1、 中海地产顾问公司 中海地产顾问公司 中海地产管理流程与管理标准 中海地产管理流程与管理标准 二一一年二月 二一一年二月?1?1?2?3?I?ISO9000?II?100%?4?!?!?!?!?5?6?ISO9000?!?/?/?2?!?!?!?ISO9000?1959?-?MIL-Q-9858A?1965?-?AQAP?1979?-?AQAP?BS-5750?1980?-?TC176?1991?-?BSI?BS7750?EMS?1990?-ISO?ISO14000?1996?1994?-ISO9000?ISO?ISO?ISO9000?ISO9001?9002?9003?!ISO9001?/?2、20?!ISO9002?19?ISO9001?!ISO9003?ISO9004?ISO9002?ISO9001?20?4.9?ISO9001?4.4?ISO9002?ISO?3?1?!?!?!?2?!?!?!?a.?b.?c.?3?!?!?!?!?!?!?4?!?!?!?!?5?ISO9000?!?!?!?!?!?!?ISO9002?4.1?COP1.1?:http:/ IC?1180?4560?2?56214?3?m2 15000 4?103?28?5?150?18389?4000 6?11726?2493?5522?5.14?%31.04?ic=12%?10433?%14.26?%9.823、?%43.59?%30.03?7?%48.07?1.4.2?a?b?1520%?20%?c?10%?15%?CCID?2002?740?74?1998?2.52?d?0?0?EDA?0.35?m?18000?e?5.12?31.04%?30.03%?43.59%?48.07%?0?1.0022?6400?0?1999?1?150?80%?50%?CPU?SUN?ULTRA?EDA?0.35?m?CMOS?3?mBICMOS?3?mBipolar?IC?8?4?ISO9001?2-1?2-1?1999?2000?9?3294 4615?232 357?7895 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22.16 41.5?33.8 39.19 52.45 58.51 98.7?/?%?16 16.8 18.3 24.4?VCD?10%?300%?3000?16001800?1520%?1998?120?1999?10?3-4?3-4 1999?10?(?)?(%)1?887 11.2 2?652 8.2 3?501 6.3 4?493 6.2 5?281 3.6 6?278 3.5 7?242 3.1 8?224 2.8 9?214 2.7 18、0 VCD?202 2.6?3974 50.3 1999?41.5?20?3-5?3-5?/?2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010?230 290 350 410 470 560 600 650 710 750 800?560 650 740 830 930 1100 1600 2200 2800 3500 4000 1997?1.75?1998?2.52?44%?10%?2000?560?56?2002?740?74?1998?2.52?4.3%?100?20?12?6?3-6?3-7?3-8?3-6?1?2?771?39、?4?5?6?7?NEC?8?IC?9?10?IC?11?IC?MCU?DSP?3-7?1998?1997?%?1?6412 3184 101.4 2?6000 4329 38.6 3?3806 3121 21.9 4?3610 3176 13.7 5?2800-6?2708 2585 4.8 7?2420-8?2150 3075-30.1 9?2130 1835 16.1 10?2110 1540 37.0?3-8?Fabless?1997 1998 1999 1 Cirrus Logic 1 880 708 552 2 Altera 2 631 653 771 3 Xilinx 3 61210、 642 781 4 Sun Microsystems 4 550 5 S3 5 437 230 281 6 ATI Technology 6 260 7 ESS Technology 7 245 8 Lattice 8 242 205 214 9 Adaptec 9 238 10 Interged Circuit Systems 10 214 100 217 11 C-Cube Microsystems 11 171 352 425 12 Oak Technology 12 163 13 Actel 13 156 154 175 14 VIA 14 151 15 Trident Micros11、ystems 15 144 3.3?3.3.1?VCD?a?/?DVD?VCD?DVD?DVD?DVD?2000?SHARP?2000?DVD?1024?2000?2004?1999?683?2.7?2519?30%?1999?1500?SVCD?60%?900?VCD30%?DVD?10%?50?2000?DVD?500?30%?SVCD?680?40%?VCD500?30%?2005?DVD?1500?VCD?DVD?1500?b?MCU?VCD?DVD?MCU?MCU?3-9?3-10?3-9?MCU?MCU?1999 2000 2001 2002 2003 2004?8?1 1148612、 11936 12461 13010 13580 14200?8?2 10388 10510 10385 10262 10140 10020 DVD 8?2 1366 2048 2564 3210 4019 5038?23240 24494 25410 26482 27739 29258?3-10?MCU?MCU?1999 2000 2001 2002 2003 2004?8?1 2500 2610 2725 2845 2970?8?2 400 395 390 386 381 VCD 8?1 1350 1180 1031 901 788 688 DVD 8?2 100 1000 1245 1513、50 1930 2400?5080 5281 5566 5949 6439?7257 7544 7951 8498 9198?MCU?MPU?70%?c?IC?IC?1995?1995?IC?1995?IC?IC?IC?3-11?IC?2000 2001 1?14000 16000 2 CPU?SIM?10000 14000?24000 30000 3.3.2?IC?8?EDA?:http:/ 3840 320 100%DVD?130 6000 500 100%4?/8?MCU 290 3600 300 80%IC?1180 4560 380?1755 18000 1500 70%?/?IC?14、4-1?4-1?m?mm2?/8?:http:/ VCD?(MPEG-1)VCD?0.5 50 CMOS 400?/?DVD?(MPEG-1)DVD?0.5 90 CMOS 220?8?/4?MCU?VCD?DVD?0.350.8 25 CMOS 800?0.81.0 4 E2PROM+CMOS 5000 IC?CPU?SIM?0.5 15 E2PROM+CMOS 1333?8?8?27000mm2?75%?20000 mm2?4?Behavioral Level?RTL?Register Transfer Level?Gate Level?:http:/ Level?Algorithmic 15、Level?HLED?Architecture?RTL?Architecture Level?RTL?RTL?ALU?RAM?EDA?Electronic Design Automation?RTL?RTL?:http:/ Up?Top Down?Bottom Up?IC?IC?EDA?IC?Top Down?IC?IC?EDA?EDA?IC?ASIC?FPGA?0?0?10?1999?1?100?80%?50%?:http:/ On Chip?IC?Achitecture Design?RTL Level?Gate Level?Synthesys?Layout Backend Design?16、Design Verification?Analogue IC Design?IC?18?Time-To-Market?IC?EDA?:http:/ Workxpert 1 2?HDL?SUMMIT 2 3?Cadence Cmprser 4 4?Cadence Alta 1 5 Verilog?Synopsys Verilog-XL 6 6 HSPICE Avanti Hspice97 2 7?Synopsys HDL Compiler 3 8?Synopsys TestGen 1 9?Viewlogic Motive 2 10?Cadence Virtuoso Layout 2 11 P&17、R Cadence P&R 1 12?Cadence Dracula3 1 13 FPGA?NT?View Logic ViewDraw Viewsim 2?28?1?SUN Ultra1 30 2?SUN Ultra2 20 3?SUN E-2000 1 4?20 5?1 6?1?:http:/ 7?1 8?1?75?103?1828?909?IC?210KW?:http:/ 6.2.2?a?22?38.7?0.2?79%?1926.7mm?303.1mm?1759.8 mm?2120 h?50%?5.1?1.3?:http:/ 8.1.1?8.1.2?8.1.3?GB3096-93?60d18、B?50dB?8.1.4?:http:/ 8.4.3?8.4.4?8.4.5?IC?9-1?IC?:http:/ 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 1?2?3?4?5?6?7?8?9?:http:/ 64.85 2?317 7.93 3?44 1.10 4?5?1045 26.12?4000 100?1093?1570?11.3.1?11.3.2?11726?18389?4000?:http:/ 14400 18000?9600 14400 18000 12.1.2?9?1?2?6?12.1.3?:http:/ 44971 56214?29919、81 44971 56214 12.1.5?17%?7%?3%?12.1.6?15%?12.1.7?15%?:http:/ BEF=X 100%=48.07%SCVT?48.07%?5%?12-3?%?%?1?31.04 2?+5%30.44-0.60 3?-5%31.66+0.62 4?+5%14.05-16.99 5?-5%49.13+18.09?:http:/ 6?+5%52.60+21.56 7?-5%10.96-20.08?12-4?1?4000 2?11726 3?2663 4?18389 5?56214?6?2493?7?5522?8?%9.82?9?%14.26?10?%30.20、03?11?%43.59?12?%31.04?13?(ic=12%)?10433?14?5.14?15?%48.07?8015?31.04%?5.14?:http:/ 1.1?.1 1.2?.2 1.3?11 1.4?11?15 2.1?15 2.2?16 2.3?16?.17 3.1?17 3.2?23 3.3?25 3.4?30?.31 4.1?.31 4.2?32 4.3?34 4.4?35 4.5?36?.37 5.1?.37 5.2?37 5.3?37?.38 6.1?.38 6.2?38?.41 7.1?.41 7.2?41 7.3?.41 7.4?42 7.5?.42 7.6?421、3?:http:/ 8.1?.45 8.2?46 8.3?.47 8.4?49?.50 9.1?50 9.2?50 9.3?51?.52 10.1?.52?.54 11.1?.54 11.2?.55 11.3?.55 11.4?.56 11.5?.56?.57 12.1?.57 12.2?.58 12.4?59 12.4?60?A?A1?A2?A3?A4?A5?A6?A7?A8?A9?B?B1?:http:/ B2?B3?:http:/ 我方合同编号:乙方合同编号:P02182 委托人（甲方）：设计师（乙方）：中海地产股份有限公司 贝尔高林香港有限公司 公司地址：深圳中心区福华路 399 号 22、公司地址：香港湾仔皇后大道东 43 号 中海大厦 12 楼 东美中心二十楼 联系人：范逸汀 联系人：许大绚 王晓冰 联系人地址：深圳中心区福华路 399 号 联系人地址：香港湾仔皇后大道东 43 号 中海大厦 12 楼 东美中心二十楼 联系电话：86 755 82950936 联系电话：00852-25289233 联系传真：86 755 82950111 联系传真：00852-25200878 工程地点：中国深圳市南山区学府路南侧前海路西侧月亮湾大道（规划中）东侧 工程服务内容：阳光棕榈园三期景观设计及顾问服务 双方同意订约如下：一、定义：1甲方：中海地产股份有限公司 2乙方：贝尔高林香港有23、限公司 Word 版房地产资料来自:http:/ 3建筑设计方：深圳招商建筑设计有限公司 4本合同：阳光棕榈园三期景观设计及顾问服务合同；5景观设计费用：合同约定的用于支付乙方景观设计的酬金；6顾问服务费用：合同约定的用于支付乙方顾问服务的酬金；7总酬金：景观设计费用与顾问服务费用两者之和，即景观设计及顾问服务费用总酬金。8阶段：专指设计进度的方案阶段、扩初阶段、施工图阶段。各阶段的设计成果需达到国家相关出图深度规范要求并得到政府批准、甲方认可后，该阶段才算完成。二、甲方委托乙方（乙方接受委托）为景观设计师，负责【阳光棕榈园】三期景观设计和顾问服务，按照合同条款、甲方提供的设计任务书以及建筑设24、计方（深圳招商建筑设计有限公司）的建筑设计要求进行设计；本合同所指的设计任务书是指【阳光棕榈园】三期环境设计任务书、其它甲方对景观设计和顾问服务的具体要求。如果设计任务书中内容有与本合同内容矛盾处，依本合同为准。三、甲方在付清乙方各阶段设计的服务费之后拥有相应阶段本工程设计图纸的全部知识产权，并有责任维护该知识产权。但此设计图纸仅限在本工程施工中使用。四、双方同意如对本合同内之工程引起或涉及其它有关事项之争议，将通过友好协商的办法解决；若协商办法不能解决争议，应由中国贸易促进会国际贸易仲裁委员会仲裁调解及仲裁，双方必须遵守和执行由此作出的任何仲裁和决定；接受仲裁的条款以外的条款仍然有效，双方应25、遵照执行。五、本合同及附列合同条款如需增订、修删，必须由双方授权代表协商进行；经甲乙双方协商签订的补充协议应按顺序编号，当本合同与补充协议不一致时，应按补充协议的最新约定执行。六、本合同有效期为自本合同签字日起至本工程通过政府有关部门的竣工验收日止。如果出现工期延误，致使自本合同签字日起三年半三年半后，工程仍在进行中，则双方同意另行研商剩余的设计顾问服务费用。七、本合同及合同条款正本四份，甲、乙双方各持两份，具有同等法律效力；本合同及合同条款自签字日起生效。Word 版房地产资料来自:http:/ 合同条款目录 合同条款目录 1.甲方责任 1.甲方责任 2.乙方责任 2.乙方责任 3.设计项目26、 3.设计项目 4.4.景观设计及顾问服务费用和支付方式 5.设计变更景观设计及顾问服务费用和支付方式 5.设计变更 6.工作文字 6.工作文字 7.附属文件 7.附属文件 8.工程停建、缓建和终止合同 8.工程停建、缓建和终止合同 Word 版房地产资料来自:http:/ 合同条款正文 合同条款正文 1.甲方责任 1.甲方责任 1.1.甲方同意按本合同条款规定的设计及顾问服务费用金额和支付方式支付设计顾问服务费，并按合同规定的付款程序及时支付各阶段设计及顾问服务费用。1.2.甲方负责协调本工程和建筑设计及其它相关专业顾问衔接的有关事宜。1.3.甲方负责景观设计各阶段向政府进行申报。1.4.乙27、方任何所提问题在三日工作日时限之内作出答复（设计方案重大变动及重大调整的问题除外），否则视为同意（传真联系所提问题同样适用，时限自乙方电话或以其它形式能够确认甲方已收到传真件时计算）。1.5.为乙方提供设计工作必需基础资料，以确保乙方能按时准确的进行工程设计：甲方项目委托任务书；带有坐标标高的地形图；基地内及周围相关的各种管线布置图；相关建筑设计图（可视建筑设计情况提供不同设计阶段图纸）。1.6.因甲方原因造成乙方延误设计时限（超过二周），甲方除按延误时间补充工作日外，甲方需按实际延误时间向乙方赔偿经济损失，数额由双方友好协商。2.乙方责任 2.乙方责任 2.1.乙方进行的设计必须遵照中国国家28、有关规范、规定进行设计，并应使设计服从甲方对本小区规划设计的总体构思；在设计过程中必须加强与甲方、建筑设计方、其它相关设计顾问的沟通和协调；高质量完成各阶段设计工作，并对设计文件中出现的遗漏或错误及时修改或补充；乙方对本工程设计顾问服务的适用性、正确性、经济合理性、实际效果全面负责。2.2.本合同签订一周内，乙方应向甲方提交【阳光棕榈园】三期景观设计和顾问服务计划书，包括设计进度、人员配备、人员素质、设计总负责人等均应详细说明，报甲方备案。在本项目景观工程完工前，乙方需保证该设计组设计人员的稳定性以确保设计及现场服务的质量；保证主要设计师为该公司Word 版房地产资料来自:http:/ 指定并29、得到甲方认可的设计师。乙方必须为本项目的设计配备经验丰富、富于创新精神的设计师承担设计和顾问工作。2.3.合同签署后，乙方即开始进行设计工作，并按合同及任务书规定的内容、时间及设计成果要求向甲方交付设计文件。2.4.对于乙方需向甲方提交各阶段设计成果和所有设计变更图纸，同时由甲方提交建筑设计方图纸和相应电子文件一份，由建筑设计方对设计的技术可实施性进行复核，并作相应的结构、水、电等专业配合。建筑设计方深圳招商建筑设计有限公司将在三日工作日内向乙方和甲方同时提交复核意见，乙方有责任据该复核意见作必要的设计调整。如乙方对该复核意见有异议，乙方有责任及时积极的与建筑设计方进行协商，如仍不能达成共识，30、可要求甲方做乙方与建筑设计方之间的协调工作，并由甲方明确最终意见。图纸经建筑设计方复核或甲方明确最终意见后，乙方正式提交该阶段全部设计成果（设计成果详见本合同条款第 3.6.条）或正式设计变更图纸。图纸的最终审批权在甲方。乙方可根据以下方式联系建筑设计方：建筑设计方：深圳市招商建筑设计有限公司 公司地址：深圳市南山区后海大道后海办公楼四楼 联系人：钟兵 联系电话：86-755-26404333 传真：86-755-26419270 网址： 2.5.本着对景观设计负责的态度，乙方应据实际需要咨询甲方、建筑设计方、其它有关顾问，以便深入理解甲方的项目发展意图；在对室外空间布局、坡度、排水系统及硬景31、进行场地规划时，需与建筑设计方的设计师（包括建筑、结构、水、电等工程师）配合，以便能确保设计的可实施性。2.6.在每一阶段结束时，乙方需向甲方、建筑设计方、其它相关设计协作单位进行工作交流，以阐明设计思想和技术处理，并解答甲方及配合单位所提问题。在设计过程中，乙方有责任应甲方要求在必要的时候参与设计图纸的阐释和会审工作。2.7.在项目施工期间，乙方有责任向甲方及施工单位进行设计交底，并指派专人负责顾问服务，包括到苗圃和施工现场进行选材、对甲方委托承建商制作的Word 版房地产资料来自:http:/ 样板包括雕塑、壁画等小样提供确认或调整意见、指导施工、解决施工中发现的设计图纸问题、及时配合处理32、施工中发生的与设计有关的问题。乙方人员在现场有责任接受甲方工程经理或地盘代表在设计上的咨询，但不代表地盘管理人员的职责。2.8.乙方须在甲方要求下，对施工提供专业意见、协助甲方参加技术谈判、提供物料选型和鉴定的专业意见、对工程招标和施工单位选择提供专业意见。2.9.乙方须在甲方要求下，参加方案设计及扩初施工图中间及成果提交前的会审会，参加施工现场有关会议，配合甲方进行施工验收。2.10.在乙方提供设计顾问服务的具体部位内（详见本合同第 3.2.条），如甲方需要建筑临时性或永久性构筑物或装饰部品，乙方有责任对其提供专业的建议或意见，并对乙方提供设计顾问服务的具体部位的实际景观效果全面负责。2.133、1.对设计顾问过程中所需的设计资料或其它需甲方配合的事应及时通知甲方。2.12.对于设计过程中的重要问题，乙方均应先送甲方审核后方可进行下一步设计，此类问题主要是指涉及总体布局和重要景观要素的确定和调整、涉及工程量和投资变化较大的调整等问题。（此问题答复时间不受本合同第 1.4.条限制）2.13.乙方同意若乙方设计进度有拖延（不是甲方原因或不可抗拒外来因素造成），致使甲方蒙受金钱、时间或质量上的损失，则乙方必须给予甲方相应的补偿；对于此损失赔偿，甲方有权在甲方向乙方的任何支付中扣除，若该赔偿不能以此方式全数扣回，甲方有权向乙方以债务方式追讨其余额部分，但最高补偿金额不超过本合同条款规定的设计及34、顾问服务费总额的 20%。2.14.乙方同意若乙方顾问服务有拖延或顾问服务质量不能满足施工需要（不是甲方原因或不可抗拒外来因素造成），致使致使甲方蒙受金钱、时间或质量上的损失，则乙方必须给予甲方相应的补偿；对于此损失赔偿，甲方有权在甲方向乙方的顾问服务费用中扣除，若该赔偿不能以此方式全数扣回，甲方有权向乙方以债务方式追讨其余额部分，但最高补偿金额不超过本合同条款规定的顾问服务费用的 20%。2.15.乙方不得将本合同赋予乙方的权利让给第三者，或由第三者继承，但因某种原因，乙方的权利和义务必须转让时，要经甲方和乙方商定和解决合约终止事宜后才能办理。2.16.乙方有责任保护本项目设计的知识产权。在35、本工程通过政府有关部门竣工验收之前（停建、缓建情况除外），如乙方需要向除甲方、乙方、建筑设计方以外的任何人或单位展示有关本项目设计的任何内容，必须事先征得甲方的Word 版房地产资料来自:http:/ 同意，否则，甲方有权随时终止本合同。3.设计项目 3.设计项目 3.1.本工程景观设计及顾问服务的范围包括软景（植物配置、水体等）和硬景；其中软景做到施工图为止，硬景需做至施工详图的外观大样，并在其它设计顾问进行施工图设计时提供配合；无论软景、硬景，乙方都须在其施工过程中进行巡视和督导,以保证达到设计的效果。3.2.乙方需要提供设计顾问服务的具体部位包括：红线范围内的所有室外场地、架空层、屋顶绿36、化（详见【阳光棕榈园】三期环境设计任务书）3.3.乙方提供之景观设计及顾问服务的具体内容包括：3.3.1.园林景观设计（各种主题花园的软景及硬景）。3.3.2.园林铺装设计（包括广场、道路、小径等）。3.3.3.绿化园艺设计（包括花盆、墙、台阶、栏杆和其它设施的美化）3.3.4.建筑小品设计（包括凉亭、座椅、垃圾箱的造型或选型）。3.3.5.封闭管理围墙及入口设计。3.3.6.雕塑概念设计、壁画的详细设计（各种雕塑的主题意向，需至少提供可明确表示出雕塑大体形态、体量、制作材料等的设计深度，表达形式为方案草图或雕塑小样即可；各种壁画的风格、尺寸、平面、剖面）。其中壁画为架空层部分结合景观绿化的墙37、面部分。3.3.7.小区各类灯光照明的（含户外景观照明）位置布局设计（机电工程由建筑设计方配合完成）。3.3.8.小区背景音乐系统布置地点的配合设计（机电工程由建筑设计方配合完成）。3.3.9.小区绿化灌溉系统的建议布局（施工图由建筑设计方配合完成）。3.3.11.游泳池的设计。3.3.12.屋顶绿化设计。3.3.12.私家花园的围墙设计。Word 版房地产资料来自:http:/ 3.4.图纸内容 3.4.1.方案阶段：详见【阳光棕榈园】三期环境设计方案任务书。3.4.2.扩初及施工图阶段设计成果中的图纸内容至少包括以下部分，但不同阶段图纸深度有所不同：总平面布置图；平面布置图；竖向设计图；地38、面铺装图；绿化配置图；局部剖面图；局部立面图；重点地区的放大详图；景观设计中小品的平、立、剖面图及节点大样图（雕塑、壁画部分需至少提供可明确表示出雕塑、壁画的风格、大体形态、体量、制作材料等的设计深度，表达形式为方案草图或雕塑、壁画小样均可）；灯光定位设计图；室外景观装修材料说明书；植物配置说明书(包括种植土配比要求说明)；灌溉系统设计图；背景音乐系统布置图；不少于 5 张的手绘示意效果图；就现有的工地面积及其它同类工程之资料，提交一个初步工程成本估算；设计师认为能表达设计的其它图纸。