%写字楼 30,000 24%商业中心 45,000 36%小计 125,000 100%二、地下建筑面积 126,923 停车库PART6PART6：项目成本估算及投资分析成本估算：项目成本估算及投资分析成本估算成本估算成本估算可售物业可售物业项目总额(万元)单位造价计算基数备注一、土地取得费 64,965 64,965 2,483 2,483 元/m/m2 2 261,662 m2按上盖建筑面积计算二、前期开发费 4,128 4,128 158 元/m/m2 2 261,162、662 m2按上盖建筑面积计算三、基础设施建设费 4,841 4,841 185 185 元/m/m2 2 261,662 按上盖建筑面积计算四、住宅部分建筑安装费用 51,068 51,068 1,951.66 元/m/m2 2 261,662 m2按上盖建筑面积计算1 1、建筑及结构工程费 41,386 41,386 1,581.66 元/m2 261,662 2 2、安装工程费 9,682 9,682 370.00 元/m2 261,662 按上盖建筑面积计算五、建设期费用 492 492 1、质监费 74 2.8 元/m2 261,662 m2按上盖建筑面积计算2、监理费 209 8.163、0 元/m2 261,662 m2按上盖建筑面积计算3、施工勘察费 39 1.5 元/m2 261,662 同上4、桩检费 52 2.0 元/m2 261,662 同上5、防雷检测费 39 1.5 元/m2 261,662 同上6、室内环境监测费 78 3.0 元/m2 261,662 同上六、不可预见费 2,500 2,500 2%125,002 万元按一四合计合计 137,676 137,676 5,262 5,262 元/m2 261,662 m2PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析成本估算成本估算租赁物业租赁物业项目总额(万元)单位造价计164、算基数备注一、土地取得费 31,035 2,483 元/m2 125,000 m2按上盖建筑面积计算二、前期开发费 1,984 159 元/m2 125,000 m2按上盖建筑面积计算三、基础设施建设费 2,313 元/m2按上盖建筑面积计算四、综合楼建筑安装费用 108,642 8,691 元/m2 125,000 m2包括机电、公共部分装修等费用1 1、建筑及结构工程费 43,517 3,481 元/m2 125,000 m22 2、安装工程费 65,125 5,210 元/m2 125,000 m2五、建设期费用 235 六、不可预见费 2,879 2%143,974 万元按一四合计合计165、 147,088 147,088 11,767 11,767 元/m2 125,000 m2PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析总成本估算总成本估算可售物业成本综合楼物业成本合计备注一、开发成本 127,994 147,088 275,083、土地取得费 64,965 31,035 96,000 包括2.8亿地价款2 2、前期开发费 4,128 1,984 6,113、基础设施建设费 4,841 2,313 7,153、住宅部分建筑安装费用 51,068 108,642 159,709、建设期费用 492 235 728、不可预见费 2,500 166、2,879 5,380 二、开发费用 18,976 7,610 26,586 1 1、管理费用 2,500 2,879.47 5,380 按14项之和的2%计算2 2、销售费用 12,360 12,360 按销售收入的3%3 3、财务费用 4,116 4,730 8,846 三、合计 146,970 146,970 154,698 154,698 301,668 301,668 PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析可销售物业收入可销售物业收入住宅合计2008年一期2009年二期2010年三期2011年四期2012年2013年销售比例100%0%2167、5%30%30%15%0%销售面积(平方米)208,462 -52,116 62,539 62,539 31,269 -销售单价(元)14,350 -13,000 14,000 15,000 16,000 17,000 销售收入(万元)299,143 -67,750 87,554 93,808 50,031 -公寓合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年销售比例100%0%0%0%35%65%0%销售面积(平方米)50,000 -17,500 32,500 -销售单价(元)20,650 0 18,000 19,000 20,000 21,000 销售收入(万元)103,168、250 -35,000 68,250 -配套商业合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年销售比例100%0%0%0%0%100%0%销售面积(平方米)3,200 -3,200 -销售单价(元)30,000 -30,000 -销售收入(万元)9,600 -9,600 -可销售面积合计 261,662 -52,116 62,539 80,039 66,969 -比例100%20%24%31%26%PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析可售物业部分可售物业部分益损表益损表单位：万元计算依据金额1销售收入411,993 2总成本费用169、148,675 3销售税金及附加24,015 4土地增值税49,300 5利润总额(1-2-3-4)190,003 6所得税(5)*33%62,701 7税后利润(5)-(6)127,302 8盈余公积(7)*10%12,730 9可分配利润(7)-(8)114,572 PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析租赁商贸物业收入租赁商贸物业收入单位：万元写字楼合计2013年2014年2015年2016年2048年出租比例60%70%70%80%98%出租面积991,500 18,000 21,000 21,000 24,000 29,400 出租价格（170、元/平方米）187 105 105 108 111 287 出租收入（万元）222,836 2,268 2,646 2,725 3,208 10,120 总套数500酒店(五星）合计2013年2014年2015年2016年2048年出租比例70%75%80%85%90%出租套数（套）15,500 350 375 400 425 450 出租价格（元/间）900 900 909 918 1,262 出租收入（万元）613,854 11,340 12,150 13,090 14,047 20,450 商场(出租)合计2013年2014年2015年2016年2048年出租比例60%75%85%90%171、98%出租面积27,000 33,750 38,250 40,500 44,100 出租价格（元/平方米）220 220 231 243 315 出租收入（万元）664,620 7,128 8,910 10,603 11,788 16,670 停车场（出租）合计2013年2014年2015年2016年2048年出租比例60%75%80%90%98%出租个数1,500 1,875 2,000 2,250 2,450 出租价格（元/平方米）500 515 530 501 542 出租收入（万元）53,791 900 1,159 1,273 1,353 1,594 资金平衡表资金平衡表PART6PA172、RT6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析单位：万元合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年现金流入426,714 0 0 33,875 33,875 43,777 43,777 64,404 64,404 63,940 63,940 7,360 7,360 上年资金余额59,575 0 67 62 127 190 182 232 67 528 18 25,371 32,731 自有资金96,279 96,279 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 现金流出471,3173、88 110,539 15,455 37,857 37,857 45,858 45,858 51,328 51,328 37,653 37,653 0 0 现金余缺111,179(14,261)(15,388)(3,920)(3,855)(1,891)(1,899)13,309 13,143 26,815 26,305 32,731 40,092 银行贷款49,300 14,600 14,600 16,300 16,300 5,300 5,300 5,500 5,500 3,700 3,700 3,900 3,900 0 0 0 0 0 0 支付利息12,510 273 850 1,253 1174、,455 1,627 1,769 1,841 1,416 997 34 0 997 还贷计划49,300 0 0 0 0 0 0 11,400 11,200 25,800 900 0 0 本年资金余额67 62 127 190 182 232 67 528 18 25,371 32,731 39,094 贷款余额14,600 30,900 36,200 41,700 45,400 49,300 37,900 26,700 900 0 0 0 PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析现金流量表现金流量表(全部投资全部投资)单位：万元合计2008年200175、9年2010年2011年2012年2013年2014年2048年一、现金流入2,921,448 -67,750 87,554 128,808 127,881 14,721 17,125 383,659 1、可售物业现金流入411,993 -67,750 87,554 128,808 127,881 -住宅销售收入299,143 -67,750 87,554 93,808 50,031 -酒店式公寓销售收入103,250 -35,000 68,250 -配套商业销售收入9,600 -9,600 -2、商贸物业现金流入1,080,647 -14,721 17,125 383,659 写字楼租赁收入176、212,716 -2,268 2,646 10,120 五星酒店经营收入326,373 -6,237 6,683 11,247 商场租金收入500,218 -5,503 6,879 12,869 停车场租金收入41,340 -713 918 1,262 回收固定资产余值348,160 -348,160 二、现金流出471,388 125,995 75,714 91,717 102,655 75,307 -1、可售物业流出148,675 76,636 19,007 23,926 22,679 6,427 -2、商贸物业流出147,088 48,443 29,013 29,013 23,211 1177、7,408 -3、销售税金及附加24,015 -3,952 5,106 7,508 7,450 -4、土地增值税48,611 916 6,805 11,783 17,056 12,051 -5、所得税102,998 -16,938 21,889 32,202 31,970 -PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析现金流量表现金流量表(全部投资全部投资)单位：万元2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2048年三、净现金流量1,021,252(125,995)(7,964)(4,163)26,153 52,574 14178、,721 17,125 383,659 