1、项目运营汇报项目运营汇报星耀天地星耀天地价值价值定位定位运营运营n 项目现状项目现状n 市场情况市场情况n 项目整体定位项目整体定位n 产品客群定位产品客群定位n 项目运营策略项目运营策略n13/1413/14年营销策略年营销策略ContentContent /目录目录项目现状项目现状现状小结现状小结成交分析成交分析客户情况客户情况来访分析来访分析项目概况项目概况项目于3月31日开放示范区，截止6月20日，来电客户共1192组，到访客户共928组，成交客户36组；项目累计认购88套，累计认购金额196745224；项目累计签约76套，累计签约金额165946341；签约率84%。项目现状项目现2、状现状小结现状小结成交分析成交分析客户情况客户情况来访分析来访分析四月五月六月合计02004006008001000120014000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%47407944783479310988.95%10.34%7.00%7.89%星耀天地星耀天地4-64-6月来电月来电客户转访率统计表客户转访率统计表电转访未转访转访比渠道晨报 商报晚报时报其他报纸户外机场搜房 新浪 焦点百度其他网络杂志微博电台短信彩信电Call派单房交会路过亲友推介前期关注活动未告知合计来电8534291695614509229324 767 21415329101013、192转访51201402000101052040061301093比例6%3%7%11%7%4%11%50%7%400%11%45%7.8%海柒17%江叁74%商业2%住宅6%会所0%均可1%来电客户需求产品形态来电客户需求产品形态来电客户分析来电客户分析截止6月20日，项目来电客户共11921192组，来电转访共93组，电转访比例约7.8%；转访比例略低；客户信息获知渠道最多是短信（767767组组），其次是报媒（173173组组）。项目现状项目现状现状小结现状小结成交分析成交分析客户情况客户情况来访分析来访分析晨商晚时其他报纸户外机场搜房其他网络微博杂志电台短信电Call轿厢派单房交会路4、过亲友推介中介转介活动其他050100150200250300350196814342134231118841156288222483433渠道户外 短信 电Call 轿厢路过 亲友推介 中介 转介 活动 合计来访量34118848412882882222224848343928比例 3.7%12.7%9.1%9.1%0.1%31.0%31.0%23.9%23.9%5.2%5.2%0.3%4.6%100%成交量125 51101013132 21136转化率 3%2%6%6%100%3%3%6%6%4%4%33%2%4%到访客户分析到访客户分析获知渠道获知渠道项目到访客户共928928组组，成5、交量3636组组，转化率4%4%，整体转化率略低；在客户来访途径中，到访数量最多渠道是路过和亲友推荐，分别为288288组组、222222组组；转化率最高的途径为电Call（6%）和亲友推荐（6%）。其次为中介（4%）和路过（3%）项目现状项目现状现状小结现状小结成交分析成交分析客户情况客户情况来访分析来访分析类目类目 晨报晨报 商报商报 晚报晚报其他其他报纸报纸户外户外 机场机场 网络网络 杂志杂志 微博微博 电台电台 短信短信 电电CallCall 派单派单 房交会房交会 路过路过亲友亲友推介推介中介中介 转介转介 活动活动 其他其他 合计合计海柒4154143419112237516126、166江叁1113418113318354124167155301323596峰捌13116商业5112621337278住宅1825245140582到访客户分析到访客户分析意向产品意向产品江叁产品的关注客群（596596组组）最多，占到访客户的64%；而海柒作为首次亮相且有样板房的产品，关注客户多，但总价高，成交率低；除了正在销售的物业形态，很多客户也关注项目的商业、住宅等产品，其数量、比例较为接近。项目现状项目现状来访分析来访分析类目类目合计合计江北江北 渝北渝北北部北部新区新区南岸南岸渝中渝中 九龙坡九龙坡沙坪坝沙坪坝 大渡口大渡口 高新区高新区巴南巴南区区外省外省区县区县未告未告知知7、退休退休 外籍外籍居住区域928468468 145145373758584343261724328168001工作区域928416416 142142414156566969221614131269841各区域客户工作区域分析居住区域在江北4682562565625135526155404居住区域在渝北1454278786101215居住区域在南岸5871141414112居住区域在渝中43621313112各区域客户居住区域分析工作区域在江北309149149801454041349工作区域在渝北10649494033119工作区域在南岸37912222113工作区域在渝中542020528、161217到访客户分析到访客户分析区域分布区域分布三北（江北、渝北、北部新区）是项目客户的核心来源区域；其次为南岸和渝中，区县和外省客户总量较少，但成交比例较高；居住与工作地的地域性关联较强，居住地和工作地一致的客户整体比例较高；渝中区工作客户中，以居住在江北区的居多。项目现状项目现状现状小结现状小结成交分析成交分析客户情况客户情况来访分析来访分析类目产品类型面积区段100以下100-300300-600600-12001200以上自用海柒2江叁41112投资江叁1165自用兼投资江叁3合计157932从客户购买用途的整体情况来看，以投资为主的购买目的占较高比例（2525组，组，69%69%9、）；投资性客户多倾向购买面积较小的产品，300以内占68%（17组）；自用客户的需求面积段较为分散，无明确指向；但购买面积在800平米以上（即1层以上）的客群，都为自用目的。成交客户分析成交客户分析购买用途购买用途项目现状项目现状现状小结现状小结成交分析成交分析客户情况客户情况来访分析来访分析0123456100万以内100万-300万300万-1000万1000-1800万251214223111112312130天以上30天30天15天15天7天2天1天来访次数1次2次3次4次4次以上周期1天2天7天15天15天30天 30天 30天以上100万以内20431110100万-300万02210、11220300万-1000万512103011000-1800万100000001800万以上00000000合计合计8 83 38 85 52 26 63 31 1成交客户分析成交客户分析成交周期成交周期项目整体成交周期较短，购买决策在2周内的客户比例较高（2626组，组，72%72%）；从到访次数的数据来看，在13组高总价购买（300万以上）的客户中，决策周期呈两个极端，首次到访即认购占38%（5 5组组），1个月以上占30%（4 4组组），有利的利用现场氛围和手段逼定客户，仍是有效的销售策略。项目现状项目现状现状小结现状小结成交分析成交分析客户情况客户情况来访分析来访分析261007511、1125002000130100万以内100万-300万300万-1000万1000-1800万1800万以上20-30岁30-40岁40-50岁50-60岁012345678成交客户分析成交客户分析年龄及购买力年龄及购买力30-40岁年龄段客户是项目成交量最大的人群，占所有成交客户的50%（1818组组）；但购置金额不高，集中在300万总价以内（1313组组），多为1-2套认购；购买力最强的客户年龄段集中在40-50岁，在14组300万以上总价成交客户数中占57%（8组）。项目现状项目现状现状小结现状小结成交分析成交分析客户情况客户情况来访分析来访分析012345678910一次性付款按揭付12、款569415241800万以上1000-1800万300万-1000万100万-300万100万以内付款方式100万以内100万-300万300万-1000万1000-1800万1800万以上一次性付款59100按揭付款64524合计1113624成交客户分析成交客户分析付款方式付款方式在所有成交客户中，一次性付款的比例为41%（15组），剔除小户型产品后，约为27%；整层及以上客户仅1组（8%）选择一次性付款，为大客户提供灵活的付款方式，也是促成成交的有利手段。项目现状项目现状现状小结现状小结成交分析成交分析客户情况客户情况来访分析来访分析认购核心因素认购核心因素：p有区域发展潜力p项目升13、值空间及投资回报p江景资源p低总价产品投资风险小认筹未认购客户放弃因素认筹未认购客户放弃因素：p住宅性质产品投资前景不看好p区域成熟度不高p价格抗性认购客户认购客户退房原因：退房原因：p资金不到位p周边不利因素影响（垃圾站，加油站，高压线）客户分析客户分析关注及抗性关注及抗性项目现状项目现状现状小结现状小结成交分析成交分析客户情况客户情况来访分析来访分析客户认可项目自身品质业内普遍赞誉会所叫好不叫座叫好不叫座客户对本区域褒贬不一规划利好信息不足区域发展区域发展两极化两极化担心投资回报无法达到预期同行提出可做场景化样板房投资风险投资风险抗性大抗性大n 项目现状项目现状n 市场情况市场情况n 项目14、整体定位项目整体定位n 产品客群定位产品客群定位n 项目运营策略项目运营策略n13/1413/14年营销策略年营销策略ContentContent /目录目录市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场动态市场动态主城写字楼2013年市场动态p2013年重庆写字楼进入集中爆发期，但成交量价均呈下滑态势，市场竞争日趋激烈；时间供应量（万方）成交量（万方）成交均价（元/）12年底可售库存（万方）目前推出产品剩余可售库存量（万方）13年下半年放量预测（万方）2011年8848139202012年17674125452013年1月6.74.615、21154056.99其中：渝中区：14.5江北区：7.9九龙坡区：3.14南岸区：1.99渝北区：20.09沙坪坝区：3.72大渡口区：3.6578.08其中：渝中区：24.61江北区：14.69九龙坡区：1.4南岸区：5.74渝北区：23.69沙坪坝区：4.75大渡口区：3.2155.3其中：渝中区：43江北区：83.5九龙坡区：4南岸区：6渝北区：13.8沙坪坝区：0大渡口区：52013年2月5.612.01121592013年3月02.87106522013年4月14.652.5998402013年5月13.146.91125762013年1-5月合计40.119116162013年116、-5月供需比2.11p2013年写字楼存量大（5月底存量接近135万方），消化存量约需22个月，渝中、江北、渝北存量大；p2013年量价齐跌态势明显：销售量锐减至18.9万，价格呈下降趋势，前5月成交均价仅为11616元/。