1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。湖南橘郡城镇置业有限公司湖南橘郡城镇置业有限公司 太阳山项目太阳山项目 思路沟通稿思路沟通稿湖南中原事业六部湖南中原事业六部 Changsha.01.2014Changsha.01.2014Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010p开福区发展走势Code of this report|3 Copyright Centaline Gr2、oup,2010（一）2013长沙商业中心北移p再造新开福：开福区被市委定位为“金融强区、保税特区、物流名区、商贸旺区、工业兴区”。p万达开业：2013年9月，投资100亿元、建筑面积达103万平方米的开福万达广场开业，发力扭转五一商圈多年来“南强北弱”局面。p“大城北”管委会成立：2013年9月1日，开福区7个新成立街道统一挂牌，圆满完成了近17年来规模最大的一次行政区划调整，重构经济社会发展版图，有效激发了发展活力。启动了“大城北”体制改革，成立城北新区发展指导委员会，理顺经开区与保税中心、青竹湖科技园的职能关系，完善提升了金霞片区综合交通规划、高岭商贸物流城规划、苏圫垸概念性规划、鹅秀组3、团规划、捞刀河东北片区城乡一体化规划等，优化了空间布局。p国家新型工业化示范基地：2013全年共铺排重点工程项目105个，总投资达160亿元，其中产业类项目41个，投资规模达120亿元，金霞经开区获批国家新型工业化示范基地。p中部华尔街：中国银联、新华人寿、中信银行、五矿证券、华鑫证券、华鑫期货、渤海保险等9家区域性金融总部相继入驻。绿地金融中心、金融城壹号广场、富兴环球金融中心等金融楼宇项目开工建设。10月23日，区委四届十二次全体(扩大)会议指出，要大力实施楼宇经济“1318”工程，即围绕以长沙金融生态区为主体的“1区3纵1横8平方公里”的布局，以营盘路串联起芙蓉中路、黄兴北路、湘江大道三4、条黄金地带约8平方公里区域，规划建设一批高品质、高智能的高端商务楼宇，培育一批税收亿元级楼宇、一大批千万级楼宇，力争到2018年楼宇经济税收达到80亿元。p市场北迁：香江集团投资300亿元、在高岭组团建设经营面积600万平方米、全新模式的第五代专业市场群中南现代商贸物流城（一期占地1000亩，建面100万方预计于2014年底开业）。随着香江的入驻，1500万的市场集群正在崛起，配合以大金霞独有的水陆空管铁“五元一体”交通物流优势和产业优势，长沙专业市场格局将被彻底颠覆，长沙商贸物流产业版图将被重构，佳海、卓尔、恩瑞等园区企业将共同撑起长沙工业物流的一片天空，沙坪工业组团和城北产业经济也异军突起5、。在项目引进的同时，开福区不仅完成了九州通、湘之杰等20个项目2072亩土地的扫尾清零，p棚改清零：黄兴北路、城际铁路、地铁站口、路幅征收全面清零，1号线进展顺利。p复合型生态中心：苏圫垸湿地总面积是梅溪湖湿地公园与洋湖湿地公园的总和，北至长沙北三环，东至开福区区界，南至捞刀河，西至芙蓉北路,包括苏圫垸湿地公园片区和湿地公园外片区两部分。“从生态格局来看，苏圫垸是湘江生态廊道、黑麋峰城市绿楔、捞刀河生态走廊交会处的山体湿地复合型生态板块，是区域廊道交会的生态枢纽。Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010（二）2014开福再出发p“6、五位一体”商贸强区：2014年，开福区全年重点实施129个项目，预计总投资252亿元;包括滨河南路、捞刀河路一期、渔业路、车站北路北延线的建设，月湖与戴家河及霞凝泵站建设，提标改造金霞、开福污水处理厂，启动苏圫垸污水处理厂和六水厂建设等十大基础设施项目，以及中南现代商贸物流城、华创国际广场、绿地中心、富兴国际金融中心、湖南日报传媒中心、中部进出口加工物流中心、卓尔总部基地二期、统一二期、佳海二期、北辰滨江风情街等十大产业发展项目;地铁1号线和3号线、长株潭城际铁路、万家丽路快速化改造一大批省、市重大交通工程。p“南提北拓”的空间布局：在浏阳河以南区域，完成黄兴北路、火车北站等棚户区改造，推进老7、工业基地调整改造，抓好大型城市综合体建设，完善城区综合配套，建好长沙“大客厅”，强力发展以金融业为代表的现代服务业;在浏阳河以北区域，坚持组团式开发和差异化发展，加快推进高岭组团、苏圫垸、朝正垸、青竹湖组团、沙坪组团等重点片区的开发建设。p实现“三港互动”：提质“航运港”;加快铁路货运新北站二期建设，规划建设金霞铁路口岸，拓展“铁路港”;引进领军型物流企业，建设“公路港”，构建信息联通、多式联运、跨域联动的大物流网络搭建大开放平台p“产业倍增”：二、三产业增加值分别实现倍增，其中，金融业增加值达到100亿元以上，社会消费品零售总额突破1000亿元大关，规模工业增加值达到80亿元以上。