1、【唐人文化园唐人街五维策划报告】谨呈宝升昌（集团）有限公司一维/市场分析及项目核心问题四维/支付能力及造价标准研究二维/产品定位及物业发展建议五维/经营目标及项目开发策略三维/项目营销方案建议一维/市场分析及项目核心问题1、项目城市（区域）分析城市概况项目资源分析区域规划分析3、项目机遇与核心问题市场竞争格局分析项目目标客户分析目标客户细分4、项目初步定位2、项目本体研究房地产供求分析唐山行政规划市辖区路南区、路北区、开平区、古冶区、丰润区、丰南区区县滦县、滦南县、乐亭县、迁西县、玉田县、唐海县开发区高新技术开发区、海港开发区、南堡开发区、芦台经济技术开发区、汉沽管理区、曹妃甸工业区代管县级市2、迁安市、遵化市唐山环渤海经济圈重要城市，中国首个科学发展示范区，中国未来发展前景最好的城市之一。项目城市（区域分析）/城市概况2010年唐山全市实现地区生产总值4469.08亿元，比上年增长13.1%，比“十五”末增长87.6%,“十一五”期间唐山GDP年均增长13.4%。2004-2010年唐山城市GDP发展增速图1630.02028.02362.02779.03561.03781.04469.114.9%15.1%14.6%15.1%13.2%11.3%13.1%10001500200025003000350040004500500020042005200620072008200920103、0%3%6%9%12%15%18%国内生产总值(亿元)增长率*数据来源：唐山市统计局项目城市（区域分析）/城市概况2010年唐山全年实现社会消费品零售总额1119.45亿元，比上年增长18.6%，比“十五”末增长1.4倍。“十一五”期间年均增长18.3%。307.5359.7468.6544.3648.81119.5809.817.0%15.5%16.2%19.2%15.2%18.6%22.4%-50200450700950120020042005200620072008200920105%7%9%11%13%15%17%19%21%23%25%社会消费品零售额（亿元）增长率2004-20104、年唐山社会消费品市场发展增速图*数据来源：唐山市统计局项目城市（区域分析）/城市概况2010年唐山城镇单位在岗职工平均工资为37232元；居民人均可支配收入19556元；人均消费性支出13522元，同比分别增长11.7%、8.3%和4.3%。2004-2010年唐山社会人均收入及消费性支出统计图￥15,473￥17,728￥20,475￥23,648￥27,314￥31,548￥37,232￥8,544￥9,628￥10,905￥12,137￥13,508￥15,035￥19,556￥7,428￥7,900￥8,987￥10,002￥11,132￥12,391￥13,52205000100005、1500020000250003000035000400002004200520062007200820092010元/人/年职工平均工资居民可支配收入消费性支出*数据来源：唐山市统计局项目城市（区域分析）/城市概况20082010年，唐山全市共投入2000亿元用于城乡建设。曹妃甸国际生态城、南湖生态城、凤凰新城、环城水系、空港新城项目都取得重大建设成果。凤凰新城环城水系南湖生态城曹妃甸生态城项目城市（区域分析）/城市概况借承办2013年花博会与2016年园博会契机，2011年唐山市总投资1000亿元全面推进“四城一河三岛”开发建设。四城曹妃甸国际生态城南湖生态城凤凰新城空港新城一河环城水系三6、岛唐山湾国际旅游岛(菩提岛、月岛、祥云岛)凤凰新城金融街环城水系建成图南湖生态城国际社区唐山湾国际旅游岛项目城市（区域分析）/城市概况根据唐山城市总体规划（2008-2020），唐山发展格局将呈“两核两带”。两核中心主城区：京津冀重要的产业服务和生活居住中心；全市的政治、经济、科技、教育、文化中心。曹妃甸新区：京津冀重要的临海产业服务中心；冀东区域高教科研及产业转化基地；国家级滨海生态创新发展中心。两带山前发展带/沿海发展带项目城市（区域分析）/城市概况根据唐山城市总体规划（2008-2020），唐山中心城区空间发展方向呈“东延西扩南拓北控”。东延结合唐钢等工业企业外迁、陡河治理；西扩结合城市7、高铁枢纽和空港新城建设；南拓以南湖生态城为开发建设重点，重点对接曹妃甸新区；北控结合高新生态区农业开发建设。项目城市（区域分析）/城市概况根据唐山城市总体规划（2008-2020），唐山中心城区空间结构将呈组团式，重点打造三大片区、两大公园、六大市级中心。三大片区中心片区：含中心组团、南湖西组团、铁西组团、小山组团、高新区组团和陡河东组团；开平片区：含开平组团和开平南组团；丰南片区：含丰南组团、丰南西组团和丰南南组团两大公园依托唐山矿和马家沟矿采煤塌陷区建设南湖、东湖郊野公园六大市级中心市级综合公共中心；市级商务会展中心市级商业中心；市级商贸中心市级政务中心；市级综合物流中心项目城市（区域分析8、）/城市概况项目城市（区域分析）/房地产供求分析2008年以后唐山房地产进入突破发展期，城区大量拆迁改造工程不断推进，品牌开发商不断进驻，唐山房地产持续保持快速增长阶段。2006-2010年房地产投资额及复合增长率项目城市（区域分析）/房地产供求分析住宅地产市场，主城区住宅放量不断放大，各片区住宅环境不断成熟。凤凰新城片区唐山重点发展区域之一，发展潜力巨大，唐山未来CBD，该区域项目均为中高档楼盘。高新区片区区域住宅以平改项目为主，区域建设的不断成熟，已经将成为唐山房地产发展前沿。市中心片区危旧平房的改造，建设路、新华道扩容与改建。市中心区片区住宅赢得新的市场机会。南湖片区优秀的自然资源和特殊9、的地质环境，南湖片区以低密度住宅产品为主。高新区片区凤凰新城片区市中心片区南湖片区凤凰新城片区（在建/入住项目）项目名称占地面积（平方米）总建面（平方米）物业类型唐城壹零壹3080008.5万高层、别墅梧桐大道18780013万高层、花园洋房凤凰湖畔24800080万高层、花园洋房景泰翰林22452018万高层七星印象570310万商业、住宅、公寓金域华府25984125万高层橡树湾18000014.8万高层、花园洋房嘉里雅颂居7585522万高层、酒店新天地鹭港5728007万高层、小高层、别墅怡景文园53239.414万高层、小高层中国水电首郡18000060万高层、小高层、花园洋房天景美10、地8270021万花园洋房、小高层、公寓荣泰尚都5880114.53万小高层宏扬香木林12500040万高层、小高层凤凰世嘉26839856万高层、小高层总计403.83万平方米项目城市（区域分析）/房地产供求分析高新区片区（在建/入住项目）项目名称占地面积（平方米）总建面（平方米）物业类型金色国际56613.46万高层金色河畔346665.42万高层SOHO阳光115876.45万公寓凤城阳光68335万公寓第1栋38742.51万公寓龙泽国际26640066万商业、住宅、公寓青年都会147758.32万公寓尚唐国际26000079万高层、小高层星河公馆8310014.51万高层、别墅世纪学11、庭2800003.96万高层、小高层、多层星城时代87965.2万公寓元龙水云间1700060万高层世纪龙庭28350054万花园洋房、小高层、高层巴黎河谷800000200万多层、高层、花园洋房总计513.83万平方米项目城市（区域分析）/房地产供求分析市中心片区（在建/入住项目）项目名称占地面积（平方米）总建面（平方米）物业类型尚品名都10000025万高层尚湖名筑333009.5万高层金色和园3875911万小高层、高层观筑319688万小高层天昱金元115808万公寓盛和观邸127682.51万公寓盛安金景350007.7万商业、住宅、公寓金色雅居300008.32万多层六湾1052212、820万高层、小高层水上明珠17600035万高层、多层陶然居5243314.7万高层、小高层、多层嘉润御府117547.36万高层裕祥园6400013.9万高层六合轩府2410011.3万花园洋房、小高层、高层富丁国际105749.42万多层、高层、花园洋房项目城市（区域分析）/房地产供求分析项目名称占地面积（平方米）总建面（平方米）物业类型新天地美域1534100400万高层、小高层、多层金隅乐府16591621.5万小高层、花园洋房新华贸铂金公寓139571万公寓东成世嘉70332.57万高层、小高层宁泽锦苑140396.7万多层、高层蓝色多瑙河5101525万多层、小高层东方红276113、88.1万高层、小高层兴盛大成15500040万高层、小高层、花园洋房河北新人家150709.7万高层、小高层西山公馆30001万高层和泓阳光6600026万高层启新188930266380万小高层、高层新华联广场6239031万