1、福州泰禾城市广场项目市场研究福州泰禾城市广场项目市场研究及定位报告及定位报告 总体市场定位定位逻辑定位逻辑市场及项目研究城市背景及发展整体商业市场现状及趋势商业竞争格局区域属性及环境未来发展趋势项目特征及把握区域客流量商业消费需求研究区域消费者构成区域消费群体研究消费能力消费结构消费特征消费趋向目标消费者定位商业功能定位档次定位形象定位项目市场地位及优劣势空白点及未很好满足的市场空间项目市场机会及业态方向业态组合及配比业态业种配置建议项目业态布局现有存量经营现状新增供应品牌构成建议各业态平层规划项目租金建议区域商业供应研究Contents 解读福州 解读项目 定位项目 点亮项目 规划项目 财务2、分析P004-043P044-107P108-120P121-129P130-138P139-149解读福州城市地位区位空间扩张经济位序产业结构交通资源环境文化 城市商业发展规划 福州市重点商圈及商业项目 福州商圈总结 解读福州解读福州城市篇城市篇城市地位城市地位政治中心：汉代建立闽越国，都东冶，至今2200多年，秦、唐、宋等均重点承担政治中心功能。门户城市：明朝对外贸易进入鼎盛时期，近代辟为“五口通商”的口岸之一，成为中国东南的重要港口。（广州、福州、厦门、宁波、上海）1984年成为14个对外开放的沿海城市。中心城市（85版）：1985年成为全国经济改革综合试点城市。1996年福州港成为海峡3、两岸船舶直航试点城市，承担我国东南沿海中心城市功能。中心城市（09版）：福建省省会，海峡西岸经济区重要的中心城市，国家历史文化名城。政治中心中心城市门户城市“海峡西岸经济区重要的中心城市”既体现了国家发展战略，又体现了福州市不仅仅是经济中心职能，更为重要的是需要构建社会经济发展的全方位的综合职能，包括金融商务、现代物流、港口贸易、高端中介等。此外，还体现了福州市未来经济发展的区域依托之根本在海峡经济区尤其是海西经济区的成长。需积极创造条件，主动承接台湾的产业转移。上海杭州宁波温州台州宁德福州莆田泉州厦门漳州湖州汕头惠州汕尾深圳广州 解读福州解读福州城市篇城市篇区位区位南北夹击，竞争激烈南北夹击4、，竞争激烈福州市简称榕，是福建省的省会城市，与台湾省隔海相望，位于传统的闽东南城市群的北部。沿海区位优势明显，周边区域竞争激烈。180001600014000120001000080006000400020000地区生产总值（亿元）福州与东南沿海城市GDP比较。福州在海峡西岸经济区的区位.解读福州解读福州城市篇城市篇空间扩张空间扩张福州人文环境使福州人留恋于福州的山水格局，城市的发展也一直局限在福州建成区内。49年：沿铁路、沿闽江和主要道路出现了小规模的轴向拓展。84年：马尾国家经济技术开发区建设拉开城市框架。1995年后：马尾用地饱和后，南台岛成为重点开发地区，四个工业园。汉代1995明代15、9492008年：大学城、汽车城成为重点拓展地区。2010年：“东扩、南进”，重点培育是东部新城、科学城、大学城、新店等八个新城。2010 解读福州解读福州城市篇城市篇经济经济位序下降，增长缓慢位序下降，增长缓慢“八五”期间，福州市在全国经济排名第20名，“九五”至“十一五”期间则呈现出逐年下降的趋势。到2010年，福州市的经济总量滑落至全国第31位。福州由于特殊的政治、地理区位，2000年之前，社会经济基本处于半停滞状态；2000年后，由于台海局势的缓和，福州进入了经济快速发展期，但由于发展基础相对前面的城市来讲，起步相对较慢，所以到2010年位序仍然呈现下滑趋势，但随着福州后发优势的逐步体6、现，在“十二五”期间一定会迈上一个新的台阶。排名156789102021222324252627282930311995上海天津沈阳武汉大连南京重庆福州宁波长春无锡石家庄厦门鞍山东莞长沙郑州太原2000上海天津武汉大庆沈阳大连重庆厦门东莞昆明福州宁波无锡石家庄长沙郑州苏州温州2005上海苏州天津重庆杭州无锡青岛济南烟台哈尔滨郑州长春长沙福州南通大庆常州西安鞍山2010上海苏州天津重庆杭州无锡青岛唐山东莞郑州济南哈尔滨泉州石家庄长春南通西安潍坊福州32济宁常州 解读福州解读福州城市篇城市篇经济经济地区及人均地区及人均GDP增长分析增长分析20012010年福州市GDP及其增长率2001年以来，福7、州市地区生产总值和人均地区生产总值呈现逐年递增的趋势，增速则起伏不定，总量增速和人均增速自2004年之后基本保持同等变化趋势。350030002500200015001000500025201510502010年福州市地区GDP为3068.21亿200120022003 2004 2005 200620002010年福州市GDP(亿元）20072008增速（%）20092010元，人均GDP高达40720元。4500020012010年福州市人均GDP及其增长率20按照国际惯例，福州人均GDP已超过24000元，预示城市总体经济和消费水平将得以快速发展。400003500030000250008、20000150001000050000181614121086420200120022003200420052006200720082009201020012010年福州市人均GDP（元）增速（%）402010 解读福州解读福州城市篇城市篇产业结构的分析产业结构的分析历史比较605020012010年福州市产业结构变化曲线二产主导产业结构，但出现下降的趋势。30现代服务业发展具备潜力近年，福州充分发挥省会城市的优势，现代服务业得到良好发展，2010年，第02001200220032004200520062007200820092010三产业首次超过第二产业。第一产业（%）第二产业（%）第三产9、业（%）25151050474645 解读福州解读福州城市篇城市篇产业结构的分析产业结构的分析16001400120020012010年福州市第三产业增加值变化20第三产业增加值自2002年以来保持 1000800逐年递增的趋势，除2002年环比增 600速为6.19%外，其他年份第三产业环 400200比增速都在10%以上，但自2008年起，0第三产业增速有所放缓。2001200220032004200520062007200820092010同GDP相比，第三产业增速略低于第三产业增加值（亿元）第三产业增速（%）GDP增速，第三产业占GDP的比重大致为40%左右，低于第二产业（除2001210、010年福州市第三产业比重变化46.262010年外），第三产业的发展还有待提升和加强。444342414042.5342.1140.3939.9541.164343.1742.2643.00随着第三产业的发展与壮大，对商业设施的需求日益旺盛，为项目入市提供了利好因素。3938373620012002200320042005 2006 2007第三产业比重（%）200820092010 解读福州解读福州城市篇城市篇产业结构的分析产业结构的分析社会消费品零售总额社会消费品零售总额2001-2010年福州市社会消费品零售总额变化180025进入新世纪以来，福州市商贸业活力凸显，社会消费品零售总额一11、直保持快速增长，增速均在10%以上。批发零售业和住宿餐饮业社会消费16001400120010008006004002002015105品零售额也保持同步快速增长，商020012002200320042005200620072008200920100贸业日益繁荣，其中批发零售业增社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额增速（%）长尤为显著。预计未来随着成福州居民收入水平的提高和预期的改善，社会消费品零售总额将进一步增长，从而带动各类商业设施面积的需求。180000001600000014000000120000001000000080000006000000400000020000000212、001-2010年福州市分行业社会消费品零售总额变化2001200220032004200520062007200820092010批发零售业（万元）餐饮住宿业（万元）其它（万元）解读福州解读福州城市篇城市篇交通交通发展加速，便捷度增强发展加速，便捷度增强铁路：高铁建设进入快速通道，有利于经济高速发展。目前已经开通的铁路线有福厦、温福等近15条高铁线路；“十二五”期间将建成可门港铁路支线，加快建设向莆铁路、合福高铁和江阴铁路支线等在建项目，全面动工建设福州至长乐机场铁路、福州至平潭铁路和罗源湾北岸铁路支线等项目，推进松下港铁路支线前期工作。公路：2012年通车里程突破3000公里，建成“两纵四13、横”主骨架；2015年通车里程突破5000公里，力争提前5年基本建成海西高速公路网。普通公路年均完成投资100亿元，2012年前建设改造国省道3000公里以上。港口：2009年，福州港新建成5万吨级以上泊位4个，港口货物吞吐量达8084.3万吨、集装箱吞吐量达122.2万标箱。“十二五”期间，新的福州港将整合优化现有的福州港和宁德港，涵盖三都澳、罗源湾、福清湾、兴化湾北岸等主要港湾的8个港区。航空：2010年闽台空中直航运营3568航次，运载旅客53.91万人次，同比分别增长255.38、238.47。2009年旅客吞吐量为545万人次，同比增长20.0%；2010年上半年，客吞吐量比增幅度更14、是保持在24.35%以上。据相关预测，2014年福州机场旅客吞吐量预计将突破1000万人次，2020年预计将达2000万人次。解读福州解读福州城市篇城市篇交通交通城市轨道交通发展分析城市轨道交通发展分析福州市轨道交通规划线网远景（2050年）由7条线路组成，总体结构为“有环放射式”，线路总长约184.2km，设站134个。近期建设线路总长55.7km，包括1号线、2号线。其中1号线为城市南北方向的基本骨干线，1号线起点站象峰站出口与本项目相距不到200米。该线路预计2014年底试运营通车。通过研究发现，城市轨道交通开通前一年左右时间对项目直接影响开始呈现，可以看出，项目建设周期刚好与轨道交通建15、设相吻合。2 解读福州解读福州城市篇城市篇交通交通城市轨道交通发展分析城市轨道交通发展分析轨道交通不仅能够加强郊区与中心城区的联系，而且能够带动中心城区产业、人口的外移，从而缓解中心城区产业扩张和人口增长的压力，促进区域经济的快速发展。房地产业的发展轨道交通城市房地产交易量和价格有较大的提升，特别是站区周边区域上升明高科技产业1 显。与核心城市的联系加强，带来了大量的知识、人才、资源，促进了本地的产业转型和升级，高素质人才带来了高科技产业的4 发展。轨道交通为沿线带旅游休闲业轨道交通建成后旅行时间的缩短极大的促进了沿线旅游业的发展，带来大量的旅游人口。文化教育业来的产业机会商务商贸业由于城市空16、间区位的改变，与大城市联系的紧密性提高，吸引了企业、大学、科学5 园等落户。