1、 【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 规划设计方案招标邀请书 规划设计方案招标邀请书 有限责任公司：您好，非常高兴邀请贵单位参加我司苏宁电器集团总部项目的方案设计竟标活动。有关事项说明如下：1、请接函后 2 日内以传真方式给予是否参加投标的确认函。本招标资料包含以下内容：1、规划设计方案招标邀请书；2、设计招标书；3、设计任务书。1、规划设计方案招标邀请书；2、设计招标书；3、设计任务书。请贵单位在参加投标确认函内同时确认收到所有文件。2、报送投标文件截止时间：年 月 日 17：00；地点：3、若贵单位设计方案未被选用，我公司支付方案设计补偿费 15 万元人民币。4、无论方案是否选中，所有2、投标文件，我公司一律不再退还。5、如需投标人向评委介绍方案，业主另行通知。6、未尽事宜请与我司规划设计中心联系。FAX：TEL：联系地址：邮政编码：江苏苏宁置业有限公司 江苏苏宁置业有限公司 年 月 日 【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 第一部分：设计招标书 第一部分：设计招标书 一、招标项目名称 一、招标项目名称 【苏宁电器集团总部】规划设计方案 二、建设用地位置 二、建设用地位置 项目地处南京市徐庄软件园，该区域位于南京市绕城公路以东、宁芜铁路以西、仙林大道以北、312 国道以南（详见南京市玄武软件园单元控制性详细规划，土地利用规划图），其中EAe0101301 地块和 EAe0103、1302 地块均在二号公路以北，规划景观大道东侧；EAe0101203 地块地处二号公路以北、景观大道以西，基地内地势平缓，周边道路及绿化已完成。三、招标人 三、招标人 招标人：苏宁置业总部 四、招标方式 四、招标方式 邀请招标，本次招标共邀请 3-5 家境内、外设计单位参与此次规划方案设计竞赛，从中选出中标方案。五、发标 五、发标 发标时间：年 月 日（星期四）13：30 发标地点：设计单位可自行现场勘察，根据实际需要，招标单位代表负责现场引领勘查。六、中期交流（多方案比选）：六、中期交流（多方案比选）：时间：年 月 至 日 地点：由招投标双方协商确定交流地点 深度要求：规划条件解析、总体规4、划的多方案比较 成果要求：1、项目周边影响分析（有利及不利影响）、土地利用价值分析图、规划要点分析图；2、概念规划总平面图草图；3、小比例体块工作草模（或鸟瞰草模）；4、设计理念说明；5、总平面图分析图、底层平面草图；【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 6、体块功能分析图、流线组织图；7、交通分析图、绿化景观分析图、功能分区分析图；（以上成果须提交三个或三个以上方案比较，表现手法不限）七、收标事宜 七、收标事宜 1、交标时间：投标单位应于 年 月 日下午：前提交全部设计成果，设计成果包括但不限于：1）总平面图；2）设计说明；3）交通流线分析图、绿化景观分析图、功能分区分析图、结构分析图；45、）地下车库平面图；5）各楼层平面图、建筑主要立、剖面图；6）日照分析图（符合江苏省及南京市相关法律法规）；7）至少五张效果图（包括总体鸟瞰图、出入口透视、沿街效果图等）；8）详细经济技术指标；9）1：500 模型。2、交标地点：3、交标成果：文本 20 套、电子光盘 3 套（包括 CAD、WORD、JPG、多媒体）、展板套、模型。具体要求见设计任务书第五项第 2 款。4、联系人：八、规划方案评选方式及评标后续设计工作 八、规划方案评选方式及评标后续设计工作 1、本次招标将由招标单位和南京市规划局共同组织专家评审，选出中标方案；2、原则上中标设计单位将负责完成中标方案的修改、细化完善工作，直到方6、案得到招标单位的认可及政府相关部门的批准为止；3、为便于有关领导和专家进行方案评选，要求主要设计人员在评标时到场做 20 分钟多媒体演示介绍（提交电脑光盘），以系统展示设计思路和规划方案，并回答有关问题；【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 4、请各投标单位在方案设计投标的同时，另外报出【设计顾问服务计划书】，内容包括：方案设计、扩初设计、施工图设计的设计周期、费用及其取费方法，施工期间配合服务方式及相应的设计人员组成名单。本【设计顾问服务计划书】作为招标单位最后选定设计单位的评标因素之一，中标单位的后续设计费用双方协商确定。九、方案竞赛设计费用及支付方式 九、方案竞赛设计费用及支付方式 17、未中标单位将由招标单位统一支付设计补偿费，中标单位的投标费用包含在方案设计费中，具体需在评标结束后协商确定；如在评标结束后一个月内双方未能签署后续工作的服务合同，招标单位需按约定之费用先行支付全部竞赛设计费用。2、招标单位将于招标结果公布后十五个工作日内一次性支付各未中标单位的设计补偿费，我司所支付的设计补偿费包含差旅费和税收等所有费用。十、评标结果 十、评标结果 评标结果将在正式规划评审会结束后，以书面形式告知各投标单位。业主会通知投标人是否中标，对投标人中标或不中标的理由，我们保留不做任何解释的权利。十一、规划设计及最终成果要求 十一、规划设计及最终成果要求 详见【苏宁电器集团总部】规划8、设计任务书。十二、其他 十二、其他 1、下列情况的投标文件视为无效，将作废标处理，委托方将不给予任何费用补偿：1）投标文件内容不全或字迹、图面模糊，辨认不清；2）投标文件严重违反招标文件的成果要求或被以上专家评委认为严重违反相关法律、法规；3）设计作品已经发表过，或被以上专家认为与其它建筑在造型上雷同；4）投标文件中经济技术指标以及模型、图纸尺寸与实际不符者；5）投标文件未按招标文件的成果要求编制或未按规定份数提供；6）投标文件逾期送达。7）投标文件中有反映设计单位信息的。2、上述有关内容（包括时间、地点等）如有更改，招标单位将提前三天通知各投标单位。3、投标单位有义务和责任对规划设计招标书的9、商业机密内容进行保密。投标单位有责任保护本项目设计的知识产权。投标单位如向除招标单位以外的任何人或单位展示有关本项目设计的任何内容，必须事先征得招标单位的同意，否则招标单位保留追究相关法律责任的权利。【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 第二部分：设计任务书 第二部分：设计任务书 一、招标项目名称 一、招标项目名称 【苏宁电器集团总部】规划设计方案 二、建设用地概况 二、建设用地概况 1、土地位置：南京徐庄软件园产业基地是江苏省发展现代化服务的重点项目，位于紫金山东侧，距南京城市中心仅 5 公里，地块东面是绕城公路和钟山国际高尔夫球场，北面是玄武大道（312 国道），南面是仙林大道和国际赛马10、场。此次规划的 EAe0101301 地块和 EAe0101302地块均在徐庄软件园二号公路以北，4#路东侧；EAe0101203 地块地处二号公路以北、4#路以西，基地内地势平坦，周边道路已经完成，2#路、4#路红线宽 33 米。2、土地面积：总用地面积 78388 平方米 3、土地性质：商业金融、文化娱乐 4、土地现状：项目地块内部为净地，大部分地势平坦。基地内无值得保留的古迹或古树；基地中部有一条 33 米宽道路穿过，道路两侧各 20 米绿化带，基地西侧与南侧，有一人工河流过（详见附件 2）5、气候特征：南京属北亚热带季风气候区，四季分明，冬夏长而春秋短。雨水充沛，日照充足，年平均温度为11、 15.7，最高气温 43 度，最低气温-6.9 度，最热月平均温度 28.1，最冷月平均温度-2.1。