高层、公寓万达广场210000109万高层总计953.28万平方米市中心片区（在建/入住项目）项目城市（区域分析）/房地产供求分析南湖片区（在建/入住项目）项目名称占地面积（平方米）总建面（平方米）物业类型滨湖庄园20000038万小高层唐宁湾5200020万小高层、花园洋房南湖壹号14541618万别墅中骏南湖香郡11329210万别墅和利水岸名都30000058万14、小高层、花园洋房金岸红堡26600040万小高层、花园洋房绿城南湖春晓666660115万小高层瑞宫1165366万别墅万科红郡20000012万别墅南湖金地1026000326万高层仁恒湖滨城19000039万高层、小高层、别墅总计682万平方米项目城市（区域分析）/房地产供求分析项目城市（区域分析）/房地产供求分析2010年1月份2010年2月份2010年3月份2010年4月份2010年5月份2010年6月份2010年7月份2010年8月份2010年9月份2010年10月份2010年11月份2010年12月份2011年1月份2011年2月份2011年3月份2011年4月份2011年5月份215、011年6月份2011年7月份2011年8月份2011年9月份2011年10月份05101520253010.643.948.5915.6718.1614.439.918.998.0916.413.6915.5924.0315.3417.5512.197.267.7111.6615.285.417.592010-2011年唐山新建住宅市场月成交量（单位/万平米）144.1万平米124.02万平米项目城市（区域分析）/房地产供求分析2010年1月份2010年2月份2010年3月份2010年4月份2010年5月份2010年6月份2010年7月份2010年8月份2010年9月份2010年10月份2016、10年11月份2010年12月份2011年1月份2011年2月份2011年3月份2011年4月份2011年5月份2011年6月份2011年7月份2011年8月份2011年9月份2011年10月份01000200030004000500060007000800090001000057256319587660106038666562236605639567916346874860515574595478896492738685858211761776892010-2011年唐山市区新建住宅市场月成交均价（单位/元）2010年1月份2010年2月份2010年3月份2010年4月份2010年5月份2017、10年6月份2010年7月份2010年8月份2010年9月份2010年10月份2010年11月份2010年12月份2011年1月份2011年2月份2011年3月份2011年4月份2011年5月份2011年6月份2011年7月份2011年8月份2011年9月份2011年10月份00.511.522.533.542.011.313.342.742.141.982.73.43.661.892.892.92.61.573.12.622.612.382.231.941.91.45项目城市（区域分析）/房地产供求分析2010-2011年唐山市区存量住宅市场月成交量（单位/万平方米）28.95万平米22.418、万平米2010年1月份2010年2月份2010年3月份2010年4月份2010年5月份2010年6月份2010年7月份2010年8月份2010年9月份2010年10月份2010年11月份2010年12月份2011年1月份2011年2月份2011年3月份2011年4月份2011年5月份2011年6月份2011年7月份2011年8月份2011年9月份2011年10月份01000200030004000500060007000492649225175557552825182493653655589536055625586580458695638588758526338629762116329633519、项目城市（区域分析）/房地产供求分析2010-2011年唐山市区存量住宅市场月成交均价（单位/元）长宁道城市化进程不断深入，城市商业发展迎来新机遇,唐山商业布局出现新趋势。圈点放射三大商圈逐渐成熟，辐射商业地产项目持续增多，也进一步促进了商圈繁荣。连点成线城市主干道两侧商业持续放量。如建设路沿线、凤凰新城-友谊路沿线友谊路建设路龙泽路凤城国际中环广场天一广场北新道商圈渤海新世界万达广场新华贸中心紫金广场硅谷国际东润国际广场嘉美广场东方时代广场嘉里中心隆泰商务中心SOHO阳光凤城阳光大陆青年都会新华文化广场唐山RBD凤城国贸远洋城二期恒茂世纪广场世博广场新世界百货新华道商圈远洋城商圈在售/在建项20、目规划建设项目项目城市（区域分析）/房地产供求分析唐山百货大楼改扩建凤城国际广场万达广场紫金广场新华贸中心渤海新世界天一广场中环广场友谊路RBD金安硅谷国际嘉里中心凤城国贸新华道商圈项目北新道商圈项目建设路及友谊路沿线项目新增商业地产项目一览项目城市（区域分析）/房地产供求分析传统商业城市商业发展初期，以百货业态为主，功能较单一，主要满足传统购物需求代表：唐山百货大楼/华联商厦混合商业办公物业与零售商业的叠加,满足现代商业和商务需求商业综合体商业综合体高速发展同类项目数量激增，满足休闲购物消费办公需求代表：世博大厦/人民购物广场代表：万达广场/渤海新世界唐山商业类型由传统商业向更高层次发展，不21、断满足城市新兴消费需求。项目城市（区域分析）/房地产供求分析板块名称项目名称开发商总建面（平方米）物业类型新华道商圈渤海新世界唐山宝升昌房地产开发有限公司8.5万商业、办公、公寓新华贸华岩房地产开发有限公司13万商业、办公、公寓万达广场唐山万达投资置业有限公司106万商业、办公、公寓、酒店新华1号唐山君瑞房地产开发有限公司18万商业、办公、公寓、住宅新华联广场唐山新华联置地有限公司10万商业、住宅、公寓新文化广场唐山欣泰房地产开发有限公司25万商业、办公、住宅世博广场唐山美盛房地产开发有限公司14.8万办公、住宅、公寓新世界百货香港新世界集团22万商业、办公、住宅恒丰大厦唐山联谊房地产开发有限22、公司7万办公、商业北新道商圈凤城国际唐山天壤房地产开发有限公司14万商业、住宅、公寓天一广场唐山中云房地产开发有限公司15万商业、办公、住宅福地大厦唐山福星房地产开发有限公司4.7万办公中环广场唐山华泽房地产开发有限公司20万商业、办公、公寓凤凰新城-友谊路沿线隆泰商务中心唐山天宝澳鑫垄地产开发有限公司1.8万商业、办公嘉里中心嘉里置业有限公司商业、办公、住宅项目城市（区域分析）/房地产供求分析板块名称项目名称开发商总建面（平方米）物业类型远洋城商圈大陆青年都会唐山大陆房地产开发有限公司8.8万公寓、商业SOHO阳光唐山大陆房地产开发有限公司6.45万写字楼、商业大陆王府国际唐山大陆房地产开发23、有限公司5.8万写字楼、酒店、商业星城时代唐山东方房地产集团有限公司4万公寓、商业凤城阳光唐山天壤房地产开发有限公司5万住宅、办公、商业恒茂世纪广场唐山恒茂世纪房地产开发有限公司61.3万商业、办公、住宅远洋城二期唐山东方房地产集团有限公司15万写字楼、商业嘉美广场唐山华瑞房地产开放有限公司38万商业、住宅、公寓东方时代广场唐山东方房地产集团有限公司12万写字楼、公寓、商业建设路沿线唐宁城唐山远大房地产开发有限公司11万公寓、商业富丁国际唐山银厦房地产开发公司9.5万写字楼、商业、住宅东润国际唐山东润房地产开发有限公司12万写字楼、商业、住宅东旭花园唐山东旭房地产开发有限公司10万写字楼、住宅24、商业紫金广场唐山市妇兴房地产开发有限公司8.4万写字楼、商业、住宅硅谷国际唐山金安房地产开发有限公司6.2万写字楼、商业合计503.05万平方米项目城市（区域分析）/房地产供求分析新华道商圈商业特点及发展现状唐山商业最为繁华区域，城市价值及形象价值最高。新华道具备较强的消费客流及商务气氛，因此综合体商业多以购物百货和写字楼、高端酒店的形式出现。