1、xxx项目定位梳理,谨呈：,项目位于南环城路内、长春高新区（南区），紧邻长春南部新城。作为长春未来城市中心南部新城，对高新区、尤其是高新南区价值提升将发挥积极的牵引作用。本案势必成为绝对受益者之一。,长春高新区（南区）,长春南部新城,高新南区，有八一水库、富强水库，以及永春河、富裕河两个天然水系，是长春市生态环境最好的区域之一，自然资源得天独厚。,高新北区，处于长春市的母亲河伊通河下游，拥有东北地区最大的城市湿地公园长东北城市生态湿地公园。是高新北区颇具特色的自然与人文交相辉映的美好环境。,南部新城，北部为市级行政中心，南部为市级金融文化中心和市级商业中心，三个中心共同构筑长春市未来的城市“中2、心”。南部新城定位，是服务长春市、全省乃至全东北、东北亚的现代服务业中心区。,1、项目本体区域潜力,以本项目为圆心，3公里辐射半径（出行距离小于5公里）内，文化、教育、卫生等诸多生活资源配套，堪称一应俱全，由此可见本案成熟条件之优越。,高校林立区域内有吉林大学南校区等14家高等院校；,家庭购物世界最大的零售商沃尔玛连锁店；国内规模最大的一站式现代化商贸购物中心欧亚卖场；,3公里,中、小学省二实验等11所基础教育学校，市政府第二幼儿园等10所托幼机构及民办学校；,医疗服务硅谷医院等47家医疗服务机构。,2、项目本体区域资源,6分钟车程进入人民大街；2分钟车程至南环；3分钟车程到达南四环；7分钟车3、程抵达绕城高速；,4分钟车程进入快速交通；,“两横两纵”快速路系统总长约64.8公里，投资超百亿。全线设立17座立交桥，通行能力提高两倍，设计车速60-80公里/小时。,6分钟民大街,2分钟车程南环；,7分钟绕城高速；,3分钟南四环,项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短，周边BUS、轨道公共交通充足。,3、项目本体交通条件,项目经济技术指标,永春河把基地分为南北两地块；四至：南至荷园路、北接飞跃路；西临光谷大街、东连远期规划的城市公园；用地范围内无其它建、构筑物；,宗地,永春河,4、项目本体经济指标,本体资源条件评价,项目总建面14万平米,属于中等规模项目，体量适中、规模优势明显。,4、永春河道现状有待改善，景观资源现状不强势。,规模因素,自然资源,交通条件,与南环、南四环、人民大街等主干线,车行交通快捷。,强势条件,弱势条件,项目总体容积率1.18，有绝对低密度优势。,密度因素,项目属性高新中心、低等密度、中等规模住宅项目,位于高新区传统高尚居住版块，区域中心、地段价值优势显著。,区域认知,激励条件若沟通得当，学校(幼儿园）资源、教育优势可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点。,5、项目本体资源评价,结合项目本体，针对别墅、大平层、洋房三类产品、面对长春地产市场环境，选择那一个品类作为本项目的核心产品线？,当前，我们首要解决的是选择问题：,Part 2目标市场机会,长春别墅市5、场环境,长春平墅市场环境,长春洋房市场环境,2012年度长春市别墅成交均价前10,净月版块，统领全长春别墅江湖。,新贵 远洋戛纳小镇 益田瓦萨小镇,老牌 万科兰乔圣非 融创上城,主流 和黄御翠园 中信城,个性 万科惠斯勒,1、长春别墅项目根本格局,级别墅：远洋戛纳小镇、益田瓦萨小镇,级别墅：华业玫瑰谷,级别墅：万科惠斯勒小镇、国信美邑,级别墅：和黄御翠园、中信城,和黄御翠园中信城,远洋戛纳小镇益田瓦萨小镇,万科惠斯勒国信美邑,华业玫瑰谷,别墅项目，比较的不单是产品自身，更多的是企业品牌、项目品质、业主圈层文化等系统资源。,1、长春别墅项目根本格局,版块“潜力区，高密”净月西，未来净月发展方向。6、密度高，高层为主代表：万科城产品：高层,净月区，作为长春休闲居住区，占据得天独厚的净月潭自然资源。在净月，中海、万科、和黄、远洋等跨域区域型发展商云集，项目之间比拼的不单纯是产品力、自然资源等因素；除此外还有不容忽视的，是企业自身的实力与品牌影响力。在净月，越是靠近净月潭的项目，密度较低，品质、定位越是趋向高端，以联排、独栋、洋房三产品为主。,2、长春别墅项目集中区,在长春，以别墅为主的高端项目聚集区域非净月莫属，堪称长春别墅的标杆地带。,3、长春别墅典范案例,中信城占地108万，容1.1，两条绿轴和穿插的水系，一脊多系景观链。,首期独栋+双拼+联排，后期洋房+小高层；,和黄御翠园占地82万，7、容0.5；充分利用地势优势及品牌优势。,独栋、联排产品、洋房，,远洋戛纳小镇占地86万，容1.1，商业24万，卖点为商业+教育+自然资源。,别墅、洋房、小高层、高层、商业,益田瓦萨小镇占地34万，容1.1，建筑风格以北欧风格为原型进行改良。,联排别墅洋房产品,源山墅占地38万平米，建筑面积约41万平米，容积率为1.1，三面环山。,联排别墅,近几年，在中国（包括别墅在内的）高端住宅项目建筑风格，以法式风情尤为盛行，加之早期的简欧、北欧等等，足见欧罗巴文明对国人的影响之深。,3-1和黄御翠园项目别墅产品配比,3、长春别墅典范案例,3-2中信城项目别墅产品配比,3、长春别墅典范案例,3-3益田瓦萨小8、镇目别墅产品配比,3、长春别墅典范案例,3-4远洋戛纳项目别墅产品配比,3、长春别墅典范案例,3-5源山墅项目别墅产品配比,3、长春别墅典范案例,长春别墅主力产品可售面积均在250-300之间。仅有中信城、和黄的主力面积在300以上，而这两个项目在2012年销售统计中，此面积段的产品销售量是最多的。可见，市场对建筑面积在300 以上享受型别墅的认可。