1、KunFuTang阜阳“太和晶宫城市广场”（暂拟名）项目定位及规划策略报告项目定位及规划策略报告谨呈：谨呈：KunFuTangu本案为旧城改造项目，回迁户较多，回迁住宅体量约7.3万m2，回迁商业体量有少量部分。所以，在项目操作上，应充分考虑到对拆迁户的回迁问题，制定有可操作性的回迁方案。u本案为商住结合项目，由于住宅部分除去回迁后，可销售面积不多，故收益很少。所以，项目成功的关键在于商业部分的操作。u本报告着力解决的问题是：1.在地块限制性指标许可范围内，提出利润最大化的物业组合方案。2.在确保有市场需求和良好价格去化的基础面，提出最可行的商业定位策略。3.在适合太和县城发展和整体规划的基础2、上，提出有鲜明个性的规划建议方案。写在前面写在前面2KunFuTangn第一部分 解读太和房地产开发的环境是否成熟？n第二部分 商业调查太和需要什么形态的商业？n第三部分 竞案解析如何做出自己的产品个性？n第四部分 项目定位我们该做什么产品才赚钱？n第五部分 规划建议利润最大化的规划方案是什么？报告目录报告目录3KunFuTang房地产开发的环境是否成熟？房地产开发的环境是否成熟？房地产开发的环境是否成熟？房地产开发的环境是否成熟？解读太和解读太和解读太和解读太和4KunFuTang太和概况：太和概况：皖西北最具活力和发展潜力的县市。皖西北最具活力和发展潜力的县市。u西北与河南郸城接邻，东南经3、凤台、淮北去合肥市200公里，西北经河南淮阳去郑州307公里，东经津埔去蚌埠209公里，距离武汉市约350公里。u全县南北长52公里，东西宽60公里，面积1820平方公里，（2004年）人口约150万，其中城区常住人口约15万人，“六纵六横”的道路框架使城区面积扩展到12平方公里。u到2010年全县户籍人口控制在165万人，城镇人口达到53万人左右，城镇化水平达到33，城区人口达到24万人。5KunFuTangu京九铁路、漯阜铁路从境内穿过，每万平方公里铁路里程拥有量是全国的8倍，境内设7个车站，打通京广、京九线，贯通南北。u105国道、商阜高速、308省道和界阜蚌高速分别以南北、东西方向交叉4、贯穿全境，全县公路里程821公里。u颍河水道西连河南省，东通上海市，境内设码头38个，成为全省最大的山西、河南煤炭中转地。u县城距阜阳4D级机场仅17公里，形成了水、陆、空立体交通网络。交通：交通：距阜阳距阜阳37km37km，承接华北、华中、华东，公路铁路运输便捷。，承接华北、华中、华东，公路铁路运输便捷。6KunFuTang经济发展力：经济发展力：经济增长迅速，房地产投资最具潜力县级城市。经济增长迅速，房地产投资最具潜力县级城市。u阜阳是传统的农业大县，薄荷油年产量占全国总产量三分之一以上；全国桔梗生产加工三大集散地之一。u太和工业城乡并举。医药、化工、纺织、食品、塑料、建材、机械、造纸、5、香料、木材加工等是支柱行业。u医药农业、工业互补，原料和市场结合，行成特色医药经济是太和最大的经济特征。太和经济的快速发展，为房地产业的持续增长提供太和经济的快速发展，为房地产业的持续增长提供了有力保障，成为阜阳下属县中房产投资环境最具了有力保障，成为阜阳下属县中房产投资环境最具潜力的地区。潜力的地区。7KunFuTang社会消费力：社会消费力：阜阳地区商业消费能力最强的县。阜阳地区商业消费能力最强的县。u2004年，全县社会消费品零售额25.9亿元，同比增长23.7%，居全省县级第一，表现出了太和了强大的消费能力，也反映了太和雄厚的经济实力。u成熟的专业市场，如化肥种子市场、建材市场、汽车汽6、配市场等，以及众多的商场诸如朴人商厦等繁荣了市场。u医药批发中心，外来人口很多，相关的酒店、娱乐行业十分发达。强劲的消费增长力，为商业地产的开发提供良好的强劲的消费增长力，为商业地产的开发提供良好的机会。机会。8KunFuTang居民购买力：居民购买力：大量存款有待释放。大量存款有待释放。u2004年底，太和城乡居民储蓄存款余额47.4亿元，连续三年居全省县级第一位，05、06年仍然是增长最快的，保持了第一的优势地位。u高额存款反映了太和经济的高度外向型，外出打工、经商的人很多，积蓄持续增长。u大量存款表明潜在消费能力很强，但也反映了消费能力还没完全释放。高度外向型经济使得在本地置业的愿望更强7、烈。高度外向型经济使得在本地置业的愿望更强烈。未曾完全释放的消费能力为房产市场投资增加了机会。未曾完全释放的消费能力为房产市场投资增加了机会。