1、南京软件园（西区）开发建设实施规划Nanjing Software Park Developing and Constructing Plan南京软件园管理处南京再创管理顾问有限公司xxxx年8月29日卷 首 语2011年8月，南京市委市政府作出打造“一谷两园”软件产业集聚区为重点，高标准建设中国软件名城的战略决策后，南京软件园（西区）孕育而生。经历近两年的发展，软件园（西区）启动区已完成南农路、江淼路等四条主干路建设；孵鹰大厦、明发通达信息港一二期、福青科创中心等项目也已破土动工。目前园区招商项目13个，其中4个已开工，3个已签约，6个正在积极对接中。本报告是一个实施方案，主要解决的是如何将2、现有城市设计方案落实到开发建设层面。因此，本报告涉及到规划、融资、建设、招商、管理等一系列实际工作内容。本报告将重点解决三个问题：1.建设融资；2.产业招商；3.综合服务体系构建。在建设融资方面，主要从时间维度，将启动区的开发建设分为4个阶段，逐步培育启动区产业氛围；从资金维度，将启动区92.5亿的投资体量拆分为13个单体项目，以选择合适的开发主体和融资渠道。启动区开发运营中，软件园既要出让部分土地，引入符合规划要求的企业，同时也要在其他合作开发项目的基础上，开发部分持有型物业，保障园区后期持续的盈利能力。基于软件园融资的五大层面，针对性地从项目融资层面和公司融资层面设计12条融资渠道。在产业3、招商方面，主要将软件园（西区）的主导产业定位为电子商务产业、动漫产业、工业软件产业、移动互联网产业和信息安全产业，并对此五大产业进行产业内涵、分类、产业链、发展格局的研究，提出五大产业的招商目录及未来南京软件园（西区）的五大发展策略。针对园区招商工作，建议园区建立招商客户关系管理系统，以保障招商工作的顺利进行。在综合服务体系构建方面，主要提出要打造南京软件园智慧园区示范区，建立统一的组织管理协调架构、业务管理平台和对外服务运营平台，在提高园区信息化管理水平的同时，加强对区内企业的智能化服务支持，提高园区对产业的扶持能力。建议园区构建综合服务体系，提供政策落实服务、建设工程服务、技术职称服务、金4、融中介服务等八大类专业服务，为园区入驻企业提供全方位的专业服务。南京软件园（西区）的成长壮大，不仅需要打通融资渠道、明确招商方向、提升综合服务等内功的修炼，也需要外部的支持与相关政策的配套。我们坚信，南京软件园（西区）经过未来十年的努力，将成为南京软件产业的卓越示范区！2南京再创管理顾问有限公司卷首语绪论项目背景研究目标研究方法技术路线规划解读及园区现状规划解读园区现状问题界定愿景目标与开发策略发展愿景战略定位总体目标系统开发策略建设融资与项目管理项目投资计划项目开发模式融资渠道设计开发项目管理产业规划与招商指南产业内涵与分类产业链分析产业发展格局产业定位产业发展策略主导产业招商指南综合服务与5、运营管理综合服务体系建立智慧园区平台设计近期行动方案24102548701001121绪论项目背景研究目标研究方法技术路线5南京再创管理顾问有限公司南京市委、市政府于2011年8月决定，打造“一谷两园”软件产业集聚区，高标准建设中国软件名城。南京将重点打造以中国（南京）软件谷为核心、以南京软件园和江苏软件园为两翼的软件产业集聚区。南京“一谷两园”软件产业集聚区，规划面积约为107平方公里，其中，南京软件园（西区）位于南京市浦口区，东至规划长江五桥过江隧道、环北路、团结路、南至南农路、临江路，西至规划虎桥路，北至普乌路、丰子路，规划总面积约11平方公里。本项目区内建筑以研发办公作为基准定位，功能6、包含孵化器、加速器、公共服务平台、人才公寓等。项目启动区位于项目宗地东北侧，总用地面积约700亩，规划总建筑面积约150万平方米，目前已完成启动区城市设计，南农路等四条道路及孵鹰大厦等项目已近完工。为了科学、有序、高效地推动南京软件园（西区），特别是启动区的开发与建设，迫切需要对南京软件园（西区）的规划、融资、建设、运营、管理等五个环节进行深入研究，以形成具有前瞻性、科学性和可操作性的方案。为此，南京软件园管理处委托南京再创管理顾问有限公司，对此进行专题研究。1.绪论1.1 项目背景南京软件园规划边界6南京再创管理顾问有限公司1.2 研究目标1.绪论本报告旨在研究南京软件园（西区）的愿景目标、7、建设融资、产业招商、综合服务等重大问题。本研究将达到以下目标：n现状调查首先对南京软件园(西区)的现状进行调研，对已经做过的各种规划进行解读和整合，对资源进行梳理。掌握南京软件园(西区)的基础、条件、能力和区位优势等情况和数据。n战略目标及阶段性任务制定结合南京市软件产业的总体规划，明确南京软件园(西区)的发展愿景、定位，提出南京软件园(西区)开发的战略定位和开发目标。n项目梳理及融资渠道建议主要从时间维度划分启动区的开发时序，并从投资主体维度梳理启动区13个单体项目，针对性地从项目融资层面和公司融资层面设计12条融资渠道。n主导产业选择及招商目录梳理基于发展基础、未来空间、产业政策等方面，为8、软件园（西区）选择五大主导产业，提出相应的招商目录及产业发展策略。n综合服务体系及智慧园区发展建议为提升园区运营效率及服务水平，提出综合服务体系建设和智慧园区建设意见。7南京再创管理顾问有限公司n系统设计法本实施规划采用系统设计的方法，从“规划-融资-建设-招商-管理”五位一体的角度，按照给定的约束条件和目标，选择能够实现价值最大化的路径和行动方案。南京软件园（西区）的开发过程是一个复杂的系统工程，因此本次实施规划应当注重方案的整体性、结构性、动态性和操作性。n目标路径法该方法的核心是“未来决定现在，目标决定行动”。南京软件园（西区）的实施规划，原理上是给定约束条件下，运用设计科学理念，综合价9、值判断与事实判断而产生的理想方案。n假设论证法实施规划的科学性建立在事实判断和数据分析基础上，但在实施规划设计的过程中，往往需要在信息较少的阶段，根据经验和直觉现行构建假说，然后通过事实论证对假说加以验证，并提出探索性的解决策略。该方法有利于迅速准确地明确问题的本质，提高策划速度和质量。n成本收益法规划设计及实施建设之前，需要对经济活动资金来源与占用关系全貌进行分析，判定资金来源与占用关系的静态特征和动态趋势，从中发现并解决问题。n案例借鉴法在实施规划中，比较分析借鉴法包括研究区域的历时态和同类区域的共时态比较分析两种，前者从发展历史的角度进行比较研究，后者从相同类型区域比较角度进行研究。“比10、较分析借鉴法”有助于吸取经验，找准前进方向，促进方案成功实施。1.3 研究方法1.绪论1.4 技术路线8南京再创管理顾问有限公司1.绪论产业招商指南综合服务与运营管理产业规划与招商指南建设融资与项目管理愿景目标与开发策略规划解读及园区现状绪论园区现状规划解读发展愿景战略定位系统开发策略项目投资计划项目开发模式融资渠道设计开发项目管理产业内涵与分类产业链分析产业发展格局产业定位产业发展策略综合服务体系建立智慧园区平台设计问题界定总体目标近期行动方案招商指南9南京再创管理顾问有限公司1.5 参考依据n信息化发展规划(2011-2015).国务院.2012n信息产业“十二五”发展规划.国务院.20111、2n软件产业政策文件汇编.信息产业部.2000n软件和信息服务业十二五发展规划.江苏省.2012n南京市“十二五”服务业发展规划的通知.南京市.2012n南京市十二五电子商务发展规划n南京市“人才引领、科技创业，制度先试、园区先行”八项重点计划.南京市.2011n市政府关于南京“一谷两园”软件产业聚集区-南京软件园空间布局规划的批复.宁政复2011123号n中共南京市委南京市人民政府关于以打造“一谷两园”软件产业集聚区为重点高标准建设中国软件名城的意见.宁委发201139号n南京软件园（启动区）A1地块建筑方案设计.厦门中建东北设计院有限公司n南京软件园（启动区）C2地块建筑方案设计.厦门中建12、东北设计院有限公司n南京软件园（启动区）C3C4地块项目建筑设计.DPArchitectsPteLtdn南京浦口新城发展战略规划研究.江苏省城市发展研究院.2012n南京浦口创新特区控制性详细规划1.绪论2规划解读及园区现状规划解读园区现状问题界定四通八达的交通路网，为园区的发展提供了便捷的交通环境。南京软件园（西区）位于浦口新城核心区域，与紫金（高新）科技创业特别社区、紫金（浦口）科技创业特别社区、浦口国际企业研发园相邻，规划面积约11.3平方公里，面临长江，背靠老山，与河西CBD隔江相望，紧邻国家级西江口湿地公园和正在建设中的青奥公园，水系发达，景色宜人。发达的交通体系，将为园区赢得发展先13、机。n已建成纬七路过江隧道南京长江三桥南京长江大桥n在建中地铁10号线纬三路隧道地铁3号线n规划中长江五桥地铁11号线地铁4号线11南京再创管理顾问有限公司2.规划解读及园区现状2.1.1 区位交通南京软件园（西区）区位图2.1 规划解读愿景以软件园区的智能生长 为核心，为创业者，技术研发人员，投资机构,多媒体提供以人为本 的服务环境，注入低碳生态 的综合技术，提倡自然环保的新型社区，实现产业、生活、娱乐和学习环境的和谐共生，激发各产业的互交性，引领先导 作用的国际化生态智城。2.1 规划解读12南京再创管理顾问有限公司Smart growthPeople-orientatedLow carb14、onHarmony co-existenceTrend leading智能生长以人为本低碳生态和谐共生引领先导2.规划解读及园区现状2.1.2 发展愿景13南京再创管理顾问有限公司2.1 规划解读南京软件园（西区）规划总面积11.3平方公里，规划中产业及居住用地占约45%。n道路用地面积：403.42公顷比例：20.92%n绿地及水域面积：489.16公顷比例：25.37%n公共服务面积：170.72公顷比例：8.85%n居住用地面积：119.68公顷比例：6.21%n产业用地面积：745.3公顷比例：38.65%2.规划解读及园区现状2.1.3 土地利用南京软件园（西区）土地利用规划图启动区15、四大区块实现科技、办公、居住、商业、娱乐等复合功能。启动区用地面积约35公顷ABDCA用地97415.1平方米;3.5容积率商业商办、研发办公B用地84478.5平方米;3.5容积率商业商办、研发办公、SOHO公寓C用地94452.1平方米;3.5容积率商业商办、研发办公、SOHO公寓D用地74360.6平方米;3.5容积率研发办公、SOHO公寓、二类居住14南京再创管理顾问有限公司2.规划解读及园区现状2.1 规划解读2.1.4 功能配置2.1 规划解读15南京再创管理顾问有限公司2.规划解读及园区现状丰子河路沿街效果图底层商业空间效果图地标性建筑效果图内部道路效果图孵鹰大厦效果图2.1.516、 城市设计规划远期（2020-2030）规划远期（2020-2030）规划远期（2020-2030）规划中远期（2015-2020）规划中远期（2015-2020）规划中远期（2015-2020）规划中远期（2015-2020）规划中远期（2015-2020）规划中期（2013-2015）规划中期（2013-2015）规划中期（2013-2015）规划中期（2013-2015）规划近期（2012-2013）规划近期（2012-2013）规划近期（2012-2013）规划近期（2012-2013）规划近期（2012-2013）规划近期（2012-2013）规划近期（2012-2013）规划近期（17、2012-2013）2.1 规划解读软件园11.3平方公里的开发建设预计于15年内完成，开发阶段分为近期期、中期期、中远期期、远期四个阶段。16南京再创管理顾问有限公司2.规划解读及园区现状近期（2012-2013）面积：4.9平方公里中期（2013-2015）面积：3.5平方公里中远期（2015-2020）面积：6平方公里远期（2020-2030）面积：4.9平方公里2.1.6 开发时序南京软件园（西区）开发时序图17南京再创管理顾问有限公司一期开发包括以孵化器加速器为主的产业办公,配以测试平台，沿街商业和SOHO；二期为A地块沿路两侧的中试办公，商务办公和沿街商业以及B,C地块的中式加速办18、公；三期为以BCD三地块环型中心区的企业总部为主，配以培训中心，数据中心及相关金融支持；四期为居住，文化中心，大型商业体等公共配套的出现；五期为高级办公和酒店的双塔。A 产业成长带动型由外向内：孵化加速-中试加速-企业总部-大型公共配套一期开发二期开发三期开发四期开发五期开发2.1 规划解读B 总部经济带动型由内向外：企业总部-中试加速-孵化加速-大型公共配套一期建设从四个地块内部环带进行，以企业总部办公，培训，数据，金融支持为带动体；二期建设A地块沿路两侧的中试办公，商务办公和沿街商业，以及B,C地块的中式加速办公；三期开发包括以孵化器和加速器为主的产业办公,配以测试平台，沿街商业和SOHO19、；四期进行居住，文化中心，大型商业体等公共配套的建设；五期为高级办公和酒店双塔。规划中提出产业成长带动型和总部经济带动型两种发展模式，决定了启动区不同的开发时序。2.规划解读及园区现状2.1.6 开发时序通信和信息安全重点行业信息化电子商务文化创意IC设计服务外包软件培训6大产业南京软件园“十二五”期间六大产业发展目标序号产业类别产值（亿元）企业数（个）1通信和信息安全产业2001002文化创意1001003电子商务1501004服务外包和软件培训2001005IC设计50506重点行业信息化30050总计10005002.1 规划解读软件园区发展规划中提出重点发展六大主导产业，着力打造五大产20、业集群，营造园区独特的产业竞争优势。18南京再创管理顾问有限公司通过差异化的产业定位，与其他软件园错位竞争n南京软件园五大主导产业集群：软件出口及服务外包产业集群、动漫游戏产业集群、行业应用软件产业集群、电力及电信产业集群、电子商务产业集群。n中国（南京）软件谷以通讯软件、基础软件及软件服务外包为主，主导企业为中兴、华为、普天、新华科技、东软、南大富士通等。n江苏软件园以南瑞继保电气、国电南京自动化等企业为主的电力自动化特色产业基地。n其他基地徐庄基地：IC设计、软件中小企业创新和企业信息化。鼓楼及江东软件基地：软件研发、服务外包。2.规划解读及园区现状2.1.7 产业定位启动区初期规划规划总21、建筑面积总建筑面积120万万平方米，平方米，投资预算约65亿元（不含征地费用）。2.