1、奥宸地产腾冲纳帕溪山项目广告推广策略方案目录PART1 营销目标PART2 城市与市场PART3 项目理解PART4 项目定位、推广策略Part1Part1、营销推广目标、营销推广目标重新树立项目高端度假物业品牌形象，实现价值形象提升，拓展项目市场覆盖率、关注度及市场影响力，为后期开发提供市场支持。实现电梯小高层、别墅的2012年度销售任务、实现回款3亿。助力开发商品牌建设项目项目类型类型数量数量纳帕溪山别墅90套左右小高层430多套，面积档78、85、109、113平米营销节点：9月10日小高层样板区开放9月16日小高层/洋房第一货包开盘；2012年下半年纳帕溪山工程及营销节点：6、7、8月2、份10月份12月份小高层第一货包小高层第二货包9月份11月份小高层蓄客营销及推售节点：别墅持续销售PART2.PART2.城市与市场城市与市场腾冲房地产市场调研报告认识腾冲腾冲县位于云南省保山市西南部，西部与缅甸毗邻，历史上曾是古西南丝绸之路的要冲。腾冲县是著名的侨乡、文化之邦和著名的翡翠集散地，也是省级历史文化名城。腾冲在西汉时称滇越，大理国中期设腾冲府。由于地理位置重要，历代都派重兵驻守，明代还建造了石头城，称之为“极边第一城”。腾冲位于云南省西南部，其名始于旧唐书，自西汉起几经更迭，1913年设 腾冲县全县国土面积5845平方公里，国境线长148.075公里；辖18个乡镇，有汉、傣、傈僳3、回、白、佤、阿昌7种世居民族。2011年末总人口数658207人，其中少数民族51324人。2011年实现生产总值87.46亿元，财政总收入14.28亿元，一般预算收入9.26亿元；城镇居民人均可支配收入16097元，农民人均纯收入5018元；人口自然增长率为6.12；金融机构各项存款余额131.5亿元，贷款余额86亿元。自然资源：自然资源：热带季风气候，年均温14.9（极端最高温30.5，极端最低温-4.2），冬无严寒，夏无酷暑，地处干、湿分界线，全年适合旅游观光。城市森林覆盖率达70.7%，为中国城市之首，降雨量1470毫米（昆明约1000毫米），气候湿润不缺水；高黎贡山巨大的山体阻挡了4、西北寒流的侵袭，又留住了印度洋的暖湿气流腾冲正处于高黎贡山腹地。县城海拔1640米（昆明海拔1891米），更适宜生存的高原地区地质奇观：腾冲境内有99座火山，88处温泉，是中国大陆唯一的火山地热并存地区，并且规模宏大、景观神奇、世界罕见；火山奇观神柱谷，火山堰塞湖湿地北海湿地，全国唯一的城市瀑布叠水河瀑布、低温温泉暗河坝派巨泉和黑鱼河人文历史资源：人文历史资源：南丝绸之路上的历史文化名称，茶马古道重镇，“极边第一城”中、缅、印商贸往来频繁。腾冲人最先发现了翡翠的商业价值，腾冲更是世界著名的翡翠玉石加工集散地，至今已有600年的加工历史。2005年9月，腾冲被亚洲珠宝联合会授予“中国翡翠第一城”5、称号。二次世界大战，著名的中国远征军驻扎于此，首创全歼侵略者的战例；国殇墓园，中国规模最大、保存最完整的抗战时期正面战场阵亡将士纪念陵园，全国重点文物保护单位。和顺古镇，中国十大魅力名镇之首，著名的侨民之乡；和顺图书馆，为中国最大的乡村图书馆。腾冲道教文化盛行，道观众多，寺庵极少。腾冲有彝族、白族、傣族、壮族、苗族、回族、傈僳族、拉祜族、佤族、纳西族、瑶族、藏族、景颇族、布朗族、布依族、阿昌族、哈尼族、锡伯族、普米族、蒙古族、怒族、基诺族、德昂族、水族、满族、独龙族等26个少数民族分布，民族文化丰富。受中原文化影响的边缘区，是中华文化与东南亚文化碰撞的结合部，其中包括丝路文化、关隘文化、商贸文6、化、边城文化、侨乡文化、名人文化、生态文化、抗战文化、民族文化等在内的多元文化并存的腾越文化。地理环境地理环境位置与面积位置与面积 腾冲县位于云南省西部，西邻缅甸，与缅甸接壤的国境线长达148.075公里，从腾冲到克钦帮首府密支那217公里。腾冲县国土面积5845平方公里，最高海拔3780米，最低海拔930米，县城海拔1640米。地形地貌地形地貌 腾冲境内高黎贡山是横断山脉的明珠，在亚欧板块和印度板块的激烈碰撞中生成。有人说站在高黎贡山之巅，一双脚踩着两个大陆，向东迈一步是亚洲大陆，向西跨一步是印度大陆。腾冲99座火山雄峙苍穹、88处温泉喷珠溅玉，是中国大陆唯一的火山地热并存地区，并且规模宏大7、景观神奇、世界罕见。大自然的鬼斧神工，在腾冲不但造就了蔚为壮观的火山群、地热群，还生成了诸如火山奇观神柱谷、火山堰塞湖湿地北海湿地、全国唯一的城市瀑布叠水河瀑布、低温温泉暗河坝派巨泉和黑鱼河等一系列地质奇观。气候气候 腾冲县属热带季风气候，年平均气温14.9，极端最高气温30.5，极端最低气温-4.2，冬无严寒，夏无酷暑，又是干、湿区的分界线，全年适于旅游观光。经济情况农业农业 2011年农业产业化步伐明显加快。实现农业产值35.9亿元，增长7.1%。粮食总产35.1万吨，增长8.1%，实现“八连增”；油菜籽总产4.2万吨，增长25.9%。新植核桃14万亩、红花油茶10万亩，特色经济林总规模8、达196.9万亩。烟叶结构进一步优化，种植烤烟15万亩，收购烟叶41万担，实现烟农收入3.84亿元、烟叶税7875万元。茶叶面积14.2万亩，实现产值4.57亿元、茶农收入2.24亿元。畜牧业发展势头良好，实现肉类总产9.3万吨、产值13.3亿元。蔬菜种植面积扩大到16万亩，实现产值2.4亿元，其中商品蔬菜3.5万亩，增长16%。工业工业 2011年实现工业总产值57.2亿元，增长32.7%，对财政的贡献率达29%。规模以上企业实现产值37.2亿元，实现利税6亿元。非公经济实现工业产值55亿元，增长52%。矿电、建材、生物、旅游产品及煤化工五大主导产业实现产值56亿元，矿冶、木材、生物资源、煤9、化工、转口贸易、翡翠、火山石材七大加工基地规划建设稳步推进。经济开发区实现产值18亿元，完成税收2.2亿元，分别增长50.5%和96.4%。重点项目建设取得新成效。腾钢200万吨钢铁生产线前期申报工作进展顺利；小独山120万吨铁综合选厂、腾越水泥厂日处理2500吨熟料水泥生产线等达产达效；古林年产21万立方米中高密度纤维板技改扩建、极边乌龙茶加工生产线建成试产；荷花、中和、固东、马站石材加工片区建成标准厂房10万平方米。“腾药”股改上市取得重大突破，引入北京中证万融医药投资集团协议投资3.5亿元。实施各级科技项目25个，授权专利13项。第三产业第三产业 全年共接待游客440万人次，实现旅游总收10、入26亿元，分别增长15.8%和30.9%，其中，国外游客8.3万人次。实现文化产业增加值7.5亿元，增长23.9%。根雕、刺绣、皮影、木制工艺品等文化产品加快开发。本地资源生物资源生物资源 神秘雄奇的高黎贡山和怒江天险，从三江并流区自北向南逶迤而下，以独特而丰富的生物资源，属于国家级自然保护区，被世界野生生物学会列为具有重要要际意义的A级保护区。她壮丽而神奇，走进高黎贡山，就像走进了奇山异水的长轴画卷之中。在这个被誉为“天然植物园”和“物种基因库”的地方，你会看到拨地参天的大树杜鹃之王、秃杉之王、银杏之王；你会看到云南山茶的始祖，看到世界上最大的人工秃杉林，还有很多稀世的珍禽异兽。地质资源地11、质资源 火山火山 腾冲是亚洲火山较集中地区，境内遍布火山岩，不利于种植经济作物，但确是上好的建筑用石材。腾冲火山石有玄武岩、橄榄玄武岩、安山岩等数种。它的特点是因孔隙多、质量轻、强度高、保温、隔热、吸音、防火、耐酸碱、耐腐蚀，且无污染、无放射性等，是理想的天然绿色、环保节能的原料。火山石浮石耐酸碱、耐高温、无辐射，具有质轻、保温、隔音、防滑、吸水等性能，是景观制作、建筑、自然贴面的上好石材。地热地热 腾冲境内温泉群共有80余处，其中有14个温泉群的水温达90以上，到处都可以看到热泉在呼呼喷涌。丰富的地热景观不仅带来了旅游契机，同时也是难得的天然能源。世界上有温泉的地方很多，但像腾冲热海这样面积12、之广、泉眼之多、疗效之好，实属罕见。热海中最典型的是“大滚锅”,它的直径3米多，水深1.5米，水温达97，昼夜翻滚沸腾，四季热气蒸腾。交通情况腾冲将构建区域性国际旅游枢纽。腾冲将构建区域性国际旅游枢纽。