与核心大城市之间的时间距离缩短，加强了与其联系，带来了大量商务旅客，促进了本地商贸业的发展。3 解读福州解读福州城市篇城市篇资源：资源节约，效益较高资源：资源节约，效益较高土地资源：产出效益较好。能源：利用效率较高。水资源：总量丰富。土地资源利用：各地区地均工业增加值比较福州水资源分布 解读福州解读福州城市篇城市篇环境环境山水交融，环境友好山水交融，环境友好城市环境优越，山水城市，城市内部47座山、90多条河流，温泉资源丰富。森林资源丰富，森林覆盖率60.52%。空气和水环境质量良好。福州城市山体福州城市水网 解读福州17、解读福州城市篇城市篇文化文化舒缓中庸舒缓中庸平和舒缓、民风谨慎的人文性格决定福州人对偏安一隅、景观优美福州城的留恋。地理上的超常稳定形成了福州市区特有的“平静有序，和谐相安”的以“三山文化”为主的混合型文化。与之形成鲜明对比的是，“城外”的福清人、长乐人却具有明显的海洋商业精神。温泉公园 解读福州解读福州商业篇商业篇城市商业发展规划介绍城市商业发展规划介绍福州市的城市商业定位为：立足福建，一核多点，错位竞争一核多点，错位竞争服务海西，面向台湾的区域性高端消费中心、区域性国际物流中心、区域性总部经济中心和对台合作交流服务中心。根据福州城市商业网点规划，福州市将于2010-2020年期间，规划形成18、“两主、十五副以及四个商务区商业中心”的总体格局，规划1条滨江休闲商业景观带，14条重点商业街区，7大市场群。解读福州解读福州商业篇商业篇城市商业发展规划介绍城市商业发展规划介绍东街口城市商业中心品质与时尚消费的前沿科学城城市商业中心精品奥特莱斯不夜城华林路商务区商业中心工业路商务区商业中心鳌峰路商务区商业中心东部新城商务区商业中心新店区域商业中心化工路区域商业中心南台路区域商业中心金山区域商业中心义序区域商业中心城市商业中心零售网点规模控制在220万平方米新店区域商业中心零售商业规模控制在20万平方米-解读福州解读福州商业篇商业篇市区商业发展规划介绍市区商业发展规划介绍世贸百货中亭街商圈-中19、亭街步行街-元洪城本 案4.7公里6.9公里东街口商圈-正大广场（大洋天地）-冠亚广场（大洋晶典）-东街口百货-东方百货-南后街步行街-东北群升店万宝商圈-万象城-宝龙城市广场9.3公里8.5公里9.9公里万达商圈万达广场福州市重点商圈及商业项目福州市重点商圈及商业项目商圈东街口东街口东街口项目名称大洋百货东街口店东方百货大洋晶典开业年份2002年1997年2007年，2010年9月重装开业项目规模（平方米）经营面积40000经营面积38000经营面积30000租金及扣点黄金首饰：17-25%；服装：15-30%；国际品牌：15-20%黄金首饰：17-25%；服装：15-30%；国际品牌：1520、-20%8-20%南后街道路改造工程起东街口南后街2009年修复开街于杨桥路，止于吉庇路，200-500元/月/平方米全长630多米东街口五一广场鼓楼万宝万宝中亭街台江台江冠亚广场正大广场世茂天城万象城宝龙城市广场步行街元洪城东百群升店2008年2008年5月1日2010年2006年2007年2002年2004年2008年12月商业面积8.9万营业面积约4万总建面50万，福州地标11万建筑面积22万商业建筑面积达25万建筑面积104000营业面积40000100-350元/月/平方米，物业费5.8元/月/平方米15-20%世贸百货15-25%左右（天虹百货）15%-25%；其余70-200元/21、月/平方米50-450元/月/平方米50-500元/月/平方米黄金首饰：17-25%；服装：15-30%黄金首饰：17-25%；服装：15-30%；国际品牌：15-20%鳌峰金融街 万达广场 2010年12月22日 建筑面积约15万大商业：180-350元/月/平方米室外步行街：70-650元/月/平方米福州商业市场发展历程福州商业市场发展历程（1999年以前）原始阶段以原生态自发形成的商圈为主，主要集中在：东街口、中亭街（改造前）等地。这些商业是原始自发形成，有悠久的历史烙印，无具体规划，以满足当地人基本生活需求为主。（1999年-2004年）垄断阶段整个福州商圈几个老百货为核心小范围衍生，22、主要集中在：东街口这些百货规模规模较小，主打业态为超市卖场，品牌品类单一（2004年-2008年）发展阶段购物中心的一站式购物观点开始逐渐渗入进福州人民的生活，万宝商圈逐渐形成。外来国际连锁品牌百货开始抢滩福州国际品牌开始在福州崭露头角（2008年-2010年）提升阶段福 州 商 业地 产 井 喷阶段天 虹、世茂、万 达等国内外知名商业开发商开始关注福州，新兴理念的购物模式开始进入福州更 多 的 国际 品 牌 开始进入福州人民的生活现阶段目标阶段轨道交通将会给福州整体商业带来再一次质的飞跃网点串联：从原先商圈与商圈直接相对独立到将来互联互动承载不同商业功能带 动 开 启：几 大 核 心商圈产生23、的衍生效应将联动并带动更多的新兴商圈形成 解读福州解读福州商业篇商业篇城市商业发展现状城市商业发展现状东街口商圈中亭街商圈万宝商圈万达商圈区域特征商业规模市场表现业态构成零售/餐饮/娱乐业态配套档次最高，商业氛围最成熟的商圈，囊括了鼓楼、五一广场，商品品类齐全业态以百货商场，专卖店，和购物中心组成，定位中高档商业建筑面积累计近60万核心路段租金200-1000元/月集购物、餐饮、休闲娱乐、旅游多功能为一体的商圈70%：20%：10%福州最早的街区，贯穿仓山、台江、鼓楼区的重要枢纽，历史上万商云集，商铺鳞次栉比。2002年2月经改造后形成“东亚第一室内商业步行街”商业建筑面积25万月租100-524、00元/月左右以服装、家具、家用电器为主，针织内衣、珠宝、收拾等其他业态为辅65%：30%：5%商圈围绕宝龙城市广场和万象城两个重点项目形成，借助西南二环便捷的交通位置条件，是商业建筑面积19万宝龙城市广场平均租金：50-450元/月（天虹百货）15%-25%；其余70-200元/月大型生活超市、影院、KTV、餐饮、中档品牌服装服饰化妆品60%：30%：10%“哪里有万达，哪里就是中心”的观点用这座万达广场得到诠释。万达在海西首府所描绘的“万达蓝图”首次实景呈现在人们眼前商业建筑面积19万大商业月租：180-350元/月；室外步行街：70-650元/月不等餐饮、娱乐为主导的一站式购物中心50%25、：25%：25%区位其他档次形态业态人气优势 解读福州解读福州商业篇商业篇重点商圈及商业设施分析重点商圈及商业设施分析重点商圈：东街口项目概况租售表现 租赁北至湖东路，西至八一七路，东至五一北路，南至古田路鼓楼区，三坊七巷、五一广场，市政府所在区域200-1000元/平方米/月各种档次齐全，全客层大型百货，专卖店，街铺，小商品市场娱乐产业、体育用品市场、图书市场、香格里拉大饭店等经营情况项目分析代表品牌消费者特征大洋天地、东方百货、东百、五一商场福州核心商圈，平均10万人次/天，节日能达到20-30万人次/天福州市民，年龄层以中青年为主 福州核心商圈，也是福州商业的命脉，品牌效应突出。历史悠久26、的商业积淀给了东街口商圈足够的霸气，福州文化又给东街口添了许多魅力。坐拥三坊七巷，东街口浓郁的人文气息也吸引了不少眼光。物业形态丰富，大型百货，专卖店，街铺，小商品市场一应俱全 配套齐全，吃喝玩乐一条街 连接五一广场、三坊七巷，外地人游览福州的必经路段街道狭窄，部分建筑陈旧交通拥挤，劣势规划落后，购物环境纷乱，停车难 热点商业区，百年老街品牌效应将在未来依旧使其保持优势市场展望 未来轨道交通通后将会给其带来更多的人流 解决交通问题能给东街口商业带来质的飞跃区位档次形态业态 解读福州解读福州商业篇商业篇项目概况南起解放大桥路口，北至小桥头，街道 全长 500 多米，与福州市的“外滩”-江滨大道呈27、“T”字形布局重点商圈及商业设施分析重点商圈及商业设施分析重点商圈：中亭街租售表现其他租赁闽江沿岸，与中州岛隔岸相望200-500元/平方米/月中低档为主电器、珠宝、服装服饰等餐饮，服饰，黄金珠宝，休闲娱乐，小商品批发，其他经营情况项目分析代表品牌人气消费者特征优势劣势市场展望国美、大中、苏宁、永乐电器日均客流达25万，日均车流2万人次全福州市民，以家庭型消费为主 福州最早自发形成的商业街，物业形态丰富，大型百货，专卖店，街铺，小商品市场一应俱全 区位优势明显，客流量大 业态齐全，消费水平符合大众消费要求2002年改造重建后，不能适应当地市场行情，人气不及改造前项目内管理混乱，城市容貌不佳品牌28、把控较差，视觉上较为混乱离最初“中高端”的定位仍有些距离，嫁接在台江商圈以批发为主基础上发展起来的中亭街隐约透露着台江最初的影子通过业态优化和调整，逐步恢复中亭街往日的历史地位足够的停车位为商圈未来发展奠定基础东百的入驻为未来整个商圈的品牌档次提升埋下伏笔规划之外，商业项目还有其根深蒂固的历史继承，消费者的习惯很难改变，高端不一定是最优选择，适合的就是最好的。人气优势 解读福州解读福州商业篇商业篇重点商圈及商业设施分析重点商圈及商业设施分析重点商圈：金融街万达商圈项目概况 区位租售表现 租赁档次形态业态台江区江滨大道北侧大商业180-350元/平方米/月；室外步行街70-650元/平方米/月中29、档为主大型百货，电器，专卖店餐饮，服饰，电器、影城、KTV、电玩经营情况代表品牌消费者特征万千百货、国美电器、ZARA、大歌星KTV、大玩家电玩、万达影院目前来看，作为一个新开业的商业项目，人气较旺区域内家庭型消费 品牌效应，整合资源能力强，定制式招商模式，品牌入驻契合度高 填补区域内商业空白，培养期较其他商业要短 统一规划，高速开发，环环紧扣项目分析 周边整体商业环境一般劣势市场展望 福州市民对该区域商业认可度不高 周边楼盘入住率较低 金融街后续地块的开发为万达未来的发展提供机会档次形态人气 解读福州解读福州商业篇商业篇重点商圈及商业设施分析重点商圈及商业设施分析项目概况 区位租售表现 租赁30、西二环与工业路口50-450元/平方米/月重点商圈：万宝商圈业态中档为主大型百货，专卖店，街铺服饰、餐饮、KTV、影院。经营情况代表品牌消费者特征优势天虹百货，agogoKTV、金逸影院、大丰收鱼庄福州新兴商圈，后起之秀，深受有车一族喜爱以中青年，家庭型为主 没有历史包袱，能够在物业设施上大展拳脚 停车很方便，停车位充足 交通环境便捷 周边消费客群充足项目分析劣势市场展望 福州核心商圈的地位不可撼动 主力百货的实力与东百等无竞争优势 交通动线不够明确，品牌不够新颖 江滨路上高档社区所提供的消费力不容小视 加之工业路本身的改造开发，以及对金山新区的辐射，万宝商圈周边集聚了相当的消费群营定位F2F31、3100%F4F5 解读福州解读福州商业篇商业篇重点商圈及商业设施分析重点商圈及商业设施分析物业名称开发商群升国际群升置业地理位置交通条件台江区安南路39号良好物业状况运营商建筑形式营业面积东百集团独栋40000开业时间商业类型楼层数（层高）2008年12月高端百货B1-F5停车位（地上/地下）500个经主题定位档次定位品质生活楼层B1F1客群定位业态超市精品/服饰/珠宝高档区域高档居住人群代表品牌东百精品超市GUCCI、GIVENCHY、Hawkes、Kent&Curwen简述出租率估计男装/皮具/男鞋/男士配饰淑女装/女鞋/女士皮包少女装/女士内衣/饰品/美容家居&童装经营状况华斯度、郎维32、高、皮尔卡丹、GEOX、ECCO玛斯菲尔、海兰丝、真美诗、康利、百丽La.go.go、华歌尔、爱慕、粉红玛丽、卓伊尔、思妍丽水星家纺、力果童装、南方寝饰良好东方百货高端品牌店，在弥补东街口店品牌丰富度的同时，利用其物业和面积优势，是台江区高端商业购物场所代表项目。