1、112 Feb 2007苏州工业园区苏州工业园区243A243A地块定位报告地块定位报告City Integrated Residential Services 谨呈：九龙仓中国置业有限公司谨呈：九龙仓中国置业有限公司 苏州苏龙地产发展有限公司苏州苏龙地产发展有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司泛城（中国）综合住宅服务泛城（中国）综合住宅服务版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司所有，未经戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复印和发布本文中的部分或全部内容。2City In2、tegrated Residential Services 关于核心问题：关于核心问题：面对市场，本项目未来应该做什么样的产品？面对市场，本项目未来应该做什么样的产品？产品未来需要吸引的目标客户群体是什么人？产品未来需要吸引的目标客户群体是什么人？未来产品的优势在哪里，如何吸引目标客户？未来产品的优势在哪里，如何吸引目标客户？关于定位核心：关于定位核心：主题：主题：“GREEN IMPRESSIONGREEN IMPRESSION”最符合国际化生活标准的高尚花园住宅最符合国际化生活标准的高尚花园住宅客户：享受品味生活的国际人士与本土精英客户：享受品味生活的国际人士与本土精英产品：细节化品质的花3、园社区（主要类型包括高档多层低密度公寓、双拼产品：细节化品质的花园社区（主要类型包括高档多层低密度公寓、双拼/联联 排别墅、独立别墅等）排别墅、独立别墅等）核心问题核心问题3City Integrated Residential Services 研究思路研究思路区域环境区域环境调研分析调研分析项目理解项目理解及分析及分析锁定目标锁定目标客户群客户群项目可发展的项目可发展的市场定市场定位位如何进行如何进行产品塑造产品塑造如何进行如何进行如何进行如何进行营销推广营销推广营销推广营销推广宏观市场宏观市场研究分析研究分析住宅竞争项目住宅竞争项目调研分析调研分析住宅市场消费住宅市场消费群体调研分析群体4、调研分析项目市场支撑项目市场支撑基础位置分析基础位置分析住宅可行性住宅可行性市场支撑市场支撑分分析析项目地块及项目地块及环境调研分析环境调研分析符合目标客户群符合目标客户群的住宅定位的住宅定位可借鉴项目可借鉴项目研究分析研究分析提升项目品质提升项目品质产品细节分析产品细节分析4目目 录录宏观经济环境分析宏观经济环境分析苏州房地产市场发展状况分析苏州房地产市场发展状况分析可比供应市场分析可比供应市场分析需求市场分析需求市场分析项目地块分析项目地块分析项目定位与建议项目定位与建议附件案例附件案例City Integrated Residential Services 5宏观经济环境分析宏观经济环境5、分析City Integrated Residential Services 6苏州房地产市场发展状况分析苏州房地产市场发展状况分析City Integrated Residential Services 7City Integrated Residential Services 苏州市历年苏州市历年GDPGDP走势走势 自自20002000到到20062006年，苏州年，苏州GDPGDP持续增长，促进了全市房地产市场的持续增长，促进了全市房地产市场的迅速发展，预计未来几年将延续目前的发展势头，这为本项目的迅速发展，预计未来几年将延续目前的发展势头，这为本项目的发展提供了良好的经济环境保证。发6、展提供了良好的经济环境保证。数据来源：年苏州统计年鉴8City Integrated Residential Services 苏州市历年城镇居民人均可支配收入苏州市历年城镇居民人均可支配收入 自自20002000到到20062006年，苏州人均可支配收入增长率为年，苏州人均可支配收入增长率为100%100%，充分说明苏，充分说明苏州消费群体的消费力及未来预期是非常值得关注的。州消费群体的消费力及未来预期是非常值得关注的。100%100%数据来源：年苏州统计年鉴9City Integrated Residential Services 苏州市苏州市20062006年商品房（住宅）均价走势年商品7、房（住宅）均价走势 相比苏州全市的销售均价，园区商品房住宅的销售均价高约相比苏州全市的销售均价，园区商品房住宅的销售均价高约15%15%左左右，充分说明了园区是苏州商品房住宅中高端较为集中的区域，这右，充分说明了园区是苏州商品房住宅中高端较为集中的区域，这为本项目的开发提供了良好的市场基础。为本项目的开发提供了良好的市场基础。数据来源：泛城研究中心10可比供应市场分析可比供应市场分析City Integrated Residential Services 现有供应市场分析现有供应市场分析潜在供应市场分析潜在供应市场分析11可比供应市场调查目的可比供应市场调查目的 了解可比住宅市场的整体状况；了8、解可比住宅市场的整体状况；掌握目前在售可比项目的产品类型及细部品质；掌握目前在售可比项目的产品类型及细部品质；分析未来潜在可比供应项目的体量及类型；分析未来潜在可比供应项目的体量及类型；为本项目的市场及产品定位提供参考依据。为本项目的市场及产品定位提供参考依据。City Integrated Residential Services 12City Integrated Residential Services 苏州园区供应市场苏州园区供应市场湖东板块湖东板块湖北板块湖北板块双湖板块双湖板块湖西板块湖西板块 1213City Integrated Residential Services 苏州园9、区供应市场苏州园区供应市场湖西板块湖西板块 13园区最先启动住宅开发的地区，随着配套设施的日趋成熟，人居氛围的浓厚，且项目趋园区最先启动住宅开发的地区，随着配套设施的日趋成熟，人居氛围的浓厚，且项目趋向精品化，成品化发展，已经成为公寓型的豪宅板块。向精品化，成品化发展，已经成为公寓型的豪宅板块。天域三期、中茵皇冠国际等案例为代表天域三期、中茵皇冠国际等案例为代表14City Integrated Residential Services 苏州园区供应市场苏州园区供应市场湖东板块湖东板块 14继湖西以后又一个高密度的聚居区。整体湖东板块在售案例众多，产品供应量充足，且板继湖西以后又一个高密度的聚10、居区。整体湖东板块在售案例众多，产品供应量充足，且板块内很多项目规划指标、建筑类型雷同，竞争激烈，楼盘价格起伏不定。块内很多项目规划指标、建筑类型雷同，竞争激烈，楼盘价格起伏不定。中海半岛华府、枫情水岸、德邑、伊顿小镇等案例为代表中海半岛华府、枫情水岸、德邑、伊顿小镇等案例为代表15City Integrated Residential Services 苏州园区供应市场苏州园区供应市场湖北板块湖北板块 15玲珑湾第一个进入湖北板块以来，树立了良好的板块形象，万科、中海、雅戈尔等品牌开玲珑湾第一个进入湖北板块以来，树立了良好的板块形象，万科、中海、雅戈尔等品牌开发商入驻及大盘的规模效应，使得湖11、北板块逐渐成为园区内较为瞩目的居住聚集区域。发商入驻及大盘的规模效应，使得湖北板块逐渐成为园区内较为瞩目的居住聚集区域。万科玲珑湾、中海湖滨一号、雅戈尔未来城等案例为代表万科玲珑湾、中海湖滨一号、雅戈尔未来城等案例为代表16City Integrated Residential Services 苏州园区供应市场苏州园区供应市场双湖板块双湖板块 16继湖西之后，第二个启动开发的区域，但长久以来未得到品牌开发商的支持，缺乏高品质继湖西之后，第二个启动开发的区域，但长久以来未得到品牌开发商的支持，缺乏高品质项目，板块影响力远低于其他区域，但良好的地域资源（双湖景观、高尔夫球场、超五星项目，板块影响12、力远低于其他区域，但良好的地域资源（双湖景观、高尔夫球场、超五星级酒店等）及品牌开发商的介入，将带动该板块往低密度、高档次的住宅社区方向发展。级酒店等）及品牌开发商的介入，将带动该板块往低密度、高档次的住宅社区方向发展。高尔夫花园、大湖城邦、和乔丽晶公寓等案例为代表高尔夫花园、大湖城邦、和乔丽晶公寓等案例为代表17园区低密度住宅项目概览园区低密度住宅项目概览 园区的低密度项目主要集中在双湖板园区的低密度项目主要集中在双湖板块的东西两侧；块的东西两侧；物业类型主要是联排物业类型主要是联排/叠加别墅、多叠加别墅、多层公寓、花园洋房；层公寓、花园洋房；中档物业为主，建筑多为欧式风格，中档物业为主，建13、筑多为欧式风格，客户主要为园区的白领以及中高级管客户主要为园区的白领以及中高级管理人员。理人员。双湖板块双湖板块City Integrated Residential Services 18花园洋房定义：花园洋房定义：花园洋房作为低层低密住宅，户户拥有花园，小区景观规划较好，绿化率较高，强调景观均好，在品花园洋房作为低层低密住宅，户户拥有花园，小区景观规划较好，绿化率较高，强调景观均好，在品质上明显高于普通多层住宅，在售价上又低于别墅物业，具有较强的市场竞争力和性价比。质上明显高于普通多层住宅，在售价上又低于别墅物业，具有较强的市场竞争力和性价比。伊顿小镇、德邑均有花园洋房，但品质不高，伊顿小14、镇、德邑均有花园洋房，但品质不高，在诸多方面有提升的空间。在诸多方面有提升的空间。本项目可以结合较低的容积率设置一定比例本项目可以结合较低的容积率设置一定比例的高品质花园洋房，与现有的其他项目形成的高品质花园洋房，与现有的其他项目形成差异化竞争。差异化竞争。City Integrated Residential Services 市场案例市场案例花园洋房花园洋房19市场案例市场案例/花园洋房花园洋房/伊顿小镇伊顿小镇本地块本地块伊顿小镇伊顿小镇City Integrated Residential Services 物业地址：苏州园区苏胜路与琼姬路之间物业地址：苏州园区苏胜路与琼姬路之间开开 15、发发 商：苏州建屋发展集团有限公司商：苏州建屋发展集团有限公司占地面积：占地面积：1010万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：11.511.5万平方米万平方米容容 积积 率：率：1.131.13物业类型：多层洋房、联排别墅、小高层物业类型：多层洋房、联排别墅、小高层户型面积：户型面积：120120150150平方米平方米现售价格：现售价格：80008000元元/平方米（联排）平方米（联排）73007300元元/平方米（洋房平方米（洋房)20市场案例市场案例/花园洋房花园洋房伊顿小镇伊顿小镇英式风格联排别墅与五层花园洋房英式风格联排别墅与五层花园洋房City Integrated Residen16、tial Services 21英式风格立面，设计有凸窗采光较好，五层英式风格立面，设计有凸窗采光较好，五层配备电梯配备电梯，顶层，顶层附送阁楼附送阁楼，但，但首层无花园首层无花园，上层缺少露台上层缺少露台，产品档次略高于一般的多层公寓。，产品档次略高于一般的多层公寓。凸窗凸窗市场案例市场案例/花园洋房花园洋房伊顿小镇伊顿小镇赠送的阁楼赠送的阁楼City Integrated Residential Services 22花园洋房配备集中半地下车库，联排别墅配独立车库；其中半地下车库设计为中央区域花园洋房配备集中半地下车库，联排别墅配独立车库；其中半地下车库设计为中央区域挑高，下层作集中车库，17、上层围合成为公共区域，增加可利用公共空间。挑高，下层作集中车库，上层围合成为公共区域，增加可利用公共空间。市场案例市场案例/花园洋房花园洋房伊顿小镇伊顿小镇City Integrated Residential Services 23市场案例市场案例/花园洋房花园洋房/叠加别墅叠加别墅伊顿小镇伊顿小镇建筑各元素充分体现英式小镇的社区风情建筑各元素充分体现英式小镇的社区风情City Integrated Residential Services 24物业地址：物业地址：苏州工业园区湖东琼姬路苏州工业园区湖东琼姬路9999号号 开开 发发 商：商：中新置地中新置地占地面积：占地面积：6.56.5万18、平方米万平方米建筑面积：建筑面积：5 5万平方米万平方米容容 积积 率：率：0.770.77物业类型：物业类型：联排、叠加、独栋别墅联排、叠加、独栋别墅户型面积：户型面积：230230460460平方米平方米现售价格：现售价格：65006500元元/平方米（叠加）平方米（叠加）80008000元元/平方米（联排平方米（联排)本地块本地块德邑德邑City Integrated Residential Services 市场案例市场案例/花园洋房花园洋房德邑德邑25德式建筑风格，平面式外立面，缺乏活力；栋距较近，联排别墅与花园洋房近在咫尺，私德式建筑风格，平面式外立面，缺乏活力；栋距较近，联排别墅19、与花园洋房近在咫尺，私密性较差；花园洋房配有电梯，一定程度上提高了产品档次。密性较差；花园洋房配有电梯，一定程度上提高了产品档次。City Integrated Residential Services 市场案例市场案例/花园洋房花园洋房德邑德邑26底层架空作车位，造成首层没有花园及地下面积，且架空部分车位数量较少，有不足底层架空作车位，造成首层没有花园及地下面积，且架空部分车位数量较少，有不足之嫌；单元电梯间层高过低，有压抑感，缺乏档次。之嫌；单元电梯间层高过低，有压抑感，缺乏档次。2.2M2.2M一一层层架架空空作作车车位位及及入入口口市场案例市场案例/花园洋房花园洋房德邑德邑City I20、ntegrated Residential Services 27本地块本地块枫情水岸枫情水岸City Integrated Residential Services 物业地址：园区钟园路南、津梁桥东物业地址：园区钟园路南、津梁桥东开开 发发 商：苏州栖霞建设有限公司商：苏州栖霞建设有限公司占地面积：占地面积：1515万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：32.832.8万平方米万平方米容容 积积 率：率：1.791.79物业类型：小高层、高层、叠加别墅物业类型：小高层、高层、叠加别墅户型面积：户型面积：220220250250平方米平方米现售价格：现售价格：85008500元元/平方米（叠加）21、平方米（叠加）市场案例市场案例/叠加别墅叠加别墅枫情水岸枫情水岸28现代风格外立面，采用大量玻璃材质，采光性较好，但私密性受到一定影响；叠加别墅内现代风格外立面，采用大量玻璃材质，采光性较好，但私密性受到一定影响；叠加别墅内客厅底层挑空，增加了户型的舒适性和豪华性。客厅底层挑空，增加了户型的舒适性和豪华性。City Integrated Residential Services 市场案例市场案例/叠加别墅叠加别墅枫情水岸枫情水岸29叠加别墅产品分别设计住户独立车库与访客地下集中车库，从人性化角度提升社区的居叠加别墅产品分别设计住户独立车库与访客地下集中车库，从人性化角度提升社区的居住品质和舒适22、度。住品质和舒适度。City Integrated Residential Services 市场案例市场案例/叠加别墅叠加别墅枫情水岸枫情水岸30底层有较大的私人花园，上层有较多露台。但上层单元由较长的直楼梯连接，缺乏便捷性。底层有较大的私人花园，上层有较多露台。但上层单元由较长的直楼梯连接，缺乏便捷性。市场案例市场案例/叠加别墅叠加别墅枫情水岸枫情水岸City Integrated Residential Services 31五层花园洋房，售价五层花园洋房，售价1300013000元元/平方米平方米借鉴点：五层住宅产品，配备电梯，提升居住品质。借鉴点：五层住宅产品，配备电梯，提升居住品质23、。借鉴案例产品借鉴案例产品/花园洋房花园洋房上海尚东国际名园上海尚东国际名园City Integrated Residential Services 32借鉴点：底层赠送花园，四、五层复式结构，赠送露台。