3.5.设计进度 Word 版房地产资料来自:http:/ 3.5.1.设计进度分为三个阶段，各阶段的设计成果39、需达到国家相关出图深度规范要求并得到政府批准、甲方认可后，该阶段才算完成。3.5.2.各设计阶段的时间及深度要求详见合同附件；3.5.3.因向政府作方案报建审批工作而延误的设计时间均不作为甲方和乙方的工作延误时间。3.6.设计成果 3.6.1.方案阶段：提交成果详见【阳光棕榈园】三期环境设计方案任务书相关部分；刻有该阶段设计文件的光盘一套。（全部提交甲方）3.6.2.扩初阶段：提供相应成果装订图册 4 份、1 套透明底图、A3 图册 1 份；刻有该阶段设计文件的光盘 2 套（提交甲方）；材料样板一套（提交甲方）。3.6.3.施工图阶段：提供相应成果装订图册 4 份、1 套透明底图、A3 图册 40、1 份；刻有该阶段设计文件的光盘 2 套（提交甲方）。4.景观设计及顾问服务费用和支付方式 4.景观设计及顾问服务费用和支付方式 4.1.按照上述服务内容，乙方的景观设计及顾问服务费用总酬金为港币玖拾叁万伍仟元整（HK935000），按照国内税法规定，由乙方交纳的营业税及附加在5000 元以内的由乙方承担，同时在支付给乙方的费用酬金中扣除，超过5000的部分由甲方承担（甲方将提供此项目的国内完税交款书予乙方）。4.2.景 观 设 计 费 用 为 总 酬 金 的 90 ，即 港 币 捌 拾 肆 万 壹 仟 伍 百 元 整（HK841500.00）；顾问服务费用为总酬金的 10，即港币玖万叁仟元整41、（HK93500.00）。景观设计费用组成如下：定金占总费用的 20%，即港币壹拾捌万柒仟元整（HK187000.00）。方案阶段占总酬金的 20，即港币壹拾捌万柒仟元整（HK187000.00）。扩初阶段占总酬金的 25，即港币贰拾叁万叁仟柒佰伍拾元整（HK233750.00）。施工图阶段占总酬金的 25，即港币贰拾叁万叁仟柒佰伍拾元整（HK233750.00）。Word 版房地产资料来自:http:/ 4.3.此景观设计及顾问服务费按以下付款程序进行，在甲方认可后，乙方向甲方提交相应的发票证明以作为通知，而甲方应在发票开出后一月内付款给乙方。4.3.1.自本合同签订日起一月内，甲方应向乙方42、支付设计费定金为总酬金的 20，即港币壹拾捌万柒仟元整（HK187000.00）。4.3.2.方案阶段完成并获甲方认可后，甲方向乙方支付设计费为总酬金的 20，即港币壹拾捌万柒仟元整（HK187000.00）。4.3.3.扩初阶段完成并甲方认可、政府批准后，甲方向乙方支付设计费为总酬金的25，即港币贰拾叁万叁仟柒佰伍拾元整（HK233750.00）。其中硬景扩初阶段 15%，软景扩初阶段 10%，同时每月可按照进度支付。4.3.4.施工图阶段完成并甲方认可、政府批准后，甲方向乙方支付设计费为总酬金的 25，即港币贰拾叁万叁仟柒佰伍拾元整（HK233750.00）。其中硬景详图阶段 15%，软景43、施工图阶段 10%，同时每月可按照进度支付。4.3.5.施工验收合格后，且乙方的顾问服务得到甲方的满意认可，甲方向乙方支付顾问服务费为总酬金的 10，即港币玖万叁仟元整。其中开工前的顾问服务5%，施工完成且验收后 5%。4.4.如甲方因其它原因而无法按期付款，滞纳金以应付款为基数，每日按 0.5计算；如乙方确有困难或其它原因(如速递公司拖延)而无法按期交付设计成果（不是甲方原因或不可抗拒外来因素造成）不计滞纳金，其余情况下乙方迟交图一日需扣除部分设计费，扣除的设计费以应付款为基数，每日按 0.5计算。4.5.本工程设计及顾问服务费已包含本合同条款第 3.6.条设计成果制作所需的工本费。4.6.44、协议杂项费用:无论直接或间接因本工程需要支付的杂项费用，将被列入乙方的成本帐中，甲方的设计及顾问服务费用已包含这类费用，具体项目如下：乙方聘请的专业艺术家的合同范围内的效果图绘制；合同范围内的图纸晒印费及相片、图片复印费；国际电话及速递费；乙方设计师深圳的差旅共二十次，每次为一天计（主要参与甲方的协调会议、相关公司的会议及工地现场施工答疑），出差工作时间中的交通与膳食由甲方负责；Word 版房地产资料来自:http:/ 其它一切与设计顾问有关的杂项支出。4.7.设计及顾问服务费用未含服务项目：本合同条款及【阳光棕榈园】三期环境设计任务书规定以外的图册制作及图纸数量；各类专业公司设计制作（咨询除45、外）费用（如园林种植的园林公司，水景，灯光设备和游泳池等专业的公司等）；甲方要求乙方派专人长期驻施工现场进行配合与解决有关问题时，双方应另行签订技术咨询服务合同；本工程项目中，建筑材料、设备的加工订货，甲方需要乙方设计人员配合时（咨询除外），有关加工订货所需费用由甲方承担；甲方委托乙方承担本合同内容之外的工作服务，另行支付费用。5.5.设计变更 设计变更 5.1.各阶段设计成果经政府批准、甲方签字同意后，如甲方提出较大变更而使设计造成严重返工(超过一个人三天工作量)，则进度时限的推迟由双方通过协议决定，额外设计费用以所需完成的重新设计部分进行计算，但额外设计费用不超过本合同第 4.2.条中限定46、的该阶段的设计费用。双方针对以上内容应立即签订补充协议。乙方应在合理的时间内安排变更设计，尽量配合工程施工进行。如乙方根据实际情况向甲方提出涉及到景观设计的其它专业优化设计建议，修改与否由甲方决定，所需费用由双方商定。5.2.方案设计审批和甲方签字同意后，甲方提出的次要变更（“次要变更”标准确定为：额外工作不超过一个人三天工作量的设计变更），乙方不另行收费(次要变更限一次)。5.3.如果由于乙方自身的原因造成的设计变更及返工，甲方不负担因增加工作量而产生的任何费用。5.4.修改设计、变更设计、补充设计在原定设计范围内的必要设计，由乙方负责。66 工作文字 工作文字 Word 版房地产资料来自:47、http:/ 6.1 所有文件与图纸均用中文书写，且可配英文。植物名称标注需同时有中文和拉丁文学名标注。6.2.6.2.本书面合同以中文书写并签署。7.附属文件 7.附属文件 7.1.附属文件也是本合同组成部分，具有约束力。7.2.附属文件共有：乙方提交并得到甲方确认的【阳光棕榈园】三期景观设计和顾问服务计划书；8.工程停建、缓建和终止合同 8.工程停建、缓建和终止合同 8.1.停建：当甲方因不可抗拒外来因素终止或中断景观工程，或乙方被通知无限期停止工作时，此工程做停建论，则正在进行阶段的设计费，甲方应全部支付给乙方。乙方收清费用后，合同终止。8.2.缓建：如本工程在停建后于合同签字日起三年半48、内恢复施工，无重大修改，此工程作缓建论。乙方需继续依据合同条款提供一切设计和顾问服务，由此涉及的尚未付清之部分服务费由双方重新商定。所有因缓建而引致任何增加工作，甲方应按实际情况给予乙方补偿。8.3.终止合同 8.3.1.甲乙双方在此工程进行的整个时期需努力维持一个互信的良好工作关系，在合同有效期内，在没有发生不可抗拒之力量情况下，且在不因对方错误或过失的情况下提出终止合同，则:如果甲方单方面提出终止合同，则正在进行阶段的设计费，应全部支付给乙方，并另外支付所有剩余阶段总酬金的 10作为赔偿；如果乙方单方面提出终止合同，则应扣除正在进行阶段的设计费用，并且，乙方需支付所有剩余阶段总酬金的 1049、给甲方作为赔偿。8.3.2.如果因乙方阶段性工作经多次调整后仍不能得到甲方满意，则甲方有权提出终止合同。在此情况下，甲方需支付完乙方正在进行阶段的景观设计费，乙方收到设计费用后，合同终止。Word 版房地产资料来自:http:/ 8.3.3.由于不可抗拒因素致使合同无法履行时，双方应及时协商解决。本合同书于 2002 年 8 月 8 日在深圳中心区福华路 399 号中海大厦十二楼由甲、乙双方法人代表或授权的代表在下面签署:委托人：中海地产股份有限公司 设计师：贝尔高林香港有限公司 公司地址：深圳市中心区福华路 399 号 公司地址：香港湾仔皇后大道东 43 号委托人：中海地产股份有限公司 设计50、师：贝尔高林香港有限公司 公司地址：深圳市中心区福华路 399 号 公司地址：香港湾仔皇后大道东 43 号 中海大厦 12 楼 东美中心二十楼中海大厦 12 楼 东美中心二十楼 法定代表人（授权签约人）：法定代表人（授权签约人）：签字：签字：盖章：盖章：日期：日期：法定代表人（授权签约人）：法定代表人（授权签约人）：签字：签字：盖章：盖章：日期：日期：Word 版房地产资料来自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第1页 人事管理制度修改记录表 序号:修改日期：页码 章 节 修改内容简要 新 版 签发人：Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A51、 日期：98.08.08 人事管理制度 第2页 索 引 1、目 的.4 2、范 围.4 3、参考资料.4 4、定 义.4 5、人事管理 5.1 人员录用.5 5.2 人员调配.9 5.3 奖 惩.10 5.4 劳动纪律.13 5.5 加 班.14 5.6 假期管理.16 5.7 员工考核.20 5.8 员工培训.22 5.9 薪 金.28 5.10 员工福利.29 5.11 职称管理.32 5.12 出境赴港澳管理.34 5.13 劳动合同.35 5.14 员工廉洁自律规定.37 5.15 档案管理.39 5.16 新闻、广告发布管理.40 5.17 公关活动管理.42 5.18 子公司人事管52、理规定.44 6、附件 附件一 担保书.45 附件二 员工报到程序.46 附件三 员工患病或非因工负伤医疗期规定.47 附件四 住房分配计分方法.48 附件五 关于退休人员待遇的暂行实施细则.49 附件六 员工医疗保险暂行规定.51 附件七 员工工伤待遇暂行规定.52 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第3页 附件八 各级别专业技术职务参评要求.53 7、附表 PM02-01 人力资源申请表.54 PM02-02 人力资源推荐表.55 PM02-03 职位申请表.56 PM02-04 面试评估表.57 PM02-05 报到员53、工登记表.58 PM02-06 员工探亲情况登记表.59 PM02-07 党员登记表.60 PM02-08 借调/聘用员工转正审批表.61 PM02-09 警告信.62 PM02-10 合理化建议表.63 PM02-11 考勤表.64 PM02-12 加班工时登记表.65 PM02-13 员工请假申请单.66 PM02-14 考核分工表.67 PM02-15 员工工作表现考核表.68 PM02-16 单位培训申请表.72 PM02-17 个人培训申请表.73 PM02-18 培训合同.74 PM02-19 办理离职手续通知单.76 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:54、A 日期：98.08.08 人事管理制度 第4页 1.目 的：明确公司人事管理制度，充分发挥人事管理工作的综合职能。2.范 围：适用于深圳市海富建设监理有限公司各部门、各监理部。3.参考资料：中国海外建筑（深圳）有限公司管理制度 4.定 义：人事管理是规范公司选人、用人、管人的行为，合理开发、优化配置公司人力资源，发挥员工与领导之间桥梁与纽带作用，辅助领导决策的综合管理手段。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第5页 5.人事管理 5.1.人员录用5.1.人员录用 5.1.1.人力资源申请 a.申请新增人员，要控制在公司编制范55、围内，并坚持精简、高效的原则。b.各部门、监理部需新增人员，须填写人力资源申请表(见附表 PM02-01），并按表内规定经领导签字后交公司综合部。5.1.2.员工来源 a.借调 主要是向中建总公司系统各单位借调员工,由公司综合部报上级公司人事部 统一办理。必要时也可向中建总公司系统外单位借调员工。b.聘用 聘用指向社会公开招聘录用员工。主要有以下几种方式：刊登招聘广告 根据人力资源申请表的内容在相应的报纸或杂志上刊登招聘广告。稿件内容、刊登媒体、刊登日期由公司综合部确定并具体办理，费用由公司综合部审批；职业介绍所 通过政府认可、信誉良好的职业介绍所或人才交流中心招聘人员或查询人才信息，费用由公56、司综合部审批；推荐 任何人均可向公司综合部推荐人才，但不可干预是否录用。推荐人须填写人力资源推荐表（见附表 PM02-02），并附上推荐对象个人简历、学历及资历证明以资参考。c.接收学生 接收学生指接收国内外高等院校应届毕业生。由公司综合部统一办理。5.1.3.员工性质 不管何种来源的人员，在本公司期间，均称为“员工”，与公司签订劳动合同，取消原干部或工人身份。公司可根据工作需要对员工长期聘用（称正式员工）或按项目周期聘用（称项目用工）或根据特殊岗位聘用（称特殊岗位用工）。5.1.4.员工条件 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制57、度 第6页 a.年龄 男士五十五岁以下，女士五十岁以下，高级职称人员可放宽至六十岁；聘用离退休人员，须经公司总经理办公会研究决定。b.工作能力 一般要求有从事相应工作三年以上经验，能熟练处理拟任职位的全部工作。c.工作态度 服从领导，听从分配，积极主动，认真负责。d.学历职称要求 -有与拟任职位相适应的学历和技术职称；-管理人员一般要具备本科以上学历或中级职称；-接收学生须为全国重点大学本科以上学历。e.身体状况 -身体健康，无明显的生理缺陷；-无肝炎、肺结核、高血压、心脏病、糖尿病等疾病。-管理层员工男士身高不宜低于 1.65M，女士不宜低于 1.55M。f.回避制度 本公司系统内员工直系亲58、属一般不予录用；担任公司董事及以上职务员工的直系亲属原则上不能在本公司工作。5.1.5.面试 录用人员均须经过面试。a.面试一般在公司写字楼进行，个别情况也可在招聘现场或应聘人员所在地进行。b.一般一个职位须选取数人进行面试比较，面试由公司综合部和用人单位两人以上参加。c.面试前，求职人须填写职位申请表（见附表 PM02-03），并提供个人履历、以往工作经验证明文件、学历证书、身份证等文件的正本及复印件。d.面试主要询问个人情况，测试解决问题的能力，具体内容有：了解应聘者以往的工作经验、家庭背景等资料，对其技术业务水平进行 考核；知会对方所求职位的条件、要求；介绍公司概况、薪金水平及有关福利待59、遇；征求应聘者个人意见及可报到日期。e.面试时，由面试负责人用面试评估表（见附表 PM02-04）记载对应征 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第7页 者的考评结果，内容主要包括：仪表（态度及举止）；资格（学历专业资格）；对工作的认识（对应聘职位职责的认识）；有关的工作经验、资历（与应聘职位有关的实际工作经验和资历）；品性（与人相处的能力、独立工作的能力、领导潜力、可靠程度及责任.感）；工作动机（为何应聘？决心，满足感）；语言（工作上所需具备的语种交谈、书面表达能力是否足够）；是否适合担任指定环境的职位（对写字楼或监理部工作60、的态度）。5.1.6.担保 a.特殊岗位员工必须办理担保手续。b.担保可采用以下三种方式其中之一：推荐人担保：凡经推荐录用的员工，可由推荐人提供担保；原单位担保：由原档案所在单位综合部提供担保；深户人员担保：由具有深圳户口，有稳定职业和独立经济能力的成年公民提供担保。c.担保人须与公司签订担保书（见附件一）。由单位担保须加盖公章，个人担保须附身份证复印件。d.须在报到时办妥担保手续。e.担保人如中途退保，或更换保证人，均须书面通知本公司，须办妥新担保手续后才能解除原担保责任。f.如有必要，公司综合部有权核实担保人情况。g.被担保人离职三个月后，如无手续不清或占用公款公物等情况,可向担保人发还担61、保书。5.1.7.录用 a.经过面试考核后，择优录用，由公司综合部通知对方。被录用者应于通知日期前往公司报到。b.按员工报到程序（见附件二）办理员工报到手续。c.新录用员工均实行试用期 -借调、聘用员工试用期为三个月,试用期间薪金按标准的 85%支付；-接收学生在入学前无工作经历者,试用期为一年，有工作经历者试用期为 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第8页 三个月，试用期薪金标准按低一档定级。d.试用期满，由员工本人填写转正申请表(见附表 PM02-08)，经所在单位负责人签署意见后交公司综合部审批。-试用合格给予转正；-62、试用期不合格，可延长试用期（最长不超过三个月）或辞退（不发放经济补助）。5.1.8.费用管理 a.借调费 借调费最高限额为：高级职称:20000 元/年；中级职称:12000 元/年；初级职称:8000 元/年；具体标准由公司综合部审定,于每年年初统一支付。b.学生培养费 接收学生公司原则上不支付培养费。c.见工费用 除有特别说明外，见工路费、食宿费由求职者个人承担。d.报到路费 凡公司正式通知报到员工（含接收学生），可按原单位所在地或家庭所在地至公司直达火车硬卧报销路费，如乘座飞机按票价 60%报销。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人63、事管理制度 第9页 5.2.人员调配5.2.人员调配 5.2.1.职务任免 a.所任命的人员须具备四项基本条件 行为良好；能力足够；经验丰富；学历相当。b.职务任免按下列规定办理 公司董事长、总经理由深圳市海富投资管理有限公司发文任免；公司董事、助总及以上职务人员由公司董事会提名，报深圳市海富投资管理有限公司批准并发文任免 部门、监理部正副经理、助理经理由公司总经理办公会提名，报深圳市海富投资管理有限公司批准，自行发文任免并报上级公司备案。5.2.2.人员调动 a.跨公司部门、监理部的人员调动，须经公司综合部办理调动手续。b.公司部门、监理部正副经理、助理经理及以上职务员工调动，须经公司总经理64、办公会研究决定，公司综合部发文调动。c.其他人员调动由公司综合部发内部调动通知单。d.接到调动通知单的员工须在指定时间内办理交接、履任手续，不得无故拖延或抗命。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第10页 5.3.奖惩5.3.奖惩 5.3.1.员工的奖励分以下六种：a.通报表扬 b.颁发奖牌、奖状 c.发放奖金或实物奖品 d.加薪 e.提职 f.其他 5.3.2.员工的惩处分以下七种：a.口头劝告 b.书面警告 c.罚款 d.减薪 e.降职 f.辞退 g.除名 5.3.3.奖惩权限 a.奖励 员工奖励可由各部门、监理部向公司综65、合部提议，或由公司综合部直接提名，按有关管理权限审批后，由公司综合部负责实施。b.惩处 各部门、监理部负责人可对其直属下属发出口头劝告；公司综合部可直接向公司部门、监理部负责人以下员工发出口头劝告或书面警告（见附表 PM02-09）。接到三次警告信者，将扣发年度花红或减薪，直至辞退工作；其他惩处由各部门、监理部向公司综合部提议或由综合部提名，按有关管理权限审批后，由公司综合部负责实施。5.3.4.合理化建议奖 a.合理化建议的内容 公司各项业务工作、管理环节存在问题的改进意见或措施；公司发展策略、经营方式、管理模式的建设性意见；Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 66、日期：98.08.08 人事管理制度 第11页 对公司经营发展有益的其它意见或建议。b.提交与采纳 公司全体员工均可向公司提出合理化建议；建议须以书面、署名的形式(见附表 PM02-10)提交公司综合部；公司综合部初步筛选后，按建议涉及的内容分类，请有关部门或人员进行初步评估；经初步评估的可行建议由公司综合部进行综合评估，根据建议内容的轻重缓急,请有关部门采纳或提交公司总经理办公会议讨论决定是否采纳或部分采纳；对于因条件不成熟暂不予采纳的建议，由公司综合部存档备案，待条件成熟后再提交公司总经理办公会讨论。c.评奖 评奖时间 每季度评奖一次，一般在每季最后一个月；(2)评奖机构 公司总经理办公会67、；(3)评奖范围 在本季度内被提交到公司总经理办公会讨论的建议，不管采纳与否，均 可参与评奖；(4)评奖标准 指出的问题切实中肯，符合实际；提出的建议合理可行，具有一定的社会效益或经济效益，且具有可操 作性；提出的设想、方案富有创造性、启发性。(5)评奖名额 “合理化建议奖”名额不限，按实际情况评定。(6)奖励办法 “合理化建议奖”每季度奖励一次，颁发获奖证书及奖金，奖金的具体额度为：特等奖：不定 一等奖：人民币 3000 元 二等奖：人民币 2000 元 三等奖：人民币 1000 元 鼓励奖：人民币 500 元 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.068、8.08 人事管理制度 第12页 为鼓励员工积极提出建议，另设“最多建议奖”，在年终评定，奖金的具体数额由公司综合部提出意见，经公司总经理办公会讨论后确定；获奖证书原件一份发给员工本人，一份存入档案。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第13页 5.4.劳动纪律5.4.劳动纪律 5.4.1.工作时间 公司实行每周工作五天半,每天工作七小时的工作制度。具体工作时间为：上午：8:3012:00，下午：14:0017:30。星期六下午、星期日和国家法定节假日为员工休息日。5.4.2.考勤 a.写字楼员工上、下午上班实行打卡制，除公司69、董事及以上职务员工无需打卡之外，其他人员均需亲自打卡。b.打卡由综合部负责管理。c.上班不按规定打卡者，如无充分理由，公司有权按旷工处理。d.因公外出或疏忽没有打卡者，必须在 24 小时内由部门主管签名作证，否则将视为旷工。e.任何情况下都不准代人打卡，一经发现，被代打卡者及代打卡者均按旷工处理，并发书面警告信。f.写字楼与监理部员工均实行登记考勤。登记考勤工作由部门、监理部经理负责，并统一使用考勤表（见附表 PM02-11）。g.各单位月份考勤表于每月五日前报到公司综合部。5.4.3.迟到、早退及旷工处理 -凡每月迟到、早退累计达五次者，由综合部发出书面警告信，督促其改进；-员工旷工一天，扣70、发双倍日薪，一个月以内累计旷工时间超过五天，降 薪一级。一年内累计旷工时间超过三十天或连续旷工时间超过十五天，予以除名。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第14页 5.5.加 班5.5.加 班 5.5.1.原则 各单位要周密计划，合理分工，把业务工作放在工作时间内抓紧完成，一般情况下不要安排员工加班，确因特殊需要加班，要办妥加班手续，每月加班原则上不超过四十八小时。5.5.2.加班时间计算 确因工作需要并经单位主管批准在法定节假日、星期六下午、星期日及正常工作日工作时间外工作可计算加班时间。但下列情况不计算加班时间：a.担任71、部门、监理部副经理及以上职务人员在平日和周六、周日加班的。b.本应在上班时间内完成的任务，因本人原因未完成，单位负责人责令其加班完成的。c.离开本市出差期间(司机除外)。d.司机在工作日工作时间以外出车的不计加班，按每人每天 10 元发出车补贴。5.5.3.加班费计算 a.加班费计算基数为小时基薪，即为基薪/30 天/7 小时。b.平时加班(三类加班)，按本人小时基薪的 150%发给。c.星期六、星期天加班或晚上 10 点以后加班（二类加班），按本人小时基薪的 200%发给。d.法定节假日加班（一类加班）按本人小时基薪的 300%发给。e.住宿值班 22 点至早上 8 点计夜班,按每小时 2 72、元发给夜班补助。5.5.4.加班审核程序 a.每月月未，员工填写加班工时登记表（见附表 PM02-12），由单位主管审批后于下月五日前报到公司综合部。b.