腾冲地处滇西北旅游区、滇西旅游区、缅北旅游区的中心位置，是滇西边境旅游的重要节点。借“国际大通道”建设契机，腾冲加快了交通基础设施建设进度，提高旅游的可进入性。航空航空 耗时：约50分钟 起点：昆明长水机场 终点：腾冲驼峰机场 票价：1070元经济舱 1870头等舱 备注：1、昆明至驼峰机场航线开通后，机票持续紧俏，折扣颇高，打折幅度不大；2、腾冲驼峰机场已开通西双版纳、丽江、成都、重庆、北京等13、城市，未来将开通上海、西安、广州、武汉等区域中心城市。3、腾冲驼峰机场正在申报国家口岸机场，到时将开通腾冲到东南亚各国航线。公路公路 2005年，腾冲至缅甸板瓦的二级公路建成通车；2007年，腾冲至缅甸密支那的二级公路建成通车。经国家旅游局批准，2008年3月，腾冲开通了至缅甸密支那的跨境旅游线路。耗时：约9小时 起点：昆明西部汽车客运站 终点：腾冲旅游客运站 票价：218元250元 备注：1、卧铺汽车票价为218元（当晚出发,次日清晨抵达）；2、昆明至腾冲班可乘坐卧铺或豪华大巴，豪华大巴票价稍贵。铁路铁路 腾冲目前无铁路经过，大理经保山到腾冲铁路已列入国家“十二五”规划项目。文化艺术人文历史14、人文历史 腾冲，这座南方丝绸之路上的历史文化名城，历经沧桑，积淀了丰实深厚的历史文化，边陲古道的马铃声，记录着中、缅、印的商贸历史；春秋战国时期的铜案、铜鼓凝集着两千多年悠久灿烂的文明；石雕佛像，闪烁着中原与东南亚文化交流的光芒；第二次世界大战中，中国军民在这片絷土上抗击日本侵略军，首创全歼侵略者的战例，捍卫了中华民族的尊严。庄严肃穆的国殇墓园里安息着为国捐躯的抗日英烈，数千座墓碑向后人昭示着民族精英抵御外辱的浩然正气。在古老的侨乡和顺和顺，还有一座建于1928年，至今仍然是全国规模最大、藏书最多的乡村图书馆。宗教宗教 腾冲道教有悠久历史，云峰山是道教圣地之一。当年徐霞客游历到云南时发现，云南15、各地都是佛教寺庵居多，道教宫观为少。然而，腾冲是一个例外，在腾冲道教宫观居多，佛教寺庵为少。现在云南的道教宫观中，腾冲的宫观占其一半，超过巍宝山宫观的数量。境内的道教宫观有：云峰山道观 云南省腾冲县瑞滇乡 玄天观、朝阳寺、松峰寺、洪恩寺、仙乐观、三棋宫、玉皇阁、观音寺、盘龙寺、甘露寺、观音寺（杆兰坡）、观音寺（红豆树）、观音寺（石公坪）、慈光寺、龙台寺、文昌宫、华严寺、西宁寺、金家寺、永寿寺、回龙寺、琅琊山、元龙阁。历史名人张文光张文光 （18821914）字少三，腾越（今腾冲）人。出生于富商家庭。少有大志，仗义疏财。1906年经杨振鸿介绍加入同盟会，变卖家产进行革命，后组建自治同志会。19116、1年7月与刀安仁等制定起义方略。阴历九月初六日举行第一枪，宣布建立滇西军督府，被推为第一都督，后任省协都督兼大理提督。因遭猜忌排斥辞归故里。1914年被唐继尧派人刺杀于硫磺塘（今热海）温泉。1923年，张文光沉冤被昭雪，追授陆军中将，授二等嘉禾章，事迹宣付国史馆立传。李根源李根源 （18791965）祖籍山东益都（今山东青州），生于云南腾越（今云南腾冲）。光绪二十四年（1898）中秀才，二十九年（1903）入昆明高等学堂。次年留学日本，学习陆军军事，先后毕业于振武学堂与士官学校。光绪三十一年（1905）加入同盟会，宣统元年（1909）回国，任云南讲武堂监督兼步兵科教官，旋升总办。武昌起义后，与17、蔡锷等发动新军响应，成立大汉军政府，任军政总长兼参议院院长，继任云南陆军第二师师长兼国民军总统。1923年，因反对曹锟贿选总统，李根源退出政坛，隐居吴中。“吴淞战事”起，与张仲仁等抚伤救民，收敛大批阵亡将士遗骸，葬于藏书五峰山与马岗山。1936年，为营救“七君子”而奔走。抗日战争爆发后，积极投入抗日救亡运动，与张仲仁等倡议组织老子军。不久离苏去内地。新中国成立后，历任西南军政委员会委员、西南行政委员会委员、全国政协委员等职。1965年病逝于北京，骨灰安葬于藏书小王山。今小王山辟有李根源纪念馆。为云南省重点文物保护单位。艾思奇艾思奇 （19101966）中国哲学家。云南腾冲人。早年留学日本，1918、35年参加中国共产党。19351936年任上海读书杂志编辑。1937年到延安，历任抗日军政大学主任教员、中央研究院文化思想研究室主任、中共中央文委秘书长、解放日报副总编辑。中华人民共和国建立后，任中共中央高级党校哲学教研室主任、副校长，中国哲学会副会长、中国科学院哲学社会科学部学部委员。他长期从事马克思主义哲学研究、宣传和教育工作，注意把马克思主义哲学通俗化和大众化。积极与各种唯心主义哲学论战，捍卫辩证唯物主义和历史唯物主义。他在宣传毛泽东哲学思想方面亦有一定成就。著作有大众哲学、哲学与生活、艾思奇文集，主编有辩证唯物主义与历史唯物主义等。张问德张问德 （1881一1956）字崇仁，云南腾冲城19、人。1942年夏，日军铁蹄近腾，城中军政官吏闻风丧胆，弃城而逃，遂使边地名城不战而陷敌手。时张问德已年过花甲，临危受命出任“县已不县”的腾冲县长，不顾一切地投入保家卫国的艰苦征程，在界头、曲石一带组建起了战时县政府和腾西北抗日前方根据地，“抗日县长”之名不胫而走。1943年8月31日，日军侵腾行政班本部长田岛致函张问德，企图软化诱降。张问德怒火中烧，写下了当世名檄答田岛书，痛斥日寇战争罪行并表达腾冲人民抗战决心。此文怒血沸于中而婉辞流于外，至今仍被视为当代之“正气篇”盛传不衰。张问德的答田岛书,表现了中华民族的浩然正气、大国风度，在全国引起强烈反响。他被陈诚誉为“全国沦陷区五百多个县县长之人杰20、楷模”，被蒋介石誉为“富有正气的读书人”。他的名字，被收入大陆名人集。历史名人马子龙马子龙 1943年7月生，云南腾冲人，回族。1962年参加中国人民解放军。历任陆军战士，代理排长，干事，科长，团政治委员，云南省军区政治部组织处处长，成都军区政治部组织部部长。中共第十六届中央纪委委员。张天放张天放 （18931984）云南省保山市腾冲县腾越镇人，日本早稻田大学法律科毕业，历任云南省林业厅长、民政厅长、副省长、省政协副主席、省人大常委会副主任，并任民革中央常委、民革云南省委主任委员、中华职业教育社理事，第二、三、四届全国人大代表。张德辉张德辉 （18951971）字焕然，号念翁，腾冲和顺人。1921、46年任和平纪念医院董事，新中国成立后，张德辉先后担任城关联合诊所所长、县人民医院副院长兼妇产科主治医师、县人民代表、人民委员会委员、县政协副主席，1959年曾以华侨身份赴北京观礼。宝福凯宝福凯 1963生，云南腾冲人。著名医学微生物学家和热带传染病专家。宝福凯，1963年4月生,教授，硕士生导师。研究生学历，硕士、博士生，美国耶鲁大学3年博士后学习、研究经历。1985年昆明医学院医学系本科毕业，1987年研究生毕业，2002年-2005年在美国耶鲁大学从事博士后学习和科学研究工作。现任昆明医学院微生物学与免疫学教研室主任，病原生物学学科带头人，昆明医学院实验动物质量检测站技术负责人、微生物检22、测室主任。系美国微生物学会（ASM）、美国纽约科学院（NYAS）、美国螺旋体研究会会员，中国微生物学会临床微生物学专业委员会委员和细胞内细菌学组组长、中国免疫学会会员、云南省免疫学会理事。长期从事医学微生物学、免疫学教学和科研工作。历史名人寸树声寸树声 （18961978）云南省保山市腾冲县和顺人。历任北平大学法商学院经济系教授，西北联大商业系主任。1940年回乡，创办和顺益群中学，任校长，兼中心小学校长与和顺图书馆馆长。解放后，历任腾冲县人民政府县长、云南大学副校长、全国政协第3、4、5届委员会常务委员、云南政协副主席、民盟中央委员、民盟云南省主任委员等职。杨青田杨青田 （18971980）23、云南省保山市腾冲县古永（今古永更名为猴桥镇）人。1925年在北京大学读书时加入中国共产党，被派回云南建党，先后任驻粤滇军政治教官、组织科长、北伐军第三军第九师中将政治部主任。解放后历任省政府委员、省高级法院院长、省检察院党组书记、副院长，第一至四届省政协常委、副秘书长。张木欣张木欣 （18811964）字荣庭，号木石居士，城关人。早年就读于王承谟门下，光绪二十四年（1898），去学从商。