9KunFuTangu安徽华源医药股份有限公司是一家集约化经营、多元化发展的现代化大型企业。属下有13个子公司，企业职工3000多人，固定资产2亿元。公司营业大厅4000多平方米，仓库达100000平方米。主要经营中成药、化学原料药等10个大类15000多个品种，销售范围覆盖全国。u2003年，公司共完成销售收入52.67亿元，实现利税2964万元，上缴税金2020万元，分别比2002年增长了64%、35%、16%。u2006年，安徽华源医药公司实现销售8、收入85亿元，被省企业联合会评为“2006安徽企业50强”，名列第13位。特色经济：特色经济：全国全国5 5大西药药批发基地之一。大西药药批发基地之一。10KunFuTang城市规划：城市规划：县城发展方向北移，未来预计北面人民路轴线形成新的重要县城发展方向北移，未来预计北面人民路轴线形成新的重要商业节点。商业节点。旧城区即为团结路、国泰路、细阳路、沙河路之间围和地段，本区人口密集，商场众多，为传统的商业核心，规划后仍然是城市最重要的商、住核心区域，更将成为地产投资炙手可热的核心绝版。从商业发展方向来考虑，从商业发展方向来考虑，本案作为老城区的改造项本案作为老城区的改造项目，地段优势不是很优越9、，目，地段优势不是很优越，要取得商业操作的成功，要取得商业操作的成功，关键点在于打造特色地标关键点在于打造特色地标性的商业体。性的商业体。旧城居住片区：旧城居住片区：面积约为4.99K，规划容纳人口7.6万人万人，仍然是未来城市人口最集中区。预计未来新商业节点现有主要商业节点本案本案11KunFuTang太和需要什么形态的商业？太和需要什么形态的商业？太和需要什么形态的商业？太和需要什么形态的商业？商业调查商业调查商业调查商业调查12KunFuTang商业总体现状：商业总体现状：基本形成不同业态商业街，但缺乏规模型商业体，商业品基本形成不同业态商业街，但缺乏规模型商业体，商业品牌档次较低。牌档10、次较低。m太和县城商业现状太和县城商业现状主要商业节点中心商业街专业街人民路人民路细阳路复兴路复兴路镜湖路健康路解放路1.县城中心商圈县城中心商圈：以南北人民路和东西健康路、镜湖路形成县城主要中心商圈，主要以沿街商业为主。2.特色或专业街特色或专业街：依托太和西药批发基地的优势，自然形成了细阳中路医药、农药批发街。细阳南路小宾馆街。复兴南路、解放西路餐饮街。长征路建材装饰、摩汽配街（规划）。3.商业动线节点：商业动线节点：主要以人民路为轴线，南北走向分布的安徽百太、阜阳商厦、朴人商厦三个主要商厦为节点。13KunFuTang核心商圈：核心商圈：人民路与健康路、镜湖路交汇，形成人民路与健康路、镜11、湖路交汇，形成“丰丰”字形中心商业圈。字形中心商业圈。m县城中心商业圈县城中心商业圈健康路镜湖路人民路u由南北向的人民路和东西向的健康路、镜湖路汇成“丰字形”商业街相外延伸，构成中心商圈。u主要以国内二三线品牌休闲运动服饰、时尚服饰专卖为主。u大型商业以朴人商厦、安徽百态、阜阳商厦为代表。u辅以少量中小型超市、手机和家电小卖场u整体来看，专卖店的经营品牌档次略高于三大商场。14KunFuTang商业街：商业街：依托强大的西药批发产业形成了独特的医药、农药、住宿、依托强大的西药批发产业形成了独特的医药、农药、住宿、物流、餐饮等专业商业街。物流、餐饮等专业商业街。m特色或专业街特色或专业街细阳路解12、放路复兴路u依托西药批发产业带动形成了细阳中路、南路的医药、物流一条街；细阳北路的农业用品、摩配一条街。u解放西路以及延伸至复兴路北段构成餐饮一条街。u解放东路火车站以西部分构成小宾馆一条街。15KunFuTang商业街：商业街：自然形成特色商业街，门面和品牌档次层次不齐。自然形成特色商业街，门面和品牌档次层次不齐。m主要商业街现状调查主要商业街现状调查商业街商业街主要业态主要业态品牌档次品牌档次经营情况经营情况店铺面积（店铺面积（）租金（元租金（元/天）天）环城南路文化用品低良12-250.9-1.3人民中路业态丰富中中20-401.9-3.8健康路服饰中、中高优15-502.6-4.7复兴13、路北段建材低差15-300.8-1.1人民北路中中25-1601.1-2.8复兴路南端餐饮中优40-1001-1.5人民南路服饰中高优30-2501.4-3.3人民路、健康路因品牌服饰专卖居多，形象档次人民路、健康路因品牌服饰专卖居多，形象档次最高。细阳街医药街经营状况较好。复兴路、解最高。细阳街医药街经营状况较好。