公司综合部负责对员工加班小时进行审批，计发加班费，具体加班时间审核办法如下：以各部门、监理部经理审定之加班小时为基本依据；每人每月加班小时一般不得超过 48 小时，如确因工作需要超过 48 小时，可酌情审定；周六下午加班从 14:0017:00，计 3 小时，周日全天加班从 8:0017:00，计 6 小时，如特殊情况超 出上述时间加班，按实际小时审定。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 73、人事管理制度 第15页 通宵加班审定原则 通宵加班后第二天如果补休的，则补休的工作时间抵扣加班小时；通宵加班后如不补休，或补休抵扣后剩余的加班时间计算加班小时：周一至周五晚上 18:0022:00，计 3 类加班小时，22:00次日 6:00，计2 类加班小时；周六、周日晚上加班的均计 2 类加班小时；如果是住宿值班（没有工作），每晚计夜班 10 小时。特殊部门员工加班审定原则 综合部司机加班只计周六、周日时间，其中周日从 8:0017:00 计 7 小时/天，除周六、周日外其余时间出车不计加班。出差市外不计加班时间。公司在业余时间组织的集体活动，如参观、文体比赛、文娱晚会等不计加班小时。由副74、经理以下提职副经理以上（含副经理）的员工，任命当月的加班可计发加班工资，具体核定的加班小时按以下公式计算：核定加班小时=实际加班小时*（原基薪/提职后基薪）Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第16页 5.6.假期管理5.6.假期管理 5.6.1.假期类别 a.探亲假 凡在本公司工作满一年的正式员工或项目员工，且与配偶或父母不住在一起，又不能用公休日探亲的可享受探亲假 -已婚员工探望配偶的每年给假一次，假期 30 天；-未婚员工探望父母的每年给假一次，假期 20 天；-已婚员工探望父母，每四年内给一次探父母假，假期 20 天。75、但父母与配偶同住一地且享受探配偶假者不享受探父母假；-探亲路程假按实际情况确定，探亲期间如遇公休假日和法定假日不予扣除。b.年休假 在本公司工作满一年，可享受年休假十二天，但已享受未婚探父母假或已婚探配偶假的员工除外。c.有薪年假 在公司工作满一年的特殊岗位用工，每年可享受有薪年假 15 天。d.婚假 晚婚员工，婚假 15 天，否则，婚假 3 天。e.丧假 直系亲属（配偶、子女、父母）去世，丧假 5 天。f.产假 女员工正常休产假为 90 天，在 24 周岁以上生育的，另增加 30 天，初婚生育且办理独生子女证者，再增加 90 天。g.事假 员工因私事经批准可请事假。h.病假 员工因病或非因工76、负伤，经批准可请病假。员工医疗期按有关法律规定执行（见附件三）。5.6.2.假期待遇 a.薪金 -探亲假、年休假、有薪年假、婚丧假为有薪假期,假期内薪金照发,地盘、司机津贴停发；-产假期间只发基薪、岗位补贴；Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第17页 -事假按实际假期天数停发基薪、奖金、岗位补贴、津贴；-一个月内，病假总计 3 天以内月薪、津贴照发；3 天以上，津贴按日停发；3 天至 15 天扣发基薪的 30%，15 天以上扣发基薪的 50%；7 天以内，岗位补贴照发，7 天以上岗位补贴按日停发。一季度内病假累计 6 天内季77、度奖照发，累计 6 天以上奖金按天停发。b.探亲费用 探亲费用按深圳至目的地最短路线计算，包括交通费（正式员工和项目用工按直达飞机票计算，特殊岗位用工按火车硬卧票计算）、中转住宿费、市内交通费，以及机场费、保险费等，由综合部每年核准一次，在员工被批准探亲后一次包干发放。除此之外其他费用员工自负。员工探配偶和探父母的费用分别核定，但在探配偶时同时探父母的，探亲费用按深圳至配偶所在地和配偶所在地至父母所在地的费用合并计算。c.放弃假期补偿 员工自愿放弃休探亲假、年休假、有薪年假、婚丧假、产假，可给予经济补偿，标准为放弃休假天数乘以结算时日基薪的 150%，另计发探亲包干费。5.6.3.假期管理 a78、.探亲假 每年探亲假可以分两次使用，但只计发一次探亲包干费；当年探亲假可延长至第二年内使用，但在第二年年底以前还未使用或有剩余假期，按放弃休假补偿标准，由公司综合部统一结算，给予经济补偿。凡探亲对象在公司宿舍居住一个月以上（含一个月）的员工，本人不再享受探亲假期，但可按核定标准发给本人探亲包干费。员工应如实向公司申报配偶或父母长期居住地，如有变化，应即时通知综合部。必要时，综合部有权要求员工提供配偶或父母长期居住地的证明。第一次申请已婚探配偶或未婚探父母假，须在本公司工作满一年，第二次起须工作十个月后才可申请；第一次申请已婚探父母假须在本公司工作满四年，且已结婚四年，第二次起须工作满两年后方可79、申请。因结婚，由未婚探父母假转为已婚探配偶假和已婚探父母假，如在当次未婚探父母假期年度内未享受未婚探父母假，则已婚探配偶假和探父母假以当次未婚探父母假期年度起始时间开始计算，如已休未婚探父母假，则从当次未婚探父母假期年度结束时开始计算。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第18页 b.年休假 每年年休假、有薪年假可分两次使用；当年年休假、有薪年假可跨一年使用，至第二年底前仍未使用或有剩余假期，按放弃休假补偿标准，由公司综合部统一结算，给予经济补偿。c.婚丧假、产假只可一次使用。5.6.4.请假手续 凡申请公假两天以上（含两天）80、，申请事假、病假、休假半天以上(含半天)均须书面请假，具体手续如下：a.公假 填写员工请假申请单（见附表 PM02-13），并在事由栏填上请假原因；审批 董事及以上员工由公司总经理审批；部门、监理部正副经理由公司主管领导审批；部门、监理部副经理以下员工由部门、监理部经理审批。(3)经审批后，请假条送综合部备案；(4)公假两天以下，须口头按程序进行请假；(5)除特殊情况外，必须事前请假，不得委托他人代办请假手续。b.事假 填写员工请假申请单（见附表 PM02-13），并在事由栏填上请假原因；审批 董事及以上员工由公司综合部签署意见后，报总经理审批；部门、监理部正副经理由公司综合部签署意见后，报各81、分管副总审批；部门、监理部副经理以下员工由部门、监理部经理审核后，报公司综合部审批。(3)经审批后，请假条送公司综合部备案；(4)一般应事前请假，确因特殊情况不能事前办理请假手续，应及时口头 向审批人请假，事后及时补办有关正式请假手续。c.病假(1)填写员工请假申请单（见附表 PM02-13），并在假条后附上市、区级人民医院开具的病假单或住院通知书；(2)审批 一个月以内病假 董事及以上员工由公司综合部签署意见后，报公司总经理审批；Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第19页 部门、监理部正副经理由公司综合部签署意见后，报公司82、主管领导审批；部门、监理部副经理以下员工由部门、监理部经理审核后，报公司综合部审批；一个月以上病假均由公司综合部签署意见后报公司总经理审批。经审批后，请假条送公司综合部备案；因病不能亲自办理请假手续，应及时委托他人代办有关请假手续或通知综合部；因出差或休假在市外需请病假，应及时通知公司综合部，并将有关病假单或住院通知书寄回公司。d.休假(1)填写员工请假申请单（见附表 PM02-13），并在事由栏填上休假 类别；(2)到综合部核定假期；(3)审批 董事及以上员工由公司综合部签署意见后，报公司总经理审批；部门、监理部正副经理由公司综合部签署意见后，报公司主管领导审批；部门、监理部副经理以下员工由83、部门、监理部经理审核后，报公司综合部审批；经审批，请假条送公司综合部备案；除丧假以外，申请休假必须最少提前一周提出申请，并经各级领导批准后，才能订票离深；休假期间，如遇特殊情况不能按期返回，无论有无剩余假期，都须及时通知综合部，否则，按违反公司规定处理。5.6.5.销假手续 假期结束后，请假人应及时到公司综合部办理销假手续。5.7.员工考核5.7.员工考核 5.7.1.考核内容 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第20页 a.业绩考核，就是在考核期内，参照岗位职责，依据事实，对职务担当情况、工作质量，即正确性、速度、完成程度84、作出评估。b.态度考核，就是根据事实，对工作动机、自我发展和提高业绩的愿望，即服从、协作积极性和责任感作出评估。c.廉洁考核，就是从公司利益出发，对廉洁自律、秉公办事，维护公司利益情况作出评估。5.7.2.考核分类 a.年度考核：每年进行一次，考核期为一月一日至十二月三十一日；实施期为十一月三十日至十二月三十日。b.临时考核：主要是因特殊工作需要而进行的考核，具有随机性，时间可视情况而定。c.试用考核：主要考核对象是公司的新入职人员。5.7.3.考核方式 考核方式为上司考核与员工自我评估相结合；问卷评估与个人总结相结合；定量测评与定性考核相结合；平时与定期考核相结合。a.人事考核计划由公司综合85、部制定并报公司总经理办公会讨论批准，具体考核工作由公司综合部组织实施。b.对每一位员工的考核评估，一般不得少于三人，原则上由其直属上司和上级分管领导及公司综合部进行考核评估和鉴定，考核分工表见附表 PM02-14。c.为统一考核尺度，问卷评估使用统一的考核评分表（详见表 PM02-15）。d.所有考核资料由公司综合部汇总整理。e.为了使考核能够公正统一，符合实际，在考核实施前，公司将对考核者进行培训。5.7.4.考核原则 a.必须以客观事实为依据，并根据考核标准进行考核，力求作出准确的评价。b.不为被考核者的年龄、性别、学历、工龄、社会地位等因素所干扰，不为各种关系所左右。c.不对考核期外和工86、作以外的事实和行为进行评价。d.尽量避免偏概念倾向、极端化倾向、宽容倾向以及标准忽高忽低倾向。e.考核评估表不得漏填，否则作废，重新考核。5.7.5.考核结果的应用 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第21页 a.人事考核的结果须知会被考核者本人。具体由考核者当面将考核结果以及考核评定内容告诉被考核者本人，并在相互交换意见的基础上指明今后努力方向，自我培养和发展的要点，以及相应的期待、目标等。b.考核结果将成为人事管理工作的可靠资料，作为员工晋升、提薪、奖励、教育培训、调配、轮换等的主要依据。c.考核结果将由公司综合部整理并87、存入员工个人档案。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第22页 5.8.员工培训5.8.员工培训 5.8.1.指导思想 员工培训是现代企业管理的一项重要内容，是激发员工潜能的有效方式，是提高企业运作绩效的重要途径，是公司对员工成长负责的行为。a.目的：让员工了解、熟悉行业和公司的特点及管理模式，增长适应岗位要求的知识、技能、素质，提高其称职能力，改善其工作绩效，最终作用于公司经营成果的获得。b.原则：“以经营活动为中心，以业务需求为依据，以增进绩效为目的”，充分利用有限的培训资源(时间、资金)，促进公司管理水平的提高。c.策略88、：根据公司业务在较长时期内的发展状况和趋势，由公司综合部统筹安排，对现有人员作出全局性、方向性的培训谋划，对影响培训效果的各种变动因素进行评估，制定培训效果评价的相应制度和办法。5.8.2.培训种类与方式 a.培训方式(1)讲座：包括由公司内部员工主讲和请外部专家主讲，适合于专题性、知识性的培训，如到职培训、专业知识培训、综合管理能力培训等，可以对全体员工进行培训，也可以对部份员工培训；(2)案例分析：将各部门实际工作中积累的工作经验或问题，国内外成功的地产项目、工程管理、企业管理等材料编成案例，组织员工进行分析、讨论，适合于经验交流和考核时的培训，如到职培训、提职培训、专业知识培训等；(3)89、组织自学：指有计划、有针对性地组织员工自学公司编印的内部培训教材，如员工手册、各种业务手册等,学习时间可灵活安排，适合于规范性、知识性的培训；(4)参观考察：主要是对市内外的地产、工程项目，企业管理模式等参观考察,适合于专业知识的培训,如建筑设计、工程管理方面的培训；(5)内部短期培训班：指在公司内部举办的短期业余或脱产培训班，由公司员工或邀请专家主讲，主要进行专题的培训，时间一般在一周内，适合于专业知识、专业技能、提职培训；(6)外送业余进修：指利用业余时间参加外部办学机构开设的各种培训班，可以进行较为系统的、有针对性的学习，适合于岗位资质证书考前培训，各种专业知识、专业技能的培训，或在职攻90、读学位课程。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第23页(7)外送脱产培训：指选送个别发展潜质优厚的员工到国内外的高校、办学机构进行脱产培训或攻读学位课程，进行全面、系统、专业的学习。适合于公司后备骨干人才素质或特长的培训；(8)工作交流：指选送具有发展潜质的员工到业务相关的外单位或上、下级公司进行工作交流，如选送有发展潜质的人员到监理公司、设计院工作，选送公司后备骨干到上级公司轮训等。培训时间一般为三个月到半年，进行全面、深入的业务工作训练，适合于专业知识、综合素质的培训；(9)岗位轮换：指在公司各部门之间或在部门各岗位之间91、不定期地进行轮换、调整，锻炼员工多方面的才能，选拔具有全面素质的后备骨干人才。5.8.3培训种类 a.到职培训 培训对象：新到职的员工；培训目标：了解公司基本状况,规章制度、员工福利；了解工作岗位职责 及要求；了解 ISO9002 质量体系。培训内容 员工手册；公司规章制度汇编；本部门岗位职责及工作要求；ISO9002 质量体系文件；公司发展历史及前景、组织架构、运作模式、企业文化、员工福利等简介；其他应知事项。(4)培训方式：组织自学,讲座,座谈等。b.提职培训(1)培训对象：拟晋升部门、监理部副经理及以上职务的员工。(2)培训目标：进一步了解新岗位的职责要求，进一步提高管理技能。(3)培训92、内容 新岗位的岗位职责及工作要求；新岗位的管理案例材料；管理知识及管理技能,包括组织、沟通、激励、团队、决策等。(4)培训方式：组织自学,案例分析,参加管理知识讲座等。c.岗位资质培训(1)培训对象需要具备岗位资质证书的员工，具体为：Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第24页 监理工程师（以工程部、监理部技术人员为主）；造价工程师（以合约部、工程部、监理部员工为主）；内部质量审核员（以综合部、监理部员工为主）；其他资质按相关工作选定。(2)培训目标：掌握各岗位资质应具备的知识、技能；考取岗位资质证书,满足公司业务发展的需要；93、(3)培训内容：按照资质考试大纲要求的有关内容；(4)培训方式：自学培训材料为主，参加考前培训班为辅。d.专业知识培训 (1)工程业务系 培训对象：工程部、监理部工程技术人员；培训目标：解决常见工程技术问题，提高工程管理水平；培训内容：常见工程技术问题及解决办法；先进的工程施工管理模式；最新的工程技术动态；工程质量控制、成本控制、进度控制知识；培训方式：邀请专家或公司工程技术负责人讲课；参加有关的业余培训班、研讨会或脱产培训；工程案例分析；到市内外、香港参观考察；选送人员学习锻炼。(2)合约法律系 培训对象：财务部、合约部、物资部、综合部员工；培训目标：正确运用法律知识维护公司利益；培训内容：94、常用法律法规条文；合同合约文本的标准化和法规化；常见法律纠纷的预防及处理；仲裁、诉讼的程序及技巧；培训方式：邀请专家讲课；选送人员参加有关法律业余培训班攻读法律学位课程，参加全国律师考试；法律案例分析。e.综合管理能力培训(1)培训对象：公司全体员工；(2)培训目标：增长管理知识，提高管理能力；(3)培训内容 企业管理知识，管理技巧；个人管理知识，如时间管理,文件资料管理,个人发展规划等；公文写作；公司各部门业务知识。(4)培训方式 邀请专家讲课；Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第25页 参加有关的业余培训班，选送个别员工95、攻读工商管理硕士学位；管理案例分析；内部业务知识交流；岗位轮换。f.专业技能培训(1)培训对象：需要掌握某项技术技能的员工；(2)培训目标：使员工掌握某项技术技能；(3)培训内容：各种技术技能,如电脑办公软件使用,打字等；(4)培训方式 公司内部举办培训班,由公司内部技能水平较高的员工传授经验；参加外部专门的培训班；实践操作学习。5.8.4.培训管理 公司综合部负责对公司的培训工作统一管理，统筹安排。a.培训计划(1)各部门、监理部根据本单位业务发展的需要，并结合年终员工工作考核情况、员工自我培训的需求，提出下一年度培训申请报告，于十二月三十日前报到综合部；(2)公司综合部汇总各部门、监理部申96、请后，统一制定公司培训计划，报公司主管领导审批；(3)根据年度培训计划，由公司综合部牵头，各有关部门配合，负责具体组织实施；(4)确因业务需要，各部门、监理部在年度培训计划之外需增加培训内容，须填写单位培训申请表（见附表 PM02-17）报公司综合部审批后实施；(5)如在各部门、监理部培训计划之外，个人需申请培训，须填写个人培训申请表（见附表 PM02-18），报公司综合部审批。b.培训的费用管理(1)培训费用包括学金（含报名费、培训费、资料费、考试费等）、授课费、食宿费、交通费等与培训有关的费用；(2)列入年度培训计划的培训费用由公司综合部负责审核报销；(3)计划外培训，须在申请报告附上经费97、预算，经审批后，由公司综合部负责审核报销；Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第26页(4)参加外部培训的学金一般由培训者预付，培训结束后按下述办法报销 经公司批准首次参加资质考试的人员，若考试合格，报销 100%，若考试不合格，只报销 50%，若公司批准第二次参加同一性质考试，考试合格报销费用的 50%，不合格则不予报销；出外参加各种研修班、培训班或攻读学位课程的，考试合格的公司报销 100%，考试不合格，公司只报销 50%；参加半年以上或培训费用在 2000 元以上的培训须与公司签订培训合同（见附表 PM02-18）。c.98、培训后管理(1)为保障公司利益，避免滥用培训资源及培养学员责任感，经公司批准出外培训的员工，须在培训结束后在公司至少服务一定年限，具体年限为：培 训 期 学 金 服务年限 1 年内 2000 元内 （含一年，下同）2001-5000 元 半年 5001-10000 元 一年 10001 元以上 一年半 -年 两年 年以上 三年 如服务期未满自动离职，则根据已服务年限按比例退回公司已报销的培训费用；培训后取得的资质证书、职称证书原件由公司保管两年，其他证书原件在上述规定的服务期内由公司保管。d.培训的考核 对培训的结果进行考评审核是保证培训质量，提高培训效果的重要形式。对于不同种类的培训采用不同99、的考核方式，主要有口试、笔试、实际操作、撰写调查报告、学习心得等。培训考核的结果将作为对员工任用、提拔、调配的重要参考材料。e.培训的档案管理 公司综合部建立公司培训活动档案，对公司的培训工作进行登记，包括培训内容、参加人员、培训方式、培训费用、培训考核情况等，作为年度培训工作总结材料；公司综合部为每一位员工建立培训卡片，记录每位员工参加培训及考核情况。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第27页 5.9.薪金5.9.薪金 5.9.1.本公司实行月薪制，月薪标准分 16 档，每档 2 个级别，共 32 级。根据员工的行政职务、100、技术职务确定相应级别，具体月薪标准可向综合部查询。5.9.2.月薪分为基薪、奖金、岗位补贴三部分。5.9.3.除月薪外，监理部员工发地盘津贴，金额为月基薪10%，司机发放出车津贴，金额为出车天数10 元。5.9.4.公司员工每月薪金于当月 15 日前发放。5.9.5.调薪 a.年度调薪 每年年初，由公司综合部负责检讨公司薪金水平，提出公司调薪建议，报上级公司审批后，进行员工薪金的整体调整。b.转正加薪 员工试用期或见习期满转正后，表现突出者提高半级或一级月薪，从转正之日起执行。c.个别调薪 员工行政职务、技术职务变动，由公司综合部调整其薪金标准。d.奖励加薪 表现突出员工由公司综合部提名，经批101、准后给予奖励加薪。e.工龄增资 在本系统内连续工作满三年的公司正式员工和项目用工，从满 3 年之日起，增发岗位补贴，具体标准由综合部通知。5.9.6.新进员工定薪及员工调薪，公司综合部均以薪金通知单通知员工本人。5.9.7.按规定应纳所得税款须由员工本人负担，公司在每月薪金中代扣。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第28页 5.10.员工福利5.10.员工福利 5.10.1.住房 a.凡公司的正式员工和项目用工，在公司工作的头 3 年内，可由公司无偿提供单身宿舍，每人一个单间，无需公司提供宿舍者，每月发放住房补贴 200 元102、。自工作满 3 年之日起，公司不再提供单身宿舍或发放住房补贴，员工自行解决住房，原住公司单身宿舍的员工须在一个月内搬出原住房。b.本公司的特殊岗位用工，由公司无偿提供单身宿舍，原则上为每两人一个单间。c.单身宿舍的分配与管理由行政部负责，详见行政管理制度。d.本公司的住房公积金已包含在员工薪金内，因此，公司不再办理员工住房公积金。5.10.2.社会保险 公司为员工办理养老、医疗、工伤、失业等社会保险。员工按政策规定享受有关养老退休、医疗、工伤待遇。a.养老保险 (1)参保范围 公司有深圳户口的员工和非深圳户口聘用员工可参加养老保险，借调员工由原单位办理养老保险，并向公司提交办理证明。(2)保险103、金负担 在本公司服务期间的保险金按政策规定由公司和员工个人分别负担，员工不在本公司服务期间或公司已付借调费期间保险金由员工全部自付。(3).退休待遇 凡正式人事关系、户口调入公司并且已办理了养老保险的员工可在公司办理退休。在本公司退休的员工，退休金由社会保险局发放，其他待遇按公司退休员工待遇暂行规定办理（见附件五）。b.医疗保险 医疗保险的办理及员工医疗待遇见员工医疗保险暂行规定（见附件六）。c.工伤待遇 员工工伤待遇执行员工工伤待遇暂行规定（见附件七）。5.10.3.户口 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第29页 a.暂104、住户口 公司负责办理员工暂住证并负担有关费用。b.常住户口 公司将按上级公司批准的入户条件，为符合条件的员工办理常住户口迁移手续；常住户口增容费由员工个人负担。5.10.4.卧具费 a.公司在员工报到时一次性发放卧具包干费，每人 500 元。b.公司综合部开具“卧具包干费领取单”，由个人到财务部领取费用，自行购买卧具。c.领取卧具费后，工作不满一年离职的退回 400 元，不满两年离职的退回 200元，在离职结算中扣除。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第30页 5.11.职称管理办法5.11.职称管理办法 本公司职称管理实行105、评聘分开制度，专业技术资格的评审与专业技术职务的聘任分开进行。5.11.1.职称评审 a.学历、资历必备条件详见附件八。b.其他条件 正式人事关系在本公司和从中建总公司系统内借调的人员均可根据上述必备条件申报高一级专业技术资格；从中建总公司系统外借调的人员，须向中建总公司专业技术职务评审小组出具委托评审函；聘用员工，须在本公司工作一年以上；达到离退休年龄和返聘人员不参与评审。c.评审权限 凡申报高、中级职称，须报上级公司职称评审小组审查推荐，报中建总公司评定；(2)凡申报初级职称，报上级公司评审小组评定。d.证书 凡被评为高、中级职称，由中建总公司颁发专业技术资格证书，评为初级职称不发证书。5106、.11.2.职称考取 允许员工报名参加全国统一的职称考试，有关考试费用由员工自负，公司认可考取的专业技术资格。5.11.3.职称聘任 a.公司综合部根据工作需要，设置专业技术职务（岗位）。b.由国家人事部、中建总公司、其他部委局、各省市职改办颁发的职称证书以及全国统一考试颁发的职称证书具有同等的聘任资格，职称证书原件均须交综合部审核。c.各专业技术职务原则上从具有相应专业技术资格或相近专业技术资格的人员中择优聘任。