项目名称定位方向物业配比（平方米）项目现状已签约或定制性物业渤海新世界商业类综合体8.5万在售橙天嘉禾影院、屈臣氏新华贸中心商业类综合体13万在售阿迪达斯、耐克、肯德基、亨利万达广场居住类综合体106万在售万千百货、洲际酒店新华1号居住类综合体18万在25、售新世界百货商业类综合体22万在建新华文化广场商业类综合体25万在建王府井百货世博广场居住类综合体14.8万在建燕莎商场/银泰百货合计207.3万平方米新华1号渤海新世界万达广场新华贸中心世博广场新世界百货新华文化广场项目城市（区域分析）/房地产供求分析地址唐山市新华西道88号开发商宝升昌房地产开发有限公司物业类型商业、办公、住宅物业规模商业1.8万；办公2万；住宅2万；总规模5.9万容积率6.0销售均价销售方式一层外街铺,面积100-200（建面），售价为5万元/；一层内铺，面积为40-60（建面），售价为2.6万元/；二层内铺，面积为15-30平米（建面），售价为2.1万元/；三层内铺，面26、积为10-20（建面），售价为1.6万元/四层内铺，面积为10-20（建面），售价为1.3万元/写字楼整体均价1.1万/住宅整体均价8500元/档次中高档客户群体分析唐山本地客户为主；住宅投资为主；写字楼自用为主备注开业时间：2012年底新华道商圈代表项目渤海新世界项目城市（区域分析）/房地产供求分析楼层商业经营业态6F影院、SPA/健身房5F主题餐厅4F影院、电子/动漫礼品、图书音像3F男装、运动装、休闲装、童装2F少淑女装、精美饰品、内衣、水吧1F黄金珠宝、化妆护理、精品服饰、皮鞋皮具、钟表眼镜B1金客隆超市地址唐山市新华道与华岩路交汇处开发商唐山华岩房地产开发有限公司物业形式商业、办公、27、公寓物业规模商业6万；办公3万；公寓0.8万容积率6.5销售均价销售方式一层外街1拖2，面积150-300。售价4-5万元/，一层内铺面积为40-60，售价为3.5万元/；二层内铺面积为15-30，售价2.6万元/；三层内铺面积为10-20，售价1.8万元/写字楼销售均价1.3万元/公寓销售均价1.3-1.4万元/销售率商业前期蓄客2个月，开盘后一天半基本清盘。采用带租约方式销售，写字楼和公寓基本售罄。物业管理费2.5元/月客户群体分析大部分唐山市区，唐山周边区县客户购买占10%备注开业时间：2011年5月27日/商业使用率：50%楼层经营业态5F餐饮娱乐休闲馆：北京易时代美食广场/大地影院/28、鼎鑫电玩城4F餐饮娱乐休闲馆：亨利KTV/安第斯南美烤肉/晟蒂诺咖啡/拿度麻辣香3F摩登生活馆：皮鞋箱包/美容美发美甲/化妆品/内衣配饰/童装童鞋/日货小百2F摩登生活馆：潮流女装/精品男装/中性休闲装1F主流品牌馆：外铺商业街/名牌服饰/舒适生活用品/精品鞋区/运动休闲B1华润万家超市新华道商圈代表项目新华贸中心项目城市（区域分析）/房地产供求分析地址唐山市新华道与文化路交汇处开发商唐山万达投资置业有限公司物业形式商业、办公、酒店、公寓物业规模总建面106万，商业23万，五星级酒店4.7万，公寓写字楼各11.25万平米，住宅62万容积率整体3.52，商业部分7.8销售均价社区底商均价400029、0元/，最高售价达60000元/，最低售价为20000元/；公寓9000-10000元/；写字楼12000元/，住宅均价8800-9300元/容积率整体3.52，商业部分7.8档次中高档次物业管理费3.88元/月客户分析30%40%来自唐山周边区县；40%50%来自市区范围（其中20%是外地来唐经商并定居的，如温州商户）；10%为外地客户购买动机万达品牌号召、唐山消费群底商投资习惯综述凭借万达的品牌号召力及项目本身的核心地段优势，万达广场社区底商、公寓和写字楼产品吸引了众多唐山投资客。新华道商圈代表项目万达广场项目城市（区域分析）/房地产供求分析北新道商圈由凤凰购物广场和八方购物带动而形成城市30、中心商圈。新增商业项目主要沿北新道沿线分布，相对较为集中，但体量不大，规模档次低于新华道商业物业。项目名称定位方向物业配比（平方米）项目现状已签约或定制性物业凤城国际居住类综合体14万在售乐购超市天一广场居住类综合体15万在售沃尔玛超市福地大厦办公类综合体4.7万在售中环广场居住类综合体20万待售凤城国贸商业类综合体38万在建合计91.7万平方米凤城国际天一广场凤城国贸中环广场福地大厦北新道学院路北新道商圈商业特点及发展现状项目城市（区域分析）/房地产供求分析地址唐山市北新道与友谊路交叉口东北角开发商唐山天壤房地产开发有限公司物业形式商业，公寓商业销售面积3.3万（地上1-3层）开盘时间20131、0年8月底销售均价一层外街铺面积150-200。售价为5万元/，一层内铺面积为40-60，售价为2.6万元/；二层内铺面积为15-30平米，售价为2.1万元/；三层内铺面积为10-20，售价为1.6万元/销售方式返租销售，三年返租，每年返租分别为6%、7%、7%总套数892套销售率100%楼层经营业态规划4F影院、电玩、KTV、折扣店3F男装、童装、国美电器2F少淑女装、休闲水吧1F百货精品，休闲餐饮B1乐购超市北新道商圈代表项目凤城国际广场项目城市（区域分析）/房地产供求分析地址唐山市学院路与北新西道交叉口东南角开发商唐山华泽房地产开发有限公司商业形式商业裙楼（地下1层，地上5层）商业销售面32、积3万（地上1-5层）开盘时间未定，目前售楼处接受商铺咨询和预定。预定方式为购买VIP卡，优惠活动为“五万抵六万”。销售均价一层外街铺面积180-200，售价4-5万元/，一层内铺面积40-50，售价3万元/；二层内铺面积30-40，售价3万元/；三层内铺面积15-30，售价2.5万元/四层内铺面积10-20，售价2万元/五层内铺面积10-20，售价1.5万元/销售方式带返租租约销售，第一种为3年返租，共返租24%，平均每年返租8%；第二种为12.5年返租，共返租100%，平均每年返租8%；第三种为20年返租，共返租200%，平均每年返租10%。楼层经营业态5F餐饮4F健身、美容美发3F时尚男33、女服装2F精品男女服装1F国际珠宝、化妆精品、箱包名品B1超市北新道商圈代表项目中环广场项目城市（区域分析）/房地产供求分析凤凰新城最初以高端居住区的形象吸引大批品牌开发商争相进驻，但目前区域缺乏商务商业氛围。从城市规划和发展趋势来看，随着区域常驻人口的不断增加，区域商业功能将不断增强。项目名称定位方向物业配比（平方米）项目现状已签约或定制性物业隆泰商务中心办公类综合体1.8万在售唐山RBD项目商业综合体9.8万筹备嘉里中心高档商务综合体-在建合计11.6万平方米嘉里中心隆泰商务中心唐山RBD友谊路长宁道凤凰新城商圈商业特点及发展现状项目城市（区域分析）/房地产供求分析建设路沿线开始逐步出现商34、业综合体物业，但，分布较为分散。从城市发展格局来看，建设路商业向南承接新华道商圈，向北对接远洋城商圈，成为城市南北商业连接载体。项目名称定位方向物业配比（平方米）项目现状已签约或定制性物业东润国际商务综合体12万在售乐天玛特东旭花园商务综合体10万待售紫金广场居住综合体8.4万在售硅谷国际商务综合体6.2万待售瑞德数码城整体移入合计36.6万紫金广场硅谷国际东润国际东旭花园建设路北新道建设路沿线商业特点及发展现状项目城市（区域分析）/房地产供求分析作为唐山北部商圈核心的远洋城带动了整体区域的发展，而嘉美广场、SOHO阳光等品质较高的商业项目也大幅提升了区域认知度。项目名称定位方向物业配比（平方35、米）项目现状已签约或定制性物业大陆青年都会精装修公寓8.8万在售SOHO阳光商务综合体6.45万在售大陆王府国际商务综合体5.8万在售大陆王府酒店星城时代精装修公寓综合体4万在售凤城阳光居住型综合体5万在售恒茂世纪广场商务居住综合体61.3万筹备嘉美广场商务综合体15万在建红星美凯龙东方时代广场商务综合体12万在建合计156.35万平方米长宁道龙华道龙泽路建设路嘉美广场SOHO阳光凤城阳光星城时代大陆青年都会东方时代广场大陆王府国际恒茂世纪广场远洋城商圈商业特点及发展现状项目城市（区域分析）/房地产供求分析项目城市（区域分析）/房地产供求分析2010年1月份2010年2月份2010年3月份2036、10年4月份2010年5月份2010年6月份2010年7月份2010年8月份2010年9月份2010年10月份2010年11月份2010年12月份2011年1月份2011年2月份2011年3月份2011年4月份2011年5月份2011年6月份2011年7月份2011年8月份2011年9月份2011年10月份012345676.31.072.224.331.832.352.451.611.392.483.362.772.892.173.691.852.632.946.133.392.391.352010-2011年唐山市区新建商业地产市场月成交量（单位/万平米）32.16万平米29.43万平米237、010年1月份2010年2月份2010年3月份2010年4月份2010年5月份2010年6月份2010年7月份2010年8月份2010年9月份2010年10月份2010年11月份2010年12月份2011年1月份2011年2月份2011年3月份2011年4月份2011年5月份2011年6月份2011年7月份2011年8月份2011年9月份2011年10月份00.511.522.533.51.140.010.190.552.950.371.050.120.150.210.140.721.290.040.320.030.880.020.050.010.030.032010-2011年唐山市区存量商38、业地产市场月成交量（单位/万平米）7.6万平米2.7万平米项目城市（区域分析）/房地产供求分析项目城市（区域分析）/市场竞争格局分析房地产深化调控成效显著，唐山住宅市场购买和投资热情受到抑制，住宅去化情况较为低迷,而商业物业将获得更多市场机会。