1、 深圳中海地产有限公司 胡若翔、王晓华、郭荣旺、艾正亮、黄荷友 中海地产 2007 年工程管理研讨会会议资料 2007 年 1 月 中海地产 2007 年工程管理研讨会会议资料 2007 年 1 月 工 程 管 理 策 划 指 引 第 1 页 目 录 前 言 1 工程管理策划概述 3 1、工程管理策划概念3 2、工程管理策划时间及适用范围3 3、工程管理策划内容及其相互关系4 4、工程管理策划作用4 5、工程管理策划报告 评审流程5 总平面管理策划 6 1、总平面管理策划概念6 2、总平面管理策划作用6 3、总平面管理策划内容7 4、总平面管理布置原则9 工程进度管理策划17 1、工程进度管理2、策划概念17 2、工程进度管理策划作用17 3、工程进度管理策划内容18 4、施工过程中的进度管控措施策划31 工程质量管理策划37 1、工程质量策划概念37 2、工程质量策划作用38 3、工程质量策划内容39 工 程 管 理 策 划 指 引 第 2 页 4、施工过程中的质量管控措施策划48 安全文明施工管理策划57 1、安全文明施工管理策划概念57 2、安全文明施工管理策划作用57 3、安全施工管理策划内容58 4、文明施工管理策划内容63 5、安全文施工管控措施66 附录及附件68 后 语69 工 程 管 理 策 划 指 引 第 1 页 前 言 古语“凡事预则立、不预则废”、“谋定而后动”3、都强调了任何事情都需要事先筹策、谋划的重要性。房地产项目开发有着资金密集、产品周期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险，故房地产项目开发更需要进行全方位的营销、产品和工程管理等策划。当前，房地产项目开发过程中的营销策划、产品策划已经得到普遍的重视，但对房地产项目开发中工程管理策划的系统研究和制度化建设尚显不足。我司在深圳地区已成功开发房地产项目数十个，多年来在工程管理方面已经形成了一套成熟的工程管理体系，其中不乏极具“特色”和“亮点”的经验教训，非常值得在我司后续项目前期策划过程中就予以借鉴。本房地产项目开发工程管理策划指引（以下简称“4、本指引”）没有按照常规的工程管理手册来谋篇布局以求面面俱到，而是选取工程管理策划的总平面布置策划、进度策划、质量策划、安全文明施工策划等几个主要方面来进行阐述，重点是对各部分的策划内容、策划原则、管控措施进行说明，对我司后续项目“如何进行工程管理策划”、“工程管理策划有哪些需要吸取的经验教训和注意事项”、“在工程管理过程中有哪些管控措施”等问题进行了探索。本指引的编制目的是为我司后续项目开发过程中的工程管理策划提供指引，同时也可为中海地产其它兄弟公司在进行新项目工程管理策划时提供参考。本指引的编写人员有胡若翔、王晓华、郭荣旺、艾正亮、黄荷友，黄希武副总经理则对本指引的编制工作进行了全面的指导，5、中海地产集团有限公司发展管理部阚乃桂总经理等也对本指引的编写提出了许多宝贵意见。由于 工 程 管 理 策 划 指 引 第 2 页 编写人员的水平和经验有限，加之时间仓促，本指引中的错误、遗漏之处在所难免。欢迎读者多提宝贵意见，以便我们能及时进行修正并补充完善。深圳中海地产有限公司 工程管理策划指引编写组 2007 年 1 月 15 日 工 程 管 理 策 划 指 引 第 3 页 工程管理策划概述 1、工程管理策划概念 1、工程管理策划概念 房地产项目开发有着资金密集、管理密集、产品生产开发周期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险，故在房6、地产开发过程中进行有效的工程管理策划就显得尤其重要。策划是指针对未来要发生的事情作当前的决策，是找出事物的因果关系，衡度未来可采取的措施，事先决定做什么、何时做、谁来做的问题，以使所策划的事业处于经济、高效和科学的运作之中。工程管理策划是在工程施工前，从房地产项目开发商的角度出发，对整个工程管理过程进行战略性的总体策划，使施工总平面布置、工程进度、工程质量、安全文明施工等工程管理内容有章可循、有据可依，从而使整个项目的工程管理更加规范、高效、经济。2、工程管理策划时间及适用范围 2、工程管理策划时间及适用范围 在项目规划设计方案经过公司内部两级评审和政府规划主管部门审批完成后，项目部应根据项目7、定位报告、规划设计方案、项目发展纲要等项目文件，对项目发展过程中的工程管理内容进行总体策划，并编制中海XX 项目工程管理策划报告。本房地产项目开发工程管理策划指引（以下简称“本指引”）为我司多年来项目开发过程中工程管理策划方面的经验总结和提炼，适用于对我司所有后续项目的工程管理策划提供指导，同时也可为中海地产其它地区兄弟公司进行新项目的工程管理策划提供参考。工 程 管 理 策 划 指 引 第 4 页 3、工程管理策划内容及相互关系 3、工程管理策划内容及相互关系 工程管理策划包括总平面布置、工程进度、工程质量、工程成本、安全文明施工、项目部架构及运作模式、公司内外关系协调等策划内容。本指引没有8、按照常规的工程管理手册来谋篇布局以求面面俱到，而是选取其中“含金量”较高的总平面布置策划、进度策划、质量策划、安全文明施工策划等方面来进行阐述，重点是对各部分的策划内容、策划原则、管控措施进行说明，对我司后续项目“如何进行工程管理策划”、“工程管理策划有哪些需要吸取的经验教训和注意事项”、“在工程管理过程中有哪些管控措施”等问题进行了探索。工程进度、质量、成本三者之间是对立统一的，一个成功的工程项目管理必须在进度、质量、成本三者之间取得平衡，故工程管理策划的总平面管理策划、工程进度管理策划、工程质量管理策划、安全文明管理策划等主要内容之间具有相互联系、相互制约的关系。具体而言，工程进度、安全文9、明管理策划是总平面管理策划的重要依据，各阶段总平面布置又是工程进度管理策划、工程质量管理策划和安全文明管理策划相关内容的具体体现。4、工程管理策划作用 4、工程管理策划作用 4.1 进行工程管理策划，可对工程进度、质量、成本等因素进行综合考虑和统一安排，从而促进工程进度、质量、成本、安全文明施工等工程管理目标的实现。4.2 进行工程管理策划，可从工程管理角度对分期分区划分、施工图出图顺序、选材定样时间和建筑、结构、安装形式选择提出具体要求，促使建筑设计能够更好地满足项目发展总目标的要求。4.3 进行工程管理策划，可从工程管理角度对工程标段划分、工程分判和甲供材采购、工程成本控制等合约管理方面提10、出具体要求，促使建安成本管理 工 程 管 理 策 划 指 引 第 5 页 能够更好地满足项目成本控制总目标的要求。4.4 进行工程管理策划，可从工程管理角度对售楼区的设置、分期分区销售、销售入市实际等方面提出建议，促使营销策划能更好地满足公司项目销售利润指标的要求。4.5 进行工程管理策划，可使施工各阶段的总平面布置更加合理、有序，为施工期间安全文明管理奠定基础，使项目工程质量管理目标能在工程项目管理全过程中得到更好地落实，使项目开发进度能按照公司总体进度目标全面如期推进。5、工程管理策划报告评审流程 5、工程管理策划报告评审流程 5.1 项目的规划设计方案经过公司内部两级评审和政府规划主管部11、门审批完成后，项目部进行工程管理策划，并编制形成中海 XX 项目工程管理策划报告初稿供公司相关部门进行评审；5.2 项目部组织公司发展管理部、设计管理部和营销策划部等相关部门对中海 XX 项目工程管理策划报告初稿进行评审，并根据评审意见对中海XX 项目工程管理策划报告初稿进行修编；在中海 XX 项目工程管理策划报告修编完成后上报项目主管领导等公司领导审批，最后经公司总经理签署生效后开始执行。5.3 在项目首期开盘或重大节点变更后，项目部负责组织公司各相关部门对中海 XX 项目工程管理策划报告进行检讨和调整，并报公司领导审批同意后按照新一版的策划进行管理，以便更好地指导项目后续工程管理。工 程 12、管 理 策 划 指 引 第 6 页 总平面管理策划 1、总平面管理策划概念1、总平面管理策划概念 总平面管理策划是在设计方案及营销针对项目分期开发意见基本确定的前提下，以施工总平面规划为依据，项目部根据项目发展进度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确主包单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本项目合约策划及现场工程管理的重要依据。简单概括，总平面管理策划是从发展商工程管理的角度进行项目的施工总平面规划，区别于施工组织设计中的施工总平面布置。2、总平面管理策划作用 2、总平面管理策划作用 总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，也是最具“含金量”的部分。13、合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发展进度。总平面管理策划作用具体体现为：2.1 提前规划，提前沟通，有利于公司各部门理清思路，达成共识 项目发展过程中，工程管理提前介入非常必要，通过项目总平面管理策划，与设计、营销、合约等部门提前沟通，对项目的施工顺序、道路组织等达成共识，有利于各部门及时、有效地相互配合；2.2 作为合约策划的重要依据，可以有效地控制成本 总平面管理策划中的内容基本都与造价相关，这些内容均要在相应的合同中体现，例如，其中临时施工道路、机械布置、材料堆场设置等内容应作为主包单位招标重要依据，并且在招标时明确与造价相关的内容，可以有效地减少施工过程中14、的措施签证，便于成本控制；主包单位分区、场内土方平衡、施工 工 程 管 理 策 划 指 引 第 7 页 顺序安排等内容对合约策划起重要的指导作用。同时，总平面管理策划也是后续进度管理策划、质量管理策划、安全文明管理策划的基础；2.3 作为现场安全文明管理的重要依据 总平面管理策划作为主包合同的附件，明确了雨、污水排放方式、沉砂池、洗车池、排水沟具体做法等安全文明措施，以上内容主包单位均在措施费清单内逐项报价，项目部要求主包单位落实安全文明措施时，既有具体项目、做法又有相应清单造价，具有较强的执行力。3、总平面管理策划内容3、总平面管理策划内容 3.1 主包单位分区及生活区设置 我司采用最低价中15、标原则，承建我司项目的主包单位，除高端定位的项目外，相对管理力量和实力一般，再加上进度紧张，一次性投入较大，故我司项目很少只有一家主包单位承建的情况，往往由两家以上的主包单位参与承建，这就存在对项目如何合理划分主包单位标段的问题。另合理的生活区设置有利于项目的发展进度。3.2 临时施工道路组织 在综合考虑成本、进度及安全文明施工形象的前提下，提前规划，分阶段、范围在总图中明确临时道路的具体做法（附断面图）及相应配合措施（包括洗车池、沉砂池、排水沟等具体做法和位置），施工车辆行车路线、回车点等交通组织方式。3.3 场内土方平衡 在设计已对场内土方平衡进行测算，并在设计方案中已统筹考虑的前提下，项16、目部应综合考虑基础或地下室开挖方量与回填方量数据比较、土方临时堆土点选择、土质情况和施工顺序等因素，提前统一规划、调度土方，尽量减少外 工 程 管 理 策 划 指 引 第 8 页 运或从场外拉土进场回填的土方量。3.4 钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场 明确钢筋加工厂和模板、钢筋、砂石等材料堆场的位置、范围及地面做法。3.5 施工机械布置 综合考虑主包单位标段划分、成本、进度等因素，明确包括塔吊、井架、施工电梯、砼输送泵、砂浆搅拌机的数量及大概位置。36 特殊部位外脚手架的搭设方式 明确样板房范围外架悬挑方式、范围和为保证室外工程提前插入，综合考虑成本、进度因素，明确高层、多层类型住宅悬挑外架17、的范围。3.7 临时水电及雨、污水排放系统的设置 按照分期分区开发施工进度和经济性运行的原则，综合考虑临时变压器安装的容量和位置，并考虑售楼区售楼期间的电力保障供应；根据现场工程标段的划分，综合考虑临时给水的供应；为保障现场安全文明施工，需确保现场雨、污水及时排放无积水。3.8 施工顺序安排 结合营销要求，综合考虑项目分期开发、成本、进度等因素，提前策划明确项目各部分的开工顺序及室外插入施工的时间节点。3.9 分阶段场地布置 由于营销和分期开发的需要及场地条件的制约，项目的总平面管理策划应分阶段进行完善，一般分为：主体结构施工阶段、装修施工阶段，高层住宅还有地下室施工阶段，但各阶段的总平面策划18、均应重点考虑售楼区域内的场地布置。工 程 管 理 策 划 指 引 第 9 页 4、布置原则 4、布置原则 各项目因占地面积、形状、高差及周边配套不同等客观因素，具体情况千差万别，再加上设计方案的差异，故总平面管理策划的内容针对性很强，差异性较大，提炼出通用的原则并不多。本文根据深圳公司以往项目开发经验，总结出以下布置原则与大家分享交流。4.1 主包单位分区及生活区设置原则（1）售楼区域等进度紧张的标段，由于周转材料、施工人力集中投入较大，可多引进几家主包单位，这样项目部现场可以灵活调配施工人力，有利于进度控制。根据深圳公司以往经验，多层项目一家主包承建面积不宜超过 3 万 m2，TH 项目一家19、主包承建面积不宜超过 2 万 m2，高层项目一家主包承建面积不宜超过 5 万 m2。案例：中海怡美山庄项目的售楼区域由一栋小高层、三栋多层及占地面积约一万平米的室外部分组成，进度非常紧张，当时引进了三家主包单位，起到了很好的赶工效果。（2）在引进未与我司合作过的新主包单位时，建议先在非售楼区域内尝试，同时，建议不要让新主包单位独立承建一个项目，以减少风险。（3）综合考虑各个标段临时施工道路组织，保证各自范围内的交通顺畅。（4）施工难度大与难度小的部分在一个标段内要合理搭配。