1、融真城市广场项目可行性研究及定位策划报告汇报稿融真城市广场项目 可行性研究及定位策划报告汇报稿 四、区域办公楼市场概况 七、项目定位建议 六、区域消费者市场研究 五、区域商业市场概况 附件、工程条件及相关优惠政策 九、项目规划建议 二、项目地块分析 八、项目投资分析 三、城市发展对办公物业的影响 一、区域环境介绍 一、区域环境介绍 ?嘉定简介 ?嘉定人口概况 ?嘉定经济发展情况 ?收入与支出 ?南翔发展动力 ?南翔发展定位 ? 嘉定区位于上海西北部，总面积463.55平方公里，东与宝山、普陀两区接壤，西与昆山市毗连，南襟吴淞江，与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与太仓市为邻。 ? 嘉定有12、1个街道、镇和工业区。项目位于嘉定重镇南翔镇。 来源：上海嘉定政府网站 嘉定简介 南翔镇 各区、县土地面积、常住人口及人口密度（2008） 地 区 土地面积 年末常住人口 其 中 人口密度 （平方公里） （万人） 外来人口 （人/平方公里） 嘉定区 464.20 103.42 45.97 2 228 金山区 586.05 64.56 14.02 1 102 松江区 605.64 107.42 51.74 1 774 青浦区 670.14 78.98 32.92 1 179 南汇区 677.66 106.21 32.81 1 567 奉贤区 687.39 80.84 28.84 1 176 崇明3、县 1 185.49 67.26 9.41 567 嘉定全区常住人口达103万人，外来人口46万人，是远郊中外来人口最多的地区，外来人口占常住人口的45%，南翔户籍人口约5万人，居住人口约15万人，另据我司统计，随着区域内中冶翔腾、骏丰等项目竣工入住，未来南翔区域居住人口有望达到30万人，大量外来人口导入同时也为本区域内的商业及商务地产市场提供了潜在消费基础。 嘉定人口概况 街道/镇/工业区 面积 （平方公里） 户籍人口 （万人） 嘉定镇街道 4.1 6.34 真新街道 5.09 3.95 南翔镇 33.31 4.81 菊园新村 18.61 2.02 华亭镇 39.57 2.44 徐行镇 / 4、3.11 马陆镇 57.16 5.08 外冈镇 50.95 3.11 安亭镇 60.15 5.57 江桥镇 42.37 5.24 嘉定工业区 / 6.23 ? 嘉定经济处于快速发展阶段，2004年到2009年的年均复合增长率达到15.7%，高于上海同期GDP的年均复合增长率14.9%。 ? 嘉定固定资产投资保持稳健增长。 ? 目前嘉定引进了超过40家世界500强公司。 来源：上海嘉定统计局 嘉定GDP（2005-2009）34141147856065570602004006008002004 2005 2006 2007 2008 2009GDP（亿元）嘉定固定资产投资（2005-2008）15、56 161171 1721820501001502002004 2005 2006 2007 2008固定资产投资（亿元）嘉定经济发展 ? 2005年到2008年，嘉定城镇居民可支配收入的年均复合增长率达到了12.5%。 ? 2008年，嘉定社会消费品零售总额191.6亿元，比上年增长15.9%。 嘉定城镇居民可支配收入（2005-2008）15,64117,26819,77022,24105000100001500020000250002005 2006 2007 2008城镇居民可支配收入（元）嘉定城镇居民可支配收入和消费性支出 就业 高速公路、轨道交通、城镇内部密集的路网结构，这些都是6、交通良好的象征。 生活 交通 便捷的交通使得当地居民更容易在城市中寻觅工作和购物，并且也吸引企业将办公室迁移到城镇 便捷的交通提高当地居住的生活质量，并吸引自市区搬迁而来的居民 随着人口和企业的涌入，就业率提高，城镇功能进一步发展，经济进入良性循环 南翔发展动力 南翔发展定位 嘉定新城规划图 嘉定新城位于上海市西北部，由嘉定主城区、安亭组团、南翔组团共同组成，是全市“1966”新型城镇体系之中九个新城之一，更是“十一五”期间重点推进建设的三大新城之一。 ?主城区定位 嘉定新城的主体与核心，以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心，形成具有独特人文魅力和城市特色、强大的集聚力和持续的创7、新力的现代化城区，集中体现传统文化、现代文明、运动休闲及生态魅力。 ?安亭组团定位 以上海国际汽车城核心区和嘉定新城对外交通枢纽建设为动力，以全国最重要的汽车产业基地之一为目标，形成具有上海市郊特色、风貌鲜明、配套齐全、设施完善、居住舒适的现代化城区。 ?南翔组团定位 以现代居住、传统古镇风貌和都市工业为特色，承接部分上海中心城疏导人口，形成环境优美、交通便捷、配套完善、各类城市用地布局合理、传统与现代景观风貌协调融合的现代化城区。 以现代居住、旅游观光、都市工业为导向的南翔发展定位将催生更多新型的商业及商务需求空间。 南翔镇中心区位地块 新南翔，新城市，新格局 南翔发展定位 二、项目地块分析8、 ?项目技术指标 ?项目区位介绍 ?项目周边概况 ?项目周边交通规划及实况 ?项目周边实景图 ?项目周边景观图 项目技术指标 融真城市广场 总用地面积 16,856.26 总建筑面积（含不计容） 75,110.59 地上建筑面积（计容） 42,14F3) 8,430.13 办公部分(F4-F21) 33710.52 办公部分单层面积 约1,520 其中 架空/骑楼（不计容） 554.58 地下建筑面积（不计容） 32,415.36 Walmart（沃尔玛） 12,516.40 地下商业步行街 3,691.28 地下停车库 14,330.29 人防面积 1,877.39 建筑占地面积 8,4289、.13 容积率 2.5 建筑密度 50% 绿化率 20% 总停车位 479辆 地上停车 62辆 地下停车(B2) 417辆 规划指标限制： 商业与办公配比：2：8 ? 本项目位于嘉定区南翔镇新镇中心，距离镇政府500米，区域位置佳； ? 本项目距离人民广场30分钟车程，距离虹桥机场20分钟，可达性较强； ? 本项目地处众仁路与银翔路交汇处，距离轻轨11号线南翔站800米，毗邻沪嘉高速公路，交通便利。 嘉定新城 南翔镇 市中心 虹桥机场 大虹桥商务区 项目区位介绍 项目区位优势明显 项目交通便捷程度高，可到性强 A12公路/S5 真南路 金地格林等 （较为成熟） 物流园区 云翔居住社区（待开发）10、 南翔 新镇 11号线南翔站 11号线环球公园站 本项目 南翔老镇 项目周边概况 ? 本项目周边有金地格林、云翔居住区等大型居住小区，居住人口密集； ? 项目南侧规划为物流园区，集中了大量物流类相关企业。 项目周边大型居住区、工业园区等较为密集，商业及商务配套的需求度高 项目周边交通规划 本项目 项目紧邻次干路-众仁路，并可快速与城市快速路相连同，交通便捷。 银翔路 4车道 众仁路 2车道 本项目周边交通实况 本项目临近主干道，交通便捷 北 西 东 南 本项目 河 医院 本项目周边实景图 ?南翔已改造好的景观河道。（位于本项目西北面） ?南翔政府投入2000多万治理河道及河道景观，目前项目河边11、已经种上树木。 ?景观河道对本项目形象和业态有一定正面影响。 本项目周边景观图 三、城市发展对办公物业的影响 ?城市发展规律 ?城市副中心发展案例介绍 ?城市副中心的形成加强城市对外扩张 ?企业外迁表现 ?企业外迁给南翔带来的机会 ? 城市经济发展 ? 城市人口膨胀 ? 城市规模扩大 “多中心” “单一中心” ? 城市资源紧张 ? 城市交通拥挤 ? 城市效率下降 ? 城市向外拓展 城市发展规律 城市由单一中心向多中心发展过程，催生多个城市副中心的相继产生 真如副中心（规划） 五角场副中心 花木副中心（规划） 徐家汇副中心 以徐家汇为例： 上海90年代的高速发展孕育了徐家汇的商业繁荣以及城市副中12、心的形成。 城市副中心发展案例分析-徐家汇 徐家汇城市副中心 ?交通改善 ?商业繁荣 ?商务发达 ?人口导入 1998年 2002年 2008年以后 地铁开通人口开始大量导入 2000年 2005年 1998年以前 太平洋百货、汇金百货、美罗城开业核心商业面积达38万平方米 徐家汇商场全面升级调整，一线品牌全面入驻 90%为乙级写字楼和商住楼小型商贸企业集中 港汇等甲级写字楼对外出租外资总部开始入驻 甲级写字楼面积增至60万平方米跨国公司总部20多家，上海六大CBD的地位确立 港汇广场开业 第一阶段： 交通改善、人口导入 第二阶段： 人口聚集、商业建设 第三阶段： 商业繁荣、商务发展 徐家汇商13、业的繁荣直接促进了写字楼的开发与商务需求的增加。 城市副中心发展案例分析-徐家汇 城市发展规律 南翔地处大虹桥商务区与嘉定新城之间，随着大虹桥商务区的发展完善、嘉定新城的规划完成，南翔起到城市外扩发展之功能，其未来发展成为区域副中心乃至城市副中心的可能性将非常之大，相应地，商务功能的完善是必不可少的一步。 商业功能 居住功能 商务功能 南翔发展趋势 嘉定新城 南翔镇 市中心 虹桥机场 大虹桥商务区 城市副中心 随着城市的发展与成熟，上海市中心城区传统的由陆家嘴、南京西路、淮海中路、虹桥、徐家汇、人民广场组成的六大CBD出现了向外围区域拓展的趋势。 南翔 城市副中心的形成加强城市向外扩展 ? 商14、务成本不断提高 ? 交通状况不断恶化 ? 产品不够丰富 ? 商务需求多样化 六大CBD客户外迁 市中心商务成本的提高以及企业商务需求的多样化促使客户大量外迁 企业外迁表现 ? 高租金物业向低租金物业搬迁 ? 企业后端职能部门向外围分化 ? 企业不同职能部门的整合 ? 对于物业要求的多样化趋势 ? 企业物业需求方式的改变 外迁表现：企业多元化选址的趋势 ? 政府经济园区 ? 城市副中心 ? 区域商业中心 ? 新兴商务规划区 ? 租赁与购买相结合 租赁为主 联合利华，由虹桥搬迁至临空经济园区 新设立的一个分部，由仙乐斯广场搬迁至火车站亨通国际 从梅陇镇广场搬迁至杨浦复旦科技园 从美罗大厦搬到闵行紫15、竹经济园区 佳通轮胎，从香港新世界搬迁到临空经济经济园区 横河电机从嘉华中心搬迁至临空经济园区卡迪乐鳄鱼大厦 科勒搬迁至市北工业园购买一幢整栋作为总部 由文新报业大厦搬迁至张江 原租赁世贸商城，现已购买长风生态商务区汇银铭尊整栋办公 购买长风生态商务区汇银铭尊整栋办公作为企业总部 购买漕河泾开发区的整栋办公 购买真如地区8000办公作为企业总部 小肥羊购买北外滩海泰国际一个层面 大型生产型企业集中 ? 原材料供应商 ? 技术合作企业 ? 广告、法律及管理等服务企业 ? 物流、仓储企业 ? 其它生产性服务企业 居住人口密集、商业繁荣 ? 设计、研发部门 ? 后勤管理部门 ? 企业管理总部 ? 产16、品销售部门 ? 商贸流通企业 ? 大量中小型商贸企业 ? 商业服务企业 产业链上下游企业及关联企业 市中心企业的外迁及多元化的需求趋势给南翔带来了机会 四、区域办公楼市场概况 ?南翔CBD规划 ?本项目周边地块规划 ?南翔产业发展概况 ?主要企业类型分析 ?本项目与江桥及大虹桥关联性分析 ?区域办公楼市场特征 ?现有市场供应 ?潜在市场供应 ?商办物业价格走势分析 ?相关产品调研分析 ?竞争项目调查分析 ?可比项目调查分析 ?办公楼市场未来发展趋势 南翔CBD规划 本项目 ?南翔CBD正在建设的第一批商务楼中，有6栋产业总部大楼由大型企业自行开发，分别是中能集团（中能广场）、七星集团（七星广场17、）、昌辉集团（昌辉广场）、永乐久友大厦、中奥集团（中澳广场）、中川石油集团（中川石油大厦）和中暨集团（中继广场）总部大楼； ?由大型企业来开发总部大楼，这些楼宇既能成为企业总部办公楼，又能凭借企业在各自领域中的核心地位，吸引相关物流、电子商务、传媒信息等产业的入驻，形成“总部+招租”的综合格局。如昌辉集团大楼（昌辉广场）该项目除作为总部办公之外，还将引入其业务关联企业金山词霸公司已准备入驻； ?另外，根据从政府相关网站消息，地铁11号线南翔站南侧，南翔将与上海外经贸投资集团共同建设外资总部大楼，重点引进国际性的企业总部。 根据政府规划，本项目所在的南翔镇将规划为首座郊区CBD 未来地铁南翔站区18、域将逐步形成城市广场、交通枢纽、企业总部、商业配套以及相关的生活服务设施相结合的商务商业集群，同时也将成为内外资企业总部的集聚地，商务办公氛围将逐步形成。 