借鉴点：底层赠送花园，四、五层复式结构，赠送露台。借鉴案例产品借鉴案例产品/花园洋房花园洋房上海尚东国际名园上海尚东国际名园City Integrated Residential Services 33五层花园洋房，售价五层花园洋房，售价78007800元元/平方米平方米借鉴点：万科专利的层层退台，由此增加了户型与结构的变化，同时借鉴点：万科专利的层层退台，由此增加了户型与结构的变化，同时 增24、加了赠送的面积，形成了销售的卖点。增加了赠送的面积，形成了销售的卖点。借鉴案例产品借鉴案例产品/花园洋房花园洋房无锡万科东郡无锡万科东郡City Integrated Residential Services 34借鉴案例产品借鉴案例产品/花园洋房花园洋房无锡万科东郡无锡万科东郡City Integrated Residential Services 35借鉴点：通过南北高差的道路设计，一二层均有独立花园直接入借鉴点：通过南北高差的道路设计，一二层均有独立花园直接入 户，同时赠送地下一层，减少楼层抗性，形成销售卖点。户，同时赠送地下一层，减少楼层抗性，形成销售卖点。借鉴案例产品借鉴案例产品/花25、园洋房花园洋房无锡万科东郡无锡万科东郡City Integrated Residential Services 36五层多层建筑，售价五层多层建筑，售价3080030800元元/平方米平方米借鉴点：个性化、差异化建筑设计，抽象出高品质的生活意境，迎合高端消借鉴点：个性化、差异化建筑设计，抽象出高品质的生活意境，迎合高端消 费人群的个性居住需求。费人群的个性居住需求。借鉴案例产品借鉴案例产品/整层平层整层平层杭州九树公寓杭州九树公寓City Integrated Residential Services 37借鉴点：每层一户设计，专用电梯厅，充分利用平面的居住空间，体现居住的品质感借鉴点：每层一26、户设计，专用电梯厅，充分利用平面的居住空间，体现居住的品质感 和舒适性；和舒适性；360360度四面采光，引绿入户，引景入室，增强室内与自然的相互渗度四面采光，引绿入户，引景入室，增强室内与自然的相互渗 透，展现居住的生态化。透，展现居住的生态化。借鉴案例产品借鉴案例产品/整层平层整层平层杭州九树公寓杭州九树公寓City Integrated Residential Services 38双拼别墅定义：双拼别墅定义：双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的合体双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的合体单栋别墅，单栋别墅，2 2个27、单元共用一堵墙体。个单元共用一堵墙体。市场案例市场案例双拼双拼/联排别墅联排别墅目前苏州工业园区双拼别墅项目较少，大多已建成售罄，其目前苏州工业园区双拼别墅项目较少，大多已建成售罄，其中有部分是混合在小高层、高层社区内的。无法完全体现该中有部分是混合在小高层、高层社区内的。无法完全体现该类产品应具有的特性。类产品应具有的特性。City Integrated Residential Services 39市场案例市场案例/双拼双拼/联排别墅联排别墅中海半岛华府中海半岛华府本地块本地块中海半岛华府中海半岛华府物业地址：物业地址：园区金鸡湖东金姬墩半岛内园区金鸡湖东金姬墩半岛内开开 发发 商：商：中28、海发展（苏州）有限公司中海发展（苏州）有限公司占地面积：占地面积：7.27.2万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：5.95.9万平方米万平方米容容 积积 率：率：0.80.8物业类型：物业类型：双拼、联排别墅双拼、联排别墅户型面积：户型面积：245-360245-360平方米平方米销售状况：已基本售罄销售状况：已基本售罄销售价格：销售价格：1150011500元元/平方米平方米City Integrated Residential Services 40意大利建筑风格立面热情时尚，整体设计布局错落有致，建筑材质颇具质感；社区从建意大利建筑风格立面热情时尚，整体设计布局错落有致，建筑材质颇具质感29、；社区从建筑本体到景观小品，都充分体现意大利文化风情。筑本体到景观小品，都充分体现意大利文化风情。市场案例市场案例/双拼双拼/联排别墅联排别墅中海半岛华府中海半岛华府City Integrated Residential Services 41样板房同样体现欧式古典高贵风格样板房同样体现欧式古典高贵风格市场案例市场案例/双拼双拼/联排别墅联排别墅中海半岛华府中海半岛华府City Integrated Residential Services 42抬高地上一层，保证地下空间的采光需要抬高地上一层，保证地下空间的采光需要抬高半层抬高半层半地下室开窗半地下室开窗市场案例市场案例/双拼双拼/联排别墅联30、排别墅中海半岛华府中海半岛华府City Integrated Residential Services 43私人花园面积较大，但布局及隔断较为简单，景观性不足，存在提升空间私人花园面积较大，但布局及隔断较为简单，景观性不足，存在提升空间市场案例市场案例/双拼双拼/联排别墅联排别墅中海半岛华府中海半岛华府City Integrated Residential Services 44市场案例市场案例/双拼双拼/联排别墅联排别墅中海半岛华府中海半岛华府私家独立车位，但地面露天设计难以体现细节品质私家独立车位，但地面露天设计难以体现细节品质City Integrated Residential Ser31、vices 45公共设施颇具品质感，会所有大面积遮阳露台及下沉式花园公共设施颇具品质感，会所有大面积遮阳露台及下沉式花园市场案例市场案例/双拼双拼/联排别墅联排别墅中海半岛华府中海半岛华府City Integrated Residential Services 46德式外立面外观稍显古板，且开窗较少影响采光；部分物业栋距较近，私密性受影响；德式外立面外观稍显古板，且开窗较少影响采光；部分物业栋距较近，私密性受影响；小区景观规划简单与普通多层无差别，效果较差。小区景观规划简单与普通多层无差别，效果较差。市场案例市场案例/联排别墅联排别墅德邑德邑City Integrated Residentia32、l Services 47底层抬高，单元入户一层半入户，但底层无私家花园，难以体现层次感底层抬高，单元入户一层半入户，但底层无私家花园，难以体现层次感市场案例市场案例/联排别墅联排别墅德邑德邑City Integrated Residential Services 48社区道路没有实现人车分流，管理上会带来麻烦；但社区道路没有实现人车分流，管理上会带来麻烦；但车位方面除了室内车库外，还提供了访客的停车位。车位方面除了室内车库外，还提供了访客的停车位。私家车库私家车库访客车位访客车位市场案例市场案例/联排别墅联排别墅德邑德邑City Integrated Residential Services33、 49借鉴案例产品借鉴案例产品/双拼双拼/联排别墅联排别墅上海万科红郡上海万科红郡联排和叠加别墅，售价联排和叠加别墅，售价14000-1750014000-17500元元/平方米（叠加），平方米（叠加），18000-2000018000-20000元元/平方米（联排）平方米（联排）City Integrated Residential Services 借鉴点：借鉴点：纯粹英式建筑风格，吸引消费者注意纯粹英式建筑风格，吸引消费者注意顶层设置尖顶，增大使用面积及屋顶采光顶层设置尖顶，增大使用面积及屋顶采光天窗天窗50借鉴案例产品借鉴案例产品/双拼双拼/联排别墅联排别墅上海万科红郡上海万科红郡借鉴34、点：借鉴点：底层抬高设置车库，提升项目档次底层抬高设置车库，提升项目档次顶层露台设置，提高产品性价比顶层露台设置，提高产品性价比City Integrated Residential Services 底层抬高底层抬高顶层露台顶层露台51借鉴案例产品借鉴案例产品/双拼双拼/联排别墅联排别墅上海依云郡上海依云郡City Integrated Residential Services 借鉴点：借鉴点：叠加别墅设置较多露台、退台，提升了项目性价比叠加别墅设置较多露台、退台，提升了项目性价比联排和叠加别墅，售价联排和叠加别墅，售价1200012000元元/平方米左右平方米左右52借鉴案例产品借鉴案例产35、品/双拼双拼/联排别墅联排别墅上海依云郡上海依云郡City Integrated Residential Services 退台设计退台设计53借鉴案例产品借鉴案例产品/双拼双拼/联排别墅联排别墅上海依云郡上海依云郡City Integrated Residential Services 1 1、2 2层入口层入口3、4层入口层入口借鉴点：借鉴点：叠加别墅上下户分别设置独立入口，提高私密叠加别墅上下户分别设置独立入口，提高私密性，减少互相干扰性，减少互相干扰54潜在竞争案例潜在竞争案例中海御湖熙岸中海御湖熙岸 根据项目总平图，该项目为联排别墅为根据项目总平图，该项目为联排别墅为主，双拼别墅、小36、高层为辅的产品。主，双拼别墅、小高层为辅的产品。该项目已开工，首期建造小高层公寓。该项目已开工，首期建造小高层公寓。City Integrated Residential Services 本地块本地块中海御湖熙岸中海御湖熙岸55潜在竞争案例潜在竞争案例星岛仁恒星岛仁恒 该项目以联排别墅为主，配以极少量该项目以联排别墅为主，配以极少量的双拼别墅。的双拼别墅。该项目预计该项目预计20072007年上半年推出，面积年上半年推出，面积为为230-300230-300平方米。平方米。City Integrated Residential Services 本地块本地块星岛仁恒星岛仁恒56潜在竞争案例潜37、在竞争案例高尔夫花园三期高尔夫花园三期 该项目一、二期已售罄，三期尚未建设推该项目一、二期已售罄，三期尚未建设推出。根据一期规划，极有可能延续一期的产出。根据一期规划，极有可能延续一期的产品类型，建造联排别墅以及独立别墅。品类型，建造联排别墅以及独立别墅。City Integrated Residential Services 本地块本地块高尔夫花园高尔夫花园57潜在竞争案例潜在竞争案例大湖城邦三期大湖城邦三期 该项目正在建设和销售一、二期，三期该项目正在建设和销售一、二期，三期尚未建设推出。根据三期规划，将建造小尚未建设推出。根据三期规划，将建造小高层、多层、联排别墅、独立别墅等产品，高层、38、多层、联排别墅、独立别墅等产品，预计上市时间在预计上市时间在20082008年初。年初。City Integrated Residential Services 本地块本地块大湖城邦大湖城邦58潜在竞争案例潜在竞争案例万科湖东别墅项目万科湖东别墅项目 预计产品为中高档别墅，该项目已开工预计产品为中高档别墅，该项目已开工建设，目前建造配套设施，正在建造样板建设，目前建造配套设施，正在建造样板区。区。City Integrated Residential Services 本地块本地块万科湖东别墅项目万科湖东别墅项目59潜在竞争案例潜在竞争案例晋合项目晋合项目 该项目尚未开工，预计今年夏季推出市该39、项目尚未开工，预计今年夏季推出市场，为主要为商业、酒店式公寓，配以少场，为主要为商业、酒店式公寓，配以少量底层别墅产品。量底层别墅产品。City Integrated Residential Services 本地块本地块晋合地块晋合地块60潜在竞争项目潜在竞争项目 City Integrated Residential Services 本地块本地块晋合地块晋合地块万科湖东别墅项目万科湖东别墅项目大湖城邦大湖城邦高尔夫花园高尔夫花园星岛仁恒星岛仁恒中海御湖熙岸中海御湖熙岸项目名称项目名称物业类型物业类型开盘日期开盘日期规模规模中海御湖中海御湖熙岸熙岸小高层、高层、联小高层、高层、联排、双拼排40、双拼20072007年年4-54-5月月3333万万星岛仁恒星岛仁恒联排、独栋联排、独栋20072007年年4-54-5月月6 6万万万科别墅万科别墅项目项目多层、联排、双拼多层、联排、双拼20072007年年5-65-6月月12.512.5万万高尔夫花高尔夫花园三期园三期联排、双拼、独栋联排、双拼、独栋20072007年下半年年下半年约约5-85-8万万大湖城邦大湖城邦三期三期小高层、多层、联小高层、多层、联排、双拼、独栋排、双拼、独栋20072007年下半年年下半年约约1515万万晋合地块晋合地块项目项目商业、酒店式公寓、商业、酒店式公寓、联排别墅联排别墅20072007年下半年年下半年41、未知未知目前已知苏州工业园区未来低密度住宅目前已知苏州工业园区未来低密度住宅项目总量超过项目总量超过5050万平方米万平方米。61供应市场小结供应市场小结苏州工业园区纯低密度产品现有供应量较小。苏州工业园区纯低密度产品现有供应量较小。在售的各类型住宅产品品质有较大提升空间，与上海同类产品相比差距较大。在售的各类型住宅产品品质有较大提升空间，与上海同类产品相比差距较大。未来低密度供应体量巨大，其中双拼别墅体量较少，大多为联排别墅。未来低密度供应体量巨大，其中双拼别墅体量较少，大多为联排别墅。City Integrated Residential Services 62City Integrate42、d Residential Services 需求市场分析需求市场分析普通购房群体调查分析普通购房群体调查分析专访购房客户调查分析专访购房客户调查分析63消费者调查目的消费者调查目的 了解苏州市未来住宅消费区域选择动向；了解苏州市未来住宅消费区域选择动向；了解苏州市住宅消费者住宅购买动机、购买偏好；了解苏州市住宅消费者住宅购买动机、购买偏好；了解苏州住宅消费者的职业特性；了解苏州住宅消费者的职业特性；调查苏州住宅消费者结构组成；调查苏州住宅消费者结构组成；通过对苏州住宅消费者的研究，结合未来周边的发展规划，预计未来该地区的消费特点。通过对苏州住宅消费者的研究，结合未来周边的发展规划，预计未来该43、地区的消费特点。City Integrated Residential Services 64消费者调查方案消费者调查方案 研究城市研究城市/区域区域样本数样本数25252525岁以上人群岁以上人群岁以上人群岁以上人群被调查者为打算在苏被调查者为打算在苏州购买住宅物业的来州购买住宅物业的来自苏州本地、江苏省自苏州本地、江苏省内及省外境外消费者内及省外境外消费者目标人群目标人群研究方法：研究方法：研究方法：研究方法：定量、定性结合研究定量、定性结合研究访问方法：访问方法：访问方法：访问方法：街头定向访问街头定向访问一对一访问一对一访问以节假日为主进行访问以节假日为主进行访问访问访问/抽样方法抽样44、方法本本次次调调查查共共发发放放问问卷卷350350份份，回回收收有有效效问问卷卷278278份份，问问卷卷有有效效率达到率达到79.4%79.4%普调普调普调普调278278278278份样本份样本份样本份样本观前街商圈高档商观前街商圈高档商场（美罗、大洋百场（美罗、大洋百货、金鹰百货）货、金鹰百货）高档休闲区（左岸高档休闲区（左岸商业街）商业街）高档居住区（庭园，高档居住区（庭园，中海中海 华府半岛，华府半岛，德邑德邑）上海虹桥机场巴士上海虹桥机场巴士苏州苏州4 4、5 5星级酒店星级酒店专访专访3434人人City Integrated Residential Services 65消费45、者调查分析消费者调查分析消费者来源地构成消费者来源地构成消费群体主要还是以苏州本地客户为主；消费群体主要还是以苏州本地客户为主；苏州以外江苏省内消费者逐步成为苏州房地产住宅消费群中一支生力军；苏州以外江苏省内消费者逐步成为苏州房地产住宅消费群中一支生力军；随着苏州工业园区迅猛发展及江苏省经济的日益活跃，省外及境外人士不断涌入苏州，苏州住随着苏州工业园区迅猛发展及江苏省经济的日益活跃，省外及境外人士不断涌入苏州，苏州住宅市场的消费群体数量持续扩大。