例如：对于一个混合型的住宅，在不影响项目分期分区开发的情况下，建议高层可以与多层或 TH 合理搭配成一个标段，尽量不要出现20、单独高层或多层、TH 的标段；同时各主包单位标段的建筑面积要均衡，不宜相差太大。（5）如项目的后续分包单位包括栏杆、涂料、门窗、室外园建等需要多家承建，建议其标段的划分范围可与总包单位一致，避免分包单位与多个主包单位配合，减少项目协调工作量。工 程 管 理 策 划 指 引 第 10 页（6）占地面积小，场地布置紧张的项目建议由一家主包单位承建。案例：中海怡瑞山居项目西区，占地面积约 2.7 万 m2，建筑面积约 6.8 万m2，为高层和多层的混合型住宅，按以往经验应由两家主包单位承建，但由于地块占地面积小，同时高差大，临时施工场地布置非常紧张，最终由一家主包单位承建。（7）分期开发的项目，施工21、单位生活区一般设置在最晚开发的范围内，而占地面积小的项目，生活区也应尽量就近租地设置。生活区就近设置有利于保证项目进度及现场安全文明管理。另外，生活区基础设施部分建议由我司在主包单位进场前完成，以缩短搭接时间。基础设施一般包括场地平整、水电接驳点设置、临时道路及化粪池等。（8）为避免先进场的施工单位，尤其是主包单位过多占用生活区用地，建议我司在合约中明确，生活区用地采用有偿租赁的方式，每月一般按 3 元/m2费率收取地租，并在工程款中按月扣除。4.2 临时施工道路组织原则（1）尽量在各自主包单位标段内形成环路，设置独立的出入口，便于各主包单位现场封闭管理。（2）尽量结合正式小区道路，将临时路与22、永久路相结合，可以节约成本。如小区总图出图进度能够保证，则正式道路及管线可先施工，作为临时施工道路使用。正式道路完成面为铺装或为沥青，可先施工至砼面层，待入伙前再施工正式道路铺装面或沥青以免施工过程中破坏；如正式道路完成面为砼面层，建议按最终完成面标高降低 200 完成正式道路，待入伙前再在道路上面浇筑与道路同标号的 200 厚砼，保证路面观感；小区总图出图进度不能够保证，临时施工道路规划时，也应尽量和方案图中的小区道路定位一致。（3）临时施工道路建议尽量形成砼面层，以便于雨季施工及平时路面维护，工 程 管 理 策 划 指 引 第 11 页 保证安全文明施工形象。（4）临时施工道路及相应配合措23、施（包括洗车池、沉砂池、排水沟等）建议由我司在主包单位进场前完成，以缩短搭接时间。但应在主包及前期进场的桩基、土方等施工单位合同中约定临时施工道路各自的维护范围和责任。（5）应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，并进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。4.3 场内土方平衡原则（1）协调设计在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。案例：中海大山地项目按最初方案地形，土方需外运 5 万余方，后设计对方案进行优化，将一期地形整体抬高一米，将外运土方改为场内转运、碾压，每方单价相差 20 元，节约成本约 100 万元。（2）场地内设置合理的24、临时土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的项目，土方临时堆土点可设置在相邻、晚开放的范围内；一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号。案例：中海怡瑞山居项目，其西区为高层和多层的混合型住宅，项目部在总平面策划时，选择了一栋多层及幼儿园在高层地下室土方开挖时，作为临时土方堆土点，临时堆放的土方量按高层地下室土方回填量考虑。最终高层土方回填均为场内转运，未从场外拉土，有效地节约了成本。（3）充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。（4）一般合同内的土方工程量均为25、暂定量，施工方式也未约定，成本控制难度较大。建议在基础土方开挖及回填施工前，项目部应结合总平面策划中的 工 程 管 理 策 划 指 引 第 12 页 土方平衡考虑，认真审核总包单位的基础土方开挖及回填施工方案，明确开挖范围，土方转运方式等与造价相关的内容后，再开始施工，否则，总包单位为方便施工，抢进度，往往采用大开挖、随意堆放等方式施工，不利于成本控制，并易引起合约纠纷。（5）通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的部分要进行外运，实际操作中应做好实测工作。（6）对于 TH 或多层住宅，在土方平衡计算时，还要考虑到这类项目私家花园数量较多，私家花园内的土方回填量较大。4.4 钢筋加工场及钢26、筋、砂石等材料堆场布置原则（1）售楼区域内尽量少设置材料堆场，以免发生二次转运。（2）钢筋堆场及其加工场地要进行场地硬化（100 厚 C10 砼），砂石等其他材料堆场地面可用石粉渣（50 厚）处理。（3）材料堆场及其加工场的位置应尽量靠近临时施工道路，同时尽量在塔吊垂直运输覆盖范围之内。4.5 施工机械布置原则（1）机械位置布置时要充分考虑到售楼区域开放以后的材料水平、垂直运输能否顺畅，并要保证作业时售楼区域的人员安全。塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械要尽量远离售楼区域。（2）按机械利用率最大化原则，在保证垂直运输畅通无阻，保证不间断施工的前提下，综合考虑成本和进度，确定机械数量。27、例如，多层一般每两个单元不大于十米，设置一个井架，高层一般一栋设置一台双笼施工电梯，塔吊一般按 5060 米垂直运输覆盖进行合理布置。（3）由于砌筑、内墙抹灰及外墙抹灰的砂浆配合比不同，为便于质量控制，砂浆必须采用集中搅拌方式，砂浆搅拌机集中设置，一台搅拌机只能供应单品 工 程 管 理 策 划 指 引 第 13 页 种砂浆，不得混合供应。各砂浆集中搅拌点要保证到相应各栋的运输路线合理、通畅。（4）提前规划确定大型机械的基础位置及做法，特别是塔吊。如经承载力复核，机械基础部分需打管桩，则应在桩基施工过程中完成相应的机械基础部分施工，既保证进度又节约成本。4.6 特殊部位外脚手架搭设布置原则（1）28、多层和高层住宅建议在二层均要进行外架悬挑（如本栋有样板房，应在样板房的上一层悬挑），这样室外部分的管线、部分园建工程针对多层和高层住宅，至少可以提前两个月的时间插入施工，有效地缩短工期；部分多层如果工期很宽松，周边室外工程简单，考虑成本因素，可以不进行外架悬挑。（2）售楼准备工程由于进度紧张，样板房对外开放时，本栋楼可能上部外立面仍在施工甚至尚未封顶，故样板房以上外架要采取悬挑方式。（3）高度重视悬挑部位的防护措施必须按要求及时完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉施工的情况，安全隐患较大。（4）样板房范围内的悬挑架范围更加要重视防护安全性，建议此部分的防护具体措施以详图的形式在招标前明29、确，例如后附详图。防护要兼顾美观和安全性，还要有防水措施。4.7 临时水电及雨、污水排放系统设置原则（1）临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，变压器一般采用 315KVA 的台架变压器，报装程序简单且启、停方便。临时变压器安装时，需要安装配套容量的电容器来进行功率因数补偿，不但提高变压器负载能力，而且能降低电度单价。（2）临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域，一般供电线路超过 200 米就将产生较大线路电压降而不利于机械设备的经济运行。同时，临时 工 程 管 理 策 划 指 引 第 14 页 变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设，尽量不要产生“二次迁移”。30、（3）施工用电线路尽量采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干道时还需预埋钢套管以保护电缆免遭破坏；如供电线路采用架空附设方式，要注意供电杆线不能影响现场施工且要便于安全文明施工的管理。（4）因深圳关外地区的施工用电经常会发生停电、短路跳闸等故障，故在售楼期间可采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供应。（5）施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量，如水压过低可采用储水池或管道加压泵加压；供水管道和水表安装尽量按照各主包单位能单独供水计量的原则来布置。（6）雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排31、放的原则来布置，一般临时挡土墙坡顶、坡底均要设置雨水沟渠，施工道路两侧或迎水面均需要设置雨水沟渠；雨水沟渠的砌筑要牢固，沟渠两侧要采用水泥砂浆抹面，防止暴雨冲刷时沟渠侧壁倒塌；场地内雨水沟渠与市政雨水井驳接前需要设置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。（7）施工场地内的雨、污水尽量分开排放，如不能分开排放也需设置专门的污水管，对污水进行收集并处理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部门申请并办理有关手续，避免施工过程中手续不全而遭致处罚。4.8 施工顺序安排原则（1）尽量遵循“先地下，后地上”原则，即正式道路、管线先行施工，再开始主体部分施工；基础结构部分完成后，先完成土方回填再往上32、施工；（2）高差大的项目，施工应按先低后高的顺序，尤其是有人工挖孔桩的项目。案例：中海怡瑞山居项目西区，地块高低差最大相差 17 米，高、低各有一 工 程 管 理 策 划 指 引 第 15 页 个地下室，由于高处地下室有整个小区的设备用房，进度紧张故先行施工，待施工低处地下室时，整个项目的施工用水均汇集到此处，加大了施工难度;（3）对于场地布置紧张的项目，可以提前策划，适当推迟部分栋号的开工时间，以作为其它栋号的临时施工场地布置或作为临时土方堆放点；（4）对于分期开发的项目，要充分考虑各期之间联动开发的关系，提前考虑推进下一期的各项前期工作如下：如有各期共用一个设备地下室的情况，则地下室的开工33、时间要合理策划，特别地下室位于后开发的一期范围内，否则将影响本期项目的竣工验收及入伙。下一期的正式道路、管线、软基、围护处理等应尽量先行施工，有利于后续施工，加快后一期的开发进度。一般项目首期进度紧张，设计出图进度很难实现“先地下，后地上”的施工策划，但后一期的小区总图出图进度一般能够保证，则正式道路及管线可先施工，作为临时施工道路使用。例如，中海大山地二期提前策划，将小区正式道路、管线施工完成后，桩基及主体工程才开始施工。邻近售楼区域或靠近上一期的栋号出于安全考虑，尽量提前开工，保证在售楼区域开放或上一期入伙前完成外立面装修，拆除外架。4.9 分阶段场地布置原则（1）如项目受场地制约，地下室34、施工阶段、主体结构施工阶段及装修施工阶段场地布置差别较大，存在较多重新布置和二次搬运的情况，则应每个阶段单独形成总平面布置图，作为主包合同的附件。案例：中海怡瑞山居西区，由于场地狭小、高差大，不同场地布置变化大，故地下室阶段和主体、装修阶段分别单独形成总平面布置图。（2）提前重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，进行 工 程 管 理 策 划 指 引 第 16 页 封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅；（3）各阶段的总平面策划均应重点考虑售楼区域内的场地布置，售楼区场地布置原则如下：由于售楼区域内室外工程一般较早提前插入施工，故售楼区域内材料堆场、加工场地等应尽35、量少设置，以免发生二次转运；另塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械也应尽量远离售楼区域。售楼区域开放后，设有样板房的栋号一般仍未完工，故独立于售楼路线以外的施工通道应提前规划好，保证售楼区域封闭管理后，施工人员仍可进入该栋号楼层施工；对于 TH 住宅，售楼区域内的栋号则开放前必须达到完工状态。邻近售楼区域应设置发电机房及配电间，保证停电时售楼处和样板房的电力供应。在售楼期间应采用专用回路供电、主包单位临时发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等售楼区域的电力供应。工 程 管 理 策 划 指 引 第 17 页 工程进度管理策划 1、工程进度管理策划概36、念1、工程进度管理策划概念 工程进度管理是从施工单位的角度出发，主要是根据建设工程项目对应阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制形成工程进度计划并将计划付诸实施，在工程实施的过程中定期或不定期地检查实际进度是否按照进度计划来进行，如出现的偏差则对偏差原因进行分析，从而采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工并交付使用。工程进度管理策划就是从发展商的角度出发，通过编制项目发展进度计划、出图、定样、分判及甲供材进场计划、施工总进度计划等进度计划，来对设计出图、合约分判、报批报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行整体策划，并对如何促使进度计划在项目开发过程中按期实施的进37、度管理控制措施进行预先安排。