年平均降雨 117 天，降雨量 1106.5 毫米，最大平均湿度 81%。最大风速 19.8m/s。夏季主导风向 东南、东风，冬季主导风向 东北、东风。无霜期 237 天。一般在6 月下旬至 7 月中旬处于阴雨连绵的梅雨季节，夏季和秋季还有西太平洋台风带来的大量雨水。年度最佳气节为 9-11 月的金秋。三、规划要点 三、规划要点 1、控制指标：用地编号 EAe0101301 EAe0101302 EAe0101203 用地性质 商业金融 商业金融 文化娱乐 用地面积 27634m2（41 亩12、）16065 m2（24 亩）34689 m2（52 亩）容积率 15 43 11 覆盖率 322%31%45%【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 建筑限高 24m 60m 24m 注：本控制指标为规划上限指标，在满足本任务书“四、设计要求”的前提下，可适当调整指标，以保证项目的品质。2、规划退让、出入口设置及间距控制要求 见附件四、EAe0101301、EAe0101302、EAe0101203 地块用地红线图（电子文件）南京市城市规划条例实施细则、江苏省城市规划管理技术规定另附 3、计入容积率建筑面积：约 151860 平方米 4、停车设施配建要求：机动车、非机动车参照南京市建筑物配建13、停车设施设置标准与准则配建，机动车不小于 1000 辆。5、地下空间：充分利用三个地块的地下部分，布置设备用房及停车场等内容。6、日照计算规则：按江苏省城市规划管理技术规定要求分析 7、规划范围：见附件一、南京市玄武软件园单元（EAe0101）控制性详细规划，提供电子文件。8、其他未提及的有关具体要求请按照国家和江苏省及南京市有关规定进行。四、设计要求 四、设计要求 1、项目定位：本项目为苏宁电器集团总部办公基地，包括集团电器总部以及房地产、酒店、百货各产业总部办公，是一个集办公、研发、展示、信息、接待、培训为一体的企业总部综合建筑群，对于苏宁电器集团的发展有着深远的意义。通过本次规划设计，在14、充分理解苏宁企业文化和集团组织架构的基础上，深入研究地块周边环境及内部地形地貌，作好本项目的总体规划和各个单体的方案设计，创作出一个既与整个软件园区相协调，又在众多高科技企业办公区域中表现独树一帜的方案，把本项目打造成展现国际一流企业形象的高品质综合建筑群，充分体现现代化办公系统、高新科技、弹性空间、舒适环境、绿色环保和可持续发展的现代办公建筑特征，使其成为苏宁电器集团迈向世界五百强企业的重要里程碑。2建筑功能定位 项目总体功能定位为国际一流企业的总部办公综合建筑群，建筑主要功能分配如下：1）地块 EAe0101302 占地 24 亩，规划为苏宁总部和电器总部大楼，建筑控高 60 米，大楼顶部15、为集团总部管理办公区域，可占用一至二层楼面，设置展示厅，用于展示公司文化和底蕴；大楼中部区域为电器总部管理体系，设置董事长办公室、董事会办公区、总裁 【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 办、董秘办、连发、服务总部、行政总部、服务总部、财务总部、人力资源管理中心、信息研发中心等功能；大楼下部为营销总部，并设概念店和展示厅。2）地块 EAe0101301 占地 41 亩，规划为各产业总部大楼和财务共享中心大楼。各产业总部大楼包括百货、酒店、地产总部和新产业总部，限高 24 米，各总部有独立的出入口，财务共享中心独立设置，标准大开间。局部沿街面设商业配套用房，内部有银行、邮局、超市、律师事务所、16、快递窗口、票务、美容美发、干洗、药店等。3）地块 EAe0101203 占地 52 亩，规划为四星级宾馆，培训学院、会所，建筑限高 24米。培训学院是针对苏宁中高层管理层培训而设立的，设有 20 间大小不等的教室、1200座的多功能厅（用于会议、餐饮、文艺汇演，该多功能厅可以和酒店大宴会厅共享）、300人报告厅；会所用作集团贵宾接待；宾馆按四星级标准设计，设 300 间客房，培训时用于接待前来参加培训的集团高管，也具备独立对外营运的要求，标准间客房的面积(不含卫生间)不小于 20 平方米。4）地块 EAe0101302 和地块 EAe0101301 为主要的办公区域，办公人员的餐厅应合理设置，17、餐厅分为高管餐厅、经理餐厅、员工餐厅、后勤人员餐厅、对外接待餐厅，并处理好各自的进出线路。备注：1）特别提醒，地块 EAe0101301 和地块 EAe0101302 仅仅是规划指标单独计算，但规划方案应按两个地块合并为一个完整的地块进行设计。2）特别提醒，地块 EAe0101203 占地 52 亩，南侧地面应规划为软件园区的公共绿地，地下空间可以纳入本项目的规划。3、建筑形态定位 1）现代建筑风格，建筑立面现代、简洁，色彩明快，总部办公建筑群体气势宏伟，具有较强的标志性，能充分展示现代国际一流企业的形象。2）规划建筑群体既要与整个园区的空间尺度紧密结合，塑造良好和谐的园区整体空间环境，同时，18、又要在软件园区空间中独树一帜，成为区域的标志。3）总部办公楼的规划设计要着重现代化的办公系统，引入绿色、环保和可持续发展的现代建筑技术，创造舒适办公环境和弹性的室内空间，充分凸显建筑的品质。4、功能标准和组织架构规划 本项目作为苏宁集团的总部办公基地，规划设计方案应满足各部门的功能需求和工作运做流程，符合集团的整体组织架构规划，并预留未来的可持续发展规划要求，整个基地功能标准和组织架构规划如下：【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 （以下指标为初步指标，供设计参考）总部功能规划设计要点 序号 需求部门 需 求 规 模（人）建筑要点 面积测算(m2)备注 管理总部办公 11 集团总部 300 19、标准大开间写字楼 设展示厅 12 电器总部 3500 6-8 平方/人 各总部有分散出入口 13 百货总部 300 接待区、办公区公开 相互连通，易于交通 14 酒店总部 100 15 地产总部 500 包括内部各种会议室、工作间、配套区域 按总部写字楼功能形式布置 1 16 新产业预留 1000 小计 5700 人 50000 平方米 电器总部管理体系 21 董事长办公室，董事长秘书办公室 22 董秘办 23 董事会办公区 单独一层 总裁办 150 241 计划管理部 242 组织部 243 战略规划部 244 秘书部 07 245 监察法务中心 24 246 审计办 连发 400 251 20、连锁发展总部办公室 252 规划部 253 商务部 2 25 254 招商部 【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 255 连锁开发中心 256 筹建管理中心 257 装饰管理中心 258 设计中心（招商、研发、内装）标准大开间写字楼 在总部大楼电器管理体系 营销总部 1500 261 营销总部办公 262 采购管理中心 263 市场策划管理中心 264 连锁店管理中心 265 多渠道销售管理中心 26 266 概念店 5000 1000 在总部大楼底部一楼，用于未来连锁店面规划展示和研究 267 展览厅 在总部大楼底部一楼 服务总部 300 271 服务总部办公室 272 客户服务管理中心21、 273 售后服务管理中心 27 274 物流管理中心 行政总部 200 281 行政总部办公室 282 集团办 283 物业管理中心 28 284 后勤管理中心 财务总部 500 291 财务总部办公室 292 财务服务中心 29 293 财务规划中心 