本项目周边地块介绍 经实地调查，目前项目周边主要地块基本功能如下： 1）医院 2）银翔文化商务区 3）骏丰嘉天下 4）中暨总部 5）昌辉总部 6）蓝天创业大厦 7）艺翔图书物流中心 8）政府职能部门（现状为嘉定区成教学校） 9）中冶祥佳 10）绿荫地块 本项目 1 2 3 5 4 6 7 8 9 10 序号 名称 土地性质 总建筑面积（平方米） 1 医院 医疗 31,995 2 银翔文化商务区 商办 待定 3 骏丰嘉天下 综合 194,1319、1（办公未定） 4 中暨总部 商办 37,523.5 5 昌辉总部 商办 42,995 6 蓝天创业大厦 商办 29,632 7 艺翔图书物流中心 商办 41,134.92 8 政府职能部门（现状为嘉定区成教学校） 商办 待定 9 中冶祥佳 商办 2,999 10 绿荫地块 商业 45,213 蓝天创业广场 蓝天创业广场由地上17层主楼、地下一层和三层裙楼构成，总建筑面积29632m2。主楼高68.1m，主要功能为商务办公。裙楼高15.3m，主要为配套餐厅、厨房、会议和报告厅等功能。主楼、裙楼通过一三层连廊连接。地下室主要用于设备用房和平时的停车库。 蓝天创业广场原计划于2010年3月5日竣工20、，建成后主楼35层、717层用于商务办公租赁，租赁方式采取以税代租、以税补租等优惠政策来吸引企业入驻。 基地面积 10,555.5m2 可建用面积 46183m2 建筑占地面积 2650m2 总建筑面积 2,9632m2 地上部分建筑面积 地下室建筑面积 人防地下室建筑面积 25,519m2 3,920m2 3,640m2 建筑密度 25.1% 容积率 2.31 绿地面积 3,500m2 绿地率 23.6% 集中绿地面积 700m2 集中绿化率 5% 停车位数量 245辆 地上停车位 地下停车位 170辆 75辆 使用年限50年（建筑设计） ?项目概况 ?技术指标 对本项目的影响 蓝天创业广场21、紧邻本项目南侧，基本以商务办公为主，目前外立面基本安装完成。该项目以租赁为主，且竣工时间较早，对本项目带来的市场冲击不大。 艺翔地块 政府职能部门(现状学校) 骏丰嘉天下 绿荫商业地块 中暨及昌辉总部地块 总体来看，本项目除即将竣工的蓝天创业广场为出租型商务办公物业外，其他地块多为总部办公（如中暨及昌辉）、仓储（艺翔地块）及商业（绿荫地块）为主，销售型的纯办公物业项目较为稀缺，本项目正好填补了这一市场空白点。 南翔产业发展概况 目前南翔镇内拥有南翔高科技园区、南翔工业开发区、蓝天私营经济城、南翔经济城、古猗园经济城、环球经济城、南翔高科技经济城、永乐经济城及各类企业220多家，累计引进外资企业22、100多家，已形成高新技术、轻纺、电子、医药及现代机械等产业集群。 产业现状 产业发展 ?房地产板块 ?依托大都市辐射圈的现代物流 ?文化商务 ?创意产业等 依托南翔最新产业发展规划，在房地产业板块的带动下，未来区域内文化商务、创意产业及现代物流产业将得到重点发展，相应地，与该三类产业相关的中下游企业及关联性企业将会有较大发展空间，其对办公及商务配套方面的需求度较强。 主要企业类型分析 根据我司实地调研及了解，目前嘉定及南翔区域内主要企业类型如下： 南翔企业类型分租户构成比例11%14%10%8%14%42%1%独资合资合作股份制国有集体民营私营?南翔办公多以私营经济为主，且绝大多数都建有自己23、的厂房和办公楼 ?外资企业在南翔多以生产加工为主，目前对市场办公需求并不多 ?绝大多数企业都为中小型规模，购买自用型办公楼的企业相对较少 目前，由于南翔产业结构以生产加工型为主，现阶段南翔办公多以企业自建厂房为主，租用办公场地比较少；但随着南翔CBD建设日臻完善，在总部型企业（如高新技术、电子及医药产业等）的产业影响和带动作用下，其关联性企业对于纯办公楼的需求市场将被逐步激发。 119.366.945.433.329.527.725.318.216.714.10204060801001201交通运输设备制造业电气机械及器材制造业通用设备制造业金属制品业专用设备制造业通信设备、计算机及其他电子设24、备制造业化学原料及化学制品制造业非金属矿物制品业塑料制品业有色金属冶炼及压延加工业单位：亿元 2010年第一季度嘉定产值前十强行业 南汇区 (现属浦东新区) 大虹桥临空经济区 本项目 江桥开发区 本项目与江桥及大虹桥关联性分析 江桥开发区： ? 江桥位于嘉定、普陀、长宁三区交汇处，北接南翔，东依普陀区，南连虹桥临空经济园。距人民广场仅15公里，距外环线仅8公里，去虹桥机场8分钟车程。沪宁高速公路、沪宁铁路、沪杭铁路、312国道等从镇区穿过，交通非常便利。因其极为便捷的交通优势，因而在产业方面形成了以物流为主的产业特点。另外，江桥还启动了上海首家生产性服务业集聚区上海西郊生产性服务业集聚区。 ?25、 江桥开发区是嘉定区经济最为发达的区域之一，区域规划和产业定位已基本完善和成熟，区域可供开发利用的土地等资源相对较为稀缺。 大虹桥临空经济区： ? 大虹桥临空经济区依托于大虹桥交通枢纽而形成的产业园区，主要定位为高科技生产服务性企业及物流服务业，对入住园区企业的背景、实力等方面要求较高； ? 临空经济区虽然紧邻虹桥机场，交通相对较为便利，但飞机起降噪声污染严重，办公环境嘈杂； ? 由于临空区域内的建筑均有较严格的限高规定，较难满足企业总部类客群对于办公楼形象和档次等方面的要求。 尽管南翔江桥及虹桥存在一定的关联性，但江桥及虹桥无论从产业发展及区位和交通方面均优于南翔；而南翔则在人文、环境等方面26、较上述地区有较大优势。因此，本项目要想在前两者中胜出，要尽量发挥自身优势，避免直接竞争，将商务客群目标锁定民营企业总部或不适于临空经济园区及江桥开发区的广大其他类型行业企业入驻；此外，次重点目标客群可锁定为江桥及临空区域内大型企业的上下游关联性企业及对办公及区域环境要求较高的客户。 从上图可以看出，本项目所在的南翔郊区CBD与大虹桥临空经济园区及江桥开发区在区位上均处于城市近郊，同时均有地铁、高速公路及城市主干道与市区相连，都属于市区外扩、企业外迁的目标选择范围，因此在吸引市区外迁的商务办公客群方面存在一定的竞争。以下将对江桥及大虹桥临空经济园区的概况和产业特征进行重点分析，以期为本项目找到市27、场机会点. 区域办公楼市场特征 整体办公楼市场状况： 嘉定办公楼市场起步较晚，且现状较为落后 ，办公楼物业主要集中在安亭镇、真新板块及嘉定老城区； 南翔镇现有办公物业绝大部分属于自建厂房，基本以自用为主，目前尚无真正意义的办公楼物业出现。 办公楼客群特点： 由于南翔自身产业结构所限，现有企业基本以生产加工及物流配送等为主，体现出典型的工业园区特色。 分布特征： 嘉定现有办公楼主要集中于嘉定老城区、安亭、真新（曹安路沿线）三大板块，本项目所在的南翔区域内尚无规模以上成熟办公楼项目。以上三个板块内的写字楼主要特点总结如下： ?嘉定老城区域内办公楼市场呈新老林立之势，较早修建的办公楼楼层较低，面积不28、大，规格不高，同时租金也较低。新建的办公楼楼层较高，配套设施完善； ?安亭区域的办公楼多以汽车制造为重要卖点，引进大量汽车产业相关企业入驻。楼层较高，各个办公楼规格较高，配套设施完善； ?真新版块由于临近普陀区，距离市中心相对较近，办公楼开发时间较早，办公气候较为成熟。 总供应量： 目前嘉定区内主要建成和在售楼盘共32处（分布表见后页），总建筑面积约为772万平方米。 嘉定老城区 安亭区块 真新区块 本项目位置 现有市场供应 嘉定区主要办公物业汇总 编号 名称 总建筑面积（平方米） 1 大卫国际大厦 27158 2 永和生活广场 25648 3 曹安办公楼 12000 4 唐韵大厦 1000029、0 5 嘉乐园商务大厦 26800 6 智慧金沙3131 32000 7 太平洋商业广场 54020 8 盛创企业家园 2000000 9 绿地嘉创国际 8690 10 利金国际 29857 11 莱英国际 12980 12 嘉正国际大厦 43802 13 东方慧谷上海文化信息产业园 500000 14 沸城创意产业园 51180 15 世康大厦 16000 16 世昶生活广场 55280 17 上海西郊商务园 4200000 18 上海国际汽车城 26132 19 马陆丰登工业园 60766 20 底特律财富广场 95000 21 新正商务楼 18000 22 博威禧福汇 17000 23 30、曹安锦程 13280.22 24 三德大楼 18000 25 国际鞋城商务中心 30000 26 泰宸商务楼 18000 27 亚太兴业城 52339.14 28 平正大厦 18981.44 29 V6时代新源商务楼 32800 30 上海皮尔中心 25000 31 汇尊国际 63736 32 威隆商务楼 37500 总面积 7721949.8 潜在市场供应 公告号 地块名称 环线 土地 用途 土地面积 （万平方米） 容积率 建筑面积 （万平方米） 中标人 土地单价 （万元/亩） 200900701 2009年7号公告嘉定区江桥镇金沙江 西路北侧地块 外郊环 办商 20718 2 41436 31、中国南方航空股份有限 公司 3300206.352 200900704 2009年7号公告嘉定区沪宁高速以南 、祁连山路以东地块 中外环 办商 9428 4 37712 上海嬿豪企业发展有限 公司,上海欧哲实业有限 公司,上海江恒建筑装饰 工程有限公司 7999615.73 200902705 嘉定区绿苑路以西、嘉松北路以北地 块 外郊环 办商 7705.3 3.5 26968.55 上海鸭王投资管理有限 公司 1851548.67 200903503 嘉定区曹安商贸城A地块 中外环 商办 45868 2.7 123844 上海市宁佰投资管理有 限公司 5842882.62 20090710732、 2009年71号公告嘉定区规一路以东、 真南路以南地块 外郊环 商办 31237.4 2 62474.8 世萌投资 3741260.508 200907301 2009年73号公告嘉定新城西云楼地块 外郊环 商办 58730.2 1.1 64603.22 上海易端投资有限公司 1400989.804 200908504 2009年85号公告嘉定区米泉南路以西 、博园路以北地块 外郊环 商办 5557.6 2 11115.2 铃木（中国）投资有限 公司 2938933.173 201001401 2010年14号公告嘉定区古猗园路以东 、银翔路以南地块 外郊环 商办 15009.4 2.5 333、7523.5 上海中暨投资管理有限 公司 4169852.199 201001402 2010年14号公告嘉定区槎溪路以西、 银翔路以南地块 外郊环 商办 17198 2.5 42995 上海昌辉企业发展有限 公司 8528166.066 201001403 2010年14号公告嘉定区槎溪路以东、 金通路以北地块 外郊环 商办 11999.6 2.5 29999 上海中冶祥佳投资有限 公司 6889152.972 201001404 2010年14号公告嘉定区众仁路以西、 银翔路以南地块 外郊环 商办 16873.6 2.5 42184 东方伟业茗品（上海） 投资发展有限公司 4170391.34、661 总建筑面积（折扣容积率后） 520,855.27 嘉定区土地成交情况表 根据嘉定土地情况成交情况表，未来2-3年内嘉定区域内将要建成的商办项目共有11个，总建筑面积为：520855.27平方米； 其中南翔区域内的包含本项目在内的主要项目为4个，均位于南翔CBD范围内，总建筑面积为152701.5平方米，约占潜在供应量的29.3%。 综合分析，嘉定区未来2-3年未来商办物业总体供应量较大，但由于大部分地块为自用型企业总部，因此，市场竞争相对较为平和； 从南翔镇的潜在供应情况来看，未来商办物业的放量多集中在南翔CBD区域内，除本项目外，其他均为总部办公自用为主，纯商务型办公楼仍较为稀缺。 35、潜在市场供应 上海易端投资 中冶祥佳投资 昌辉集团总部大厦 本项目 中暨集团总部大楼 中国南方航空 200900704地块 南翔CBD 潜在市场供应 根据2010年嘉定区1-4月份房地产开发和销售统计数据，截至4月底，区域内办公楼新开工面积为16.4万平方米，同比增长12.8倍，大大低于住宅及商业用房的增长比率。说明本区域内办公楼市场仍存在较大增长空间。 嘉定区历年商办土地成交情况 区县 公告号 地块名称 环线 土地用途土地面积（万平方米）容积率建筑面积（万平方米）中标人中标价（万元）楼板价（元/平方米）土地单价（万元/亩）嘉定区 20050410 国际汽车城核心区LS-6地块 外环外 商办 36、1. 1061 2 2. 2122 上海伊凡斯特贸易有限公司 4248 1920. 260374 256. 0359967嘉定区 20060106 嘉定新城东云街地块 外环外 商办 14. 51 2. 5 36. 275 上海鼎福房地产开发公司 17410 479. 9448656 79. 99121089嘉定区 20060208 嘉定新城D9地块 外环外 商办 4. 5925 2. 9984 13. 77上海市嘉定区住宅建设综合开发有限责任公司13780 1000. 726216 200. 