1、中海（飞跃路）法式洋房（大平层）项目定位梳理2014年04月16日谨呈：中海房地产开发有限责任公司本次汇报内容项目本体分析目标市场机会项目定位选择Part 1 项目本体分析项目位于南环城路内、长春高新区（南区），紧邻长春南部新城。作为长春未来城市中心南部新城，对高新区、尤其是高新南区价值提升将发挥积极的牵引作用。本案势必成为绝对受益者之一。长春高新区长春高新区（南区）（南区）长春南部新城长春南部新城p高新南区，有八一水库、富强水库，以及永春河、富裕河两个天然水系，是长春市生态环境最好的区域之一，自然资源得天独厚。p高新北区，处于长春市的母亲河伊通河下游，拥有东北地区最大的城市湿地公园长东北城市2、生态湿地公园。是高新北区颇具特色的自然与人文交相辉映的美好环境。p南部新城，北部为市级行政中心，南部为市级金融文化中心和市级商业中心，三个中心共同构筑长春市未来的城市“中心”。南部新城定位，是服务长春市、全省乃至全东北、东北亚的现代服务业中心区。1、项目本体、项目本体区域潜力区域潜力以本项目为圆心，3公里辐射半径（出行距离小于5公里）内，文化、教育、卫生等诸多生活资源配套，堪称一应俱全，由此可见本案成熟条件之优越。p高校林立区域内有吉林大学南校区等14家高等院校；p家庭购物世界最大的零售商沃尔玛连锁店；国内规模最大的一站式现代化商贸购物中心欧亚卖场；3公里公里p中、小学省二实验等11所基础教育3、学校，市政府第二幼儿园等10所托幼机构及民办学校；p医疗服务硅谷医院等47家医疗服务机构。2、项目本体、项目本体区域资源区域资源6分钟车程进入人民大街；2分钟车程至南环；3分钟车程到达南四环；7分钟车程抵达绕城高速；4分钟车程进入快速交通；“两横两纵”快速路系统总长约64.8公里，投资超百亿。全线设立17座立交桥，通行能力提高两倍，设计车速60-80公里/小时。6分钟分钟民大街民大街2分钟车程分钟车程南环；南环；7分钟分钟绕城高速；绕城高速；3分钟分钟南四环南四环项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短，周边，周边BUS、轨道公共交通充足。、4、轨道公共交通充足。3、项目本体、项目本体交通条件交通条件项目经济技术指标项目经济技术指标宗地宗地总面积总面积总建筑总建筑面积面积计容积率建筑面积|128167.2不计容积率面积（人防地下车库面积）容积率容积率建筑建筑密度密度绿地率绿地率建筑高度住宅住宅商业商业会所会所108946.36140719.11193587828.8980.412551.9118118252545%45%37.9米n永春河把基地分为南北两地块；n四至：南至荷园路、北接飞跃路；西临光谷大街、东连远期规划的城市公园；n用地范围内无其它建、构筑物；宗地宗地永永春春河河4、项目本体、项目本体经济指标经济指标本体资源条件评价本体5、资源条件评价项目总建面项目总建面1414万平米万平米,属于中等规模项目，属于中等规模项目，体量适中、规模优势明显体量适中、规模优势明显。永春河道现状有待改善，永春河道现状有待改善，景观资源现状不强势景观资源现状不强势。规模因素规模因素自然资源自然资源交通条件交通条件与南环、南四环、人民大街等主干线与南环、南四环、人民大街等主干线,车行交通快捷车行交通快捷。强强势势条条件件弱弱势势条条件件项目总体容积率项目总体容积率 1.181.18，有绝对低密度优势有绝对低密度优势。密度因素密度因素项目属性项目属性高新中心、低等密度、中等规模住宅项目高新中心、低等密度、中等规模住宅项目位于高新区传统高尚居住版6、块，位于高新区传统高尚居住版块，区域中心、地段价值优势显著区域中心、地段价值优势显著。区域认知区域认知激励条件激励条件若沟通得当，若沟通得当，学校学校(幼儿园）资源、教育优势幼儿园）资源、教育优势可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点。可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点。5、项目本体、项目本体资源评价资源评价结合项目本体，结合项目本体，针对别墅、大平层、洋房三类产品、针对别墅、大平层、洋房三类产品、面对长春地产市场环境，选择那一个品类面对长春地产市场环境，选择那一个品类作为本项目的核心产品线？作为本项目的核心产品线？当前，我们首要解决的是选择问题：当前，我们首要解决的是选择问题：Part 2目7、标市场机会长春别墅市场环境长春平墅市场环境长春洋房市场环境2012年度长春市别墅成交均价前年度长春市别墅成交均价前10净月版块，统领全长春别墅江湖。净月版块，统领全长春别墅江湖。新贵 远洋戛纳小镇 益田瓦萨小镇老牌 万科兰乔圣非 融创上城主流 和黄御翠园 中信城个性 万科惠斯勒1、长春春别墅墅项目根本格局目根本格局 级别墅：远洋戛纳小镇、益田瓦萨小镇 级别墅：华业玫瑰谷 级别墅：万科惠斯勒小镇、国信美邑 级别墅：和黄御翠园、中信城品牌力产品力10090807060505060708090100级别墅级别墅级别墅级别墅第一梯队级别墅第二梯队级别墅级别墅第三梯队级别墅企业品牌|自然资源|项目品质|8、业主圈层和黄御翠园中信城 远洋戛纳小镇益田瓦萨小镇万科惠斯勒国信美邑华业玫瑰谷别墅项目，比较的不单是产品自身，更多的是企业品牌、项目品质、业主圈层文化等系统资源。1、长春春别墅墅项目根本格局目根本格局版块版块“近市区，高区近市区，高区 高高密密”靠近市区，密度高，高层为主靠近市区，密度高，高层为主代表：中海国际社区代表：中海国际社区产品：高层、洋房为主产品：高层、洋房为主版块版块“区域口，相对低密区域口，相对低密”净月入口区域，密度相对较低净月入口区域，密度相对较低代表：万科惠斯勒、复地净月国际代表：万科惠斯勒、复地净月国际产品：洋房、联排别墅产品：洋房、联排别墅版块版块“区域心，低密区域心，9、低密”净月正门附近，密度低，净月正门附近，密度低，代表：中信城代表：中信城 御翠园御翠园产品：独栋别墅、洋房、小高产品：独栋别墅、洋房、小高版块版块 “近净月潭，低密近净月潭，低密”靠近净月潭，资源好，稀缺性靠近净月潭，资源好，稀缺性代表：远洋戛纳小镇代表：远洋戛纳小镇益田瓦萨小镇、华翰净月公馆益田瓦萨小镇、华翰净月公馆产品：洋房、联排产品：洋房、联排版块版块“潜力区，高密潜力区，高密”净月西，未来净月发展方向。净月西，未来净月发展方向。密度高，高层为主密度高，高层为主代表：万科城代表：万科城产品：高层产品：高层p净月区，作为长春休闲居住区，占据得天独厚的净月潭自然资源。p在净月，中海、万科、10、和黄、远洋等跨域区域型发展商云集，项目之间比拼的不单纯是产品力、自然资源等因素；除此外还有不容忽视的，是企业自身的实力与品牌影响力。p在净月，越是靠近净月潭的项目，密度较低，品质、定位越是趋向高端，以联排、独栋、洋房三产品为主。2、长春春别墅墅项目集中区目集中区在长春，以别墅为主的高端项目聚集区域非净月莫属，堪称长春别墅的标杆地带。3、长春春别墅典范案例墅典范案例中信城占地108万，容1.1，两条绿轴和穿插的水系，一脊多系景观链。首期独栋+双拼+联排，后期洋房+小高层；和黄御翠园占地82万，容0.5；充分利用地势优势及品牌优势。独栋、联排产品、洋房，远洋戛纳小镇占地86万，容1.1，商业24万11、，卖点为商业商业+教育教育+自然资源自然资源。别墅、洋房、小高层、高层、商业益田瓦萨小镇占地34万，容1.1，建筑风格以北欧风格为原型进行改良。联排别墅洋房产品源山墅占地38万平米，建筑面积约41万平米，容积率为1.1，三面环山。联排别墅法式风格法式风格简欧风格简欧风格 法式风格法式风格北欧风格北欧风格 法式风格法式风格近几年，在中国（包括别墅在内的）高端住宅项目建筑风格，以法式风情尤为盛行，加之早期的简欧、北欧等等，足见欧罗巴文明对国人的影响之深。3-1和黄和黄御翠园御翠园项目目别墅墅产品配比品配比三期|联排产品二期|独栋产品一期|独栋产品项目名称项目名称 期数期数 建筑面积建筑面积 产品形12、式产品形式 配比配比（套数比）和黄和黄御翠园御翠园 一期 469-478 独体别墅 12%387 8%314-347 30%511-530 8%240-274 21%207-226 21%二期 534 独体别墅 10%478 25%324381 40%226 25%三期280-310 联排别墅 87%37010%4484%3、长春春别墅典范案例墅典范案例3-2中信城中信城项目目别墅墅产品配比品配比项目名称项目名称 期数期数 建筑面积建筑面积 产品形式产品形式 配比配比（套数比）中信城中信城 前期上市产品 293-312联排别墅 26%327-33641%346-380 33%270-300 双13、拼别墅 23%300-330 23%360-370 39%400-410 独体别墅 35%470-480 63%670 2%净月山265-280 独体20%280-295（两户之间部分相连的）30%390-420 40%355-370 10%前期|联排产品前期|双拼产品前期|独栋产品净月山产品3、长春春别墅典范案例墅典范案例3-3益田益田瓦瓦萨小小镇目目别墅墅产品配比品配比项目名称项目名称 期数期数 建筑面积建筑面积 产品形式产品形式 配比配比（套数比）益田瓦萨小镇益田瓦萨小镇一期 220联排别墅 51%26049%益田瓦萨小镇|联排联排排别墅墅洋房洋房高高层3、长春春别墅典范案例墅典范案例314、-4远洋戛洋戛纳项目目别墅墅产品配比品配比项目名称项目名称 期数期数 建筑面积建筑面积 产品形式产品形式 配比配比（套数比）远洋戛纳小镇远洋戛纳小镇一期 260-265 联排别墅 75%290-310 25%远洋戛纳小镇|联排别墅墅洋房洋房高高层3、长春春别墅典范案例墅典范案例3-5源山墅源山墅项目目别墅墅产品配比品配比项目名称项目名称 期数期数 建筑面积建筑面积 产品形式产品形式 配比配比（套数比）源山墅源山墅一期370-410 联排别墅 8%330-430 30%240-290 36%290-340 26%源山墅|联排3、长春春别墅典范案例墅典范案例项目名称项目名称 期数期数 建筑面积建筑15、面积 产品形式产品形式 配比配比（套数比）中信城中信城 前期上市产品 293-312 联排别墅 26%327-336 41%346-380 33%270-300 双拼别墅 23%300-330 23%360-370 39%400-410 独体别墅 35%470-480 63%670 2%净月山265-280 独体20%280-295 （两户之间部分相连的）30%390-420 40%355-370 10%和黄和黄御翠园御翠园 一期 469-478 独体别墅 12%387 8%314-347 30%511-530 8%240-274 21%207-226 21%二期 534 独体别墅 10%4716、8 25%324381 40%226 25%三期280-310 联排别墅 87%37010%4484%益田瓦萨小镇益田瓦萨小镇一期 220联排别墅 51%26049%远洋戛纳小镇远洋戛纳小镇一期 260-265 联排别墅 75%290-310 25%长春别墅主力产品可售面积均在250-300之间。