1、第三季度香邑暖山最佳策略参评方案即檀香湾、花园洲、香邑漫步之后第四个合作项目一切从生意谈起开发商：高层100余套产品，当年开盘、当年清盘、当年回款广告公司：差异化推广，实现市场爆发点推广周期较短，需要爆发式推广手法双方共同实现：不仅树立市场高端形象，也将树立与众不同的品牌形象深度解读开发理念，提升市场认可度区位随着崂山城市新区的发展，青岛大剧院、国际会展中心、颐中体育场等大型文体配套的完善，项目所属区域将成为新的城市发展核心地带崂山新区产品产品理解香邑暖山，是漂亮尊贵的新古典主义建筑由高层和小高层组成建筑的每个细节都非常细致，园林更是精细至极社区周围还有丽达购物中心、乐天玛特利群、佳世客、大拇2、指广场和鹏利南华也即将落成在青岛城市核心区，这样一所精工细作的居住空间以前还从没出现过，短期内恐怕也不会再有区位好吗？一般。哪儿有万丽海景牛啊！产品真的那么与众不同吗？没感觉啊！全中国的房子都一个德性。我们的工作开始包装在老青岛介绍产品的过程中我们找到了暖山的突破口。香邑暖山不是奢侈品和品牌建材的堆砌而是富有品质内涵的具有设计感和精细化产品细节所彰显出的人文价值空间产品价值体系产品重要卖点与价值体系树立产品的权威化价值这就需要不是简单的释放出价值点而是诉求客群心理共鸣，让客户主动对应建筑细节体系建筑细节体系规划价值体系规划价值体系户型价值体系户型价值体系园林价值体系园林价值体系服务价值体系服务3、价值体系团队价值体系团队价值体系香邑暖山香邑暖山社区价值构建社区价值构建六大价值体系构建香邑暖山社区价值基础六大价值体系构建香邑暖山社区价值基础一、规划价值体系一、规划价值体系根植青岛历史的人文规划根植青岛历史的人文规划规划规划细节价值细节价值青岛历史青石板青岛历史雕塑全冠成树移植睦邻友居文化波螺油子里波螺油子里讲述着青岛的人文历史讲述着青岛的人文历史1为了留住老青岛的历史文化底蕴，在建筑方案规划之初，复杂的谈判工作就已经开始，又经过多方协调之后，香邑暖山重金收购了一大批见证过青岛数十年历史发展的的青石地砖，今后它们全部将铺就在园林中做为景观步道。这样，园林就鲜活了起来。这才只是个开始。在放入4、园林景观里时，他们要根据景观的特点和起伏经历多次的调整，铺装，调整，再铺装，再调整的过程.直到满意为止。虽然这些青石地砖在整个园林里只占了很小的比重，但对细节的不懈以求，一如艺术家对待他的作品。而这，正是开发精细主义社区必须具备的态度。他们年过百岁他们年过百岁身体依然硬朗如初身体依然硬朗如初2他们见证过青岛近百年的历史，阅尽时代变迁，他们原本很平凡，是时间给了他们灵性。从出生开始他们从没移动过一步，因为他们很大，也很重，而且全部被列为城市重点保护文物。今后，他们将搬迁至香邑暖山成为景观的一部分这才只是个开始。在植入园林景观里时，他们带着巨大的树冠全树移植，然后还要进行移植后的一系列养护工作.直5、到他们良好的生长，世代相传繁衍生息。虽然移植这些成树在整个园林规划中只占了很小的比重，但对细节的不懈以求，正是开发精细主义社区必须具备的态度。把他们请过来把他们请过来动用了复杂的程序动用了复杂的程序3他们平均年龄60岁，最大的已经上百岁，原本各自生活在青岛的不同地方，一年前香邑暖山选中了他们，很多必要的谈判和准备工作在那时就已经开始了。随着谈判工作的进度，他们分期分批的来到香邑暖山，今后他们将作为永久居民长期保存在园林中。这才只是个开始。在放入园林景观里时，他们重大的身躯要经历多次的移位，吊装，调整，再吊装，再调整的过程.直到满意为止。