0372912嘉定区 20060407 嘉定马陆镇大众维修站南侧地块 外环外 商办 1. 7659 237、. 5 4. 4147 上海亚嘉达置业有限公司 4370 989. 8747367 164. 9780792嘉定区 20060408 嘉定工业区飞跃五金厂地块 外环外 商办 1. 3712 4 5. 4848 绿地集团 15100 2753. 063011 734. 1538069嘉定区 20060504 嘉定新城路街道澄浏中路东侧地块 外环外 商办 6. 103 2. 5 15. 2575 上海瑞锦房地产开发有限公司 11900 779. 9442897 129. 9913649嘉定区 20071310 嘉定区沪嘉高速公路东侧、宝安公路南侧地块外环外 商办 6. 6875 1. 21 8. 38、091875 上海东方文信科技有限公司 11034 1363. 590021 109. 9968117嘉定区 20071619 嘉定新城D7地块 外环外 商办 5. 3829 3 16. 1487 嘉定新城发有限公司 21500 1331. 376519 266. 2766353嘉定区 20071620 嘉定新城D8地块 外环外 商办 4. 0937 3 12. 2811 上海大卫房地产开发有限公司 21400 1742. 514921 348. 5047268嘉定区 20071625 墨玉路东侧、昌吉路北侧路口地块 外环外 商办 0. 65 3. 8 2. 47 张良规 6300 2550.39、 607287 646. 1570769嘉定区 20071626 叶城路北、富蕴路东侧A地块 外环外 商办 0. 6943 2. 8 1. 94404 上海嘉定建设安装工程公司 1875 964. 4863274 180. 038348嘉定区 20071627 叶城路北、富蕴路东路口B地块 外环外 商办 0. 8224 2. 5 2. 056 嘉宝（集团）实业股份有限公司 8800 4280. 155642 713. 3628405嘉定区 200802205 嘉定区浏河以北、飞沪南路以西地块 外环外商住混合用地5. 84111 1 5. 84111 上海通中实业有限公司 7009 1199. 40、943161 79. 99661075嘉定区 200803501嘉定区江桥镇黄家花园路东侧、金沙江西路南侧地块外环外商业、商务办公和居18. 63154 2. 25 41. 920965 大连万达集团股份有限公司 99213 2366. 667847 355. 0019521嘉定区 2009007012009年7号公告嘉定区江桥镇金沙江西路北侧地块外郊环 办商 20718 2 41436 中国南方航空股份有限公司 10256 2475. 142388 3300206. 352嘉定区 2009007042009年7号公告嘉定区沪宁高速以南、祁连山路以东地块中外环 办商 9428 4 37712上41、海嬿豪企业发展有限公司,上海欧哲实业有限公司, 上海江恒建筑装饰工程有限公司11313 2999. 840899 7999615. 73嘉定区200902705嘉定区绿苑路以西、嘉松北路以北地块 外郊环 办商 7705. 3 3. 5 26968. 55 上海鸭王投资管理有限公司 2140 793. 5168928 1851548. 67嘉定区 200903503 嘉定区曹安商贸城A地块 中外环 商办 45868 2. 7 123844 上海市宁佰投资管理有限公司 40200 3246. 019185 5842882. 62嘉定区 2009071072009年71号公告嘉定区规一路以东、真南路42、以南地块外郊环 商办 31237. 4 2 62474. 8 世萌投资 17530 2805. 931352 3741260. 508嘉定区 200907301 2009年73号公告嘉定新城西云楼地块 外郊环 商办 58730. 2 1. 1 64603. 22 上海易端投资有限公司 12342 1910. 43109 1400989. 804嘉定区 2009085042009年85号公告嘉定区米泉南路以西、博园路以北地块 外郊环 商办 5557. 6 2 11115. 2 铃木（中国）投资有限公司 2450 2204. 188859 2938933. 173嘉定区 201001401201043、年14号公告嘉定区古猗园路以东、银翔路以南地块外郊环 商办 15009. 4 2. 5 37523. 5 上海中暨投资管理有限公司 9388 2501. 9 4169852. 199嘉定区 2010014022010年14号公告嘉定区槎溪路以西、银翔路以南地块外郊环 商办 17198 2. 5 42995 上海昌辉企业发展有限公司 22000 5116. 8706 8528166. 066嘉定区 2010014032010年14号公告嘉定区槎溪路以东、金通路以北地块外郊环 商办 11999. 6 2. 5 29999 上海中冶祥佳投资有限公司 12400 4133. 4711 6889152.44、 972嘉定区 2010014042010年14号公告嘉定区众仁路以西、银翔路以南地块外郊环 商办 16873. 6 2. 5 42184东方伟业茗品（上海）投资发展有限公司10555 2502. 1335 4170391. 661嘉定历年商办土地成交情况嘉定区商办物业价格走势分析 2 3 商办物业市场供应、成交稳中有升，但市场规模和容量偏小 2009年商办物业市场出现供不应求的状况，未来商办物业市场需求空间大 成交价格稳中有逐步快速上升的发展势头，商办物业市场价格后期看涨 从2006年至2009年，供应量分别只有6388平方米、13966平方米、11836平方米；成交量分别只有4856平方米45、5203平方米、16880平方米。 2009年供应量只有11836平方米，而成交量为16880平方米，供求比为0.7：1，严重供不应求，预示着南翔商办物业市场逐渐被市场买家所看好。 从2006年到2009年，商办物业成交价格分别为9127元/平方米、9289元/平方米、11441元/平方米，2009年的成交价格比2008年上升了23.17%。 1 从嘉定及南翔土地成交价格表结合嘉定区商办物业价格走势分析，目前区域内的土地成交价格相对较 低，后续操作发展空间较大。 本项目土地成交价格（楼板价）为2502元/平方米，而旁边的昌辉地块楼板价为5116元/平方米，中 冶地块楼板价为4133元/平方米46、，高出本项目1600-2600元/平方米。 相关产品调研分析 鉴于本项目所在的南翔区域内纯办公楼项目目前尚无市场空白点，因此，我司选取南翔周边区域的代表性项目进行价格调研，以期本项目价格定位提供参考依据，主要产品类型涵盖住宅、办公楼及LOFT等，具体价格情况如下: LOFT 产品 名称 位置 户数 单价（万元/平米） 开发商 备注 骏丰嘉天下 北至沪宜公路，南至银翔路，东至槎溪路，西至银翔路 400 1.6 香港骏丰 已开盘。小高层住宅商业SOHO酒店。住宅面积在80140平米 博威禧福汇/祥源福邸 金通路和槎溪路口 1,700 1.11.2 上海恒威房地产发展有限公司 已售完。包括住宅和酒店47、式公寓。 金地格林世界 南翔镇 7,600 2.02.2 金地与嘉宝联合开发 规划占地2100亩，建筑面积近100万平方米 中冶翔腾城市广场 沪宜公路真南路口 150 1.51.7 中冶 小高层。楼下是商铺，上面是住宅 上隽嘉苑 宝翔路998弄 2,000 / 路劲地产 以公寓为主，即将开盘 茗馨公寓 民主街495弄，近沪宜公路 157 1.5 绿洲房产 已开盘 银南翔佳苑 翔黄公路100弄 110 1.1 上海同盛 已售完 槎浦新天地 金迈路359号 0.8 / 已售完 绿洲古猗新苑 古猗园路155弄 220 1.5 绿洲房产 即将开盘 银翔新村 古猗园路125弄 25 1.4 / 已售完 48、? 目前，南翔普通住宅均价在1.3-1.4万元/平米，其中金地格林房价最高，达到2.2万元/平米。 通过对以上三类产品面积区间、售价等实际调研情况分析得知 面积区间 （平方米) 售价范围 （元/平方米) 装修标准 层高（米) 住宅 37-140 13,000-17,000 毛坯房 2.7-3 办公楼 30-1000 15,800-20,000 公共部分精装 3.6-4.5 LOFT 30-500 15,000-26,000 毛坯房 5-6 上述三类产品的面积分割区间、售价范围将对本项目后续产品定及价格定位提供一定的市场参考依据。 项目概况 ?江桥万达广场（江桥鹤友路366号 ） ?上海江桥万达49、广场地处上海西北嘉定区江桥板块，距离本项目直线距离约6公里。 ?上海江桥万达广场是万达在上海开发的第三个大型城市综合体。规划用地约18.63万，总建筑面积约55万，其中商业面积约25万。项目集中了城市公寓、商业广场、SOHO、餐饮酒吧街等多重物业类型。项目于2009年11月正式开工建设，计划2010年12月住宅竣工，计划2011年5月商业广场开业。 销售情况 ?该项目已开盘,沿街商铺3-4万/平米,已售罄。 ?购物中心上建有酒店式公寓，商住两用，售价1.5万/平米，户型面积40-60平米，楼层为5-11楼，产权50年，层高3.2米，物业费3.5元/平米。 ?另有居住用房，售价1.8-2万元平米50、，户型面积87-130平米，层高2.8米，楼层共14层。 竞争项目调查分析 影响度分析 江桥万达广场距离本项目相对较远，但由于万达 的品牌优势及江桥的区域优势，对投资客群具有较大的吸引力，会分流一部分投资性购买客群，从而对本项目带来一定的市场竞争，但由于其办公主要以SOHO为主，在产品上与本项目存在较大差异，因此，竞争压力存在，但影响度不大。 中冶祥腾城市广场 占地面积: 53,000平方米 办公楼： 预计10月份开盘 总建筑面积： 18,0000平方米 办公楼户型： 40-50平方米的小户型 住宅： 约6万平米 产权性质： 50年办公产权 容 积 率： 2 装修情况： 毛坯 绿 化 率： 351、5% 配套情况： 通燃气 装修状况： 毛坯 层高： 层高4.5米 一期情况： 以住宅为主，少量商铺 预计售价： 住宅:15.000-17.000元/ 平方米;办公楼价格待定 可比项目调查分析 本项目 项目概况 ? 中冶祥腾城市广场距离本项目直线距离为2.5公里； ? 中冶祥腾同样是南翔CBD的重要组成部分，交通便捷，配套完善； ? 中冶项目结合商铺，住宅与办公楼三位一体，规模较大，但基本以住宅产品为主，其办公楼也是以小户型居住为主，通燃气，体现出较浓的商住特点，办公条件、以及形象和档次均较低，无法满足纯办公客户的实际需求； ? 同样受制于该项目整体的住宅气氛，该项目将来也不能形成有效地办公气候52、。 影响度分析 ?本项目以商业办公为核心，与中冶定位有本质差别，本项目主体为办公楼，目标客群以企业办公用房为主，与中冶项目竞争面较小。 ?本项目无住宅部分，商业配套结构鲜明，更能营造出较浓郁的办公气氛，与中冶项目以住宅为中心的小商铺结构有明显差异。 综合以上分析，中冶祥腾项目虽与本项目距离较近，但由于其与本项目在产品特点方面存在较大差异，因此，未来两项目产生直接竞争的可能性较小。 骏丰嘉天下 占地面积: 68,377平方米 办公楼： 嘉峰汇，未开盘 总建筑面积： 194,131平方米 办公楼户型： SOHO小户型 写字楼： 约2万平米 产权性质： 小户型公寓式办公 容 积 率： 1.8 布局结53、构： 四栋点式建筑和二栋板式高 层组成 绿 化 率： 40% 布局亮点： 6,000平米大型中央花园 装修状况： 精装 特色： 配有大型的景观阳台、 独立卫生间、可封闭茶水间 一期情况： 推出SOHO式办公楼 住宅售价： 16,000元/平方米，办公楼待定 本项目 骏丰嘉天下 项目概况 ? 骏丰嘉天下距离本项目直线距离为不足1公里； ? 骏丰嘉天下体量较大，交通便捷，配套完善，同样是南翔CBD的重要组成部分； ? 骏丰项目结合商业中心，住宅，酒店，公寓式办公与酒店式公寓多位一体，规模巨大，但其核心还在于其居住功能，其中酒店，酒店式公寓和公寓式酒店无不凸显居住元素。其SOHO办公也是以小户型为主54、，每个单元都配有大型的景观阳台、独立卫生间、可封闭茶水间； ? 项目规划有部分SOHO产品，但仍以居住为主，办公能力较弱； ? 项目以住宅为主，未来难以形成有效地办公氛围。 影响度分析 ?本项目以商办为主，与骏丰项目以大型住宅小区为中心的居住型项目存在明显差异，竞争面小； ?本项目总体量较小，但规划为办公楼的部分较骏丰大，对于本项目而言，更容易形成良好的纯商务办公氛围。 综合以上分析，骏丰项目虽与本项目距离较近，但由于其与本项目在产品特点方面存在较大差异，因此，未来两项目产生直接竞争的可能性较小。 