进行工程进度管理策划的主要目的是保证开发商的设计、合约、销售、项目等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，从而确保工程项目各个进度节点全面按期推进，同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置、节约工程成本以取得综合效益的提高。2、工程进度管理策划作用 2、工程进度管理策划作用 2.1 进行工程进度管理策划，可使项目开发更好地满足公司分期销售进度指标的要求，使建设工程早日竣工入伙，从而提高资金、资源的快速周转。2.2 可使公司各部门围绕进度目标进行提前沟通，在设计出图、合约分判、选材定样、分期销售等方面采取哪些措施以保证进度目标方面达成共识，以便在施工过程中进行有效38、地协调配合，从而确保建设工程如期完工。工 程 管 理 策 划 指 引 第 18 页 2.3 进行工程进度管理策划，可为安排设计出图计划、进行分期分区出图安排提供依据，为进行合约招标策划、工程标段划分、选择招标方式提供依据；为进行报批报建策划，选择报批报建方式提供依据，为现场选定优化施工方案、进行合理的总平面布置提供依据。2.4 进行工程进度策划，编制合理的施工进度计划，可对施工单位进度计划进行审查，以保持施工工程中资源投入的连续性和均衡性，避免人力、物力的运用不均衡或浪费，确保工程质量和施工安全；可在施工过程中对实际施工进度进行对比分析，及时纠正进度偏差，为顺利实现预定工期目标提供良好的条件。39、3、工程进度管理策划内容 3、工程进度管理策划内容 3.1 项目发展进度计划策划 3.1.1 发展进度计划编制内容（1）编制时机 在取得项目建设用地规划许可证后，组织编制第一版项目发展进度计划，对各分期分区进度计划进行编排，重点是对售楼区设计、分判、报建、施工、销售等进度节点进行安排，其中售楼区施工图出图、施工许可证办理、主体分判及开工时间等关键节点将作为进度考核目标来力保完成。在取得售楼区建设工程规划许可证后，组织编制第二版项目发展进度计划，结合前期计划实施情况对售楼区后续节点进行调整，并对后续各期设计、分判、报建、施工、销售等进度节点进行安排，其中售楼区达到对外开放条件的时间节点将作为进度40、考核目标来力保完成。售楼区工程达到对外开放条件后，编制第三版项目发展进度计 工 程 管 理 策 划 指 引 第 19 页 划，结合前期计划实施情况对售楼区后续节点进行调整，并对后续各期设计、分判、报建、施工、销售等进度节点进行安排，其中售楼区竣工、入伙将作为进度考核目标来力保完成。（2）编制程序 在每版项目发展进度计划编制前，各部门分别编制设计、合约、报建、营销、施工初步计划，由项目部汇总编制形成项目发展进度计划（第 X 版）初稿，然后由发展部组织各相关部门和公司领导进行评审和修改。项目发展进度计划（第 X 版）经公司总经理签署后正式发布，作为对各相关部门和项目部进行年度进度考核的依据。3.141、.2 发展进度计划编制原则（1）项目发展进度计划需满足公司年度销售、竣工面积等总体进度指标要求 在取得项目土地使用权后，公司将从年度销售利润、开工面积、竣工面积等角度出发，编制项目年度销售利润和竣工备案面积等总体进度指标要求。因此，在编制项目发展进度计划时，需要对进度计划进行优化调整，按照倒排工期的方式来合理压缩工期，以满足公司总体进度指标的要求。案例：奥体新城项目原来的售楼区包括 16 栋高层，其建筑形式为地下两层地下室、地上两层集中商业裙房、地上共 33 层，则按正常进度计划编排需到08 年 3 月份才能达到售楼条件；但为满足必须在 07 年底达到销售条件的总进度指标要求，对原售楼区域范围42、和建筑形式进行了调整，将 7 栋高层也纳入一期售楼区的范围，同时将 7 栋高层设计成不带地下室和商业裙房、户型结构变化较小便于抢工的建筑形式，从而有效压缩工期满足了总体进度目标的要求。（2）设计出图计划需要满足项目分期分区销售进度目标的要求。一般而言，售楼区先出图，非售楼区按照正常工期出图；桩基施工图提前 工 程 管 理 策 划 指 引 第 20 页 出图，以办理桩基提前开工许可证，在主体施工之前提前进行桩基施工。由于大面积的人防地下室施工周期较长（一般需要 3060 天施工时间），故0 以下的地下室施工图还可提前出图，以便在0 以上施工图出图前就提前进行部分地下室的施工。案例：在进度计划编制43、时，西岸华府项目的三期地下室提前与二期主体工程一起施工，以避免地下室在雨季施工而延误工期，则三期地下室需要与二期主体工程施工图同时出图；盐田室外道路、挡土墙提前出图，以便在主体施工之前先进行室外道路、挡土墙的施工，从而节省关键线路上的工期。案例：奥体新城项目在出正式施工图之前，提前 30 天制作施工图报建文本进行规划报建(规划报建的周期为 30 天)，在领取建设工程规划许可证之前用正式施工图将原施工图报建文本换出（此措施需要规划主管部门的积极配合），从而节省了关键线路上规划报建的时间。（3）建筑工程技术方案的选择要满足进度目标要求 建筑工程技术方案的选择除了要满足建安成本控制目标要求外，还需综44、合考虑现场地质条件、工艺施工水平、工程质量、安全文明施工等现场施工条件的影响，同时还需要满足项目发展进度目标的要求。基础、钢筋、模板、砼浇筑施工方案的选择及材料设备的选型定位，既要有利于提高施工速度，又要降低成本、创造效益，同时还要兼顾质量和安全保证措施。案例：在进行桩基础施工时，一般存在先开挖土方再打桩和先打桩再挖土这两种技术方案的选择。我司西岸华府项目地基属于较严重的淤泥土质，采取先打桩并送桩到指定标高然后再开挖土方到基地标高的施工方案，可减少基坑塌陷影响桩基施工进度的风险，故可按照先打桩、再挖土及基坑支护的施工顺序来编排进度计划。（4）工程标段划分需要满足进度目标要求 工 程 管 理 策45、 划 指 引 第 21 页 为了满足项目发展进度目标的要求，需要在满足项目成本、质量控制目标的基础上，进行合理的工程标段划分，按照建筑面积引进 23 家主包单位进行施工。几家主包单位同时施工，能减少各家施工单位的同期劳动力、材料设备资源的投入，各家施工单位能展开竞争，有便于项目部加强进度管理，从而减少进度风险。案例：中海日辉台项目没有按照售楼区工程标段合理划分的原则来进行工程进度策划，而是按照最低价中标原则由深圳金众建筑工程公司来承建整个售楼区域 15 号楼主体工程。在施工过程中，由于该公司为国营性质，工人的施工积极性不高，且又适逢该公司进行股份制改革，工程管理人员和施工工人都人心惶惶无心施工46、，故造成了工程进度的严重拖延。迫于形势需要，我司当机立断将其中的 35及地下室另行委托深圳园林建设工程公司进行施工，才避免了工程进度的更大延误。（5）售楼区的设置应满足售楼区抢工进度计划的要求 在编制项目发展进度计划时，需要对分期分区和建筑形式方面进行针对性的调整和策划，以满足售楼区开盘销售的进度要求。一般可采取的措施有：将售楼区设置在多层、小高层相对集中的区域，带地下室的高层因施工工期较长故尽量设置在售楼区外；样板房尽量设计在第一个标准层上层，以便在结构浇筑完成后能够尽快进行拆模、砌筑、抹灰等粗装修工程，从而为尽早将工作面移交给精装修单位进行样板房装修创造条件。（6）各单位工程的施工顺序需要47、满足项目发展进度的要求 在编制项目发展进度计划时，需要对幼儿园、地下室、室外道路、化粪池等单位单项工程的施工顺序进行合理的策划，并对分期出图、工程分判等计划进行针对性安排，以满足项目发展进度目标的要求。案例：为满足项目发展进度的要求，利用项目容积率小、楼间距宽、场地 工 程 管 理 策 划 指 引 第 22 页 高差大的特点，半山溪谷项目需要采取室外管线、道路工程在主体结构之前施工的顺序来编排进度计划，则室外总图和管线、道路工程设计需在主体施设计之前出施工图；怡瑞山居的售楼区在东区，而幼儿园等配套设施在西区，但由于幼儿园等社区配套设施在售楼区办理预售时就需要结构封顶并签署社区公共配套设施移交协48、议，故在售楼区进度计划的编制时需要同时考虑幼儿园的设计、报建及施工进度计划。（7）售楼区桩基、主体工程等合约分判需满足进度目标的要求 按照常规的项目开发程序，桩基和施工图出图后才能进行桩基和主体工程的招投标程序（桩基工程分判需 1520 天，主体工程分判需 4050 天）。为了满足售楼区进度目标的要求，在综合考虑成本和进度控制的基础上，对售楼区关键线路上的桩基、0 以下地下室、主体工程等工程可适当采取费率招标、模拟招标等方式来进行分判，以便施工单位可提前进场进行临建搭设等准备工作，一待施工图出图即可开工建设，从而节省关键线路上的工期。案例：半山溪谷部分楼栋采用扩初图纸来进行主体工程的模拟清单招49、标、西岸华府项目售楼区35栋的主体工程采用已提前施工的1栋施工图来进行模拟清单招标、奥体新城项目采用扩初图纸来进行0 以下地下室及 7 栋主体工程的模拟清单招标，均有效节省了主体工程分判在关键线路上的耗用时间。（8）进度计划要切实可行，留有余地 在项目开发过程中，存在许多诸如政府主管部门政策变化、雨季和台风等不利气候条件、基础地质情况复杂、物资和材料供应短缺等不利因素，故在进度计划编制之前要对项目开发过程中的重点、难点进行分析，提前制定应对措施，并充分考虑各种不利因素的影响，在进度计划编制时适当留有余地。案例：西岸华府项目的地基为淤泥土质且地下水位高，故桩基础施工前需要考虑止水帷幕等基坑支护及50、防水措施，则桩基础施工的时间相对需要较长以 工 程 管 理 策 划 指 引 第 23 页 切实可行；奥体新城的一期人防地下室需要在 78 月份雨季进行施工，且由于存在溶洞等复杂地质情况，故在编制进度计划时需要为地下室预留足够的施工时间。（9）不同物业类型的合理开发周期需要保证 由于各分部分项工程施工需要合理的工期才能满足工程质量和成本控制的要求，且设计、报建、施工过程中都存在一些不确定因素，故不能为了满足进度目标而无限制的压缩工期，各中不同物业类型项目的合理开发周期需要保证。为保证进度计划的合理性和可行性，在进度计划编制前,除了对当地建筑市场进度管理水平应有所了解外，还需对我司已建项目的进度工51、期经验数据进行分析。通过对 2000 年以来我司已建各项目进度情况的分析（具体参见附件 深圳中海地产有限公司以建项目工期统计表），可总结出建筑面积约 10 万 M2的各种不同物业类型项目在深圳地区的合理开发周期如下：别墅项目（不大于 3 层）：约 300 天；多层项目（68 层）：约 360 天；小高层项目（1012 层）：约 460 天；高层项目（18 层）：约 560 天；高层项目（3033 层）：约 700 天。（注：此处项目开发周期是指整个项目从桩基础开始施工到取得竣工备案证书的时间，从拿地到项目开工的时间由于差异化较大而不具有可比性）3.1.3 发展进度计划实施管控措施（1）进度目标52、责任制及考核制度 为了促使设计、报建、合约、施工等进度计划的按期实施，从项目发展进度计划 中选取适当的 46 个关键进度节点，形成各相关部门及项目部的年 工 程 管 理 策 划 指 引 第 24 页 度进度考核目标，签订部门/项目部年度经营管理目标责任状。在年终部门和项目部考核时，通过进度考核目标与实际完成时间的对比，来对各相关部门及项目部的进度执行情况进行考核。（2）进度计划月度评价和动态调整措施 通过对各部门和项目部该月设计、报建、分判、施工等计划进度节点与实际完成情况的月度分析，对项目每月进度超前或滞后的原因进行分析和预警，对其中存在的偏差及时予以纠正，使得项目开发进度总是沿着计划的轨道53、前进；对由于不可抗因素造成项目进度计划重大延误的，可对项目发展进度计划进行即使调整，使进度计划更具有实际指导意义。（3）项目协调例会制度 在项目开发过程中，为避免项目发展进度计划中的设计、报建、分判、施工等各计划进度节点的延误和相互干扰，由项目主管领导牵头召集设计、报建、分判、营销等部门及项目部每周举行一次项目发展协调例会。在会中，对各部门的进度执行情况进行检讨，对进度实施过程中存在的问题进行讨论并拟定解决措施，从而加强各部门之间的沟通，确保项目发展进度计划全面、均衡的推行。3.1.4 发展进度计划编制注意事项（参见附件 6：奥体新城项目发展进度计划（第一版）（1）理清关键线路和关键任务 一个54、项目的各个分部分项工程千头万绪，各工序之间的逻辑关系错综复杂，其中关键线路直接影响着进度总目标的能否按时实现，故编排进度计划时要对关键任务的工期进行重点控制。在进度计划中，施工图出图、施工许可证的取得、项目开工、主体封顶、样板房及售楼处装修完成、竣工验收备案等工作任务节点是具有里程碑意义的关键节点，故在进度计划的编排时也需要重点安排。工 程 管 理 策 划 指 引 第 25 页（2）关键线路工期的优化调整 按照分部分项工程的正常工期来编排进度计划，工期往往不能满足施工进度总目标的要求，故需要按照施工进度控制总目标来对进度计划的工期进行优化调整。例如：按照正常进度工期考虑，主体工程合约分判以及施55、工许可证的办理都需占据关键线路的时间，但由于工期压缩的需要，可通过模拟招标、办理桩基提前开工证等方式来减少合约、报建流程在关键线路的耗用时间，从而有效缩短工期。（3）施工资源投入的优化调整 除充分考虑关键线路上的时间控制外，还应对非关键线路上的工作任务在自由时差范围内进行优化调整，确保劳动力、材料、施工机具设备等资源投入的均衡、合理、有序，尽量避免施工资源投入骤起骤落、忽高忽地的现象发生。（4）进度、质量、成本的综合平衡 一味压缩工期将造成工程费用的提高，各分部分项工程的合理工期得不到保证也将造成工程质量和安全文明施工管理的失控，并有可能造成设备、劳动力的“窝工”浪费。因此，在编排进度计划时需56、要尽量在工期、质量和费用方面取得平衡，在满足进度、质量、费用控制目标基础上编排合理工期，合理安排各项工作任务的起止时间。