1、20072007年第二季度副中心商品住宅销售均价为年第二季度副中心商品住宅销售均价为63336333元元/平方米，同比增平方米，同比增长长3%3%左右。左右。由于中心区和副中心区近年来推出地块较少，尤其是中心城区内几乎由于中心区和副中心区近年来推出地块较少，尤其是中心城区内几乎已经没有可供开发土地出让，地段优势仍将在较长时期内起到拉升已经没有可供开发土地出让，地段优势仍将在较长时期内起到拉升房价的作用，未来中心区和副中心区的价格仍有较大的上升空间。房价的作用，未来中心区和副中心区的价格仍有较大的上升空间。数据来源：无锡市房地产管理局住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争2、分析：专题研究市场竞争分析中心区、副中心区可比项目位置图中心区、副中心区可比项目位置图住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析代表楼盘代表楼盘代表楼盘代表楼盘汇金广场汇金广场汇金广场汇金广场银仁大厦银仁大厦银仁大厦银仁大厦保利广场保利广场保利广场保利广场嘉德中央公园嘉德中央公园嘉德中央公园嘉德中央公园中大颐和湾中大颐和湾中大颐和湾中大颐和湾总占地面积总占地面积()1.061.06万万-5 5万万4.94.9万万6 6万万总建筑面积总建筑面积()7.17.1万万4 4万万8.98.9万万15.315.3万万1515万万物业类型物业类型高层高层(303、(30层层)高层高层(30(30层层)高层高层(24(24层层)别墅、情景洋别墅、情景洋房、高层房、高层(31(31层层)多层、小高层、多层、小高层、高层高层(30(30层层)区域位置区域位置中心城区中心城区中心城区中心城区中心城区中心城区副中心区副中心区副中心区副中心区销售均价销售均价(元元/)约约1380013800(毛坯毛坯)（现价）（现价）12000-12000-1400014000(精装修精装修)（二手）（二手）约约10000(10000(简装简装)约约8000(8000(毛坯毛坯)（现价）（现价）约约10000(10000(新新装修装修)8500-91008500-9100(毛坯毛4、坯)（二手）（二手）约约7500-7500-9800(9800(简装修简装修)（二手）（二手）住宅市场分析住宅市场分析中心区、副中心区可比项目状况一览表中心区、副中心区可比项目状况一览表PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析中心区、副中心区高档住宅市场产品分析中心区、副中心区高档住宅市场产品分析 项目名称项目名称项目名称项目名称户型户型户型户型面积范围（）面积范围（）面积范围（）面积范围（）套数套数套数套数汇金广场汇金广场3F2T2W3F2T2W19219262623F2T2W3F2T2W20020062626F2T4W6F2T4W（复式）（复式）35435416165、中大颐和湾中大颐和湾2F2T1W2F2T1W94-9594-953F2T2W3F2T2W121-143121-1434F2T2W4F2T2W143-147143-1475F2T2W(5F2T2W(复式复式)161-209161-209保利广场保利广场3F2T2W3F2T2W154-156154-1564F2T2W4F2T2W1761765F2T3W(5F2T3W(复式复式)206206中心、副中心区内在售高档住宅项目：两房面积94-95平方米；三房面积121-200平方米；四房面积143-176平方米；五房（复式）面积161-209平方米；六房（复式）面积354平方米。住宅市场分析住宅市场分析6、PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析万科东郡万科东郡King紫金门紫金门银仁御墅花园银仁御墅花园第一国际第一国际湖滨壹号湖滨壹号新梁溪人家新梁溪人家瑜憬湾瑜憬湾金科观天下金科观天下清扬康臣清扬康臣保利达广场保利达广场住宅市场分析住宅市场分析市区在售部分高层住宅项目分布市区在售部分高层住宅项目分布PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析项目名称项目名称项目名称项目名称kingkingkingking紫金紫金紫金紫金门门门门期期期期金科金科金科金科观天下观天下观天下观天下银仁银仁银仁银仁御墅花园御墅花园御墅花园御墅花园第一第一第一第一国际国际国际7、国际万科东郡万科东郡万科东郡万科东郡清扬清扬清扬清扬康臣康臣康臣康臣湖滨壹号湖滨壹号湖滨壹号湖滨壹号新梁新梁新梁新梁溪人家溪人家溪人家溪人家瑜憬湾瑜憬湾瑜憬湾瑜憬湾所属区域所属区域崇安区崇安区崇安区崇安区崇安区崇安区新区新区新区新区南长区南长区滨湖区滨湖区滨湖区滨湖区滨湖区滨湖区高层产品高层产品高层（高层（2929、3232层）层）高层高层（2828、3131、3232层）层）高层（高层（3333层）层）高层高层（3434层）层）高层（高层（3030层）层）高层高层（3333层）层）高层（高层（2828、2929、3030、3131、3232层）层）高层高层（3333层）层）高层高层（30308、层）层）层高层高 mm2.92.9、3 32.92.92.8-2.92.8-2.92.92.92.82.82.9 2.9 2.92.92.82.82.92.9装修状况装修状况毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯销售状况销售状况0707年年9 9月月1515日选房日选房0707年年1010月中旬月中旬开售开售90%90%80%80%高层高层96%96%、洋房、洋房90%90%0707年年1010月开售月开售80%80%96%96%0707年年1010月开售月开售车位户数比车位户数比1 1 9、1 11 1 1 10.80.80.80.81 1 1 11 1 1 10.70.70.70.71 1 1 11 1 1 11 1 1 1车位租售状车位租售状况况未定未定未定未定9.8-12.89.8-12.8万元万元/个个7-87-8万万元元/个个未定未定未定未定8-108-10万元万元/个个10.8-10.8-12.812.8万万元元/个个含在售含在售价内价内无锡市区在售高层住宅项目一览表无锡市区在售高层住宅项目一览表 住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析高层住宅小结分析高层住宅小结分析从建筑形态来看，各区的高层主要集中在28-34层左右10、；层高主要在2.8-3米之间，基本控制建筑高度在100米内；从销售状况来看，对高层的接受没有明显的抗性，但对户型、朝向、工程质量关注较多；目前无锡市场上住宅类产品没有装修产品，主要因为无锡人比较精明，同时消费者的消费档次和习惯也没有达到相应的阶段；中高档项目的车位住户比基本在1：1左右，同时有的项目车位不足问题已经凸现（如新梁溪人家）；车位销售价格一般在7-13万元/个之间。