虽然这些雕塑在整个园林里只占了很小的比重，但对细节的不懈以6、求，一如艺术家对待他的作品。而这，正是开发精细主义社区必须具备的态度。二、园林价值体系二、园林价值体系园区叠水喷泉景观园林园林细节价值细节价值多种类园林绿植铺装社区中央园林广场功能性园林组团分区融入式园林环形步道建筑与园林的边界衔接全地下车库人车分流设计仪式感园林水景主入口贯穿社区的景观大道名贵树种栽种出入家门每一步出入家门每一步都是一场庄严的巡礼都是一场庄严的巡礼1在社区入口步道两侧，分别有2个小型喷泉景观日夜流淌，海棠、水杉等名贵树木围合出整齐修葺园林，在阳光和夜晚灯光的照射下，映出别样美感，低矮的花丛散发着浓浓的香氛，勾勒出仪式感强烈的社区入口景观广场，对居住于此的主人身份进行着无声的表7、达。香邑暖山所呈现的顶级社区景观艺术，来源于数次奔赴欧洲的学习调研，而上面所提到的内容只是将学习心得运用于实践的一个细节，但这却是青岛由此步入精细化居住时代的开始青岛又多了一座花园青岛又多了一座花园如果香邑暖山的园林对外开放如果香邑暖山的园林对外开放2老年人有散步的场所，年轻人有运动的场所，小朋友有游戏的场所，宠物有活动的场所，有用来休息的木制座椅，有聊天的绿树浓荫，有乘凉的水景岸边，有大型景观也有园林小品.每个人都能找到自己想要的独立活动区域，这就是香邑暖山的功能性园林组团分区。香邑暖山所呈现的顶级社区景观艺术，来源于数次奔赴欧洲的学习调研，而上面所提到的内容只是将学习心得运用于实践的一个细8、节，但这却是青岛由此步入精细化居住时代的开始园林中每一条路园林中每一条路的终点的终点都连接着景观大道都连接着景观大道3城市景观大道，彰显着每座城市风情与气质，遗憾的是并不是每座社区都有景观大道。社区景观大道标志着一个社区的档次，同时在功能上连接着社区每一处景观组团，每一处建筑单元，并与园林中的各条道路形成交织的人行通道，形成绿带镶嵌花园，花园串成珍珠的视觉效果。这是上层社会欧洲高端社区的标准配置，我们将它作为香邑暖山的景观规划原点。香邑暖山所呈现的顶级社区景观艺术，来源于数次奔赴欧洲的学习调研，而上面所提到的内容只是将学习心得运用于实践的一个细节，但这却是青岛由此步入精细化居住时代的开始盛大的9、社交酒会盛大的社交酒会通常在中央园林广场举行通常在中央园林广场举行4在英国当地时间2005年11月8日，英国女皇伊丽莎白二世在白金汉宫举行盛大宫廷宴会欢迎胡锦涛夫妇。为了表示隆重和皇家的礼仪，又在第二天特别举行了盛大的酒会，而酒会的地点钦点为皇宫的中央园林广场。数百年来，这一传统普遍延用在欧洲众多高端社区。由此可见，中央园林广场在高端社区具有举足轻重的作用，如今这一传统传承到了香邑暖山。香邑暖山所呈现的顶级社区景观艺术，来源于数次奔赴欧洲的学习调研，而上面所提到的内容只是将学习心得运用于实践的一个细节，但这却是青岛由此步入精细化居住时代的开始优雅的建筑优雅的建筑通常都是在园林中自然生长出的通常10、都是在园林中自然生长出的5建筑与园林的边界衔接问题，是一项始终困扰着建筑师们的难题。如何让建筑与园林衔接更为自然，如何让人们在建筑与园林的过渡穿插中不感到突兀，如何更好的勾勒和衬托出丰富的地形、地貌、植被种类的相互关系.这一系列的衍生问题，如今在香邑暖山的技术攻关下，全部得到了完美的解决方案香邑暖山所呈现的顶级社区景观艺术，来源于数次奔赴欧洲的学习调研，而上面所提到的内容只是将学习心得运用于实践的一个细节，但这却是青岛由此步入精细化居住时代的开始园林很美园林很美完全不是用来停车的那种完全不是用来停车的那种6开会回到社区，将在主入口统一进入地下车库，入位后可乘电梯直接进入预到达楼层。