通过产业倍8、增，地区生产总值由532亿元增加到1100亿元以上，年均增长13.5%。主要经济指标增速高于全市平均增速约2个百分点。Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010p本体分析：长沙顶级别墅区青竹湖的镇宅之宝Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010中青路东二环芙蓉路青竹湖大道星月路太阳山路p虽然地块在三环线以外，但是路况较好，且人流量较少，速度较快；到达芙蓉广场的时间仅15-20分钟即可；Code of this report|7 Copyright Centaline Gr9、oup,2010p项目位于青竹湖大道与太阳山路的交汇处，是整个片区的十字路口，区域内最重要的湘一、酒店、卫生、安保、会展、外包及所有的别墅项目都是从这个源点发散开来，项目的区域位置是整个区域的正中心；Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010p市场北移：河东、芙蓉路集聚的人气绝对强于其他区域对专业市场的承接，项目未来会随着专业市场的带来的人气而到达巅峰；芙蓉路恩瑞物流园，湾田、中南纸业市场、卓尔第一企业社区、佳海工业园、供销社三环物流园等Code of this report|9 Copyright Centaline Group,10、2010p地块整体上北部平坦，南部地势较高，西部高差最大，南部有10-20户尚未搬迁的居民，西南东及中间的清秀路已经修好了，整体说项目地块平整，能营造出坡地及区域内少有的水系景观；此外，本地块是唯一没有110KV高压线过境的！Code of this report|10 Copyright Centaline Group,20101.目前开福区的商业现状是南强北弱，5公里一个商业台阶：一共分为三个梯度，第一梯度是五一路；第二梯度是马厂湘江世纪城，第三梯度是酝酿中的山语城；2.而青竹湖区域是重要的产业中心，距离三个梯度具有一定距离，完全具备形成自身商业中心的能力，甚至有能力超越第三梯度，形成一个11、类似于星沙商业中心的梯度；3.本案产业基础及人口基数是形成商业中心的核心支撑点；青竹湖中心开福区政府中央商务区金鹰城四方坪捞霞组团金霞物流园生态科技产业园新河三角洲产业中心产业中心商务商务政务中心政务中心Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010l镇宝地段，黄金十字路口，唯一无高压线过境，l通达性较好，车速较好，路网较好；l青竹湖整体别墅调性较高，周边自然环境优美；l地块地势高低起伏，有利于因地借势打造丰富的园林景观及产品线；l橘郡的创新品牌及产品策略得到长沙认可；l低密度物业土地供给有限；优势【STRENGTH】劣势【WEAKN12、ESS】威胁【THREAT】机会【OPPORTUNITY】l政策风险，政府从土地、市场供应结构、金融信贷市场等多个方面对房地产市场进行调控。别墅市场持续低迷；l区域内1000亩大盘还有3期、5期要开发，未来供货量大，且湘江沿岸有低密度物业供应；l二环线及星沙、河西片区的别墅都能成为本案的威胁；l大城北概念开始发力，管委会成立；l金霞保税区、金融街、火车北站的搬迁及市场北迁给项目带来强大的客户支撑；l苏托垸、青竹湖的良好环境在雾霾、污染严重的今天价值凸显；l项目地处河东，芙蓉路沿线，是商家政要生活工作的地方，无过河的困扰；项目SWOT 分析l离市区较远，区域内生活配套设施缺乏公共交通不太方便，生13、活不便，前期目标客户群只能锁定在有车一族；l本区域非热点区域，辐射性不强，客户自然上访有限；Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010p项目位置及周边市场情况Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010太阳星城湘粤小区板塘小区太阳山小区天井小区霞凝小区万业巴厘岛绿城青竹园水印加州和一度假本 案金隅阳光青竹湖畔p本案周边区域鸟瞰图：项目处于青竹湖路和太阳山路交汇处，太阳山森林公园正大门，中心片区黄金十字路口上；别墅项目安置小区关山悦Code of this report|14、14 Copyright Centaline