仅有中信城、和黄的主力面积在300以上，而这两个项目在2012年销售统计中，此面积段的产品销售量是最多的。可见，市场对建筑面积在300 以上享受型别墅的认可。中信城益田瓦萨小镇远洋戛纳小镇270平200平280平360平万科惠斯勒222平270平305平270平310平370平400平260平280平17、第一组列比第二组列比第三组列比4-1、别墅墅产品比品比对分分组别墅产品对比 第一组（220平280平）4-1、别墅墅产品比品比对分分组第一第一组（200平平280平）平）产品研究品研究地下一地下一层万科惠斯勒（联排）260平万科惠斯勒（联排）280平万科惠斯勒（联排）260平万科惠斯勒（联排）280平第一第一组（200平平280平）平）产品研究品研究地上一地上一层万科惠斯勒（联排）260平万科惠斯勒（联排）280平第一第一组（200平平280平）平）产品研究品研究地上二地上二层万科惠斯勒（联排）260平万科惠斯勒（联排）280平第一第一组（200平平280平）平）产品研究品研究地上三地上三层中18、信城（双拼）270平第一第一组（200平平280平）平）产品研究品研究地下一地下一层中信城（双拼）270平第一第一组（200平平280平）平）产品研究品研究地上一地上一层中信城（双拼）270平第一第一组（200平平280平）平）产品研究品研究地上二地上二层远洋戛纳（联排）270平第一第一组（200平平280平）平）产品研究品研究地下一地下一层远洋戛纳（联排）270平第一第一组（200平平280平）平）产品研究品研究地上一地上一层远洋戛纳（联排）270平第一第一组（200平平280平）平）产品研究品研究地上二地上二层远洋戛纳（联排）270平第一第一组（200平平280平）平）产品研究品研究地上三19、地上三层益田瓦萨（联排）222平益田瓦萨（联排）270平第一第一组（200平平280平）平）产品研究品研究地下一地下一层益田瓦萨（联排）222平益田瓦萨（联排）270平第一第一组（200平平280平）平）产品研究品研究地上一地上一层益田瓦萨（联排）222平益田瓦萨（联排）270平第一第一组（200平平280平）平）产品研究品研究地上二地上二层益田瓦萨（联排）222平益田瓦萨（联排）270平第一第一组（200平平280平）平）产品研究品研究地上三地上三层中信城益田瓦萨小镇远洋戛纳小镇270平200平280平360平万科惠斯勒222平270平305平270平310平370平400平260平280平20、第一组列比第二组列比第三组列比4-2、别墅墅产品比品比对分分组别墅产品对比 第二组（281平360平）4-2、别墅墅产品比品比对分分组中信城（双拼）310平第二第二组（281平平360平）平）产品研究品研究地下一地下一层中信城（双拼）310平第二第二组（281平平360平）平）产品研究品研究地上一地上一层中信城（双拼）310平第二第二组（281平平360平）平）产品研究品研究地上二地上二层远洋戛纳（联排）305平第二第二组（281平平360平）平）产品研究品研究地下一地下一层远洋戛纳（联排）305平第二第二组（281平平360平）平）产品研究品研究地上一地上一层远洋戛纳（联排）305平第二第二21、组（281平平360平）平）产品研究品研究地上二地上二层远洋戛纳（联排）305平第二第二组（281平平360平）平）产品研究品研究地上三地上三层中信城益田瓦萨小镇远洋戛纳小镇270平200平280平360平万科惠斯勒222平270平305平270平310平370平400平260平280平第一组列比第二组列比第三组列比4-3、别墅墅产品比品比对分分组别墅产品对比 第三组（360平以上）4-3、别墅墅产品比品比对分分组中信城（双拼）370平中信城（双拼）400平第三第三组（361平以上）平以上）产品研究品研究地下一地下一层中信城（双拼）370平中信城（双拼）400平第三第三组（361平以上）平以上22、）产品研究品研究地上一地上一层中信城（双拼）400平中信城（双拼）370平第三第三组（361平以上）平以上）产品研究品研究地上二地上二层中信城（双拼）370平中信城（双拼）400平第三第三组（361平以上）平以上）产品研究品研究地上三地上三层领导者追随者抗战者补缺者四种竞技长春别墅行业老大非行业老大，中大规模次/非主流市场和黄御翠园中信城万科惠斯勒远洋戛纳小镇益田瓦萨小镇敏锐的机会主义者5、长春春别墅市墅市场小小结n别墅市场，壁垒森严经过多年的商业运行，长春别墅市场越来越成熟，与其他领域的高端品牌相同，竞争壁垒森严。这样，对于新进入者而言，参与市场的难度加大。n成熟竞技，角色分明在长春别墅市场23、的竞争，中信与和黄两家，无论是从发展商的品牌、资金实力，项目规模、项目品质，业主群体等纬度考量，都是毋庸置疑的行业领导者。Part 2目标市场机会长春别墅市场环境长春平墅市场环境长春洋房市场环境2011年，年，城市大平层豪宅登上舞台城市大平层豪宅登上舞台大平层大平层“扁平式别墅扁平式别墅”一梯一户大空间一梯一户大空间形态丰富，分别为高层产品、多层住宅，共性：一梯一户、大空间、全景展示，高舒适度2012年，愈演愈烈其他项目陆续面市。万科柏翠园、中海紫御华府中海紫金苑、恒大御景等项目大平大平层项目，在目，在长春春基本信息基本信息项目地址项目地址南湖新村中街999号，南湖中街与繁荣路交汇处开发商开发24、商万科（长春嘉湖房地产开发有限公司）物业商物业商长春万科物业管理有限公司占地面积占地面积276769平方米建筑面积建筑面积500000平方米产品类型产品类型多层、小高层、高层产权年限产权年限50年面积区间面积区间170-380平米价格区间价格区间350-850万元/套物业价格物业价格4.60元/月/平米总户数总户数2000（一期户数589户）容积率容积率1.80绿化率绿化率30%车位比车位比1：1.75开盘时间开盘时间2011年9月24日入住时间入住时间2012年10月31日1、大平、大平层典范典范项目目万科柏翠园万科柏翠园睿管家服务：楼座专属管家睿管家服务：楼座专属管家5 5）定制生活秘书（25、部分有偿）：）定制生活秘书（部分有偿）：（1）代收代发信件、快递（2）私家PARTY服务（3）代缴公共事业费（4）代为购买生日蛋糕、鲜花、礼物（5）叫醒服务（6）花园定期打理（7）活动、沙龙邀请（8）代为联系干洗商家上门收送衣物（9）代为订餐(限有合作的餐厅)3）金融服务）金融服务 ：（1）银行托收（2）签单消费4）资产委托管理：）资产委托管理：（1）空置房打理（2）入住前打理（3）房屋代为出租（4）房屋体检；2）入住全程贴心服务：交付办理一对一陪同、全程跟进；）入住全程贴心服务：交付办理一对一陪同、全程跟进；乔迁助手：代为联系搬家公司、提供搬运工具租赁服务、家具搬运过程专人全程引导、协助处理26、搬迁后垃圾清运、代为联系外部资源进行开荒保洁。1 1）一站式私人化服务）一站式私人化服务睿管家为业主提供一站式私人化服务，手机24小时畅通，业主诉求半小时内响应；1、大平、大平层典范典范项目目万科柏翠园万科柏翠园美国ASA ABLOY集团密码、刷卡和钥匙三种开启“世界之锁”入户门锁入户门采用钢木符合门，实木贴皮电子门镜摄像头入户门观测：电梯前室|单元门|园区大门三处配备室内叫梯装置，出门穿鞋同时即可叫梯。可视对讲1、大平、大平层典范典范项目目万科柏翠园万科柏翠园90度转角四玻两空窗其余三玻微波炉双炉灶灶台嵌入式双开门冰箱吸油烟机电烤箱主卧房卫生间高科技智能马桶铸铁浴缸厨房1、大平、大平层典范典27、范项目目万科柏翠园万科柏翠园绿色节能系统绿色节能系统50年历史，中央新风系统|日立中央空调系统|分室温控型地热系统节能环保系统雨水回用系统雨水回用系统收集|处理|供应设置雨水收集系统，将雨水储存到蓄水池内，经过净化处理后，供给园区内绿化喷灌，水景用水，清洁用水等用水点。注：屋面雨水、道路雨水分别收集经过过滤后管道输送至雨水收集池。雨水的主体净化工艺采用高效的膜生物反应器（MBR）。MBR是一种由膜分离单元与生物处理单元相结合的新型水处理技术。其出水水质稳定、剩余污泥量少同时占地面积小，而且操作管理方便，易于实现自动化控制。节能环保系统高效光源高效光源主要以LED光源为主。在同样亮度下，比节能灯28、的功率低40%以上；寿命长，3-5万小时；热量低，无紫外线。延缓家居老化速度。可混色。对于营造照明氛围很有帮助。频繁启动或闪烁对寿命无影响。体积小。有助于灯具造型设计，并可节省吊顶高度。节能环保系统透水地面透水地面包括透水砖铺贴的人行道、绿植区域以及植草砖停车位，柏翠园项目透水地面面积为50%。优势：减少地面径流、增加土壤含水率，调节微环境，改善空气含水率、减少小区热岛效应，实现真正人居环境。1、大平、大平层典范典范项目目万科柏翠园万科柏翠园620米林荫大道+7万公园景观空间：3万前庭广场公园|4万中央景观公园1、大平、大平层典范典范项目目万科柏翠园万科柏翠园国宾地带：南湖宾馆学育文化：省实验29、中学省|二实验中学1、大平、大平层典范典范项目目万科柏翠园万科柏翠园u提供全方位专业整合的健康服务和全球尖端的活机养生产品，是都市生活中推崇自然养生理念、播种绿色乐活方式的先驱者。u拥有护肤美容保养品、保健食品、家庭清洁用品，空气/水质净化、海洋深层水研发、HomeSpa等生物、生化科技产品等全球研发实力，缔造绿色产业链。