住宅市场分析住宅市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析住宅市场分析住宅市场分析住宅市场小结分析住宅市场小结分析整体住宅市场呈现供过于求的局面，但区区域域供供求求不不平平衡衡的现象比较突出；11、目前中心区和副中心区住宅项目较少，住宅供应缺乏，虽然中心区和副中心区土地出让在逐步增加，但土地性质以以商商用用为为主主，未来住宅供应量仍将呈现短缺的趋势；在购房发展趋势上来看，中中心心城城区区还还是是无无锡锡人人购购房房首首选选，由于中心城区土地供应量较少，价格攀升才往其他区域购买，其选择顺序是中心城区副中心区-西区（南区）-其他区域。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析商业市场分析商业市场分析 目前无锡商业格局，是以解放路为核心，围绕中山路和人民路的单一商业核心圈单一商业核心圈。“十一五”规划对无锡商12、业的规划，就是在传统意义上的无锡城中心并略有扩大，形成“一核两轴，两圈六街一核两轴，两圈六街”的格局。南门商圈南门商圈胜利门商圈胜利门商圈三阳广场三阳广场-崇安寺崇安寺人民路中山路大 成 巷街东大健康路槐树巷小 娄 巷崇安区商圈崇安区商圈 从无锡人群购物习惯上来看，主要是围绕中山路人民路为核心，从高档购物场所和高档次的餐饮服务业也是主要分布在该区域，中山路人民路核心商圈短时间内不可能动摇的。无锡现有的商业基本上都集中在中山路，随着无锡地铁的开通，无锡城市的扩展，商业消费人群的细分，无锡将可能形成多个商业区形成多个商业区，如以太湖广场为中心的服务于高新技术产业园区的商业区、中山路传统商业区及以胜13、利门为中心沿古运河的高档商务商业圈胜利门为中心沿古运河的高档商务商业圈等。商业市场分析商业市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析站前商贸城站前商贸城站前商贸城站前商贸城胜利门商圈胜利门商圈胜利门商圈胜利门商圈位置位置以无锡站为核心，由通惠路、工运路、以无锡站为核心，由通惠路、工运路、解放北路、解放东路围合而成解放北路、解放东路围合而成以解放路为主要发展轴带，自工运以解放路为主要发展轴带，自工运路起，经北大街至县前西街路起，经北大街至县前西街总商业面积（）总商业面积（）4242万万5.85.8万万商圈整体空置率（）商圈整体空置率（）80%80%2%2%主力商业项14、目主力商业项目站前步行街、保利广场站前步行街、保利广场一百商厦、交电商厦、新交电商厦一百商厦、交电商厦、新交电商厦区域特点区域特点新兴商业中心，以新型现代化商业街区、新兴商业中心，以新型现代化商业街区、购物广场为代表商业项目单体商业面积购物广场为代表商业项目单体商业面积较大较大传统商业中心，以传统百货、家用传统商业中心，以传统百货、家用生活电器为主生活电器为主整体档次整体档次主力商业以中高档为主，其他区域以中主力商业以中高档为主，其他区域以中低档为主低档为主中等偏低中等偏低业态比重：零售（）业态比重：零售（）80807575业态比重：餐饮（）业态比重：餐饮（）15151515业态比重：休闲娱（15、）业态比重：休闲娱（）5 51010目标消费群体目标消费群体市内中高档消费群，无锡旅客市内中高档消费群，无锡旅客市内中档消费群市内中档消费群 商业市场分析商业市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析无锡商圈状况一览表无锡商圈状况一览表崇安寺三阳广场商圈崇安寺三阳广场商圈崇安寺三阳广场商圈崇安寺三阳广场商圈南禅寺商圈南禅寺商圈南禅寺商圈南禅寺商圈位置位置由解放路围合而成，集中分布在由解放路围合而成，集中分布在中山路、人民路两条主干道中山路、人民路两条主干道解放南路、向阳路、槐古路围合解放南路、向阳路、槐古路围合而成区域内而成区域内总商业面积（）总商业面积（）万万万16、万商圈整体空置率商圈整体空置率.主力商业项目主力商业项目花都百货、好买得、大成巷步行花都百货、好买得、大成巷步行街、商业大厦、大洋百货、崇安街、商业大厦、大洋百货、崇安寺商业步行街、新世界百货、三寺商业步行街、新世界百货、三阳百盛阳百盛南禅寺文化商城、花鸟古玩市场南禅寺文化商城、花鸟古玩市场等等区域特点区域特点传统商业中心、商业高度集中、传统商业中心、商业高度集中、以百货公司为主要代表项目，新以百货公司为主要代表项目，新近入新型商业步行街区近入新型商业步行街区以传统文化景点为主要特色商业以传统文化景点为主要特色商业与旅游结合与旅游结合整体档次整体档次无主力商业无主力商业以中高档为主以中高档为主17、零售业态比例（）零售业态比例（）目标客户群体目标客户群体中高档消费群体中高档消费群体中档消费群体中档消费群体商业市场分析商业市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析无锡商圈状况一览表无锡商圈状况一览表项目名称项目名称项目名称项目名称营业面积营业面积营业面积营业面积各楼层业态各楼层业态各楼层业态各楼层业态商圈及档次商圈及档次商圈及档次商圈及档次优势分析优势分析优势分析优势分析第一百货第一百货2.12.1万万B1B1家纺品、家纺品、1F1F时尚名品时尚名品2F-3F2F-3F女装、女装、4F4F男男装、装、5F5F休闲运动装、休闲运动装、6F6F羽绒服羽绒服胜利门商18、圈，胜利门商圈，中档偏低中档偏低胜利门商圈内最大的胜利门商圈内最大的百货百货新世界百货新世界百货1.61.6万万1F 1F 国际名品、女鞋、黄金珠宝、手机、国际名品、女鞋、黄金珠宝、手机、化妆品、快餐店、化妆品、快餐店、2F 2F 女士服饰、女士服饰、3F 3F 男士男士服饰、运动休闲装、保健器材服饰、运动休闲装、保健器材崇安寺商圈，崇安寺商圈，中高档中高档香港大型连锁百货背香港大型连锁百货背景景,品牌影响力大品牌影响力大无锡商业大厦无锡商业大厦4 4万万B1 B1 屈臣氏、滋补品、屈臣氏、滋补品、1F 1F 化妆品、黄金珠化妆品、黄金珠宝、钟表、男女鞋、烟酒、宝、钟表、男女鞋、烟酒、2F-319、F 2F-3F 女装、女装、饰品、饰品、4F 4F 男装、男装、5F 5F 运动休闲、运动休闲、6F 6F 家饰摆家饰摆件、箱包、件、箱包、7F 7F 东方电器大厦店东方电器大厦店崇安寺商圈，崇安寺商圈，中高档中高档本地最大商业百货，本地最大商业百货，品牌知名度高品牌知名度高三阳百盛广场三阳百盛广场2.82.8万万B1 B1 超市、超市、L1 L1 化妆品和黄金珠宝、化妆品和黄金珠宝、L2 L2 女装女装和女鞋、和女鞋、L3-L4L3-L4男、女装、男、女装、L5 L5 运动休闲、运动休闲、L6 L6 少女流行服饰、少女流行服饰、L7 L7 家居用品家居用品崇安寺商圈，崇安寺商圈，中高档中高档20、大型连锁百货，中高大型连锁百货，中高档定位准确档定位准确大洋百货大洋百货2.52.5万万1F 1F 名品女鞋馆、名品女鞋馆、2F-3F 2F-3F 女装、女装、4F 4F 运动休运动休闲馆、闲馆、5F 5F 青少时尚馆、青少时尚馆、6F 6F 绅士名品馆、绅士名品馆、7F 7F 金宝贝早教中心金宝贝早教中心崇安寺商圈，崇安寺商圈，中档中档以满足大众消费为主以满足大众消费为主东方商厦东方商厦3 3万万1F 1F 钟表、名品店、钟表、名品店、2F 2F 少淑职业女装、少淑职业女装、3F 3F 男式服装、箱包、男式服装、箱包、4F 4F 运动休闲服、运动休闲服、5F 5F 