,中信城,益田瓦萨小镇,远洋戛纳小镇,270平,200平,280平,360平,万科惠斯勒,222平 270平,305平,270平,310平,370平 400平,260平 280平,第一组列比,第二组列比,第三组列比,4-1、别墅产品比对分组,别墅产9、品对比 第一组（220平280平）,4-1、别墅产品比对分组,第一组（200平280平）产品研究地下一层,第一组（200平280平）产品研究地上一层,第一组（200平280平）产品研究地上二层,第一组（200平280平）产品研究地上三层,中信城（双拼）270平,第一组（200平280平）产品研究地下一层,中信城（双拼）270平,第一组（200平280平）产品研究地上一层,中信城（双拼）270平,第一组（200平280平）产品研究地上二层,远洋戛纳（联排）270平,第一组（200平280平）产品研究地下一层,远洋戛纳（联排）270平,第一组（200平280平）产品研究地上一层,远洋戛纳（联排）210、70平,第一组（200平280平）产品研究地上二层,远洋戛纳（联排）270平,第一组（200平280平）产品研究地上三层,益田瓦萨（联排）222平,益田瓦萨（联排）270平,第一组（200平280平）产品研究地下一层,益田瓦萨（联排）222平,益田瓦萨（联排）270平,第一组（200平280平）产品研究地上一层,益田瓦萨（联排）222平,益田瓦萨（联排）270平,第一组（200平280平）产品研究地上二层,益田瓦萨（联排）222平,益田瓦萨（联排）270平,第一组（200平280平）产品研究地上三层,中信城,益田瓦萨小镇,远洋戛纳小镇,270平,200平,280平,360平,万科惠斯勒,22211、平 270平,305平,270平,310平,370平 400平,260平 280平,第一组列比,第二组列比,第三组列比,4-2、别墅产品比对分组,别墅产品对比 第二组（281平360平）,4-2、别墅产品比对分组,中信城（双拼）310平,第二组（281平360平）产品研究地下一层,中信城（双拼）310平,第二组（281平360平）产品研究地上一层,中信城（双拼）310平,第二组（281平360平）产品研究地上二层,远洋戛纳（联排）305平,第二组（281平360平）产品研究地下一层,远洋戛纳（联排）305平,第二组（281平360平）产品研究地上一层,远洋戛纳（联排）305平,第二组（281平12、360平）产品研究地上二层,远洋戛纳（联排）305平,第二组（281平360平）产品研究地上三层,中信城,益田瓦萨小镇,远洋戛纳小镇,270平,200平,280平,360平,万科惠斯勒,222平 270平,305平,270平,310平,370平 400平,260平 280平,第一组列比,第二组列比,第三组列比,4-3、别墅产品比对分组,别墅产品对比 第三组（360平以上）,4-3、别墅产品比对分组,中信城（双拼）370平,中信城（双拼）400平,第三组（361平以上）产品研究地下一层,中信城（双拼）370平,中信城（双拼）400平,第三组（361平以上）产品研究地上一层,中信城（双拼）400平13、,中信城（双拼）370平,第三组（361平以上）产品研究地上二层,中信城（双拼）370平,中信城（双拼）400平,第三组（361平以上）产品研究地上三层,领导者,追随者,抗战者,补缺者,四种竞技长春别墅,行业老大,非行业老大，中大规模,次/非主流市场,和黄御翠园中信城,万科惠斯勒,远洋戛纳小镇益田瓦萨小镇,敏锐的机会主义者,5、长春别墅市场小结,别墅市场，壁垒森严经过多年的商业运行，长春别墅市场越来越成熟，与其他领域的高端品牌相同，竞争壁垒森严。这样，对于新进入者而言，参与市场的难度加大。,成熟竞技，角色分明在长春别墅市场的竞争，中信与和黄两家，无论是从发展商的品牌、资金实力，项目规模、项目品14、质，业主群体等纬度考量，都是毋庸置疑的行业领导者。,Part 2目标市场机会,长春别墅市场环境,长春平墅市场环境,长春洋房市场环境,大平层项目，在长春,1、大平层典范项目万科柏翠园,睿管家服务：楼座专属管家,5）定制生活秘书（部分有偿）：（1）代收代发信件、快递（2）私家PARTY服务（3）代缴公共事业费（4）代为购买生日蛋糕、鲜花、礼物（5）叫醒服务（6）花园定期打理（7）活动、沙龙邀请（8）代为联系干洗商家上门收送衣物（9）代为订餐(限有合作的餐厅),3）金融服务：（1）银行托收（2）签单消费4）资产委托管理：（1）空置房打理（2）入住前打理（3）房屋代为出租（4）房屋体检；,2）入住全程15、贴心服务：交付办理一对一陪同、全程跟进；乔迁助手：代为联系搬家公司、提供搬运工具租赁服务、家具搬运过程专人全程引导、协助处理搬迁后垃圾清运、代为联系外部资源进行开荒保洁。,1）一站式私人化服务睿管家为业主提供一站式私人化服务，手机24小时畅通，业主诉求半小时内响应；,1、大平层典范项目万科柏翠园,美国ASA ABLOY集团密码、刷卡和钥匙三种开启“世界之锁”,入户门锁,入户门采用钢木符合门，实木贴皮电子门镜摄像头,入户门,观测：电梯前室|单元门|园区大门三处配备室内叫梯装置，出门穿鞋同时即可叫梯。,可视对讲,1、大平层典范项目万科柏翠园,90度转角四玻两空窗其余三玻,微波炉双炉灶灶台嵌入式双开16、门冰箱吸油烟机电烤箱,主卧房,卫生间,高科技智能马桶铸铁浴缸,厨房,1、大平层典范项目万科柏翠园,绿色节能系统50年历史，中央新风系统|日立中央空调系统|分室温控型地热系统,节能环保系统雨水回用系统收集|处理|供应设置雨水收集系统，将雨水储存到蓄水池内，经过净化处理后，供给园区内绿化喷灌，水景用水，清洁用水等用水点。,注：屋面雨水、道路雨水分别收集经过过滤后管道输送至雨水收集池。雨水的主体净化工艺采用高效的膜生物反应器（MBR）。MBR是一种由膜分离单元与生物处理单元相结合的新型水处理技术。其出水水质稳定、剩余污泥量少同时占地面积小，而且操作管理方便，易于实现自动化控制。,节能环保系统高效光源17、主要以LED光源为主。在同样亮度下，比节能灯的功率低40%以上；寿命长，3-5万小时；热量低，无紫外线。延缓家居老化速度。可混色。对于营造照明氛围很有帮助。频繁启动或闪烁对寿命无影响。体积小。有助于灯具造型设计，并可节省吊顶高度。,节能环保系统透水地面包括透水砖铺贴的人行道、绿植区域以及植草砖停车位，柏翠园项目透水地面面积为50%。优势：减少地面径流、增加土壤含水率，调节微环境，改善空气含水率、减少小区热岛效应，实现真正人居环境。,1、大平层典范项目万科柏翠园,620米林荫大道+7万公园景观空间：3万前庭广场公园|4万中央景观公园,1、大平层典范项目万科柏翠园,国宾地带：南湖宾馆 学育文化：省18、实验中学省|二实验中学,1、大平层典范项目万科柏翠园,提供全方位专业整合的健康服务和全球尖端的活机养生产品，是都市生活中推崇自然养生理念、播种绿色乐活方式的先驱者。,拥有护肤美容保养品、保健食品、家庭清洁用品，空气/水质净化、海洋深层水研发、HomeSpa等生物、生化科技产品等全球研发实力，缔造绿色产业链。,托海外背景，共享国际配备顶级设备：包括：低碳的专业实验室、先进的ERP管理系统、一体化的物流管理机制，并延聘各类专家学者参与研究，不断推陈出新，开发高优质产品。