1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。南南中心中心，第一创意，第一创意综合体综合体!湘林项目定位及运营策略湘林项目定位及运营策略湖南中原 事业一部出品 Hunan Changsha.01.2011Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010报告体系报告体系Analyze System中原对城市综合体的运营经验中原对城市综合体的运营经验中原对项目目标的理解中原对项目目标的理解2、中原对中原对城市发展城市发展的洞察的洞察及项目占位及项目占位中原对中原对竞争、客户竞争、客户的洞察的洞察及项目定位及项目定位基于整体定位的基于整体定位的物业发展建议及经济测算物业发展建议及经济测算Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010中原，城市综合体运营专家！中原，城市综合体运营专家！中原，城市综合体代理项目最多公司！中原，城市综合体代理项目最多公司！Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010项目名称 1、佳兆业水岸新都（94万）2、郡原美村(80万)3、卓越麓山别墅3、（38万）4、卓越蔚蓝海岸（50万）5、中铁水映加州（40万）6、嘉盛格兰小镇（51万）7、恒基凯旋门（72万）8、奥林匹克花园（70万）9 9、北辰、北辰三角洲（三角洲（530530万万 ）10 10、新华都、新华都万家城（万家城（330330万万 ）11 11、建鸿达、建鸿达万博汇（万博汇（5050万万 ）12 12、湘腾城市广场（、湘腾城市广场（1515万万 ）13 13、嘉盛国际广场（、嘉盛国际广场（7.77.7万万 ）14 14、长房、长房时代城（时代城（4040万万 ）15 15、长沙奥克斯广场（、长沙奥克斯广场（4040万万 ）16 16、纳爱斯（、纳爱斯（3030万万 ）17、4、三一街区(47万)18、万科金域华府（56万）19、珠江实业珠江花城（48万）20、幸福里润城(64万)21、岳阳巴陵尚都（14万）22、郡原广场(12.8万)23、郡原居里(10万)综综合合体体量量第第一一!目前代理城市综合体项目目前代理城市综合体项目8 8个，是湖南代理城市综合体规模最大个，是湖南代理城市综合体规模最大的公司。的公司。Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010中原运营城市综合体表现中原运营城市综合体表现20102010年年3 3月引领中心区价格月引领中心区价格首度破万首度破万刷新片区价格新标杆，实现刷新片区价格新5、标杆，实现75007500至至90009000元的价格飞跃元的价格飞跃嘉盛国际广场嘉盛国际广场建鸿达建鸿达万博汇万博汇Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010300300万平米，再造三湘神奇。万平米，再造三湘神奇。9292亿全国地王，亿全国地王，530530万平世界级万平世界级“文化曼哈文化曼哈顿顿”，超大型城市综合体，超大型城市综合体中原运营城市综合体表现中原运营城市综合体表现北辰三角洲北辰三角洲新华都新华都万家城万家城Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010奥克斯6、广场奥克斯广场长房时代城长房时代城城市综合体，城市综合体，4545万平高尚住区，成就片区价万平高尚住区，成就片区价格标杆！格标杆！4545万城市综合体，大河西，第一综合体！万城市综合体，大河西，第一综合体！中原运营城市综合体表现中原运营城市综合体表现Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010纳爱斯纳爱斯湘腾城市广场湘腾城市广场城市综合体，市府中心缔造者！城市综合体，市府中心缔造者！城市综合体，沃尔玛城市综合体，沃尔玛雨花亭中心区！雨花亭中心区！中原运营城市综合体表现中原运营城市综合体表现Code of this report|9 C7、opyright Centaline Group,2010中原运营城市综合体的经验总结中原运营城市综合体的经验总结1 1、中原认为综合体的运营需站在、中原认为综合体的运营需站在城市的角度城市的角度去思考！去思考！2 2、中原认为综合体的运营、中原认为综合体的运营要以某项物业功能为核心要以某项物业功能为核心，驱动，驱动整体运营！整体运营！我们发现，城市综合体项目成功运营和实现高溢价的关键在于我们发现，城市综合体项目成功运营和实现高溢价的关键在于Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010报告体系报告体系Analyze System中原8、对城市综合体的运营经验中原对城市综合体的运营经验中原对项目目标的理解中原对项目目标的理解中原对中原对城市发展城市发展的洞察的洞察及项目占位及项目占位中原对中原对竞争、客户竞争、客户的洞察的洞察及项目定位及项目定位基于整体定位的基于整体定位的物业发展建议及经济测算物业发展建议及经济测算Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010目标解读：目标解读：3232万总建面城市综合体，万总建面城市综合体，1616万平商业指标规划，万平商业指标规划，拥有良好的商圈积淀、交通及配套条件。拥有良好的商圈积淀、交通及配套条件。商业占地面积：40亩商业容9、积率：6住宅占地面积：80亩住宅容积率：3总建筑面积：32万平米有条件以商业带动实现高溢价。有条件以商业带动实现高溢价。Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010目标解读：目标解读：大市场，货车横行，商家业态缺乏规划，道路形象差大市场，货车横行，商家业态缺乏规划，道路形象差给项目溢价的实现带来挑战！给项目溢价的实现带来挑战！Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010报告体系报告体系Analyze System中原对城市综合体的运营经验中原对城市综合体的运营经验中原对项10、目目标的理解中原对项目目标的理解中原对中原对城市发展城市发展的洞察的洞察及项目占位及项目占位中原对中原对竞争、客户竞争、客户的洞察的洞察及项目定位及项目定位基于整体定位的基于整体定位的物业发展建议及经济测算物业发展建议及经济测算Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010【城市综合体的本源是城市城市综合体的本源是城市】项目占位必须站在城市发展的高度审视项目占位必须站在城市发展的高度审视Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模11、式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成第三阶段：都市群形成长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成在长株潭融城的规划推动下，南城迎来新的发展契机。在长株潭融城的规划推动下，南城迎来新的发展契机。长沙发展态势：基于城市快速发展，长沙由单核进入长沙发展态势：基于城市快速发展，长沙由单核进入多核发展多核发展阶段。阶段。Code of 12、this report|16 Copyright Centaline Group,2010交通：2008年9月18日，重大基础设施项目芙蓉大道（长潭段）和红易大道全线开工 媒体：三市广播电视将交叉落地、长株潭区号一体化。新南城是长沙长沙发展的核心极，也是长沙长沙的“新中心”，因为它支撑着“城市中心”的四大功能：即中央政务功能（CPD）、中央经济功能（CBD）、中央生活功能（CLD）、中央信息功能（CED）。未来大长沙城市发展的核心方向未来大长沙城市发展的核心方向政府长株潭政府长株潭“两型社会两型社会”综合配套改革试验区综合配套改革试验区“的推动的推动长沙发展态势：两型社会建设的城市大背景下，长13、株潭融城，长沙发展态势：两型社会建设的城市大背景下，长株潭融城，长沙长沙向南发展成为城市发展的主流方向向南发展成为城市发展的主流方向。Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010长沙发展态势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮，长沙发展态势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮，城市功能及品质迅速提升城市功能及品质迅速提升，一个国际化大都市崛起的身影若现，一个国际化大都市崛起的身影若现武广客运线开通武广客运线开通高档次物业高档次物业地铁效果图地铁效果图长沙新城长沙新城地铁修建地铁修建Code of this report|1814、 Copyright Centaline Group,2010从三市基础经济数据及发展趋势来看，从三市基础经济数据及发展趋势来看，经济支撑强劲经济支撑强劲。长株潭。长株潭未来将形成超大规模的城市群落。未来将形成超大规模的城市群落。地区生产总值地区生产总值增长增长农业增产值农业增产值固定资产投固定资产投资资财政收入财政收入株洲株洲1022.61022.61022.61022.61022.6长沙长沙3744.763744.763744.763744.763744.76湘潭湘潭739.38739.38739.38739.38739.38合计合计5506.745506.745506.745506.7415、5506.745506.745506.745506.745506.745506.74单位：亿元20092009年三地基础经济数据年三地基础经济数据Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数 对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策 第二套房界定标准不同，不同金融机构出现以“家庭”或“个人”为单位进行辨别现象个人已贷款还清或无贷款再购房算不算二套房未进行说明4月15日，对贷款购买第二套住房的16、家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平4月17日，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率的倍（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的。（二）借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的。（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的。关键词：界定标准未定关键词：认贷，以家庭为单位关键词：认房，以家庭为单位，首付50%关键词：三套房喊17、停，首套房三成首付各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且为家庭唯一住房，则减半征收契税；对个人购买90平米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%征收契税。（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）2010年4月2008年2007年2010年6月218、010年9月市场背景：从市场背景：从“认贷认贷”“认房认贷认房认贷”“三套房喊停三套房喊停”，政策频出，严厉程度空前。政策频出，严厉程度空前。Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010市场背景：央行年内第六次上调存款准备金率，货币从稳；中央市场背景：央行年内第六次上调存款准备金率，货币从稳；中央经济工作会议未提房产税，房产税预期降温。经济工作会议未提房产税，房产税预期降温。