儿儿童用品、居家用品童用品21、居家用品崇安寺商圈，崇安寺商圈，中高档中高档引进知名国际品牌引进知名国际品牌,连锁餐饮，市场有一连锁餐饮，市场有一定认可度定认可度无锡八佰伴无锡八佰伴4.54.5万万1F 1F 国际名品服饰、国际名品服饰、2F 2F 女士服饰、女士服饰、3F 3F 男士男士用品、用品、4F 4F 休闲装、运动品、化装品、女休闲装、运动品、化装品、女包、包、5F 5F 家饰用品、珠宝、家饰用品、珠宝、6F 6F 儿童用品、儿童用品、烟酒烟酒崇安寺商圈，崇安寺商圈，高档高档老牌零售商业，以国老牌零售商业，以国际品牌吸引人群际品牌吸引人群商业市场分析商业市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究22、市场竞争分析无锡主要百货状况一览表无锡主要百货状况一览表无锡百货（无锡八佰伴、三阳百盛广场、无锡百货（无锡八佰伴、三阳百盛广场、新世界百货）服装品牌代表新世界百货）服装品牌代表Pierre CardinPierre Cardin、Hugo Boss Hugo Boss、VersaceVersace、Givenchy Givenchy、Polo Polo Ralph Lauren Ralph Lauren、Calvin Klein Calvin Klein、Vincenzo Valentino Vincenzo Valentino、Dunhill Dunhill、PortsPorts、Ermen23、egildo ZegnaErmenegildo Zegna、Tommy HilfigerTommy Hilfiger、JorayJoray、ESPRITESPRIT、LEVISLEVIS、LEOLEO、MYTENO MYTENO、Cartier Cartier、ChanelChanel广州丽柏广场服装品牌代表广州丽柏广场服装品牌代表Louis VuittonLouis Vuitton、HermesHermes、BulgariBulgari、PradaPrada、DiorDior、FendiFendi、CelineCeline、Emporio ArmaniEmporio Armani、Burbe24、rryBurberry、Hugo BossHugo Boss、LanvinLanvin、Ermenegildo ZegnaErmenegildo Zegna、GivenchyGivenchy、Polo Ralph LaurenPolo Ralph Lauren、CharriolCharriol、Tommy HilfigerTommy Hilfiger、D&G D&G、JorayJoray、PortsPorts、ChanelChanel广州友谊商店服装品牌代表广州友谊商店服装品牌代表Pierre CardinPierre Cardin、Hugo Boss Hugo Boss、VersaceVer25、sace、Givenchy Givenchy、Polo Polo Ralph Lauren Ralph Lauren、Calvin Klein Calvin Klein、Vincenzo Valentino Vincenzo Valentino、Dunhill Dunhill、ESPRITESPRIT、LEVISLEVIS、LEOLEO、MYTENOMYTENO、CartierCartier 无锡百货（无锡八佰伴、三阳百盛广场、新世界百货）服装品牌与广州百货（丽柏广场、友谊商店）服装品牌对比：无锡高端消费正处于广州、深圳、上海等大城市的中高档的水平，其商品种无锡高端消费正处于广州、深圳、上海等26、大城市的中高档的水平，其商品种类最接近于广州的友谊商店。类最接近于广州的友谊商店。无锡百货现有品牌无锡百货现有品牌PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析商业市场分析商业市场分析项目名称项目名称项目名称项目名称营业面积（）营业面积（）营业面积（）营业面积（）停车位停车位停车位停车位停车位租金停车位租金停车位租金停车位租金营业面积与营业面积与营业面积与营业面积与停车位比例停车位比例停车位比例停车位比例新世界百货新世界百货1.61.6万万地下地下220220（与华（与华光珠宝城共用车位）光珠宝城共用车位）2 2小时以内小时以内5 5元（元（2 2小时以小时以上，上，4 4小27、时以内加收小时以内加收5 5元）元）无锡八佰伴无锡八佰伴4.54.5万万地下地下2002005 5元元/2/2小时，超过小时，超过2 2小时，小时，每小时每小时4 4元元225225：1 1三阳百盛广场三阳百盛广场2.82.8万万地下地下400400（与摩（与摩天天360360共用车位）共用车位）5 5元元/2/2小时，超过小时，超过2 2小时，小时，每小时每小时4 4元元无锡商业大厦无锡商业大厦4 4万万地上地上550550（与东（与东方广场共用车位）方广场共用车位）前前6 6元元/2/2小时（超过小时（超过2 2小小时，每小时加收时，每小时加收4 4元），元），2424小时最高收小时最高收28、费不超过费不超过6060元元/小时；小时；大洋百货大洋百货2.52.5万万地下地下9090个（与个（与天安大厦共用车位）天安大厦共用车位）4 4元元/小时，小时，500500元元/月月第一百货第一百货2.82.8万万地上地上8787个个5 5元元/2/2小时，超过小时，超过2 2小时，小时，每小时每小时4 4元元321 321：1 1东方商厦东方商厦3 3万万地下地下180180个（与个（与汇金公寓共用车位）汇金公寓共用车位）5 5元元/2/2小时，超过小时，超过2 2小时，小时，每小时每小时4 4元元保利广场保利广场8 8万万地下地下220220个个5 5元元/2/2小时，超过小时，超过2 29、2小时，每小时，每小时小时4 4元元363 363：1 1市中心区商业停车位供应量明显不足市中心区商业停车位供应量明显不足PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析无锡百货无锡百货/商业中心停车位使用状况一览表商业中心停车位使用状况一览表凯燕环球中心凯燕环球中心首席首席世贸中心世贸中心燕莎购物中心燕莎购物中心茂业城茂业城九龙仓地块九龙仓地块数码大厦数码大厦台湾欢乐城台湾欢乐城PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析未来太湖广场商业市场分析未来太湖广场商业市场分析项目名称项目名称项目名称项目名称区域区域区域区域总建筑面总建筑30、面总建筑面总建筑面积（）积（）积（）积（）商业营业面商业营业面商业营业面商业营业面积（）积（）积（）积（）主力售价主力售价主力售价主力售价（元（元（元（元/）停车位停车位停车位停车位停车位租金停车位租金停车位租金停车位租金太湖明珠数太湖明珠数码大厦码大厦太湖广场太湖广场1.91.9万万0.50.5万万地下地下350350个（与写字个（与写字楼共用）楼共用）350350元元/月月首席首席太湖广场太湖广场3.23.2万万0.60.6万万2500025000380380个个(与住宅、写字与住宅、写字楼共用楼共用)只租不售（价格未定）只租不售（价格未定）茂业城茂业城太湖广场太湖广场4545万万202031、万万30003000个个(与公寓、酒与公寓、酒店共用店共用)世贸中心世贸中心太湖广场太湖广场地下地下19001900个（与写个（与写字楼、会展共用）字楼、会展共用）太湖新天地太湖新天地太湖广场太湖广场1.381.38万万只租不售只租不售燕莎购物中心燕莎购物中心太湖广场太湖广场6 6万万 未来太湖广场商圈商业供应量未来太湖广场商圈商业供应量2929万平方米，将与城市中心区形成竞争。