清光绪三十四年，张木欣至广州，在永贞商号当店员，并入1股。他在广州6年，每日清早即起，刺探商情。使永贞号因此获取了大利，他也从中受益。后来。他到香港创办富滇银行，接收了锡务宝华公司，设庄于南洋群岛。民国3年，开24、办山东行、利源、长利行等商号，在转手德商存货中，获利40余万元。宣统元年（1909），张在广州加入同盟会。民国2年（1913），“二次革命”失败，他在香港为革命党人办理手续出洋。民国3年，孙中山派人到港筹款，他即汇给上海陈其美5000元。同年，加入中华革命党。民国5年。为反袁称帝，孙中山从张木欣处支取7万余元，在香港奔走革命的钮永建、李根源、林虎等革命党人的一切费用，均由张木欣筹措，共支用20多万元，袁政府为此特发电给香港当局请予追究，使张木欣遭到拘留和检查。张木欣回上海后，又拨了7万元给宣传护法的中华新报。民国31年腾冲沦陷前，张离开腾冲，定居北京，曾任国际红十字会中华总会会长。历史名人历史25、名人民族风情腾冲是一个多民族的县份，2001年12月3日全县有少数民族26种39392人，人口占全县总口59387的6.6%，现在有彝族、白族、傣族、壮族、苗族、回族、傈僳族、拉祜族、佤族、纳西族、瑶族、藏族、景颇族、布朗族、布依族、阿昌族、哈尼族、锡伯族、普米族、蒙古族、怒族、基诺族、德昂族、水族、满族、独龙族等民族分布。其中世居少数民族共6种，即傣族、傈僳族、回族、白族、佤族、阿昌族提起腾冲，人们都喜欢用“神奇丰富、五彩缤纷”八个字来形容，这里 不仅有非常丰富的自然资源，还有得天独厚的人文资源，其中，又以傈僳族的民俗风情最有名，为中外游客所向往 具有很强的吸引力。在摈榔江、棕色河、黑泥潭交26、汇处，树林中有一清代建的“得胜碉”遗迹，碉外还有一石堡，构成了险要地段的防御工程。据说，驻守在此的傈僳族“弩兵”还曾在这里抗击过外敌入侵呢。此处的“棕包煮白鱼”亦是当的一道句菜，别有一番风味。猴桥是中印公路中国境内的第一桥，猴桥旁有猴桥村是腾冲最大的傈僳族村寨，是古西南丝绸之路中国段的最后一站。这里的傈僳族不同于怒江一带的傈僳族，他们的服装艳丽、民居、歌舞、食宿等有鲜明的特色，“上刀山下火海”的刀行节就是在这是举行每当逢年过节，婚嫁喜庆之时，那些傈僳姑娘穿着鲜艳夺目的花衣裙走来走去，令人眼花缘乱，目不暇接。当她们赶着牲畜上山放牧，那蓝蓝的天上白云飘，翠绿的山野牛羊跑，加上傈僳姑娘五彩缤纷的花衣27、裙的点缀，会给人一种士诗如画，如痴如醉的感觉,腾冲的傈僳姑娘出嫁，其他嫁妆可有可无，但一定数 量的花裙子和佩带是必不可少的。她们的包头是用各色布 料做成的，上面镶嵌着贝壳、银饰等。加上耳坠、手镯，当他们载歌载舞的时候会发出一阵阵悦耳动听的响铃声，撩人心弦，小伙子听了难免为主动情。姑娘们预项上挂着用许多种颜色和式样辛成的项链，有玻璃、水晶、塑料、烧料做的；也有用珠见、玛瑞做的，少则二三串、多则十 几串，重达数斤，难灿夺目，华贵庄重脚上还配有藤蔑削成的，上百圈粗细均匀，又黑又亮的漆箍和各色布料缝 成的套筒，更显得精干利落。新嫁娘的连衣裙是用红、黄、蓝、绿、白五种颜色的布料直拼成的，穿上这种衣服显得28、 更加妩媚动人。民族风情刀杆节是腾冲僳僳族民间最隆重的节日，相传源于明正统年间；当时朝廷派兵部尚书王驶三征麓儿 王尚书到腾越带领人民安边设卡，团结民族兄弟共同对敌，深得僳僳族的信赖和敬仰。王回朝后被奸臣所害，为纪念他抗敌安边的功绩，僳僳族便在每年农历二月初八举行“上刀山、下火海”活动，激励后列继成先辈的光荣传统，保家卫国。这就是傈僳族的刀秆节：刀秆节有两项大的内容，一是“下火海”；二是“上 刀秆”。“下火海”即“洗火澡”，在二月初七晚上举行 傍晚来临、在一大块平地上，“呼呼”烧着的面积约五平 方米，厚约五十厘米的中踩炭堆，火光映红天际，热量灼人 肌肤当主持人宣布刀秆节开始时，在一阵锣鼓声中，只29、 见一群身着红装的汉子，赤脚眺进了“火海”他们在火海中时而跳跃，时而翻滚，跳动的双脚溅起无数红亮的火星。继而，又见他们双手捧起通红的炭火，闪电般地在脸上擦洗、搓揉，真正进行火的“洗礼”。表演者履“火海”如走草地，抓“火球”如戏玩具，使观者大为震惊。“火海”表演结束后，男男女女便围着火堆通宵“跳戛”，对歌，直到东方发白。民族风情腾冲旅游资源图这里：蓝天白云，阳光灿烂，日子缓缓，这里：日照充分，雨量充沛，冬无严寒，夏无酷暑，全年平均温度14.9，最冷月（1月）平均气温7.8，最热月（8月）平均气温19.8。这里：海拔1600-1800m；这里：森林覆盖率70.2%，全国之最；这里：有神秘雄奇的高黎30、贡山，有植物1400多种，野生动物2300多种，被誉为“天然植物园”和“物种基因库”。这里，旅游资源丰富：火山群与地热温泉并存，97座火山，88处温泉，世界少有；北海湿地高原堰塞湖，漂浮于水面的陆地如五彩的花毯；樱花谷高黎贡山自然景观缩影，集观光、旅游、温泉、探险为一体；银杏村古银杏3000余株，“村在林中，林在村中”；叠水河瀑布典型的火山堰塞瀑布，是国内的数千城市中唯一的一个城市瀑布。这里：曾独以翡翠著称，铺就了600年古镇青石路上的南方丝绸古道；这里：古宅民居中记录着的中、缅、印的商贸历史；石雕佛像闪烁着的中原与东南亚文化交流的光芒；无不诉说着这座边贸城市悠久的历史与文化：这里：是抗战文化31、名邦，国殇墓园目前是中国规模最大、保存也最完整的抗战时期正面战场阵亡将士纪念陵园。这里：有中国十大魅力名镇之首和顺古镇，有全国最大的乡村图书馆和顺图书馆；有全国第一个民间投资、民间收藏的抗战博物馆滇缅抗战博物馆；有保存完好的八大宗祠，族谱和宗族活动至今流传；有七大寺庙，佛道儒共存；六百年历史养育了抗日爱国名士李根源、哲学家艾思奇、教育家寸树声等一大批历史名人这里，有浓厚的历史和人文底蕴一次身临其境的奇遇印象腾冲亲身感受8小时的车程，疲惫与烦躁漫长的路途、单调的旅程我们看到了这样的腾冲对于久居都市的我们来说，却是场奇遇对于腾冲来说，是自然而然徐霞客大旅行家笔下的极边第一城腾冲“万年火山热海,千年32、古道边关,百年翡翠商城”。世界腾冲、天下和顺印象腾冲印象腾冲-高黎贡山俊秀挺拔印象腾冲-高黎贡山印象腾冲-和顺古镇印象腾冲-和顺古镇印象腾冲-和顺古镇静谧印象腾冲-和顺古镇文艺，电影电视剧拍摄新热点印象腾冲-翡翠王国印象腾冲-旅游资源丰富、生态环境优良印象腾冲-国际级旅游资源、一流生态环境火山火山湿地印象腾冲-火山热海印象腾冲-名人辈出，历史文化名城民国代总理李根源抗日县长张问德著名马克思主义哲学家艾思奇，曾担任过毛泽东主席的哲学老师。腾冲旅游资源综合评价腾冲旅游资源综合评价腾冲旅游资源类型丰富，品位较高，多样性突出。旅游资源规模大又集中。自然旅游资源与文化旅游资源有机结合。旅游资源功能齐全，33、开发利用的瓶颈因素仍是通达性。腾冲旅游资源特色鲜明，个性突出，具有较强的竞争优势，有潜力发展成滇西的龙头旅游区，甚至成为对外连接东南亚、南亚和对内连接滇中、滇西南和滇西北的区域旅游集散地和枢纽。火山温泉地热和火山旅游资源属国内一流，在世界上也具有一定的竞争优势，甚至可以建成中国一流、世界精品的休闲度假观光旅游区。总体归纳起来，主体旅游资源有四山四山（高黎贡山、云峰山、火山、来凤山）、三海三海（热海、北海、青海）、两侨（和顺、绮罗）、二居（艾思奇故居、李根源故居）、一城（腾冲省级历史文化名城）、一园（国殇墓园）、一瀑（城市火山瀑布）等，形成了以火山热海为依托的火山地热旅游资源，以高黎贡山、来凤山34、为依托的森林生物多样性旅游资源，以和顺、绮罗、滇西抗战史、云峰宗教名山等为依托的人文文化旅游资源，以傈僳族“上刀山、下火海”等为依托的民族风情旅游资源等，为腾冲发展观光旅游、休闲度假旅游、文化生态旅游、科考科普等奠定了良好的基础。