Group,2010湾田万业巴厘岛金隅阳光绿地海外滩恩瑞p区域内在售及潜在的项目；别墅项目集中在太阳山沿线（金隅阳光、太阳星城），高层项目集中在江边（绿地、雅居乐、江湾）；南北分布着个别商业、产业园项目（湾田、佳海、卓尔、中南纸业）；江湾浅山清琴项目雅居乐橘郡本案Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010p青竹湖中心片控规Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010本案单位房水印加州太阳星城商业酒店霞凝小区太阳山小区公安局行15、政办公p青竹湖中心片：青竹湖路与太阳山路交汇处为政府规划的商业十字路口，区域内有和一酒店；东南角金隅阳光规划有4星级酒店；项目西边有健身用地，南面有教育和医疗配套；片区西北部有集中式商业规划，据传茂华、江湾在绿地雅居乐地块南有项目；湾田国际万业巴厘岛汤家湖路金隅阳光Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010本案湘一霞凝中学霞凝小学霞凝二小健身场太阳山医院p项目有青竹湖畔、太阳山和霞凝小区三大入住率较高的小区，周边的教育配套比较齐全，基本能满足日常生活需要；项目在区域内属于人气最旺的十字入口，交通要道；项目属于中心片素质最好的地块；16、Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010p青竹湖东片控规Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010本案中青路蔡家坝立交太阳山路青竹湖路p青竹湖东片：在区政府控规中，沿太阳山路将区域分为中心片和东片；东片北部为绿城、星城和金隅项目，南面为学校、医院和安置区等；最南面规划有佳海工业园；整体较杂乱；太阳星城金隅阳光太阳山二期青竹湖体育中心板塘小区佳海工业园大明工业区捞刀河镇敬老院Code of this report|20 Copyright Centaline Grou17、p,2010本案p金隅阳光对面即湘一旁边会设置110kv变电站，调压站、加气站、移动基站等，整个地块干扰性元素较多，青竹湖路向东规划有市第二驾考中心及莫家坝、金霞公交站等，生活便利，但是整体片区居住性较差，素质较低；Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010本案p周边安置区较多，生活配套设施及学校零星分布，档次较低；Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010p市场情况Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2018、10整体别墅市场成交量较低，市场存量巨大。整体别墅市场成交量较低，市场存量巨大。目前市场存货量达目前市场存货量达90.5190.51万，后续市场供应量约为万，后续市场供应量约为9494万万长沙别墅市场未来供应情况长沙别墅市场未来供应情况潜在项目名称所属区域占地面积建筑面积（平米）预计别墅面积（万平米）太阳山项目开福区261533.418中信新城雨花区370000约12000012影视会展项目开福区5振业城岳麓区47400087000014白鹤天池麓南4200007万业巴厘岛 望城县58891830000028金隅阳光项目开福区28000028000010合计94竞品项目名称物业类型2013年推19、量北纬28独栋 12000联排 30500金地三千府联排 28000合院7700独栋 7200堤亚纳湾联排130套双拼 70套东方大院联排 5期联排58套叠加余货水映加州独栋 9010联排 24000双拼 20000郡源美村联排 12800独栋 3150天麓一期双拼一期余货一期联排 10924一期洋房 15738三期内独栋18577盈峰翠邸三期独栋500002014年长沙别墅市场重点项目推量2014年长沙别墅市场新增货量Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|24 Copyright Ce20、ntaline Group,2010Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010未来推售：统计得出，竞争对手明年推货量主要集中在明年未来推售：统计得出，竞争对手明年推货量主要集中在明年5 5、6 6月，共推货约月，共推货约470470套，产套，产品以联排为主。（若三季度行情出现好转，传统旺季品以联排为主。（若三季度行情出现好转，传统旺季9 9、1010月可能出现集中放量。）