对于确有专长且工作需要的人员可聘任高一级专业技术职务，对于因能力、岗位限制的人员可聘任低一级专业技术职务或不聘任专业Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 107、日期：98.08.08 人事管理制度 第31页 技术职务。d.聘任专业技术职务由公司综合部颁发聘任证书，证书年限与劳动合同年限相一致。e.聘任期满，公司综合部给予考核，并重新聘任。5.11.4.职称待遇 a.专业技术资格不与薪金及其他待遇挂钩。b.被聘任专业技术职务的员工，可享受相应级别技术职务的薪金及其他待遇。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第32页 5.12.出境赴港澳管理5.12.出境赴港澳管理 5.12.1.因公务需出境赴港澳统一由公司综合部办理有关手续。5.12.2.公司统一组织出境赴港澳旅游由综合部统一办理有关108、手续，个人因私事出境赴港澳由个人办理有关手续，但须提前向公司综合部报告。5.12.3.持赴港证件人员，除确因工作业务紧急外，一般不允许在周六、周日和节假日赴港。5.12.4.出境期间，须遵守国家有关出境管理规定。5.12.5.出入境须遵守海关有关制度。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第33页 5.13.劳动合同5.13.劳动合同 5.13.1.合同种类 本公司采用劳动局制定的统一标准劳动合同文本。有深圳户口的员工签订合同工合同，无深圳户口的员工签订劳务工合同。借调员工，公司另与借调单位签订借调协议。5.13.2.合同年限的109、基本原则 -新接收的大学毕业生第一合同期为三年；-董事、助总及以上员工合同期为三年；-部门、监理部助理经理及以上员工合同期为二年；-其他员工合同期为一年。5.13.3.合同签订与延期 a.公司授权公司综合部与员工签订劳动合同，员工必须本人签署。b.劳动合同经双方协商一致后签订。c.新到职员工于报到之日签订劳动合同。d.原合同到期前一月，公司综合部书面通知员工合同是否延期，如双方协商一致同意延期，则在原合同到期后签订新劳动合同。5.13.4.解除合约 a.劳动合同期满不再延期，则原劳动合同自动终止，解除劳动关系。b.劳动合同期未满，员工可以提出辞职，但须提前一个月书面通知公司，并办理有关离职手续110、，否则不给予费用结算。c.公司可以根据劳动合同有关条款辞退员工，提前解除劳动合同，但公司需提前一个月书面通知员工，也可以一个月基薪代替书面通知。d.员工严重违反公司规定或有其他违法行为，公司予以除名，无需提前通知，不进行费用结算。5.13.5.离职手续 员工离职须按员工离职通知单（见附表 PM02-17）要求，到各有关单位办理离职手续，并经有关单位主管签字确认后交回综合部。离职员工如未按上述规定办理离职手续，公司综合部不予办理费用结算手续，并保留追讨由此给公司造成的经济损失和所占用公司公款公物的权力。5.13.6.费用结算 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期111、：98.08.08 人事管理制度 第34页 员工办妥离职手续，综合部给予费用结算；-支付员工在公司工作期间应得薪金；-计发至离职日止可享受的有薪假期补偿（按比例计算，以基本工资折算）；-按劳动合同规定，发给补助费；-代扣税金及有关费用。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第35页 5.14.员工廉洁自律规定5.14.员工廉洁自律规定 5.14.1.公司员工应自觉保持守法、廉洁、诚实、自律的个人操守，不得从事违反国家法律法规、损害公司利益、有违社会道德的事情。5.14.2.不允许任何员工利用职权和工作之便索取或收受利益（包括任何112、形式的礼物、借贷、报酬、职位、契约、服务及优惠等）。5.14.3.重要经营活动、洽谈业务，坚持集体研究和两人以上参与的做法，购买贵重物品坚持“货比三家”和两人经手的做法。5.14.4.不准任何员工以任何方式委托乙方、材料供应商、小业主以及有求于公司的客户代购私人物品和帮助安排亲属在深圳任职。5.14.5.不允许任何部门、监理部和个人擅自接受乙方以及与我公司有业务联系的客户的宴请，也不允许擅自宴请客人，更不允许以公司名义公款请客、送礼办私事或以请客名义自我吃喝玩乐。因业务需要对外联络公关或接受对方宴请，须事先按有关权限范围征得领导同意。5.14.6.在洽谈业务活动或采购物品中，严禁个人收取“回扣113、”、“介绍费”、“酬金”、“红包”之类费用，如果卖方以合理的市场价格以“回扣”方式促销和挂靠单位付给“介绍费”、“酬金”，要本着为公、公开的原则及时如数上交公司综合部统一处理。5.14.7.不允许员工挪用或占用公款公物，不允许私自以公司资金、资产、法律文书作个人投资或个人信贷担保。5.14.8.不允许员工利用工作之便，擅自转让公司的技术资料，客户信息；不允许从中拦截业务项目、客户，损害公司利益以获取非法收入。5.14.9.不允许员工从事有报酬的第二职业，不允许上班时间炒股票。5.14.10.在不会对职务执行有不良影响的情况下，允许员工在公开场合接受以下 利益：a.参加各种公开抽奖活动所得的物品114、。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第36页 b.参加各种典礼、仪式所得价值 500 元以下的一般物品及小额礼券。c.客人赠送的少量水果、糕点、糖果、茶叶等物品，经部门、监理部负责人同意后，可由个人支配。d.除上述物品及礼券外，其他所得应上缴公司综合部统一处理。5.17.11.员工如不能清楚判断自己的行为是否符合本规定时，可按以下方法处理：a.以该行为能否毫无保留地在公司公开谈论为简便的判断标准。b.向公司综合部或公司主管领导提出咨询。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 115、人事管理制度 第37页 5.15.档案管理5.15.档案管理 5.15.1.临时档案管理 a.公司为在职员工每人建立一份临时档案。b.临时档案包括员工职位申请表、面试评估表、员工报到登记表、探亲情况登记表、党员登记表、劳动合同、转正申请表、职称证书、毕业证书、身份证复印件、体检材料、各种奖惩材料及员工其他个人材料。c.公司领导、公司综合部有关人员可调阅员工临时档案。d.除公司综合部档案管理人员外，其他人员不能增减涂改员工临时档案材料。5.15.2.正式档案管理 a.公司只负责管理经批准调入员工或接收学生的正式档案。b.正式档案的移交、接收均须办理正式调动手续，移交、接收档案材料必须密封。c.正116、式档案必须保存在密封、带锁的柜子内，并做好登记、保管、整理工作。d.公司领导、公司综合部有关人员可调阅员工正式档案。e.除公司综合部档案管理人员外，其他人员不能增减、涂改员工正式档案材料。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第38页 5.16.新闻、广告发布管理5.16.新闻、广告发布管理 5.16.1.信息收集及交流 a.为加强公司信息交流工作，提高对外宣传水平，各部门、监理部及下属公司必须及时将本单位发生的重要活动情况知会公司综合部，主要内容包括：项目签定；工程进展；对外交往；联谊活动；文化娱乐及其相关数据及资料。b.综合117、部负责编辑每年一期的公司大事记，并负责公司宣传册的编辑工作。5.16.2.新闻发布 a.新闻稿件的处理 公司所有对外发出的新闻稿件，必须经过综合部的审核，报公司领导同意，重要稿件需经上级公司 CI 小组批准；综合部根据各单位提供所需宣传的内容拟定新闻稿，经公司领导审阅批准后方可发出；综合部负责确定新闻发放对象，报公司领导批准，并登记备案有关资料，以确保宣传内容的准确无误。5.16.3.新闻发布的主要方式 a.发布新闻稿:一般采用传真或邮寄的方式发出新闻稿，必要时安排专人发送，也可在新闻发布会等活动中直接派发，新闻稿的发放要确保及时、准确，避免遗漏、延误。b.记者采访 接受和邀请记者采访，均必须118、事先报综合部，经公司领导批准后，具体采访事宜由综合部安排；综合部负责与新闻传媒和记者保持联络，并依据有关新闻传媒采访的目的、内容拟订采访题纲，由公司有关部门准备采访所需的资料；未经综合部安排，有关公司业务不得接受任何记者以任何形式进行的采访，各部门、监理部应阻止擅自闯入者进行采访。c.记者招待会 记者招待会的举办，事先由有关业务部门提出申请，报公司领导批准，上级公司 CI 小组审定后予以执行；记者招待会的具体事务由综合部会同有关业务部门负责办理；Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第39页 记者招待会由公司最高领导主持或由公司119、最高领导委托人代行主持；记者招待会主持人发言材料及回答记者提问的有关资料，事先由有关部门准备材料，经综合部报公司领导审阅，重要内容需经上级公司 CI 小组部批准。记者招待会上所回答问题，应与主持人发言基调保持一致，避免出现矛盾。d.新闻发布应注意的问题 坚持客观和真实原则，既对公司负责，也对社会负责；要求公司员工保密的资料，公司员工要严格保密，公司已对外发布的新闻，要注意与公司保持一致，不得任意更改或增加内容。5.16.4.对外广告的制作及管理 a.对外广告是公司塑造形象、扩大影响的重要经营手段，对外广告由公司综合部负责策划、联系制作，经公司领导审批，上级公司 CI 小组审核后办理。b.在广告120、制作过程中，公司各部门、各监理部要积极支持配合广告的制作工作，广告经办人对图文设计要做到精益求精、一丝不苟。c.综合部负责审查广告稿样，重要稿件需报上级公司 CI 小组审定。d.综合部要注意刊出广告的质量与原设计是否相符，以保证宣传效果。若因对方原因造成错漏，要根据有关合同要求进行索赔。5.16.5.总结反馈 综合部负责收集新闻传媒对公司的报道、广告，定期剪辑整理后，供公司领导传阅、存档，重要报道上报集团有关部门。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第40页 5.17.公关活动管理5.17.公关活动管理 5.17.1.公司对外121、公关活动由公司综合部统一策划，并组织进行。5.17.2.公关活动的批准程序 a.公司举办的大型活动，如新闻发布会、酒会、文艺演出等由综合部提出策划意见，报公司总经理批准后实施。b.公司组织的例行活动，如公司周年庆典、团年宴等，经请示公司领导同意后，由综合部组织实施。c.与各业务口有关的公关活动，如项目签约、开工等，提议主办的业务部门在活动实施前至少一个月，知会公司综合部该项活动的详细情况，经公司总经理同意后，由提议主办的部门牵头实施。5.17.3.公关活动的策划程序 a.策划的内容 综合部对活动规格、宣传效果进行定位，报公司总经理批准；活动总体方案的制定，包括：活动的程序、与会单位及人员名单、122、时间、地点、费用预算等由提议主办的业务部门会同综合部共同商定；活动设总负责人、负责人（根据活动规模指定）、主办单位、协办单位。b.职责分工 总负责人负责召集活动有关部门和人员进行布署，定期检查、督促实施；负责人应及时与总负责人和分管部门进行沟通，按时做好总负责人分配的各项工作；主办单位负责承担活动的具体准备工作，落实总负责人和负责人安排的各项工作；协办单位协助落实与活动有关的各项工作，为活动的顺利开展提供各种条件；综合部负责联系新闻传媒，根据主办单位提供的资料准备新闻稿、主要来宾讲话稿及刊登广告。5.17.4.活动的实施 a.根据活动总体方案，活动开始前各岗位需认真检查落实情况，及时解决发现的123、问题；b.活动中，总负责人负责活动现场的全面协调、统筹指挥，并与来宾确认活动议程；Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第41页 c.各岗位工作人员未经活动总负责人同意，不得擅自离开工作岗位，并注意与其他岗位保持沟通，以免出现疏漏。5.17.5.注意事项 a.公关活动主持人、摄影摄像人员和负责音响的人员需事先到场，做好一切准备；b.参加活动的员工应注意社交礼仪，保持公司形象。5.17.6.总结反馈 a.活动结束后，由活动总负责人即时召集有关部门、人员进行总结；b.活动用品、装饰品由公司综合部统一回收、保管；c.综合部负责收集活动124、的社会效果资料信息，经分类后供公司领导传阅并存档。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第42页 附件一：担保书 担 保 书 兹保证 先生小姐（身份证号：），在服务于 公司期间遵守公司的规章制度，若有思想不正、品行不端、盗窃或占用公款公物以及其他违法行为，保证人愿负完全责任。被保证人从 公司离职满三个月后本保证书自动失效。特立此保证书为凭。担保人：单位担保：单位名称：（盖章）地址：电话：邮编：授权代表：个人担保：姓名：工作单位：地址：家庭住址：联系电话：身份证号：年 月 日 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/125、 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第43页 附件二：员工报到程序 员工报到程序、缴纳个人资料：身份证、学历证书、职称证书复印件，工作关系、组织关系介绍信、担保书（如需要）等。、填写下列表格：报到员工登记表（详见表格 PM02-05）；探亲情况登记表（详见表格PM02-06）；党员登记表（详见表格 PM02-07）。、签订劳动合同：有关劳动合同文本，可向公司综合部查询和取阅。、填写考勤卡（只限写字楼员工）。、签领卧具费（只限接收学生），报销路费。、到中国银行开个人帐户，帐户号码交综合部。、照证件相：一寸、二寸黑白证件相，一寸红底相，暂住证相片（如需要）。、发报到通知单，通知到职部126、门监理部安排工作，通知行政部安排住房、体检、印名片。、建立员工临时档案。、人事资料登记：员工花名册，在职员工到职日期一览表，员工名单等。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第44页 附件三：员工患病或非因工负伤医疗期规定 员工患病或非因工负伤医疗期规定（摘自劳动部发1994479 号文）第一条 为了保障企业职工在患病或非因工负伤期间的合法权益，根据中华人民共和国劳动法第二十六、二十九条规定，制定本规定。第二条 医疗期是指企业职工因患病或非因工负伤停止工作治病休息不得解除劳动合同的时限。第三条 企业职工因患病或非因工负伤，需要停127、止工作医疗时，根据本人实际参加工作年限和在本单位工作年限，给予三个月到二十四个月的医疗期：（一）实际工作年限十年以下的，在本单位工作年限五年以下的为三个月，五年以上的为六个月。（二）实际工作年限十年以上的，在本单位工作年限五年以下的为六个月；五年以上十年以下的为九个月；十年以上十五年以下的为十二个月；十五年以上二十年以下的为十八个月；二十年以上的为二十四个月。第四条 医疗期三个月的按六个月内累计病休时间计算；六个月的按十二个月内累计病休时间计算；九个月的按十五个月内累计病休时间计算；十八个月的按二十四个月内累计病休时间计算；二十四个月的按三十个月内累计病休时间计算。第五条 企业职工在医疗期内，128、其病假工资、疾病救济费和医疗待遇按照 有关规定执行。第六条 企业职工非因工致残和经医生或医疗机构认定患有难以治疗的疾病，在医疗期内医疗终结，不能从事原工作，也不能从事用人单位另行安排的工作的，应当由劳动鉴定委员会参照工伤与职业病致残程度鉴定标准进行劳动能力的鉴定。被鉴定为一至四级的，应当退出劳动岗位，终止劳动关系，办理退休、退职手续，享受退休、退职待遇；被鉴定为五级的，医疗期内不得解除劳动合同。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第45页 附件四：关于退休人员待遇的暂行实施细则 关于退休人员待遇的暂行实施细则 根据国家、中建总129、公司关于退休问题的政策规定和集团公司有关退休问题的精神，结合我公司的实际情况，特制定本实施细则：一、退休条件：凡人事关系正式调入我公司，在本公司工作至六十周岁，或符合政策规定病退、内退条件的人员，可在本公司办理退休手续，按本实施细则享受有关退休待遇。二、退休待遇：（一）退休金：按社会保险局规定办理退休手续，由社会保险局发放退休金。（二）医疗待遇：按政策规定由市社保局办理医疗保险，并享受相应的医疗待遇，公司不再负担医疗费用。（三）住房：1999 年 1 月 1 日后退休的员工公司不提供住房。（四）政治待遇：按有关规定的范围阅读文件，听重要报告，参加重要会议和有关政治活动。（五）活动经费：每人每年130、活动经费人民币 450 元，由公司统一掌握使用，用于组织参观、学习、康乐活动、订阅报刊杂志等，当年使用不完可结转下年。另外，退休人员每年可订一份报纸，一份杂志（只限国内报刊），凭发票报销。（六）探亲待遇：退休员工与配偶或父母不住同一地区，每年可享受一次探配偶交通费，每四年享受一次探父母交通费，按直线汽车票或火车硬卧票报销。（七）交通补贴费：退休员工每月发放交通补贴费 60 元。（八）非生产性福利待遇：退休员工每月发放非生产性福利补贴 340-元（包括 水电费、煤气费、洗理费、水果费、节日加菜费、伙食补贴等）。（九）抚恤金、抚养费、丧葬费：均按社会保险规定办理，由社会保险局发放。三、其它规定：（131、一）本公司退休员工，其退休后仍是公司的员工，应遵守公司的有关规章制 度，自觉维护公司的利益，接受公司的管理。（二）如接受其他单位聘用的，须事先征得公司的同意，并与聘用单位签定聘用合约。在聘用期间，公司的退休待遇不变，但因工致伤、致残，所需的医疗费、护理费等由聘用单位或个人负担。（三）对于退休后违反公司有关规定或国家法律法规者，公司将根据情节轻 重，停止或取消其全部或部分退休待遇。（四）公司人事部负责退休人员的日常管理。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第46页 附件五：员工医疗保险暂行规定 员工医疗保险暂行规定 一、参保范围132、 按政策规定，有深圳户口员工参加综合医疗保险，非深圳户口员工参加住院医疗保险，其中借调员工须提供原单位办理养老保险证明方可办理医疗保险。二、保险金负担 有深圳户口的员工每月缴交医疗保险金为缴费工资的 9%，其中公司负担 7%，个人负担 2%，个人负担从工资中税前扣除。非深圳户口的员工每月缴交医疗保险为缴费工资的 2，全部由公司负担。现在职员工的医疗保险金从办理医疗保险之日开始缴纳。新到员工从报到的下一个月开始办理医疗保险。三、医疗待遇 （一）有深圳户口的员工，按照深圳市基本医疗保险暂行规定享受有关门诊医疗待遇和住院医疗待遇，公司不再负担其任何医疗费用。（二）非深圳户口的员工，按照深圳市基本医疗133、保险暂行规定享受住院医疗待遇。正式员工或项目用工的门诊医疗费实行定额记帐报销办法，即人事部为每位非深圳户口的员工建立个人医疗费帐户，每月按员工缴费工资的 5%计发门诊医疗费额度。在员工个人累积医疗费额度范围内，门诊医疗费实报实销，超出医疗费额度部分个人自理。员工离开本公司时，个人医疗费帐户剩余额度一次性发给员工。特殊岗位用工的门诊医疗费已包含在其月薪内，公司不再提供其他医疗费用。（三）由于个人或原单位未能提供证明而不能办理医疗保险的借调员工，门诊医疗费实行定额记帐报销办法，住院费由个人自负。（四）退休员工由社会保险局办理医疗保险，按有关规定享受医疗待遇。（五）首次参加医疗保险时满 45 周岁的134、员工，公司一次性发放医疗启动金，在职员工为该名员工全年基薪总额的 5%；退休员工为全年退休金总额的 10%。计入保险局或公司设立的员工医疗费个人帐户内。（六）公司定期组织员工体检，费用由公司负担。附件六：员工工伤待遇暂行规定 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第47页 员工工伤待遇暂行规定 一、医疗费用：1、已参加工伤保险的员工工伤治疗期间，医疗费用按市工伤保险条例有关规定由市保险局支付；2、未参加工伤保险的员工工伤治疗期间，医疗费用由公司负担，其中住院病房标准为部门经理及以上员工可住单人间，其他员工住普通病房，超标准部分自135、负。3、工伤的治疗由主治医生负责，其他人（包括亲属）不得干预医生的治疗。凡不经主治医生开具处方而私自购买药品采取其他治疗措施或擅自转院而发生的费用，由个人负责支付。二、工伤治疗结束后，如有后遗症，经市劳动医务鉴定委员会作出伤残鉴定后，可按市工伤保险条例享受伤残津贴。已参加工伤保险的员工由市保险局发放，未参加工伤保险的员工由公司发放。三、员工因工不幸身故，按市工伤保险条例享受一次性抚恤金、丧葬费、补助费。已参加工伤保险的员工由市保险局发放，未参加工伤保险的员工由公司发放。四、护理费：1、工伤治疗期间，可由一名亲属参与护理。护理亲属往返路费由公司报销，护理期间由公司发给误工费，标准为其所在单位的基136、本工资（其所在单位出具证明）；没有工资的亲属参照物业公司清洁工工资水平发给；2、确因病情需要，须两名亲属参与护理或另雇人员护理须经公司分管领导审批同意后方可发放往返路费和误工费（或护理费）；3、护理人员不得超过两人。护理期间住宿费自理。五、薪金 工伤治疗期间，月基薪、岗位补贴照发，津贴按月停发；治疗期十五天以内奖金按 50%发放；十五天以上奖金按实际天数停发。附件八：各级别专业技术职务参评要求 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第48页 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08137、 人事管理制度 第49页 附表 PM02-01：人力资源申请表 人力资源申请表 申请单位 申请日期 职 位 名 额 主要职责 到职日期 申请原因:新职位 因；替 代 因：辞职 退休 调职 升职 解雇 入职要求 性 别 年 龄 性 格 学历要求 专业要求 工作经验 职称要求 其他要求 单 位 负责人 意 见 综合部意见 同意增加人员,拟：借调 招聘 接收学生 内部调配 不同意增加人员,因:签名:年 月 日公司领导意见 年 月 日 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第50页 附表 PM02-02：人力资源推荐表 人力资源推荐表 138、姓名 性别 籍贯 出生年月 学历 毕业院校 专业 毕业时间 政治面貌 婚否 职称 评定时间 现工作单位 联系地址及电话 起止年月 工作单位 职称 工 作 简 历 与推荐人关系 声明:本人谨向公司推荐 先生/小姐,保证其所提供情况属实。对其录用与否本人不予干预。推荐人：年 月 日 综合部意见 同意安排见工 暂作人员储备 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第51页 附表 PM02-03：职位申请表 职位申请表 申请职位 姓名 性别 出生年月 政治面貌 婚否 户口所在地 籍贯 健康状况 文化程度 所学专业 毕业时间 毕业院校 职称139、 评定时间 评定机构 档案所在单位及地址 电话 邮编 现工作单位及地址 电话 邮编 家庭住址 电话 邮编 起止时间 工作单位 职位 离职原因 工 作 简 历 求职原因 要求薪金及福利 可到职时间 在本公司任职的亲属 声明：本人保证以上所填报皆为事实，如有虚报或隐瞒愿接受即时被取消申请资格或解雇的后果。