南翔智地企业总部园 占地面积 1663.5亩 主要租户结构 企业总部，文化创意，科技研发和生产性55、服务业 总建筑面积 50多万平方米 租售方式 仅出租 结构 老厂房改造创意产业园 厂房租金 约￥0.5元/天/平方米 风格 低密度，低容积花园景观式商务办公 毛坯办公楼租金 约0.8元/天/平方米 一期 占地面积70亩，建筑面积45000平方米 简装办公楼租金 约1.2/元/天平方米 二期 占地面积40亩，建筑面积17000平方米 二房一厅简装宿舍租金 1200元/月 三期 占地面积120亩，建筑面积5万平方米 物业费： 3元/月/平方米 本项目 南翔智地 项目概况 ? 南翔智地距离本项目直线距离为2公里； ? 南翔智地为老厂房改造创意产业园项目占地面积大； ? 南翔智地租户结构明晰，主要为企56、业总部，文化创意，科技研发和生产性服务业； ? 南翔智地园区内结构完善，有办公房，宿舍，还有厂房共出租； ? 南翔智地项目由于本身的老厂房改造创意产业园项目性质，决定了其只租不售的定位格局。 影响度分析 ?南翔智地项目以“修旧如旧”原则改建而成，定位为创意产业园区，主要吸引多为文化创意、科技研发等类型企业，在租售模式上采取只租不售的形式。与本项目主打现代商务办公，未来以销售为主的定位存在较大差异。从影响性来看，由于该项目已基本实现全部出租，由于其目标客群特点鲜明，产品特色突出，给本项目带来直接竞争的几率较小。 综上分析，由于产品定位、目标客群等方面存在较大差异，因此，本项目周边半径三公里范围的57、三个主要地产项目对本项目影响度低，直接竞争压力小。 未来发展趋势 未来办公楼发展趋势： ?办公楼市场逐步成熟和完善； 上海城市外扩和市区CBD内的企业客户外迁为南翔区域的发展带来了大量商务办公方面的需求；而南翔CBD的规划和建设正好顺应了这一市场发展趋势。可以预见，未来南翔区域内的办公楼市场将逐步成熟和完善。 ?办公楼形象和档次逐步提升； 根据南翔CBD总体定位，区域内将引进大量总部型企业进驻，而该类企业对于办公楼形象和档次的要求较高，在总部型企业的带动和促进下，区域内办公楼的形象和档次逐步向现代化、商务型发展。 ?办公楼产品将有SOHO、LOFT等模式向纯办公方向发展。 由于市场和需求的限制58、，现有办公楼产品基本以SOHO及LOFT等为主，体现出半商半住的特色。随着一批总部型企业、市区外迁的高品质客户逐步进驻南翔市场，其对于纯办公楼的需求将逐步体现，在该类客户刚性需求带动下，南翔办公楼产品将逐步实现升级和换代。 未来办公客群分析： ?南翔本地客户：南翔具有具有成熟的配套设施，又是嘉定与市区的进出门户。嘉定的开发，特别是安亭镇、马陆镇和嘉定新城的开发，为南翔带来稳定的写字楼客户。 ?总部企业：南翔为总部企业的入驻提供了一系列优惠政策，未来本区域将会有大量总部型企业进驻，进一步促进区域产业转型和经济发展。 ?中小企业：南翔虽离上海中心城区较远，但交通便利，镇内拥有成熟的配套设施，能够满59、足成长型的中小企业的要求。 综上所述，南翔区域内办公楼市场仍处于起步阶段，未来市场的发展空间较为广阔。只要本项目能够抓住市场空白点，积极抢占市场先机，未来本项目的成功机会将十分之大。 五、区域商业市场概况 ?整体市场状况 ?竞争个案分析 ?南翔消费者的未满足点 南翔老街 金域广场（家乐福） ? 南翔老街（民主路及周边业态）离本项目2公里，向游客出售低端旅游产品。按照可租面积计算，商铺售价2.6万元/平米左右。 ? 骏丰嘉天下离本项目1公里，商业还未做起来。按照可租面积计算，商铺售价2-3万元/平米左右。 ? 位于金地格林的金域广场，建筑面积约3万平米。其中1楼为商铺，档次较低，品牌包括肯德基、60、味千拉面、达芙妮、欧美药妆、MU包袋、儿童游乐场等；2楼为家乐福，营业面积7,000平米；3楼为网吧、电子游乐厅、KTV和桌球。4F为商务宴请酒楼。 ? 参照金地格林的居民收入，金域广场的业态和档次并不能完全满足金地格林居民的需求。 整体市场状况 现有商业档次低，品牌少，餐饮娱乐设施缺乏，商圈暂未形成 白丽生活广场 ?白丽生活广场位于白丽生活广场位于桃浦镇武威路与红棉路的交汇处，为地铁11号线桃浦新村站地铁上盖型物业，交通便利。 ?建筑面积：约40000平方米，地上5层，地下2层，包含沃尔玛、永乐家电及莫泰168等主力客户，目前是桃浦唯一一个集生活、娱乐、消费为一体的综合性商业项目。 ?市场定61、位：以时尚生活为基点，开创区域体验式消费新格局的综合性商业广场。 ?消费客群：桃浦及周边日常居住客群。 ?开业时间：2010年5月23日。 楼 层 面积 (平方米) 业态分布 代表品牌 B1 7187.8 大卖场、休闲食品 沃尔玛 F1 5486.2 流行服饰、精品鞋包、休闲餐饮、银行、莫泰168大堂 Cache、海蓝之家、李宁、美特斯?邦威、麦考林、 DQ、KFC、MU Bread、中国银行 F2 4771.8 运动品牌、男装、女装、皮具、餐饮，家电卖场 安踏、特步、皮尔卡丹、七匹狼、淑女坊、和一铁板烧、永乐生活电器 F3 4784 内衣、童装、儿童乐园、家居、家电卖场、酒店客房 竹天下家居62、永乐生活电器 F4 3490.5 特色餐饮、休闲娱乐、酒店客房 自由港KTV，美食广场、目前仍在装修中 F5 2850.8 竞争个案分析-白丽生活广场（桃浦沃尔玛） 项目优劣势分析 优势 劣势 ?为地铁上盖物业，交通优势明显； ?周边分布约20万居住人口，基础客群基础扎实； ?商业采取统一经营，只租不售的运营模式，有利于商业档次维护及品牌提升； ?该项目业态功能齐全，集购物、餐饮娱乐及文化休闲等多种业态于一体，填补了区域无综合性商业的市场空白点。 ?周边商业氛围欠缺，现有商业业态杂乱，店铺形象差，整体商业档次有待提升； ?项目自身业态布局零散、除沃尔玛及家电卖场外，零售及餐饮娱乐业态缺乏具有63、吸引力和竞争力的品牌，商业培育尚需时间。 楼层 租金 (元/平方米/天) 物业费 (元/平方米/天) 其他 B1外租区 20-30 物业费为 1元/平方米/天 含在租金内 电费：1.43元/度 无免租期 F1 14-16 F2 10-12 F3 8-10 F4-5 3-5 F5 F1 F2 F3 F4 B1 对本项目的影响 ?白丽生活广场项目总面积约为4万平方米，业态功能较为齐全，且为地铁上盖物业，在商业规模和交通条件上较本项目更有优势； ?由于该项目与南翔仅为一站地铁的距离，该项目的开业对南翔区域内的居民同样具备一定的消费影响，从沃尔玛的班车行车路线来看，沃尔玛现共有3条线，而其中有2条线都64、是往南翔方向，因此会对融真城市广场项目带来一定的客群分流； ?从沃尔玛的承租面积来看，目前沃尔玛桃浦店总面积约为7,200平方米，作为大卖场而言，其规模相对较小，无法提供尽可能全面的日常消费需求。 总体来看，只要本项目做到商业主题特色鲜明，同时结合合理的沃尔玛主力店规模，将可有能减小与该项目的直接竞争。 竞争个案分析-天霖购物广场（马陆沃尔玛） ? 坐落在嘉定区马陆镇上的马陆沃尔玛，位于天霖购物广场（总建筑面积21，000平米）的2-3楼。距离本项目8公里。 ? 沃尔玛租金为1.2元天平米，租期20年，面积为10，500平米。 ? 一楼零售餐饮区域为5，250平米，平均租金为5.7元天平米。 65、? 四楼为，面积为5，250平米，租金为1.8元天平米。 竞争个案分析-景瑞商业广场（高境沃尔玛） ?景瑞商业广场位于宝山区高境镇，项目总建筑筑面积约为160,000平方米，涵盖酒店、SOHO办公及商业广场于一体，于2009年5月份开业。 ?项目周边有殷高西路、逸仙路高架、共和新路城市高架、汶水路中环高架等交通干道，约两公里范围内的地铁1号线共康路站和地铁3号线殷高路站，交通便利。 ?景瑞生活广场商业部分约为30,000平方米，共三层。沃尔玛生活广场位于项目2-3楼，营业面积约为10,780平方米，主营生鲜、食品、服装、家电等，商品等。 ?一楼主要租户有苏宁电器、老凤祥、百味林、合富置业地产、66、烟酒专卖等。临街商铺租金为8-15元/平方米/天，售价为：45,000-70,000元/平方米，共有21间商铺对外销售，面积区间为45-200平方米，层高 5.5米，目前已售完。 景瑞商业广场 竞争影响： 景瑞商业广场与本项目存在一定的相似度，如均具有明显的区位和交通优势等；但由于景瑞商业广场周边商业和居住氛围已基本成熟和完善，且该项目规模大，业态较为齐全，且与本项目分属不同区域，且距离较远，因此，不会给本项目带来直接的影响和竞争。 借鉴意义： 景瑞商业广场由商业群房、SOHO办公及酒店构成，与本项目类似。从营销策略上看，该项目通过引进沃尔玛生活广场，为项目带来了商机和市场认知度，通过制定合理67、的产品销售策略，将项目将首层临街的部分商铺和SOHO办公打散销售，以快速实现资金回笼。从市场表现来看，项目销售情况良好，其商铺售价为45,000-70,000元/平方米，SOHO办公销售均价约为20,000元/平方米，商铺部分已售完，SOHO办公只剩少量尾房在售。 通过对景瑞商业广场实地考察和深入调研分析得知，景瑞商业广场在营销和产销售策略方面值得本项目借鉴，即：通过引入沃尔玛为项目带来品牌优势和市场知名度，为项目销售积累人气；通过合理的产品销售策略快速回笼资金，从而带来良好的收益和回报。 但值得注意的是，景瑞商业广场将首层临街商业分割为小单元对外销售，破坏了商业的完整性，从而对后续的商业运营68、带来一定的难题。从实际调研的情况来看，由于1楼商铺散售给小业主，从而导致进驻的商户质量参差不齐，而且品牌较为杂乱，给整体商业形象和档次带来较大的负面影响。 对本项目的影响和借鉴 未满足点 南翔本地普通居民 （收入偏低） 客群分析 现有市场 游客 外来居民和南翔生意人（收入相对较高 ?吉买盛、家乐福 ?南翔小商品市场 ?民主东街中低端业态，业态种类以服装、日杂、餐饮为主 ?南翔老街（生产街，人民街等），中低端业态，以特色小食、日杂、服装配饰为主 ?古漪园路小笼包 ?金域广场能够满足其日常需求 ?他们也常去市区购物以满足更高需求 价廉物美的产品 餐饮休闲乐产品 特色旅游产品 餐饮休闲娱乐产品 南翔69、消费者的未满足点 通过对南翔区域内的消费特征及现有商业市场状况调查和分析可知，目前区域内消费未满足点主要体现在对餐饮休闲及物美价廉的日常消费需求上，该点对项目后期商业定位及业态功能设置具有重要的参考价值。 六、区域消费者市场研究 ?调查准备 ?消费习惯分析 ?消费水平分析 ?业态满意度调查分析 ?消费者构成分析 ? 访问时间：2010年5月24日-6月3日 每日10：00-17：30 ? 访问区域： 1.古漪园-华联吉买盛 2.家乐福、金地格林周边 3.祥源福邸 ? 访问样本： 居住在南翔地区1年以上的18-45岁居民 有效样本数共192例 在访问区域随机抽取 ? 访问方式： 书面问卷形式，为70、时5-8分钟/人 调查准备 25%75%市区购物当地购物?75%受访者习惯在南翔当地消费购物； ?多数消费者指出：由于交通等原因，不经常在市区消费。 多数消费者习惯在南翔当地消费 消费者在购物中心消费水平 ?50%消费者在当地购物中心消费，多为日常购物消费； ?三成消费者表示其常在购物中心进行餐饮消费； ?近两成消费者会多光顾购物中心的娱乐休闲商家。 50%31%19%日常消费特色餐饮休闲娱乐消费者对现有业态现状的态度 消费者对当地业态现状并不敏感，近四成被访者对业态现状无意见，觉得基本满足日常需求，且有6%的消费者对当地日常消费表示满意。对当地餐饮业态有四分之一的人员表示满意，但有三成多表示71、不满，消费者认为：“南翔小笼店太多，选择面过少，缺乏多样性，缺乏诸如东北菜，四川菜，韩国料理等餐饮选择，甚至无从选择。” 25%的受访者指出当地休闲娱乐较落后，行业规模小。 38%6%31%25%25%无意见对日常消费满意对餐饮不满意对休闲娱乐不满意对餐饮满意44%69%19%6%6%6%特色餐饮娱乐休闲精品服饰日常消费母婴儿童用品社区服务?近七成消费者希望丰富休闲娱乐业态，扩大消费选择； ?44%的受访者希望丰富特色餐饮，提高当地餐饮业多样性； ?19%的受访者提出改善精品服饰的销售网络，引入知名品牌服饰。 消费者对于南翔需改善业态情况 受访者基本构成 50%50%男女31%25%44% 172、8-25岁26-35岁36-45岁50%31%19% 个人月收入1500-4000元个人月收入4001-7000元个人月收入7000元以上根据我司对南翔区域及周边办公楼市场、商铺市场及相关产品的竞争项目研究分析结论，结合城市发展对办公物业的影响及对区域商业的促进作用可知，区域内未来办公楼市场可发展空间大，纯办公楼产品的市场潜力广阔；对于商业而言，目前餐饮及休闲娱乐为区域内的商业空白点。 综合分析，只要本项目紧抓市场先机，将特色商业与精品办公相结合，运用合理的商业业态设置，辅以灵活的办公空间设计，本项目未来成功机会将非常之大。 区域房地产市场研究总结 七、项目定位建议 ?