中国人民银行10日晚间宣布，从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已是年内第6次上调存款准备金率，既显示政府稳定物价19、控制通货膨胀的决心，也是对货币政策回归“稳健”的诠释。分析认为，11月份信贷规模超预期、外汇占款规模较大、CPI数据继续攀升，是央行再次动用存款准备金率的主要原因。中央经济工作会议要求将“稳定价格水平”放在更加突出位置。从会议释放的信息来看，“积极稳健、审慎灵活”、“不盲目追求高速度，全面加强价格调控监管”、“把好流动性闸门”等成为政策重点。而备受关注的个人所得税、房产税改革等话题，则呈现出不同预期：个人所得税改革可期，而房产税改革前景并不明朗，会议报告未涉及该话题。Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010市场背景：长沙整体市20、场成交量及成交价格在一定程度上受政策市场背景：长沙整体市场成交量及成交价格在一定程度上受政策影响，但整体呈稳中有升的态势，政策影响相对较小。影响，但整体呈稳中有升的态势，政策影响相对较小。成交量走势成交量走势2010全年整体呈“w”型分布，在起伏中逐步上升；成交量在一定程度上受政策影响，调控政策后出现下滑，但随即开始稳步攀升成交价格走势成交价格走势从09年到10年11月，成交价格整体呈上升趋势；09年下半年开始，价格连续较大幅度上升，4月新政后价格出现下滑，随着10年下半年政策频出，价格也开始高低起伏，但整体趋稳。Code of this report|22 Copyright Centali21、ne Group,2010市场背景：市场背景：929929新政后新政后9 9周成交量及成交价格均值相较均有一定幅周成交量及成交价格均值相较均有一定幅度的提升，政策未体现直接影响。度的提升，政策未体现直接影响。929929新政前后新政前后9 9周均值对比周均值对比929929后后9 9周均值与全年对比周均值与全年对比929929后后9 9周均值与周均值与415415后后9 9周对比周对比929新政前后9周均值对比，新政后成交套数、面积、均价环比均上涨；与全年市场均值对比，929后9周套数、面积、价格均高于全年均值；与415新政后9周均值对比，929后9周价量均有较大幅度上Code of this22、 report|23 Copyright Centaline Group,2010一个伟大时代的到来一个伟大时代的到来长沙进入全面升级时代长沙进入全面升级时代Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010长沙迎来全面升级阶段，国际化大都市若现长沙迎来全面升级阶段，国际化大都市若现【升级升级】【】【裂变裂变】【】【南移南移】成为主旋律成为主旋律【升级】城市功能、档次升级，一个国际大都市的身影渐现；【裂变】城市中心由一极到多极，五一商圈单极优势削弱；【南移】南向融城长株潭融城，城市一主两次四组团的扩城发展。城市融城的本质是将是城市群落的新23、定义城市融城的本质是将是城市群落的新定义Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010融城之下，我们发现，红星、南站、中信、省府商圈将处于融融城之下，我们发现，红星、南站、中信、省府商圈将处于融城中心位置，是未来巨型城市群落的核心区。城中心位置，是未来巨型城市群落的核心区。良好的发展前景、绝对的区位优势、巨大的升值潜力毋庸置疑，红星商业中心在未来长株潭三市融城后，将激发其更大的潜力，作为将来财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈，重点将放在发展品牌餐饮、酒店业。同时，圭塘河旅游风光带建设进程的加速，将促进该区域不仅仅是未来的全省政24、治文化经济中心区，也是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的休闲区。可见，未来5-10年，将有近20万人陆续迁入该区域生活和工作。届时，一个商业繁荣、文化勃兴、人气齐聚的中央政务区将会在这片充满活力的土地上迅速崛起，成为成为 未来城市群落的核心区未来城市群落的核心区。商圈前景商圈前景长株潭融城、巨型城市群落的中心将是长株潭融城、巨型城市群落的中心将是全面升级后的全面升级后的“南中心南中心”Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010典型项目典型项目开发商开发商总建面总建面（万平米）（万平米）北辰北辰300（商业）万达广场万达地产100（商25、业20）德斯勤广场德斯勤地产145（商业）奥克斯奥克斯商业地产43（商业20）保利4号地块保利集团65本案上海喜盈门45（商业20）汇金国际建发集团19.3化机厂通用集团83.4水泵厂建鸿达66纳爱斯纳爱斯25盛和国际建鸿达50圭塘河嘉盛地产160奥园湘天房地产40万科城万科集团49合计合计1131.41131.4汇金国际化机厂万科城中建南湖地块水泵厂纳爱斯万博汇北辰新河三角洲友阿大厦华都嘉盛国际金领家族德斯勤广场圭塘河湘江世纪城万达广场奥克斯城市广场湘腾城市广场世贸项目保利4号地块华晨上河本案商圈升级的本质是商业配套的升级商圈升级的本质是商业配套的升级Code of this report|26、27 Copyright Centaline Group,2010北辰三角洲：北辰三角洲：CLDCLD。以居住为驱动的城市综合体，商业主要满。以居住为驱动的城市综合体，商业主要满足自身需要，将成为未来伍家岭商圈升级的核心驱动。足自身需要，将成为未来伍家岭商圈升级的核心驱动。北辰三角洲北辰三角洲所属商圈：伍家岭泛商圈交通情况：西邻湘江大道、南临五一大道、营盘路隧道附近、东北边为中山路。运营优势：北辰新河三角洲目标为打造长沙CLD，两馆一厅、一线江景、社区内地铁站、大规模生活社区、完善的生活配套项目占地面积约110万平方米，总建筑规模达500万平方米。其中，黄海标高39米架空平台上住宅面积300万27、平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米；Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010德思勤广场：大体量商业城市综合体，主要辐射区域为南城及未德思勤广场：大体量商业城市综合体，主要辐射区域为南城及未来长株潭中南部区域，将成为未来来长株潭中南部区域，将成为未来“大红星商圈大红星商圈”的核心驱动力。的核心驱动力。德斯勤广场德斯勤广场所属商圈：雨花红星商圈交通情况：项目位于长沙城南韶山南路与湘府东路的交汇处。占地面积:300000平方米 建筑面积:1450000平方米运营优势：项目占地面积450亩，包括大型商业中心、国际28、五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球影视城、国际学校、高档公寓等诸多物业类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。项目建成后，将成为长株潭千万级城市群的商业中心、娱乐文化中心和长株潭商务金融中心，并且，作为红星商圈的核心项目，将带动红星商圈整体定位的提升和雨花区经济的发展，成为中部的消费中心。Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010保利南湖广场：强势江景，过江隧道口岸。集住宅、商业、酒保利南湖广场：强势江景，过江隧道口岸。集住宅、商业、酒店、写字楼、29、市政广场于一体的城市综合体，将为南湖商圈升店、写字楼、市政广场于一体的城市综合体，将为南湖商圈升级注入新的力量。级注入新的力量。北起：南港路 南至：南湖路西至：湘江大道 东抵：书院路南湖新城南湖广场项目名称数值净用地面积80258.8总建筑面积649333写字楼建筑面积86400公寓建筑面积96747商业建筑面积商业建筑面积93889388住宅建筑面积289017建筑高度200建筑密度18.4绿地率55综合容积率6Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010万达广场：商业驱动型第三代城市综合体，拥有万达广场：商业驱动型第三代城市综合30、体，拥有2424万平商业，万平商业，为目前长沙之首，将成为五一商圈外扩升级的巨大驱动。为目前长沙之首，将成为五一商圈外扩升级的巨大驱动。万达广场万达广场所属商圈：五一商圈交通情况：西邻湘江大道、南临五一大道、营盘路隧道附近、东北边为中山路。运营优势：大体量商业运作，区域位置绝佳，定位于未来五一商圈新商业中心，拥有大面积商业体量，打造长沙沿江最大商业综合广场。项目占地约180亩，总建筑面积超过100万平米，项目总投资超过90亿元，是一个集高档购物中心、娱乐中心、高级酒店、商务酒店、时尚步行街、甲级写字楼等多种功能于一体的第三代城市综合体。它将全方位满足长沙市民衣、食、住、行等各方面的生活需求，在31、为人们提供“一站式”便利消费的同时，极大提升了长沙市的商务档次和居住品质。长沙开福万达广场不仅会填补长沙大型城市综合体的空白，而且将带动城市商业的升级，提升长沙的城市形象。Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010商圈升级时代的到来，强烈呼唤商圈升级时代的到来，强烈呼唤驱动驱动“南中心南中心”升级的升级的商业中心群落商业中心群落Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010和谁站在一起很重要和谁站在一起很重要 因为，只有从引领南中心升级、因为，只有从引领南中心升级、辐射未32、来的长株潭巨型城市群落核心区的角度去看世界，辐射未来的长株潭巨型城市群落核心区的角度去看世界，才能看到自身的真正价值！才能看到自身的真正价值！Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010从南中心区域来看，德思勤广场、中信新城、友阿奥特莱斯、喜从南中心区域来看，德思勤广场、中信新城、友阿奥特莱斯、喜盈门项目将与本项目一起成为驱动盈门项目将与本项目一起成为驱动“南中心南中心”升级的城市综合体。升级的城市综合体。各城市综合体辐射区域p德思勤广场：红星商圈，位于长沙城南韶山南路与湘府东路交汇处，总建筑面150万平米。p中信新城：中信商圈核心33、，230万平米超大型城市综合体，集住宅、公寓、写字楼、商业酒店等各类型物业于一体。p友阿奥特莱斯：14万平米购物公园型商业。拥有世界一流高端品牌折扣商家，并拥有充足停车位。拥有一流购物环境。p喜盈门项目：45万高端圭塘河生态购物中心；集高档家具建材广场、酒店、百货写字楼于一体的商业中心。本案本案德思勤广场喜盈门项目中信新城友阿奥特莱斯与德思勤广场、中信新城、友阿奥特莱斯、喜盈门项目与德思勤广场、中信新城、友阿奥特莱斯、喜盈门项目一同驱动一同驱动“南中心南中心”升级升级Code of this report|34 Copyright Centaline Group,20101.1.规模取胜规模取34、胜德思勤广场、中信新城2.2.环境取胜环境取胜友阿奥特莱斯3.3.档次取胜档次取胜喜盈门项目档次取胜档次取胜本案？本案？规模取胜规模取胜环境取胜环境取胜商业中心分类：商业中心分类：Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010项目占位思考项目占位思考本案本案竞争项目竞争项目VSVS那么，本案将以何种占位，在驱动那么，本案将以何种占位，在驱动“南中心南中心”升级的升级的过程中树立自己的江湖地位？过程中树立自己的江湖地位？Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010德思勤广场德35、思勤广场概况：红星商圈核心，概况：红星商圈核心，150150万平米超大型城市综合体，集大型商业中万平米超大型城市综合体，集大型商业中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球影视心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球影视城、国际学校、高档公寓等诸多物业类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、城、国际学校、高档公寓等诸多物业类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。