u托海外背景，共享国际配备顶级设备：包括：低碳的专业实验室、先进的ERP管理系统、一体化的物流管理机制，并延聘各类专家学者参与研究，不断推陈出新，开发高优质产品。营造圈层氛围，导入明星、阔太乐于出入的品牌会，增加项目辅助买点，塑造上流形象氛围。1、大平、大平层典范典范项目目万30、科柏翠园万科柏翠园万科柏翠园一期推盘量589户，2012全年去化207户（户均面积231平米），去化面积47838平米。面积：364、375平方面积：237、240、242平方1、大平、大平层典范典范项目目万科柏翠园万科柏翠园万科柏翠园2012全年销售案值8.13亿元，2012年销售均价17000元/平米，套均案值393万元。1、大平、大平层典范典范项目目万科柏翠园万科柏翠园基本信息基本信息项目地址项目地址经开区东南湖大路与临河街交汇东行50米开发商开发商中海（长春海悦房地产开发有限公司）物业商物业商中海物业管理有限公司长春分公司占地面积占地面积140000平方米建筑面积建筑面积500000平31、方米产品类型产品类型小高层、高层、多层产权年限产权年限50年面积区间面积区间150-320平米（大平层）价格区间价格区间100-400万元/套（12年成交大平层）物业价格物业价格4.60元/月/平米总户数总户数总户数1600户 当期户数484户容积率容积率3.0绿化率绿化率35%车位比车位比1：1.75开盘时间开盘时间2012年4月27日（二期）入住时间入住时间2013年8月31日2、大平、大平层典范典范项目目中海紫御中海紫御华府府2012年度，紫御华府实现销售408套，大平层产品去化279套（户均面积199平米），去化面积5.5万平米。240平方米平方米4室室3厅厅3卫卫320平方米4室3厅32、3卫200平方米平方米3室室3厅厅3卫卫150三室两厅两卫三室两厅两卫2、大平、大平层典范典范项目目中海紫御中海紫御华府府紫御华府2012全年销售案值6.85亿元、大平层产品贡献5.79亿元，大平层销售均价10418元/平米，套均案值207万元。2、大平、大平层典范典范项目目中海紫御中海紫御华府府紫金苑基本信息基本信息项目地址项目地址南关区南四环路与南湖中街与幸福街交汇处以北开发商开发商中海（长春海华房地产开发有限公司）物业商物业商中海物业管理有限公司长春分公司占地面积占地面积145300平方米建筑面积建筑面积305000平方米产品类型产品类型多层电梯洋房产权年限产权年限70年面积区间面积区间33、195-340平米（大平层）价格区间价格区间210-410万元/套（12年成交大平层）物业价格物业价格4.60元/月/平米总户数总户数总户数738户当期户数172户容积率容积率1.5绿化率绿化率40%车位比车位比1：1.7开盘时间开盘时间2013年5月（二期）入住时间入住时间2013年6月30日3、大平、大平层典范典范项目目中海紫金苑中海紫金苑2012年度中海紫金苑大平层产品去化77套（户均面积245平米），去化面积1.88万平米。3室室2厅厅3卫卫 320.00平米平米3室室2厅厅3卫卫 200.00平米平米4室室2厅厅4卫卫 260.00平米平米3、大平、大平层典范典范项目目中海紫金苑中海34、紫金苑中海紫金苑2012全年销售案值2.23亿元、实现当期去化45%，大平层销售均价11895元/平米，套均案值290万元。3、大平、大平层典范典范项目目中海紫金苑中海紫金苑基本信息基本信息项目地址项目地址南关区人民大街与市府南路交汇向西南关区人民大街与市府南路交汇向西500500米米开发商开发商恒大（长春泰基房地产开发有限公司）物业商物业商恒大（金碧物业有限公司长春分公司）占地面积占地面积177600平方米建筑面积建筑面积518405平方米产品类型产品类型高层产权年限产权年限50年面积区间面积区间140-296平米（大平层）价格区间价格区间90-300万元/套（12年成交大平层）物业价格物业35、价格2.20元/月/平米总户数总户数1276户（包括90-140以下小户型）容积率容积率2.50绿化率绿化率50%车位比车位比1：0.68开盘时间开盘时间2011年9月4日入住时间入住时间2013年10月4、大平、大平层典范典范项目目恒大御景恒大御景2012年度，恒大御景实现销售862套，大平层产品去化653套（户均面积189平米），去化面积12.3万平米。142-144平米三室两厅两卫平米三室两厅两卫151平米三室两厅两卫平米三室两厅两卫4、大平、大平层典范典范项目目恒大御景恒大御景恒大御景2012全年销售案值9.42亿元、大平层产品贡献9.12亿元，大平层销售均价7403元/平米，套均案值36、140万元。4、大平、大平层典范典范项目目恒大御景恒大御景领导者追随者抗战者补缺者四种竞技长春大平层行业老大非行业老大，中大规模次/非主流市场万科柏翠园中海紫金苑、紫御华府恒大御景敏锐的机会主义者5、长春大平春大平层小小结n市场初立，成熟度低以万科柏翠园为标杆，2年多的市场经历，消费者对大平层产品的热情与认同，都是由该项目出发。标杆项目入住后的能否良性运转，决定市场对大平层产品的持久认可、持续追捧。n二维区位，泾渭分明大平层产品的区位表现，大致分为两个纬度：一类是城市中心区域，掌控都市多重优势资源；另一类，则是区位、资源等质素相对弱势。把脉把脉四个角度围观，本项目未来最优路线四个角度围观，本项37、目未来最优路线洋房！洋房！本案产品本案产品发展走向发展走向234大平层、建平墅大平层、建平墅向下行、建小高向下行、建小高中高端、建洋房中高端、建洋房势必与怡众名城产势必与怡众名城产品线重叠、造成冲品线重叠、造成冲突，突，“左右互博左右互博”新兴领域，项目自身规模、新兴领域，项目自身规模、品牌力、资源等尚不能给品牌力、资源等尚不能给予有力的平台支撑；予有力的平台支撑；1走高端、建别墅走高端、建别墅产品去化效率低，产品去化效率低，2012年市年市场整体去化场整体去化500余套；以追随余套；以追随者角色参与别墅竞争，获取者角色参与别墅竞争，获取的份额将是的份额将是“微乎其微微乎其微”。从中档产品线进38、入中高端从中档产品线进入中高端领域，产品升级、品牌进领域，产品升级、品牌进阶易于实施；两个项目之阶易于实施；两个项目之间可以形成良性互动；间可以形成良性互动；Part 2目标市场机会长春别墅市场环境长春平墅市场环境长春洋房市场环境u狭义的洋房（Garden Villa）就是通常所说的花园式住宅，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的联排或双拼的TOWNHOUSE，户型较大舒适度较高。一、一、长春洋房春洋房产品概述品概述洋房定洋房定义u广义的洋房指六层以下板式建筑，以四层为主，建筑风格明显，强调景观较好，绿化率较高，普遍在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送39、露台。p在长春，洋房被定义为介于别墅和小高层产品之间的中高端住宅产品，属于低密度住宅。p建筑以5-6层为主，产品以平层为主兼有少量复式；p面积区间100-200平方米，主力区间120-170平方米，p强调对建筑风格的塑造，居住环境与景观的打造以及园区的高绿化率。万科惠斯勒小镇万科惠斯勒小镇融创上城融创上城远洋戛纳小镇远洋戛纳小镇一、一、长春洋房春洋房产品概述品概述洋房定洋房定义花园花园洋房洋房在在长春春长春洋房发展历程2005年，万科上东区推出其专利情景花园洋房，长春洋房产品正式萌芽。2006-2007年，长春洋房市场出现阶段性真空，无新品问世。2009年至今，长春洋房持续热销，先后涌现华瀚四40、季花园、复地哥德堡森林、力旺塞歌维亚等产品。2008年，融创上城推出“花墅洋房”，再度掀起长春洋房产品热潮。同期，净月版块成为洋房产品集中区域，中信城、华业玫瑰谷都有洋房产品推出。目前，在售代表性项目为万科惠斯勒小镇、远洋戛纳小镇、保利林语、潭泽溪郡等。一、一、长春洋房春洋房产品概述品概述 2005-2013 2005-2013长春洋房春洋房发展展历程程长春洋房主要分布：净月和“高新、南部新城”两个版块。力旺赛歌维亚棠棣复地哥德堡森林万科惠斯勒小镇中信城凤凰雅居潭泽溪郡远洋戛纳小镇益田瓦萨小镇融创上城新发翡翠花溪御水丹堤澳海澜庭中海紫金苑保利林语绿地中央墅和黄御翠湾大禹褐石公园隆都世界湾一、一41、长春洋房春洋房产品概述品概述长春春洋房洋房区域分布区域分布在售项目规划项目售罄项目项目项目区域区域产品形态产品形态容积率容积率主力面积主力面积价格价格2011-2012建筑建筑风格风格附加值附加值物管物管费费元元/月月车位比车位比新发翡翠花溪高新5F退台洋房1.4130平143平166平7600意大利1.8保利林语高新洋房，4、5跃层1.190平平 130平140平7500-8500现代一楼赠送花园2.0大禹褐石公园高新6F电梯洋房1.5100-170平5000-5500北美隆都世界湾高新6F、7F、8F电梯洋房1.590-140平未定和黄御翠湾高新7F大平层1.5160-270平平预计8042、00项目项目区域区域产品形态产品形态容积率容积率主力面积主力面积价格价格2011-2012建筑建筑风格风格附加值附加值物管物管费费元元/月月车位比车位比万科惠斯勒小镇净月情景洋房5F北美洋房6F1.2120-170平平一期9700带1200精装在售9200带1200精装北美情景洋房送露台新品一楼带地下室2.01：1.13远洋戛纳小镇净月6F电梯洋房1.1140-160平一楼12000二楼10000标准层8300六楼9000法式一、二楼赠地下室，顶层送阁楼2.51：1.5潭泽溪郡净月5F电梯洋房1.1140-170平平一楼11980二至四楼6500-7800顶楼10080现代简欧一楼赠送花园和地43、下室，顶楼送阁楼2.51：1一、一、长春洋房春洋房产品概述品概述长春春洋房洋房区域分布（表）区域分布（表）一、一、长春洋房春洋房产品概述品概述长春春洋房洋房产品客品客户情况情况汇总洋房客户以中年家庭为主要群体，置业目的是为改善居住环境为第一要务。洋房客户以中年家庭为主要群体，置业目的是为改善居住环境为第一要务。