,营造圈层氛围，导入明星、阔太乐于出入的品牌会，增加项目辅助买点，塑造上流形象氛围。,1、大平层典范项目万科柏翠园,万科柏翠园一期19、推盘量589户，2012全年去化207户（户均面积231平米），去化面积47838平米。,面积：364、375平方,面积：237、240、242平方,1、大平层典范项目万科柏翠园,万科柏翠园2012全年销售案值8.13亿元，2012年销售均价17000元/平米，套均案值393万元。,1、大平层典范项目万科柏翠园,2、大平层典范项目中海紫御华府,2012年度，紫御华府实现销售408套，大平层产品去化279套（户均面积199平米），去化面积5.5万平米。,240平方米4室3厅3卫,320平方米4室3厅3卫,200平方米3室3厅3卫,150三室两厅两卫,2、大平层典范项目中海紫御华府,紫御华府20120、2全年销售案值6.85亿元、大平层产品贡献5.79亿元，大平层销售均价10418元/平米，套均案值207万元。,2、大平层典范项目中海紫御华府,紫金苑,3、大平层典范项目中海紫金苑,2012年度中海紫金苑大平层产品去化77套（户均面积245平米），去化面积1.88万平米。,3室2厅3卫 320.00平米,3室2厅3卫 200.00平米,4室2厅4卫 260.00平米,3、大平层典范项目中海紫金苑,中海紫金苑2012全年销售案值2.23亿元、实现当期去化45%，大平层销售均价11895元/平米，套均案值290万元。,3、大平层典范项目中海紫金苑,4、大平层典范项目恒大御景,2012年度，恒大御景21、实现销售862套，大平层产品去化653套（户均面积189平米），去化面积12.3万平米。,142-144平米三室两厅两卫,151平米三室两厅两卫,4、大平层典范项目恒大御景,恒大御景2012全年销售案值9.42亿元、大平层产品贡献9.12亿元，大平层销售均价7403元/平米，套均案值140万元。,4、大平层典范项目恒大御景,领导者,追随者,抗战者,补缺者,四种竞技长春大平层,行业老大,非行业老大，中大规模,次/非主流市场,万科柏翠园,中海紫金苑、紫御华府,恒大御景,敏锐的机会主义者,5、长春大平层小结,市场初立，成熟度低以万科柏翠园为标杆，2年多的市场经历，消费者对大平层产品的热情与认同，都是22、由该项目出发。标杆项目入住后的能否良性运转，决定市场对大平层产品的持久认可、持续追捧。,二维区位，泾渭分明大平层产品的区位表现，大致分为两个纬度：一类是城市中心区域，掌控都市多重优势资源；另一类，则是区位、资源等质素相对弱势。,把脉四个角度围观，本项目未来最优路线洋房！,本案产品发展走向,2,3,4,大平层、建平墅,向下行、建小高,中高端、建洋房,势必与怡众名城产品线重叠、造成冲突，“左右互博”,新兴领域，项目自身规模、品牌力、资源等尚不能给予有力的平台支撑；,从中档产品线进入中高端领域，产品升级、品牌进阶易于实施；两个项目之间可以形成良性互动；,Part 2目标市场机会,长春别墅市场环境,长23、春平墅市场环境,长春洋房市场环境,狭义的洋房（Garden Villa）就是通常所说的花园式住宅，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的联排或双拼的TOWNHOUSE，户型较大舒适度较高。,一、长春洋房产品概述洋房定义,广义的洋房指六层以下板式建筑，以四层为主，建筑风格明显，强调景观较好，绿化率较高，普遍在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台。,在长春，洋房被定义为介于别墅和小高层产品之间的中高端住宅产品，属于低密度住宅。建筑以5-6层为主，产品以平层为主兼有少量复式；面积区间100-200平方米，主力区间120-170平方米，强调对建筑风格的塑造，居24、住环境与景观的打造以及园区的高绿化率。,万科惠斯勒小镇,融创上城,远洋戛纳小镇,一、长春洋房产品概述洋房定义,花园洋房在长春,长春洋房发展历程,2005年，万科上东区推出其专利情景花园洋房，长春洋房产品正式萌芽。,2006-2007年，长春洋房市场出现阶段性真空，无新品问世。,2009年至今，长春洋房持续热销，先后涌现华瀚四季花园、复地哥德堡森林、力旺塞歌维亚等产品。,2008年，融创上城推出“花墅洋房”，再度掀起长春洋房产品热潮。同期，净月版块成为洋房产品集中区域，中信城、华业玫瑰谷都有洋房产品推出。,目前，在售代表性项目为万科惠斯勒小镇、远洋戛纳小镇、保利林语、潭泽溪郡等。,一、长春洋房产25、品概述 2005-2013长春洋房发展历程,长春洋房主要分布：净月和“高新、南部新城”两个版块。,融创上城,新发翡翠花溪,御水丹堤,澳海澜庭,中海紫金苑,保利林语,绿地中央墅,和黄御翠湾,大禹褐石公园,隆都世界湾,一、长春洋房产品概述长春洋房区域分布,在售项目,规划项目,售罄项目,一、长春洋房产品概述长春洋房区域分布（表）,一、长春洋房产品概述长春洋房产品客户情况汇总,洋房客户以中年家庭为主要群体，置业目的是为改善居住环境为第一要务。,一、长春洋房产品概述客户研究,洋房产品，客户在作购买选择时候主要有以下五大因素在左右着客户的决定。,区域分布洋房产品主要分布在净月区和高新八一水库版块，未来八一26、水库版块有较多洋房新品入市，成为竞争的热点。主力面积洋房产品主力面积段为120-170，面向改善型客户。附 加 值一楼多赠送花园和地下室，顶层赠送阁楼。高赠送成为发展趋势。,一、长春洋房产品概述小结,二、长春洋房建筑研究建筑风格研究,1、长春洋房建筑风格汇总 长春洋房建筑风格较多，以欧美的建筑风格为主，洋房要洋气。,2、案例建筑风格展示,北美小镇建筑风格主要体现在阁楼、烟囱以及木质构件、文化石的运用。,二、长春洋房建筑研究建筑风格研究,2、案例建筑风格展示,远洋戛纳小镇，法式风格主要体现在高贵典雅的立面 设计以及对称造型。,二、长春洋房建筑研究建筑风格研究,2、案例建筑风格展示,棠樾，运用红砖27、文化石等材料结合北美的造型设计展现北美新古典主义风格。,二、长春洋房建筑研究建筑风格研究,二、长春洋房建筑研究建筑立面研究,1、外立面实景图,棠樾立面实景,万科惠斯勒小镇立面实景,远洋戛纳小镇立面实景,2、外立面材料与成本,外立面用材选择注重打造品质感，多采用仿木漆、石材感观的涂料以及文化石铺贴，性价比高、综合成本相对合理。,二、长春洋房建筑研究建筑立面研究,建筑研究小结,立面用材洋房产品外立面多使用涂料（质感涂料、仿木漆、真石漆）和文化石相结合的手法，打造有变化和质感的立面效果。