复兴路、解放路餐饮街较差。放路餐饮街较差。注:租金计算为使用面积16KunFuTang商业街商业街m环城南路环城南路m复兴路复兴路m健康路健康路17KunFuTang百货业：百货业：三大商厦沿人民路南北一线分布。三大商厦沿人民路南北一线分布。m主要百货商厦主要百货商厦u朴人商厦朴人14、商厦：县城档次最高的购物中心。共6层，每层约2600平米，其中一楼设有超市（约1500平米）、化妆品、珠宝；2-4F为服饰；5F为百大电器卖场；6F为电玩及餐饮。租金4元/平米天，商场统一收银，每月初结款，商场扣3（其中1为营业员工资），另外要缴纳进场费2000-5000元。u安徽百太安徽百太：即将重新改造，1-3F为商场，4-7F为休闲娱乐，每层约3000平米。目前租金2.3元/平米天。u阜阳商厦阜阳商厦：地下一层、地上两层，负一楼为超市、一楼为化妆品/珠宝/鞋帽、二楼为服饰，每层约900平米，租金约2.5元/平米天。硬件形象差，业态分区凌乱、定位没有主题，品牌档次较低。硬件形象差，业态分区15、凌乱、定位没有主题，品牌档次较低。朴人商厦朴人商厦阜阳商厦阜阳商厦安徽百太安徽百太18KunFuTang百货业百货业19KunFuTang超市：超市：品牌连锁大卖场缺位，小超市居多品牌连锁大卖场缺位，小超市居多m县城超市县城超市u朴人商厦、安徽百太内的超市，目前排在县城第二位，也是当前居民主要的日常购物场所，营业面积在2000平米左右。u三流超市在太和县城居多，一般经营面积在200-400平米左右，档次低。宜和兴城即将引进的苏果超市是太和县城最大、档次最高的超市。20KunFuTang宾馆业：宾馆业：宾馆软、硬件配套差，规模型、经济型的宾馆缺乏。宾馆软、硬件配套差，规模型、经济型的宾馆缺乏。m16、县城星级宾馆调查县城星级宾馆调查名称名称星级星级规模规模价格（元）价格（元）配套配套华源国际饭店（试营业）228个房间，试营业期间开设普通标准间32个，豪华标准间86个普标268，豪标288会议厅餐饮休闲娱乐镜湖宾馆各类客房160间，分单人间、标间、豪华标间、豪华单人间、豪华套房 单人间150，标准间160，豪华标间260，豪华单人间230，豪华套房318、784、1332、2300300人以下规模不等的会议室7个，歌舞厅、桑拿、保龄球、健身房、美容美发、便利店等银河宾馆拥有标准客房70余套普通单人间90，普通标准间120，豪华单人间100，豪华标准间160 大型宴会厅及餐饮包厢9套，能同时容17、纳200人就餐、接待150人以下开会太和宾馆拥有标准客房60余套普通单人间118，普通标准间128，豪华单人间138，豪华标准间168二、三星级宾馆比较陈旧，需求率高但客房量有限，带动了一批私人宾馆经营的二、三星级宾馆比较陈旧，需求率高但客房量有限，带动了一批私人宾馆经营的发展，自然形成解放东路宾馆街，而且经营状况比较理想，性价比较高。发展，自然形成解放东路宾馆街，而且经营状况比较理想，性价比较高。21KunFuTang餐饮娱乐业：餐饮娱乐业：娱乐餐饮业消费需求高，但目前普遍档次不高。娱乐餐饮业消费需求高，但目前普遍档次不高。m娱乐业调查娱乐业调查u钱柜是县城档次最高、最大的KTV，共有50多18、个包厢（其中特大包间2个、120元/小时，中包45元/小时，小包35元/小时）。u县城大型娱乐场所缺乏，一大部分客群被阜阳分流，县城现有的钱柜、欧上等生意比较理想，一般都需要提前预定。u休闲娱乐业在太和有较大潜力可挖，同时需求也较旺盛，但缺乏规模型消费场所，有待进一步建设发展。22KunFuTang商业研判商业研判主题商业发展缓慢，普遍档次低、规模小；缺乏统一的县城商业规划和引导，自然形成商业街具多。商业经营观念陈旧，服务意识差。大型商业有待升级换代。大型商业有待升级换代。硬件和管理能力提高，建设标志性商业中心，提升城市消费能级，提高城市美誉度。沿街门面需改头换面。沿街门面需改头换面。作为城市19、主要沿街形象面，需要统一化，标准化。休闲商业街概念缺乏。休闲商业街概念缺乏。县城以自然形成商业为主，可以利用人文资源、统一规划，形成城市的主要商业步行街。管理能级亟待提升，经营理念需改变。管理能级亟待提升，经营理念需改变。以环境、政策、硬软件等吸引商家。太和太和 晶宫城市广场晶宫城市广场23KunFuTang如何做出自己的产品个性？如何做出自己的产品个性？如何做出自己的产品个性？如何做出自己的产品个性？