物业B1F1F6F7F8旺。解读福州解读福州商业篇商业篇重点商圈及商业设施分析重点商圈及商业设施分析物业名称东百东街口店地理位置八一七路84号交通条件公交：102/117/118/11/22/27/2/301/317/55/5/74/88地铁：1号线状况运营商建筑形式建筑面积主题定位东百集团独栋约10万m2中高端，全客层开业时间商业类33、型楼层数（层高）档次定位1987年百货B1F8中端客群定位全福州消费人群楼层F2业态厨具/保健珠宝钟表/化妆品/内衣流行少女服饰/女鞋代表品牌膳魔师、菲仕乐、同仁堂周大福、欧米茄、迪奥、华歌尔经营F3少淑服饰/女包/婴童用品好孩子定位简述F4F5女装/中老年服饰/咖啡精品男装/男鞋品牌男装/包/衬衫休闲品牌/运动品牌婚纱/家居/家电/特卖场皮尔卡丹、金利来、BOSS、ecco耐克、匡威、安踏、kappa、levis、lee南方寝饰、恐龙纺织、梦洁、惠普、联想、海信福州市民心中永远不可替代的老百货。在多年的发展和变化中，逐渐成为福州人民逛街购物的首选。定入驻率100%经营状况好位中端，适合各客层34、人群，人气鼎F1F2经营定位F3F4F5F6 解读福州解读福州商业篇商业篇重点商圈及商业设施分析重点商圈及商业设施分析物业名称东方百货东街口店地理位置鼓楼区东街口物业状交通条件公交：102/117/118/11/22/27/2/301/317/55/5/74/88地铁：1号线况运营商建筑形式营业面积主题定位东百集团独栋3.8万m2品质生活开业时间商业类型楼层数（层高）档次定位2004年百货F1F7高端客群定位中高收入人群楼层业态国际名品馆国际名品馆代表品牌雅格狮丹、BALLY、万宝龙、劳力士SKAP、ECCO、思加图、真美诗简述F7国际精品女装名媛淑女馆/咖啡厅电器运动休闲馆家居儿童馆欣姿芳、35、思薇雅、欧迪芬、安莉芳、爱慕、皮尔卡丹J-one、艾格、ES、VERO MODA、依恋、仕典咖啡国美凯撒、袋鼠、皇冠、鳄鱼、虎都赛诺、南方寝饰、富安娜、esprit奢侈品品牌在福州最早落户地，但随着大洋百货等的进驻，其品牌结构和丰富度已逐渐不能适应福州当地消费对国际一二线品牌的消费需求。陈旧的物业状况亟待升级。入驻率100%经营状况好F4F5 解读福州解读福州商业篇商业篇重点商圈及商业设施分析重点商圈及商业设施分析物业名称大洋晶典地理位置八一七北路133号物业状况运营商建筑形式营业面积主题定位大洋百货集团独栋3万m2品质生活开业时间商业类型楼层数（层高）档次定位2010年9月百货F1F7高端客36、群定位中高收入人群楼层B1业态超市代表品牌大洋精品超市经营定位简述F1F2F3国际奢侈品国际精品女仕时装/餐饮男仕服饰家居童装LV、BALLY、Cartier、TODs、万宝龙、MaxMaraANNE KLEIN、GUESS、MISS SIXTY、MAX&Co.、G-STARBELLE、cocoon、icicle、EQ:IQ、ninewest、Aimer、DAZZLE、王品台塑牛排卡宾、esprit、SKAP、U.S POLO、G2000、沙驰Barbie、adidas、派克兰帝、ELLE、LEGO、好孩子目前福州市国际品牌最全，规模最大的高端定位的商场。经营状况良好，地理位置优越。但缺乏与之37、配套的餐饮休闲娱乐业态。项目入驻率100%经营状况好隶属的冠亚广场内档次低端，经营状况惨淡，与大洋晶典无法形成良性互动。物业状况 解读福州解读福州商业篇商业篇重点商圈及商业设施分析重点商圈及商业设施分析典型的万达模式在福州物业名称开发商设计单位建筑形式商业面积万达广场万达集团日建设计株式会社(日本)独栋15万m2地理位置交通条件开业时间商业类型楼层数（层高）台江区江滨大道北侧公交2010年12月22日购物中心F1-F5的盛大开幕，标志着外来商业地产开发商已经开始关注福州。为一些在全国有成功模式的商业地产品牌项目被陆续停车位地下800个复制进福州迈开第一步。主题定位客群定位品质生活档次定位区域人38、群中端主力店：万千百货、国美电器、万达影院、大玩家、大歌星经量贩KTV营定位简述步行街品牌次主力及代表商家：服装服饰：ZARA、SELECTED、ONLY、钟表珠宝：I DO、个人护理：屈臣氏餐饮：麦当劳、KFC、哈根达斯、大丰收鱼庄、拿渡、汉拿山、禾绿回转寿司、斗牛士牛排餐厅、豆府花城入驻率100%经营状况良好物业状况 解读福州解读福州商业篇商业篇重点商圈及商业设施分析重点商圈及商业设施分析 南后街是三坊七巷的中轴，翻修后的南后街将充满古色古香韵味，路面的宽度将达到12米，包括中间宽7米的步行街和两侧各22.5米的路侧带。起于杨桥路、止于吉庇路的南后街全物业名称开业时间建筑形式南后街200939、年1月街区型地理位置交通条件商业类型三坊七巷中轴路公共汽车：2、11、74、102路公交车到“东街口”商业街长只有634米，定位上，它是传统与现代相结合的休闲文化商业街。主题定位休闲生活档次定位传统与现代结合的休闲文化街 南后街沿街保护性修复工程于2009年1月全面完成，2009年春节开街，再现其“正阳门外琉璃厂，衣锦坊前南后街”的历史风貌。经营定位客群定位简述旅游人群南后街是三坊七巷的中轴，翻修后的南后街将充满古色古香韵味，路面的宽度将达到12米，包括中间宽7米的步行街和两侧各22.5米的路侧带。起于杨桥路、止于吉庇路的南后街全长只有634米，定位上，它是传统与现代相结合的休闲文化商业街。，40、在南后街的经营商业业态规划上，出现了酒吧咖啡、顶尖奢侈品等“新面孔”。这些新面孔的出现，将给传统的南后街注入现代化的因素。入驻率100%经营状况好 解读福州解读福州商业篇商业篇重点商圈及商业设施分析重点商圈及商业设施分析物业名称冠亚广场地理位置八一七路与乌山路交汇处物开发商冠亚集团交通条件公共交通业状运营商hk100开业时间2008年1月况建筑形式营业面积主题定位客群定位独栋+街区8.5万m2年轻时尚型购物街商业类型楼层数档次定位中高收入人群商业街区B1中低端经营定位简述冠亚广场总占地66.45亩，总投资约7亿元，总建筑面积达14万平方米，拥有8.5万平方米的商业中心、近3万平方米的酒店式公寓41、以及2万平方米的停车面积，由1座大型国际购物中心、HK100系列3大主题百货600米都市时尚走廊、2座精装修酒店式公寓和1个市民休闲广场所构成，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的大型综合性商业广场。百货部分租给大洋百货，做其高端品牌大洋晶典，购物街部分由于经营不善，目前一半以上店铺处于空置状态，人气不佳入驻率30%经营状况差物业状F1F3F4 解读福州解读福州商业篇商业篇重点商圈及商业设施分析重点商圈及商业设施分析物业名称开发商开业时间万象城泛华地产2006年12月22日地理位置交通条件西二环与工业路口公交：4路 725路 945支961路况建筑形式营业面积主题定位独栋10万m242、品质生活商业类型楼层数（层高）档次定位百货F1-F7高端客群定位中高收入人群楼层B1业态超市国际奢侈品代表品牌大洋精品超市LV、BALLY、Cartier、TODs、万宝龙、MaxMara经营定位简述F2国际精品ANNE KLEIN、GUESS、MISSSIXTY、MAX&Co.、G-STARBELLE、cocoon、icicle、EQ:IQ、女仕时装/餐饮男仕服饰nine west、Aimer、DAZZLE、王品台塑牛排卡宾、esprit、SKAP、U.S POLO、G2000、沙驰F5家居童装Barbie、adidas、派克兰帝、ELLE、LEGO、好孩子入驻率100%经营状况一般 解读福43、州解读福州商业篇商业篇重点商圈及商业设施分析重点商圈及商业设施分析物业名称宝龙城市广场地理位置西二环与工业路口物业状况开发商营业面积建筑形式营业面积主题定位宝龙集团9万m2独栋生活型交通条件开业时间商业类型楼层数（层高）档次定位公交：14路或 15路或39路或 41路2004年购物中心B2-F5中端客群定位中高收入人群2007年入驻，宝龙花了三年时间才使得万宝商圈渐上轨道。便捷的交通，一站式的消费让后经营定位简述起之秀宝龙成了福州的又一商圈。引入家乐福、金逸影院、agogoKTV、大丰收鱼庄等主力商户，充足的停车位，是有车的年轻一族最爱。由于该项目为出售型物业，导致很大一部分商铺在出售后无法有44、效把控其商户资源，导致整体品质下降是该项目最大的问题所在。入驻率100%经营状况好F1F4F6 解读福州解读福州商业篇商业篇重点商圈及商业设施分析重点商圈及商业设施分析物业名称元洪城地理位置台江路77号物业状况开发商运营商建筑形式营业面积主题定位元洪地产东百集团独栋10.4万m2生活型交通条件开业时间商业类型楼层数（层高）车位公交：17、13、青口专线、西二环专线、大义专线2004年购物中心GF-F6地下：600停车位客群定位全客层楼层GF业态男装/鞋/休闲服饰珠宝首饰/化妆品/眼镜/鞋/餐饮代表品牌周大福、戴梦得、欧莱雅、娥佩兰、必胜客、麦当劳、吉野家经营定位简述F2F3少女装/生活家居/超45、市/餐饮/美容淑女装/少淑装/女士内衣/童装童品Only、veromoda、la.go.go、东百超市、纳柏佳婚纱、紫茜美甲玛斯菲尔、好孩子、E-Land-Kids、玩具反斗城男装/运动/餐饮大丰收鱼庄、反斗乐园F5餐饮休闲娱乐黄鹤楼美食园、味食尚老唐砂锅店、望江艳观景餐厅Agogo自助KTV入驻率100%经营状况好F1F4F5 解读福州解读福州商业篇商业篇重点商圈及商业设施分析重点商圈及商业设施分析物业名称正大广场地理位置鼓楼区五一中路18号物业状况开发商运营商建筑形式营业面积正大集团大洋百货集团独栋m2交通条件开业时间商业类型楼层数（层高）公交：51、52、8、19支、801、90820046、8年5月1日百货+美食街F1-F6主题定位客群定位生活型全客层楼层业态服装服饰/化妆品/女鞋代表品牌CK Jeans、d:fuse、VICHY、罗西尼、TISSOT、EBLAN、百丽经营F2少女装COCOLULU、edc、ONLY、JECCIFIVE定位简述F3淑女装/女士内衣G2000、oasis、黛安芬、欧迪芬淑女装/少淑装/女士内衣/童装童品运动休闲/户外玛斯菲尔、粉红玛丽、Ein、好孩子、E-Land-Kids、玩具反斗城FILA、哥伦比亚、PLAYBOY、LACOSTEF6美食街正大广场美食街入驻率100%经营状况一般 解读福州解读福州商业篇商业篇重点商圈及商业设施分析重点商圈及商业47、设施分析物业名称世茂天城地理位置鼓楼区北环中路茶亭公园旁物业状况开发商开业时间建筑形式营业面积档次定位世茂集团2010年独栋10.4万m2中端交通条件商业类型楼层数（层高）车位1、2、6、11、19、20、24、33、36、37、38、40、66、77、79、83、89、92、124、201路。