1、CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑1保利达世纪广场项目营销策划方案 CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑2定位策划定位策划及开发策略及开发策略营销策划推广营销策划推广市场详细调研市场详细调研项目特性分析项目特性分析项目地块勘察项目地块勘察市场初步认知市场初步认知项目地块勘察宏观背景研究房地产市场调研1.保利达项目分析2.品牌构建思路3.市场环境研究4.项目开发思路5.商业资金运作思考6.附录：1）设计单位甄选方式2）前期品牌推广思2、路3）市场调查项目一览项目研究分析市场环境分析 1）整体市场特点 2）住宅环境 3）商业环境项目定位分析 1）SWOT分析 2）项目定位项目开发实施策略 1）整体开发指标 2）首期开发策略 3）营销前期筹备项目前期策划工作划分本项目营销策划工作建立在市场调研及项目定位分析的基础上，作为后续工作推进的实施策略：本项目营销策划工作建立在市场调研及项目定位分析的基础上，作为后续工作推进的实施策略：引子引子整体推广思路整体推广思路策略目标策略目标营销手法营销手法入市策略入市策略营销推广策略营销推广策略营销部署营销部署价格策略价格策略案名建议案名建议投资分析概算投资分析概算建设规模成本估算工程进度租售价3、格资金平衡收益指标敏感性分析CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑3引子保利达为什么选择沈阳？保利达为什么选择沈阳？土地资源优质、政府人脉通达、市场潜力巨大土地资源优质、政府人脉通达、市场潜力巨大 保利达选择沈阳！保利达选择沈阳！保利达选择沈阳保利达选择沈阳产品文化内涵丰富规模化发展效应效益项目品牌的建立大东北全面发展的深远影响世纪广场项目产品创新性沈阳市场保利达企业品牌在沈阳的传播巩固获取良好的经济效益建立并发展保利达全国性企业品牌和产品品牌浑河边项目东陵项目名利双收名利双收 以沈阳项目为成功启点，顺利将以沈阳项4、目为成功启点，顺利将以沈阳项目为成功启点，顺利将以沈阳项目为成功启点，顺利将保利达企业品牌和产品品牌建立，保利达企业品牌和产品品牌建立，保利达企业品牌和产品品牌建立，保利达企业品牌和产品品牌建立，最终向大东北乃至全国市场辐射。最终向大东北乃至全国市场辐射。最终向大东北乃至全国市场辐射。最终向大东北乃至全国市场辐射。CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑4引子沈阳为什么选择保利达？沈阳为什么选择保利达？资金力量雄厚、对沈阳前景看好、注重城市运营资金力量雄厚、对沈阳前景看好、注重城市运营 沈阳需要保利达！沈阳需要保利达5、！产品品牌城市运营理念待开发用地优质人才企业品牌 保利达以城市价值创建者的态保利达以城市价值创建者的态保利达以城市价值创建者的态保利达以城市价值创建者的态度和原则开发项目，通过完善的城度和原则开发项目，通过完善的城度和原则开发项目，通过完善的城度和原则开发项目，通过完善的城市配套和功能实现，提升区域的价市配套和功能实现，提升区域的价市配套和功能实现，提升区域的价市配套和功能实现，提升区域的价值，最终打造出适合居住、生活、值，最终打造出适合居住、生活、值，最终打造出适合居住、生活、值，最终打造出适合居住、生活、工作的城市新区。工作的城市新区。工作的城市新区。工作的城市新区。地标式建筑区域发展成熟6、生活品质提升雄厚资金保利达保利达沈阳沈阳CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑5整体推广思路宏观环境宏观环境市场形势市场形势竞争对手竞争对手项目定位项目定位客户特征客户特征企业目标企业目标策略目标策略目标策略目标策略目标推广策略推广策略销售部署销售部署价格策略价格策略入市策略入市策略营销手法营销手法营销手法营销手法CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑6策略目标国际化动感生活新标杆国际化动感生活新标杆国际化动感生活新标杆国际化动感生活新7、标杆倍受赞誉的城市价值创建者倍受赞誉的城市价值创建者倍受赞誉的城市价值创建者倍受赞誉的城市价值创建者东北全面振兴区域商业氛区域商业氛区域商业氛区域商业氛围不成熟围不成熟围不成熟围不成熟金廊沿线金廊沿线金廊沿线金廊沿线城市南拓城市南拓城市南拓城市南拓区域重心区域重心区域重心区域重心区域内的中高级管理层、高级技术人员、高级白领和投资客户地铁、机场地铁、机场地铁、机场地铁、机场沿线利好沿线利好沿线利好沿线利好奥运经济带动奥运经济带动奥运经济带动奥运经济带动区域产业升级契机周边竞争周边竞争周边竞争周边竞争项目林立项目林立项目林立项目林立世界500强云集本案成为浑南乃至沈阳的保利达成为CHINA LAN8、DCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑7营销手法经典营销手法：n星河湾星河湾“区域宣传炒作区域宣传炒作+综合品质综合品质”n万科万科“亲和力亲和力+品牌营销品牌营销+企业文化企业文化”n碧桂园、恒大碧桂园、恒大“集中广告轰炸集中广告轰炸+高性价比高性价比”借鉴借鉴本案本案全程体验式营销全程体验式营销全程体验式营销全程体验式营销n移动的销售中心外展点看楼车和住户巴士 n全智能化销售通过多媒体三维展示，让客户直观感受产品设计、居家体验网络预订、网络成交n全天侯、全方位24小时销售白天：销售中心、流动展位夜间：预约看楼、网上看楼n全五感销9、视觉：现场参观项目销售中心、模型、展板、样板房、项目资料阅读听觉：水声、风声等自然的声音、背景悠扬的音乐旋律、影视广告味觉：绿草、花香等自然的气息，特色的食品、咖啡、香水展示触觉：建筑材质展示、服务区（按摩椅、网上冲浪）、无拘束参观样板间感觉：互动的营销活动让客户尽情参与，感受保利达文化CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑8入市策略入市准备入市准备入市时机入市姿态万事皆俱，只待开盘万事皆俱，只待开盘万事皆俱，只待开盘万事皆俱，只待开盘n入市条件入市条件建设工程建设工程一期裙楼部分完工、示范园林完成，销售中心使用，10、看楼通道完成，样板间开放。销售准备销售准备销售团队组建、系统培训、销售统一说辞、销售物料、宣传物料等。蓄客蓄客(到访客户到访客户)项目开盘前必须达到一定的蓄客量（至少3：1），方可保证开盘的火爆成功。广告广告广告公司提前确定、广告策略的实施、户外广告牌的提前落实。预售许可证办理预售许可证办理建议提前办理，取得预售许可证后可采取开盘但不推货等方式进行蓄客，有备无患。n入市准备策略入市准备策略在前期市场预热阶段利用借势而为策略借势而为策略借势而为策略借势而为策略，利用前期企业品牌营销效果前期企业品牌营销效果及东陵项目较早前东陵项目较早前开盘所制造的影响开盘所制造的影响，唤起沈阳居民对保利达企业品牌11、及产品品牌的双重认知度，从而引起目标市场的兴趣。通过售楼活动的现场展示，揭开项目蓄势已久的神秘面纱。一方面显示发展商雄厚的开发实力；另一方面让客户经历对产品一睹风采的渴望与期待时期之后，继而通过全程体验式全程体验式全程体验式全程体验式真正接触到国际化动感生活新标杆国际化动感生活新标杆国际化动感生活新标杆国际化动感生活新标杆的美好生活环境，这样使项目更具备说服力，更容易引起购买欲望。CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑9入市策略入市准备入市时机入市时机入市姿态最佳的最佳的最佳的最佳的蓄势启动蓄势启动蓄势启动蓄势启动12、时间：时间：时间：时间：20082008年五月年五月年五月年五月最佳的公开发售时间：最佳的公开发售时间：最佳的公开发售时间：最佳的公开发售时间：2008200820082008年十年十年十年十一黄金周一黄金周一黄金周一黄金周n结合保利达对本案的开发要求，根据较为紧凑的开发进度安排，从目前的项目状况到项目部分产品完工，经历策划、规划、施工、包装等各方面环节，按项目最快于2008年3月底动工推算，到2008年9月底方初步具备销售条件。n根据市场现状调研情况及对未来市场走势的预期，我司认为世纪广场项目应配合企业品牌宣传力度启动项目的蓄势，在东陵项目及浑河边项目引爆市场后，拥有了良好的市场铺垫的情况下13、打铁趁热，紧随其后进入市场。CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑10入市策略入市准备入市时机入市姿态入市姿态入市姿态整体构思入市姿态整体构思入市姿态整体构思入市姿态整体构思浑河边项目浑河边项目浑河边项目浑河边项目东陵项目东陵项目东陵项目东陵项目世纪广场项目世纪广场项目世纪广场项目世纪广场项目先声夺人，以帝先声夺人，以帝王的强势姿态入王的强势姿态入市亮相市亮相在浑河边项目势在浑河边项目势头上再起波澜，头上再起波澜，展现王者风范展现王者风范借势而为，强龙借势而为，强龙过江，一往无前过江，一往无前CHINA LANDC14、HINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑11入市策略入市准备入市时机入市姿态入市姿态过江强龙姿态过江强龙姿态过江强龙姿态过江强龙姿态保利达继浑河边项目后，在浑南区域内的第保利达继浑河边项目后，在浑南区域内的第二个项目，具有很强的区域联动示范作用；二个项目，具有很强的区域联动示范作用；目前浑南的区域品牌力较弱，本案是浑南区目前浑南的区域品牌力较弱，本案是浑南区域的开拓者之一，与过江龙勇往无前的强势特域的开拓者之一，与过江龙勇往无前的强势特质相符；质相符；本案是保利达地产的重要项目之一，只可成本案是保利达地产的重要项目之一，只可成功，不许失败15、，展现出过江强龙的磅礴大气；功，不许失败，展现出过江强龙的磅礴大气；过江龙的一往无前、永不懈怠也符合保利达过江龙的一往无前、永不懈怠也符合保利达企业文化内涵。企业文化内涵。CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑12营销推广策略双线推广思路双线推广思路三大支持开发推广理念短期企业品牌与产品品牌同步推广，长期企业品牌带动产品品牌短期企业品牌与产品品牌同步推广，长期企业品牌带动产品品牌 CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑13营销推广策略双16、线推广思路三大支持三大支持开发推广理念效果：利用前期所建立的“保利达”企业在沈阳统一的形象标识，提高企业品牌的日常活跃性，有效区别于别的企业，加强沈阳市场对保利达的识记度。效果：巩固并发展“保利达”企业在沈阳的知名度，营建项目品牌价值，提升企业品牌和产品品牌的媒介曝光率，树立广大消费者对保利达地产实力的认同和引起市场对保利达产品的购买冲动。效果：营造“保利达”品牌的亲和力、美誉度、信誉度强的形象，扩大“保利达”的市场号召力和提高社会口碑，储蓄大量的“潜在客户”。形象支持形象支持宣传支持宣传支持公关支持公关支持CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目17、目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑14营销推广策略双线推广思路三大支持开发推广理念开发推广理念立门户立门户立门户立门户造商芯造商芯造商芯造商芯聚富浑南聚富浑南聚富浑南聚富浑南点点点点立门户立门户立门户立门户面面面面造商芯造商芯造商芯造商芯域域域域聚富浑南聚富浑南聚富浑南聚富浑南长远地看，保利达将肩负城市运营使命，通过本案、浑河边项通过本案、浑河边项通过本案、浑河边项通过本案、浑河边项目以及后续开发项目的运作，提升区域价值，改善生活品质目以及后续开发项目的运作，提升区域价值，改善生活品质目以及后续开发项目的运作，提升区域价值，改善生活品质目以及后续开发项目的运作，提升区域价值，改善生活品质，同时保18、利达地产品牌的认同度、达到企业品牌带动项目品牌则是一个长期的目标。在项目初期，企业及产品的影响力较弱时，推广应着力于树树树树立项目的形象，即将项目的立项目的形象，即将项目的立项目的形象，即将项目的立项目的形象，即将项目的“城市门户城市门户城市门户城市门户”形象通过各种传播形象通过各种传播形象通过各种传播形象通过各种传播渠道具象地表现出来渠道具象地表现出来渠道具象地表现出来渠道具象地表现出来，让消费者感受、感知、感触本案。随着项目的陆续推进，企业品牌及项目形象建立起来时，应着力于传播项目作为传播项目作为传播项目作为传播项目作为“浑南区域的商业中心浑南区域的商业中心浑南区域的商业中心浑南区域的商业19、中心”的理念，利用周边的理念，利用周边的理念，利用周边的理念，利用周边高科技产业尤其是动漫产业作为载体平台，营造商务氛围高科技产业尤其是动漫产业作为载体平台，营造商务氛围高科技产业尤其是动漫产业作为载体平台，营造商务氛围高科技产业尤其是动漫产业作为载体平台，营造商务氛围。CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑15营销部署总体营销部署总体营销部署首期推广思路首期各阶段推广部署首期宣传推广费用项目销售分期总表项目销售分期总表20082008200920092010201020112011201220122013201320、20142014201520152016201620172017住宅部分住宅部分 1.60 5.00 7.80 9.80 8.81 8.03 6.44 3.40 -一期 1.60 2.40 二期 2.60 7.80 2.60 三期 7.20 4.80 四期 4.01 8.03 1.34 五期 5.10 3.40 公建部分公建部分 3.20 5.84 3.12 8.01 6.63 3.96 3.76 2.06 11.49 11.49 公寓 1.92 2.88 2.70 1.80 11.49 11.49 写字楼 0.96 1.44 商铺 0.32 0.48 0.60 0.70 0.60 0.70 21、0.40 车位 1.04 3.12 4.71 4.13 3.36 3.06 1.66 小计 4.80 10.84 10.92 17.81 15.44 11.99 10.20 5.46 11.49 11.49 立名期立名期立名期立名期成型期成型期成型期成型期聚势期聚势期聚势期聚势期辉煌期辉煌期辉煌期辉煌期CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑16营销部署总体营销部署总体营销部署首期推广思路首期各阶段推广部署首期宣传推广费用分期分期时间时间营销部署营销部署立名期立名期2008年项目首期部分推售，成功建立品牌形象，初步形22、成品牌认知，借助东陵项目及浑河边项目的影响力及前期企业品牌的宣传进行推广，站在巨人的肩膀上，事半功倍。成型期成型期2009-2010年项目推广第一个高潮，项目二期部分推售，相应配套陆续完善，产品品牌形象初步形成。