1、保利商业项目调研报告保利商业项目调研报告目目 录录第一部分 柳州宏观市场概况第二部分 柳州商圈特征和竞争分析第三部分 保利项目地区域市场分析第四部分 保利商业定位建议 柳州宏观商业市场概况柳州宏观商业市场概况柳州区域优势柳州区域优势位于广西中部偏东北，史称“龙城”；中国历史文化名城之一，距今已有2100多年历史；经济区位上，柳州东临粤、港、台等经济发达地区，南接北部湾、东南亚等高速发展地区，西靠云、贵、川，北抵长江中下游，由此形成背靠中南、西南，面向东南亚和东部沿海的有利区位。行政区划行政区划柳州市辖4城区6县。2016年末，全市总人口为392.27万人，市区人口超过140万，已进入中国大城市2、的行列。人口比较集中地分布于繁华商圈，“城中区”人口密度最大，柳北、柳南区人口数量分布最多；保利商业广场项目处于“城中区”与柳北区的交汇地带，区位优势明显，居于柳北区桥头堡的位置。总规划图柳州交通柳州交通 柳州火车站及汽车南站柳州火车站及汽车南站 火车北站及汽车北站火车北站及汽车北站 火车东站及汽车总站火车东站及汽车总站 汽车货运公司汽车货运公司 机场入口机场入口柳州商圈特征和竞争分析柳州商圈特征和竞争分析透过商圈结构分析，剖析柳州商业布局，为制定合理的保利商业定位提供参考依据，创造良好商业契机。柳柳州商圈总体特征州商圈总体特征柳柳州商圈总体特征州商圈总体特征柳州市现已形成五大商圈，商业布局呈3、现柳州市现已形成五大商圈，商业布局呈现“一心多点一心多点”；即是一个以即是一个以“城中区消费核心区城中区消费核心区”（即五星商圈）为中心（即五星商圈）为中心，四个专业化商圈为辅助的商贸格局。，四个专业化商圈为辅助的商贸格局。柳州市五大商圈分布柳州市五大商圈分布柳州市五大商圈分布柳州市五大商圈分布图图图图金绿洲金绿洲商圈商圈柳州五大商圈柳州五大商圈业态业态格局格局区域区域商圈商圈地位地位辐射辐射范围范围主要业态主要业态主要经营场所主要经营场所商圈定位商圈定位五星五星商圈商圈中心商业区全市化妆品、精品服饰、通讯、办公用品、休闲餐饮、宾馆、娱乐五星商厦、工贸百货、兴隆大厦、风情港、东都百货；龙城路商4、业街、工贸/聚宝/中百移动通讯广场，柳州饭店、柳州宾馆、丽晶酒店等娱乐场所柳州市高档柳州市高档消费集中区；消费集中区；柳州市零售柳州市零售商业的制高商业的制高点点河东河东商圈商圈二级中心商业区区域兼全市餐饮，文化，休闲娱乐为主，零售，百货类为副。万达广场，双鱼汇，恒隆汇，梦之岛，阳光100城市广场，亟待开业的恒大广场，万象城，三胞广场等与城中区有与城中区有机结合成柳机结合成柳州市的中心州市的中心商业区商业区柳北柳北商圈商圈 专业 全市钢材等工业用品、工业产成品交易集散地，商业体仅满足日常用品需求钢材市场、木材市场、大润发超市商圈工业产品交工业产品交易区易区金绿金绿洲商洲商圈圈专业区域文化体验为5、主金绿洲星光大道柳南区未来柳南区未来的商业中心的商业中心河南河南商圈商圈自成一体 区域兼全市汽车配件、服装、交通运输、五金交化、水果、日用百货等生活消费品专业批发市场飞鹅市场、飞鹅商城、南天鞋城、新风仓建筑装饰材料市场、力风建筑装饰市场柳州市成熟柳州市成熟的专业批发的专业批发基地基地商圈竞争特点商圈竞争特点商圈竞争特点商圈竞争特点商圈竞争特点：商圈竞争特点：商圈竞争特点：商圈竞争特点：城中区（五星商圈）城中区（五星商圈）城市核心商圈，高档次的综合性商业中心，消费首选；城市核心商圈，高档次的综合性商业中心，消费首选；河东片区（河东商圈）河东片区（河东商圈）万达广场，恒大广场，万象城，三胞广场，阳6、光城市广场，梦之岛，恒隆汇等商万达广场，恒大广场，万象城，三胞广场，阳光城市广场，梦之岛，恒隆汇等商业项目云集，逐渐成长升级为柳州城市中心次级商业区。业项目云集，逐渐成长升级为柳州城市中心次级商业区。