市场现状：写字楼存量大、量价呈跌势市场现状：写字楼存量大、量价呈跌势市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态主城写字楼2013年成交排名金金额排名排名项目名称目名称成交建成交建面面（）（）成交金成交金额（元）（元）成交套数成交套数成交建均成交建均（元（元/）备注注1龙湖时代天街27068 3484317、930736312873 成交以Loft和soho产品为主，利用核心地段、品牌优势及产品性价比大卖2融创玖玺国际25870 2581607461939979 普通写字楼产品，区内供应不足，利用自身渠道优势及低价促销3东原D7区22295 25011343345911218 Loft和soho产品，低总价，购买门槛低，利用购物中心及区域发展潜力促进销售4金贸时代29008 2371476093968175 Loft产品，低总价，性价比产品，利用自身渠道优势及低价促销5中渝国际都会14153 2368036877516732 5A甲级写字楼产品，拥有核心区域及商政中心办公环境，大力发展大客户购买618、中铁峰汇国际17366 23437841717613497 普通写字楼产品，分零销售，利用周边城市功能配套及低价促进销售7动力国际10176 13998695813513756 复式写字楼，6.1米挑高，市场稀缺产品，且地处城市核心功能区，投资价值高8升伟晶石公元6852 1189074744117354 多层生态办公产品，市场新兴业态，同类供应不足，利用区域及政策优势促进销售9通用时代9603 1112254863211583 住改商写字楼产品，独层办公，低价促销10星耀天地7930 1067460584213462 本案项目p时代天街成为今年前5月写字楼销冠，月均去化约5400，明显低于去19、年销冠金贸时代月均去化速度；p玖玺国际排名第二，东原D7排名第三，多产品线同时销售成为决胜关键。热销总结：成熟商圈热销总结：成熟商圈+低总价产品低总价产品+优质配套资源优质配套资源市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态本案各产品线可参考项目选取维度同时期（推出时期接近）价格接近（预期价格接近）同成熟度（配套、人口及商务氛围）同产品（产品类型和户型、层高类似）同区位（区位类似或接近）本案需要从区位、产品、成熟度、推出时期和价格五个维度来选取选取可参考项目，同时本案通过市场可比法确定价格时还需考虑品牌维度的影响。市场情况20、市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼独栋办公项目选取本本案案项目推出时期面积段（）价格（元/）总价段（万元）月均去化（）核心竞争力参考价值升伟晶石公元2012年500-80015000-17000750-10006000金开大道、20%赠送率财富CDE2011年1600-2000210001200-40009000湖景资源、leed认证贝蒙盘古2010年440-100019000800-20006000多样赠送、低密度本案2016年30021、00-400003000-5000晶石公元区位：金开大道体量：万方交通：公交成熟度：融景城大社区面积：107-1500价格：17000元/财富CDE区位：新牌坊星光大道体量：3.7万方（75万方）交通：公交成熟度：融景城大社区面积：107-1500价格：21000元/贝蒙盘古区位：人和转盘方体量：5.5万方交通：公交成熟度：社区商业面积：440-1000价格：19000元/市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼独栋办公项目推广主题p22、别墅级的生态办公环境成为主力诉求p创新的办公理念成为第二大诉求p定制成为第三大诉求，主要针对智力型顶尖企业市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼p价格：畅销型独栋写字楼主力价格在20000元/左右，赠送率在20%以内，本案赠送率远远高23、出该水平；p销售：竞品以整栋销售为主，整层销售为辅，主力总价4500-8000万，月均去化速度约6000；p卖点：地段和低密度生态办公环境成为主力卖点；p客群：地产公司、大型金融机构及开发商等成为独栋写字楼的主力客群。独栋办公项目量价关系独栋办公项目品牌成熟度内部配套价格（元/）去化速度（/月）客户升伟晶石公元170006000建筑商、开发商财富CDE210009000地产、大型金融企业星耀天地30000-40000市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓24、滨江豪宅5A甲级写字楼经济型写字楼参考项目选取本本案案项目推出时期面积（）价格（元/）月均去化（）核心竞争力参考价值渝能19922013年1412.08140001400交通便捷，政府扶持中渝国际都会2012年1500（整层）150002400项目物业形态丰富、交通便利中渝国际都会区位：新牌坊体量：14.万方（60万方）交通：公交，轻轨成熟度：政府办公集中区域面积：881500价格：15000元/渝能1992区位：五里店体量：3.7 万方交通：公交、轻轨成熟度：五里店商圈、自身商业面积：701412.08价格：14000元/经济型写字楼推广主题市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交T25、OP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼地段、成长潜力、商务配套成为主要诉求点经济型写字楼量价关系p价格建议：参考的经济型写字楼（商业性质）市场均价14000-15000元/，区域成熟性较高；p去化速度：散售的月均去化量仅为1400-2400左右；整栋、多层销售成为经济型写字楼的趋势，建议本案以整层或多层认购为主方向。p 主力卖点：地段、成长潜力、商务配套成为主要诉求。甲A写字楼品牌成熟度内部配套价格（元/）去化速度（/月）客户构成渝能1992140001400以金融、通讯、房地产及26、建筑等行业中渝国际都会150002400以金融保险、房地产等知名企业为主星耀天地120001000市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼住改商参考项目选取项目推出时期面积段（）均价（元/）主力总价段（万元）月均去化（）核心竞争力参考价27、值玖玺国际2012.939-961000040-90 3300 会展中心旁、凯宾斯基酒店、低总价中海首钻2011.844-7978-160800035-653500低总价、大社区（国际社区）通用时代2012.1256-35212000300-4002500金源MALL、交通便利、高性价比星耀天地201310#：38-7115#：80-13823000商业玖玺国际区位：南坪会展中心旁体量：3.5万方（32万方）交通：公交、轻轨成熟度：凯宾斯基酒店、豪宅、亚太商谷面积段：39-96 价格:10000元/中海首钻区位：弹子石国际社区体量：5万方（87万方）交通：公交成熟度：大社区面积段：44-16028、 价格：8000元/本本案案通用时代区位：北滨路体量：3.6万方交通：公交成熟度：金源MALL、酒店面积段：256-323 价格：11730元/市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼p单层面积较小的住改商以独层办公为主要卖点，本案可参考借鉴；p低总价、低投资门槛成为第二大诉求点。