再看腾冲房地产竞争项目主要竞争项目分布腾冲县城腾冲县城西山坝新城西山坝新城3 3公公里里腾板路老腾板路2 21 13 34 45 51、奥宸纳帕溪山2、世纪城3、世纪金源高尔夫4、高黎贡国际旅游城5、水墨中国水墨中国项目概况开发商：腾冲璀璨明珠投资开发有限公司项目地址：腾冲县腾越镇热海社区保腾路南边物业形态：独栋、联排、双拼、叠加、花园洋房（叠加改）配套：带5星级酒店35、占地面积：1002.29亩总建筑面积：607156容积率：1.01总户数：住宅201户、商业91户绿化率：42.1%2011年6月开盘，售出50多套，本地客群居多，回款2个多亿宣传手段：只在到飞机场路上有一块户外广告牌，主要通过给老业主打回访电话、发短信及发传单的手段宣传其他了解情况:开发商已投资5个多亿，现基本无力后续发展，项目呈胶着状态；地价50多万/亩（地已拿完，总共1000多亩），全剪力墙结构，建安成本2300元/，开发商是按照上海做地产的思路开发，故水墨中国有水土不服的现象，主要体现在成本高，价格高上；原本预计2012年6月开放样板房，但目前态势无宣传手段支撑，故暂定不开水墨中国产品36、及客群一期产品包括叠加、双拼、独栋、花园洋房（叠加改）叠加（花园洋房）：1-5栋，5层，位于酒店旁，销售情况不好（只售出2套），即改为花园洋房，改后花园洋房有200多套，均价为4288元/（成本约4100元/），面积区间为80-110联排：总共70多套，均价7000元/，面积在177左右双拼：总共47套，均为两房设计，面积为220和370两种，均价7500元/独栋：目前销售情况最好的产品，已基本售完。一共有23栋，有370和403户型，价格区间在8000-9000元/，均价8800元/客群：水墨中国客群以本地市场为主，购买独栋的客户一般为做玉石、翡翠生意的人，购买花园洋房的客户基本为当地事业人37、员和公务员世纪金源项目概况腾冲世纪城项目名称：腾冲世纪城物业类型：住宅、商铺建筑类型：板楼、别墅、多层项目特色：低密居所、花园洋房占地面积：4000多亩建筑面积：1550000总户数：5600余套容积率：0.58绿化率：38.5%开盘时间：2010.10.23入住时间：2011.3开发商：腾冲世纪城休闲度假庄园有限公司项目地址：腾冲西山坝新城区车位：1:1相关配套：5星级酒店、购物中心、60亩人工湖、水幕电影西山坝片区项目区位：本项目位于腾冲县城西北方向大盘地，距县城12公里，与国家一级湿地保护区（北海湿地）相连。离腾冲机场仅需30分钟车程。物业类型：独栋别墅,联排别墅,双拼别墅 占地面积：638、272亩建筑面积：45万容积率：住宅0.27；总用地0.096绿化率：住宅66.2%，总用地78.5%停车位：1120土地使用年限：70年套数：1000户配套设施：五星级高尔夫酒店一所及54洞高尔夫球场。东、中、西各三个18洞球场融乡村型、草地型、坡地型于一体，目前建成的球场为中球场、西球场高尔夫球场占地：4200亩销售进度：已售完世纪金源项目概况腾冲国际高尔夫旅游度假别墅世纪金源项目产品（世纪城）花园洋房：7层，面积区间在120-150（150以下为3房，150为4房），均价3800元/，2010年内购价为3200元/，购买客户以本地企事业单位人员和公务员为主小高层：16层、18层（一层4-39、6户），面积区间在47-130（端头户型为80，中间户型为60），均价3600元/，目前已售约50%，购买客户以外地客户为主（世纪金源客户）板房：主要产品有60（1房）、80（2房）、120-140（3房），均价在3700元/别墅：联排总共有2000多套，目前已售约90%，面积为230-330，均价4800元/；独栋面积在250-490，均价7000元/，目前约500栋已售，购买客户以本地客户居多（多为做玉石、木材的生意人和企事业单位领导）商铺：开盘时购买5套以上享有优先选择权，开盘2小时即售罄（全国客户）后期供量：大概500套别墅高黎贡国际旅游城项目概况物业形态：别墅、复合型大盘建筑类别：联40、排、独栋、双拼占地面积：一期2500亩，二期4500亩，三期6500亩，四期5900亩，总计占地约20000亩建筑面积：488400容积率：0.89 绿化率：69.80%车位：2700余个开发商：腾冲恒益东山休闲度假有限责任公司物业公司：戴德梁行房地产顾问公司项目地址：腾冲腾越镇东北方向项目规划：一期为“综合服务区”和“运动休闲度假区”，规划有20万人工湖、商业中心、酒店、18洞高尔夫、花园洋房、小高层及别墅；二期为“文化风情体验区”，规划有赛马场、湿地公园等；三期为“生态休闲度假区”，规划有36洞高尔夫、滑草场、万国建筑博览群等；四期为“康体养生度假区”，规划有18洞高尔夫、SPA温泉、5星41、级城堡酒店、5星级温泉酒店等，本期别墅可根据客户需求建造高黎贡国际旅游城项目产品高黎贡国际旅游城位于腾冲县东山，项目规模宏大、概念新颖、配套齐全，仅一期就2500亩，共分四期开发，总建筑面积达87.78万平方米，总投资近60亿元。这是一个拥有近50亿元超级配套，集旅游、娱乐、度假、购物、商务、居住、休闲养生为一体的超大规模生态旅游居住大城。规划有20万平米人工湖、英伦情调商业街、大剧院、玉石文化展示中心、根雕艺术博物人工湖、英伦情调商业街、大剧院、玉石文化展示中心、根雕艺术博物馆、五星级温泉酒店、森林运动公园、花园洋房、联排别墅等馆、五星级温泉酒店、森林运动公园、花园洋房、联排别墅等。更有医院42、学校、运动医院、学校、运动俱乐部、规划有国际顶级赛马场、国际马术俱乐部、高山平湖、文化民俗旅游、主题公俱乐部、规划有国际顶级赛马场、国际马术俱乐部、高山平湖、文化民俗旅游、主题公园、万国风情博物馆、滑草场、低碳居住示范区、世界顶级庄园会所、五星级城堡酒店、园、万国风情博物馆、滑草场、低碳居住示范区、世界顶级庄园会所、五星级城堡酒店、SPASPA温泉度假村温泉度假村。成为未来腾冲最富盛名的旅游热点及生态居住大城，推动腾冲旅游、居住格局全面升级。其中高黎贡国际旅游城一期，总用地面积约2500亩，总建筑面积约48.84万平米，建筑密度仅7.2%，绿地率高达69.8%。设计师引入西欧建筑艺术独特的贵43、族风韵入西欧建筑艺术独特的贵族风韵，从建筑立面到户型结构到园林景观，每一个细节都精益求精，打造一个英伦风情的高尚国际居住社区.一期规划有英伦情调商业街、五星级万豪温泉酒店、独栋别墅、联排别墅、花园洋房、小高层住宅等。高黎贡国际旅游城项目产品目前项目主推一期花园洋房、小高层、别墅及商业中心部分商铺一期多层为4-6层，小高层为16-18层；面积区间在77-288项目内物业均为温泉入户；多层2房88，3房120，均价3900元/；小高层2房90，3房120已基本售完，均价3700元/；独栋主力户型为360，价格在9000-11000元/，双拼主力面积在220-240，价格在7000-8050元/；联44、排主力面积在220-240，价格在7000-8000元/（低的在5000-6000元/），别墅花园面积在100-400，独栋有车库，所有购买别墅客户可获得球卡2张；一期商业区有万豪酒店、快捷酒店、大剧院、电影院、会所、酒吧街、玉石交易中心、信用社等，有招商管理公司，开发商自持35%商业；商铺2-3层为古镇，商铺价格在9000-20000元/洋房顶层阁楼4M层高，别墅阁楼层高也是4M。本案主要竞争对手。丰富的物业形态，近100万平米的超大规模、高尔夫、酒店、商业街等配套，在本土市场具有绝对配套、规模优势，但项目品牌形象单一，价值感较弱，后期营销重点打击产品品质与开发商品牌，站位腾冲高端物业标杆，45、引领市场。腾冲房地产市场综合评价腾冲房地产市场综合评价随着保腾高速建成、驼峰机场扩建，腾冲房地产或将迎来新的机遇随着区域环境及生活配套、商业设施的逐渐成熟，区域逐渐成为腾冲高端住宅发展的成熟热点区域，板块的居住价值将逐渐体现出来。本案作为腾冲最高端的城市坡地别墅社区，纯粹的南加州风格，具有独一无二的城市豪宅气质，项目的别墅品质、景观资源、身份属性、建筑风格在区域有绝对优势。在后期营销推在后期营销推广上应跨越对手，站在领导者角度，引领市场发展。广上应跨越对手，站在领导者角度，引领市场发展。世纪城品质低劣、拥有价格优势，经过多年的发展，基本稀释本土别墅客群。区域内竞争楼盘数量不多，但体量都较大，实46、际供应量超出市场需求。本地市场去化能力明显乏力。进行外部市场拓展势在必行！应变项目营销为城市营销或者说旅游度假文化理念营销。