万平方米，将与城市中心区形成竞争。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析商业市场分析商业市场分析太湖广场周边商业状况一览表太湖广场周边商业状况一览表商业市场小结分析商业市场小结分析无锡商业集中32、在中山路和人民路的崇安寺商圈，形成了单核心结构的商业形态；目前无锡高端商业物业以百货形式，以新世界、无锡八佰伴、三阳百盛广场为代表；各百货定位不清，经营同质化严重，缺乏高档次、龙头型、引导型商业中心。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 商业市场分析商业市场分析第二季度中心区办公用房销售均价为第二季度中心区办公用房销售均价为93829382元元/平方米，同比增长平方米，同比增长14.4%14.4%，增，增长幅度明显长幅度明显 ；无锡市写字楼产品档次仍较低，一方面表现在软件物业管理和硬件设施方无锡市写字楼产品档次仍较低，一方面表现在软件物业管理和硬件设施方面落后，另一33、方面还存在写字楼和商住混合，公寓当成写字楼卖的现象面落后，另一方面还存在写字楼和商住混合，公寓当成写字楼卖的现象 。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析写字楼市场分析写字楼市场分析人中民路中山路学前东路解放西路解放南路解 放 北 路解 放 东 路解放东路解放南路吟春大厦吟春大厦写字楼分布图写字楼分布图东方广场东方广场华光大厦华光大厦天安大厦天安大厦摩天摩天360360现有高档办公楼主要分布在中山路沿线，特别集中在人民路附近；租售率平均达90%以上；楼层面积1200-200034、平方米左右；名称名称名称名称华光大厦华光大厦华光大厦华光大厦天安大厦天安大厦天安大厦天安大厦东方广场东方广场东方广场东方广场吟春大厦吟春大厦吟春大厦吟春大厦摩天摩天摩天摩天360360360360区域区域崇安区崇安区崇安区崇安区崇安区崇安区崇安区崇安区崇安区崇安区地址地址中山路中山路中山路中山路中山路中山路中山路中山路人民路人民路竣工时间竣工时间租金元租金元天天1.82.31.82.3只租不售只租不售1.71.71.41.51.41.5只租不售只租不售售价元售价元只租不售只租不售70007000只租不售只租不售只租不售只租不售700070001200012000租售率租售率98%98%95%935、5%90%90%100%100%100%100%写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析制造业和服务行业约占制造业和服务行业约占67%67%，其次是贸易、，其次是贸易、IT IT、物流和金融等行业；、物流和金融等行业；进驻大型企业代表：中信泰富集团、中国网通公司、金蝶软件公司等。进驻大型企业代表：中信泰富集团、中国网通公司、金蝶软件公司等。华光大厦：华光大厦：写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 服务行业和贸易行业是天安大厦的主要客户来源占服务行业和贸易行业是天安大厦的主要客户来源占9036、%90%，其次为物流行业，其次为物流行业和制造业。和制造业。天安大厦：天安大厦：写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析服务业和制造业约占服务业和制造业约占88%88%，其次为贸易行业；，其次为贸易行业；进驻大型企业代表：诺基亚、西门子、大金、施耐德电气。进驻大型企业代表：诺基亚、西门子、大金、施耐德电气。东方广场：东方广场：写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析 服务行业和贸易行业约占服务行业和贸易行业约占89%89%，其次是商贸物流。，其次是商贸物流。摩天摩天360：写字楼市场分析写字37、楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析项目项目项目项目区域区域区域区域总建筑面总建筑面总建筑面总建筑面积（）积（）积（）积（）总户数总户数总户数总户数停车位停车位停车位停车位停车位租金停车位租金停车位租金停车位租金停车位停车位停车位停车位比例比例比例比例东方广场东方广场东方广场东方广场崇安区崇安区2160021600240240地上地上550550个个（与商业大厦共（与商业大厦共用车位）用车位）前前6 6元元/2/2小时（超过小时（超过2 2小时，每小小时，每小时加收时加收4 4元），元），2424小时最高收费不小时最高收费不超过超过6060元元/小时；小时38、；天安大厦天安大厦天安大厦天安大厦崇安区崇安区5300053000238238地下地下9090个（与个（与大洋百货共用车大洋百货共用车位）位）4 4元元/小时，小时，500500元元/月月摩天摩天摩天摩天360360360360崇安区崇安区5720057200360360地下地下400400个个（与三阳百盛（与三阳百盛广场共用车位）广场共用车位）5 5元元/2/2小时，超过小时，超过2 2小时，每小小时，每小时时4 4元元国邮大厦国邮大厦国邮大厦国邮大厦崇安区崇安区2470024700228228地上地上5050个个地下地下3434个个5 5元元/2/2小时，超过小时，超过2 2小时，每小小时39、，每小时时4 4元元1 1：0.30.3华光大厦华光大厦华光大厦华光大厦崇安区崇安区1368013680114114地上地上100100个个4 4小时以内小时以内5 5元元/次次/辆，辆，4 4小时以小时以上每增加上每增加2 2小时加收小时加收1 1元元/辆（不辆（不足足2 2小时按小时按2 2小时算）小时算）1 1：0.70.7目前市中心区写字楼车位供应不足目前市中心区写字楼车位供应不足写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析项目项目项目项目区域区域区域区域总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积（）（）（）（）总户数总户数总户数总户数主力40、售价主力售价主力售价主力售价（元（元（元（元/）停车位停车位停车位停车位停车位租金停车位租金停车位租金停车位租金太湖明珠数太湖明珠数太湖明珠数太湖明珠数码大厦码大厦码大厦码大厦太湖广场太湖广场1.41.4万万150150租：租：1.51.5元元/天天350350个（与台湾欢乐个（与台湾欢乐城共用车位）城共用车位）350350元元/月月凯燕环球中心凯燕环球中心凯燕环球中心凯燕环球中心太湖广场太湖广场5.85.8万万864864180001800012001200个（与凯宾斯个（与凯宾斯基酒店共用车位）基酒店共用车位）租：租：800800元元/月月售：售：12-1512-15万元万元/个个首席首席41、首席首席太湖广场太湖广场0.80.8万万2962961000010000380380个（与住宅、商个（与住宅、商业共用车位）业共用车位）只租不售（租只租不售（租金价格未定）金价格未定）世界贸易中心世界贸易中心世界贸易中心世界贸易中心 太湖广场太湖广场6 6万万19001900个个深圳茂业城深圳茂业城深圳茂业城深圳茂业城太湖广场太湖广场7 7万万30003000个个九龙仓九龙仓九龙仓九龙仓太湖广场太湖广场太湖新天地太湖新天地太湖新天地太湖新天地太湖广场太湖广场0.770.77万万757580008000未来太湖广场写字楼供应量达未来太湖广场写字楼供应量达2323万平方米，将给目前市中心区功能性滞42、后的写万平方米，将给目前市中心区功能性滞后的写字楼带来威胁。