规划解读及园区现状2.1 规划解读19南京再创管理顾问有限公司2.1.8 投资预算2.1 规划解读2.规划解读及园区现状启动区规划建筑面积120万平方米，分为A、B、C、D四个地块，平均容积率3.26，办公、商业、居住比例约7:2:1。20南京再创管理顾问有限公司2.1.8 投资预算21南京再创管理顾问有限公司2.2 园区现状1999.2南京软件园经市政府批准成立2000.9获批国家火炬计划软件产业基地（科技部）2006.11获批“国家软件出口创新基地”（商务部）2007.1获批“中国服务外包基地城市示范区”222、007.8获批“国家动漫产业基地”（国家广电总局）2011.8市委市政府作出打造“一谷两园”软件产业集聚区为重点，高标准建设中国软件名城的战略决策后，南京软件园（西区）孕育而生。2.规划解读及园区现状2.2.1 发展历程南京软件园自1999年成立以来，不断提档升级，2011年，为扩大南京软件园的企业孵化能力，南京软件园（西区）应运而生。南京软件园发展历程22南京再创管理顾问有限公司2.2 园区现状启动区现有招商项目13个，其中3个已开工，3个已签约，7个正在积极对接中。2.规划解读及园区现状2.2.2 招商现状南京软件园（西区）启动区项目分布图2.2 园区现状23南京再创管理顾问有限公司2.规23、划解读及园区现状启动区已完成南农路、江淼路等四条主干路建设；孵鹰大厦、明发通达信息港一二期、福青科创中心等项目已经破土动工。软件园孵鹰大厦工程现场明发通达信息港工程现场软件园孵鹰大厦工程现场明发通达信息港工程现场2.2.3 开发现状2.3 问题界定24南京再创管理顾问有限公司2.规划解读及园区现状解读园区发展现状及现有规划，发现园区在定位目标、产业选择、融资渠道、综合服务等四方面有待改进。n定位目标方面软件园（西区）在上轮规划中，确定了园区的发展愿景和主要区域的城市设计，但如何将愿景变成现实，还需要对园区进行战略定位。南京软件产业“一谷两园”的发展格局中，每个园区都应当仔细考虑自身的战略定位，24、从而进行差别化竞争，避免走以往各类开发区同质竞争的老路。软件园（西区）的战略定位应从客户定位、功能定位、竞争定位三个维度进行，通过三个维度的定位，为园区打造独特的竞争优势。发展愿景和战略定位确定之后，需要用目标来考量蓝图的落实情况，因此要从建设与投资规模、产业组织与招商、综合服务体系三个方面设定园区的发展目标。n产业选择方面软件园（西区）发展规划中，已经对现有产业定位做了部分研究和设定，但是如果要将产业规划落实到现实的操作中，需要重新审视主导产业的选择，并对各主导产业产业链进行深入研究。产业选择是产业落地的前提，明确的招商方向则是产业落地的保障，因此需要对各主导产业内的重点企业进行调研，并在此25、基础上形成招商目录，为招商工作提供方向性指导。通过建立园区招商客户关系管理系统，提高招商工作效率，提高园区招商的成功率。n融资渠道方面招商企业入驻，首先需要解决的是产业载体的问题，而各类型载体建设的前提则是有足够的资金支持。园区目前已通过银行贷款途径融入八千万元流动资金贷款，同时中小企业债和信托也在积极地对接之中。为保障后期项目顺利落地，园区可适当拓展融资渠道，从十二条路径中，发掘资金来源，确保园区开发建设顺利开展。n综合服务方面明确的产业定位和招商方向，有助于园区紧扣目标客户，提高招商成功率。而高效的开发建设和广泛的融资渠道，则为产业落地打好了坚实的基础支撑。但是企业入驻园区后，为保障企业能26、够健康持久地发展，园区需要为入驻企业提供全面而细致的综合服务。软件园（西区）需建立政策落实、技术支持、金融中介等八大功能模块组成的综合服务体系。在此基础上，园区要推进智慧园区的建设，以保障综合服务水平，增大园区地产后期的增值空间。3愿景目标与开发策略发展愿景战略定位总体目标系统开发策略南京再创管理顾问有限公司263.1 发展愿景3.愿景目标与开发策略发展愿景是人们愿意为之奋斗并期望实现的蓝图，它是一种意愿的表达和价值观的体现。共同的愿景能够召唤人才，明确方向，激发起人们为之奋斗的热情和力量。对南京软件园（西区）而言，发展愿景是园区开发运营的共同奋斗目标。南京软件园的发展愿景是“以软件园区的智能27、生长为核心，为创业者，技术研发人员，投资机构,多媒体提供以人为本的服务环境，注入低碳生态的综合技术，提倡自然环保的新型社区,实现产业、生活、娱乐和学习环境的和谐共生，激发各产业的互交性，引领先导作用的国际化生态智城。”在此愿景的指导下，南京软件园要强调以人为本、生态环保的开发原则，在园区构建人性化的工作、生活环境，提供用全面细致的配套服务，打造吸引人才并留住人才的和谐园区。未来决定现在，愿景凝聚力量南京再创管理顾问有限公司273.2 战略定位3.愿景目标与开发策略南京软件园是江北重要的经济增长极、战略性新兴产业集聚和创新创业培育基地，将成为南京市软件名城建设的先锋园区，是南京软件产业“一园一谷28、两翼”新格局中的重要园区。南京软件园亦是江苏省重要的软件与信息技术服务产业基地，具有首位度的创新创业示范园区，将为江苏省创建创新性省份作出贡献。南京软件园（西区）的战略定位可以从客户定位、竞争定位、功能定位三个维度进行阐述。面向世界、中国高端软件企业及海内外高级软件创业人才的创业创新园区以高附加值的软件及信息服务为主导产业，并以软件园自身为高科技产品示范的软件信息园区包含孵化加速、研究研发、居住、休闲、商业等复合功能的，小尺度产城融合的人文生态园区定位客户定位功能定位竞争定位战略定位是指在大的发展格局和系统中存在的理由，需要在一个更大的系统里明确功能和作用。南京软件园（西南京软件园（西区区）可29、通过战略定位，打造自身独特的竞争优势，避免与其他园区形成同质竞争。）可通过战略定位，打造自身独特的竞争优势，避免与其他园区形成同质竞争。南京软件园（西区）南京江苏南京再创管理顾问有限公司283.3 总体目标总体目标可以从建设与投资规模、产业组织与招商、综合服务体系构建三个方面进行设定。n建设与投资规模到2015年，启动区软件产业用地面积达到28.1公顷，总建筑面积达到78.9万平方米。园区孵化器、加速器及人才公寓等主体项目完成建设并投入运营。到2020年，完成软件园启动区全部项目建设，总建筑面积达到146万平方米，总投资额达到67亿元。n产业组织与招商目标围绕六大主导产业，引进国际竞争力的龙头30、企业，扶持具有创新活力的中小企业，打造著名软件产品和服务品牌。到2018年，软件园东西区入驻企业达到300家，软件从业人数达到3.75万人，业务收入突破300亿元，培育1家年收入超过100亿元的软件企业，产生2到3个软件业务收入超过50亿元的企业。n综合服务体系构建目标到2023年，软件园综合服务体系基本建立，实现园区内软件产业研发、测试等中间平台，基本商业设施、住宅及配套设施建设完成并投入运营，满足园区内企业及常住人才的工作及生活需要。到2023年，园区内各类公共设施建设完成，八大综合服务体系（政策落实服务、建设工程服务、技术支撑服务、金融中介服务、知识产权服务、人才培养服务、其他商务服务、31、生活配套服务）构建完成。3.愿景目标与开发策略规划统领规划先行、规划即法空间、产业规划融合产业引导空间规划多元融资充分利用土地融资争取财政资金支持拓展信贷融资规模支持证券融资方式采取项目融资方式高效建设积极引入多元主体采取甲方合同管理科学安排开发时序推动近期重点项目招商运营招商引资策略园区合作共建运营模式设计产业进退机制统筹管理开发公司角色定位事业部治理结构南京软件园的开发是一项复杂的系统工程，需要全面考量开发的全过程。根据国内外软件园区的开发建设经验，未来南京软件园的开发，应按照“政府主导下的市场化、系统化开发”思路，实施“五位一体”系统开发策略（规划、融资、建设、运营、管理），具体包括规划32、统领策略、多元融资策略、高效建设策略、创新招商策略、统筹管理策略。在系统化开发思路指导下，通过五大开发策略的实施，科学、有序推动软件园高效益、高效率的开发。规 划融 资建 设运 营管 理南京再创管理顾问有限公司293.4 系统开发策略3.愿景目标与开发策略南京再创管理顾问有限公司30推行“规划先行、规划即法”的原则，坚持“以规划引导建设、以城市设计指导地块开发”。南京软件园（西区）的规划可以参照苏州工业园规划的指导思想进行推进。苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立。多年来园区主要经济指标年均增幅超过30%，取得了GDP超千亿元、累计上交各类税收超千亿元、实际利用外资超千亿元、注册内资超33、千亿元“四个超千亿”的发展业绩，综合发展指数位居国家级开发区第二位。园区开发之初，就借鉴新加坡和国际先进城市规划建设经验，坚持“规划先行”，历经一年多、花费3300万编制完成富有前瞻性和科学性的总体发展规划，并先后花费数亿元制定了300余项专业规划，形成了严密完善的规划体系。所有规划项目严格实行招投标制度，重点区域和重要景观项目规划设计面向全球公开招标。在园区“规划即法”，任何人不得凌驾于规划之上，正是树立起了规划的“铁权威”，使园区的行政管理层不能干预正常的规划审批，技术管理层无权更改通过法定程序确定的规划。目前，园区开发现状与17年前的总体规划蓝图依然保持基本一致。n案例：苏州工业园科学规34、划的典范3.愿景目标与开发策略苏州工业园用地规划图3.4.1 规划统领策略3.4 系统开发策略在园区的规划过程中，应将物质空间规划与产业经济规划相结合，将实现空间的“体“与经济的“魂”合二为一，避免经济、空间各说各话，魂不附体、两张皮的问题。南京软件园自1999年成立以来，已经历多轮发展战略规划及空间规划。软件园（西区）作为新开辟的软件发展高地，目前也已经完成园区的控制性详细规划及城市设计。空间的构想如何落地，需要从产业层面考量本园区的建设是否能够满足软件产业的发展需要，需科学计划园区的开发时序，对园区开发进行资金平衡策划，从而保障其顺利开发。总体规划土地利用规划详细规划城市设计单体设计规划体35、系经济社会发展总体规划产业发展规划投融资规划项目策划区域（功能区）战略规划物质空间产业经济南京再创管理顾问有限公司31南京软件园（西区）通过将现有物质空间规划与产业及投融资规划相结合，让园区的开发满足产业发展的需求，并从资金层面保障开发的顺利实施。3.愿景目标与开发策略3.4.1 规划统领策略3.4 系统开发策略产业规划土地利用规划总体规划详细规划城市设计与单体设计推动园区的科学发展南京再创管理顾问有限公司32南京软件园（西区）在规划编制顺序上，应牢固树立“产业规划”引导“空间规划”的理念，首先进行产业规划，即明确未来做什么。在此基础上，再进行空间规划，包括土地利用、总体规划、控祥规划、城市设36、计和单体设计。按照这一顺序，有利于明确空间规划的目的性，有利于产业规划的空间落实，有利于招商引资落地。规划由不同层面构成，应采取系统思考、分层表述、集成优化的思路。对南京软件园（西区）而言，通过产业规划来引导空间规划，使产业规划和空间规划有机结合，协同发展。3.愿景目标与开发策略3.4.1 规划统领策略3.4 系统开发策略 自身盈利能力是融资成功的关键，南京软件园（西区）要构建开发公司三层收入来源，用收益预期吸引投资。南京再创管理顾问有限公司33土地开发资源开发综合运营土地一级开发差价收入。住宅及商铺销售收入、写字楼及商铺租赁收入（含商铺运营超额租金）、停车位销售收入、商业设施经营收入、建筑片37、区代建收入等。业务合作经营收入、特色业态自主经营收入、物业管理及停车服务收入、租金入股收入、其他收入（包括会务展览收入、主题项目合作收入、自有著作权及商标转让收入、广告收入、品牌与管理收入等）。软件园三层收入来源示意图软件园开发公司产业引领科技，产业规划可引导招商工作；预期吸引投资，要用预期收益，吸引资本入驻。通过设计开发公司的收入来源，为园区的开发建设与运营管理带来融资的可能性。软件园开发公司在具体运作过程中，应将自身角色定位为软件产业园开发商和综合服务提供商，努力实现项目的三层收入来源，确保实现资金平衡，提高自身造血能力，避免走一般投融资平台重投资建设、轻资金平衡的老路子。3.愿景目标与开38、发策略3.4.2 多元融资策略3.4 系统开发策略收支平衡是软件园能够顺利开发的前提。软件园（西区）启动区预计总建设面积146万平方米，总投资额达到67亿元（其中未考虑开发时序和资金成本），为实现项目收支平衡，达到经济可行性，必须基于收入来源，打造园区盈利模式。因此，按照项目系统平衡的思路，对本项目的所有收入（B）和支出（C）进行梳理，按照土地整理、资源开发和产业运营对园区的收支结构进行分层。南京再创管理顾问有限公司34基于收入来源打造盈利模式，确保实现启动区整体资金平衡。3.愿景目标与开发策略土地一级开发收入B1资源开发收入B2经营设施建设C2综合运营收入B3综合运营支出C3土地开发资源开发39、综合运营土地整理支出 C1-1基础设施建设 C1-2公用设施建设 C1-3土地开发支出 C13.4.2 多元融资策略3.4 系统开发策略南京再创管理顾问有限公司35土地开发层资源开发层综合运营层二级开发产业运营角色定位地产开发商产品/服务系统开发方案业务内容战略规划空间规划融资规划项目策划角色定位地产开发商产品/服务基建工程管理业务内容项目招标管理项目综合管理项目质量监理项目成本控制角色定位房产开发商产品/服务工程建设管理业务内容公共设施建设经营物业建设可售物业建设配套设施建设角色定位物业经营商产品/服务物业营销招商运营业务内容营销策划物业销售物业承租角色定位物业管理商产品/服务物业管理服务业40、务内容公共物业管理公共设施管理经营物业管理配套设施维护角色定位服务运营商产品/服务整体营销服务后勤供应服务业务分类自营类服务投资类服务整合类业务角色定位装修管理商产品/服务装修工程总包业务内容装修方案招标装修工程招标装修材料采购装修施工管理软件园开发项目分层n第一层面：土地整理包括园区内土地拆迁整治、基础设施建设、公用设施建设等项目。软件园作为准经营性项目，应当通过政府补偿手段，来平衡第一层面的资金需求。n第二层面：资源开发包括园区内的载体办公区、商务休闲区及人才公寓等的打造。一般以物业销售及物业租赁收入来平衡项目开发资金缺口。n第三层面：综合运营包括园区内的产业投资、商业运用等的运营，应当通41、过产业的综合运用收入来平衡园区的运营成本，如管理养护、基础设施、公共设施的维护成本等。3.愿景目标与开发策略3.4.2 多元融资策略3.4 系统开发策略软件园开发运营实质上是从事软件房地产的开发和综合服务的提供，根据一般的土地增值规律，可以划分为七个阶段、三个层次。