申请人:申请日期：附表 PM02-04：面试评估表 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第52页 面 试 评 估 表 申请人姓名 申请单位 履历资料核对 全部核对 部份核对 欠缺资料 评估分数 极佳 满意 普通 欠佳 第一次面试 140、第二次面试 分数 简评 分数 简评 仪 表 自 信 心 沟通技巧 语言能力 学术水平 专业资格 工作经验 技 能 管理技巧 组织能力 机 智 进 取 成 熟 反 应 总平均分 总体评价 极佳 满意 普通 欠佳 极佳 满意 普通 欠佳 长处不足 面试者 面试日期 结论 录用 第二次面试 存档 放弃 附表PM02-05：报到员工登记表 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第53页 附表PM02-06：员工探亲情况登记表 员 工 探 亲 情 况 登 记 表 姓名 出生日期 到职日期 结婚时间 配偶姓名 配偶住地 父母姓名 父母住地 141、配偶单位 父母单位 飞 机 火 车 汽 车 中途住宿天数探望配偶路线 至 至 至 探望父母路线 至 至 至 在本公司已享受假期的类别 休假起止时间 实际天数 备 注 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第54页 附表PM02-07：党员登记表 党 员 登 记 表 姓 名 性别 出生日期 年 月 日 民族家庭出身 本人成份 文化程度 籍贯毕业学校 毕业时间专业技术职务 入党时间 转正时间 参加工作时间 来本单位时间 来本单位方式 持何种组织关系来本单位 本 人 简 历 起止年月 在 何 地 何 单 位 任 何 职 证明人 何时何142、地受过何种奖励 何时何地受过何种处分 家庭地址 爱 人 姓 名 出生年月 现工作单位 情 况 政治面貌 文化程度 职 务 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第55页 附表PM02-08：借调/聘用员工转正审批表 借调/聘用员工转正审批表 部 门 姓 名 职务/职称 到职日期 借调或聘用 本人试用期小结：（可另加附页）所在单位意见：综合部意见：Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第56页 附表 PM02-09：警告信 警 告 信 先生小姐：现就下列情况及事件正143、式向阁下提出第 次书面警告，阁下应注视此情况并予以改善，否则公司将按有关规定予以纪律处分。内容：要求改善要点：盖 章 年 月 日 副本：存入人事档案记录 附表 PM02-10：合理化建议表 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第57页 合 理 化 建 议 表 建议 名称 建 议 内 容 （可添加附页）建议人：时间：年 月 日 综 合 部 意 见 综合部签章：时间：年 月 日 合理性 可行性 创造性 评 审 意 见 综合意见：评审部门签章：时间：年 月 日 公司 总经 理办 公会 评审 意见 公司签章：时间：年 月 日 Word144、 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第58页 附表 PM02-11：考勤表 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第59页 附表 PM02-12：加班工时登记表 加班工时登记表 姓名：具 体 时 间 加 班 小 时 X 月 X 日 自 X 时 X 分至 X 时 X 分 加 班 事 由 1 类2 类 3 类 夜班 合 计 所在单位审核意见 注：1、1 类：法定节假日；2 类：周日及晚 22 时至次日 6 时；3 类：其它时间；夜班：08时；2、此表由部门、监理部经理审核后145、签名。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第60页 附表 PM02-13：员工请假申请单 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第61页 附表 PM02-14：考核分工表 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第62页 附表 PM02-15：员工工作表现考核表 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第63页 附表 PM02-15：员146、工工作表现考核表（续）Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第64页 附表 PM02-15：员工工作表现考核表（续）Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第65页 附表 PM02-15：员工工作表现考核表（续）Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第66页 附表 PM02-16：单位培训申请表 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第147、67页 附表 PM02-17：个人培训申请表 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第68页 附表 PM02-18：培训合同 培 训 合 同 甲方：乙方：经甲乙双方协商一致，签定本培训合同如下：一、培训方式及内容：根据工作需要，甲方决定选派乙方到 参加 培训，培训方式为脱产培训/业余培训，时间为 年 月 日至 年 月 日。二、培训费用：1、本培训学金共计 元，由甲方预付/乙方预付，培训结束后考试及格或取得证书，甲方报销 100%，乙方培训结束后考试不及格或未能取得证书，甲方只报销 50%。2、食宿费、交通费按以下办法之一处理：(148、1)食宿、交通由办学单位负责安排，共计 元，凭办学单 位正式发票或收据由甲方报销；(2)食宿、交通自理，则食宿按每天 元包干，在培训前一次性发放，交通费省（市）内报销直达汽车或火车票，省外报销往返直达飞机票/火车票，培训期内市内交通费自理。三、培训期间待遇 1、乙方培训期间，甲方保留其原有职务、住房、社会保险、基本工资、福利补贴不变；2、乙方培训期间奖金按%发放；3、医疗待遇：(1)门诊医疗费凭当地市级人民医院病历和发票报销；Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第69页 (2)住院应在条件允许情况下尽快报告甲方；(3)住院标准149、费用报销按甲方有关规定处理。四、其它规定：1、在培训期间乙方申请离职，或因个人原因中止培训（因病、伤除外），须由乙方自付全部培训费用；2、因甲方工作需要须延长或缩短培训时间，乙方必须服从安排，由此而产生的一切费用由甲方负担；3、在培训结束取得证书后，员工必须至少在甲方服务满 年，服务期内证书原件由甲方保管,如服务期未满自动离职,乙方应根据服务年限按比例退回甲方已报销的培训费用;4、员工在外培训期间要自觉维护甲方利益，遵纪守法，如有任何损害甲方利益或违法行为，由乙方承担一切后果和负担全部培训费用。五、补充条款：1、2、3、六、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，具有同等效力。甲方签章：乙方签名150、：年 月 日 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：98.08.08 人事管理制度 第70页 附表 PM02-19：办理离职手续通知单 办理离职手续通知单 先生小姐将于 年 月 日离开公司，请有关单位按下表办理有关离职手续。综 合 部 年 月 日 1.本部门 办理工作移交。签名：2.工程部 退还文件、资料、图纸、图书等。签名：3.经营部退还文件、资料、图纸、图书等。签名：4.档案室 退还文件、资料、物资等。签名：5.监理部 退还文件、资料、图纸、图书、用品、用具等。签名：6.深圳公司退还借用物品，清理债权债务。签名：财务部 7.清理债权、债 务。签名 8.综合151、部 退还重要公文档案、资料、印章等。签名：9.综合部退还借用电器、录音机、照相机、计算机、自行车等。签名：10综合部 退还宿舍用具：床、垫、衣柜、写字桌、椅子、电风扇、台灯、门锁匙、其它。签名：11综合部 1.缴销工作证 2.其他应交证件。签名：12综合部办人事劳资手续:1.应发、交费用；2.组织关系；3.行政关系；签名：Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 深圳市海富建设监理有限公司 监理监理/咨询资料归档的具体要求和作法咨询资料归档的具体要求和作法 为规范公司监理/咨询资料归档工作，确保公司承担监理/咨询任务的工程项目的监理/咨询资料的真实、完整和齐全，加强监理/咨询资料152、的管理与归档工作，提高公司管理水平，以更好地开展今后的监理/咨询工作，特编制本规定。一、监理/咨询资料归档的管理：1公司对监理/咨询资料的归档管理体制采取分级负责制。公司一级由总工程师负责，配置档案室及专职管理人员，建立健全工作制度。监理/咨询部一级由项目总监或总监代表负责，并设专职或兼职资料员具体完成资料的收集、整理和归档工作。2监理/咨询资料以监理/咨询项目（监理/咨询委托合同）为单位进行归档。在监理/咨询合同终止后或监理/咨询部撤消之前，监理/咨询部应形成文件移交清单，经项目总监或总监代表审核后，移交工程部档案室保管。3在目前情况下，除需要归入城市建设档案馆的工程项目按入馆要求办理外，一153、般工程项目或入馆项目的其他监理/咨询档案暂不向业主方提供。如业主方提出要求，应在工程监理/咨询委托合同中明确，并适当收取编制费用，由监理/咨询部在整理归档时一并编制完成。4工程监理/咨询档案保存期限分为长期、短期两类。长期的保管期为 1030年，短期的保管期为 5 年。保管期间需要查阅时，应办理借阅和归还手续。5对超过保存期限的监理/咨询档案，应由公司档案室管理人员清点核对，登记造册，经工程部经理批准后销毁，并作文件销毁记录。6监理/咨询档案字迹要清楚，签字要齐全，不得弄虚作假，不得擅自涂改原始记录，违者按有关规定查处。7监理/咨询资料、档案在收集、整理、归档、借阅过程中如发生遗失、损坏，应视154、情节轻重对责任人追究责任；对未能按本规定完成本职内监理/咨询资料、档案管理工作的，也应视完成情况给予批评和处罚。Word 版房地产资料来自:http:/ 二、监理/咨询资料归档的工程项目范围 1建筑面积在 10000 平方米以上的单栋住宅、20000 平方米以上的住宅群或住宅小区工程；2非定型设计的高标准住宅、别墅、公寓，具有古建等特点的居住建筑；3 建筑面积在 10000 平方米以上的各类公共建筑；4 工业、仓库、场站等建筑工程；5 凡上述民用建筑和工业建筑进行较大规模的改建和扩建、抗震加固措施的工程项目均应做监理/咨询资料的归档工作。三、监理/咨询资料归档的基本内容 监理/咨询档案的基本内155、容由十部分组成：监理/咨询工作重要文件、监理/咨询工作依据性文件、监理/咨询指令、审核签认文件、工程验收记录及质量认证书、质量事故调查及处理报告、工程款支付证明、监理/咨询内业台帐、工程声像资料、其他资料。具体内容见下表。监理监理/咨询档案基本内容和组卷参考表咨询档案基本内容和组卷参考表 序号 案 卷 名 称 期限 质量记录编号1 监理监理/咨询工作重要文件咨询工作重要文件 1.1 监理/咨询规划及监理/咨询细则 1.2 工程监理/咨询月报 1.3 监理/咨询会议纪要 1.4 监理/咨询工作总结 1.5 备忘录 1.6 建设监理/咨询日记 长 期 6.7 58 71.113 37.47.48.156、82.83 16.17 112 监理监理/咨询工作依据性文件咨询工作依据性文件 2.1 监理/咨询合同 长期 14.31.43 2.2 招投标文件 38.39.40.41.42.482.3 施工承包合同，材料、设备订货合同及有关资料 短 期 49.53 2.4 工程设计文件 2.4.1 工程总平面、主要建筑平、立、剖图纸及说明 长 期 2.4.2 结构、设备、电气等专业设计图纸及说明 长期 2 2.5 工程设计变更及洽商函 86.87.88 Word 版房地产资料来自:http:/ 序号 案 卷 名 称 期限 质量记录编号2.6 经确认的概预算书及工程量计算书 2.7 地质勘探报告及水准点资料157、 2.8 公司、业主方、承建商方的其他重要文件 短 期 3 监理监理/咨询指令咨询指令 3.1 工程监理/咨询配合要求 3.2 监理/咨询工程师通知 3.3 整改通知书/不合格报告 3.4 不合格工程通知单 3.5 工程暂停指令 3.6 工程复工指令 短 期 44.57 73 124.125 126 127 128.129 4 审核签认文件审核签认文件 4.1 总包、分包承建商资质审查 4.2 工程开工报告 4.3 施工组织设计（方案）审查意见 4.4 施工进度计划审批 4.5 工程材料、设备、构配件报验 4.6 进场设备报验 4.7 砼浇注审批表 4.8 延长工期审批 短 期 59 55.5158、6 52.54 62 60.105.106.107 108 63 5 工程验收记录及质量认证书工程验收记录及质量认证书 5.1 隐蔽工程检查验收记录 5.2 工程完工报告 5.3 完工前检查记录 5.4 完工资料检查记录 5.5 施工测量放线报验单 5.6 分顶分部工程检验认可书 5.7 竣工移交证书 短 期 80 75.76.77 74 78 79 6 质量事故调查及处理报告质量事故调查及处理报告 长期 61.119 7 工程款支付证明工程款支付证明 7.1 合同项目月付款 7.2 合同外项目月付款 7.3 预付款、借款支付 7.4 工程结算书 7.5 罚款/奖励通知书 短 期 64.65.159、66 67 68 118 8 监理监理/咨询内业台帐咨询内业台帐 8.1 物料检查台帐 短 109 Word 版房地产资料来自:http:/ 序号 案 卷 名 称 期限 质量记录编号8.2 工序检查台帐 期 110 9 工程声像资料工程声像资料 长期 10 其它资料其它资料 不定 注：1.表中质量记录编号栏为该质量记录在公司 ISO9002 体系文件中质量记录一览表中的编号。2.质量记录一览表中列明由监理/咨询部进行存档的文件，除上表中列明分类及编号的外，其余均列入“10.其它资料”类。四、监理/咨询档案组卷的方法和要求：1组卷的基本要求 1.1 以监理/咨询项目（合同）为单位进行监理/咨询资160、料的归档工作，每套监理/咨询档案按先文字、再图纸、后声像资料的顺序组卷。1.2 组卷时可参照监理/咨询档案的基本内容和组卷参考表，为便于档案查阅，监理/咨询档案基本内容的十大部分应为分别组卷，每部分根据文件的多少组成一卷或多卷。各部分的某项文件根据文件的多少亦可组成一卷或多卷。1.3 每个装具可装一卷或多卷，但应不超过 3 卷，且同一装具内各卷的保存期限应相同。文字资料和图纸材料原则上不能混装在一个装具内；如文件材料较少需装在一个装具内时，文字材料和图纸材料必须分别装订。1.4 卷内文件材料的排列顺序，要求依据卷内的材料构成而定。同类文件按形成时间的先后及专业顺序排列，如可按土建、暖卫、电气专161、业排列先后，其中各专业再按时间排列，以便于查找。案卷内一般顺序为：封面、目录、文件材料部分、封底。组成的案卷力求美观、整齐。2案卷封面及卷内目录的编制 2.1 案卷封面分为案卷外封面及案卷内封面两种。外封面印刷在案卷装具的正面，内封面排列在卷内目录之前。若一个装具内仅装一册案卷时，内外封面填写完全一致；否则，外封面填写应概括其内各卷内容。2.2 案卷封面的构成包括名称、案卷题名、编制单位、总监理/咨询工程师、编制日期、保管期限、档号、共 册、第 册。格式见附页。Word 版房地产资料来自:http:/ 2.3 卷内目录应与案卷内容相符，排列在内封面之后。3案卷规格及装订 3.1 案卷纸张采用 162、A4（297210mm）、B5（257182mm）规格尺寸，同一案卷的文字或图纸尺寸必须相同。卷盒一律采用深圳市城市建设档案馆监制的卷盒。小于上述规格的文件材料要用 A4 或 B5 纸衬托。3.2 案卷可采用装订和不装订两种形式。文件材料必须装订成册，并装入盒内存放。图纸材料可以装订成册，也可以散装在卷盒内存放。图纸折叠方式须采用图面折向里方“手风琴风箱式”，标题栏应斜露在外面。五、监理/咨询档案的移交 监理/咨询部监理/咨询档案的移交按ISO9002 质量体系文件中 COP16.1程序文件有关要求进行。一九九九年八月二十日 Word 版房地产资料来自:http:/ 附：监 理/咨 询 档 案163、 监 理/咨 询 档 案 名 称：案 卷 题 名：编 制 单 位：总监理/咨询工程师：编 制 人：编 制 日 期：自 年 月 日起 至 年 月 日止 保管期限：档 号：共 册 第 册 版本:A 日期：99.01.18 人事管理制度 第 50 页 人事管理制度修改记录表 序号:修改日期：99.1.18 页码 章 节 修改内容简要 新 版 第 5 页 第 16页 第 16页 第 17页 第 20页 第 28页 第 29页第 30页 第 31页 第 35页 第 48页 第 49页 第 50页 第 51页 第5.1.3 第 5.6.1 第 5.6.2 第5.6.3 第 5.7.1 第 5.9.4 第 164、5.9.5 第 5.10.1 第 5.10.3 第5.10.4 第 5.13.2 附件四 附件五 附件六 修改员工签订合同内容。“凡在公司工作满一年的员工”修改为“凡在本公司工作满一年的正式员工或项目用工”。增加 c 1.增加有薪年假为有薪假期。2.修改产假、病假部分薪金发放标准。3.修改探亲交通费发放标准。4.修改员工休假计算办法。对探亲假部分进行修改。删除。修改薪金发放时间。增加工龄增资。修改住房管理办法。修改暂住证费用报销范围。修改卧具费发放办法。删除。修改合同年限原则。删除。修改退休员工医疗、住房待遇。删除。修改员工医疗待遇。签发人：Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:165、/ 版本:A 日期：99.01.18 人事管理制度 第 50 页 索 引索 引 1、目 的.4 2、范 围.4 3、参考资料.4 4、定 义.4 5、人事管理 5.1 人员录用.5 5.2 人员调配.9 5.3 奖 惩.10 5.4 劳动纪律.13 5.5 加 班.14 5.6 假期管理.16 5.7 员工考核.20 5.8 员工培训.22 5.9 薪 金.28 5.10 员工福利.29 5.11 职称管理.32 5.12 出境赴港澳管理.34 5.13 劳动合同.35 5.14 员工廉洁自律规定.37 5.15 档案管理.39 5.16 新闻、广告发布管理.40 5.17 公关活动管理.42166、 5.18 子公司人事管理规定.44 6、附件 附件一 担保书.45 附件二 员工报到程序.46 附件三 员工患病或非因工负伤医疗期规定.47 附件五 关于退休人员待遇的暂行实施细则.49 附件六 员工医疗保险暂行规定.51 附件七 员工工伤待遇暂行规定.52 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：99.01.18 人事管理制度 第 50 页 附件八 各级别专业技术职务参评要求.53 7、附表 PM02-01 人力资源申请表.54 PM02-02 人力资源推荐表.55 PM02-03 职位申请表.56 PM02-04 面试评估表.57 PM02-05 报到员工167、登记表.58 PM02-06 员工探亲情况登记表.59 PM02-07 党员登记表.60 PM02-08 借调/聘用员工转正审批表.61 PM02-09 警告信.62 PM02-10 合理化建议表.63 PM02-11 考勤表.64 PM02-12 加班工时登记表.65 PM02-13 员工请假申请单.66 PM02-14 考核分工表.67 PM02-15 员工工作表现考核表.68 PM02-16 单位培训申请表.72 PM02-17 个人培训申请表.73 PM02-18 培训合同.74 PM02-19 办理离职手续通知单.76 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A168、 日期：99.01.18 人事管理制度 第 50 页 5.人事管理 5.1.人员录用5.1.人员录用 5.1.1.人力资源申请 a.申请新增人员，要控制在公司编制范围内，并坚持精简、高效的原则。b.各部门、地盘需新增人员，须填写人力资源申请表(见附表 PM02-01），并按表内规定经领导签字后交公司人事部。5.1.2.员工来源 a.借调 主要是向中建总公司系统各单位借调员工,由公司人事部报集团公司人事部 统一办理。必要时也可向中建总公司系统外单位借调员工。b.聘用 聘用指向社会公开招聘录用员工。主要有以下几种方式：刊登招聘广告 根据人力资源申请表的内容在相应的报纸或杂志上刊登招聘广告。稿件内容169、刊登媒体、刊登日期由公司人事部确定并具体办理，费用由公司人事部审批；职业介绍所 通过政府认可、信誉良好的职业介绍所或人才交流中心招聘人员或查询人才信息，费用由公司人事部审批；推荐 任何人均可向公司人事部推荐人才，但不可干预是否录用。推荐人须填写人力资源推荐表（见附表 PM02-02），并附上推荐对象个人简历、学历及资历证明以资参考。c.接收学生 接收学生指接收国内外高等院校应届毕业生。由公司人事部统一办理。5.1.3.员工性质 不管何种来源的人员，在本公司期间，均称为“员工”，与公司签订劳动合同，取消原干部或工人身份。公司可根据工作需要对员工长期聘用（称正式员工）或按项目周期聘用（称项目用工170、）或根据特殊岗位聘用（称特殊岗位用工）。5.1.4.员工条件 5.6.假期管理5.6.假期管理 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：99.01.18 人事管理制度 第 50 页 5.6.1.假期类别 a.探亲假 凡在公司工作满一年的正式员工或项目用工，且与配偶或父母不住在一起，又不能用公休日探亲的可享受探亲假 -已婚员工探望配偶的每年给假一次，假期 30 天；-未婚员工探望父母的每年给假一次，假期 20 天；-已婚员工探望父母，每四年内给一次探父母假，假期 20 天。但父母与配偶同住一地且享受探配偶假者不享受探父母假；-探亲路程假按实际情况确定，探亲期间如遇171、公休假日和法定假日不予扣除。b.年休假 在本公司工作满一年，可享受年休假十二天，但已享受未婚探父母假或已婚探配偶假的员工除外。c.有薪年假 在公司工作满一年的特殊岗位用工，每年可享受有薪年假 15 天。d 婚假 晚婚员工，婚假 15 天，否则，婚假 3 天。e.丧假 直系亲属（配偶、子女、父母）去世，丧假 5 天。f.产假 女员工正常休产假为 90 天，在 24 周岁以上生育的，另增加 30 天，初婚生育且办理独生子女证者，再增加 90 天。g.事假 员工因私事经批准可请事假。h 病假 员工因病或非因工负伤，经批准可请病假。员工医疗期按有关法律规定执行（见附件三）。5.6.2.假期待遇 a.薪172、金 -探亲假、年休假、有薪年假、婚丧假为有薪假期,假期内薪金照发,地盘、司机津贴停发；-产假期间只发基薪、岗位补贴；-事假按实际假期天数停发基薪、奖金、岗位补贴、津贴；Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：99.01.18 人事管理制度 第 50 页 -一个月内，病假总计 3 天以内月薪、津贴照发；3 天以上，津贴按日停发；3 天至 15 天扣发基薪的 30%，15 天以上扣发基薪的 50%；7 天以内，岗位补贴照发，7 天以上岗位补贴按日停发。一季度内病假累计 6 天内季度奖照发，累计 6 天以上奖金按天停发。b.探亲费用 探亲费用按深圳至目的地最短路线计算173、，包括交通费（正式员工和项目用工按直达飞机票计算，特殊岗位用工按火车硬卧票计算）、中转住宿费、市内交通费，以及机场费、保险费等，由人事部每年核准一次，在员工被批准探亲后一次包干发放。除此之外其他费用员工自负。员工探配偶和探父母的费用分别核定，但在探配偶时同时探父母的，探亲费用按深圳至配偶所在地和配偶所在地至父母所在地的费用合并计算。c.放弃假期补偿 员工自愿放弃休探亲假、年休假、有薪年假、婚丧假、产假，可给予经济补偿，标准为放弃休假天数乘以结算时日基薪的 150%，另计发探亲包干费。5.6.3.假期管理 a.探亲假 每年探亲假可以分两次使用，但只计发一次探亲包干费；当年探亲假可延长至第二年内使174、用，但在第二年年底以前还未使用或有剩余假期，按放弃休假补偿标准，由公司人事部统一结算，给予经济补偿。凡探亲对象在公司宿舍居住一个月以上（含一个月）的员工，本人不再享受探亲假期，但可按核定标准发给本人探亲包干费。