本案产品设计定位为第一居所，建议后期考虑中小面积度假别墅、精装公寓等度假类产品，强化度假功能、空间与主题，满足客户投资、度假需求。包括引入酒店管理品牌对物业进行服务与管理。丽江铂尔曼酒店PART3.PART3.项目理解项目理解新区中央，高端品质生活区新区中央，高端品质生活区 西山坝片区位于腾冲县城北部，东至总体规划确定环城东路，西至总体规划确定环城西路，南接南诏古城遗址，北至侍郎坝水库、马鞍山一线，规划用地9.8平方公里。西山坝片区的定位为：西山坝片区的定位为：腾冲县城市47、拓腾冲县城市拓展的新区，是以居住、旅游服务产业为主导展的新区，是以居住、旅游服务产业为主导产业，集居住、休闲度假、商贸、科教等为产业，集居住、休闲度假、商贸、科教等为一体，特色鲜明、生态宜居的城市综合新区。一体，特色鲜明、生态宜居的城市综合新区。项目核心价值解读项目核心价值解读配套规划：未来的行政中心，配套齐全：酒店，商业，学校，医院，一应俱全。随着腾冲国际高尔夫等一批项目的相继开发，将进一步完善区域配套，提升区域居住价值。区域配套逐渐成熟，成长价值巨大区域配套逐渐成熟，成长价值巨大“四组团”规划：中心活力区；休闲居住综合组团；旅游产业发展组团；南诏古城文化产业组团项目核心价值解读项目核心价值48、解读奥宸奥宸.纳帕溪山在腾冲纳帕溪山在腾冲奥宸奥宸.纳帕溪山位于腾冲西山坝新区，位于新区规划中的休闲居住综合组团。项目位于新、旧腾板路之间，纳帕溪山位于腾冲西山坝新区，位于新区规划中的休闲居住综合组团。项目位于新、旧腾板路之间，距老城中心区车程距老城中心区车程1010分钟。未来周边高档社区林立，配套完善。分钟。未来周边高档社区林立，配套完善。交通交通 奥宸奥宸.纳帕溪山在西山坝纳帕溪山在西山坝项目核心价值解读项目核心价值解读项目位于新、老腾板路之间，东西项目位于新、老腾板路之间，东西向社区路与南北向社区路将项目划向社区路与南北向社区路将项目划分成四个地块。项目实施组团使管分成四个地块。项目实施49、组团使管理，每个组团设置有组团路。理，每个组团设置有组团路。老腾板路老腾板路新腾板路新腾板路南北向社区路南北向社区路东西向社区路东西向社区路生态旅居，腾冲首席国际别墅区生态旅居，腾冲首席国际别墅区项目概况及规划项目核心价值解读项目核心价值解读项目概况及规划加州风情商业街加州风情商业街超超5 5星级酒店星级酒店别墅别墅（主力产品）（主力产品）占地：约1000亩开发分期：分两期开发一期：占地约500亩产品类型：别墅、小高层、花园洋房、商业和酒店用地别墅面积：277-1000平米主力别墅面积：277-330平米二期二期一期一期商业及酒店用地商业及酒店用地小高层小高层项目核心价值解读项目核心价值解读将50、纯粹的纳帕美学带入腾冲，引入原汁原味的加州建筑，体验从未感受过的美式生活气息和悠闲纯净的加州人居社区。因地制宜，沿社区中轴线打造人工景观溪流。因水而动，仁者乐水，满足人们依水而居的梦想。背靠高黎贡山脉，60米缓坡，建筑依山势而建。因山而灵，智者乐山，尊享“大隐于市”。建筑：经典加州风情建筑建筑：经典加州风情建筑项目核心价值解读项目核心价值解读浓郁加州气息别墅，纯粹加州生活浓郁加州气息别墅，纯粹加州生活托斯卡纳托斯卡纳圣芭芭拉圣芭芭拉意大利意大利安达鲁安达鲁项目核心价值解读项目核心价值解读建筑：经典加州风情建筑建筑：经典加州风情建筑易道大师代表作：易道大师代表作：中国苏州美国景观建筑学会优秀奖中51、国苏州美国景观建筑学会优秀奖美国滨水中心最高荣誉奖美国滨水中心最高荣誉奖中国苏州美国中国苏州美国Kenneth BrownyKenneth Browny亚太文化与建亚太文化与建筑设计奖筑设计奖EDAWEDAW国际大师国际大师以数十年国际视野与专业智慧，以数十年国际视野与专业智慧，为奥宸为奥宸.纳帕溪山打造经典加州风情小镇，纳帕溪山打造经典加州风情小镇，形简而蕴丰，打造社区里优雅的艺术世界。形简而蕴丰，打造社区里优雅的艺术世界。建筑：经典加州风情建筑建筑：经典加州风情建筑项目核心价值解读项目核心价值解读加州风情小镇园林，阳光、浪漫、优雅、自然加州风情小镇园林，阳光、浪漫、优雅、自然经典加州风情小52、镇经典加州风情小镇项目核心价值解读项目核心价值解读中央水系：潺潺溪水近中央水系：潺潺溪水近3030米落差，在水生植物与天光云影间流动，为纳帕溪山带来山林里的灵动气息。米落差，在水生植物与天光云影间流动，为纳帕溪山带来山林里的灵动气息。中央水系中央水系依山势而建，坡地中央水景公园，多层次景观体验依山势而建，坡地中央水景公园，多层次景观体验创新空间：创新空间、丰富居住体验创新空间：创新空间、丰富居住体验天地合一的空间智慧天地合一的空间智慧阳光双首层设计阳光双首层设计奥宸.纳帕溪山“以人为本”的规划理念，依地势的高低起伏，因地制宜的采取了腾冲罕有的双首层设计。不仅满足充足的采光和通风，更使得地下空间53、地上化，为使用者提供了更加灵活的使用空间，使内外世界，上下空间相融于一体，体现了自由、和谐的人文元素项目核心价值解读项目核心价值解读运用源自加州的运用源自加州的STUCCOSTUCCO涂料，涂料，让建筑重返朴实而浪漫的本让建筑重返朴实而浪漫的本质，还原加州粗犷而阳光的质，还原加州粗犷而阳光的建筑语言。建筑语言。手工烧制的美式筒瓦，西班手工烧制的美式筒瓦，西班牙瓷片，托斯卡纳文化砖，牙瓷片，托斯卡纳文化砖，由美国建筑设计大师亲自选由美国建筑设计大师亲自选样样.定样。每块砖，每片瓦都定样。每块砖，每片瓦都是加州建筑生命的延伸。是加州建筑生命的延伸。品质细节：手工打造、原乡韵味品质细节：手工打造、原54、乡韵味项目核心价值解读项目核心价值解读水钵水钵.花钵花钵.铁艺铁艺.坐凳，百里挑坐凳，百里挑一，复制南加州社区的原貌。一，复制南加州社区的原貌。可视对讲系统可视对讲系统.厨卫热水系统厨卫热水系统.电电子监控系统等技术的运用，进一子监控系统等技术的运用，进一步提升楼盘的品质感。步提升楼盘的品质感。品质细节：手工打造、品质细节：手工打造、原乡韵味、科技保障原乡韵味、科技保障项目核心价值解读项目核心价值解读私属尊贵配套，打造五星级的家私属尊贵配套，打造五星级的家32003200私人会所，提供顶级私房菜、红酒雪茄、多功能影音厅等私人会所，提供顶级私房菜、红酒雪茄、多功能影音厅等6000060000超五55、星级国际酒店，有高档客房超五星级国际酒店，有高档客房300300余间，提供余间，提供spaspa、酒廊等高档酒店服务。、酒廊等高档酒店服务。2400024000加州风情商业街，潮流美食、咖啡馆、酒吧等。加州风情商业街，潮流美食、咖啡馆、酒吧等。建筑风格建筑风格南加州风情，建筑的阳光与活力南加州风情，建筑的阳光与活力南加州风格建筑最大特点是在西班牙欧式建筑中融入了阳光和活力，采取了更为质朴温暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，体现了质朴的内涵与和奋发向上的精神面貌。如建筑立面是以淡黄色和红瓦屋顶相结合为主的暖色调，既醒目又不过分张扬。外立面设计着重突出整体的层次感和空间表情，通过空间层次的转变，打破56、传统立面的单一和呆板，造型优美，浅墙、红瓦，还有屋面瓦的起伏，造成非常优美的变化曲线，用红筒瓦、弧型墙及铁艺窗等营造了柔和、内敛、尊贵的生活氛围。取材朴实，手工感是南加州风格建筑的典型特征：采用的建筑材料一般都会给人斑驳的、手工的、比较旧的感觉，但却有非常亲和的视觉感和生态性，像陶瓦，泥土烧制、环保吸水，可以保持屋内温度。南加州建筑是一种充分尊重原生地表肌理和环境的建筑，充分体现出当地的文化积淀与建筑内涵，因其融合性强，建筑细部处理强调古朴，师法自然，高低错落陶质屋顶，喷泉、壁炉和庭院、铁艺、百叶窗，掩曳在藤蔓斑驳的墙头，豪气内敛，质朴典雅，呈现建筑与土地的和谐融合的原生形态，是众多建筑风格的57、典型代表之一，在市场上赢定了很好的客户青睐。企业品牌企业品牌16年专业经验，成就世界人居梦想年专业经验，成就世界人居梦想奥宸集团以市场需求为导向，逐步形成了“公司管理集团化、业务拓展规模化、人力资源专业化”的经营管理格局。