【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 294 结算管理中心 295 资产管理中心 296 信息中心（设备机房）一层设 1000 平方米机房 30 人力资源管理中心 200 另外，设专门的员工入职、离职办事大厅（电器和产业各自独立），在各自区域，可以考虑和行政办事大厅设同一空间内 31 信息系统研发中心 400 标准大开间写字楼3000 直属22、部门 31 财务共享服务中心 1000 标准大开间写字楼5000 底层有商业配套设施 32 培训学院 400 独立建筑体，与宾馆相临 4000 321 多功能厅 1200 座 会议餐饮文艺需要，和酒店共享 322 报告厅 300 座 阶梯教室，与视听室合用 3 323 各类教室 20 间，15-20 人/40-50 人 含电教馆 后勤保障部门 41 会所 用于高级接待 42 四星级宾馆 300 间 30000 每间20-30平方米 餐厅 5000 431 高管餐厅 1 座 200 1 座 200 432 经理餐厅 500 1 座 400 433 员工餐厅 2 座 7000 1500-1800人23、次/座/餐 2000 4 43 434 后勤员工餐厅 1 座 1500 2000 【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 435 对外接待餐厅 1 座 200 44 办公区咖啡厅、茶座 100 办公区内 200 45 员工活动中心 5000 451 游泳池 标准 500 与宾馆共享 452 球类馆 篮球 1，羽毛球 4 1500 453 健身馆 1000 454 阅览室 1000 含网吧 455 视听馆 1000 46 行政服务中心 物业管理 461 办公区 100 1000 综合办事大厅，总部大楼和各产业各设一个 462 后勤仓库 1000 463 档案室 500 464 停车场 1000 24、辆 地面少量车位 小计 2500 5 商业中心 银行、邮局、超市、快递、律师事务所、票务、美发、药店等 1000 在财务共享服务中心大楼沿街底层 总面积 累计 102500（不含停车面积）5、其他 1）节能、环保 建筑设计充分考虑现行国家、省、市节能、环保规范及相关文件标准要求，运用科技手段，建设一座高节能、低污染的现代化环保节能建筑群。2）运用高科技、新技术造就一个科技含量领先的智能化建筑群 鼓励在建筑、结构、水、电、暖通上采用高科技、新技术、新材料、新工艺；在声、光、电上运用新科技、新技术营造效果，控制光污染，节约能源。五、成果要求 五、成果要求 1、中期交流成果要求（多方案比选）【苏宁置25、业徐庄软件园】规划设计方案 1 时间：年 月 至 日 地点：由招投标双方协商确定交流地点 深度要求：规划条件解析、总体规划的多方案比较 成果要求：项目周边影响分析图（有利及不利影响）、土地利用价值分析图、规划要点分析图；概念规划总平面图草图；小比例体块工作草模（或鸟瞰草模）；设计理念说明；总平面图分析图、底层平面草图；体块功能分析图、流线组织图；交通分析图、绿化景观分析图、功能分区分析图；（以上成果须提交三个或三个以上方案比较，表现手法不限）2、规划设计最终成果要求 1）交标时间：投标单位应于 年 月 日下午：前提交全部设计成果，设计成果包括但不限于规划设计最终成果要求 2）内容要求 序号 内26、容 规格 备注 1 设计说明及经济技术指标 A3 文字稿（中文）2 总体规划平面图（含环境概念设计）（规划总图图纸方向应与正南北方向一致）A3 彩图 另提供 A1 展板 3 总体鸟瞰图 A3 彩图 另提供 A1 展板 4 主要沿街面效果图 A3 彩图 另提供 A1 展板 5 功能分区分析图 A3 彩图 6 规划结构分析图 A3 彩图 7 绿化景观分析图 A3 彩图 8 交通流线分析图 A3 彩图 【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 9 酒店平面图 A3 10 各楼层平面图 A3 11 地下一层平面图 A3 12 地下室车库平面图（含出入口）A3 13 主要立、剖面图 A3 14 总体规划模27、型 1：500 须表现周边地貌 15 景观分析图 16 设计顾问服务计划书 A4 单独提供文字稿 17 设计单位可根据需要提供其余表达构思和创意的相关图纸 3）格式要求：所有投标文件均不得有反映投标单位的信息，图纸及彩图请一律按 A3规划印制、装订成册，每个方案请提供设计文本 20 套，同时请提供完整的设计资料电子文件 3 套（包括 A3 文本 JPG、A1 展板 JPG、总体规划及各建筑单体平、立、剖面 CAD文件，设计说明 WORD 文件、多媒体、汇报文件及其他表现手法），投标单位所有文本文件的电子图纸及模型均不得标注与投标单位有关符号。4）多媒体播放文件要求：鼓励投标单位回标时提供可直接28、播放的动画文件。5）模型要求：总体规划模型要求比例为 1：500，须表现地块周边地貌。6）服务建议书：回标时各设计单位应提供【设计顾问服务建议书】，报出方案设计、扩初设计、施工图设计的设计周期和进度安排、设计费用及其取费方法，施工配合安排、设计人员组成名单等内容，以密封的形式在投标当日与投标资料一起送交招标单位，作为招标单位最后选定设计单位的参考，中标单位的后续设计费用双方协商确定。7）为便于有关领导和专家进行方案评选，要求主要设计人员在评标时（评标时间另行通知）到场做 20 分钟电脑演示介绍（提交电脑光盘），以系统展示设计思路和规划方案，并回答有关问题。六、其他要求 六、其他要求 其他未提及29、的有关具体要求按照国家、江苏省和南京市相关规范及法规进行设计。七、联系方式 七、联系方式 【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 第三部分：附件 第三部分：附件 附件一、南京市玄武软件园单元（EAe0101）控制性详细规划（包括电子文件）附件二、EAe0101301、EAe0101302，EAe0101203 地块用地红线图（包括电子文件）附件三、项目地块及周边航拍图 附件四、南京市城市规划条例实施细则 附件五、江苏省城市规划管理技术规定另附 【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 附件一：南京市玄武软件园单元（EAe0101）控制性详细规划 【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 附件二：本30、附件详见电子图 附件三：项目地块及周边航拍图 【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 附件四、南京市城市规划条例实施细则 南京市城市规划条例实施细则 南京市城市规划条例实施细则 第一章 总 则 第一章 总 则 第一条 为了加强城市规划管理，保障城市规划的实施，促进经济、社会和环境的协调发展，根据南京市城市规划条例（以下简称条例）的规定，制定本细则。第二条 制定和实施城市规划，在本市行政区域内新建、扩建、改建各项建设工程，必须遵守条例和本细则。第三条 南京市规划局是本市城市规划管理的行政主管部门。区、县规划管理部门按照条例及本细则规定的权限负责本区、县范围内的城市规划管理工作。乡（镇）人民政府、31、街道办事处应当配合做好城市规划的监督、检查工作。第四条 市规划管理部门可以按照行政许可法的规定，在其职权范围内委托区、县规划管理部门或者其他行政机关实施规划许可。第二章 城市规划的制定 第二章 城市规划的制定 第五条 市规划管理部门应当根据社会经济发展的要求，适时对城市规划进行动态调整或者修订。