国家主要政策 2010年4月17日国十条l对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；l对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；l暂停发放购买第三套及以上住房贷款；2010年9月29日国五条l对贷款购买商品住房的家庭，首付款比例调整到30%及以上；l对贷款购买第39、二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。l各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；l对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；2011年1月26日新国八条l将第二套房的房贷首付从原来的不低于50改为不低于60；l对已有1套住房的当地户籍居民家庭、和提供一定年限证明的非当地户籍居民家庭限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭严格限购；金融政策l从2011年5月18日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这已是进入2011年来第五40、次上调存款准备金率，大型银行存款准备金率高达21%。信贷政策l唐山首套房贷款利率提高，银行执行基准利率的1.1-1.3倍。项目城市（区域分析）/市场竞争格局分析住宅市场竞争将进一步激烈，不同区域同类型/不同区域同客群住宅产品将会为实现去化在营销层面展开更多变化。凤凰新城片区高新区片区市中心片区南湖片区同类型产品同客群产品项目城市（区域分析）/市场竞争格局分析唐山商业地产迎来发展热潮,核心商圈内部竞争日益凸显；而城市商圈外围片区新兴商业项目不断出现，赢得竞争必须在商业主题和消费体验实现突破。新兴片区核心商圈(商业成熟度高内部竞争激烈)新兴商业类型主题体验更新一维/市场分析及项目核心问题1、项目城41、市（区域）分析城市概况项目资源分析区域规划分析3、项目机遇与核心问题市场竞争格局分析项目目标客户分析目标客户细分4、项目初步定位2、项目本体研究房地产供求分析环城水系形成环绕中心城区长约57公里的滨城水系，构筑起“城在水中”、“水清、岸绿、景美、人水和谐”的滨水生态景观。8大主题功能区郊野自然生态区、城市形象展示区、工业文化生活区、湿地生态恢复区、现代都市文化景观区、滨河大道景观区、都市休闲生活区、湿地修复景观区18个公园华新公园、石榴河公园、创意公园、越河公园、李各庄公园、青龙湖公园、河湾公园、屈庄公园、弯道山公园、翔云公园、龙王庙公园、唐人文化园、活水公园、绿城公园、唐钢公园、凤山郊野公园42、南湖中央生态公园18个城市广场大洪桥广场、渔人码头广场、龙泽广场、长宁广场、河北桥广场、北新广场、创新广场、弯道山广场、河湾广场、合作广场、六湾广场、文化会展广场、中央公园、朝阳广场、城市之门广场、开滦百年广场、启新广场、市民广场项目本体研究/区域规划分析项目本体研究/区域规划分析唐人文化园依托环城水系，以大城山为核心,规划大城山及周边区域打造成为集文化地标、旅游目的地、主题地产于一体的城市文化产业聚集区。唐代历史文化区文化娱乐休闲区生态环境保护区商业商务居住区唐人文化园深入挖掘大城山历史文脉，以环境建设和文化产业为主导，开发建设大唐行宫、兴国寺、唐人街，打造体现唐山根源文化的现代新城区。大43、唐行宫兴国寺规划馆唐人街项目本体研究/区域规划分析规划用地面积：148995地上总建筑面积：148400地下建筑面积：44000容积率：1.00建筑布局以唐代风格建筑为主的商业步行街，建筑物为二、三层低密度沿街商铺；规划业态涵盖民俗文化、宗教文化、古玩字画、土特产品、服装服饰、国际名品等多种类型；开发立意1、唐山新地标，汇复古怀旧与潮流时尚，集中国文化与国际风尚2、区域性城市复合体，打造民俗风情街与餐饮休闲娱乐场所项目规划效果图项目规划效果图项目规划为城市商业步行街，同时融入文化基因。项目本体研究/项目资源分析建设路龙泽路北新道建华道本案大城山凤凰山项目本体研究/项目资源分析项目地处城市主干道44、北新道与龙泽路交叉口，交通便捷，距唐百商圈5分钟车程。项目本体研究/项目资源分析大城山公园大唐行宫（在建）项目紧邻大城山和凤凰山，城市旅游和景观资源十分丰富。凤凰山公园兴国寺（在建）项目本体研究/项目资源分析大城山周围集合原始社会龙山文化、李世民东征屯兵盛唐文化、近代“北方瓷都”陶瓷文化，文化资源积淀深厚。龙泽路，南起新华道，北至大庆道，总长8.8公里。作为唐山城市主要交通干道，目前已经成为唐山市区餐饮休闲娱乐一条街。项目本体研究/项目资源分析A区B区C区D区E区F区G区H区I区餐饮娱乐分布区A区/龙泽路（龙华道以北）品牌业态珍碳时尚火锅餐饮清真园餐饮美辰满爱客房住宿南海渔家餐饮B区/龙泽路（45、龙富南道-龙华道）品牌业态金鹤KTV娱乐久悦快捷酒店住宿美辰快捷宾馆住宿红柠快捷酒店住宿彤彤莱火锅餐饮好又多大宅门餐饮龙泽路餐饮娱乐业态扫描项目本体研究/项目资源分析C区/龙泽路（龙富南道-长宁道）品牌业态品牌业态奇缘酒吧KTV娱乐南苑商务酒店复合昀怡茶艺楼娱乐初步足浴娱乐皇式足浴休闲名家商务会馆娱乐大拇指蒸饺王餐饮陈麻婆川菜食府餐饮东北野生大鱼坊餐饮苏园足浴休闲红红木炭火锅餐饮麻辣地带餐饮青草滩烧烤城餐饮绿叶火锅餐饮郑记卤煮餐饮清真园羊蝎子餐饮小丁私房牛肉板面餐饮巴乡石锅鱼餐饮香香豆花大酒店餐饮田源鸡火锅餐饮广福饭店餐饮嘴东饺子馆餐饮龙泽路餐饮娱乐业态扫描项目本体研究/项目资源分析D区/龙泽46、路（长宁道-裕华道）品牌业态品牌业态亨利KTV娱乐蓝宝石KTV娱乐KFC餐饮金海烧烤餐饮彭石足健休闲好粥道餐饮大奔头儿烧烤餐饮木炭烧烤餐饮风之韵美容美容新月餐厅餐饮新起点足浴休闲明月传说酒吧娱乐迷你烧烤涮餐饮汉拿烧烤涮娱乐爱昵人家足疗休闲路易俱乐部娱乐明澜美容院美容泓一嘉酒吧娱乐青瓦台纸上烤肉餐饮小乔石磨豆腐工坊餐饮龙泽路餐饮娱乐业态扫描项目本体研究/项目资源分析E区/龙泽路（裕华道-朝阳道）品牌业态品牌业态泓泽鱼头餐饮彤德莱火锅餐饮蜀色烤鱼餐饮凤凰园饺子宴餐饮酒点半酒吧娱乐凤凰园豆捞坊餐饮徐师傅太子锅餐饮麻辣百分百餐饮老城羊蝎子餐饮阿尔发KTV娱乐邢氏海参馆餐饮茶叶超市休闲辣小妹鸳鸯火锅餐饮47、清真龙会火锅店餐饮福粥餐饮捞渔尖海鲜坊餐饮胖姐肉饼餐饮蜀都火锅餐饮绿锦春小海鲜餐饮龙泽路餐饮娱乐业态扫描项目本体研究/项目资源分析F区/龙泽路（朝阳道-长虹道）品牌业态品牌业态金都KTV娱乐新怡人KTV娱乐渔乡辣婆婆餐饮怡人酒吧娱乐聚薪农家菜餐饮金凤城酒吧娱乐龙兴洗浴娱乐烧鸽子私家菜餐饮丁一羊蝎子餐饮浪漫情人KTV娱乐格兰菲特KTV娱乐G区/龙泽路（长虹道-建华道）品牌业态韩都烧烤餐饮食神豆捞坊餐饮小肥羊火锅餐饮当歌酒店餐饮福宾龙江鱼王餐饮亚都KTV娱乐龙泽路餐饮娱乐业态扫描项目本体研究/项目资源分析H区/龙泽路（建华道-体育馆道）品牌业态品牌业态盛和公馆复合牛燕SPA馆美容粗粮野味大世界餐饮48、享乐一足休闲会馆休闲绿叶火锅餐饮鑫乐足浴休闲地球村KTV娱乐和人烧烤餐饮I区/龙泽路（体育馆道-北新道）品牌业态品牌业态食蛊汤川菜餐饮老四川烤鱼餐饮清真龙会火锅餐饮源源麻辣鸡块餐饮四季羊汤餐饮草包餐馆餐饮皖北板面餐饮新金夜KTV娱乐筋头巴脑餐饮鲜鸽大世界烧烤餐饮鲜鸽大世界农家菜馆餐饮龙泽路餐饮娱乐业态扫描项目本体研究/项目资源分析建设路-龙泽路北新道-大庆道区域作为唐山中心城区，餐饮休闲娱乐业态极为丰富。建设路龙泽路A区B区H区C区D区E区F区G区项目本体研究/项目资源分析A区火炬路商业街品牌业态品牌业态青叶快捷客房住宿友朋家常菜餐饮银泉珠宝字画休闲简爱时尚客房住宿佳家数码客房住宿宝全饭店餐饮49、凯地洗浴休闲康桥足浴休闲名人国际KTV娱乐峨眉川菜楼餐饮聚福祥餐饮红辣椒湘粤菜餐饮蜀都酒楼餐饮东方明珠洗浴休闲蓝莎商务酒店餐饮金海岸洗浴城休闲蜀都酒楼餐饮陕西天园足疗保健休闲湘园足浴休闲比家美快捷酒店餐饮品尚品火锅餐饮日光烤肉餐饮完美100客房住宿羊蝎子火锅肉饼餐饮四川叙府酒楼餐饮项目周边区域餐饮娱乐业态扫描项目本体研究/项目资源分析唐都休闲会所圣典巴厘岛火炬路商业街附近,建设路北口沿线综合休闲会所位于建设路北口，南倚高新区火炬大厦，共计九层，营业面积12000多平方米，集餐饮、娱乐、休闲于一体。位于唐山市高新区立交桥东侧，经营面积22000平方米，集洗浴、餐饮、演艺、美容、休闲、健身、娱乐、50、体育、棋牌、酒店于一体。