在集团强大资本运营平台、研发设计平台、经营管理平台支持下，沿承“成就世界人居梦想”开发理念，进行“多项目、多业态”综合开发。集团率先在国内引入了“南加州建筑风格”，在市场上引起了巨大反响和轰动。旗下项目从规划建筑到室内景观设计，都由美国知名设计公司倾力打造完成。面对宏观政策调控，集团始终将“产品竞争力”作为市场制胜的关键因素，坚持走“精品”路线。项目关键词：项目关键词：腾冲行58、政中心区纯粹南加州建筑风格、城市高端别墅区手工打造、原乡品质五星级酒店、高端会所高品质的、稀缺的、纯粹的、生态的高品质的、稀缺的、纯粹的、生态的腾冲高端别墅价值标杆、腾冲首席国际别墅区P PART4 ART4 项目定位、推广策略项目定位、推广策略一流的产品如何面对饱和的本土市场？项目如何定位？项目营销还是城市营销？如何拓展异地市场？第一居所的产品属性如何转化为度假需求？下阶段推广什么？如何应对今年的市场形势，完成销售任务？思考思考SWOTSWOT分析分析营销思考问题：什么人什么人喜欢喜欢到腾冲？到腾冲？情侣度假、背包族、自驾游、观光旅行团、高尔夫爱好者什么区域的人最多？什么区域的人最多？成都、59、重庆、北京、北方城市为什么到腾冲？为什么到腾冲？喜欢安静、人文底蕴、生态、天气腾冲的资源腾冲的资源？高黎贡山国家森林公园、火山、热海、温泉、和顺古镇、北海湿地我们到底卖什么？我们到底卖什么？人文历史青山绿水生态景观高黎贡山和顺古镇华侨情感从市场来分析，本土四大项目供应量远超区域需求，项目必须跨出腾冲，异地拓展。目前项目核心购买客群超过80%为异地客户，特别是云南以外的其他区域。从产品上来将讲，无论从产品细节、品质、建筑、景观环境、品牌等方面看，目前产品所体现的品质是本土市场最高水准的，而从面积档上来看，项目的户型功能又是满足第一居所居住需求的，对于度假客户来看，产品具有一定抗性。从旅游度假的角60、度看，腾冲具有一定差异化的品牌旅游资源，但缺乏世界级或者全国级的品牌口碑型旅游度假产品，区域休闲度假氛围相对云南其他城市不够成熟，城市旅游处于观光游向休闲度假游转型的初期。腾冲没有让人印象深刻的城市记忆点，我们必须塑造这个城市的性格！综合来看，项目的推广应立足于腾冲城市资源价值的推广上，直接来讲就是腾冲的城市营销，只有通过深度挖掘腾冲的城市价值，塑造腾冲在云南旅游度假市场独一无二的休闲度假位置，制造或者诉求腾冲的城市魅力，吸引异地客户关注、认同腾冲休闲度假旅游目的地的地位，才可能促成项目的销售。而一旦客户真的被吸引到腾冲，那么项目的品质、现场的样板环境、销售道具才能发挥作用。换句话讲，客户到腾61、冲置业，不大可能直接冲着纳帕溪山的南加州文化与建筑而来，一定是被腾冲的安静的生活氛围、旅游资源、城市价值、物业升值潜力打动了。腾冲最重要的资源在于城市的闲适生活氛围，自然生态的城市环境、浓厚的文化底蕴，同样作为云南旅游度假城市、与大理、丽江、版纳相比，大理四季分明、风大，丽江干燥、城市躁动、而版纳太热、湿度大，腾冲安静祥和的人文居住氛围、气候、森林是这几个城市所没有的，年均14.9摄氏度是重要的差异化。我们希望客户喜欢腾冲、爱上腾冲、留在腾冲、成为腾冲人、成为腾冲的一部分成为了腾冲的一部分，也就成为了自然的一部分！美好生活基础来源于自然本身、自然的山水、空气、人文氛围不改变自然本身，尊重自然、62、理解自然、享受自然消费者基本看法消费者基本看法认同城市的度假生活价值，认同城市的度假生活价值，对稀缺资源的高度占有欲望，要买就要最好的共性是共性是社会精英阶层，高度的财富控制力有投资意识，但相比财富，更加懂得生活与事业的真谛他们更懂得生活与放松、善于思考总结、需要有地方充电！人自身与在社会中的价值究竟有多大？完善自身才是一切的基础！这，是一种高度的智慧有时，人需要找个地方，安静的完善自我有时，人需要找个地方，安静的完善自我我们希望在客户成长发展、完善自我进化的过程中，腾冲变成一个目的地，而腾冲的人文氛围与环境是充分支持的我们希望客户成为腾冲人我们希望客户成为腾冲人成为项目的业主成为项目的业主而63、真正的拥有，就是成为他而真正的拥有，就是成为他城市性格：城市性格：碧血千秋冰清玉洁温润如玉文化城邦腾冲的城市定位：腾冲的城市定位：世外桃源我们在乡里慢悠悠地走着，每一个景观都让我们沉醉，心就这样舒适下来，没有了烦忧，没有了悬念；只留下一份好心。（摘自驴友旅游散记）清修之地我本微尘一粒沙，纵心挥豪涂彩花。静观天下虚妄事，笑谈世人尔虞夸，富贵荣华终是梦，怎奈黄粱一盏茶！（不问凡尘琐碎之事，清静的修行，修炼个人的道德，修炼自己的内心世界，清静无为。）所以在对外推广上，项目应立足于腾冲城市资源价值的推广上！综上所述，项目的推广应该是一个塑造城市价值、城市魅力、城市吸引力的过程，如何把腾冲的旅游资源转化64、为与目标客群能形成共鸣的沟通方式变成重点，这种共鸣来源于城市整体体现的度假氛围、文化、精神、气质等方面。城市营销还是项目营销项目的营销推广序列应该是这样的城市价值-旅游度假资源-人文氛围-生态环境-居住价值产品价值也就是说，产品在下阶段的推广中不是首要因素！我们打算塑造这样的腾冲对于腾冲以外的客群来说，让他们深度理解腾冲的魅力才是王道中国新兴度假目的地中国新兴度假目的地=云南旅游增长第四极云南旅游增长第四极国际级旅游资源、景点众多、城市环境优良纯粹南加州别墅区纯粹南加州别墅区=腾冲最高品质别墅社区1000亩超大规模别墅社区、纯粹南加州风格、一流的景观、手工打造的品质年均年均14.914.9度气65、温、温润的气候环境度气温、温润的气候环境年平均气温14.9，极端最高气温30.5，极端最低气温-4.2，冬无严寒，夏无酷暑，全年适合旅游项目定位：项目定位：中国全时区高端休闲度假地腾冲是什么样的？中国全时区高端休闲度假地洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生态居所涵养人生的生态居所春、夏、秋、冬全时区重新定位项目价值，在中国度假版图重树坐标，突出城市独有的资源价值、旅游价值、树立项目的价值高度直观的突出项目核心资源区别竞争对手进行市场占位，树立项目性格奥宸.纳帕溪山中国全时区高端休闲度假地案名策略一：策略一：腾冲独有的综合度假资源价值、景观价值、文化底蕴诉求，把项腾冲独有的综合度假资66、源价值、景观价值、文化底蕴诉求，把项目与腾冲的城市性格紧密结合，诉求腾冲独有的度假生活体验、城市目与腾冲的城市性格紧密结合，诉求腾冲独有的度假生活体验、城市文化性格，通过城市性格的塑造引导对项目的关注。文化性格，通过城市性格的塑造引导对项目的关注。高调入市，注重项目整体调性的特质与城市价值对位，文化与生活方式结高调入市，注重项目整体调性的特质与城市价值对位，文化与生活方式结合，开门见山，代言城市价值，树立项目文化形象高度、区别对手。合，开门见山，代言城市价值，树立项目文化形象高度、区别对手。广告表述：太静太养太润太老太殇项目营销推广核心策略你的静谧、和顺古镇知道你的豪迈，高黎贡山知道你的内涵，67、北海湿地知道你的忠诚，国殇墓园知道你的热情，火山热海知道你的醇朴，背包客知道你的自然，白鹭知道策略二：城市客群对位、通过对腾冲有全国影响力的名人推广，诉求名人效应与城市性格、城市骄傲，制造追随效应与口碑舆论广告表述：李根源是腾冲人。李根源，开办云南讲武堂，开国元帅朱德和叶剑英的导师。艾思奇是腾冲人。艾思奇，一部大众哲学首开马克思主义哲学中国化的先河，毛泽东哲学顾问。张问德是腾冲人。以花甲之身就任腾冲县抗日政府县长，张问德先生当年被誉为：全国沦陷区五百多个县中骨头最硬的县长。也是最有个性的读书人。崔永元是腾冲人。崔永元，和顺镇代言人，腾冲荣誉居民。于荣光是腾冲人热播剧“翡翠凤凰”主演，著名导演、68、演员，闲暇长居腾冲！项目营销推广核心策略策略三：塑造属于腾冲的度假生活方式、让客户认同腾冲的休闲度假价值，爱上腾冲，成为腾冲人，成为我们的业主。广告表述：成为山成为山成为树成为树成为鸟成为鸟成为鱼成为鱼成为云成为云成为雨成为雨项目营销推广核心策略项目营销推广核心策略策略四：腾冲本地市场与外地市场推广分离，差异诉求策略五：新沟通调性，突出文化味、制造视觉魅力。