聚势期聚势期2011-2014年项目推广第二个高潮，三、四、五期住宅和各种商业配套全面推售，形成大规模集群化运作的气势，企业品牌带动项目品牌的效应明显，形成品牌忠诚度。辉煌期辉煌期2015-2017年项目住宅大部分完成销售，第六期商业综合体部分开发启动，将一个城市综合体呈现市场，项目推广以持续的品牌推广为主。CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 23、项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑17营销部署总体营销部署首期推广原则首期推广原则首期各阶段推广部署首期宣传推广费用“品牌先行品牌先行”品牌既发展商品牌、项目品牌，它们是构成项目销售力的基础。先先先先期强力推广保利达品牌期强力推广保利达品牌期强力推广保利达品牌期强力推广保利达品牌，以高规格的正式活动与媒体宣传相结合的形式，建立其科学地产倡导者、实践者的形象；紧接着以地段炒作、项目征名等活动为契机，导入项目品牌导入项目品牌导入项目品牌导入项目品牌，令消费者产生期待心理。两个品牌相辅相成，从一开始就将项目置于一个竞争对手无法企及的高度，树立起市场领导者的形象 CHINA LANDCHINA 24、LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑18营销部署总体营销部署总体营销部署首期推广原则首期推广原则首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣传推广费用“高端切入高端切入”以“高新技术企业论坛、科学住宅产品发布会、国际化动感生活概念说高新技术企业论坛、科学住宅产品发布会、国际化动感生活概念说明会明会”等高规格、高级别的正式活动形式，将项目导入市场，从一开始就与专业、权威挂钩，建立起一种令消费者产生无条件信赖的“第一印象”CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 25、碑碑19营销部署总体营销部署总体营销部署首期推广原则首期推广原则首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣传推广费用“借势而为借势而为”站在奥运的肩膀上站在奥运的肩膀上：首期的推广时间与奥运密切契合，充分利用奥运所聚集的人气进行推广，推广内容也相应结合本案“动感生活”的定位及奥运赛程制定，如奥运火炬路线路牌、奥运赛场的广告等站在东陵项目的肩膀上站在东陵项目的肩膀上：本案首期的推售紧随东陵项目，推广工作应借助东陵项目的余威再掀高潮，推广内容也可结合东陵项目的销售火爆情况进行同位宣传CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一26、 座座 丰丰 碑碑20营销部署总体营销部署总体营销部署首期推广原则首期推广原则首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣传推广费用“提前展示，亲身体验提前展示，亲身体验”全程体验式全程体验式提前展示提前展示通过多种层次、多种方式的提前展示，令目标客户群对项目提前体验，一方面可以不断加强客户对项目的认识与期待，一方面可有效地阻截对手留住客户。产品说明会、推介会产品说明会、推介会公开发售前，举办多种形式的产品说明会、推介会，全方位推介项目，令消费者对项目有个“初体验”，一方面可以吸引市场高度关注，一方面可以凝聚市场中坚力量。提前开放，现场体验提前开放，现场体验公开发售前设置若干现场27、开放日，通过时尚动感的现场环境（五点一线），让目标消费者亲身感受国际化生活氛围，领略时尚生活魅力，发现投资新价值，激发其强烈向往之情，坚定其非此不买的购买之心。完美无暇的现场包装策略完美无暇的现场包装策略营造时尚动感国际化氛围，让消费者产生向往与购买欲望；注重生活细节营造，令消费者完全进入真实化的“体验情境”，如同一次轻松、愉快的“诗意体验”之旅。围绕五点一线进行包装，延长停留时间，传达主题格调。五点：销售中心、样板间、配套、园林景观区、工地。一线：看楼通道。CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑21营销部署总体营28、销部署总体营销部署首期推广原则首期推广原则首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣传推广费用“话题营销，强势推出话题营销，强势推出”公开发售前，结合做市、做事，进行强有力的造势，使本项目成为全城关注的焦点，“财富磁场财富磁场财富磁场财富磁场”、“国际化动感社区国际化动感社区国际化动感社区国际化动感社区”、“白领精英公寓白领精英公寓白领精英公寓白领精英公寓”等项目最核心的主题成为市民热议的中心话题，将全城翘首期盼的气氛引向极点一触即发，在此基础上顺势推出。造势、造市、做事造势、造市、做事造势、造市、做事造势、造市、做事同步进行，彻底强化项目的高度形象，创造先声夺人的传播效果。造29、势：动员包括政府、媒介在内的各方面资源，采取事件行销手段，进行高强度的宣传与炒作，制造万众期待的气氛，“国际化动感生活新标杆”轰动全城。做市：通过整合各种营销途径，将市场启动起来。开展点对点、面对面的推广。限量出货，售罄再以价格小幅平涨加推，给予市场供不应求的印象。做事：将产品及现场包装做精做细，将市场推广工作细致化，并举行公关活动，增强人气，与消费者拉近距离。CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑22营销部署总体营销部署总体营销部署首期推广原则首期推广原则首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣30、传推广费用国际化动感生活新标杆国际化动感生活新标杆国际化动感生活新标杆国际化动感生活新标杆首期卖点首期卖点城市南拓方向南金廊沿线奥体就在家门口入户花园人车分流大型城市综合体创新产品设计地铁、机场沿线动感生活方式地下商业步行街直驳地铁CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑23营销部署总体营销部署总体营销部署首期推广思路首期推广思路首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣传推广费用预热期预热期开盘引爆期开盘引爆期强销推广期强销推广期延续期延续期内部认购内部认购开盘（开盘（9月下旬）月下旬）第二次开盘第31、二次开盘1 1月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月2 2月月3 3月月7 7月月5 5月月4 4月月5 5月月6 6月月准备期准备期20082008年年年年20092009年年年年营销中心开放营销中心开放市区接待中心开放市区接待中心开放CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑24营销部署推广思路推广思路对保利达品牌及项目定位进行高调宣传；广告公司及推广文案的确定，VI系统进入制作阶段此阶段重点突击营销物料的准备工作，楼书、折页、单张、沙盘模型等均需设计到位并进入制作阶段。推32、广任务推广任务系列新闻及软文的炒作；工地围墙、楼体条幅等现场包装物料6月15日之前到位；6月15日前在浑南的主要交通干道布置道旗，以动感城市综合体为主要诉求点；6月中旬市区接待中心开放。保利达品牌发展巩固；项目受到极大关注和期待；工地现场的创意包装，高调地夺人眼球。