城市总体规划调整或者修订后，相关城镇的总体规划应当进行相应的调整或者修订。调整或者修订由原组织编制部门负责。调整或者修订后的总体规划应当按照原报批程序报批。城市总体规划调整、修订后或者必须对分区规划进行调整、修订的，市规划管理部门应当组织对分区规划进行相应的调整或者修订。分区规划调整的内容应当报市人民政32、府备案。修订后的分区规划应当按照原报批程序报批。第六条 市区、县域内的控制性详细规划分别由市、县规划管理部门组织编制，报市、县人民政府审批。控制性详细规划分为总则和执行细则。控制性详细规划的调整或者修订由原组织编制部门负责。其中，对总则的强制性内容进行修订的，按照原报批程序报批；对总则的非强制性内容以及执行细则进行调整的，由规划管理部门审批。总则的强制性内容由市人民政府确定。第七条 修建性详细规划由区县人民政府、相关部门或者建设单位组织编制，并应当取得规划 【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 管理部门提出的规划编制技术要求或者规划设计要点。城市环境风貌地段、历史文化特色地段等特色意图区（以33、下简称特色意图区）的修建性详细规划由市规划管理部门组织编制，或者由市规划管理部门会同区县人民政府、相关部门共同组织编制。第八条 市区、县域内的修建性详细规划分别由市、县规划管理部门审批。特色意图区的修建性详细规划由市人民政府审批。风景名胜区等特殊地区的修建性详细规划的审批，按照有关规定执行。第九条 与城市规划有关的专业规划由其主管部门组织编制，或者由其主管部门会同市规划管理部门组织编制。编制专业规划应当遵循相关专业规划的编制规定，并应当取得市规划管理部门提出的规划编制技术要求，其编制成果经市规划管理部门综合平衡后，由其主管部门会同市规划管理部门按照规定的程序报批，经批准后的专业规划纳入城市总体34、规划。第十条 承担城市规划编制任务的规划设计单位应当具有规划设计资质。规划设计单位的确定应当符合国家有关招投标的规定。规划设计单位应当根据规划管理部门提出的规划编制技术要求开展规划编制工作。第十一条 对总体规划、分区规划、控制性详细规划以及特色意图区的修建性详细规划，规划管理部门应当组织论证并征求公众意见。第十二条 对编制完成的城市规划项目成果，组织编制单位应当按照规定程序报批。经过批准的城市总体规划、分区规划、控制性详细规划以及修建性详细规划，除涉及国家秘密的以外，规划管理部门应当向社会公布。第三章 建设工程的选址和布局 第三章 建设工程的选址和布局 第十三条 各项建设工程的选址和布局，必须35、符合条例、本细则以及经过批准的城市总体规划、土地利用总体规划、分区规划、控制性详细规划。第十四条 建设项目依法实行审批制的，规划管理部门应当在立项前参与有关选址工作。项目审批管理部门在审批项目建议书时，应当征求规划管理部门的意见。可行性研究报告报请批准时，必须附有规划管理部门的选址意见书。第十五条 对下列建设项目，建设单位应当按照条例第二十七条规定的管理权限，向规划管理部门申领选址意见书：（一）需征收农民集体所有土地的；【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1（二）需编制可行性研究报告的；（三）需改变土地使用性质的；（四）位于城市紫线范围内的；（五）其他依法需要申领选址意见书的。第十六条 申领选36、址意见书的一般程序：（一）建设单位向规划管理部门提交申请报告和必要的图件，并填写建设项目选址申请表；建设项目依法实行审批制的，还应当提供已批准的项目建议书。（二）规划管理部门应当根据建设项目的性质、规模和城市规划要求，在受理之日起的 20 个工作日内提出选址意见，核发选址意见书。选址意见书的内容应当包括建设项目的地址、初步用地范围和有关规划要求。建设单位取得选址意见书后，方可向国土资源管理部门申请建设用地预审。由省级以上建设行政主管部门核发选址意见书的项目，按照有关规定执行。第十七条 除可行性研究周期较长的重点建设项目外，建设单位应当在领取选址意见书之日起12 个月内向规划管理部门申领建设用地37、规划许可证。确需延期的，建设单位应当在期满前 20日内向规划管理部门申请延期。逾期未申请延期或者申请延期未获批准的，该选址意见书自行失效。选址意见书的延期期限不得超过 6 个月。第四章 建设用地的规划管理 第四章 建设用地的规划管理 第十八条 对下列建设项目，建设单位应当根据条例第二十七条规定的管理权限，向规划管理部门申领建设用地规划许可证件（包括建设用地规划许可证和临时建设用地规划许可证，下同）：（一）需征收农民集体所有土地的；（二）以划拨方式取得国有土地使用权的；（三）以出让、租赁等有偿方式取得国有土地使用权的；（四）改变原土地使用性质的；（五）农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人38、以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，需使用农民集体所有土地进行建设的；【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1（六）工程施工中因堆放材料或者设置运输通道等需要临时使用土地的。第十九条 建设单位申领建设用地规划许可证时，应当向规划管理部门提出申请，并提交以下图件：（一）建设用地规划许可证申请表；（二）项目批准（包括审批、核准、备案，下同）文件；（三）拟用地范围的地形图；（四）依法需要征求意见的，应当提供相关部门意见；（五）规划管理部门指定的其他图件。规划管理部门应当在受理之日起 20 个工作日内审查完毕，对符合要求的，提出规划设计要点，核发建设用地规划许可证。建设单位取得建设用地规划许可证后39、，方可向国土资源管理部门申请办理有关用地手续。第二十条 建设单位申领临时建设用地规划许可证时，应当向规划管理部门提出申请，并提交临时建设用地规划许可证申请表、项目批准文件以及拟用地范围的地形图。规划管理部门应当在受理之日起 10 个工作日内审查完毕，对符合要求的，核定临时用地位置和界限，提出有关规划要求，核发临时建设用地规划许可证。建设单位取得临时建设用地规划许可证后，方可向国土资源管理部门申领临时建设用地批准文件。第二十一条 建设单位应当在领取规划设计要点之日起 12 个月内（以招标、拍卖、挂牌等方式取得土地的，自土地出让合同签订之日起计算）向规划管理部门申报建设工程规划设计方案。确需延期的40、，建设单位应当在期满前 20 日内向规划管理部门申请延期。逾期未申请延期或者申请延期未获批准的，该规划设计要点自行失效，建设单位应当重新申领规划设计要点。对获准延期的，规划管理部门可以对原规划设计要点提出调整意见。规划设计要点的延期期限不得超过 6 个月。第二十二条 建设单位应当在领取建设用地规划许可证件之日起 12 个月内向国土资源管理部门申领建设用地批准文件。确需延期的，建设单位应当在期满前 20 日内向规划管理部门申请延期。逾期未申请延期或者申请延期未获批准的，该建设用地规划许可证件自行失效。建设用地规划许可证件的延期期限不得超过 6 个月。第二十三条 国土资源管理部门核发建设用地批准文41、件，应当以规划管理部门核发的建设用地规划许可证件为主要依据；确需改变建设用地四至范围的，应当征得规划管理部门的同意。【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 国土资源管理部门依法收回土地的，原建设用地规划许可证件自行失效。第二十四条 国有土地使用权的出让，必须符合城市规划。