字楼带来威胁。写字楼市场分析写字楼市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析写字楼市场小结分析写字楼市场小结分析无锡在使用的写字楼以综合性为主，没有出现市场细分的专业型写字楼没有出现市场细分的专业型写字楼；写字楼市场供应存在结构性“缺缺与与过过并并存存”，表现为甲级写字楼没有，低档写字楼市场过剩；未来三四年内甲级写字楼市场将出现集中供应高潮，主要集中在太湖广场一带，市区写字楼供应不足。PART2PART2：专题研究市场竞争分析：专题研究市场竞争分析写字楼市场分析写字楼市场分析项目名称项目名称项目名称项目名43、称尚城尚城尚城尚城凯燕环球中心凯燕环球中心凯燕环球中心凯燕环球中心润华国际大厦润华国际大厦润华国际大厦润华国际大厦摩天摩天摩天摩天360360360360禾嘉国际酒禾嘉国际酒禾嘉国际酒禾嘉国际酒店公寓店公寓店公寓店公寓总占地面积总占地面积()1.41.4万万1.21.2万万1.51.5万万0.60.6万万1.41.4万万总建筑面积总建筑面积()5.55.5万万12.812.8万万14.814.8万万8.78.7万万6.86.8万万物业类型物业类型高层（高层（2323层）层）超高层（超高层（5050层）层）超高层（超高层（5555层）层）超高层（超高层（5050层）层）高层（高层（3030层）层44、）区域位置区域位置副中心区副中心区副中心区副中心区西区西区中心区中心区副中心区副中心区主力售价主力售价(元元/)约约1000010000(精装修精装修)约约18000-2000018000-20000(精装修精装修)起价起价1380013800(精装修精装修)约约1400014000（精装修）（精装修）10000-10000-1330013300(精装修精装修)销售状况销售状况90%90%70%70%07.7.607.7.6开售，销开售，销售率售率10%10%左右左右剩余尾货剩余尾货2-32-3套套正在交楼正在交楼酒店管理公司酒店管理公司上海保利物上海保利物业酒店管理业酒店管理有限公司有限公司45、凯宾斯基酒店凯宾斯基酒店豪生酒店豪生酒店无锡银辉物无锡银辉物业公司业公司上海华基美上海华基美信物管公司信物管公司PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析无锡市区酒店式公寓项目一览表无锡市区酒店式公寓项目一览表项目名称项目名称项目名称项目名称户型户型户型户型面积范围（）面积范围（）面积范围（）面积范围（）套数套数套数套数比例比例比例比例禾嘉国际酒店禾嘉国际酒店式公寓式公寓1F1T1W1F1T1W49-7049-70尚城尚城1F1T1W1F1T1W51-6351-63411411凯燕环球凯燕环球中心中心2F2T1W2F2T1W1511546、154547%7%1F1T1W1F1T1W71-8071-8043243257%57%单间单间66-6966-6927027036%36%润华国际润华国际大厦大厦3F2T2W3F2T2W22522523238%8%2F2T1W2F2T1W90-10090-10023023077%77%1F1T1W1F1T1W60-7060-7023238%8%单间单间404023238%8%PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店式公寓房型面积；单间面积40-69平方米；一房面积49-80平方米；二房面积90-151平方米；三房面积225平方米。酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析47、酒店式公寓房型面积一览表酒店式公寓房型面积一览表酒店式公寓小结分析酒店式公寓小结分析目前无锡市酒店式公寓主要集中在中心区和太湖广场；酒店管理公司分为国内酒店物管和国际酒店物管两类，国际酒店物管公司的市场接受度更高（中心区内尚无国际酒店管理的酒店式公寓）；购买者倾向于有装修的酒店式公寓，精装修价格在1000-1800元/平方米之间；由于受总价过高的影响，酒店式公寓的畅销户型为50-70平方米的一房和80-100平方米的二房。PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析项目名称项目名称项目名称项目名称性质性质性质性质楼层楼层楼层楼层建筑高度48、建筑高度建筑高度建筑高度区域区域区域区域备注备注备注备注 汇金广场汇金广场A A、B B塔塔商住楼商住楼3030层层95m95m崇安区中山路崇安区中山路已投入使用已投入使用 银仁大厦银仁大厦A A、B B塔塔商住楼商住楼3030层层崇安区县前街崇安区县前街已投入使用已投入使用世纪大厦世纪大厦A A、B B塔塔商住楼商住楼2828层层96m96m崇安区中山路崇安区中山路已投入使用已投入使用东方时代广场东方时代广场A A、B B塔塔商住楼商住楼3434层层108m108m崇安区崇安区已投入使用已投入使用映山华庭映山华庭商住楼商住楼2525层层崇安区崇安区已投入使用已投入使用东林苑东林苑商住楼商住楼49、2424层层崇安区崇安区已投入使用已投入使用禾嘉国际酒店公寓禾嘉国际酒店公寓商住楼商住楼3333层层崇安区胜利门崇安区胜利门已投入使用已投入使用城市之光城市之光A A、B B塔塔商住楼商住楼2424层层崇安区崇安区已投入使用已投入使用金鼎广场金鼎广场 商住楼商住楼3434层层99m99m崇安区人民中路崇安区人民中路已投入使用已投入使用中大颐和湾中大颐和湾商住楼商住楼3030层层90m90m北塘区通运路北塘区通运路已投入使用已投入使用嘉德中央公园嘉德中央公园商住楼商住楼3131层层93m93m北塘区北塘区已投入使用已投入使用金马国际金马国际 商住楼商住楼2929层层87m87m北塘区北塘区已投入50、使用已投入使用长江金岸长江金岸A A、B B、CC塔塔商住楼商住楼3232层层94m94m新区新区已投入使用已投入使用苏豪国际苏豪国际A A、B B塔塔商住楼商住楼2222层层103m103m滨湖区滨湖区已投入使用已投入使用 宝锡大厦宝锡大厦商住楼商住楼3030层层99m99m惠山区惠山区已投入使用已投入使用附录附录1 1：无锡市区部分已使用商住楼盘一览表：无锡市区部分已使用商住楼盘一览表无锡已使用的高层商住楼盘在无锡已使用的高层商住楼盘在22-34层之间，绝大部分楼盘控制在层之间，绝大部分楼盘控制在100米以内，米以内，并没有纯粹的住宅楼盘项目。