住改商推广主题u玖玺国际首付4.5万，抢占200亿会展商机u通用时代观音桥、北滨路纯独层企业公园市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10T29、OP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼住改商量价关系p价格：参考项目均价10000元/左右，本案后期住改商缺乏江景溢价，故建议均价10000-10500元/；p速度：小面积住改商月均去化约3300/月，预计本案月均去化速度3000/月；楼盘品牌成熟度内部配套价格（元/）去化速度（/月）客户构成融创玖玺国际100003300以酒店投资客为主中海首钻80003500以中小型投资客为主星耀天地10000-105003000市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线30、案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼LOFT参考项目选取项目推出时期畅销面积（）均价（元/）主力总价段（万元）月均去化（）核心竞争力参考价值东原中心2012.1140-501214748-603700东原品牌、综合体优势时代天街2010.1254-761294670-983542龙湖品牌、天街商业、高赠送、轻轨金贸时代2012.640-509200-1050040-505500低价策略、成熟大社区、轻轨万悦汇2012.1183-85973080-1505500万科品牌、5.5米层高高赠送本案2014年东原31、中心区位：大石坝体量：6万方（100万方）交通：公交成熟度：30万方商业面积：37-79 价格：12147元/融创金贸时代区位：汽博中心奥园体量：7万方（38万方）交通：公交、轻轨成熟度：集中商业、大社区面积：49-113 价格：9200-10500元/万悦汇区位：金开大道体量：3万方（10万方）交通：公交成熟度：集中商业、悦府、悦峰面积：35-84 价格：9730元/本本案案龙湖时代天街区位：大石坝体量：12万方（130万方）交通：公交、轻轨成熟度：60万方商业面积：37-75 价格：12900元/p高赠送（即5.1、5.5米层高一层投入、双层享受）成为主力诉求；p低总价、低投资准入门槛为第32、二大诉求点；p当前主要包装为“空中商铺”吸引小型私营业主购买；LOFT项目推广主题市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼市场表现：LOFT畅销面积集中在50-85 之间，总价段集中在50-150万，2间合并购买者比例位居第二；去化速度33、月均可达到4000，个别项目甚至更高；层高以5.1米的产品居多，多为投资客和个体经营户（网店经营者为主）购买LOFT办公量价关系p价格建议：可参考项目价格约12000-13000元/，考虑到本案成熟度因素，建议均价12500元/;p去化速度：参考项目月均去化3500-5500 不等，本案月均去化3500 较为适宜；p客群：以创意及设计公司（广告、工作室、设计等）自用、个体经营户和投资客户购买为主楼盘品牌成熟度内部配套价格（元/）去化速度（/月）东原中心121003700龙湖时代天街129003542星耀天地125003500市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各34、产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼复式办公参考项目选取本本案案动力国际区位：火车北站对面体量：11万方（16万方）交通：公交、轻轨成熟度：斯坦利酒店、4万方商业面积：49-348 价格：17000元/金开协信中心区位：金开大道入口体量：3.9万方（12.7万方）交通：公交成熟度:5万方星光商业面积段：280-523 价格：12000元/项目推出时期面积段（）均价（元/）主力总价段（万元）月均去化（）核心竞争力参考价值动力国际2011.10小:49-88大：166-34817000160-3001135、30（大面积）6.1-6.6米层高，100%赠送、实得均价7900-8500元/金开协信中心2011.1258-52312000300-5503300产品空白，高赠送：实得单价80005万方星光商业星耀天地2013305-427市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼复式写字楼推广主题p地段为主要诉求点，主打两江新区门户概念，看好两江新区发展潜力；p高赠送率、高性价比（实得单价7500-8500元/）成为第二大诉求点；p价格建议：参考36、项目实得单价8000-8500元/，本案赠送率约为25-30%，推算均价约为11050元/；考虑到本案紧邻江北嘴CBD可产生一定溢价，故建议复式写字楼均价为11500元/；p去化速度：建议参考当前在售的动力国际，大面积月均去化约1130 p客群特征：该类产品多为金融、地产、贸易及物流公司自用为主楼盘品牌成熟度内部配套价格（元/）去化速度（/月）客户构成双远动力国际170001130三北、龙头寺周边，三北、龙头寺周边，以物流、贸易为主以物流、贸易为主 金开协信中心120003500三北区，金融、地产、三北区，金融、地产、贸易为主贸易为主 星耀天地115001000市场情况市场情况市场小结市场小结37、1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼复式办公量价关系市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼公寓参考项目选取本本案案公寓项目推出时期畅销面积（）价格（元/）主力总价（万元）月均去化（）核心竞争力参考价值珠江国际2013.433-731050040-55600010万方商业、低总价招商江湾国际2011.938、39-531047940-605000低总价、精装、紧邻轻轨江北协信中心201035、451200040-545000观音桥商圈、酒店式管理、协信品牌珠江国际区位：北滨路路黄花园大桥旁体量：7万方（38万方）交通：公交成熟度：10万方商业面积：33-73 价格：10500元/（清水）招商国际公寓区位：北滨路金源旁体量：3万方（48万方）交通：公交、轻轨成熟度：大社区面积：39-53 价格：10497元/（精装）江北协信中心区位：观音桥茂业百货旁体量：3万方（10.5万方）交通：公交、轻轨成熟度：观音桥商圈、星光商业面积：35-52 价格：12000元/（精装）公寓推广主题地段（北滨路）、成熟度39、配套、低总价和投资前景等成为公寓项目的主要诉求点市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼公寓量价关系p价格建议：参考公寓清水价格约为10500元/，考虑到精装溢价，本案售价建议为12000元/;p去化速度：参考项目月均去化5000 以40、上，去化速度远超过住改商，故建议后期将23、24号楼规划为公寓，同时考虑到本案居住氛围尚不成故熟，本案公寓预计去化速度在3500 以上；p主力卖点：低总价和投资潜力成为主卖点，酒店管理公司（雅诗阁等）的引入有助于项目销售楼盘品牌成熟度形象呈现价格（元/）去化速度（/月）备注珠江国际10500（清水）60002012年开售招商江湾国际10497（精装）50002011年开售星耀天地12000（精装）10500（清水）3500市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小41、户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼高层豪宅参考项目选取本本案案项目面积段（）价格（元/）成熟度自身配套推出时期参考价值寰宇天下74-32416962-23400市政设施已建成高端会所、国金中心2011年玖玺台131-45420280会展片区较成熟高端会所2012年本案无公交，人口较少23000商业2015年寰宇天下区位：江北嘴大剧院旁体量：43万方（16万方）交通：公交成熟度：大剧院、科技馆面积：180-330 价格：16962-23400元/融创玖玺台区位：南坪体量：11万方（16万方）交通：公交、轻轨成熟度：斯坦利酒店、4万商业面积：131-454价格：20280元/市场情况市场情况市场小结市场42、小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼高层豪宅推广主题高层豪宅主要以地段、建筑地标和景观作为主力诉求点，精装作为第二大核心诉求市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼 高层豪宅量价关系寰宇天下户型套内面积（）推出套数（套）目前销售套数（套）目前均价（元/）主力总价区间（万元）去化时间（月）月均去化套数43、（套）两室两厅单卫74-8013113122500171-182149三室两厅三卫119-19578262722200494-600227四室两厅四卫215-22218718728000573-694537跃层/大平层324-4785325000675-718130户型套内面积（）推出套数（套）目前销售套数（套）价格主力总价区（万元）去化时间（月）月均去化套数（套）三室两厅双卫131222700035440.5三室两厅三卫173-176492322000381-38745.8 三室两厅三卫198112500049540.3 四室两厅三卫219-222492521000460-46646.3 五44、室两厅四卫229-2302023000527-52940四室两厅三卫232-2333324000557-55940.8 四室两厅三卫248112400059540.3 五室两厅四卫259-268511321000544-56343.3 五室两厅四卫282-293481723000649-67444.3 四室两厅三卫4541029000131740 p近半年高层豪宅畅销总价段为280-400万之间，其次为400-500万之间；p建面单价为15600-20000元/（含精装），建议本案豪宅均价16000-20000元/；市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案45、例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼 高层豪宅量价关系p去化速度：月均去化套数在10套以内，去化面积1500-2500，去化速度较2012年下滑明显市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼甲A写字楼参考项目选取本本案案项目推出时期面积（）价格（元/）月均去化（）核心竞争力参考价值金融街融景中心2012年200-1500散售价：15000团购价：1346、0002000高性价比金融城2号2012年490-200023079500江北嘴CBD核心区位、硬件配置英利IFC2011年198-552250001400解放碑CBD、硬件配置瑞安天地2012年150008124瑞安品牌、江景金融街融景中心区位：建新东路体量：14.5 万方（170万方）交通：公交成熟度：10万商业，大社区面积：107-1500价格：15000元/金融城2号区位：北滨路体量：10万方（48万方）交通：公交成熟度：江北嘴核心商务区面积：490-2000 价格：23000元/英利IFC区位：北滨路体量：16 万方交通：公交、轻轨成熟度：解放碑商圈、自身商业面积：198-552 价47、格：25000元/市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼甲A写字楼推广主题地段（江北嘴CBD）、5A硬件配置成为主要诉求点市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态企业别墅经济型写字楼住改商小户5.1米loft复式写字楼小户公寓滨江豪宅5A甲级写字楼甲A写字楼量价关系p价格建议：畅销型甲A价格为15000元/，考虑到本案2-3年后推出甲A，预计届时售价170048、0元/较为适宜；p去化速度：甲A去化多受大型国企、金融保险等名企团购影响较大，散售的月均去化量仅为1000左右；整栋、多层销售成为甲A写字楼的趋势，建议本案提前启动整栋或多层认购。p 主力卖点：商务核心地段(如CBD)、甲级软硬件配置成为主要诉求。甲A写字楼品牌成熟度内部配套价格（元/）去化速度（/月）客户构成金融街融景中心150001160江北区地税局、江北权属登记中心、大地保险认购8000金融城2号23000500以金融保险、房地产等知名企业为主星耀天地170001000市场情况市场情况市场小结市场小结1313成交成交TOP10TOP10各产品线案例各产品线案例1313市场市场动态动态市场49、市场小结小结p独栋办公：独栋办公：主要低密低密及生态办公生态办公为主要卖点，多位于城市边缘城市边缘，畅想独栋写字楼主力价格在2000020000元元/左右，赠送率在20%内，月均去化约月均去化约60006000；p经济型字楼：经济型字楼：地段地段、成长潜力成长潜力、商务商务配套配套为经济型写字楼（商业性质）主要述求，市场均价在14000-1500014000-15000元元/，月均去化约1400-24001400-2400；p住改住改商写字楼：商写字楼：主力价格在1000010000元元/左右，小面积住改商产品月均去化约月均去化约33003300；pLoftLoft写字楼：写字楼：以创意类公司50、创意类公司（自用）及投资客户投资客户购买为主，主力价格在12000-1300012000-13000元元/左右，月均去化月均去化3500-50003500-5000；p复式写字楼：复式写字楼：市场上复式写字楼多为多为100%100%全赠送且面积较小全赠送且面积较小，均价约110500110500元元/，月均去化约月均去化约11301130；p小户公寓：小户公寓：低总价低总价和投资潜力投资潜力为公寓产品主要卖点，市场均价约1050010500元元/（清水），月度去化约月度去化约50005000；p滨江豪宅：滨江豪宅：畅销总价段为畅销总价段为280-400280-400万之间万之间，其次为400-51、500万，月均去化约月均去化约1500-1500-20002000；p5A5A甲级写字楼：甲级写字楼：商务核心商务核心地段及硬件配置硬件配置为主要诉求，畅销项目均价约1500015000元元/，月均去化约月均去化约10001000；整栋、多层销售为甲整栋、多层销售为甲A A写字楼趋势；写字楼趋势；n 项目现状项目现状n 市场情况市场情况n 项目整体定位项目整体定位n 产品客群定位产品客群定位n 项目运营策略项目运营策略n13/1413/14年营销策略年营销策略ContentContent /目录目录整体定位整体定位定位修正定位修正项目整体形象项目整体形象原定位问题原定位问题原产品线定位：原产品52、线定位：“江江”：板式观江住改商（面积：10#33-83、8/9#200左右）“树树”：5栋创意BOX（每栋2417.75）“峰峰”：1栋5A甲级写字楼（标准层1990、户均570）1栋住改商复式写字楼（6.6米局部挑空、305-427）3栋商业性质loft（11#87-110、12#190、13#190）3栋住改商办公（15#80-158、23#184、24#184）“海海”：总部别墅办公产品（面积：441）“云云”：2栋小户公寓（面积：45）“天天”：6栋一线观江豪宅（28/29#290、26/27/30/31#160-240）整体定位整体定位定位修正定位修正项目整体形象项目整体形象原定位53、问题原定位问题目前定位问题：目前定位问题：p12#12#原产品：原产品：面积大面积大，户均190，市场中同类产品均为小面积产权，以低实得单价吸引客户，避免与标准写字楼竞争，原产品同总价段竞原产品同总价段竞品多品多，去化速度低去化速度低；p23/24#23/24#原产品：原产品：住改商，基于目前10#小户产品消化较困难，且项且项目小户办公产品多目小户办公产品多，产品线过于单一产品线过于单一，拉低整体项目写字楼办公形象；p28/29#28/29#原产品：原产品：面积大面积大，户均290，总价高总价高，客户基数少客户基数少，去化去化速度低速度低；基于基于“降低项目运营风险降低项目运营风险”考虑，需对54、考虑，需对12#12#、23#23#、24#24#、28#28#、29#29#产品进行调整产品进行调整整体定位整体定位定位修正定位修正项目整体形象项目整体形象原定位问题原定位问题原有产品：原有产品：调整调整产品：产品：切小后：41-92 切小前：户均面积190 12#LOFT产品调整建议本案LOFT产品切小，迎合市场畅销面积和总价段，划小后的市场同类产品均价约12000-13000元/，月均去化约3500-5000；建议：将建议：将2323、24#24#调整为住宅精装小户（住宅），调整为住宅精装小户（住宅），丰富前期产品线，保证去化速度丰富前期产品线，保证去化速度整体定位整体定位定位修正定位修55、正项目整体形象项目整体形象原定位问题原定位问题23/24#产品调整p23/24#原产品为住改商，目前10#小户产品消化较困难，且项目小户办公产品多，产品线过于单一，拉低整体项目写字楼办公形象；p小户公寓产品目前市场销售情况较好，均价10500元/平方米，月均去化约5000；整体定位整体定位定位修正定位修正项目整体形象项目整体形象原定位问题原定位问题28/29#产品调整p28/29#原产品为一线观江豪宅，三梯两户，户均面积约290，基于目前市场总价500万以上大平层豪宅产品去化情况不理想，为降低项目运营风险考虑，建议将产品划小；p划小后产品与市场畅销总价段（280-400万之间）呼应，市场月均去56、化约1500-2000；建议：将建议：将28/29#28/29#调整为三梯三户，划小面积段，调整为三梯三户，划小面积段，溢价同时保持去化速度溢价同时保持去化速度n 项目现状项目现状n 市场情况市场情况n 项目整体定位项目整体定位n 产品客群定位产品客群定位n 项目运营策略项目运营策略n13/1413/14年营销策略年营销策略ContentContent /目录目录办公产品线价值梳理办公产品线价值梳理企业企业别墅别墅567/432#567/432#：重庆唯一江景临崖企业别墅、赠送面积大、私享花园LoftLoft办公办公11/12/13#11/12/13#：昭示性强、临近出入口、底层具备商业价值、57、产品赠送率100%、商业氛围强甲级写字楼甲级写字楼25#25#：地标建筑、高配置标准复式写字楼复式写字楼14#14#：昭示性强、项目稀缺品、标准层高、局部6.6米挑高江景板式江景板式8 8、9#9#：一线江景、户型通透、采光通风好、与滨江商业互通、昭示性好住改商办公小户住改商办公小户10/15#10/15#：低门槛、临主入口昭示性强、住商两用、商业氛围较好办公产品线客群定位办公产品线客群定位江景板式江景板式写字楼写字楼甲级办公楼甲级办公楼企业独栋企业独栋Loft/Loft/复式办复式办公产品公产品临崖会所临崖会所目标客群：建筑类相关企业终端用户：小额担保/设计院大型投资者（品牌餐饮等）目标客群58、：创意设计类成长企业装饰、建筑、工业、广告等客群：私人银行、金融证券类终端用户：企业会所、集团办公客群：大型基金/保险/投行终端用户：大中型企业联排办公联排办公客群：设计事务所/大型律师行小户小户SOHOSOHO类类物流/贸易类中小企业产权式酒店/服务式公寓：产品稀缺性、投资风险低、门槛低、商业氛围好精品江景豪宅：一线江景、闹中取静、三面江景、板式采光通风好精装服务式公寓：产品稀缺、投资风险低、高回报、门槛低住宅类产品线价值梳理住宅类产品线价值梳理产权式酒店/服务式公寓：区县投资客、项目周边板块投资客精品江景豪宅客群：北上广回渝精英人士、已有4-6年别墅居住客户精装公寓客群：行政CEO官邸、外59、派中高层曾客户住宅类产品线客群定位住宅类产品线客群定位n 项目现状项目现状n 市场情况市场情况n 项目整体定位项目整体定位n 产品客群定位产品客群定位n 项目运营策略项目运营策略n13/1413/14年营销策略年营销策略ContentContent /目录目录运营策略运营策略运营策略运营策略推售策略推售策略运营目标运营目标目标一：实现全案目标一：实现全案8383.2 2亿销售目标；亿销售目标；目标二：目标二：XXXX年年（需财务核算）（需财务核算）前快速现金回流；前快速现金回流；目标三：目标三：XXXX年年（需财务核算）（需财务核算）年实现项目盈亏，为后期销售提年实现项目盈亏，为后期销售提供溢60、价基础；供溢价基础；运营目标：运营目标：面临问题从目前情况看，项目运营难点：Q1、产品线丰富，如何平衡利润与速度；Q2、前期单一作战，孤城难热，片区信心不足；Q3、江北嘴发展现状不足以支撑客户认可项目价值；运营策略运营策略运营策略运营策略推售策略推售策略运营目标运营目标运营思路：（3）中高端品牌商业引入，氛围加浓，提升信心值。