1、谋道项目案名及推广思路市场情况Marketsituation谋道镇情况乡镇总户数17560户，总人口7.1万 属亚热带大陆性季风气候，年平均气温18左右，是盛夏“绝无仅有”的天然空调 318国道、宜万铁路纵贯全境，交通便利属性界定：交通方便的旅游度假地长寿居长寿居备注：1800元/平米，没有楼层朝向价差，价格可在优惠50元/，一梯4户，最高6楼，分三期开发规规模模面面积积及及户户型型价格价格楼楼层层差差价价规规划特点划特点交房交房时间时间园林园林产权产权装修装修标标准准30亩（占地）43一房46、4952、56、57两房 1800元/无中式坡屋顶 明年5月30日以前 普通绿化小产权简装铭峰宝丽2、铭峰宝丽规规模模面面积积及及户户型型价格价格楼楼层层差价差价规规划特划特点点交房交房时间时间园林园林产权产权装修装修标标准准10亩（占地）39一房50.41两房1600元/起价20元/平米中式坡屋顶明年6月有迎宾广场（2000）和中庭设计小产权简装香山别院香山别院规规模模面面积积及及户户型型价格价格楼楼层层差差价价规规划特点划特点交房交房时间时间园林园林产权产权装修装修标标准准3万方47一房55两房1780元/起价一次性98折，分期99折，可议价30元/平米欧式西班牙风格屋顶，立面有退、错、露的设计明年6月有中庭设计（如广场、小水景），有一定的园林规划设计理念小产权简装顶峰一号顶峰一号规规模模3、面面积积及及户户型型价格价格楼楼层层差价差价规规划特点划特点交房交房时间时间园林园林产权产权装修装修标标准准3万方 36单间43一房56两房1650元/起价一次性98，分期99，可议价最低95折 20元/平米 中式坡屋顶，立面色彩及材质搭配较差 明年5月 多为普通绿化（如树木花草等 小产权简装御墅林峰御墅林峰规规模模面面积积及及户户型型价格价格楼楼层层差价差价规规划特划特点点交房交房时时间间园林园林产权产权装修装修标标准准2万方40一房49两房1830元/（朝小区内部）1960元/（朝齐岳山方向）一次性优惠60元/，分期30元/20/中式坡屋顶，无特点明年下半年社区有中庭广场。周边有水景资源小4、产权简装谋道镇项目情况碧海云天碧海云天备注：备注：1880元元/平米，没有楼层朝向价差，价格最多可少平米，没有楼层朝向价差，价格最多可少80元元/，40多的只剩多的只剩1楼，一梯楼，一梯4户，可办理房产证，现户，可办理房产证，现目前针对万州市场没有卖过，主要的消费对象来自重庆，更多的是重庆大学。目前针对万州市场没有卖过，主要的消费对象来自重庆，更多的是重庆大学。规规模模面面积积及及户户型型价格价格楼楼层层差价差价规规划特点划特点交房交房时间时间园林园林产权产权装修装修标标准准3万方 40多一房55两房 1880元/无 中式坡屋顶 明年6月 普通绿化，设有篮球场 大产权简装依云国际依云国际注：本5、阶段推出注：本阶段推出110套房源，销售套房源，销售24套，销售率套，销售率22%左右，开发商老板及朋友优惠左右，开发商老板及朋友优惠300元元/，对外目前优惠最高，对外目前优惠最高100元元/，主要是，主要是老客带新客，客户构成主要为医院、企事业单位的小团体购房。老客带新客，客户构成主要为医院、企事业单位的小团体购房。规规模模面面积积及及户户型型价格价格楼楼层层差价差价规规划特点划特点交房交房时时间间园林园林产权产权装修装修标标准准20万方42一房57两房63两房2200元/起价100元/平米朝向差：100元/平米西班牙风情，立面有退、错、露。明年下半年有中庭设计（如广场、小水景），入口广场6、，水景大产权简装新天地新天地注：该项目接受别墅预订，材料采取国外原木等，开发商提供土地，单价注：该项目接受别墅预订，材料采取国外原木等，开发商提供土地，单价11000元元/左右，客户自己提供土地，左右，客户自己提供土地，9500元元/左右。