宅市场的消费群体数量持续扩大。City Integrated Residential Services 66消费者调查分析消费者调查分析消费者年龄、职46、业分布消费者年龄、职业分布从整体消费群的年龄分布从整体消费群的年龄分布可以看出，可以看出，31313535岁和岁和36364545岁两个年龄段是购房主力岁两个年龄段是购房主力人群。人群。针对整体消费者的职业调针对整体消费者的职业调查发现，外企、私营查发现，外企、私营/民营企民营企业管理者及中高层工作者是业管理者及中高层工作者是主要的购房客户群。主要的购房客户群。国企领导、工作者及其他国企领导、工作者及其他职业构成了住宅消费群中的职业构成了住宅消费群中的第二梯队。第二梯队。City Integrated Residential Services 67消费者调查分析消费者调查分析购房区域选择购房区47、域选择从被调查的消费者整体来看，市场对于工业园区的接受度较高，超过四成的人愿意在工业园区购房；从被调查的消费者整体来看，市场对于工业园区的接受度较高，超过四成的人愿意在工业园区购房；18.3 18.3的消费者考虑在工业园区湖东置业，仅次发展较成熟的工业园区湖西的消费者考虑在工业园区湖东置业，仅次发展较成熟的工业园区湖西3 3个百分点，相信在未来个百分点，相信在未来2 2、3 3年工业园区湖东的市场接受度会大幅提高。年工业园区湖东的市场接受度会大幅提高。City Integrated Residential Services 68消费者调查分析消费者调查分析购房影响因素购房影响因素在上述所列购房48、影响因素中，消费者最看重的三大因素依次为在上述所列购房影响因素中，消费者最看重的三大因素依次为“生态环境好生态环境好”“”“离工作单位近离工作单位近”及及“交通便利交通便利”。City Integrated Residential Services 69消费者调查分析消费者调查分析购房目的购房目的从整体消费群的购房目的来看，自住比例超过了八成；投资、度假比例不足一成，受国家宏观政策从整体消费群的购房目的来看，自住比例超过了八成；投资、度假比例不足一成，受国家宏观政策影响，投资需求正大幅缩减，自住需求成为市场主流。影响，投资需求正大幅缩减，自住需求成为市场主流。三种目的皆有的消费者比重超过一成，49、这部分消费者处于观望和等待阶段，他们会随着市场的走势三种目的皆有的消费者比重超过一成，这部分消费者处于观望和等待阶段，他们会随着市场的走势而决定自己购置物业的目的。而决定自己购置物业的目的。City Integrated Residential Services 70消费者调查分析消费者调查分析建筑类型建筑类型从消费者对建筑产品的喜爱来看，小高层从消费者对建筑产品的喜爱来看，小高层是目前需求市场的主力产品，但是消费者对是目前需求市场的主力产品，但是消费者对于于“花园洋房花园洋房”和和“别墅别墅”的接受度也颇高。的接受度也颇高。细分细分“花园洋房花园洋房”、“别墅别墅”类产品后得类产品后得出，消50、费者更偏重花园洋房、双拼别墅及联出，消费者更偏重花园洋房、双拼别墅及联排别墅。排别墅。City Integrated Residential Services 71消费者调查分析消费者调查分析面积需求面积需求选择花园洋房购买的客户对面积的要求较为分散，其中选择花园洋房购买的客户对面积的要求较为分散，其中121-150121-150平方米选择比例最高。这部分群体对平方米选择比例最高。这部分群体对面积和总价较为敏感。面积和总价较为敏感。City Integrated Residential Services 72消费者调查分析消费者调查分析面积需求面积需求双拼及联排别墅选择双拼及联排别墅选择22151、-250221-250平方米的比例非常高，达到了平方米的比例非常高，达到了36.14%36.14%，偏好非常明显。，偏好非常明显。City Integrated Residential Services 73消费者调查分析消费者调查分析面积需求面积需求独栋别墅客户对面积的需求集中在独栋别墅客户对面积的需求集中在281-320281-320平方米，较双拼平方米，较双拼/联排别墅增长不大。联排别墅增长不大。City Integrated Residential Services 74消费者调查分析消费者调查分析空间结构空间结构调查中我们发现，消费者对调查中我们发现，消费者对住宅结构已经有了求变求新52、住宅结构已经有了求变求新的要求，他们更能接受内部的要求，他们更能接受内部空间结构丰富、布局新颖的空间结构丰富、布局新颖的产品。产品。City Integrated Residential Services 75专项客户访谈分析专项客户访谈分析调研实录调研实录提问（户型）提问（户型）对层高的要求？对层高的要求？客厅面宽达到多少？客厅面宽达到多少？主卧是否需要带步入式更衣室？主卧是否需要带步入式更衣室？退台（阳台）、花园的要求？退台（阳台）、花园的要求？回答回答如果是独立别墅和如果是独立别墅和PenthousePenthouse，层高要高点，层高要高点，最好是最好是3.43.43.53.5m m；53、喜欢采光好的户型，所以客厅的开间不能小喜欢采光好的户型，所以客厅的开间不能小于于4 4m m；需要，因为方便实用；需要，因为方便实用；花园面积最好大点，即使是叠加或花园洋房花园面积最好大点，即使是叠加或花园洋房也要有阳台。也要有阳台。提问（建筑、景观）提问（建筑、景观）建筑风格？建筑风格？景观要求？景观要求？回答回答比较喜欢美式、西班牙式及中式风格的建筑；比较喜欢美式、西班牙式及中式风格的建筑；社区景观环境面积不能小于社区景观环境面积不能小于4040并且要设计并且要设计水系。水系。City Integrated Residential Services 76专项客户访谈分析专项客户访谈分析支付54、能力支付能力万元万元City Integrated Residential Services 77专项客户访谈分析专项客户访谈分析支付能力支付能力City Integrated Residential Services 78专项客户访谈分析专项客户访谈分析支付能力支付能力City Integrated Residential Services 79专访中了解到：会所设施需求排名前三位的是游泳池、网球场和健身房，此类设施保持专访中了解到：会所设施需求排名前三位的是游泳池、网球场和健身房，此类设施保持了消费者一贯的健康生活概念；但值得关注的是诸如了消费者一贯的健康生活概念；但值得关注的是诸如“SP55、ASPA休闲馆、红酒廊、雪茄吧休闲馆、红酒廊、雪茄吧”这这类高档休闲生活越来越被高端客户所重视。类高档休闲生活越来越被高端客户所重视。专项客户访谈分析专项客户访谈分析会所配套会所配套City Integrated Residential Services 80专项客户访谈分析专项客户访谈分析商业配套商业配套在小区商业配套方面，客户主要针对在小区商业配套方面，客户主要针对“生活便利生活便利”因素，选择一些小型生活配套设施，因素，选择一些小型生活配套设施，如如“便利店、干洗店、药方、银行便利店、干洗店、药方、银行ATMATM机等机等”。City Integrated Residential Ser56、vices 81专项客户访谈分析专项客户访谈分析社区智能化设施社区智能化设施目前，住宅的智能化已经成为必然趋势。此次调查发现消费者对社区智能化设施的目前，住宅的智能化已经成为必然趋势。此次调查发现消费者对社区智能化设施的“安安全性全性”有较高要求。有较高要求。City Integrated Residential Services 82专项客户访谈分析专项客户访谈分析家庭智能化设施家庭智能化设施对于家居智能化设施，消费者则更注重对于家居智能化设施，消费者则更注重“环保性环保性”及及“舒适性舒适性”。City Integrated Residential Services 83需求市场小结需求市57、场小结苏州本地客户为主要购买群体，省内及省外客户为次购买群体，境外人士比例较少。苏州本地客户为主要购买群体，省内及省外客户为次购买群体，境外人士比例较少。苏州园区内外资企业的白领、金领是第一购买群体；私营苏州园区内外资企业的白领、金领是第一购买群体；私营/民营企业成为第二购买群体，民营企业成为第二购买群体，其中大部分为企业主。其中大部分为企业主。客户年龄主要集中在客户年龄主要集中在30305050岁。岁。注重生态环境及生活质量，追求品味的尖端人士。注重生态环境及生活质量，追求品味的尖端人士。City Integrated Residential Services 84City Integrat58、ed Residential Services 项目地块分析项目地块分析项目地块及周边环境分析项目地块及周边环境分析SWOT分析分析85City Integrated Residential Services 项目地块及周边环境项目地块及周边环境 本地块本地块86City Integrated Residential Services 项目地块及周边环境项目地块及周边环境 本地块本地块87City Integrated Residential Services 高尔夫球场高尔夫球场本地块本地块项目地块及周边环境项目地块及周边环境 88City Integrated Residential Se59、rvices 金鸡湖大酒店金鸡湖大酒店高尔夫球场高尔夫球场本地块本地块项目地块及周边环境项目地块及周边环境 89项目项目SWOTSWOT分析分析 九龙仓公司本身实力雄厚，开发经验丰富；九龙仓公司本身实力雄厚，开发经验丰富；地块紧邻园区主要交通干线机场路，交通便利；地块紧邻园区主要交通干线机场路，交通便利；项目所在板块规划均为低密度住宅区，利于形成高项目所在板块规划均为低密度住宅区，利于形成高档社区氛围；档社区氛围；产品规划可包含独栋别墅、联排别墅、叠加别墅以产品规划可包含独栋别墅、联排别墅、叠加别墅以及多层公寓，产品类型丰富，可塑性强。及多层公寓，产品类型丰富，可塑性强。整体园区各类住宅产品供60、应量大，而主流消费群整体园区各类住宅产品供应量大，而主流消费群体数量有限；体数量有限；未来周边包括中海御湖熙岸、高尔夫花园、大湖未来周边包括中海御湖熙岸、高尔夫花园、大湖城邦、金墅国际、星岛仁恒等项目将陆续推出大量城邦、金墅国际、星岛仁恒等项目将陆续推出大量同类低密度住宅产品。同类低密度住宅产品。本地块虽然距离金鸡湖、独墅湖、高尔夫球场很近，本地块虽然距离金鸡湖、独墅湖、高尔夫球场很近，但无法直接利用到上述景观资源；但无法直接利用到上述景观资源；地块周边生活氛围尚未成熟；地块周边生活氛围尚未成熟；地块北侧紧靠机场路，道路车流量大，噪音大。地块北侧紧靠机场路，道路车流量大，噪音大。低密度住宅不仅61、在园区，乃至苏州市都是稀缺产品，低密度住宅不仅在园区，乃至苏州市都是稀缺产品，且于其他同类项目销售档期有错位；且于其他同类项目销售档期有错位；周边金鸡湖、高尔夫俱乐部、金鸡湖大酒店将为项周边金鸡湖、高尔夫俱乐部、金鸡湖大酒店将为项目提供良好的休闲配套；目提供良好的休闲配套；随着园区的发展，城市重心必将向项目所在的园区随着园区的发展，城市重心必将向项目所在的园区倾斜。倾斜。S SO OWWT TCity Integrated Residential Services 90项目定位与建议项目定位与建议City Integrated Residential Services 项目总体定位项目总体定位62、客户定位客户定位价格定位价格定位产品建议产品建议分期开发建议分期开发建议91City Integrated Residential Services 91目前园区在售的大部分项目以高层、小高层的公寓产品为主，而同类的低密度产品整目前园区在售的大部分项目以高层、小高层的公寓产品为主，而同类的低密度产品整体品质不高，产品细节塑造缺乏；体品质不高，产品细节塑造缺乏；园区住宅总体供应体量巨大，本项目在外部条件上优势不大，较难与其他项目进行正园区住宅总体供应体量巨大，本项目在外部条件上优势不大，较难与其他项目进行正面竞争；面竞争；但本项目容积率仅为但本项目容积率仅为0.60.6，未来必定形成低密度产品，63、而市场存在足够的空间让本项目，未来必定形成低密度产品，而市场存在足够的空间让本项目有机会塑造成高品质高档次的低密度住宅项目；有机会塑造成高品质高档次的低密度住宅项目；本项目虽然周边生活配套设施尚未成形，但拥有高尔夫球场及金鸡湖大酒店这样的高本项目虽然周边生活配套设施尚未成形，但拥有高尔夫球场及金鸡湖大酒店这样的高档商业设施，具有一定高端产品开发条件。档商业设施，具有一定高端产品开发条件。本项目可以采取差异化竞争的策略，从产品类型、产品档次等方面与其他项目进行差异化本项目可以采取差异化竞争的策略，从产品类型、产品档次等方面与其他项目进行差异化竞争。填补市场空白点，提升项目档次，增强自身竞争力。竞64、争。填补市场空白点，提升项目档次，增强自身竞争力。项目定位发展的思路项目定位发展的思路 92项目市场定位建议项目市场定位建议City Integrated Residential Services 市场定位思考市场定位思考客户定位分析客户定位分析产品定位建议产品定位建议产品细节产品细节建筑单体建议建筑单体建议高档多层低密度公寓高档多层低密度公寓双拼双拼/联排别墅联排别墅独栋别墅独栋别墅产品细节产品细节建筑、景观、户型、配套、物管等建议建筑、景观、户型、配套、物管等建议项目总体定位项目总体定位项目未来的竞争对手项目未来的竞争对手产品细节产品细节规划建议规划建议分期开发建议分期开发建议93项目市场65、定位项目市场定位 市场现状市场现状未来发展未来发展趋势趋势需求市场需求市场状况状况本项目特性本项目特性其他因素其他因素开发商背景开发商背景市场定位市场定位首先罗列出本项目未来可能发展首先罗列出本项目未来可能发展的若干个方向。随后通过分析主的若干个方向。随后通过分析主要影响市场定位的五个因素得出要影响市场定位的五个因素得出本项目的初步市场定位。最后根本项目的初步市场定位。最后根据该市场定位深化、落实到产品据该市场定位深化、落实到产品建议方面。建议方面。市场定位思考流程：市场定位思考流程：City Integrated Residential Services 94可能发展方向研判可能发展方向研判66、中档中档本项目交通便捷，比邻高档商业配套设施（高尔夫球场、本项目交通便捷，比邻高档商业配套设施（高尔夫球场、金鸡湖大酒店等），外部条件不符合中档产品的特性。金鸡湖大酒店等），外部条件不符合中档产品的特性。且中档定位也不符合利润最大化的目标追求，无法发挥本且中档定位也不符合利润最大化的目标追求，无法发挥本地块的最大价值。地块的最大价值。在规划上本项目属于低容积率产品，不符合中档的定位。在规划上本项目属于低容积率产品，不符合中档的定位。项目市场定位项目市场定位 结论：考虑以上因素，本项目不符合中档的市场定位。结论：考虑以上因素，本项目不符合中档的市场定位。City Integrated Resid67、ential Services 95高档高档目前园区内没有高档次低密度产品出现。未来将上市的低目前园区内没有高档次低密度产品出现。未来将上市的低密度产品多为现有项目的后期，根据现有项目的档次研判，密度产品多为现有项目的后期，根据现有项目的档次研判，其后期产品在档次上不会有很大提升。此类市场存在一定其后期产品在档次上不会有很大提升。此类市场存在一定空缺。空缺。中高档中高档经过若干年的市场培育，中高档住宅产品近期风云突起，经过若干年的市场培育，中高档住宅产品近期风云突起，市场占有率逐渐扩大。根据已掌握资料未来将有较多中高市场占有率逐渐扩大。根据已掌握资料未来将有较多中高档低密度住宅上市，如高尔夫花68、园三期、星岛仁恒后期等，档低密度住宅上市，如高尔夫花园三期、星岛仁恒后期等，该类市场竞争激烈。该类市场竞争激烈。项目市场定位项目市场定位 结论：结论：根据市场现有、未来竞争情况以及需求市场分析，本项目可选择打造中高档或高根据市场现有、未来竞争情况以及需求市场分析，本项目可选择打造中高档或高 档产品。