,建筑风格 建筑风格多变，市场上以法式、北美风格较为多见。建筑特色主要体现通过外立面的设计及木质构件、文化石、烟28、囱等细部进行塑造。,立面颜色外立面颜色搭配考虑北方的气候特点和审美习惯，多采用暖色调。,二、长春洋房建筑研究,三、长春洋房景观研究核心景观设计,万科惠斯勒小镇近万平米生态湖景,特色：稀缺大面积水景，亲水效果好；,远洋戛纳小镇法式宫廷园林,特色：大面积白桦林，仪式感强，具有震撼力；园林，曲径通幽；,棠棣立体园林绿化体系,特色：园林层次感强，风格多变，移步异景,三、长春洋房景观研究景观节点设计,节点景观的设计多采用水景，花卉组团、植物组团进行打造，增强园林景观的丰富性，实现景观过渡。,喷泉水景，使园林富有变化,多层次植物组团，实现景观过渡,大范围鲜花烘托意境,三、长春洋房景观研究景观细节设计,景观29、细节的设计主要为了烘托洋房的特色，烘托园林意境，提升景观的品质感。,万科惠斯勒小镇，园区小鹿小品体现生态的北美风情。,电影主题雕塑，映衬戛纳小镇的电影主题,多种植物的简约搭配，提升园林品质感和色彩丰富性,三、长春洋房景观研究设计机构及绿化率,知名设计机构操刀，保证园林品质，园区绿化率较高。,三、长春洋房景观研究小结,景观整体注重层次感和丰富性多利用高大乔木、灌木、时令花草打造多重园林体系。配合水景喷泉、雕塑小品增强景观的丰富性。,特色主题景观主景观通常具有很强的震撼力，万科惠斯勒打造中央湖景、远洋戛纳小镇打造大片的丛生白桦林，棠棣设计了七重园林体系，特色景观容易成为买点打动客户,知名设计机构和30、高绿化率主知名设计机构操刀保证了园林的品质感，高绿化率符合洋房产品的感觉。,四、长春洋房户型研究户型设计,洋房作为改善型产品，每个房间设计都需要 舒适的尺度，同时注重采光，多设置南北双露台或阳光房。,露台,阳光房,露台,露台,露台,露台,远洋戛纳小镇140平,棠棣143平,万科惠斯勒小镇140平,通过分析对比上面远洋、棠棣、万科三种中间层140平产品：,客厅开间均在4.5米以上，尺度阔绰；,洋房产品多配置南北露台，或者以阳光房代之；,主卧开间一般在4米以上，大多集卫生、衣帽间、卧房三项功能，面积接近30平方的小套房。,地下室都会设置下沉式庭院，有利于地下空间的采光，打造别墅级居住体验，地下室层31、高一般在2.8米-3米；下沉式庭院面积大约占地下空间的30%，一层、二层地下室赠送面积比2：1，地下面积赠送不计入产权面积。,远洋戛纳小镇一层地下110平,远洋戛纳小镇二层地下50平,棠棣一层地下125平,棠棣二层地下65平,四、长春洋房户型研究地下室设计,地下空间功能分区：地下室是主人的个性化天地，多用作打造藏酒室、工作间、娱乐天地。,四、长春洋房户型研究地下室设计,私家酒窖,麻将房,私家影院,四、长春洋房户型研究面积区间的控制,面积区间最大控制在170平左右，总价最低一般在90万，最高控制在200万，避免和经济型别墅的冲突。,四、长春洋房户型研究附加值,赠送面积实例：洋房产品通常为一层赠送32、地下室及庭院，顶层赠送阁楼，中间标准层赠送露台。,万科惠斯勒小镇一层170平,远洋戛纳小镇一层168平,赠送私家庭院50平,赠送地下室,下沉式庭院,赠送面积实例：中间层,棠棣（中间层）142平,万科惠斯勒（中间层）150平,露台,露台,露台,露台,露台,四、长春洋房户型研究附加值,赠送面积实例：顶层,棠棣（顶层）120平,露台,露台,露台,阁楼露台约25平,阁楼约35平,四、长春洋房户型研究附加值,洋房面积赠送率较高，面积赠送有力的提高产品溢价水平，一层产品溢价能力最高。,四、长春洋房户型研究附加值,四、长春洋房户型研究车位和入户方式研究,洋房园区多为人车分流设计，地下集中停车，车位比很高；大33、部分为一楼大堂入户（中海紫金苑电梯入户，属大平层产品。）,四、长春洋房户型研究小结,洋房面积赠送方式洋房产品主要赠送面积的方式为一楼赠送花园及地下室，中间层赠送露台，顶层赠送阁楼，一层和二层地下室赠送的比为2：1。洋房面积区间控制洋房产品面积区间控制在120-170平米，总价控制在100-200万，避免了与小高层、经济型别墅产品的冲突。高赠送带来高溢价率有大面积赠送的一层和六层相对于标准层，能够获取更多的溢价空间，通常溢价都在25%以上，远洋戛纳小镇一层相对于标准层的溢价甚至达到45%。洋房园区车位比略高，通常是人车分流、由一楼大堂入户。,五、长春退台洋房研究退台洋房的定义,退台洋房即情景花园34、洋房，是一种创新的建筑形态；新颖的入户方式、层层退台建筑形态，别致的情景营造；让建筑能够更加亲近自然，全景式的生活情调；,专利产品,层层退台,花园露台,私家花园,空中花园,观景露台,五、长春退台洋房研究长春退台洋房现状,目前，长春市场在售的洋房产品虽然很多，但真正意义的退台洋房只有万科惠斯勒小镇、力旺赛歌维亚和瓦萨小镇。将万科惠斯勒的产品进行分析总结，对比益田瓦萨小镇项目，形成关于退台洋房的产品思考。,万科惠斯勒小镇,益田瓦萨小镇,五、长春退台洋房研究退台洋房产品分析,层层退台，南北双露台，有天有地的自然空间；八米横厅，主卧开间四米，舒适度较高；动静分区，功能区设置合理，动静分明；,1、万科惠35、斯勒小镇户型解读,1层：170平,2层：162平,3层：158平,4层：145平,二层“退”，一层茶室退出二层露台,主卧 露 台相连，观景。室内外空间交错,静区、动区合理分割,主卧适当退让，增添出一扇与 露 台沟通的窗口,一层庭院,遗憾未配置电梯，入户方式单一、传统。,优点,电梯花园洋房，电梯直接入户；南卧室更多，北方客户容易接受；八米横厅，客厅开间四米，卧室开间四米，尺度舒适；,2、益田瓦萨小镇户型解读,五、长春退台洋房研究退台洋房产品分析,一、二层，门厅电梯双入户,1层：188平,2层：170平,5层：138平,二层“退”，一层门厅退出二层露台,一层庭院,主卧与露台相连，室内外空间交错,部36、分户型没有保证南北双向露台；动静分区没有完全区隔；,优点,遗憾,经过对比，益田瓦萨小镇在建筑风格、附加值以及入户方式上均极具特点，加上喜来登酒店的高端配套以及7000元左右的价格，竞争力较强。,3、万科惠斯勒与益田瓦萨小镇对比,五、长春退台洋房研究退台洋房产品分析,进步中的退台洋房益田瓦萨小镇产品符合退台洋房的产品要求，低容积率、北欧风格建筑，层层退台，南向 露台，南向卧室，各个房间的尺度能保证居住的舒适性。