例如：在未取得施工许可证之前，应合理安排桩基础提前施工的时间；如桩基础提前施工完毕，而主包单位迟迟不能进场进行主体结构的施工，必将造成桩机设备和资金的闲置浪费。（5）进度计划要符合实际、松紧适度 进度计划编排时要考虑本项目造价控制水平下所能吸引到的施工单位的进度控制水平，同时还需要考虑复杂地质条件、建筑市场劳动力短缺、雨季等气候条件、春节等节假日等不利因素的影响，故施工进度计划的编排要安排应适当、符合实际，既不能太紧，又不能太松，计划太紧造成无法完成，计划太松 工 程 管 理57、 策 划 指 引 第 26 页 则不能发挥施工效率。（6）工序搭接紧凑合理，逻辑关系清晰 在工程施工过程中，各分部分项工程之间存在一定的逻辑联系，应通过合理编排，使各分部分项工程在总工期的约束下无缝搭接、穿插施工，确保主分包单位各施工班组能够组织连续、均衡作业和流水施工，避免由于工序不能有效搭接以致大型设备的反复进出场、劳动力停工窝工严重现象的发生。3.2 出图、定样、分判及甲供材进场计划策划 3.2.1 计划编制内容 在项目开工前，项目部需要相应编制项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表（参见附件 7：香蜜湖 1 号项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表）；在 建设工程规划许可证 取得和售楼58、区开放后，项目发展进度计划需要根据实际进度情况进行调整，则项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表也需要进行相应的调整。项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表的编制依据为项目发展进度计划和设计部、合约部、项目部相应的详细进度节点计划，其主要内容如下：（1）设计出图及图纸交付计划 在项目发展进度计划中对方案、扩初、施工图设计等主要设计进度节点进行了规定，但对各种设计图的细化出图节点没有明确，项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表将该项目各分期分区施工过程中所有需要的施工图和二次深化设计图的出图时间进行一一列举，并通过计划交付时间与实际交付时间的对比，来督促设计部对各项图纸的设计进度进行控制，以便更59、好地满足工程施工的需要。（2）材料、施工样板确认计划 工 程 管 理 策 划 指 引 第 27 页 在施工前需要设计师对所采用的各项材料设备进行样板确认，在施工过程中需要设计师对各个施工样板进行确认，是我司贯彻“样板先行”制度、保证工程设计效果和施工质量的重要原则。如果材料、施工样板的确认时间不及时，将造成现场“窝工”、工期延误、返工等现象的发生，故在项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表中对所有材料、施工样板的确认时间进行控制。（3）工程分判及承建商进场计划 在项目发展进度计划中对桩基、主体、精装修、室外工程等合约分判节点进行了规定，但还需要对各分期分区中所有主分包工程的细化分判节点和承包商60、具体进场时间进行明确。项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表可为合约管理部编制工程招标月度计划提供依据，以便使工程分判进度能更好地满足现场施工的要求。（4）甲供材分判及进场计划表 为了满足项目施工进度的要求，需要对各种甲供材料、设备的招标时间和进场时间进行规定。项目出图、定样、分判及甲供材进场计划表可为合约部编制甲供材料、设备等物资采购月度计划提供依据，同时能更好地控制各项甲供材料、设备的进场时间，以避免材料、设备供应不及时影响现场施工现象的发生。3.2.2 计划编制原则（1）设计出图及图纸交付时间顺序要满足项目发展进度计划内各分期分区施工顺序的要求。例如：西岸华府项目三期地下室施工图需要提前61、到与二期主体施工图同时出图，半山溪谷项目室外总图（包括室外管线、消防道路、挡土墙施工图）需要在主体施工图设计之前出图，以满足现场施工顺序的要求。（2）设计出图及图纸交付计划要满足项目发展进度计划内各分期分区施工的进度要求。例如：为了满足 07 年底开盘销售的进度要求，将奥体新城项 工 程 管 理 策 划 指 引 第 28 页 目桩基、0 以下、0 以上需要分批出图，以满足现场桩基、地下室提前施工节省建设周期的施工进度要求。（3）设计出图及图纸交付计划由项目部负责编制，但编制过程中需要与设计师进行充分沟通，要求既能满足现场施工进度的需要，又能综合考虑设计单位的资源投入、造价成本，不能因为片面追求62、出图速度而忽视图纸质量。（4）材料、施工样板的内容要全面、详尽，避免由于材料、施工样板内容遗漏而影响现场设计效果、工程质量和施工进度；材料样板的确认时间应尽量提前，争取在施工前将所有的材料样板进行确认，为项目施工尽早施工创造条件；施工样板确认的时间安排也需要结合现场各分部分项工程施工进度进行合理安排，避免由于施工样板确认不及时而造成现场返工、工期延误现象的发生。（5）主分包工程分判及承建商进场计划要满足项目发展进度计划内各分期分区施工的进度要求。例如：为了满足项目发展进度的要求，怡美山庄一期 A 区在主包工程分判期间，专门委托了一家施工单位进行土方开挖、承台及地梁浇筑等0 以下的工程施工，在主63、包工程分判完成后，主包单位可立即进行0 以上的工程施工，从而有效节省了工期。（6）各项主分包工程的内容要全面、详尽，避免由于主分包工程内容遗漏而影响现场施工进度；同时工程分标范围不能存在“盲区”，以免存在施工内容的施工单位不明确而加大现场工程协调管理的难度。（7）甲供材料、设备的分判和进场计划要满足现场施工进度的要求，避免出现由于甲供材料、设备的供应不及时而造成现场窝工、待料现象。例如：电梯、扶梯等大型设备的供货周期一般在 23 个月，如果不能按照要求的时间提前订货，将造成电梯安装工期的延误。（8）甲供材料、设备的分判和进场计划由项目部负责编制，但编制过程中需要与设计部进行充分沟通，既要能满足64、现场施工进度的需要，又要能综合考 工 程 管 理 策 划 指 引 第 29 页 虑钢材、电缆等价格敏感材料的市场价格涨跌因素，不能按照“一味求快”的思路进行甲供材料、设备的采购。否则，一方面将造成材料设备采购成本的升高，另一方面甲供材料设备提前进场将造成资金的积压、保管费用的提高。3.2.3 计划实施管控措施（1）在项目施工过程中，将各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判的计划时间和实际时间进行逐项对比，随时对设计出图、合约分判工作进行预警和调整，可使设计、合约工作的各项进度节点得到有效控制。（2）在项目施工过程中，可组织设计、合约、项目等相关部门定期召开项目协调周例会或不定期召开专65、题协调会，对各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材分判计划的执行情况进行检讨，确保项目发展进度计划的全面推进。3.3 施工进度计划策划 3.3.1 施工进度计划编制内容 在项目发展进度计划中，对项目分期分区的开工、主体封顶、达到预售条件、竣工验收等主要进度节点进行料明确。为了更好地对工程施工进度进行中间控制，在工程施工前项目部需要编制项目施工总进度计划，以便对各项工程的进度节点、施工顺序进行细化分解和合理安排。随着项目发展进度计划的调整，项目施工总进度计划也需要定期进行调整，以便能更好地指导现场施工进度。通过项目施工总进度计划的编制，项目部可对主分包单位的施工总进度计划、单位工程施工进度66、计划、各专项工程施工进度计划进行审核和中间控制，确保工程施工按照进度计划要求如期推进。3.3.2 施工进度计划编制原则（1）项目施工总进度计划中的各项进度节点要满足项目发展进度计 工 程 管 理 策 划 指 引 第 30 页 划的进度要求，特别是要对售楼区内各项工程的施工顺序进行精心策划，为各项工程的有效搭接、节省工期创造条件，力争按期达到预售条件。例如：在编制售楼区施工进度计划时，可考虑在第一个标准层处设置外挑脚手架，以便室外管线工程、道路能够提前插入施工；泳池、水景、廊桥等大型室外园建结构工程可与主体结构同时施工，以节省室外园建工程在关键线路上的占用时间。（2）在编制项目施工总进度计划时，67、应对各分部分项工程进行细化分解，具体分解成多少中间控制节点可根据项目施工特点、建筑物业形式、分期销售节点、合约标段划分等实际情况进行确定。（3）在编制项目施工总进度计划时，充分照顾到各分部工程之间的工序搭接关系，以保证施工进度计划的可操作性，减少因工作冲突而引起的计划滞后。（4）在编制项目施工总进度计划时，还需考虑当地建筑工程市场的进度控制水平，各分部分项工程的工期安排要合理可行，合理工期时间需要保证，否则将无法有效保证设计效果和工程质量。3.3.3 施工进度计划实施管控措施（1）工程进度奖金制度 为了充分调动施工单位加强进度管理的积极性，公司对项目主包工程、精装修工程、园建工程设立的工程进度68、奖金制度。根据项目实际需要，主包工程进度奖可细化分解为开工、主体封顶、售楼工程进度、样板房毛坯移交、拆外架、竣工验收等中间进度节点奖，园建工程可按区域划分为若干区域完成时间进度节点奖，精装修工程原则上不设中间进度节点奖而约定为工程竣工后一次性给付。工程进度奖原则上按设定的各个进度节点来分阶段给付奖金，每按时完成一个进度节点给付一次进度奖。如未按照约定时间完成各项工程中间进度节点，工 程 管 理 策 划 指 引 第 31 页 但施工单位采取切实有效措施在约定时间内赶上进度，也可对进度节点奖金进行补发。（2）审核施工进度计划，完善进度保证措施 在工程施工前，项目部应对主分包施工单位的施工进度计划和69、劳动力、材料供应、机械设备投入等资源投入计划进行严格审核，审查施工进度计划是否合理，有无可能实现，是否适合工程的实际条件和现场情况，避免以空洞的不切实际的工程进度计划来指导施工。为了保证施工进度，需要着重审查的内容包括：有无制定节假日（如春节）期间的赶工人员、资金安排措施，有无拟定雨季、高温、台风等恶劣气候条件下施工的应急补救预案，对外墙砖、石材等订货期较长的材料设备有无提前订货措施等。4、施工过程中的进度管控措施策划4、施工过程中的进度管控措施策划 4.1 事前控制（1）公司设计、合约和报建进度的控制 公司目前实行项目经理责任制，项目经理要牵头落实设计、合约和报建等各项进度计划的推进工作，即70、项目经理要起到“穿针引线”和“推土机”的作用。项目经理应随时了解设计、合约和报建进度的进展情况，并对进度问题进行及时协调。特别是预见到关键线路上的设计、合约和报建进度如有不能按时完成的迹象，则应及时采用请公司领导出面协调、召开项目协调会、主动与有关部门沟通协调等方式来督促设计、合约和报建进度的按期推进。案例：在香蜜湖项目开发过程中，项目部全过程参与了合约分判策划的编制、设计阶段出图的规划工作。为了及时解决问题，项目每周召开一次协调会，会议要求公司各部门主要负责人参加。由于影响工程进度的设计、合约和报建 工 程 管 理 策 划 指 引 第 32 页 问题基本都能得到及时解决，故项目施工进度得到有71、效保证。（2）设立中间进度控制节点 对一个房地产项目而言，应将施工进度计划中各中间控制节点的计划时间和实施时间进行对照来实现过程控制。过程控制可采用状态跟踪表、不履约通知、记日工以及日报、月报、现场指令、现场巡视等工具和手段来形成书面记录。在各中间进度节点施工完成后，应及时组织节点验收，并根据完成情况予以考核评价，不能如期完成的应实施处罚措施。（3）组织图纸会审，提高图纸质量 由于工程进度的压力很大，目前开发商对建筑工程项目的设计工期要求普遍偏紧，故施工图一般都存在细化程度不够、错误遗漏较多等问题。如果在施工图纸会审中把关不严格，将会导致设计问题推后到后续施工过程中大量暴露，从而将导致大量设计72、变更的出现，甚至造成返工、停工的现象经常出现，以致延误工期、影响工程进度。因此，在施工前，项目（监理）部应高度重视施工图纸的会审工作，督促工程管理人员和施工单位技术人员提前消化图纸，深刻理会设计意图，对施工图中的错误遗漏等问题提前进行暴露，要求在施工前就予以设计修改和变更，从而减少在施工过程中工期、造价的损失。案例：在香蜜湖项目开发过程中实行“两次图纸会审”制度，即在出正式施工图前由设计部组织项目部、发展部、客服部等对图纸进行第一次内部图纸会审，在工程施工前由项目部组织施工单位进行第二次图纸会审。同时，还实行项目部图纸验收制度，即在接收图纸时，必须经项目部验收合格后方可发放给施工单位，从而达到73、减少图纸版本数量和减少工程返工的效果。（4）关键线路上的工程需重点考虑技术方案 成熟的技术方案是工程施工前必须完成的一项工作，对于特殊项目还需考 工 程 管 理 策 划 指 引 第 33 页 虑后备方案，特别是对关键线路上的工程更是需要重点考虑技术方案，以确保进度计划的如期推进。案例：按照设计要求，香蜜湖项目别墅部份铝合金窗选用德国进口的 ALUK系统窗。由于该系统窗在国内较少采用而需在设计方面进行反复探讨，结果严重影响了合约分判的进度。此时，如果还按照先安装铝合金窗再进行外墙装饰的常规技术方案来施工，将会出现外墙装饰工程需推迟一个月施工的后果。在经过多轮讨论和考察的基础上，项目部果断决定改用74、在外窗洞口上安装方通副框的施工方案，以便不等安装铝合金窗就可先进行外墙装饰工程的施工，从而有效保证了关键线路上外墙装饰工程的按期进行。（5）样板先行制度 为保证工程效果，我司实行严格的“样板先行”制度，任何材料和施工样板都需确认后方可进行大面施工。在实际施工过程中，由于定样往往存在材料取样和样板确认来回反复多次的情况，故在工程开工前就先确定材料、施工样板则可以节约大量时间。