购物中心GF-F6地下：600停车位客群定位区域消费人群经营定位简述福建第一高楼世茂天城位于福州市中心茶亭公园边上，地处八一七路的中轴线上，上接东街口商圈，下连台江商圈，五一广场、于山风景区近在咫尺。该项目占地面积5.00万平方米，总建筑面积约50万平方米，此项目上将规划建设一幢近300米的超高层五星级48、酒店和高档写字楼、四幢170米的超高层住宅，此外，还将充分利用茶亭公园的地下空间建设茶亭公交首末站、地下商业广场。品牌列举：米兰顿、迪士尼、水蓝卡、圣朗丹百货部分品牌档次不高，丰富度不够，人气不旺，且地下部分和地上部分分离，严重分流客入驻率100%经营状况一般流。与未来的地标建筑地位不匹配。餐饮和娱乐部分还未完全开业。目前经营状态不佳。经营定位简述 解读福州解读福州商业篇商业篇重点商圈及商业设施分析重点商圈及商业设施分析物业名称中亭街地理位置南起解放大桥路口，北至小桥头公交：105路、115路、12物开发商利嘉集团交通条件路、136路、20路、312路、66路、79路、83路业状况开业时间1949、99年开始改造，2002年开街建筑形式建筑面积街区25万m2商业类型车位商业步行街地下：2000停车位客群定位中低端消费人群中亭街头坐闽江解放大桥之岸口，扼福州“东扩南移”城市发展战略之要冲，立江滨大道风景线之中点，五一路、八一七路、江滨大道等市内交通要道汇集于此，构成了以中亭街为圆心，以鼓楼区、台江区、仓山区为半径的立体交通网络。业态上以服装、家居、家用电器三大主导业类为主，针织内衣、珠宝首饰等其他业类为辅的商贸形态。规模巨大，物业基本状况良好，但品牌鱼龙混杂，多以低端无品牌为主，整体商业氛围较为混乱。入驻率100%经营状况一般 解读福州解读福州商业篇商业篇重点商圈商业档次分析重点商圈商业档50、次分析高大洋晶典东百东街口店东百群升店大洋百货大洋天地万达广场档次南后街世贸百货万象城宝龙城市广场低中亭街冠亚广场综合市场类百货类购物中心类 解读福州解读福州商业篇商业篇福州整体商业环境总结福州整体商业环境总结 作为与台湾隔海相望的重要口岸城市，福州经过十年的发展，目前已经形成数个各具特色的商圈。福州总体上已经形成了“一核多点，错位竞争”的商业发展模式。各个商圈各有其特色，档次定位亦有差异，如何在现有商圈基础上，走出一条适合项目本身的商业模式，是本报告的重点。虽然“一站式购物”的商业地产模式已在福州摸索探行了多年，但目前仍然是以东百、大洋和新华都三大传统百货品牌为主，新型商业模式未来仍有较大发51、展空间。中高端定位的新型商业地产项目匮乏，品牌同质化严重，丰富度严重不够。未来项目品牌招商还有很大空间可以发掘。商圈相对集中，次级商圈发展程度较之核心商圈差距较大，需引入特色化商业项目去诱导五区八县消费人群的目的消费。解读项目项目区位区域特征区域资源区域交通区域规划地块位置项目现状泰禾集团的预期核心区域界定区域人口分析区域人群消费特征分析区域未来消费潜力测算 商业市场小结周边商业情况及项目潜在竞争项目分析类比案例分析上海百联西郊购物中心杭州DO都城冰场、影院效益分析组团项目 解读项目解读项目项目区位项目区位泰禾城市广场位于福州市晋安区新店镇秀峰路西侧，其所在区域处于中心城区北侧，毗邻五四路CB52、D、火车北站等区域。新店镇简介新店镇地处福州北大门，面积48.29平方公里，辖28个行政村和6个社区居委会，人口8万多，是福州市8个新城中离城市核心区最近的新城。新店，自然生态环境优良，人文环境良好，是一个集历史胜迹区、生态保护区、农业观光区、渡假休闲区为一体的宝域胜地；更是建设环境优美、设施齐全，具有二十一世纪新居住概念的“花园新城”和生态新区的理想之选。鼓台两区人口逐渐饱和，随着新店镇功能建设逐步完善、地铁线路开通，将会有更多人选择居住新店。新店目前生活配套设施相对较差，急需一适应大都市人的现代化商业为其提供配套服务。新店 解读项目解读项目区域特征区域特征区域为典型的生活居住区，以中高档住53、宅小区为主，具有较强消费潜力。项目周边云集众多中高档住宅社区，如居住主题公园别墅区、万科金域榕郡、三木城等。区域内在建品质住宅也相对可观，如中庚香山春天、奥林匹克花园、北纬25N。五四北新区观音山组团土地已被市政府收储,收储土地为5000亩,将是未来2011年至2012年福州市出让土地最多的区域。区域内聚集了大量的中高收入人群，具有较强的消费潜力。解读项目解读项目区域资源区域资源区域资源和景观资源十分丰富，是建设环境优美、设施齐全，具有新居住概念的“花园新城”和生态新区的理想之选。目标消费客群：12.6万余人。景观资源：福州国家森林公园、福州动物园、福州儿童公园，将促进区域旅游业的发展。学校资54、源：辖区内16所小学、2所中学还有福建省农业科学院、福建省林业科学院、福建省化工地质研究所、福建商业专科学校、福建艺术师范学校、福州市蔬菜科研所等多所科研院校。1719轨道号线16568轨道3111号线132 解读项目解读项目区域交通区域交通交通便捷，自古以来，就是福州通往闽东和江浙的首要门户。福飞路、五四北路延伸段（秀峰路）纵贯全镇，把新店与福州市中心更紧密地联系起来。线路名称主要公交线路线路名称轨道交通线路居住主题公园 -秀山 -省体育中心 -东门-紫阳立交桥(东光花园)-雁塔 -桥南(福州市二医院)-汇达广场 -三盛实业 -白湖亭中央公园 -秀山 -龙腰(钜东游乐园)-鼓楼 -开元寺 -55、正大广场-汽车站(工贸中心)-省人民医院 -文化宫-中亭街 -轮工福建工程学院 -林茂地板厂 -鳝溪 -福光路 -安铺村 -旧车交易市场 -岳峰 -铁道医院 -闽运汽车北站 -火车站 -秀山-华塑二厂中央公园 -秀山 -西湖 -福大北门 -天骏小区 -西河 -洪山桥 -正祥香滨风范 -金塘路 -市人才储备中心 -榕城广场 -金山公交总站浦上开发区协盛装饰大楼 -金山公交总站 -金山新华图书城 -西禅寺 -福大东门 -双抛桥(东方百货)-鼓楼 -秀山 -中央公园福机 -福州东南眼科医院(长汀里)-二环西路(缤纷园)-闽江公园 -上浦路(望龙园)-融侨锦江A区 -总院 -秀山 -检察官学院(岭下)56、北起新店镇岭下，沿秀峰路、规划路、西园路、福州北站、华林路、省政府、屏路、八一七路、东街口、南门、茶亭公园、广达路、达江路、临江路、上藤路、六一南路、则徐大道、城门、福州南站，至东部新城新规划行政中心。3号线：起自后板，沿福飞北路南行，在琴湖路折向东，经福州北站站前广场、沿站前路行走；穿越金鸡山后沿长乐路后，继续南行至北光明巷路折向西，沿达道路西行，沿下杭路行走至白马南路折向南，跨闽江；过江后经竹榄并继续向西北行走，经东岭跨乌龙江至南屿镇。解读项目解读项目区域规划区域规划新店组团为三个优化整合区之一，区域功能规划为综合居住组团。福州市规划中心城区划分为重点拓展区、改造提升区、优化整合区、适度开57、发区和合作发展区五个政策分区。福州市优化整合区指现状城市功能发展良好，但在公共设施、开放空间配套等方面需要进行优化整合的地区。包括鼓台组团、金山组团和新店组团三个组团。新店组团范围：新店镇区域。规模：2020年规划常住人口15万人，建设用地规模22平方公里。功能：综合居住组团。措施：改造现状村庄建设用地，整合居住用地布局，建设组团公共服务中心。解读项目解读项目地块位置地块位置项目位于新店镇主商业轴秀峰路西侧，与福州五四路商务区、火车北站、汽车站毗邻。项目地理位置优越、交通便捷，紧临北三环路、绕城高速。解读项目解读项目项目现状项目现状项目地块已基本拆迁完毕，项目周边环境较差，除东侧秀峰路外，项目58、其它三侧道路正在规划建设中。5 解读项目解读项目规划指标规划指标作为五四北第一个规模较大的综合开发项目，项目地块较为规整，为集商业、商务的综合用地，具备建设成为城市综合体的基本条件；商业部分规划面积较大，且毗邻五四北商业主轴秀峰路，交通通达性和商业展示性好，具备发展成超区域商业中心的条件。占地面积建筑面积4.8万平米29.4万平米地上10.1万平米商业地下1万平米商务办公配套设施建筑密度（%）容积率停车位（个）绿地率（%）10.5万平米0.1万平米59.724.3机动车1169（其中地上70个车位，地下1099个车位）非机动车1513（其中地上915个车位，地下598个车位）解读项目解读项目泰59、禾集团的预期泰禾集团的预期快速回现、增强上市公司抗风险能力、树立泰禾集团品牌形象。快速回现快速变现回笼资金，减少过多资金沉淀开发商预期增强上市公司抗风险能力通过商业租金的可持续受益，增强上市公司抗风险能力树立品牌树立泰禾集团的品牌形象，为泰禾在商业地产领域奠定坚实基础 解读项目解读项目核心区域界定核心区域界定项目重点的研究区域范围图示为：北至：绕城高速 南至：北三环路 西至：绕城高速绕城高速项目绕城高速 东至：金鸡山北三环路金鸡山 解读项目解读项目区域人口分析区域人口分析目前人口规模达到12.6万人左右，且以辖区居民和企事业职工为主。泰禾城市广场处于福州五四北核心区域，项目周边分布着多处大型成60、熟社区和企事业单位居住小区，如居住主题公园、枫丹白鹭城、三木城、金城投资区等；区域未开发土地较多，未来两年将会有一个较大的放量。根据统计，目前项目核心研究区域内，人口规模已达到12.6万人左右。从人口构成看，社区居民、公务员、企事业单位职工为区域人口的构成主体。20%35%35%10%原住居民工薪族社区居民其它 解读项目解读项目区域人口分布区域人口分布 解读项目解读项目区域人口分布区域人口分布大量人群集中分布在秀峰路、福飞北路沿线。名称琴亭湖畔万科金域榕郡果岭生活金城新村东方高尔夫花园北尚新居中天翡翠城枫丹白鹭城山姆小镇蓝山四季3期居住主题公园建造年限20092010200619962005261、00620062005200320042005总户数209390080060065245071918002387502700名称新嘉小区中央公园亿力秀山福盛花园钱隆御景幸福城古城小区小康佳园北纬25N奥林匹克花园中庚香山春天建造年限20092008200820032008200419962005201020112011总户数340106670280010005881400560300600950亿力名居2005180君临香格里三木家园温泉世纪嘉园2006200419991208420620总人口=总户数每户人数+外来人口=23552 3.14 1.7=125721人注：总户数根据现有楼盘的统计62、户数产生，家庭人口按3.14人/户，外来人口当量系数按0.7进行折算 解读项目解读项目区域人口消费特征区域人口消费特征区域人群消费以基础性生活消费为主，缺乏娱乐性、休闲性的品质消费需求，区域人群消费结构有待升级和加强引导。