南京软件园（西区）的融资渠道可从五大层面进行介入。南京再创管理顾问有限公司363.愿景目标与开发策略调整用地性质，最大程度获得土地级差科学设计开发时序，最大程度获得土地价值应加强项目包装，积极协调国家、省、市发改、财政、经委、科委、建委等相关部门，争取中央和省市财政对软件园及企业的贷款贴息、技改和补助等资金。加强银政、银企合作，积极42、争取商业银行贷款加大园区项目策划和包装力度，争取政策性银行信贷融资方式的利用对自持物业项目（房地产项目）或基础设施项目的包装设计，形成“项目包或资产包”，实现基础设施开发或房地产项目开发的信托融资方式鼓励企业通过发行中小企业债、中期票据、资产支持票据等方式，打通直接融资渠道。积极推行基础设施建设的BT模式积极推行公共设施项目的BOT模式企业债券市政债券私募公募土地收入政策性银行商业性银行信托融资租赁融资银团融资债券股票BOT、TOT、BT等土地融资信贷融资证券融资项目融资财政资金贴息、补助等软件园开发资金来源软件园的融资策略可以从土地、财政、信贷融资、证券融资、项目层面融资等五大层面进行考虑。43、结合软件园自身资产状况、管理运营状况，本报告将针对软件园启动区的开发建设选择12种融资渠道。（见第四章融资部分）3.4.2 多元融资策略3.4 系统开发策略软件园开发建设量巨大，若仅靠政府投入，会造成巨大的资金负担。因此，在建设主体方面，除了政府外，应通过各种形式和渠道，鼓励社会资本的投入，引导多元化的建设主体，包括产业投资商、房地产投资商等。开发项目中，基础设施项目以政府投入为主，部分项目可以通过市场化途径完成，如一些市政项目可以通过特许经营方式实现市场化建设；产业投资类项目以招商引资为主实现建设；城市功能类项目中，除了政府项目外，建议通过吸引社会资本完成。如上海紫竹高新技术产业开发区创业中44、心则是由闵行区政府、大学和紫竹高新区三方合作共建，由紫竹创业投资有限公司作为主体管理机构负责日常运行。南京软件园（西区）可以引导多元开发主体参与软件园建设，共同承担开发建设成本，分享园区发展收益。37南京再创管理顾问有限公司政府投资社会投资（产业投资、地产投资等）政府独资政府为主特许经营招商引资基础设施市政项目产业投资配套设施软件园多元开发主体模式3.愿景目标与开发策略3.4.3 高效建设策略3.4 系统开发策略建议南京软件园（西区）采用“甲方合同管理”模式对开发建设全程进行规范化管理。我国借鉴FIDIC土木工程施工合同条款，由国家建设部、国家工商行政管理局联合发布建设工程施工合同，主要由协议45、书、通用条款、专用条款三部分组成，并附有三个附件：承包人承揽工程项目一览表、发包人供应材料设备一览表、工程质量保修书。38南京再创管理顾问有限公司基础设施类项目公用设施类项目经营设施类项目Fidic条款建设工程施工合同*工程范围*建设工期*开工和竣工时间*工程质量*工程造价*技术资料交付时间*材料和设备的供应责任*拨款和结算*竣工验收*保修范围和质量保证期*相互协作条款南京软件园（西区）工程单位项目合同管理流程软件园“甲方合同管理”模式3.愿景目标与开发策略3.4.3 高效建设策略3.4 系统开发策略FIDIC条款通过业主和承包商签定的承包合同作为基础，以独立、公正的第三方（施工监理）为核心，46、从而形成业主、监理、承包商三者之间互相联系、互相制约、互相监督的合同管理模式。FIDIC通过制定、发行8种合同范本，致力于解决工程咨询行业面临的问题。水土工程施工合同条件（红皮书）电气与机械工程合同条件（黄皮书）设计、建造和交钥匙工程合同条件土木工程施工分包合同条件FIDIC 条款招标程序业主/咨询工程师标准服务协议书（白皮书）咨询公司合资协议分包协议39南京再创管理顾问有限公司3.愿景目标与开发策略3.4.3 高效建设策略3.4 系统开发策略建议南京软件园（西区）借鉴FIDIC（国际咨询工程师联合会）施工合同体系，对园区自身进行全面合同管理，提高开发建设过程的规范化程度。政策招商产业链招商加47、强软件产业链和上下游研究，紧紧围绕主导产业及其上下游环节进行招商，形成完整产业链，提升产业和园区的综合竞争力。小企业招商旌旗招商实施“旌旗招商”计划，坚持软件产业相关的大企业、大项目，带动相关配套企业和上下游的落地，形成完整产业链和产业集群。园区目前的卡耐基梅隆大学，即属于旌旗招商的典范。全民招商专业招商应加强与国内外中介机构，尤其是各大信息机构从事中间业务的商业性组织的沟通联系，建立招商代理机制，切实提高招商运营有效性。盲目招商概念招商立足于园区战略规划和总体规划蓝图，广泛推介园区未来巨大的发展前景和发展空间，从而吸引客商围绕聚集园区，选择投资项目。40南京再创管理顾问有限公司南京软件园（西48、区）应摆脱传统粗放式招商方式，创新招商引资理念和方式，提高招商层次，增加土地单位面积产出。3.愿景目标与开发策略3.4.4 招商运营策略3.4 系统开发策略土地招商无地招商盘活并高效利用存量土地资源，土地供应由增量向存量转移，通过严格的项目准入机制，提高招商门槛，加大土地单位面积产出。建议以北京、广东、浙江、上海等沿海地区政府、国家级软件园、战略投资者和中央直属企业等为主要合作共建对象。合作共建方建议合作共建模式建议利益共享机制建议建议南京软件园（西区）在开发过程中，根据具体情况，选择“区中园区模式（独资模式）、托管园区模式（合作模式）、共管园区模式（合资模式）”，与发达地区进行合作共建。合作49、共建园区的核心所在是建立起区域间利益共享合作机制。建议合作共建期间，土地开发收益，双方按议定比例分成；引进项目投产后新增的增值税、所得税地方留成部分，双方按议定比例分成；地区生产总值等主要经济指标按比例分别计入合作双方作为地区。南京软件园（西区）可采用与他方合作共建方式，发挥比较优势，增强园区运作实力。41南京再创管理顾问有限公司3.愿景目标与开发策略3.4.4 招商运营策略3.4 系统开发策略42南京再创管理顾问有限公司区中园区模式（独资模式）实施“旌旗招商”计划，坚持引进科技型、环保型、外向型的大企业、大项目，带动相关配套企业和上下游的落地，形成完整产业链和产业集群。在现有开发园区内划出部50、分土地，建设区中园，按照统一规划，由开发方（包括沿海地区政府、开发园区、战略投资者和中央直属企业等）负责规划、投资开发、招商运营和经营管理等工作。这一模式的代表是江苏省内苏南苏北共建园区，如苏州宿迁共建园，由苏州工业园区负责规划、投资开发、招商运营和经营管理等工作。共建园的新增增值税、所得税省、市、县留成部分，全部由省、市、县财政补贴给区中园，用于区中园滚动发展。省财政对用于园内基础设施建设的贷款进行适当贴息。对共建区的符合国家产业政策、能源节约和环境保护规划要求的企业生产用电，自投产之日起连续3年给予补贴。区中园区模式中，东道主地区控制权缺失，开发风险较大，但这一模式的优点权责清晰，协调成本51、低，只要合作方实力强，则能够迅速见效。园区合作共建模式n园区合作共建模式参考托管园区模式（合作模式）委托方将开发区整体或开发区内划出一块园区，托管给具有管理、资金和产业基础等优势的受托方（包括沿海地区政府、开发园区、战略投资者和中央直属企业等），全权委托其进行总体规划、开发建设及统筹管理，或某一环节如招商和统筹管理。同意受托方获得园区前期开发所有收益（一般为5年），后期收益由合作双方按比例分享。这一模式的代表是，铜陵开发区将4000亩土地委托给恒天集团进行招商和统筹管理，建设纺织工业园。芜湖机械工业园设立专业化的合作园，通过浙江玉环、乐清的合作方，面向浙江特定区域进行“打捆招商”，取得了巨大的52、成功。根据协议，委托方提供相当于到位投资的千分之五至千分之八的奖金给予受托方，或将招商项目产生的地方税收的一定比例给予受托方；受托方则按照合作园的总体规划及产业规划要求，负责招商运营工作。仅2004年，玉环县转移的汽摩配企业就有53家；2005年，乐清转移的矿山机械企业超过10家。这种模式适合欠发达地区与产业集群成熟的特定地区开展合作，委托方在承接相关产业转移方面能够收到事半功倍之效。共管园区模式（合资模式）在现有开发区中设立共建园，交由合作双方成立的合资股份公司管理，公司负责园区规划、投资开发、招商运营和经营管理等工作，收益按照双方股本比例分成。目前，江苏与上海主要采用这一模式进行两地合作共53、建开发园区，如外高桥启东的合作就是采用这一模式，上海外高桥保税区联合发展有限公司和启东滨海工业园开发有限公司双方共同成立合资公司，注册资本3.2亿元，上海、启东各占股本60%和40%，税收等收益按照64分成，一期近5万平方米标准厂房已建设完毕，正开展面向日本、韩国、美国等的招商工作。这一模式由于引入了股份合作制，运作规范，有利于调动双方积极性。此外，还有综合运用上述模式的。如上海盐城的合作既通过双方成立合资股份公司来共同建设区中园，收益按股本结构分成；又采用产业招商的模式委托上海方开展招商，对于通过上海方引进的项目，受托方除享受相关优惠政策和奖励政策外，5年内还可对所引项目产出的新增增值税、所54、得税地方留成部分获取40%的分成。3.愿景目标与开发策略3.4.4 招商运营策略3.4 系统开发策略入园企业和项目必须符合工业项目建设用地控制指标、全国工业用地出让最低价标准等政策文件，主要标准包括投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标，并试行部分土地只租不卖。产业政策准入标准用地控制准入标准环境保护准入标准能源节约准入标准土地产出准入标准入园企业和项目必须符合最新的产业结构调整指导目录、鼓励外商投资产业目录、当前优先发展的高技术产业化重点领域指南等产业政策，以及南京软件园（西区）的产业定位。入园企业和项目必须符合中华人民共和国环境影响评价法55、建设项目环境影响评价分类管理名录等政策，严格执行相关环境保护标准，并按照分类标准，严格进行项目环境影响评价。根据产业发展实际情况，针对不同产业，从单位面积工业总产值、单位面积税收进行考核。入园企业和项目必须符合中华人民共和国节约能源法、固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）等，严格执行节能评估审查。构建并严格执行产业进退机制43南京再创管理顾问有限公司3.愿景目标与开发策略3.4.4 招商运营策略3.4 系统开发策略运营模式是园区稳健发展的关键要素，将为软件园内企业带来独特的客户价值，提升软件园的收益水平，以规范化的运营机制提高软件园的管理效率，聚集软件园的关键资源并最大化发挥其作用56、，从而打造园区的核心竞争力。运营模式运营模式政政策策扶扶持持平平台台支支撑撑投投资资体体系系导导师师辅辅导导n政策扶持通过提供孵化、加速载体，优惠扶持政策，为企业提供运作空间和良好的政策环境；n平台支撑通过专业技术支持平台、综合公共服务平台，为企业降低运营成本，提高运营效率；n投资体系通过天使投资、风险投资、股权基金投资，以及与其他创业扶持基金的合作，解决企业资金难题，助推企业高速成长。n导师辅导通过专业导师的一对一辅导，为企业提供先进的研发与管理经验，帮助企业度过创业艰难期。南京软件园（西区）在扶植软件产业初创企业时，可采用“政策扶持+平台支撑+投资体系+导师辅导”的运营模式44南京再创管理57、顾问有限公司3.愿景目标与开发策略3.4.4 招商运营策略3.4 系统开发策略45南京再创管理顾问有限公司新竹科学工业园区是世界上最成功的科学工业园区之一，也被认为是世界十大科学工业园区之一，是台湾高新技术产业的“摇篮”和“龙头”，世界高新技术产业的重要基石之一，被美国商业周刊称为“亚洲的硅谷”。新竹科学工业园成功的关键因素之一就是其“严格的企业审查监控机制”。为了保证台湾当局对新竹园区规划设想得以实现，保证园区的高科技品质，保证园区在台湾产业升级中扮演的重要角色，管理当局对进入园区的企业进行较为严格的审查和监控。严格把关的直接效益是进入园区的企业发展迅速，产业特色很快形成。首先，园区内的土地58、只租不卖，以保证园区管理局对园区厂商管理的主动权。其次，园区引进的厂商必须符合三个原则，一是“两大、两高、两低”原则（即市场潜力大、产业关联效果大；高技术、高附加值；低污染、低能源密度）；而是必须有一定的投资强度；三是必须符合产业规划。最后，投资计划实施后，凡未依经营计划经营或未经核准延期者，撤销其投资案并迁出园区。定期检查中，对不符合要求者，限期整改，若无起色，一个月内令其迁出园区。至1991年，园区累计共撤销52家厂商，其中包括许多未入园区即被撤销资格的厂商。3.愿景目标与开发策略3.4.4 招商运营策略3.4 系统开发策略南京软件园（西区）可借鉴新竹科学工业园的成功经验，通过严格的企业审59、查监控机制，促进园区产业做大做强软件园开发公司不同于政府，在承担园区开发建设任务的同时，也要考虑到自身的可持续发展。开发公司的可持续发展，依赖于园区运营能够产生持续的现金流。未来，园区应调整观念，打造专业的“软件产业园开发商和综合服务提供商”，推动园区管理运营模式由“土地招商”（地主模式）向“土地招商+自持物业+产业投资+综合服务”（房东模式）转变。软件园开发公司的任务应当是为园区开发产业载体和服务平台，保障产业的入驻并提供全方位的综合服务。开发公司在具体运作过程中，应突破仅依赖土地出让收益的原始收入模式，争取园区开发中土地整治、资源开发、综合运营三层收入来源。应高度重视投资项目盈利模式的构建60、，确保实现资金平衡，提高自身造血功能，避免走一般投融资平台重投资建设轻资金平衡的老路子。将南京软件园（西区）开发公司定位为“软件产业园开发商和综合服务提供商”，从而提升园区盈利能力。46南京再创管理顾问有限公司以土地出让金收益为主土地招商+税收优惠软件产业园开发商和综合服务提供商土地出让收益资源开发收益综合运营收益园区开发公司园区开发公司公司定位的改变带来盈利来源的扩大3.愿景目标与开发策略3.4.5 统筹管理策略3.4 系统开发策略建议南京软件园后期发展成熟、规模扩大以后，创新体制机制，用事业部制合理优化园区治理结构，构建强大、系统的软件园开发运营体系，形成土地一级开发、市政公用设施、科技地61、产开发经营、多元化服务等四大支撑板块，并成立相应的事业部。同时，根据“规划、融资、建设、运营、管理”五大环节，开发公司下设规划部、财务部、建设部、招商部、管理部五大职能部门。