案例：在大山地项目室外工程开工前，提前一个月在现场划出一个施工样板区进行样板施工，所有材料都在样板区做好施工样板，由设计师在开工前就进行材料样板和施工样板的确认，从而避免在施工过程中才来进行样板确认而浪费工期。（6）提前规划75、好所有承建商的后勤保障措施 后勤保障是工人进场施工的前提条件，一个承建商在进场前常需要 23个星期进行后勤保障施工，但如果前期没有规划好，将大大延长这个周期。案例：香蜜湖项目主包单位进场后光租地手续办理就花费了 20 天，且生活区位置在经过 3 次变更后才最后确定位置。（7）提前规划劳动力计划和材料进场计划 工 程 管 理 策 划 指 引 第 34 页 对于关键线路上的工程，应督促施工单位提前作好劳动力计划和材料进场计划的规划。在招标阶段，施工单位往往对招标文件中的各项条件都一概答应，可合同签订后却常常对劳动力、材料设备等资源的投入措施难以落实。因此，在招标文件中需对分阶段工期节点和高峰期劳动76、力投入等作出明确要求，并明确处罚措施。另外，对于关键材料或供货期较长的材料设备，需要在合同中要求施工单位提前备货。案例：香蜜湖外墙砖加工周期需要 2 个月，为了保险起见要求施工单位提前 2 个月备货，确保现场施工时未出现因外墙砖缺货而影响工程进度的情况发生。（8）完善施工手续，做好现场准备工作 在开工之前，项目部还要切实做好各项施工准备工作，为施工单位顺利进场施工创造有利的条件，从而节省工期，避免人员窝工、设备闲置等现象发生。例如：提前办好临时土方开工证、桩基提前开工证、建设工程施工许可证等施工手续，提前完成场地平整、施工用临水临电提前开通、施工临时道路建设等现场准备工作。4.2 事中控制（177、）制定实施性进度控制计划，定期进行检讨 项目部督促主分包施工单位将总进度、单位工程和专项工程等控制性施工进度计划细化、分解、落实成年、季、月、周等实施性施工进度计划，以便于按年、月、周对现场施工进度进行分析对比和动态控制。在每周固定时间，由项目（监理）部召集所有的主分包施工单位召开施工进度监理协调例会。在周监理例会前，由施工单位填写进度计划与完成情况对比表；在会中，对施工单位的进度执行情况进行复核和评价，对施工单位提出的进度问题提出解决办法，要求对进度偏差情况提出补救措施；在会后，责 工 程 管 理 策 划 指 引 第 35 页 任落实到具体人，对进度补救措施进行跟踪落实。（2）建立定期的进度78、巡查制度 在售楼抢工期间，工期进度非常紧张。为了切实控制施工进度，可以采取每天现场巡查的方式来了解各主分包单位的现场进度实际情况，通过实际进度与计划进度的对比，来发现现场施工进度控制方面存在的问题，例如：劳动力投入不够、材料供应不及时、各单位交叉施工的工作面移交不及时等等。针对诸如此类的进度问题，当场提出解决办法，采取赶工措施，“短、平、快”地及时纠正进度偏差，使实际进度尽量沿着计划的轨道推行。（3）监控事前和事中施工单位安排措施 施工单位在实际操作时由于受自身利益考虑和本身素质的影响往往会出现进度滞后现象，故在项目开工前需提前规划好各个控制环节和控制措施，如出现进度滞后应及时约谈纠正。案例：79、香蜜湖栏杆工程在招标文件中要求提前 15 天备货 50，项目部在合同约定的时间内对施工单位是否按时完成备货进行了实地复核，由于材料供货及时以致每个工作面最长不超过 7 天就完成了施工。（4）对施工单位采取多方式、多层次协调措施确保工程进度 对于将出现进度偏差的施工单位，应积极主动地采取多方式、多层次协调措施来确保工程进度。一般由项目部先进行协调，如果协调未果则需上升到公司层面来进行协调，施工单位被协调对象也采取逐级向上协调、施压的方式，直至到施工单位采取了满足我司进度要求的措施为止。案例：根据进度要求，香蜜湖项目 3 号楼工程需在 06 年 12 月底需完成竣工备案，但主包施工单位负责人对现场80、进度存在过分乐观思想而不愿加大劳动力投入，我司经过不同层面的 5 次协调还未产生实质性效果，最终我司采取与该施工单位董事长直接沟通协调才得到有效解决。工 程 管 理 策 划 指 引 第 36 页 4.3 事后控制（1）现场进度奖惩平衡制度 将施工进度与每月进度款挂钩。主管监理工程师在月度进度款粮单上将施工单位现场进度情况实际进行分析，如未按照月进度计划或合同工期要求完成，则延缓进度款支付时间或扣减未完工程量款项，以督促施工单位加强施工进度管理。为了调动施工单位的进度管理积极性，出了公司层面制定的合同约定工程进度奖金外，还可以在施工现场采取小额的进度奖惩平衡措施。例如：如某施工单位前期施工进度较81、慢则进行罚款，如其后期采取了有效的赶工措施则进行奖励，奖罚金额基本平衡；如某施工单位施工进度不能满足进度要求则进行罚款，如另一施工单位施工进度控制较好则进行奖励，奖罚金额也做到基本平衡。另外，在售楼抢工期间，可以采取向施工单位收取进度罚款、向施工班组工人直接发放现金奖励的方式，以充分调动现场施工班组人员的工作积极性。（2）进度计划调整、采取工期补救措施 由于雨季施工、劳动力和材料短缺、政府主管部门政策变化等原因仍有可能造成了进度计划的延误，需要对后续进度计划进行调整，并采取工期补救措施，弥补前期进度延误工期。例如：当关键线路上的某项工程的施工时间比计划增加时，可调整后续施工进度计划，缩短部分非82、关键线路上的工期，将非关键线路上的机械、人员等资源调整、补充到关键线路的某项工程上，从而缩短关键线路工作任务的时间。又如：为了满足关键线路上后续工程按计划完成的要求，还可督促施工单位采取夜间加班、延长工作时间、重新增加新的机械和人员等措施来缩短后续关键工作任务的工期。工 程 管 理 策 划 指 引 第 37 页 工程质量管理策划 1、工程质量策划概念 1、工程质量策划概念 1.1 工程质量概念 对于房地产发展商而言，工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映的是包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。其验收标准是基于现行国家验收规范即所谓国家标准之上的用户标准。相对于通常意义上的“施工质量”而83、言，工程质量包含的范畴更广泛，其验收标准更严格，且目前尚未形成统一的验收标准。主要包括以下四部分内容：（1）施工质量 可由施工原因引起，也可由设计原因引起（例如露台反坎，露空处涂料，开敞式电梯厅吊顶等）。（2）产品效果质量 主要包括：设计引起的建筑产品功能质量问题（例如门窗分格设计中不等宽门扇、露台反坎、室内露梁等）；设计引起的建筑产品用户舒适性质量问题（例如开关面板位置布置不合理、灯具位置布置不合理等）；建筑美观质量问题（例如节点及细部构造的处理、涉及到外立面分色、水电空调管线布置、生活阳台开关插座布置等）（3）不满足政府主管部门竣工验收要求的质量问题（例如出入口净高、通道净宽、电梯前室窗开84、启面积）（4）设计出图质量（例如图纸设计矛盾等）1.2 工程质量策划概念 工程质量策划是站在发展商的角度，根据项目的不同情况，针对项目不同 工 程 管 理 策 划 指 引 第 38 页 发展时期的特点，分析研究工程质量管理的方式方法或控制措施。工程质量管理策划特点是：质量策划出发点必须立足于发展商；不同项目的情况不同，质量策划的重点及难点不尽相同；同一项目的不同发展时期，质量策划的重点及难点不尽相同。2、工程质量策划的作用 2、工程质量策划的作用 2.1 工程质量策划的作用（1）减少因设计缺陷影响建筑功能性或用户舒适性；（2）减少因设计缺陷造成工程质量；（3）减少设计不符合规范影响验收；（4）85、减少设计与销售不符引起住户投诉；（5）减少设计与报建不符影响规划或消防验收；（6）加强细部构造处理，提升项目精品形象；（7）减少施工技术层面的安全事故及技术性质量问题；（8）将施工控制措施真正落实到位，减少施工质量问题。2.2 工程质量策划的意义（1）为工程质量始终处于可控状态、质量目标得以顺利实现提供强有力的技术保障。（2）提升项目质量水准，对项目销售及公司品牌作出贡献。（3）前瞻性解决质量及技术问题，为项目发展进度及验收入伙顺利实现提供有力支持；（4）前瞻性解决质量及技术问题，避免返工造成的损失，节约了工程成本。工 程 管 理 策 划 指 引 第 39 页 3、工程质量策划内容 3、工程质86、量策划内容 3.1 设计优化及完善 设计优化及完善是项目质量策划中一项非常重要的工作。我司一般通过内部会审的形式开展这一工作。内部会审由公司内部各相关部门组成，主要是审查以上设计的功能性、舒适性、效果及规范方面的问题。而外部会审则以施工单位提问为主，主要是解决涉及施工方面的设计问题。（1）对设计图纸进行功能性复核。户内设计 建筑布置：室内有无露梁露柱，室内通道有无高度过低，阳台/露台与室内有无高差等；（重点复核首层、标准层及顶层，方法是将本层建筑图与上一层结构图对照比较）入户门：门开启方向是否合适，开关时是否自然及不妨碍周边其他门窗或设施，猫眼或电磁有无设置，位置是否合理等；铝合金门窗：客厅门87、开启净宽有无较小，窗可开启面积及宽度是否合适，开启扇执手有无过高，厨房门净宽能否满足搬洗衣机进出，厨房门及首层客厅门是否考虑设置门锁等；水电：室内有无房间未考虑电话、电视、网络，室内开关、插座位置布置是否合理，阳台给水、排水有无考虑并是否合理等；其他：卫生间有无排气扇洞、厨房有无烟道洞；空调位宽度是否够摆放室外机等。户外设计 楼梯间/电梯厅：门牌号及门铃有无考虑；电梯到站灯、楼层指示灯在结构设计中有无预留，屋面是否考虑有检修孔或检修通道等；大堂/电梯厅：有无考虑信报箱及可视对讲机等。工 程 管 理 策 划 指 引 第 40 页 室外设计（2）复核设计图纸是否满足强制性条文及各类报建批文要求。质88、检 通道的净高是否满足规范（应特别注意建筑装修层对净高、净宽的影响）；阳台栏杆有效防护高度是否满足，落地窗是否设计有护栏、凸窗是否设计有儿童防护网，栏杆的样式（包括立杆净距及防攀爬）是否满足规范要求等；消防 自然通风电梯前室通风面积是否满足规范，高层住宅中相临住户窗距离是否满足消防规范，不满足时是否设有防火隔断，入户门是否直接面对电梯合用前室，或直接面向电梯前室的户数有无超过规范要求，或超过时有无隔断措施；单元式住宅屋顶之间是否连通，塔式住宅自然通风的剪刀楼梯间通风面积是否满足规范；室外是否形成消防环路，沿建筑屋某一面是否路径过长而需在中间增加开口，消防通道宽度、转弯半径坡度是否满足规范，中间89、穿越建筑物时洞口净高是否满足规范，消防扑救面距建筑物距离是否满足规范、扑救面方向建筑是否设计有外挑结构或室外环境设计有高大乔木而不满足规范要求等。燃气 厨房燃气进户管与灶台火炉距离是否满足规范要求，室外燃气管边是否有高大乔木距离过近而不满足规范要求等。（3）过往项目成功做法或经验教训的借鉴。总结以往项目在施工过程中或各类验收时出现的问题及入伙前后业主的投诉，及时优化和完善设计，可避免本项目重犯以前出现的老毛病。（4）空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井布置等。工 程 管 理 策 划 指 引 第 41 页 空调管线 根据每一房间室内与室外平面、立面之间的相互关系，分析空调室内机、室外机的90、合理布置位置，确定空调管线走向及空调洞的布置位置。一般来说，在凸窗部位分体机采取上供上的关系空调管线相对短些，对外立面的影响小一些。生活阳台及卫生间 这些部位水电开关面板及水电设备相对集中一些，且墙、地面面层材料一般为面砖或石材等块体装饰材料，布置合理一方面使用方便，另一方面显得美观精细。室外管井 室外水电与园建设计分别为两个不同公司设计，相互之间难免存在冲突，如不合理处理可能影响效果甚至出现管井设在首层私家花园内或门口而引起业主投诉。解决方式是提前将两项设计拼在同一张图上，发现冲突及时调整。3.2 合同招标质量技术要求 在各项招标工作开始之前，需要将我司关于本招标项目的成功做法及特别要求以招91、标要求的方式提出。这些成功做法及特别要求超出规范和设计，可能需涉及费用，提前以合同条款的形式固定下来有利于为今后能在工程实施中得到较好的贯彻落实提供最有利及有力的保障，同时在保障工程质量的前提下也能最大限度地节约工程成本。（1）土建方面 钢筋马凳要求带塑料套，楼板分布筋底部要求垫成品塑料垫块，屋面结构浇注要求原浆压光，室内非卫生间部位地坪施工前均要求试水 24 小时，门窗边要求分两次塞缝，加气块墙体窗边均要求设构造柱，外墙滴水凹槽要求采用塑 工 程 管 理 策 划 指 引 第 42 页 料成品线槽等。（2）铝合金门窗 对型材、五金配件、玻璃的品牌及质量性能指标等方面的要求均作出明确规定。（3）92、栏杆铁艺 除对钢材性能指标及油漆品牌作出规定外，还对镀锌工艺作出明确规定。（4）木门或木地板 除对木材种类及油漆品牌作出规定外，还对木材加工防腐方面作出明确规定。3.3 方案审查及技术交底 对重要部位及关键工序，均要求施工单位报送专项施工方案，专项施工方案经审核通过后，方可进行施工。施工方案报送经评审后，及时将评审意见及技术要求向本项目部相关工程师及施工单位进行交底。通过控制方案审查这一环节，确保本工程的重要部位及关键工序做到技术上可行，在技术层面避免安全或质量事故的产生，并满足公司总体目标。同时通过技术交底，将本工程的重要部位及关键工序的主要控制环节传达给现场工程师及施工单位，便于现场控制及93、实施。（1）地下室方案 重点审查地下水位降排水措施，支撑体系是否安全合理，承台底板大体积砼温控措施，侧墙超长结构防裂抗渗措施，养护及雨季施工措施等。（2）转换层方案 重点复核支撑体系安全性，包括传力路径、框支梁纵横双向立杆间距、框支梁柱墙模板主次龙骨间距、框支梁支撑立杆扣件数量、后浇带处门架支撑等受力计算复核，并应注意横杆、斜撑等构造措施是否设置合理。并应重点考虑 工 程 管 理 策 划 指 引 第 43 页 框支梁柱柱头处钢筋密集情况下浇砼措施、大体积砼浇注的温度控制。