四、累计净现金流量16,191,894(125,995)(133,959)(138,121)(111,969)(59,395)(44,674)(27,549)1,404,911 五、净现金流量折现48,247(125,995)(7,111)(3,319)18,615 33,412 8,353 8,676 4,123 六、累计净现金流量折现(125,995)(133,105)(136,424)(117,809)(84,397)(76,044)(67,368)48,247 七、内部收益率15.2%八、财务净现值（NPV）43,078 I=12%九、静态投资回179、收期(年)7.4 年 十、动态投资回收期(年)16.5 年 PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析敏感性分析敏感性分析由上图可以看出，项目对租售的价格水平的敏感性最高，下降不超过7%时，项目仍然可行；对建造成本的敏感性次之，上升不超过15%时，项目依然可行，当地价 成本上升不超过60%时，项目依然可行，表明地价成本的敏感性相对较低。PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析原方案原方案项目总体比例用地面积 64,443.7 包括宿舍楼、新雅酒店部分绿化面积 22,555 35%总容积率 6.0 总建筑面积 180、515,191 酒店、写字楼、商业、公寓、住宅建筑密度20%一、地上建筑面积 386,662 1、可售物业 261,862 公寓、住宅、配套商业68%68%其中住宅 261,862 100.0%小计 261,862 100%2、综合楼及购物中心 124,800 酒店、写字楼、商业32%32%其中五星酒店 28,000 22%写字楼 75,000 60%商业中心 14,000 11%会所及配套设施 7,800 小计 124,800 94%二、地下建筑面积 128,528 停车库PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析方案比较方案比较单位：万元项目名称此181、方案原方案一、开发成本 275,083 323,045、土地取得费 96,000 96,000 2、前期开发费 6,113 6,113、基础设施建设费 7,153 7,153、住宅部分建筑安装费用 159,709 206,732、建设期费用 728 728、不可预见费 5,380 6,320 二、开发费用 30,250 28,717 1、管理费用 5,380 6,320 2、销售费用 12,360 12,098 3、财务费用 12,510 10,299 三、合计 305,332 351,762 单方成本 7,897 9,097 PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算182、及投资分析投资分析方案比较方案比较单位：万元项目名称此方案原方案1销售收入 411,993 403,268 2总成本费用 148,675 198,687 3销售税金及附加 24,015 23,508 4土地增值税 49,300 26,247 5利润总额 190,003 154,825 6所得税 62,701 51,092 7税后利润 127,302 103,733 8盈余公积 12,730 10,373 9可分配利润 114,572 93,360 PART6PART6：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析方案比较方案比较通过市场分析、施工工期以及经济测算等综合考虑和多183、种指标的对通过市场分析、施工工期以及经济测算等综合考虑和多种指标的对比，方案一明显要优于原方案。比，方案一明显要优于原方案。单位：万元项目名称此方案原方案一、现金流入 2,921,448 2,570,111 二、现金流出 471,388 456,723 三、净现金流量 1,021,252 858,068 四、累计净现金流量 16,191,894 858,068 五、净现金流量折现 48,247 20,452 七、内部收益率15.2%13.4%八、财务净现值（NPV）43,078 18,261 九、静态投资回收期 7.4年 8.9年 十、动态投资回收期 16.5年 23.6年PART6PART6184、：项目成本估算及投资分析投资分析：项目成本估算及投资分析投资分析工程进度部署工程进度部署附件1：前1010位国外客源：2006年无锡旅游过夜的外国人中，日本仍位居第一，接待人数比上年增长15.9%;马来西亚下降18.1%；美国增长2.0%；韩国增长10.2%；泰国增长17.1%；新加坡下降8.4%；德国增长19.1%；加拿大增长25.2%；澳大利亚增长22.0%；印度增长34.0%旅游产业研究旅游产业研究附件1：接待国内游客总人数及旅游收入 2006年全市共接待国内旅游者3032.89万人次，比05年增长15.0%。全市国内旅游收入351.49亿元，比05年增长25.5%。旅游产业研究旅游产业185、研究 2006年国内游客在无锡市人均花费为1247元。在人均花费构成中，长途交通占13.69%，住宿占21.18%21.18%，餐饮占21.29%21.29%，景区游览占12.64%，娱乐占3.60%，购物占20.74%，市内交通占2.14%，邮电通迅占0.39%，其它占4.33%。国内旅游人均花费构成国内旅游人均花费构成数据来源:06年无锡市旅游业年度报告附件附件1：附件1：2006年无锡市旅游前十位主要客源地依次为：江苏、上海、安徽、山东、广东、北京、河南、辽宁、湖南。国内旅游者按客源划分国内旅游者按客源划分数据来源:06年无锡市旅游业年度报告附件1：2006年前往无锡旅游的国内游客中，家庭亲朋占30.55%，单位组织占29.82%，个人旅游占28.25%，旅行社占11.38%,。国内旅游者旅游方式划分国内旅游者旅游方式划分附件1：小结分析：旅游业带动酒店业发展：无锡旅游资源的丰富,有着最适宜旅游度假的休闲名城“之称，旅游业的逐年兴旺，带动着无锡市酒店业的发展。长三角城市游客占首位：星级酒店在国内游客的来源将以长三角周边城市为主。旅游业持续攀升：酒店业的市场空间较大。