电梯洋房，电梯直接入户，双重入户方式，生活便利性好；一层南北双庭院，赠送面积更大，空间丰富性更强。,新进与传统的比照,五、长春退台洋房研究退台洋房产品分析,坚守传统的退台洋房万科惠斯勒小镇37、,户型设计南北双向露台；,纯粹体现异国特色；,户型分割注意动静分区；,洋房形态更纯粹；,建筑风格要纯粹，打造风情社区。层层退台，打造南北双向露台，保证生活空间有天有地。内部空间的设计要注重功能分区，每个空间的尺度要保证舒适性。同时注意面积区间的控制，避免总价过高。高附加值成为未来的发展趋势，万科惠斯勒小镇情景洋房一层赠送地下室；同类产品，紧随其后参与地下室赠送设计。,五、长春退台洋房研究退台洋房产品打造要点,历经8年，退台洋房在长春依然经久不衰，不断被追捧。由于北方气候原因，冬季下雪、春秋风大导致业主对露台的使用率不高；但是对于消费者而言，还是很希望拥有一份连接居室内外的露台空间、多些机会亲近38、自然。从收益率角度，退台洋房溢价能力强、收益率更高。从可售面积角度看，退台洋房会导致适当的面积损失，但是溢价水平相比其他项目仍有突出的表现，（从园林、会所等）植入高附加值的产品溢价能力更强。,五、长春退台洋房研究小结,综 述洋房成为中高端项目的标准配置。随着长春客户对洋房产品中高端住宅的认知基本形成，洋房产品的开发也逐渐进入理性时代。洋房成为中高端项目的标准配置，主要供应集中在八一水库版块和净月版块，多由品牌开发商开发。高附加值是洋房产品发展趋势。一楼赠送花园和地下室，顶楼赠送阁楼已经成为长春市场洋房产品的发展趋势，高附加值有效提高了洋房产品的溢价空间。产品力是热卖的关键。注重建筑风格的塑造，39、保证风格的纯粹性；景观设计要有主题和特色。,Part 3目标定位选择,作为净月之外的第二集中版块，“高新、南部新城”在长春洋房市场领域，近两年呈现活跃态势。,融创上城,新发翡翠花溪,御水丹堤,澳海澜庭,中海紫金苑,保利林语,绿地中央墅,和黄御翠湾,大禹褐石公园,隆都世界湾,在售项目,规划项目,售罄项目,1、区域市场扫描（1）,1、区域市场扫描（2）澳海澜庭,93两室两厅一卫,93三室两厅一卫,92-95三室两厅一卫,80两室两厅一卫,48-51两室两厅一卫,2012年,澳海澜庭项目总销售额3.28亿|销售面积57990平方|销售单位721套其中：洋房产品（小户型表现）（1）总销售额2.05亿|40、总销面积38764平方|销售单位472套（2）销售均价5308元/平方|单套案值均价43.59万|单套面积82.12平方（3）面积区间46-105平方|价格区间3960-8260元/平方,1、区域市场扫描（2）澳海澜庭,1、区域市场扫描（2）保利林语,90两室两厅一卫,110两室两厅一卫,130三室两厅两卫,跃层140四室两厅两卫（首层）,跃层140四室两厅两卫（二层）,2012年,保利林语项目总销售额4.74亿亿|销售面积58697平方|销售单位413套其中：洋房产品（1）总销售额2.8亿|总销面积37131平方|销售单位319套（2）销售均价7552元/平方|单套案值均价87.9万|单套面41、积116.4平方（3）面积区间86-146平方|价格区间6480-9180元/平方,1、区域市场扫描（2）保利林语,1、区域市场扫描（2）大禹褐石,120三室两厅两卫,135三室两厅两卫,145三室两厅两卫,2012年2月,大禹褐石项目总销售额0.307亿|销售面积5598平方|销售单位64套其中：洋房产品（1）总销售额799.69万|总销面积1429平方|销售单位13套（2）销售均价5596元/平方|单套案值均价61.5万|单套面积109.9平方（3）面积区间96-128平方|价格区间5320-5800元/平方,1、区域市场扫描（2）大禹褐石,1、区域市场扫描（2）绿地中央墅,80l两室两厅42、一卫,100两室两厅两卫,135三室两厅两卫,2012年,绿地中央墅项目总销售额4.03亿|销售面积48244平方|销售单位433套其中：洋房产品（1）总销售额3.74 亿|总销面积46015平方|销售单位419套（2）销售均价8140元/平方|单套案值均价89.4万|单套面积109.8平方（3）面积区间75-146平方|价格区间6400-11320元/平方,1、区域市场扫描（2）绿地中央墅,1、区域市场扫描（2）翡翠花溪,107l两室两厅一卫,130三室两厅一卫,143三室两厅两卫,166四室两厅两卫,2012年,翡翠花溪项目总销售额4.48亿|销售面积56339平方|销售单位520套其中：43、洋房产品（1）总销售额0.9925亿|总销面积14346平方|销售单位118套（2）销售均价6918元/平方|单套案值均价84.1万|单套面积121.6平方（3）面积区间106-147平方|价格区间4720-11390元/平方,1、区域市场扫描（2）翡翠花溪,1、区域市场扫描（2）御水丹堤,2012年,御水丹堤项目总销售额0.7335亿|销售面积13668平方|销售单位132套洋房备案数据表现总销售额0.491亿|总销面积9259平方|销售单位80套洋房产品市场表现（1）总销售额0.4069亿|总销面积6842平方|销售单位59套（2）销售均价5947元/平方|单套案值均价68.9万|单套面积44、115.9平方（3）面积区间104-159平方|价格区间4850-7440元/平方,1、区域市场扫描（2）御水丹堤,高新(南区)洋房单位价格表现,根据2012年成交统计高新南区洋房单位价格为5308-8140元/平方、单套面积82.12-121.6平米、单套案值43.59-89.4万元;澳海澜庭处于低端产品供应地位;保利林语、绿地中央墅扮演高端产品提供角色；三足鼎立、各司其职，业绩表现出色；,高新(南区)洋房单套案值表现（万元）,高新(南区)洋房单套面积表现（平方米）,1、区域市场扫描（3）小结,领导者,追随者,抗战者,补缺者,版块内部洋房竞技,行业老大,非行业老大，中大规模,次/非主流市场,45、保利林语绿地中央墅,御水丹堤大禹褐石翡翠花溪,敏锐的机会主义者,讲天时好时机，本案地段内保利、天安、融创等传统高端项目或去化殆尽、或停滞不前，本案地王价值明朗化。,1、区域市场扫描（3）小结,澳海澜庭,论地利比较“高新、南部新城”，本案城市地利的优越价值异常凸显，前者是未来不确定的发展机会、本案则是客观实际的都市现实。,道人和衣食住行，文教卫生一应俱全，高新核心成熟的生活。单是，怡众名城项目自身就有数以千计的业主群体，人丁兴旺。