档产品。可能发展方向研判可能发展方向研判City Integrated Residential Services 96中高档入市：中高档入市：高档入市：高档入市：优势：优势：此类楼盘众多，且销售情况尚佳，具有一此类楼盘众多，且销售情况尚佳，具有一定的市场基础；定的市场基础；地块具有建造中高档住宅的外69、部条件。地块具有建造中高档住宅的外部条件。劣势：劣势：未来同档次产品上市体量较大，市场竞争未来同档次产品上市体量较大，市场竞争激烈。激烈。优势：优势：项目周边具有一定高档商业设施，对高档住项目周边具有一定高档商业设施，对高档住宅有一定支撑；宅有一定支撑；整体均为低容积率产品与其他混合物业区别整体均为低容积率产品与其他混合物业区别较大；较大；开发商具有开发高端住宅的丰富经验及企业开发商具有开发高端住宅的丰富经验及企业背景，易于树立品牌形象，有利于销售。背景，易于树立品牌形象，有利于销售。劣势：劣势：无自然景观资源优势无自然景观资源优势。项目市场定位项目市场定位 City Integrated R70、esidential Services 97目前园区内花园洋房售价在目前园区内花园洋房售价在70007000元元/平方米以下、联排别墅的售价在平方米以下、联排别墅的售价在1000010000元元/平方米左右。低密度产品在平方米左右。低密度产品在价格上与高低密产品价差并非很大。价格上与高低密产品价差并非很大。主要原因在于产品品质。在私密性、主要原因在于产品品质。在私密性、舒适性等方面均有较大的提升空间。舒适性等方面均有较大的提升空间。花园洋房花园洋房联排别墅联排别墅售售价价品质品质双联别墅双联别墅本项目本项目品品质质阻阻隔隔项目市场定位项目市场定位 建议本项目可采用差异化竞争的策略，选择高档入市71、的方案，充分发挥整盘低容积率的优建议本项目可采用差异化竞争的策略，选择高档入市的方案，充分发挥整盘低容积率的优势，打造高端产品，填补市场空白点势，打造高端产品，填补市场空白点。City Integrated Residential Services 98项目总体定位项目总体定位 City Integrated Residential Services 未来目标客户的消费特征未来目标客户的消费特征个性内敛、追求品味，注重个性内敛、追求品味，注重是生活质量，注重生态环境是生活质量，注重生态环境形象借鉴：形象借鉴：上海碧云国际社区上海碧云国际社区99项目总体定位项目总体定位 City Integra72、ted Residential Services 总体定位：总体定位：“GREEN IMPRESSIONGREEN IMPRESSION”最符合国际化生活标准的高尚花园住宅最符合国际化生活标准的高尚花园住宅诉求点：国际生活、生态环境、休闲文化诉求点：国际生活、生态环境、休闲文化关键词：生活品味、细节品质、国际标准关键词：生活品味、细节品质、国际标准项目塑造借鉴碧云社区的开发理念：项目塑造借鉴碧云社区的开发理念：社区环境借鉴社区环境借鉴“碧云天，黄叶地，秋色连波，波上寒烟翠碧云天，黄叶地，秋色连波，波上寒烟翠”之意境（范仲淹之意境（范仲淹苏幕遮苏幕遮）100项目总体定位项目总体定位 City I73、ntegrated Residential Services 生活品味、细节品质、国际标准的体现生活品味、细节品质、国际标准的体现气质内涵气质内涵国际标准衍生为：国际标准衍生为：开发理念、施工工艺、开发理念、施工工艺、社区文化、物业水平、社区文化、物业水平、开发团队开发团队 产品表现产品表现外延形象外延形象生活品味衍生为：生活品味衍生为：建筑风格、建筑元素、建筑风格、建筑元素、户型设计、装修标准、户型设计、装修标准、会所服务会所服务 细节品质衍生为：细节品质衍生为：建筑细节、配套设施、建筑细节、配套设施、建材配置、园艺景观、建材配置、园艺景观、社区环境社区环境 101客户定位客户定位现有市场客74、户现有市场客户中产阶层中产阶层中高端客户中高端客户顶端客户顶端客户本项目本项目中茵皇冠中茵皇冠南山巴黎印象南山巴黎印象包括园区外企工作的白领、金领，包括园区外企工作的白领、金领，部分海归派、海外人士、外省市部分海归派、海外人士、外省市来苏购房者及部分私营业主来苏购房者及部分私营业主需要确定产品定位，首先需要确定目标客户定位需要确定产品定位，首先需要确定目标客户定位中产阶层购房对象对价格敏感度高，对住宅的交通、生活商业配套有很高的要求，中产阶层购房对象对价格敏感度高，对住宅的交通、生活商业配套有很高的要求，不适合本项目。部分顶端客户所选择的住宅需要具有唯一性较强的景观及地段，不适合本项目。部分顶75、端客户所选择的住宅需要具有唯一性较强的景观及地段，本项目无法满足其特定的需求。本项目无法满足其特定的需求。结论：本项目未来客户可以锁定于中高端和部分顶端层次的客户群体。结论：本项目未来客户可以锁定于中高端和部分顶端层次的客户群体。City Integrated Residential Services 102客户定位客户定位类型类型客户来源地构成：客户来源地构成：苏州本地客户成为主要购买群体，省内及苏州本地客户成为主要购买群体，省内及省外客户为次购买群体，境外人士比例较省外客户为次购买群体，境外人士比例较少。少。本项目作为苏州工业园区的高档住宅楼盘，未来本项目作为苏州工业园区的高档住宅楼盘，未76、来购买客户主要来自于苏州园区内外资企业的高级管购买客户主要来自于苏州园区内外资企业的高级管理层。便捷的交通，优雅的环境可使这部分群体将理层。便捷的交通，优雅的环境可使这部分群体将本项目作为第一居所居住。本项目作为第一居所居住。另外通过需求市场调查，上海及长三角区域的客另外通过需求市场调查，上海及长三角区域的客户也是本项目未来的消费群体。比上海略低的价格、户也是本项目未来的消费群体。比上海略低的价格、舒适的环境、长三角越来越发达的交通网络为本项舒适的环境、长三角越来越发达的交通网络为本项目提供了良好的平台。目提供了良好的平台。苏州工业园区部分世界苏州工业园区部分世界500500强企业：强企业：数77、据来源：本项目专题客户需求调研City Integrated Residential Services 103客户工作单位构成：客户工作单位构成：客户定位客户定位类型类型主力客户群体主力客户群体 City Integrated Residential Services 外企员工客户比例占近五成，私营外企员工客户比例占近五成，私营/民营企业成为第二购买民营企业成为第二购买群体，其中大部分为企业主。群体，其中大部分为企业主。数据来源：本项目专题客户需求调研104客户定位客户定位心理心理 苏州本地购买高档住宅的客户，购房时除了考虑房屋的地段、房型、价格外苏州本地购买高档住宅的客户，购房时除了考虑房屋78、的地段、房型、价格外，还非常注重还非常注重房屋的档次、品质，在乎该住宅能否匹配其社会地位与身份。但同时又体现出内敛、不张房屋的档次、品质，在乎该住宅能否匹配其社会地位与身份。但同时又体现出内敛、不张扬的个性，奢华的产品并不能吸引该类客户。扬的个性，奢华的产品并不能吸引该类客户。高品质的低密度住宅完全可以满足该部分客户的需求。高品质的低密度住宅完全可以满足该部分客户的需求。本项目在房型设计上需注意控制面积，主力面本项目在房型设计上需注意控制面积，主力面积满足客户舒适的需求即可。在产品细节品质积满足客户舒适的需求即可。在产品细节品质上需做足文章，如社区的公建配套、环境景观、上需做足文章，如社区的公79、建配套、环境景观、建筑内部的公共空间等方面。另外还需体现一建筑内部的公共空间等方面。另外还需体现一定的产品附加值，如设置一定面积的露台、底定的产品附加值，如设置一定面积的露台、底层花园、地下室等。层花园、地下室等。品品味味内敛内敛目前客户目前客户本项目潜在客户本项目潜在客户City Integrated Residential Services 客户心理：客户心理：105项项目类型目类型定位定位 供应市场现状：供应市场现状：苏州园区现售住宅中低密度产品甚少，大多混合在苏州园区现售住宅中低密度产品甚少，大多混合在小高层、高层物业当中，档次普遍不高。小高层、高层物业当中，档次普遍不高。未来供应市场80、：未来供应市场：未来将有较大体量的低密度产品推出，如：未来将有较大体量的低密度产品推出，如：中海御湖熙岸、星岛仁恒、万科湖东别墅等。中海御湖熙岸、星岛仁恒、万科湖东别墅等。以上项目大多为以上项目大多为联排别墅联排别墅产品。产品。需求市场：需求市场：承付总价在承付总价在100100万元以上客户对双拼别墅及花园洋房有一定的需求量。万元以上客户对双拼别墅及花园洋房有一定的需求量。双拼别墅及花园洋房存在一定市场空白点双拼别墅及花园洋房存在一定市场空白点City Integrated Residential Services 106项目项目类型类型定位定位 花园洋房花园洋房双拼别墅双拼别墅联排别墅联排别81、墅独栋别墅独栋别墅花园洋房花园洋房双拼别墅双拼别墅联排别墅联排别墅独栋别墅独栋别墅本项目的规划条件可以建造较多的双拼及联排别墅，这符合走高档路线的市场定位。但考虑到本项目的规划条件可以建造较多的双拼及联排别墅，这符合走高档路线的市场定位。但考虑到未来联排别墅供应量巨大的因素，建议以双拼为主力产品，可填补市场空白，占领市场份额。未来联排别墅供应量巨大的因素，建议以双拼为主力产品，可填补市场空白，占领市场份额。为满足较高的需求比例及保证一定的去化速度，花园洋房也需要设置较大比例。为满足较高的需求比例及保证一定的去化速度，花园洋房也需要设置较大比例。独栋别墅在本项目中可作为拔高产品档次，满足少量顶级82、客户的需求而少量设置。独栋别墅在本项目中可作为拔高产品档次，满足少量顶级客户的需求而少量设置。市场空白点市场空白点竞争激烈竞争激烈市场状况市场状况本项目产品组合建议本项目产品组合建议供应市场供应市场需求市场需求市场City Integrated Residential Services 107价格定位价格定位对比项目评分比较对比项目评分比较City Integrated Residential Services 项目项目分值分值销售均价销售均价（元（元/平方米）平方米）品牌因素品牌因素地段因素地段因素景观因素景观因素品质因素品质因素中英皇冠19.520000（高层）4.7554.8玲珑湾19.83、46800（高层）54.84.84.8中海湖滨一号19.37000（高层）54.84.84.7本项目本项目19.219.25 54.54.54.74.75 5（期望值）（期望值）中海半岛华府18.811500（联排）54.54.54.8枫情水岸18.85700（高层）8500（叠加）4.74.84.64.7雅戈尔未来城18.67600（高层）4.64.84.64.6大湖城邦18.55500（高层）4.74.64.64.6天域18.511000（高层）4.44.94.64.6依顿小镇18.47000（花园洋房）54.54.34.6高尔夫花园18.26200（高层）8800（联排）4.64.64.84、74.3德邑17.96700(叠加）8000（联排）9000（双拼）4.84.54.34.3南山巴黎印象17.96450（花园洋房）4.64.54.34.5108价格定位价格定位市场价格比较市场价格比较City Integrated Residential Services 600070008000900010000110001200013000140001500020000南山巴黎南山巴黎德邑德邑伊顿小镇伊顿小镇枫情水岸枫情水岸中海湖滨一号中海湖滨一号高尔夫花园高尔夫花园大湖城邦大湖城邦雅戈尔未来城雅戈尔未来城天域天域中英皇冠中英皇冠景观高层代表案例景观高层代表案例混合社区代表案例混合社区代85、表案例花园洋房代表案例花园洋房代表案例叠加叠加高层高层高层高层高层高层联排联排高层高层洋房洋房联排联排双拼双拼洋房洋房洋房洋房高层高层高层高层高层高层花园洋房价格集中段花园洋房价格集中段双拼双拼/联排价格集中段联排价格集中段元元/平方米平方米109价格定位价格定位花园洋房价格比较花园洋房价格比较City Integrated Residential Services 700080009000100006000南山巴黎南山巴黎德邑德邑伊顿小镇伊顿小镇建筑风格纯粹，有一定冲击力建筑风格纯粹，有一定冲击力叠加处理叠加处理+大平层大平层+室内任意分割室内任意分割产品与普通多层公寓差别不大产品与普通多层86、公寓差别不大以上以上3个项目在区位上的差别较小，但在产品上设计了截然不同的个项目在区位上的差别较小，但在产品上设计了截然不同的3种形式。从价格来种形式。从价格来看，南山巴黎最低，其花园洋房并无太多出彩支出。而德邑及伊顿小镇分别模仿了德国、看，南山巴黎最低，其花园洋房并无太多出彩支出。而德邑及伊顿小镇分别模仿了德国、英国的建筑形式，虽然在品质上仍有较大提升空间，但也得到了市场的认可。英国的建筑形式，虽然在品质上仍有较大提升空间，但也得到了市场的认可。元元/平方米平方米110价格定位价格定位联排别墅价格比较联排别墅价格比较City Integrated Residential Services 887、000900010000110007000德邑德邑高尔夫花园高尔夫花园中海半岛华府中海半岛华府纯别墅项目，产品细节处理到位纯别墅项目，产品细节处理到位高层与别墅硬性划分，品质较低高层与别墅硬性划分，品质较低私密性、环境景观设计均较低，影响别墅品质私密性、环境景观设计均较低，影响别墅品质120001300014000项目整体产品组合对别墅价格影响较大，纯别墅项目价格相对更高。混合型项目对低密项目整体产品组合对别墅价格影响较大，纯别墅项目价格相对更高。混合型项目对低密度与高密度产品的组合处理非常重要。度与高密度产品的组合处理非常重要。元元/平方米平方米111价格定位价格定位市场总价比较市场总价比较88、City Integrated Residential Services 80100120150200250300350400450500南山巴黎南山巴黎德邑德邑伊顿小镇伊顿小镇枫情水岸枫情水岸中海湖滨一号中海湖滨一号高尔夫花园高尔夫花园大湖城邦大湖城邦天域天域中英皇冠中英皇冠万元万元高层高层洋房洋房联排联排洋房洋房洋房洋房联排联排叠加叠加高层高层高层高层花园洋房总价集中段花园洋房总价集中段双拼双拼/联排别墅总价分散联排别墅总价分散112价格定位价格定位需求市场承付需求市场承付City Integrated Residential Services 花园洋房总价承付花园洋房总价承付联排别墅总价89、承付联排别墅总价承付独栋别墅总价承付独栋别墅总价承付花园洋房花园洋房联排别墅联排别墅独栋别墅独栋别墅100-120万元万元180-250万元万元260-350万元万元113价格定位价格定位本项目建议价格本项目建议价格City Integrated Residential Services 花园洋房花园洋房联排别墅联排别墅双拼别墅双拼别墅独栋别墅独栋别墅6000700080009000100001100012000130001400015000空白空白花园洋房依托品质优势可高于目前项目开售，但需考虑实际承付能力，建议为花园洋房依托品质优势可高于目前项目开售，但需考虑实际承付能力，建议为8000-90、9500元元/平方平方米，作为主力产品要确保一定去化速度，暂时建议最高不超过万元。米，作为主力产品要确保一定去化速度，暂时建议最高不超过万元。联排别墅别墅建议售价联排别墅别墅建议售价10000-12000元元/平方米，双拼别墅建议售价平方米，双拼别墅建议售价12000-14000元元/平方米。平方米。独栋别墅为园区稀缺产品，售价可在独栋别墅为园区稀缺产品，售价可在15000元元/平方米以上。平方米以上。元元/平方米平方米注：最终价格仍需在销售阶段进行调整注：最终价格仍需在销售阶段进行调整现有项目单价集中段现有项目单价集中段本项目建议单价范围本项目建议单价范围114价格定位价格定位本项目附加值建91、议本项目附加值建议City Integrated Residential Services 花园洋房作为本项目主力产品需要体现均好性，在产品细节、房型设计、赠送空间、环花园洋房作为本项目主力产品需要体现均好性，在产品细节、房型设计、赠送空间、环境景观设计等方面需明显高于目前项目，其售价才有可能向上突破。