以招标、拍卖、挂牌等方式公开出让以及以协议方式出让土地的，其出让合同应当包括规划管理部门提出的规划设计要点及附图，土地出让合同中的用地性质和用地范围必须符合建设用地规划许可证的要求。土地出让合同签订后，任何单位和个人不得擅自改变规划设计要点；确需变更的，应当征求原出让方的意见，经原审批部门批准后方可变更。第二十五条 以招标、拍42、卖、挂牌等方式公开出让土地的，有关单位在出让前应当按照规定向规划管理部门申领建设用地规划许可证。建设单位在中标后，可以持有效的中标文件、土地出让合同等，向规划管理部门申请换领新建设用地规划许可证，原建设用地规划许可证同时废止。第二十六条 建设用地使用权在出租、抵押期间内，承租人和抵押人必须严格按照建设用地规划许可证确定的土地使用性质和规划要求使用土地，一般不得进行变更；确需变更的，应当由土地使用权人向规划管理部门和国土资源管理部门提出申请，经批准后方可变更。第二十七条 依法使用农民集体所有土地进行建设的，应当符合城市规划的要求，在乡镇工业布局规划和乡镇工业小区详细规划的指导下合理布局、集中安排43、，并应当服从市人民政府作出的调整用地的决定。第二十八条 规划管理部门在核定建设项目用地界限时，可以将相邻的城市规划道路、绿地、高压供电走廊、河道控制地带、防护地带等用地以及相邻的零星用地等同时划入建设项目规划用地范围。其中，划入的城市规划道路、绿地、河道控制地带、防护地带等属于城市公共用地，建设单位不得擅自占用。第二十九条 严格控制临时用地。建设项目施工所需的临时设施，应当在建设用地范围内安排。临时用地的使用期限一般不得超过两年。确需延长使用期限的，建设单位应当在期满前 20 日内向原核发临时建设用地规划许可证的规划管理部门重新申领临时建设用地规划许可证。临时用地使用期满，或者在使用期间因城市44、建设需要必须另作安排的，建设单位应当在期满前或者接到规划管理部门调整用地通知之日起 30 日内归还用地并拆除地面附着物。第三十条 因抗御自然灾害、紧急军事行动等特殊情况确需使用土地的，经县级以上人民政府批准，使用单位可以在使用土地后 3 个月内向规划管理部门申请补办建设用地规划许可证件。第五章 建设工程的规划管理 第三十一条 任何单位或者个人新建、扩建、改建各类永久性建筑物、构筑物，包括房屋建筑、围墙、烟囱、水塔、储罐、城市雕塑等，应当按照条例第四十一条、第四十二条、第四十三条规定的管理权限向规划管理部门申领建设工程规划许可证。新建、扩建、改建下列临时性建筑物、构筑物，应当按照前款规定的管理权45、限向规划管理部门 【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 申领临时建设工程规划许可证：（一）具有基础、墙壁、屋面的临时性建筑；（二）临时性围墙、大门、车棚等；（三）沿城市主要道路、广场设置的各类广告设施，在其他地段设置的 6 平方米以上的广告牌、宣传牌、霓虹灯设施和 2 平方米以上的广告灯箱、标牌，各类显示装置以及设置于道路上的宣传橱窗；（四）城市主要道路、广场两侧建筑及其他地段重要公共建筑的门面改造、装修工程（包括店招设置）；（五）临时用地上的建筑物、构筑物。第三十二条 任何单位新建、扩建、改建下列道路、河道、桥涵、铁路、管线、地下通道等工程设施，应当向市规划管理部门申领建设工程规划许可证件46、（包括建设工程规划许可证和临时建设工程规划许可证，下同）：（一）市区内路幅 12 米以上的城市道路；（二）市域内的国道、省道等公路；（三）市区内的河、湖以及市域内其他 5 级以上通航河道的码头、堤防、护砌工程和闸坝等水工构筑物；（四）市域内的铁路干线、支线、专用线和站（场）；（五）涉及上述第（一）至（四）项规定工程的桥梁、涵洞；（六）市区内的人行天桥、地下通道、轨道交通设施；（七）市区内的交通广场、停车场、公交站（场）和机动车出入口；（八）市区内的下述管线工程：1、管径 100 毫米以上的给水管；2、管径 230 毫米以上的雨、污水管道，底宽大于 500 毫米的排水沟渠；3、液化石油气管和管径47、 100 毫米以上的燃气管；4、管径 100 毫米以上的热力管（沟）；5、电力、电讯、广播电视、地下电缆（沟）及架空线缆；6、路幅 12 米以上的城市道路两侧的路灯线（杆）；7、工业管道及各类管线的架空管架；【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1（九）县域内的下述管线工程：1、电压 110 千伏的过境电力线和超过 110 千伏的电力线；2、长途电讯线及与市联网的电讯地下电缆；3、与市联网的给水、排水、燃气、热力以及其他管线工程。前款规定范围以外的道路、河道、桥涵、管线等工程设施，位于市区内的，建设单位可以免于申领建设工程规划许可证件；位于县域内的，建设单位应当向县规划管理部门申领建设工程规划许48、可证件。第三十三条 建设单位申领建设工程规划许可证前，应当先向规划管理部门申领规划设计要点（办理选址意见书、建设用地规划许可证时已领取规划设计要点的除外），在取得规划设计要点之后方可委托设计单位进行建设工程规划方案设计或者施工图设计，并报规划管理部门审查。第三十四条 需申领规划设计要点的，建设单位应当向规划管理部门提交以下图件：（一）项目批准文件；（二）拟建用地的建设用地批准书或者土地使用权属证件；（三）拟建范围的现状地形图；（四）对有特殊要求的项目还需提交拟建范围的地下现状综合管线图；（五）依法需要征求意见的，应当提供相关部门意见。规划管理部门应当在受理之日起 20 个工作日内划定规划设计范49、围或者建设项目的拟建位置，发给规划设计要点和建设工程规划设计范围图。第三十五条 需申报建设工程规划设计方案的，建设单位应当向规划管理部门提交以下图件：（一）建设工程规划设计方案图 2 套，其中总平面方案应当落放在现状地形图上；（二）规划设计要点或者建设工程规划设计方案修改意见通知书（首次申报除外）要求提交的相关部门意见及其他图件。规划管理部门应当在受理之日起 15 个工作日内给予书面答复。对符合要求的，发给建设工程规划设计方案审定通知书。重大建设项目的建设工程规划设计方案审定前，应当由规划管理部门组织进行专家评选或者咨询。建设单位应当委托设计单位按照规划管理部门审定的建设工程规划设计方案进行初50、步设计或者施工图设计。第三十六条 建设单位应当在领取建设工程规划设计方案审定通知书之日起 12 个月内向规划 【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 管理部门申领建设工程规划许可证。确需延期的，建设单位应当在期满前 20 日内向规划管理部门申请延期。逾期未申请延期或者申请延期未获批准的，该建设工程规划设计方案审定通知书自行失效，建设单位应当重新申报建设工程规划设计方案。对获准延期的，规划管理部门可以对原建设工程规划设计方案审定通知书和建设工程规划设计方案提出调整意见。建设工程规划设计方案审定通知书的延期期限不得超过 6 个月。第三十七条 建设单位申领建设工程规划许可证时，应当向规划管理部门提出51、申请，并提交以下图件：（一）建设工程规划许可证申请表；（二）项目批准文件；（三）拟建用地的建设用地批准书或者土地使用权属证件；（四）拟建范围的现状地形图；（五）规划设计要点；（六）建设工程规划设计方案审定通知书；（七）拟建工程的的总平面图、平面图、立面图、主要部位剖面图和基础部分的施工设计图；（八）有关部门对施工设计图的审核意见；（九）规划设计要点或者建设工程规划设计方案审定通知书要求提交的其他图件。居民个人在国有土地上建设自用住宅的，应当向所在区、县规划管理部门提出书面申请，并提交房屋产权证件、土地使用权属证件、户籍证件以及居民委员会、街道办事处或者镇人民政府签署的意见。