（3）外架方案 重点复核外架受力安全计算，检查外架形式（落地架、挑架、爬架等）是否满足项目发展要求及售楼要求。（4）铝合金门94、窗方案 重点复核门窗加工精度保证措施、门窗安装精度保证措施、大窗的分割及垂直运输方式、门窗周边防水塞缝方案及控制措施等。3.4 样板先行确认 所有园建及精装修材料均需经材料样板确认后方可定货及进场；所有装修工程包括粗装修的砌筑、抹灰工程等，在大面积施工前必须先做施工样板，施工样板经确认后方可大面积施工。材料样板是合约分判的基础，一般需材料样板确定后方可分判；施工样板是施工的依据，大面积施工一般以确定的施工样板为参照。样板确认包括质量确认和效果确认两个方面。通过样板确认这一环节，保证在保证建筑产品的功能及效果的前提下，尽量避免因设计调整或施工整改带来的大面积返工和损失，并有助于减小因样板未确定导95、致分判、材料加工或备料、设计修改等相应滞后的风险，保证施工质量及进度。（1）外墙砖包括勾缝剂样板：包括材料样板和施工样板两个方面。外墙材质对外墙效果影响至关重要，确认过程可能来回反复多次，确认周期较长，有时甚至还可能更改已确定的材料样板。且外墙砖材料确认及分判后，外墙砖加工生产一般需 30-50 天，因此必须事先考虑这一因素，尽早确定施工样板。（2）铝合金门窗样板：包括材料样板和施工样板两个方面。当材料样板选定后，如选取的型材和配件较独特时，在做加工样板的过程中可能会陆续发现型材和配件匹配方面的设计及技术问题，提前作样板有助于在大面积开工前有 工 程 管 理 策 划 指 引 第 44 页 充裕96、的时间解决，有时甚至还可能更改已确定的材料样板，且这些解决方案中可能涉及造价问题，在分判前暴露这些问题使得这些成本因素能在投标报价中确定。门窗施工样板能进一步检验门窗设计中还存在哪些问题，并能及时暴露安装中存在的问题。（3）砌筑及抹灰样板：针对每一种户型均作一个砌筑及抹灰样板，建筑、结构及水电管线的相互关系变得非常直观，哪些部位露梁或露柱、哪些构件空间交接后需处理、哪些部位开关线盒使用不便、哪些部位需增加砼等构造措施一目了然，便于寻求处理方案。（4）室外园建样板：园建面层做法涉及到环境效果，确认过程可能反复多次，确认周期较长。且大多园建装修材料定货周期较长，因此事先需考虑这一因素，提前将各种园97、建装修材料做出施工样板并及早确认。3.5 关键质量指标的监控及检验办法 对监理细则的考量和评价，重点突出其具体检查监督措施的可操作性及实施性，避免简单引用规范条文，真正将检查督促落到实处，真正体现“监理细则”的作用。（1）加气砼养护时间 针对加气砼出炉放置时间过短就上墙导致砌筑裂缝问题，执行中可采取在厂家划出专门的堆场，对加气砼出炉时间作好标记，出炉 15 天后方可运入现场。（2）防水材料厚度 针对防水单位偷工减料的问题，通过控制防水材料用量及现场实测防水层厚度的“双控”措施来控制，进场时要求防水单位按理论用量将材料一次进到位。（3）外墙防水层施工 针对外墙用聚合物胶结粉粘贴面砖时粘贴层在工序98、施工时即被隐蔽的问 工 程 管 理 策 划 指 引 第 45 页 题，可要求将粘贴工序分解成两步，先在墙面满刮部分厚度，检验后再用剩余厚度贴砖。（4）外墙砂浆纤维掺量 除现场检查外墙砂浆有无掺加指定品牌纤维并目测掺量是否足够，并定期与纤维代理商联系相关施工单位进货情况，将现场完成工程量换算对比核实有无出入。如发现问题且施工单位无法提供强有力的证据，我司将拒绝出粮。（5）栏杆铁艺、木构件、铝合金门窗加工 采取不定期突然袭击到加工厂检查，查看加工工艺或材料品牌与我司要求有无出入。3.6 施工验收及工序控制 要求所有的工序开始之前，必须报监理工程师同意；所有工序完成之后，必须报监理工程师检查验收。将99、施工验收及工序控制与进度款出粮结合起来，出粮时附上各控制表格签字情况，对未按以上要求办理或违反上述规定者，拒绝出相关工程量的进度款。只有采取强有力的措施狠抓质量关，才能保证本工程的施工质量在我司的可控制范围内。（1）钢筋工程：隐蔽工程验收。检查是否满足设计要求及质量要求。（2）模板工程：检查模板平整度及支撑安全性。（3）外架拆除：检查已完部分施工质量是否满足，有无相关其他未完工程。（4）砌筑抹灰：检查是否按工序施工，施工质量是否满足要求。不按工序施工是墙体裂缝产生的重要原因之一。（5）防水施工：对基层、防水层防渗漏效果层层把关，检查防水层施工质量及防水材料有无偷工减料。（6）门窗施工：检查门窗100、的安装质量，并控制门窗周边塞缝工序，以保证门窗防渗漏的效果。工 程 管 理 策 划 指 引 第 46 页（7）管洞封堵：检查是否按工序施工,不按工序施工是管洞渗漏最重要的原因。3.7 联合验收 对重要部位及关键工序，一方面，通过方案审查及技术交底，使得施工方案在技术上做到可行并将技术要求传达到现场执行层；另一方面，必须高度重视现场执行的程度及落实的效果，对重要部位及关键工序，均由项目部经理/副经理、技术负责人、总监/副总监、各专业工程师会同施工单位组织联合验收。通过联合验收，一方面，使得验收的结果及发现的问题更全面及权威一些；另一方面，大规模联合验收反映出我司狠抓质量的决心，从而触动施工单位提101、升质量意识。（1）地下室：验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的安全性，各类预埋预留是否满足功能性等。（2）标准层：验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的安全性，主要检查各类预埋预留是否满足功能性等。（3）防水：检查防水层施工质量、材料真伪及厚度等。3.8 防渗漏、防沉降、防开裂专项策划（1）防渗漏专项策划 部位：屋面，外墙，卫生间，门窗，地下室底板、侧墙及顶板，露台，管洞封堵，电梯井基坑、生活水池、消防水池、游泳池、室外水景。应特别注意中间退台楼层的露空平台应做防水，露空电梯厅或地下室局部露空部位的顶棚及侧墙装修材料应有防水性能。地下室及半地下室结构自防水及柔性材料防水均应自成封闭体系。材料：根102、据不同防水部位对防水材料的要求不同，选取合适的防水材料。如屋面选取涂膜类防水材料既有利于施工又因其粘接性能好而易于 工 程 管 理 策 划 指 引 第 47 页 保证施工质量。地下室顶板一般有种植要求，选取耐根系的卷材类防水材料可能更合适。卫生间侧墙由于面层装修一般贴砖，选取聚合物水泥基材料可能既能防水又能保证粘贴强度。施工要求：屋面、地下室底板及顶板、卫生间地面、水池地面结构板施工时均要求原浆压光，防水施工前做 48 小时闭水试验。管洞要求分两次封堵并试水。门窗要求分两次塞缝。监管：材料用量应双控，并应采取工序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下。（2）防沉降专项策划 部位：天然基础、桩基103、础、首层地坪、基坑或管线回填、室外道路、室外园建结构（包括台阶踏步等）。措施：严格控制天然基础持力层地耐力是否满足设计，严格控制桩基础贯入度及入岩深度是否满足收锤标准；严格控制首层地坪、基坑及管线、室外道路及园建结构按要求分层回填，并复核持力层地耐力是否满足设计，必要是采取换填石粉或砂甚至加设钢筋砼构造层。监管：采取工序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下。（3）防开裂专项策划 部位：墙体、室外园建结构。措施：对超长或超高墙体加设构造柱，严格控制砌筑材料出炉时间，严格控制日砌筑高度及顶砖歇墙时间，保证过梁的搭接长度，砌筑时避免形成通缝等。对于室外园建结构，控制好沉降即是控制了开裂。监管：采取104、工序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下。3.9 售楼工程质量专项策划 售楼工程存在工期要求紧、质量要求高的特点，往往需通过采取技术加强 工 程 管 理 策 划 指 引 第 48 页 措施，打破传统的施工工序约束，达到要求的质量标准，保证预定的售楼目标顺利实现。一般措施有：（1）为压缩墙体砌筑时间，墙体砌筑一次成活。加强措施为墙面满挂钢丝网；（2）为压缩墙体抹灰时间，墙体抹灰一次成活。加强措施为墙面抹灰满挂海吉布；（3）为保证样板房不发生渗漏，要求将样板房上一层管洞临时封堵并满做防水层；（4）如样板房设在首层，首层楼板直接做成结构板；（5）在成本超支处于可接受的范围内，室外关键部位基层采用石105、粉或砂回填。4、施工过程中的质量管控措施策划 4、施工过程中的质量管控措施策划 4.1 施工过程中的质量管控措施策划（1）督促施工单位建立并完善自身的质量管理体系 施工单位自身的质量管理体系是整个项目质量管理体系的最基础环节，是项目工程目标得以实现的最基本的保障，在项目质量管理中具有非常重要的作用。要求施工单位在工程一开始就严格按照工程规模大小配备相应数量的合格的专职质检员（多层一般每 3 万平米配备 12 名，高层一般每 5 万平米配备 12 名），质检员必须充分授权，质量不达标时可行使质量否决权。我部帮助树立施工单位质检员的权威，凡施工单位申请验收，均要求由质检员提出申请并签字认可，未经质106、检员签字认可的验收申请一律不予验收。要求质检员提出验收申请之前，严格执行施工班组的自检、互检、交接检的“三检”制度。同时我部考察质检员的责任心、工作态度和能力，对多次出现质检员验收合格、经我 工 程 管 理 策 划 指 引 第 49 页 部复验不合格的人员予以警告，对屡教不改的不称职人员坚决予以更换。（2）对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗 对于一些对工人操作技能有较高要求的重要部位或重要工序的施工，对操作工人实行考核上岗。比如，对于铝合金门窗塞缝，工人的工艺操作水平对门窗塞缝质量的影响至关重要，且塞缝不好就可能发生渗漏，影响严重，因此有必要对操作工人实行考核上岗。方法是：先审查塞缝工107、人的工作经历，检查塞缝工人以往有无门窗塞缝的工作经验，以往从事的项目门窗塞缝有无渗漏或是否严重；然后让相关塞缝工人实际做施工样板，并派经验丰富的工程师全过程观察其塞缝过程是否正确及熟练，且对塞完缝后的样板进行淋水试验以检查塞缝质量。（3）旁站监理 为了加强对隐蔽工程及重要工程节点的质量控制，要求对桩基础施工、混凝土浇筑、屋面防水、外墙防水、土方回填、门窗塞缝、重要设备安装等工程节点进行旁站监理。旁站监理的作用一方面是对重要施工工序或重要部位的施工质量进行全过程控制；另一方面，对于施工过程不允许中断、必须连续施工的作业起到一旦发生突发事故能得到有效协调解决，从而避免事态进一步扩大。（4）现场巡视108、 每周进行一次现场巡视，项目部全体员工参加。将巡视发现的安全质量问题、解决措施、整改责任人、整改完成时间记录在每周地盘巡视工作记录表中发给各相关施工单位，要求限期整改完成。当出现严重不合格时，还需填写整改通知单给施工单位，要求编制专项整改方案报甲方和监理单位审核，经审核同意后再进行现场整改。现场巡视，一方面，可以弥补日常现场监督的遗漏，及时发现及解决现场存在的问题；另一方面，同联合验收一样，反映出我司狠抓质量的决心，从而触动现场质量意识的提高及责任心的加强。工 程 管 理 策 划 指 引 第 50 页（5）质量管理重心前移、范围外移 质量管理必须从抓住根本，抓住质量问题的源头。对原材料，严格执109、行原材料进场审批手续。对几项对工程质量有较大影响的半成品，如：栏杆、铝合金门窗、木门/木地板等，将工厂加工过程纳入项目质量管理的范畴内，将质量管理的范围覆盖至加工厂。定期/不定期或关键节点加工时到工厂抽查或检查，确保加工厂按我司指定材料品牌或其他要求进行施工，保证施工质量。（6）建立质量预警的长效机制 项目部对各种不同场合、不同方式检查出的施工单位质量问题及时整理汇总，为各施工单位建立本项目质量档案，根据施工单位质量问题多少、严重程度，启动相应层级的质量预警，分别为主管工程师级、项目级、公司级，由层级相应的相关人员出面协调解决。主管工程师级质量问题为一般质量问题或质量管理体系问题，由项目部主管110、工程师协调施工单位项目生产经理或相关工程主管解决；项目级质量问题为较严重质量问题或质量管理体系问题，由项目部负责人协调施工单位公司领导或项目经理解决；公司级质量问题为严重质量问题或质量管理体系问题，由公司领导协调施工单位领导或其上级单位解决。（7）公司月度综合检查和评比制度 为进一步加强我司工程安全质量管理，在 06 年 4 月份公司编制出台 深圳中海地产公司工程项目月度综合检查及评比制度，每月组织一次对我司所有在建项目的工程安全、质量、进度综合检查和评比活动。月度综合检查和评比活动的领导机构为公司质量安全委员会，日常管理机构为发展管理部，执行机构为工程项目月度综合检查小组。工程项目月度综合检111、查小组的成员包括：公司质量安全委员会有关领导、发展管理部各专业人员、所有在建项目的主管生产副经理或项目总监或技术负责人。按照行为检查为主、实体检查为辅的原则，对各项目部、监理部的安全质 工 程 管 理 策 划 指 引 第 51 页 量管理活动进行监控，重点检查安全质量监控体系的执行情况和系统性偏差与缺陷，工程质量检查的具体内容参见 项目工程质量实体月度检查评分表、项目工程质量管理行为月度检查评分表。根据综合检查小组成员对行为检查、实体检查、项目重视参与程度的平均分值（权重分别为 70、25、5）分别计算质量管理和安全管理综合得分，各项目的综合得分及评比排名在月度综合检查和评比活动通报进行发布，112、并对各项目违反强制性条文规范、存在重大安全质量隐患等问题进行通报批评，对先进合理的工程安全质量管理经验进行通报表扬并加以推广。可通过参加公司月度综合检查，规范项目部及施工单位的日常质量管理，提高本项目的质量管理水平。