项目项目产品类型产品类型年龄层次年龄层次家庭结构家庭结构居住区域居住区域工作属地工作属地职业特征职业特征置业目的置业目的万科惠斯勒小镇北美枫景洋房30-39岁中青年为主2-3口之家二道区为主其次朝阳、南关区经开为主其次为朝阳和南关私营业主、企业中高层投资兼自住，为父母购房、改善环境万科惠44、斯勒小镇情景花园洋房40-49岁中年人为主3口之家为主净月和二道区朝阳、经开和净月私营业主、政府机关和企事业单位改善主导远洋戛纳小镇电梯洋房40-49岁中年人为主3口之家为主净月和二道区朝阳、经开和净月私营业主政府机关和事业单位改善为主棠棣花园洋房40-49岁中年人为主3口之家为主朝阳、南关区朝阳、南关、经开大学教师、电力垄断国企、私营业主改善为主潭泽溪郡电梯花园洋房40-55岁中年人为主3口之家朝阳、净月、南关区朝阳、净月政府公务员、医生、大学老师改善为主一、一、长春洋房春洋房产品概述品概述客客户研究研究洋房产品，客户在作购买选择时候主要有以下五大因素在左右着客户的决定。洋房产品，客户在作购45、买选择时候主要有以下五大因素在左右着客户的决定。选项摘要选项摘要洋房洋房小高层小高层建筑形态建筑多采用欧美风格，多带有花园和露台，具有异域风情建筑风格多样，特色不够鲜明空间利用公摊小，得房率较高，室内空间能够满足舒适的尺度，功能细分合理公摊相对较大，得房率不如洋房产品，部分空间无法满足舒适尺度居住感受洋房多带有露台和花园，生活有天有地，空间感丰富空间丰富性不足价值体现彰显主人身份，体现主人生活品味身份感弱、荣誉感不得彰显价格表现总价较高，需要购买力较强的客群价格相对较为便宜，比较平民化u区域分布洋房产品主要分布在净月区和高新八一水库版块，未来八一水库版块有较多洋房新品入市，成为竞争的热点。u主46、力面积洋房产品主力面积段为120-170，面向改善型客户。u附 加 值一楼多赠送花园和地下室，顶层赠送阁楼。高赠送成为发展趋势。一、一、长春洋房春洋房产品概述品概述小小结二、二、长春洋房建筑研究春洋房建筑研究建筑建筑风格研究格研究1、长春洋房建筑风格汇总 长春洋房建筑风格较多，以欧美的建筑风格为主，洋房要洋气。项目摘要项目摘要建筑风格建筑风格万科惠斯勒小镇北美山地远洋戛纳小镇法式风格潭泽溪郡现代简欧棠棣北美新古典中信城现代简约大禹褐石公园北美保利林语现代益田瓦萨小镇北欧新发翡翠花溪意大利复地哥德堡森林北欧力旺塞歌维亚西班牙2、案例建筑风格展示北美小镇建筑风格主要体现在阁楼、烟囱以及木质构件、文47、化石的运用。万科惠斯勒小镇万科惠斯勒小镇建筑风格北美山地建筑特色注重细节，融合多种风格，具有古典情怀设计要素阁楼、烟囱、木质构件二、二、长春洋房建筑研究春洋房建筑研究建筑建筑风格研究格研究屋顶烟囱设计文化石的运用坡屋顶的设计阁楼的设计木质构件2、案例建筑风格展示远洋戛纳小镇，法式风格主要体现在高贵典雅的立面 设计以及对称造型。远洋戛纳小镇远洋戛纳小镇建筑风格法式建筑特色高贵典雅、对称设计设计要素立面整体效果贵气，细部线条与雕花结合运用对称设计细部的线条、雕花立面典雅高贵二、二、长春洋房建筑研究春洋房建筑研究建筑建筑风格研究格研究砖、文化石、木质构件运用阁楼设计大窗户设计2、案例建筑风格展示棠樾48、，运用红砖、文化石等材料结合北美的造型设计展现北美新古典主义风格。棠樾棠樾建筑风格北美新古典主义建筑特色古朴典雅，体现厚重的历史质感设计要素阁楼设计，砖石、文化石综合运用二、二、长春洋房建筑研究春洋房建筑研究建筑建筑风格研究格研究二、二、长春洋房建筑研究春洋房建筑研究建筑立面研究建筑立面研究1、外立面实景图棠樾立面实景万科惠斯勒小镇立面实景远洋戛纳小镇立面实景2、外立面材料与成本外立面用材选择注重打造品质感，多采用仿木漆、石材感观的涂料以及文化石铺贴，性价比高、综合成本相对合理。项目项目立面选材立面选材观感观感选材成本选材成本万科惠斯勒小镇仿木漆、文化石类似木材和石材，品质感强仿木漆60-1049、0元/平文化石150-200元/平远洋戛纳小镇质感涂料类似石材，质感逼真质感涂料60元/平棠樾劈开砖、文化石颜色古朴，视觉效果佳劈开砖80-100元/平文化石150-200元/平二、二、长春洋房建筑研究春洋房建筑研究建筑立面研究建筑立面研究建筑研究小结p 立面用材洋房产品外立面多使用涂料（质感涂料、仿木漆、真石漆）和文化石相结合的手法，打造有变化和质感的立面效果。p 建筑风格 建筑风格多变，市场上以法式、北美风格较为多见。建筑特色主要体现通过外立面的设计及木质构件、文化石、烟囱等细部进行塑造。p立面颜色外立面颜色搭配考虑北方的气候特点和审美习惯，多采用暖色调。二、二、长春洋房建筑研究春洋房建筑50、研究三、三、长春洋房景春洋房景观研究研究核心景核心景观设计万科惠斯勒小镇近万平米生态湖景特色：稀缺大面积水景，亲水效果好；远洋戛纳小镇法式宫廷园林特色：大面积白桦林，仪式感强，具有震撼力；园林，曲径通幽；棠棣立体园林绿化体系特色：园林层次感强，风格多变，移步异景三、三、长春洋房景春洋房景观研究研究景景观节点点设计节点景观的设计多采用水景，花卉组团、植物组团进行打造，增强园林景观的丰富性，实现景观过渡。喷泉水景，使园林富有变化喷泉水景，使园林富有变化多层次植物组团，实现景观过渡多层次植物组团，实现景观过渡大范围鲜花烘托意境大范围鲜花烘托意境三、三、长春洋房景春洋房景观研究研究景景观细节设计景观细51、节的设计主要为了烘托洋房的特色，烘托园林意境，提升景观的品质感。万科惠斯勒万科惠斯勒小镇，园区小镇，园区小鹿小品体小鹿小品体现生态的北现生态的北美风情。美风情。电影主题雕塑，电影主题雕塑，映衬戛纳小镇的映衬戛纳小镇的电影主题电影主题多种植物的简约搭配多种植物的简约搭配，提升园林品质感和，提升园林品质感和色彩丰富性色彩丰富性三、三、长春洋房景春洋房景观研究研究设计机构及机构及绿化率化率知名设计机构操刀，保证园林品质，园区绿化率较高。项目项目景观规划景观规划 绿化率绿化率万科惠斯勒小镇美国AI规划与城市设计有限公司35%远洋戛纳小镇海地国际设计机构46%棠棣不详35%三、三、长春洋房景春洋房景观研52、究研究小小结u景观整体注重层次感和丰富性多利用高大乔木、灌木、时令花草打造多重园林体系。配合水景喷泉、雕塑小品增强景观的丰富性。u特色主题景观主景观通常具有很强的震撼力，万科惠斯勒打造中央湖景、远洋戛纳小镇打造大片的丛生白桦林，棠棣设计了七重园林体系，特色景观容易成为买点打动客户u知名设计机构和高绿化率主知名设计机构操刀保证了园林的品质感，高绿化率符合洋房产品的感觉。四、四、长春洋房春洋房户型研究型研究户型型设计洋房作为改善型产品，每个房间设计都需要 舒适的尺度，同时注重采光，多设置南北双露台或阳光房。露台阳光房露台露台露台露台远洋戛纳小镇远洋戛纳小镇140平平棠棣棠棣143平平万科惠斯勒小镇53、万科惠斯勒小镇140平平通过分析对比上面远洋、棠棣、万科三种中间层中间层140平产品平产品：n客厅开间均在4.5米以上，尺度阔绰；n洋房产品多配置南北露台，或者以阳光房代之；n主卧开间一般在4米以上，大多集卫生、衣帽间、卧房三项功能，面积接近30平方的小套房。p地下室都会设置下沉式庭院，有利于地下空间的采光，打造别墅级居住体验，地下室层高一般在2.8米-3米；p下沉式庭院面积大约占地下空间的30%，一层、二层地下室赠送面积比2：1，地下面积赠送不计入产权面积。远洋戛纳小镇一层地下远洋戛纳小镇一层地下110平平远洋戛纳小镇二层地下远洋戛纳小镇二层地下50平平棠棣一层地下棠棣一层地下125平平棠棣54、二层地下棠棣二层地下65平平四、四、长春洋房春洋房户型研究型研究地下室地下室设计地下空间功能分区：地下室是主人的个性化天地，多用作打造藏酒室、工作间、娱乐天地。四、四、长春洋房春洋房户型研究型研究地下室地下室设计私家酒窖麻将房私家影院四、四、长春洋房春洋房户型研究型研究面面积区区间的控制的控制面积区间最大控制在170平左右，总价最低一般在90万，最高控制在200万，避免和经济型别墅的冲突。项目摘要项目摘要产品类型产品类型面积区间面积区间（平方）（平方）主力面积主力面积（平方）（平方）总价区间总价区间（万元）（万元）万科惠斯勒小镇5F情景洋房115-170140|150|160100-1706F55、北美阅景洋房959587-956F北美枫95-145120|13580-121远洋戛纳小镇6F电梯洋房139-168149|161116-200棠棣5F花园洋房110-150135|141130-220四、四、长春洋房春洋房户型研究型研究附加附加值赠送面积实例：洋房产品通常为一层赠送地下室及庭院，顶层赠送阁楼，中间标准层赠送露台。万科惠斯勒小镇一层万科惠斯勒小镇一层170平平远洋戛纳小镇一层远洋戛纳小镇一层168平平赠送私家庭赠送私家庭院院50平平赠送赠送地下室地下室下沉下沉式式庭院庭院赠送面积实例：中间层棠棣（中间层）棠棣（中间层）142平平万科惠斯勒（中间层）万科惠斯勒（中间层）150平平56、露台露台露台露台露台四、四、长春洋房春洋房户型研究型研究附加附加值赠送面积实例：顶层棠棣（顶层）棠棣（顶层）120平平露台露台露台阁楼露台约阁楼露台约25平平阁楼约阁楼约35平平四、四、长春洋房春洋房户型研究型研究附加附加值洋房面积赠送率较高，面积赠送有力的提高产品溢价水平，一层产品溢价能力最高。项目摘要项目摘要产品类型产品类型建筑面建筑面积积（平方（平方米）米）赠送面积赠送面积（平方米）（平方米）赠送赠送比例比例赠送范围赠送范围销售均价销售均价（元（元/平方米）平方米）溢价率溢价率万科惠斯勒小镇情景花园洋房一层1705023%入户庭院1000020%棠棣花园洋房一层13512548%地下室、57、下沉式庭院1600025%花园洋房二层1496530%地下室、下沉式庭院1400027%花园洋房五层1207036%阁楼、露台120009%远洋戛纳小镇电梯洋房一层16811040%地下室、下沉式庭院1200044%电梯洋房二层1625024%地下室、下沉式庭院1000020%电梯洋房顶层1396030%阁楼90008%四、四、长春洋房春洋房户型研究型研究附加附加值四、四、长春洋房春洋房户型研究型研究车位和入位和入户方式研究方式研究洋房园区多为人车分流设计，地下集中停车，车位比很高；大部分为一楼大堂入户（中海紫金苑电梯入户，属大平层产品。）