员工应如实向公司申报配偶或父母长期居住地，如有变化，应即时通知人事部。必要时，人事部有权要求员工提供配偶或父母长期居住地的证明。第一次申请已婚探配偶或未婚探父母假，须在本公司工作满一年，第二次起须工作十个月后才可申请；第一次申请已婚探父母假须在本公司工作满四年，且已结婚四年，第二次起须工作满两年后方可申请。因结婚，由未婚探父母假转为已婚探配偶假和已婚探父母假，如在当次未婚探父母假期年度内175、未享受未婚探父母假，则已婚探配偶假和探父母假以当次未婚探父母假期年度起始时间开始计算，如已休未婚探父母假，则从当次未婚探父母假期年度结束时开始计算。b.年休假 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：99.01.18 人事管理制度 第 50 页 每年年休假、有薪年假可分两次使用；当年年休假、有薪年假可跨一年使用，至第二年底前仍未使用或有剩余假期，按放弃休假补偿标准，由公司人事部统一结算，给予经济补偿。c.婚丧假、产假只可一次使用。5.6.4.请假手续 凡申请公假两天以上（含两天），申请事假、病假、休假半天以上(含半天)均须书面请假，具体手续如下：a.公假 填写员176、工请假申请单（见附表 PM02-13），并在事由栏填上请假原因；审批 董事及以上员工由公司总经理审批；部门、地盘正副经理由公司主管领导审批；部门、地盘副经理以下员工由部门、地盘经理审批。(3)经审批后，请假条送人事部备案；(4)公假两天以下，须口头按程序进行请假；(5)除特殊情况外，必须事前请假，不得委托他人代办请假手续。b.事假 填写员工请假申请单（见附表 PM02-13），并在事由栏填上请假原因；审批 董事及以上员工由公司人事部签署意见后，报总经理审批；部门、地盘正副经理由公司人事部签署意见后，报各分管副总审批；部门、地盘副经理以下员工由部门、地盘经理审核后，报公司人事部审批。(3)经审批177、后，请假条送公司人事部备案；(4)一般应事前请假，确因特殊情况不能事前办理请假手续，应及时口头 向审批人请假，事后及时补办有关正式请假手续。c.病假(1)填写员工请假申请单（见附表 PM02-13），并在假条后附上市、区级人民医院开具的病假单或住院通知书；(2)审批 一个月以内病假 董事及以上员工由公司人事部签署意见后，报公司总经理审批；部门、地盘正副经理由公司人事部签署意见后，报公司主管领导审批；Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：99.01.18 人事管理制度 第 50 页 部门、地盘副经理以下员工由部门、地盘经理审核后，报公司人事部 审批；一个月以上病178、假均由公司人事部签署意见后报公司总经理审批。经审批后，请假条送公司人事部备案；因病不能亲自办理请假手续，应及时委托他人代办有关请假手续或通知人事部；因出差或休假在市外需请病假，应及时通知公司人事部，并将有关病假单或住院通知书寄回公司。d.休假(1)填写员工请假申请单（见附表 PM02-13），并在事由栏填上休假 类别；(2)到人事部核定假期；(3)审批 董事及以上员工由公司人事部签署意见后，报公司总经理审批；部门、地盘正副经理由公司人事部签署意见后，报公司主管领导审批；部门、地盘副经理以下员工由部门、地盘经理审核后，报公司人事部审批；经审批，请假条送公司人事部备案；除丧假以外，申请休假必须最少179、提前一周提出申请，并经各级领导批准后，才能订票离深；休假期间，如遇特殊情况不能按期返回，无论有无剩余假期，都须及时通知人事部，否则，按违反公司规定处理。5.6.5.销假手续 假期结束后，请假人应及时到公司人事部办理销假手续。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：99.01.18 人事管理制度 第 50 页 5.7.员工考核5.7.员工考核 5.7.1.考核内容 a.业绩考核，就是在考核期内，参照岗位职责，依据事实，对职务担当情况、工作质量，即正确性、速度、完成程度作出评估。b.态度考核，就是根据事实，对工作动机、自我发展和提高业绩的愿望，即服从、协作积极性和责180、任感作出评估。c.廉洁考核，就是从公司利益出发，对廉洁自律、秉公办事，维护公司利益情况作出评估。5.7.2.考核分类 a.年度考核：每年进行一次，考核期为一月一日至十二月三十一日；实施期为十一月三十日至十二月三十日，考核范围为公司全体在职员工（不含试用期内员工）。b.临时考核：主要是根据工作需要而进行的考核，具有随机性，考核时间、范围可视情况而定。c.试用考核：考核对象是试用期内员工。5.7.3.考核方式 考核方式为上司考核与员工自我评估相结合；问卷评估与个人总结相结合；定量测评与定性考核相结合；平时与定期考核相结合。a.人事考核计划由公司人事部制定并报公司总经理办公会讨论批准，具体考核工作由181、公司人事部组织实施。b.对每一位员工的考核评估，一般不得少于三人，原则上由其直属上司和上级分管领导及公司人事部进行考核评估和鉴定，考核分工表见附表 PM02-14。c.为统一考核尺度，问卷评估使用统一的考核评分表（详见表 PM02-15）。d.所有考核资料由公司人事部汇总整理。e.为了使考核能够公正统一，符合实际，在考核实施前，公司将对考核者进行培训。5.7.4.考核原则 a.必须以客观事实为依据，并根据考核标准进行考核，力求作出准确的评价。b.不为被考核者的年龄、性别、学历、工龄、社会地位等因素所干扰，不为各种关系所左右。c.不对考核期外和工作以外的事实和行为进行评价。Word 版 房 地 182、产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：99.01.18 人事管理制度 第 50 页 d.尽量避免偏概念倾向、极端化倾向、宽容倾向以及标准忽高忽低倾向。e.考核评估表不得漏填，否则作废，重新考核。5.7.5.考核结果的应用 a.人事考核的结果须知会被考核者本人。具体由考核者当面将考核结果以及考核评定内容告诉被考核者本人，并在相互交换意见的基础上指明今后努力方向，自我培养和发展的要点，以及相应的期待、目标等。b.考核结果将成为人事管理工作的可靠资料，作为员工晋升、提薪、奖励、教育培训、调配、轮换等的主要依据。c.考核结果将由公司人事部整理并存入员工个人档案。Word 版 房 地 产 资183、 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：99.01.18 人事管理制度 第 50 页 5.9.薪金5.9.薪金 5.9.1.本公司实行月薪制，根据员工的行政职务、技术职务确定相应级别，具体月薪标准可向人事部查询。5.9.2.月薪分为基薪、奖金、岗位补贴三部分。5.9.3.除月薪外，地盘员工发地盘津贴，金额为月基薪10%，司机发放出车津贴，金额为出车天数10 元。5.9.4.公司员工每月薪金于当月 15 日前发放。5.9.5.调薪 a.年度调薪 每年年初，由公司人事部负责检讨公司薪金水平，提出公司调薪建议，报上级公司审批后，进行员工薪金的整体调整。b.转正加薪 员工试用期或见习期满转正后，表184、现突出者提高半级或一级月薪，从转正之日起执行。c.个别调薪 员工行政职务、技术职务变动，由公司人事部调整其薪金标准。d.奖励加薪 表现突出员工由公司人事部提名，经批准后给予奖励加薪。e.工龄增资 在本系统内连续工作满三年的公司正式员工和项目用工，从满 3 年之日起，增发岗位补贴，具体标准由人事部通知。5.9.6.新进员工定薪及员工调薪，公司人事部均以薪金通知单通知员工本人。5.9.7.按规定应纳所得税款须由员工本人负担，公司在每月薪金中代扣。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：99.01.18 人事管理制度 第 50 页 5.10.员工福利5.10.员工福利185、 5.10.1.住房 a.凡公司的正式员工和项目员工，在公司工作的头 3 年内，可由公司无偿提供单身宿舍，每人一个单间，无需公司提供宿舍者，每月发放住房补贴 200 元。自工作满 3 年之日起，公司不再提供单身宿舍或发放住房补贴，员工自行解决住房，原住公司单身宿舍的员工须在一个月内搬出原住房。b.本公司的特殊岗位用工，由公司无偿提供单身宿舍，原则上为每两人一个单间。c.单身宿舍的分配与管理由行政部负责，详见行政管理制度。d.本公司的住房公积金已包含在员工薪金内，因此，公司不再办理员工住房公积金。5.10.2.社会保险 公司为员工办理养老、医疗、工伤、失业等社会保险。员工按政策规定享受有关养老退186、休、医疗、工伤待遇。a.养老保险 (1)参保范围 公司有深圳户口的员工和非深圳户口聘用员工可参加养老保险，借调员工由原单位办理养老保险，并向公司提交办理证明。(2)保险金负担 在本公司服务期间的保险金按政策规定由公司和员工个人分别负担，员工不在本公司服务期间或公司已付借调费期间保险金由员工全部自付。(3).退休待遇 凡正式人事关系、户口调入公司并且已办理了养老保险的员工可在公司办理退休。在本公司退休的员工，退休金由社会保险局发放，其他待遇按公司退休员工待遇暂行规定办理（见附件五）。b.医疗保险 医疗保险的办理及员工医疗待遇见员工医疗保险暂行规定（见附件六）。c.工伤待遇 员工工伤待遇执行员工工187、伤待遇暂行规定（见附件七）。5.10.3.户口 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：99.01.18 人事管理制度 第 50 页 a.暂住户口 公司负责办理员工暂住证并负担有关费用。b.常住户口 公司将按上级公司批准的入户条件，为符合条件的员工办理常住户口迁移手续；常住户口增容费由员工个人负担。5.10.4.卧具费 a.公司在员工报到时一次性发放卧具包干费，每人 500 元。b.公司人事部开具“卧具包干费领取单”，由个人到财务部领取费用，自行购买卧具。c.领取卧具费后，工作不满一年离职的退回 400 元，不满两年离职的退回 200元，在离职结算中扣除。Wor188、d 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：99.01.18 人事管理制度 第 50 页 5.13.劳动合同5.13.劳动合同 5.13.1.合同种类 本公司采用劳动局制定的统一标准劳动合同文本。有深圳户口的员工签订合同工合同，无深圳户口的员工签订劳务工合同。借调员工，公司另与借调单位签订借调协议。5.13.2.合同年限的基本原则 -新接收的大学毕业生第一合同期为三年；-董事、助总及以上员工合同期为三年；-部门、地盘助理经理及以上员工合同期为二年；-其他员工合同期为一年。5.13.3.合同签订与延期 a.公司授权公司人事部与员工签订劳动合同，员工必须本人签署。b.劳动合同189、经双方协商一致后签订。c.新到职员工于报到之日签订劳动合同。d.原合同到期前一月，公司人事部书面通知员工合同是否延期，如双方协商一致同意延期，则在原合同到期后签订新劳动合同。5.13.4.解除合约 a.劳动合同期满不再延期，则原劳动合同自动终止，解除劳动关系。b.劳动合同期未满，员工可以提出辞职，但须提前一个月书面通知公司，并办理有关离职手续，否则不给予费用结算。c.公司可以根据劳动合同有关条款辞退员工。提前解除劳动合同时，公司提前一个月书面通知员工或者以一个月基薪代替书面通知。d.员工严重违反公司规定或有其他违法行为，公司予以除名，无需提前通知，不进行费用结算。5.13.5.离职手续 员工离190、职须按员工离职通知单（见附表 PM02-17）要求，到各有关单位办理离职手续，并经有关单位主管签字确认后交回人事部。离职员工如未按上述规定办理离职手续，公司人事部不予办理费用结算手续，并保留追讨由此给公司造成的经济损失和所占用公司公款公物的权力。附件五：关于退休人员待遇的暂行实施细则 Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：99.01.18 人事管理制度 第 50 页 关于退休人员待遇的暂行实施细则 根据国家、中建总公司关于退休问题的政策规定和集团公司有关退休问题的精神，结合我公司的实际情况，特制定本实施细则：一、退休条件：凡人事关系正式调入我公司，在本公司工作191、至六十周岁，或符合政策规定病退、内退条件的人员，可在本公司办理退休手续，按本实施细则享受有关退休待遇。二、退休待遇：（一）退休金：按社会保险局规定办理退休手续，由社会保险局发放退休金。（二）医疗待遇：按政策规定由市社保局办理医疗保险，并享受相应的医疗待遇，公司不再负担医疗费用。（三）住房：1999 年 1 月 1 日后退休的员工公司不提供住房。（四）政治待遇：按有关规定的范围阅读文件，听重要报告，参加重要会议和有关政治活动。（五）活动经费：每人每年活动经费人民币 450 元，由公司统一掌握使用，用于组织参观、学习、康乐活动、订阅报刊杂志等，当年使用不完可结转下年。另外，退休人员每年可订一份报纸192、，一份杂志（只限国内报刊），凭发票报销。（六）探亲待遇：退休员工与配偶或父母不住同一地区，每年可享受一次探配偶交通费，每四年享受一次探父母交通费，按直线汽车票或火车硬卧票报销。（七）交通补贴费：退休员工每月发放交通补贴费 60 元。（八）非生产性福利待遇：退休员工每月发放非生产性福利补贴 340-元（包括 水电费、煤气费、洗理费、水果费、节日加菜费、伙食补贴等）。（九）抚恤金、抚养费、丧葬费：均按社会保险规定办理，由社会保险局发放。三、其它规定：（一）本公司退休员工，其退休后仍是公司的员工，应遵守公司的有关规章制 度，自觉维护公司的利益，接受公司的管理。（二）如接受其他单位聘用的，须事先征得公193、司的同意，并与聘用单位签定聘用合约。在聘用期间，公司的退休待遇不变，但因工致伤、致残，所需的医疗费、护理费等由聘用单位或个人负担。（三）对于退休后违反公司有关规定或国家法律法规者，公司将根据情节轻 重，停止或取消其全部或部分退休待遇。（四）公司人事部负责退休人员的日常管理。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 版本:A 日期：99.01.18 人事管理制度 第 50 页 附件六：员工医疗保险暂行规定 员工医疗保险暂行规定 一、参保范围 按政策规定，有深圳户口员工参加综合医疗保险，非深圳户口员工参加住院医疗保险，其中借调员工须提供原单位办理养老保险证明方可办理医疗保险。二、保险194、金负担 有深圳户口的员工每月缴交医疗保险金为缴费工资的 9%，其中公司负担 7%，个人负担 2%，个人负担从工资中税前扣除。非深圳户口的员工每月缴交医疗保险为缴费工资的 2，全部由公司负担。现在职员工的医疗保险金从办理医疗保险之日开始缴纳。新到员工从报到的下一个月开始办理医疗保险。三、医疗待遇 （一）有深圳户口的员工，按照深圳市基本医疗保险暂行规定享受有关门诊医疗待遇和住院医疗待遇，公司不再负担其任何医疗费用。（二）非深圳户口的员工，按照深圳市基本医疗保险暂行规定享受住院医疗待遇。正式员工或项目用工的门诊医疗费实行定额记帐报销办法，即人事部为每位非深圳户口的员工建立个人医疗费帐户，每月按员工缴195、费工资的 5%计发门诊医疗费额度。在员工个人累积医疗费额度范围内，门诊医疗费实报实销，超出医疗费额度部分个人自理。员工离开本公司时，个人医疗费帐户剩余额度一次性发给员工。特殊岗位用工的门诊医疗费已包含在其月薪内，公司不再提供其他医疗费用。（三）由于个人或原单位未能提供证明而不能办理医疗保险的借调员工，门诊医疗费实行定额记帐报销办法，住院费由个人自负。（四）退休员工由社会保险局办理医疗保险，按有关规定享受医疗待遇。（五）首次参加医疗保险时满 45 周岁的员工，公司一次性发放医疗启动金，在职员工为该名员工全年基薪总额的 5%；退休员工为全年退休金总额的 10%。计入保险局或公司设立的员工医疗费个人196、帐户内。（六）公司定期组织员工体检，费用由公司负担。Word 版 房 地 产 资 料 来 自:http:/ 附 件 设计文件深度及设计错误的分类设计文件深度及设计错误的分类 针对以往工程的施工图错误较多及深度不够等质量不高，造成施工和销售的极大返工，特此定出每个设计阶段各专业图纸的设计深度要求及各专业施工图的错误分类和施工图的质量等级。一、设计深度一、设计深度 1、方案设计的深度要求、方案设计的深度要求 方案设计的深度要求按深圳市规划国土局依法行政手册(1996 年)中的第八节“关于报审建筑工程设计内容及深度的规定”执行。2、初步设计及施工图设计的深度要求初步设计及施工图设计的深度要求 初步设197、计及施工图设计的深度要求应遵照建设部编制的建筑工程设计文件编制深度的规定执行。二、施工图的错误分类二、施工图的错误分类 1、类错误：1、类错误：A、严重违反规范、标准、规定，有可能造成严重影响安全和使用的错误。如：建筑 专业 规划中消防间距不够，而又未采取措施；规划中日照间距不够；防火分区面积超规定，电梯/楼梯厅不符合防火要求等；结构 专业 结构（含基础）选型错误，应设计为框架结构的设计成混合结构；计算原则错误；未考虑抗震设计；建筑物长度超过规范要求而未采取任何措施等。给排水专业 规范要求的消防设施未设计；消防水量、水压达不到规范要求；生活给水水量、水压达不到规范要求等。暖通 专业 规范要求的198、防火排烟设施未设计，排烟风量达不到规范要求，又未采取必要的措施等。电气 专业 变配电、电话、电视、消防、广播音响等系统及各种机房平、剖面设备布置等严重违反规范、标准、规定；配电方案有严重缺陷等。B、设计不周或有严重错误，有可能造成不能正常使用、不安全或重大经济损失。如：Word 版房地产资料来自:http:/ 附 件 建筑 专业 总平面竖向设计错误；轴线错误或对不上，楼梯碰头；视线计算错误等。结构 专业 计算书未经校对或计算中存在影响安全的严重错误而未经发现；基础选型错误，引起沉降过大；竖向构件强度不足；结构与建筑节点不一致等。给排水专业 由于设计的水塔或水箱高度不够，造成水压不足，出水量不能199、满足使用要求；高层建筑消防减压、止回等设计不当等。暖通 专业 冷、热负荷计算有重大错误或系统选择不当；膨胀水箱高度低于采暖系统等。电气 专业 选用国家已公布的机电淘汰产品；供配电系统的控制保护，自动控制和自动调节原理图，各站弱电设备之间线路连接图等设不周或有严重错误；低压配电柜开关与所保护电缆选型不匹配，电缆母线容量不匹配等。C、严重影响报建及销售工作的进行：如计容积率面积（包含各个分部）超过政府允许的误差范围；平立剖面对不上；民防单元面积超过规范。2、类错误：2、类错误：A、局部违反规范、标准、规定、但容易修正、且返工量不大。如：建筑 专业 栏杆的高度及强度不符合要求；消防电梯不合防火要求，200、疏散门宽度不够、管道井不合防火规范等。结构 专业 按简支计算的梁、支座与梁柱整体连接构造用负筋不够；悬挑构件配筋错误等。给排水专业 生活饮用水管与非饮用水道连接，未采取防回流污染措施等。暖通 专业 管道井不符合防火规定；过防火墙未装防火阀；风管材料及保温材料不符合防火要求等。电气 专业 低压配电级数超过三级；照明系统中单向回路灯和插座数量超过 25 个；烟、温感探测器位置；自动喷淋、排烟防火等系统连锁方式局部违反规范、标准、规定；双电源未考虑末端切换等。B、设计不周、构造或用料不当，有可能造成影响局部使用效果，或重要部位尺Word 版房地产资料来自:http:/ 附 件 寸错误，有可能造成严重201、后果。如：建筑 专业 结构承重部分在建筑图中未完全反映或错误；声光热防水防潮等的技术处理欠妥等。结构 专业 各种门/窗洞高度不符合建筑设计要求，严重影响使用要求；存在明显的未设计部分，影响现场进度；结构标高与建筑面层要求不符；阳台、雨蓬的倾覆安全不够，钢筋砼构件配筋与计算书不；应设置构造钢筋的部位不设或少设；未根据建筑功能要求部分梁上翻等。给排水专业 选用了已淘汰的耗能大的设备。热交换间未考虑检修条件等。暖通 专业 选用了已淘汰的产品；机房布置未考虑检修条件；地下室的机房未考虑设备进出孔；风机的消声、减震处理不当等。电气 专业 强、弱电各种线路布局，设备选型不当，安装图和非标准图制作尺寸以及安202、装不符等。C、工种配合严重错误或局部遗漏有可能造成影响使用，或造成施工返工，如梁上预埋孔洞严重影响结构安全。D、结构专业计算、构造层层加码，造成严重浪费者。如设计荷载取用过大，实际配筋又大于计算要求很多等。E、严重影响报建及销售工作的进行：各配套设施建筑或功能区未详细标明或建筑标识不清，影响面积查丈及验收。3、类错误：、类错误：A、容易修正、且不造成使用或安全缺陷，但会给建设单位、施工单位带来麻烦。如：建筑、结构、水、暖、电各专业：图纸目录不全、表达不够清楚、平剖面图不一致、一般性尺寸错误或不全、图例或符号不合规定、平面图与系统图不一致等。如：设计文件、计算书及存档材料的完整性不够；设计说明、203、图纸目录不全、图例符号表达不合规定；系统图与平面图的一致性的错、漏、碰、缺等。B、工种配合中的一般性错误，容易修正，且不致造成影响使用效果或安全。Word 版房地产资料来自:http:/ 附 件 三、施工图的质量等级三、施工图的质量等级 1、每张图纸质量评定：各专业施工图的质量标准，按每张 A1 施工图纸的错误性质和数量，分为优、良、合格、不合格四个等级。优级品 平面图类错误不多于 4 个，其它图纸类错误不多于 2 个，且无、类错误者。良级品 平面图类错误不多于 8 个，其它图纸类错误不多于 6 个；类错误不多于 1 个者。合格品 平面图类错误不多于 10 个，其它图纸类错误不多于 8 个，类204、错误不多于 2 个者。不合格品 平面图类错误多于 10 个，其它图纸类错误多于 8 个，类错误多于 2 个者。凡有类错误者均属不合格品。2、整套设计图纸质量评定：优级图纸 良级图纸 合格图纸 不合格图纸 Word 版房地产资料来自:http:/ 百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告 Word版房地产资料来自:http:/ 百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告 百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告 一、项目概况 一、项目概况 1、项目背景 本项目为招商引资项目，我公司于19205、94年7月20日与江宁县土地局签订了5平方公里土地批租合同，并支付了20%的土地款，于1994年12月18日与江宁县土地局签订了4平方公里土地批租合同，并支付了50%土地款。为尽快组织本项目实施，我公司组织有关力量编制了麒麟新城的总体规划，南京市规划局也于1995年11月14日批复了9平方公里麒麟新城的总体规划，为实施分期开发计划，南京市计委于1995年12月6日以宁计投字1995759号文下达了关于同意百胜麒麟新城区首期土地开发的批复，南京市规划局也于1997年8月13日批复了麒麟新城起步区首期开发（1900亩用地，其中商住房用地1120亩，公绿152亩，市政设施与道路608亩）修建性详细规206、划方案，并于1997年6月10日江宁国土用（97）字第0070号领取了首期开发1084亩的国有土地使用权证，1995年我公司与江宁区麒麟镇政府签订了拆迁协议并支付了大部分拆迁款，实施了4平方公里的部分拆迁工作，同时还与宁沪高速公路指挥部签订了麒麟出口的合作协议并由我公司出资建设了宁沪高速麒麟出口，首期拟开发1084亩商住用房。2、地理环境 地块位置在南京市东郊麒麟镇以东约4公里处，宁杭公路以北，宁沪高速以南，自然环境优越。西侧隔一座小山为锦绣花园，北边紧挨宁沪高速麒麟出口以及规划中的南京市二环高速。3、项目周边环境 1）经济人文环境 紫金山是全国最大的城中山，南京市区的绿肺，东郊中山陵园风景区207、是南京风景最优美的地方，因此城东板块是南京人心目中理想的居住板块。麒麟镇位于南京市东郊紫金山东麓，风景秀美，人文环境优越，区位优势得天独厚。全镇总面积62平方公里，3万余人口，2001年全镇GDP6.47亿元，实现利税1.1亿元，是江苏省文明乡镇、江苏省新型示范小城镇、江苏省实施现代化工程示范镇。2）交通环境 麒麟区位独特，处于南京三大风景区的环抱之中：西邻中山陵风景区，东傍汤山风景区，北接佛教胜地栖霞山，属规划建设中的南京仙林新市区范围。