规划管理部门应当在受52、理之日起 15 个工作日内给予书面答复。经审查同意的，核发建设工程规划许可证。对设计周期较长的建设项目，建设单位可以先向规划管理部门申领基础部分的建设工程规划许可证。第三十八条 建设单位申领临时建设工程规划许可证时，应当向规划管理部门提出申请，并提交第三十七条第一款第（一）至（五）项规定的图件、施工设计图以及规划设计要点要求提交的其他图件。其中，位于城市道路两侧的临时商业用房或者规划管理部门指定的其他临时建设工程，还应当提交建设工程规划设计方案审定通知书。规划管理部门应当在受理之日起 15 个工作日内给予书面答复。经审查同意的，核发临时建设工程规划许可证。【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 153、 第三十九条 建设工程规划设计方案和施工图设计必须符合法律法规、建设用地规划许可证、规划设计要点以及建设工程规划设计方案审查意见的要求。建设单位和设计单位应当对报送图件的真实性、准确性负责。第四十条 建设单位应当在领取建设工程规划许可证件之日起 12 个月内开工建设。确需延期的，建设单位应当在期满前 20 日内向规划管理部门申请延期。逾期未申请延期或者申请延期未获批准的，该建设工程规划许可证件自行失效。建设工程规划许可证件的延期期限不得超过 6 个月。第四十一条 临时建设工程的使用期限一般不得超过两年。确需延长使用期限的，建设单位应当在期满前 20 日内向原核发临时建设工程规划许可证的规划管理54、部门重新申领临时建设工程规划许可证。临时建设工程使用期满，或者在使用期间因城市建设需要不能继续使用的，建设单位必须无条件拆除。第四十二条 在城市道路两侧建设的各类建筑应当按照以下规定退让城市道路红线；其中，在经批准的控制性详细规划或者城市设计中已有规定的，按照规定执行：（一）在规划路幅 30 米以上的城市道路两侧建设的永久性建筑：1、高度不超过 24 米的，退让距离不得小于 6 米；2、高度超过 24 米不超过 100 米的，退让距离不得小于 15 米；3、高度超过 100 米的，退让距离不得小于 25 米。（二）在规划路幅不足 30 米的城市道路两侧建设的永久性建筑：1、高度不超过 24 米55、的，退让距离不得小于 4 米；2、高度超过 24 米不超过 100 米的，退让距离不得小于 12 米；3、高度超过 100 米的，退让距离不得小于 18 米。（三）临时建筑（高度一般不超过 8 米）的退让距离不得小于 3 米；其中单位院落内的非经营性临时建筑，可以按照现状道路边线退让。（四）大门、传达室的退让距离不得小于 1 米；其中人流量较大的公共建筑的大门、传达室，应当增加退让距离。（五）地下建筑的退让距离不得小于 3 米，其支护结构外侧的退让距离不得小于 1 米，超出建筑底层外墙的地下部分的顶板标高不得超过室外地坪。（六）建筑悬挑部分的垂直投影和踏步不得进入本款规定的城市道路建筑退让线。56、【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 第四十三条 新建建筑的间距控制应当按照以下规定执行；其中，在经批准的控制性详细规划中已有规定的，按照规定执行：（一）低层住宅、多层建筑、小高层住宅与被遮挡住宅平行布置时，住宅正面间距按照建筑间距系数控制，其最小值在旧区不得小于 1.25，在新区不得小于 1.30，且应当符合最小间距的规定；（二）高层建筑与被遮挡住宅的建筑间距应当满足日照计算的要求，且应当符合最小间距的规定；（三）低层住宅、多层建筑、小高层住宅、高层建筑与被遮挡住宅（并列布置时为相邻住宅）的最小间距按照下表规定控制（单位：米）：布置形式 遮挡建筑 被遮挡住宅 平行 垂直 并列 低层、多层 57、8 小高层 15 15 低层住宅 多层建筑 高层 18 18 15 低层、多层、小高层 20 小高层住宅 高层 25 25 15 低层、多层、小高层 20 15 高度小于 100 高层 30 25 18 低层、多层、小高层 25 18 高层建筑 高度大于 100 高层 40 30 20（四）低层住宅、多层建筑、小高层住宅、高层建筑与被遮挡住宅垂直布置时，当低层住宅、多层建筑和小高层住宅的侧面遮挡面宽超过 15 米，高层建筑的侧面遮挡面宽超过 20 米时，视作平行布置，按照平行布置的间距规定执行；（五）低层住宅、多层建筑、小高层住宅、高层建筑与被遮挡住宅既不平行也不垂直布置时的最小间距，当相互夹58、角小于 60时，按平行布置的间距规定执行；当相互夹角大于 60时，按垂直布置的间距规定执行，且应当以窄端最小距离计算；（六）建筑遮挡托儿所或者幼儿园的生活用房、中小学的普通教室、医院的病房、疗养院的疗养用房、老年公寓等有特殊日照要求的建筑，其建筑间距比照上述规定执行；其中，按照建筑间距系数控制的，托儿所或者幼儿园的生活用房、医院的病房、疗养院的疗养用房的建筑间距 【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 系数应当增加 0.3，其他类型的建筑间距系数应当增加 0.2；（七）当平行布置时住宅遮挡非住宅建筑的，非住宅建筑与低层、多层住宅之间不得小于 15米，与小高层住宅之间不得小于 18 米，与高层住59、宅之间不得小于 25 米；（八）上述规定以外的建筑类型或者布置形式的建筑间距，由规划管理部门参照城市规划有关技术规定执行。第四十四条 新建建筑退让用地边界应当符合以下规定：（一）用地边界另一侧已有相邻建筑的，应当符合建筑间距规定的相应要求；用地边界东、西、北侧为住宅用地或者规划住宅用地的，不得小于拟建建筑与住宅间距规定的一半。（二）建筑退让用地边界的最小距离为：低层住宅和多层建筑沿用地边界面宽小于 15 米的，不得小于 4 米；面宽大于 15 米的，不得小于 6 米。小高层住宅沿用地边界面宽小于 20 米的，不得小于 8 米；面宽大于 20 米的，不得小于 10 米。高层建筑沿用地边界面宽小于60、 25 米的，不得小于 10 米；面宽大于 25 米的，不得小于 15 米。（三）用地边界外侧为城市道路、河道和绿地的，应当按照本细则或者规划设计要点的规定进行退让。（四）在城市中心区、商业集中区以及特色意图区等地段，沿道路且位于相邻用地边界两侧的公共建筑，在满足消防和施工安全等要求的前提下，可以毗邻建造。（五）地下建筑退让用地边界的最小距离，在确保施工安全的前提下，不得小于 3 米。（六）其他建筑类型或者布置形式退让用地边界的最小距离，由规划管理部门参照城市规划有关技术规定执行。第四十五条 禁止占用现有道路建设建筑物、构筑物。严格控制在现有路幅外、规划路幅内建设建筑物、构筑物。第四十六条 城61、市绿化用地范围内不得建设与园林绿化工程无关以及小型公共市政设施以外的建筑物、构筑物。城市绿线外侧新建的低、多层建筑退让城市绿线不得小于 4 米；小高层住宅、高层建筑退让城市绿线不得小于 6 米。建筑悬挑部分的垂直投影和踏步不得进入上述建筑退让线。第四十七条 河道保护线范围内不得建设与河道或者绿化工程无关的建筑物、构筑物。河道保护线外侧新建的低、多层建筑退让河道保护线不得小于 3 米；小高层住宅、高层建筑退让河道保护线不得小于 6 米。秦淮风光带、明城墙风光带范围内的河道保护线和建筑退让线，应当根据批准的控制性详细规划确定。第四十八条 文物保护单位的保护范围内不得进行与文物保护无关的其他工程建设62、。