规模取胜规模取胜环境取胜环境取胜档次取胜档次取胜所属商圈：红星商36、圈交通情况：项目位于长沙城南韶山南路与湘府东路交汇处。占地面积:300000平方米 建筑面积:1500000平方米运营优势：项目占地面积450亩，包括大型商业中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球影视城、国际学校、高档公寓等诸多物业类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。项目建成后，将成为长株潭千万级城市群的商业中心、娱乐文化中心和长株潭商务金融中心，将带动红星商圈整体定位的提升和雨花区经济的发展，成为中部的消费中心。Code of this report|37 Copyright Centaline G37、roup,2010德思勤广场德思勤广场辐射范围及客群。核心辐射红星市场，次核心辐辐射范围及客群。核心辐射红星市场，次核心辐射汽车南站、省政府区居民，辅助辐射机电市场及暮云等区域的射汽车南站、省政府区居民，辅助辐射机电市场及暮云等区域的全档次人群。全档次人群。规模取胜规模取胜环境取胜环境取胜档次取胜档次取胜红星商圈红星商圈省府圈省府圈德斯勤德斯勤核心人群：红星大市场及周边楼盘近30万高端客户；红星国际、岳泰理想城等高端社区人群；主要为其提供便利、有档次消费场所。次核心人群：省政府公务员、周边企事业单位员工；南站商圈周边居民、韶山路沿线各大社区；万家丽路与湘府路交汇处集中楼盘及单位；外围人群：雨花38、机电市场客户、暮云；长沙市其他区域客户南万家丽圈南万家丽圈南站商圈南站商圈女子大学圈女子大学圈本案本案Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010项目地块规划项目地块规划中信文化娱乐区：6万的文化娱乐广场，实景演播中心、酒吧、夜总会、私人会所、博彩中心、24H餐饮等时尚业态多功能剧院、艺术展览馆等高雅业态。配备住宅，以中小户型为主。中信城市广场：14万shopping mall，包括顶级百货、大型超市、豪华电影院、真冰溜冰场、明星主题时尚店等。还有2栋公寓、7栋住宅、2栋写字楼等。融城CBD13万主题公园国际五星城市度假酒店，辅以939、万平米商业、13万平米住宅等高端物业。数码港商务区：39万高科技总部基地和别墅式生态办公楼低密度情景住区：都市中央山水美宅原生别墅区：半山坡地生态别墅中信新城中信新城概况。中信商圈核心，概况。中信商圈核心，230230万平米超大型城市综合体，集主题万平米超大型城市综合体，集主题公园、公园、shopping mallshopping mall、文化娱乐广场、五星城市度假酒店、数码港商务区、文化娱乐广场、五星城市度假酒店、数码港商务区等各类型物业于一体；等各类型物业于一体；Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010中信新城中信新城辐射40、范围及客群。核心辐射中信新城及周边楼盘人辐射范围及客群。核心辐射中信新城及周边楼盘人群，次核心辐射省政府板块、暮云居民，辅助辐射机电市场、湘群，次核心辐射省政府板块、暮云居民，辅助辐射机电市场、湘潭等区域的全档次人群。潭等区域的全档次人群。规模取胜规模取胜环境取胜环境取胜档次取胜档次取胜核心人群：核心人群：周边楼盘，如怡海新城、中信新城、龙湾国际、格兰小镇等，未来人口上10万；辐射各档次人群。次核心人群：次核心人群：省政府商圈众多楼盘，暮云镇8万人各档次人群。外围人群：外围人群：机电市场、湘潭等区域的全档次人群。中信新城中信新城中信商圈中信商圈暮云圈暮云圈省府圈省府圈Code of this 41、report|40 Copyright Centaline Group,2010友阿奥特莱斯友阿奥特莱斯概况：概况：14万平米购物公园型商业。拥有世界一万平米购物公园型商业。拥有世界一流高端品牌折扣商家，并拥有充足停车位。拥有一流购物环境。流高端品牌折扣商家，并拥有充足停车位。拥有一流购物环境。规模取胜规模取胜环境取胜环境取胜档次取胜档次取胜1月23日，地处芙蓉南路长株潭核心区的友阿奥特莱斯正式试营业“百店同开”，这意味着中南最大、省内第一家传统意义的奥特莱斯终于露出芳容。这种“极致”放在奥特莱斯项目上，就体现在10万平方米的项目规划：有儿童乐园、小吃街、娱乐城、电影院等休闲娱乐设施，由蜿蜒曲42、折的中心水道贯穿整个项目，并配备有2000个车位的大型停车场，加上奢侈大牌、国际国内名品，一流的品牌组合，欧式风格建筑、优美园林。此次试营业首期百家品牌折扣店包括Lacoste、ST.Dupont、Charriol、TIBAO AUCHEHO、FANMDIS、Smiths;国际一线运动品牌NIKE、Adidas、Kappa;全国销售排名前10位la vico、KALTENDIN等将率先亮相，超大规模的肯德基和麦当劳餐厅也早已收拾就绪静待开门迎客。Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010友阿奥特莱斯友阿奥特莱斯辐射范围及客群。核心43、辐射周边高端社区，次辐射范围及客群。核心辐射周边高端社区，次核心辐射全长沙市的白领有车人群，甚至湘潭区客户。核心辐射全长沙市的白领有车人群，甚至湘潭区客户。规模取胜规模取胜环境取胜环境取胜档次取胜档次取胜奥特莱斯奥特莱斯中信商圈中信商圈暮云圈暮云圈省府圈省府圈核心人群：核心人群：周边楼盘，如怡海新城、中信新城、龙湾国际、格兰小镇等的高端人群。次核心人群：次核心人群：省政府商圈众多楼盘，暮云镇8万人的高档次人群。外围人群：外围人群：机电市场、湘潭等区域的高档次人群。Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010喜盈门项目喜盈门项目概况。44、概况。4545万高端圭塘河生态购物中心；集高档万高端圭塘河生态购物中心；集高档百货、大型超市、大型电影院、写字楼、酒店等为一体，将成为百货、大型超市、大型电影院、写字楼、酒店等为一体，将成为未来红星商圈的又一个高端大型商业中心。未来红星商圈的又一个高端大型商业中心。规模取胜规模取胜环境取胜环境取胜档次取胜档次取胜所属商圈：红星商圈交通情况：项目位于长沙万家丽路与木莲冲路的交汇处。占地面积:6.5万平方米 建筑面积:45万平方米运营优势：项目占地面积6.5亩，位于圭塘河生态购物商业区中，以喜盈门高档家具建材广场为主，集合高档百货、大型超市、商业步行街、大型电影院、写字楼、酒店等为一体，将成为未来45、红星商圈的又一个高端大型商业中心Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010喜盈门项目喜盈门项目辐射范围及客群。核心辐射项目辐射范围及客群。核心辐射项目3公里以内的高公里以内的高端客社区；次核心辐射红星商圈、长沙市有车一族的白领；甚至端客社区；次核心辐射红星商圈、长沙市有车一族的白领；甚至是长株潭的高端客户群体。是长株潭的高端客户群体。规模取胜规模取胜环境取胜环境取胜档次取胜档次取胜核心人群：周边近20万高端客户；万科金域华府、融科东南海、万树丹堤、泰禹家园、托斯卡纳等高端社区人群；主要为其提供小资、有品味的消费场所，满足其消费需求46、次核心人群：红星商圈、长沙市有车一族的小白领；主要从事房地产行业、电子科技类、外围人群：长株潭客户，私营业老板、个体经营户武广商圈武广商圈雨花区政府雨花区政府圭塘河商圈圭塘河商圈红星商圈红星商圈喜盈门喜盈门Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010项目占位思考项目占位思考本案本案竞争项目竞争项目VSVS那么，本案将以何种占位，在驱动那么，本案将以何种占位，在驱动“南中心南中心”商圈商圈升升级的过程中树立自己的江湖地位？级的过程中树立自己的江湖地位？Code of this report|45 Copyright Centaline47、 Group,2010地块价值：地块价值：3232万总建面城市综合体，万总建面城市综合体，1616万平商业指标规划，万平商业指标规划，拥有良好的商圈积淀、交通及配套条件。项目质素优良。拥有良好的商圈积淀、交通及配套条件。项目质素优良。商业占地面积：40亩商业容积率：6住宅占地面积：80亩住宅容积率：3总建筑面积：32万平米Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010三心即是政务文化中心、商务中心、商贸会展中心，而整个新南城又按行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区、生态环保工业园区、现代物流园区、生态型健康住宅区等六大区进行布局48、。一心”指全省行政文化中心，通过省政府机关新院及周边一系列配套，构建一个长沙21世纪形象生态型省会行政文化中心。“两轴”指建设以长沙大道为主体的城市综合功能发展轴和以湘府路为主体的文化产业发展轴。“三园区”指：以长沙大道和湘府路为依托，规划一个以生态新兴产业为主体的生态产业园；建设交通便利、设施齐全、自然风光优美、人文环境良好的生态居住园；以解放垸为核心，规划布局为长株潭核心新区共享的生态休闲园规划价值：南城格局规划价值：南城格局“三心六区三心六区”“”“一心两轴三园区一心两轴三园区”规划布局，规划布局，区域为未来城市规划的核心点。区域为未来城市规划的核心点。行政行政文化文化政务政务中心中心商49、贸区商贸区现代物流区现代物流区商务及总部区商务及总部区生态环保生态环保工业园区工业园区 商务区商务区会展会展中心中心商务商务中心中心Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2010地段价值：韶山路地段价值：韶山路长沙商路，近邻南站商圈，沿袭韶山路商长沙商路，近邻南站商圈，沿袭韶山路商脉，商业积淀良好。脉，商业积淀良好。Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010长沙-株洲段：线路自长沙站南端引出，在长沙东附近以隧道方式进入地下，沿树木岭路、规划圭塘河风光带，经湖南省植物园西侧50、至汽车南站，线路下穿南三环后出隧道沿老G107、芙蓉南路引入暮云车站，尔后线路沿京广铁路东侧，经白马垄，沿红旗路至白石港，下穿新华西路引入既有株洲车站后，向南延伸至七斗冲，线路全长57.68km长沙站作为城际中心站，预留了长浏城际铁路引入条件；暮云站北端设置长沙南至暮云联络线，实现城际铁路与客运专线互联互通交通价值：城际铁路修通后，串接长株潭，将项目区域塑造为交通价值：城际铁路修通后，串接长株潭，将项目区域塑造为通达湖南各地的中心区域。通达湖南各地的中心区域。本案本案Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2010本案本案交通价值：地铁51、交通价值：地铁4 4号线，达市中心仅需数分钟；顷刻融汇城市所号线，达市中心仅需数分钟；顷刻融汇城市所有繁华与精粹，物业升值潜力巨大。有繁华与精粹，物业升值潜力巨大。地铁四号线、一号线汇集项目周边，拉近与株洲湘潭等城市之间的距离，未来项目区域至长沙主城区距离将仅5分钟左右，配套方便、交通便利；地铁为项目带来的不仅是快捷地铁为项目带来的不仅是快捷Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2010交通价值：田字形交通网络，交通价值：田字形交通网络，10分钟抵达市中心东塘商圈，半小分钟抵达市中心东塘商圈，半小时覆盖全城。时覆盖全城。三横：湘府路、52、时代阳关大道、绕城高速三纵：韶山路、万芙路、芙蓉路一网络：长株潭交通网本案本案时代阳光大道湘府中路万芙路芙蓉南路韶山南路绕城高速项目片区路网发达，通达性强项目片区路网发达，通达性强Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010配套价值：项目周边配套齐全，生活配套、交通、教育配套、娱配套价值：项目周边配套齐全，生活配套、交通、教育配套、娱乐休闲配套较为完善。