位于建设路与龙华道交叉口，经营业面积13000平米，2011年开业，是集餐饮、洗浴、客房为一体的大型高档酒店。盛世金苑项目本体研究/项目资源分析B区唐丰路商业（裕华道-长宁道）品牌业态凤凰园烤鸭店餐饮建丰百货商场购物朋达台球俱乐部娱乐鸿源休闲洗浴休闲壹间快捷宾馆住宿晓晓美容美发美容美乐快捷宾馆住宿小强正宗羊腿烧烤餐饮紫辰足浴城休闲凤凰港足浴城休闲再回首酒吧娱乐项目本体研究/项目资源分析项目周边区域餐饮娱乐业态扫描C区裕华道商业品牌业态品牌业态渝锦阁食府餐饮茉莉茶楼休闲易南私家菜餐饮呼伦贝尔烤羊腿餐饮馨园快捷宾馆住宿巴丹草原烤羊腿餐饮比家美快捷宾馆住宿婧雅整形美容美容大胡51、子汤馆餐饮浓馨茶楼休闲新疆阿娜尔汗餐厅餐饮格林豪泰酒店住宿渝乡巧婆婆餐饮鑫都国际娱乐满意宾馆住宿月色KTV娱乐凯弘宾馆住宿老渔人海鲜馆餐饮老八饺子城总店餐饮丁一羊蝎子火锅餐饮圣霖足浴休闲若水火锅餐饮北京喜洋洋老汤火锅餐饮盛泰足疗休闲同顺斋火锅餐饮马大婶馅货馆餐饮馨明茶楼休闲运行茶艺馆休闲项目本体研究/项目资源分析项目周边区域餐饮娱乐业态扫描D区朝阳道商业品牌业态天予按摩院休闲金钥匙盲人按摩中心休闲龙苑浴都休闲本草养正堂休闲合丽美容美发美容和睦家超市购物诚亿自选商店购物丽研坊美容院美容冀东医药商场购物浪漫之约酒吧娱乐喜来贺美食餐饮项目本体研究/项目资源分析项目周边区域餐饮娱乐业态扫描E区长虹道商52、业品牌业态梦璐KTV娱乐蟹老宋香锅酒楼餐饮清真回味斋餐饮祥和顺砂锅居餐饮瑞祥清真饭馆餐饮重庆富侨足浴休闲聚仙坊美食城餐饮酷乐迪KTV娱乐项目本体研究/项目资源分析项目周边区域餐饮娱乐业态扫描F区体育馆道商业品牌业态品牌业态华润万家购物唐山金荣医院美容土家大锅鱼餐饮G区煤医道商业品牌业态品牌业态华盛超市购物长城大酒店住宿悦家快捷酒店住宿路北日化丸美购物、美容永和豆浆餐饮日晟茶楼休闲项目本体研究/项目资源分析项目周边区域餐饮娱乐业态扫描H区文化路商业（北新道-建华道）品牌业态品牌业态旺园酒楼餐饮益园足浴休闲津乐园餐饮春雨农家菜餐饮绝味鸭脖餐饮迎利来餐饮华盛超市购物晋婆婆刀削面餐饮包天下餐饮小辣椒巧53、味菜餐饮吉祥馄饨餐饮唐山工人医院美容整形美容美国加州牛肉面餐饮长城大酒店餐饮老三砂锅餐饮麻辣香锅餐饮亨利酒吧娱乐银座酒楼餐饮京味烤鸭店餐饮福尔康养生堂休闲穆斯林饭庄餐饮猫不闻水饺餐饮项目本体研究/项目资源分析项目周边区域餐饮娱乐业态扫描龙泽路餐饮娱乐休闲业态商家共106家，其中餐饮类67家，娱乐类23家，休闲类7家，住宿类4家，美容类3家，综合类2家。建设路-龙泽路北新道-大庆道区域餐饮休闲娱乐业态统计共204家，其中餐饮类95家，娱乐类19家，休闲类40家，住宿类20家，美容类11家，综合类4家，零售类15家。项目周边区域和龙泽路主要以餐饮休闲娱乐类业态为主，已形成较为深厚的城市消费习惯。项54、目本体研究/项目资源分析一维/市场分析及项目核心问题1、项目城市（区域）分析城市概况项目资源分析区域规划分析3、项目机遇与核心问题市场竞争格局分析项目目标客户分析目标客户细分4、项目初步定位2、项目本体研究房地产供求分析项目机遇与核心问题/目标客户分析唐山商铺的购买客户群体主要有自营类与投资类两种类型，且商铺购买主体已经大部分转为到投资型。而投资型客户根据置业能力分为两种：大投资者大投资者一般是专业投资者，投资额较大，投资经验丰富与投资行为理性，对市场信息把握能力强。对自己青睐的商业物业与地段，投资比较坚决，不易受现场与别人思想行为的影响。中、小投资者中小投资者主要为公务员、行政事业单位、企业55、中高层管理人员、白领阶层人员以及部分有资金积累的小生意人，对于商铺投资缺乏经验，绝大部分为首次投资。此类投资者较为谨慎，但容易受别人思想的影响。购买客群分布区域购买客群职业背景购买心理敏感点付款方式30%40%来自周边地区40%50%来自本市（其中20%是外地来唐经商并定居的，如温州商户）10%外地客户个体经商私营业主唐山事业单位本地客户购买最主要的目的是认准底商的投资价值街铺面积单位价格首付50%，商业贷款备注在成交的客户中，30%一次性付款，70%是商业贷款。开盘时间均价最高价起价面积层高总套数交付时间两次开盘2008年底2009年6月份约4万约6万约2万90-1001F5.4m2F3.256、m500多套2011年9月备注社区底商从入市到清盘持续一年多时间。万达广场社区底商（一拖二式，面积大，用途广）投资客群分析项目机遇与核心问题/目标客户分析购买客群分布区域购买客群职业背景购买心理主要关注点付款方式大部来自唐山市区外县客户购买占10%主要为个体经营部分为事业单位客户主要出于投资价格/投资回报首付50%，商业贷款一次性付款97折商业贷款99折备注商铺销售采取两年返租形式，两年返租分别为6%、8%。第一年6%在购房合同款项内扣除，第二年8%在第二年合同到期时返还。开盘时间均价最高价起价面积层高总套数开业时间2009年10月开盘1F3.5万2F2.6-2.7万3F1.8万1F4万（内铺57、）3F1万内铺多为15-201F5.5m2F5.2m800多套2011年5月备注新华贸商铺前期蓄客2个月，开盘后一天半清盘。目前外铺还剩1套没有出售。新华贸广场商业内铺（高单价，小面积，低总价）投资客群分析项目机遇与核心问题/目标客户分析分类特征购买倾向本地私营企业主如汽配老板、酒楼、休闲娱乐类经营大型私营企业老板，资金实力雄厚。倾向于好地段大面积商铺的购买，大面积购买相对的价位比较便宜本地生意人专业市场、步行街、百货、商超、专卖店等商户，多年经营积累，有足够的资金和投资铺位的兴趣。比较倾向于购买零售业商铺，尤其是临街商铺本地高收入阶层钢业、矿业、教育行业等高收入阶层，收入水平高。倾向于购买中58、小面积商铺本地公务员收入稳定且灰色收入多，生活有保障，资金富足，有一定投资观念。倾向于购买纯投资类型商铺外地经商生意人在北京、天津甚至是环渤海地区经商的生意人，具有较超前的商铺投资理念，资金实力雄厚倾向于购买黄金地段的大面积商铺投资客群分析项目机遇与核心问题/目标客户细分大投资者中小投资者总值150万以上投资人群来源投资者职业类型比例本地生意人25%工矿企业主12%政府公务员5%其他10%外地企业主17%生意人26%其他5%总值150万以下投资人群来源投资者职业类型比例本地生意人30%工矿企业主8%政府公务员5%企业中高层管理7%大中专院校教师5%其他12%外地生意人13%在外工作唐山人15%59、其他5%投资能力分析有经商经验的生意人是本案最主要客群项目机遇与核心问题/目标客户细分一维/市场分析及项目核心问题1、项目城市（区域）分析城市概况项目资源分析区域规划分析3、项目机遇与核心问题市场竞争格局分析项目目标客户分析目标客户细分4、项目初步定位2、项目本体研究房地产供求分析项目初步定位商业资源定位本案商业承接唐山中心城区东部已有商业消费习惯及特征，定位打造成为区域商业龙头，在业态上以餐饮休闲娱乐为主，辅以零售购物业态。文化资源定位依托大城山周边丰富文化资源，结合唐人文化园整体项目，本案应充分彰显唐山文化的内涵和外延。景观资源定位环城水系“一水”、大城山和凤凰山“双山”，外部依靠丰富景观60、资源，内部也应体现独特园林景观，对位城市休闲旅游需求。【商业新坐标/文化新名片/景观新焦点】二维/产品定位及物业发展建议1、差异化优势锁定类似案例研究3、物业发展建议2、项目主题定位暨设计主题竞争对手分析规划方案建议建筑形式风格户型配比建议分期开发建议景观方案建议产品定位及物业发展建议/类似案例研究大唐不夜城以盛唐文化为背景，以唐风元素为主线,分为玄奘广场、贞观文化广场、开元庆典广场三个主题广场，六个仿唐街区以及诸多公建设施。大唐不夜城的中轴景观大道是一条1500米横贯南北的中央雕塑景观步行街，其上分布着盛世帝王、历史人物、英雄故事、经典艺术作品等九组主题群雕。产品定位及物业发展建议/类似案例61、研究产品定位及物业发展建议/类似案例研究宽窄巷子在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”。占地面积108亩，建筑面积44000（地上33000、地下停车场11000）；产品定位及物业发展建议/类似案例研究整个宽窄巷子由45个明末清初风格的四合院落、新建的花园洋楼、宅院式精品酒店组成;院落以一层为住，局部二层，均带天井。院落面积1731100不等，主要集中在400800。产品定位及物业发展建议/类似案例研究街道宽巷子窄巷子井巷子功能定位“闲生活”区以旅游休闲为主题“慢生活”区以品牌商业为主题“新生活”区以时尚年轻为主62、题业态业种以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对主题精品消费的目的性消费客群针对都市年轻人客群宽窄巷子项目由三条步行街组成,将宽巷子定位为“闲生活”，窄巷子定位为“慢生活”，井巷子定位为“新生活”。