南京市仙林大学城有三分之一在麒麟镇区域内，现代交通四通八达：宁杭公路、沪宁高速公路穿境而过，南京绕城公路下来仅1公里，正在规划建设中的南京二环将麒麟环抱其中208、，距离南京禄口国际机场30公里，南百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告 Word版房地产资料来自:http:/ 京火车站7公里，4条市区公交线路汇集麒麟，南京东郊公交总站已投入使用。并与沪宁高速、宁杭高速、机场高速、宁马高速、312国道、新生圩港、沪宁铁路、宁芜铁路构成融水、陆、空为一体的现代化交通网络。从市区中山门经宁沪高速公路连接段至麒麟镇约9公里，乘公交车有55路、314路、309路。由于地块周边高速交通发达，且二环出口及宁沪高速出口对小区内业主免收往来南京的通行费，会给有车一族经济方面更大的刺激。4、宗地状209、况 项目地块基本平整，从宁杭公路向北逐渐抬升，形成缓坡，地块西面为一座小山坡，以农田为主，中间有少量农民房，周边风景秀丽，无不良景观。二、市场调查 二、市场调查（一）整体大势及走势 今年以来，随着南京市房地产市场利好政策的不断出台，房地产市场管理体系的日臻完善和房地产市场服务系统的不断增强，房地产交易与权属登记工作呈现出快速发展的势头。商品房交易持续发展，存量房交易突飞猛进，个人购房贷款稳定增长，已购公房上市成倍增长，房屋租赁管理步入正轨。12002年1-8月份南京房地产市场运行情况（1）房地产投资和消费保持较高的增幅，市场呈现供需两旺的局面。今年上半年全市房地产开发投资完成49.28亿元，增210、长16.6%,比去年同期增幅高出6.5个百分点，其中商品房投资达到36.56亿元，同期增长38.4%。在全国重点城市中，房地产开发投资低于深圳、广州、成都、杭州，居第5位，增长速度低于杭州、武汉、苏州、宁波、西安、无锡、青岛、沈阳、济南、深圳，居第11位。1-8月份，全市合同销售商品房2万余件，销售面积240万平方米，销售金额87亿元，分别比上年同期增长21.74%、25.04%和32.85%。今年上半年全市商品房屋空置面积77.63万平方米，同期下降10.8%，其中，空置一年以上的面积为19.02万平方米，下降17.6%，全市商品房空置量保持连续3年负增长，房地产市场呈现供需两旺的局面。这说211、明，近两年在个人住房消费的带动下，随着我南京市人均GDP的增长（预计2003年超过3000美元）以及居民消费恩格尔系数的下降，房地产市场整体形势看好，资金回收和投资回报率较高。（2）存量房市场交易活跃，市场结构趋向合理。1-8月份，全市共完成房地产交易案33444件，交易面积303.6万平方米，交易金额79.62亿元，分别比上年同期增长94.4%、94.1%和83.55%，存量房交易增长迅速，达到18949户，占交易总户数的56.66%，存量房上市交易件数（件）首次超过商品房交易件数（件）。存量房交易面积占房地产总交易面积的48.6%，今年百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究212、报告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告 Word版房地产资料来自:http:/ 年底存量房交易面积有望超过商品房交易面积。其中已购公房上市交易12064件，交易面积72.68万平方米，交易金额16.18亿元，分别比上年同期增长97.90、101.89和128.60（3）住房二级市场全面放开，利好政策活跃房市。为进一步深化住房制度改革，激活房地产市场，推动住房消费，拉动我市经济快速增长，今年5月1日市政府出台了关于进一步搞活房地产市场的若干意见，提出全面放开搞活住房二级市场，住房消费实行多项税费优惠政策，主要包括：放开对非成套公有住房出售的限制；放开对房改房上市交易各项限213、制；放开公有住房使用权有偿转让限制；放开外地人员购买存量房限制，实行购房落户政策，具体税费优惠政策有房改房上市免收土地出让金；个人购房契税由原来的2%实行由财政补贴1.25%，个人只交0.75%；鼓励“卖小买大”的梯级住房消费，只收超额部分契税以及个人购房免交个人所得税等。政策出台四个月来，房地产市场发生几个明显变化，一是存量房交易逐月明显放量。5-8月存量房月平均交易件数达到2876件/月，大大高于1-4月份的1862件/月，增幅达54.46%，同时月成交面积与金额也同步大幅增长。已购公房上市交易7264件，月均交易达1816件/月，较1-4月份的1120件上升64.14%；二是房地产投资观214、念正在形成，房屋租赁市场日趋活跃。今年1-8月份，全市在册管理的租赁证建筑面积63.5万平方米，新增租赁户7662户，代征租赁税收8860.73万元。随着银行利率和购房税费的下降，越来越多的居民采取通过将自有住房出租，同时购置新房自住来改善居住条件，另外以投资为目的购房出租也在逐步兴起；三是公房承租权转让禁令放开，承租权转让市场逐步形成。今年5月1日我市允许公房承租权转让以来，仅直管公房承租权就转让了232户，成交使用面积7590平方米，成交额1872万元，平均每套转让费8.07万元，平均每平方米使用面积售价2467元，平均每套使用面积32.7平方米，承租权转让市场正在逐步形成；四是外地置业购215、房明显增多。全市5-7月共办理购房入户1406户，3512人，其中：购买存量房入户377户、937人，分别占总量的26.8%和26.7%，为落户南京购房的外地人员逐步增多。（4）个人住房抵押（按揭）业务成为金融机构开拓重点，存量住房贷款增长迅速。今年1-8月份，全市共办理个人购房按揭贷款10739户，担保债务价值28.3亿元，分别比上年同期增长2.8%和38%，其中个人购买存量房住房的贷款为1499户，贷款金额13128万元，分别增长415%和465%。来自人民银行的统计，今年全市购房按揭不良贷款（主要为延期还款）不到1%，相比其他贷款业务，属于优质资产。2、南京房地产市场的利好因素分析 随着216、宏观经济环境不断趋好，南京房地产市场面临着众多有利于发展的因素：一是房地产业的发展目标更加明确。按照“20032007年我市房地产业发展目标与任务”的要求，南京未来房地产业在全市经济中的地位由现在的“重要产业”发展成为“支柱百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告 Word版房地产资料来自:http:/ 产业”，从现在起到2007年，全市房地产业保持每年18%增幅，年增加值将突破160亿元，在GDP中比重超过8%。二是中国加入世贸组织，南京房地产经济将在更大范围内更深程度上参与全球经济的循环。由于南京的城市综合竞争力不217、断增强，投资环境不断改善，作为长江流域四大中心城市之一和长江三角洲西部枢纽城市，具有沿江、近海的优势，将吸引更多的海内外资金、企业和人才进入南京，有利于房地产投资和消费的进一步扩张。三是南京都市圈构架利于南京城市发展。形成以南京为中心，由镇江、扬州及邻省部分城镇等组成的南京都市圈构架，将会提高南京作为长江下游中心城市的地位和作用，并对周边城镇产生强烈的集聚和辐射功能。四是南京城市建设面临新一轮大发展的契机。将以旧城环境整治、河西新城建设、仙林大学城建设以及地铁1号线等重大基础设施建设为重点启动的新一轮城市建设，按照市政府提出的计划，2003年南京市政建设投入为350亿元，巨大的基础设施投入必将218、为房地产市场的发展提供了更好的机遇。根据近20余年南京的房地产业发展历程，特别是近十年来南京房地产业发展速度可以初步预测未来五年南京房地产业可以培育为支柱产业，其量化指标分别为：（1）2007年南京房地产业占GDP的比重达8%以上，其增长速度将与前五年的增长速度持平；（2）为实现8%以上的比例，房地产业增长速度将高于其他产业的同期增长速度，其年增长率将高于18%，按此口径计算，房地产业的增加值要从2001年的47.8亿元上升到2007年的160亿元以上；（3）与房地产业增加值160亿元的年均增长率相匹配，房地产业投资额和交易量必须在一定的规模之上，房地产年均投资应达到130亿元以上；（4）房地219、产市场进一步繁荣与规范。每年房地产交易额超过100亿元，其中增、存量交易按面积比达4:6，按件数比达3:7，年房屋租赁租金总额超过20亿元，租赁代征税3亿元。（二）政府宏观调控力度加大对土地价格的影响分析 随着政府对土地宏观调控力度的加大，南京市所有土地均由市土地储备中心统一收购、统一拍卖。由于政府的调控，使得南京市土地价格迅速攀升，根据对最近拍卖的土地进行分析，位于紫金山麓北侧聚宝山地块地价已达128万元/亩，位于马群附近的地价也达到3050万元/亩，与本项目地块离市区距离相近的江宁开发区的住宅开发用地地价也达50万元/亩，靠近南京市区的岔路口地区及宁南地区更高达100150万元/亩，相比之220、下目前麒麟地区2530万元/亩的地价被严重低估，具备巨大的升值空间。百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告 Word版房地产资料来自:http:/ 目前，麒麟汤山板块主要推出中档别墅及普通公寓。中档别墅的主要消费群体是当地的部分私营业主和机关工作、有私家车并崇尚田园生活的都市白领。而普通的公寓不仅满足了当地普通老百姓改善生活的需要，同时也疏散了部分主城拆迁市民。由于地处一直被人们认为风水较好的南京东郊，拥有着独特的景观和地理优势，该地区的楼市将保持一种平稳上升的态势。但该地区目前缺少政策利好的冲击，几乎没有上规模、上221、等级的高品质楼盘。目前麒麟地区房地产开发大盘开发比较成功的有两个案例，阳光之旅和锦绣花园，这两个楼盘都位于麒麟镇的东端，交通和生活设施配套基本依赖于麒麟镇的现有商业网点，自身配套不足，销售却异常好（见典型楼盘分析），表明市民对该区域居住的认同度非常高。（三）麒麟镇典型楼盘分析 1、锦绣花园 发展商：江苏锦绣房地产开发有限公司 地理位置：江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路北侧 总占地面积：1000亩；总建筑面积：约61万平方米；一期20平方米，别墅比例22.1%；容积率：前两期0.98 绿化率：50%建筑规模：公寓475400平方米，联排别墅14600平方米，双联别墅52500平方米，独立别墅6750222、0平方米；户型：A型公寓二房二厅一卫73.58平方米；B型公寓二房二厅一卫85.65平方米；C型公寓三房二厅二卫115.87平方米；D型公寓（错层）三房二厅二卫131.87平方米；E型公寓（错跃层）四房二厅二卫152.57平方米；F型公寓（跃式）221.5平方米；价格：公寓最低1440元/平方米，最高1750元/平方米；别墅最低2300元/平方米，最高3800元/平方米；连排别墅花园300元/平方米，独立别墅花园700元/平方米，地下室1500元/平方米；装修：无 物业管理费：公寓0.4元/平方米/月，连排别墅1.0元/平方米/月，双联别墅1.2元/平方米/月，独立别墅1.6元/平方米/月；客223、户群体：麒麟镇不足10%私营业主为主；中山门外至孝陵卫地区20%（以南农大、南理工、农科院公务员消费群体为主）；城东南白下区20%（机关、电视台、企业白领）城东百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告 Word版房地产资料来自:http:/ 北玄武区30%（机关、企事业单位、私营业主）；其它地区20%左右。购房者60%以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，40%为拆迁户和第一次购房者（含外地来宁购房者）。销售情况：一期自2001年初正式推出，推出后10个月公寓售出90%，别墅80%；目前二期除余少量复试公寓、一些不靠224、中心景观湖的独立和连排别墅外，已基本售完。公交线路：55路，314路，309路；长途过路车：汉府街至作厂，汉府街至句容。项目优劣点分析：1)规模优势：近千亩的占地面积；2)环境优势：上百亩的湖面于小区中心；3)套型优势：从73221m2，平层、错层、跃层等套型齐全；独立、联排别墅都有；缺点：配套不足，产品显得较为粗糙。2、阳光之旅 发展商：南京泰盈房地产开发有限公司（香港泰盈集团全资子公司）地理位置：江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭公路南侧，宝山路；总占地面积：一期100亩，二期86亩；共开发五期近千亩，分批开工、交房，预计2005年底前结束；总建筑面积：一期8.4万平方米；其中公寓76500平方米，225、别墅8510平方米，二期5万平方米，已开工，尚未定价；容积率：一期1.27 绿化率：50%建筑形式：多层砖混结构 建筑规模：一期，公寓24幢6层，连排别墅38户；规划总入住户数1100户，一期624户，二期近500户；户型：二室一厅一卫（68平方米，86平方米），三室一厅、三室二厅（107平方米），四室二厅（136153平方米）错层（136173平方米）、跃层五室两厅、六室二厅（179247平方米）价格：公寓最低1580元/平方米，最高1950元/平方米；别墅最低2475元/平方米，最高2796元/平方米；一期交房时间：2003年8月31日；装修：无 物业管理费：0.48元/平方米/月；百胜麒226、麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告 Word版房地产资料来自:http:/ 客户群体：麒麟镇不足2%私营业主为主；中山门外至孝陵卫地区30%（以南农大、南理工、农科院公务员消费群体为主）；城东南白下区20%（机关、电视台、企业白领）城东北玄武区35%（机关、企事业单位、私营业主）；其它地区13%左右。购房者70%以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，30%为拆迁户和第一次购房者（含外地来宁购房者）。销售情况：一期自2002年6月正式推出，此前已预定30%，推出后4个月售出80%，到2002年11月已基本售完。公交线路227、：55路，314路，309路；长途过路车：汉府街至作厂，汉府街至句容。由于该项目资金困难，建设进展较慢，今年8月份以前销售情况并不好，其销售走势与整个房地产市场的利好有直接的关系，房型大众化，外观和区内环境尚可，项目的成功一是赶上大气侯，另外一重要因素是与麒麟门连接，交通较为便利，城东板块良好的环境因素及极具竞争力的房价。小区内配建了一条50米长的商业步行街，但生活区商业网点仍严重不足，如不抓紧配建将直接影响二期销售。该楼盘的宣传推广采用发传单形式，销售由开发商自己组织。三、目标客户分析 三、目标客户分析(一)客户类型分析 1、当地潜在客户 1）麒麟当地人口情况 麒麟镇总人口3万余，约6500228、户。根据对两个典型楼盘的分析，麒麟镇当地客户所占的比例约为10%左右，表明开发与引导潜在客户的购房热情显得尤为重要。2）潜在客户构成 为提高生活质量的本地长期居民。本地及南京城东区域的政府官员、金融机构、公共事业单位职员。为满足身份需要及生活品质需要的个体工商业及企业主。在麒麟工作生活，为使居住稳定，上班方便，有较高收入的麒麟经济园区企业管理人员及技术人员。一方面，这几类客户的消费水平、经济承受能力相对较高；另一方面，他们长期生活在麒麟，对该区域了解最深，最能够接受片区的生活环境和配套设施。3）置业特点：首次置业和二次置业者均有；以中青年与老年住户为主，年龄结构在26-35岁与45岁-60岁两229、个梯段之间；百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告 Word版房地产资料来自:http:/ 在物业内长期居住人数：3-4人；有一定的积蓄，对该地块楼盘状况较了解，购买决策比较谨慎，通常是对每个楼盘作出比较之后才肯下决定。4）市场容量：导致当地人员不购房的可能性有以下几点：已购物业或已多次置业；不打算在本地安家；已有积蓄，尚不足以购房；其它原因 通过对锦绣花园及阳光之旅客户群的分析，本地的市场承受能力在150300户之间，元不够消化本项目的规模。如本项目能从更好的品质以及更全面的配套上多挖掘卖点，预计本地市场客户可达8230、001000户之间。2、南京市内客户 自然环境好和价格便宜是郊区住宅吸引消费者的两大因素，而交通便利是居住郊区化的前提。本项目距离南京市约25分钟的车程，交通比较方便，因此，本项目开发时只要通过提升小区的自身素质、充分利用地形做好整体规划，楼盘推广时进行有针对性的的炒作即可达到吸引市内客户前来置业的目的。另外，二环高速的规划兴建以及宁杭公路的拓宽改造，将更好地改善南京市区往返麒麟的交通状况，加上2008年将建成投入使用的地铁二号线（到达马群），更加缩短了依赖公共交通一族往返市区的时间，从而有助于吸引南京市区尤其是城东一带的客户前来麒麟置业。潜在的市内客户来源主要有：1）为改善居住条件而二次置业231、的人士。他们主要为在南京居留时间较长，首次购置的物业已陈旧过时，有自备交通工具的南京早期创业者。2）因郊区价格低廉而首次置业的人士。此类人士主要为资本积累时间及来深时间不长，年龄较轻，缺乏首期楼款，难以短期内在市区内购房，但具备10001500元/月（按总价2530万元考虑）的供款能力，期望有良好而固定的居住空间，或想通过置业获取南京市户口指标。3）休闲渡假的客户。主要有两类：一类因平时工作压力大，需在周末或节假日有独自的休息空间，要环境优美，能满足吃喝玩乐的需求；另一类郊区置业者是用于已退休或拟退休家养老或迁移外地家人来深，年龄较大，不喜都市喧嚣，需有良好的居住环境颐养天年。3、其他客户 百232、胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告 Word版房地产资料来自:http:/ （二）本项目客户情况分析 相较于锦绣花园和阳光之旅，由于本项目在配套上具有无可比拟的竞争力（配套设施用地面积达608亩），本项目在麒麟当地的辐射区域和影响力会比麒麟镇原有项目要强得多，而且麒麟镇本地客户一直没有被有效开发，相信麒麟当地客户会超过锦绣花园和阳光之旅当地的客户比例。本项目住宅面积预计达100万平米，按110平米/户计，约为9000户，预计本项目当地客户将占到总量的510%左右。仙西新城区2010年规划人口为24万，由于本项目位于233、规划新城区东南角，环境优美，风景宜人，且价格会有相当的竞争力，预计该区域客户将达30%左右；市内客户预计城东部分将占到40%左右，市内其他地区1520%左右，外来人口及江宁等其他地区5%左右。四、商业潜力 由于麒麟镇商业主要集中于原镇中心区及各行政村中心，使得上述区域的居民（含打工者）购物便利性和可选择性不足，且购物挑选的余地小。同时在经营上以店铺式经营为主。上述各商场无论档次高低，无论规模大小，其内部均隔成若干铺面。进行租售经营。且铺面购买者多出手租于别人经营。麒麟商业的租售的供需情况较好，原有商场租售率均在90%以上，镇中心区的商业租售率则更高，可以看出该镇商业供需情况较好。所以在相对落后234、的麒麟商业中必然孕含着向高档化、大型化发展的趋势。因此，可预言，麒麟镇的商业将宁杭公路出现老镇区、仙林新城区麒麟片区、麒麟新城区三个商业中心。项目所在地为麒麟镇东部约4公里的麒麟新城片区，可预见未来该区域的商业潜力巨大。（一）商业前景及售价 本项目周边现有商业配套并不成熟，其格局及档次将不能满足小区需求，这使得本项目将依靠自身力量满足本小区居民商业需要；同时，周边现有居民对周边商业配套的不满意情况，使得本项目的商业将同时为周边村庄、住宅区及工业区服务，并以此为契机改变该区域的商业格局，项目的商业前景较好，按照一般的经验做保守估算，在本项目成本盈利测算中商业面积正常售价以4500元/平米计。（二235、）商业建议 百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告 Word版房地产资料来自:http:/ 根据营销部的分析，类似的大型楼盘平均每户商业面积多在35平米之间，综合考虑，本项目规划商业面积建议为4万平米，按住宅面积100万平米，每户100平米计，每户摊到商业面积4平米。（三）其它配套 根据以麒麟地区配套情况的了解，教育配套、医疗配套及休闲娱乐配套均是较薄弱环节，对本项目有不利影响：无法为小区业主提供优质、便利的教育特别是幼儿、小学教育；镇医院距离较远，而各村卫生站服务质量低，且服务内容单一，将无法满足小区要求；该镇休闲236、娱乐场所零散，内容较为单一，且距离本项目较远，本项目借之服务业主的可能性不大；该处饮食场所分布零散而薄弱，居民消费不便。综上所述，本项目周边的上述配套不理想，而使得本项目的上述各类配套将主要由自己解决。项目将利用自然环境发展室外活动场所；大力发展商业配套、休闲娱乐配套；补充发展教育医疗配套。项目开发需保持“持续热度”。以大配套、大环境来让业主领略到“离城不离市”的生活模式。五、发展规划 五、发展规划 （一）基本数据 土地用地面积722670平米，容积率按1.3，计容积率建筑面积939471平米，总建筑面积1067049平米。其中：计划多层住宅面积为650000平米，Townhouse别墅面积为237、289471平米，商业面积40000平米，小学20000平米，幼儿园15000平米，其他配套15000平米，地下室面积37578平米（商业、教育及其他配套由于位于配套用地区域，故不计入本项目容积率）。（二）规划的要求及限制 本项目由业主将建设地块周边市政道路、污水处理厂、液化气站等市政配套设施，并负担建设费用。具体规划要求待我公司规划方案完成后，报政府确认。（三）计划发展期 由于项目规模较大，计划分为四期发展，一、二期25万平米，三、四期约20万平米。计划发展期为5年。（四）建议楼型方案 多层为主，部分Townhouse别墅。多层为主，部分Townhouse别墅。百胜麒麟（南京）建设发展有限公238、司麒麟新城项目可行性研究报告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告 从成本控制角度来看，多层建安成本最低，开发周期最短，能够最有效利用资金。并且大型楼盘的多层开发模式已比较成熟，可以肯定市内及本区域市场完全接受多层楼型。Townhouse别墅作为一种主力楼型的补充，能够有效提升利润空间和物业档次。根据前面的楼型分析，麒麟镇由于地理位置优越，在客户心目中的居住认同度较高，因此别墅市场销售状况很好。综合考虑各方面因素，我们建议：多层650000平米；Townhouse别墅289471平米，住宅共计939471平米。面积（平米）比例（住宅）比例（总建筑面积）多 层65000069239、.19%69.19%Townhouse别墅28947130.81%30.81%合 计939471100.00%100.00%六、营销策划初步安排 六、营销策划初步安排（一）项目优劣势分析 1、优势：1、优势：1）交通优势：地块位于宁杭公路和宁沪高速之间，且毗邻二环高速。此三条道路均为南京市的主要交通干道。在地块的东北角有一立高速公路出口，通过该出口可方便地到达南京市区（14公里，全高速）、机场（约30公里，全高速）及宁沪高速去无锡、常州、苏州、上海等地。因此地块所处位置交通条件较好。2）规模优势：本地块占地面积1912亩，实际出让面积1084亩，住宅建筑面积近100万平方米，建成后的小区规模庞240、大,小区内规划配套设施齐全。从近年南京市房地产市场分析，大规模的住宅小区由于配套齐全、小区环境优美等多方面的原因，在市场上颇较受置业者的欢迎。3）环境优势 本地块处于群山环抱之中，风景宜人，无不良景观，在麒麟镇以及南京市外均属环境优良的地区之一。距地块远处的绿色丘陵在没有高层物业阻拦的情况下，可以尽收眼底；地块内地势稍有起伏，有利于利用天然的地形，营造自然的居住环境。4）竞争优势 麒麟镇经济较发达，但商品房可供量少，本项目在开发当地客源方面竞争对手很少。5）上高速免费通行南京 宁沪高速麒麟出口位于本地块东北角，由于本项目已与宁沪高速签订了共同投资协议，本项目业主可免费通行出口进出南京。因此本项241、目在目标客户心中将具有无可比拟的号召力。Word版房地产资料来自:http:/ 百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告 Word版房地产资料来自:http:/ 2、劣势：2、劣势：1）前期投入大，建设周期长，开发风险大 该地块的规划建筑总面积近100万平方米，且地块为毛地，项目开发前期的土地开发和市政配套投入巨大。