月可能出现集中放量。）12年1月3月4月5月6月金科东方21、大院别墅产品核心竞争对比别墅产品核心竞争对比明年暂无集中推售计划，散卖走货，货量联排52套，预计在6月份推出二期联排别墅；深业堤亚纳湾万业巴厘岛 湘江一号散卖罗曼法式小独栋，约36套；以及南区独栋别墅约20套左右；绿城青竹园中粮北纬28度龙湾国际社区金地三千府项目进入高层销售期，两栋大平层，别墅散售，其中联排36套，双拼24套；1-6月消化二期余货16套独栋1-6月消化6期洋房余货16套散卖消化余货90套，联排产品为主2月7月9月10月11月12月8月高层在售，联排和双拼提价9000至10000元/，联排及双拼散售；预计6月推出40套独栋6月以后推出5期联排产品141套预计6月后推联排、大平层22、，具体情况未确定。1-6月消化余货，货值约一亿（联排14套，双拼8套，独栋5套Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010项目优劣势对比：产品在打造中必须强调创新和性价比，同时必须控面积控总价，降低项目优劣势对比：产品在23、打造中必须强调创新和性价比，同时必须控面积控总价，降低购买门槛；此外，项目所具备的区域中心及繁华配套和景观资源的聚合价值优势明显；购买门槛；此外，项目所具备的区域中心及繁华配套和景观资源的聚合价值优势明显；别墅产品核心竞争对比别墅产品核心竞争对比项目开发商品牌交通区位户型环境配套花园赠送 室内赠送性价比本 案绿城青竹园湘江一号万业巴厘岛堤亚纳湾北纬28度东方大院龙湾国际金地三千府水映加州Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|26 Copyright Centaline Group,20124、0Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010独栋竞品产品主力面积独栋竞品产品主力面积600-1100600-1100平米，成交总价平米，成交总价750-2500750-2500万不等，价差较大；本案独栋只做标杆；万不等，价差较大；本案独栋只做标杆；双拼竞品产品主力面积双拼竞品产品主力面积255-280255-280平米，总价在平米，总价在360-420360-420万之间；双拼成本较高，建议适度开发；万之间；双拼成本较高，建议25、适度开发；联排竞品产品主力面积联排竞品产品主力面积180-240180-240平米，总价在平米，总价在150-180150-180万之间；强调挑高，空间及地下室采光。万之间；强调挑高，空间及地下室采光。别墅产品总价竞争对比别墅产品总价竞争对比产品类型产品类型项目名称项目名称主力面积主力面积主力总价主力总价独立别墅绿城青竹园600-1000750-2500万北纬28度700-11001000-2400万龙湾国际社区470900万金地三千府400-1100500-3000万水映加州500-610780-1300万双拼别墅湘江一号255-280450-560万龙湾国际社区270-280360-42026、万水映加州300-400310-630万联排别墅湘江一号255-280350-460万万业巴厘岛180-260100-170万堤亚纳湾230-270200-300万金科东方大院190-277110-280万龙湾国际社区204-254180-230万金地三千府258-400170-280万水映加州253-337210-330万市场上独栋面积较大，只树立标杆，去化较慢；双拼别墅占地、园林成本高，溢价能力市场上独栋面积较大，只树立标杆，去化较慢；双拼别墅占地、园林成本高，溢价能力不强，建议只做组团；联排别墅是快速回笼资金的现金牛产品，创意多，应为主力。不强，建议只做组团；联排别墅是快速回笼资金的现金27、牛产品，创意多，应为主力。本案独栋占位：400本案双拼占位：280本案联排占位：200Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010p个案分析Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010案例一：堤亚纳湾案例一：堤亚纳湾案例一：堤亚纳湾案例一：堤亚纳湾 项目拥有长沙二环内独项目拥有长沙二环内独一无二的楚家湖，成为一无二的楚家湖，成为名副其实的长沙唯一资名副其实的长沙唯一资源，楚家湖占地源，楚家湖占地350350亩，亩，连通捞刀河与湘江，形连通捞刀河与湘江，形成自然活水循环，别28、墅成自然活水循环，别墅环湖而建，形成环湖而建，形成3.23.2公公里的环湖景观线。里的环湖景观线。