地下车库实行11、电子系统控制，业主可凭停车卡自由开启车库闸道，车位数量配置齐全，免去了汽车因露天停放而产生的诸多意外。这样，就实现了彻底的人车分流，也最大限度的保证了地上园林的美观与完整度。香邑暖山所呈现的顶级社区景观艺术，来源于数次奔赴欧洲的学习调研，而上面所提到的内容只是将学习心得运用于实践的一个细节，但这却是青岛由此步入精细化居住时代的开始花园里花园里 与与107种植物同呼吸种植物同呼吸记录生命美记录生命美7水杉、杜英、海滨木槿、广玉兰、垂柳、雪松、铺地柏、银杏、紫荆、白蜡树、金银木、锦带花、淡竹、月季、海棠、石楠、樱花上百种植物组成了香邑暖山的园林，更有多种名贵树种密植其中，经过精细的种植规划与修葺工12、作，社区每一处都是别样的精致，一年四季看到绿色，花开的时节争奇斗艳。香邑暖山所呈现的顶级社区景观艺术，来源于数次奔赴欧洲的学习调研，而上面所提到的内容只是将学习心得运用于实践的一个细节，但这却是青岛由此步入精细化居住时代的开始水，让园区鲜活生动了起来水，让园区鲜活生动了起来8错落的石块叠出高低起伏的小型假山，上面团簇着不规则的低矮草丛，假山下是一个圆形的大面积水池，池中有鱼缓缓游动。当水从假山最高点喷洒而出的时候，就形成了叠水喷泉景观，整个景观组团就生动了起来。香邑暖山所呈现的顶级社区景观艺术，来源于数次奔赴欧洲的学习调研，而上面所提到的内容只是将学习心得运用于实践的一个细节，但这却是青岛由此13、步入精细化居住时代的开始园林环形步道里的人文关怀园林环形步道里的人文关怀9如何让人与园林自然的融为一体，如何让人在园林中运动的时候减少疲惫感，逗留的时候没有景观单调感，如何让人自由的穿梭在园林中没有阻碍出于对完美的追求，香邑暖山的景观设计团队备受困扰，直到他们来到欧洲，看到了高端社区园林中普遍应用的融入式园林环形步道设计，自此豁然开朗。香邑暖山所呈现的顶级社区景观艺术，来源于数次奔赴欧洲的学习调研，而上面所提到的内容只是将学习心得运用于实践的一个细节，但这却是青岛由此步入精细化居住时代的开始三、建筑价值体系三、建筑价值体系酒店式入户大堂建筑建筑细节价值细节价值坡地式社区建筑布局三段式建筑及腰线14、比例楼体顶部美学造型石材砖及真石漆立面材料高档石材应用新古典主义风格遍寻欧洲采风遍寻欧洲采风为青岛寻找一道亮丽的建筑风景为青岛寻找一道亮丽的建筑风景1在香邑暖山规划之初，规划团队专程奔赴欧洲，走访数百个高端居住社区，拜访建筑专家，翻查现代建筑文献，最终确定了以精细主义建筑细节著称于世的新古典Art Deco建筑风格青岛第一个抛弃单纯模仿新古典建筑外观，转而深入构建价值内涵的新古典精细主义现代高端建筑，由此开始真正意义上的新古典主义真正意义上的新古典主义用石材说话用石材说话2它们产自人迹罕至的深山，数量稀少。经过数千年的表层土壤深埋脱氧环境，使它们质地更加坚硬，极富耐腐蚀性。开采出来以后，还要经15、过复杂的切割、雕刻、打磨抛光和化学保养工艺，才得以在运用到建筑中以后保持始终如初的光泽，历久弥新。也只有这样的石材，才真正有资格运用到新古典主义建筑之中。青岛第一个抛弃单纯模仿新古典建筑外观，转而深入构建价值内涵的新古典精细主义现代高端建筑，由此开始亲赴欧洲实地丈量亲赴欧洲实地丈量得到最具说服力的建筑比例得到最具说服力的建筑比例3香邑暖山的建筑，秉承标准的新古典主义三段式处理，如果将立面划分为纵、横三段，建筑左右对称轮廓整齐，庄重雄伟，深具建筑理性美。