产品定位及物业发展建议/类似案例研究正旗堂宽坐听香餐吧成都原真生活体验馆花间香积厨1999天趣满汉楼静苑龙堂客栈宽居六63、合园小观园一饮天下三块砖会所宽巷子3号尽膳铁板烧里外院恺庐院子MYGYM健身中心可居茶艺馆MYNOODLE面馆养云轩MYCAF咖啡吧MORRESI戏台星巴克摩力狮户外用品陆福茶楼清雅居子非廊桥瓦尔登西餐白夜酒吧滴意法国餐厅上席张采芹故居莲上莲饰品宅院酒店橡树酒吧OAK品德啤酒馆味典小吃城悠格拉斯餐吧景至酒吧碎碟咖啡点醉酒吧磨坊餐吧荷欢印度风情餐吧小洋楼熊猫屋古今屋语柔软时光酒吧青苑九拍乐府酒吧琉璃会胡里清吧胡里餐厅胡里酒吧明德坊宽巷子窄巷子井巷子产品定位及物业发展建议/类似案例研究通常步行街，其业态分布通常是购物40%，餐饮30%，休闲娱乐30%，但宽窄巷餐饮16家，酒吧9家，咖啡4家，茶馆464、家，文化艺术3家，购物3家，酒店2家，健身休闲1家，餐饮占比40%。产品定位及物业发展建议/类似案例研究一期二期武汉天地商业街区总建筑面积为5.7万，以汉口长春街“残存”的九幢公馆式建筑为摩本，再现20世纪二三十年代的欧式建筑及欧式街区的历史风貌。三期商业街区由保留建筑、沿袭保留建筑风格的新建筑和时尚钢结构玻璃窗建筑三种风格穿插混搭而成。建筑以两层和三层为主，局部有四、五层。产品定位及物业发展建议/类似案例研究产品定位及物业发展建议/类似案例研究武汉天地部分商业上下两层街道设计，采用半封闭玻璃屋顶提升现代商业气息，并在景观节点上大胆尝试。一层临街商业二层商业连接通道产品定位及物业发展建议/类似65、案例研究大唐不夜城宽窄巷武汉天地案例共性与本案相似处商业开发立意基于所在城市自身文化脉络发展的现代商业商业建筑形式商业街确保项目品质品位降低开发风险成本同样以唐朝文化为元素在软硬件如何实现原汁原味？同样以餐饮为主要业态，如何实现餐饮业态的和而不同？如何实现其他业态的合理补充？本案借鉴整体商业型制单体建筑构造商业街区打造餐饮业态丰满其他补充业态引入布局项目目的产品定位及物业发展建议/竞争对手分析唐山实行“文化强市战略，越来越多的商业和公建项目以文化立意开发建设。运河唐人街位于唐山市丰南区，为津唐运河北端起点。用两条临河步行道串起七个景观水院，使得运河、建筑、街道、景观能够充分融合；街区建筑为清代66、风格，打造冀东民俗文化一条街。产品定位及物业发展建议/竞争对手分析运河唐人街项目现场以“西洋风韵”、“民俗风情”、“靓城风采”为风格定位，复建体现西风东入的建筑群落和老矿山商业风情街区，从而体现唐山中西文化交汇、南北文化相融的鲜明特点。老唐山风情小镇，体现唐山洋务运动时西风东入，南人北往时期历史文化。产品定位及物业发展建议/竞争对手分析产品定位及物业发展建议/竞争对手分析老唐山风情小镇项目现场唐山1970以上世纪70年代老唐山街景为建筑风格，主打红色革命文化主题，以唐山大地震影视基地为基础，建设包括电影院、饭店、工人俱乐部、招待所、邮电局、方家院、民房等建筑。产品定位及物业发展建议/竞争对手分67、析产品定位及物业发展建议/竞争对手分析唐山1970项目现场综合对比目前市场同类文化商业街项目，结合唐人文化园整体项目，本案应与市场同类竞品在项目主题上差异化。运河唐人街，主打冀东民俗文化老唐山风情小镇，定位洋务文化市场竞品唐山市唯一重建的大型组团式唐代文化建筑群落，塑造唐山大城山根源文化，全方位展现大唐商业盛景、市井民俗和国际风情。唐人文化园整体规划唐山1970，定位70年代红色文化项目主题定位暨设计主题体现和传承应立足盛唐文化，镌刻盛唐时期商业文明。二维/产品定位及物业发展建议1、差异化优势锁定类似案例研究3、物业发展建议2、项目主题定位暨设计主题竞争对手分析规划方案建议建筑形式风格户型配比68、建议分期开发建议景观方案建议物业发展建议/规划方案建议开发商自持主力店、次主力店，自持面积占总商业面积35%，单体面积过大，不利于招商和未来出售，建议适当减少主力店和次主力店面积，并在建筑结构上考虑到组合和拆分的可能性。主力店次主力店物业发展建议/规划方案建议沿龙泽路目前规划有小主力店，约占总商业面积的10%，建立增加自持该类型商铺的面积，可增加至15-20%。主力店次主力店新增自持面积物业发展建议/建筑形式风格唐代建筑作为中国建筑艺术成熟时期，规模宏大，气势磅礴，庄重大方。物业发展建议/建筑形式风格商业街主入口形象建议：气派宏伟，方整规则的盛唐牌楼。项目立足唐风，以仿唐建筑风格实现与大城山盛69、唐文化根源的有机融合。内部商业街建议：沿街一层商业沿街做骑楼处理，形成内部人行道。物业发展建议/建筑形式风格物业发展建议/建筑形式风格商业街内街庭院建议：唐风弥漫，细腻温婉。物业发展建议/分期开发建议多次项目实地考察，确定项目整体开发节奏。物业发展建议/分期开发建议根据目前项目地块条件，规划项目由南至北，由外向里分期开发。一期二期三期四期东East一期物业开发面积22800；二期物业开发面积36000；三期物业开发面积43600；四期物业开发面积30000。物业发展建议/户型配比建议一期产品商业价值分析1号楼、2号楼为二层沿街商业，商业价值最大；3号楼、4号楼紧邻商业主入口，商业价值其次；5号70、楼三层商业街，商业面积大，商业价值最次；12345一期物业面积22800，可售商业面积20000产品策略1号楼、2号楼可纵向分割为一拖二商铺，单户面积控制在150200；3号楼、4号楼、5号楼可横向分割成50左右商铺；物业发展建议/户型配比建议二期物业面积36000，可售商业面积32000二期产品商业价值分析1、2号楼为主通道沿街二层商业，商业价值最大；4、5、6、12号楼均为三层沿街商业，商业价值其次；7、8号楼为主通道沿街三层商业，商业价值再次；3、9、10、11号楼均为三层商业内街，商业价值最次；产品策略1号楼、2号楼可纵向分割为一拖二商铺，单户面积控制在150200；4、5、6、12号71、楼可纵向分割为一拖三商铺，单户面积控制在250-300；7、8、9号楼可横向分割为50左右商铺；3、10、11号楼可横向分割成120左右商铺；123456789101112物业发展建议/户型配比建议三期物业面积43600，可售商业面积19000三期产品商业价值分析6、7号楼为主通道沿街4层商业街且紧邻广场，商业价值最大；5、8号楼均为步行道沿街商业，商业价值其次；1、2、3、4号楼为3层商业内街，商业价值最次；产品策略6、7、8号楼一、二层可横向分割为50左右商铺；三层四层纵向分割为一拖二商铺，单户面积控制在150200；1、2、5号楼可横向分割为50左右商铺；3、4号楼可横向分割成120左右72、商铺；价格策略持续销售期，销售均价在二期基础上保持稳定；12345678物业发展建议/户型配比建议四期物业面积30000，可售商业面积1120012345678四期产品商业价值分析1-5号楼为二层庭院式商铺，商业价值最大；6、7、8号楼均为3层步行道沿街商业，商业价值其次；产品策略1-5号楼可纵向分割为一拖二商铺，单户面积控制在200400；6、7、8号楼一层可横向分割为120左右商铺；二层三层纵向分割为一拖二商铺，单户面积控制为150-200；物业发展建议/户型配比建议对于商业内街三层商业，一层分割为50-100的小铺,二/三楼为200-300的大铺。二三层引入经营面积大，品牌影响强，吸引客73、群广的业态和业种。目的在于规避因全部规划小铺而带来后期经营混乱和管理不稳。50-100小铺200-300大铺200-300大铺物业发展建议/户型配比建议商业单体内部设直梯，两侧设步行梯，既解决单栋商业内部交通问题，又在商业街项目内部明确了动线方向。物业发展建议/户型配比建议物业发展建议/户型配比建议主力店次主力店纵向分割为一拖二商铺，单户面积控制为300400纵向分割为一拖三商铺，单户面积控制在250300一层分割为50-100平米；二三层分割为200-300平米纵向分割为一拖二商铺，单户面积控制在150200一层分割为50-100，二三四层分割为200-300物业发展建议/户型配比建议物业发74、展建议/景观方案建议项目以打造园林式景观商业为愿景，由水景、绿植、景观节点三重构成体验式商业环境外延。物业发展建议/景观方案建议山主贵，水主富,水系必不可少，而“座山”、“抱水”为最佳商业格局。项目背靠大城山已是先发优势，而如何“抱水”就需要深入思考。水景动线物业发展建议/景观方案建议长恨歌(唐白居易)春寒赐浴华清池，温泉水滑洗凝脂。侍儿扶起娇无力，始是新承恩泽时。太液池歌（唐温庭筠）春草芊芊晴扫烟，宫城大锦红殷鲜。海日初融照仙掌，淮王小队缨铃响。太液池华清池“太液池”为水系源头，“华清池”为水系轴心，水流自上而下，再由下而上循环。物业发展建议/景观方案建议“水景步道”方案1水系整体贯穿各街道75、。水系位于步行道中间，约1.6米宽，两侧护坡高0.6米左右，河道中每隔一定距离安置灯柱。