区域消费者消费结构类别购买服饰/鞋帽购买日常生活用品中餐厅（非快餐）西餐厅（非快餐）中式快餐店（含特色小吃）西式快餐店健身/运动/康体美容/护肤/美发桑拿/洗浴/足底KTV网吧/游戏厅迪厅/舞厅酒吧咖啡馆/茶馆电影院/剧院单次消费金额480.2148.4140.945.133.026.130.767.156.8178.44.842.777.438.124.7月消费频次1-2次63、2-3次2-3次02-3次1-2次半年1-2次1-2次半年1-2次半年1-2次1-2次半年1-2次半年1-2次半年1-2次半年1-2次 解读项目解读项目区域人口导入区域人口导入未来3-5年,随着项目的开发建设和区域内其他项目的陆续开工/完工,到2020年区域内人口规模预计可达到255000人左右;受人口规模快速增长的拉动，区域内消费市场必将呈现出大发展的前景，这将为泰禾城市广场的未来发展奠定良好的消费基础。2010-2020年区域人口增长变化曲线备注：由于缺乏相关规划及数据，本项目未来消费人口预测暂未考虑观音山组团5000亩土地放量所带来的居住人口。解读项目解读项目区域人口导入区域人口导入根据64、调研，区域内福州市动物园周末及节假日约2.5万人次/天，平时约0.6万人次/天，因此，预测每年大约有420万人次。福州森林公园平时周末2万人次/天，重要节假日6万人次/天，平时主要以晨练的人为主，大约每日0.3万人/天，因此预计每年大约有350万人次福州市儿童乐园平时周末1万人次/天，平时大约每日0.25万人/天，因此预计每年大约有150万人次考虑到由于该三个游乐场所距离较近，消费者有一定的重叠性（重叠率取考虑到由于该三个游乐场所距离较近，消费者有一定的重叠性（重叠率取0.4），则预计每年到），则预计每年到达这三个场所的人数为达这三个场所的人数为550万人次，平均每日万人次，平均每日1.5万人65、次。万人次。解读项目解读项目区域人口结构区域人口结构五四北区域在大规划下华丽转身，区域品质住宅、生活配套的开发建设，区域人口将不断增加。区域的人口结构也将呈现出积极的变化，尤其随着区域商务功能的逐步增强，预计在未来5-10年，区域人口结构将呈现出根本性的转变。因此，对泰禾城市广场而言,科学把握开发节奏和结合不同阶段的市场消费特征，以确立正确的发展方向应是项目未来发展的关键。区域未来3-5年内人口构成状况预测区域未来5-10年内人口构成状况预测40%35%30%35%30%60%50%50%25%20%15%10%5%15%20%40%30%20%10%20%10%20%0%工薪族原住村民社区居66、民其它0%工薪族原住村民社区居民其它8 解读项目解读项目区域未来人群消费特征区域未来人群消费特征从职业分布看,福州市主城区月收入在4000元以上的消费群体与区域未来人口职业分布具有很强的共性特征。福州月收入4000元以上消费群体的职业分布0510152025商业/贸易法律/教育/科研服务业建筑/地产生物/医药/保健金融/保险/证券机关事业单位交通/运输/物流IT/电子/通信咨询/顾问广告/设计/传媒其他2.71.66.96.96.95.94.813.312.210.620.2数据来源:汉博研究院注:根据区域的发展特点,我们选择福州市主城区月收入在4000元以上的消费群体作为区域未来人口消费潜力67、的参照系500元以下500999元10001499元15001999元20002999元30003999元40004999元5000元及以上35购物 解读项目解读项目区域未来人群消费力区域未来人群消费力月收入在4000元以上的福州消费者消费能力较强,而此类人群也是区域未来主要的潜在消费人群.因此,结合项目周边环境和未来人群特征,充分利用项目所处的良好区位优势,把项目打造成为中心城区品质生活消费的商业场所。月各项活动消费支出细分（单位：元）月总消费支出（单位：元）类别整体收入4000元以上30购买服饰/鞋帽购买日常生活用品中餐厅（非快餐）480.2148.4140.9888.3350.9620.68、52520151052.910.723.414.521.412.35.69.2西餐厅（非快餐）中式快餐店（含特色小吃）西式快餐店45.133.026.170.3120.555.30健身/运动/康体30.766.5整体收入3000元以上美容/护肤/美发桑拿/洗浴/足底KTV网吧/游戏厅迪厅/舞厅酒吧咖啡馆/茶馆67.156.8178.44.842.777.438.1113.479.6302.021.186.898.282.8月收入在4000元以上消费者月消费结构27.70%38.50%26.80%电影院/剧院 24.7 21.3餐饮 休闲娱乐 1006020 解读项目解读项目区域未来消费潜力区域69、未来消费潜力根据相关测算，预计到2020年，区域人群人均消费性支出达到34000元/年，区域购买力达到86.9亿元，区域强劲的消费力将逐步显现。20012010年福州市城镇居民可支配收入及消费性支出情况2013-2020年区域人口消费潜力预测曲线25000200001500010000单位：元74.00%73.00%72.00%9071.00%8070.00%7069.00%68.00%67.00%5052.2单位：亿元86.9500002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 201066.00%4065.00%3064.00%63.00%1070、019.935.8城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均消费性支出2010年2013年2015年2020年城镇居民收支占比数据来源：福州统计局数据来源：北京汉博2001-2010年，福州城镇居民收入以11.3%的年均增长率快速稳步增长，2010年城城镇居民可支配收入达22723元；居民生活得到极大提高，消费性支出也逐年攀升，2010年城镇居民人均消费性支出为15778元。从消费性支出与可支配收入占比看，2001-2010年，福州市平均水平为70%。该数据表明福州人具有较强的消费能力和潜力。解读项目解读项目周边商业情况周边商业情况火车站商圈火车站商圈位置：火车站、汽车站业态：主要以小型快餐、中71、低档服装服饰为主代表商业：新华都百货、永辉超市、火车站商贸城、淘宝城、龙城广场、曼哈顿广场（招商）租金：80-300元/月（临街200元/月左右）产品形式（面积）：10-20 定位：中低端人群消费消费群体：主要以周边居民、旅客为主优势：区位优势明显，大量的人流、物流为火车站商圈提供了相当的购买力。经营模式主要以服状、饰品、快餐为主。特色小商品较多、价格便宜、公共交通便利劣势：商圈自然形成，业态较为混乱，物业档次较低，产品售后服务较差、商家缺乏诚信 解读项目解读项目周边商业情况周边商业情况火车站商圈主要商业设施介绍火车站商圈主要商业设施介绍火车站商贸城：现火车站商圈的主要商业，主营无品牌中低档服72、饰及部分低档风味小吃，其所处地理位置极佳，整体规划比较合理，经营比较稳定，消费氛围成熟，但装修低档、购物直观印象差。龙城广场：主营眼镜城、网吧及中低档饮食，以服务流动人口为主，经营比较杂乱，整体经营氛围较差。新华都购物广场、永辉超市：主营日用百货，主要客流为周边居民及来往旅客，基本垄断商圈内该类型消费市场，竞争力强劲。淘宝城：业态复合度较高，有服装、鞋帽、箱包、美食、电玩区，经营氛围一般。沿街面以餐饮（主要是快餐）、杂货店为主，业态档次低，经营商品一般为服务旅客的需求。解读项目解读项目周边商业情况周边商业情况永辉超市五四北店永辉超市五四北店位置：秀峰路东侧业态：以超市、餐饮业态为主代表品牌：德73、克士、拿来煮义海鲜大酒楼租金：超市外租店面85-500元/月定位：家庭社区中心消费群体：周边小区居民优势：周边无其他核心竞争商业，区域居民消费力旺盛劣势：业态单一，物业条件较差，无法满足区域居民购物需求，另悉，该地块已列入拆迁计划 解读项目解读项目周边商业情况周边商业情况其他商业其他商业区域整体商业氛围较差，主要以社区配套为主。无大型集中性商业，主要以沿街底商形式展现。123-4567-89-101112-解读项目解读项目未来商业供应未来商业供应福州未来五年内规划与在建的城市综合体项目统计序号1314项目名称泰禾城市广场新一代宝龙城市广场东方新天地商业广场福州金融街万达广场仓山万达广场北江滨商74、务区海西塔商业广场金山特易购海西国际物流商贸城白湖亭特易购项目大润发商业购物广场海西奥特莱斯城市综合体马尾快安城市综合体恒力城所属区域晋安区晋安区晋安区台江区仓山区台江区仓山区仓山区仓山区仓山区仓山区闽侯南通马尾区鼓楼区最新动态2011年5月动建拟选址岳峰镇化工路以北、连江路以东地块拟选址福马路原国际家具城地块2010.12.25开业已开工，力争2012年竣工地块已成交在98投洽会上成功签约2010年 9月份竣工，2011年4月开业计划2013年10月竣工选址仓山六一南路原铅笔厂地块力争今年底前落实土地年底完成前期报批工作，至2015年竣工计划2011年动工计划2013年动工定位中高端；全客层75、，休闲消费型；服务区域辐射全市的购物中心中低端；全客层，消费型；区域型中低端；全客层，休闲消费型，服务区域，辐射全市中低端，全客层，休闲消费型，服务区域，辐射全市-中低端；消费型，服务区域中低端；消费型，服务区域中低端；消费型，服务区域中高端，休闲消费型，服务全市以五四路CBD白领人群为主据判断，未来与本项目形成直接竞争的项目有新一代宝龙城市广场，恒力城。宝龙城市广场由于整体档次较低，本项目在定位之初应考虑与其形成错位经营。解读项目解读项目未来商业供应未来商业供应恒力城恒力城位置：鼓楼区五四路128号（闽江饭店旁）开业时间：2013年左右总建筑面积：25万m2（其中商业6.3万平方米）停车位设76、计：机动车位1100个，非机动车位约7200个业态：超市、零售、餐饮代表品牌：王府井百货档次：中高档定位：以五四路CD白领人群为主消费群体：18-25岁年轻人简介：“恒力城”是福州中心地标作品，以25万平方米高档住宅、写字楼、大型商业构筑福州大都会先锋典范。区域商业市场小结区域商业市场小结 目前区域的商业市场有“火车站片区”、“旧货市场片区”、“郭前路片区”1.解决家庭生活的一站式购物和项目周边片区组成,商业档次整体较低，缺乏提供品质生活及特色化商业，与区域人口结构特点本身不匹配。商业业态以满足区域居民的基本生活为主。