,建议1：参与区域市场竞争，本案的角色选择应该是挑战者，以当年的融创上城、保利罗兰香谷等高端项目同品质、同地位的传承者角色参与市场；,建议2：跳出区域之争、参与长春市高46、端洋房市场，选择别墅、大平层产品下游客层作为本案的重度目标群；,1、家庭及年龄分析,购买人群以岁中、青年两个年龄段为主力，以三口之家为主。,2、洋房业主扫描（融创上城案例）,2、客户（来源）区域、职业分析,客群集中分布于朝阳、一汽、高新、南关区域的高收入圈层，以专业精英与公务员人群为主，对价格不十分敏感，反而更注重身份。,目标客户类型理论细分,权力阶层,中产阶层,私企业主,养老客户,外地客户,权力、隐性收入、身份感、尊贵感、架子、面子、贵而不显,财富、炫耀、占有、攀比、品牌、彰显、私有,退休、分巢、子母房、宜居、便利配套,生意往来、子女期许、区域中心化、毕业、落脚,知富、精英意识、70后、高学47、历、城市主人、品质品味、关注家庭,个体经营者,简朴、收入较好但不稳、资金运转、小居室、扎堆、零通勤,高新区洋房业主，重度人群分为三类：中产阶层、权利阶层、私营业主。,2、洋房业主扫描（融创上城案例）,城市中坚的享乐群体 一群享受生活的人,他们需要舒适而非奢华，讲究优质而非大量，华而不实为他们所不屑。,他们成功，或已经拥有财富和地位，或拥有成功的起点和光明未来；,他们向往自然，厌烦了城市的喧嚣，希望寻找一个可以畅快呼吸、静静思考和生活的地方；,他们渴望进入一个圈层，体验向往已久上层生活情调和生活方式；,我们要解决的第二个问题：怎样打动，这群城市中坚？,这样，一批重身份、爱面子、讲圈层的高资人群！48、,怎样打动，这群城市中坚,以更奢适的单位产品体量，征服人,本项目产品策略,凭形式，动人,以体量，夺人,用品质，悦人,凭高贵的建筑、园林形式，打动人,用耀亮的建材、物业细节，取悦人,从户型角度控制户型面积，规避高端项目大而不当的通病，作到舒服、奢适，作高端享受型（住宅）的精致产品；,对于住宅，消费者能触摸到的通常是表象建材，隐蔽工程的内容是无从考究的；这样以来，门窗等硬件品牌，便成为高端项目的最好注解；同样，物业服务也是考评高端项目水准的重要指标；,建筑与园林，对于洋房而言至关重要，是洋房的核心要素；园林方面造园水准，是体现花园洋房“花园”气质的关键；建筑是体现项目西化意境的关键，我们的洋房不单49、要“洋”、更要洋出尊贵品质；,3、本案洋房产品选择,本案产品建议：洋房建筑，别墅意境；力争同类品质最优化；,3F,4F,5F,1F,2F,跃层,立体空间有天、有地别墅化,底跃,标准空间平墅态大平层化,户型建议1-2层建议：四室两厅三卫、面积控制200-220,1、北侧入户花园，南侧下沉花园、南北双花园：2、一层，设置长辈房；3、二层，主卧套房、子女房；4、地下，影音室、保姆房；,户型建议1-2层建议：三室两厅三卫、面积控制180-190,户型建议洋房产品线，客厅向“惠斯勒”学习,地上一层 170平,地下一层 140平,横厅设计：餐厅+客厅混合一体，南向摆放；大面宽，整体空间开阔,户型建议3层建50、议：三室两厅两卫、面积控制130-150,1、入户：设置入户花园2、动区：中西厨房并列，与门厅结合，既实现功能丰富化、又实现空间简约化；餐厅与客厅并置，充分延长开间尺寸3、户外：南北露台环绕，促进室内外空间交融，将自然溶于生活最大化；4、主卧:采用套房制，衣帽间、独立卫浴、南北大露台，完全别墅化享受,全明户型、南北通透,户型建议4层建议：三室两厅两卫、面积控制120-130,1、入户：设置入户花园2、动区：中西厨房并列，与门厅结合，既实现功能丰富化、又实现空间简约化；餐厅与客厅并置，充分延长开间尺寸3、户外：南北露台错落，实现功能房全附加风景生活；4、主卧:采用套房制，衣帽间、独立卫浴、南置露51、台；,全明户型、南北通透,全明户型、南北通透,户型建议5层建议：三室两厅两卫、面积控制110-120,1、入户：设置入户花园2、动区：餐厅、厨房、门厅三者结合，既实现功能丰富化、又实现空间简约化；客厅双面采光，并附加露台，增大交流空间；动区附赠超大露台，可变通多种功能，给主人无限创造空间；3、主卧：110多平产品中少有的大尺度主卧套房；4、北卧：附带露台，优化其价值同时增加居住者生活情趣；,产品建议洋房（3F、4F)产品线，平层向“平墅”学习,横厅设计，开阔大气：餐厅+客厅别墅分区，动区、静区严格区隔主卧套房南北通透：卧房+步入式衣橱+卫生间,户型建议洋房产品线，顶跃“套房制”,楼上、楼下双套52、房制；一层：长辈套房（卧房+卫生间）+子女房+客卫+书房+餐客厅二层：主人套房（书房+步入式衣橱+卫生间）+主人客厅+空中花园,建筑建议采用国人易于接受（轴对称、恢宏、高贵）的法式建筑风格,法式风格特点主要有：布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。贵族风格，高贵典雅。细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。点缀在自然中，崇尚冲突之美。,法式建筑风格，是既对建筑的整体方面有严格的把握，又比较善于在细节的雕琢上下功夫。建筑造型上多采用对称造型，屋顶上一般都会有精致的老虎窗。外立面色彩典雅清新。,建筑外立面风格，选择法式宫廷建筑风格、讲究对称和仪式感，圆柱、坡顶等细节53、突出奢华感(用材方面选用德国原产莱姆石)。,建筑参考单体立面，强化仪式感，拔高项目品质,入口处不会看到社区内的景象，私密性很好；销售期内，入户大堂楼栋，可以作销售接待中心；,建筑参考社区入口：仪式感，从归家的第一步开始,建筑参考社区入口：仪式感，从归家的第一步开始,社区入口两侧即是地下停车车库位置，进入小区即可把车停入车库内，完全的人车分流的设计保证了社区内的安全和私密性。,建筑参考车行入口：安全和私密性、完全人车分流,园林建议立体园林：法式小品+五重园林,法式园林中，花坛、雕像、喷泉等元素是亮点，这些可以与本案建筑形成关联、建立呼应关系。法式园林，属于平面图案式园林。对于本案而言，这是需要规54、避的。,法国园林十分重视用水,水是造园不可或缺的要素,巧妙地规划水景,特别是善用流水是表现庭园生机活力的有效手段；,法式园林，充分体现的是等级制度。贯穿全园中轴线重点装饰，最美的花坛、雕像、喷泉布置在中轴线上，道路分级严谨。整个园林为条理清晰、秩序严谨、主从分明、简洁明快、庄重典雅的几何网格。