物业发展建议/景观方案建议“水景步道”方案2减少水系占用面积，在若干节点采取开放式水系景观。绿植乔木、灌木、绿草三重植被。物业发展建议/景观方案建议中层乔木，高度控制67米前层花乔木，高度控制35米灌木层，高度控制0.31.2米绿草层，高度控制0.10.3米物业发展建议/景观方案建议目前项目内部共有“横四纵四”共八条商业内街。建议采取栽种多树种，打造不同绿植体系来凸显景观价值。12387654物业发展建议/景观方案建议 东城桂【唐】白居易遥知天上桂花孤，试问嫦娥更要无。月宫幸有闲田地，何不中央种两株。1号街76、为商业主入口，也是连接华清池和太液池的主通道，作为交通主轴，建议以桂花树作为此街的主要绿植，桂花树四季常青，而且花期较长。树语：富贵吉祥，誉满天下街名：唐贵街物业发展建议/景观方案建议2号街作为项目的主要人流动线，环绕大半个项目，是商业区最长的一条街，建议以石榴花作为此街的主要绿植，石榴花既可观花又可观果，观赏价值高。树语：多福多寿，兴盛红火街名：唐福街山石榴【唐】杜牧似火山榴映小山，繁中能薄艳中闲。一朵佳人玉钗上，只疑烧却翠云鬟。3号街为项目重要人流动线，紧靠大城山，建议以垂柳为此街的主要绿植，垂柳悠闲柔美，怡人自得。树语：细腻舒展，柔美大方街名：唐康街物业发展建议/景观方案建议咏柳【唐】贺77、知章碧玉妆成一树高，万条垂下绿丝绦。不知细叶谁裁出，二月春风似剪刀。4号街为进入商业区的人行入口，位于主入口的左侧，建议以竹子作为主要绿植，优雅美观，节节高升。树语：博大豁达，奉献平安街名：唐安街物业发展建议/景观方案建议竹里馆【唐】王维独坐幽篁里，弹琴复长啸；深林人不知，明月来相照。5号街靠近商业主街，商家较多，建议以杜鹃花作为此街的主要绿植，杜鹃花品类繁多，也是中国国花候选之一。树语：爱的喜悦，纯真无邪街名：唐悦街物业发展建议/景观方案建议 宣城见杜鹃花 【唐】李白蜀国曾闻子规鸟，宣城还见杜鹃花。一叫一回肠一断，三春三月忆三巴。6号街街道不长，建议以梅花为主要绿植，在寒冬之际尽显绽放之美。78、树语：高雅忠实，传春报喜街名：唐喜街物业发展建议/景观方案建议 江梅【唐】杜甫梅蕊腊前破，梅花年后多。绝知春意好，最奈客愁何？雪树元同色，江风亦自波。故园不可见，巫岫郁嵯峨。7号街与商业主动线相垂直，建议以玉兰花为主要绿植，陶醉人心。树语：报恩高贵，端庄纯洁街名：唐恩街物业发展建议/景观方案建议兰花诗【唐】李白孤兰生幽园，众草共芜没。虽照阳春晖，复悲高秋月。飞霜早淅沥，绿艳恐休歇。若无清风吹，香气为谁发。8号街为最靠里的一条商街，建议以桃花作为主要绿植，笑迎八方客。树语：爱慕尊敬，幸福好运街名：唐慕街物业发展建议/景观方案建议题城南庄 【唐】崔护去年今日此门中，人面桃花相映红。人面不知何处去，79、桃花依旧笑春风。物业发展建议/景观方案建议项目内部规划有若干空间节点，应充分利用，打造趣味文化商业空间体验，同时也可以通过在空间节点举办活动带动人气。1、在空间节点区域放置唐朝历史人物雕塑，或采取唐代诗词歌赋雕刻方式，提升趣味性，同时也体现项目的整体文化氛围。物业发展建议/景观方案建议物业发展建议/景观方案建议2、在空间节点处设置互动游戏区，引入唐代趣味性游戏，供消费者参与体验。毽球投壶蹴鞠物业发展建议/景观方案建议3、具有唐山本土特色的非物质文化遗产民俗文化具有极好的群众基础，可在空间节点上不定期表演。三维/项目营销方案建议1、整体推广建议主题活动攻势3、招商方案建议2、销售方案建议核心价值80、推广招商蓄客准备租赁平台建立销售形式销售价格策略销售周期安排唐山龍脉臥鳳城唐山龍脉臥鳳城璽傳萬代寶昇昌璽傳萬代寶昇昌盛播四海鑄勝景盛播四海鑄勝景世紀新賦慨爾慷世紀新賦慨爾慷历史地位区域定位产品定位文化定位整体推广建议/主题活动攻势本项目以盛唐文明作为核心，通过主题鲜明的相关活动来塑造本项目作为传承盛唐文化及商业文明的新代表。国际影响国内影响唐唐民族复兴盛世文明整体推广建议/主题活动攻势盛唐时期，中国对外国际交流广泛，其中与日本文化交流很多。从公元七世纪初至九世纪末约两个半世纪里，日本为了学习中国文化，先后向唐朝派出十几次遣唐使团。其次数之多、规模之大、时间之久、内容之丰富，可谓中日文化交流史上81、的空前盛举。逍唐使的贡献首先是引进唐朝典章律令，推动日本社会制度的革新；其次是汲取盛唐文化，提高日本问祖艺术水平，唐朝书法、绘画、雕塑、音乐、舞蹈等艺术，经过消化改造，融为日本民族文化。遣唐使船遣唐使路线中日建交30年，唐山在经济建设层面与日本关系密切；唐山市和日本酒田市建立友好城市关系22年，在文化交往层面却始终缺乏更深层次，更高规格的交流。整体推广建议/主题活动攻势整体推广建议/主题活动攻势以唐文化为名，以本项目为实策划中日之间，唐山与酒田之间的城市影响力事件。非常道城市营销-封面模型城市节庆FestivalsArchitectureConferenceExhibitionSportsFA82、CES城市建筑城市会议城市展览城市赛事TM城市文脉城市表情城市地位城市气质城市活力港口城市高峰论坛唐风建筑形式研讨艺术文化交流活动中日体育竞技比赛根源文化重新追溯整体推广建议/主题活动攻势唐朝文化流传深远，诸多反映盛唐文化的影视作品受到观众追捧可见一斑。邀请盛唐文化影视作品的主创人员，在唐山举办与盛唐有关的主题活动进一步诠释盛唐文化，打造项目品牌。【唐玺】整体案名玺，自秦始皇始成帝王象征，代表国之重器，庄严正统，社稷永固；至大唐盛世，内固外安，唐之国玺更鉴证政治清明，经济繁荣，文化鼎盛；以唐为名，呼应本案地处大城山下，唐人文化园中之现状；以玺为实，寓意本案商脉坚实，守信之风日盛；唐玺二字，贯穿83、古往与今来，融汇商业与文化，将成就唐山商业地产新名片。整体推广建议/核心价值推广大唐中央文化区，主题消费目的地项目定位语项目前期活动推广语唐玺大唐无疆 盛世天下整体推广建议/核心价值推广代言盛唐文明，成为文化延伸基点主题文化消费，购物体验首选入市推广高端媒体统一发声，树立项目高端地位。1400年，今成唐玺1400年前山因唐得名，城与唐结缘时空变迁，城山仍在1400年后唐玺与城市再续前缘文化根源与现代商业铸就新篇【唐玺】整体推广建议/核心价值推广整体推广建议/核心价值推广推广项目钻石价值体系，给广大投资者投资信心。唐人文化园整体大背景独特三首层铺铺都临街仿唐风尚景观街区城市标杆力作独特建筑景观坡84、地立体商业城心区域地段大城山下龙泽路旁承区域繁荣续商业传奇完善业态规划1、整体推广建议主题活动攻势3、招商方案建议2、销售方案建议核心价值推广招商蓄客准备租赁平台建立销售形式销售价格策略销售周期安排三维/项目营销方案建议销售方案建议/销售形式根据项目开发指标，本案可售物业面积为97600，其中商业街面积为84600。项目开发指标/单位（平方米）物业自持主力店电影院10000剧场4600预留招商面积10000次主力店预留招商面积13800餐饮建筑面积5000小主力店4400企业独栋3000物业销售民俗文化街75300酒吧街区9300企业会所13000物业自持与销售比为3:7纯销售投资客开发商直接85、出售商铺，不采取其他销售策略优势开发商可在短期内回笼资金，降低资金压力；开发商无需承担返租补贴与相关税费；商业经营压力转移向中小业主；劣势产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；商业成熟主要靠市场自身调整，所需时间较长；适用社区底商或街铺；小体量商业物业。代表万达广场/世博广场/新华联广场万达广场社区底商世博广场社区底商新华联广场社区底商销售方案建议/销售形式销售方案建议/销售形式带租约销售经营者投资者开发商招商前置，待商家进场后，以带租约的形式销售商铺优势通过招商保证前期商业业态与形象；能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益；劣势未出租86、的商铺销售难度较大，特别是大铺；租金收益率难以达到投资者期望，销售难度较大；适用商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业；代表新华贸中心沿街商铺新华贸中心沿街底商带返租销售投资者经营者开发商先期销售商铺，以承诺返还业主租金方式获得整体经营权，业主返租年限到期后享有经营及租赁权。优势能快速回收开发资金；前期统一招商和经营，确保既定的商业定位与规划，保证项目整体商业形象；开发商采取返租形式，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；劣势开发商承担相应年限的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高；因返租而产生相应87、的返租法律风险；适用产权式商业内铺代表新华贸中心，凤城国际、中环广场开发商凤城国际商业中环广场商业新华贸中心商业销售方案建议/销售形式三种角色：开发商投资客经营者最大的问题在于三方根本利益的冲突1、开发商以回收开发资金，获利退场为主旨，缺乏长期商业经营意识；2、投资客重视收益回报，以在最短时间内收回投资回报为信条；3、经营者希望商业统一管理，同等条件下租金越低越好；若无法有效调和三种矛盾冲突，业权分散的产权式商铺无法顺利实现销售招商运营。