预期效果预期效果准备准备期期（0 08 8年年5 5月月6 6月月中旬）中旬）港澳资本巨头进军沈阳浑南区域，港澳资本巨头进军沈阳浑南区域，打造沈阳首个国际化动感主题楼盘打造沈阳首个国际化动感主题楼盘推广主题推广主题“用心建筑生活，用心建筑生活，用心建筑生活，用心建筑生活，城市价值创造者城市价值创造者城市价值创造者城市价值创造者”以科33、学建房，以实力取胜；有实力，有理想，负责任总体营销部署总体营销部署首期推广思路首期推广思路首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣传推广费用CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑25营销部署推广思路推广思路确保8月份前营销中心交付使用，发放首批VIP卡，通过具有特色的宣传册或小礼品加上现场包装，让买家感受到项目的高品质、高品位，同时在举办一系列的巡展活动；举办“迎接奥运动感浑南”、“科学地产时尚生活”产品发布会等大型活动，取得轰动性社会效果。推广任务推广任务浑南区域造势，提升浑南居住理念全力提升项34、目及产品形象，全面展示产品价值，激发目标客户群购买欲望；加强项目宣传，积累准客户。对项目概念的炒作进一步深化，市场对项目、产品的关注度越来越高；发放首轮VIP卡，对意向客户进行跟进。预期效果预期效果预热预热期期（0 08 8年年6 6月月中旬中旬8 8月月）营销中心开放接待营销中心开放接待“迎接奥运迎接奥运动感浑南动感浑南”大型活动大型活动产品发布会产品发布会总体营销部署总体营销部署首期推广思路首期推广思路首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣传推广费用CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑2635、营销部署推广思路推广思路通过一定量蓄客铺垫，在公开发售日释放，通过现场操作营造热销场面，最大限度强化市场购买信心，争取达到“一炮而红”；在9月下旬举办开盘引爆活动，邀请奥运冠军出席现场活动；配合一定量硬广保持市场热度，引导市场对本项目关注升温。推广任务推广任务基本完成开盘阶段的推货量；提高企业及项目的美誉度；强化市场购买信心。成功进行第一轮推货，确立项目市场地位；市场反响热烈，加上针对性的媒体宣传，项目销售有条不紊，市场热度不减。预期效果预期效果开盘引爆开盘引爆期期（0 08 8年年9 9月月1212月月中旬中旬）奥运巨星耀浑南奥运巨星耀浑南9 9月下旬开盘、秋交会月下旬开盘、秋交会总体营销部36、署总体营销部署首期推广思路首期推广思路首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣传推广费用CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑27营销部署推广思路推广思路在目标客户集中区域以及项目周边大型企事业单位进行定向营销，更加充分、直接地向目标客户展示项目；推广上通过系列大气势广告，举办动感主题的活动，塑造国际化品质，强化独特气质，绽放“国际化动感生活”的概念。推广任务推广任务深入挖掘客户资源；巩固项目市场地位和销售热度。通过对公开发售的热销情况的炒作以及项目形象的深化宣传，进一步丰满企业品牌形象及项目形象37、，保持项目的销售热度。预期效果预期效果强销强销期期（0 08 8年年1212月月中旬中旬0909年年5 5月月）冬交会、冬交会、1212月月2525日圣诞节、元旦、元宵（中国情人节）、日圣诞节、元旦、元宵（中国情人节）、情人节、春交会、五一劳动节情人节、春交会、五一劳动节总体营销部署总体营销部署首期推广思路首期推广思路首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣传推广费用CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑28营销部署推广思路推广思路针对剩余货量与大盘进行联动销售；通过“国际化动感居住体验”等活动的38、开展以及宣传推广的深入，使得项目不断成为市场的焦点。推广任务推广任务在09年基本完成销售任务；巩固企业品牌及项目形象，为下一期开盘做铺垫。项目形象进一步提升和丰满，投资价值再度挖掘，巩固了市场竞争地位；客户口碑逐渐建立，人脉传播达到了效果。预期效果预期效果延续延续期期（0 09 9年年6 6月月0909年年9 9月月）夏交会夏交会总体营销部署总体营销部署首期推广思路首期推广思路首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣传推广费用CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑29营销部署推广部署效果的监控推广39、部署效果的监控推广部署效果的监控推广部署效果的监控三级监控体系：三级监控体系：1 1）点：具体个案监控）点：具体个案监控 针对特定的营销推广阶段，对各个广告、公关活动及促销活动进行系统性的监控，主要指标包括：电话来访量、客户来访量、成交（包括下诚意金、下定等）量、知名度等方面的数据，在这些综合数据进行分析的基础上，随时向发展商汇报，进行沟通。2)2)线：阶段效果监控线：阶段效果监控 针对一个时期的营销战役，对推广效果进行系统性的调查、监控。在对具体个案推广效果监控的基础上，对整个营销阶段的推广效果进行监控、分析、总结，并向发展商提交阶段性的报告分析，为下阶段的营销推广作参考。3)3)面：全程全40、面监控面：全程全面监控 通过若干次大规模的市场调查，对成交客户的集中式回访，组织目标客户及社会人士进行深度访谈待多种形式的活动，对整个营销推广战略成果进行综合性的调查、分析、监控，找出成功原因、失误所在，并向发展商提交整体报告。快速回馈与调整机制快速回馈与调整机制 通过三级监控体系，对市场进行全程跟踪、动态把握，在此过程中与发展商保持密切沟通，并建立危机预警机制，对项目营销推广中遇到各种问题进行有效的应对。总体营销部署总体营销部署首期推广思路首期推广思路首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣传推广费用CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个41、个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑30营销部署时间节点时间节点20082008年年20092009年年总货量总货量5 56 67 78 89 91010111112121 12 23 34 45 56 67 78 89 9住宅蓄客9月下旬1.1期开盘，推150套蓄客3月中旬1.2期开盘，推100套蓄客7月，加推150套400套公寓蓄客9月下旬1.1期开盘，推150套蓄客3月中旬1.2期开盘，推200套蓄客7月，加推150套500套写字楼蓄客10月，推50%货量，约80套蓄客五一，推30%货量，50套蓄客8月，推20%货量，30套160套商铺蓄客3月推货，约50间50间住宅及公寓是首期42、的主要推售产品，其推货量应贯穿于整个销售周期中，不应急于推售，采用“多分期，小货量，频涨价多分期，小货量，频涨价”的思路进行货量分配，达到产品价值最大化；写字楼是目前区域市场上较为紧缺的产品，首期应以相对较大的货量入市，抢占市场抢占市场，同时提升项目整体形象，增加附加值；商铺宜在其它产品所营造出商住氛围后再行入市，以体现其真正价值。