（2）政策挂牌，产业包装，提升形象感及利益价值；（1）现金流+利润产品搭配推售，保证现金流；2013坚持2018落成2017收获2016收复2015转折2014希望企业别墅5A小户公寓小户公寓小户公寓江景写字楼住改商住改商复式会所滨江豪宅幼儿园推货节点商业节点交房节点江北61、嘴落成4月：8#5月：9/10#8月：14/15#9月：11#3月：12#4月：16#5月：23#9月：13#3月：28/24/18#2/3/4/5/6/7#4月：19#6月：26#3月：33/34#4月：20/21#6月：22/25#3月：27/29#4月：30#9月：31#企业别墅5A小户公寓小户公寓小户公寓江景写字楼住改商住改商复式会所BOX滨江豪宅滨江豪宅幼儿园9月：1/8/9/10/16#5月：11/14/15/12#18/19/20#8月：23#10月：13/21/22#3月：26/27/28#6月：24#3月：25#4月：2/3/4/5/6/7#10月：33/34/35#8月：262、9/30/31#政府授牌创意产业产业基地，落实优惠政策。16#楼与12个主力租户达成意向。与品牌酒店管理公司达成意向。开通公交线路。鲁溉路沿线及溉北三支路广场形象呈现。16#楼正式开业。Box与1个主力租户达成意向。Box及周边商业全线开业。项目整体基本成型，CBD全生态城市综合体的形象落成。江北嘴约130万方办公物业交付入驻。13万办公人口入驻。江北嘴约130万方商务产品入市。部分商业、商务产品交付。千厮门大桥 通车，轻轨6号线开通。江北嘴CBD商务圈初步落成。图1：推货顺序图2：交房顺序江北嘴区域成熟、项目落成走势图运营策略运营策略运营策略运营策略推售策略推售策略运营目标运营目标年份年份263、013201320142014201520152016201620172017利润产品-20.6万方走量产品-30.1万方8/9/10#-板式写字楼14#-6.6米跃层15#-住改商小户办公11#-5.1米LOFT产品23#-精装小户12#-5.1米LOFT产品13#-5.1米LOFT产品区区域域成成熟熟期期区区域域配配套套建建设设期期2/3/5/6#-独栋办公4/7#-联排别墅26/28#-江景豪宅18/19#-创意BOX16#-滨江商业24#-精装小户20/21/22#-创意BOX25#-5A甲级写字楼27/29/30/31#-江景豪宅33/34#-精装小户推售时间：推售时间：1313年年64、8 8月月面积：面积：2717527175单价：单价：1150011500元元/月均去化量：月均去化量：33973397销售周期：销售周期：8 8个月个月推售时间：推售时间：1313年年9 9月月面积：面积：2555825558单价：单价：1200012000元元/月均去化量：月均去化量：42604260销售周期：销售周期：6 6个月个月推售时间：推售时间：1313年年8 8月月面积：面积：3284032840单价：单价：1000010000元元/月均去化量：月均去化量：41054105销售周期：销售周期：8 8个月个月推售时间：推售时间：1313年年5 5月月面积：面积：210142101465、单价：单价：1150511505元元/月均去化量：月均去化量：19101910销售周期：销售周期：1111个月个月推售时间：推售时间：1313年年5 5月月面积：面积：1749217492单价：单价：1285412854元元/月均去化量：月均去化量：19431943销售周期：销售周期：9 9个月个月推售时间：推售时间：1313年年4 4月月面积：面积：1390513905单价：单价：1185011850元元/月均去化量：月均去化量：23172317销售周期：销售周期：6 6个月个月8#江景板式写字楼9#江景板式写字楼10#MINI空中商铺15#贸易物流基地14#成长型企业基地11#成长创意园166、313年推货年推货14#14#15#15#8#8#9#9#1010#11#11#1313年推售计划：货年推售计划：货值值15.91 15.91 亿，销售亿，销售11.411.4 亿；亿；运营策略运营策略运营策略运营策略推售策略推售策略运营目标运营目标推售时间：推售时间：1414年年3 3月月面积：面积：2423724237单价：单价：1200012000元元/月均去化量：月均去化量：26932693销售周期：销售周期：9 9个月个月推售时间：推售时间：1414年年9 9月月面积：面积：2492024920单价：单价：1200012000元元/月均去化量：月均去化量：31153115销售周期销售67、周期8 8个月个月12#金融行业基地13#金融行业基地推售时间：推售时间：1414年年5 5月月面积：面积：3426634266单价：单价：1100011000元元/月均去化量：月均去化量：31153115销售周期销售周期1111个月个月23#精装小户推售时间：推售时间：1414年年4 4月月面积：面积：80008000单价：单价：1700017000元元/月均去化量：月均去化量：615615销售周期销售周期1313个月个月16#临街商业1 12 2#13#13#2 23 3#1414年推货年推货1414年推售计划：年推售计划：货货值11.15 11.15 亿；销售亿；销售12.9 12.9 68、亿。亿。运营策略运营策略运营策略运营策略推售策略推售策略运营目标运营目标推售时间：推售时间：1515年年6 6月月面积：面积：1303113031单价：单价：1700017000元元/月均去化量：月均去化量：19191919销售周期销售周期1212个月个月26#江景豪宅推售时间：推售时间：1515年年3 3月月面积：面积：2016420164单价：单价：1900019000元元/月均去化量：月均去化量：16801680销售周期销售周期1414个月个月28#江景豪宅推售时间：推售时间：1515年年3 3月月面积：面积：17081708单价：单价：1800018000元元/月均去化量：月均去化量：69、342342销售周期销售周期5 5个月个月18#创意BOX1515年推货年推货推售时间：推售时间：1515年年3 3月月面积：面积：4219242192单价：单价：1100011000元元/月均去化量：月均去化量：30143014销售周期：销售周期：1414个月个月24#精装小户推售时间：推售时间：1515年年4 4月月面积：面积：18541854单价：单价：1800018000元元/月均去化量：月均去化量：371371销售周期销售周期5 5：个月：个月19#创意BOX推售时间：推售时间：1515年年3 3月月面积：面积：1738017380单价：单价：3000030000元元/月均去化量：月70、均去化量：790790销售周期：销售周期：2222个月个月2/3/5/6#独栋办公推售时间：推售时间：1515年年3 3月月面积：面积：58455845单价：单价：2000020000元元/月均去化量：月均去化量：202202销售周期：销售周期：2929个月个月7#联排办公推售时间：推售时间：1515年年3 3月月面积：面积：66636663单价：单价：2000020000元元/月均去化量：月均去化量：196196销售周期：销售周期：3434个月个月4#联排办公2626#2828#1 18 8#1 19 9#24#24#5/6#5/6#2/3#2/3#7#7#4#4#运营策略运营策略运营策略运71、营策略推售策略推售策略运营目标运营目标1515年推售计划：年推售计划：货货值19.0519.05亿亿；销售；销售13.14 13.14 亿。亿。推售时间：推售时间：1616年年6 6月月面积：面积：24802480单价：单价：1800018000元元/月均去化量：月均去化量：500500销售周期：销售周期：5 5个月个月22#创意BOX推售时间：推售时间：1616年年4 4月月面积：面积：24412441单价：单价：1800018000元元/月均去化量：月均去化量：488488销售周期：销售周期：5 5个月个月21#创意BOX推售时间：推售时间：1616年年4 4月月面积：面积：360436072、4单价：单价：1800018000元元/月均去化量：月均去化量：720720销售周期：销售周期：5 5个月个月20#创意BOX推售时间：推售时间：1616年年3 3月月面积：面积：2234222342单价：单价：1300013000元元/月均去化量：月均去化量：27932793销售周期：销售周期：8 8个月个月33#小户公寓推售时间：推售时间：1616年年1010月月面积：面积：2234122341单价：单价：1500015000元元/月均去化量：月均去化量：31913191销售周期：销售周期：7 7个月个月34#小户公寓推售时间：推售时间：1616年年6 6月月面积：面积：69813698173、3单价：单价：1800018000元元/月均去化量：月均去化量：19391939销售周期：销售周期：3636个月个月25#5A甲级写字楼2020#2121#2222#3 33 3#3 34 4#25#25#运营策略运营策略运营策略运营策略推售策略推售策略运营目标运营目标1616年推售计划：年推售计划：货货值20.3620.36亿亿；销售；销售17.39 17.39 亿。