产权式商铺困局全国70%的产权式商铺是失败的三个阶段：销售招商运营北京巨库北京第五大道北京碧溪家居广场销售方案建议/销售形式纯销售带租约销售带返租销售开发利益88、业态把控同等条件下单纯销售能实现价值最大化同等条件下因租金引发去化抗性导致销售困难，拉长销售周期同等条件下涉及到返租比例开发利益被削弱回款强度对于本案而言，三种销售方式在开发和运营层面各有利弊。业权分散整体业态难以合理布局招商先行实现商业业态落地先期整体经营实现业态合理布局业态完善度回款强度：从回款数量和速度两方面衡量，各占50%权重。销售方案建议/销售形式外部层面，项目依托唐人文化园整体规划，区域和交通优势明显，未来区域配套及商业发展持续成熟；内部层面，本案产品为低密度室外商业步行街，从消费体验和商业培育周期与传统商业内铺相比，更具优势。从外部项目环境到内部产品条件考量，可考虑采用纯销售方式89、，实现开发利益最大化！销售方案建议/销售形式销售方案建议/销售价格策略由于目前项目周边区域无集中性商业街项目，唐山城区内没有与本项目类似的商业项目，因此选择中心城区的万达广场、新华联广场以及世博广场社区底商作为参照比较；以此方法测算，本项目沿龙泽路沿街商铺销售均价约32000元/项目权重万达广场世博广场新华联广场本案地段2522232118体量规模1086610租金预期2018191612自然人流量1514151311品牌升值率1515101210销售周期1511101010合计10088837871计算内容代码万达广场世博广场新华联广场本案合计权重值Q88837871销售均价P400004090、00030000/权重值比例I0.810.850.91/权重售价PI322723421627307/所占权重W45%35%20%/商铺权重均价PI*W14522119755461319601234567891011123453200028000250002400024000220002600020000220002400026000280003000032000340001/2号楼 3/4号楼1层3/4号楼2层4号楼3层5号楼1层5号楼2层5号楼3层元/3500032000280002500022000250002200020000180002000022000240002600028000391、0000320003400036000380001/2号楼 4/5/6/12号楼7/8/9号楼1层7/8/9号楼2层7/8/9号楼3层3/10/11号楼1层3/10/11号楼2层3/10/11号楼3层元/12销售方案建议/销售价格策略一期二期1234567250002200018000250002200018000250002200018000150001700019000210002300025000270001/2/5号楼1层1/2/5号楼2层1/2/5号楼3层3/4号楼1层3/4号楼2层3/4号楼3层6/7/8号楼1层6/7/8号楼2层6/7/8号楼3-4层8元/12345678230092、02500022000200002100022000230002400025000260001-5号楼6/7/8号楼1层6/7/8号楼2-3层元/销售方案建议/销售价格策略三期四期1500018000210002400027000300003300036000元/二期三期四期一期销售方案建议/销售价格策略根据商铺所处位置和分割面积，制定出相应位置销售均价，具体每铺销售单价将根据实际情况调整。整体商业街销售均价保持在25000元/平米，商业街部分可销售货值约为24.4亿。注：本表不代表真实销售周期内价格走势。销售方案建议/销售周期安排2012年2月2012年3-4月2012年5-7月2012年893、-9月唐玺一期蓄客项目接待中心开放时间节点2012年10-11月主要事件剩余销售2012年底一期商业面积20000划分铺位约250个需蓄客2500组唐玺二期蓄客唐玺三期蓄客唐玺四期蓄客二期商业面积32000划分铺位约300个需蓄客3000组三期商业面积19000划分铺位约200个需蓄客2000组四期商业面积11200划分铺位约100个需蓄客1000组蓄客情况若良好24月完成蓄客任务5月初实现一期开盘蓄客情况若良好57月完成蓄客任务7月底实现二期开盘蓄客情况若良好89月完成蓄客任务10月初实现三期开盘蓄客情况若良好1011月完成蓄客任务11月底实现四期开盘2012年2月2012年底之前，预期实现94、商业街60%的去化量。去化强度前提：各项工作按节点推进实施。1、整体推广建议主题活动攻势3、招商方案建议2、销售方案建议核心价值推广招商蓄客准备租赁平台建立销售形式销售价格策略销售周期安排招商方案建议/招商蓄客准备制定项目招商相关资料确定整体项目及每期开发平面分布图确定招商相关法律文本确定商铺招商面积及预测面积确定商铺租金体系及分户租金体系类别审核项目首选国际品牌、国内一线品牌、首次进入唐山的品牌品牌实力，全国连锁经营数量、在唐山市场经营情况、品牌授权书等相关项目次选区域成长性品牌，国内二线品牌备选新兴产品品牌重点商户招商及审核标准散户商户招商及审核标准类别审核项目一类客户品牌有一定知名度（出95、具品牌介绍、厂家授权书），加盟商资质；二类客户无品牌经营，商户具有一年以上的经商经验，判断其经营能力；三类客户初次经商的个人创业者（比例不能超过35%）；区域业态经营业种拟引进商户量（家）经营面积（）比例一期零售购物大型餐饮品牌餐饮20200-40042%民俗文化405010%地方特产405010%古玩字画405010%品牌服饰605015%特色婚纱20505%旅游产品30508%区域业态经营业种拟引进商户量（家）经营面积（）比例二期品牌餐饮精品购物品牌餐饮55150-20034%烧烤世界5012019%特色餐饮6012022%休闲小吃60509%精品服饰25150-20016%根据业态规划和96、铺位数量施行招商蓄客。招商方案建议/招商蓄客准备区域业态经营业种拟引进商户量（家）经营面积（）比例三期休闲娱乐咖啡茶饮10-2050-12013%画廊艺馆3200-3005%健身娱乐1200011%婚纱摄影10300-50026%休闲茶座3-5500-80021%特色旅社3150024%区域业态经营业种拟引进商户量（家）经营面积（）比例四期休闲娱乐社区服务量贩KTV2500-100018%台球会所4200-30011%酒吧街区15-20150-20036%桑拿洗浴2-3500-100027%银行服务3200-3008%根据业态规划和铺位数量施行招商蓄客。招商方案建议/招商蓄客准备招商方案建议/97、招商蓄客准备主力店全球招商启动仪式、媒体见面会、新闻发布会、签约大会持续进行。招商方案建议/租赁平台建立经营者(商户)角度开发商（整体）角度投资者（业主）角度租赁平台根据总体商业业态规划，匹配相应业态区域投资业主和相应经营商户，以中介身份促成业主和商家的达成租赁关系。租赁委托，避免空铺回报比较，省心省力经营集聚，降低风险租金比较，省心省力业态相对完整持续管理可控成立租赁平台，为唐玺金街业主出租和商户进驻提供桥梁。投资客（业主）经营者（商户）真正为投资客考虑，真正为经营者着想，是项目运营成功的前提。招商方案建议/租赁平台建立租赁平台在招商中心形式介入开发流程，后期成为商业运营管理一部分。销售中心98、/商铺销售销售价格销售面积区域业态招商中心/商户租赁经营业态面积需求承租能力一期二期三期四期销售数据租赁信息业主招租咨询：接受业主关于租赁相关咨询；业主委托代理：受理业主委托租赁业务；商户经营指导：跟踪意向进驻商户，推荐适合经营商铺；商户资质测评：对意向进驻商户实现资质审查；举办专场招商推荐会（主要面向全国或河北省范围）根据业态规划和招商资源蓄客情况，定期举办专场招商推荐会，组织意向商户和投资业主，由双方自行磋商租赁关系。租赁平台提供租赁合同范文，并有对合同履约的监管权。举办中小业主招租集市（主要面向唐山市范围）根据业态规划，线上网络平台和线下活动现场发布租赁信息。租赁平台功能招商方案建议/租赁平台建立项目预期利润项目规划指标分析非造价成本及税费分析2、项目造价及限额设计标准1、项目利润成本测算四维/项目造价标准研究1、项目经营目标分析项目分期开发启动资金分析3、项目资金分析2、项目开发节奏项目开发关键点五维/经营目标及项目开发策略成本及现金流分析滚动投资分析资金来源分析4、项目管理资源分析管理架构建议外包策略建议专业资源配置5、项目风险防范