乐休闲配套较为完善。本案本案韶韶山山南南路路和平小学和平小学省建设厅办公大楼省建设厅办公大楼汽车南站汽车南站环保学院环保学院洞井幼儿园洞井幼儿园旺旺超市旺旺超市文景高尔夫文景高尔夫豪53、布斯卡酒店豪布斯卡酒店红星商圈红星商圈万万芙芙路路正和医院正和医院时代阳光大道时代阳光大道湘府路湘府路外国语职院外国语职院往往省省府府生活配套生活配套休闲配套休闲配套教育配套教育配套医疗配套医疗配套酒店配套酒店配套Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010周边情况：周边情况：“1 1大物流、大物流、2 2大市场、大市场、2 2大高校、大高校、3 3大社区大社区”，人口，人口众多。但整体形象杂乱。众多。但整体形象杂乱。Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010本案价值体54、系本案价值体系本案优劣势本案优劣势Value SystemValue System地块优势：地块优势：1616万商业指标，万商业指标，十字要塞路口。十字要塞路口。32万总建面城市综合体，16万平商业指标规划，拥有良好的商圈积淀、交通及配套条件。项目质素优良。地段优势：商圈积淀。地段优势：商圈积淀。韶山路长沙商路，近邻南站商圈，沿袭韶山路商脉，商业积淀良好。交通配套优势：立体路网。交通配套优势：立体路网。城际铁路修、地铁4号线、三纵三横路网，构建立体交通；周边生活配套、交通、教育配套、娱乐休闲配套完善。周边优势：人口支撑周边优势：人口支撑“1大物流、2大市场、2大高校、3大社区”，人口众多。但整55、体形象杂乱。优势优势劣势劣势中意路况及形象较差，货中意路况及形象较差，货车通行，影响人气聚集：车通行，影响人气聚集：中意路目前路况及形象较差，难以引入外部人流。且有大量货车通行，影响商业人气聚集。形象脏、乱、低：形象脏、乱、低：Code of this report|54 Copyright Centaline Group,2010项目占位思考项目占位思考经过与区内各项目的经过与区内各项目的PKPK思考发现，思考发现，在规模号召力上，我们比不上徳斯勤、中信新城；在规模号召力上，我们比不上徳斯勤、中信新城；在周边环境上，我们相对处于较杂乱的市场；在周边环境上，我们相对处于较杂乱的市场；在购物环境56、上，我们没有奥特莱斯、喜盈门先天的规划利好；在购物环境上，我们没有奥特莱斯、喜盈门先天的规划利好；在地段上，本案路网畅达，但相比竞争项目，我们优势并不明显。在地段上，本案路网畅达，但相比竞争项目，我们优势并不明显。前有前有徳斯勤徳斯勤，后有中信新城，后有中信新城，我们的出路在哪里我们的出路在哪里?Code of this report|55 Copyright Centaline Group,2010项目契机项目契机客户的客户的“长尾效应长尾效应”。大家重视主体的。大家重视主体的20%20%客户，客户，而往往失去了尾巴的而往往失去了尾巴的80%80%客户。客户。长尾长尾效应效应过去人们只能关注57、重要的人或重要的事，如果用正态分布曲线来描绘这些人或事，人们只能关注曲线的“头部”，而将处于曲线“尾部”、需要更多的精力和成本才能关注到的大多数人或事忽略。例如，在销售产品时，厂商关注的是少数几个所谓“VIPVIP”客户，“无暇”顾及在人数上居于大多数的普通消费者。20%20%80%80%Code of this report|56 Copyright Centaline Group,2010项目契机项目契机客户的客户的“长尾效应长尾效应”在看似竞争激烈的竞争对抗中，貌似缺少生存空间，而实际上在看似竞争激烈的竞争对抗中，貌似缺少生存空间，而实际上存在大量存在大量“长尾客户长尾客户”。Code 58、of this report|57 Copyright Centaline Group,2010项目覆盖客群回顾项目覆盖客群回顾Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2010德思勤广德思勤广场长尾客场长尾客户户中信新城中信新城长尾客户长尾客户奥特莱斯奥特莱斯长尾客户长尾客户喜盈门长喜盈门长尾客户尾客户庞大的庞大的长尾客户长尾客户体系体系Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2010项目契机项目契机客户的客户的“长尾效应长尾效应”u核心长尾：雨花机电市场、核心长尾：雨花机电市场59、设备交易市场、保险学院、设备交易市场、保险学院、周边小区居民客群；周边小区居民客群；u次核心长尾：红星片区、次核心长尾：红星片区、省政府区、暮云、中信新城省政府区、暮云、中信新城区几大综合体无法满足的人区几大综合体无法满足的人群；群；u外围长尾：长沙市中心等外围长尾：长沙市中心等区域的客群。区域的客群。南中心区南中心区客户长尾客户长尾小区居民小区居民保险学院保险学院设备交易市场设备交易市场雨花机电市场雨花机电市场红星红星省府省府中信中信大托大托暮云暮云核心核心长尾长尾次核心次核心长尾长尾Code of this report|60 Copyright Centaline Group,201060、核心长尾客户：保险学院、牛耳教育；雨花机电市场、设备交易核心长尾客户：保险学院、牛耳教育；雨花机电市场、设备交易市场；环保科技园及周边社区居民是三大核心消费群。市场；环保科技园及周边社区居民是三大核心消费群。鄱阳小区芙蓉南路万家丽路韶山南路雨花机电市场雨花机电市场红星商圈红星商圈环保科技园环保科技园至暮云至暮云省府片区省府片区保险学院保险学院本案本案牛耳教育牛耳教育税务专科学校税务专科学校外国语职院外国语职院Code of this report|61 Copyright Centaline Group,2010消费人群消费人群片区总人口数量达片区总人口数量达20.520.5万人，周边人口、保61、险学万人，周边人口、保险学院以及雨花机电市场为核心区人口，人口数量约院以及雨花机电市场为核心区人口，人口数量约1010万。万。8万居住人口1.8万居住人口3万企业职员、高管4万商户人口5万商户人口地域地域面积面积人口数量人口数量人口构成人口构成保险学院保险学院占地面积157亩6500人教师近500人，学生6000人牛耳教育牛耳教育100亩2000人教师100余人，学员目前近2000人周边居民周边居民和平村全村总面积4375亩总人口近4万人80%的老年人和小孩，10%的附近商人租客，10%的白领设备交易市场设备交易市场目前开发120亩，共计300亩3000余人流动人口占到70%，个体经营户和员工62、900余人雨花机电市场雨花机电市场分两期总人群超过4万80%个体经营户，加盟商总面积530亩20%办公人员暮云镇暮云镇全镇总面积96540亩总人口近8万农业人口28949人非农业人口约5万环保科技园环保科技园总面积22500亩超过3万人（仅为企业入驻人群，安置区，未算入其中）企业职员、高管总计总计约合约合122452122452亩亩约合约合20.520.5万人万人 核心人群核心人群约约1010万万次核心人群次核心人群约约1010万万Code of this report|62 Copyright Centaline Group,2010消费人群消费人群客户群阶层分析：商业消费主力人群为机电市场63、员客户群阶层分析：商业消费主力人群为机电市场员工、周边居民、流动人口、保险学院师生。工、周边居民、流动人口、保险学院师生。五级五级四级四级三级三级二级二级一级一级本项目客户人群本项目客户人群家庭年收入家庭年收入3-103-10万，中低价位万，中低价位家庭年收入家庭年收入3 3万以内。万以内。家庭年收入家庭年收入10-2010-20万，万，家庭年收入家庭年收入20-5020-50万，万，家庭年收入家庭年收入5050万万-80-80万万机电市场、红星市场、机机电市场、红星市场、机械市场、科技园老板械市场、科技园老板科技园高管、公务员、小科技园高管、公务员、小私企老板私企老板私营业主、高校职工私营业64、主、高校职工学生、机电市场、设备交学生、机电市场、设备交易所员工、其他打工人员易所员工、其他打工人员环保科技园一般职员环保科技园一般职员Code of this report|63 Copyright Centaline Group,2010消费区域消费区域长尾聚集区域，缺乏合适的消费场所，客户的消费需求长尾聚集区域，缺乏合适的消费场所，客户的消费需求在区域内无法得到释放，只能外溢到红星、东塘、五一商圈等周边，在区域内无法得到释放，只能外溢到红星、东塘、五一商圈等周边，区域内潜在休闲、娱乐、购物消费需求巨大。区域内潜在休闲、娱乐、购物消费需求巨大。地域地域人口数量人口数量人口构成人口构成消费区65、域消费区域保险学院保险学院6500人教师近500人，学生6000人以小超市、小餐饮店为主，形象杂乱，档次低端，虽然距离较远，但教师、学生基本都会到红星去消费。牛耳教育牛耳教育2000人教师100余人，学员目前近2000人以小超市、小餐饮店为主，形象杂乱，档次低端，虽然距离较远，但教师、学生基本都会到红星去消费。周边居民周边居民总人口近4万人80%的老年人和小孩，10%的附近商人租客，10%的白领除了日常生活消费外，基本都会到红星、中信新城附近去消费；暮云镇暮云镇总人口近8万农业人口28949人除了日常生活消费外，基本都会到红星商圈消费；非农业人口约5万设备交易市场设备交易市场3000余人流动人66、口占到70%，个体经营户和员工900余人日常饮食等在区域内基本可以解决，但其他消费大多到红星；雨花机电市场雨花机电市场总人群超过4万80%个体经营户，加盟商20%办公人员日常饮食等在区域内基本可以解决，但其他消费大多到红星；环保科技园环保科技园超过3万人（仅为企业入驻人群，安置区，未算入其中）企业职员、高管日常生活消费基本在区域内，但一些娱乐、休闲和购物等需求大多到红星商圈；总计总计约合约合20.520.5万人万人 长尾聚集地，缺乏消费场所，区域内潜在消费需求巨大！长尾聚集地，缺乏消费场所，区域内潜在消费需求巨大！Code of this report|64 Copyright Centali67、ne Group,2010超市餐饮娱乐酒店休闲商场医疗银行27%27%24%24%14%14%11%11%9%9%9%9%3%3%3%3%消费需求消费需求从被访问的客户样本了解到目前区域内缺失的业态主要从被访问的客户样本了解到目前区域内缺失的业态主要以娱乐、购物、休闲及餐饮为主，渴求一站式消费。以娱乐、购物、休闲及餐饮为主，渴求一站式消费。通过对区域的客户深度访问，很多客户对于区域缺乏娱乐设通过对区域的客户深度访问，很多客户对于区域缺乏娱乐设施有同感，实际了解后，有很多客户还是需求多元的娱乐方式施有同感，实际了解后，有很多客户还是需求多元的娱乐方式（例如（例如KTVKTV、电玩、溜冰场等）。、68、电玩、溜冰场等）。目前区域商业为低档次、低形象社区型商业消费，目前区域商业为低档次、低形象社区型商业消费，缺乏一站式缺乏一站式shopping场所！场所！Code of this report|65 Copyright Centaline Group,2010地域地域人口数量人口数量人口构成人口构成消费类型消费类型保险学院保险学院6500人教师近500人，学生6000人生活配套型消费、娱乐休闲，运动品牌、精品购物牛耳教育牛耳教育2000人教师100余人，学员目前近2000人餐饮、娱乐休闲、运动品牌、精品购物周边居民周边居民总人口近4万人80%的老年人和小孩，10%的附近商人租客，10%的白领社69、区型购物、娱乐休闲，暮云镇暮云镇总人口近8万农业人口28949人日常生活用品消费、购房需求强烈非农业人口约5万设备交易市场设备交易市场3000余人流动人口占到70%，个体经营户和员工900余人日常生活用品消费、餐饮、娱乐休闲、精品购物雨花机电市场雨花机电市场总人群超过4万80%个体经营户，加盟商20%办公人员日常生活用品消费、餐饮、休闲娱乐、精品购物环保科技园环保科技园超过3万人（仅为企业入驻人群，安置区，未算入其中）企业职员、高管娱乐、休闲、运动品牌、精品购物总计总计约合约合20.520.5万人万人 四类人群迫切需求区域内的一站式消费功能体！