零售市场：以永辉超市、旧货市场、社区底商为主导的商业业态，整体物业档次偏低，77、大型集中型商业相对匮乏，缺乏品质化、功能化、复合化的综合商业。餐饮市场：沿街的低端餐饮为主，整体缺乏连锁型商务社交餐饮和特色休闲餐饮，没有形成特色化、品质化的餐饮集聚区。休闲娱乐市场：基本缺失。未来对本项目将会直接产生竞争的主要项目有宝龙新一代城市广场、恒力城本项目如何弥补和完善区域商业？生活消费为主的一站式购物场所品质档次化消费；2.提升商业的品质性；3.商业业态出亮点、特色的，最大程度的吸引消费者。解读项目类比案例分析上海百联西郊购物中心杭州DO都城冰场、影院效益分析类比案例一上海百联西郊购物中心百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区，是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。上海百联西郊78、购物中心鸟瞰图占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，整个建筑物分地下二层和地上四层。购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。定位于社区型购物中心，服务于周边居民社区，业态组合较为丰富，有大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、儿童游乐城、室内真冰场等等。丰富的业态组合，面对全客层的定位，给项目带来了巨大的人流、商流 。上海百联西郊购物中心上海百联西郊购物中心建设与高级住宅区匹配商业设施。长宁仙79、霞地区是长宁区虹桥开发区、中山公园和天山路三大重点规划、开发、建设的商圈中天山路商业街的西部地区。这一区域内，住宅开发讲究环境，居住人气不断趋旺，成为中等收入家庭投资置业的热土。长宁仙霞地区内芙蓉江路至哈密路之间为示范居住区，这里聚集了一大批中高档住宅区。项目为了丰富、完善示范居住区的功能，填补仙霞地区的大型商业设施的空白，建设了本购物中心。上海百联西郊购物中心偌大的公共活动空间，既为组织相关活动提供了场地，有很好的为购物者提供了休憩场所，也盘活了后面较深哑铃状平面布置；为主力店及此主力店留下了较为合理的空间。的铺位。上海百联西郊购物中心建筑平面建筑平面设计师采用了较为经典的哑铃状设计理念，环80、绕中心广场设计了一些商业步行街；主力店分布在左右两头。一条主通道连接室内和室外，充分展现了生活功能和商业氛围，突出室外的“软商业价值”，营造出了上海较为传统的商业街氛围。上海百联西郊购物中心楼层业态楼层业态上海百联西郊购物中心楼层业态楼层业态B1上海百联西郊购物中心楼层业态楼层业态1F上海百联西郊购物中心楼层业态楼层业态2F上海百联西郊购物中心楼层业态楼层业态3F上海百联西郊购物中心楼层业态楼层业态4F上海百联西郊购物中心5F业态业态真冰场屋顶高尔夫练习场地桌球房上海百联西郊购物中心主力店主要包括满足区域基本生活消费的世纪莲花超市、友谊百货、屈臣氏、丝芙兰；满足家居和家电用品需求的特力屋、迪信81、通、永乐生活电器等；满足运动需求的迪卡侬运动专业超市；满足青少年及儿童娱乐的玩具反斗城、真冰溜冰馆；满足文化需求的世纪仙霞影城。从主力店的业态及功能来看，本购物中心属于典型的服务于区域、全客层型的购物中心。从实际运营情况来看，较旺的人气，持续递增的经营收益与本项目的准确定位是密不可分的。上海百联西郊购物中心中高档次的零售品牌，为本项目吸引到了众多追求时尚、讲究品牌的年轻一族。快餐、商务餐、休闲餐饮等门类齐全，既满足了区域内居民的日常餐饮消费需求，也满足了部分商务宴请的需求。上海百联西郊购物中心相关建筑指标介绍占地面积3.4万，产权登记建筑面积11.0万，地下二层，地上四层。整个建筑物的实际楼板82、建筑面积为14.5万。商铺出租面积公共区域面积停车库与车道面积设备与辅助面积6960033400270001500048.0%23.1%18.6%10.3%上海百联西郊购物中心设计特点开放式空间，倡导以人为本的理念。开放式的MALL，消费者在其中享受阳光、空气、绿化的自然氛围，感受着在购物中休闲、在休闲中购物的现代生活新体验。购物中心的核心部分是一个开阔宽敞的园林式绿化广场，四周建筑高低错落，通过步行街、天桥、环廊、自动扶梯、平台等形式连通各个区域，并配以水景、雕塑和随处可见的绿化小景。百联西郊是目前国内最具备社区型特征、最大经营规模的社区购物中心。通过一条弧线型的露天步行街来贯串购物中心两端83、入口与中心广场，贯穿室外与室内，充分展现了生活功能与商业氛围的延伸，百联西郊购物中心的主力顾客群来自于周边的广大社区居民。上海百联西郊购物中心设计特点靠近中心广场处的交通联系-多种通行方式外廊式自动扶梯步行、扶梯、垂直交通等交通动线设置使得消费者可任意到达目的地。电梯竖向交通。-2F-5F上海百联西郊购物中心设计特点中心广场表演区域可视性好品牌展示一览无余宽阔的公共活动区域，既为品牌展示提供了空间，也为消费者、品牌商家等之间的互动提供了平台。优美的休息设施既做休息之用，又兼作艺术小品，给消费者身体及心灵双重休息。休息设施兼做小品上海百联西郊购物中心充分利用室外空间休息区内外结合过道休息区屋顶平84、台上海百联西郊购物中心项目外立面餐饮以玻璃外立面居多，部分服装类零售业态玻璃外立面也较多。但面积较大，特别是主力业态的店铺不需要有太多的玻璃空间，主要以实墙居多。上海百联西郊购物中心充足的停车位地下车位屋顶停车位定点班车地下两层、地面以及屋顶停车场共600余个停车位。每10分钟一班的班车筑起来与地铁2号线之间的桥梁，极大地方便了周边区域的居民。上海百联西郊购物中心目标客群分析百联西郊购物中心的3公里商圈，即一级地区为新泾镇、北新泾、仙霞、程桥地区，这一区域内现有居住人口约23.8万人、8.7万户；5公里商圈，即二级区域为周家桥、天山、虹桥的内环线以西地区，这一区域内现有居住人口约15万人、5.85、2万户。有本地区常住户籍的居民家庭，也有迁居上海的外地人士家庭，以及台湾、港澳地区人士与家庭、日本、韩国、欧美等外籍人士与家庭。大部分家庭有中小学生、学龄前儿童、婴儿等未成年成员。中等收入水平的家庭占较大比重。主力顾客群都比较追求生活品质，特别注重消费过程中的家庭亲情和亲子互动，具有健康、理性的消费观念。上海百联西郊购物中心消费特点分析在百联西郊购物中心，回头客消费者的比重超过85%，流动消费者的比重比较低。对商品、服务、环境、信息的品质较敏感，对品牌尤其是连锁品牌的认知度和忠诚度较高。消费的目的性、体验性较强，有较高的回头率和成交率，喜欢在舒适、优雅的环境中享受轻松购物和休闲消费。98上海百86、联西郊购物中心业态组合特点百联西郊购物中心的功能布局和业态组合，采用MALL（摩尔）形式的商业业态。通过多种类、多样化的店铺组合和品牌配置，可以满足社区居民的一站式便利购物与消费需求，能够让社区居民在家门口享受与市中心同样水准的品牌消费和服务。充分考虑周边广大社区居民的购物餐饮、娱乐、休闲、文化等多方位需求，安排了超市大卖场、时尚百货公司、专业类卖场品牌专卖店、休闲娱乐、餐饮、文化教育、社区服务等多种业态。百联西郊的业态组合表类别主力店专卖店餐饮休闲娱乐文化教育社区服务合计数 量（家）8639414160面 积（）3601577841509481001174143369600比重51.7%1187、.2%21.7%11.6%1.7%2.1%100.0%备注：本表将影院与冰场纳入休闲娱乐统计，特此说明。上海百联西郊购物中心业态组合西郊购物中心出租面积为69600平方米，招商总数约为100家。龙头店有友谊百货、世纪联华两家，面积25013平方米，约占41%。专卖店ESPRIT、ELLE、亨德利、佐丹奴、优依库等60家，面积约1万平方米，约占14%。主题餐饮有必胜客、肯特基、麦当劳、棒约翰、避风塘、永和大王、味千拉面等24家，面积13000平方米，约占13%。专业卖场有永乐家电、和乐家居、迪卡侬运动等4家，营业面积6000平方米，约占总面积9%。娱乐健身有世纪环球影城、汤姆熊游艺、网吧等10家88、，面积6500平方米，约占10%。其他社区服务有上海银行、春秋旅游、新华书店、柯达彩印等，约占13%。上海百联西郊购物中心案例小结区域型商业地产项目要想取得成功，必须要能成为区域内的商业中心、休闲与人际交往中心和文化中心。区域的商业中心，即要能够满足区域内居民各种消费需求、求新求便利的消费心态，提供一流的商品、环境和服务，让区域内的居民在家门口就能吃喝玩乐，轻松逛“市中心”，因此适宜配置超市、电器、家居、服装零售、大众餐饮等业态。休闲与人际交往中心，即给区域内消费者居民的感受，更像是一个放松、享乐、具有亲和力和人情味、和谐的休闲乐园，是一个家庭亲子同乐、居民晨练健身、街坊邻里社交活动，享受生活89、乐趣和活力的好场所；适宜配置公共活动空间、儿童主体娱乐城、冰场、休闲餐饮等业态。区域的文化中心，即能建设体现共同人文价值观的社区互动平台，成为区域内集购物、美食、娱乐、休闲、交流等于一体的和谐文化的交流场所。上海百联西郊购物中心案例小结百联西郊购物中心借助周边忠实的消费群体和周到的服务，弥补了与地铁连接性不够的缺憾。项目充分挖掘区域可利用资源，定位准确，打造以“家庭型”为主题的一站式购物中心。项目内外部整体布局合理，动线分布清晰，购物环境良好，实现了休闲型购物的目标。从业态布局上来看，生活超市、时尚服饰、餐饮业态、儿童主题和休闲娱乐的比例与传统的购物场所相比有大幅度的提升，强化“家庭消费”主题90、，所针对的客群明显，以家庭型消费为主，同时兼顾时尚、年轻、有一定消费能力的群体。充足的停车位有利于项目最大程度上吸引更多的次级商圈的消费群体。类比案例二杭州杭州DO都城都城杭州DO都城为区域带来超强人流，是教育社会化的典范，同时其带来了儿童体验业态的示范效应。“Do都城”少儿社会体验馆是国内首家、场馆规模亚洲最大的少年儿童体验类教育场馆。在“Do都城”，孩子们可以尽情选择自己理想中的各种职业：消防员、宇航员、考古学家、记者、医生、机长、设计师、主播、驾驶员、建筑工人提前在Do都城实现他们未来的梦想。“Do都城”的建筑、设施、设备是实物大小的70%，完全符合少年儿童活动场所的适用性与安全性的需要91、，而4-12岁的少年儿童是这个城市的真正主人。DO都城的体验内容和经营都城的体验内容和经营DO都城假日票价120元，为一大一小两人，学校团体票价为30元每人。杭州杭州DO都城都城儿童主题体验场的设置可带动相关少儿教育及零售业态的入住，加速项目成熟，并培育固定的消费群体。福州城区有545家幼儿园，在园人数11.15万人，1350所小学，在校学生44.63万人；新店新区有13所幼儿园，在园人数1950人，小学16所，在学5280人。按照全市年55万少儿每年30人至少一次体验活动，每人100元计算，每年的消费额则达1650万元，而附带的其他边缘消费则远高于这个数据。