檐部、墙身、勒脚三个部分的比例与尺度数据，来源于香邑暖山的建筑师亲赴欧洲翻阅多个建筑文献资料并实地丈量所得。青岛第一个抛弃单纯模仿新古典建筑外观16、，转而深入构建价值内涵的新古典精细主义现代高端建筑，由此开始错落有致的坡地式建筑天际线错落有致的坡地式建筑天际线4香邑暖山的建筑布局规划原点，来自于欧洲以教堂为中心的市镇式布局。在错落起伏的社区园林景观中，建筑以四排五栋的布局形式，南低北高的呈现出坡地式建筑天际线，在与园林的交错中延伸动态的建筑美感，并保证了充分的通风采光。青岛第一个抛弃单纯模仿新古典建筑外观，转而深入构建价值内涵的新古典精细主义现代高端建筑，由此开始欧洲上层建筑的顶部造型工艺欧洲上层建筑的顶部造型工艺5皇家教堂作为欧洲的上层建筑，曾延续数百年之久，建筑顶部均为权杖插入苍穹般的建筑顶部造型，代表着权利与高贵，所以近代教堂也一度17、出现皇冠式的建筑顶部造型，随后在新古典主义复兴的大潮中被融入了高端建筑。时至今日，依然有很多人固执的认为这样的建筑造型，能够得到上天的庇佑如今该工艺出现在了香邑暖山青岛第一个抛弃单纯模仿新古典建筑外观，转而深入构建价值内涵的新古典精细主义现代高端建筑，由此开始四、户型价值体系四、户型价值体系户户有景观方正空间全明通透舒适户型尺度入户花园科学布局高使用率设计户型户型细节价值细节价值顶层“加一层”复式设计大尺度阳台（赠送）每一个户型每一个户型都曾原比例实际考量空间细节都曾原比例实际考量空间细节1户型设计在图纸上看起来再完美，到了真正的使用过程中也会发现很多细微的问题。因此，设计团队在户型设计经过反18、复论证定稿之后，特别选择了广阔的空间广场，原比例按照图纸搭建了每一个户型格局，然后设计师深入其中实际感受户型尺度与细节，并再次讨论研究后进行改进于是就有了现在这样高使用率、通透方正的全明户型格局。香邑暖山深知，作为承载全部家庭生活的空间，建筑设计在细节上投入的精力越多，未来的生活才会越加的美好。固执的设计师与超高得房率固执的设计师与超高得房率2为了实现尽可能多的得房率，建筑设计师先后修改了几十个方案，并在最终定稿后再一次否定了自己的方案，通过翻阅大量资料与学习上百个经典户型案例的深入反思之后，最终成功设计出现在的趋于零公摊的户型方案。这个追求完美的设计师，赢了。香邑暖山深知，作为承载全部家庭生19、活的空间，建筑设计在细节上投入的精力越多，未来的生活才会越加的美好。擦玻璃无疑会辛苦很多，擦玻璃无疑会辛苦很多，没办法，阳台确实很大。没办法，阳台确实很大。3阳台真的很大，好处也就自然很多。可以更多的通风，更多的得到阳光的青睐，可以更好的观看外面的景观，也可以当做一个单独的空间使用。当然阳台大了擦玻璃确实会辛苦很多，因此香邑暖山决定全部阳台作为免费赠送以弥补阳台太大的不足。香邑暖山深知，作为承载全部家庭生活的空间，建筑设计在细节上投入的精力越多，未来的生活才会越加的美好。每扇窗外都有一个花园每扇窗外都有一个花园4建筑与园林互为影响的形成一个整体，每一栋楼都被园林环绕，全明的通透户型更让景观得到20、了最大的观赏尺度，足不出户就可以享受到大面积园林带来的自然氛围而入户花园的设计，让园林进一步走进了你的家门。香邑暖山深知，作为承载全部家庭生活的空间，建筑设计在细节上投入的精力越多，未来的生活才会越加的美好。每一个细微之处每一个细微之处都经过反复推敲与考量都经过反复推敲与考量5户型空间的舒适尺度，取决于科学合理的规划布局和流畅的室内动线设计，设计的精细化程度，还影响着使用空间的有效面积，香邑暖山提供的68平米-165平米的空间尺度，从转角到玄关，每一个细微之处都经过反复推敲与考量于是就有了现在这样高使用率、通透方正的全明户型格局。