年价格涨幅达年价格涨幅达20%20%；长沙唯一二环内湖别墅，拥有长沙唯一二环内湖别墅，拥有长沙唯一二环内湖别墅，拥有长沙唯一二环内湖别墅，拥有350350350350亩活水湖泊，稀缺资源唯一性亩活水湖泊，稀缺资源唯一性亩活水湖泊，稀缺资源唯一性亩活水湖泊，稀缺资源唯一性p230280湿地内湖墅联排，享1：1赠送；350湿地湖岸双拼，最高可享939使用面积，也在火热预约中。年度巨惠特价房7500元/起。现在均价9000元/。联排200万/套起。Code of this report|29 Copyr29、ight Centaline Group,2010项目类别面积均价（元/平米）龙湾国际联排200-2609000-10000格兰小镇联排200-2409000-10000堤亚纳湾联排175-2149000-10000东方大院联排190-2459500-10000红墅湾联排210-37011000郡原美村联排130-18010000巴厘岛联排180-2609000联排产品分析联排产品分析联排产品分析联排产品分析堤亚纳湾堤亚纳湾堤亚纳湾堤亚纳湾价格支撑：价格支撑：价格支撑：价格支撑：资源：资源：资源：资源：是长沙二环内唯一城市内湖别是长沙二环内唯一城市内湖别墅，拥有墅，拥有350350亩的楚家湖，30、联通捞刀河，亩的楚家湖，联通捞刀河，为城市稀有的资源；为城市稀有的资源；合理面积段：合理面积段：合理面积段：合理面积段：175-214175-214平米的平米的小面积联小面积联排产品排产品，总价相对较低，客户接受度，总价相对较低，客户接受度高。高。稀缺资源楚家湖稀缺资源楚家湖稀缺资源楚家湖稀缺资源楚家湖+合理面积段合理面积段合理面积段合理面积段Code of this report|30 Copyright Centaline Group,201020132013年可结算产品货值约年可结算产品货值约8 8亿（亿（未计入一期3#商业、车位销售）项目基本资料2013年存货情况（按未结算统计）20131、3年存货货值备注开发期产品类型户型套数套数面积（）面积（）单价（元/）销售收入（万元）一期别 墅联排1754 774 774 7900611.1 双拼101 367 367 18000660.1 叠拼32商铺商铺3416 1399 1399 120001678.5 按2#商业统计住宅小高层220114 15446 15446 50807846.6 公寓230207 11407 11407 50005703.4 小计701342 29392 29392 16500 二期一别墅联排223160 39388 39388 790031116.6 双拼7070 24364 24364 13800336232、3.0 小计293230 63753 63753 64740 合计994572 93144 93144 81239 Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010总占地面积总占地面积49万平方米总建筑面总建筑面 40万平方米容积率容积率 整体0.94绿化率绿化率45%当前规划户数当前规划户数 二期157套物业类型物业类型别墅、高层地址地址开福区青竹湖大道与太阳山路交汇开发商开发商湖南青竹湖置业有限公司物业公司物业公司长城物业项目规划项目规划项目由独栋、双拼、联排别墅及高层组成项目配套项目配套湘一外国语学校、周南中学长沙北城资源型长沙北33、城资源型长沙北城资源型长沙北城资源型+教育教育教育教育+创新概念别墅代表创新概念别墅代表创新概念别墅代表创新概念别墅代表案例二：水印加州案例二：水印加州案例二：水印加州案例二：水印加州Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010资源：位于青竹湖黄金十字路口，千亩太阳山公园，面靠资源：位于青竹湖黄金十字路口，千亩太阳山公园，面靠资源：位于青竹湖黄金十字路口，千亩太阳山公园，面靠资源：位于青竹湖黄金十字路口，千亩太阳山公园，面靠8 8 8 8万平米星月万平米星月万平米星月万平米星月湖，内含湖，内含湖，内含湖，内含5 5 5 5万平米山体34、公园，万平米山体公园，万平米山体公园，万平米山体公园，水映加州本身处于水映加州本身处于700700亩的原亩的原生态坡地上，利用原有的地生态坡地上，利用原有的地势，高差打造每一套独一无势，高差打造每一套独一无二的别墅，同时小区拥有二的别墅，同时小区拥有8000080000平米的私家星月湖以平米的私家星月湖以及及5000050000平米的私家山体公平米的私家山体公园，打造真正的顶级湖山别园，打造真正的顶级湖山别墅群。