并没有纯粹的住宅楼盘项目。项目名称项目名称项目51、名称项目名称性质性质性质性质楼层楼层楼层楼层建筑高度建筑高度建筑高度建筑高度区域区域区域区域备注备注备注备注东方广场东方广场写字楼写字楼3232层层133m133m崇安区崇安区已投入使用已投入使用东方银座东方银座写字楼写字楼2626层层新区新区已投入使用已投入使用 国邮大厦国邮大厦写字楼写字楼2626层层85m85m崇安区崇安区已投入使用已投入使用国联大厦国联大厦 写字楼写字楼3030层层99m99m崇安区崇安区已投入使用已投入使用华邸国际大厦华邸国际大厦写字楼写字楼2828层层98m98m滨湖区梁青路滨湖区梁青路已投入使用已投入使用华光大厦华光大厦写字楼写字楼3939层层136m136m崇安52、区中山路崇安区中山路已投入使用已投入使用华通大厦华通大厦写字楼写字楼3030层层90m90m崇安区胜利门崇安区胜利门已投入使用已投入使用金马大厦金马大厦 写字楼写字楼3030层层崇安区崇安区已投入使用已投入使用金马商城金马商城A A塔塔写字楼写字楼3030层层北塘区北塘区已投入使用已投入使用金马商城金马商城B B塔塔写字楼写字楼3030层层北塘区北塘区已投入使用已投入使用吟春大厦吟春大厦写字楼写字楼2222层层崇安区中山路崇安区中山路已投入使用已投入使用明珠商贸广场明珠商贸广场A A塔塔 写字楼写字楼2727层层78m 78m 崇安区中山路（吟春崇安区中山路（吟春大厦旁）大厦旁）已投入使用已投53、入使用明珠商贸广场明珠商贸广场D D塔塔写字楼写字楼2727层层78m78m崇安区中山路（吟春崇安区中山路（吟春大厦旁）大厦旁）已投入使用已投入使用摩天摩天360360写字楼写字楼5050层层180m180m崇安区中山路崇安区中山路已投入使用已投入使用钱龙尊邸钱龙尊邸写字楼写字楼3030层层110m110m北门北栅口北门北栅口已投入使用已投入使用太湖明珠太湖明珠发发展大厦展大厦 写字楼写字楼3030层层99.9m99.9m滨湖区滨湖区已投入使用已投入使用附录附录2 2：无锡市区已使用高层写字楼一览表：无锡市区已使用高层写字楼一览表项目名称项目名称项目名称项目名称层数层数层数层数高度高度高度高度54、区域区域区域区域工程进度工程进度工程进度工程进度红豆国际广场红豆国际广场5555层层248m248m崇安区崇安区地下楼层施工地下楼层施工恒隆广场恒隆广场A A、B B塔塔230m230m、250m250m崇安区崇安区拆迁拆迁中山国际广场中山国际广场2828层层99.9m99.9m崇安区崇安区九龙仓九龙仓A A塔塔8383层层339m339m南长区南长区桩基阶段桩基阶段九龙仓九龙仓B B塔塔200+m200+m南长区南长区桩基阶段桩基阶段九龙仓九龙仓CC塔塔100+m100+m南长区南长区桩基阶段桩基阶段润华国际大厦润华国际大厦A A塔塔5555层层258m258m滨湖区滨湖区约地上约地上10155、0层层润华国际大厦润华国际大厦B B塔塔4545层层200+m200+m滨湖区滨湖区约地上约地上1010层层中国茂业城主楼中国茂业城主楼6666层层250m250m南长区南长区桩基阶段桩基阶段万豪国际公寓万豪国际公寓A A、B B、CC塔塔4444层层150+m150+m南长区南长区约地上约地上2 20 0层层凯宾斯基凯宾斯基5252层层206m206m南长区南长区装修中装修中世界贸易中心世界贸易中心5757层层258m258m南长区南长区约地上约地上5 5层层燕莎商务中心燕莎商务中心A A、B B塔塔南长区南长区项目准备中项目准备中蠡湖科技大厦蠡湖科技大厦A A、B B塔塔3838层层16056、m160m滨湖区滨湖区桩基阶段桩基阶段附录附录3 3：无锡市区在建和待建高层建筑一览表：无锡市区在建和待建高层建筑一览表绝大多数在建和待建高层建筑高度超过绝大多数在建和待建高层建筑高度超过100100米，成为超高层建筑，集米，成为超高层建筑，集中分布在太湖广场、解放环路内和蠡湖新城。中分布在太湖广场、解放环路内和蠡湖新城。酒店市场分析酒店市场分析PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称金陵饭店金陵饭店金陵饭店金陵饭店喜来登喜来登喜来登喜来登木棉花木棉花木棉花木棉花酒店酒店酒店酒店太湖饭店太湖饭店太湖饭店太湖饭店湖滨湖滨湖滨湖滨饭店饭店饭店57、饭店凯宾斯基大酒店凯宾斯基大酒店凯宾斯基大酒店凯宾斯基大酒店所在区域所在区域副中心区副中心区中心区中心区滨湖区滨湖区滨湖区滨湖区滨湖区滨湖区副中心区副中心区星级星级准五星准五星五星五星准五星准五星五星五星五星五星五星五星价格价格（元）（元）标准间标准间628628780780708708860860880880豪华间豪华间698698880880101810181500150010801080类型类型商务商务商务商务商务商务度假政务度假政务度假政度假政务务商务商务会议室会议室面积范围面积范围（）（）58-31258-31240-25040-25027-100027-100050-30050-358、00约约860860价格范围价格范围(元元/天天)1800-1800-850085001000-1000-850085001000-1000-60006000酒店市场分析酒店市场分析高星级酒店状况一览表高星级酒店状况一览表PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 2006年全市旅游酒店接待总人数为392.81万人,比05年增长1.0%,接待入境旅游人数68.74万人,比05年增长15.2%.以下为接待总人数和入境旅游人数位居前二十名之中的部分星级酒店;星级星级星级星级酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称接待总人数接待总人数接待总人数接待总人数(人人人人)接待入境旅游者接待入59、境旅游者接待入境旅游者接待入境旅游者(人人人人)无锡国际饭店无锡国际饭店80851808511989619896 无锡锦仑大酒店无锡锦仑大酒店79661796611426714267 无锡山明水秀大饭店无锡山明水秀大饭店78670786701689016890 无锡锦江大酒店无锡锦江大酒店56407564071629016290 无锡喜来登大饭店无锡喜来登大饭店51618516184033640336PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店市场分析酒店市场分析酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称星级星级星级星级所在区域所在区域所在区域所在区域客房数量客房数量客房数量客房60、数量入住率入住率入住率入住率入住客入住客入住客入住客房量房量房量房量营业收入营业收入营业收入营业收入(万元万元万元万元)太湖饭店太湖饭店5 5梅园环湖路梅园环湖路25725748.06%48.06%12412483718371湖滨饭店湖滨饭店5 5蠡园蠡园29929957.74%57.74%17317373457345喜来登大饭店喜来登大饭店5 5中山路中山路40740770.40%70.40%28728794959495新世界万怡酒店新世界万怡酒店4 4中山路中山路27627686.68%86.68%23923948204820太湖花园度假村太湖花园度假村4 4漆塘路漆塘路15115166.61、99%66.99%10110140074007锦仑大酒店锦仑大酒店4 4五爱北路五爱北路18018077.67%77.67%140140黄金海岸大酒店黄金海岸大酒店4 4蔡墅巷蔡墅巷18018067.91%67.91%12212242194219无锡大饭店无锡大饭店4 4梁青路梁青路33033082.54%82.54%27227271377137规模规模/入住率对比入住率对比20062006年酒店客房平均出租率为年酒店客房平均出租率为64.79%64.79%，营业收入总额为，营业收入总额为201379.04201379.04万元，万元，比比0505年增长年增长10.5%10.5%。