境景观设计等方面需明显高于目前项目，其售价才有可能向上突破。双拼及联排别墅在产品私密性、环境景观方面需着重加强。双拼及联排别墅在产品私密性、环境景观方面需着重加强。独栋别墅为园区稀缺产品，在较大的面积设置、地块内的分布、景观资源的利用等方面独栋别墅为园区稀缺产品，在较大的面积设置、地块内的分布、92、景观资源的利用等方面需要有别于其他类型产品。在物业管理方面可考虑实行需要有别于其他类型产品。在物业管理方面可考虑实行2级管理模式，提升独栋别墅的软级管理模式，提升独栋别墅的软件品质。件品质。115规划设计规划设计建筑建筑风格风格建筑层高建筑层高面积配比面积配比户型设计户型设计会所配套会所配套车位配比车位配比物管服务物管服务园林景观园林景观项目产品项目产品建议建议City Integrated Residential Services 116规划条件：规划条件：占地面积：占地面积：339,479.45339,479.45平方米平方米容积率：容积率：0.60.6建筑高度：建筑高度：A1A1区不大于93、区不大于4 4层层 A2A2区不大于区不大于3 3层层车位配置：每户大于等于车位配置：每户大于等于2 2个个项目产品定位项目产品定位 规划设计规划设计City Integrated Residential Services 117项目产品定位规划设计项目产品定位规划设计 概念性规划方案示意图概念性规划方案示意图City Integrated Residential Services 公共服务区：用地北侧沿机场路设置中小型商业，包公共服务区：用地北侧沿机场路设置中小型商业，包括便利店、宠物医院、药店等；用地中部中央景观带西括便利店、宠物医院、药店等；用地中部中央景观带西侧设置会所。侧设置会所。高94、档多层低密度住宅区：布置花园洋房高档多层低密度住宅区：布置花园洋房、叠加别墅叠加别墅和和PENTHOUSE，塑造丰富多变的整体形象。，塑造丰富多变的整体形象。双拼双拼/联排别墅区：开发以双拼为主的别墅住宅，充联排别墅区：开发以双拼为主的别墅住宅，充分挖掘地块价值。分挖掘地块价值。独立别墅区：开发独立别墅，创建卓越的居住品质。独立别墅区：开发独立别墅，创建卓越的居住品质。产品类型产品类型总占地总占地占地比例占地比例独栋别墅独栋别墅8.01ha23.60%双拼别墅双拼别墅13.81ha40.69%高档多层低密度住宅高档多层低密度住宅10.08ha29.70%其他用地其他用地2.05ha6.03%195、18供应市场供应市场需求市场需求市场现有花园洋房设计与普通多层公寓设计相当，并未体现该类产品的特色，现有花园洋房设计与普通多层公寓设计相当，并未体现该类产品的特色，品质上存在较大上升空间。品质上存在较大上升空间。承付总价在承付总价在100100万元以上的客户对花园洋房的需求比例达到万元以上的客户对花园洋房的需求比例达到20%20%。但同。但同时对此类产品有着较高的要求。时对此类产品有着较高的要求。规划条件规划条件0.60.6的容积率必须有相当体量的非别墅产品作为支撑，做足容积率的容积率必须有相当体量的非别墅产品作为支撑，做足容积率高高性性价价比比、高高品品质质的的花花园园洋洋房房可可确确保保本96、本项项目目的的顺顺利利销销售售设设置置较较大大体体量量的的花花园园洋洋房房项目产品项目产品定位定位多层低密度产品多层低密度产品City Integrated Residential Services 119花园洋房花园洋房/叠加别墅面积设定建议：叠加别墅面积设定建议：南山巴黎南山巴黎德邑德邑湖滨一号湖滨一号100100120120140140160160180180200200220220240240260260供应市场上的花园洋房分布面积为供应市场上的花园洋房分布面积为107230107230平方米不等，其中平方米不等，其中170170平方米以上的房型销售速度缓慢。平方米以上的房型销售速度缓97、慢。需求市场上对花园洋房的需求面积在需求市场上对花园洋房的需求面积在120-150120-150平方米，与供应市场畅销面积相仿。平方米，与供应市场畅销面积相仿。作为高端产品，本行建议花园洋房面积可适当放宽，以保证舒适性，作为高端产品，本行建议花园洋房面积可适当放宽，以保证舒适性，设定在设定在150150平方米较为合适平方米较为合适。供应市场供应市场需求市场需求市场m2项目产品项目产品定位定位多层低密度产品多层低密度产品City Integrated Residential Services 数据来源：本项目专题客户需求调研120供应市场供应市场需求市场需求市场目前在售的双拼别墅几乎没有，未来有98、较大体量的联排别墅上市，双拼目前在售的双拼别墅几乎没有，未来有较大体量的联排别墅上市，双拼别墅为市场空白点。别墅为市场空白点。在选择别墅购买的客户中有在选择别墅购买的客户中有25.16%25.16%的需要双拼别墅，有的需要双拼别墅，有24.84%24.84%的客户的客户需要联排别墅。需要联排别墅。规划条件规划条件本项目周边无直接可利用的自然景观，也无十分有利的地理位置，双拼本项目周边无直接可利用的自然景观，也无十分有利的地理位置，双拼作为别墅中的中档产品较适合本项目，也可满足规划条件的要求。作为别墅中的中档产品较适合本项目，也可满足规划条件的要求。双双拼拼别别墅墅可可提提升升项项目目整整体体档99、档次次，相相对对独独栋栋又又能能减减少少滞滞销销风风险险设设置置较较大大体体量量的的双双拼拼及及联联排排别别墅墅，其其中中以以双双拼拼为为主主项目产品项目产品定位定位双拼双拼/联排别墅联排别墅City Integrated Residential Services 121苏州本地供应市场上双拼别墅供应较少苏州本地供应市场上双拼别墅供应较少需求市场的双拼别墅需求在需求市场的双拼别墅需求在220-250220-250平方米平方米 之间之间双拼双拼/联排别墅需高于花园洋房和叠加别联排别墅需高于花园洋房和叠加别 墅一个梯次墅一个梯次项目产品项目产品定位定位双拼双拼/联排别墅联排别墅建议双拼及联排别墅的100、面积可以设定在建议双拼及联排别墅的面积可以设定在2 22 20-2500-250平方米范围内平方米范围内双拼双拼/联排别墅面积设定建议：联排别墅面积设定建议：m2City Integrated Residential Services 数据来源：本项目专题客户需求调研122项目产品项目产品定位定位独栋别墅独栋别墅供应市场供应市场需求市场需求市场现有独栋别墅多集中在市中心及太湖周边区域，园区内此类产品甚少。现有独栋别墅多集中在市中心及太湖周边区域，园区内此类产品甚少。在选择独栋别墅客户中仅有在选择独栋别墅客户中仅有7.3%7.3%的意愿购买独栋别墅，需求量较小。的意愿购买独栋别墅，需求量较小。规101、划条件规划条件本项目的规划条件可建造少量的独栋别墅，地块南部区域对独栋别墅有本项目的规划条件可建造少量的独栋别墅，地块南部区域对独栋别墅有一定的支撑。一定的支撑。少少量量的的独独栋栋别别墅墅可可以以有有效效提提升升本本项项目目的的整整体体档档次次，起起到到画画龙龙点点睛睛的的作作用用设设置置少少量量的的独独栋栋别别墅墅体体量量City Integrated Residential Services 123项目产品项目产品定位定位独栋别墅独栋别墅购买独立别墅的需求面积在购买独立别墅的需求面积在250-350250-350平方米之间，较为分散平方米之间，较为分散建议将独栋别墅产品作为本项目创造利润102、最大化的建议将独栋别墅产品作为本项目创造利润最大化的 压轴精选压轴精选本项目未来主要客户品味较高，且不张扬，面积适度本项目未来主要客户品味较高，且不张扬，面积适度与双拼别墅的面积需有一定差距与双拼别墅的面积需有一定差距独栋别墅面积设定建议：独栋别墅面积设定建议：建议独立别墅面积可设定在建议独立别墅面积可设定在350350500500平方米平方米m2City Integrated Residential Services 数据来源：本项目专题客户需求调研124项目产品定位项目产品定位产品配比产品配比 City Integrated Residential Services 产品类型产品类型分建筑103、面积分建筑面积（平方米）（平方米）比例比例%分容分容积率积率户数户数比例比例%分覆盖面积分覆盖面积（平方米）（平方米）分覆盖率分覆盖率独栋别墅独栋别墅29948.5214.920.088625.8311854.620.035双拼别墅双拼别墅54375.927.090.16023622.9123050.650.068高档多层低高档多层低密度住宅密度住宅116405.8157.990.34373271.0630953.7320.091合计合计住宅总建筑面积：住宅总建筑面积：200703.2平方米平方米住宅容积率：住宅容积率：0.591住宅覆盖率：住宅覆盖率：0.194总栋数：总栋数：237栋栋总户104、数：总户数：1030户户125项目产品定位项目产品定位面积配比面积配比 City Integrated Residential Services 面积区间面积区间（平方米）（平方米）户建面户建面（平方米）（平方米）户型户型户户数数户数比例户数比例建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）建筑面积比例建筑面积比例独立别墅独立别墅450-500480626.02%2976014.84%双拼双拼/联排别墅联排别墅200-25023023622.91%5428027.07%叠加别墅叠加别墅180-200180复式复式12412.04%2232011.13%花园洋房花园洋房140-160150三室二厅二卫三室105、二厅二卫23422.72%3510017.50%花园洋房花园洋房140-160150四室二厅四室二厅23422.72%3510017.50%PENTHOUSE160-180160三室二厅二卫三室二厅二卫313.01%49602.47%PENTHOUSE160-180160四室二厅四室二厅313.01%49602.47%PENTHOUSE160-180180四室二厅四室二厅787.57%140407.00%126项目产品定位项目产品定位房型配比房型配比 City Integrated Residential Services 户型户型套建筑面积套建筑面积（平方米）（平方米）套数套数套数比套数比%106、建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）面积比面积比%1 独立别墅独立别墅480626.022976014.842双拼双拼/联排别墅联排别墅23023622.915428027.073叠加别墅叠加别墅（复式）（复式）18012412.042232011.134四室三厅四室三厅180787.57140407.005四室二厅四室二厅160313.0149602.476四室二厅四室二厅15023422.723510017.507三室二厅二卫三室二厅二卫160313.0149602.478三室二厅二卫三室二厅二卫15023422.723510017.50合计合计1030100%200520100%127项107、目产品定位户型设计项目产品定位户型设计/别墅篇别墅篇City Integrated Residential Services 建议组成空间配备：鉴于本项目规划别墅包括顶级豪宅概念，因此建议其空建议组成空间配备：鉴于本项目规划别墅包括顶级豪宅概念，因此建议其空间配套参考如下表格：间配套参考如下表格：礼仪空间礼仪空间入口门厅、客厅（顶级独立别墅应当考虑大小两个客厅）、餐厅、入口门厅、客厅（顶级独立别墅应当考虑大小两个客厅）、餐厅、盥洗室盥洗室交往空间交往空间早餐室、厨房、家庭室、阳光室、健身房、工作室（书房）、游早餐室、厨房、家庭室、阳光室、健身房、工作室（书房）、游泳池（室内或室外）泳池（室内或108、室外）私密空间私密空间主卧、卫生间、次卧、客房、兴趣室（顶级独立别墅应当考虑）、主卧、卫生间、次卧、客房、兴趣室（顶级独立别墅应当考虑）、工人房（顶级独立别墅可考虑）工人房（顶级独立别墅可考虑）功能空间功能空间洗衣间、储藏室、车库、地下室、设备间、阁楼洗衣间、储藏室、车库、地下室、设备间、阁楼室外空间室外空间前院、后院、侧院、平台、硬地、绿地、小品前院、后院、侧院、平台、硬地、绿地、小品128项目产品定位户型设计项目产品定位户型设计/别墅篇别墅篇City Integrated Residential Services 别墅户型设计建议：别墅的户型设计应该进一步创新，更加注重室内功别墅户型设计建109、议：别墅的户型设计应该进一步创新，更加注重室内功能的细化，注重户型设计的灵活性与高适用性，注重室内、室外空间的结合。能的细化，注重户型设计的灵活性与高适用性，注重室内、室外空间的结合。客厅开间不小于客厅开间不小于4.54.5米，减少门和走道的设计。米，减少门和走道的设计。餐厅开间不小于餐厅开间不小于3.53.5米，紧邻厨房，餐厅与客厅在空间上保持一定的独立米，紧邻厨房，餐厅与客厅在空间上保持一定的独立性。性。主卧开间不小于主卧开间不小于3.93.9米，功能分区包括休息室、卫生区、盥洗梳妆区和壁米，功能分区包括休息室、卫生区、盥洗梳妆区和壁橱区等。内设步入式更衣室，有条件的可考虑自带独立书房。橱110、区等。内设步入式更衣室，有条件的可考虑自带独立书房。卫生间不少于卫生间不少于3.53.5个，主卫面积不小于个，主卫面积不小于10 10 平方米，客卫面积不小于平方米，客卫面积不小于6 6 平方平方米。米。阳台设计考虑大面积开敞式观景阳台设计，局部观景阳台两层挑空设计。阳台设计考虑大面积开敞式观景阳台设计，局部观景阳台两层挑空设计。129项目产品定位户型设计项目产品定位户型设计/别墅篇别墅篇City Integrated Residential Services 家庭影院家庭影院自然采光多功能厅（可作视听自然采光多功能厅（可作视听室、酒吧、会客交流室空间，室、酒吧、会客交流室空间，或个人工作空间111、）或个人工作空间）独立设备间（中央空调、锅炉）独立设备间（中央空调、锅炉）楼梯设计位置隐蔽性强，不占楼梯设计位置隐蔽性强，不占用过多室内空间用过多室内空间 借鉴点：地下室完整实用，作为辅助功能可满足佣人生活、工作与主人待客、借鉴点：地下室完整实用，作为辅助功能可满足佣人生活、工作与主人待客、交谊等生活需要。交谊等生活需要。130项目产品定位户型设计项目产品定位户型设计/别墅篇别墅篇City Integrated Residential Services 专属私家亲水码头专属私家亲水码头凹庭院水景凹庭院水景访客停车区访客停车区竹芦景观区内的迎宾步道竹芦景观区内的迎宾步道 阳光厅阳光厅庭院内步道庭112、院内步道131项目产品定位户型设计项目产品定位户型设计/别墅篇别墅篇City Integrated Residential Services 超大豪华主卧，超大豪华主卧，带步入式衣帽带步入式衣帽间间。观景阳台观景阳台。书房为主卧独享书房为主卧独享家庭家庭室室项目名：项目名：运河岸上的院子运河岸上的院子运河岸上的院子运河岸上的院子总建筑面积：总建筑面积：499.94499.94499.94499.94地上面积：地上面积：397.59397.59397.59397.59 借鉴点：借鉴点：理想的主卧有五部分组理想的主卧有五部分组成：睡区、坐区、卫生区、成：睡区、坐区、卫生区、盥洗梳妆区和壁橱区。盥洗113、梳妆区和壁橱区。南阳台不宜封闭，室外南阳台不宜封闭，室外平台设置应满足安全、舒平台设置应满足安全、舒适的原则。适的原则。家庭室，与客厅分开设家庭室，与客厅分开设置，宜靠近卧室设计。置，宜靠近卧室设计。