亿。1616年推货年推货1717年推货年推货推售时间：推售时间：1717年年3 3月月面积：面积：2016420164单价：单价：2200022000元元/月均去化量：月均去化量：11201120销售周期：销售周期：1818个月74、个月29#滨江豪宅推售时间：推售时间：1717年年3 3月月面积：面积：1692316923单价：单价：1500015000元元/月均去化量：月均去化量：16381638销售周期：销售周期：1111个月个月27#滨江豪宅推售时间：推售时间：1717年年9 9月月面积：面积：1303113031单价：单价：2000020000元元/月均去化量：月均去化量：868868销售周期：销售周期：1515个月个月推售时间：推售时间：1717年年4 4月月面积：面积：1692216922单价：单价：1800018000元元/月均去化量：月均去化量：15381538销售周期：销售周期：1111个月个月30#豪75、宅31#豪宅27#27#2929#30#30#31#31#运营策略运营策略运营策略运营策略推售策略推售策略运营目标运营目标1717年推售计划：年推售计划：货货值12.6312.63亿亿；销售；销售13.50 13.50 亿。亿。n 项目现状项目现状n 市场情况市场情况n 项目整体定位项目整体定位n 产品客群定位产品客群定位n 项目运营策略项目运营策略n13/1413/14年营销策略年营销策略ContentContent /目录目录3 3月月4 4月月3 3月月2929日日示范区开放示范区开放4 4月月2727日日5-9#5-9#开盘开盘形象导入形象导入产品释放产品释放示范区示范区&产品释放产品76、释放首次开盘首次开盘信息信息机场灯箱、报版报版、户外、轿厢、短信报版、户外、网络、轿厢、电台、短信报版、户外、轿厢、短信、派单、CALL客“中国CBD超越之作”“天地 在江山之山”“江北嘴CBD68万方一线江景未来城”“巅峰者 独揽天地”“江北嘴CBD的宝格丽风情”“谷歌式办公空间登陆江北CBD”“江北嘴CBD新核心”“中国CBD商务超越之作”营销营销阶段阶段营销营销主题主题推广推广渠道渠道项目以“CBD超越之作形象”切入市场，迅速导入产品信息，在短期内吸引市场聚焦。1313-1414营销策略营销策略半年费用半年费用总结总结13-1413-14目标分解目标分解半年推广总结半年推广总结1313年77、营销策略年营销策略1414年营销策略年营销策略5 5月月2020日日10#10#开盘开盘10#10#开盘开盘信息信息持续销售持续销售双线并行双线并行活动活动浙商会、美商会活动业内品鉴、耿德法画展名仕之夜、商界总裁班重大MBA、兰芝软装招行亲子活动、野保新闻发布会“一线江景写字楼”“12万惊价拿下江北嘴”5 5月月6 6月月1313-1414营销策略营销策略半年费用半年费用总结总结13-1413-14目标分解目标分解半年推广总结半年推广总结1313年营销策略年营销策略1414年营销策略年营销策略+第一期第一期面世面世第二期第二期形象形象第三期第三期解读解读第四期第四期差异化差异化第五期第五期投资78、性投资性第六期第六期商务重塑商务重塑第七期第七期热销热销第八期第八期双线产品双线产品3-6月投放报版约40版，平均每周2.5版，客户来电173组，4.3组/版；来访38组，0.95版/组；无成交。报媒在项目面市期帮助项目迅速建立市场认知及整体形象。单前期报媒产品信息和商务属性不够，导致问询住宅的来电较多。报广报广项目形象树立主渠道1313-1414营销策略营销策略半年费用半年费用总结总结13-1413-14目标分解目标分解半年推广总结半年推广总结1313年营销策略年营销策略1414年营销策略年营销策略户外户外针对性大众覆盖媒体共发布户外6个点位，目前仍持续发布4个点位户外，包含机场高速、观音桥79、大循环、解放碑金鹰广场LED、南坪浪高LED。通过户外来电70组，到访客户36组，成交1组。投放地点：投放地点：l江北机场江北机场T2BT2B航站楼（已到期）航站楼（已到期）l机场机场高速农业园区天桥旁高速农业园区天桥旁l北环北环（已调整至红鼎）（已调整至红鼎）l观音桥红观音桥红鼎鼎国际大循环下国际大循环下穿道穿道l解放解放碑碑金鹰广场LEDLEDl南坪浪高南坪浪高LEDLED（北环调整赠送）（北环调整赠送）1313-1414营销策略营销策略半年费用半年费用总结总结13-1413-14目标分解目标分解半年推广总结半年推广总结1313年营销策略年营销策略1414年营销策略年营销策略电台广播电台广80、播投放音乐台、交通台各1个月，共有来电4组，到访1组，无成交。交通广播：交通广播：时间：时间：4 4月月4 4日日55月月3 3日日08:30/10:30/12:30/14:30/16:3018:30/20:30/22:30A时段:10:00/19:30 C时段:13:30/22:00音乐广播：音乐广播：时间：时间：4 4月月4 4日日55月月2 2日日08:00/10:00/12:00/14:00/16:0018:00/20:00/22:00/24:00A时段:10:30“巅峰者，独揽天地巅峰者，独揽天地。江北嘴江北嘴CBDCBD罕有临崖企业独栋星耀天地海系列作品罕有临崖企业独栋星耀天地海系81、列作品4 4月首发，月首发，8830188888301888”1313-1414营销策略营销策略半年费用半年费用总结总结13-1413-14目标分解目标分解半年推广总结半年推广总结1313年营销策略年营销策略1414年营销策略年营销策略网络网络作为传播力最强，传播面最广、时效性最强的常规运用渠道，作为项目前期信息释放的核心渠道之一，共有来电72组，到访19组。投放媒体：投放媒体：l百度搜索（模糊词、品牌专区）百度搜索（模糊词、品牌专区）l新浪乐居、新浪重庆财经新浪乐居、新浪重庆财经l搜房搜房l搜狐搜狐焦点焦点l网络推广（持续服务）网络推广（持续服务）1313-1414营销策略营销策略半年费用半82、年费用总结总结13-1413-14目标分解目标分解半年推广总结半年推广总结1313年营销策略年营销策略1414年营销策略年营销策略杂志杂志作为树立品牌形象的重要手段，同时可以在较长推广时期内对准目标客户的有效场所进行信息释放。前期通过杂志来电3组，到访3组，无成交。投放媒体：投放媒体：l商界、商界评论、商界时尚商界、商界评论、商界时尚l西南航空西南航空l品味品味印象印象l名人堂名人堂1313-1414营销策略营销策略半年费用半年费用总结总结13-1413-14目标分解目标分解半年推广总结半年推广总结1313年营销策略年营销策略1414年营销策略年营销策略短信短信发布共约2300万条，来电76783、组，到访118组，成交1组。后期将把短信公司的考核和资源提供作为提升该渠道效力的途径。【星耀天地】中国CBD超越之作！江北嘴68万方一线江景未来城！【临崖企业独栋/生态办公/创意商业/滨江豪宅】未来连线：88301888【星耀天地】远见江北嘴CBD未来！68万方一线江景未来城！首期臻罕【临崖江景企业独栋】【江景板式写字楼】即将面世！未来联线:88301888【星耀天地】以傲立江北嘴之势创未来CBD标杆！首发【临崖江景企业独栋】【江景板式写字楼】临崖观江示范区即将盛情开放，恭迎品鉴88301888还拥堵在解放碑、观音桥？还在钢筋水泥间喘息？江北嘴CBD一线江景临崖办公独栋，板式观江写字楼，仅在【84、星耀天地】！88301888谷歌式办公空间登陆江北嘴CBD，宝格丽风情惊现【星耀天地】【碧会所】。江北嘴一线观江板式写字楼，临崖企业独栋即将首发。88301888建面单价12000元/平起，置业江北嘴CBD一线江景纯板式写字楼！【星耀天地】让您远离解放碑、观音桥拥堵车流。星耀连线88301888建面12000元/平起购江北嘴CBD【一线江景纯板式写字楼】，单层仅570平，4梯3户高配置，【星耀天地】4.27耀世发售！88301888300%超大赠送率【临崖企业独栋】，实得均价15000元/平起，江北嘴CBD一线江景。【星耀天地】4.27耀世发售！88301888赠送达300%【临崖企业独栋】，85、建面12000元/平起、单层570平米【一线江景纯板式写字楼】，只在江北嘴CBD【星耀天地】88301888江北嘴CBD现星耀传奇，【星耀天地】未开盘近罄！余少量房源，建面15000元/平购一线江临崖企业独栋，最高300%赠送率。88301888负利率时代，投资还看江北嘴！首付15“星耀天地”独有一线江景板式写字楼，单套3070平米商务小户，仅此一栋8830188210万起，“星耀天地”让您的企业轻松进驻江北嘴！CBD独有一线江景板式写字楼，160平起，整层600平！错过不再！883018881313-1414营销策略营销策略半年费用半年费用总结总结13-1413-14目标分解目标分解半年推广86、总结半年推广总结1313年营销策略年营销策略1414年营销策略年营销策略派单派单作为弥补线上覆盖面及将更全面的信息直达目标客户的手段4月18日至4月30日，派单总计约50万份，派单人次约2120人次；覆盖观音桥、南坪、解放碑、加州、红旗河沟、汽博中心、五里店、财富中心、龙湖区域、金开大道等数十地点写字楼、停车场、加油站、4S店、高端商场、专业市场等。6月1日至6月19日，派单总计约10万份，约535人次；覆盖区域包括鲁能大社区、鲁能巴蜀、五黄大社区、黄泥塝、动力国际、龙头寺片区、融创金贸时代、融创大社区、渝能明日城市、融景中心、周边导视、悦来车展派单、奥特莱斯巡展通过派单来电客户4组，到访客户87、15组。1313-1414营销策略营销策略半年费用半年费用总结总结13-1413-14目标分解目标分解半年推广总结半年推广总结1313年营销策略年营销策略1414年营销策略年营销策略轿厢轿厢在前期推广中持续时间较长，但效果不明显，无来电，仅1组来访，1组成交。