左右。规规模模面面积积及及户户型型价格价格楼楼层层差价差价规规划特点划特点交房交房时间时间园林园林产权产权装修装修标标准准6万方41一房55两房2180元/起价（砖混）2280元/起价（框架）无，统一价格21802280,一次性付款优惠95折，分期60元/中式坡屋顶，无特点明年7月社区小广场，无其他特点大产权简装林海云天林海云天规规模模面面积积及及户户型型价7、格价格楼楼层层差差价价规规划特划特点点交房交房时时间间园林园林产权产权装修装修标标准准20万方单间36一房46两房56起价2180元/，一次性优惠100元/，分期优惠50元/50元/中式坡屋顶，无特点明年下半年社区有中庭广场，社区小广场及部分水景大产权简装万豪休闲居万豪休闲居备注：项目分三期开发，一期推出9栋，一梯四户，最高6楼，1780元起价，最多优惠50元/规规模模面面积积及及户户型型价格价格楼楼层层差差价价规规划特划特点点交房交房时间时间园林园林产权产权装修装修标标准准5万方42一房48、51、54两房1780元/起价20元/平米中式坡屋顶明年6月30日以前有休闲广场、绿化带、羽毛球场小8、产权部分大产权简装立面风格中式简欧欧式简约交房标准此交房标准为项目售楼部所拍小结楼盘众多，竞争激烈建筑风格多数雷同，少量如依云国际独树一帜生活、健身、娱乐、停车等配套极为缺乏，仅提供了一个居住的场所以4045一房一厅，5056两房为主交房标准基本一致，都为简装营销方式多数为派单、街道贴等方式，少数项目在网络上推广，推广主题苏马荡自然条件。订价：大产权在1900-2700元/，小产权在1500-1800元/楼层差：大产权50-100元左右，小产权楼层差20-30元左右，少数项目无楼层差优惠：一次付款2%-5%，分期1%-2%，还可议价支付方式：一次付款签订合同付95%，交房付5%，分期签合同付59、0%，封顶付40%，交房付10%。其它：多数项目考虑景观差价，不考虑朝向差价项目定位ProjectorientationSOWT分析优势（S）：劣势（W）：机会（O）：威胁（T）：地块周边林海较多，景观资源丰富所处区域目前被界定度假区域地块呈坡地，利于景观的打造地块有高压电线，影响项目的品质周边无配套，生活极为不便道路系统较差客户群单一，主要集中在万州利川政府加强对谋道镇的规划及推广道路系统、配套开始完善地块的整改（如高压线的迁移）项目品质不高，新项目有打造空间营销主题、手段单一，有施展机会万州在苏马荡买房风气已经形成，房价较低、基础较好周边大小项目林立，竞争较为激烈项目未完全合法，有叫停的可10、能万州周边如黄水、开县、大垭口同类项目正在开发，分流客户核心客户重要客户边缘客户万州政府、公务员及企事业单位的中高收入者，个体经营者，老师、医生、退休的老人万州区县中高收入阶层、退休干部、企事业退休员工、投资者重庆及区县客户（如丰都）客户群类别建筑风格定位目前本案的建筑形式为简欧式风格根据产品及客户群体定位本案的项目形象.风情。悠闲。复古。在这里，他/她们可以找到曾经的浪漫.在这里，他/她们可以感受到期望的异域风情.定位的关键词：异域风情、自由、悠闲异域风情度假洋房属性定位：高档度假社区案名皇家壹号 凸显项目的尊崇感案名备选涧桥蓝郡印象西西里罗马假日 巴黎公社 项目定位语：异域风情度假洋房 推11、广主调：尊崇辅助调性：悠闲、宁静、放松营销思路Marketingideas周边项目林立，如何在众多项目中脱颖而出？