132项目产品定位户型设计项目产品定位户型设计 /花园洋房花园洋房 篇篇City Integrated Residential Services 居所朝向问题是浙江地区的客户购房考虑的基本因素之一，客户对于南朝居所朝向问题是浙江地区的客户购房考虑的基本因素之一，客户对于南朝向的光照、通风都比较看重，一般住宅的朝向基本为朝南向，偏东或偏西不超向的光照、通风都比较看重，一般住宅的朝向基本为朝南向，偏东114、或偏西不超过过1515度度。本项目由于并不是直接拥有江景景观，因此项目不具备弱化朝向因素的景本项目由于并不是直接拥有江景景观，因此项目不具备弱化朝向因素的景观优势，户型的朝向应该尽可能的以南朝向为主，满足客户对于光照和通风的观优势，户型的朝向应该尽可能的以南朝向为主，满足客户对于光照和通风的户型基本要求，减少未来销售的抗性。户型基本要求，减少未来销售的抗性。居所朝向建议：以南向为户型的主采光面，将户型中的客厅、卧室尽可能居所朝向建议：以南向为户型的主采光面，将户型中的客厅、卧室尽可能的设计在朝南向。的设计在朝南向。133项目产品定位户型设计项目产品定位户型设计 /花园洋房花园洋房 篇篇City115、 Integrated Residential Services 平面设计建议：平面设计建议：巧用地下室，巧用地下室，1 1、2 2 两层都赠送地下室，方式如万科东郡；两层都赠送地下室，方式如万科东郡；3 3层设计露台，层设计露台，4 4层设计屋顶花园和阁楼，使业主真正感受其实得空间层设计屋顶花园和阁楼，使业主真正感受其实得空间；大面积入户庭院，增添回家愉悦体验；大面积入户庭院，增添回家愉悦体验；单元入户大堂，层高至少单元入户大堂，层高至少3 3米，增加舒适度与品质感米，增加舒适度与品质感；4.54.5米面宽尊崇客厅，类别墅品质生活；米面宽尊崇客厅，类别墅品质生活；增加主采光面，以多观景玻璃窗116、或观景阳台，让住宅的视野更透亮增加主采光面，以多观景玻璃窗或观景阳台，让住宅的视野更透亮 ；增加储物空间设计，全面保障住家的方便整洁；增加储物空间设计，全面保障住家的方便整洁；更衣空间主客分离设计，体现户型的人性化设计；更衣空间主客分离设计，体现户型的人性化设计；主卧室套房设计，包含卫生间和衣帽间，功能性私密性兼具；主卧室套房设计，包含卫生间和衣帽间，功能性私密性兼具；特设大面积产权地下室，层高特设大面积产权地下室，层高2.92.9米，超值空间；米，超值空间；部分地下室庭院可以停车，给爱车一个避风港。部分地下室庭院可以停车，给爱车一个避风港。134项目产品定位户型设计项目产品定位户型设计 /花117、园洋房花园洋房 篇篇City Integrated Residential Services 增强南北通透性；增强南北通透性；增强南北通透性；增强南北通透性；主采光面有效利用，主采光面有效利用，主采光面有效利用，主采光面有效利用，卧室客厅全部朝南。卧室客厅全部朝南。卧室客厅全部朝南。卧室客厅全部朝南。步入式更衣室步入式更衣室步入式更衣室步入式更衣室大面积户型阳台大面积户型阳台大面积户型阳台大面积户型阳台158M2三室二厅二卫三室二厅二卫135项目产品定位户型设计项目产品定位户型设计 /花园洋房花园洋房 篇篇City Integrated Residential Services 158M2三室118、二厅二卫三室二厅二卫转转转转 角角角角 阳阳阳阳 光光光光 窗窗窗窗设设设设 计计计计，体体体体 现现现现尊贵感尊贵感尊贵感尊贵感阳阳阳阳 光光光光 功功功功 能能能能 间间间间（小小小小化化化化妆妆妆妆室室室室），提提提提 升升升升 舒舒舒舒 适适适适度度度度3 3 3 3（室）（室）（室）（室）+1+1+1+1（功能房）的户型设计，面积（功能房）的户型设计，面积（功能房）的户型设计，面积（功能房）的户型设计，面积控制在控制在控制在控制在160160160160平方米以内，客厅开间达平方米以内，客厅开间达平方米以内，客厅开间达平方米以内，客厅开间达4.44.44.44.4米，米，米，米，功能119、设置和面积配比舒适，得房率高。功能设置和面积配比舒适，得房率高。功能设置和面积配比舒适，得房率高。功能设置和面积配比舒适，得房率高。136项目产品定位户型设计项目产品定位户型设计 /花园洋房花园洋房 篇篇City Integrated Residential Services 立体空间设计建议：立体空间设计建议：巧妙入户，方式如万科城市花园，首层小院入户，二层露台巧妙入户，方式如万科城市花园，首层小院入户，二层露台入户；入户；三层和四层电梯入户。回家路不同，各自各巧妙。三层和四层电梯入户。回家路不同，各自各巧妙。137City Integrated Residential Services 借120、鉴点：借鉴点：万科专利的层层退台，由此增加了户型与结构的变化，万科专利的层层退台，由此增加了户型与结构的变化，同时增加了赠送的面积，形成了销售的卖点。同时增加了赠送的面积，形成了销售的卖点。项目产品定位户型设计项目产品定位户型设计 /花园洋房花园洋房 篇篇138City Integrated Residential Services PENTHOUSE 的经典独到之处在于它的的经典独到之处在于它的“品格品格”与与“质地质地”兼顾，通兼顾，通过过个性化、差异化建筑设计，抽象出高品质的生活意境，迎合高端消费人个性化、差异化建筑设计，抽象出高品质的生活意境，迎合高端消费人群的个性居住需求。群的个性居121、住需求。建议此产品建筑层高建议此产品建筑层高3.43.4米。米。室内空间保证通透敞亮，创造简洁的条理分明的空间层次。室内空间保证通透敞亮，创造简洁的条理分明的空间层次。所有的卧室都带独立的走入式衣库和卫生间以保证每个房间都能整洁；所有的卧室都带独立的走入式衣库和卫生间以保证每个房间都能整洁；尽量做到所有的卧室均有两面为落地玻璃，带可开启的大窗。尽量做到所有的卧室均有两面为落地玻璃，带可开启的大窗。将客厅、休闲厅和餐厅全部联通在一起，形成一个可流动空间。将客厅、休闲厅和餐厅全部联通在一起，形成一个可流动空间。房型设计引绿入户，引景入室，增强室内与自然的相互渗透，展现居住房型设计引绿入户，引景入室122、，增强室内与自然的相互渗透，展现居住的生态化。的生态化。项目产品定位户型设计项目产品定位户型设计 /PENTHOUSEPENTHOUSE139City Integrated Residential Services 杭州九树公寓杭州九树公寓项目产品定位户型设计项目产品定位户型设计 /PENTHOUSEPENTHOUSE140City Integrated Residential Services PENTHOUSE 九树经典案例九树经典案例 4 4室室3 3厅厅4 4卫卫1 1厨厨，三个卧室，一个书房，一个客厅，一个餐厅和一个三个卧室，一个书房，一个客厅，一个餐厅和一个休闲厅休闲厅。餐厅、客厅123、和若即若离的休息厅，作为一个流动空间，让风景可以餐厅、客厅和若即若离的休息厅，作为一个流动空间，让风景可以穿透整个公寓。穿透整个公寓。项目产品定位户型设计项目产品定位户型设计 /PENTHOUSEPENTHOUSE 卧室坐落在公寓的三个角落，卧室坐落在公寓的三个角落，每一个都朝着不同的方向，每一个每一个都朝着不同的方向，每一个都有独立的卫生间和衣橱。都有独立的卫生间和衣橱。书房处在一个安静的坏境。书房处在一个安静的坏境。厨房有一个后门通向供保姆使厨房有一个后门通向供保姆使用的服务区和消防楼梯。用的服务区和消防楼梯。服务空间包括独立保姆房服务空间包括独立保姆房(带卫带卫生间生间)、洗衣房和设备房124、。、洗衣房和设备房。141City Integrated Residential Services PENTHOUSE 九树经典案例九树经典案例4室室2厅厅4卫卫1厨厨，三个卧室，一个书房，一个客厅，一个餐厅。，三个卧室，一个书房，一个客厅，一个餐厅。特别之处在于特别之处在于南边有一个面积超过南边有一个面积超过20平方米的大阳台。平方米的大阳台。入口门厅、餐厅、客厅组成一个流动大空间，经由西南角的大入口门厅、餐厅、客厅组成一个流动大空间，经由西南角的大阳台向南面开放。阳台向南面开放。项目产品定位户型设计项目产品定位户型设计 /PENTHOUSEPENTHOUSE 三个不同尺寸和朝向的卧室，三个125、不同尺寸和朝向的卧室，都拥有独立的卫生间和走入式都拥有独立的卫生间和走入式衣橱。衣橱。厨房有一个后门通向保姆使厨房有一个后门通向保姆使用的服务区和消防疏散楼梯。用的服务区和消防疏散楼梯。服务空间包括保姆房、洗衣服务空间包括保姆房、洗衣房和设备房。房和设备房。142项目产品定位建筑风格项目产品定位建筑风格 建筑风格建筑风格美式建筑风格美式建筑风格City Integrated Residential Services 风格简介：风格简介：美国的住宅建筑，是集当今世界住宅建筑精华之大美国的住宅建筑，是集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些成后又融合了美国人自由、活126、泼、善于创新等等一些人文元素，成为国际上最先进、最人性化、最富创意人文元素，成为国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅。北美住宅既简约大气，又集各种建筑精华于的住宅。北美住宅既简约大气，又集各种建筑精华于一身的独特风格，充分体现了简洁大方、轻松、人性一身的独特风格，充分体现了简洁大方、轻松、人性化的特点。化的特点。代表楼盘：保利十二橡树庄园代表楼盘：保利十二橡树庄园 住宅屋面采用北美别墅常有的大坡多层次坡顶，大住宅屋面采用北美别墅常有的大坡多层次坡顶，大气而优雅。建筑外墙采用文化石，天然木材和高级涂气而优雅。建筑外墙采用文化石，天然木材和高级涂料，加上简洁的大开窗，大露台和白色线条，质朴大料，127、加上简洁的大开窗，大露台和白色线条，质朴大方又具鲜明的节奏感。建筑立面丰富生动，深色的屋方又具鲜明的节奏感。建筑立面丰富生动，深色的屋顶，暗红，深灰，淡灰色的主体墙面，本色的自然石顶，暗红，深灰，淡灰色的主体墙面，本色的自然石材墙基和白色的檐沟，窗框和线脚，既稳重又具节奏，材墙基和白色的檐沟，窗框和线脚，既稳重又具节奏，赋予整个建筑以高雅，温馨的风格。赋予整个建筑以高雅，温馨的风格。143项目产品定位建筑风格项目产品定位建筑风格 建筑风格建筑风格西班牙式建筑风格西班牙式建筑风格City Integrated Residential Services 风格简介：风格简介：西班牙风格，是地中海风格128、的一种。屋顶西班牙风格，是地中海风格的一种。屋顶多为红色筒瓦；墙体厚重，多为白色、米色，多为红色筒瓦；墙体厚重，多为白色、米色，异型墙面；屋檐朝两侧平缓外伸，户内有庭异型墙面；屋檐朝两侧平缓外伸，户内有庭院；门廊和窗多呈拱形，窗洞略小。院；门廊和窗多呈拱形，窗洞略小。代表楼盘：圣得恒业花园代表楼盘：圣得恒业花园 圣得恒业都市复兴花园别墅深深的理解了圣得恒业都市复兴花园别墅深深的理解了西班牙人文内涵，承袭了上海复兴的岁月，西班牙人文内涵，承袭了上海复兴的岁月，西方的激情与东方的优雅融合在别墅中，每西方的激情与东方的优雅融合在别墅中，每幢彰显个性美，园内引入了流畅水系景观，幢彰显个性美，园内引入了129、流畅水系景观，贯穿在组团花园中，前院视野开阔后院高低贯穿在组团花园中，前院视野开阔后院高低变化充满生机变化充满生机 。144项目产品定位项目产品定位建筑层高建筑层高 City Integrated Residential Services 建筑层数控制：建筑层数控制：根据规划限制条件，结合住房的舒适性原则，建议独立别墅为地上根据规划限制条件，结合住房的舒适性原则，建议独立别墅为地上两层两层或三层或三层，方便业主上下楼梯；，方便业主上下楼梯；双拼双拼/联排别墅为联排别墅为 三层；叠加别三层；叠加别墅和花园洋房为四层。从规划上形成西低东高、南低北高之格局。墅和花园洋房为四层。从规划上形成西低东高、130、南低北高之格局。建筑层高控制：建筑层高控制：“层高层高”已成为衡量未来国际化标准住宅的重要指数。别墅底层可已成为衡量未来国际化标准住宅的重要指数。别墅底层可采用采用5.45.4米跳高的入户大堂和架空设计；考虑到居住地舒适度，建米跳高的入户大堂和架空设计；考虑到居住地舒适度，建议别墅层高在议别墅层高在3 3米米-3.5-3.5米之间，以米之间，以3.53.5米为佳；米为佳；PENTHOUSEPENTHOUSE是本案的是本案的主流和形象产品，建议层高主流和形象产品，建议层高3.43.4米；花园洋房层高不低于米；花园洋房层高不低于3 3米。米。145项目产品定位项目产品定位会所配套会所配套 City131、 Integrated Residential Services 146项目产品定位项目产品定位会所配套会所配套 City Integrated Residential Services 配套设施体现高雅：社区会所配套设施体现高雅：社区会所 总建筑面积大于总建筑面积大于1212万平方米的项目万平方米的项目，会所的平均面积达会所的平均面积达44004400平方米。平方米。健身房、桑拿房和游泳池是会所的三大主力设施，网球场、羽毛球健身房、桑拿房和游泳池是会所的三大主力设施，网球场、羽毛球场、乒乓球室场、乒乓球室和和游戏室游戏室的的配备配备也必不可少也必不可少，高尔夫、壁球室、桌球室、，高尔夫、壁球132、室、桌球室、餐厅和图书馆餐厅和图书馆也是主要配备功能也是主要配备功能。大型会所通过对外营业来平衡管理成本则是必须，通过会员卡的有大型会所通过对外营业来平衡管理成本则是必须，通过会员卡的有序发放来求得成本与私密性之间的平衡，是目前市场中比较流行的方法。序发放来求得成本与私密性之间的平衡，是目前市场中比较流行的方法。147项目产品定位项目产品定位会所配套会所配套 City Integrated Residential Services 根据高端客户需求，结合高档住宅项目的会所配置，考虑到根据高端客户需求，结合高档住宅项目的会所配置，考虑到高尔夫球场高尔夫球场的休的休闲配套，建议闲配套，建议本案本案133、会所规模控制在会所规模控制在3500350045004500平米，其中包括：平米，其中包括：游泳池游泳池10001000平米平米健身房健身房700700平米平米桑拿房桑拿房200200平米平米壁球室壁球室300300平米平米乒乓球室乒乓球室100100平米平米桌球室桌球室100100平米平米室外网球场室外网球场不计建面不计建面室外篮球场不计建面室外篮球场不计建面棋牌室棋牌室400400平米平米阅览室阅览室100100平米平米148项目产品定位车位配比项目产品定位车位配比City Integrated Residential Services 考虑到本项目的目标客户群体人均拥有中高档车的比例较高134、，因此对于车位的配考虑到本项目的目标客户群体人均拥有中高档车的比例较高，因此对于车位的配比与面积要求相对要高；同时本项目在车位的配套上应避免如现有市场上部分楼比与面积要求相对要高；同时本项目在车位的配套上应避免如现有市场上部分楼盘因为车位的问题而给业主带来的不便。盘因为车位的问题而给业主带来的不便。基于对项目的定位和未来发展的考虑，建议如下：基于对项目的定位和未来发展的考虑，建议如下：独立别墅车位配比独立别墅车位配比1 1：2 2，车位面积车位面积3.53.5米米 5.55.5米，独立地下停车方式；米，独立地下停车方式；双拼双拼/联排别墅车位配比联排别墅车位配比1 1：2 2，车位面积车位面积135、3.03.0米米 5.55.5米；独立停车方式；米；独立停车方式；叠加别叠加别 /花园洋房花园洋房 /PENTHOUSE/PENTHOUSE车位配比车位配比1 1：2 2，车位面积车位面积2.82.8米米 5.55.5米，地下米，地下和地面相结合的停车方式；和地面相结合的停车方式；南、北入口各安排一定数量的访客车位，访客车位数量占总户数的南、北入口各安排一定数量的访客车位，访客车位数量占总户数的10%10%左右，左右，车位面积车位面积2.82.8米米 5.55.5米。人车分流，避免访客车辆对小区内部的干扰。米。人车分流，避免访客车辆对小区内部的干扰。