以上为客房出62、租率及营业收入排名前。以上为客房出租率及营业收入排名前2020名的部份酒店名的部份酒店;PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店市场分析酒店市场分析 “十一五”期间，无锡市将加快发展高档商务酒店、国际会议中心和展览中心等设施。增加3-5家规模为450-500间左右的标准客房的高品位酒店，预计增加30家四星级以上的高星级酒店群体，包括江阴、宜兴等星级酒店。年份年份年份年份类别类别类别类别2005200520052005年年年年2010201020102010年年年年备注备注备注备注酒店数酒店数酒店数酒店数床位总数床位总数床位总数床位总数酒店数酒店数酒店数酒店数床位总数63、床位总数床位总数床位总数五星级五星级3 3885885101050005000针对无锡全市针对无锡全市（包括江阴、宜（包括江阴、宜兴等地）兴等地）四星级四星级171760296029252570007000合计合计21218043804335351200012000PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店市场分析酒店市场分析无锡市四星级以上的酒店会议中心，基本以普通设施为主，如投影仪、音响无锡市四星级以上的酒店会议中心，基本以普通设施为主，如投影仪、音响等，各大星级酒店并未采用高科技化的会议设施，因此，本项目可考虑将远等，各大星级酒店并未采用高科技化的会议设施，因此64、，本项目可考虑将远程、可视可听及翻译功能等设施引入到本项目的酒店会议设施中，填补市场程、可视可听及翻译功能等设施引入到本项目的酒店会议设施中，填补市场空白。空白。酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称级别级别级别级别会议中心类型及规模会议中心类型及规模会议中心类型及规模会议中心类型及规模租金（元租金（元租金（元租金（元/天）天）天）天）会议中心配套会议中心配套会议中心配套会议中心配套太湖饭店太湖饭店太湖饭店太湖饭店五星五星9 9种，面积种，面积271000271000 ，容纳，容纳20-100020-1000人人1600800016008000投影仪、音响投影仪、音响湖滨饭店湖滨饭店湖滨饭店湖滨饭店65、五星五星7 7种，面积种，面积3048030480 ，容纳，容纳1250012500人人1000850010008500投影仪、音响投影仪、音响喜来登大饭店喜来登大饭店喜来登大饭店喜来登大饭店准五星准五星6 6种，面积种，面积58312 58312 ，容纳，容纳2418024180人人1800850018008500投影仪、音响投影仪、音响金陵饭店金陵饭店金陵饭店金陵饭店准五星准五星4 4种，面积种，面积2050020500 ，容纳，容纳1550015500人人160011000160011000投影仪、音响投影仪、音响无锡大饭店无锡大饭店无锡大饭店无锡大饭店四星四星3 3种，面积种，面积3066、1000301000 ，容纳，容纳1550015500人人1000900010009000投影仪、音响投影仪、音响国际饭店国际饭店国际饭店国际饭店四星四星9 9种，面积种，面积6083660836 ，容纳，容纳1880018800人人120019000120019000投影仪、音响投影仪、音响木棉花酒店木棉花酒店木棉花酒店木棉花酒店准四星准四星8 8种，面积种，面积4037040370 ，容纳，容纳1050010500人人1000850010008500投影仪、音响投影仪、音响注：以上数据来源于中地行市调数据搜集会议中心配套设施会议中心配套设施PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研67、究市场竞争研究酒店市场分析酒店市场分析酒店市场小结分析酒店市场小结分析五星级酒店存在市场空间：五星级酒店存在市场空间：无锡中心区五星级酒店较少且规模不大，四星级较大的市场空间。四星级酒店接受度较高：四星级酒店接受度较高：现无锡市四星级酒店的规模及标准容易被外来旅游及商务人士所接受，受价格因素影响，四星级酒店的总接待人数较高于五星级酒店。高科技会展中心设施缺乏：高科技会展中心设施缺乏：由于目前无锡市所有酒店的内部功能设施不齐全，档次及标准较为一致，因此，高科技化会展中心存在一定的市场空缺。PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究酒店市场分析酒店市场分析保利达广场保利达广场68、金太湖国际城金太湖国际城恒隆广场恒隆广场红豆国际广场红豆国际广场崇安寺二期崇安寺二期新生路西南新生路西南宝龙城市广场宝龙城市广场燕莎购物中心燕莎购物中心九龙仓高端商务楼九龙仓高端商务楼无锡茂业城无锡茂业城无锡世贸中心无锡世贸中心PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究城市综合体项目城市综合体项目项目名称项目名称项目名称项目名称区域区域区域区域规模规模规模规模定位定位定位定位规划业态及规模规划业态及规模规划业态及规模规划业态及规模备注备注备注备注红豆国际广场红豆国际广场中心区中心区总建总建13.713.7万万集现代时尚休闲、商务办公集现代时尚休闲、商务办公以及高档酒店服务69、以及高档酒店服务现代时尚休闲购物中心、甲级办现代时尚休闲购物中心、甲级办公楼和高档酒店式公寓公楼和高档酒店式公寓20082008年年5 5月设营销月设营销中心中心恒隆广场恒隆广场中心区中心区总建总建2626万万_一栋为五星级酒店（待定），一一栋为五星级酒店（待定），一栋为甲级写字楼，栋为甲级写字楼，商业中心商业中心1010万万、休闲广场、休闲广场20132013年竣工年竣工崇安寺二期崇安寺二期中心区中心区总占地总占地8 