河西片区（金绿洲商圈）河西片区（金绿洲商圈）仅有金绿洲星光大道以社区街铺商业为主，业态较杂乱，体验感较差，还没形成仅有金绿洲星光大道以社区街铺商业为主，业态较杂乱，体验感较差，还没形成真正意义的商圈。真正意义的商圈。柳南区（河南商圈）柳南区（河南商圈）以飞鹅服饰市场为核心，具有全市影响力的专业批发商圈，以飞鹅服饰市场为核心，具有全市影响力的专业批发商圈，“成行成行 成市成市”，经营状况好；，经营状7、况好；“柳南新区柳南新区”（柳邕路段）是成熟的专业生产资料批发街；（柳邕路段）是成熟的专业生产资料批发街；“柳北区柳北区”则是和其他四个商圈没有竞争关系的工业产品交易区，仅以大润发为则是和其他四个商圈没有竞争关系的工业产品交易区，仅以大润发为代表形式单一，结构松散的小型商圈，没有区域影响力的商业标杆，待开发的商代表形式单一，结构松散的小型商圈，没有区域影响力的商业标杆，待开发的商业处女地。业处女地。柳州商圈柳州商圈业态业态分布分布图图柳州消费人群结构分析（一）柳州消费人群结构分析（一）柳北区：柳北区：是大型工业企业、事业单位和民营单位很密集的一个大区域，如柳钢、柳化等，人口约44万，月人均收入8、在3000元-5000元居多，这个区域的人居环境亦复杂，消费观念强，但区域的无标志性大型商业中心，距离城中商圈也较远，是保利商业项目未来发展的客群基地。城中区：城中区：最老的行政、商业、金融三位一体中心，人口近20万，消费层次较高，居民综合文化素质强，对于品味的需求也高，这个区间的人均月收入在3000元-5000元之间居多，是保利商圈很长一段时间内最重要的消费群体构成，直线距离也很近，易受保利商业项目的辐射和影响。柳州消费人群结构分析（二）柳州消费人群结构分析（二）鱼峰区：鱼峰区：厂矿企业区，很多国营老单位和事业单位、各类专业批发市场组合成这个区间的消费人群，人口约25万，人均收入一般，消费观9、念比较传统，月人均收入1000元-4000元居多，对于较高档商品的需求层面不太强烈，属于比较务实的消费群体，属于河东商圈的次级消费群体。柳南区：柳南区与柳北区相似，柳南区：柳南区与柳北区相似，民营单位、事业单位、大型工业企业如柳微、柳工等组合成的消费群体，人口30万，这个柳南区是属于人均收入跨度区间最大的区域，也是柳州区域面积最大的一个城区，月人均收入1500元-6000元居多，消费观念新旧兼容，人居环境较为复杂，三教九流都有，品味不一，不过消费观念强，是保利商圈的潜力消费群。河东区、高薪开发区：河东区、高薪开发区：新一代的柳州高档商务住宅小区和高新技术开发区，也是新的行政事业单位和金融、商业10、区域，这里人居环境是最好的，建筑档次和格局也是柳州最高的，标志精英群族的生活品质，商业业态设计也很齐备，这里居住的群体都是柳州各个阶层的精英人均收入高，月均收入范围在3000-2万区间的居多，唯一不足的是目前入驻率极低，很多业主购房出租和空置较多，整个区域覆盖人口不足10万，阳光100附近区域入驻率更低，不足1万。河东区域消费目前还主要靠柳州其他城区消费群体辐射，这是目前这区域短期内存在的缺憾，3-5年内很难满足业态消费需求的入住率。总结：大家透过表格很清晰看到柳州各城区的消费结构指标和目前柳州人均总结：大家透过表格很清晰看到柳州各城区的消费结构指标和目前柳州人均消费力特征，超过消费力特征，超11、过90%90%的人对于的人对于50-30050-300区间价格的商品接受度还是比较高的，区间价格的商品接受度还是比较高的，对于对于300-1000300-1000价格中档品牌的商品购买力接近价格中档品牌的商品购买力接近30%-50%30%-50%，对于高端品牌价格，对于高端品牌价格高于高于10001000以上的消费力不足以上的消费力不足5%5%，对于指导保利商业楼盘招商品类和定价区间，对于指导保利商业楼盘招商品类和定价区间有极大的参考意义，另外，目前保利商圈配套成熟，仅有极大的参考意义，另外，目前保利商圈配套成熟，仅3.53.5公里范围内就有公里范围内就有2020多个成熟小区，常住人口超过多个12、成熟小区，常住人口超过2525万，消费人群集中。