针对该类媒体，后期仅在集中推盘时做短期发布使用。1313-1414营销策略营销策略半年费用半年费用总结总结13-1413-14目标分解目标分解半年推广总结半年推广总结1313年营销策略年营销策略1414年营销策略年营销策略CALLCALL客客直达目标客群，通过Call客到访共84组，成交1组。日期呼叫人数呼出量接通量接通率意向量意向率4月88、25日428118365.12%73.83%4月26日5137682359.81%60.73%4月27日81684122572.74%80.65%4月28日61489118779.72%60.51%5月2日82072165779.97%130.78%日期呼叫人数呼出量接通量接通率意向量意向率4月23日204526312369.00%180.58%4月24日204231298170.46%120.40%4月25日204637308566.53%160.52%4月26日204827321666.63%160.50%4月27日204726341272.20%160.47%4月28日20435129489、967.78%160.54%4月29日204387360482.15%150.42%5月2日204652370279.58%130.35%5月3日204853341670.39%150.44%5月4日204357325774.75%160.49%5月5日204716316667.13%160.51%塞努尔塞努尔侨朗侨朗1313-1414营销策略营销策略半年费用半年费用总结总结13-1413-14目标分解目标分解半年推广总结半年推广总结1313年营销策略年营销策略1414年营销策略年营销策略美商会美商会活动活动3 3月月4 4月月耿德法耿德法画展画展名仕之名仕之夜夜名媛名媛之夜之夜3.283.390、14.54.124.184.194.214.234.244.274.294.30 5.105.115.185.235.245.295.316.146.186.22媒体媒体见面会见面会业内业内品鉴品鉴静听静听流年流年劳斯莱斯劳斯莱斯试乘试试乘试驾驾尚峰客尚峰客户私宴户私宴商会客户商会客户私宴私宴商界商界总裁班总裁班招行招行VIPVIP美商会美商会讲座讲座招行亲招行亲子活动子活动信阳茶信阳茶发布会发布会商界大商界大讲坛讲坛工商大工商大学学MBAMBA兰芝发兰芝发布会布会招行亲招行亲子活动子活动侨青会侨青会会议会议野保发野保发布会布会商界总商界总裁班裁班5 5月月6 6月月活动活动通过嫁接资源、联合91、品牌，挖掘高端客户，进行圈层营销。前期共举办活动约30场，涉及汽车、商会、银行、保险等各类组织，活动吸引上千人参观项目会所；前期通过活动到访客户43组，成交1组。1313-1414营销策略营销策略半年费用总结半年费用总结13-1413-14目标分解目标分解半年推广总结半年推广总结1313年营销策略年营销策略1414年营销策略年营销策略费费销比分析销比分析来访客户来访客户前期客户来访渠道中，单人成本较低的前期客户来访渠道中，单人成本较低的渠道分别是短信（渠道分别是短信（0.60.6万万/人）、人）、CALLCALL客客（0.40.4万万/人）、派单（人）、派单（2.62.6万万/人）；人）；效果92、较差的渠道是杂志（效果较差的渠道是杂志（5353万万/人）、电人）、电台（台（4444万万/人）、轿厢（人）、轿厢（3030万万/人）；人）；在到访客户中，路过和亲友推荐占据较在到访客户中，路过和亲友推荐占据较大比重，加强现场包装、导视及老带新大比重，加强现场包装、导视及老带新的促进政策将能进一步提升此类渠道效的促进政策将能进一步提升此类渠道效果。果。项目渠道来访数费用（万元）单人成本(万元)渠道线上报媒399 户外3617 杂志353 电台144 网络177 微博24 线下短信1180.6 CALL客840.4 派单142.6 房交会65 活动434 轿厢130 其他路过289亲友推介22393、中介48转介3其他31313-1414营销策略营销策略半年费用总结半年费用总结13-1413-14目标分解目标分解半年推广总结半年推广总结1313年营销策略年营销策略1414年营销策略年营销策略7月8月9月10月11月12月8.25/148.25/14、15#15#加加推推9.28/11#9.28/11#加加推推中秋节国庆节6月底7#清水样板间7月初8#清水样板间9.1511#精装样板间8.1514#清水样板间产品推售节点：产品推售节点：1313-1414营销策略营销策略半年费用总结半年费用总结13-1413-14目标分解目标分解半年推广总结半年推广总结1313年营销策略年营销策略1414年营94、销策略年营销策略下半年蓄下半年蓄客客目标：目标：大客户大客户180180组，散客组，散客23882388组。组。月均蓄客量：月均蓄客量：3030组大客户，组大客户，398398组散客。组散客。p1414号楼号楼：4242套套 大客户大客户1818组，散客组，散客200200组；组；p1515号楼：号楼：120120套套 大客户组大客户组4848组，散客组，散客576576组；组；p1111号楼：号楼：8585套套 大客户大客户3434组，散客组，散客408408组；组；p8 8号楼号楼 ：5 5层层 大客户大客户1010组，散客组，散客0 0组；组；p9 9号楼号楼 ：6 68 8套套 大客户95、大客户2020组，散客组，散客304304组。组。p 10 10号楼：号楼：250250套套 大客户大客户5050组，散客组，散客900900组。组。大客户大客户2:12:1散客散客6:16:1大客户大客户2:12:1散客散客8:18:1备注备注：14/15/11/414/15/11/4/3 3#来访成交转化来访成交转化比均按照比均按照8 8：1 1；江系列；江系列2#2#来访成交转化比来访成交转化比6:16:1；14/15/11/4/314/15/11/4/3/2#2#认购目标认购目标40%40%均为大客户购买，即购买均为大客户购买，即购买3 3套及以上称为套及以上称为 大客户，大客户转化比96、大客户，大客户转化比2 2：1 1。1313年营销策略年营销策略营销策略营销策略推广策略推广策略解决问题解决问题大客户拓展大客户拓展Q1Q1：如何如何去库存去库存，短期拉动，短期拉动1010号楼销售号楼销售？Q2Q2：同同期期多多种种产产品品线线，量量大大去去化化压压力力重重，如如何何推推新新品品？根据目前销售情况，13年下半年需主要解决以下难题：8/9#8/9#利用价格杠杆引导销售利用价格杠杆引导销售p挂高挂高8#剩余产品价格调至18000元/，树立价格标杆p卖低卖低9#底价不变，面价调至13000元/，利用高折扣逼定价格杠杆价格杠杆挂高卖低挂高卖低“短短/频频/快快”节点爆破节点爆破 “点97、点/线线/面面”组合营销组合营销10#10#短期蓄客，集中爆破开盘短期蓄客，集中爆破开盘p点点“节点团购优惠噱头”笼络投资客；p线线突击周边重点区域：鲁能板块、廊桥水乡板块、周边区县p面面大量发展独立经济人；p支持支持联合物管、中介，搭建客户租售平台，增强客户投资信心库存去化防守策略：库存去化防守策略：9 9号楼号楼1010号楼号楼1313年营销策略年营销策略营销策略营销策略推广策略推广策略解决问题解决问题大客户拓展大客户拓展 三大核心策略“造造”气势气势新品加推进攻策略：新品加推进攻策略：“抢抢”市场市场“树树”标杆标杆建立产品价值建立产品价值争抢市场客户争抢市场客户1313年营销策略年营销98、策略营销策略营销策略推广策略推广策略解决问题解决问题大客户拓展大客户拓展第一阶段第一阶段 7 7月月第二阶段第二阶段 8-108-10月月抢市场抢市场 圈层营销圈层营销竞品拦截计划竞品拦截计划“星星”系列活动系列活动星火燎原计划星火燎原计划第三阶段第三阶段 11-1211-12月月树标杆树标杆领头羊计划领头羊计划 样板房面市样板房面市“星星”系列活动系列活动星耀创意设计大赛星耀创意设计大赛造气势造气势媒体组合轰炸媒体组合轰炸“星星”系列活动系列活动星新星新CBDCBD发展论坛发展论坛星耀财富论坛星耀财富论坛推广策略：推广策略：销售线销售线推广线推广线报媒网络事件预热（造势）开盘炒作活动挂牌爆发99、（标杆）渠道分销圈层营销竞品拦截冲刺（抢夺）节点一：媒体组合，重点推广区域规划及发展CBD发展高峰论坛活动，项目曝光率达到最高节点二：释放开盘信息创意大赛启动（推广逐渐由区域转向产品）最具投资价值楼盘挂牌节点三：社会转介人集中带客，争夺市场客户分销激励政策落地（带客有奖）竞品拦截活动1313年营销策略年营销策略营销策略营销策略推广策略推广策略解决问题解决问题大客户拓展大客户拓展造气势造气势目的目的通过炒作溉澜溪区域规划，塑造未来CBD的价值战术战术立体推广，活动配合要点要点线上-线下-活动-销售宣讲，四轨并行，制造强烈拉力区域价值诉求：超越昨天的重庆切入点切入点：高成长性及投资价值、高成长性及100、投资价值、未来可能呈现未来可能呈现的各种的各种配套配套CBD醒了，星耀天地启动“江北未来之城”CBD亮了，星耀天地点亮“CBD综合商务区”CBD熟了，星耀天地成就“你的CBD城市生活梦想”Step:1 Step:2 Step:3 CBDCBDCBDCBD区域价值区域价值区域价值区域价值B BE ECCD DA A地产专业网站地产专业网站开辟“解析溉澜溪未来发展潜力”专题栏目交通、配套、政府打造、教育、资源等持续时间：半个月微微博博“53亿起拍，溉澜溪即将诞地王，星耀天地房价看涨”关注行业领袖，增强信息曝光率保证持续更新短信短信突出地块升值潜力，升值原始股交通、配套、政府打造力度逐点诉求节点确保101、报媒报媒规划、配套、时间演变图均形象化传播圈内外积极传递、传播互动持续营销微型圈外论坛微型圈外论坛主题活动营销网络活动和炒作结合正向引导围绕核心诉求，多重媒体同时段高强度传播力，集中爆发。