项目SWOT分析 ?项目73、总体定位 ?项目主题定位 ?办公楼定位建议 ?商业定位建议 S W T O SWOT ?项目区位优势明显，可依托南翔CBD，发挥总部集群效应； ?交通便捷，项目临近轨道11号线南翔站，可通过A12高速快速对接大虹桥交通枢纽，同时和江桥开业区及临空经济园区相呼应，目标客群辐射范围广；另外，沪宁高铁在南翔设有站点，加大了南翔与上海市区及外界省市的沟通和联系，可充分扩大本项目营销范围； ?项目北侧规划为政府职能部门办公集中区，未来将有大量政府及其关联性机构入住，可为本项目商务客群带来便捷的服务，同时可为本项目商业带来一定的潜在高品质消费客群； ?附近2-3公里范围有许多在建和待建住宅，短期内将导入374、0万左右的人口，商业基础客群数量可观； ?本项目周边分布有金地格林等中高档住宅，居住客群收入水平较高，消费潜力大； ?沃尔玛的品牌效应，带来一定的市场影响力； ?区域商业商务氛围欠缺，区域商务形象有待加强； ? 由于沪嘉高速公路的影响，从而给南翔镇北区已建成大型居民社区内的居民带来了较大的消费阻隔； ? 区域内现有客群多为生产型企业，以及中小型企业群体，实力欠佳。 ?上海打造15个大型居住社区的规划将为南翔乃至嘉定带来更多人口； ?轻轨11号线的开通，以及规划中的轻轨17号线及沪宁高铁的建成，将会提供更便利的交通； ?从南翔的区位、交通、人口、企业、规划、产业等因素判断，南翔具备办公物业发展的75、客观条件，对本项目而言，市场机会点客观存在； ?南翔及马陆周边区域的重新规划及拆建可为本项目带来一定数量的实力投资买家； ?南翔商务文化区的规划，将带动创意类企业的进驻。进一步激发南翔现代服务业的发展。 ?南翔CBD的规划尚未成熟，在政策及市场认知度上均存在一定的不确定因素，对于本项目而言，存在一定的市场风险； ? 后续的土地供应中，规划有大量商业办公用地，并将陆续推向市场，会给本项目带来一定的市场竞争压力。 本项目SWOT分析 集购物、休闲、娱乐、商务办公为一体的小型城市综合体 项目总体定位 本项目的总体定位应依照以下三条主要原则，即： （1）差异性 （2）适应性 （3）独特性 本项目形象定76、位为“融真城市广场”，集合高档商住办公楼和以国际大卖场作为主力店的现代化购物中心，作为南翔郊区CBD发展的配套服务项目，为南翔入驻企业提供高品质办公环境，为南翔居民提供生活形态购物中心（Lifestyle Shopping Mall）。本项目是集购物、休闲、娱乐、商务为一体的小型城市综合体，可办公、可定制、可租赁、可投资，全智能化设施，户型空间私密性好，绿色环保品质，纯粹欧陆服务空间，高尚品质环境。 项目主题定位 办公楼定位建议 ?办公楼市场定位 ?目标客群定位 ?目标客群需求分析 ?办公楼定位建议 ?办公楼产品建议 ?办公楼销售策略 南翔CBD内的首座 销售型纯商务办公楼 办公楼市场定位 定77、位原则： ? 产品协调性原则 ? 可持续发展原则 ? 收益最大化原则 ? 风险最小化原则 ? 对外辐射性原则 办公楼客群定位 我们将首先瞄准有实力的民营企业总部，同时重点关注市区外迁的高品质企业及江桥和虹桥区域内生产服务性企业及其关联产业的上下游企业或地区性的总部企业； 另外，从房地产市场的大环境和产品特点综合考虑，我们将一部分目标锁定在个人投资者，尤其是南翔及马陆周边区域的富裕群体、私营业主及部分外来游资，以利本项目顺利实现销售预期。 主力客群： ?区域内成熟企业的管理总部 ?民营企业的总部 ?江桥及临空经济园区内大型企业的上下游企业 次主力客群： ?部分个人投资者（南翔及马陆周边的本地富裕78、阶层、蓝天及希望经济园区因区域重新规划及拆迁而兴起的实力型私营业主，外来游资） ?大型生产企业的设计研发部门、后勤物流管理职能部门 ?原材料供应企业或技术合作企业的分公司或代表处 辅助客群： ?提供产业配套服务的各类技术、广告、法律及管理咨询企业 ?各类高品质的商贸企业 中端客户 中高端客户 低端客户 高端客户 中低端客户 ? 财务成本控制 ? 追求商务品质 ? 追求商务形象 ? 商务便捷需要 ? 固定的商务场所 ? 追求商务档次 企业不同的发展阶段产生了对于物业的多样化需求。 本项目优越的地段，通过产品力的塑造可以满足区域高品质客户的商务需求。 多层次的企业需求 处于创业初期的小型企业 跨国79、型外资企业或超大型国内企业 业务稳定的中小型企业 国外成熟企业和国内上市、集团企业 经营成熟，行业内有一定排名的中型企业 目标企业客户 办公楼客群渗透分析 ? 日常经营需要 ? 企业形象需要 ? 企业财务需要 目标企业客户对于物业的一般需求特征 ? 上下游企业保持紧密地业务关联 ? 员工稳定，便于获取优质人力资源 ? 办公物业体现企业外在商务形象 ? 物业服务保证企业的商务品质 ? 有效降低企业长期的物业成本 ? 有效降低企业日常的运营费用 目标客群需求分析 目标企业客户对于物业的一般偏好 ? 对于性价比有较高要求，要求得房率高。 ? 普遍相信“风水”，对于物业形态、朝向等有一定的要求。 ? 80、需要购买的面积有一定的弹性，需要为未来发展预留空间。 ? 注重专业性，对于物业的公共设施有一定的要求，倾向于公共卫生设施。 ? 由于商贸类、服务类企业较多，普遍倾向于更加现代、明快的建筑外形。 ? 商服配套便捷，在不开车的情况下基本满足所有日常的商务活动需要。 企业永续经营 财务推动 购买动因 根本动因 直接动因 成本费用资产化 汇率与通胀 改善、调节财务报表 规避租金风险 国际资金套利 其他（如投机） 稳定经营 （客户/员工） 提升形象 （客户/员工） 目标客户购买动机分析： 预估自用型客户需求面积比例 面积段 比例 200平方以下 40% 200-400平方米 20% 400-800平方米81、 30% 800平方米以上 10% 区域客户对于办公面积的要求多集中于400平方米以下，市中心外迁的客户中需求面积会有所放大，有相当一部分客户的需求将大于400平方米。 从目标客户的特征来看，制造企业的销售部或代表处、中小型的商贸、物流公司、以及其它服务性公司对于办公面积的需求也多集中于400平方米以下。因此，这一比重预计较高。但通过本项目产品力的塑造以及有效客户渠道的挖掘，总部型的办公需求也会受到带动，预计这部分的需求面积集中于400-800平方米，少量需求也会达到800平方米以上。 目标企业客户购买面积预估分析 总体设计原则： ? 注重产品协调性 ? 注重产品专业性 ? 注重产品性价比 办82、公楼产品建议 物业平面构造 ? 核心筒设计 ? 矩形（约32*50m） ? 承重柱位置靠边 ? 每层14个单元左右 ? 单元面积80-120平方米 ? 单元进深不小于8米 ? 整层得房率不低于75% ? 单元得房率不低于70% 注：以上为示意图，仅供参考 ? 内部房型方正，提高实际使用率 ? 单元分割不宜过大，便于灵活组合 ? 交房有架空地板和吊顶，保证2.6-2.7米的吊顶高度 物业平面构造 公共空间 大堂 使用面积 不少于360平方米 层高 挑高2层约8米 走道 宽度 1.8米左右 电梯厅 宽度 2.5-3米 ?建筑材料从经济、环保、美观角度出发 ?建筑外观突出专业的商务形象，且有较强的现83、代感，符合目标客户需求 ?可采用干挂石材或石材与玻璃幕墙、或铝塑板与玻璃幕墙相结合的形式 建筑外立面 ? 硬件设施 空调：VRV中央空调 电梯：进口品牌或国产同档次电梯品牌 可自由调节的VRV空调，符合中小型目标企业灵活的商务活动特点。另一方面，VRV空调也可在很大程度上降低企业的日常物业费用，满足目标企业客户更加讲求性价的需求特点。 4,000平方米/部左右的电梯比，基本可达到普通甲级写字楼的标准，满足目标企业客户的一般需求。 办公楼销售策略 依据本项目作为南翔CBD首座纯商务办公楼的市场定位，为保证本项目的高品质形象，在销售策略的选择上，应当兼顾利益与品牌价值最大化两方面诉求，建议 ?低区84、：散售为主，分单元销售 满足投资客的投资需求，同时满足未来中小型企业租赁需要 ?高区：半层/整层以上销售 满足大中型企业自用型购买需要，同时力求维护本项目办公楼高品质和良好形象的需要 分单元销售 半层以上销售 保留自用 商业定位建议 ?商业目标客群定位 ?商业业态组合 ?商业布局分析 ?B1及F1商业功能性布局 ?业态组合及楼层分布 ?业态配比 ?各楼层商业布局及规划 ?意向品牌列举 ?沃尔玛的商业效应及影响分析 附近生活社区的家庭 （基础消费+餐饮娱乐休闲+全天候业态组合） 附近公务、商务人士 周边地区娱乐休闲的年轻人 商业目标客群定位 商业业态组合 体验式消费 基础消费 沃尔玛 特色消费 85、餐饮、娱乐 补充消费 时尚零售 商业业态组合 ? 基础消费：沃尔玛 本项目周边将以开发住宅为主，为本项目提供了最为可靠的基础消费支撑，因此本项目将引进沃尔玛作为主力租户，首先满足区域人口的基础型消费。 ? 特色消费：餐饮、娱乐 ? 除周边居民外，紧邻本项目的写字楼也将为本项目带来客流支撑。午间的工作餐，晚上的商务宴请，以及周末和节假日的家庭聚会等都将为本项目带来有效人流。项目潜在餐饮消费市场巨大，因此考虑加大餐饮比例，吸引目标人流。 ? 从本项目规模、区位、市场条件等方面综合研判，以零售业态为主将不利于日后的招商。由于本项目覆盖范围以及区域内消费能力、消费习惯等限制，中高档零售品牌进驻的可能性86、较小。如坚持以该业态为主，可能会与区域内其他商业一样引进低端小铺位租户，破坏商场的整体品牌形象。因此建议引进KTV、卡拉OK、创意娱乐或儿童娱乐类次主力店进行错位经营，打造商业亮点，吸引体验式消费，拉动购物、餐饮等衍生消费。 ? 补充消费：时尚零售 针对目标客群引进各类时尚特色零售品牌 商业布局分析 B1及F1功能性商业布局 功能分区：休闲餐饮区 主要业态：轻餐饮（咖啡、甜品、西式简餐等） 目的：发挥生态景观优势，利用良好的临河景观条件，打造良好商业氛围,可以设计步行道带骑楼双动线休闲一条街。 功能分区：时尚品牌购物区 主要业态：零售，涉及细分业态有珠宝黄金、品牌服饰、钟表眼镜等 目的：充份利87、用沿街面进行品牌形象展示，打造本区域商业亮点，吸引目标人流 功能分区：地下商街 主要业态：沃尔玛地下商场外，扩大地下商场面积，设置为地下商街 目的：地下精品商铺一条街，扩大商业价值 业态组合及楼层分布图 地下一层 一层 二层 三层 总建筑面积 比例（包含大卖场） 比例（不包含大卖场） 分层建筑面积表 16,208 3,226 3,226 1,977 24,638 / / 沃尔玛 12,516 / / / 12,516 51% / 沃尔玛联营区 3,691 / / / 3,691 15% 30% 餐饮 / 1,600 1,200 / 2,800 11% 23% 时尚零售 / 1,626 / / 88、1,626 7% 13% 电玩娱乐、教育培训 / / 1,000 / 1,000 4% 8% 健康美容美体 / / 1,026 / 1,026 4% 8% KTV或大型中餐 / / / 1,977 1,977 8% 16% 业态配比 B1平面图 B1层商铺定位：沃尔玛配套的零售业态、餐饮和社区配套 生活配套 男、女、休闲、运动服饰 皮鞋、皮具、箱包 食品、保健品、茶叶 轻餐饮 钟表、眼镜、饰品 B1平面图业态详图 商业部分1F平面图 特色餐厅、休闲景观餐厅（1附2层） 形象精品 时尚零售 特色餐饮 花车 花车既提高租金收入，并增加购物趣味 商业部分2F平面图 特色餐厅、休闲景观餐厅（1附2层）89、 该区域设置为电动娱乐、教育培训 美容美体 商业部分3F平面图 三楼面积可设健身房/KTV/大型中餐。 （设置餐饮功能配套） 意向商业品牌 沃尔玛的商业效应 促进商圈形成，带动商圈发展 沃尔玛进驻 提升项目商业租金水平，提高项目整体商业价值 带动优质品牌进驻，利于商业形象塑造及商业档次提升 带来稳定客流和收益，促进项目持续长效经营和发展 徐州正翔商业广场 徐州首座女性婴童生活时尚购物中心 ?地理位置：位于江苏省徐州市云龙区解放路和平路交汇处 ?总建筑面积：5.6万平方米，3个营业楼层 ?开业时间： 2010 6月 ?市场定位：女性婴童生活中心 ?客群定位：女性消费客群为主 ?平均租金：7元/平90、方米/天（不含沃尔玛） 相关案例分析 根据我司实地调查了解，目前徐州正翔商业广场主要竞争项目的外租区平均租金为： ?卜蜂莲花：6.88元/平方米/天 ?大润发：6.55元/平方米/天 而本项目外租区部分平均租金已达到7元/平方米/天，租金水平已超过同类竞争对手成熟经营水平下的租金。 由此可见，沃尔玛品牌的引入对项目外围租金贡献较大。 北京沃尔玛山姆会员店 福州沃尔玛山姆会员店 ?地理位置：石景山区西五环外阜石路156号 ?总建筑面积：3.7万平方米 ?开业时间：2003年 ?其他：为沃尔玛进驻北京的首家店 北京及福州沃尔玛山姆会员店的进驻对于当地商圈的塑造和区域商业氛围的提升均带来较大的促进作91、用。