,园林建议立体园林：法式小品+五重园林,立体多层次五重景观环境,结合“龙湖”五重景观思路：大冠幅（高大）乔木、（中高）灌木、小乔木+（次高）灌木+花卉、小灌木+草坪、地被，营造立体园林。,“龙湖”五重景观体系,第一层次，以高7-15米、冠幅5-10米大乔木；,第二层次，4-5米高大灌木小乔木；,第三层次，55、2-3米高的灌木；,第四层次，花卉、小灌木；,第五层次，草坪、地被等，,中轴、对称、景观：十分对称的景观水池，两边的植物和建筑都采用中轴对称的方式布局，仪式感很强烈。,园林参考法式小品：植物、雕塑中轴对称，塑造仪式感,喷泉：中央景观喷泉，地面由天然石材铺设，与周边建筑和景观相互映衬。,园林绿化植物多样、层次感很强，乔木、灌木、草丛、花木、以及盆栽等有序的结合在一起，营造花园式园林景观。,园林参考花园园林：植物多样、层次丰富、立体景观,园区道路：社区间的小型道路，建议使用天然石材铺设，配以整齐和多层次的绿化植物。,绿城玉兰花园位于浦东新区：周边环伺张江高科技园区、金桥出口加工区、金融信息服务产业56、基地、迪士尼园区等多个国家级重点开发园区。,绿城玉兰花园，占地5.8万平方米，地上建筑面积8.7万平方米，容积率1.5；北区规划6栋高层公寓，南区规划法式平层别墅；采用十字对称景观轴线，营造社区居住环境。,参考案例绿城玉兰花园,标准层户型：四房两厅五卫面积约363平方动静分区设计，进门右手边（即图中黄色部分）为活动区，左手边（即蓝色部分）为休息区，整体动线十分流畅;厅长近18米，宽约6米，分为餐厅、客厅和会客厅（书房），营造奢适的待客环境;4间卧室2南2北，所有房间都是套房设计，保姆同样是套房设计，有独立的出入口。,参考案例绿城玉兰花园,绿城玉兰花园，主推南区平层别墅，主力面积330-400平57、方，价格区间44000-81000元/平方。,厅：空间十分开阔、北面是餐厅，南面为客厅，北面和东面都有大面积的开窗使各方面通透明亮，唯一有遗憾的是厅的南面是个书房，南向采光和视野有一些影响。,参考案例绿城玉兰花园,书房：客厅的南边设计的是书房，业主也可以改造成客厅，该方面东、南两面都有开窗，采光和视野都非常好。,参考案例绿城玉兰花园,厨房：与北面的餐厅相邻，方便就餐，L型布局操作动线流畅，厨具采用全套德国品牌。,参考案例绿城玉兰花园,北向次卧：4个房间2南2北，北面的2房面积比较小，适合作为子女房，都是套房设计，居住私密性有保证。,参考案例绿城玉兰花园,南向次卧：南向次卧面积比较宽裕，带南向阳58、台采光通风比较好，同样是套房设计，除了卫生间外还带有衣帽间，作为老人房比较合适。,参考案例绿城玉兰花园,主卧：主卧朝南，面宽充裕，带有大面积的南向阳台，豪华套房设计，居住舒适度高。,参考案例绿城玉兰花园,入户门：天山鹤山铸铝门窗材：德国维卡门窗五金件：德国原装进口诺托五金件智能设施：磁卡 密码 钥匙 三合一门锁,产品建议显性建材，局部向“大平层”学习,中海紫金苑,入户门：钢木符合门，实木贴皮窗材：德国维卡智能设施：密码、刷卡和钥匙三种开启“世界之锁”美国ASA ABLOY集团,万科柏翠园,入户门：钢木符合门，实木贴皮,个别建材建议参考万科柏翠园：,在材料使用方面，局部显性建材建议参考万科柏翠园59、品牌，从品质角度建立项目高端形象：,物业建议聘请高端顾问指导，提升物业服务水准，同时建立项目附加值,高新物业成立于1999年，十多年来公司不断壮大、日趋成熟。但是，欠缺高端项目服务履历、缺少对高端人群的服务经验，需要深入完善。,高力国际在51个国家或地区经营。开展全方位的房地产服务，包括写字楼、零售物业、住宅、工业物业中介顾问服务，在大中国地区管理的物业总面积超过2900万平方米，遍布20多个城市。,仲量联行在亚太地区开展业务超过45年，在中国内地的第一个办事处于1994年在上海建成，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括商铺、住宅、写字楼、酒店、管理服务等。,世邦魏理仕进入中国内地市场已经超过60、20多个年头。除北京外，世邦魏理仕目前还在中国内地的上海和广州设有分公司。世邦魏理仕是纽约证交所上市公司，也是美国财富1000强公司之一。,第一太平戴维斯是英国老牌不动产服务企业Savillsplc旗下物业服务子公司，向客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处。,戴德梁行国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。,我们有,我们最,我们是,高新核心法式洋房；高端物业服务住区；高端61、科技、高标筑材；,五重生态园林，自然亲水堤岸；高效的城市切换速度优质学育条件；齐全的生活配套；奢适的生活空间；,低密、舒适、便捷,项目核心竞争力体系梳理,定位。,我们的城市中坚都习惯了占有，习惯了概念，习惯了标签：“我的房子是高新区中心地王！”；“有天、有地、别墅与洋房共生”；“法式建筑、法式园林、法式风情”。,我们要唤醒城市享乐中坚骨子里的生活情结；回归生活本质、回归产品，回归洋房本质；用自然、优雅的态度与客户沟通；用我们积极的人文居住理念附加在项目产品之上，用心打动他们；用一种代表群体的生活方式，解释一个圈层的精神诉求。,长春城市中坚“法式慢乐”生活区Citta Slow Town,项目整62、体定位,城市中坚阶层对于居所功能的潜在需求解析,1,2,3,4,居住需求,配套需求,投资需求,社交需求,中产居所的四大潜在需求,居所的舒适性生活的便利性环境的宜居性,生活、教育配套休闲、娱乐场所,身份感社交场所,良好的升值预期,You are where you live,享乐中产，不为生活而妥协,视野Vision,品味Elegance,品质Quality,法式慢乐生活“悦己”,有一些事业，但不放弃生活；有一些金钱，但不被金钱统治；追求品位生活，但不附庸风雅和装腔作势；接近自然，但不离群索居；,慢乐生活“乐家”,将爱和梦想献给家人！