星耀重庆，年度星耀重庆，年度最最佳佳“影响力影响力”写字写字楼排行榜楼排行榜1111月月专题专题报导报导网络、现场支持星火燎原计划星火燎原计划1010月月区域标杆产品区域标杆产品3家媒体新闻稿发出重点指向设计师们对项目的评价“星耀杯星耀杯”创意设计大创意设计大赛赛”9 9月月创意设计活动创意设计活动产品设计大赛（14、11#）设计、广告、装修行业比赛持续1个月邀请重要协会点评获胜者奖品：现金及高折扣购房优惠星102、耀财富会星耀财富会7 7月月财富高峰论坛财富高峰论坛胡润活动举行，三家媒体协办，10家媒体新闻炒作三家媒体专题大稿一个互动话题传播重点指向财富精英卓越之“星”系列活动，依托阶段主题活动，映衬核心诉求价值点。线下各面渗透：线下各面渗透：重庆CBD自白书区域规划展板政府新闻未来蓝图区域发展手册置业顾问宣讲树标杆树标杆目的目的树立区域“最具投资升值潜力”标榜树立项目“CBD城市综合体”典范战术战术样板房现场丰满道具，造氛围要点要点价值持续传递、根据客户反映精炼项目核心点星耀重庆，年度星耀重庆，年度最佳最佳“影响力影响力”写字楼排写字楼排行榜行榜1010月月专题专题报导报导网络推广现场采访星火燎原计划103、星火燎原计划1010月月区域标杆产品区域标杆产品3家媒体新闻稿发出重点指向设计师们对项目的评价“星耀杯星耀杯”创意设计大创意设计大赛赛”9 9月月创意设计活动创意设计活动产品设计大赛（14、11#）设计、广告、装修行业比赛持续1个月邀请重要协会点评获胜者奖品：现金及高折扣购房优惠星耀财富会星耀财富会7 7月月财富高峰论坛财富高峰论坛胡润活动举行，三家媒体协办，10家媒体新闻炒作三家媒体专题大稿一个互动话题传播重点指向财富精英卓越之“星星”系列活动，吸创意产业集群，树项目标杆。系列活动，吸创意产业集群，树项目标杆。抢市场抢市场宗旨宗旨通过引进行业领头羊，增强项目产业吸附力达成圈层好口碑，提升圈层104、上访量战术战术深挖老带新、分销渠道带客、市场竞品拦截要点要点目标客群精准、切合客户敏感点、保证领袖影响力1212月，业主旅游年终大奖回馈月，业主旅游年终大奖回馈月，业主旅游年终大奖回馈月，业主旅游年终大奖回馈1212月，星耀天地首次业主答谢晚宴月，星耀天地首次业主答谢晚宴月，星耀天地首次业主答谢晚宴月，星耀天地首次业主答谢晚宴1111月，创意文化圈层交流会月，创意文化圈层交流会月，创意文化圈层交流会月，创意文化圈层交流会1111月，月，月，月，“我是我是我是我是*，我代言星耀天地，我代言星耀天地，我代言星耀天地，我代言星耀天地”以活动形式再次扩大项目口碑以活动形式再次扩大项目口碑业主圈层影响扩105、大业主圈层影响扩大媒体和业内全面强推媒体和业内全面强推意见领袖代言活动意见领袖代言活动以一次代言活动、圈层交流会、业主关怀答谢助力推广，扩大以一次代言活动、圈层交流会、业主关怀答谢助力推广，扩大业内口碑和圈层影响力业内口碑和圈层影响力年度任务冲刺年度任务冲刺“三驾马车三驾马车”：老带新、个人老带新、个人/渠道转介、渠道转介、销售团队激励销售团队激励挖透老带新挖透老带新挖透老带新挖透老带新老带新政策私宴活动业主答谢晚宴业主旅游年终大奖年底大礼包赠送专业分销公司专业分销公司专业分销公司专业分销公司分销公司带客激励优胜劣汰制度月度/周任务考核制度案场团队激励案场团队激励案场团队激励案场团队激励尚峰P106、K龙睿，周成交奖励月度销冠奖年度销售TOP3奖励分销激烈分销激烈分销激烈分销激烈大客户拓展：大客户拓展：（一）开源大客户拓展大刀建筑/地产/金融实力企业刺刀重庆创意产业发展研究所、重庆工业设计协会等（二）精细化大客户跟踪管理周跟踪汇报制度，及时反馈，及时调整产品设计与客户需求随时对位调整1313年营销策略年营销策略营销策略营销策略推广策略推广策略解决问题解决问题大客户拓展大客户拓展1313年营销策略年营销策略营销策略营销策略推广策略推广策略解决问题解决问题大客户拓展大客户拓展大客户执行计划：大客户执行计划：7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月下半区置业顾问大客户下107、半区置业顾问大客户callcall客、陌生拜访，每天客、陌生拜访，每天50-10050-100组组资源支持：在售写字楼项目名单资源、资源支持：在售写字楼项目名单资源、callcall客奖励等客奖励等大大客户资源梳理：代理公司、分销公司、公司内部客户资源梳理：代理公司、分销公司、公司内部要求：每月进行资源梳理，制作月度拓展计划要求：每月进行资源梳理，制作月度拓展计划1 12 23 37 7、8 8月主攻月主攻“创意行业、设计单位创意行业、设计单位”主攻行业：建筑设计、工业设计、装饰设计、文化传媒等主攻行业：建筑设计、工业设计、装饰设计、文化传媒等1、创意产业：重庆创意产业发展研究所、重庆工业设计108、协会等相关创意产业机构或协会2、外贸物流行业：对外贸易经济委员会、重庆国际贸易协会、寸滩保税港委员会等相关贸易物流单位3、泛金融行业：重庆证券协会、担保公司、金融类、外地银行企业等1313年推广年推广执行计划执行计划推广主题线上媒体线下渠道公关活动二、报广，以晨、商为主（7月-2个整版，8月-6个整版，9/10月-4个整版，11/12月-3个整版）一、年度持续媒体机场户外，持续至14年1月；解放碑LED，持续发布至年底四、杂志：节假日节点投放10-12月，西南航空五、持续渠道派单，50人/月；call客，保持20人/月；短信，500万条/月三、网络以搜房为主，8-10月重点专题报道/可采用电商109、模式，11-12月常规维护1、星耀财富会高峰论坛；2、创意设计大赛；3、青年创作艺术展；1、古玩拍卖慈善会；2、欧洲四国寻梦之旅；3、台湾风水大师讲坛；4、星耀年度客户答谢会7月8月9月10月11月12月8.25/14、15#加推9.28/11#加推中秋节国庆节夏季攻坚夏季攻坚期期年末冲刺期年末冲刺期2013，江北嘴CBD发展向北；星耀天地江北嘴CBD北门户，8月巨献“创意产业园6.6米LOFT”；2013，江北嘴CBD入驻最佳机会；5.1米LOFT高性价比产品。六、巡展：7-9月重点攻击写字楼、区县巡展七、大客户拓展：持续进行，大客户礼品、产品介绍册子、区域规划展示等物料支持1414年营销策110、略年营销策略Q1Q1：项项目目硬硬软软件件逐逐步步完完善善中中，如如何何通通过过营营销销手手段段拉拉升升产品溢价产品溢价？根据14年加推节点，需主要解决以下问题：1414年营销策略年营销策略p针对峰捌产品，产品线丰富，挂牌政府产业政策，吸纳中小产业集群；p渠道多样化，销售风险前置，信托基金打包团购；p产权酒店、商业形象包装，提升项目整体卖点。挂牌产业挂牌产业 品牌商业树形象品牌商业树形象 酒店入驻酒店入驻 信托基金降风险信托基金降风险核心4策略“夺夺”势势1414年进攻年进攻策略：策略：“借借”势势“抢抢”市场市场争夺争夺客户高占位客户高占位稳基础拉溢价稳基础拉溢价“占占”高位高位占位占位 区111、域热点代表区域热点代表产品溢价能力产品溢价能力竞品拦截竞品拦截年末促销年末促销第一阶段第一阶段 1-31-3月月第二阶段第二阶段 4-64-6月月借力借力同区域联合炒作同区域联合炒作“价值洼地价值洼地”身身入人心入人心事件营销媒体全事件营销媒体全铺铺第三阶段第三阶段 7-97-9月月抢客抢客 高性高性价价比产品比产品匹配匹配分销发力分销发力竞竞品拦截品拦截房交会展房交会展夺夺势势主力商家签订仪式主力商家签订仪式商业形象包装商业形象包装产权酒店意向签订产权酒店意向签订第四阶段第四阶段 10-1210-12月月主题：“某著名品牌商家”落户江北嘴CBD星耀天地产权酒店已与“星耀天地”签订意向协议炒作112、载体：报广+网络抛噱头活动主题建议：星耀重庆美食节“舌尖上的重庆”、时尚家居艺术展引人气产品价值点展示“星耀天地”商业规划展示招商手册品牌商家签订协议展示产权酒店协议意向书价值认可第一阶段：第一阶段：1-31-3月月 “夺势夺势”项目推广“先声夺人”，推广动作线上至现场精细化，吸引大量人气，保证后期开盘充足蓄客量：第二阶段：第二阶段：4-64-6月月 “抢客抢客”项目密集加推节点，集中开盘，高度产品价值认可下的性价比产品，抢夺市场大量准客：刺激分销渠道拦截竞品资源渠道团购独立经济人扩容丰富Call客资源二手中介主动拦截派单人员周末固定拦客短信定点投放项目举牌信息释放培训固定专职call客团队竞113、品写字楼名单购买商业投资客名单购买寸滩、物流、设计等单位电话拜访确定资源合作方，银行、证券公司等团购额外优惠加强合作力度资源渠道平台信息发送项目定向推介会发展圈内外独立经济人设置转介竞赛制度老带新、高意向客户重点维护设置分销竞赛制度团队“手拉手”比赛周例会制度：营销信息及时沟通、定向培训第三阶段：第三阶段：7-97-9月月 “借力借力”项目淡季营销，借“对手炒作项目区域”之力，助推项目淡季不淡：区域规划之未来蓝图展现（商业、休闲、娱乐等配套）星耀天地+*地产，集中造势，共繁荣，“江北嘴北门户14年整装待发”专栏论题以“发展、潜力、投资”为中心活动主题：电商发展趋势之高峰论坛抱团炒区域前期炒作预备“引爆点”优化库存、新品推售量、节奏，借力效应最大化活动助推高潮新品加推引爆第四阶段：第四阶段：10-1210-12月月 “占位占位”通过前期区域、产品、配套一系列炒作后，拉升项目溢价。引进片区公交线路，增加项目通达性，解决首批入住企业交通问题1、区域价值认可，拉升产品溢价；2、引导库存去化；3、项目升值风险降低，客户犹豫度降低1、引进项目配套，实现项目高占位；2、线上推广维持高品质形象；3、线下优惠折扣严控STEP1STEP1：公交线路引进公交线路引进STEP2STEP2：产品溢价产品溢价STEP3STEP3：项目高占位项目高占位信念、激情和勇气信念、激情和勇气创造奇迹！创造奇迹！