四类人群迫切需求区域内的一站式消费功能体！消费需求70、消费需求一站式消费需求急切，餐饮、休闲娱乐、生活购一站式消费需求急切，餐饮、休闲娱乐、生活购物、运动品牌是三类核心人群的共同需求。物、运动品牌是三类核心人群的共同需求。Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2010深度访谈客户深度访谈客户1 1：设备交易中心老板典型代表：设备交易中心老板典型代表访谈地点访谈地点:设备交易中心客户姓名：客户姓名：李老板，42岁收入预判：收入预判：30000-40000职业：职业：个体户（某挖机销售代理商）家庭结构：家庭结构：五口之家居住区域：居住区域：番阳小区工作是否在设备交易中心：工作是否在设备交易中71、心：是在此居住年限：在此居住年限：一年设备交易中心消费情况描述：设备交易中心消费情况描述：无南站、红星消费情况描述：南站、红星消费情况描述：偶尔去消费东塘消费情况描述：东塘消费情况描述：一周在平和堂、友谊商城购物一次五一商圈消费情况描述：五一商圈消费情况描述：一周三次左右主要是晚上在酒吧消费、以及餐饮目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：超市、特色购物场所、特色餐饮如果我们在此打造一特色化的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：如果我们在此打造一特色化的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：不会去了，因为生意在这个片区，方便，不过要有点72、高档的，要有人气的。Code of this report|67 Copyright Centaline Group,2010深度访谈客户深度访谈客户2 2：设备交易中心务工人员典型代表：设备交易中心务工人员典型代表访谈地点访谈地点:设备交易中心客户姓名：客户姓名：胡小姐，26岁收入预判：收入预判：4000左右职业：职业：挖机销售人员家庭结构：家庭结构：单身居住区域：居住区域：设备交易中心附近工作是否在设备交易中心：工作是否在设备交易中心：在在此居住年限：在此居住年限：1年设备交易中心消费情况描述：设备交易中心消费情况描述：日常吃饭在附近；南站、红星消费情况描述：南站、红星消费情况描述：一周大73、概三四次，主要是日常生活所需东塘消费情况描述：东塘消费情况描述：两周一次五一商圈消费情况描述：五一商圈消费情况描述：一个月一次的样子，消费大概在800元以内目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：商场：潮流特区、比较好的餐饮如果我们在此打造一特色化的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：如果我们在此打造一特色化的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：可能不去了，又近又方便，但要有点潮流的感觉。Code of this report|68 Copyright Centaline Group,2010深度访谈客户深度访谈客户3 3：设备购买者74、典型代表：设备购买者典型代表访谈地点访谈地点:设备交易中心客户姓名：客户姓名：谢总，35岁收入预判：收入预判：100万/年职业：职业：工程老板家庭结构：家庭结构：五口之家居住区域：居住区域：株洲工作是否在设备交易中心：工作是否在设备交易中心：不在在此居住年限：在此居住年限：无设备交易中心消费情况描述：设备交易中心消费情况描述：过来采购，感觉周边没有比较好的餐饮中心以及休闲中心南站、红星消费情况描述：南站、红星消费情况描述：无东塘消费情况描述：东塘消费情况描述：无五一商圈消费情况描述：只要到长沙基本就会去消费，五一商圈消费情况描述：只要到长沙基本就会去消费，消费2000元左右目前觉得设备交易中心75、区域内缺什么配套：目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：特色餐饮、特色酒店、休闲中心如果我们在此打造一特色化的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：如果我们在此打造一特色化的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：看情况，主要看新商场是否很有特色或者人气比较好，有酒店的话也方便自己住Code of this report|69 Copyright Centaline Group,2010深度访谈客户深度访谈客户4 4：学校老师典型代表：学校老师典型代表访谈地点访谈地点:保险学院客户姓名：客户姓名：王老师，35岁收入预判：收入预判：6000左右职业：职业：老师家庭结构：家庭结构76、：三口之家居住区域：居住区域：设备交易中心附近工作是否在设备交易中心：工作是否在设备交易中心：否在此居住年限：在此居住年限：5年设备交易中心消费情况描述：设备交易中心消费情况描述：基本不消费，找不到适合的消费场所南站、红星消费情况描述：南站、红星消费情况描述：一周大概两三次，主要是生活所需东塘消费情况描述：东塘消费情况描述：平均一个月两次，在商场购物，消费1500元左右五一商圈消费情况描述：五一商圈消费情况描述：一到两个月去一次，和朋友一起，消费在1000元左右目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：生活超市、购物场所、中高挡餐饮中心如果我们在此打造一特色的77、商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：如果我们在此打造一特色的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：不会去了，因为很近Code of this report|70 Copyright Centaline Group,2010深度访谈客户深度访谈客户5 5：雨花机电市场典型代表：雨花机电市场典型代表访谈地点访谈地点:机电市场内客户姓名：客户姓名：李小姐，29岁收入预判：收入预判：4000左右职业：职业：机电市场销售员家庭结构：家庭结构：三口之家居住区域：居住区域：机电市场附近工作是否在设备交易中心：工作是否在设备交易中心：否在此居住年限：在此居住年限：2年设备交易中心消费情况78、描述：设备交易中心消费情况描述：不去，没想过要去，无消费场所南站、红星消费情况描述：南站、红星消费情况描述：一周大概三次，超市东塘消费情况描述：东塘消费情况描述：无五一商圈消费情况描述：五一商圈消费情况描述：每月去两次，买衣服，带吃的，数量不限（消费一般在1000左右）目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：银行，商场，超市、特色餐饮中心如果我们在此打造一特色的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：如果我们在此打造一特色的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：偶尔会去，主要看新商场的档次、人气是否旺Code of this report|79、71 Copyright Centaline Group,2010深度访谈客户深度访谈客户6 6：保险学院学生典型代表：保险学院学生典型代表访谈地点访谈地点:保险学院内客户姓名：客户姓名：王同学，19岁收入预判：收入预判：每月生活费2000 3000元左右职业：职业：保险学院学生家庭结构：家庭结构：三口之家居住区域：居住区域：邵阳工作是否在设备交易中心：工作是否在设备交易中心：否在此居住年限：在此居住年限：2年设备交易中心消费情况描述：设备交易中心消费情况描述：不去，无消费场所南站、红星消费情况描述：南站、红星消费情况描述：一周大概两次，购物东塘消费情况描述：平均东塘消费情况描述：平均半个月一80、次五一商圈消费情况描述：五一商圈消费情况描述：有空就去，逛街、买吃的等等，目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：目前觉得设备交易中心区域内缺什么配套：娱乐、休闲的设施，高档一点的餐饮，特色的小吃等如果我们在此打造一特色的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：如果我们在此打造一特色的商圈，您是否会不去南站、红星商圈、东塘商圈消费：不会，附近的商业很好的话，是不想跑那么远去的。Code of this report|72 Copyright Centaline Group,2010小结：小结：消费人群消费人群消费区域消费区域消费需求消费需求片区总人口数量达片区总人口数量达20.520.581、万人，周边人口、保险学院以及雨花机电市万人，周边人口、保险学院以及雨花机电市场为核心区人口，人口数量约场为核心区人口，人口数量约1010万。万。因区内缺乏合适的消费场所，客户的消费需求在区域内无法得到释因区内缺乏合适的消费场所，客户的消费需求在区域内无法得到释放，只能外溢到红星、东塘、五一商圈等周边，区域内潜在休闲、放，只能外溢到红星、东塘、五一商圈等周边，区域内潜在休闲、娱乐、购物消费需求巨大。娱乐、购物消费需求巨大。目前区域内缺失的业态主要以娱乐、购物、休闲及餐饮为主，渴求目前区域内缺失的业态主要以娱乐、购物、休闲及餐饮为主，渴求一站式消费。一站式消费。长尾客群完全有能力支撑区域型商业中心82、的形成！长尾客群完全有能力支撑区域型商业中心的形成！Code of this report|73 Copyright Centaline Group,2010以差异化补缺者姿态，核心抢夺长尾效应下以差异化补缺者姿态，核心抢夺长尾效应下的目标客群，一同驱动的目标客群，一同驱动“南中心南中心”升级升级领导者领导者跟随跟随者者补缺补缺者者挑战挑战者者本案商业体量本案商业体量16万，万，尚不足以成为南中心尚不足以成为南中心商圈的领导者。商圈的领导者。作为跟随着，无法形作为跟随着，无法形成自身独特优势，实成自身独特优势，实现项目最大溢价价值。现项目最大溢价价值。商业体量及周边质素，商业体量及周边质素，尚83、不能与领导者商圈尚不能与领导者商圈抗衡。抗衡。依托项目独特优势，依托项目独特优势，可发挥项目最大价值。可发挥项目最大价值。与本案发展相符。与本案发展相符。核心策略及项目占位：核心策略及项目占位：补缺补缺者者Code of this report|74 Copyright Centaline Group,2010报告体系报告体系Analyze System中原对城市综合体的运营经验中原对城市综合体的运营经验中原对项目目标的理解中原对项目目标的理解中原对中原对城市发展城市发展的洞察的洞察及项目占位及项目占位中原对中原对客户客户的洞察的洞察及项目定位及项目定位基于整体定位的基于整体定位的物业发展建议84、及经济测算物业发展建议及经济测算Code of this report|75 Copyright Centaline Group,2010有什么需求？有什么需求？如何去打动？如何去打动？长尾客户长尾客户Code of this report|76 Copyright Centaline Group,2010前面，我们在业态实体上找到了客户的需求前面，我们在业态实体上找到了客户的需求要打动客户显然是不够的，要打动客户显然是不够的，建筑的本质来源于精神的需要，建筑的本质来源于精神的需要，那么，本案对应客群的精神特质！那么，本案对应客群的精神特质！Code of this report|77 Cop85、yright Centaline Group,2010精神气质区隔：区域人群可分为精神气质区隔：区域人群可分为“成熟财智阶层成熟财智阶层”、“年轻活力阶层年轻活力阶层”、“本土阶层本土阶层”。年轻活力阶层将成为区域的核心带动人群。年轻活力阶层将成为区域的核心带动人群。