首期推售思路：首期推售思路：首期推售思路：首期推售思路：首期推售节奏：首期推售节奏：首期推售节奏：首期推售节奏：总体营销部署总体营销部署首期推广思路首期推广思路首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣传推广费用CHINA LANDCHINA LAN43、DCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑31企业品牌推广费用：企业品牌推广费用：900900万万推广周期：推广周期：20082008年年1 1月月-2008-2008年年5 5月，可结合东陵项目、浑河边项目综合筹划月，可结合东陵项目、浑河边项目综合筹划媒介媒介内容内容投放形式投放形式备注备注费用费用比例比例户外广告牌企业品牌形象展示2块户外广告牌（包括制作费）人流量和车流量集中城市主干道和商业中心区域楼顶广告牌价格区间在145180万之间约约35035038.1%公关活动企业品牌形象推广2008年1月份，大型公益活动2008年4月份，房交会活动（包括沙盘44、，布展，广告等）公益活动（赞助费80100万给多家单位；另前期宣传、场地费用及背景、舞台、演员、主持人、招待等费用约80万）房展会活动（2个展位约120万，沙盘约50万(三个项目），户外广告约15万，布展约15万）约约38038042.9%报纸辽沈晚报、华商晨报、沈阳日报开始对企业品牌、开发理念、品质概念推广宣传每月第二周的星期四：硬广企业品牌形象稿选择辽沈晚报、华商晨报、沈阳日报中的两家各推1篇整版每月第四周的星期四：选择辽沈晚报、华商晨报、沈阳日报中的两家各推1/2版硬广或1/2软文1篇；每次选择三大报的两家的每期整版总费用约为1828万，每月费用约在2742万之间约约17017019%小45、计约约900900100%营销部署单位：万元总体营销部署总体营销部署首期推广思路首期推广思路首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣传推广费用CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑32本项目推广费用：本项目推广费用：11201120万万推广周期：推广周期：20082008年年5 5月月-2008-2008年年1212月，可结合东陵项目进行。按首期总销售额的月，可结合东陵项目进行。按首期总销售额的2.5%2.5%计算，计算，即：即：7450074500万元万元2.5%=18622.5%=1862万元46、万元。其中由于前期推广需要，。其中由于前期推广需要，20082008年度投入首期预算年度投入首期预算18621862万元的万元的6060，即约即约11201120万费用投放万费用投放。营销部署（注：以上为推广费用预算，以实际支出为准）费用名称费用名称主要内容主要内容费用金额费用金额所占比例所占比例广告报纸广告、电视电台广告、户外广告551551万元万元49.2%活动推广、公关活动（房展会、现场活动等）245245万元万元21.9%宣传资料与物料宣传资料（楼书、折页、海报、会刊等）宣传物料（手提袋、认购书、礼品奖品等）模型、沙盘4343万元万元3.8%现场包装售楼中心（展板、吊旗、布幔、气球等）47、开放场地（园林、样板房、商业街布置）工地现场（围墙、围挡、致歉牌等）5858万元万元5.2%项目定位品牌发展各类评奖、奖项、赞助等1515万元万元1.3%其他不可预知的费用208208万元万元18.6%总费用总费用11201120万元万元100%单位：万元总体营销部署总体营销部署首期推广思路首期推广思路首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣传推广费用CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑33本项目本项目准备期及预热期准备期及预热期准备期及预热期准备期及预热期推广费用：推广费用：346346万（占48、全年总推广费万（占全年总推广费30.89%30.89%）推广周期：推广周期：20082008年年5 5月月-2008-2008年年9 9月月营销部署单位：万元媒介媒介内容内容投放形式投放形式备注备注费用费用比例比例户外广告牌企业品牌形象展示1块户外广告牌（包括制作费），人流量和车流量较集中城市主干道和商业中心区域价格在80120万之间约8025围墙广告（包括制作费）每平方价格在5075元，围墙高约2米，长约500米约8报纸对项目品牌、产品、等品质概念推广宣传每月第二周和第四周的星期四：选择辽沈晚报、华商晨报、沈阳日报中的两家各推半版硬广或半软文。（内容与其他项目形成互动）每次选择三大报的两家的49、每期整版总费用约为1828万，每月费用约在1828万之间约9527%杂志沈城楼市硬广和软文，推广企业品牌6月份可做一期沈城楼市硬广和软文结合4万约41%电视广告制作及投放9月份辽宁电视台楼市节目30秒插播 广告(4个月)栏目内插广告30秒，每月30000元，（共四个月）另外加制作费约2万元约145%公关活动项目品牌形象推广6月份，房交会活动（布展，广告等）三盘联动展位40，布展5万，户外广告5万约5027%各类评奖（申请奖项）、赞助、具体奖项和费用依情况而定约15 710月租喜来登国际酒店场地做接待中心（80）每月需付租金10万（3个月）约30手机短信向客户手机发布信息辅助主要销售档期覆盖2万50、人左右，每次需要约2000元约21%互联网络制作及发布9月上旬制作完毕并发布(4个月)静态广告1500元/天，制作费2万元约206%销售物料楼书折页、生活指南及速印资料5月下旬前分批印刷具体以印刷数量，大小而定约288%模形、沙盘等沙盘约5万，模型3万小计：小计：约约346346100%100%总体营销部署总体营销部署首期推广思路首期推广思路首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣传推广费用CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑34本项目本项目开盘前开盘前开盘前开盘前推广费用：推广费用：2172151、7万（占全年总推广费万（占全年总推广费19.38%19.38%）推广周期：推广周期：20082008年年9 91010月月营销部署媒介媒介内容内容投放形式投放形式备注备注费用费用比例比例报纸辽沈晚报、华商晨报、沈阳日报项目的卖点铺陈9月起每周四选择（辽沈晚报、华商晨报、沈阳日报中的两家推硬广各1个整版；开盘前一周，报纸：选择辽沈晚报、华商晨报、沈阳日报中的两家各推1个联版（1次）和1个整版；杂志：沈城楼市周刊整版（1次）每次选择三大报的两家，每期整版总费用约为1828万；约15069%现场包装接待中心VI系统布置装饰展板、背景板、指示牌等具体以现场情况而定约5023%手机短信发布公开发售前信息52、公开发售日前1周及前2日覆盖2万人左右，每次需要约2000元约21%销售物料单页销售资料印刷费9月底前具体以印刷数量，大小而定约157%小计：小计：217217100%100%单位：万元总体营销部署总体营销部署首期推广思路首期推广思路首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣传推广费用CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑35本项目本项目开盘引爆期开盘引爆期开盘引爆期开盘引爆期推广费用：推广费用：349349万（占全年总推广费万（占全年总推广费31.16%31.16%）推广周期：推广周期：2008253、008年年10-200910-2009年年1 