以北京沃尔玛山姆会员店为例，该店的开业不仅填补了石景山区之前无大型商业场所的空白，更为西五环商圈的形成起到了龙头作用，经过逐步发展，目前商圈内集中了沃尔玛山姆会员店、东方家园建材城、当代商城等大型商业设施，商圈正日渐成熟和完善，该区域已发展成为石景山区乃至北京市重要的新兴商圈之一。 ?地理位置：位于福州市西大门江滨大道 ?占地面积：50亩 ?营业面积：1.4万平方米 ?开业时间：2001年 ?其他：为福州同类项目的典型代表 提升项目商业租金水平 可带来部分品牌客户 有利于本项目商业良好形象打造 利于烘托商业气氛，快速打响市场知名度 有利于办公楼的销售 1 2 3 4 5 沃尔玛卖场外围周边92、通常聚集了一批如KFC、屈臣氏、味千拉面等市场普及度较高的租户，从而能为本区域带来一定的品牌商户 由于沃尔玛为国际知名零售品牌，同时依附于沃尔玛外租区周边的餐厅及零售类品牌同样具备一定的知名度，可共同提升大厦的整体形象 由于沃尔玛具备极强的集客能力，围绕沃尔玛卖场周边通常人流量极为丰富，因此，卖场周边的商业价值极高，相应地，商业租金水平也相对较高。 由于沃尔玛的品牌效应和极强的客流凝聚力，可快速带来市场认知度和消费影响力，从而打响本项目的商业知名度 鉴于沃尔玛的市场影响力和消费凝聚力，可扩大本项目的市场知名度，从而进一步扩大本项目的购买客群范围，对办公楼部分的销售将起到一定的促进作用 沃尔玛对93、本项目的影响 尽管沃尔玛自身租金水平不高，对项目收益贡献有限，但尤其其独特的市场影响力及出色的国际品牌效应，可为本项目带来以下几方面的积极影响和促进作用，如下： 八、项目投资分析 ?定价策略及原则 ?静态投资测算 ?商业敏感性分析 ?办公楼敏感性分析 ?财务分析小结 通过对竞争、未来市场走势及投资回报率等多方面因素的分析，制订合理的基准参考价格方案，为其他相关策略提供基础与依据。 商铺的差价策略主要表现为不同楼层差价及同一楼层不同单元差价。这其中应考虑朝向、位置、面积等因素，总体上应考虑合理性与操作方便性。 定价策略 差价策略 品 质 价 格 高 中 低 高 溢价战略 高价值战略 超值战略 中94、 高价战略 普通战略 优良价值战略 低 骗取战略 虚假经济战略 经济战略 ?市场竞争、客户需求、项目体量等因素综合考虑下，我司认为选取高价值战略,以突出项目的投资价值和未来潜力作为租售重点； 静态投资测算依据造价 考虑到最近几年钢材和人工费的上涨，以及本项目的定位，写字楼建安成本估计在4000元/平米 指 标 2000 2007 2008 房屋施工面积 （万平方米） 办公楼 515.10 935.23 1 084.47 商业营业用房 438.47 1 131.86 1 222.53 房屋竣工面积 （万平方米） 办公楼 95.93 138.89 205.67 商业营业用房 100.16 256.95、46 221.56 房屋竣工价值 （亿元） 办公楼 45.41 62.97 76.15 商业营业用房 24.29 87.49 69.50 竣工房屋平均造价 （元/平方米） 办公楼 4 733 4 534 3 702 商业营业用房 2 425 3 411 3 137 产品1：纯办公楼售价 纯办公楼 ? 办公楼的售价受到所在区域等级，交通便利性与自身档次的极大影响，因此很难选择出参考案例。 ? 为了为本项目提供有代表性的案例，考虑到本项目区位，客层定位等，参考曹安路上海电子商城与宝山区宝莲城的案例。 ? 曹安路上海电子商城距离本项目直线距离5.5公里，区位略好于本项目，售价约1.6万元/平米。 ?96、 宝山区宝莲城临近轻轨3号线水产路站，售价约1.6万元/平米。 ? 综合考虑区位，档次以及客户需求影响，本项目目前售价应该约为1.5万元/平米左右。 产品2：LOFT售价 ? 参考绿地领海与禹洲金桥国际的案例。 ? 绿地领海位于宝山区，离本项目直线距离5.3公里，其LOFT层高4.5米，略低于本案5.5米，售价约1万元/平米；同时考虑到绿地目前大举在上海多个项目上采取打折或者隐性打折的营销措施，因此其售价应低于市场价格。 ? 禹洲金桥国际位于浦东金桥区域，位于中外环线之间，区位略好于本项目，交通靠近轨道6号线，9号线及规划中的14号线，层高分别是5.2米、5.3米和5.5米，售价1.7万元/平97、米。 ? 综合考虑区位，层高以及营销措施的影响，本项目目前售价应该约为1.2-1.7万元/平米。若取其中值，则为1.45万元/平米左右。 LOFT 精装SOHO ? 参考骏丰嘉骊花园，中冶祥腾城市广场与江桥万达广场的案例。 ? 骏丰嘉骊花园位于本项目1公里范围之内，住宅70年产权，精装修，售价约1.6万元/平米。 ? 中冶祥腾城市广场紧邻轻轨11号线南翔站，区位略好于本项目。住宅70年产权，毛胚房，售价约1.6万元/平米。 ? 江桥万达广场位于嘉兴区江桥镇，距离本项目6公里。位于购物中心上的酒店式公寓（50年产权），售价约为1.4万元/平米。 ? 综合考虑区位，毛胚/精装，得房率以及不同产权影98、响，本项目目前售价应该约为1.6万元/平米左右。 产品3：精装SOHO售价 上海市办公楼成交价格走势 ?根据我司对上海市2005-2009年办公物业销售价格走势分析得知，除2008年全球经济危机影响，办公物业销售价格有所降低外，其余年份，办公物业销售价格一直呈稳步上升势头。 ?办公物业的平均售价由2005年的11867.4元上升至2009年的21597.5元，年均增幅约为17个百分点。 ?依照上海市办公物业销售价格年均17%的增长幅度，预计至2013年，本项目办公物业价格增长较为客观，加之，本项目所在区域发展潜力巨大，未来销售价格前景看好。 上海市2005-2009年办公楼销售价格走势图 嘉定99、商品房新房成交价格 ? 从2005年到2008年，嘉定商品房住宅新房成交价格的复合增长率约为10.1%。 ? 考虑本项目位于嘉定大型人口聚集地之一南翔，且轻轨11号线已经通车，本项目未来潜力较大，但是考虑到政策导致房价回调等因素，本项目居住用途物业价格增长率保守估计约为2013年为止总增长25%-30%。 沃尔玛租金估计 ? 商铺租金参考马陆沃尔玛与南翔商铺的租金。 ? 马陆沃尔玛位于天霖购物广场（总建筑面积21000平米）的2-3楼。距离本项目8公里。沃尔玛租金为1.2元/平米天，租期20年，面积为10500平米。 ? 因此静态投资测算中，将沃尔玛租金设为1.2元/平米天是合适的。 ? 在1100、0年投资测算中，考虑到吴江沃尔玛租金每两年增长4%，即每年增长约2%，本项目沃尔玛增长率设定为每年增长2%。 沃尔玛 商铺和次主力店租金预估1 ? 沃尔玛租金参考马陆沃尔玛及吴江沃尔玛的租金。 ? 马陆沃尔玛一楼零售餐饮区域为5250平米，平均租金为5.7元/平米天。四楼为KTV，面积为5250平米，租金为1.8元/平米天。 商铺与次主力店 南翔商铺租金 商场周边店面租金（含物业费） 商场铺位租金（含物业费） 华联吉买盛 1、零食铺12，年租金4万。日租金：9块/日。 童装：52，年租金8万，日租金：4.2元靠近商场侧面位置。 2、绝味鸭20，年租金9万。日租金：12块/日。 女装：20，日租101、金5元。转角位置。 女装：18，年租金6万。日租金9元。正门入口处位置。 首饰：20，日租金5元。 家乐福 1、餐饮店铺800，日租金3.6元/日/平方 1、古今内衣40，年租金12万，日租金8.2元/日/平方 2、美容美发200，日租金6元/日/平方 2、走道上的茶叶柜台8，年租金3万，日租金10元/日/平方 南翔老街 1、食杂店25，年租金7万，日租金7.6元/日/平方 1、古玩店54，年租金7万，日租金3.5元/日/平方 2、饮料店8，年租金3万，日租金10元/日/平方 2、十字绣店50，年租金6万，日租金3.3元/日/平方 商铺和次主力店租金预估2 商铺与次主力店 ? 综上考虑，本项目102、静态投资测算中平均租金约为6元/平米天。 ? 在10年投资回报中，商铺租金与增长率如下： ? 出租率与免租期预计如下： 商铺初始日租金（元/平米天，2012年2月-2013年2月期间） 地下一层 一层 二层 三层 分层平均租金(按照可租面积计算） 1.8 8.0 4.0 2.0 沃尔玛 1 / / / 沃尔玛联营区 7.5 / / / 餐饮 / 6 4 / 时尚零售 / 10 / / 电玩娱乐、教育培训 / / 4 / 健康美容美体 / / 4 / KTV或大型中餐 / / / 2 租金增长 2012-2014增长率 2015-2019年增长率 2020-2024年增长率 沃尔玛 0% 2% 103、第9年1.5元/平米天,每年递增2% 沃尔玛联营区 3% 5% 5% 餐饮 0% 3% 3% 时尚零售 3% 5% 5% 电玩娱乐、教育培训 0% 3% 3% 健康美容美体 0% 3% 3% KTV或大型中餐 0% 3% 3% 第1年 第2年 第3年 第4-13年 出租率（除大卖场外） 70% 80% 90% 95% 免租期（除大卖场外，年） 0.5 0.1 0 0 静态投资测算1 土地费用 项目 计算依据 金额（元） 土地出让金 10555万元 105,550,000 契税 上海规定为土地出让金的3% 3,166,500 合计 108,716,500 成本 面积（平米） 单价（元/平米） 金104、额（元） 备注 大小配套 75,111 700 52,577,413 大配套在500左右，小配套在200左右 前期费用 75,111 150 11,266,589 建安费用 地下部分 32,415 5,000 162,076,800 地上商业部分 8,430 3,000 25,290,390 含内装 办公产品选择1：纯办公楼 22,803 4,000 91,210,800 乙级办公楼，毛胚 办公产品选择2：LOFT办公 15,202 3,000 45,605,400 层高5.5米，建面比3.6米层高少7600平米 办公产品选择3：精装公寓 22,803 3,000 68,408,100 高层住105、宅，精装成本每平米500元 工程监理费 2,000,000 建安费用的1%左右 管理费用 计算依据 月 金额（元） 30万元/月 24 7,200,000 市调团队，策划团队，招商团队，以及其他辅助人员 总成本 纯办公楼： 460338492元4.60亿元 LOFT办公： 414733092元4.15亿元 精装SOHO： 437535792元4.38亿元 静态投资测算2 物业售价 目前可比楼盘单价（元/平米） 3年增长率 2013年预计销售单价（元/平米） 办公产品选择1：纯办公楼 13,000 25% 17,500 办公产品选择2：LOFT办公 13,000 25% 16,250 办公产品选106、择3：精装公寓 16,000 25% 20,000 项目 面积（平米） 租金（元/平米*天） 销售/租金收入 备注 物业销售收入 办公产品选择1：纯办公楼 22,803 NA 498,631,250 办公产品选择2：LOFT办公 15,202 NA 399,831,250 办公产品选择3：精装SOHO 22,803 NA 613,700,000 物业持有收入 商铺 6,061 6.0 132,729,440 按照10年计算 大卖场 12,516 1.2 54,821,832 按照10年计算 总收入 纯办公楼： 686,182,522元6.86亿元 LOFT办公： 587,382,522元5.8107、7亿元 精装SOHO： 801,251,272元8.01亿元 注：不包含第20与21层出售 静态投资测算3 LOFT办公 精装SOHO 纯办公楼 营业税及其附加 44,068,820 按照总收入的5.5% 印花税 629,634 土地购入成本，建筑成本和收入的0.05% 土地增值税(预征) 12,274,000 销售收入的2% 税前收益 283,096,126 总收入-总成本 企业所得税 70,774,032 税率25% 净收益 212,322,095 税前收益-所得税 净收益/成本比 46% 净收益/总成本 营业税及其附加 37,740,039 按照总收入的5.5% 印花税 587,442 108、土地购入成本，建筑成本和收入的0.05% 土地增值税(预征) 9,972,625 销售收入的2% 税前收益 146,014,724 总收入-总成本 企业所得税 36,503,681 税率25% 净收益 109,511,043 税前收益-所得税 净收益/成本比 22% 净收益/总成本 营业税及其附加 32,306,039 按照总收入的5.5% 印花税 513,579 土地购入成本，建筑成本和收入的0.05% 土地增值税(预征) 7,996,625 销售收入的2% 税前收益 103,623,587 总收入-总成本 企业所得税 25,905,897 税率25% 净收益 77,717,690 税前收益109、-所得税 净收益/成本比 18% 净收益/总成本 商业10年租金回报和物业价值、敏感性分析 ? 