竞案解析竞案解析竞案解析竞案解析24KunFuTang市场特征：市场特征：处于房地产开发初期何初级阶段。处于房地产开发初期何初级阶段。一、当地居民收入在内地县级城市中相对较高当地居民收入在内地县20、级城市中相对较高二、受全国房地产市场影响，居民有买涨不买跌心理三、年轻群体结婚购房需求量较大四、投资型购房，部分富裕群体常年外出经商，具备敏锐的商业眼光m土地和建筑费用较低m大型开发商进驻少，营销手段落后m房价相对较高，楼盘品质低下m居民自建房上市销售，目前受政府抵制m 总体销售情况较好开开发发层层面面消消费费层层面面25KunFuTang价格走势：价格走势：商品房售价一次跳跃式抬价后，预计还将平稳上升。商品房售价一次跳跃式抬价后，预计还将平稳上升。第一阶段 2003年 初见小区雏形开发不规范、产品单一第二阶段 2006年 整体开发小区出现开发能级提升、同质化现象严重第三阶段 2007年 房产21、开发走上正轨创新产品出现价格在价格在600600元元/平米左右平米左右价格在价格在1300-14001300-1400元元/平米平米第一次飞跃第一次飞跃价格在价格在1700-18001700-1800元元/平米平米第二次飞跃第二次飞跃发展历程发展历程价格走势价格走势26KunFuTang开发现状：开发现状：目前开发项目沿老城区北移，以及未来北面是热点区域。目前开发项目沿老城区北移，以及未来北面是热点区域。锦都花园云锦蓝帆铂宫银河湾富源小区太和世家黉福小区宜和兴城本案本案m楼盘分布楼盘分布项目主要集中在老城区，镜湖路以南，团结路以北部分；太和整个县城往北发展，带动北片楼市，以锦都花园为典型。本案22、老城改造的重点老城改造的重点做什么产品？做什么产品？27KunFuTang“锦都花园锦都花园”：首个规模小区，当地市场反应良好。首个规模小区，当地市场反应良好。太和第一个规模以上小太和第一个规模以上小区，太和最大的住宅小区，太和最大的住宅小区区太和房产开发的龙头项目，小区总建16万方，二期06年11月开盘，目前销售80以上，再创销售佳绩，成为太和家喻户晓的经典项目。28KunFuTang基本情况基本情况地理位置地理位置位于太和北城，紧临105国道，南靠建设西路、西依国泰路总建面积总建面积16万方开发周期开发周期3年左右 物业类型物业类型多层、商铺、写字楼户型面积户型面积80-160平米，两房、23、三房为主价价 格格均价1700-1800元/平米、最高2100元/平米左右，车库1200元/平米去去 化化二期整体去化80以上优惠活动优惠活动不同时间段有不一样的优惠，如一次性98折、按揭99折，报销车旅费，推出特价房等周周 边边 医院、银行、超市、体育广场等29KunFuTang规划解读：规划解读：利用中央景观分割成一、二两期，临水部分设用别墅，沿街两侧设有底商，利用中央景观分割成一、二两期，临水部分设用别墅，沿街两侧设有底商，主干道交汇处设有写字楼，其余为多层住宅。主干道交汇处设有写字楼，其余为多层住宅。一期一期二期二期30KunFuTang云锦蓝矾云锦蓝矾铂宫：铂宫：高层住宅的唯一代表。24、高层住宅的唯一代表。太和唯一的高层住宅小区，太太和唯一的高层住宅小区，太和的高层建筑之一和的高层建筑之一项目由两栋16层高层组成高尚的人文社区，打造太和全新的“第一人居”生活理念。31KunFuTang基本情况基本情况地理位置地理位置位于健康路，镜湖宾馆斜对面总建面积总建面积3万方开发周期开发周期2年左右 物业类型物业类型高层住宅户型面积户型面积90-130平米，两房、三房为主价价 格格1700-2300元/平米之间（具体价格以开盘为准）去去 化化未开盘优惠活动优惠活动周周 边边 银行、学校、医院、公园、影院、酒店、菜场等（依托于城区配套）32KunFuTang宜和兴城：宜和兴城：商业住宅项目25、的典型。商业住宅项目的典型。太和唯一的外来开发商太和唯一的外来开发商太和唯一带大型商业的住宅小区太和唯一带大型商业的住宅小区小区位于人民路西侧，老菜市街两侧，是太和城区的中心地段，临靠各中、小学校、医院、商场、餐饮场所等城市功能设施，将给居民提供快捷、方便的现代居住环境。小区占地2万多平方，总建筑面积5万多平方，共300多户。住宅户型达15余种，面积从80-160平米不等；并有两条商业步行街，100多个特色商铺，形成自身特有的商业圈。