杭州杭州DO都城都城以体验化的主题92、和业态设置，剥离项目目前的现实情境，营造区域乃至整个福州独有的消费业态，扩大商业消费吸引范围。突破现实情境营造独有业态从地理上突破具有良好的城市连接性城市公共服务副中心的城市地位儿童消费具有超强的目的性特征，可突破地理上的限制从主题上营造儿童消费可为项目带来可观人流目前福州尚无儿童体验式消费场所主题明确的儿童体验场所可培育消费忠诚度，加快区域和项目成熟重点关注业态实例分析影院投资效益分析影院投资效益分析湖州爱山广场面积：4000平米座位数：1100座厅数：6个普通厅，1个VIP厅前期投资成本：1500万元（含二装）目前工作人员：36名人员工资：36*2500元/月=9万元/月物业运营成本：5万93、/月扣点：10%目前每月票房收入：60万因此，出租方每月可收取租金6万。实际：租金或扣点将取其高；扣点一般在12-15%之间。重点关注业态实例分析冰场投资效益分析冰场投资效益分析台州玉兰广场购物中心冠军溜冰场真冰溜冰场技术条件需求溜冰场冰面8001800，无柱距。楼板承重400kg/。溜冰场冰面位置下凹500mm，用于冰面的制作，以保证完成冰面与附属区域地面水平。（注：另冰面一侧之主管道需要1000mm宽阔，800mm深。）环境温度25，湿度50%；冰面上方天花的要求：层高不低于8米，中空两层或以上设计、采光为佳，夏季阳光直射冰面时采取电动遮阳设备。采用防腐防潮材料。台州玉兰广场购物中心冠军溜94、冰场台州玉兰广场购物中心冠军溜冰场冰场全套制冷系统：制冷机组、制冷排管管道、防冻保温、整冰车等设备冰场板墙系统冰上运动器材及设备：冰鞋、磨刀机、修边机等灯光、音响系统（显示屏）信息票务管理系统：以最先进的刷卡系统进行操作安全监控系统：防火、防盗冰场网络系统：信息传播的窗口冰场内整体设计及装修台州玉兰广场购物中心冠军溜冰场台州玉兰广场购物中心冠军溜冰场筹建真冰溜冰场前期准备工作：真冰溜冰场选址：城市中心地带、商业旺地、人流集中地带、首层为最佳或商场购物中心附一层；冰场冰面面积：以国标标准场地、非标准专业训练场地、非标娱乐级场所三种规格。国际标准真冰溜冰场：60m*30m=1800非标准真冰溜冰场95、：55m*25m=13755m*25m=112535m*20m=700非标娱乐级真冰溜冰场：以场地尺寸而定，但不少于600大众餐饮台州玉兰广场购物中心冠军溜冰场台州玉兰广场购物中心冠军溜冰场地点/位置台州玉兰广场购物中心3 F;租赁面积（套内面积）：冰面1250 、附属区800 租金计算模式：保底租金同销售额分成，取较高者；月保底租金总额为：人民币6万元/月（含物业管理费）；大众餐饮轻餐饮溜冰场商务餐饮扣点：年限1-5年 6-10年 11-15年 16-20年提取比例13%14%15%16%租赁期限：20年大众餐饮商务餐饮商务餐饮冰场的带动效益：1:4。1份冰场收益即可以给购物、餐饮、娱乐休闲96、等购物中心内其他产业带来4份的收益。总体定位消费者定位商业功能定位档次定位定位项目品牌定位形象定位楼层业态定位总体定位总体定位以主题购物消费、高端生活服务、综合娱乐休闲为主要功能的多元化区域型商业中心。家庭生活中心儿童主题中心泰禾城市广场复合型新都市主题MALL精品零售全客层生活服务全方位儿童主题餐饮娱乐全天候一站式与体验型的欢乐消费场所消费者定位消费者定位全客层家庭型区域为主商务型辐射周边女性消费儿童主题城市其他全客层消费的商业群体定位全客层消费的商业群体定位根据对区域居民消费能力和对商业满足程度问卷调查，以及对区域现状的把握，本项目的目标客户应在传统商圈范围划定的基础上，筛选区域目标客户，97、有针对的吸引和排除目标客户。目标客户定位如下：全客层消费，侧重于家庭型、商务型和儿童型以及女性购物消费。目标客户以区域为主，辐射全市。平常白天以周边居住人群的家庭消费为主，包含超市日用品、儿童游乐和用品、配套服务以及部分的时尚消费为主。平常夜晚，在以上消费的基础上，吸引整个区域人群更多的餐饮、娱乐和时尚消费。周末和节日，在以上人群消费的基础上，通过主题性的节庆活动，吸引其他区域人群进行相关的餐饮、娱乐和时尚消费。124商业功能定位商业功能定位打造区域主题购物集群效应，以精品零售、生活商务、都市休闲、餐饮娱乐为商业功能组合。精品零售本项目商业功能组合方向以主题型特色商业为主要零售特征配合项目良好98、的展示功能构建的购物体验餐饮娱乐更多类别的餐饮娱乐更多知名品牌的特色餐饮24小时的欢乐体验泰禾城市广场生活商务满足区域内政务、商务消费需求满足区域内高端人群 的社交消费需求满足区域生活消费需求都市休闲满足商务、政务交往的特色休闲商业日常时尚生活休闲体验的商业形态3商业功能定位商业功能定位业态模块组合业态模块组合儿童中心潮流服饰品牌旗舰店动感中心美食中心家庭生活体验中心 档次定位档次定位中高档次的复合型购物中心符合区域消费特点和竞争现实中高档次的复合型购物中心符合区域消费特点和竞争现实高大洋晶典东百东街口店东百群升店泰禾城市广场大洋百货大洋天地万达广场档次南后街世贸百货万象城宝龙城市广场低中亭街99、冠亚广场综合市场类百货类购物中心类品牌定位品牌定位福州时尚品牌的基地；区域大众化品牌的主要消费场所。福州时尚品牌的基地；区域大众化品牌的主要消费场所。时尚品牌旗舰推荐品牌：H&M、i.t、Sephora、Zara等品牌旗舰店。大众品牌：森马、班尼路等重点目标客群品牌消费特点介绍重点目标客群品牌消费特点介绍白领阶层中产白领人士是项目目标区域内的一个有着鲜明特点的阶层和群体。其巨大的购买力和这个群体的理念的号召力，使得各消费领域的主要品牌都将其作为目标客户群体。Lacoste Live精品超市重点目标客群品牌消费特点介绍重点目标客群品牌消费特点介绍时尚青年喜欢品牌，但不追崇于品牌重视自我，追求个性100、钟爱明码折扣，关注消费环境和服务重点目标客群品牌消费特点介绍重点目标客群品牌消费特点介绍普通百姓讲究实用，但逐步追求品牌习惯于传统的“马路市场”，但对优越的购物环境不排斥想象中认为购物中心的商品物价高，消费“心存胆怯”，尚需引导对日常生活消费需求强劲，对耐用品消费易产生“冲动消费”形象定位形象定位Mall的形象定位：品质、品位、品牌。商业软硬件品质一流，15年内不落伍，环境舒适。具有文化品位、意境、主题，整体调性应该是时尚、潮流、轻松、温暖的。商品、品牌定位于中档、时尚潮流消费品、个性消费品。楼层业态定位楼层业态定位点亮项目飞入云霄的体验中心时尚品牌的展示中心娱乐休闲的基地家庭活动中心通透的商101、业空间感受 点亮项目点亮项目最具集群效应的精品旗舰展示中心独有飞天梯连接的最大商务休闲平台构建项目独有的五大商业亮点福州领先的室内最大互动娱乐休闲组合福州最大最强的家庭及儿童业态组合福州最IN的通透商业空间 点亮项目点亮项目第一大亮点第一大亮点福州市最具集群效应的服饰品牌旗舰展示中心和活动中心 点亮项目点亮项目第二大亮点第二大亮点独有室外飞天梯连通的全市业态最齐全、功能最完备的商务交往、生活休闲平台地方美食、特色餐饮、KTV、影院、SPA、酒吧、咖啡、书吧等构成的一站式休闲娱乐餐饮消费和交际平台刺激的飞天梯主题化的楼层内装 点亮项目点亮项目第三大亮点第三大亮点全市最大最强的家庭及儿童业态组合第102、一家玩具反斗城、全市最大的儿童室内游艺场、炫动卡通组合、全市最集中的儿童形象设计中心、中外合资儿童培训机构、家庭牙科诊所 点亮项目点亮项目第四大亮点第四大亮点福州领先的室内最大互动娱乐休闲组合 点亮项目点亮项目第五大亮点第五大亮点福州最IN的通透商业空间 点亮项目点亮项目项目亮点体现形式项目亮点体现形式整体功能一站式，不是无所不包，而是侧重于一站式的购物消费和休闲享受；区域乃至全市商业的家庭生活中心和商务交流中心；家庭、亲子、商务、交际交往一体的休闲娱乐中心；更多中高端时尚品牌的旗舰展示中心。主题表现全方位、多角度的新都市主义商业主题；多节点、多楼层的广场，在开业后丰富、脉动式的节庆表演、展览103、和资讯传播活动。业态满足目标客户需求的，更丰富的休闲、娱乐、美食；项目以专业性、主题商业为特征的多次主力店组合为业态构成，各楼层吸引核和不同主题区吸引点等层层深入的吸引核布局；在部分区域设置各种有趣的精品小店和特色展卖区。品牌展示全新的品牌组合，新的品牌店的形式，力争通过项目的主题表现，吸引更多的品牌区域概念店和旗舰店。点亮项目点亮项目项目亮点体现形式（续）项目亮点体现形式（续）设计/建筑风格独特、简约现代的建筑物；在室内设计上，结合业态设置，达到视觉、触觉、听觉、味觉和感觉五大元素为一体；特色个性且具有人性尺度的购物环境；层层挑空，营造层次丰富的空间感，步移景异、灵动时尚的视觉效果；通过经营104、区域和公共活动空间的合理布局，塑造生动活泼的户外空间和热闹的室内空间；优美的户外广场、中庭和布道空间，享受灵动建筑、阳光、空气、绿化的自然氛围，消费者享受着在购物中休闲。综合主题表现做到：功能社会化，经营主题化，业态多元化，建筑个性化。规划项目 地下一层业态布局一层业态布局二层业态布局三层业态布局四层业态布局五层业态布局六层业态布局七层业态布局财务分析收入构成租金推导思路租金定位（购物中心）租金定位（百货）财务分析财务分析收入构成收入构成总收入A、基本租金（保底租金）B、流水租金（营业额抽成）C、物业管理费基本租金收入65%-70%D、宣传推广费E、广告位收入营业额抽成收入广告租赁收入（室内外105、及公共区域等）F、临时场地租用费 举办活动场地租用费10%-15%物业管理费宣传推广费临时场地租用费6.5%9%-12%花车、短期货柜等租用费G、其它（押金等）0.5%财务分析财务分析租金推导思路租金推导思路商业地产的价值在于它能在持续经营的过程中不断创造利润，各类商业物业的租金也由此产生。既然物业租金产生于商业运营收入，那么我们在探讨租金的时候将从实操角度出发，通过对目标商户正常经营情况下营业收入的预测，来推断其可能承受的租金水平，具体思路如下：各业态目标商户首年月均营业额目标商户首年月均租金目标商户一般承租面积目标商户租金费率（月租金占营业额的百分比）各业态目标商户首年日均租金本案商业可能106、达到的租金水平加权平均例如：100平方米服装类（使用面积）品牌在首层的月销售额为8.3万元（按取中值预估），租金、管理费、推广费等暂定为销售额的20（按取中值预估）。