阶层名称阶层名称对应人群对应人群对应特征对应特征p成熟财智阶层成熟财智阶层p大市场中高层管大市场中高层管理人员、高校老师理人员、高校老师p成熟稳重，重视成熟稳重，重视家庭，好面子家庭，好面子p年轻活力阶层年轻活力阶层p大市场园员工、高大市场园员工、高校学生校学生p富于创造、创新意富于创造、创新意识，追求时尚识，追求时尚p本土阶层本86、土阶层p周边及暮云附近居周边及暮云附近居民民p对未来的不保障性，对未来的不保障性，购房需求较强购房需求较强Code of this report|78 Copyright Centaline Group,2010不同阶层的需求表达：不同的需求，演绎不同的生活配套。同时从需求表达不同阶层的需求表达：不同的需求，演绎不同的生活配套。同时从需求表达来看，年轻活力基层丰富的潜在需求决定了他们将是本案商业重点抢抓的客来看，年轻活力基层丰富的潜在需求决定了他们将是本案商业重点抢抓的客群群阶层名称阶层名称需求表达排序需求表达排序p成熟财智阶层成熟财智阶层p较高品位的购物较高品位的购物需求需求p日常生活物品的87、日常生活物品的获取获取p小部分生意接待小部分生意接待p年轻活力阶层年轻活力阶层p节假日聚会性的用节假日聚会性的用餐、休闲活动餐、休闲活动p对潮流、时尚服饰对潮流、时尚服饰的攀比及占有的攀比及占有p日常生活物品的获日常生活物品的获取取p节假日休闲、娱乐节假日休闲、娱乐活动密集安排活动密集安排p本土阶层本土阶层p日常生活物品的获日常生活物品的获取取p对居所更换的需求对居所更换的需求p季节性衣物的更换季节性衣物的更换主力消费客群主力消费客群次级消费客群次级消费客群次级消费客群次级消费客群Code of this report|79 Copyright Centaline Group,2010客户素描88、客户素描 年轻活力阶层年轻活力阶层他们：他们：或是年轻的学生；或是年轻的学生；或是企业的或是企业的8080后职员；后职员；他们在城市中学习、奋斗；他们在城市中学习、奋斗；在年轻而朴素的外表下，在年轻而朴素的外表下，潜藏的是一颗躁动的心，潜藏的是一颗躁动的心，他们追寻理想、寻找刺激，渴望突破他们追寻理想、寻找刺激，渴望突破成为自己人生的主宰成为自己人生的主宰Code of this report|80 Copyright Centaline Group,2010客户定位客户定位他们有梦想、有目标，追求高品质的生活！他们有梦想、有目标，追求高品质的生活！Code of this report|8189、 Copyright Centaline Group,2010客户定位客户定位他们渴望突破束缚，实现乐活人生！他们渴望突破束缚，实现乐活人生！Code of this report|82 Copyright Centaline Group,2010客户定位客户定位他们是年轻的潮人！学习、工作之余也追求炫酷、他们是年轻的潮人！学习、工作之余也追求炫酷、放肆，乃至疯狂的生活！放肆，乃至疯狂的生活！Code of this report|83 Copyright Centaline Group,2010项目定位项目定位基于项目占位，在了解长尾客户的实体需求和精神气质之后，基于项目占位，在了解长尾客户90、的实体需求和精神气质之后，本案根据客户特质，得出本案的定位本案根据客户特质，得出本案的定位Code of this report|84 Copyright Centaline Group,2010项目定位项目定位以补缺者姿态，打造以补缺者姿态，打造潮流时尚创意综合体潮流时尚创意综合体，一同驱动一同驱动“南中心南中心”商圈升级。商圈升级。客户实体需求客户实体需求客户精神气质客户精神气质p目前区域内缺失的业态目前区域内缺失的业态主要以娱乐、购物、休闲主要以娱乐、购物、休闲及餐饮为主，渴求一站式及餐饮为主，渴求一站式消费。消费。p他们是年轻的潮人！学习、他们是年轻的潮人！学习、工作之余也追求炫酷、放91、肆，工作之余也追求炫酷、放肆，乃至疯狂的生活！乃至疯狂的生活！项目定位项目定位项目占位项目占位p以差异化补缺者姿态，以差异化补缺者姿态，核心抢夺长尾效应下的目核心抢夺长尾效应下的目标客群，一同驱动标客群，一同驱动“南中南中心心”商圈升级。商圈升级。Code of this report|85 Copyright Centaline Group,2010第一第一 创意综合体创意综合体长长株株潭潭潮潮流流时时尚尚阵阵地地项目定位项目定位Code of this report|86 Copyright Centaline Group,2010商业功能定位：商业功能定位：项目定位项目定位主抓客户主抓客92、户客户消费现状及消费需求客户消费现状及消费需求基于项目定位的业态建议：区域型超市基于项目定位的业态建议：区域型超市基于消费需求的业态建议：餐饮、休闲娱乐、酒店、零售商业街基于消费需求的业态建议：餐饮、休闲娱乐、酒店、零售商业街基于客户精神的商业精神符号：品味、精致、炫彩、创新、时尚基于客户精神的商业精神符号：品味、精致、炫彩、创新、时尚Code of this report|87 Copyright Centaline Group,2010商业功能定位商业功能定位集超市、酒店、餐饮、休闲娱乐、商业街于一体的创集超市、酒店、餐饮、休闲娱乐、商业街于一体的创意商业中心意商业中心Code of th93、is report|88 Copyright Centaline Group,2010商业精神符号商业精神符号围绕大市场和高校年轻群体的围绕大市场和高校年轻群体的潮流、时尚、酷炫领地潮流、时尚、酷炫领地Code of this report|89 Copyright Centaline Group,2010【新长沙乐活天地新长沙乐活天地】为长沙新青年精心打造的创意中心为长沙新青年精心打造的创意中心礼献南城新青年礼献南城新青年Code of this report|90 Copyright Centaline Group,2010这里是年轻人的集结地这里是年轻人的集结地在这里重燃追寻人生目标的激94、情在这里重燃追寻人生目标的激情Code of this report|91 Copyright Centaline Group,2010这里在繁复的工作之余这里在繁复的工作之余最能释放年轻的活力最能释放年轻的活力Code of this report|92 Copyright Centaline Group,2010这里让他们天马行空这里让他们天马行空这里让他们潇洒不羁这里让他们潇洒不羁Code of this report|93 Copyright Centaline Group,2010此地，潮流时刻相随此地，潮流时刻相随时尚、运动、活力是这里的代名词时尚、运动、活力是这里的代名词Code95、 of this report|94 Copyright Centaline Group,2010湘林湘林国际商业广场国际商业广场The XL Commercial plazaThe XL Commercial plaza长沙长沙南城板块核心地段南城板块核心地段长株潭融城核心，国际商业汇聚地长株潭融城核心，国际商业汇聚地案名建议一案名建议一Code of this report|95 Copyright Centaline Group,2010湘林湘林COCO PARKCOCO PARK长沙长沙南城板块核心地段南城板块核心地段工作是我们的职责工作是我们的职责工作之余将人生玩到最精彩更是我们的使96、命！工作之余将人生玩到最精彩更是我们的使命！案名建议二案名建议二Code of this report|96 Copyright Centaline Group,2010报告体系报告体系Analyze System中原对城市综合体的运营经验中原对城市综合体的运营经验中原对项目目标的理解中原对项目目标的理解中原对中原对城市发展城市发展的洞察的洞察及项目占位及项目占位中原对中原对客户客户的洞察的洞察及项目定位及项目定位基于整体定位的基于整体定位的物业发展建议及经济测算物业发展建议及经济测算Code of this report|97 Copyright Centaline Group,2010产品97、打造导图：产品打造导图：产品打造产品打造商业部分商业部分商业部分商业部分住宅部分住宅部分住宅部分住宅部分Code of this report|98 Copyright Centaline Group,2010商业打造建议商业打造建议生活配套型实惠商业生活配套型实惠商业商务沟通型休闲商业商务沟通型休闲商业潮流酷炫型特色商业潮流酷炫型特色商业一个潮流艺术的露天广场一个潮流艺术的露天广场Code of this report|99 Copyright Centaline Group,2010生活配套的实惠商业打造方向：生活配套的实惠商业打造方向：核心竞争对手：德思勤、中信新城德思勤、中信新城生活配98、套商业类型生活配套商业类型:本案本案生活配套商业类型：生活配套商业类型：中大规模中大规模精致服务型配套精致服务型配套如何差异化？如何差异化？大配套、大商业大配套、大商业超市皆为国际零售巨头，如沃尔玛、家超市皆为国际零售巨头，如沃尔玛、家乐福等。乐福等。Code of this report|100 Copyright Centaline Group,2010【品类丰富品类丰富】【商品平价商品平价】【中型规模中型规模】打造关键字打造关键字区域内生活配套型商业：特色超市，嫁接电视购物南中心基地。区域内生活配套型商业：特色超市，嫁接电视购物南中心基地。【特色服务特色服务】超市采用：电视购物、电视购物99、电话订货、网络订电话订货、网络订货、送货到家货、送货到家等等特色服务Code of this report|101 Copyright Centaline Group,2010花店花店普通餐饮普通餐饮药店药店干洗店干洗店蛋糕店蛋糕店移动移动/联通联通生活配套关键字：满足区域日常生活的配套生活配套关键字：满足区域日常生活的配套Code of this report|102 Copyright Centaline Group,2010商业打造建议商业打造建议生活配套型实惠商业生活配套型实惠商业商务沟通型休闲商业商务沟通型休闲商业潮流酷炫型特色商业潮流酷炫型特色商业一个潮流艺术的露天广场一个潮流艺100、术的露天广场Code of this report|103 Copyright Centaline Group,2010商务沟通的休闲商业打造方向：商务沟通的休闲商业打造方向：主要竞争对手：德思勤、中信新城德思勤、中信新城休闲商业类型休闲商业类型:本案本案休闲商业类型：休闲商业类型：如何差异化？如何差异化？五星级酒店五星级酒店中高档百货、购物中高档百货、购物电影院等高档休闲电影院等高档休闲特色鲜明、轻松享受为特色鲜明、轻松享受为主的商务休闲娱乐主的商务休闲娱乐Code of this report|104 Copyright Centaline Group,2010商务沟通的休闲商业：主题式酒101、店商务沟通的休闲商业：主题式酒店【主题式酒店主题式酒店】特色创意居住特色创意居住每间房不同主题的特色主题式装修酒店，经济实用，满足前来机电市场购卖设备的人群、学生、流动人口等的临时居住需求；Code of this report|105 Copyright Centaline Group,2010商务沟通的休闲商业：休闲娱乐商务沟通的休闲商业：休闲娱乐【商务休闲、轻松娱乐商务休闲、轻松娱乐】娱乐休闲一条龙娱乐休闲一条龙KTV棋牌室棋牌室Code of this report|106 Copyright Centaline Group,2010商务沟通的休闲商业：休闲娱乐商务沟通的休闲商业：休闲102、娱乐【商务休闲、轻松娱乐商务休闲、轻松娱乐】SPA中心中心足浴足浴桑拿桑拿洗浴休闲一条龙洗浴休闲一条龙Code of this report|107 Copyright Centaline Group,2010商务沟通的休闲商业：高档餐饮商务沟通的休闲商业：高档餐饮【高档环境高档环境 品质美味品质美味】特色商务餐饮一条龙特色商务餐饮一条龙茶楼茶楼中西餐厅中西餐厅Code of this report|108 Copyright Centaline Group,2010商业打造建议商业打造建议生活配套型实惠商业生活配套型实惠商业商务沟通型休闲商业商务沟通型休闲商业潮流酷炫型特色商业潮流酷炫型特色103、商业一个潮流艺术的露天广场一个潮流艺术的露天广场Code of this report|109 Copyright Centaline Group,2010商务沟通的休闲商业打造方向：商务沟通的休闲商业打造方向：主要竞争对手：德思勤德思勤全面型，无特色商业全面型，无特色商业本案本案特色商业类型：特色商业类型：如何差异化？