33KunFuTang基本情况基本情况大商业：大商业：1-3层苏果超市，12000平米，月底开始装修 4-5层KTV、浴场等娱乐场所，8000平米商铺：商铺：一层26、价格 10200-16000元/平米 二层价格 3000-3600元/平米 每层40多平米，楼上下80多平米 商铺共100多套，销售已过半，06年5 月开盘住宅：住宅：1-4层已安置户为主，5-7层用于销售，5F（1680元/平米）6F（1560元/平米）7F（1100元/平米）面积在80-160平米之间，120平米以下的去化快，住宅整体去化率在85以上，34KunFuTang市场机会研判：市场机会研判：预期住宅需求量继续旺盛，品牌、规模升级性的商业地预期住宅需求量继续旺盛，品牌、规模升级性的商业地产存在机遇。产存在机遇。l 市场需求量继续扩大，置业需求客户具较大数量，一段时间内仍将持续“供不27、应求”状况。l两次大飞跃奠定了太和商品房产市场价格，预期在23年内继续走高。l受整体地域居民家庭收入制约，导致中小面积迅速去化，大面积户型积压严重。总价过15万销售有压力，过20万产生极大抗性。l城区居民是购房主力，周边乡镇进城家庭是新一代购房主力军。住宅市场住宅市场l 新型，有一定规模的购物中心有市场支撑力。尤其式中心商业圈内有开发投资机会。l品牌连锁超市缺位，有市场机会。l酒店业虽数量多，但普遍陈旧，三星级经济型酒店将式极大的机会。l家电卖场，品牌连锁餐饮，特色休闲步行街也存在市场空间和开发潜力。商业市场商业市场35KunFuTang竞案启示竞案启示产品创新产品创新建设城市的标志性建筑，既28、能提高城市形象，又能提升项目档次，树立公司品牌和口碑。品牌提升品牌提升建设城市的高档次商业（如购物中心、经济型酒店、休闲商业步行街等）户型创新户型创新结合当地的实际情况，在规划中考虑设有办公居住两相宜的户型。价格突破价格突破通过对项目的创新，提升品牌价值度，寻求价格上的突破，使得利润最大化。36KunFuTang我们做怎样的产品才赚钱？我们做怎样的产品才赚钱？我们做怎样的产品才赚钱？我们做怎样的产品才赚钱？项目定位项目定位项目定位项目定位37KunFuTang区位：区位：地块位于太和县中心老城区，紧邻文庙广场。地块位于太和县中心老城区，紧邻文庙广场。u项目地处太和县中心老城区，北邻文明路，南跨29、环城南路，东接复兴路，西邻观音堂街。u东面复兴路向南延伸为餐饮一条街。u西南面的为太和中学，北面为太和小学。u东面紧邻文庙广场，一路之隔的人民路是目前太和最繁华的商业街。m区位及周边解读区位及周边解读地块区位较优越，和现有商地块区位较优越，和现有商业街道、休闲广场衔接较近，业街道、休闲广场衔接较近，有利于商业物业开发。有利于商业物业开发。项目分析项目分析文庙广场项目地块项目地块镜湖路商业街人民路商业街太和中学太和中学太和小学太和小学餐饮街太和一中太和一中38KunFuTang周边：周边：四周老街路面狭窄，菜市场一片脏乱，商铺业态混杂。四周老街路面狭窄，菜市场一片脏乱，商铺业态混杂。u观音堂街是30、太和中学去县城休闲商业街的必经路。u复兴路具有古老的历史文化气息。u文明路是昔日太和县城最繁华和人流最多的街道。u环城南路，即规划中的崇礼街目前是菜市场。m地块周边现状地块周边现状环城南路，菜市场环城南路，菜市场复兴路富复兴路富具历史韵味具历史韵味的石板路的石板路文明路现状文明路现状观音堂街现状观音堂街现状39KunFuTang内部：内部：地块内部居房密集，搬迁和回迁有一定难度。地块内部居房密集，搬迁和回迁有一定难度。m地块内部现状地块内部现状u地块内部目前主要是民用居住房，密度较大，约有居住面积7万多m2以及少量商铺需要回迁。u调查显示，目前地块内的居民大多是县城企事业的退休或下岗职工，家庭31、收入主要依靠退休金和房租，家庭可承受经济支出力一般在15万左右，大于20万的为透支消费。u户居住面积90在50100m2之间，10在100200m2之间。地块内最高建筑为地块内最高建筑为5 5层的单位楼房。层的单位楼房。40KunFuTang地块指标解读地块指标解读土地面积土地面积5，6502m2规划用途规划用途商业、住宅规规划划指指标标容积率容积率2.0（要求不严格）建筑密度建筑密度30绿地率绿地率25建筑高度建筑高度小高层、多层，以多层为主。使用年限使用年限50年建设周期建设周期2年其它指标其它指标复兴路道路红线36m，文明路道路红线35m，两侧建筑物退让不少于5m。观音堂街道路红线18m32、，崇礼街道红线20m，两侧建筑物退让不少于3m。u该地块的出让时间为2007年1月17日，成交总额为1.4亿元。