1月月营销部署媒介媒介内容内容投放形式投放形式备注备注费用费用比例比例报纸硬广：开盘系列稿（卖点强化及促销、投资利益点）；软文：公开发售日后的跟踪报道开盘之后的每个星期四：选择辽沈晚报、华商晨报沈阳日报中的两家各推1/2版硬广或1/2软文，每次选择三大报的两家，每期整版总费用约为1828万；约14040%公关活动开盘活动（解筹）和推广活动10月份发售推广活动背景、舞台、演员、主持人、招待、礼物等费用约5047%9月份秋季房交会展位40，布展5万，广告5万约5012月份冬季房交会展位20，布展5万，广告5万约3012月销售推广活动背景、舞台、演员、主54、持人、招待、礼物等费用约35交通广播项目推广信息9月份开始（5个月）辽宁交通台30秒套播广告3000元（每天）约4012%手机短信楼盘销售信息辅助主要销售档期覆盖2万人左右，每次需约2000元约41%小计：小计：349349100100单位：万元总体营销部署总体营销部署首期推广思路首期推广思路首期各阶段推广部署首期各阶段推广部署首期宣传推广费用首期宣传推广费用CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑36价格策略整体价格策略整体价格策略首期定价策略首期定价策略平开高走，逐步拉升平开高走，逐步拉升平开高走，逐步拉升平开高55、走，逐步拉升 ，量升价涨，量升价涨，量升价涨，量升价涨采取“平开高走”的策略，产品品质较竞争对手高，价格与周边持平或略高的产品品质较竞争对手高，价格与周边持平或略高的产品品质较竞争对手高，价格与周边持平或略高的产品品质较竞争对手高，价格与周边持平或略高的极具性价比的姿态入市极具性价比的姿态入市极具性价比的姿态入市极具性价比的姿态入市，比消费者的心理价格低，形成良好效应，促进销售。平开高走，可通过分期、分阶段及不同地块位置的差异分期、分阶段及不同地块位置的差异分期、分阶段及不同地块位置的差异分期、分阶段及不同地块位置的差异来实现产品的价值最大化。每次调价能造成房地产增值调价能造成房地产增值调价能56、造成房地产增值调价能造成房地产增值的现象，给前期购楼者以信心，实现其升值承诺，形成良好口碑，从而能进一步形成人气，刺激有购房动机者的购房欲望。为确保项目的推售速度均衡，需要对价格进行有节奏的调整对价格进行有节奏的调整对价格进行有节奏的调整对价格进行有节奏的调整，量升价涨。CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑37 市场比较法是房地产项目进行定价的普遍方法，通过对本项目所在区域周边楼盘市场的价格调控来测定本项目市场价格。市场比较法的定价原则是：综合本项目的基本状况，通过一些针对性的市场调查，通过与市场上的竞争楼盘相关57、影响因素的对比，运用科学的评估方法进行测定，并予以一定的保障系数计算，最终得出相对较为合理的市场价格。市场比较法：市场比较法：说明：说明：参照楼盘：参照楼盘：以下主要选取了项目周边的重点大盘和其它区域有可比性的大盘价格进行对比。增长率：增长率：本项目预计于2008年9月底上市，在此期间价格仍有上涨空间。2006年沈阳市销售价格年均增长率为5%，本项目保守拟定为5%的价格增幅。价格策略整体价格策略整体价格策略首期定价策略首期定价策略CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑38住宅：入市均价约住宅：入市均价约52655258、65元元/p 市场比较系数修正表市场比较系数修正表名称名称比例比例SRSR星城星城泛美华泛美华庭庭融城时融城时代代浦江苑浦江苑金水花金水花城城万科新榆万科新榆万科城万科城唯美品唯美品格格本项目本项目周边环境评估（35）1、地段位置15%1.00 1.20 1.00 1.00 1.00 1.00 1.08 0.90 1.00 2、周边环境景观6%1.00 1.00 0.97 1.00 1.02 1.02 1.02 1.02 1.00 3、市政配套8%1.00 1.00 0.98 1.02 1.00 0.97 0.93 0.90 1.00 4、周边整体素质6%1.00 0.98 0.98 0.9559、 1.00 0.96 0.90 0.98 1.00 项目素质评析（45）1、建筑风格与立面5%0.90 0.96 0.90 0.92 1.00 1.00 1.02 1.00 1.00 2、建筑规划6%0.90 0.95 0.92 0.95 0.98 1.02 1.00 1.00 1.00 3、园林景观6%0.90 0.95 0.93 0.98 1.02 1.05 1.00 1.03 1.00 4、户型设计10%0.85 0.97 0.90 0.92 1.00 1.00 0.98 0.96 1.00 5、内部配套10%0.92 0.95 0.90 0.97 1.00 1.00 1.00 0.9560、 1.00 6、物业管理8%0.90 0.90 0.90 0.95 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 项目形象（10）1、开发商品牌5%1.00 1.10 1.00 1.04 1.02 1.15 1.15 1.05 1.00 2、项目营销手法5%0.85 0.95 0.90 0.97 0.98 1.00 1.00 0.98 1.00 区域发展前景10%0.98 0.99 0.98 1.00 1.00 1.10 1.10 0.95 1.00 综合评估100%0.94 1.01 0.95 0.98 1.00 1.03 1.02 0.97 1.00 修正系数1.06 0.99 1.061、6 1.02 1.00 0.97 0.98 1.03 1.00 市场竞争对手均价4200 4500 4300 6000 5000 4800 5800 5200-修正价4456 4472 4544 6148 4994 4678 5697 5381-价格策略整体价格策略整体价格策略首期定价策略首期定价策略CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑39项目住宅合理的市场基本售价为：项目住宅合理的市场基本售价为：50145014元元/p调整后定价调整后定价 本项目价格增长率拟定为本项目价格增长率拟定为5%5%，即调整后价格为：62、，即调整后价格为：52655265元元/。