墅群。区域区域内通达性最好，且内通达性最好，且唯一唯一具有内生水系楼盘；具有内生水系楼盘；Code of this report|33 Copyright Centaline Grou35、p,2010创新产品概念包装创新产品概念包装创新产品概念包装创新产品概念包装把双拼包装成把双拼包装成把双拼包装成把双拼包装成1+11+11+11+1独栋独栋独栋独栋 水映加州打造的类独栋水映加州打造的类独栋双拼产品摒弃了传统双双拼产品摒弃了传统双拼的陋习，拼的陋习，双拼间相临双拼间相临的部分仅车库的小部分的部分仅车库的小部分相连，相连，并利用山地的优并利用山地的优势，势，打造上下双层的花打造上下双层的花园园，通过包装成功塑造，通过包装成功塑造了了1+11+1独栋的概念取得较独栋的概念取得较好的销售成果。好的销售成果。打破了传统双拼通风，采光不佳的弊端，达到媲美独栋的打破了传统双拼通风，采光不佳36、的弊端，达到媲美独栋的260260通风采光效果；通风采光效果；保留原生香樟林，绿树自然成荫；保留原生香樟林，绿树自然成荫；1 1：1 1精装花园赠送，最大可赠送精装花园赠送，最大可赠送400400平方；平方；原生坡地，双首层设计；原生坡地，双首层设计；1111米超大面宽，米超大面宽，高于市场双拼面宽的三分之一。高于市场双拼面宽的三分之一。Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010创新产品概念包装创新产品概念包装创新产品概念包装创新产品概念包装把联排包装成把联排包装成把联排包装成把联排包装成4D4D4D4D光学联墅光学联墅光学联墅光37、学联墅 水映加州打造的水映加州打造的4D4D光学联墅摒光学联墅摒弃了传统的联排中间户采光通弃了传统的联排中间户采光通风差，进深长，地下室阴暗的风差，进深长，地下室阴暗的弊端，弊端，打造阳光中庭，使得中打造阳光中庭，使得中间户如同边户一样绝佳采光。间户如同边户一样绝佳采光。全明地下室，独立车库，享受全明地下室，独立车库，享受双拼级的配置。双拼级的配置。利用原生态坡地，利用原生态坡地，双首层设计，花园首层拥有较好采光；双首层设计，花园首层拥有较好采光；打造约打造约2020的超大中庭赠送的超大中庭赠送，让中间户如同边户一样拥有绝佳采光；，让中间户如同边户一样拥有绝佳采光；前庭后院，精装花园赠送；前庭38、后院，精装花园赠送；7.57.5米超大面宽，米超大面宽，独立车库配置。独立车库配置。Code of this report|35 Copyright Centaline Group,20104D4D4D4D光光光光学学学学联联联联墅墅墅墅户户户户型型型型图图图图Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010 水映加州是区域内唯一将水系水映加州是区域内唯一将水系贯穿整个别墅区的楼盘，显得贯穿整个别墅区的楼盘，显得尤为灵动；尤为灵动；项目利用高差打造成为了双首项目利用高差打造成为了双首层的花园，此外，层的花园，此外，专属通道也专属通道也加39、强了项目的快速通达性；加强了项目的快速通达性；人行道的设计也更加人性化；人行道的设计也更加人性化；Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010教育：与湘一外国语学校签约，购别墅可赠送湘一就读学位教育：与湘一外国语学校签约，购别墅可赠送湘一就读学位教育：与湘一外国语学校签约，购别墅可赠送湘一就读学位教育：与湘一外国语学校签约，购别墅可赠送湘一就读学位 长沙市青竹湖外国语学校是由长长沙市青竹湖外国语学校是由长沙市开福区政府投资近亿元联合沙市开福区政府投资近亿元联合长沙市一中兴办的一所高起点、长沙市一中兴办的一所高起点、高规格、高质量的具40、有外语特色高规格、高质量的具有外语特色的寄宿制区直学校。的寄宿制区直学校。长沙市一中的寄宿部，学校先后长沙市一中的寄宿部，学校先后被授予全国外语实验学校、全国被授予全国外语实验学校、全国义务教育语文教学研究实验学校、义务教育语文教学研究实验学校、湖南省教育科学湖南省教育科学十一五十一五重点重点课题实验学校、湖南省安全文明课题实验学校、湖南省安全文明校园、长沙市文明单位、长沙市校园、长沙市文明单位、长沙市示范性绿色学校等称号。示范性绿色学校等称号。Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010水映加州开盘以来销售情况水映加州开盘以来销售41、情况水映加州开盘以来销售情况水映加州开盘以来销售情况水映加州开盘以来销售情况水映加州开盘以来销售情况本案的联排客户全部被巴厘岛吸取了，本案双拼横扫区域；本案的联排客户全部被巴厘岛吸取了，本案双拼横扫区域；本案的联排客户全部被巴厘岛吸取了，本案双拼横扫区域；本案的联排客户全部被巴厘岛吸取了，本案双拼横扫区域；销售产品销售产品套数套数 面积（）面积（）金额（元）金额（元）联排（一期）3905.356400000（二期）51612.0711693663（三期）72111.8818600223双拼（一期）72788.6624177153（二期）72564.9324134344（三期）1396.844942、26577独栋（一期）1620.799530000（二期）000（三期）31746.4226903993商业33049.8831840008合合 计计373715786.8215786.82158205961158205961Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010产品类型产品类型合同总价合同总价奖励额度奖励额度高层高层一口价一口价1 1万元万元/套套联排联排一口价一口价5 5万元万元/套套双拼双拼400400万以下万以下6 6万元万元/套套400400万以上（包含万以上（包含400400万）万）8 8万元万元/套套独栋独栋1043、001000万以下万以下1010万元万元/套套10001000万以上万以上 （包含（包含10001000万）万）2020万元万元/套套转介人转介人转介成交套数转介成交套数奖励金额奖励金额郑桂兰郑桂兰别墅别墅8 8套，高层套，高层2626套套620000620000元元王祖胜王祖胜9 9套别墅套别墅470000470000元元谭君谭君1 1套别墅套别墅8000080000元元杨红兰杨红兰9 9套高层套高层4500045000元元杨旭丽杨旭丽5 5套高层套高层2500025000元元水印加州转介奖励政策及部分转介效果一览Code of this report|40 Copyright Cental44、ine Group,2010太阳山上，高尔夫旁，资源型，绝佳私密性，真材石料太阳山上，高尔夫旁，资源型，绝佳私密性，真材石料太阳山上，高尔夫旁，资源型，绝佳私密性，真材石料太阳山上，高尔夫旁，资源型，绝佳私密性，真材石料纯独栋纯独栋纯独栋纯独栋高档别墅大盘高档别墅大盘高档别墅大盘高档别墅大盘u位置：青竹湖高尔夫球场内位置：青竹湖高尔夫球场内u占地面积：占地面积：10001000亩亩u总建筑面积：总建筑面积：4040万平米万平米u销售均价：销售均价：1400014000元元/平米平米u风格：欧式风格风格：欧式风格u卖点梳理卖点梳理:300:300亩青竹湖、品牌、青竹湖亩青竹湖、品牌、青竹湖高尔夫45、真材石料别墅建筑博物馆高尔夫、真材石料别墅建筑博物馆产品面积（平米）推量销售套数销售率价格（元/平米）独栋900-2600300小独栋21017081%南区12000-20000北区20000-40000产品销售情况产品销售情况案例三：绿城案例三：绿城案例三：绿城案例三：绿城青竹园青竹园青竹园青竹园Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010p绿城开始适应长沙市场，做小独栋产品，较密集，但是最边户还是保留了绿城惯有的奢侈的景观资源和泳池的配置，中间道路两旁的小独栋最便宜在360万/套起；Code of this report|4246、 Copyright Centaline Group,2010p大独栋延续使用真材石料，森严的保卫系统加深了项目的高端调性；前后花园尺度都较大；Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010一线江景，北美风格别墅，热销户型一线江景，北美风格别墅，热销户型一线江景，北美风格别墅，热销户型一线江景，北美风格别墅，热销户型270-320270-320270-320270-320平米双拼，单价平米双拼，单价平米双拼，单价平米双拼，单价1447、000140001400014000元元元元/平米平米平米平米一期开发二期开发u位置：创远路位置：创远路1 1号号u占地面积：占地面积：930930亩亩u总建筑面积：总建筑面积：100100万平米万平米u热销户型：热销户型：270-320270-320平米双拼平米双拼u销售均价：销售均价：1400014000元元/平米平米u风格：美国赖特式简约风格风格：美国赖特式简约风格u卖点梳理卖点梳理:江景江景u容积率：容积率：0.40.4产品产品面积（平米）面积（平米）推量推量销售套数销售套数销售率销售率价格（元价格（元/平）平）叠加200858094%8000双拼270-3208888100%140048、0独栋590-630141071%20000-30000产品销售情况产品销售情况案例四：湘江壹号案例四：湘江壹号案例四：湘江壹号案例四：湘江壹号Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010案例五：太阳星城案例五：太阳星城案例五：太阳星城案例五：太阳星城u仅仅3 