幸福的生活，因家人的微笑而变得简单,善待朋友就是善待自己,慢乐63、生活“尚友”,分享、交流，才能赢得尊重,本项目的核心策略：“1+2+4”产品+服务整合产品优势及配套服务，建立体验价值点,本项目的产品策略：低密+适度附加和创新+配套,客观性,主动式,被动式,主观性,3 1 4 2,产品,服务,人文,环境,（新进者）,（品牌）,（社会资源）,（自然资源）,河岸+地脉,配套+物业,体验,产品优势突出并有一定创新 南北朝向、户型方正、主打低密居住感受，突出户型别墅感，增加景观享有率，努力营造整体社区氛围；通过创新，实现一定面积赠送，提高产品附加值,4、本项目产品形式定位,基本原则：竞争关系：阻击八一水库版块，本项目应当确立高新地王级项目；低密度形象：用底跃产品，树64、立项目低密、别墅境界高品质形象；容积率约束：保障洋房舒适间距、为作足容积率、建议配合小高层实现项目利润最大化；,产品形式定位：,标杆产品：底跃产品,辅助产品：小高层,主力产品：电梯洋房,案名|LOGO,法兰西荣誉与民主France,5、案名与标识（1）,荣誉。,19世纪，世界第二强国；两次世界大战的主要战胜国之一；,爱丽舍宫爱丽舍宫，闻名遐迩与【美国】白宫、【英国】白金汉宫、【俄罗斯】克里姆林宫并驾齐名；ElysePalace,荣誉。,5、案名与标识（1）,爱丽舍宫位于巴黎香榭丽舍大街(Champs-Elyses)东端，1.1万平方米，地处巴黎市中心，背倚一个2万多平方米的恬静大花园。,关键字65、：区域中心，背倚花园。,荣誉。,5、案名与标识（1）,荣誉。,爱丽舍宫主楼，一座两层高的欧洲古典式石建筑，典雅庄重；两翼，对称的两座两层高的石建筑；中间，一个宽敞的矩形庭院；,关键字：对称原则、法式建筑,5、案名与标识（1）,爱丽舍宫兴建于1718年，迄今近300年历史。第一位主人，是戴弗罗伯爵，当时，称为戴弗罗公馆。,关键字：历史积淀,荣誉。,5、案名与标识（1）,爱丽舍宫历经沧桑，几易其主：路易十五、路易十六、拿破仑一世、拿破仑三世等长期为达官贵人享用。,关键字：王者人文,荣誉。,5、案名与标识（1）,爱丽舍宫1873年颁布法令，正式指定爱丽舍宫为法国总统府。法国最高权力的象征。,关键字：66、王者人文,荣誉。,5、案名与标识（1）,5、案名与标识（1）,中海戴弗罗官邸/中海麗宫,案名渊源“爱丽舍”一词源于希腊语，意为“乐土、福地”，象征着贵族、高雅和权威。爱丽舍宫（ElysePalace），居于巴黎区域中心、背倚花园，完美法式建筑，数百年至今的权利中心。本体嫁接本案属于高新中央区位，（项目）自身园林与外部丰富的自然资源，别墅级法式洋房建筑，目标群选择的是各界行业领导者，与法国荣誉府邸产生了完美对味。嫁接之后，将提升本案格调高雅、尊贵的形象感。,法兰西荣誉与民主France,5、案名与标识（2）,民主。,斯特拉斯堡 Strasbourg德国和法国曾多次交替拥有其主权；在语言和文化上兼67、有法国和德国的特点；两种不同文化交融之地；,关键字：文化交融,5、案名与标识（2）,民主。,斯特拉斯堡 Strasbourg德法两国名人谷登堡、加尔文、哥德、莫扎特、巴斯德等曾在斯特拉斯堡居留。,诗人|文学家：哥德,音乐家：莫扎特,宗教领袖：加尔文,物理学家：谷登堡,关键字：文化交融,5、案名与标识（2）,民主。,斯特拉斯堡 Strasbourg法国第七大城市位于法国国土的东端；法国阿尔萨斯大区和下莱茵省政治文化中心。欧洲民主机构汇集地,关键字：地理中心,5、案名与标识（2）,民主。,关键字：民主中心、欧盟中心,斯特拉斯堡 Strasbourg与日内瓦、纽约以及蒙特利尔一样，非首都，却是国际组68、织总部所在地的城市；斯特拉斯堡与比利时的首都布鲁塞尔 一样，驻有欧盟许多重要的机构；,欧洲理事会,欧洲人权法院,欧盟反贪局,欧洲议会,5、案名与标识（2）,民主。,斯特拉斯堡 Strasbourg与德国隔莱茵河相望;拥有中世纪以来的大量精美建筑;被联合国教科文组织列为世界文化遗产;,关键字：精美建筑,5、案名与标识（2）,5、案名与标识（2）,中海斯特拉斯堡,本体嫁接 从表象看，我们的目标群体是一批向往着异域风情、渴望高品质的生活格调的城市中坚力量；从其行为次透视其深层内心，其实他们向往和追求的，是一种文明、民主、健康的文明生活。借用斯特拉斯堡底蕴，演绎项目价值、并传递给目标主体，生动、真实、69、有出处，将产生极致感染力。,5、案名（3）,案名渊源君兰，取意君子兰，春城的市花是君子兰，其寓意“君子谦谦，温和有礼，有才而不骄，得志而不傲，居于谷而不卑”。本体嫁接高新君兰，借花语入佳境将尊贵之感最大化释放，同时更能彰显业主的君子风范和胸襟。,中海君兰|中海君澜,5、案名与标识（4）,国王水岸|1803,案名渊源1803年，拿破仑成立法兰西第一帝国，成为当时欧洲版图上的唯一强国，无论是经济、文化还是国民自豪感，都为法国抒写了一段传奇的历史。本体嫁接针对本案法式建筑的风格定位，园区内的优雅水景，以及高新区域内的核心地位，让高新国王水岸1803具有一种王者的风范和气度。而且“水岸”的应用更加强调70、了本案的产品力，同时给客户一种尊逸生活的享受。,5、案名（5）,案名渊源爱丽舍宫（法语：Palais de llyse，英语：lyse Palace，1718年），亦译艾丽榭宫，法国总统的官邸与办公室所在地，位于巴黎八区Rue du Faubourg Saint-Honor之55。本体嫁接名字独特，易于产生关注。不失品质，通过低调借用总统官邸地址嫁接至本案，营造项目权利气质、尊贵感，让目标群产生心理对味、共鸣。,中海巴黎道55号,5、案名（6）,中海梵赛宫,案名渊源取名梵赛宫，名字来源自法国著名的凡尔赛宫，1833年凡尔赛宫被辟为国家历史博物馆，1980年被列入世界文化和自然遗产名录。是法国最71、高文化象征。本体嫁接高新梵赛宫彰显了本案宫殿级别的尊荣感与独特的艺术美感。让居住者体验到一种奢华和备受尊重的感觉。大气同时不失历史的文化性。,5、案名（7）,案名渊源左拉，法国文豪，同时也是自然主义文学流派的鼻祖。代表作品有萌芽娜娜等。左拉代表了一种法国精神，一种对于文学和生活的想象。本体嫁接高新左拉世家，赋予项目的是一种文化修养和名门世家的底蕴，塑造本案独特文脉气质，建立本案高端人文形象。,中海左拉世家,5、案名（8）,案名渊源酩悦，是法国最为奢侈的香槟品牌之一，创建于1743年，文化底蕴浓厚，是上流社会的最爱，是贵族生活的一种象征。本体嫁接高新酩悦读起来朗朗上口，仿佛香槟的清香散发于生活的每一个角落，园内水系灵动，为居住增添一道别具法式浪漫的风景。,中海酩悦,5、案名（10）,案名渊源“翡丽”取自世界十大奢适名表瑞士“百达翡丽”。“百达翡丽”是日内瓦仅存的家族独立经营制表商，历史悠久，工艺精湛，始终致力于设计、开发、精制并装配出世界上最完美的时计作品。本体嫁接以高新翡丽命名，诉求项目建筑的高端品质、精工施法，同时表达景观宛若翡翠般魅力脱俗。,中海翡丽,