对于软件园开发公司“软件产业园开发商和综合服务提供商”的定位，未来软件园应实施“科技地产开发为主体，积极培植科技设施经营，强化科技企业股权投资”的发展战略。南京软件园管理处南京软件园开发公司规划建设部财务部招商部管理部市政公用事业部房地产开发经营事业部多元化服务事业部基础设施开发事业部市政设施板块水、电、气、通讯等医院、学校、体育场馆等配套设施综合管沟房地产板块住宅地产科技地产平台经营商业地产商业运作多元服务板块物业管理、62、设施管理风险投资商务服务基础设施板块征地拆迁道路建设南京软件园（西区）发展成熟后，开发公司可采用事业部制管理模式，四大业务板块独立运作。47南京再创管理顾问有限公司3.愿景目标与开发策略3.4.5 统筹管理策略3.4 系统开发策略4建设融资与项目管理项目投资计划项目开发模式融资渠道设计开发项目管理4.建设融资与项目管理概述启动区开发时序项目投资计划启动区投资任务项目层面融资公司层面融资建设项目关键环节关键环节风险控制重大项目项目开发模式本项目从建设融资角度来看，应将软件园的项目进行拆分，为各类项目选择合适的开发模式、开发主体和融资渠道，同时结合开发项目的过程管理，保障园区的资金平衡，实现园区合63、理有序开发。项目投资计划。从时间维度，启动区的开发时序通常根据规划中的时序，但实际上根据招商进度进行调整，因此将启动区的开发建设体量调整为167万平方，分为4个阶段，逐步培育启动区产业氛围，从资金维度，将启动区92.5亿的投资体量拆分为13个单体项目。项目开发模式。启动区的项目可以分为基础设施、合作开发、土地出让三大类项目。根据项目分类，采取不同的开发模式和主体。启动区开发运营中，软件园既要出让部分土地，引入符合规划要求的企业，同时也要在合作开发的基础上，开发部分持有型物业，保障园区后期持续的盈利能力。融资渠道设计。基于软件园融资的五大层面，有针对性地从项目融资层面和公司融资层面设计12条融资64、渠道，并研究每条融资渠道中，软件园成功融资的重要参考条件。开发项目管理。园区的开发建设可划分为从前期立项审批到后期物业管理的六大环节，本章将研究园区开发在这六大环节中可能面临的风险点和应对措施。融资渠道设计开发项目管理49南京再创管理顾问有限公司启动区控祥规划建筑总面积 176 万平米，预计投资总额 92.5 亿元，根据招商状况，启动区现有13个项目即将启动。4.建设融资与项目管理4.1 项目投资计划50南京再创管理顾问有限公司南京软件园（西区）启动区项目分布图4.1.1 投资总量及构成投资计划源自产业需求。预计到2018年，软件园（西区）将支撑起3.75万人的就业环境。园区产业氛围将随着产业65、发展而变化，区内各类物业的投资面积则要根据产业发展的预期做适时调整。n办公133.6万方，住宅13.1万方 经测算，2018年启动区建成后办公用房总面积133.6万平方，人才公寓总面积13.1万平方。n2018年，3.75万人就业，1.13万人有居住需求预计到2018年，启动区就业人员将达到3.75万人，预计其中30%，即1.13万人将有在本地人才公寓居住的需求。n2018年，园区可容纳6.68万人办公以人均20平方米办公用房来测算，2018年，启动区办公用房可以满足6.68万人的办公需求。n2018年，园区仅可容纳0.66万人居住以人均20平方米居住用房来测算，2018年，启动区人才公寓仅能66、满足0.66万人的居住需求。因此，需增加人才公寓供给。4.1.1 投资总量及构成4.1 项目投资计划南京软件园（西区）应增加人才公寓供给，以满足未来产业发展需求。3.75万万 4.建设融资与项目管理50南京再创管理顾问有限公司将启动区的开发建设分为4个阶段，逐步培育启动区产业氛围。4.建设融资与项目管理52南京再创管理顾问有限公司第一阶段 2013-2014南京软件园孵鹰大厦明发通达信息港一期明发通达信息港一期中企联福青科创中心卡内基梅隆合作办学项目人才公寓现阶段启动区孵鹰大厦、明发通达信息港、中企联福青科创中心等三个项目已经动工；卡内基梅隆大学和人才公寓项目已处于规划设计阶段；其他土地出让项67、目，预计于2015-2016年，陆续启动。预计至2017年，启动区产业分为初具规模，届时新宝龙CBD金融中心将启动建设。第二阶段 2015南京安防大厦软件园儒商科技大厦泽天科技产业园第三阶段 2016泰华投融资大厦中国移动IDC数据中心清华同方产业园第四阶段 2017-2018南京新宝龙CBD金融中心4.1.2 项目开发时序4.1 项目投资计划启动区项目按合作的性质，可以分作基础设施、合作开发项目、土地出让项目三种类型，针对不同类型项目，采用不同的开发模式。4.建设融资与项目管理4.2 项目开发模式53南京再创管理顾问有限公司注：项目投资额为出了土地成本以外的其他所有费用。将南京软件园（西区）68、可将所有开发项目划分为基础设施、合作开发项目和土地出让项目三种类型。n基础设施基础设施的经济特征是自身收入无法平衡投资额，投资和管养过程中需要政府投入或者提供补偿机制。此类开发主体以软件园开发公司为主，与雨发等专业公司合作开发此类项目，开发模式以BT、BOT、TOT为主。n合作开发项目目前软件园已通过BT形式自建孵鹰大厦，作为区域标志和前期主要载体，已通过建后回购形式委托建设福青科创中心。同时也出资10%，与明发合作共建明发通达信息港。随着项目的建成，园区将获取相应的持有型物业，以保障自身具备持续的经营能力。n土地出让项目软件园以土地出让的形式，引入卡耐基梅隆大学、南京安防大厦、泽天科技园等项69、目，园区将获得土地出让金返还，从而补足其他合作项目的开发资金。软件园融资渠道可以从项目层面和公司层面进行考虑，可以选择12种融资渠道。4.建设融资与项目管理54南京再创管理顾问有限公司4.3 融资渠道设计南京软件园可选融资渠道项目层面融资公司层面融资土地一级开发贷款 1 固定资产贷款 2政策性银行贷款 3经营性物业抵押贷款 4法人商用房按揭贷款 56 短期融资券7 中期票据8 资产证券化产品9 资产支持票据10 城投债、企业债11 信托融资12 合同能源管理4.3.1 概述4.建设融资与项目管理4.3 融资渠道设计n融资方式南京软件园可争取土地一级开发贷款。土地一级开发贷款是指银行向政府授权土70、地储备机构发放的，用于对城市规划区内的国有土地、农村集体土地进行统一征地、拆迁、安置、补偿及相应市政配套设施建设的贷款。土地一级开发贷款适合作为软件园在土地整治的过程中的初期融资方式。n融资要求南京软件园在争取土地一级开发贷款时，应当从三个方面满足银行政策要求：1.收储计划项目是否列入当地政府当年的土地储备计划，土地储备计划中的项目面积及范围是否与申报情况一致；2.贷款规模同级政府财政部门是否批准了当年贷款规模文件，申请人目前贷款余额情况，分析如园区收到贷款后余额是否超过财政部门批准的贷款规模；3.实施方案是否通过了同级人民政府或政府有权部门批准的项目实施方案，审查了解项目立项、规划、用地等具71、体情况；了解地块范围内需要拆迁的企业、居民情况；了解项目工程实施计划与上市安排。除通过实施方案了解项目基本情况外，还应通过审查具体的立项、规划、用地等政府文件来验证实施方案所述内容。对收购国有用地的，一是要提供有权机构批准收购的文件，对收购国有土地中含国有农用地的，还要提供农用地转为建设用地的批准文件；二是具备条件的要提供与原土地使用权人签订的收购协议。对征用集体所有用地的，应根据中华人民共和国土地管理法规定，提供有权审批部门批准农用地转为建设用地、集体所有土地征收为国有土地的批复文件。应重点关注土地转用、征收手续是否符合中华人民共和国土地管理法规定，是否存在国务院关于深化改革严格土地管理的规72、定（国发200428号）和国土资源部关于印发深入开展土地市场治理整顿工作实施方案的函（国土资函2004154号）提到的土地分拆审批等越权审批行为，确保用地手续合法合规。若贷款拟收储地块原为有可能造成土壤污染的化工、制药、有色金属冶炼等地块，要关注环保部门意见，防止地块由于受到污染不能顺利出让对贷款行带来负面影响。55南京再创管理顾问有限公司4.3.2 土地一级开发贷款4.建设融资与项目管理n融资方式南京软件园可争取固定资产贷款，即银行向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的，用于借款人固定资产投资的本外币贷款。其中的“固定资产投资”沿用了国家统计部门的口径，包括基本建设投资、更73、新改造投资、房地产开发投资以及其他固定资产投资四大类。固定资产贷款适合卡内基梅隆“1+3”项目、南京安防大厦、泽天科技产业园、软件园儒商科技大厦等土地出让项目，由投资企业为主体，以建设的资产为抵押物进行融资。n融资要求1.借款人依法经工商行政管理机关或主管机关核准登记；2.借款人信用状况良好，无重大不良记录；3.借款人为新设项目法人的，其控股股东应有良好的信用状况，无重大不良记录；4.国家对拟投资项目有投资主体资格和经营资质要求的，符合其要求；5.借款用途及还款来源明确、合法；6.项目符合国家的产业、土地、环保等相关政策，并按规定履行了固定资产投资项目的合法管理程序；7.符合国家有关投资项目资74、本金制度的规定；8.银行要求的其他条件。56南京再创管理顾问有限公司4.3.3 固定资产贷款4.3 融资渠道设计4.建设融资与项目管理n融资方式南京软件园在基础设施、公共设施类项目的建设过程之中应争取政策性银行贷款，是指园区向中国国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行政策性银行申请相关贷款，以支持园区的基础设施、电力、现代服务业、教育，以及高科技创业项目的发展。政策性银行贷款适合卡内基梅隆“1+3”项目、南京安防大厦、泽天科技产业园、软件园儒商科技大厦等土地出让项目，由投资企业为主体，以建设的资产为抵押物进行融资。n融资要求1.经省政府及有关部门批复同意的园区总体规划；2.符合建设部关75、于基础设施建设的相关规定要求；3.项目建设用地经国家有权部门批准；4.符合国家环保相关要求；5.满足银行的其他相关规定。57南京再创管理顾问有限公司4.3.4 政策性银行贷款4.3 融资渠道设计4.建设融资与项目管理n融资方式经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。经营性物业抵押贷款适合卡内基梅隆“1+3”项目、南京安防76、大厦、泽天科技产业园、软件园儒商科技大厦等土地出让项目，由投资企业为主体，以建设的资产为抵押物进行融资。该项贷款同时也适合软件园合作开发项目中的持有型经营物业的抵押贷款。n融资要求借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。另外，抵押物应满足下列要求：1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求，所在区域发展定位与城市总体规划确定的发展趋势一致，物业合法合规性文件齐全，经过竣工综合验收合格办妥房产证，并已正式投入商业运营一年以上，且符合当地商用物业出租的政策规定。对于项目公司的控77、股股东或担保企业在我行信用评级在A级以上的授信项目，该要求可适度放宽；2.酒店为四星级（含）以上，由国际（国内）知名品牌管理公司管理，经营状况优良，现金流稳定，上一年度平均入住率高于60。酒店星级原则上须经全国旅游星级饭店评定委员会或各省、自治区、直辖市旅游星级饭店评定委员会正式评定，并获得星级酒店标牌和证书；3.写字楼为甲级（含）写字楼，且年均出租率高于80；4.商业物业应主要选择大型超市、百货店、购物中心等业态，商业物业面积（抵押面积）原则上不低于10000平方米；混合业态的物业应至少满足以上一个条件；5.暂不接受以非标准工业厂房为抵押物的经营性物业抵押贷款项目；6.经营性物业定位准确，经78、营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置；7.在贷款期内经营性物业所产生稳定的、经营性净现金流能够按期归还贷款本息（净现金流指已扣除经营物业必须支付的各项支出后的现金流）；经营性物业抵押贷款本息和与贷款期间预期可产生的净现金流之比不超过80%。58南京再创管理顾问有限公司4.3.5 经营性物业抵押贷款4.3 融资渠道设计4.建设融资与项目管理n融资方式南京软件园在销售房产是，可建议购买者申请法人商用房按揭贷款，即为银行向授信申请人发放的用于购置生产、经营、仓储、物流所需的办公楼、厂房、仓库、商铺等工业房产和商业房产79、,并以所购房产设定抵押，按月还本付息的中长期融资方式。法人商用房按揭贷款入驻企业在购置办公物业时进行资金融通。n融资要求1.有法人营业执照或有关部门批准设立的证明文件，经营管理制度健全，财务状况良好；2.有贷款证，并在贷款银行开立基本存款帐户或一般存款户；3.借款人信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；4.有贷款银行认可的有效担保；5.有购买商业用房或办公用房的合同或协议；6.所购商业用房或办公用房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估计机构评估的价格；7.自筹资金不低于总购房款的40%。59南京再创管理顾问有限公司4.3.6 法人商用房按揭贷款4.3 融资渠道设计4.建设融资与项目管理60南京80、再创管理顾问有限公司n融资方式短期融资券是指具有法人资格的企业，依照规定的条件和程序在银行间债券市场发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。短期融资券是由企业发行的无担保短期票据。短期融资券短期融资券适合软件园在进行孵鹰大厦、明发通达信息港、中企联福青科创中心等合作项目开发时，以软件园开发公司为主体，进行公司层面的直接融资。n融资要求1.发行人为非金融企业或者金融行业，发行企业均应经过在中国境内工商注册且具备债券评级能力的评级机构的信用评级，并将评级结果向银行间债券市场公示；2.发行和交易的对象是银行间债券市场的机构投资者，不向社会公众发行和交易；3.融资券的发行由符合条件的金融机构承销，企81、业不得自行销售融资券，发行融资券募集的资金用于本企业的生产经营；4.对企业发行融资券实行余额管理，待偿还融资券余额不超过企业净资产的40%。