住宅：住宅：p 加权平均系数修正表加权平均系数修正表SRSR星城星城泛美华庭泛美华庭融城时代融城时代浦江苑浦江苑金水花城金水花城万科新榆万科新榆万科城万科城唯美品格唯美品格修正价4456 4472 4544 6148 4994 4678 5697 5381 权重15%20%10%15%10%10%10%10%权重价668 894 454 922 499 468 570 538 本项目5014 价格策略整体价格策略整体价格策略首期定价策略首期定价策略CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座63、 丰丰 碑碑40公寓：公寓：入市均价约入市均价约54805480元元/p市场比较系数修正表名称名称比例比例SRSR星城星城新华国际新华国际清华同方清华同方莱美安公寓莱美安公寓天水天水E E城城沿海国际中沿海国际中心心本项目本项目周边环境评估（35）1、地段位置15%1.00 1.05 1.00 0.96 0.99 1.00 1.00 2、周边环境景观6%1.00 1.05 1.05 0.95 1.00 1.00 1.00 3、市政配套8%1.00 1.05 1.05 1.00 1.00 1.02 1.00 4、周边整体素质6%1.00 1.02 1.02 1.00 1.00 1.00 1.0064、 项目素质评析（45）1、建筑风格与立面5%0.90 0.94 0.90 0.90 1.00 1.02 1.00 2、建筑规划6%0.90 0.95 0.92 0.92 0.98 1.00 1.00 3、园林景观6%0.90 0.95 0.93 0.93 1.00 0.96 1.00 4、户型设计10%0.92 0.90 0.90 0.90 1.00 0.96 1.00 5、内部配套10%0.95 0.88 0.90 0.94 0.98 1.00 1.00 6、物业管理8%0.90 0.90 0.95 0.95 0.97 1.00 1.00 项目形象（10）1、开发商品牌5%1.00 1.0265、 1.00 1.00 1.00 1.02 1.00 2、项目营销手法5%1.00 0.89 0.90 0.90 0.98 0.98 1.00 区域发展前景10%0.98 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 综合评估100%0.96 0.97 0.97 0.95 0.99 1.00 1.00 修正系数1.04 1.03 1.04 1.05 1.01 1.00 1.00 市场竞争对手均价5000 4500 5500 5200 5000 5000-修正价5208 4629 5698 5462 5041 5019-价格策略整体价格策略整体价格策略首期定价策略首期定价策略CHIN66、A LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑41项目公寓合理的市场基本售价为：项目公寓合理的市场基本售价为：52195219元元/p调整后定价本项目价格增长率拟定为本项目价格增长率拟定为5%5%，即调整后价格为：，即调整后价格为：54805480元元/。公寓：公寓：p加权平均系数修正表SRSR星城星城新华国际新华国际清华同方清华同方莱美安公寓莱美安公寓沿海国际中心沿海国际中心天水天水E E城城修正价5208 4629 5698 5462 5019 5041 权重30%10%20%10%20%10%权重价1563 463 114067、 546 1004 504 本项目5219 价格策略整体价格策略整体价格策略首期定价策略首期定价策略CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑42写字楼：入市均价约写字楼：入市均价约62526252元元/p市场比较系数修正表名称名称比例比例财富中心财富中心海悦国际海悦国际领先国际领先国际华府天地华府天地亚洲商务贸易中心亚洲商务贸易中心海润国际海润国际本项目本项目周边环境评估(60%)1、地段位置20%2.40 2.00 1.80 2.50 1.80 1.60 1.00 2、周边商务配套15%2.20 2.00 2.0068、 2.20 1.60 1.60 1.00 3、交通配套15%2.00 1.80 2.00 2.00 1.40 1.40 1.00 4、周边整体素质10%2.00 1.80 1.80 2.00 1.60 1.60 1.00 项目素质评析(20%)1、建筑风格与立面2%1.05 0.98 1.00 1.10 0.95 0.98 1.00 2、建筑规划2%1.10 0.98 1.00 1.10 0.97 0.97 1.00 3、园林规划1%0.98 0.95 0.99 0.98 0.92 0.94 1.00 4、间隔2%1.05 1.00 1.00 1.05 1.00 1.00 1.00 5、设备配69、套8%1.05 1.10 1.05 1.10 1.00 1.00 1.00 6、物业管理5%1.00 1.00 1.00 1.05 0.98 1.00 1.00 项目形象1、开发商品牌2%1.10 1.05 1.05 1.20 1.00 1.00 1.00 2、项目营销手法5%0.98 1.10 1.20 1.00 0.95 0.97 1.00 区域发展前景13%2.00 1.80 1.80 2.00 1.30 1.30 1.00 综合评估100%1.85 1.67 1.66 1.88 1.40 1.37 1.00 修正系数0.54 0.60 0.60 0.53 0.71 0.73 1.00 70、市场竞争对手均价8000 11500 12000 12000 8800 8300-修正价4327 6900 7234 6385 6272 6077-价格策略整体价格策略整体价格策略首期定价策略首期定价策略CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑43项目电梯多层合理的市场基本售价为：项目电梯多层合理的市场基本售价为：59545954元元/p 调整后定价本项目价格增长率拟定为本项目价格增长率拟定为5%5%，即调整后价格为：，即调整后价格为：62526252元元/。写字楼：写字楼：p 加权平均系数修正表财富财富中心中心海悦71、海悦国际国际领先领先国际国际华府华府天地天地亚洲商务贸亚洲商务贸易中心易中心海润国海润国际际修正价修正价4327 6900 7234 6385 6272 6077 权重权重25%15%10%15%15%20%权重价权重价1082 1035 723 958 941 1215 本项目本项目5954 价格策略整体价格策略整体价格策略首期定价策略首期定价策略CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑44注：（注：（1 1）以上价格建议由市场比较法予以测算分析；（）以上价格建议由市场比较法予以测算分析；（2 2）开盘售价须根据市72、场动态及蓄客情况予以实际核定。）开盘售价须根据市场动态及蓄客情况予以实际核定。预期实收均价建议：预期实收均价建议：建筑类型建筑类型均价均价单位单位住宅住宅5265元/平方米公寓公寓5480元/平方米写字楼写字楼6252元/平方米价格策略整体价格策略整体价格策略首期定价策略首期定价策略CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑45价格策略整体价格策略整体价格策略首期定价策略首期定价策略首期价格走势以上定价是项目启动期价格的一个基本反映，随着项目的开发进度、项目包装的完善和市场的反应等因素，该价格会做出相应的调整，同时由于73、在项目开发的过程中不可预知的因素太多，价格可能要有进一步调整的空间。CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑46案名建议保利达保利达保利达保利达国际尚都国际尚都国际尚都国际尚都保利达，品牌营销，与其它两个项目联动，便于记忆保利达，品牌营销，与其它两个项目联动，便于记忆国际，彰显项目的磅礴大气，突出国际，彰显项目的磅礴大气，突出“国际化国际化”的项目定位，也为项的项目定位，也为项目未来客户群作出注解；目未来客户群作出注解；尚都，时尚都市之意，城市综合体的形象跃然纸上尚都，时尚都市之意，城市综合体的形象跃然纸上备选案名：74、保利达保利达保利达保利达 世纪城世纪城世纪城世纪城 保利达保利达保利达保利达 国际汇国际汇国际汇国际汇CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑47保利达世纪广场项目投资分析概算二二七年十二月七年十二月CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑48定位策划定位策划及开发策略及开发策略营销策划推广营销策划推广市场详细调研市场详细调研项目特性分析项目特性分析项目地块勘察项目地块勘察市场初步认知市场初步认知项目地块勘察宏观背景研究房地产市场调研1.