如何差异化？迎合高品位的迎合高品位的高档百货高档百货高档餐饮高档餐饮特色鲜明的时尚潮流特色鲜明的时尚潮流的购物、餐饮、娱乐的购物、餐饮、娱乐商业街商业街Code of this report|110 Copyright Centaline Group,2010迎合区域学生和年轻104、群体的迎合区域学生和年轻群体的“多乐街多乐街”Code of this report|111 Copyright Centaline Group,2010昔日的堕落街，记忆的味道昔日的堕落街，记忆的味道曾几何时，岳麓山下，桃子湖边流淌着一道风景线。曾几何时，岳麓山下，桃子湖边流淌着一道风景线。“堕落街堕落街”大学城里的喧嚣去处，盛极一时，现却成了象牙塔下大学城里的喧嚣去处，盛极一时，现却成了象牙塔下8080后的集体回忆。后的集体回忆。以以“堕落街堕落街”为灵感，本案的商业街塑造成升级版的为灵感，本案的商业街塑造成升级版的“DOLEDOLE街街”，收纳一代人的记忆，又延续，收纳一代人的记忆，又延105、续新一代的精神寄托。新一代的精神寄托。Code of this report|112 Copyright Centaline Group,2010恢复昔日的恢复昔日的“堕落街堕落街”，幻化成为今日的，幻化成为今日的DOLEDOLE街街印象印象“堕落街堕落街”Code of this report|113 Copyright Centaline Group,2010DOLEDOLE街再造回忆，延续新一代的寄托街再造回忆，延续新一代的寄托!DOLEDOLE街体量预估街体量预估2400024000平米。平米。DOLE DOLE街再造回忆，延续新一代的寄托！街再造回忆，延续新一代的寄托！Code of106、 this report|114 Copyright Centaline Group,2010DOLEDOLE街打造方向：打造一个可逛性强的潮流时尚嘉年华街打造方向：打造一个可逛性强的潮流时尚嘉年华Code of this report|115 Copyright Centaline Group,2010DOLEDOLE街打造方向街打造方向设置商业景观增加观赏、游玩性设置商业景观增加观赏、游玩性设置现代主义雕塑优化购物环境设置现代主义雕塑优化购物环境迂回曲折动线，业态合理分区，巧妙迂回曲折动线，业态合理分区，巧妙设计商业动线增加客户停留时间设计商业动线增加客户停留时间Code of this 107、report|116 Copyright Centaline Group,2010潮流酷炫的特色商业：商业街潮流酷炫的特色商业：商业街【餐饮：吃的爽餐饮：吃的爽】特色小吃一条街特色小吃一条街名特小吃名特小吃Code of this report|117 Copyright Centaline Group,2010潮流酷炫的特色商业：商业街潮流酷炫的特色商业：商业街【穿着：潮流时尚穿着：潮流时尚 实惠酷炫实惠酷炫】潮流服装潮流服装运动装备运动装备潮流服饰一条街潮流服饰一条街精品店精品店Code of this report|118 Copyright Centaline Group,2010潮流108、酷炫的特色商业：商业街潮流酷炫的特色商业：商业街【玩乐：潮流时尚玩乐：潮流时尚 实惠酷炫实惠酷炫】电玩城电玩城玩乐酷炫一条街玩乐酷炫一条街手机店手机店Code of this report|119 Copyright Centaline Group,2010潮流酷炫的特色商业：商业街潮流酷炫的特色商业：商业街时尚享受一条街时尚享受一条街【玩乐：潮流时尚玩乐：潮流时尚 实惠酷炫实惠酷炫】网络会所网络会所Coss play 装备店装备店发型设计发型设计Code of this report|120 Copyright Centaline Group,2010潮流酷炫的特色商业：室内溜冰场潮流酷炫的109、特色商业：室内溜冰场动感酷炫溜冰场动感酷炫溜冰场【玩乐：潮流时尚玩乐：潮流时尚 实惠酷炫实惠酷炫】特色溜冰场特色溜冰场Code of this report|121 Copyright Centaline Group,2010商业打造建议商业打造建议生活配套型实惠商业生活配套型实惠商业商务沟通型休闲商业商务沟通型休闲商业潮流酷炫型特色商业潮流酷炫型特色商业一个潮流艺术的露天广场一个潮流艺术的露天广场Code of this report|122 Copyright Centaline Group,2010广场功能：一个露天的观影胜地，彰显潮流与交融。广场功能：一个露天的观影胜地，彰显潮流与交融110、。Code of this report|123 Copyright Centaline Group,2010广场功能：一个自由酣畅的轮滑天地。广场功能：一个自由酣畅的轮滑天地。Code of this report|124 Copyright Centaline Group,2010工业材料、工业处理都可以创作出饶富趣味、引人深思的作品，鼓励工业废弃物品的再利用，有些小品可以与指示系统结合起来。广场小品：以机电的铁质元素彰显潮流、时尚特色。广场小品：以机电的铁质元素彰显潮流、时尚特色。Code of this report|125 Copyright Centaline Group,2010111、广场小品：以机电的铁质元素彰显潮流、时尚特色。广场小品：以机电的铁质元素彰显潮流、时尚特色。Code of this report|126 Copyright Centaline Group,2010各物业体量初步建议各物业体量初步建议生活配套生活配套型商业型商业超市1000020000平米临街商业3000040000平米商务配套商务配套型商业型商业主题酒店1000015000平米特色商务餐饮1000015000平米商务休闲（娱乐、洗浴）800010000平米潮流酷炫潮流酷炫型特色商型特色商业业商业街3000040000平米其他其他商house2500030000平米其他10000平米合计合计112、120000120000160000160000平米平米各物业体量初步建议：各物业体量初步建议：12-1612-16万平米万平米Code of this report|127 Copyright Centaline Group,2010商业布局：商业布局：万芙路万芙路中中意意路路住宅住宅超市超市酒店酒店DOLEDOLE街街DOLEDOLE街街中心中心广场广场商务娱乐休闲商务娱乐休闲住宅底商住宅底商临街商业临街商业Code of this report|128 Copyright Centaline Group,2010产品打造导图：产品打造导图：产品打造产品打造商业部分商业部分商业部分商业部分113、住宅部分住宅部分住宅部分住宅部分Code of this report|129 Copyright Centaline Group,2010竞品初步圈定竞品初步圈定佳天名苑佳天名苑德庆水韵山城德庆水韵山城弘欣公寓弘欣公寓康斯丹郡康斯丹郡本案本案区内竞争：区内竞争：佳天名苑弘欣公寓德庆水韵山城康斯丹郡Code of this report|130 Copyright Centaline Group,2010基本信息：基本信息：总占地：12569平方米 总建面：41460平方米 容积率：2.78 销售情况：销售情况：预计2011年1月开盘，主推76全南两房、90实用经典三房、95舒适阳光三房、12114、0阔景三房。客户分析客户分析：佳天瑞宁的老客户。公务员白领居多。周边市场的生意人，以自住为主。外地客户，株洲湘潭为主，辐射邵阳、永州。户型面积数量比例二房77.420057%三房89.936017%三房97.796017%三房118.32309%合计350100%佳天名苑：体量小，户型合理，产品配比二房占佳天名苑：体量小，户型合理，产品配比二房占57%57%，三房占，三房占43%43%，科技社区，运用智能安防系统，科技社区，运用智能安防系统，Code of this report|131 Copyright Centaline Group,2010基本信息：基本信息：总占地：41319平方米 115、总建面：100000平方米 容积率：2.8 销售情况：销售情况：共1435套房源，项目在建中，二期预计12月开盘，主推67-130中小户型 客户分析客户分析：周边居民，拆迁户。周边生意人。外地在长沙工作的且收入不高的部分人群客户关注点客户关注点：低价格户型面积数量比例二房67-10223864%三房105-11511932%四房129.36174%合计374100%弘欣公寓：价格低（弘欣公寓：价格低（39003900元平米入市），品质差，形同安置小元平米入市），品质差，形同安置小区，区，0909年年6 6月开始推货月开始推货 ，去化速度慢，无特色。，去化速度慢，无特色。Code of this116、 report|132 Copyright Centaline Group,2010基本信息：基本信息：总占地：47774平方米 总建面：100306平方米 容积率：2.8销售情况：销售情况：12月开盘，均价5000左右。客户分析客户分析：外地人，株洲湘潭客户。长沙市的投资客。红星本地改善型住宅需求客户。客户关注点客户关注点：融城概念，红星核心板块。户型面积数量比例二房79-9060070%三房13024028%四房160162%合计856100%康斯丹郡：建面康斯丹郡：建面1010万，产品配比二房占万，产品配比二房占70%70%，三房占，三房占28%28%，20102010年年1212月开盘117、，推月开盘，推192192套房源已售套房源已售113113套，均价套，均价50005000元元/Code of this report|133 Copyright Centaline Group,2010格局格局项目项目体量体量 容积率容积率产品产品价格价格特色推出时间推出时间核核心心竞竞争争佳天名苑佳天名苑4万方2.7876二房，90、95、120三房50006重安防，科技2010年12月办理vip，1月开盘弘欣公寓弘欣公寓16万方2.867-102二房，105-115三房，129四房3900低价，形同安置小区预计12月开盘。康斯丹郡康斯丹郡11万方2.879-90二房，130三房160四房118、5000又名融程领秀，无特色 12月开盘周边项目，体量较小，档次较低。基本上都以低价策略抢夺外周边项目，体量较小，档次较低。基本上都以低价策略抢夺外围客户，项目产品竞争力较弱。围客户，项目产品竞争力较弱。竞品小结：竞品小结：Code of this report|134 Copyright Centaline Group,2010住宅打造：住宅打造：依托大体量商业中心，住宅在区域内居于依托大体量商业中心，住宅在区域内居于领导地位领导地位住宅打造方向：住宅打造方向：打造区域内打造区域内精致生活精致生活领导者领导者Code of this report|135 Copyright Centalin119、e Group,2010OConvenient精致精致Fashion时尚时尚TFCTechnology科技科技Organism生态生态精致生活城邦价值打造体系精致生活城邦价值打造体系Code of this report|136 Copyright Centaline Group,2010一种精致的生活一种精致的生活Code of this report|137 Copyright Centaline Group,2010人行系统人行系统小巧精致内部步行休闲道，增强了小区内部的沟通及可达性；重点打造主景观带的道路节点精致型广场。精致园林绿化精致园林绿化屈曲回旋的园林风格，充分利用有限的空间，制120、造最精致的园林绿化景观。精致生活精致生活精致园林、道路。移步换景，曲折好逛。精致园林、道路。移步换景，曲折好逛。