（由于人民银行对企业发行融资券实行余额管理，监管部门只需控制融资券待偿余额不超过企业净资产的40%，因此可通过滚动发行短期融资券进行长期融资。）5.融资券采用实名记账方式在中央国债登记结算有限责任公司(简称中央结算公司)登记托管，中央结算公司负责提供有关服务；6.融资券在债权债务登记日的次一工作日，即可以在全国银行间债券市场的机构投资人之间的流通转让。4.3.7 短期融资券4.3 融资渠道设计4.建设融资与项目管理n融资方式中期票据是指具有法人资格的非金融82、企业在银行间债券市场按照计划分期发行的，约定在一定期限还本付息的债务融资工具。由于中期票据发行企业的主体评级原则上不受限制，只要债项评级被市场认可，交易商协会对企业性质、发行规模均不设门槛限制，较为适合南京软件园的融资需求。中期票据适合软件园在进行孵鹰大厦、明发通达信息港、中企联福青科创中心等合作项目开发时，以软件园开发公司为主体，进行公司层面的直接融资。n融资要求1.是在中华人民共和国境内依法设立的企业法人；2.具有稳定的偿债资金来源，最近一个会计年度盈利；3.依据银行间债券市场非金融企业债务融资工具注册规则在交易商协会注册；4.中期票据募集的资金用于本企业生产经营，并在发行文件中披露具体资83、金用途，企业在中期票据存续期内变更募集资金用途应提前披露；5.需经在中国境内工商注册且具备债券评级能力的评级机构的信用评级，并将评级结果向银行间债券市场公示；6.待偿还债券余额不超过企业净资产的40%，中期票据的期限一般为3年到5年；7.中国人民银行及中国银行间市场交易商协会规定的其他条件。61南京再创管理顾问有限公司4.3.8 中期票据4.3 融资渠道设计4.建设融资与项目管理n融资方式以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。根据证券化的基础资产不同，可以将资产证券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化（如高速公路收费）、债券组合证券化等类84、别。资产证券化产品适合软件园在进行孵鹰大厦、明发通达信息港、中企联福青科创中心等合作项目开发时，以软件园开发公司为主体，进行公司层面的直接融资。n融资参与主体发起人。发起人也称原始权益人，是证券化基础资产的原始所有者，通常是金融机构或大型工商企业；特定目的机构或特定目的受托人（SPV）。这是指接受发起人转让的资产，或受发起人委托持有资产，并以该资产为基础发行证券化产品的机构。选择特定目的机构或受托人时，通常要求满足所谓破产隔离条件，即发起人破产对其不产生影响；资金和资产存管机构。为保证资金和基础资产的安全，特定目的机构通常聘请信誉良好的金融机构进行资金和资产的托管；信用增级机构。此类机构负责提85、升证券化产品的信用等级，为此要向特定目的机构收取相应费用，并在证券违约时承担赔偿责任。有些证券化交易中，并不需要外部增级机构，而是采用超额抵押等方法进行内部增级；信用评级机构。如果发行的证券化产品属于债券，发行前必须经过评级机构进行信用评级；承销人。承销人是指负责证券设计和发行承销的投资银行。如果证券化交易涉及金额较大，可能会组成承销团；证券化产品投资者，即证券化产品发行后的持有人。62南京再创管理顾问有限公司4.3.9 资产证券化产品4.3 融资渠道设计4.建设融资与项目管理n融资方式资产支持票据（ABN，Asset-BackedMedium-termNotes，）是指非金融企业在银行间债券86、市场发行的，由基础资产所产生的现金流作为还款支持的，约定在一定期限内还本付息的债务融资工具。资产支持票据是一种债务融资工具，该票据由特定资产所产生的可预测现金流作为还款支持，并约定在一定期限内还本付息。资产支持票据可以摆脱中期票据余额不超过净资产40%的束缚，可作为南京软件园现阶段的重点融资方向，前期非公开定向发行为主。资产支持票据适合软件园在进行孵鹰大厦、明发通达信息港、中企联福青科创中心等合作项目开发时，以软件园开发公司为主体，进行公司层面的直接融资。n融资要求1.是在中华人民共和国境内依法设立的企业法人；2.具有稳定的偿债资金来源，最近一个会计年度盈利；3.依据银行间债券市场非金融企业债87、务融资工具注册规则在交易商协会注册；4.发行中期票据募集的资金用于本企业生产经营，并在发行文件中披露具体资金用途，企业在中期票据存续期内变更募集资金用途应提前披露；5.需经在中国境内工商注册且具备债券评级能力的评级机构的信用评级，并将评级结果向银行间债券市场公示。6.中国人民银行及中国银行间市场交易商协会规定的其他条件。63南京再创管理顾问有限公司4.3.10 资产支持票据4.3 融资渠道设计4.建设融资与项目管理n融资方式城投债属于企业债，是根据发债用途不同而界定的，一般是相对于产业债而言的，主要是用于城市基础设施等的投资目的发行的。城投债，又称“准市政债”，是地方投融资平台作为发行主体，公88、开发行企业债和中期票据，其主业多为地方基础设施建设或公益性项目。城投债、企业债适合软件园在进行园区内基础设施及公共设施开发，以及孵鹰大厦、明发通达信息港、中企联福青科创中心等合作项目开发，以软件园开发公司为主体，进行公司层面的直接融资。n融资要求城投债的发行条件亦即企业债券的发行条件。因此城投债的发行条件主要受公司法2、证券法、企业债券管理条例、国家发展改革委关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知（发改财金20087号）、2010年6月国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知、2010年11月国家发改委办公厅关于进一步规范地方政府投融资平台公司发行债券行为有关问题89、的通知等法规的约束。1.股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司和其他类型企业的净资产不低于人民币6000万元；2.累计债券余额不超过企业净资产（不包括少数股东权益）的40%；3.最近三年可分配利润（净利润）足以支付企业债券一年的利息；4.筹集资金的投向符合国家产业政策和行业发展方向，所需相关手续齐全。用于固定资产投资项目的，应符合固定资产投资项目资本金制度的要求，原则上累计发行额不得超过该项目总投资的60%。用于收购产权（股权）的，比照该比例执行。用于调整债务结构的，不受该比例限制，但企业应提供银行同意以债还贷的证明；用于补充营运资金的，不超过发债总额的20%；5.债券的利90、率由企业根据市场情况确定，但不得超过国务院限定的利率水平（不得高于同期限银行储蓄定期存款利率的40%）；6.已发行的企业债券或者其他债务未处于违约或者延迟支付本息的状态；7.最近三年没有重大违法违规行为。64南京再创管理顾问有限公司4.3.11 城投债、企业债4.3 融资渠道设计4.建设融资与项目管理n融资方式信托即受人之托，代人管理财物。是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人（委托人）的利益或其它特定目的进行管理或处分的行为。信托融资适合软件园在进行孵鹰大厦、明发通达信息港、中企联福青科创中心等合作项目开发时，以软件园开发公司为主91、体，进行公司层面的直接融资。n融资要求1.发行方需要科学设计一个“资产包”或者“项目包”，企业可委托合作银行按风险管理程序预评估一遍，选择合适的“资产包”或者“项目包”选择一个比较有实力的合作银行；2.信托融资，即“受人之托，代客理财”，信托公司往往是把信托产品的风险控制放在第一位加以考虑的。也就是说，信托公司通常都会要求企业开立专门的信托融资账户，专款专用，对信托资金实行封闭运行。因此，需要选择一个好的专款账户银行。一是这家银行能帮企业发行信托融资出谋划策；二是这家银行与合作的信托公司有着良好的合作关系；3.具体问题的确定；4.信托产品的规模、预计年回报率、期限、管理费、手续费等具体问题的确92、定需要企业与信托公司、与银行进行洽商而定。对于这一点，专家们的建议是：企业应请信托公司、合作银行提供一些相关的、已经发行的信托产品加以借鉴。65南京再创管理顾问有限公司4.3.12 信托融资4.3 融资渠道设计4.建设融资与项目管理4.3 融资渠道设计n融资方式合同能源管理（EPCEnergyPerformanceContracting）：是一种新型的市场化节能机制。其实质就是以减少的能源费用来支付节能项目全部成本的节能业务方式。合同能源管理适合软件园的管理运营中，以持有型物业及公用设施等用电量为标的，以软件园开发公司为主体，进行公司层面的直接融资。n实施流程1.能源审计。对各种耗能设备和环节93、进行能耗评价，测定企业当前能耗水平；2.改造方案设计。在能源审计的基础上，由公司向用户提供节能改造方案的设计；3.谈判与签署。在能源审计和改造方案设计的基础上，EMC与客户进行节能服务合同的谈判；4.项目投资。合同签定后，进入了节能改造项目的实际实施阶段；5.服务。根据合同，项目的施工由EMC负责；6.试运行。在完成设备安装和调试后即进入试运行阶段；7.监测、保证。对节能量及节能效益进行实际监测，确认节能水平；8.效益分享。66南京再创管理顾问有限公司4.3.13 合同能源管理南京再创管理顾问有限公司674.4 开发项目管理理顺软件园建设项目开发六大关键环节，并明确各关键环节中的重点任务。立项94、审批阶段规划设计阶段开发准备阶段项目建设阶段销售租赁阶段物业管理公司注册土地评估项目选址土地面积测绘签订国有土地出让合同编制可行性研究报告申请项目立项办理用地规划许可证方案审批组织召开项目扩初会或论证会扩初方案审批项目报建办理招投标手续工程规划许可证申领地名命名报批工程报监工程施工许可证申领领取项目开发手册住宅施工计划、市政、公建配套建设计划及竣工配套计划申报出施工图领取开工审批表项目招投标签订工程承包合同并办理开工统计登记领取建设工程开工证项目单位进场开发项目的综合验收竣工统计登记项目提交完成建设项目投资证明签署预售内销商品房预售款监管协议办理商品房预（销）售许可证销售项目备案办理预售登记办95、理产权立契过户签订租赁合同经营资质审批签物业管理委托合同物业接管综合验收物业公约的核准签订管理公约制定、提供质量保证书和使用说明书物业管理委员会设立4.建设融资与项目管理4.4.1 建设项目关键环节针对软件园工程建设开发流程关键环节中的风险控制点，制定相应的对策。立项审批阶段规划设计阶段开发准备阶段项目建设阶段销售经营阶段物业管理开发地点选择风险开发时机选择风险土地购买风险物业类型风险模式选择风险规模确定风险拆迁安置风险融资风险资格审核风险合同风险工期风险项目质量风险成本风险价格制定风险营销策略风险销售模式风险项目接管风险合同订立的风险日常运营风险对地块的自然属性、社会属性以及用途进行认真分析96、,以决定选择或放弃对某一项目的开发。加强房地产市场调研，准确定位。在开发前做好市场调查及可行性分析,从而确定最佳的开发类型。根据自身实力和项目特点谨慎选择开发模式与规模。主动争取有关部门和群众的理解、支持和帮助,以化解众多风险因素,减少来在各个层面的干扰，既讲原则性,更讲灵活性。强化安全意识,事前控制与事中控制动态结合,采取系统的项目管理方法使项目顺利进行,保证建设质量前提下缩短建设周期。密切关注市场的动态发展,了解需求状况,采取灵活合理定价措施,采用灵活多变的营销方式,拓宽营销渠道,降低营销风险。注重合同主体的合法性，提高风险防范意识，适当引入市场化的风险分担机制，妥善处理与业主、政府部门、97、开发建设单位关系。4.建设融资与项目管理4.4.2 关键节点风险控制4.4 开发项目管理67南京再创管理顾问有限公司南京软件园（西区）2013年将重点推进启动区一期招商项目落地和二期六条道路建设。n启动区一期重点项目建设及土地指标争取1.南京软件园孵鹰大厦2.明发通达信息港一、二期3.中企联福青科创中心4.卡耐基梅隆合作办学项目5.人才公寓n启动区二期三纵三横主干道路建设1.南农北路2.南农路3.新民北路4.团结西路5.中心路6.环南路4.建设融资与项目管理68南京再创管理顾问有限公司4.4.3 重大项目2013年重大项目分布图4.4 开发项目管理5产业规划与招商指南产业内涵与分类产业链分析产98、业发展格局产业定位产业发展策略主导产业招商指南概述产业规划引领空间规划，通过对南京软件园（西区）的主导产业进行定位，从而解决园区产业发展方向的问题，通过招商目录的梳理，明确园区的目标客户，通过招商策略的思考和招商客户关系管理系统的构建，提高园区招商的服务效率。产业内涵、分类、产业链分析、发展格局。对软件及信息服务产业进行产业内涵、分类、产业链、发展格局的研究，明晰软件产业目前的发展状况，为软件园主导产业的选择提供现实指导。产业定位。基于对软件及信息服务业的总体研究，利用产业选择模型，为南京软件园提出针对性的主导产业定位。本节结合国家和省市软件产业规划、南京一谷两园的产业发展方向，提出八大初选产99、业，并通过模型考量，最终将南京软件园主导产业定位为电子商务产业、动漫产业、工业软件产业、移动互联网产业、信息安全产业等五大产业方向。产业政策及发展策略。通过对国家现有软件产业政策的研究，结合南京产业发展现状，指出未来南京软件园的五大发展策略。主导产业招商指南。园区主导产业选择后，深入研究每个产业方向的未来市场空间和发展趋势，调研各产业方向中，国内外的主导厂商，作为园区未来的招商方向。同时建议园区建立招商客户关系管理系统，保障招商工作的顺利进行。产业内涵与分类产业链分析全球格局产业发展格局国内格局“吸引力-可行性”模型主导产业筛选主导产业研究软件园产业定位现有产业政策软件园产业招商策略产业招商目100、录主导产业招商指南招商客户关系管理5.产业规划与招商指南71南京再创管理顾问有限公司南京再创管理顾问有限公司72软件及信息服务产业由软件产品、系统集成、信息服务外包构成。5.1 产业内涵与分类软件及信息服务产业（后简称“软件产业”）是指有效地利用计算机资源而从事计算机程序编制、信息系统开发和集成，以及相关技术服务的产业，涵盖软件产品、系统集成、软件服务外包等三大类。（CCID）软件产品软件产业系统集成信息服务外包软件产品指以知识为基础所形成的无形产品(广义)，或指以知识为基础借助与中央处理器(CPU)为运行平台的指令和程序的有序结合，而形成的无形产品(狭义)。主要包括基础软件、IC设计和嵌入式101、软件、应用软件等。