项目项目电梯配置电梯配置人车分流人车分流车位配比车位配58、比停车方式停车方式入户方式入户方式万科惠斯勒小镇无电梯非1：1.13地下集中停车；少量地面车位一层入户远洋戛纳小镇有电梯是1：1.5地下集中停车一层入户棠棣无电梯是1：1.13地下集中停车一层入户谭泽溪郡有电梯是1：1地下集中停车电梯入户中海紫金苑有电梯是1:1.7地下集中停车电梯入户四、四、长春洋房春洋房户型研究型研究小小结u洋房面积赠送方式洋房面积赠送方式洋房产品主要赠送面积的方式为一楼赠送花园及地下室，中间层赠送露台，顶层赠送阁楼，一层和二层地下室赠送的比为2：1。u洋房面积区间控制洋房面积区间控制洋房产品面积区间控制在120-170平米，总价控制在100-200万，避免了与小高层、经济59、型别墅产品的冲突。u高赠送带来高溢价率高赠送带来高溢价率有大面积赠送的一层和六层相对于标准层，能够获取更多的溢价空间，通常溢价都在25%以上，远洋戛纳小镇一层相对于标准层的溢价甚至达到45%。u洋房园区车位比略高，通常是人车分流、由一楼大堂入户洋房园区车位比略高，通常是人车分流、由一楼大堂入户。五、五、长春退台洋房研究春退台洋房研究退台洋房的定退台洋房的定义p退台洋房即情景花园洋房，是一种创新的建筑形态；p新颖的入户方式、层层退台建筑形态，别致的情景营造；p让建筑能够更加亲近自然，全景式的生活情调；专利产品层层退台花园露台私家花园空中花园观景露台五、五、长春退台洋房研究春退台洋房研究长春退台洋60、房春退台洋房现状状p目前，长春市场在售的洋房产品虽然很多，但真正意义的退台洋房只有万科惠斯勒小镇、力旺赛歌维亚和瓦萨小镇。p将万科惠斯勒的产品进行分析总结，对比益田瓦萨小镇项目，形成关于退台洋房的产品思考。万科惠斯勒小镇万科惠斯勒小镇益田瓦萨小镇益田瓦萨小镇五、五、长春退台洋房研究春退台洋房研究退台洋房退台洋房产品分析品分析p层层退台，南北双露台，有天有地的自然空间；p八米横厅，主卧开间四米，舒适度较高；p动静分区，功能区设置合理，动静分明；1、万科惠斯勒小镇户型解读1层：层：170平平2层：层：162平平3层：层：158平平4层：层：145平平二层二层“退退”，一层茶室退出二层露台一层茶室退61、出二层露台主卧主卧 露露 台台相连，观景。相连，观景。室内外空间交室内外空间交错错静区、动区静区、动区合理分割合理分割主卧适当退让，增添出一主卧适当退让，增添出一扇与扇与 露露 台沟通的窗口台沟通的窗口一层庭院遗憾遗憾p未配置电梯，入户方式单一、传统。优点优点p电梯花园洋房，电梯直接入户；p南卧室更多，北方客户容易接受；p八米横厅，客厅开间四米，卧室开间四米，尺度舒适；2、益田瓦萨小镇户型解读五、五、长春退台洋房研究春退台洋房研究退台洋房退台洋房产品分析品分析一、二一、二层，门层，门厅电梯厅电梯双入户双入户1层：层：188平平2层：层：170平平5层：层：138平平二层二层“退退”，一层，一层62、门厅退出二层露台门厅退出二层露台一层庭院主卧与露台相连，主卧与露台相连，室内外空间交错室内外空间交错p部分户型没有保证南北双向露台；p动静分区没有完全区隔；优点优点遗憾遗憾经过对比，益田瓦萨小镇在建筑风格、附加值以及入户方式上均极具特点，加上喜来登酒店的高端配套以及7000元左右的价格，竞争力较强。3、万科惠斯勒与益田瓦萨小镇对比项目项目区位区位容积容积率率建筑建筑风格风格面积区间面积区间附加值附加值入户方式入户方式配套配套售价售价万科惠斯勒小镇净月大街农博园轻轨站东侧1.5北美山地115-170一层送南向庭院地下和地面停车、一层入户师大附小净月大学城、卓展奥特莱斯均价9700带1200元/平63、米精装修益田瓦萨小镇净月梧桐街与永顺路交汇处0.9北欧120-180一层赠送南北双庭院地下集中停车电梯直接入户喜来登酒店、长影世界城洋房均价7090元/平米五、五、长春退台洋房研究春退台洋房研究退台洋房退台洋房产品分析品分析进步中的退台洋房进步中的退台洋房益田瓦萨小镇益田瓦萨小镇p产品符合退台洋房的产品要求，低容积率、北欧风格建筑，层层退台，南向 露台，南向卧室，各个房间的尺度能保证居住的舒适性。p电梯洋房，电梯直接入户，双重入户方式，生活便利性好；一层南北双庭院，赠送面积更大，空间丰富性更强。新进与传统的比照新进与传统的比照五、五、长春退台洋房研究春退台洋房研究退台洋房退台洋房产品分析品分析64、坚守传统的退台洋房坚守传统的退台洋房万科惠斯勒小镇万科惠斯勒小镇p户型设计南北双向露台；p纯粹体现异国特色；p户型分割注意动静分区；p洋房形态更纯粹；p建筑风格要纯粹，打造风情社区。建筑风格要纯粹，打造风情社区。层层退台，打造南北双向露台，保证生活空间有天有地。p内部空间的设计要注重功能分区，内部空间的设计要注重功能分区，每个空间的尺度要保证舒适性。同时注意面积区间的控制，避免总价过高。p高附加值成为未来的发展趋势，高附加值成为未来的发展趋势，万科惠斯勒小镇情景洋房一层赠送地下室；同类产品，紧随其后参与地下室赠送设计。五、五、长春退台洋房研究春退台洋房研究退台洋房退台洋房产品打造要点品打造要点65、p历经历经8年，退台洋房在长春依然经久不衰，不断被追捧。年，退台洋房在长春依然经久不衰，不断被追捧。由于北方气候原因，冬季下雪、春秋风大导致业主对露台的使用率不高；但是对于消费者而言，还是很希望拥有一份连接居室内外的露台空间、多些机会亲近自然。p从收益率角度，退台洋房溢价能力强、收益率更高。从收益率角度，退台洋房溢价能力强、收益率更高。从可售面积角度看，退台洋房会导致适当的面积损失，但是溢价水平相比其他项目仍有突出的表现，（从园林、会所等）植入高附加值的产品溢价能力更强。五、五、长春退台洋房研究春退台洋房研究小小结综综 述述n洋房成为中高端项目的标准配置。洋房成为中高端项目的标准配置。随着长春66、客户对洋房产品中高端住宅的认知基本形成，洋房产品的开发也逐渐进入理性时代。洋房成为中高端项目的标准配置，主要供应集中在八一水库版块和净月版块，多由品牌开发商开发。n高附加值是洋房产品发展趋势。高附加值是洋房产品发展趋势。一楼赠送花园和地下室，顶楼赠送阁楼已经成为长春市场洋房产品的发展趋势，高附加值有效提高了洋房产品的溢价空间。n产品力是热卖的关键。产品力是热卖的关键。注重建筑风格的塑造，保证风格的纯粹性；景观设计要有主题和特色。Part 3目标定位选择作为净月之外的第二集中版块，“高新、南部新城”在长春洋房市场领域，近两年呈现活跃态势。融创上城新发翡翠花溪御水丹堤澳海澜庭中海紫金苑保利林语绿地67、中央墅和黄御翠湾大禹褐石公园隆都世界湾在售项目规划项目售罄项目1 1、区域市区域市场扫描（描（1 1）基本信息基本信息项目地址项目地址硅谷大街与卓越东街交汇东侧开发商开发商长春同瀚房地产开发有限公司物业商物业商长春澳海物业管理有限公司占地面积占地面积124877平方米平方米建筑面积建筑面积249757平方米平方米产品类型产品类型多层、高层产权年限产权年限70年面积区间面积区间多层（多层（50-100平米）平米）价格区间价格区间43.59万元万元/套套物业价格物业价格1.20元/月/平米总户数总户数2220容积率容积率1.99绿化率绿化率30%车位比车位比地下车位车库约1067个，地上约218个68、开盘时间开盘时间2013年4月入住时间入住时间2014年6月1 1、区域市区域市场扫描描（2 2）澳海澜庭澳海澜庭93两室两厅一卫93三室两厅一卫92-95三室两厅一卫80两室两厅一卫48-51两室两厅一卫p20122012年年,澳海澜庭项目澳海澜庭项目总销售额3.28亿|销售面积57990平方|销售单位721套p其中：洋房产品（小户型表现）其中：洋房产品（小户型表现）（1）总销售额总销售额2.052.05亿亿|总销面积总销面积3876438764平方平方|销售单位销售单位472472套套（2）销售均价5308元/平方|单套案值均价43.59万|单套面积82.12平方（3）面积区间面积区间4669、-10546-105平方平方|价格区间价格区间3960-82603960-8260元元/平方平方1 1、区域市区域市场扫描描（2 2）澳海澜庭澳海澜庭基本信息基本信息项目地址项目地址前进大街前进大街5005（前进大街沃尔玛南行（前进大街沃尔玛南行2000米）米）开发商开发商保利（长春市东朗房地产开发有限公司）物业商物业商保利（长春）物业管理有限公司占地面积占地面积278000平方米平方米建筑面积建筑面积289000平方米平方米产品类型产品类型多层、低层产权年限产权年限50年面积区间面积区间别墅；（别墅；（4-5层）洋房层）洋房100-140平米平米价格区间价格区间87.9万元万元/套套物业价格70、物业价格2.00元/月/平米总户数总户数1000容积率容积率1.01绿化率绿化率49%车位比车位比开盘时间开盘时间2010年11月入住时间入住时间2012年12月1 1、区域市区域市场扫描描（2 2）保利林语保利林语90两室两厅一卫110两室两厅一卫130三室两厅两卫跃层140四室两厅两卫（首层）跃层140四室两厅两卫（二层）p20122012年年,保利林语保利林语项目项目总销售额4.74亿亿|销售面积58697平方|销售单位413套p其中：洋房产品其中：洋房产品（1）总销售额总销售额2.8亿亿|总销面积总销面积37131平方平方|销售单位销售单位319套套（2）销售均价7552元/平方|单套71、案值均价87.9万|单套面积116.4平方（3）面积区间面积区间86-146平方平方|价格区间价格区间6480-9180元元/平方平方1 1、区域市区域市场扫描描（2 2）保利林语保利林语基本信息基本信息项目地址项目地址高新区超凡大街与宜居路交汇处东行100米开发商开发商大禹（长春泰合房地产开发有限公司）物业商物业商长春大禹物业管理有限公司占地面积占地面积129000平方米平方米建筑面积建筑面积194000平方米平方米产品类型产品类型多层、小高层产权年限产权年限70年面积区间面积区间洋房洋房100-170平米平米价格区间价格区间61.5万元万元/套套物业价格物业价格1.80元/月/平米总户数总72、户数2000（一期户数664户）容积率容积率1.50绿化率绿化率30%车位比车位比开盘时间开盘时间2013年3月23日入住时间入住时间2013年10月31日1 1、区域市区域市场扫描描（2 2）大禹褐石大禹褐石120三室两厅两卫135三室两厅两卫145三室两厅两卫p20122012年年2月月,大禹褐石大禹褐石项目项目总销售额0.307亿|销售面积5598平方|销售单位64套p其中：洋房产品其中：洋房产品（1）总销售额总销售额799.69万万|总销面积总销面积1429平方平方|销售单位销售单位13套套（2）销售均价5596元/平方|单套案值均价61.5万|单套面积109.9平方（3）面积区间面积73、区间96-128平方平方|价格区间价格区间5320-5800元元/平方平方1 