则商户租金的承受能力为：8.3万元201.66万元10030.55.44元/天*（含租金、管理费、推广费）;物业管理费推广费0.5元/天*（预估值）所以本案商业可能达到的租金水平为5.44-0.54.94元/天*（按营业面积计）-0 财务分析财务分析租金定位（购物中心）租金定位（购物中心）综合目标客户可承受租金水平与福州市商业综合体项目租金情况作如下预测：楼层业态建筑面积(m2)租赁面积(m2)起始租金（元/m2*天）起始年租金(107、万元）B1超市配套服务17,0001.202.50745-小计：-17,0001.207451F2F3F4F主力店精品服饰小计：主力店流行服饰小计：流行服饰小计：次主力店儿童用品儿童早教1,5416,0957,6362,5655,5258,0907,9007,9006,2458508052.506.005.292.504.503.873.503.502.503.501.801411,3351,4752349071,1421,0091,00957010953小计：-7,9002.547315F大众餐饮7,9003.00865小计：-7,9003.008656F溜冰场1,9101.00707F餐饮108、小计：电影院美食广场电玩休闲餐饮小计：-6,1758,0853,5001,7501,1501,4407,8402.502.151.001.501.502.001.375636331289663105392备注：该预测表中租赁面积未扣除机电用房、部分消防楼梯等公共面积，待建筑图设计完毕该预测表将做进一步深化。总计：72,3512.656,992 财务分析财务分析经营假设（购物中心）经营假设（购物中心）出租率Year 185.0%Year 290.0%Year 395.0%Year 495.0%Year 595.0%租金增长主力店零售次主力店影院零售散铺餐饮休闲娱乐其它收益养商期快速增长期稳定增长109、期稳定期前两年35年610年10年后0.0%20.0%15.0%3.0%0.0%10.0%8.0%3.0%0.0%10.0%8.0%3.0%0.0%20.0%15.0%5.0%0.0%3.0%3.0%3.0%0.0%3.0%3.0%3.0%0.0%3.0%3.0%3.0%财务分析财务分析商业经营收入预测（购物中心）商业经营收入预测（购物中心）Year 1 Year 2Year 3Year 4 Year 5Year 6Year 7Year 8Year 9Year 10年份养商期高速增长期稳定增长期2013201420152016201720182019202020212022经营收入核算零售主力110、店零售次主力店、影院零售散铺餐饮服务休闲娱乐年租金加总（万元）出租率年实收租合计（万元）实际年经营收入（万元）收入增长率年份20131,1196983,3601,629531336,99285%5,9435,94320141,1196983,3601,629531336,99290%6,2936,2935.88%20151,3437674,0321,678541378,01295%7,6117,61120.96%20161,6128444,8391,729561419,22095%8,7598,75915.08%20171,9349295,8061,7815814510,65295%10,12111、010,12015.53%20182,2241,0036,6771,8346014911,94795%11,35011,35012.16%20192,5581,0837,6791,8896115413,42495%12,75312,75312.36%20202,9421,1708,8311,9466315815,10995%14,35414,35412.55%20213,3831,26310,1552,0046516317,03395%16,18216,18212.74%20223,8901,36411,6782,0646716819,23295%18,27118,27112.91%财务分析财112、务分析商业经营收入预测（购物中心）商业经营收入预测（购物中心）(续表）续表）Year 11Year 12Year 13Year 14Year 15Year 16Year 17Year 18Year 19Year 20Year 21稳定期202320234,0071,40512,2622,1266917320,04395%19,04119,0414.21%202420244,1271,44712,8752,1907117820,88995%19,84519,8454.22%202520254,2511,49113,5192,2567318421,77395%20,68520,6854.23%20113、2620264,3781,53614,1952,3237518922,69795%21,56221,5624.24%202720274,5101,58214,9052,3937819523,66295%22,47922,4794.25%202820284,6451,62915,6502,4658020124,67095%23,43623,4364.26%202920294,7841,67816,4332,5398220725,72395%24,43724,4374.27%203020304,9281,72817,2542,6158521326,82395%25,48225,4824.28%20114、3120315,0761,78018,1172,6938721927,97395%26,57426,5744.29%203220325,2281,83319,0232,7749022629,17495%27,71627,7164.30%203320335,3851,88819,9742,8579323330,43095%28,90928,9094.30%0 财务分析财务分析租金定位（百货）租金定位（百货）综合目标客户可承受租金水平与福州市商业综合体项目租金情况作如下预测：楼层业态建筑面积(m2)租赁面积(m2)起始租金（元/m2*天）起始年租金(万元）B1超市17,0001.20745配套服务115、-小计：-17,0001.207451F百货7,6362.00557小计：-7,6362.005572F百货8,0902.00591小计：-8,0902.005913F百货7,9002.00577小计：-7,9002.005774F次主力店儿童用品儿童早教6,2458508052.503.501.8057010953小计：-7,9002.547315F大众餐饮7,9003.00865小计：-7,9003.008656F溜冰场1,9101.00707F餐饮小计：电影院美食广场电玩休闲餐饮小计：-6,1758,0853,5001,7501,1501,4407,8402.502.151.001.50116、1.502.001.375636331289663105392备注：该预测表中租赁面积未扣除机电用房、部分消防楼梯等公共面积，待建筑图设计完毕该预测表将做进一步深化。总计：72,3511.935,091 财务分析财务分析经营假设（百货）经营假设（百货）出租率Year 185.0%Year 290.0%Year 395.0%Year 495.0%Year 595.0%租金增长主力店零售次主力店影院零售散铺餐饮休闲娱乐其它收益养商期快速增长期稳定增长期稳定期前两年35年610年10年后0.0%20.0%15.0%3.0%0.0%10.0%8.0%3.0%0.0%10.0%8.0%3.0%0.0%2117、0.0%15.0%5.0%0.0%3.0%3.0%3.0%0.0%3.0%3.0%3.0%0.0%3.0%3.0%3.0%财务分析财务分析商业经营收入预测（百货）商业经营收入预测（百货）Year 1 Year 2Year 3Year 4 Year 5Year 6Year 7Year 8Year 9Year 10年份养商期高速增长期稳定增长期2013201420152016201720182019202020212022经营收入核算零售主力店零售次主力店、影院零售散铺餐饮服务休闲娱乐年租金加总（万元）出租率年实收租合计（万元）实际年经营收入（万元）收入增长率年份20132,4696981091,118、629531335,09185%4,3274,32720142,4696981091,629531335,09190%4,5814,5815.88%20152,9637671301,678541375,73095%5,4445,44418.82%20163,5568441561,729561416,48295%6,1586,15813.11%20174,2679291881,781581457,36695%6,9986,99813.65%20184,9071,0032161,834601498,16895%7,7607,76010.89%20195,6431,0832481,889611549119、,07895%8,6248,62411.14%20206,4891,1702851,9466315810,11295%9,6069,60611.38%20217,4631,2633282,0046516311,28795%10,72210,72211.62%20228,5821,3643772,0646716812,62395%11,99211,99211.84%财务分析财务分析商业经营收入预测（百货）商业经营收入预测（百货）(续表）续表）Year 11Year 12Year 13Year 14Year 15Year 16Year 17Year 18Year 19Year 20Year 21稳120、定期202320238,8401,4053962,1266917313,01095%12,35912,3593.06%202420249,1051,4474162,1907117813,40895%12,73712,7373.06%202520259,3781,4914372,2567318413,81895%13,12713,1273.06%202620269,6601,5364592,3237518914,24295%13,52913,5293.06%202720279,9491,5824822,3937819514,67895%13,94413,9443.06%2028202810,24121、81,6295062,4658020115,12895%14,37214,3723.07%2029202910,5551,6785312,5398220715,59295%14,81214,8123.07%2030203010,8721,7285582,6158521316,07095%15,26715,2673.07%2031203111,1981,7805852,6938721916,56495%15,73515,7353.07%2032203211,5341,8336152,7749022617,07295%16,21916,2193.07%2033203311,8801,8886452,8579323317,59795%16,71716,7173.07%让更多的人享受真正的地产服务让更多的人享受真正的地产服务 You enjoy.We serve.The EndThank You！