系统集成是指进行计算机应用系统工程和网络系统工程的总体策划、系统设计、软件开发、工程实施、服务及保障等。信息服务外包是指企业将价值链中原本由自身提供的具有基础性的、共性的、非核心的IT业务和基于IT的业务流程剥离出来后，外包给企业外部专业服务提供商来完成的经济活动。信息服务外包是基于信息网络技术的，其服务性工作(包括业务和业务流程)通过计算机操作完成，并采用现代通信手段进行交付，使企业通过重组价值链、优化资源配置，降低了成本并增强了企业核心竞争力。5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司73软件产业链中的三大领域和八个环节。5.2 产业链分析软件模块开发基础软件开发应用102、软件开发设备系统集成应用系统集成关键领域-操作系统开发-数据库开发-中间件开发信息技术外包（ITOITO）新兴信息服务业务流程外包（BPOBPO）关键领域-子模块开发-IC设计-嵌入式软件开发关键领域-基础应用类软件-复杂应用类软件-系统集成中软件开发关键领域-智能建筑系统集成-计算机网络系统集成-安防系统集成关键领域-电子政务系统集成-电子商务系统集成-企业管理集成-金融/保险系统集成-商业系统集成-医院系统集成-交通管理系统集成关键领域-内部管理服务-业务运作服务-供应链管理服务产品开发领域集成设计领域信息服务领域关键领域-信息技术咨询-数据处理和运营-系统操作服务-系统应用服务-基础技术103、服务关键领域-游戏及网络增值-电子商务-搜索引擎-动画制作-移动互联网5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司74全球软件产业呈现集中化发展特征，各主要区域充分利用比较优势推动软件产业发展。5.3 产业发展格局n技术及资本密集型的美国软件产业美国软件产业主要发展领域为基础类软件、平台类软件和创新软件产品，已形成了以硅谷地区、犹他州、西雅图和东部地区为代表的四大软件产业基地。美国正将重点转移到网络软件的核心技术和产品上，以微软为代表的世界软件巨头正在网络时代建立新的垄断联盟。n瞄准软件技术及服务外包的欧盟软件产业法国的数据服务在全球处于领先地位，英国的信息服务产业市场化发达，爱尔兰的软件外104、包，德国的企业应用软件在全球占据重要位置。欧洲的软件产业主要集中在英国的大伦敦地区（包括牛津、剑桥大学城）、苏格兰北部谷地、爱尔兰、德国慕尼黑地区、法国大巴黎地区和西南地区。n与工业化紧密结合的日本软件产业日本的软件产业主要是嵌入式系统开发，因此和日本的工业联系紧密，软件产业从地域分布而言也主要集中在制造业集中的城市和地区，包括东京地区、大阪地区等。n基于人力成本优势的出口外包型印度软件产业1990-2000年，印度软件产业规模实现了跨越式发展，迅速崛起成为一个软件生产大国，由于印度本国的市场空间有限，其软件产业主要是在政府全方位政策扶持的引导下，利用优秀的、成本低廉的软件人才优势，开拓国际软105、件外包服务市场，形成以软件现场服务和承包服务出口为主的软件产业发展模式。印度的软件产业主要集中在有“亚洲硅谷”之称的班加罗尔地区以及孟买。国际软件产业集中区的产业发展与壮大，有各种自身的独特优势。中国亦应该发挥自身的比较优势，如巨大的市场空间、源源不断的人力资源供给及有利的政策扶持等，提升软件产业发展的速度与经济附加值。5.产业规划与招商指南中国的巨大市场及人才资源，将成为软件产业发展的重要基石5.3.1 全球格局南京再创管理顾问有限公司755.3 产业发展格局我国软件产业布局呈四大集中片区，江苏省业务收入居全国首位。2012年，江苏省实现软件及信息服务业务收入4306亿元，产业规模居全国各省106、首位我国软件产业四大集中片区的软件产业收入占全国比重为89%，产业集中度高。2012年江苏完成软件业务收入4305.6亿元，同比增长34.6%，位居全国之首。南京、无锡、常州、苏州等地软件产业各具特色，江苏省软件园区累计建筑面积已经超过1200平方米，南京已成为全国首个“中国软件名城”。n珠三角地区：创新环境和电子制造业基础成就了突出的行业软件及嵌入式软件地位珠三角地区位优势突出，创业环境良好，领先的电子政务、城市信息化建设及旺盛的企业客户需求为软件企业提供了潜力巨大的目标客户群，行业应用软件实力突出，具备相当的软件产业发展后劲，而珠三角强大的电子制造业基础为嵌入式软件的迅速发展提供了天然的腾107、飞平台。n西三角地区：后发优势强劲的追赶者成都、西安、重庆三个城市软件业务收入占西部地区的90%，形成了中国软件产业区域分布中的“西三角”格局。该地区人才资源丰富、科研能力突出、劳动力成本低，具有发展软件产业的天然优势。西三角地区通过引进国际创新要素，学习国外知识创新经验，不断增强核心实力，正在超越低端锁定，转变产业链中的角色。注：软件业务收入包括软件产品收入、信息系统集成服务收入、嵌入式系统软件收入、IC设计收入、信息技术咨询服务收入、数据处理和运营服务收入数据来源：工信部运行监测协调局黑龙江省吉林省北京市天津市辽宁省山东省上海市浙江省福建省四川省广东省湖南省河南省湖北省陕西省江苏省重庆市河108、北省长三角 31%环渤海 31%珠三角 17%西三角 10%2012年中国各省软件业务收入（单位：亿元）比例尺：200亿元n环渤海地区：产业链高端的引领者包括北京、天津、河北、辽宁和山东等省市在内的环渤海湾地区是中国软件产业传统重镇。北京是带动软件产业发展的龙头，聚集了中国最多的科研机构和高级软件人才，智力资源竞争力居中国之首，是众多国内外软件企业总部及主要核心研发机构所在地，通过快速密集的技术创新打破低端锁定，逐渐实施以掌握产业链高端为主导的发展模式。5.产业规划与招商指南5.3.2 国内格局重点区域南京再创管理顾问有限公司76我国软件产业以各直辖市及中心城市为发展极，南京排名第四。2012109、年南京软件业务收入2076亿元，居全国第四南京是中国首个软件产业名城，以中国（南京）软件谷、江苏软件园和南京软件园为核心，各区兴建软件产业基地，产业聚集效应和协同效应凸显。5.3 产业发展格局2012年我国直辖市及副部级城市软件产业业务收入对比表n与通信及互联网等产业融合发展的广州软件产业广州软件产业呈现出与通信产业、互联网产业相互融合发展的特点。广州的动漫、互动娱乐、移动互联网、创业软件发展势头迅猛，呈现出别具特色的软件产业发展风貌。n研发与应用并重的成都软件产业研发与应用是促进成都软件产业快速发展的两大抓手，成都拥有基础软件、应用软件、移动通信、软件服务外包、IC设计、信息安全、数字媒体、110、动漫游戏等12个国家级产业化基地。目前已聚集各类企业1.6万余家，其中世界五百强企业50余家，全球软件二十强中有11家、服务外包二十强中有5家在此落户。单位：亿元n主打软件产业服务出口的大连软件产业大连软件园采取“官助民办”的运营模式，被授予“中国服务外包基地城市示范区”称号，先后被认定为“国家火炬计划软件产业基地”、“国家软件产业基地”及“国家软件出口基地”和“中国软件欧美出口工程试点基地”。截至2012年底，大连软件园入园企业近600多家，外资企业所占比例为40%，日资企业所占比例为24%。n作为西部软件服务外包龙头的西安软件产业西安软件园聚集了西安90%的软件和服务外包企业，已有日本电装111、艾宾等50多家知名企业对日开展服务外包，引进了美国HOV、HD等近30多家知名企业面向欧美从事服务外包业务，产业发展年均增速45%。5.产业规划与招商指南5.3.2 国内格局重点城市南京再创管理顾问有限公司77南京软件产业“一谷两园”发展布局，南京软件园需要与其他园区进行错位竞争。5.3 产业发展格局n通过差异化产业定位，避免园区同质竞争对南京软件园主导产业进行科学定位，形成六产业为主导的产业格局，从而赢得独特的竞争优势。中国（南京）软件谷以通讯软件、基础软件及软件服务外包为主，主导企业为中兴、华为、普天、新华科技、东软、南大富士通等。江苏软件园以南瑞继保电气、国电南京自动化等企业为主的电力112、自动化特色产业基地。其他基地如徐庄基地以IC设计、软件中小企业创新和企业信息化为主导产业，鼓楼及江东软件基地以软件研发、服务外包为主导产业。n南京软件园的产业发展目标到“十二五”末，南京市各软件园区规划建设产业载体总面积2200万平米，计划到2020年建设载体4500万；规划软件产业业务收入总额达到4000亿元，计划到2020年软件产业业务收入达到10000亿元。规划要求一谷两园载体建设及业务收入目标均占全市总量的80%，南京软件园预期占全市总量的1/5。南京软件谷70k江苏软件园16k南京软件园12k南京软件产业“一谷两园”布局图5.产业规划与招商指南5.3.2 国内格局南京格局5.4 产业113、定位5.产业规划与招商指南构建产业定位“吸引力-可行性”模型产业吸引力考量维度政策支持各级政府政策对产业的扶持与倾斜力度。产业可行性考量维度市场规模产业价值区域带动产业基础区域条件环境相容产业竞争该产业市场发展前景和市场容量。该产业产品和服务的附加值高低，是否处于价值链的高端。对当地产业的带动性及对区域经济、税收和就业的贡献。当地是否已经有该产业或相关产业提供配套支撑。当地的区位、交通条件，以及人才在当地的招募难易程度或可获得性。产业在节能和环保方面是否能促进区域的可持续发展，以及空间的匹配度。该产业是与周边区域形成竞争，是否在竞争中存在优势。南京再创管理顾问有限公司785.4.1 模型设计国114、家软件和信息技术服务业十二五发展规划十大领域：基础软件、工业软件与行业解决方案、嵌入式软件、信息安全软件与服务、信息系统集成服务、信息技术咨询服务、数字内容加工处理、服务外包、新兴信息技术服务、集成电路（IC）设计。江苏省软件和信息服务业十二五发展规划十一大领域：操作系统、数据库、电力应用软件、通信应用软件、智能交通应用软件、嵌入式软件、软件外包、研发设计、互联网信息服务、电子商务、游戏动漫。南京市十二五服务业发展规划软件及信息服务部分六大领域：现代服务业的嵌入式软件、应用软件和企业信息化软件、新能源管理软件、软件服务化(SaaS)、移动互联网服务、云计算中心。南京软件园发展战略规划六大产业：115、通信和信息安全、重点行业信息化、电子商务、IC设计、服务外包和软件培训、文化创意。五大产业集群：软件出口及服务外包产业集群、动漫游戏产业集群、行业应用软件产业集群、电力及电信产业集群、电子商务产业集群。中国（南京）软件谷主导产业三大板块：北部板块“产业强化区”、南部板块“产业拓展区”和经济开发区板块“产业提升区”。产业强化区：重点打造通信应用领域软件企业；产业拓展区：重点发展核心产业的平台软件、应用软件、互联网，以及次核心产业专业服务和BPO；产业提升区：重点打造BPO、专业服务以及互联网和数字服务产业。南京再创管理顾问有限公司79江苏软件园主导产业重点发展五大领域：政府、能源、制造、金融、教116、育、交通等行业应用软件；电力通信设备制造等领域的嵌入式软件；集成电路；信息服务；软件外包。上位规划园区规划5.4 产业定位5.4.2 主导产业选择初步选择根据国家、江苏省、南京市的软件产业发展规划及软件谷、江苏软件园的产业发展规划，初步选择南京软件园（西区）的主导产业为：软件外包、游戏动漫、工业软件、通信应用、电子商务、移动互联网、信息安全、IC设计5.产业规划与招商指南备选产业门类可行性吸引力产业基础度区域条件度环境相容度产业竞争度政策支持度市场规模度产业价值度区域带动度软件外包游戏动漫工业软件通信应用电子商务移动互联网信息安全IC设计注：表示符合条件；：表示不符合条件。南京再创管理顾问有限117、公司805.4 产业定位5.4.2 主导产业选择产业筛选5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司81电子商务产业剖析及市场空间预测广义的电子商务是指交易当事人或参与人利用现代信息技术和计算机网络（包括互联网、移动网络和其他信息网络）所进行的各类商业活动，包括货物交易、服务交易和知识产权交易。主要分为企业对商业机构的电子商务B2B、企业对消费者的电子商务B2C、企业对政府管理部门的电子商务B2G、消费者对政府管理部门的电子商务C2G和消费者对消费者的电子商务C2C五种类型。n南京电子商务企业运营模式多种多样南京电子商务龙头企业迅速崛起，如苏宁易购、焦点科技、好享购、宏图三胞、中国制造网等。118、其他包括传统商贸流通企业的电子商务化创新，如中央商场、苏果超市等；专门从事某领域的网络服务商，如途牛旅游网、江苏科泰、孩子王、猎宝网、江苏欧飞等；与专业批发市场相结合的网络交易平台，如南京亚太化工交易网、易钢在线等。电子商务经济体的四个层次结构图网络零售总额及在社会消费品零售总额中的占比n至2020年，我国电子商务市场规模将达到30万亿 2020年，我国30亿电子商务市场中，网络零售交易额将达到10万亿，电子商务服务业规模将超过3万亿。中国电子商务经济体将为制造业新创造1000亿元的增加值。2012年，中国的网络零售总额达到1.3万亿，在社会消费品零售总额中占到6.3%。经测算，到2016年，119、中国网络零售交易额将达到5万亿，占社会消费品总额的12%。n2015年，南京电子商务交易额将达8000亿，南京软件园1500亿2011年，南京市重点电子商务企业交易额达到3100亿元，网络购物销售额达到160亿元。至“十二五”末，南京电子商务交易额达到8000亿元，网络购物销售额超过1200亿元，GDP占比超过10%。“十二五”期间，南京电子商务产业将主要集中在徐庄软件园、江苏软件园、新城科技园、南京软件园等五大片区。通过对电子商务领域的大力扶持，2015年南京软件园计划实现电子商务交易额1500亿元。数据来源：1.南京市十二五电子商务发展规划2.阿里研究中心5.4.3 主导产业研究电子商务产120、业5.4 产业定位5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司82动漫产业剖析及市场空间预测动漫产业是指以“创意”为核心，以动画、漫画为表现形式，包含动漫图书、报刊、电影、电视、音像制品、舞台剧和基于现代信息传播技术手段的动漫新品种等动漫直接产品的开发、生产、出版、播出、演出和销售，以及与动漫形象有关的服装、玩具、电子游戏等衍生产品的生产和经营的产业。n未来市场规模“十二五”时期，预计中国动漫产业产值将达1000亿元人民币，比“十一五”末至少翻一番，现代动漫产业体系将基本形成。