万，消费人群集中。五星商圈五星商圈竞争竞争分析分析 针对五星商圈的商业布局以及品牌定位可以很清晰的了解柳针对五星商圈的商业布局以及品牌定位可以很清晰的了解柳州核心商圈的商业布局结构和消费群体的消费趋势，品牌定州核心商圈的商业布局结构和消费群体的消费趋势，品牌定位和商业功能有他内在的必然联系，五星商圈商业体几乎都位和商业功能有他内在的必然联系，五星商圈商业体几乎都是互补性的结构，确立的档次区间比例也是依据目前柳州消是互补性的结构，确立的档次区间比例也是依据目前柳州消费收入人群划分进行定位，对于我们保利商业楼盘有积极的费收入人群划分进行定位，对于我们13、保利商业楼盘有积极的借鉴作用，对于将来招商品牌选择上有积极的参考价值借鉴作用，对于将来招商品牌选择上有积极的参考价值商商业项目名目名称称 经营业态 代表代表经营品品牌牌 陈列（件列（件/立方米）立方米）价格（元价格（元/件）件）档次档次 柳州工柳州工贸大大厦厦 床上用品、工艺礼品、精品超市、饰品、黄金珠宝、女装、精品小家电、化妆品、体育用品、男装、鞋包 梦特娇、金利来、袋鼠、皮尔卡丹内衣、三枪、阿迪、特步、彪马、鸿星尔克、乔丹、匡威、红双喜、爱步、雅乐士、卡帝乐、鳄鱼、宾度、贵之步、安家英、公牛、花花公子 女装：20-25 鞋包：8-12 200-1300 150-1500 中高档 五星商圈主14、要商业项目经营情况对比（业态、代表品牌、价格档次、陈列五星商圈主要商业项目经营情况对比（业态、代表品牌、价格档次、陈列五星商五星商业大厦大厦 五星特色商品超市、精品、化妆品、名烟酒茶、饰品、男女服装、鞋包皮具、女士用品、内衣、精品男装、饮食中心、运动装、运动器材、数码产品、高档文具、家用电器、数码产品、床上用品、童装、玩具、工艺礼品、书画艺术、VIP娱乐城 依丽莎白、Playboy、菲园皮具、法国名郎、富贵鸟、芬利、名莎、黎姿、雅戈尔、九牧王、杰克琼斯、李宁、Lee、阿迪达斯、匹克、耐克、皮尔卡丹、海尔、三洋、美的、三星、飞利浦、联想、索尼精品：15-20化妆品：15-20男女服装：10-1515、鞋包：8-18300-200040-38078-2000100-2000中高档 五星商圈主要商业项目经营情况对比（业态、代表品牌、价格档次、陈列五星商圈主要商业项目经营情况对比（业态、代表品牌、价格档次、陈列银座百座百货 鞋包、精品、男女服装、内衣、饰品、皮具、运动装、香水 香奈儿、adidas、nike、李宁、Puma、香奈儿、adidas、nike、李宁、Puma、Kappa、菲图皮具、威路皮具、米奇女装、皮尔卡丹、老爷车、威廉鞋包：5-10精品：40-45服装：10-20饰品：40-60香水：15-20150-600600-300069-100020-50500-700中高档 五星商圈主16、要商业项目经营情况对比（业态、代表品牌、价格档次、陈列五星商圈主要商业项目经营情况对比（业态、代表品牌、价格档次、陈列五星商圈主要商业项目经营情况对比（业态、代表品牌、价格档次、陈列五星商圈主要商业项目经营情况对比（业态、代表品牌、价格档次、陈列）东都百货东都百货 化妆品、手机、鞋包、精品、服装、玩具、床上用品 时尚女装、职业女装、淑女装、箱包、内衣泳衣、休闲女装、童装、女装、精品 化妆品：150手机：25-30饰品：30-40鞋包 ：6-10服装 ：25-30玩具：10-15250800500-1500200-400150-50150-600中档 地王大厦地王大厦 精品、饰品、日杂、女装、女17、性时尚个性服饰、鞋包皮具、电玩城 伊莉莎白、奈儿、米奇 饰品：30-40包 ：6-8个鞋 ：6-10精品：30-35女装：15-2015-50150-200300-400300-1000145-300中低档 兴隆大厦兴隆大厦 饰品、服装、冷饮、药品、精品、鞋 杂牌 饰品：30-35服装：25-30精品：30-35鞋 ：6-1015-50150-450300-600150-300中档 金运来大厦金运来大厦 服装、餐饮、婚纱、酒店、私人会所 卓雅女装、芝柏淑女装、乔丹、柏丽英、燕之屋、金虎珀女装专卖 15-20 180-2000 中档 建佳名店广场建佳名店广场 饰品、皮具、鞋子、服装、儿童装 茉莉18、阁、个性、男与女、魔言、小旺角个性 鞋子：22饰品：75衣服：15-6050-38020-4840-250中低档 五星商圈主要商业项目经营情况对比（业态、代表品牌、价格档次、陈列五星商圈主要商业项目经营情况对比（业态、代表品牌、价格档次、陈列龙城地下商龙城地下商业街业街 通讯、餐饮、服装、饰品、鞋子、美容美发、精品、床上用品 361、兰蔻、特步、理想睡衣、纯儿 鞋帽48服装24-48饰品3650-200 中低档 五星商圈主要商业项目经营情况对比（业态、代表品牌、价格档次、陈列五星商圈主要商业项目经营情况对比（业态、代表品牌、价格档次、陈列零售百货业态成功和失败的原因零售百货业态成功和失败的原因19、 保利项目地区域市场分析保利项目地区域市场分析恒通项目背景分析恒通项目背景分析保利项目商业圈理位置优越，环境自然，西靠柳北老城区，南临城中商圈，东临江且与未来的河东新区隔江相望，既能享受到老城区的配套，又承接新城区的气派，使项目“闹中取静”的特点更加明显，是一块黄金宝地，同时，保利大江郡拥有800米长的独揽东面一线江景的绝佳优势，可谓是柳江景致最美的一段，打造为集商贸、酒店公寓、旅游休闲和高档住宅于一体的中国首个大型亲水城市综合体，注定会成为柳州商业格局的导航者。保利地标项项目地目地区区域市域市场场分析分析柳北区商柳北区商业概况：概况：整个柳北区以大润发商圈为中心，形式单一，仅以超市为核心业态20、形成的小商业群；标杆地位不明显，体量仅为7万方。项项目地目地区区域市域市场场分析分析柳北区概况：柳北区概况：柳北区位于柳州市的北部，建区于1979年。下辖2个镇和8个街道办事处，行政区域面积320.03平方公里，总人口44.762万人，是柳州市面积最大、人口最多的城区。辖区呈扇形，依山环水，风景宜人，环境优越，九曲柳江环东、南、西三面而过，北面有风光秀丽的雀儿山公园、君武森林公园、江湾休闲观光区等风景区。保利大江郡商保利大江郡商业定位建定位建议优势（优势（S S）：）：项目项目SWOT分析分析劣势（劣势（W W）：）：机会（机会（O O）：威胁（威胁（T T）：）：总体定位：总体定位：原则上，21、针对“产品结构”的不同层次和功能特征，理性规 划、分类选择商业形态、体量、业态组合和开发节奏 市场定位：市场定位：商业定位：引领柳州“城市高端商务”配套和“区域时尚消费”（购物、餐饮、娱乐和休闲）的城市新兴商业次中心、柳北区商业中心；产品定位：主力（核心店）+精品店+休闲 商业总体定位：商业总体定位：引领柳州“城市高端商务”和“区域时尚消费”（购物、餐饮、娱乐和休闲）的城市新兴商业次中心、柳北区商业中心；功能定位：购物此项功能至少满足四个目标客层的需求餐饮商务宴请、休闲餐饮、大众餐饮消费娱乐主要满足市民消费休闲商务客和市民的休闲消费 保利商业运作、商业规划设想保利商业运作、商业规划设想 规划项目规划项目 序号序号 保利保利商业规划建议商业规划建议 商业定位商业定位 1 1 2 2 3 3 商业设计商业设计 4 4 7 7 8 8 保利商业设计规划建议保利商业设计规划建议 携手保利，共享成功的商业平台，一流的设计理念，一流的商业管理团队，一流的五星级物业服务标准，一流的投资环境，你的选择，成就明天的辉煌事业，保利与商家并肩共赢。