香邑暖山深知，作为承载全部家庭生活的空间，建筑设计在细节上投入的21、精力越多，未来的生活才会越加的美好。五、团队价值体系五、团队价值体系建筑规划物业服务第一太平戴维斯施工团队景观规划团队开发商品牌-根植青岛国际国际合作团队合作团队六、服务价值体系六、服务价值体系贴身物管服务贴身物管服务社交类活动社交类活动车队接送服务车队接送服务24小时智能安防小时智能安防时间提醒服务时间提醒服务私属定制服务私属定制服务代购服务代购服务服务服务细节价值细节价值私人晚宴平台私人晚宴平台星级物业规范星级物业规范这一切社区细节与价值体系的基础这一切社区细节与价值体系的基础还需考虑土地价值还需考虑土地价值（但其作为竞品共享的公共价值，仅作价值分支基础）（但其作为竞品共享的公共价值，仅作22、价值分支基础）细看青岛发展细看青岛发展崂山新区的强劲发展力崂山新区的强劲发展力崂山作为大青岛东翼和“一主三辅多组团”的辅城作用，加快推进科技城、金融商务区和旅游度假区三大板块建设，投资总额约为投资总额约为386亿元的新区重点建设，带来商业、酒店、旅游、金融、文化、总部亿元的新区重点建设，带来商业、酒店、旅游、金融、文化、总部楼宇、研发基地、创业园等现代化新城城市发展力力，楼宇、研发基地、创业园等现代化新城城市发展力力，青岛第二核心区已经形成。由此衍生出配套细节价值由此衍生出配套细节价值外部配套与内部配套外部配套与内部配套（外部配套也为竞品共享的公共价值，但内部配套资源应着重强调）（外部配套也为23、竞品共享的公共价值，但内部配套资源应着重强调）外部商业资源外部商业资源鹏利南华、大拇指广场、乐天马特、丽达购物中心配套资源配套资源价值价值社区私属会所社区私属会所红酒吧、雪茄吧、健身房、高端服务、私人晚宴平台城市公建资源城市公建资源医院设施、学校设施、商务设施私属会所私属会所高端社交平台高端社交平台举凡高端社区，高档的社区私属会所已成为硬性配置指标，它不仅丰富了社区的日常运动功能空间，更提供了一个高端的社交礼仪平台。华丽的会所空间搭配精良的物业服务，决定着一个社区物业价值的横定与提升。这一社区规划趋势在欧洲高端社区鳞次栉比，在国内也渐成趋势，香邑暖山一脉相承。香邑暖山深知社区私属会所的重要所在24、，目前提供红酒吧、雪茄吧、健身房、高端服务、私人晚宴平台等服务，更多服务细节请致电你的物业管家崂山新区崂山新区服务式精细主义社区服务式精细主义社区香邑暖山定位卖点的视觉包装抛弃单纯模仿新古典建筑外观真正深入构建价值内涵规划亲赴欧洲实地丈量得到最具说服力的建筑比例建筑花园里有107种植物和青岛原生树园林每一个细微之处经过反复推敲与考量户型空间我们在视觉体系策略中选择最大化产品价值应用他们将成为今后在整体项目视觉表达中最重要的统领客群简化版老青岛升级置业青岛富二代婚房决定留在青岛发展的无论是本地人还是外地人，他们了解并深爱青岛他们对老青岛那些深具历史感的东西怀有浓厚的感情怀有浓厚的感情老树、老房子25、菠萝油子，能够触动他们的内心情愫深知老青岛的历史对经典印记怀有浓厚情怀将产品故事带入画面，将画面讲出故事太多的童年记忆，印刻在菠萝油子上那些蘑菇石，如今还健在吗？那些夕阳西下的闲暇，如今遍寻不见照片上的我们早已长大，那些风景依旧没变那棵年过百岁的古树，是否依然硬朗如初？