策略六：突出项目自身及周边成熟丰富的商业配套价值，凸显成熟的生活策略七：企业品牌营销，用企业品牌带动项目品牌提升企业强大资金实力、开发理念、文化价值策略八：提升现场营销环境细节、样板区设计施工、看房动线设计、服务等，让客户在新广告视觉冲击下69、达成与项目现场的共鸣，获得真实品质的现场体验感、促成购买活动营销、口碑传播、拉动现场人气多元化媒体发布，组合使用，善用微博、网络、事件具体动作：具体动作：项目接待现场进行整改，臻善用户现场体验项目接待现场进行整改，臻善用户现场体验样板区及看房动线的景观环境规划样板区及看房动线的景观环境规划完完善善售售楼楼部部相相关关物物料料,工工地地围围板板，统统一一价价值值输输出出展展示示，不不露露拙拙，完完美美细细节节，提提升项目品质升项目品质项目推广的核心策略项目营销的核心是城市营销、腾冲的旅游度假资源、自然环境、人文历史特质让客户关注腾冲认识腾冲，向往腾冲挖掘腾冲魅力是我们推广的核心目的如何塑造腾冲的70、城市魅力？如何塑造腾冲的城市魅力？第一阶段：城市性格塑造（A）城市价值、性格塑造诉求（资源、文化、哲思、客户群对位）主广告语：腾冲是一种生活习惯让世界向往的故乡太静午后，阳光、青石板慢慢，墙脚边、荷塘旁、山谷静静清风、润雨、炮仗花噼噼啪啪洗衣亭、小桥、流水叮叮咚咚有声、无声、世界静止腾冲只因不被打扰的静而存在纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生态居所涵养人生的生态居所开发商：奥宸地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中VIP：0875-5837888太养14.9摄氏度年平均气温冬无严寒，夏无酷暑，森林密布，青山绿水，景色秀丽高黎贡山原始71、森林的负氧离子，扑面而来富含199种矿物质，33种微量元素的天然温泉让每个毛孔尽情享受的亲肤洗礼师法自然、回归自然，以使生命永在身与心灵的SPA之旅层层褪去城市喧嚣的侵蚀腾冲只因颐养天年而存在纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生态居所涵养人生的生态居所开发商：奥宸地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中VIP：0875-5837888太润骤雨，灯火汲汲，屋檐翠色滴到天明。凉风，对坐，墙垣如缕，历史袅袅升起。五百年杜鹃，皴了茶绿；千年银杏，染上金黄记忆；时间被探了底，瓦当行踪飘忽的晨雾，带走探寻的好奇。唯平静的心灵，温润如玉，得见天色如洗72、。纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生态居所涵养人生的生态居所开发商：奥宸地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中VIP：0875-5837888太真入夜，寂静，独望此时星空，老树枯藤、水车晃荡、青山依旧怅然，妙玉汤泉、轻柔池塘、道理还自我心，真实、虚幻、顺其自然 真真切切，回归心灵的原乡，腾冲只因展露真我而存在纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生态居所涵养人生的生态居所开发商：奥宸地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中VIP：0875-5837888太老青苔上墙古树守门贞洁牌73、坊苍烟落照千年南诏古国、600年翡翠第一城茶马古道、丝绸之路，苍黄老年历撕碎、马儿铃铛回响，随风飘动的关公门神一角缘来缘往只因时间腾冲只因历史而存在纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生态居所涵养人生的生态居所开发商：奥宸地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中VIP：0875-5837888太殇古老的石头会唱歌抗枪、16岁、背包行囊、粗布小帽与干粮野花、血染、阵亡、为失去的山河与尊严一段段，沉重的历史一片富有正义感的土地腾冲只因热血而存在纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生态居所涵养人生的生态居所开发商：奥宸74、地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中VIP：0875-5837888第一阶段：城市性格塑造（B）你的静谧、和顺古镇知道你的豪迈，高黎贡山知道你的内涵，北海湿地知道你的忠诚，国殇墓园知道你的热情，火山热海知道你的醇朴，背包客知道你的自然，白鹭知道纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生态居所涵养人生的生态居所开发商：奥宸地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中VIP：0875-5837888第一阶段：城市性格塑造（C）城市客群对位、城市骄傲、名人效应、追随效应主广告语：世界公民的精神归属地李根源是腾冲人。李根75、源，开办云南讲武堂，开国元帅朱德和叶剑英的导师。腾冲，一个孕育传奇的地方，一个诞生英雄的地方、一个让人骄傲的地方！腾冲，一个孕育传奇的地方，一个诞生英雄的地方、一个让人骄傲的地方！纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生态居所涵养人生的生态居所世界公民的精神归属地开发商：奥宸地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中VIP：0875-5837888艾思奇是腾冲人。艾思奇，一部大众哲学首开马克思主义哲学中国化的先河，毛泽东哲学顾问。腾冲，一个孕育传奇的地方，一个诞生英雄的地方、一个让人骄傲的地方！腾冲，一个孕育传奇的地方，一个诞生英雄的地方、一76、个让人骄傲的地方！纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生态居所涵养人生的生态居所世界公民的精神归属地开发商：奥宸地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中VIP：0875-5837888张问德是腾冲人。以花甲之身就任腾冲县抗日政府县长，张问德先生当年被誉为：全国沦陷区五百多个县中骨头最硬的县长。也是最有个性的读书人。腾冲，一个孕育传奇的地方，一个诞生英雄的地方、一个让人骄傲的地方！腾冲，一个孕育传奇的地方，一个诞生英雄的地方、一个让人骄傲的地方！纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生态居所涵养人生的生态居所世界公民77、的精神归属地开发商：奥宸地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中VIP：0875-5837888崔永元是腾冲人。崔永元，和顺镇代言人，腾冲荣誉居民。于荣光是腾冲人热播剧“翡翠凤凰”主演，著名导演、演员，闲暇长居腾冲！比尔盖茨是腾冲人微软创始人，投入大量时间专注慈善，闲暇长居腾冲！巴菲特是腾冲人国际著名投资家，股神！2012年4月，患前列腺病，尚未威胁生命。近期闲暇长居腾冲！腾冲，一个孕育传奇的地方，一个诞生英雄的地方、一个让人骄傲的地方！腾冲，一个孕育传奇的地方，一个诞生英雄的地方、一个让人骄傲的地方！纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的78、生态居所涵养人生的生态居所世界公民的精神归属地开发商：奥宸地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中VIP：0875-5837888第二阶段：生活方式解读与引导（A）709%城市森林覆盖，不醉酒，只醉氧！