n主要城市发展动向北京开始着力打造国际一流的动漫产业中心；上海、广州、福州已初步形成以网络游戏、动画、手机游戏、单机121、游戏和与游戏相关的产业链。动画制作及播出漫画制作及出版衍生品生产及销售成功动漫产品的深度开发动漫产业链版权授权主题园区或主题店体验营销部分动漫作品外销授权78.26亿621.72亿年均增长41%中国动漫产业产值数据来源：中国投资咨询网5.4.3 主导产业研究动漫产业5.4 产业定位5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司83工业软件产业剖析及市场空间预测工业软件（IndustrialSoftware）是指在工业领域里应用的软件，包括工业系统软件、工业应用软件、工业软件中间件、嵌入式工业软件等。如CAD、CAE、CAM、PLM等产品研发类如ERP、DS、BPM等经营管理类如EMS和工业自动122、化控制系统等生产控制类如协同软件、工作流软件、企业应用集成平台等集成协同类如采集、控制、通信等软件嵌入工业装备内部的软件工业软件产品形式2010-2011年我国工业软件产业规模及增速数据来源：中国工业与信息化部电子科学技术情报研究所n工业软件2015年市场规模预计将达1250亿2011年，中国工业软件市场规模已达到616.34亿元，同比增长17.9%，远远高于全球市场增长。预计“十二五”期间我国工业软件市场年均复合增长率将达到19%，2015年市场规模将达到1037.46亿元。n工业软件发展趋势未来的工业软件将会朝五大技术方向发展：人机交互技术、通讯协议自动识别技术、客户端界面自动生成技术、工123、业开发和运行数据库技术、内置算法的SCADA软件技术、跨平台技术。5.4.3 主导产业研究工业软件产业5.4 产业定位5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司84移动互联网产业剖析及市场空间预测移动互联网(MobileInternet,简称MI)是一种通过智能移动终端，采用移动无线通信方式获取业务和服务的新兴业态。移动互联网产业链2010年中国移动互联网产业规模n未来市场规模2010年以来，受到智能终端和移动网民规模的快速增长，移动互联网市场规模呈现高速增长。其中，移动购物和移动营销等细分行业都获得了大幅增长，是移动互联网增速较快的细分领域。2012年中国移动互联网市场规模为549.7亿124、元，增长率为96.4%，根据DCCI预计，2015年中国移动互联网市场规模将达到4296亿元。n产业发展格局中国移动互联网产业初步形成“南北呼应，西部崛起”的空间布局，产业主要集中于珠三角、环渤海、长三角、以成都、重庆、西安为核心的西三角这四大区域。该四大区域的产业规模超过全国整体的90%以上。数据来源：艾瑞咨询统计数据5.4.3 主导产业研究移动互联网产业5.4 产业定位5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司85信息安全产业剖析及市场空间预测信息安全产业是指开发信息安全技术，提供信息安全产品与服务的产业。信息安全是指保护信息、信息系统和网络的安全以避免未授权的访问、使用、泄漏、破坏、125、修改或者销毁，以确保信息与信息系统的完整性、保密性和可用性。n信息安全产业发展重点信息安全关键技术的研发和产业化；安全芯片、安全操作系统、安全数据库、安全中间件等部署在主机及其计算环境中的产品；面向大规模复杂网络环境及云计算技术与应用模式的应用需求；病毒木马识别引擎、反钓鱼反欺诈反恶意网址系统、终端接入控制、数据保护与防泄密、主动防御等终端安全防护产品；网络综合安全管理系统；面向云计算、物联网、移动互联网等信息安全保障的相关支撑工具产品的研发与产业化；安全风险评估、信息系统等级保护咨询、信息系统安全方案设计咨询等信息安全服务。安全技术创新安全标准制定安全软件开发信息安全第三方服务信息安全产业链126、安全网络工程设计与施工安全产品制造预计2015年中国信息安全产业市场规模670亿元，年均增速30%5.4.3 主导产业研究信息安全产业5.4 产业定位5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司865.5 产业发展策略一、园区政府投入政策高新区安排1000亿元作为园区软件产业发展专项资金，并在此基础上逐步递增，以此带动企业、社会市场对软件产业的投入。二、用地政策扶持政策入驻软件园（西区）的软件企业，凡符合土地利用总体规划、城市总体规划或城镇建设规划、国家产业政策和供地政策的软件项目，优先安排土地利用年度计划，优先办理农用地转（征）用报批手续。对世界500强企业、国内外知名软件企业在软件园（西127、区）投资项目、设立总部、区域总部或研发中心的，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，尽量满足投资商的第一选址要求，所需土地优先挂牌。三、企业资质申办政策企业进行软件企业和软件产品认定所缴纳的有关费用（包括检测费），经审核后由软件园给予补贴。对通过计算机信息系统集成资质认证4级、3级、2级、1级的企业分别给予2万元、3万元、4万元和5万元的补助，由低等次向高等次升级的，奖励其差额部分。对通过开发能力成熟度模型集成（CMMI）认证的软件企业给予一次性奖励，其中通过CMMI2级、3级的按20万元的标准进行奖励，通过CMMI4级、5级的按30万元的标准进行奖励，对通过CMMI3级认证后又通过C128、MMI4级认证的企业给予差额奖励。对通过人力资源成熟度模型（PCMM）认证、信息安全管理（ISO27001/BS7799）认证、IT服务管理（ISO20000）认证、服务提供商环境安全性（SAS70）认证等相关国际认证的软件企业，给予认证费用50%的奖励，最高不超过50万元。鼓励并资助软件企业开展个体软件过程（PSP）认证。四、企业产品收入政策对获得“中国优秀软件产品”称号的给予一次性奖励，金额不低于5万元。积极开展“南京市优秀软件产品”评选，对获得“南京市优秀软件产品”称号的给予一次性奖励，金额不低于3000元。对软件园（西区）内年度软件业务收入首次超过1亿元的软件企业，园区给予企业经营团队129、50万元奖励。五、企业培训奖励政策积极支持区内学校及培训机构开展软件学历教育和职业技术培训，对年培训规模1000人以上和办学质量达到一定要求的，经考核认定授予“南京市软件人才培训基地”称号；对培训成效显著的前5家培训基地给予10万元的奖励。5.产业规划与招商指南5.5.1 南京软件园招商政策建议解恨南京软件园自身特点，制定企业入驻政策，吸引软件企业与园区共同发展南京再创管理顾问有限公司87南京软件园（西区）要充分考虑国家层面的战略，充分合理地运用国家政策。2011年1月28日，国务院发布进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策该政策作为“18号文”的延续和升级，催生我国软件产业步入第二个130、黄金十年。5.产业规划与招商指南5.5.2 国家政策发展5.5 产业发展策略2004年2月，关于发布2003年度国家规划布局内重点软件企业名单的通知发布。2004年4月，科技部、发改委、商务部、信息产业部、国家标准化管理委员会联合制定关于进一步提高我国软件企业技术创新能力的实施意见。2011年2月，国务院正式发布国务院关于印发进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展若干政策的通知。2003年12月，教育部、国家发改委、科学技术部、人事部、劳动社会保障部、信息产业部、海关总署、国家税务总局、国家外国专家局联合出台关于加快软件人才培养和队伍建设的若干意见。2002年9月国务院颁发了振兴软件产业行动纲要131、（2002年2005年）。2001年9月，信息产业部颁布信息产业“十五”计划纲要。2000年6月国务院颁发鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策。2000年18号文件鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策，国务院办公厅2002年9月18日发布了振兴软件产业行动纲要（2002年至2005年）。南京再创管理顾问有限公司885.6 主导产业招商指南5.6.1 产业招商目录电子商务产业5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司895.6.1 产业招商目录电子商务产业5.6 主导产业招商指南5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司905.6.1 产业招商目录电子商务产业5.6 主导产业招商132、指南5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司915.6.1 产业招商目录动漫产业5.6 主导产业招商指南5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司925.6.1 产业招商目录工业软件产业5.6 主导产业招商指南5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司935.6.1 产业招商目录工业软件产业5.6 主导产业招商指南5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司945.6.1 产业招商目录工业软件产业5.6 主导产业招商指南5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司955.6.1 产业招商目录移动互联网产业5.6 主导产业招商指南5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司9133、65.6.1 产业招商目录移动互联网产业5.6 主导产业招商指南5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司975.6.1 产业招商目录信息安全产业5.6 主导产业招商指南5.产业规划与招商指南南京再创管理顾问有限公司98现存问题：缺少统一全面客户视图；手工操作和多次录入造成工作效率低；招商过程不透明，缺少实时性；缺少充分的信息交流；无法对大量的潜在项目进行有效甄别；缺少可供决策的大量有效信息；招商目标选定项目初次对接招商进程跟踪项目落户确认构建招商客户关系管理的系统架构和逻辑流程项目后续服务招商客户管理管理系统重点环节：招商目标企业筛选及分类，按照招商需求安排招商工作计划。招商人员拜访企业134、，实时记录被访企业入驻意向。企业后续跟踪对接，收录并反馈企业提出的入驻要求及计划。企业入园政策的协调落实，资质及项目申请，签订企业入驻协议。对企业入驻后的需求实时把握，针对性地提供园区各项服务。园区招商中面临的主要问题以及力求实现的目标：未来目标：提高信息的准确性和实效性；量化招商过程，提高招商效率；规范管理过程，提高目标企业满意度；关注优质客户，提高效益；减少对手工操作和独立文档的依赖；5.产业规划与招商指南5.6.2 招商客户关系管理5.6 主导产业招商指南南京再创管理顾问有限公司99构建招商客户关系管理信息系统，完善系统七大功能。软件园招商客户关系管理系统七大功能项目信息记录把科技园所有135、房源的情况整理并电子化，方便管理和查询，确保各个工作人员对房源信息的实时了解，方便招商部管理者对现有资源统一调配。服务信息记录整理出项目已具备的各项资质和奖项、所处的产业维度、公司员工人数等各项可量化的数据，帮助入驻企业孵化及申请各项资质及项目。流程电子化为项目落户后续跟进工作制定一套标准业务流程，将项目流转向不同的阶段，并且每个阶段都自动产生相应活动，用来帮助和指导人员做出正确的推进动作。资源管理把科技园所有土地、房源的情况整理并电子化，方便管理和查询，确保各个工作人员对房源信息的实时了解，方便招商部管理者对现有资源统一调配。移动办公针对招商人员经常全球各地出差拜访客户的情况，通过各项目信息136、的即时查找和电子审批功能实现协同办公。报表统计汇总为方便园区管理人员实时掌握科技招商的动态和趋势，对园区客户根据产业分类、公司资质、租赁面积、员工人数、优惠条件等因素定期生成统计报表。在谈项目管理与各个项目经理谈判项目密切相关，在谈项目的信息涉及到项目的介绍，特点，谈判条件，进驻时间，谈判金额等关键信息，该模块信息的输入涉及到系统其它功能模块的数据完整性。5.产业规划与招商指南5.6.2 招商客户关系管理5.6 主导产业招商指南6综合服务与运营管理综合服务体系建立智慧园区平台设计南京再创管理顾问有限公司1016.1 综合服务体系建设6.综合服务与运营管理建议园区构建综合服务体系，提供八大类专业137、服务。南京软件园综合服务体系政策落实服务软件产业优惠政策的协调落实，企业资质认定、企业科技项目申请、国家和地方政府各类软件项目立项申报。建设工程服务为园区企业提供基本建设的前期报建服务及相关咨询，包括立项审批、设计审批、施工图审图、工程规划许可证前期审图等各项工程服务内容。技术支撑服务推动技术信息交流和共性技术研发及测试平台建设，及软件技术联盟发展，加快软件技术培训、软件项目对接、软件产品交易等服务的开展进程。金融中介服务与证券公司、国有及外资银行、信托公司、投资基金会建立长期合作关系，充分利用各种资本运营和金融创新手段，为软件园内企业提供全方位的专业服务。知识产权服务协助企业及时登记软件著作138、权，申请专利、商标、打击盗版侵权活动，保障技术创新的企业和个人的权益。与专业事务所合作，为企业强化知识产权保护意识。人才培养服务搭建园区企业和人力资源市场的沟通平台，提供全方位多角度人力资源对接通道。为园区企业办理人事代理、人才招聘、培训信息、人员出入境服务等。其他商务服务引进各种社会中介服务部门，如律师事务所、会计事务所、物业公司等各方面中介服务商，保证软件园内企业获得全面的第三方服务。生活配套服务搭建完善的生活配套设施，包括人才公寓、商务餐厅，超市，酒店，健身房、室外运动场地，医院、药房，艺术馆，银行服务网店等。良好的市场环境、便利的交通条件、全面的基础设施是招商引资的有力保障，而建立完善139、的综合服务体系，则是留住企业和人才，提升园区综合品质及经济效益的重要抓手。