如有特殊 【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 需要进行建设的，必须经原公布文物保护单位的人民政府批准，并应当征得上一级文物管理部门同意；在全国重点文物保护单位保护范围内的，由省人民政府批准，并应当征得国务院文物管理部门同意。在文物保护单位的建设控制地带、历史文化街区、地下文物重点保护区以及历史文化名镇、名村内进行工程建设，其建设工程规划设计方案应当根据文物保护单位的级别征得相应文物管理部门的同意。地下文物重点保护区内的建设工程，或者位于地下文物重点保护区外占地面积在 5 万平方米以上的建设工程，其建设工程规划设计方案审定前须经考古调查勘探。第四十九条 在规划及现有的高压供电走廊控制范围内63、不得建设任何影响安全的建筑物、构筑物。第五十条 任何建筑物、构筑物不得压占城市地下管线，其退让管线的距离应当符合有关技术规定。第五十一条 在经市人民防空管理部门和市规划管理部门共同确定的重要人防工程的安全保护范围内进行建设的，规划管理部门在核发建设工程规划许可证前，应当征得人民防空管理部门的同意。第五十二条 经房屋安全鉴定部门鉴定确系险房需进行翻建的，或者因不可抗力、意外事件造成房屋倒塌、灭失，经乡（镇）人民政府、街道办事处同意翻建的，房屋产权人应当持原房屋产权证件、土地使用权属证件以及有关证明文件，向规划管理部门提出申请，经规划管理部门批准后，可以在原址按照原面积、原高度进行翻建。第五十三条64、 新建公共建筑、居住片区，建设单位必须按照国家及省、市的有关规定建设各类配套设施，并且与主体工程统一规划、同步设计、同步送审、同步实施。新建建筑必须按规定配建停车设施。第五十四条 下列建设项目在领取建设工程规划许可证前，应当进行公示：（一）建筑面积在 5 万平方米以上的居住片区；（二）重大的市政工程；（三）分期实施或者正在实施的建设项目，需对已批准的建设工程规划设计方案进行调整的；（四）在已建成的居住片区内增建、扩建、改建的；（五）其它需要公示的建设项目。公示办法由市规划管理部门另行制定。第五十五条 城市建设应当合理控制建筑容量。为城市提供公共开放空间的建设工程，可以适 【苏宁置业徐庄软件园】65、规划设计方案 1 当增加建筑容量，具体指标参照城市规划有关技术规定执行。第五十六条 严格控制在城市主要道路两侧进行住宅建设。确需建设的，应当处理好沿街建筑立面，不得影响城市景观。严格控制在城市主要道路两侧破坏现有环境景观或者挤占院内空地建设临时性建筑。在城市公共用地或者已按规定退让城市道路的范围内，任何单位和个人不得新建或者扩建建筑。确需建设的临时施工用房应当采用简易结构，且不得改变使用性质。任何单位和个人不得破坏城市道路两侧的建筑立面。凡因改造、装修而改变或者遮挡建筑立面的，必须与周围环境相协调，不得影响城市景观。在城市主要道路两侧建筑立面上需设置空调机的，应当在建筑立面设计时妥善安排，不得66、影响城市景观。因城市建设需要设置供电配电柜（箱）和电信分支柜（箱）的，可以就近设置在单位用地范围内。第五十七条 城市主要道路两侧的沿街新建公共建筑物、构筑物或者虽不沿街但高度在 40 米以上的新建公共建筑物、构筑物，应当按照城市夜景灯光规划要求设置夜景灯光设施，并与主体工程同步设计、同步实施和验收。风景名胜区、商业步行街等地区夜景灯光设施的设置另有规定的，从其规定。第五十八条 设置户外广告和招牌标志设施应当做到位置适当，比例协调，外形、风格、尺度与周围环境、建筑和谐统一。严格控制占用现有城市道路路幅和在建筑景观、环境景观良好的地段以及非商业地段设置户外广告。禁止在文物保护单位的保护范围以及建设67、控制地带内设置户外广告。第五十九条 严格控制为满足建筑间距退让要求在多层建筑或者小高层住宅北侧屋面设置单向退层。住宅建筑配建的自行车库，应当采用底层架空、地下或者半地下等形式。第六十条 城市雕塑应当体现城市特色，与环境景观相协调。对重大题材或者设置于城市重要地段的城市雕塑，规划管理部门在核发建设工程规划许可证前应当组织咨询论证。第六十一条 相邻用地应当集中设置或者统一设置机动车出入口。机动车出入口与城市道路交叉口的距离，路幅为 40 米以上的，不得小于 80 米；路幅为 30 至 40 米的，不得小于 50 米；路幅不足 30 米的，不得小于 30 米。在公路上设置机动车出入口的，应当符合国家68、有关公路技术规范的要求。【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 第六十二条 城市地下空间利用应当与地面建筑、人防工程、地下交通工程、管网、地下文物及其他地下构筑物统筹规划、合理安排。相邻公共建筑的地下空间可以按照规划进行互通设计。第六十三条 建设单位在现有和规划城市道路下埋设管线，应当按照管线规划综合的断面进行安排。通信管线工程应当按照共同管沟进行规划设计，其管线埋设必须进入共同管沟。对因条件限制暂时不能按规划位置敷设而又急需施工的管线工程，规划管理部门可以发给临时建设工程规划许可证；因城市建设需要必须迁移的，管线产权单位应当负责迁移。第六十四条 埋设地下管线应当遵循下列原则：（一）管线避让：69、1、临时性管线让永久性管线；2、支管让干管；3、易弯曲管线让不易弯曲管线；4、压力管让重力管；5、小口径管让大口径管；6、技术要求低的管线让技术要求高的管线；（二）道路下的管线位置：1、路东或者路北为给水、电力、热力管；2、路西或者路南为燃气、通讯、广播电视管线；3、路中为雨水管和污水管；（三）道路下的管线埋设深度：1、在车行道下沿道路走向埋设的地下管线，其管顶覆土厚度应当不小于 1.1 米；横穿道路的管线，其埋设深度由规划管理部门在规划设计要点中确定；2、在人行道下沿道路走向埋设的地下管线，其管顶覆土厚度应当不小于 0.7 米；以暗沟形式埋设的电缆沟，其沟顶覆土厚度应当不小于 0.3 米。第70、六十五条 道路内埋设各种管线应当按照城市规划的要求预留支管或者接口，支管或者接口应当预留在城市道路红线 1 米以外。各种管线及其附属设施应当合理规划。单位的专用管线及其附属设施，应当设置在距城市道路红线 1 米以外。第六十六条 新建桥梁需敷设管线的，应当与桥梁同步设计、同步建设；不能同步建设的，应 【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 当预留管线通过的位置。第六十七条 严格控制在城市道路上增设机动车出入口和破断安全岛；确属必需的，应当经规划管理部门及相关部门审核后，向规划管理部门申领建设工程规划许可证。第六十八条 新建、扩建、改建项目的排水应当采用雨污分流排放制度。未采用雨污分流排放制的地区71、，应当逐步向雨污分流排放制过渡。第六十九条 主城、新市区的下列地区禁止新建各类架空杆线：（一）城市主要道路、商业步行街以及已经实施杆线下地工程的其他道路红线范围内及两侧建筑退让范围内；（二）市民广场、公共绿地范围内及周边区域；（三）新建住宅小区范围内；（四）秦淮风光带、明城墙风光带、市级以上风景名胜区范围内，市级以上文物保护单位保护范围和建设控制地带范围内，以及明城墙范围内的其他旅游景点范围内；（五）其他有特殊规划要求的地区。在上述范围内，各类杆线必须下地埋设，不得设计架空线缆（含进户线缆）和架空管道。主城、新市区范围内本条第一款规定以外的地区，以及主城、新市区范围以外本条第一款规定的地区，严72、格控制新建各类架空杆线；确需建设的，应当按照规定程序报批。省级以上开发区、市级重点工业功能区及其配套协作区范围内严格控制新建各类架空杆线。第六章 工程施工的规划管理 第六章 工程施工的规划管理 第七十条 永久性建设工程和由规划管理部门指定的临时性建设工程开工前，建设单位或者个人应当向规划管理部门申报验线，经核准签章后方可开工。建设工程的验线分为核验和复验两个阶段。