（8）设立工程质量效果专项奖金制度 为了促进我司在建各项目的工程质量，在 2006 年 8 月公司制定了 深圳中海地产有限公司工程奖金管理办法。该办法适用于公司所有在建及后续项目工程奖金的设立、评判及给付。根据实际需要，所有主分包工程和物资采购合约均可设置工程奖金，但原则上主要是针对主包工程、精装修工程和园建工程设立工程奖金。其中：主包工程可设工程进度、质量奖，精装修工程和园建工程113、可设工程进度及质量效果奖。工程质量效果奖的设立 工程质量效果奖的设立首先由项目经理提出意见，然后由招投标领导小组就奖金金额和质量标准等问题集体讨论确定。工程质量效果奖由甲方工程质量效果奖评判小组根据工程质量、效果评定情况决定支付与否，工程质量效果奖的金额、质量标准、评定办法应在工程合同中予以明确。工程质量效果奖的评判 工程质量效果奖评判小组由七人组成，其中固定成员包括公司总经理、工 程 管 理 策 划 指 引 第 52 页 工程主管副总（或助总）、合约主管副总、设计总监、发展管理部经理、设计管理部经理，对主包工程质量奖评判时增加发展管理部主管土建工程师一名，对园建工程质量效果奖评判增加设计管理114、部主管景观设计师一名，对精装修工程质量效果奖评判时增加设计管理部主管装修设计师一名。各项工程质量效果奖原则上由工程质量效果奖评判小组在该项目竣工验收后一次性进行评判，售楼区精装修及园建工程可根据实际情况在首次开盘后提前进行评判。工程质量效果奖的给付 工程质量效果奖的给付首先由施工单位向项目部提出申请，经项目部初审后由项目经理组织工程质量效果奖评判小组对工程质量、效果进行评判，工程质量效果奖评判小组按少数服从多数原则以背靠背投票的方式来决定该项工程质量奖金给付与否。如工程质量效果奖评判小组决定给付，则工程质量效果奖金按粮单出粮程序支付；如工程质量效果奖评判小组决定不予给付，则应签发不予给付书面通115、知（通知内包括不予给付的理由）给施工单位，施工单位对此不得有异议。4.2 施工过程质量管控案例 4.2.1 香蜜湖 1 号项目铝合金门窗工程质量管控案例 香蜜湖 1 号项目中北区铝合金门窗工程采用意大利 ALUK 系统门窗。系统门窗的设计理念是将门窗作为一个完整的系统来进行研究，从整个门窗系统出发，研究门窗各个组成部门的构造要求，寻求总体上实现门窗各方面的要求。它与组合窗最大的区别，就是系统窗的型材和五金配件设计统一考虑，因而系统窗型材和五金配件可能存在独特性、不通用性。ALUK 系统门窗源于欧洲，欧洲大多使用内开窗，而我国华南地区一般更习 工 程 管 理 策 划 指 引 第 53 页 惯使用116、外开窗。该项目铝合金工程质量管理采取了以下手段：（1）门窗二次设计由 ALUK 而不是门窗公司来完成。ALUK 公司对 ALUK 系统门窗最了解，并有多年来多个项目的实践经验，其 ALUK 系统门窗也是在多年的项目实践中不断改进和完善的。由 ALUK 公司进行设计，可大大减少门窗二次设计中的问题。如：南区中存在的设计问题采用铝方通拼接料、反向料按 90拼接、分隔设计中未考虑反向料构造尺寸引起有开启扇与没有开启扇的部位立樘宽度悬殊等在中北区设计中有效避免。（2）ALUK 公司负责门窗加工的技术支持，要求 ALUK 公司派技术人员到门窗加工厂作技术指导，并对门窗公司生产的门窗的质量进行把关。整个工117、程施工过程中出现的技术问题，均要求 ALUK 公司协助解决。派到门窗加工厂的技术人员负责指导门窗施工单位加工样板门窗，负责对门窗单位进行培训，并及时解决加工过程中出现的技术问题，直到样板门窗验收通过。门窗施工单位生产出来的每批门窗，在运往工地安装前，均需经 ALUK 公司技术人员检查确认。由于 ALUK 公司指望后期高层门窗继续选用 ALUK 系统门窗，因此它们对按我司要求提供技术支持相当配合。通过要求 ALUK 公司提供技术支持，有效避免了南区出现的因卸水孔少而排水不畅、型材开孔过多及拼接不严而造成的渗漏等。（3）坚持事先作门窗加工样板和门窗安装样板。在正式施工前，我司要求门窗单位事先制作门118、窗样板。在样板加工过程中，ALUK 公司技术人员全程参与并提供技术指导，我部会同门窗单位及 ALUK 公司一道对加工过程中出现的技术问题研究解决。因此，门窗样板的加工过程，实际上也是 ALUK 公司系统门窗加工的培训过程，也是门窗设计的完善过程。经过门窗样板加工及确认，门窗制作过程中的技术问题基本得到解决，门窗加工过程中的质量基本得到控制。在门窗大面积安装前，要求提前做好门窗安装样板。通过门窗安装样板，一方面检验门窗单位的安装质量，特别是检查门窗塞缝的质量；另一方面，进一步复 工 程 管 理 策 划 指 引 第 54 页 核门窗安装与土建施工间的工序配合及控制。比如，在中北区安装样板施工中，考119、虑到选用的外墙面砖较厚，按照常规的施工方法是先贴砖后打胶收口会导致打胶不密实及粘贴不牢，且打胶不容易顺直，项目部果断地采取先打胶后贴砖，取得了很好的效果。（4）钢方通副框。考虑到中北区工期紧张，而铝合金门窗的收口是外墙施工关键工序，项目部在充分调研的基础上，经过成本及工期多方面的综合比较分析，建议公司采取增加钢方通副框的方式，大大缩短了施工周期，取得了较好的效果。（5）门窗洞口周边设砼构造柱，钢丝网不包边。通过总结南区的维修整改经验，项目部在中北区施工中在所有外墙外门窗洞口周边设置砼构造柱，并要求洞口周边钢丝网不包边以避免钢丝网起鼓、从而导致抹灰不密实而发生渗漏。实践证明，通过采取这一措施，效120、果非常明显，门窗洞口周边渗漏明显减少。（6）技术及质量协调会。ALUK 系统门窗专业性强，技术含量高，施工过程中技术和质量问题层出不穷，项目部通过不断召开技术和质量协调会，及时处理施工过程中出现的技术问题，纠正施工过程中出现的质量问题，使得门窗工程施工顺利开展。（7）塞缝人员考核上岗。考虑到工人的工艺操作水平对门窗塞缝质量的影响至关重要，塞缝不好就可能发生渗漏，影响严重，因此项目部对门窗塞缝操作工人实行考核上岗。方法是：先审查塞缝工人的工作经历，检查塞缝工人以往有无门窗塞缝的工作经验，以往从事的项目门窗塞缝有无渗漏或是否严重；然后让相关塞缝工人实际做施工样板，并派经验丰富的工程师全过程观察其塞121、缝过程是否正确及熟练，且对塞完缝后的样板进行淋水试验以检查塞缝质量。4.2.2 香蜜湖 1 号项目主包单位工程质量管控案例 香蜜湖 1 号项目主包单位是国有大型建筑施工企业，在该项目实行劳 工 程 管 理 策 划 指 引 第 55 页 务分包。由于体制原因，该主包单位一般管理人员控制不住分包单位，而该单位项目负责人质量意识淡泊，因此本项目该主包单位的质量管理非常薄弱，我司对该主包单位质量管理的难度极大。针对该主包单位质量管理采取了以下措施：（1）督促并帮助施工单位建立及完善自身的质量管理体系。要求施工单位针对每个施工段都配备相应数量的专职质检员，针对质检员有职无权的现象，项目部帮助其在分包单位122、面前树立威信。要求凡施工单位申请验收，均要求由质检员提出申请并签字认可，未经质检员签字认可的验收申请一律不予验收。经质检员提出验收申请后，我司组织严格的检查，对存在的质量问题提出严肃批评，并责令整改。经过几次验收的磨合后，分包单位意识到我司严格的质量标准和要求，知道即使他们不配合主包单位质检员的工作，最终也无法逃避整改及蒙混过关，不如接受质检员的指导，将整改工作做在前面。通过主包单位上级单位施压，提高其质量意识。项目部注意平时积累相关证据及资料，及时评估各单位现阶段质量运作水准，当发觉施工单位的质量矛盾较突出时，项目部通过与主包单位现场负责人或主包单位领导开协调会、向主包单位上级单位发函、甚至123、请我司领导邀请主包单位上级单位领导开协调会等多种形式不断向主包单位施压，使主包单位质量意识始终保持警惕状态，避免质量水准出现滑坡。（3）主要技术及质量管理人员考察上岗。对主包单位技术负责人及专职质检员进行考察，发现专业水平合格或责任心不强则坚决要求主包单位予以更换，直到主包单位派驻称职的管理人员为止。例如，该主包单位原先派驻的项目总工为其公司副总工，资历较深，分管项目技术和质量，但经我司项目部考察，发觉其办事风格不够果断利索，执行力偏 工 程 管 理 策 划 指 引 第 56 页 差，且他本人作的决定经常不能代表其项目部意见，经项目部与该主包单位沟通，换上了较年轻、资历较浅、但办事利索的助理工124、程师担任项目技术负责人，工作效率大大提高，获得了较明显的成效。（4）与分包单位保持良好沟通。分包单位是施工操作的基层单位。与分包单位保持良好沟通，缩短了质量管理路径，且恰到好处有时利用这种关系有助于平衡与主包单位的关系，取得异乎寻常的效果。比如，针对有些工序安排及工序控制，主包单位因为某些方面的考虑而不愿意接受，项目部通过与分包单位密切沟通，引导分包单位按我司的安排和部署实施。（5）制作清水房交楼样板。鉴于主包单位质量意识淡薄，其坚持的质量标准较低，而我司作为品牌发展商，始终坚持“以人为本”的开发理念及高标准的质量要求，双方的质量标准存在巨大的差距，项目部协调两家主包单位在验收之前先选取一套作125、交楼样板，要求施工单位将交楼样板内未完善的工作内容完善，并将存在的质量问题整改到位，项目部组织统一验收，验收合格后以此为依据要求后续其他各套按此施工。通过与另一家的施工质量对比，项目部加以思想引导，要求该主包单位提高质量意识，做好项目交楼的质量标准。工 程 管 理 策 划 指 引 第 57 页 安全文明施工管理策划 1、安全文明施工管理策划概念 1、安全文明施工管理策划概念 安全与文明形象管理策划是指建设工程开工阶段，对安全与文明形象管理过程提出预定目标、检核标准与管控措施，保证工程建设范围内人、机、物等相关主客体有序、健康、规范的持续运行。但是，安全文明的具体实施建立在成本投入到位的基础上，126、同时又对进度、质量有着相辅相成的影响。2、安全文明施工管理策划作用 2、安全文明施工管理策划作用 旨在规范施工现场的安全作业环境和内外形象，本着“安全第一、预防为主”的方针，以规范的要求和统一的模式保障中海地产开发楼盘施工现场的安全目标和文明形象，加强对承建商、监理单位考核管理的同时提升中海地产品牌形象。（1）切实保障人身和工程财产的安全，并为工程项目有序、健康发展提供有力支持。（2）中海素以工程管理著称，而安全文明与施工形象则是工程管理水准的直观反映，强化安全与文明形象管理有利于品牌维护。（3）作为住宅，良好的施工安全和文明形象管控是提升住宅楼盘卖点的重要支持。（4）安全与质量同步：质量与安127、全工作，交互作用，互为因果。安全第一，质量第一，两个第一并不矛盾。安全第一是从保护生产经营因素的角度提出的。而质量第一则是从关心产品成果的角度而强调的，安全为质量服务，质量需要安全保证。施工过程哪一头都不能丢，否则，将陷于失控状态。（5）安全与进度互促：施工中违背客观规律，盲目蛮干、乱干，在侥幸中 工 程 管 理 策 划 指 引 第 58 页 求得的进度，缺乏真实与可靠的安全支撑，往往容易造成不幸，不但无进度可言，反而会延误时间，影响施工，进度应以安全做保障。（6）安全与效益同在：安全措施的实施，会不断改善劳动条件，调动员工的积极性，提高工作效率，带来经济效益，从这个意义上说，安全与效益完全是128、一致的，安全促进了效益的增长。在实施安全措施中，投入精打细算、统筹安排。既要保证安全生产，又要经济合理，还要考虑力所能及。为了省钱而忽视安全生产，或追求资金盲目高投入，都是不可取的。3、安全施工管理策划内容 3、安全施工管理策划内容 3.1 现场安全的日常管理方面（1）临时用电（2）施工机具（3）现场防火防爆（4）基坑（5）模板/高支模、拆模及支撑体系（6）脚手架（7）垂直运输设备（如塔吊、井架和电梯等）（8）高空作业与三宝四口（9）资料 安全生产责任体系 项目安全管理目标与分解 施工安全组织设计 分部分项进行工程安全技术交底 安全检查 工 程 管 理 策 划 指 引 第 59 页 安全教育 129、特种作业持证上岗与工伤事故处理 往来文件回复、封闭情况 现场安全与警示标识 3.2 建设单位的安全责任（参见附件）3.2.1“四个应当”（1）应当向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，并保证资料的真实、准确、完整。（2）建设单位在编制工程概算时，应当确定建设工程安全作业环境及安全施工措施所需费用。（3）建设单位在申请领取施工许可证时，应当提供建设工程有关安全施工措施的资料。（4）建设单位应当将拆除工程发包给具有相应资质等级的施工单位。3.2.2“三个不得”（1）建设单位不得对勘察130、设计、施工、工程监理等单位提出不符合建设工程安全生产法律、法规和强制性标准规定的要求，（2）不得压缩合同约定的工期。（3）建设单位不得明示或者暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材。3.3 安全策划内容 当前地产开发的竞争日渐激烈，竞争不仅表现在资金和技术方面，企业综合管理水平的高低将是开发和占有市场最重要的条件。而企业开发项目安全稳健的发展则是反映开发商综合管理水平和品牌的重要指标。从开发商的角度，工 程 管 理 策 划 指 引 第 60 页 应对所开发项目进行如下安全策划：3.3.1 建立安全管理三级组织体系 即公司安全生产131、领导小组作为公司安全制度与实施标准的审批、督察、协调保障机构，并负责开发项目应急事故的指挥决策；发展管理部作为项目安全与文明实施的专职管理部门，代表公司组织定期检查交流与系统提升；项目部作为项目安全与文明的日常管理部门，直接对项目安全文明管理效果负责。3.3.2 多工序交叉抢工的安全策划 出于把握市场先机与资金回收的需要，我司项目历来工期十分紧张，这种情况下势必存在密集的多工序交叉作业，抢工状态往往潜在安全隐患多，作业人员安全防范意识淡薄，因此需要有针对性地策划防范措施。