若按若按1.61.6的容积率计算，楼面地价为的容积率计算，楼面地价为15931593元元/平方米。平方米。41KunFuTangSWOTSWOT研判研判受项目地价和回迁两大因素限制，解决的思路是：受项目地价和回迁两大因素限制，解决的思路是：商住结合，做太和老城新地标，依靠商业赢得最大利润。商住结合，做太和老城新地标，依靠商业赢得最大利润。优势优势（S S）：）：位于县城核心老城区，靠近商业街和休闲广场。区位价值优越。周边有两所中小学校和幼儿园，居住配套相对便捷，周边环境较理想。商业和33、居住人文历史感厚重，原住民对地块认知和归属感较强烈。劣劣势势（WW）：）：拆迁密度大，开发难度大。回迁体量大，住宅物业利润空间极低。地块南面的菜市场对项目的形象和规划有抗性因素，一定程度上制约了商业物业的规划。回迁户的家庭收入和消费能力，间接影响着住宅的户型设计。机会（机会（0 0）：）：太和房地产市场需求空间旺盛。太和地产价格表现为稳步上升的趋势。太和西药交易市场拉动了当地商业地产的需求。太和经济和县城的发展需要商业的升级换代。当地地产开发产品较少，有亮点、有代表性的产品开发缺席。威威胁胁（T T）：）：项目东北面先期开发的两个项目，尤其是宜和新城引进的苏果超市，对本案造成较大的竞争压力。预34、计回迁抢先好户型住宅物业，从而增加住宅余留部分的去化难度，影响利润空间。42KunFuTang策略原则：策略原则：打造高品质产品，提升价格价值，追求利润最打造高品质产品，提升价格价值，追求利润最大化。大化。=超越黄金地段，进行价值包装再造。老城区新气象老城区新气象=立足地块本身，挖掘历史人文价值。老院落新生活老院落新生活老街坊新时尚老街坊新时尚=老城换新颜，建筑太和未来新地标。地地地地 段段段段=环 境=景 观=户 型=价 格=配 套以地段价值再造为突破口，提升项目的商业价值和前景。以地段价值再造为突破口，提升项目的商业价值和前景。扎根于老城区地域文化的挖掘，扎根于老城区地域文化的挖掘，赢得地35、缘群体共鸣，赢得地缘群体共鸣，制造项目最大亮点。制造项目最大亮点。个性元素，文化特色，建筑太和新地标，树立旗帜品牌形象。个性元素，文化特色，建筑太和新地标，树立旗帜品牌形象。利利润润最最大大化化树树立立晶晶宫宫品品牌牌切切合合太太和和市市场场项目定位项目定位43KunFuTang主题定位主题定位13万万m2新城市现代生活休闲社区新城市现代生活休闲社区文化地文化地休闲街休闲街现代居现代居 文化地：邻太和中学、小学、幼儿园包围 中规划文化一条街休闲街：地处黄金生活圈 外有文庙广场与镜湖景观 中规划青石步行商业休闲街 内规划入口社区中央景观 配套大型购物中心、三星级商务宾馆现代居：设计富具文化魅力的36、现代建筑体 首个太和宜商宜住现代公寓44KunFuTang产品定位产品定位太太和和晶晶宫宫城城市市广广场场城市名苑文化街步行街餐饮街城市宫寓晶宫商厦晶宫大酒店重新续写老城区商业辉煌。打造太和最具特色的三大休闲街。开启新生活休闲体验。老城区谱写新辉煌。升级太和商业，生活消费新模式。老院落新房子。建筑更便利、环境更优美的现代化生活居所。3大特色街三星经济型宾馆购物中心现代公寓大特色街三星经济型宾馆购物中心现代公寓一站式购物休闲，全新居住体验一站式购物休闲，全新居住体验满足学生需求满足学生需求太和没有步行商业街太和没有步行商业街满足社区日常生活，满足社区日常生活，截流城西消费群截流城西消费群案名案名37、产品组合产品组合产品诠释产品诠释支持理由支持理由太和的发展需要有一太和的发展需要有一定规模的新型商业。定规模的新型商业。药批消费群体支撑。药批消费群体支撑。小高层河多层结合，小高层河多层结合，提高容积率，使住宅争提高容积率，使住宅争取更大利润。取更大利润。45KunFuTang客群定位。客群定位。年龄锁定：年龄锁定：2535岁之间。地域锁定：地域锁定：太和县城区及周边乡镇进城者职业锁定：职业锁定：私营业主、干部公务员、本地外出务工者、老师购买动机：购买动机：结婚用房，外出打工后欲在县城居住者，生意人改善居住环境者。置业类型：置业类型：自住为主n住宅客群住宅客群（可销售部分）n商业客群商业客群（38、可销售部分）卖给谁？卖给谁？地域锁定：地域锁定：太和当地及周边地区职业锁定：职业锁定：私营老板、当地及周边有钱人。购买动机：购买动机：私营主欲扩大规模购买商铺。当地有闲钱的投资者。置业类型：置业类型：自用和投资住宅住宅商业商业销售回迁出租或经营主要利润来源于：住宅销售住宅销售10；商业销售商业销售70；商业出租经营商业出租经营20怎怎么么卖卖？