149City Integrated Res136、idential Services 鉴于当前苏州市场在高品质物业管理方面的匮乏，本案需要以高品质的社区物业管理来鉴于当前苏州市场在高品质物业管理方面的匮乏，本案需要以高品质的社区物业管理来获得广大的目标客户群体对于项目细节品质定位的认可，建议：获得广大的目标客户群体对于项目细节品质定位的认可，建议：聘请国际知名物业管理公司或五星级酒店管理公司聘请国际知名物业管理公司或五星级酒店管理公司,对社区进行酒店化专业管理服对社区进行酒店化专业管理服务；务；从标准物业管理中深化出一系列延伸服务，全方位打理业主的日常生活。从标准物业管理中深化出一系列延伸服务，全方位打理业主的日常生活。如楼如楼面管家，借鉴酒137、店楼面经理的管理模式，专人专项，为业主提供面管家，借鉴酒店楼面经理的管理模式，专人专项，为业主提供“一对一一对一”的服务，包的服务，包括业主外出时的物业代管（清洁、通风换气等）、财会管理（为业主打理税务、杂费等括业主外出时的物业代管（清洁、通风换气等）、财会管理（为业主打理税务、杂费等事项）、鲜花代购、酒席预定、定票等。可以每事项）、鲜花代购、酒席预定、定票等。可以每5 5个楼层或个楼层或3030户，设置一个楼面管家。户，设置一个楼面管家。项目产品定位项目产品定位物管服务物管服务150City Integrated Residential Services 社区管理与服务结合科技智能化系统，重138、点体现安全性社区管理与服务结合科技智能化系统，重点体现安全性和便捷性特色，同时引进家居智能化系统，体现生活细和便捷性特色，同时引进家居智能化系统，体现生活细节品质。节品质。中央控制安保系统中央控制安保系统 紧急呼救按钮紧急呼救按钮 准可视对讲系统准可视对讲系统 停车消费一卡通停车消费一卡通 VOD VOD视频节目点播视频节目点播 社区生活信息服务站社区生活信息服务站 外语电视节目外语电视节目 远程教育远程教育 网上购物网上购物 项目产品定位项目产品定位物管服务物管服务151City Integrated Residential Services 规划将本案分为南北两区，社区实施二级管理，规划将139、本案分为南北两区，社区实施二级管理，以以4040米中央景观带和道路为硬质分割带，以河流、组米中央景观带和道路为硬质分割带，以河流、组团和小区绿化为软质分割，必要时采用门禁。以此形团和小区绿化为软质分割，必要时采用门禁。以此形成避免不同梯次产品之间的相互干扰，从而提升整个成避免不同梯次产品之间的相互干扰，从而提升整个社区的品质和层次。社区的品质和层次。北区：以高档多层低密度住宅为主打产品，产品北区：以高档多层低密度住宅为主打产品，产品形式具体为花园洋房、叠加别墅、形式具体为花园洋房、叠加别墅、PENTHOUSEPENTHOUSE。南区：以双拼南区：以双拼/联排别墅为主打产品，并有一定数联排别墅为140、主打产品，并有一定数量的独立别墅产品。量的独立别墅产品。项目产品定位项目产品定位物管服务物管服务152规划建议参考案例规划建议参考案例-枫情水岸枫情水岸高层住宅高层住宅叠加别墅叠加别墅通过景观，合理的分割叠加别墅与高层公通过景观，合理的分割叠加别墅与高层公寓产品，形成不同层次的居住区域寓产品，形成不同层次的居住区域 。City Integrated Residential Services 项目产品定位项目产品定位物管服务物管服务153规划建议参考案例规划建议参考案例-高尔夫花园高尔夫花园同样为叠加别墅与高层公寓混合社区，同样为叠加别墅与高层公寓混合社区，但无任但无任何区域分割，难以避免不同层141、次业主的相互干何区域分割，难以避免不同层次业主的相互干扰，由此难以提升产品整体品质。扰，由此难以提升产品整体品质。City Integrated Residential Services 项目产品定位项目产品定位物管服务物管服务154项目产品定位项目产品定位园林景观园林景观 City Integrated Residential Services 集中绿化：集中绿化：本案绿化率要求达本案绿化率要求达60%60%以上，以上，因此集中绿化必不可少：以因此集中绿化必不可少：以流水为构成元素，以流水为构成元素，以4040米中米中央景观带为基本骨架，形成央景观带为基本骨架，形成集中景观，足够大气以显示集142、中景观，足够大气以显示别墅的气派。别墅的气派。155项目产品定位项目产品定位园林景观园林景观 City Integrated Residential Services 建筑单体绿化：建筑单体绿化：绿化在社区中的分布要讲求错绿化在社区中的分布要讲求错落有致、植被的选择要注重功落有致、植被的选择要注重功能合理。建筑单体结合自然景能合理。建筑单体结合自然景观营造半围合半开放的庭院绿观营造半围合半开放的庭院绿化，别墅前后庭院的绿化与迎化，别墅前后庭院的绿化与迎宾步道相结合，内院以植物点宾步道相结合，内院以植物点缀与休闲步道结合，使业主从缀与休闲步道结合，使业主从未进家门开始就享受田园生活。未进家门开始143、就享受田园生活。156项目产品定位项目产品定位园林景观园林景观 City Integrated Residential Services 水系景观：水系景观：大型主题水景的缔造与景观带结合，大型主题水景的缔造与景观带结合，邻景观带的单体别墅可以考虑引入水邻景观带的单体别墅可以考虑引入水系形成私家水景，提高居住品质。社系形成私家水景，提高居住品质。社区水系的景观设定上，应适当加入动区水系的景观设定上，应适当加入动态的水景元素，因为流动的水为整体态的水景元素，因为流动的水为整体园林景观带来生气，添加韵味。同时园林景观带来生气，添加韵味。同时在设计中注重水系的变化，有迭水、在设计中注重水系的变化，有144、迭水、循环水景、水景小品、亲水休闲步道循环水景、水景小品、亲水休闲步道等，使灵性的水与建筑融合，水与人等，使灵性的水与建筑融合，水与人亲近。亲近。157一期产品：一期产品：独立别墅独立别墅 部分高档多层低密度住宅（花园洋房部分高档多层低密度住宅（花园洋房/叠加别叠加别墅墅/PENTHOUSEPENTHOUSE ）理由：理由：首期就推出具有顶级豪宅品质的独栋别墅，将首期就推出具有顶级豪宅品质的独栋别墅，将为本案树立为本案树立高品质高品质形象。形象。独栋别墅价位较高，能较快回笼资金。独栋别墅价位较高，能较快回笼资金。本案的高等多层低密度住宅本案的高等多层低密度住宅具有极高的品质具有极高的品质和档次145、，易打入市场，使主流产品及时实现市场和档次，易打入市场，使主流产品及时实现市场化化，并，并向客户群展现本案未来的主流产品向客户群展现本案未来的主流产品的具体的具体形象。形象。City Integrated Residential Services 项目项目分期开发建议分期开发建议158City Integrated Residential Services 二期产品：二期产品：双拼双拼/联排产品联排产品高档多层低密度住宅（花园洋房高档多层低密度住宅（花园洋房/叠加别墅叠加别墅/PENTHOUSE/PENTHOUSE）理由：理由：本案的本案的双拼双拼/联排别墅联排别墅有很有很好的市场形象和稳定的146、客好的市场形象和稳定的客户来源户来源 ，此时迅速推出，能够获得较快的去化速度。，此时迅速推出，能够获得较快的去化速度。花园洋房、叠加别墅、花园洋房、叠加别墅、PENTHOUSEPENTHOUSE具有很强的个具有很强的个性化特征，竞争小、去化快。性化特征，竞争小、去化快。主力出击、全面抢占市场后，能够迅速回笼资金。主力出击、全面抢占市场后，能够迅速回笼资金。项目项目分期开发建议分期开发建议159City Integrated Residential Services 三三期产品：期产品：双拼双拼/联排产品联排产品独栋别墅独栋别墅理由：理由：经过一、二期的销售，本项目已经树立雅致、内经过一、二期的147、销售，本项目已经树立雅致、内涵、低调、高品味的产品形象。涵、低调、高品味的产品形象。经过一、二期产品的去化，本项目已经平稳地取经过一、二期产品的去化，本项目已经平稳地取得资金回笼。得资金回笼。双拼双拼/联排别墅是本案的主打产品，市场竞争强，联排别墅是本案的主打产品，市场竞争强，在获得市场认可后再一次推出，可取得较高的市场价在获得市场认可后再一次推出，可取得较高的市场价格。格。此刻市场上独栋别墅项目已经所剩不多，竞争相此刻市场上独栋别墅项目已经所剩不多，竞争相对减少，在产品获得高品质形象的基础上，独栋别墅对减少，在产品获得高品质形象的基础上，独栋别墅可以取得较高的市场价格，达到利润最大化。可以取148、得较高的市场价格，达到利润最大化。项目项目分期开发建议分期开发建议160City Integrated Residential Services p 伊顿小镇伊顿小镇p 德邑德邑p 枫情水岸枫情水岸p 无锡万科东郡无锡万科东郡p 中海半岛华府中海半岛华府p 万科红郡万科红郡p 杭州九树公寓杭州九树公寓p 上海尚东国际名园上海尚东国际名园附附 件件 案案 例例 目目 录录p 佘山月湖山庄佘山月湖山庄p 西郊庄园西郊庄园p碧云国际社区碧云国际社区161附件案例附件案例伊顿小镇伊顿小镇本地块本地块伊顿小镇伊顿小镇物业地址：苏州园区苏胜路与琼姬路之间物业地址：苏州园区苏胜路与琼姬路之间开开 发发 商：149、苏州建屋发展集团有限公司商：苏州建屋发展集团有限公司占地面积：占地面积：1010万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：11.511.5万平方米万平方米容容 积积 率：率：1.131.13绿绿 化化 率率 :56.50%:56.50%物业类型：多层洋房、联排别墅、小高层物业类型：多层洋房、联排别墅、小高层户型面积：户型面积：120120150150平方米平方米开盘时间：开盘时间：2005-11-302005-11-30现售价格：现售价格：70007000 元元/平方米（洋房平方米（洋房)周边配套：金鸡湖商业广场、湖东邻里中周边配套：金鸡湖商业广场、湖东邻里中 心心，九龙医院九龙医院等等City I150、ntegrated Residential Services 162附件案例附件案例伊顿小镇伊顿小镇斯洛特斯洛特 二房二房 138.15M138.15M2 2户型图户型图City Integrated Residential Services 163附件案例附件案例伊顿小镇伊顿小镇户型图户型图戴得姆戴得姆 二房二房 120.16M120.16M2 2香克林香克林 三房三房 142.84M142.84M2 2City Integrated Residential Services 164附件案例附件案例伊顿小镇伊顿小镇安伯利安伯利 三房三房 143.99M143.99M2 2户型图户型图City151、 Integrated Residential Services 165附件案例附件案例伊顿小镇伊顿小镇实景图实景图City Integrated Residential Services 166物业地址：物业地址：苏州工业园区湖东琼姬路苏州工业园区湖东琼姬路9999号号 开开 发发 商：商：中新置地中新置地占地面积：占地面积：6.56.5万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：5 5万平方米万平方米容容 积积 率：率：0.770.77物业类型：物业类型：联排、叠加、独栋别墅联排、叠加、独栋别墅户型面积：户型面积：230230460460平方米平方米现售价格：现售价格：65006500元元/平方米152、（叠加）平方米（叠加）80008000元元/平方米（联排）平方米（联排）9000 9000元元/平方米（双拼）平方米（双拼）周边配套：金鸡湖商业广场、湖东邻里中周边配套：金鸡湖商业广场、湖东邻里中 心，九龙医院等心，九龙医院等本地块本地块德邑德邑City Integrated Residential Services 附件案例附件案例德邑德邑167附件案例附件案例德邑德邑实景图实景图City Integrated Residential Services 168附件案例附件案例德邑德邑实景图实景图City Integrated Residential Services 169附件案例附件案例枫153、情水岸枫情水岸本地块本地块枫情水岸枫情水岸City Integrated Residential Services 物业地址：园区钟园路南、津梁桥东物业地址：园区钟园路南、津梁桥东开开 发发 商：苏州栖霞建设有限公司商：苏州栖霞建设有限公司占地面积：占地面积：1515万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：32.832.8万平方米万平方米容容 积积 率：率：1.791.79绿绿 化化 率：率：60%60%物业类型：小高层、高层、叠加别墅物业类型：小高层、高层、叠加别墅户型面积：户型面积：220220250250平方米平方米开盘时间：开盘时间：2004-11-6 2004-11-6 现售价格：现售价154、格：85008500元元/平方米（叠加）平方米（叠加）5500 5500元元/平方米（公寓）平方米（公寓）社区配套：豪华会所、超市、诊所等社区配套：豪华会所、超市、诊所等170附件案例附件案例枫情水岸枫情水岸户型图户型图二房二房 9090MM2 2三三房房 140140MM2 2City Integrated Residential Services 171附件案例附件案例枫情水岸枫情水岸户型图户型图户型图户型图三房三房 130M130M2 2三三房房 135135MM2 2City Integrated Residential Services 172附件案例附件案例枫情水岸枫情水岸附件案例155、附件案例枫情水岸枫情水岸户型图户型图户型图户型图叠叠 加加 别别 墅墅 2 2 2 2 0 0 MM2 2City Integrated Residential Services 173附件案例附件案例枫情水岸枫情水岸附件案例附件案例枫情水岸枫情水岸户型图户型图户型图户型图叠叠 加加 别别 墅墅 2 24 40 0 MM2 2City Integrated Residential Services 174附件案例附件案例枫情水岸枫情水岸附件案例附件案例枫情水岸枫情水岸实景图实景图City Integrated Residential Services 175附件案例附件案例无锡万科东郡无锡万科156、东郡物业地址：物业地址：新区长江北路、前卫路路口新区长江北路、前卫路路口 开开 发发 商：无锡新万房地产有限公司商：无锡新万房地产有限公司 占地面积：占地面积：8.8.6 6万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：2 21.51.5万平方米万平方米容容 积积 率：率：2.52.5绿绿 化化 率：率：30%30%物业类型：物业类型：情景花园洋房、高层情景花园洋房、高层 户型面积：户型面积：9494186186平方米平方米开盘时间：开盘时间：2004-11-6 2004-11-6 现售价格：现售价格：72007200元元/平方米（洋房）平方米（洋房）周边配套：周边配套：欧尚超市、上海华联超市、新欧尚超157、市、上海华联超市、新 区医院区医院 、新地假日广场、新地假日广场City Integrated Residential Services 176附件案例附件案例无锡万科东郡无锡万科东郡City Integrated Residential Services 户型图户型图177附件案例附件案例无锡万科东郡无锡万科东郡户型图户型图City Integrated Residential Services 178附件案例附件案例无锡万科东郡无锡万科东郡户型图户型图City Integrated Residential Services 179附件案例附件案例无锡万科东郡无锡万科东郡户型图户型图City158、 Integrated Residential