例如，为缩短总工期，室外管线工程一般在主体外架没有拆除完毕之前就进场穿插施工，这时外墙装修、架体移拆与室外管线开挖敷设立体交132、叉，虽然局部设置了挑架防护篷，但外架拆除、高空坠物对地面施工人员依然存在安全风险，出户管道或临近外架且管线过密的沟槽开挖也极易对外脚手架造成失稳风险。3.3.3 售楼工程安全策划（1）现场具备对外开放条件时，凡是客户可涉足的范围一般不应与施工作业立体交叉，否则应有对应的安全防范措施。比如，施工塔吊不应朝向售楼景观区域摆臂，如遇主体脚手架搭设或拆架时，应有专职安全人员巡视警戒并设置安全隔离带；（2）样板房上一层应设置安全防护蓬并遮挡上部施工泥水与坠物，对客户造成伤害或污染样板房外墙立面效果；（3）严格控制施工大门，售楼开放区域必须实现全封闭，保证看楼客户不得随意进出施工场地，避免产生坠物打击、跌133、落、物品丢失、乱拍照等不必要的问题；工 程 管 理 策 划 指 引 第 61 页（4）售楼开放所涉及的样板房、售楼处、园林绿化景观、停车场等区域，应在开放前进行安全专项检查。例如水景有无儿童跌落的安全隐患，阳台或楼梯间栏杆安全距离是否满足技术要求等。3.3.4 季节性安全施工策划（1）夏季高温作业安全措施：夏季气候炎热，高温时间持续较长，督促承建商制定防暑降温措施；（2）雨期施工安全措施：雨季施工期间应提前策划并督促承建商制定防止触电、防雷击、防边坡坍塌、防外架失稳、防台风、防暴雨洪水等安全措施；在北方严寒地区，还应考虑冬季防火、防滑、防煤气中毒等。（3）节假日安全防范措施：节假日期间管理人员134、部分调休，工人没有集中心思进行作业，这种情况下极其出现火灾、丢盗、坍塌、斗殴等安全事故。作为开发商，应系统地对监理、施工单位进行总体部署。3.3.5 地下不明物保护策划 在项目设计前，应对项目红线内、周边范围进行详细的勘察和调查。（1）地下管道：地下掩埋给排水管道、电缆、通信光纤、文物、供水沟渠、燃气管道、军用设施等勘探并协调解决，提前采取措施避免对对小区方案设计、报建以及后续施工的耽搁影响；（2）周边已有建筑物：如我司开发项目用地红线按照规划规定的建筑后退宽度有限，或者周边存在已有的特殊建筑，此时小区内楼栋规划布局就应做一定的考虑，否则应在桩基、主体基础土方开挖等施工时必须及时对周边建筑物进135、行沉降观测、知会沟通并委托专业公司编制专项方案。3.3.6 重要部位、关键施工的安全技术把关 工程项目施工组织设计或施工方案中必须有针对性的安全技术措施，特殊和危险性较大的工程必须单独编制安全施工方案或安全技术措施，并且有设计 工 程 管 理 策 划 指 引 第 62 页 依据、有计算、有详图。具体需重点把关的施工内容如下；（1）深基坑、桩基施工与土方开挖方案；（2）0.00 以下结构施工方案；（3）大模板施工安全技术方案（含支撑系统）（4）结构施工临边、洞口及交叉作业、施工防护安全技术措施（5）塔吊、施工外用电梯、垂直提升架等安装与拆除安全技术方案（含基础方案）（6）工程临时用电技术方案；（136、7）大型脚手架、整体式爬架及卸料平台安全技术方案；（8）设备安装、防水施工安全技术方案；（9）毗邻已有建筑物或山体高坡的支护或加固安全技术；（10）新工艺、新技术、新材料施工安全技术措施。3.3.7 安全管理资源保障计划 施工项目的安全生产必须有充足的资源做保障，安全资源投入包括人力资源、物资资源和资金的投入。（1）安全人力资源投入包括专职安全管理人员的设置和高素质技术人员、操作工人的配置，以及安全教育投入；（2）安全物资资源投入包括进入现场材料的把关和料具的现场管理以及设备的采购投入；（3）安全资金投入应遵循“谁受益谁整改、谁危害谁负担、谁需要谁投资”的原则，一般按照项目总投资的 0.82.137、5%作为安全专项费用，公司应在招标时细化报价清单或措施清单，并制定对承建商过程安全控制效果的奖罚细则。3.3.8 事故预防与应急处理 为了切实达到预防事故和减少事故损失的目标，我们应把避免安全事故与 工 程 管 理 策 划 指 引 第 63 页 施工合同挂钩，约束、督促承建单位改善劳动条件、提高安全技术措施水平、强化安全责任分工到人，从根本上消除危险因素。当安全事故发生时，项目部应快速反应、组织事故的善后处理，包括措施如下：（1）组织现场人员抢救伤员、排除险情，制止事故蔓延扩大；（2）为了事故调查分析需要，保护好事故现场；（3）以最快捷的方式向公司主管领导报告，同时视事故性质与严重程度决定是否138、由承建商向政府安全监察部门报告、登记。4、文明施工管理策划内容 4、文明施工管理策划内容 文明施工是保持施工场地整洁、卫生，施工组织科学、施工程序合理的一种施工活动。实现文明施工，不仅要着重作好现场的场容管理工作，而且还要相应做好现场材料、机械、安全、技术、保卫、消防和生活卫生等方面的管理工作。4.1 文明形象的日常管理内容 4.1.1 场地围护 三通一平之后，现场围挡（沿工地四周设置高 1.8 米的连续性围墙，围墙上设置项目的广告图象或中海的相关标识，见附图）；4.1.2 封闭管理（1）封闭管理（进出口设置大门，设立门卫，凭统一的工作卡进出，见附图）；（2）大门口设置“五牌一图”（见附图）；139、4.1.3 排水、场地硬化与道路 施工现场内场地应平整，要有良好的排水措施，不得出现大面积积水，现场道路应有硬化措施且保持通畅；工 程 管 理 策 划 指 引 第 64 页 4.1.4 工人着装 建议在招标时明确统一的工作服装；4.1.5 场地总平面与标识（1）按总平面布局图对材料分类堆放，并分别挂设名称、品种、规格等标示牌；（2）易燃易爆物品应分类存放；（3）建筑垃圾、生活垃圾分别堆放、处理，现场不能焚烧垃圾，作到当日工完场清；4.1.6 临时设施（须取得临时用房消防许可证）（1）办公用房、工人宿舍（2）食堂（3）公共厕所（4）配电房、材料仓库 4.2 文明施工策划的内容 住宅项目的文明形象140、因项目档次、造价水平、承建商总体实力的不同而存在差异。但是，作为开发商应在工程前期策划时，应该结合施工总平面布置、招标文件的编制和销售配合等进行总体策划，制定相关的目标、规范要求、实施细则等。总体上，开发商应就以下几个方面进行策划：4.2.1 场地布置与工序的合理交叉 按照施工总平面布置图，将一些安全临时设施与永久性设计构筑物结合考虑，尽可能地减少施工期投入。例如，施工图中小区外围正式围墙，在不影响室外管线与材料堆放的情况下，就可以把正式围墙提前施工兼作施工封闭围挡。或者，小区消防道路及跨域管线可先施工，作为临时施工道路使用。同时，施工单位为节约成本，利用在建工程的主体楼层内部兼作宿舍和办 工141、 程 管 理 策 划 指 引 第 65 页 公室，这是必须坚决制止的。4.2.2 劳资纠纷 当前工程方面的主雇劳资纠纷越来越频繁发生，对社会稳定和工程顺利开展带来较大影响。如何从开发商的角度减少劳资纠纷并回避对开发项目带来不必要的连带责任与损失，应与承建商签订合同时进行专项约定。例如在合同条款中设立工人工资保证金，约束施工单位不得将拖欠工人工资等不良影响带给开发商。4.2.3 售楼工程的文明形象策划（1）临街或面向售楼区域的外架安全网，应设置双层安全网或在售楼开放前更新；（2）开放或集中开盘日期，应尽可能回避从施工场地发出电锯、混凝土浇捣等噪音。（3）施工总平面布置时，不宜将施工塔吊、电梯井架142、布置在售楼开放区域视线内。（4）施工围墙与外架应兼顾考虑张挂销售广告或其他视觉标识的功能。（5）施工道路、施工人流尽可能避免与售楼卖场交叉；4.2.4 成品保护 由于住宅施工过程中单位众多、工人素质不一，造成已完毕成品被后续工序多次的污染或破坏，同时成品破坏后不易修复达到原有一致效果，且引起承建商较大的成本增加，也会直接影响到今后房屋交付的质量效果，所以成品保护历来是现场施工管理的重点和难点。从开发商的角度上，我们应加强整体工序的合理安排，加强参建各单位的成品保护意识和责任约束。例如，木质入户门易划伤、磕碰，可以在装修阶段后期工序安排上，将入户门安装时间适当缓后（建议竣工初验前半月开始突击安装143、），户内物品和其他工序成品的保护与防 工 程 管 理 策 划 指 引 第 66 页 盗可以通过首层单元口设置铁栅门登记进出来管理。4.2.5 施工区域封闭管理与道路清洁维护管理 为创造整洁的施工作业环境，施工区域和生活区域应明确隔离，可将施工区域按照面积、区段进行责任区划分；也可以为了便于统一管理，由一家总包单位或甲方委托清洁公司进行封闭管理与道路清洁，相关费用分担。5、安全与文明的管控措施 5、安全与文明的管控措施 施工安全与文明管理涉及内容多，且受承建商、监理单位总体实力的波动较大。如果对施工安全与场地文明形象没有严格、规范的管理，将必然对工程进度、质量、成本、成品保护造成间接的影响，进而144、影响到开发项目整体的发展目标和公司品牌形象。因此，站在开发商的角度上，应采取一系列的管理措施来保证开发项目正常有序的发展。具体措施建议如下：5.1 地产集团公司统一模式并强制推行 目前，我司各地区开发项目对安全文明的管理方式及实际现状各不相同，甚至同一地区公司内项目之间的安全文明管理情况也差别较大，这种情况很不利于企业品牌形象的宣传推广，同时也难以保证项目的稳健开发。为统一中海地产项目，建议由地产集团公司出台 中海地产项目安全与文明管理实施细则，明确项目安全与文明的操作标准、投入保证、考核办法，作为一项内部制度来指导和规范各地区公司、各项目的过程管控效果。5.2 采取合约手段为现场管理提供强有145、力的基础条件（1）将股份公司统一推行的安全文明管理制度纳入招标文件，并考虑在报价之内。（2）签定常规施工合同的同时，作为合同的补充协议与承建商签定安全文明专项投入与奖罚考核管理协议，来切实保证承建商在安全文明方面的投入 工 程 管 理 策 划 指 引 第 67 页 到位，同时加强承建单位负责人的安全意识，并约定安全事故、劳资纠纷、政府负面通报等不良影响的处理方式。（3）措施费清单细化：对需要较大经济投入才能保证安全文明实际效果的方面，在措施费清单中详细列出主要方面的暂定工程量、单价，在施工过程中只有完成一项、才能支付一项。否则从合同总价中扣除，并采取其他形式保证安全文明效果。例如，在措施费中详146、细列出场地硬化做法、最低面积要求、取费单价，如果承建单位未履行或未彻底履行，就可视做未严格履行合同，可将相应金额扣除并根据影响大小给予一定处罚，同时采取其他方式完善应有硬地效果。（4）按照公司月度或季度项目专项检查结果，以一年为单位对本区域公司所有承建总包单位进行得分排序，得分靠前的承建商可在投标方面给予适当优惠考虑，相反，得分较差的承建商视严重程度/事故发生次数决定是否具备后续项目投标资格。5.3 月度检查、评比交流制度 作为一项制度，需要参建各单位在日常工作中坚持不懈、不断完善。为督促、考核细则的贯彻落实情况，建议采取项目部每周地盘巡视与地区公司月度检查评比相结合的形式，及时检查、记录项目147、承建商执行合同情况并发现安全文明潜在问题、系统偏差，一方面可以及时、有效地防范安全事故的发生，另一方面也是对各项目部工程管理总体成效的内部考核与对比交流。工 程 管 理 策 划 指 引 第 68 页 附录附件 附件 1：中海怡瑞山居西区主体、装修阶段总平面布置图 附件 2：中海怡瑞山居西区地下室施工阶段总平面布置图 附件 3：中海大山地一期总平面布置图 附件 4：中海大山地二期总平面布置图 附件 5：样板房上部安全防护节点图 附件 6：奥体新城项目发展进度计划（第一版）附件 7：香蜜湖项目中北区出图、定样、分判及甲供材进场计划表 附件 8：项目施工总进度计划模板 附件 9：中海地产深圳公司以往148、开发项目工期统计表 附件 10：一般项目工程质量策划内容目录 附件 11：一般项目工程质量控制点目录 附件 12：安全文明施工附图 附件 13：安全管理检查评分表 附件 14：文明施工检查评分表 工 程 管 理 策 划 指 引 第 69 页 后 语 随着当前政府宏观调控力度的进一步加强、市场竞争局面的进一步激化，如同营销策划、产品策划一样，房地产项目开发中的工程管理策划应该得到进一步的重视和加强。本指引从工程管理策划的概念、作用出发，详细介绍了工程管理策划中总平面布置策划、进度策划、质量策划、安全文明施工策划的策划内容和管控措施，重点是将深圳公司在已开发项目的工程管理过程中具有“特色”和“亮点149、”的经验教训进行总结和提炼，从而为我司后续项目在开工前进行工程管理策划和编制工程管理策划报告提供指引，同时也可为中海地产其它兄弟公司在进行新项目工程管理策划时提供参考。房地产项目工程管理策划的内容除了总平面布置、工程进度、工程质量、安全文明施工外，还包括项目开发人员组织结构、项目运作模式、内外关系协调等等内容，各部分内容之间具有相互联系、相互影响的关系。限于篇幅的原因，本指引没有对工程管理策划的各个方面进行一一进行阐述，但项目开发人员组织结构、项目运作模式、内外关系协调等等内容在实际工程管理过程中同样重要。因此，在新项目的工程管理策划过程中，工程管理人员需要结合项目的实际情况，参照本指引所阐述150、的原则，进一步通盘考虑、举一反三，以便进行全面、周到的工程管理策划，确保房地产项目开发各项工程管理目标的顺利实现。最后，再次感谢中海地产集团公司发展管理部和我司有关领导和同事，正是有了你们的悉心指导和宝贵意见，才有了本指引的出生、面世。同时，希望各兄弟公司的领导和同事对本指引多多提出宝贵意见，除了使我们能够将本指引中的错误、遗漏之处逐步消除、修正之外，更重要的是希望我们能 工 程 管 理 策 划 指 引 第 70 页 够吸取各位专家和同行在工程管理方面更多的经验教训，使本指引能够得到进一步的补充完善，以便大家共同为中海地产各兄弟公司更好地进行工程管理策划、更到位地进行工程管理“添砖加瓦”、贡献力量。深圳中海地产有限公司 工程管理策划指引编写组 2007 年 1 月 24 日