46KunFuTang价格定位。价格定位。根据市场调查，以区域在售楼盘作为参考，综合考虑本项目的地段优势、配套优势以及产品本身高品质定位的价值因素，预计本案2008年开盘推售时的价格为：1.1.住宅价格建议：住宅价格建议：目前太和商品住宅价格年平均增长在39、30左右，本案保守估计以年25的增速，考虑价格涨幅，预计项目销售期内价格为：小高层均价小高层均价24002400元元/m2/m2，多层均，多层均价价22002200元元/m2/m2。2.商铺租售价格建议：商铺租售价格建议：租金：租金：目前太和中心一层沿街商业租金在1.94.7元/m2天，项目周边商业租金低于0.92.3元/m2天，预测判断本案未来商业租金在1.53.0元/m2天。售价：售价：按照租金和售价的关系，根据1.53.0元/m2天的租金水平，按照15年收回投资计算，售价在10000元/m2左右；按照一般商铺价格与住宅售价2.5：1的关系，据此商铺售价5500元/平方米；目前周边在售类似40、地段楼盘底层商铺均价在800010000元/m2。综上分析，建议本案商铺售价：综上分析，建议本案商铺售价：一层商业：一层商业：10，000元元/平方米，平方米，二层商业：二层商业：4，500元元/平方米。平方米。三层商业：三层商业：2，500元元/平方米平方米47KunFuTang物业配比物业配比u从经济指标角度看，容积率可以调整，高度没有限制。可以结合小高层提高项目容积率和档次。u从市场角度看，目前太和商品房开发是起步阶段，调查显示，需求比较旺盛。u从竞争角度看，目前基本没有竞争压力，竞争楼盘从规模、产品、配套环境等层面都比较弱。u从经济收益角度看，本案受回迁和高地价双因素的制约，利润空间狭41、窄，只有在商业商寻求利润突破。u从去化和价格角度看，太和商品房地产价格年平均升幅达到30，未来预期乐观。依据本案地块的经济指标，以利润最大化的原则，确保良好去化的前提，我们建议该项目的物业配比为：项目单位数值说明总建筑用地m256，502其中住宅建筑用地商业公共建筑用地总建筑面积m2135，605其中住宅建筑面积86，105商业建筑面积47，800配套建筑面积1，500公厕、菜场等建筑占地面积容积率2.4建筑密度48KunFuTang利润最大化的规划方案是什么？利润最大化的规划方案是什么？利润最大化的规划方案是什么？利润最大化的规划方案是什么？规划建议规划建议规划建议规划建议49KunFuTa42、ng龙城购物广场：龙城购物广场：百年繁华东门商圈，一统龙游商业天下百年繁华东门商圈，一统龙游商业天下 u盘踞龙游世袭两街商业中心龙头区位，依托龙游“灵山江时代”城市战略，启动全新一站式mall商业模式，集成提供休闲、娱乐、购物、餐饮、旅游、运动等多种商业服务。立足龙游，辐射金衢城市圈。催生龙游从两街时代跨入东门商圈时代，带来全新的消费体验与投资渠道。现已开业。参考案例参考案例1.2万m2龙游首个全中央空调商场6000m2中国百强品牌超市3000m2RBD餐娱中心1万 m2浙 西 首席名品名店街项目规划图50KunFuTangu1.6亿的惊天地价,180万元/亩的地价，当之无愧地成为龙游的地王。43、土地面积58,933平方米,容积率1.78,近11万方的规模，其中8万方住宅，3万方商业，也当之无愧地成为龙游的超级大盘。拍卖之初龙游的最高价不超过1800元/平方米，短短一年，锦绣龙城的小高层均价已达2750元/平方米，多层2450元/平方米，均创龙游的新高。龙游龙游 锦绣龙城：锦绣龙城：第一个左右龙游房地产发展的风向大盘第一个左右龙游房地产发展的风向大盘 51KunFuTang宿迁楚街：宿迁楚街：文化娱乐一条街文化娱乐一条街 ，仿古建筑凸现文化韵味。，仿古建筑凸现文化韵味。主题商业建筑前休闲广场。临街商铺一般未二层，部分节点未三层。52KunFuTang如右图所示，总体建筑形态是：1.住宅44、建筑形态：以61多层为主，少量111小高层。2.酒店建筑：12层，F13为配套裙房，F412为客房。3.其它沿街住宅F1、F2层做为底商。3、地块南面拿出一块做室内菜市场。