有一副画面，始终深藏在记忆中的角落蘑菇石、波螺油子、古力盖、百年古树总要为青岛留下一些记忆实战推广排期推广周期划分为3个阶段通过有效的推广层次蓄势和节点性事件活动迅速引爆市场，对产品价值的关注与社会新闻效应9月-10月9日10月8日-11月7日11月8日-12月12日10月9日售楼处开放系列活动11月13日内部认购12月12日26、正式开盘9月-10月9日10月9日-11月7日11月8日-12月12日召唤“青岛记忆”引爆媒体、业内、社会的互动进行市场高端形象认知树立广泛市场知名度释放产品价值主张媒体：户外、围档、网络呈现“青岛记忆”将启势阶段的市场关注再次放大通过强势硬广投放，配合短信广播引起市场的广泛关注和社会舆论话题对香邑暖山产品产生期待和好奇媒体：报纸，网络，短信国际团队，“记忆”打造者现身在开盘前半个月，集中攻势进行硬版广告投放各国际建筑团队、业内专家集体现身发声实现专业市场口碑影响，带动业内营销媒体：报纸，网络，短信10月9日售楼处开放系列活动12月12日正式开盘推广周期划分为4个阶段10.9售楼处开放系列活动27、强势硬广投放，产品发布会欧洲游新闻报道+硬广配合开盘第一阶段【9月-10月】项目准备期召唤“青岛记忆”此阶段为产品第一次亮相旨在引爆青岛记忆，释放本案的核心价值观以围档、户外、售楼处先发展示，网络投放配合第二阶段【10月9日-11月3日】呈现“青岛记忆”此阶段在引爆青岛记忆的舆论基础上将启势阶段的市场关注再次放大进入十月强势硬广集中投放短时间爆破，穿透市场项目价值全息覆盖10月14日四联版（已发布）10月28日三联版（计划）短信文案示意：人文版波螺油子，蘑菇石，古力盖，百岁古树，关于青岛印记的所有美好时光。香邑暖山，崂山新区，服务式精细主义社区留住你的青岛记忆88899977品牌版昔日浮山地王28、，今天青岛记忆的传承者。麦迪绅集团荣誉巨作，立基传统创新当代高端生活平台。香邑暖山，崂山新区服务式精细主义社区8889997715秒广播文案创意：人文版5个人，以青岛本地话，以不同的节奏和语气，分别说1次：香邑暖山，传递一种厚重而温暖的人文亲和感。老爷爷：香邑暖山（青岛话）老奶奶：香邑暖山（青岛话）男中年：香邑暖山（青岛话）女中年：香邑暖山（青岛话）小女孩：香邑暖山（青岛话）5声之后，接着一浑厚男声普通话：留住你的青岛记忆。香邑暖山，崂山新区，服务式精细主义社区，恭候垂询：88899977创意说明：形式类似于在电视中看见很多明星在一个节目的开头，每个人都说一遍节目的名字，例如：影视同期声，对于29、一个新项目来说，这是最容易给观众留下强烈记忆的方式。15秒广播文案创意：品牌版波螺油子、蘑菇石、古力盖、百岁古树留住你的青岛记忆香邑暖山，麦迪绅集团2010年荣誉巨作。崂山新区，服务式精细主义社区。敬请垂询88899977第三阶段【11月4日-12月1日】国际团队亮相，打造“青岛记忆”者现身说法此阶段国际团队集体发声实现价值感召之下，全面产品力落地从建筑，景观，空间入手以极具实力的外籍团队口径，传播项目作为传承青岛人文印记与生活记忆的高端作品的紧密关系，承诺、夯实产品价值详解精细主义社区以11月20日为节点落实内部认购和意向客户市场积累并组织深度意向客户进行欧洲游并进行跟踪报道全面网络跟踪报道客户旅行团队的行程及同期传回的文字、照片、DV等周期：12月1日12月6日可依据本次欧洲游记，以时间线编辑成册，强调人物线索，穿插项目信息，做为明年洋房初期销售物料使用第四阶段【12月2日-】盛大开盘，宣讲终端附加值如何呵护“青岛记忆”此阶段除去节点性开盘信息告知更重要的任务是在产品价值落地之后如何传递项目终端附加值详解“服务式”未完，待续。