诉求自由的、自然的、生态的、洒脱的生活主广告语：束缚的人生遇见腾冲成为山喜欢一个地方，忍不住留恋忘返静下心来，找一个角落，由内及外，体会自然生活的力量感受风的气息、雨水的润泽，高黎贡山的俊秀挺拔忘却了都市的纷繁喧哗我们，成为了腾冲人成为腾冲的一草一木、一座山、一片云、一只鸟儿、或者那棵屹立千年的大树尊重和理解自然，享受自然、成为自然的一部分，这也是一个自我完善的过程79、纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生态居所涵养人生的生态居所世界公民的精神归属地真正的拥有，就是成为他真正的拥有，就是成为他开发商：奥宸地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中VIP：0875-5837888成为云喜欢一个地方，忍不住留恋忘返静下心来，找一个角落，由内及外，体会自然生活的力量感受风的气息、雨水的润泽，高黎贡山的俊秀挺拔忘却了都市的纷繁喧哗我们，成为了腾冲人成为腾冲的一草一木、一座山、一片云、一只鸟儿、或者那棵屹立千年的大树尊重和理解自然，享受自然、成为自然的一部分，这也是一个自我完善的过程纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之80、地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生态居所涵养人生的生态居所世界公民的精神归属地真正的拥有，就是成为他真正的拥有，就是成为他开发商：奥宸地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中VIP：0875-5837888成为鱼喜欢一个地方，忍不住留恋忘返静下心来，找一个角落，由内及外，体会自然生活的力量感受风的气息、雨水的润泽，高黎贡山的俊秀挺拔忘却了都市的纷繁喧哗我们，成为了腾冲人成为腾冲的一草一木、一座山、一片云、一只鸟儿、或者那棵屹立千年的大树尊重和理解自然，享受自然、成为自然的一部分，这也是一个自我完善的过程纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生81、态居所涵养人生的生态居所世界公民的精神归属地真正的拥有，就是成为他真正的拥有，就是成为他开发商：奥宸地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中VIP：0875-5837888成为鸟喜欢一个地方，忍不住留恋忘返静下心来，找一个角落，由内及外，体会自然生活的力量感受风的气息、雨水的润泽，高黎贡山的俊秀挺拔忘却了都市的纷繁喧哗我们，成为了腾冲人成为腾冲的一草一木、一座山、一片云、一只鸟儿、或者那棵屹立千年的大树尊重和理解自然，享受自然、成为自然的一部分，这也是一个自我完善的过程纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生态居所涵养人生的生态居所世界公民82、的精神归属地真正的拥有，就是成为他真正的拥有，就是成为他开发商：奥宸地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中VIP：0875-5837888成为树喜欢一个地方，忍不住留恋忘返静下心来，找一个角落，由内及外，体会自然生活的力量感受风的气息、雨水的润泽，高黎贡山的俊秀挺拔忘却了都市的纷繁喧哗我们，成为了腾冲人成为腾冲的一草一木、一座山、一片云、一只鸟儿、或者那棵屹立千年的大树尊重和理解自然，享受自然、成为自然的一部分，这也是一个自我完善的过程纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生态居所涵养人生的生态居所世界公民的精神归属地真正的拥有，就是成为83、他真正的拥有，就是成为他开发商：奥宸地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中VIP：0875-5837888成为雨喜欢一个地方，忍不住留恋忘返静下心来，找一个角落，由内及外，体会自然生活的力量感受风的气息、雨水的润泽，高黎贡山的俊秀挺拔忘却了都市的纷繁喧哗我们，成为了腾冲人成为腾冲的一草一木、一座山、一片云、一只鸟儿、或者那棵屹立千年的大树尊重和理解自然，享受自然、成为自然的一部分，这也是一个自我完善的过程纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生态居所涵养人生的生态居所世界公民的精神归属地真正的拥有，就是成为他真正的拥有，就是成为他开发商：84、奥宸地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中VIP：0875-5837888生活方式与城市特质（生活方式与城市特质（B）大都市里缺氧！大都市里缺氧！709%城市森林覆盖，不醉酒，只醉氧！大都市里不眠不休！大都市里不眠不休！709%城市森林覆盖，不醉酒，只醉氧！大都市里机械！大都市里机械！709%城市森林覆盖，不醉酒，只醉氧！大城市里喧嚣躁动！大城市里喧嚣躁动！709%城市森林覆盖，不醉酒，只醉氧！纳帕溪山纳帕溪山洗礼心灵的清修之地洗礼心灵的清修之地涵养人生的生态居所涵养人生的生态居所开发商：奥宸地产集团/腾冲奥宸房地产开发有限公司 地址：云南腾冲西山坝新区腾板路中85、VIP：0875-5837888第三阶段：城市发展趋势、城市配套、小高层诉求主广告语:全中国，看腾冲下一站，腾冲边城腾冲，中国全时区高端休闲度假地去腾冲的国际机场就要改造完了现在观望，以后奢望高端别墅永远是最好的保值避风港新兴旅游热点城市的高端度假产品将成投资热点在北京买个蜗居，在纳帕溪山拥有整个腾冲在北京买个蜗居，在纳帕溪山拥有整个腾冲纳帕溪山之前，没有理由！国际度假酒店公寓，全球热销中！在成都蒸桑拿，还是到腾冲纳凉在成都蒸桑拿，还是到腾冲纳凉纳帕溪山之前，没有理由！国际度假酒店公寓，全球热销中！每年每年500万人到腾冲，却没留下来万人到腾冲，却没留下来纳帕溪山之前，没有理由！国际度假酒店公86、寓，全球热销中！想留在腾冲的一万个理由想留在腾冲的一万个理由纳帕溪山给你理由！国际度假酒店公寓，全球热销中！主广告语（省外）主广告语（省外）腾冲是一种生活习惯束缚的人生遇见腾冲腾冲万象，融于一墅下一站，腾冲让世界向往的故乡洗礼心灵的清修之地世界公民的精神归属地世界公民的精神归属地主广告语主广告语(腾冲本地)你离开腾冲太久了！手工打磨一个藏品，而非产品一个具有世界价值的高端物业代言城市的门牌涵养人生的生态居所南加州手工庭院，留住世界公民的漂泊腾冲户外设计、现场围墙：纯粹纳帕建筑美学的优雅艺术从南加州到腾冲，跨越时空的纳帕山谷漫步庭院，体验来自南加州的原味风情纳帕溪山样板房盛大开放，邀您漫步南加州87、阳光双首层庭院设计，与自然融为一体每一片瓦都留有建筑大师的手温源自加州的建筑涂料，为你讲诉阳光的故事腾冲未来城市行政商务居住中心1050亩原生缓坡醇正南加州庭院社区一砖一瓦都是加州建筑生命的延伸。运用源自加州的STUCCO涂料，还原加州粗犷而阳光的建筑语言。60000平米五星级国际奢华品牌酒店24000平米加州风情商业街区3200平米定制私人生活会所你离开腾冲太久了！现在观望，以后奢望代言城市的门牌涵养人生的生态居所重新定义腾冲豪宅标准！手工打磨一个藏品，而非产品一个具有世界价值的高端物业阶段工作计划表推广主题腾冲是一种生活习惯推广时间2012、7-2012、12推广渠道机场户外、杂志（三联、凤凰、第一财经、东方风情等）旅游通票、旅游大巴、直飞航线飞机包装、短信、电台、电视、网络春晚、都市、信息报、生活、加油周刊、地铁站相关媒体物料制作腾冲度假攻略、生活方式楼书、折页、DM、海报卖场包装售楼部现场包装、VI系统等线下传播微博传播、礼品、网站、微信线下活动“外展、客户推荐会、全国性旅游度假推荐会