控制成本，最大化利润控制成本，最大化利润规划建议规划建议总体功能布局示意总体功能布局示意文文 明明 路路崇崇 礼礼 街街复复 兴兴 路路观观 音音 堂堂 街街主入口主入口林荫道林荫道次入口次入口菜市场菜市场非机动停车非机动停车建筑单体示意建筑单体示意小广场小广场主体商业主体商业沿街底商沿街底商53KunFuTang商业规划建议商业规划建议定位定位位置位置建筑面积（建筑面积（m2m2）建筑形态建筑形态备注备注配套商业文明路3,45、4002层底商，12m4m可销售步行街复兴路内街4，0002层底商，10m4m复兴路主街8，200三层独立商业，15m4m文化街崇礼街（两侧）5，0002层底商，12m4m观音堂街4，2002层底商，10m4m待定主体商业酒店15，00012层，202余客房，3层裙房整体出售或出租商场/超市8,0004层，每层2000m2F1-3可分割销售总商业建筑面积总商业建筑面积约约4747，800m2800m2（含观音堂街商业）（含观音堂街商业）54KunFuTang商业规划示意图商业规划示意图文文 明明 路路崇崇 礼礼 街街复复 兴兴 路路观观 音音 堂堂 街街主入口主入口菜市场菜市场非机动停车非机动46、停车文化街：文化街：两侧体育用品，办公用具，图书音像，网吧等休闲内街：休闲内街：时尚服饰，餐饮服务，休闲娱乐，网吧电玩等城市广场：城市广场：1F:时尚服饰城2F：运动休闲城3F：连锁超市4F:家电卖场小广场通道小广场通道休闲主街：休闲主街：大中型KTV，酒楼，休闲酒吧，品牌连锁餐饮，品牌服饰等。社区配套商业社区配套商业次入口次入口如需增加商业体量，该街建议为沿街一层底商。三星级酒店三星级酒店55KunFuTang住宅规划建议住宅规划建议建筑类型建筑类型户型面积区间（户型面积区间（m2m2）房型房型比例比例建筑面积建筑面积多层6F4070二房一厅15约78，000m28090二房二厅30100147、20三房一厅或三房二厅40130180三房二厅或四房二厅15小高层（111）F5070二房一厅30约7，800m280110三房二厅60150以上四房二厅10m建议回迁户集中在多层。小高层自留作为销售物业。m主力销售面积建议为80110m2间的三房一厅或三房二厅。m主要回迁户的面积建议设计为70120m2间的三房一厅或三房二厅，10的可以设计为150m2的四房以上户型。56KunFuTang住宅规划示意图住宅规划示意图如右图所示，1.蓝色块位置（沿文明路）的住宅建议为111小高层电梯公寓。其中F1、F2为沿街底商。2.其余部分的住宅建议为61多层。其中沿街住宅F1、F2为底商。3.入口设置：主48、入口设在文明路上，观音堂街设1个次入口。4.小区内道路设置建议车行双向2车道路和林荫人行道。5.景观建议以主入口延伸扩展设计城入口广场式景观。具体建议见后面景观规划部分。文文 明明 路路崇崇 礼礼 街街复复 兴兴 路路观观 音音 堂堂 街街主入口主入口林荫带林荫带次入口次入口菜市场菜市场非机动停车非机动停车建筑单体示意建筑单体示意57KunFuTangu跳出传统的徽褐色系u考虑受众群体的接受度u符合当地气候条件本项目的建筑风格方向：本项目的建筑风格方向：现代风格、沉稳大气、细部形态彰显品质现代风格、沉稳大气、细部形态彰显品质58KunFuTang商业建筑：商业建筑：主题建筑以塔式风格，大气、立49、体，现代感更强。主题建筑以塔式风格，大气、立体，现代感更强。新现代主义新现代主义建筑风格建筑风格1.太和沙尘大、城市建筑陈旧，采用现代风格典雅、高档，更能瞬间凸现地标气质。2.现代风格符合旧城换新颜的定位思路，给城市耳目一新之感，也与当地徽派建筑形成个性差异。59KunFuTang商业建筑内部商业建筑内部裙楼商业广场内设计了钢屋架、800平方米的采光中厅。60KunFuTangu小区林荫景观带：小区林荫景观带：u绿地为主，草坡沿主干道路铺草坪，延展草坪带来的花草绿意，形成绿色走廊，平衡景观均好性。u灌木用灌木代替部分树木，选取适合北方气候特点的柏树等，休眠期较短、常绿、易维护，采取法式造型设计提升观赏性和趣味性。u观赏性树木少做、局部点睛。入口广场：入口广场：具有的社区标志体系的要素比不可少，提供邻里活动场所，具有的社区标志体系的要素比不可少，提供邻里活动场所，休憩、放松眼球、交流。休憩、放松眼球、交流。61KunFuTang商业街景观：商业街景观：以休闲为主要目的，打造社区未来生活，以休闲为主要目的，打造社区未来生活，体现精致的自然，体现精致的自然，增加人的可参与性。增加人的可参与性。道路的尽头与转角处设置休憩处或者小品雕塑等小品，采用现代、抽象风格62KunFuTang以上文字及视觉作品版权归以上文字及视觉作品版权归0000000000。THANKSTHANKS！63