Code of this report|138 Copyright Centaline Group,2010精致生活精致生活精致物业服务精致物业服务精致物业管理服务品类代客打印、复印、翻译、发送传真、电子邮件，预定车、船、飞机等商务管家服务 生活管家服务运动管家服务财务管家服务迎宾拉车门服务，贵重物品免费保管存放服务等，建立业主家庭日常生活数据；健身、瑜伽、高尔夫、SPA私人教练，为业主提供一对一套餐私人理财顾问、投资咨询顾问物管费、公众代办性服务收费（水、电、气、供热、电视、通讯等121、）、特约服务收费、转售与租赁中介服务 管理租赁服务秩序维护服务 设备维护服务 日常生活服务24小时值班守卫监控系统，小区内消防管理、车辆、交通等秩序管理；专业人员负责机电设备、设施管理维修；提供幼儿园、小型门诊、菜市场、氧吧、咖啡厅、便利店等服务 常规服务常规服务管家服务管家服务Code of this report|139 Copyright Centaline Group,2010一种时尚的生活一种时尚的生活Code of this report|140 Copyright Centaline Group,2010时尚生活典范：经典时尚生活典范：经典Art DecoArt Deco艺术时尚122、外立面艺术时尚外立面Code of this report|141 Copyright Centaline Group,2010电影形象雕塑、电影主题电影形象雕塑、电影主题3D3D立体画、星光大道手印立体画、星光大道手印模型、模型、LEDLED大屏幕播放电影。大屏幕播放电影。时尚生活典范：时尚艺术的社区内小品、雕塑时尚生活典范：时尚艺术的社区内小品、雕塑Code of this report|142 Copyright Centaline Group,2010一些个性时尚的标识一些个性时尚的标识Code of this report|143 Copyright Centaline Group,123、2010Code of this report|144 Copyright Centaline Group,2010时尚生活典范：时尚生活典范：休闲健身的泳池休闲健身的泳池设立小区休闲健身的泳池；设立小区休闲健身的泳池；一个儿童戏水区。一个儿童戏水区。一个休闲健身泳池营造项目精致生活品位一个休闲健身泳池营造项目精致生活品位Code of this report|145 Copyright Centaline Group,2010 健身体验中心；健身体验中心；棋牌休闲中心；棋牌休闲中心；个休闲健身泳池营造项目精致生活品位个休闲健身泳池营造项目精致生活品位时尚生活典范：健身休闲体验中心时尚生活典范124、：健身休闲体验中心Code of this report|146 Copyright Centaline Group,2010一种科技的生活一种科技的生活Code of this report|147 Copyright Centaline Group,2010一种科技的生活：饮用水直供系统一种科技的生活：饮用水直供系统安装饮用水直供系统，为业主提供方便，保障饮水安全安装饮用水直供系统，为业主提供方便，保障饮水安全 在公寓安装饮用水直供系统公寓安装饮用水直供系统，为客户节省室内空间，为其提供方便且保障其饮水安全；Code of this report|148 Copyright Centali125、ne Group,2010一种科技的生活：一个有多种高科技设备的家一种科技的生活：一个有多种高科技设备的家采用多种高科技设备，但注意控制成本采用多种高科技设备，但注意控制成本每户安装指纹密码锁，保障居家安全小区内车库管理、门禁、查表一卡通系统彩色可视对讲系统社区周界、公共空间、楼体周界、入户单元门设多层安防系统。紧急呼叫系统煤气报警系统Code of this report|149 Copyright Centaline Group,2010一种科技的生活：家居网络服务信息功能一种科技的生活：家居网络服务信息功能信息终端提供大量网络生活服务，足不出户即可享受全套便捷生活信息终端提供大量网络生活126、服务，足不出户即可享受全套便捷生活 在家中安装家居网络服务信息终端机，提供便利生活；信息终端与管理中心服务器相连接，通过服务器端庞大数据库为用户提供送水、送气、点餐、洗衣等日常家居服务Code of this report|150 Copyright Centaline Group,2010一种科技的生活：一种科技的生活：智能家居模块智能家居模块安装维护简单，可根据需求控制任意个电器，实现智能家居安装维护简单，可根据需求控制任意个电器，实现智能家居 整体由触摸控制面板和信号传输线构成；总控制面板安装在门口，可控制其它位置触控面板；通过线路连接可控制室内所有家电，实现智能居住Code of th127、is report|151 Copyright Centaline Group,2010 新风系统通过连续地均匀地将新风送入室内，给室内补充足够的新鲜空气，同时将室内的污浊空气经热回收后排向室外。新鲜空气经过滤网后再进入高效热回收器，然后送入室内，与室内空气的温差不大，让人感觉舒适。在“值班新风”状态时，新风系统的耗电量不过相当于一个20瓦左右的灯泡，并不会造成浪费。一种科技的生活：一所自己会呼吸的房子一种科技的生活：一所自己会呼吸的房子住宅新风系统给房子装上会呼吸的肺，让房子自己吐故纳新住宅新风系统给房子装上会呼吸的肺，让房子自己吐故纳新Code of this report|152 Cop128、yright Centaline Group,2010一种科技的生活：一种科技的生活：一个身临其境的楼盘虚拟展示系统暨未来社区导一个身临其境的楼盘虚拟展示系统暨未来社区导示系统示系统 前期安装在在销售中心，作为销售道具使用；后期安装在小区入口处，来访人群可以通过此系统了解小区信息 设置社区导航系统，进行项目整体模拟打造设置社区导航系统，进行项目整体模拟打造Code of this report|153 Copyright Centaline Group,2010一种科技的生活：一个随时随地能一种科技的生活：一个随时随地能InternetInternet的国际化社区的国际化社区针对年轻群体为其贴129、心打造；可作为项目卖点对外宣传；网网络络已已经经成成为为人人们们不不可可或或缺缺的的生生活活因因素素，年年轻轻群群体体尤尤为为依依赖赖，小小区区覆覆盖盖无无线线网网络络，易于实现且成本相对低廉。易于实现且成本相对低廉。小区整体实现无线网络全覆盖，为年轻人群贴心打造，随时随地连接精彩世界小区整体实现无线网络全覆盖，为年轻人群贴心打造，随时随地连接精彩世界Code of this report|154 Copyright Centaline Group,2010一种生态的生活一种生态的生活Code of this report|155 Copyright Centaline Group,2010一130、种生态的生活：一种生态的生活：一个美丽的屋顶花园、绚丽的花园般的家一个美丽的屋顶花园、绚丽的花园般的家将屋顶打造成个性生态花园，作为项目园林的延伸；市内可以做入户花园、生态阳将屋顶打造成个性生态花园，作为项目园林的延伸；市内可以做入户花园、生态阳台等台等屋顶花园生态阳台入户花园Code of this report|156 Copyright Centaline Group,2010一种生态的生活：一种生态的生活：一些散发名贵气息的大树一些散发名贵气息的大树在小区里移植名贵成木，如银杏、水杉等在小区里移植名贵成木，如银杏、水杉等Code of this report|157 Copyright131、 Centaline Group,2010一种生态的生活：多面美丽的共生绿色墙壁一种生态的生活：多面美丽的共生绿色墙壁 在园林中较为空旷的区域设置有个性生态墙面，高度控制合适，不遮挡视野为佳在园林中较为空旷的区域设置有个性生态墙面，高度控制合适，不遮挡视野为佳Code of this report|158 Copyright Centaline Group,2010一种生态的生活：一些昼夜不灭的路灯一种生态的生活：一些昼夜不灭的路灯综合采用太阳能与风能蓄电的小区路灯，让小区的夜晚永远明亮综合采用太阳能与风能蓄电的小区路灯，让小区的夜晚永远明亮Code of this report|159 Co132、pyright Centaline Group,2010打造部分精致的小型水景、水系，体验自然生活打造部分精致的小型水景、水系，体验自然生活一种生态的生活：精致水系一种生态的生活：精致水系Code of this report|160 Copyright Centaline Group,2010住宅布局：采用半围合式布局，考虑到地块的狭长性，建议分两住宅布局：采用半围合式布局，考虑到地块的狭长性，建议分两大组团，沿中间红虚线隔断。大组团，沿中间红虚线隔断。万芙路万芙路中中意意路路超市超市酒店酒店DOLEDOLE街街DOLEDOLE街街中心中心广场广场商务娱乐休闲商务娱乐休闲住宅底商住宅底商临街133、商业临街商业商业商业Code of this report|161 Copyright Centaline Group,2010住宅打造建议住宅打造建议面积控制面积控制根据目前市场热销户型情况及周边项目产品面积段来看建议住宅主力户型面积为建议住宅主力户型面积为70 70 130 130 Code of this report|162 Copyright Centaline Group,2010定价思路：定价思路：综合考虑到租金反推法、市场走势、产品打造拉升、中原营销溢价拉升修正，得出精准定价！综合考虑到租金反推法、市场走势、产品打造拉升、中原营销溢价拉升修正，得出精准定价！【精准定价思路精准定134、价思路】租金反推法（或市场比较法）确定目前的毛坯均价租金反推法（或市场比较法）确定目前的毛坯均价根据市场走势，预测入市时毛坯均价根据市场走势，预测入市时毛坯均价中原营销溢价拉升中原营销溢价拉升通过产品打造拉升价格通过产品打造拉升价格Code of this report|163 Copyright Centaline Group,2010住宅定价：住宅定价：5800580065006500元元/市场比较法确定目前的毛坯均价市场比较法确定目前的毛坯均价根据市场走势，预测入市时毛坯均价根据市场走势，预测入市时毛坯均价价格月均上涨价格月均上涨1.11%1.11%，按照明，按照明年年20122012年135、年1 1月时月时间点计算均价，间点计算均价，价格上涨价格上涨13.32%13.32%为为5892/5892/平平米米。中原销售力提升中原销售力提升5%，定价为，定价为64966496元元/平米平米市场比准法市场比准法周边项目均价：周边项目均价：46004600元元/平米平米中信新城：中信新城：52005200（扣除精装）（扣除精装）住宅价格：住宅价格：52005200元元/平米平米项目通过产品打造拉升价格项目通过产品打造拉升价格5%，定价为，定价为61876187元元/平米平米Code of this report|164 Copyright Centaline Group,2010商业定价：136、商业定价为商业定价：商业定价为25000250003500035000元元/平米。平米。中原销售能力拉升中原销售能力拉升5%，定价为，定价为3212632126元元/平米平米市场比较法确定目前的毛坯均价市场比较法确定目前的毛坯均价投资回报率测算法投资回报率测算法投资回报率：7%（国际惯例）；日租金：日租金：5 5元元/平米平米/天天（市场调研最高水平）投资回报率（投资回报率（ROIROI）=年利润或年均利润投资总额100%=日租金30 12商品房价100%商业均价商业均价=25714=25714元元/平米平米根据市场走势，预测入市时毛坯均价根据市场走势，预测入市时毛坯均价价格月均上涨价格月均上涨1.11%1.11%，按照明，按照明年年20122012年年1 1月时月时间点计算均价，间点计算均价，价格上涨价格上涨13.32%13.32%为为29139/29139/平米平米。项目通过产品打造拉升价格项目通过产品打造拉升价格5%，定价为，定价为3059630596元元/平米平米Code of this report|165 Copyright Centaline Group,2010Thanks for your attention