分段施工的管线工程可以分段申报验线。第七十一条 建设单位应当在工程验线前拆除建设用地范围内的原有建筑物、构筑物。原有建筑物、构筑物按照要求全部拆除后，规划管理部门方可组织现场核验灰线，规划管理部门明确予以保留或者暂时保留作为施工用房的73、除外。第七十二条 申报验线按下列程序办理：（一）建设单位在完成建设工程施工场地的清理、平整并实地放线后，向规划管理部门报送验线申请单；【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1（二）规划管理部门收到验线申请后，应当在 3 个工作日内组织核验，需坐标验线的应当在 5个工作日内组织核验，对符合规定的予以签章。确需修改核准尺寸的，由规划管理部门核准后重新验线；（三）建筑工程施工至底层地面设计标高时、管线工程施工至覆土前，建设单位应当持验线申请单向规划管理部门或者规划管理部门委托的测绘部门申请复验，经现场复验并核准签章后方可继续施工或者覆土。第七十三条 建设单位在建设工程开工前，应当将建设工程规划许可公示74、牌设置在施工现场对外醒目处。第七十四条 新建建筑物、构筑物以及道路、桥涵、铁路、管线、地下通道等工程设施竣工后，建设单位应当按照规定委托进行工程竣工测量。第七十五条 建设单位在工程竣工前确需改变规划管理部门核准的建设工程的功能、位置、尺寸、主要立面、管线标高的，应当事先向原审批的规划管理部门申请变更或者重新报批。第七十六条 建设工程竣工后，建设单位或者个人应当向原核发建设工程规划许可证的规划管理部门申报规划验收。第七十七条 规划验收的主要内容包括：（一）建筑物的位置及功能、层数、高度、立面；（二）附属用房、绿化、道路、管线等各类配套工程的实施情况；（三）应当拆除的原有房屋、施工用房、塔杆等临时75、性建筑和设施的拆除情况。分期实施的建设工程可以分期进行验收。第七十八条 申报规划验收的一般程序：（一）建设单位向规划管理部门提出申请，并提交以下图件：1、规划验收申请表；2、建设工程规划许可证；3、核准的总平面图、平面图、立面图、主要部位剖面图等施工设计图，包括核准变更的图件；4、核准的验线单；5、建设工程档案专项验收意见书；6、规划管理部门指定的其他图件。（二）规划管理部门进行现场验收。对验收合格的，规划管理部门应当出具建设工程规划验收认可文件；对验收不合格的，应当责令建设单位限期改正。【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 建设单位凭建设工程规划许可证和建设工程规划验收认可文件向房产管理部76、门申办房屋产权登记手续。建设工程竣工验收后三个月内，建设单位应当按照规定及时向城建档案馆（室）移交建设工程档案。第七章 罚 则 第七章 罚 则 第七十九条 对下列严重影响城市规划的建设工程，由规划管理部门按照有关法律法规责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施：（一）违反城市总体规划、分区规划确定的用地性质使用土地的；（二）占用规划道路路幅范围的；（三）违反本细则关于建筑间距、建筑退让城市道路红线、建筑退让用地边界规定的；（四）临时性建设工程逾期未拆或者在城市建设需要时没有拆除的；（五）建设用地范围内应当拆除的建筑到期未拆的；（六）在规划管理部门确认的近期即将建设的地区和特77、殊重要工程安全保护区范围内建设的；（七）擅自改变城市主要道路、广场两侧重要公共建筑立面的；（八）未按建设工程规划许可证件核准的要求占用城市公共绿地、生产防护绿地，占用长江、河湖、滩涂、堤岸及其规定的保护地带，占用文物保护单位保护范围，占用经市规划管理部门批准的高压供电走廊的；（九）未按建设工程规划许可证件核准的要求压占城市地下管线、永久性测量标志及其规定维护地带的；（十）其他严重影响城市规划实施的。对依照其他有关法律法规应当拆除的建筑物、构筑物，规划管理部门应当配合有关行政主管部门予以拆除。第八十条 对前条规定以外的违法建设工程，影响城市规划，尚可采取改正措施的，由规划管理部门责令限期改正、限78、期补办手续，并可对违法建设单位和承担违法建设的施工单位或者个人处以土建工程造价的 3%至 15%的罚款。第八十一条 违法建设单位未执行己生效的行政处罚决定前，规划管理部门不得受理、办理该建设项目的所有报建申请或者规划验收手续等。第八十二条 违法审批情节严重的，应当追究违法审批部门的负责人和直接责任人的行政责任，【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1 由行政监察机关根据处理机关作出的决定依法予以查处。第八章 附 则 第八章 附 则 第八十三条 本细则下列用语含义：（一）主城：指长江以南、绕城公路以内的地区；（二）旧区：指主城内长江大桥南堡京沪铁路红山路龙蟠路北安门北街明城墙中山门护城河大明路宁铜79、铁路中山南路集合村路凤台路秦淮河长江围合的区域；（三）新区：指旧区以外的区域；（四）市区：指除高淳县、溧水县以外的南京市行政区域；（五）新市区：指东山新市区、仙林新市区、江北新市区等地区；（六）建筑间距：除另有规定外，建筑间距是指相邻两幢建筑相对外墙面之间的最小水平距离；（七）建筑间距系数：指遮挡建筑最高遮阳线的垂直投影线至被遮挡住宅（或者有特殊日照要求的建筑）相对外墙面的最小水平距离与遮挡建筑最高遮阳线至被遮挡住宅建筑地面层室内地坪标高（沿街多层住宅、小高层住宅建筑地面层为非住宅用房，以及虽不沿街但地面层为休闲、健身、社区、绿化等用于公益活动的底层架空层或者层高不大于 2.2 米的自行车库等80、附属用房的，扣除其高度）的垂直高度之比。超出遮挡建筑最高遮阳线至被遮挡住宅最低居住层窗台的连线以上的部分（包括北阳台雨蓬、老虎窗、楼梯间、水箱、电梯机房等），如超出的垂直高度大于 4 米，或者累计长度超过建筑长度的二分之一，或者连续长度大于 8 米的，其建筑间距系数中的最小水平距离和垂直高度应按超出的外沿计算；（八）开工日期：指规划管理部门验线核准签章的日期；（九）城市主要道路：指规划或者现有路幅宽度超过 30 米的城市道路和规划确定的具有历史文化特色以及有特殊景观要求的城市道路；（十）城市规划道路：指城市总体规划、分区规划和控制性详细规划确定的路幅宽度 12 米以上的尚未建设的道路；（十一）81、明城墙范围内：指主城内现保存的明城墙及其遗址所包围的地区；（十二）低层建筑：指高度为 12 米以下的建筑，其中住宅为 1 至 3 层；（十三）多层建筑：指高度为 12 米至 24 米的建筑，其中住宅为 4 至 6 层（含 6 层跃 7 层）；【苏宁置业徐庄软件园】规划设计方案 1（十四）小高层住宅：指高度不超过 35 米的 7 至 11 层（含 11 层跃 12 层）住宅；（十五）高层建筑：指高度超过 24 米的建筑，其中住宅为 12 层以上或者高度超过 35 米的；（十六）住宅正面间距：指遮挡建筑与被遮挡住宅建筑朝阳面外墙之间的距离；（十七）特色意图区：指因城市景观和空间特色塑造、自然和历史风貌保护等需要，提出特殊规划管理要求的区域；（十八）城市绿线：指城市中公共绿地（公园和街头绿地）、生产防护绿地等用以改善生态、保护环境、为居民提供游憩场地和美化景观的绿化用地控制线。第八十四条 本细则中“以上”、“以下”、“不超过”、“小于”均含本数；“超过”、“大于”不含本数。第八十五条 市规划管理部门可以根据本细则制定有关技术规定和实施办法。各县人民政府可以根据本细则制定有关规定。第八十六条 本细则自 2007 年 8 月 1 日起施行。1995 年 3 月 24 日发布施行的南京市城市规划条例实施细则同时废止。附件五、江苏省城市规划管理技术规定 本规范详见附书