同时，全方位细致的服务是提升园区综合品质，促进园区后期的土地房产增值的重要手段，是园区核心竞争的重要组成部分。6.1.1 概述6.综合服务与运营管理政策落实服务板块是南京软件园重点服务功能，提供科技政策在线咨询、政策培训、政策落实、高新技术企业认定等服务，方便企业享受国家提供的各项优惠政策，同时为企业免费培训政策联络员，让科技政策惠及每一家企业。具体政策如下：财政引导政策：各级引导政策、国家级专项资金、江苏省专项资金、南京市专项资金、创新型企业、自主创新产品、江苏省高新技术产品；税收优惠政策：专项进口税收优惠政策、企业所140、得税政策、研究开发费加计扣除、高新技术企业政策、技术先进型服务企业、国（境）内外资研发机构、技术转让税收政策、出口退免税政策、离岸服务外包业务免税；产业扶持政策：软件产业；金融扶持政策：江苏省级、南京市级、南京软件园级；人才激励政策：国家级、江苏省级、南京市级、园区级；知识产权政策：国家级、江苏省级、南京市级、园区级；其他政策。n案例：其他国家级软件园具体做法代表园区具体做法天津华苑产业园软件产业优惠政策的协调落实，国家和地方政府各类软件项目立项申报。张江高科技园区帮助企业协调解决在营运过程中遇到有关通关、旧设备进口、工商、税务、商检、人才引进、子女就学等方面的问题，每年举办政府委办联合服务张141、江企业现场咨询会，集中为园区企业提供现场咨询。南京软件谷对入驻企业实施从项目签约、项目立项，到开工建设、竣工投产的一站式和保姆式服务。广州天河软件园包括入园申请、企业资质认定、企业科技项目申请、统计制度、人事代理、人才招聘、培训信息、人员出入境等。南京再创管理顾问有限公司1026.1 综合服务体系建设6.1.2 政策落实服务南京软件园将为入园企业提供政策落实服务，包括：软件产业优惠政策的协调落实，企业资质认定、企业科技项目申请、国家和地方政府各类软件项目立项申报等。6.综合服务与运营管理n建设工程项目前期技术管理流程图工程项目的立项审批项目建议书确定选址方案环评大纲及报告可研报告设计招标及方案142、设计初步设计施工图设计施工图审查工程施工阶段选址意见书用地审批建设用地规划许可证委托拆迁摸查、征地拆迁用地报批建设工程规划许可证南京再创管理顾问有限公司1036.1.3 建设工程服务南京软件园与专业机构合作，为园区企业提供基本建设的前期报建服务及相关咨询，服务内容包括立项审批、设计审批、施工图审图、工程规划许可证前期审图、工程规划许可证申请等。6.1 综合服务体系建设6.综合服务与运营管理南京软件园园区管委会旨在通过为园区内软件企业提供专业化的技术支持服务，为园区内软件企业提供最前沿的技术支持，帮助企业解决技术更新、产品创新等方面的问题，促进园区软件产业的发展，促进园区内软件企业与全球领先的软143、件企业间的多层次交流与合作。与世界知名IT企业共建技术支持中心，创建高品质工业软件实验室，为软件企业搭建提高软件工艺品质的技术服务环境；成立软件园先进技术推广项目组，介绍全国各地合作伙伴提供的各种在线资源，如在线论坛、在线课程等；定期安排技术专题系列讲座，系列化介绍先进的软件工程管理经验，提升软件企业软件开发管理水平；搭建IT服务云平台：为中小型科技企业提供虚拟主机、网络存储、开发运行平台环境、支撑服务软件等内容的开放式云计算公共服务平台；为软件园内的企业提供全球先进的演示、测试、应用环境。n案例：其他国家级软件园具体做法代表园区具体做法天津华苑产业园市场信息交流、技术动态研究、共性技术支持平144、台建设。南京软件谷加快园区“三库、四平台”的建设，建立包括软件产品测试、技术培训等平台。中关村软件园产业研究到创业孵化、国际合作与技术转移。广州天河软件园产业联盟、技术创新、项目对接等。青岛软件园与IBM联手建立“青岛软件园IBM Rational技术支持中心”。厦门软件园与EMC公司合作设立“厦门EMC解决方案技术支持中心”。南京再创管理顾问有限公司1046.1.4 技术支撑服务南京软件园致力于推动园区技术信息交流和共性技术支持平台的建设，加快软件技术培训、软件项目对接、软件产品交易等服务的开展进程。6.1 综合服务体系建设6.综合服务与运营管理科技的发展离不开金融资本的支持，为了帮助园区企145、业解决资金问题，南京软件园应着力打造全方位服务投融资供需双方的金融中介平台，以满足大中小不同规模的企业，以及处于初创、孵化、加速、成熟等不同发展阶段的企业多样化的融资需求。定向邀请专业的金融机构前来发布最新的科技金融创新产品；定期举办金融机构与科技企业对接会、企业专场路演等活动；策划召开不同规模、各种层次的金融家、企业家沙龙；实时发布动态的融资项目和融资信息，推进优质的科技型融资项目成功对接；打造全方位的线上金融服务平台，充分对接大平台、大市场。实现与软件园主网站、政府相关部门、发展集团、各类各级金融机构和中介服务机构等网站互联；及时发布国家、江苏省、南京各级政府的政策信息，详实的政策主管单位146、政策要点以及申报网址等实用信息。n案例：其他国家级软件园具体做法代表园区具体做法天津华苑产业园IT风险资金、火炬发展金支持、国家和地方政府各类软件项目立项申报。张江高科技园区与专业机构合作为园区企业股份制改制、上市、融资提供专业咨询、培训和推荐服务，推出“张江高科技园区企业易贷通”，发起成立张江小额贷款股份有限公司，成立上海张江产权中心。中关村软件园推出科技金融服务超市、信用建设等金融促进服务。西安软件园定期举办金融服务外包研讨会。福州软件园举办福建软件产业资金对接服务会。南京再创管理顾问有限公司1056.1.5 金融中介服务南京软件园与证券公司、国有及外资银行、信托公司、投资基金等金融机构147、建立长期合作关系，充分利用各种资本运营和金融创新手段，为软件园内企业提供全方位的金融服务。6.1 综合服务体系建设6.综合服务与运营管理为了更好地保障园区内软件企业知识产权合法权益，南京软件园应与各有关部门积极协同配合，积极建设“无讼软件园”，以“立足软件园、面向开发区、辐射南京市”为目标，长期坚持产学研合作共建，打造一个综合、高效的园区知识产权保护平台。协助南京市知识产权局为企业提供知识产权维权服务；开通知识产权咨询专线以及线上论坛，长期解答企业知识产权保护问题；定期举办知识产权讲座，开展企业知识产权培训或沙龙；开展知识产权保护公益宣讲；建立软件园知识产权保护服务站，为企业提供法律咨询和纠纷148、调处服务，简化办事流程，建立诉讼与非诉讼衔接机制；为软件企业如何根据企业自身情况以及行业特点制定知识产权战略提供建议。n案例：其他国家级软件园具体做法代表园区具体做法天津华苑产业园协助企业及时登记软件著作权，申请专利、商标、打击盗版侵权活动，保障技术创新的企业和个人的权益。张江高科技园区自2007年开始与专业事务所合作，举办知识产权系列讲座。中关村软件园建立知识产权保护体系。北工大软件园成立知识产权保护服务工作站。徐庄软件园举办企业知识产权及政府相关扶持政策解读的培训讲座南京再创管理顾问有限公司1066.1.6 知识产权服务南京软件园协助企业及时登记软件著作权，申请专利、商标、打击盗版侵权活动149、，保障技术创新的企业和个人的权益。与专业事务所合作，为企业强化知识产权保护意识。6.1 综合服务体系建设6.综合服务与运营管理人才是发展软件产业的关键，为了满足软件产业对人才的迫切需求，南京软件园利用南京高校众多、基础人才丰厚的优势，结合软件产业人才需求特点，积极探索建立一套以软件产业为核心的人才培养服务体系，为园区软件企业的快速发展提供强劲的人才支持，破解企业的人才需求难题。打造人才培训中心，针对其他不同阶段的发展需求开展个性化培训课程；为吸引更多的科技企业入驻园区，设立“新企业人力资源”服务，完善人才服务软环境；建立大学生实训基地，进行人才储备，构建园区科技人才蓄水池；引入专业从事软件人才150、培训的机构，全力培训入职大学生，帮助其完成从学校高材生到职场全能王的转变；由园区发起，与园区企业、政府、高校、培训机构共同参与成立人力资源联盟。n案例：其他国家级软件园具体做法代表园区具体做法天津华苑产业园园区在软件园中心区域开设常年人才市场，为企业人才流动提供全方位的服务，为归国留学人员、博士后流动人员等特殊人才群体提供专项服务。张江高科技园区成立张江高科技园区人力资源发展俱乐部，搭建园区企业家和企业人力资源管理者研讨沟通的平台，提供全方位多角度为进区企事业单位人力资源信息的渠道。南京软件园搭建人才市场。中关村软件园为企业提供人才培养与服务。广州天河软件园为园区企业办理人事代理、人才招聘、培151、训信息、人员出入境等。南京再创管理顾问有限公司1076.1.7 人才培养服务南京软件园积极搭建园区企业和人力资源市场的沟通平台，提供全方位多角度人力资源对接通道。为园区企业办理人事代理、人才招聘、培训信息、人员出入境服务等。6.1 综合服务体系建设6.综合服务与运营管理软件企业在生产经营过程中还需要财务、法律、物业等方面的服务，南京软件园为了使园区企业获得全方位的服务，引入律师事务所、会计事务所、物业公司等方面的中介服务商，为园区企业提供规范化、人性化、延伸性服务，实现“保姆式服务”的目标。通过采取及时、便捷、隐形、周到的服务，给入驻软件园的企业和研发人员提供一个较好的工作环境；严格按照国家有152、关政策法规和物业条例实施管理服务，严格执行相关物业收费标准；提供特约服务项目，包括商务服务、维修服务、装饰装修服务、生活服务、办公服务、休闲娱乐服务等；健全为园区提供服务的中介机构；为企业园区提供建筑房产类、涉外投资类、金融证券类、知识产权类法律事务服务；提供外协单位广泛的文化消费服务，使企业得到细致适宜的信息服务、消费服务、社交服务等帮助。n案例：其他国家级软件园具体做法代表园区具体做法天津华苑产业园引进各种社会中介服务部门，如律师事务所、会计事务所、著作权代办等入驻软件园。张江高科技园区为企业的外贸、货运、物流、仓储、报关等多种供应链服务需求推荐供应商。南京软件园提供法律事务等配套服务。南153、方软件园设有会计、律师、猎头、咨询、培训、创投、证券、担保等中介服务机构。杭州东部软件园打造物业服务平台，推出企业摆绿，建设直营水站，园区“一卡通”等服务模式。南京再创管理顾问有限公司1086.1.8 其他商务服务南京软件园引进各种社会中介服务部门，如律师事务所、会计事务所、物业公司等各方面中介服务商，保证软件园内企业获得全面的第三方服务。6.1 综合服务体系建设6.综合服务与运营管理未来南京软件园将打造为“软件之城、创新之城、活力之城”，只有完善的配套设施，满足衣、食、住、行的各方面需求，才能留住园区内的企业，留住企业中的人员，提升园区的人气。在硬件上，要有完善的服务配套设施，在软件环境上，154、要有良好的服务措施。打造人才培训中心，针对其他不同阶段的发展需求开展个性化培训课程；为吸引更多的科技企业入驻园区，设立“新企业人力资源”服务，完善人才服务软环境；建立大学生实训基地，进行人才储备，构建园区科技人才蓄水池；引入专业从事软件人才培训的机构，全力培训入职大学生，帮助其完成从学校高材生到职场全能王的转变；由园区发起，与园区企业、政府、高校、培训机构共同参与成立人力资源联盟。n案例：其他国家级软件园具体做法代表园区具体做法张江高科技园区成立楼宇物业服务协会，为园区内各企业提供更优质的物业服务，提高园区整体满意度。南京软件谷集休闲、娱乐、餐饮、办公、超市为一体的商贸服务区，为软件研发人员文155、娱、就医、子女就学提供全面、及时、优质的服务。中关村软件园主要包括物业服务、餐饮服务、住宿服务、票务服务、康体服务、会务服务。广州天河软件园包括物业服务、交通服务、餐饮服务、住宿服务、文化服务等在内的商务服务。天府软件园建设有银行、超市、中西餐厅、健身会所、连锁书店、图文快印店、办公用品店、数码影院、交通枢纽等多功能商务配套专区。南京再创管理顾问有限公司1096.1.9 生活配套服务南京软件园搭建完善的生活配套设施，包括人才公寓、商务餐厅，超市，酒店，健身房、室外运动场地，医院、药房，艺术馆，银行服务网店等。6.1 综合服务体系建设6.2 智慧园区平台设计6.综合服务与运营管理南京软件园应通过156、智慧园区的建设，帮助园区在信息化方面建立统一的组织管理协调架构、业务管理平台和对外服务运营平台；建立统一的工作流程，协同、调度和共享机制，通过云平台的整合，以云平台为枢纽，形成一个紧密联系的整体，获得高效、协同、互动、整体的效益。以三大智能化平台模块为依托，打造南京软件园智慧园区示范区。软件园智慧园区平台智能化应用系统智能政务办公平台绿色节能管理针对软件园能源管控推出绿色节能管理系统，满足园区的能源消耗监控和节能控制需求，包含智能照明管理模块、空调节能自控和节水控制等模块。针对软件园政务办公、信息流通和对外展示等需求，打造软件园智能政务办公平台，包括业务受理、开通、计费功能模块；网络节点配置和157、控制功能模块；需求信息采集、存储、计算、服务信息展示功能模块；公共服务平台的应用集成模块。针对软件园内部管理，定制智能化应用系统，主要应用模块包括考勤、门禁、停车场、电梯控制、访客登记、消费管理、电子巡更、资产管理等园区综合管理应用。南京再创管理顾问有限公司1106.2.1 设计理念6.综合服务与运营管理软件园的智能化应用将具备园区智能化管理和区内企业智能化服务两大功能。南京软件园将通过智慧园区的构建，打造统一的园区管理和区内企业服务功能，在提高园区信息化管理水平的同时，加强对区内企业的智能化服务支持，提高园区对产业的扶持能力。园区智能化管理功能企业智能化服务功能日常管理功能人力资源与培训管理158、招商客户关系管理统一财务与结算系统物业联网管理资产与物料跟踪管理多通道协同办公管理地产与业务管理应急管理功能视频会议多媒体智能预警统一接处警事件报告管理重大事件保障与联动管理综合展示与应急处置园区突发事件应急调度指挥预案管理与决策支持对区内企业服务区内物流与追溯服务园区内金融服务推广活动与跟踪商业综合服务桌面云服务虚拟资源租用服务中小企业软件云服务网络资源服务对外门户服务统一网上交易中心外部交流咨询与招商推进活动宣传与交流互动管理南京再创管理顾问有限公司1116.2.2 功能设计6.2 智慧园区平台设计7近期行动方案7.近期行动方案结合针对上述章节的解决方案，总结园区近期行动方案，示例如下表所示。南京再创管理顾问有限公司1137.1 方案内容注：此表需由各部门依据实际工作计划进行制作。