1、清晰而明确 先谈背景 项目背景坐镇700年翠微村 珠海最大旧改 客户背景 地缘客户为主 唐家+西区内迁客户为辅 竞争背景 一级竞争：前山 二级竞争：新香洲 拱北 如此，已然足够？ 正因为本案 超级大盘超级大盘的身份毋庸置疑 生来便置身于整座城市镁光灯下的背景 令启点认为：看待本案营销推广的视角 必然需要放在 更广的时间与空间维度之下更广的时间与空间维度之下 问奥园 4 1、Who卖给谁？ 2、Where我在哪？ 3、What我是谁？ 4、How怎么卖？ 1、Who卖给谁？ 2、Where我在哪？ 3、What我是谁？ 4、How怎么卖？ 对于客户的重新界定 问奥园 4 按照推广渠道传统3类客户2、 珠海人 珠海外来人口 外来人口 港澳客 省内省外 确定推广渠道目的： 渠道大行其道后 客户资源客户来源 传统推广渠道集体失效 洞悉需求 启点分析珠海客户则倾向于 渠道兴起后的2类客户 外向型客户 泛横琴/航空新城唐家/南屏/主城区 区域发展/交通/利好 内向型客户 配套/学校/资源 价格敏感型价格、位置非敏感型 反面案例：绿景喜悦反面案例：绿景喜悦 荟荟 出街即针对地缘型 刚需、刚改的调性与诉求 在消化了第一波刚性客户后 迅速便面临 客户购买力不强、 跟着价格走-购买半径大、 购买周期长的问题 外向型客户内向型客户 本案客户 针对两类客户 都需考量，皆需对待 尤其，起势阶段 广珠城轨延长线全3、线贯通 澳交所有望规划落地 “北雄安、南金湾”金湾全国战略崛起 看重区域利好、交通的外向型客户抢夺战中 势如破竹的占尽先机 2020的隐忧 内向型客户外向型客户 对标泛横琴等热点 区域 找到差异化定位 为区域重新定 位 制造新奇感 重新了解居住价值 更具备产品购买力、更易接受产品 问奥园 1、Who卖给谁？ 2、Where我在哪？ 3、What我是谁？ 4、How怎么卖？ 4 对于区域的重新界定 区域并不是假大空的喊一些口号 包装即成立 所有理性消费者 理解区域 离不开地图之上的逻辑离不开地图之上的逻辑 区域思考逻辑1 对标整个珠海 因此思考区域 不是翠微、不是上冲、不是新 香洲 而是站在而是站在5 5平方公里范围内平方公里范围内 区域思考逻辑2 珠海最早的TOD概念区域 路陆入珠海第一站-明珠站/有轨电车/上冲汽车站 明珠站 有轨电 车 上冲汽车 站 珠 海 唯 一 仓 储 式 购 物