1、区域市区域市场扫描描（2 2）大禹褐石大禹褐石基本信息基本信息项目地址项目地址南关前进大街与南四环交会处开发商开发商绿地地产集团物业商物业商绿地集团上海科瑞物业管理发展有限公司占地面积占地面积72468平方米平方米建筑面积建筑面积74349平方米平方米产品类型产品类型独栋别墅、叠拼别墅、联栋别墅、洋房产权年限产权年限50年面积区间面积区间洋房洋房75-146平米平米价格区间价格区间洋房洋房89.4万元万元/套套物业价格物业价格2.50元/月/平米总户数总户数572户容积率容积率1.04绿化率绿化率30%车位比车位74、比开盘时间开盘时间2011年8月28日入住时间入住时间2012年121 1、区域市区域市场扫描描（2 2）绿地中央墅地中央墅80l两室两厅一卫100两室两厅两卫135三室两厅两卫p20122012年年,绿地中央墅绿地中央墅项目项目总销售额4.03亿|销售面积48244平方|销售单位433套p其中：洋房产品其中：洋房产品（1）总销售额总销售额3.74 亿亿|总销面积总销面积46015平方平方|销售单位销售单位419套套（2）销售均价8140元/平方|单套案值均价89.4万|单套面积109.8平方（3）面积区间面积区间75-146平方平方|价格区间价格区间6400-11320元元/平方平方1 1、75、区域市区域市场扫描描（2 2）绿地中央墅地中央墅基本信息基本信息项目地址项目地址高新区蔚山路与光谷大街交汇处东行100米开发商开发商吉林省新发房屋开发有限公司物业商物业商吉林省直机关事务管理局物业托管中心占地面积占地面积250000平方米平方米建筑面积建筑面积360000平方米平方米产品类型产品类型双拼、联排、叠拼、洋房、高层产权年限产权年限70年面积区间面积区间洋房洋房107-166平米平米价格区间价格区间84.1万元万元/套套物业价格物业价格洋房12.0元/月/平米总户数总户数1538户（本期826户）容积率容积率1.40绿化率绿化率50%车位比车位比开盘时间开盘时间2012年8月25日入76、住时间入住时间2013年7月1 1、区域市区域市场扫描描（2 2）翡翠花溪）翡翠花溪107l两室两厅一卫130三室两厅一卫143三室两厅两卫166四室两厅两卫p20122012年年,翡翠花溪翡翠花溪项目项目总销售额4.48亿|销售面积56339平方|销售单位520套p其中：洋房产品其中：洋房产品（1）总销售额0.9925亿|总销面积14346平方|销售单位118套（2）销售均价6918元/平方|单套案值均价84.1万|单套面积121.6平方（3）面积区间106-147平方|价格区间4720-11390元/平方1 1、区域市区域市场扫描描（2 2）翡翠花溪）翡翠花溪基本信息基本信息项目地址项目地77、址高新区超胜街与超达大路交汇，南行1000米开发商开发商益田（长春吉实亿来房地产开发有限公司）物业商物业商益田集团物业公司占地面积占地面积45万平方米万平方米建筑面积建筑面积40万平方米万平方米产品类型产品类型别墅、多层、小高层产权年限产权年限70年面积区间面积区间洋房洋房104-160平米平米价格区间价格区间洋房洋房68.9万元万元/套套物业价格物业价格多层物业费1.5元/月/平米总户数总户数1518（本期户数190户）容积率容积率1.0绿化率绿化率45%车位比车位比1：0.9开盘时间开盘时间2011年9月11日入住时间入住时间2012年10月31日1 1、区域市区域市场扫描描（2 2）御水78、丹堤御水丹堤p20122012年年,御水丹堤御水丹堤项目项目总销售额0.7335亿|销售面积13668平方|销售单位132套p洋房备案数据表现洋房备案数据表现总销售额0.491亿|总销面积9259平方|销售单位80套p洋房产品市场表现洋房产品市场表现 （1）总销售额总销售额0.4069亿亿|总销面积总销面积6842平方平方|销售单位销售单位59套套（2）销售均价5947元/平方|单套案值均价68.9万|单套面积115.9平方（3）面积区间面积区间104-159平方平方|价格区间价格区间4850-7440元元/平方平方1 1、区域市区域市场扫描描（2 2）御水丹堤御水丹堤高新高新(南区南区)洋房79、洋房单位价格表现单位价格表现根据2012年成交统计n高新南区洋房单位价格为5308-8140元/平方、单套面积82.12-121.6平米、单套案值43.59-89.4万元;n澳海澜庭处于低端产品供应地位;保利林语、绿地中央墅扮演高端产品提供角色；n三足鼎立、各司其职，业绩表现出色；高新高新(南区南区)洋房洋房单套案值表现单套案值表现（万元）（万元）高新高新(南区南区)洋房洋房单套面积表现单套面积表现（平方米）（平方米）1 1、区域市区域市场扫描描（3 3）小）小结领导者追随者抗战者补缺者版块内部洋房竞技行业老大非行业老大，中大规模次/非主流市场保利林语绿地中央墅御水丹堤大禹褐石翡翠花溪敏锐的机80、会主义者n讲天时好时机，本案地段内保利、天安、融创等传统高端项目或去化殆尽、或停滞不前，本案地王价值明朗化。1 1、区域市区域市场扫描描（3 3）小）小结澳海澜庭n论地利比较“高新、南部新城”，本案城市地利的优越价值异常凸显，前者是未来不确定的发展机会、本案则是客观实际的都市现实。n道人和衣食住行，文教卫生一应俱全，高新核心成熟的生活。单是，怡众名城项目自身就有数以千计的业主群体，人丁兴旺。建议1：参与区域市场竞争，本案的角色选择应该是挑战者，以当年的融创上城、保利罗兰香谷等高端项目同品质、同地位的传承者角色参与市场；建议2：跳出区域之争、参与长春市高端洋房市场，选择别墅、大平层产品下游客层作81、为本案的重度目标群；1、家庭及年龄分析购买人群以购买人群以岁岁中、青年中、青年两个年龄段为主力，以两个年龄段为主力，以三口之家三口之家为主。为主。项目一口之家两口之家三口之家五口之家合计占比8.26%29.75%55.37%6.61%100%年年龄龄20-30岁岁30-40岁岁40-50岁岁50-60岁岁合合计计占比19.83%46.28%23.97%9.92%100%2、洋房、洋房业主主扫描描（融（融创上城案例）上城案例）2、客户（来源）区域、职业分析客群集中分布于朝阳、一汽、高新、南关区域的高收入圈层，以客群集中分布于朝阳、一汽、高新、南关区域的高收入圈层，以专业精英与专业精英与公务员公务82、员人群为主，对人群为主，对价格不价格不十分十分敏感敏感，反而更，反而更注重身份注重身份。项项目目朝阳区朝阳区高新区高新区南关区南关区绿绿园区园区二道区二道区经经开区开区一汽一汽外埠外埠合合计计占比31.4%32.23%3.3%14.88%0.83%0.83%11.57%4.96%100%行行业类业类型型企企业业管理人管理人员员政府公政府公务务人人员员医生、教医生、教师师私私营业营业主主企企业员业员工工干部干部合合计计占比29%18.32%10.69%29%10.69%2.29%100%目目标标客客户户类类型型理理论论细细分分权力阶层权力阶层中产阶层中产阶层私企业主私企业主养老客户养老客户外地客83、户外地客户权力、隐性收入、身份感、尊贵感、架子、面子、贵而不显财富、炫耀、占有、攀比、品牌、彰显、私有退休、分巢、子母房、宜居、便利配套生意往来、子女期许、区域中心化、毕业、落脚知富、精英意识、70后、高学历、城市主人、品质品味、关注家庭个体经营者个体经营者简朴、收入较好但不稳、资金运转、小居室、扎堆、零通勤高新区洋房业主，重度人群分为三类：中产阶层、权利阶层、私营业主。高新区洋房业主，重度人群分为三类：中产阶层、权利阶层、私营业主。2、洋房、洋房业主主扫描描（融（融创上城案例）上城案例）城市中坚的享乐群体群体一群享受生活的人他们需要他们需要他们需要他们需要舒适舒适舒适舒适而非奢华，讲究而非奢84、华，讲究而非奢华，讲究而非奢华，讲究优质优质优质优质而非大量，华而不实为而非大量，华而不实为而非大量，华而不实为而非大量，华而不实为他们所不屑。他们所不屑。他们所不屑。他们所不屑。他们他们他们他们成功成功成功成功，或已经拥有财富和地位，或拥有成功的起点和，或已经拥有财富和地位，或拥有成功的起点和，或已经拥有财富和地位，或拥有成功的起点和，或已经拥有财富和地位，或拥有成功的起点和光明未来；光明未来；光明未来；光明未来；他们向往他们向往他们向往他们向往自然自然自然自然，厌烦了城市的喧嚣，希望寻找一个可以畅快，厌烦了城市的喧嚣，希望寻找一个可以畅快，厌烦了城市的喧嚣，希望寻找一个可以畅快，厌烦了城市85、的喧嚣，希望寻找一个可以畅快呼吸、静静思考和生活的地方；呼吸、静静思考和生活的地方；呼吸、静静思考和生活的地方；呼吸、静静思考和生活的地方；他们渴望进入一个他们渴望进入一个他们渴望进入一个他们渴望进入一个圈层圈层圈层圈层，体验向往已久上层生活情调和生活方式；，体验向往已久上层生活情调和生活方式；，体验向往已久上层生活情调和生活方式；，体验向往已久上层生活情调和生活方式；我们要解决的第二个问题：怎样打动，怎样打动，这群城市中坚？这群城市中坚？这样，一批重身份、爱面子、讲圈层的高资人群！