3栋独栋，栋独栋，1818栋双排和，栋双排和，1616栋栋3 3联排、联排、6 6联排和洋房；联排和洋房；u其中其中4 4栋复式，和栋复式，和1 1栋小户型，栋小户型，小户型小户型1313年年1010月开盘均价月开盘均价34003400；别墅没有开过盘，预；别墅没有开过盘，预49、计双拼售价在计双拼售价在1 1万万/左右；左右；u独栋面积在独栋面积在300300左右，双拼面左右，双拼面积在积在240240左右，联排面积在左右，联排面积在200200左右。左右。u产品显得局促，没有产品显得局促，没有“有天有天有地有地”的感觉，花园小，楼的感觉，花园小，楼梯陡峭；销量很糟糕；梯陡峭；销量很糟糕；唯一在别墅未开盘先推高层的项目，唯一在别墅未开盘先推高层的项目，唯一在别墅未开盘先推高层的项目，唯一在别墅未开盘先推高层的项目，拉低调性拉低调性拉低调性拉低调性，开发商资金链紧张，去化压力大，开发商资金链紧张，去化压力大，开发商资金链紧张，去化压力大，开发商资金链紧张，去化压力大Co50、de of this report|46 Copyright Centaline Group,2010p项目有高压线头顶经过，项目无绿化，入户大门及园林展示非常差。Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2010p项目整体以双拼为主调性，但是楼间距，建筑密度等指标较差，且无园林景观；但是项目在退台打造方面运用较好，简洁明快的建筑风格让项目显得更加突兀，更加局促；Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|49 Copyright Cen51、taline Group,2010案例六：万业巴厘岛案例六：万业巴厘岛案例六：万业巴厘岛案例六：万业巴厘岛u万业万业巴厘岛共分巴厘岛共分5 5期开发，属于望城地期开发，属于望城地块，目前仅开发一期，块，目前仅开发一期，西区西区100100套，东区套，东区100100套，共约套，共约200200套，全套，全为联排产品，为联排产品，面积在面积在180-240180-240之间，之间，一期一期开盘价格在开盘价格在60006000元左元左右，右，开盘有开盘有4 4套套9090万万一口价特价房一口价特价房；现在；现在特价最便宜特价最便宜130130万一万一套。套。u现在均价在现在均价在80008000左52、右，左右，仅剩仅剩5050余套产品。余套产品。u项目将别墅的空间感项目将别墅的空间感发挥到极致，很好的发挥到极致，很好的抓住了客户；抓住了客户；区域内唯一纯联排产品，与青竹湖的独栋及水印加州的双拼形成差异化，区域内唯一纯联排产品，与青竹湖的独栋及水印加州的双拼形成差异化，区域内唯一纯联排产品，与青竹湖的独栋及水印加州的双拼形成差异化，区域内唯一纯联排产品，与青竹湖的独栋及水印加州的双拼形成差异化，低总价去化情况很好；弱化了自身望城区的短板；低总价去化情况很好；弱化了自身望城区的短板；低总价去化情况很好；弱化了自身望城区的短板；低总价去化情况很好；弱化了自身望城区的短板；6 6 6 6米调高强化53、别墅空间感；米调高强化别墅空间感；米调高强化别墅空间感；米调高强化别墅空间感；Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2010p项目虽然都是联排别墅，但是因为在坡地上也营造出了较好的居住感，显得非常有居住氛围，包括统一的走廊布局及台地的设计；很有独门独院的私密感和尊贵感；Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010p项目在生活情境的营造上以及在建筑立面的生动活泼打造上显得非常的专业，也非常的用心，尤其是地面全部贴砖的情境式设计，一下子让整个园区活泼起来，包括屋顶的贴瓦设计，也让园区更加统一，且不容易因个别用户影响整体氛围；Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010THANKS!Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。