Services 180附件案例附件案例无锡万科东郡无锡万科东郡City Integrated Residential Services 效果图效果图181附件案例附件案例中海半岛华府中海半岛华府本地块本地块中海半岛华府中海半岛华府物业地址：物业地址：园区金鸡湖东金姬墩半岛内园区金鸡湖东金姬墩半岛内开开 发发 商：商：中海发展（苏州）有限公司中海发展（苏州）有限公司占地面积：占地面积：7.27.2万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：5.95.9万平方米万平方米容容 积积 率：率：0.80.8绿绿 化化 率：率：60%60%物业类型：物业类型：双拼159、联排别墅双拼、联排别墅户型面积：户型面积：245-360245-360平方米平方米销售状况：销售状况：已基本售罄已基本售罄销售价格：销售价格：1150011500元元/平方米平方米社区配套：社区配套：豪华会所豪华会所City Integrated Residential Services 182户型图户型图附件案例附件案例中海半岛华府中海半岛华府联排别墅联排别墅 地上地上199M199M2 2 地下地下82M82M2 2 City Integrated Residential Services 183外观图外观图附件案例附件案例中海半岛华府中海半岛华府City Integrated Resi160、dential Services 184实景图实景图附件案例附件案例中海半岛华府中海半岛华府City Integrated Residential Services 185物业地址：闵行华漕镇金丰国际社区北青物业地址：闵行华漕镇金丰国际社区北青 公路纪翟路口公路纪翟路口开开 发发 商：上海万科兰乔置业有限公司商：上海万科兰乔置业有限公司 占地面积：占地面积：约约6 6万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：约约5 5万平方米万平方米容容 积积 率：率：0.80.8绿绿 化化 率：率：40%40%物业类型：物业类型：叠加、联排别墅叠加、联排别墅户型面积：户型面积：172-273172-273平方米平161、方米销售状况：销售状况：已售已售111111套，共计套，共计233233套套销售价格：销售价格：14000-1750014000-17500元元/平方米（叠加）平方米（叠加）18000-2000018000-20000元元/平方米（联排）平方米（联排）物物 业业 费：费：4.14.1元元/平方米平方米/月月City Integrated Residential Services 附件案例附件案例上海万科红郡上海万科红郡186附件案例附件案例上海万科红郡上海万科红郡户型图户型图联排别墅联排别墅 地上地上233233MM2 2 地下地下8686MM2 2 City Integrated Resid162、ential Services 187附件案例附件案例上海万科红郡上海万科红郡叠加叠加别墅别墅 177177MM2 2 户型图户型图City Integrated Residential Services 188附件案例附件案例上海万科红郡上海万科红郡City Integrated Residential Services 实景图实景图189物业地址：杭州西湖区五云中路物业地址：杭州西湖区五云中路2222号号开开 发发 商：杭州五云投资有限公司商：杭州五云投资有限公司 占地面积：占地面积：万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：万平方米万平方米容容 积积 率：率：绿绿 化化 率：率：物业类型：物业163、类型：五层公寓五层公寓户型面积：户型面积：平方米平方米销售状况：销售状况：销售价格：销售价格：3080030800元元/平方米平方米物物 业业 费：元费：元/平方米平方米/月月附件案例附件案例杭州九树公寓杭州九树公寓City Integrated Residential Services 190City Integrated Residential Services 附件案例附件案例杭州九树公寓杭州九树公寓实景图实景图191City Integrated Residential Services 附件案例附件案例杭州九树公寓杭州九树公寓实景图实景图192附件案例附件案例上海尚东国际名园上海尚东164、国际名园物业地址：上海浦东新区海阳路物业地址：上海浦东新区海阳路13551355号号 开开 发发 商：上海中万置业投资有限公司商：上海中万置业投资有限公司 占地面积：占地面积：约约6 6万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：约约3232万平方米万平方米容容 积积 率：率：0.80.8绿绿 化化 率：率：50%50%以上以上物业类型：物业类型：电梯公寓、花园洋房电梯公寓、花园洋房户型面积：户型面积：99-16199-161平方米平方米销售状况：销售状况：已售已售207207套，一期共计套，一期共计304304套套销售价格：销售价格：90009000元元/平方米（公寓）平方米（公寓）13000130165、00元元/平方米（洋房）平方米（洋房）物物 业业 费：费：2.282.28元元/平方米平方米/月月City Integrated Residential Services 193附件案例附件案例上海尚东国际名园上海尚东国际名园实景图实景图City Integrated Residential Services 194附件案例附件案例上海尚东国际名园上海尚东国际名园实景图实景图City Integrated Residential Services 195附件案例附件案例上海尚东国际名园上海尚东国际名园户型图户型图City Integrated Residential Services 196附166、件案例附件案例上海尚东国际名园上海尚东国际名园户型图户型图City Integrated Residential Services 197附件案例附件案例上海尚东国际名园上海尚东国际名园户型图户型图City Integrated Residential Services 198附件案例附件案例上海尚东国际名园上海尚东国际名园户型图户型图City Integrated Residential Services 199附件案例附件案例上海尚东国际名园上海尚东国际名园户型图户型图City Integrated Residential Services 200附件案例附件案例佘山月湖山庄佘山月湖山庄物167、业地址：上海佘林荫大道物业地址：上海佘林荫大道18881888号号开开 发发 商：利宝房地产开发经营有限公司商：利宝房地产开发经营有限公司 占地面积：占地面积：约约4040万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：约约5.75.7万平方米万平方米容容 积积 率：率：0.170.17绿绿 化化 率：率：90%90%以上以上物业类型：物业类型：独立别墅独立别墅户型面积：户型面积：568.73-818568.73-818平方米平方米销售状况：销售状况：已售已售111111套，一期共计套，一期共计113113套套销售价格：销售价格：2800028000元元/平方米平方米物物 业业 费：费：6.56.5元元/168、平方米平方米/月月City Integrated Residential Services 201附件案例附件案例佘山月湖山庄佘山月湖山庄TYPE ATYPE ACity Integrated Residential Services 202附件案例附件案例佘山月湖山庄佘山月湖山庄TYPE A 568.73MTYPE A 568.73M2 2City Integrated Residential Services 203附件案例附件案例佘山月湖山庄佘山月湖山庄TYPE A 1FTYPE A 1FCity Integrated Residential Services 204附件案例附件案例佘山169、月湖山庄佘山月湖山庄TYPE A 2FTYPE A 2FCity Integrated Residential Services 205附件案例附件案例佘山月湖山庄佘山月湖山庄TYPE DTYPE DCity Integrated Residential Services 206附件案例附件案例佘山月湖山庄佘山月湖山庄TYPE D 762.99MTYPE D 762.99M2 2City Integrated Residential Services 207附件案例附件案例佘山月湖山庄佘山月湖山庄TYPE D 1FTYPE D 1FCity Integrated Residential Ser170、vices 208附件案例附件案例佘山月湖山庄佘山月湖山庄TYPE D 2FTYPE D 2FCity Integrated Residential Services 209附件案例附件案例佘山月湖山庄佘山月湖山庄TYPE D BFTYPE D BFCity Integrated Residential Services 210附件案例附件案例西郊庄园西郊庄园物业地址：闵行区华漕镇金丰路物业地址：闵行区华漕镇金丰路588588号号 开开 发发 商：西郊庄园置业发展有限公司商：西郊庄园置业发展有限公司 占地面积：占地面积：约约6666万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：约约14.614.6万平方171、米万平方米容容 积积 率：率：0.250.25绿绿 化化 率：率：85%85%以上以上物业类型：物业类型：独立别墅独立别墅户型面积：户型面积：250-887250-887平方米平方米销售状况：销售状况：已售已售3434套，共计套，共计270270套套 一、二在售，共三期一、二在售，共三期销售价格：销售价格：40000-6000040000-60000元元/平方米平方米物物 业业 费：费：7.57.5元元/平方米平方米/月月City Integrated Residential Services 211附件案例附件案例西郊庄园西郊庄园效果图效果图City Integrated Residenti172、al Services 212附件案例附件案例西郊庄园西郊庄园户型图户型图City Integrated Residential Services 213附件案例附件案例西郊庄园西郊庄园效果图效果图City Integrated Residential Services 214附件案例附件案例西郊庄园西郊庄园户型图户型图City Integrated Residential Services 215附件案例附件案例西郊庄园西郊庄园效果图效果图City Integrated Residential Services 216附件案例附件案例西郊庄园西郊庄园户型图户型图City Integrated173、 Residential Services 217附件案例附件案例西郊庄园西郊庄园效果图效果图City Integrated Residential Services 218附件案例附件案例西郊庄园西郊庄园户型图户型图City Integrated Residential Services 219附件案例附件案例碧云国际社区碧云国际社区City Integrated Residential Services 220附件案例附件案例碧云国际社区碧云国际社区碧云国际社区碧云国际社区“碧碧云云天天，黄黄叶叶地地，秋秋色色连连波波，波波上上寒寒烟烟翠翠碧碧云云天天，黄黄叶叶地地，秋秋色色连连波波，波波174、上上寒寒烟烟翠翠”“碧云碧云”二字脱胎于范仲淹的二字脱胎于范仲淹的苏幕遮苏幕遮，碧云国际社区英文名为碧云国际社区英文名为Green CityGreen City，成立于，成立于19921992年年2 2月，月，是上海唯一通过是上海唯一通过ISO4000ISO4000环境认环境认证的区域，空气质量标准达到一级，社区东证的区域，空气质量标准达到一级，社区东部有部有1818万平方米的绿地，中央集中了万平方米的绿地，中央集中了5 5万平米万平米中心绿地，中心绿地，Green CityGreen City名符其实。碧云国际社名符其实。碧云国际社区是上海最具国际气质的区域之一。区是上海最具国际气质的区域之175、一。City Integrated Residential Services 221碧云国际社区位于浦东金桥，社区范围北到蓝天路，南到明月路，碧云国际社区位于浦东金桥，社区范围北到蓝天路，南到明月路，东抵红枫路，西接白桦路。东抵红枫路，西接白桦路。附件案例附件案例碧云国际社区碧云国际社区City Integrated Residential Services 222碧云社区配套设施齐全且多为国际品牌，集中了包括碧云社区配套设施齐全且多为国际品牌，集中了包括家乐福，百安居，欧倍德，美格菲休闲运动中心，德家乐福，百安居，欧倍德，美格菲休闲运动中心，德威英国国际学校等在内的大型生活配套。威英国国际学176、校等在内的大型生活配套。附件案例附件案例碧云国际社区碧云国际社区City Integrated Residential Services 223社区建筑多采取欧式风格，颇有社区建筑多采取欧式风格，颇有品质感，极具时代气息。品质感，极具时代气息。包括：碧云花园、碧云别墅、碧包括：碧云花园、碧云别墅、碧云东方公寓、中天碧云、碧云国云东方公寓、中天碧云、碧云国际社区际社区 晓园等。晓园等。附件案例附件案例碧云国际社区碧云国际社区City Integrated Residential Services 224附件案例附件案例碧云国际社区碧云国际社区实景图实景图City Integrated Resid177、ential Services 225附件案例附件案例碧云国际社区碧云国际社区 晓园晓园物业地址：上海浦东新区红枫路物业地址：上海浦东新区红枫路398398号号 开开 发发 商：上海中通贵云实业有限公司商：上海中通贵云实业有限公司 占地面积：占地面积：4.84.8万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：7 7万平方米万平方米容容 积积 率：率：1.61.6绿绿 化化 率：率：45%45%以上以上物业类型：物业类型：高尚公寓高尚公寓户型面积：户型面积：二房二房 145-149145-149平方米平方米 三房三房 157-179157-179平方米平方米 其他房型其他房型 183-338183-338178、平方米平方米销售状况：销售状况：已售已售207207套，一期共计套，一期共计304304套套销售价格：销售价格：17000-1800017000-18000元元/平方米平方米物物 业业 费：费：3 3.8.85 5元元/平方米平方米/月月City Integrated Residential Services 226附件案例附件案例碧云国际社区碧云国际社区 晓园晓园效果图效果图City Integrated Residential Services 227附件案例附件案例碧云国际社区碧云国际社区 晓园晓园户型图户型图City Integrated Residential Services 228附件案例附件案例碧云国际社区碧云国际社区 晓园晓园户型图户型图City Integrated Residential Services 229附件案例附件案例碧云国际社区碧云国际社区 晓园晓园户型图户型图City Integrated Residential Services 230附件案例附件案例碧云国际社区碧云国际社区 晓园晓园户型图户型图City Integrated Residential Services 231City Integrated Residential Services END232