根据本案的属性界定及项目形象定位，本案的主体营销路线呼之欲出：“异域风情度假生活异域风情度假生活”整体营销思路皇家壹号“感受异域风情感受异域风情”（形象）（形象）“悠享异域度假生活悠享异域度假生活”（功能）（功能）“启幕度假心情启幕度假心情”（情感）（情感）阶段性营销思路第一阶段目标（形象）引出本案最核心的卖点，建立本案在市场上异域风情的项目形象第一阶段的核心：异域风情的形象展示 第一阶段：形象展示+案名推广 （1月3月）巅峰典藏 成就大美境界诉求点：渠道推广+现场展示方式：推广渠12、道：DM单张、海报、网络、服装、乡镇墙体6万方意大利风情度假洋房广告表现现场包装及样板区建议售房部内部设立体验区（如以后悬挂客欧式风情的小挂饰等）售房部建议采取画框、欧式沙发等软装示范区里面建议尽量使用原生态的材料，设计部分欧式走廊等。示范区建议使用吊床、沙滩椅、木椅等软装售楼部装修示意图售楼部装修示意图售房部、休闲区、会所，细节包装浪漫精致，添置别具一格的小配饰。用鲜花、书籍、绿植、木偶等对休闲区、会所、售房部进行包装。体验区的一角体验区内的小饰品示范区内的步道示范区内的小品服装展示（置业顾问及门童服装展示）实施计划时间推广渠道内容费用预算1月临时售房部包装2000元物料电话、单张、沙盘等113、.5万元2月网络楼盘项目的基本资料1000元/月，一年为12000元临时接待点确定位置及装修门面及装修8万DM单张项目介绍3万沙盘、户型模型2.5万乡镇户外广告形象推广5万3月现场售楼部现场售房部装修完成40万现场包装5万元网络新闻无第一阶段营销费用约66.7万318国道乡镇户外位置建议318国道318国道苏马荡上山路段苏马荡上山路段318国道第二阶段目标第二阶段的核心：度假功能+异域风情前期项目的市场形象已树立本阶段是对项目产品功能进行推广让受众对本案的产品功能熟知 第二阶段：悠享，意大利度假生活 （4月5月 销售储备期）意大利原味庄园生活系列诉求点：常规渠道推广方式：推广渠道：DM单张、网14、络、乡镇广告产品卖点（露台、花园等）庄园里的聚会.在自家露台看一次夕阳.活动建议充分利用本案的样板示范区举办聚会活动（如蘑菇节等）针对老年人及小孩举办小型活动（如暑假夏令营、在体验区种树等小型活动）周末免费看房活动区县及乡镇的巡展活动（如云阳、开县等）详细的活动方案及思路另行提交实施计划时间推广渠道内容费用预算4月网络推广项目的基本资料乡镇户外位置及装修2000元（换画面）DM派单产品卖点2万元联动推广2000元5月DM派单5万网络联动推广第二阶段营销费用约7.5万元在皇家壹号，给孩子一个清凉的假期诉求点：渠道推广+圈层推广+营销活动方式：第三阶段：启幕，异域风情度假心情 （6月10月）推广渠15、道：DM单张、网络、口碑效应、乡镇墙体、现场活动在皇家一号，给父母一个清凉爽的夏天实施计划7月DM派单、看房车9万元网络、联动推广8月DM派单、房车9万元网络、联动推广9月DM派单。网络，看房车9万元10月DM派单。网络，看房车活动6万元第二阶段营销费用约33万元广告表现销售建议3303112月20日前，3、30、31号楼房源推出，进行内部认购主要采取圈层推广方式，及周边的亲朋好友建议根据付款比例进行优惠，付款30%优惠1%，付款60%优惠3%，付款90%优惠6%春节后建议从4月中旬（售楼部基本修建完成）开始进行销售定价原则建议1、一层带花园+100元/2、5层带露台+200元/3、6层带露台16、+100元/4、带院馆房型较不带院馆房型+80元/5、临挡土墙且室内地面不高过路面-100元/6、无朝向价差7、临主干道-50元/8、景观价差40-100元/9、临高压线-100/项目装修标准：卫生间、厨房、阳台：地面为防滑砖；卫生间、厨房为防爆灯客厅、卧室：卧室地板为强化木地板，客厅为60*60地砖；照明为吸顶灯除卫生间外，所有墙面为乳胶漆。厨房：配灶台（贴瓷砖），橱柜（贴瓷砖）洗衣池：每户一个洗衣池。卫生间：水箱式冲水蹲便器、瓷砖封顶、塑料扣板吊顶。入户门为防盗门，内门为套装门，卫生间为塑钢门，窗户为彩铝带纱窗。水：市政供水入户到室内管道、水龙头。电：市政供电入户到插座、灯具。其它：电视、电话、网络接口入户预祝本案顺利入市销售，谢谢！