怎样打动，这群城市中坚怎样打动，这群城市中坚u以更奢适的单位产品体量，以更奢适的单位产品体量，征服人征服人本项目86、本项目产品策略产品策略凭形式，凭形式，动人动人 以体量，以体量，夺人夺人用品质，用品质，悦人悦人u凭高贵的建筑、园林形式，凭高贵的建筑、园林形式，打动人打动人 u用耀亮的建材、物业细节，用耀亮的建材、物业细节，取悦人取悦人从户型角度控制户型面积，规避高端项目大而不当的通病，作到舒服、奢适，作高端享受型（住宅）的精致产品；对于住宅，消费者能触摸到的通常是表象建材，隐蔽工程的内容是无从考究的；这样以来，门窗等硬件品牌，便成为高端项目的最好注解；同样，物业服务也是考评高端项目水准的重要指标；建筑与园林，对于洋房而言至关重要，是洋房的核心要素；园林方面造园水准，是体现花园洋房“花园”气质的关键；建筑是87、体现项目西化意境的关键，我们的洋房不单要“洋”、更要洋出尊贵品质；3、本案洋房产品选择、本案洋房产品选择本案产品建议：洋房建筑，别墅意境；力争同类品质最优化；3F4F5F1F2F跃层立体空间有天、有地别墅化底跃标准空间平墅态大平层化户型建型建议1-2层建建议：四四室两厅三卫、面积控制室两厅三卫、面积控制200-2201、北侧入户花园，南侧下沉花园、南北双花园：2、一层，设置长辈房；3、二层，主卧套房、子女房；4、地下，影音室、保姆房；户型建型建议1-2层建建议：三室两厅三卫、面积控制三室两厅三卫、面积控制180-190户型建型建议洋房洋房产品品线，客，客厅向向“惠斯勒惠斯勒”学学习地上一层 188、70平地下一层 140平 横横厅设计：餐：餐厅+客客厅混合一体，南向混合一体，南向摆放；大面放；大面宽，整体空，整体空间开开阔户型建型建议3层建建议：三室两厅两卫、面积控制三室两厅两卫、面积控制130-1501、入户：设置入户花园2、动区：p中西厨房并列，与门厅结合，既实现功能丰富化、又实现空间简约化；p餐厅与客厅并置，充分延长开间尺寸3、户外：南北露台环绕，促进室内外空间交融，将自然溶于生活最大化；4、主卧:采用套房制，衣帽间、独立卫浴、南北大露台，完全别墅化享受全明户型、南北通透户型建型建议4层建建议：三室两厅两卫、面积控制三室两厅两卫、面积控制120-1301、入户：设置入户花园2、动区89、：p中西厨房并列，与门厅结合，既实现功能丰富化、又实现空间简约化；p餐厅与客厅并置，充分延长开间尺寸3、户外：南北露台错落，实现功能房全附加风景生活；4、主卧:采用套房制，衣帽间、独立卫浴、南置露台；全明户型、南北通透4200330042003300全明户型、南北通透户型建型建议5层建建议：三室两厅两卫、面积控制三室两厅两卫、面积控制110-1201、入户：设置入户花园2、动区：p餐厅、厨房、门厅三者结合，既实现功能丰富化、又实现空间简约化；p客厅双面采光，并附加露台，增大交流空间；p动区附赠超大露台，可变通多种功能，给主人无限创造空间；3、主卧：110多平产品中少有的大尺度主卧套房；4、北卧90、：附带露台，优化其价值同时增加居住者生活情趣；产品建品建议洋房（洋房（3F、4F)产品品线，平，平层向向“平墅平墅”学学习p横厅设计，开阔大气：餐厅+客厅p别墅分区，动区、静区严格区隔p主卧套房南北通透：卧房+步入式衣橱+卫生间户型建型建议洋房洋房产品品线，顶跃“套房制套房制”p楼上、楼下双套房制；p一层：长辈套房（卧房+卫生间）+子女房+客卫+书房+餐客厅p二层：主人套房（书房+步入式衣橱+卫生间）+主人客厅+空中花园建筑建建筑建议采用国人易于接受（采用国人易于接受（轴对称、恢宏、高称、恢宏、高贵）的法式建筑的法式建筑风格格法式风格特点主要有：p布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居91、住空间。p贵族风格，高贵典雅。p细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。p点缀在自然中，崇尚冲突之美。法式建筑风格，是既对建筑的整体方面有严格的把握，又比较善于在细节的雕琢上下功夫。建筑造型上多采用对称造型，屋顶上一般都会有精致的老虎窗。外立面色彩典雅清新。建筑外立面风格，选择法式宫廷建筑风格、讲究对称和仪式感，圆柱、坡顶等细节突出奢华感(用材方面选用德国原产莱姆石)。建筑参考建筑参考单体立面，体立面，强化化仪式感，拔高式感，拔高项目品目品质入口处不会看到社区内的景象，私密性很好；销售期内，入户大堂楼栋，可以作销售接待中心；建筑参考建筑参考社区入口：社区入口：仪式感，从式感，从92、归家的第一步开始家的第一步开始 入口门厅：7-8米挑高入户大堂，圆形大厅的设计以及穹顶、大型吊灯的布局突出仪式感和尊贵感。建筑参考建筑参考社区入口：社区入口：仪式感，从式感，从归家的第一步开始家的第一步开始 社区入口两侧即是地下停车车库位置，进入小区即可把车停入车库内，完全的人车分流的设计保证了社区内的安全和私密性。建筑参考建筑参考车行入口：行入口：安全和私密性、安全和私密性、完全人完全人车分流分流 园林建园林建议立体园林：法式小品立体园林：法式小品+五重园林五重园林法式园林中，花坛、雕像、喷泉等元素是亮点，这些可以与本案建筑形成关联、建立呼应关系。法式园林，属于平面图案式园林。对于本案而言，93、这是需要规避的。法国园林十分重视用水,水是造园不可或缺的要素,巧妙地规划水景,特别是善用流水是表现庭园生机活力的有效手段；法式园林，充分体现的是等级制度。贯穿全园中轴线重点装饰，最美的花坛、雕像、喷泉布置在中轴线上，道路分级严谨。整个园林为条理清晰、秩序严谨、主从分明、简洁明快、庄重典雅的几何网格。园林建园林建议立体园林：法式小品立体园林：法式小品+五重园林五重园林立体多层次五重景观环境结合“龙湖”五重景观思路：大冠幅（高大）乔木、（中高）灌木、小乔木+（次高）灌木+花卉、小灌木+草坪、地被，营造立体园林。“龙湖龙湖”五重景观体系五重景观体系 第一层次，以高7-15米、冠幅5-10米大乔木；第94、二层次，4-5米高大灌木小乔木；第三层次，2-3米高的灌木；第四层次，花卉、小灌木；第五层次，草坪、地被等，中轴、对称、景观：十分对称的景观水池，两边的植物和建筑都采用中轴对称的方式布局，仪式感很强烈。园林参考园林参考法式小品：植物、雕塑中法式小品：植物、雕塑中轴对称，塑造称，塑造仪式感式感喷泉：中央景观喷泉，地面由天然石材铺设，与周边建筑和景观相互映衬。园林绿化植物多样、层次感很强，乔木、灌木、草丛、花木、以及盆栽等有序的结合在一起，营造花园式园林景观。园林参考园林参考花园园林：植物多花园园林：植物多样、层次丰富、立体景次丰富、立体景观园区道路：社区间的小型道路，建议使用天然石材铺设，配以整95、齐和多层次的绿化植物。绿城玉兰花园位于浦东新区：周边环伺张江高科技园区、金桥出口加工区、金融信息服务产业基地、迪士尼园区等多个国家级重点开发园区。绿城玉兰花园，占地5.8万平方米，地上建筑面积8.7万平方米，容积率1.5；北区规划6栋高层公寓，南区规划法式平层别墅；采用十字对称景观轴线，营造社区居住环境。参考案例参考案例绿城玉城玉兰花园花园标准层户型：四房两厅五卫面积约四房两厅五卫面积约363平方平方n动静分区设计，进门右手边（即图中黄色部分）为活动区，左手边（即蓝色部分）为休息区，整体动线十分流畅;n厅长近18米，宽约6米，分为餐厅、客厅和会客厅（书房），营造奢适的待客环境;n4间卧室2南296、北，所有房间都是套房设计，保姆同样是套房设计，有独立的出入口。参考案例参考案例绿城玉城玉兰花园花园绿城玉兰花园，主推南区平层别墅，主力面积330-400平方，价格区间44000-81000元/平方。厅：厅：空间十分开阔、北面是餐厅，南面为客厅，北面和东面都有大面积的开窗使各方面通透明亮，唯一有遗憾的是厅的南面是个书房，南向采光和视野有一些影响。参考案例参考案例绿城玉城玉兰花园花园书房：书房：客厅的南边设计的是书房，业主也可以改造成客厅，该方面东、南两面都有开窗，采光和视野都非常好。参考案例参考案例绿城玉城玉兰花园花园厨房：厨房：与北面的餐厅相邻，方便就餐，L型布局操作动线流畅，厨具采用全套德国97、品牌。参考案例参考案例绿城玉城玉兰花园花园北向次卧：北向次卧：4个房间2南2北，北面的2房面积比较小，适合作为子女房，都是套房设计，居住私密性有保证。参考案例参考案例绿城玉城玉兰花园花园南向次卧：南向次卧：南向次卧面积比较宽裕，带南向阳台采光通风比较好，同样是套房设计，除了卫生间外还带有衣帽间，作为老人房比较合适。参考案例参考案例绿城玉城玉兰花园花园主卧：主卧：主卧朝南，面宽充裕，带有大面积的南向阳台，豪华套房设计，居住舒适度高。参考案例参考案例绿城玉城玉兰花园花园入户门：入户门：天山鹤山铸铝门窗材：窗材：德国维卡门窗五金件：门窗五金件：德国原装进口诺托五金件智能设施：智能设施：磁卡 密码 钥98、匙 三合一门锁产品建品建议显性建材，局部向性建材，局部向“大平大平层”学学习中海紫金苑中海紫金苑入户门：入户门：钢木符合门，实木贴皮窗材：窗材：德国维卡智能设施：智能设施：密码、刷卡和钥匙三种开启“世界之锁”美国ASA ABLOY集团万科柏翠园万科柏翠园入入户门：钢木符合门，实木贴皮个别建材建议参考万科柏翠园：在材料使用方面，局部显性建材建议参考万科柏翠园品牌，从品质角度建立项目高端形象：物物业建建议聘聘请高端高端顾问指指导，提升物，提升物业服服务水准，同水准，同时建建立立项目附加目附加值高新物业成立于1999年，十多年来公司不断壮大、日趋成熟。但是，欠缺高端项目服务履历、缺少对高端人群的服务99、经验，需要深入完善。高力国际高力国际在51个国家或地区经营。开展全方位的房地产服务，包括写字楼、零售物业、住宅、工业物业中介顾问服务，在大中国地区管理的物业总面积超过2900万平方米，遍布20多个城市。仲量联行仲量联行在亚太地区开展业务超过45年，在中国内地的第一个办事处于1994年在上海建成，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括商铺、住宅、写字楼、酒店、管理服务等。世邦魏理世邦魏理仕仕进入中国内地市场已经超过20多个年头。除北京外，世邦魏理仕目前还在中国内地的上海和广州设有分公司。世邦魏理仕是纽约证交所上市公司，也是美国财富1000强公司之一。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是英国老牌不动产服务100、企业Savillsplc旗下物业服务子公司，向客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处。戴德梁行戴德梁行国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。我们有我们有我们最我们最我们是我们是高新核心法式洋房；高新核心法式洋房；高端物业服务住区；高端物业服务住区；高端科技、高标筑材；高端科技、高标筑材；五重生态园林，自然亲水堤岸；五重生态园林，自然亲水堤岸；高效的城市切换速度高效的城市切101、换速度优质学育条件；优质学育条件；齐全的生活配套；齐全的生活配套；奢适的生活空间；奢适的生活空间；低密、舒适、便捷低密、舒适、便捷项目核心竞争力体系梳理定位。