8万万高层建筑、商业建筑以及古高层建筑、商业建筑以及古典建筑的有机结合体典建筑的有机结合体五星级写字楼五星级写字楼、5A5A智能写字楼智能写字楼、酒店公寓酒店公寓201120170、1年完工年完工新生路西南侧新生路西南侧中心区中心区总建总建2020万万_五星级酒店、办公五星级酒店、办公07.9.407.9.4日苏宁拍得日苏宁拍得金太湖国际城金太湖国际城副中心区副中心区总建总建5858万万国际商贸都国际商贸都商业、商贸商业、商贸地下工程地下工程九龙仓高端商务九龙仓高端商务楼楼太湖广场太湖广场总建总建2828万万_五星级酒店、商务办公、精品商五星级酒店、商务办公、精品商业等业等20112011年竣工年竣工燕莎购物中心燕莎购物中心太湖广场太湖广场_百货商场和高级写字楼百货商场和高级写字楼规划完成规划完成无锡茂业城无锡茂业城太湖广场太湖广场总建总建4545万万集购物、餐饮、娱乐、71、办公、集购物、餐饮、娱乐、办公、酒店、商务公寓等诸多功能酒店、商务公寓等诸多功能于一体的大规模、综合性、于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商现代化、高品质的标志性商业建筑群业建筑群购物中心购物中心2020万万，写字楼万，写字楼万，五星级酒店万，高级商务公五星级酒店万，高级商务公寓寓1414万万一期茂业百货进驻一期茂业百货进驻（0707年底）；二期年底）；二期则由五星级酒店、则由五星级酒店、甲级写字楼、高级甲级写字楼、高级商务公寓等组成商务公寓等组成无锡世界贸易中无锡世界贸易中心心太湖广场太湖广场总建总建3030万万无锡国际贸易的新平台无锡国际贸易的新平台五星级酒店五星级酒店3.5372、.5万万；服务式公；服务式公寓寓9.89.8万万；写字楼；写字楼6 6万万；交流交流中心中心2.72.7万万；商业用房；商业用房1.51.5万万；世贸中心世贸中心1.51.5万万20092009年竣工年竣工宝龙城市广场宝龙城市广场新区新区总建总建3232万万集购物、娱乐、游乐、美食、集购物、娱乐、游乐、美食、休闲、文化、旅游、运动、休闲、文化、旅游、运动、公寓式酒店等多功能为一体公寓式酒店等多功能为一体的综合性商业的综合性商业MALLMALL超市、百货、家电连锁、影院、超市、百货、家电连锁、影院、美食城、娱乐城、休闲活动中心美食城、娱乐城、休闲活动中心等，成为新区等，成为新区“一站式一站式”国73、际消国际消费体验中心费体验中心20072007年年4 4月奠基月奠基PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究无锡市区正在开发和待开发综合类项目主要集中在解放路环内和太湖广场周边；解放路环线内综合类项目的建筑规模在10-26万平方米之间，主要分布于中山路和人民路两侧，未来3-5年内将供应70万平方米的商业物业；太湖广场周边综合类项目规模较大，总建面在28-45万平方米之间，未来3-5年内将供应110万平方米的商业物业；另外在北塘区和新区也有大型的综合型项目开发。太湖广场是无锡新的城市发展区域，市政配套、生活配套相对缺乏，各类太湖广场是无锡新的城市发展区域，市政配套、生活配74、套相对缺乏，各类配套的完善尚需要一定的时间，城市综合体项目的开发、经营也存在较大的困难。配套的完善尚需要一定的时间，城市综合体项目的开发、经营也存在较大的困难。城市综合体项目城市综合体项目PART2PART2：专题研究市场竞争研究：专题研究市场竞争研究 南宁国际会展中心南宁国际会展中心 由于项目位于南宁市CBD，毗邻国际会展中心、东盟领士馆、东盟商贸城以及南宁市各政府机关单位，因此，航洋国际城除了具有地段优势外，周边环境均以商务、文化、政治等因素较为浓厚。商务环境包括国际会展中心、东盟商贸城、写字楼与金融机构，而人文环境包括政府媒体机构、文化教育医疗、购物、景观休闲运动及居住。南宁航洋国际南宁75、航洋国际PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析 目前,航洋国际城已建成西南第一、全国第五、集中央购物商场、甲级写字楼、四星级、五星级酒店、酒店式写字公寓四大功能及停车、休闲主题广场等其它附属配套功能、四为一体四为一体的大型国际化城市综合体项目。PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析南宁航洋国际南宁航洋国际项目项目项目项目单位单位单位单位规模规模规模规模总用地面积总用地面积MM2 254008.2754008.27总建筑面积总建筑面积MM2 2地上地上268289.13268289.13268289.13268289.13地下地下126656.9912665676、.99其其中中五星级酒店五星级酒店MM2 2地上地上34038.234038.234038.234038.2地下地下5656.155656.15酒店式公寓酒店式公寓MM2 2地上地上50538.0050538.0050538.0050538.00地下地下517.00517.00商务公寓商务公寓MM2 2地上地上49945.0049945.0049945.0049945.00地下地下525.00525.00写字楼写字楼MM2 2地上地上37286.3437286.3437286.3437286.34地下地下544.00544.00商场商场MM2 2地上地上95282.0095282.00952877、2.0095282.00地下地下35397.0035397.00配套设施配套设施MM2 2地上地上1199.591199.591199.591199.59地下地下84.17.8484.17.84建筑占地面积建筑占地面积MM2 221916.5221916.5221916.5221916.52PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析南宁航洋国际南宁航洋国际 1号楼写 字楼 2号楼商 务 公寓 3号楼酒 店 式 公寓 4号楼 五星级酒店PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析南宁航洋国际南宁航洋国际相同之处：相同之处：城市人口容量相近：城市人口容量相近：南宁与无锡两78、个城市的城市人口容量相近，说明市场在消费层次上具有一定的接受度；同为地标性建筑：同为地标性建筑：航洋国际城是南宁少有的大型城市综合体项目，它的建成将成为城市的地标性建筑；无锡保利达广场的所在区域特性虽与航洋国际城不同，属城市中心区，但同样要打造成为长三角的地标性城市综合体项目。酒店针对的群体：酒店针对的群体：无锡保利达广场项目包含有酒店功能，而航洋国际城也引进了四星级及五星级酒店，利用东盟及旅游业的契机，吸引了不同层次的客户群，目前，除接待政府官员及东盟友人外，前往南宁旅游、考察、探亲的顾客，均会选择消费较低的四星级酒店，价格实惠且可提升公司及个人的形象。PART2PART2：专题研究案例分析79、：专题研究案例分析南宁航洋国际南宁航洋国际不同之处：不同之处：产业结构不同产业结构不同：南宁主要以第三产业为主，而无锡第二产业较为发达；经济状况不同：经济状况不同：无锡位于长三角经济最发达的中心地带，与长三角周边的城市的经济往来最为密切，因此，物流业较为发达，南宁属发展中城市，东盟的进驻给南宁带来了商机，因此，从城市GDP来看，无锡市经济较为发达。城市定位不同：城市定位不同：南宁利用区位的优势，打造了华南经济圈与东盟经济圈的交汇中心，而受锡山、惠山以及太湖旅游景点的带动，无锡市也将朝休闲城市、山水名城的城市方向发展。PART2PART2：专题研究案例分析：专题研究案例分析南宁航洋国际南宁航洋国际