保75、利达项目分析2.品牌构建思路3.市场环境研究4.项目开发思路5.商业资金运作思考6.附录：1）设计单位甄选方式2）前期品牌推广思路3）市场调查项目一览项目研究分析市场环境分析 1）整体市场特点 2）住宅环境 3）商业环境项目定位分析 1）SWOT分析 2）项目定位项目开发实施策略 1）整体开发指标 2）首期开发策略 3）营销前期筹备项目前期策划工作划分本项目营销策划工作建立在市场调研及项目定位分析的基础上，作为后续工作推进的实施策略：本项目营销策划工作建立在市场调研及项目定位分析的基础上，作为后续工作推进的实施策略：引子整体推广思路策略目标营销手法入市策略营销推广策略营销部署价格策略案名建议投76、资分析概算投资分析概算建设规模建设规模成本估算成本估算工程进度工程进度租售价格租售价格资金平衡资金平衡收益指标收益指标敏感性分析敏感性分析CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑49投资分析建设规模建设规模成本估算成本估算工程进度工程进度租售价租售价资金平衡资金平衡收益指标收益指标敏感性分析敏感性分析单位：万平方米 以上指标的选取主要参考项目的规划指标、保利达沈阳公司提供数据及二十一世纪广场Executive Summary(保利达香港总部意见)设置。CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 77、一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑50投资分析建设规模建设规模成本估算成本估算工程进度工程进度租售价租售价资金平衡资金平衡收益指标收益指标敏感性分析敏感性分析 根据与保利达沈阳公司讨论所得，住宅车位规划按1户1个车位的比例，商业公建车位规划按100平方米建筑面积0.6个车位计算，全部车位置于地下。合计合计一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期六期六期地下车位汇总（个）8,1418801300153013989102123地下面积（万平方米）32.563.525.206.125.593.648.49CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 78、项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑51投资分析建设规模建设规模成本估算成本估算工程进度工程进度租售价租售价资金平衡资金平衡收益指标收益指标敏感性分析敏感性分析整体 注：其中土建成本结合实际建筑类型相应增幅调整，基础数据由保利达沈阳公司提供。汇总汇总总价总价单位单位单方成本单方成本单位单位计算基数计算基数单位单位1土地成本土地成本39,000 万元290 元/m2134万m22前期费用前期费用36,090 万元269 元/m2134万m23建安成本建安成本397,732 万元2961 元/m2134万m24财务费用财务费用23,864 万元178 元/m2134万m25不可预见费不可预见费79、10,331 万元77 元/m2134万m26企业管理费企业管理费19,867 万元148 元/m2134万m2合计合计526,884 526,884 万元万元3,923 3,923 元元/m2/m2134万万m2m2CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑52投资分析建设规模建设规模成本估算成本估算工程进度工程进度租售价租售价资金平衡资金平衡收益指标收益指标敏感性分析敏感性分析首期 项目首期的总开发费用为5.4亿。以后各期成本详见附件excel表。CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一80、一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑53投资分析建设规模建设规模成本估算成本估算工程进度工程进度租售价租售价资金平衡资金平衡收益指标收益指标敏感性分析敏感性分析 注：建设工期安排根据保利达沈阳公司意见设置，其中考虑了北方冻土期的相关影响。CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑54投资分析建设规模建设规模成本估算成本估算工程进度工程进度租售价租售价资金平衡资金平衡收益指标收益指标敏感性分析敏感性分析 根据目前市场价格趋势及对市场前景的预测，初步确定本项目产品的销售收入按如下售价计算：出售物业类型出售物业81、类型售价售价(万元万元/m2)/m2)备注备注高层0.532008年入市售价，后期按年增幅5%商铺1.2普通公寓及住宅式公寓0.55车位0.4写字楼0.63商住公寓0.9按初步预设，该类产品于2016年入市，此价格为2016当年入市售价，精装修，后期按年增长5%酒店式公寓1.0租赁物业类型租赁物业类型租金租金增长率增长率商铺720元/m2年租金按年均5%增长，租率首年50%，以15%的增长率递增至95%酒店400元/间天写字楼800元/m2年车位7200元/个年CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑55投资分析建设82、规模建设规模成本估算成本估算工程进度工程进度售价售价资金平衡资金平衡收益指标收益指标敏感性分析敏感性分析注：资金运用里增值税及所得税仅为预缴费用，余下2019-2047年的收支情况由于篇幅关系未予列出，详见附件excel表。本项目资金运用总量达140.13亿元；资金来源中自有资金为6.32亿元，占了总投资的4.51%，其余均为租售收入再投资。CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑56投资分析建设规模建设规模成本估算成本估算工程进度工程进度售价售价资金平衡资金平衡收益指标收益指标敏感性分析敏感性分析指标（预缴税后）指83、标（预缴税后）数值数值贴现率贴现率内部收益率54.4%7%财务净现值51.12亿元静态投资回收期4.1年动态投资回收期4.2年由各项收益指标可见，项目的各项收益指标较为良好，拥有较好的收益预期。CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑57投资分析建设规模建设规模成本估算成本估算工程进度工程进度售价售价资金平衡资金平衡收益指标收益指标敏感性分析敏感性分析由上图可见，项目售价及开发成本的波动程度比租金对项目整体收益的影响较大。项目的抗风险能力较强，在在20%的波动幅度内均保持较好的收益的波动幅度内均保持较好的收益；项目对对售售价价、开开发发成成本本的的敏敏感感程程度度高高于于租租金金变变化化，项目操作过程中尽量保持租金的同时，更应全力保证销售价格及控制开发成本，以达到最佳收益。CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND做做 一一 个个 项项 目目 树树 一一 座座 丰丰 碑碑58