我们的城市中坚都习惯了占有，习惯了概念，习惯了标签：我们的城市中坚都习惯了占有，习惯了概念，习惯了标签：“我的房子是高新区中心地王！我的房子是高新区中心地王！”；“有天、有地、别墅与洋房共生有天、有地、别墅与洋房共生”；“法式建筑、法式园林、法式风情法式建筑、法式园林、法式风情”。我们要唤醒城市享乐中坚骨子里的我们要唤醒城市享乐中坚骨子里的生活情结生活情结；回归生活本质、回归产品，回归洋房本质；回归生活本质、回归产品，回归洋房本质；用自然102、优雅的态度与客户沟通；用自然、优雅的态度与客户沟通；用我们积极的人文居住理念附加在项目产品之上，用心打动他们；用我们积极的人文居住理念附加在项目产品之上，用心打动他们；用一种代表群体的生活方式，解释一个圈层的精神诉求。用一种代表群体的生活方式，解释一个圈层的精神诉求。长春长春城市中坚城市中坚“法式慢乐法式慢乐”生活区生活区Citta Slow Town项目整体定位项目整体定位城市中坚阶层城市中坚阶层对于居所功能的潜在需求解析对于居所功能的潜在需求解析1234居住需求居住需求配套需求配套需求投资需求投资需求社交需求社交需求中产居所的中产居所的四大潜在需求四大潜在需求居所的舒适性生活的便利性环境103、的宜居性生活、教育配套休闲、娱乐场所身份感社交场所良好的升值预期you are where you live享乐中产，不为生活而妥协视野视野Vision品味品味Elegance品质品质Quality法式慢乐生活法式慢乐生活 “悦己悦己”有一些事业，但不放弃生活；有一些事业，但不放弃生活；有一些金钱，但不被金钱统治；有一些金钱，但不被金钱统治；追求品位生活，但不附庸风雅和装腔作势；追求品位生活，但不附庸风雅和装腔作势；接近自然，但不离群索居；接近自然，但不离群索居；慢乐生活慢乐生活 “乐家乐家”将爱和梦想献给家人！将爱和梦想献给家人！幸福的生活，因家人的微笑而变得简单幸福的生活，因家人的微笑而变104、得简单善待朋友就是善待自己善待朋友就是善待自己慢乐生活慢乐生活 “尚友尚友”分享、交流，才能赢得尊重分享、交流，才能赢得尊重本项目的核心策略：本项目的核心策略：“1+2+41+2+4”产品产品+服务服务整合产品优势及配套服务，整合产品优势及配套服务，建立体验价值点建立体验价值点本项目的产品策略：低密本项目的产品策略：低密+适度附加和创新适度附加和创新+配套配套客客观观性性主动式被动式主主观观性性 3 1 4 2产品产品服务服务人文人文环境环境（新进者）（新进者）（品牌）（品牌）（社会资源）（社会资源）（自然资源）（自然资源）河岸河岸+地脉地脉配套配套+物业物业体验体验产品优势突出并有一定创新产105、品优势突出并有一定创新 南北朝向、户型方正、主打低密居住感受，突出户型别墅感，增加景观享有率，努力营造整体社区氛围；通过创新，实现一定面积赠送，提高产品附加值4 4、本、本项目产品形式定位项目产品形式定位基本原则：基本原则：基本原则：基本原则：竞争关系：阻击八一水库版块，本项目应当确立高新地王级项目；低密度形象：用底跃产品，树立项目低密、别墅境界高品质形象；容积率约束：保障洋房舒适间距、为作足容积率、建议配合小高层实现项目利润最大化；产品形式定位：产品形式定位：产品形式定位：产品形式定位：标杆产品：底跃产品标杆产品：底跃产品辅助产品：小高层辅助产品：小高层主力产品：电梯洋房主力产品：电梯洋房案106、名案名|LOGO法兰西荣誉与民主France5 5、案名与标识（、案名与标识（1 1）荣誉。19世纪，世界第二强国；世纪，世界第二强国；两次世界大战的主要战胜国之一；两次世界大战的主要战胜国之一；爱丽舍宫爱丽舍宫爱丽舍宫爱丽舍宫 ，闻名遐迩，闻名遐迩与【美国】白宫、【英国】白金汉宫、【俄罗斯】克里姆林宫并驾齐名；ElysePalace荣誉。5 5、案名与标识（、案名与标识（1 1）爱丽舍宫爱丽舍宫位于巴黎香榭丽舍大街(Champs-Elyses)东端，1.1万平方米，地处巴黎市中心，背倚一个2万多平方米的恬静大花园。关键字：区域中心，背倚花园。荣誉。5 5、案名与标识（、案名与标识（1 1）荣107、誉。爱丽舍宫爱丽舍宫主楼，一座两层高的欧洲古典式石建筑，典雅庄重；两翼，对称的两座两层高的石建筑；中间，一个宽敞的矩形庭院；关键字：对称原则、法式建筑5 5、案名与标识（、案名与标识（1 1）爱丽舍宫爱丽舍宫兴建于1718年，迄今近300年历史。第一位主人，是戴弗罗伯爵，当时，称为戴弗罗公馆。关键字：历史积淀荣誉。5 5、案名与标识（、案名与标识（1 1）爱丽舍宫爱丽舍宫历经沧桑，几易其主：路易十五、路易十六、拿破仑一世、拿破仑三世等长期为达官贵人享用。关键字：王者人文荣誉。5 5、案名与标识（、案名与标识（1 1）爱丽舍宫爱丽舍宫1873年颁布法令，正式指定爱丽舍宫为法国总统府。法国最高权力108、的象征。关键字：王者人文荣誉。5 5、案名与标识（、案名与标识（1 1）5 5、案名与标识（、案名与标识（1 1）中海中海戴弗罗官邸戴弗罗官邸/中海中海麗宫麗宫案名渊源案名渊源“爱丽舍”一词源于希腊语，意为“乐土、福地”，象征着贵族、高雅和权威。爱丽舍宫（ElysePalace），居于巴黎区域中心、背倚花园，完美法式建筑，数百年至今的权利中心。本体嫁接本体嫁接本案属于高新中央区位，（项目）自身园林与外部丰富的自然资源，别墅级法式洋房建筑，目标群选择的是各界行业领导者，与法国荣誉府邸产生了完美对味。嫁接之后，将提升本案格调高雅、尊贵的形象感。法兰西荣誉与民主France5 5、案名与标识（、案名109、与标识（2 2）民主。斯特拉斯堡 Strasbourg德国和法国曾多次交替拥有其主权；在语言和文化上兼有法国和德国的特点；两种不同文化交融之地；关键字：文化交融5 5、案名与标识（、案名与标识（2 2）民主。斯特拉斯堡 Strasbourg德法两国名人谷登堡、加尔文、哥德、莫扎特、巴斯德等曾在斯特拉斯堡居留。诗人|文学家：哥德音乐家：莫扎特宗教领袖：加尔文物理学家：谷登堡关键字：文化交融5 5、案名与标识（、案名与标识（2 2）民主。斯特拉斯堡 Strasbourg法国第七大城市位于法国国土的东端；法国阿尔萨斯大区和下莱茵省政治文化中心。欧洲民主机构汇集地关键字：地理中心5 5、案名与标识（、110、案名与标识（2 2）民主。关键字：民主中心、欧盟中心斯特拉斯堡 Strasbourg与日内瓦、纽约以及蒙特利尔一样，非首都，却是国际组织总部所在地的城市；斯特拉斯堡与比利时的首都布鲁塞尔 一样，驻有欧盟许多重要的机构；欧洲理事会欧洲人权法院欧盟反贪局欧洲议会5 5、案名与标识（、案名与标识（2 2）民主。斯特拉斯堡 Strasbourg与德国隔莱茵河相望;拥有中世纪以来的大量精美建筑;被联合国教科文组织列为世界文化遗产;关键字：精美建筑5 5、案名与标识（、案名与标识（2 2）5 5、案名与标识（、案名与标识（2 2）中海中海斯特拉斯堡斯特拉斯堡本体嫁接本体嫁接 从表象看，我们的目标群体是一批111、向往着异域风情、渴望高品质的生活格调的城市中坚力量；从其行为次透视其深层内心，其实他们向往和追求的，是一种文明、民主、健康的文明生活。借用斯特拉斯堡底蕴，演绎项目价值、并传递给目标主体，生动、真实、有出处，将产生极致感染力。5 5、案名（、案名（3 3）案名渊源案名渊源君兰，取意君子兰，春城的市花是君子兰，其寓意“君子谦谦，温和有礼，有才而不骄，得志而不傲，居于谷而不卑”。本体嫁接本体嫁接高新君兰，借花语入佳境将尊贵之感最大化释放，同时更能彰显业主的君子风范和胸襟。中海君兰君兰|中海君澜君澜5 5、案名与标识（、案名与标识（4 4）国王水岸国王水岸|1803案名渊源案名渊源1803年，拿破仑成112、立法兰西第一帝国，成为当时欧洲版图上的唯一强国，无论是经济、文化还是国民自豪感，都为法国抒写了一段传奇的历史。本体嫁接本体嫁接针对本案法式建筑的风格定位，园区内的优雅水景，以及高新区域内的核心地位，让高新国王水岸1803具有一种王者的风范和气度。而且“水岸”的应用更加强调了本案的产品力，同时给客户一种尊逸生活的享受。5 5、案名（、案名（5 5）案名渊源案名渊源爱丽舍宫爱丽舍宫（法语：Palais de llyse，英语：lyse Palace，1718年），亦译艾丽艾丽榭宫榭宫，法国总统的官邸与办公室所在地，位于巴黎八区Rue du Faubourg Saint-Honor之55。本体嫁接本113、体嫁接名字独特，易于产生关注。不失品质，通过低调借用总统官邸地址嫁接至本案，营造项目权利气质、尊贵感，让目标群产生心理对味、共鸣。中海巴黎道巴黎道55号号5 5、案名（、案名（6 6）中海梵赛宫梵赛宫案名渊源案名渊源取名梵赛宫，名字来源自法国著名的凡尔赛宫，1833年凡尔赛宫被辟为国家历史博物馆，1980年被列入世界文化和自然遗产名录。是法国最高文化象征。本体嫁接本体嫁接高新梵赛宫彰显了本案宫殿级别的尊荣感与独特的艺术美感。让居住者体验到一种奢华和备受尊重的感觉。大气同时不失历史的文化性。5 5、案名（、案名（7 7）案名渊源案名渊源左拉，法国文豪，同时也是自然主义文学流派的鼻祖。代表作品有萌114、芽娜娜等。左拉代表了一种法国精神，一种对于文学和生活的想象。本体嫁接本体嫁接高新左拉世家，赋予项目的是一种文化修养和名门世家的底蕴，塑造本案独特文脉气质，建立本案高端人文形象。中海左拉世家左拉世家5 5、案名（、案名（8 8）案名渊源案名渊源酩悦，是法国最为奢侈的香槟品牌之一，创建于1743年，文化底蕴浓厚，是上流社会的最爱，是贵族生活的一种象征。本体嫁接本体嫁接高新酩悦读起来朗朗上口，仿佛香槟的清香散发于生活的每一个角落，园内水系灵动，为居住增添一道别具法式浪漫的风景。中海酩悦酩悦5 5、案名（、案名（9 9）案名渊源案名渊源优，寓意卓越、优雅之意。仕，取自“学而优则仕”学习之余还有闲暇的时光就去做官，给人一种人生尽在掌握之感。本体嫁接本体嫁接以高新优仕府命名彰显一种“运筹帷幄之后，决胜千里之外”的非凡境界。中海优仕府优仕府5 5、案名（、案名（1010）案名渊源案名渊源“翡丽”取自世界十大奢适名表瑞士“百达翡丽”。“百达翡丽”是日内瓦仅存的家族独立经营制表商，历史悠久，工艺精湛，始终致力于设计、开发、精制并装配出世界上最完美的时计作品。本体嫁接本体嫁接以高新翡丽命名，诉求项目建筑的高端品质、精工施法，同时表达景观宛若翡翠般魅力脱俗。中海翡丽