假设折现率9%，则商业10年租金回报和物业价值为146718644元。 ? 由敏感性分析得到，本商业项目的风险大部分集中于折现率的变化，也就是利率、通胀率的变化，以及空置率的大小。 敏感性分析 租金递增 折现率 出租率 零售店铺（除大卖场外）租金在2012-2014年递增3%，接下来每年递增5% 零售店铺（除大卖场外）租金在2012-2014年递增0%，接下来每年递增2% 8.1% 9.9% 第一年80%，接下来95% 第一年50%，接下来60% 新NAV 150,269,952 137,611,3110、24 165,512,212 131,899,640 149,200,619 109,704,575 与原先NAV的差异 3,551,308 (9,107,320) 18,793,568 (14,819,004) 2,481,975 (37,014,069) 办公楼敏感性分析 ? 假设不考虑商业部分收益和两层保留办公部分，则2013年办公楼售价达到17,400元/平米可收回总成本。 售价 16,000 17,000 17,400 18,000 19,000 20,000 净收益（元） (28,664,642) (7,388,430) 1,122,055 13,887,782 35,163,99111、4 56,440,206 净收益/成本比 -5.83% -1.50% 0.23% 2.82% 7.15% 11.47% 财务分析小结 ? 办公物业以出售为目的，财务分析的依据主要是静态投资测算。 ? 由静态投资测算可以看出，无论是LOFT办公、精装SOHO或者是办公楼，其销售收入基本上能够覆盖成本。 ? 精装SOHO的回报率最高，接下来是办公楼，第三是LOFT办公。（回报率包含商铺10年租金） ? 商铺以出租为目的，财务分析的依据主要是10年租金回报及物业升值。 ? 采用折现率9%，10年（2012-2022年）的租金及物业净现值约为1.47亿元。 ? 由于沃尔玛占据商铺51%的面积，因此平均112、租金并不高。 办公楼物业分析 项目总成本（元） 销售收入（元） 毛收入（元） 项目总回报率 纯办公楼 491867692 498631250 6763558 22% LOFT办公 442942692 399831250 (43111442) 18% 精装SOHO 461182692 613700000 152517308 46% 综上以上对商业及办公类三种产品的投资测算结果来看，尽管SOHO产品类型的回报率最高，但由于当前市场该类产品的竞争压力较大，考虑到市场风险的影响，我司建议本项目采用次优方案，即纯办公楼的产品模式。 九、项目规划建议 ?规划设计目标 ?规划设计建议 ?分层面积表 ?商业设113、计说明 ?景观建议 ?人流、车流动线图 ?竖向交通分布图 ?消防线路图 规划设计的目标是： ?满足写字楼与商业的市场规律，符合政府控规要求 ?写字楼与商业的功能合理分离，有机结合，使得收益最大化 ?在保持形象、满足市场需求的前提下降低成本，扩大商业面积 规划设计目标 针对本项目的建议 ? 写字楼位于地块西部（主入口银翔路），商业位于东部，这样可以最大化两者效益。因为商业需要交叉口以提升可视性，而写字楼主入口位于4车道的银翔路，方便车辆进出；写字楼两面临河，能够增加写字楼的私密度，提升写字楼独立功能档次；除此之外，写字楼背面规划为沃尔玛卸货区，只有位于西部才能最大程度降低卸货区带来的不良影响。 114、? 由于本项目地上商业建面较少，建议写字楼二层、三层与商业项目连通，以便将来灵活使用。 ? 写字楼可灵活分割组合，便于将来出售。 ? 商业项目楼顶可建成不影响容积率限制的景观构筑物，便于今后的改造，提高利用率。 ? 写字楼大堂可预留部分商业区域，为将来引入商业品牌创造空间。 ? 由于本项目两面临河，政府已经做好河道景观，因此在河畔边可做成休闲餐饮娱乐区，扩大商业价值。 规划设计建议 分层面积表 分层面积表 车库 商业 高层办公 架空/骑楼 合计（计容积率） 合计（不计容积率） 地下二层 16208 16207.68 地下一层 16207.68 16207.68 一层 3226.33 2010.115、92 554.58 5237.25 554.58 二层 3226.33 2036.73 5263.06 三层 1977.47 2128.25 4105.72 四层 1520.18 1520.18 五层十九层 1520.18 22802.7 二十层 1520.18 1520.18 二十一层 1505.08 1505.08 屋顶机房 186.48 186.48 总合计（计容积率） 8430.13 33710.52 554.58 42140.65 32969.94 总建筑面积（含不计容） 75110.59 商业设计说明 景观案例 案例96广场屋顶阳台 人流、车流动线图 竖向交通分布图 消防线路图 分116、业态技术要求表.1 业态 商铺要求 单店 面积 用电量 空调 制冷量 煤气量 排气量 上下水 是否需要隔油池 其它 m2 KW 大卡/m2 M3/h M3/sqm/h DN size 银行 最小要求 200 20 - - - - - 应急供电电缆预留面积 推荐要求 300 40 - - - - - Fashion 最小要求 80 15 - - - - - 门面宽以6米以上为佳 推荐要求 120 30 - - - - - 服饰主力店 最小要求 800 150 - - - - - 推荐要求 1500 250 - - - - - 精品超市 最小要求 1000 300 - - - 50 - 楼板负荷大117、于800kg/m2 推荐要求 1500 500 - 30 - 100 - 其它零售 最小要求 50 15 - - - - - 推荐要求 100 30 - - - - - 饮品甜点 (无烘焙） 最小要求 80 25 - - - 50 - 推荐要求 150 40 - 15 - 100 - 面包房 最小要求 80 80 - - 15 50 - 可设隔油池，有排烟排风通道 推荐要求 150 150 - 20 20 100 Y 附件一：分业态技术要求一览 分业态技术要求表.2 业态 商铺要求 单店面积 用电量 空调制冷量 煤气量 排气量 上下水 是否需要隔油池 m2 KW 大卡/m2 M3/h M3/s118、qm/h DN size 娱乐类 （非餐饮） 最小要求 250 30 300 - - 50 - 推荐要求 500 50 350 - 20 100 - 西式餐厅 （含快餐） 最小要求 300 180 300 - 20 50 Y 推荐要求 500 250 350 40 30 150 Y 特色中餐厅 最小要求 400 100 300 60 15 100 Y 推荐要求 600 150 350 80 25 150 Y 大中型餐厅 最小要求 1200 250 300 150 20 100 Y 推荐要求 1500 350 400 200 30 200 Y 美食广场 最小要求 1500 200 300 150119、 25 100 Y 推荐要求 2000 300 400 200 35 150 Y 行业分类300-250 面积 （平米） 上水 下水 电压 （w/h) 燃气流量 （m3/h) 排风管设置 其他 咖啡 100-200 DN25 DN75 300-250 - 少量 茶坊 200-300 DN50 DN100 400-250 10 少量 西式快餐 200-400 DN50 DN100-150 650-500 - 排风管直径：600-400左右 独立空调 中式快餐 300-500 DN50 DN100 500-300 15 有 中式餐厅（小） 500-800 DN50 DN100 300-150 80120、-120 有 中式餐厅（大） 1000-2500 DN50 DN150 200-150 100-150 排风管直径：1200-1000左右 日式料理 300-500 DN50 DN100 500-300 20-40 有 东南亚餐厅 500-600 DN50 DN100 300-250 40-60 有 火锅城 300-500 DN50 DN100 500-300 大量 电及煤气可以使用，分配情况视具体情况而定 美食广场 1500-3000 DN50 DN100 200-150 250-300 包房排风量：50-55 包房新风量：0-40 煤气DN250*2，视面积与摊位而定 针对人群 日常消费人121、群 开店区域 交通便利的社区周边、大型商场内 工程要求 ? 租用面积：8000-15000m2(以政府最终批准的施工图为计算依据) ? 停车位：留出足够200个车位的地面停车场或室内汽车库. ? 卸货区：在室外提供一辆40英尺货柜车及四辆普通卡车的停车位。货柜车的净高要求为4.8m，普通卡车的净高要求为3.6m。 ? 保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，所有管线 (含支架)的底标高不应低于4.0m。无吊顶区域采用日光灯带，风口须避让灯带。室外停车场的照明为40Lux,建筑物环境照明的照度不低于40Lux ? 楼面均布活荷载：鲜食楼层：1000kg/m2，非食品楼层：700kg/m2.122、 ? 柱网：约10m?9m ? 电气：应提供高压双回路或高压环网供电。高压配电柜在高压双回路之间应设置联络柜。应采用真空断路器，馈线柜两个，进线柜及出线柜均需安装避雷器。提供两台单独使用的变压器，总容量为 21250 KVA。二台变压器中间加母联柜联络，匹配要合理。变压器为干式变压器。如不能提供燃气，总用电负荷需增加250KVA。 ? 给水：自来水最大用量260m3/d，最大小时用水量32.5m3/h (不包括空调用水)。至纯水间水压应满足：0.25MPa-0.40MPa。 沃尔玛 附件二：目标商户开店要求分析 针对人群 日常消费人群 开店区域 交通便利的社区周边、大型商场内 工程要求 ? 排123、水：地面排水地漏的管径不小于DN100。冷凝水排水管径为DN50。冷库、冷柜、空调冷凝水及卫生间采用UPVC排水管。排污泵承压排水管采用镀锌钢管。排水管道主干管为DN200，次主干管为DN150，最小DN100。器具及设备排水支管可按其要求设置。 ? 燃气:商场食品加工区及饮食出租区采用城市管道气作为能源，用气量为3500MJ/hr. ? 外墙：在建筑外墙上提供不少于4个不小于5m?15m的标志牌的位置，为租户提供2个标志牌的位置。内墙：内墙及柱均需做至终饰面，包括：设备房隔墙、楼梯间隔墙、防火墙、卫生间隔墙、商场与公共区域分隔墙。 ? 低压系统：应配合EMS系统的施工，其空调风柜的控制箱应预124、留2个接线端子以供启停风机用，并在控制箱内要有24V交流电源。1/3照明及租户应急回路均须末端切换。 ? 发电机系统：提供并安装2台后备柴油发电机组，每台主用额定功率为800KVA。发电机系统必须满足乙方商场作为重要负荷的必保要求，包括冷冻系统、部分商场照明及动力、电脑系统、一台空调主机及辅机和所有空调风机等。 沃尔玛 针对客群 商务人士、居家人群 开店区域 交通便利、商务办公区域、大型住宅区域 开店要求 ? 餐饮部分的层高不低于5米，柱距以8?10米为宜。 ? 餐饮部分的楼面活荷载小于5KN/m2，生鲜/熟食部位荷载大于6KN /m2 ，设备机房的实际荷载小于15KN/m2。 ? 餐饮部分的125、照明负荷为60-80w/m2，人员密度为0.5-0.8Nos./ m2 ，新风量为25m3/h.per；并可采用新风理系统和VRV系统相结合的空调方式 ? 餐饮的用水标准为60升/人.餐，并设150mm直径的排水管及中央隔油池。 ? 57m3/h流量的低压管道煤气至煤气表房。 ? 厨房热加工间的净高不宜过低，天花板最低点的净高不应小于3.2米，天窗位置最好设于产生热气、蒸汽、油烟等设备上方，以利于直接排热，但需解决结露问题。 ? 粗放自然排风的天窗应朝主导风向，并考虑防风措施，如设置挡风板；天窗与烟筒的关系，应尽量使天窗在上风位，并便于启闭，易于清扫，密闭防尘。 ? 厨房加工间地面的排水坡度应126、为0.51%；面积大的厨房除地面应做坡度外，还须设排水明沟，明沟内排水坡度不宜小于1%。 大型餐饮类 针对客群 年轻休闲一族、商务人群 开店区域 交通便利、具有一定商业规模的区域 开店要求 ?建筑面积在40008000平方米，建筑层高不低于5.5米。 ?歌厅面积不得少于60平方米，舞厅面积不得少于80平方米，卡拉ok厅面积不得少于40平方米，设包厢的卡拉OK厅总面积不得少于80平方米，每个包厢面积不得少于6平方米。 ?歌舞厅扩声系统的声压级，正常使用应在96分贝以下。场外噪声不得超过中华人民共和国城市区域环境噪声标准中的有关规定。 ?场内亮度：舞厅不得低于4勒克司，歌厅、卡拉ok厅不得低于6勒127、克司，包厢亮度不得低于3勒克司，包厢必须有透明门窗。 ?营业性歌舞娱乐场所的灯光、音响技术要求必须符合国家及文化部行业标准。 ?消防设备齐全、有效，放置得当，并备有应急照明设备。 有两个以上保持畅通的出入通道。太平门用红灯标示，向外开启。 歌舞厅/KTV/夜总会 针对客群 白领、商务人士、年轻休闲一族 开店区域 交通便利、人流量较大、商务办公区域 开店要求 ?租赁区域层高（所有管线、风口以下）最低高度2.5米 ?如租赁面积为小于120平方米的独立建筑，需由甲方提供污水管道。如为大于120平方米的独立建筑，需由甲方提供免费厕所。 ?需在乙方指定的工作区和库房中提供三处以上位置的畅通排水点（排水管128、径需DN50以上，水压稳定高于3kg/cm2 ） ?需在总排水管内设置水封并提供隔油设备 ?甲方提供的空调设计负荷应在350W/m?0?以上（包含库房和吧台区域） ?如租赁场地内可提供完备之中央空调，甲方提供的月电量应在50kw以上；如不完备，则需按5KW/5匹增加电量 ?需提供380V三相五线制，120A的电源输出线，并接到乙方指定的地方 ?甲方需提供4条畅通之电话线路 ?甲方需提供不限时间之足够的露天座位 ?甲方需提供免费之营运时进货路线、停车地点 ?甲方需提供平时停车位，供乙方平时公务车停放使用 ?甲方需提供商店招牌及挂旗等位置 咖 啡 类 针对客群 商务人士、年轻休闲一族 开店区域 交129、通便利、商务办公区域、大型商场内 开店要求 ? 排烟：大于14000立方米/小时 ? 上水：大于管径50毫米；排水：大于管径150毫米 ? 总用电量：250kw（240毫米电缆线） ? 空调制冷量：350大卡/平方米（营业区） ? 室外机组：厨房区需要加装2台5匹空调（以备冬季使用），厨房的冷藏柜、冷冻柜和制冰机等设备也需要室外机组位置。 ? 除必须的餐厅招牌外，在户外需增加一定招牌位。 ? 美食广场租赁总建筑面积：2000平方米左右。 ? 一般分为14个独立餐饮柜台，每个柜台约30-40平方米。 ? 必要的排风、煤气、上下水、电力、消防、空调设施。 特色餐饮/美食广场 附件三:相关优惠政策 130、? 总部经济带动所在区域的经济发展 嘉定区在吸引总部经济落户工作上取得显著成效，截止2010年7月，全区已引入14家总部项目，涉及投资型、管理型、研发型、销售型四个类别，累积 引进合同外资3亿多美元。 ? 政府重视，扶持总部经济持续落户 从2010年7月15日下午召开的嘉定区推进总部经济发展座谈会上了解到， 嘉定区已出台人才保障、财政专项资金扶持等多种扶持政策来吸引知名企业总部落户嘉定。菲亚特、铃木等16家有意向将总部落户嘉定的企业代表前来咨询洽谈，嘉定区经委、工商、税务等职能部门领导将总部落户项目申请、认定等操作情况作详细介绍。 ? 南翔镇出台 促进楼宇经济发展扶持意见 只要企业自身达到年税131、收3千万、大楼年税收达到亿元楼，即给予企业3年内地方财政全额扶持。目前位于银南翔文化商务区的昌辉、中暨等相继开工，为银南翔文化商务区打造沪郊首个CBD迈出了坚实的一步。 2009年南翔镇促进楼宇经济发展扶持意见 为了加快推进我镇经济发展转型，促进现代服务业又好又快发展，根据镇党委、政府确立的“坚定不移地推进现代服务业发展”的发展战略和“着力打造嘉定最具活力的经济板块”的发展目标，现结合我镇发展实际，对楼宇经济提出如下扶持意见： 一、扶持对象和条件 楼宇经济扶持对象为：入驻本镇商务楼内，从事金融服务业、电子商务、航运服务业、信息服务业、生产性服务业、现代物流业、现代商贸业、专业服务业、文化服务业132、会展服务业、教育培训和医疗服务业及各类地区性总部等现代服务业企业。并必须同时符合以下条件： 1、具备独立法人资格，其注册、经营及税收征管均在本镇区域内。 2、当年无违法违纪行为，未受到政府相关部门处罚。 3、当年出税100万元以上。 三：扶持项目和标准 (一)现金补贴 1、新引进的注册资本5000万元以上的生产性服务企业，按实际到位资金给予3%的一次性开业补贴，最高不超过100万元。 2、新引进的注册资本5000万元以上经区级认定的总部型企业，按实际到位资金给予0.5%的一次性开业补贴，最高不超过30万元。 3、新引进的注册资本5000万元以上经市级认定的总部型企业按实际到位资金给予1%的一133、次性开业补贴，最高不超过50万元。 4、新引进的营业面积在1万平方米以上的，大中型国际国内品牌百货企业、专业专卖企业，在其开业当年度，根据其总投资给予一次性开业补贴，最高不超过100万元。 5、对新建四、五星级旅游饭店，在项目获得相应资质的当年度给予相应补贴。五星级最高不超过200万元，四星级最高不超过50万元。 6、对新引进的国际知名酒店管理集团，管理合同签约年限10年以上的，在其实际运营后根据其对地方的贡献，给予一次性补贴，最高不超过IOOYY。 7、对在南翔连续举办3届以上，展览面积在1万平方米以上，参观人次在3万人次以上的国际、国内品牌展会。三年内给予承办经费一定补贴。补贴资金逐年递减134、，首年度补贴资金最高不超过60万元。 8、购买自用办公用房的，按购房房价的5%给予补贴最高不超过50万元。 (二)租赁费补贴 租赁费补贴以提供实际租赁面积形式体现，并在满足条件年度为准。 1、当年税收100万元300万元(含300万元)，每万元税收免费提供0.5平方米办公用房。 2、当年税收300万元一500万元(含500万元)，每万元税收免赞提供O.6平方米办公用房。 3、当年税收500万元1000万元(含1000万元)，每万元税收免费提供0.7平方米办公用房。 4、当年税收1000万元3000万元(合3000万元)，每万元税收免费提供O.8平方米办公用房。 5、当年税收3000万元以上，每135、万元税收免费提供l平方米办公用房。 三、扶持资金结算兑现 凡符合奖励条件的对象，需在年终提出申请。现金补贴的应出具相关部门的认定文件；租赁费补贴的应出具完税证明和租赁协议。经镇经济管理部门确认后。报经镇主要领导批准后兑现。 四、相关说明 1、企业获得上述补贴后十年内不得外迁，否则全额退还补贴资金。 2、已获得区、镇其他政策性扶持的企业、项目，不得重复享受奖励。 3、本意见由南翔镇经济管理部门负责解释。 4、本意见自二00九年七月一日起实施。 相关优惠政策 上海市嘉定区促进现代服务业发展的若干意见实施细则（试行） 第一章 总则 第一条（目的和依据） 为切实有效地推进我区现代服务业发展，根据上海市136、嘉定区人民政府关于促进现代服务业发展的若干意见（暂行）嘉府发200542号（以下简称意见），便于政策的执行和具体实施，明确各有关单位的职责及操作流程，制订本实施细则。 第二条（适用范围） 凡符合文件有关规定的企事业单位可以向相关管理部门申请认定（认定申请表见附表一），经审核批准后享受有关扶持政策。 第三条（管理部门及职责） （一）各镇、街道、嘉定工业区、菊园新区负责对辖区内申报企业的预登记、初审和上报。 （二）建立联席会议制度，联席会议由区经委、区发改委、区建委、区外经委、工商嘉定分局、区旅游局、区财政局、区税务局、区规划局、区房地局、区体育局、区教育局、区卫生局、区审计局等职能部门参加，负责137、对扶持项目的认定、对有关工作的协调和落实。 （三）区经委负责对申报企业的审查以及扶持对象的考核、对相关资料的存档，召集联席会议，并按照财政部门规定的流程负责扶持资金的发放。 第二章 扶持对象及扶持方法 第四条（汽车服务业） （一）主营业务为汽车研发设计、分销、维修保养、装饰美容、信贷保险、二手车交易与回收、相关培训、文化广告等的企业，每年年底由税务嘉定分局对进行过预登记的企业进行当年度上缴税收总额审核，税收总额达到50万元的，作为扶持考察对象。 （二）由区经委牵头、相关职能部门参加，自2006年起每年底对列为考察对象的企业进行当年度经济和社会效益综合考评（综合考评表见附表二），综合考评分数低于138、60分的企业取消当年度接受扶持的资格。 （三）对经认定的企业将其该年度相关业务形成的地方财政收入的区本级所得部分作为基数，企业实际运营的前两年给予基数全额扶持，以后三年给予基数50的扶持，以其综合考评得分作为加权，计算当年度发给的奖励额度； 第五条（汽车服务业以外行业） （一）对以下行业经认定的企业予以资金补贴和资金扶持，具体补贴及扶持方式见附则第八条。 1、总投资1亿元（不含取得土地的费用）以上的四星级及以上宾馆。 2、总投资5000万元（不含取得土地的费用）以上的国际、国内连锁品牌经济型旅馆。 3、投资总额1500万元以上的品牌餐饮娱乐企业、品牌体育休闲服务企业。 4、总投资1亿元以上的综139、合百货企业。 5、达到物流企业分类及评估指标（gb/t196802005）aaa及以上的运输型、仓储型和综合型物流企业。 6、集聚于经市级或区级有关部门认定的创业园区或楼宇的（认定申请表见附表四），具有一定品牌知名度的会计师事务所、律师事务所、咨询公司、评估公司、专业广告公司、创意设计公司等专业服务机构。 7、投资总额5000万元及以上的大型文化、体育项目。 8、投资建设市级名牌幼儿园、小学、初高中中学，三级甲等综合或专科医院。 （二）对以下行业经认定的企业按照所注明方式予以扶持。 1、投资1000万元以上来嘉定投资建设旅游景点或开辟旅游线路的企业，以贴租和资金扶持的方式予以扶持。 2、增资改140、扩建及增资申评三星级以上宾馆，增资总额3000万元以上的，以资金补贴的方式予以扶持。 3、当年度吸引来嘉定游客达到1万人次/年以上的旅行社。游客总人次在1万1.2万人次的，按2元/人次的标准予以资金奖励；超出1.2万人次的，超出部分按3元/人次的标准予以资金奖励。总人次数统计依据为各景点出具的发票和旅行社出具的真实有效的组团合同。每家旅行社每年奖励最多不超过20万元。 4、在国际汽车城核心贸易区、嘉定新城核心区举办市级以上品牌展会或文体赛事、节庆活动的企业，申报后由联席会议从活动规格、档次、社会及经济效益等方面予以综合考评（综合考评表见附表三），考评通过的予以承办经费10%30的扶持，每次最多141、不超过100万元。 5、在海内外宣传推广嘉定旅游会展资源，企业申报经考评认可，给予其宣传推广费用1030的奖励，每次最多不超过50万元。 6、对市级和区级现代服务业集聚区在海内外宣传推广和招商引资，给予其宣传推广费用和招商引资费用1030的扶持，每个集聚区每年最多不超过100万元。 第三章 扶持对象的申请及认定 第六条（申请） （一）汽车服务业企业在进行注册登记后即可对其年度上缴税收进行预估，预估年上缴税收可达50万元的，企业可以向有关部门申请预登记。 （二）其它符合条件的企事业单位可以提出认定申请，填写认定申请表并附相关材料向所在地政府管理部门申请认定。 第七条（认定） （一）申请单位的上缴142、税收由税务嘉定分局负责核定。 （二）申请单位所在地政府收到申请后先行预审，并负责及时将通过预审的相关材料和预审意见报送区经济委员会。 （三）区经济委员会在收到地方政府送来的预审材料和预审意见后，负责在一个月内召集联席会议。经联席会议成员单位共同讨论，作出认定决定或不予认定决定，并协调落实具体扶持措施。 （四）联席会议召开前由区经委根据认定企业的具体情况，通知联席会议有关组成单位参加。 （五）联席会议作出认定或不予认定的决定，区经委负责在会后通知申请单位及其所在地政府。 第四章 附则 第八条（对汽车服务业以外行业的认定企业采取资金补贴和资金扶持） 本细则第五条中的资金补贴和资金扶持是指： 资金补143、贴：主要有贴息和贴租两种方式（按优选顺序排列，不重复享受）。贴息指对建造装修房屋或购置固定资产的投资（不包括取得土地的费用）达1500万元（含1500万元,下同）以上的企业，在其贷款后给予投资额1的贴息，每家企业每年最多不超过100万元；贴租指对购买或租用办公用房三年以上的企业，按该房屋平均租金水平的30给予补贴，每家企业每年最多不超过100万元。 资金扶持：对认定为扶持对象的企业，将其相关业务实现的增加值、营业收入、利润总额形成区地方财政收入的本级所得部分，作为考核确定扶持资金的基数。在企业实际运营的前两年给予基数全额扶持，以后三年给予基数50的扶持（包括建设期已享受的预补贴金额）。扶持资金的规模不得超过扶持对象当年度实现的区本级财政收入实得部分。 第九条（本区新投资设立的实体企业） 本实施细则适用于2005年11月3日（含）以后在本区新投资设立的实体企业。本区实体企业，指注册和经营及税收均在嘉定区区域内的实体企业。 第十条（地方财政收入所涉及的税种） 地方财政收入涉及的税种主要指：营业税、增值税和企业所得税。 第十一条（应用解释） 本实施细则的具体应用问题，由区经济委员会会同有关部门解释。 第十二条（生效日期） 本实施细则自2006年1月1日至2006年12月31日试行一年。 谢 谢 ！