而由于市场容量有限，即使开发商有实力，也不敢在短期内进行大规模的开发，而会采取分期开发的方式。预计该地块的开发时间在5年左右。漫长的开发周期，其中不可预测的因素有许多，给项目开发带来许多风险，加之前期投入大242、，因此整个项目的开发投入较普通项目明显要高。2）地理位置较偏僻 该地块位于麒麟镇以东约4公里，周边的生活配套设施几乎没有，到相对繁华片区的出行距离较远。对于社区内居民将来存在外部不经济的问题，即居民购物、工作、看病、上学等方面的成本较高。3）市内不少客户对麒麟镇不熟悉，启动市区市场投入较大 本项目与市内其他片区相比较的相对劣势就是麒麟的知名度不高，也就影响到客户对本项目的置业心理。而要改善这种状况，提高知名度，投入的宣传推广费用将较大。4）品牌劣势 由于发展商在南京市进入时间不长，市民认知度相对较低，也将对客户对本项目的置业心理带来一定的不利影响。（二）目标客户初步确定和市场定位 本项目定位为243、中档生活渡假型楼盘，预计当地客户、仙林新城区与市内客户及其他客户比例约为1342。（三）售价分析 根据对麒麟片区销售市场的调查，在成本盈利测算中多层住宅平均售价应为2000元/平米，Townhouse别墅类应为3000元/平米。七、发展成本 七、发展成本 1、前期费用共计10804万元，单位销售面积成本115元/平方米。2、建安费总额75763万元，单位销售面积成本806元/平方米（含人防部分费用）。3、销售费用为9000万元，单位销售面积成本96元/平方米。4、间接费用，包括管理费用和财务费用、营业税等，总额约为22547万元，单位销售面积成本240元/平方米。5、市政设施费用为28184万244、元，平均单位销售面积成本300元/平方米。百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告 Word版房地产资料来自:http:/ 6、不可预见费按成本基数的3%取，基数中不包括地价。总额为4089万元，单位销售面积成本44元/平方米。7、土地成本26000万元，单位销售面积成本276元/平方米。按以上分析，本项目总成本为176387万元，销售收入为234841万元，项目税前利润为58454万元，项目投资回报率为33%。八、财务评价 八、财务评价 1、项目现金流量及来源 根据该块土地预算，已一次性支付土地款26000万元，另在245、两年内发生市政配套费 万元，累计需要投入资金 万元。项目累计最大净现金投入发生在200 年第 季度，预计累计最多净投入资金约 万元。本项目累计现金流出量为176387万元，按住宅销售均价2309元/平米，商业销售均价4500元/平米预算，现金流入总量为234841万元，净现金流量58454万元。初步预计，本项目投资中 万元来自银行贷款，其余部分来自销售回笼资金，银行借款占总投资的比例为%。2、项目资金回收与还贷期限 按住宅销售均价2309元/平米，商业销售均价4500元/平米预算（项目销售均价为2398元/平方米），本项目在200 年 季度后可以实现现金净流入，预计 2003年现金净流入约 万246、，2004年现金净流入约 万元，2005年现金净流入约 万元，2006年现金净流入约 万元。计划2003年还贷 万元，2004年还贷 万元，2005年还贷 万元，2006年还贷 万元。各期贷款的最长期限为 年。3、项目现金流量初步分析与效益预测 本项目按估算预测销售收入为234841万元，总成本176387万元，可实现利润58454万元，成本利润率为33.0%，在本研究报告的分析条件下可看出该项目的投资收益总额可观、收益率比较理想。4、财务风险 从财务角度来分析，该项目的主要风险是市场变化引起的项目销售风险，如果项目定价合理，市场反映强烈，销售速度快，项目资金回笼加快，从而能在预算的期限或者提247、前归还银行借款，减少利息支出；反之如果项目定价不合理，市场反映一般，影响销售速度，项目资金不能按预算期限回笼，从而不能按期归还银行借款，加大了利息支出。增加开支成本，降低项目的投资收益率。因此，要进一步加强市场调研、制定严密可行的发展计划，确保项目安全和盈利。百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告百胜麒麟（南京）建设发展有限公司麒麟新城项目可行性研究报告 Word版房地产资料来自:http:/ 5、财务评价结论 按项目评估预测，该项目的成本利润率为33.0%。九、风险分析与对策 九、风险分析与对策 1、项目盈亏平衡点分析 在地价2.6亿元的条件下，盈亏平衡点为综合售价180248、1元/平米（多层1502元/平米，别墅2253元/平米，商业3380元/平米）。2、项目敏感性分析 根据计算，对项目盈利有较大影响的因素是售价和建安及相关费用和地价，在其他因素不变的情况下，售价每上升1%，项目成本利润率将上升1%。3、项目市场风险分析 本项目的风险主要来自市场风险即市场对价位及消化量的支持程度。麒麟房地产项目不多，这一方面减少了当地的市场竞争，另一方面当地市场的容量、消费习惯、消费水平都不明确，必然有一定风险。4、项目其它不确定因素分析 本项目还有一些不确定因素，如二环高速的建设和通车时间。由于我司在市政配套建设方面缺乏经验，这方面的费用控制与进度是否能与项目很好配合还不确定249、。十、结论和建议 十、结论和建议 本项目土地规模大（后续土地规模更大），且土地成本低，容积率也较低，以多层住宅为主，产品在当地市场有竞争力。随着南京以及麒麟经济的发展，交通条件等各项市政配套设施的完善，本项目的市场前景看好。我们建议积极投资本项目。深圳湾畔花园标识系统设计合同 深圳湾畔花园标识系统设计合同 我方编号:HJ-020-016 委托人（甲方）：设计师（乙方）：中国海外建筑(深圳)有限公司 深圳市浚艺设计有限公司 公司地址：深圳中心区福华路 399 号 公司地址：深圳市红岭中路康泰娱乐城停车 中海大厦 12 楼 场副楼 201 号二楼 联系人：范逸汀 联系人：黄俊杰 联系人地址：深圳中250、心区福华路 399 号 联系人地址：深圳市红岭中路康泰娱乐城停 中海大厦 12 楼 车场副楼 201 号二楼 联系电话：86 755 2950936 联系电话：0755-2265362 联系传真：86 755 2550111 联系传真：0755-2443612 工程地点：深圳南山区深南大道以北、侨城西路以东、白石洲路以西、祥祺苑以南 工程服务内容：深圳湾畔花园标识系统设计合同 双方同意订约如下：一、定义：1甲方：中国海外建筑（深圳）有限公司；2乙方：深圳市浚艺设计有限公司 3本合同：深圳湾畔花园标识系统设计合同；4标识设计费用：合同约定的用于支付乙方标识设计的酬金；5阶段：专指设计进度的方案设251、计阶段、指导施工制作设计图阶段。各阶段的Word 版房地产资料来自:http:/ 设计成果需得到甲方认可后，最终施工图阶段能达到指导设计制作要求并，该阶段才算完成。二、甲方委托乙方（乙方接受委托）为标识设计师，负责深圳湾畔花园标识设计，按照合同条款，甲方向乙方提供环境及楼宇平面图纸进行标识设计。三、甲方在付清乙方各阶段设计的服务费之后拥有相应阶段本工程设计图纸的全部知识产权，并有责任维护该知识产权。但此设计图纸仅限在本工程中使用。四、双方同意如对本合同内之工程引起或涉及其它有关事项之争议，将通过友好协商的办法解决；若协商办法不能解决争议，应由中国贸易促进会国际贸易仲裁委员会仲裁调解及仲裁，双方252、必须遵守和执行由此作出的任何仲裁和决定；接受仲裁的条款以外的条款仍然有效，双方应遵照执行。五、本合同及附列合同条款如需增订、修删，必须由双方授权代表协商进行；经甲乙双方协商签订的补充协议应按顺序编号，当本合同与补充协议不一致时，应按补充协议的最新约定执行。六、本合同有效期为自本合同签字日起至本工程通过政府有关部门的竣工验收日止。如果出现工期延误，致使自本合同签字日起三年半三年半后，工程仍在进行中，则双方同意另行研商剩余的设计顾问服务费用。七、本合同及合同条款正本四份，甲、乙双方各持两份，具有同等法律效力；本合同及合同条款自签字日起生效。Word 版房地产资料来自:http:/ 合同条款目录 合253、同条款目录 1.甲方责任 1.甲方责任 2.乙方责任 2.乙方责任 3.设计项目 3.设计项目 4.标识设计费用和支付方式标识设计费用和支付方式 5.工作文字 5.工作文字 6.工程停建、缓建和终止合同 6.工程停建、缓建和终止合同 Word 版房地产资料来自:http:/ 合同条款正文 合同条款正文 1.甲方责任 1.甲方责任 1.1.甲方同意按本合同条款规定的标识设计及服务费用金额和支付方式支付标识设计费，并按合同规定的付款程序及时支付各阶段设计及服务费用。1.2.甲方负责协调本标识系统和建筑设计、环境设计及其它相关专业顾问衔接的有关事宜。1.3.为乙方提供设计工作必需基础资料，以确保乙方254、能按时准确的进行工程设计：建筑设计效果图（可视建筑设计情况提供不同设计阶段的效果图）；环境平面位置示意图；建筑平面图 2.乙方责任 2.乙方责任 2.1.乙方进行的设计必须遵照中国国家有关规范、规定进行设计，并应使设计服从甲方对本小区建筑、环境设计的总体构思；在设计过程中必须加强与甲方、建筑设计方、其它相关设计顾问的沟通和协调；高质量完成各阶段设计工作，并对设计文件中出现的遗漏或错误及时修改或补充；乙方对本工程标识设计的适用性、正确性、经济合理性、实际效果全面负责。2.2.本合同签订一周内，乙方应向甲方提交【深圳湾畔花园】标识设计和服务计划书，包括设计进度、人员配备、人员素质、设计总负责人等均255、应详细说明，报甲方备案。在本项目标识工程完工前，乙方需保证该设计组设计人员的稳定性以确保设计及现场服务的质量；乙方必须为本项目的设计配备经验丰富、富于创新精神的设计师承担设计工作。2.3.乙方收到合同规定定金后即开始进行设计工作，并按合同规定的内容、时间及设计成果要求向甲方交付设计文件。2.4.乙方有责任据该复核意见作必要的设计调整。2.5.本着对标识设计负责的态度，乙方应据实际需要咨询甲方、建筑设计方、环境设计方、及其它有关顾问，以便深入理解甲方的项目发展意图；以便能确保标识设计的可实施性。Word 版房地产资料来自:http:/ 2.6.在每一阶段结束时，乙方需向甲方、建筑设计方、其它相关256、设计协作单位进行工作交流，以阐明设计思想和技术处理，并解答甲方及配合单位所提问题。在设计过程中，乙方有责任应甲方要求在必要的时候参与设计图纸的阐释和会审工作。2.7.在项目施工期间，乙方有责任向甲方及施工单位进行设计交底，并指派专人负责顾问服务，包括到标识制作阶段的指导、指导施工、解决施工中发现的设计图纸问题、及时配合处理施工中发生的与设计有关的问题。2.8.乙方须在甲方要求下，对施工及制作提供专业意见、协助甲方参加技术谈判、提供物料选型和鉴定的专业意见、对工程招标和施工单位选择提供专业意见。2.9.乙方须在甲方要求下，参加方案设计及施工图中间及成果提交前的会审会，参加施工现场有关会议，配合甲257、方进行施工验收。2.10.对设计顾问过程中所需的设计资料或其它需甲方配合的事应及时通知甲方。2.13.乙方同意若乙方设计进度有拖延或设计错误（不是甲方原因或不可抗拒外来因素造成），致使甲方蒙受金钱、时间或质量上的损失，则乙方必须给予甲方相应的补偿；对于此损失赔偿，甲方有权在甲方向乙方的任何支付中扣除，若该赔偿不能以此方式全数扣回，甲方有权向乙方以债务方式追讨其余额部分，但最高补偿金额不超过本合同条款规定的设计及顾问服务费总额。设计错误须按专业态度判断。2.14.乙方同意若乙方服务有拖延或顾问服务质量不能满足施工需要（不是甲方原因或不可抗拒外来因素造成），致使致使甲方蒙受金钱、时间或质量上的损失258、，则乙方必须给予甲方相应的补偿；对于此损失赔偿，甲方有权在甲方向乙方的顾问服务费用中扣除，若该赔偿不能以此方式全数扣回，甲方有权向乙方以债务方式追讨其余额部分，但最高补偿金额不超过本合同条款规定的顾问服务费用。2.15.乙方不得将本合同赋予乙方的权利让给第三者，或由第三者继承，但因某种原因，乙方的权利和义务必须转让时，要经甲方和乙方商定后才能办理，否则甲方有权随时终止合同、对乙方实行罚款，罚款上限为全部设计顾问费用。2.16.乙方有责任保护本项目设计的知识产权。在本工程通过政府有关部门竣工验收之前（停建、缓建情况除外），如乙方需要向除甲方、乙方、建筑设计方以外的任何人或单位展示有关本项目设计的259、任何内容，必须事先征得甲方的同意，否则，甲方有权随时终止本合同、对乙方实行罚款，罚款上限为全部设计顾问费用。Word 版房地产资料来自:http:/ 3.设计项目 3.设计项目 3.1.本工程标识设计及服务的范围包括本楼盘所有室外及室内的标识系统的设计；3.2.乙方需要提供标识设计顾问服务的具体部位包括：南侧室外广场（包括红线外市政公用绿地，市政绿化中人行道边除榕树外其余部分均需进行统一设计），北侧室外花园、架空层、屋顶、会所、楼宇。3.3.乙方提供之标识设计及服务的具体内容包括：3.3.1.室外导向系统：南广场主题造型牌、小区入口主题标识牌、小区各栋楼名称牌、小区楼层标识牌、小区单位标识牌、260、小区平面示意图及简介牌（需明确注明入口位置、各栋楼名称、车库出口位置、会所位置、同时指示出小区四周道路名称）、室外方向导向标识指示牌、会所方向指示牌及注意事项牌、会所主题牌及注意事项牌、会所内部导向指示牌、物业管理处、物业管理处方向指示牌、水泵房牌及注意事项牌、消防控制房牌及注意事项牌、消防出口牌、特殊通道指示牌及注意事项牌、停车场指示牌、车道地面方向指示牌、地下车库入口指示及注意事项牌、地下车库出口指示、单车房指示牌及注意事项牌。3.3.2.景观标识牌包括：园林中主题景观名称指示牌及注意事项牌、植物名称、简介牌及注意事项牌（要求至少标识出植物的科名、学名、原产地等属性）、雕塑名称牌、园建名称261、牌（如部分桥、观景台、水景名称指示）、应用材料的说明牌。3.3.3 室外警示语标识牌：足下留情、春意更浓（于草地处）；袖手旁观、风度翩翩（于水景处）；儿童攀爬、成人保护（于室外攀岩墙处）；水深 X 米、小心跌落（于较深水景处）；高空抛物、人怨天怨（于电梯入口处）；贵客造访、请赐尊名（于小区入口处）；私家花园、谢绝参观（于小区入口处）；机房重地、闲人免入。3.3.4.小区宣传栏主题设计：做小区文化生活宣传用，长 2-3 米，设置 2-3 处，结合立面及园建设计。3.4.图纸设计要求及成果体现 3.4.1.标识系统项目内容的设计图纸包括详尽标明其标准规格尺寸、标准比例、标准用料、标准用色、制作工艺262、；3.4.2.提供标识系统项目内容的所有材料质地样板；Word 版房地产资料来自:http:/ 3.4.3.提供标识系统项目的实施制作所用工艺的样板；3.4.4.提供标识系统项目的实施制作所用工艺的色票；3.4.5.标识系统项目内容设计图纸的文稿包括概要的应用说明及使用规范；3.4.6.标识系统项目内容图纸各提供 A3 彩色喷墨打印稿 8 份图纸、A4 激光机黑色打印稿 8 份图纸。35 计进度 3.5.1 甲方的有关资料及甲方楼宇的基本元素，进行标识系统项目内容方案的开发设计，15 日历天；3.5.2 提交标识系统设计方案，甲方公司进行评审，反馈修改意见，并给予明确的意见，2 日历天；3.5263、.3 如有较大修改意见或需全新理念重新开发设计，8 日历天；如改动意见不大，3 日历天后提交修改后设计方案；3.5.4 标识系统设计方案确定后，项目内容进行编制设计其制作工艺及预估造价，7日历天；3.5.5 提交标识系统设计图纸及预估计划，甲方公司进行评审，并提供调整修正意见，设计方收集意见并进行修改，15 日历天；3.5.6 标识系统进行后期修改编制，完成并提交标识系统设计图纸，3 日历天。4.标识设计及服务费用和支付方式 4.标识设计及服务费用和支付方式 4.1.按照上述服务内容，乙方的标识设计及顾问服务费用总酬金为人民币八万九千元整(￥89000)4.3.此标识设计及服务费按以下付款程序264、进行，在甲方认可后，乙方向甲方提交深圳市地方税务局认可的发票以作为通知，而甲方应在发票开出后一周内付款给乙方。4.3.1.自本合同签订日起一周内，甲方应向乙方支付设计费定金为总酬金的 30，即人民币贰万陆仟柒佰元整(￥26700)。乙方收到定金后即开始工作。4.3.2.方案阶段完成并获甲方认可后，甲方向乙方支付设计费为总酬金的 35，即Word 版房地产资料来自:http:/ 人民币叁万壹千壹百元整(￥31100)。4.3.3.设计阶段完成并获甲方认可，甲方向乙方支付设计费为总酬金的 25，即人民币贰万贰千贰百元整(￥22200)。4.3.4.施工验收合格后，且乙方的顾问服务得到甲方的满意认可265、，甲方向乙方支付服务费为总酬金的 10，即人民币捌仟玖百元整(￥8900)。4.4.如甲方因资金来源确有困难或其它原因而无法按期付款，滞纳金以应付款为基数，每日按 0.5计算；如乙方确有困难或其它原因而无法按期交付设计成果（不是甲方原因或不可抗拒外来因素造成），乙方迟交图一日需扣除部分设计费，扣除的设计费以应付款为基数，每日按 0.5计算。4.6.协议杂项费用:无论直接或间接因本工程需要支付的杂项费用，将被列入乙方的成本帐中，乙方的设计及顾问服务费用已包含这类费用，具体项目如下：合同范围内的图纸晒印费及相片、图片复印费；其它一切与设计顾问有关的杂项支出。4.7.设计及顾问服务费用未含服务项目：266、本合同条款规定以外的图册制作及图纸数量；本工程项目中，建筑材料、设备的加工订货，甲方需要乙方设计人员配合时（咨询除外），有关加工订货所需费用由甲方承担；甲方委托乙方承担本合同内容之外的工作服务，另行支付费用。55 工作文字 工作文字 5.1 所有文件与图纸均用中文书写，配英文。植物名称标注需同时有中文和拉丁文学名标注。52 本书面合同以中文书写并签署。6.工程停建、缓建和终止合同6.工程停建、缓建和终止合同 6.1.终止合同 Word 版房地产资料来自:http:/ 6.1.1.甲乙双方在此工程进行的整个时期需努力维持一个互信的良好工作关系，在合同有效期内，在没有发生不可抗拒之力量情况下，且在267、不因对方错误或过失的情况下提出终止合同，则:如果甲方单方面提出终止合同，则正在进行阶段的设计费，应全部支付给乙方，并另外支付所有剩余阶段总酬金的 20作为赔偿；如果乙方单方面提出终止合同，则应扣除正在进行阶段的设计费用，并且，乙方需支付所有剩余阶段总酬金的 20给甲方作为赔偿。6.1.2.如果因乙方阶段性工作经多次调整后仍不能得到甲方满意，则甲方有权提出终止合同。在此情况下，甲方需支付完乙方正在进行阶段的景观设计费，乙方收到设计费用后，合同终止。6.1.3.由于不可抗拒因素致使合同无法履行时，双方应及时协商解决。本合同书于 2002 年 3 月 4 日在深圳中心区福华路 399 号中海大厦十二268、楼由甲、乙双方法人代表或授权的代表在下面签署:委托人：中国海外建筑（深圳）有限公司 设计师：深圳市浚艺设计有限公司 公司地址：深圳市中心区福华路 399 号 公司地址：深圳市红岭中路康泰娱乐城停 中海大厦 12 楼 车场副楼 201 号二楼 法定代表人（授权签约人）：陶翀富 法定代表人（授权签约人）：黄俊杰 签字：签字：盖章：盖章：日期：日期：开户银行：开户银行：帐 号：帐 号：委托人：中国海外建筑（深圳）有限公司 设计师：深圳市浚艺设计有限公司 公司地址：深圳市中心区福华路 399 号 公司地址：深圳市红岭中路康泰娱乐城停 中海大厦 12 楼 车场副楼 201 号二楼 法定代表人（授权签约人269、）：陶翀富 法定代表人（授权签约人）：黄俊杰 签字：签字：盖章：盖章：日期：日期：开户银行：开户银行：帐 号：帐 号：Word 版房地产资料来自:http:/ 文件归档制度 文件归档制度 为统一各监理部文件归档作法，便于文件检索及工作衔接，特制定本制度如下：一、文件归档分类：按照公司 ISO9002 体系文件形成质量记录及各监理部日常工作接收文件、形成文件的要求，将监理部文件共分 15 类，分卷存档。如某类文件、记录不断增多，其卷目亦可扩充，如 04A、04B 等。分类方法及各类文件所包含文件内容如下：01：大纲细则、内部制度：监理大纲 监理规划 监理细则（土建、电气、给排水、装饰等）交底记录270、 人员分工表 总监执业证书、监理人员上岗证 规范、技术标准清单 经济文件清单 02：合同管理：监理合同 施工合同 物资供应合同 工程委托书 合同附件或补充协议 03：公司、业主往来文件：海外公司来文 报海外公司文件 监理公司来文 报监理公司文件 业主来文 发业主文件 Word 版房地产资料来自:http:/ 04：施工单位往来文件：分包单位资格报审表 发总包单位文件 总包单位来文 发其它施工单位文件 其它施工单位来文 不合格报告/整改通知书 纠正与预防措施 05：设计变更：图纸清单 设计变更清单 设计变更 修改申请 图纸会审 技术交底文件 06：开竣工资料：开工报告 场地移交记录 施工组织设计271、（方案）施工组织设计审查 完工检查资料 交工资料 07：工序管理：工序质量检查一览表 工序质量检查台帐 工序检查记录 隐蔽工程检查验收 检测工具管理 08：物料管理：物料检查一览表 物料样品审定记录 物料质量检查台帐 砼工程浇灌审批表 物料报送资料 09：投资管理：监理费申请书 进度款项支付 预算书 现场签证 Word 版房地产资料来自:http:/ 结算书 索赔 奖励/罚款通知书 10：进度计划：进度计划报表 实际完成报表 11：安全生产、文明施工：施工安全检查报告 监理部安全监理月报 12：监理简报：监理工作简报 建设计划 质量月报 监理总结 13：会议纪要：监理部周例会纪要 监理专题例会272、纪要 监理部内部例会纪要 监理部安全会议纪要 公司监理例会会议纪要 备忘录 14：保修、回访资料：轻微遗留问题报告 保修记录 服务回访记录 15：其它记录：未列入上述分类之文件、记录 注：1.上述文件分类方法仅列明各卷文件分类方法及所含文件大致内容，各监理部可根据本监理部具体情况，按此分类原则对各卷文件进行更细致的明确。2.如按上述分类方法，文件可能有二个或以上存档方法时，应以主报、主送或主发单位为存档目标。如：某“工程联系单”，主发施工单位，抄报业主，则应存档于“04”卷；如同时主发施工单位及业主，则应同时存于“03”、“04”卷。Word 版房地产资料来自:http:/ 二文件索引目录：监273、理部文件按上述方法进行分类，须列明文件卷目总索引、文件卷索引表、文件目录表此三级索引表，以便对归档文件进行检索。表格式样见附页。其中，文件卷目总索引列明归档文件各卷目编号及名称，须贴于监理部文件柜外，以便于检索；文件卷索引表作为各卷文件首页，列明本卷归档文件的分类及名目；文件目录表作为质量记录、文件的最终目录，在文件归档时进行登录，须列明文件的编号、主题及归档时间。三、文件夹标签：各监理部文件须以文件夹分类存放。文件夹侧面以标签进行标识。标签上须标明监理部名称、项目名称、卷目名称及卷目编号。各文件夹按卷目编号进行排放。附：1、文件夹标签图样 2、文件卷目总索引 3、文件卷索引表 4、文件目录表274、 一九九九年八月十六日 Word 版房地产资料来自:http:/ 附：文件夹标签图样如下：海富监理第 监理部 项目 大 纲 细 则 大 纲 细 则 内 部 制 度 内 部 制 度 第第01卷卷 Word 版房地产资料来自:http:/ 深圳市海富建设监理有限公司 文件卷目总索引文件卷目总索引 存档单位：序号 卷宗编号 卷 名 备 注 1 第 01 卷 大纲细则、内部制度 2 第 02 卷 合同管理 3 第 03 卷 公司、业主往来文件 4 第 04 卷 施工单位往来文件 5 第 05 卷 设计变更 6 第 06 卷 开竣工资料 7 第 07 卷 工序管理 8 第 08 卷 物料管理 9 第 0275、9 卷 投资管理 10 第 10 卷 进度计划 11 第 11 卷 安全生产、文明施工 12 第 12 卷 监理简报 13 第 13 卷 会议纪要 14 第 14 卷 保修、回访资料 15 第 15 卷 其它质量记录 Word 版房地产资料来自:http:/ 深圳市海富建设监理有限公司 文件卷索引表文件卷索引表 存档单位：卷名：序 号 类别编号 文 件 类 别 1 A 2 B 3 C 4 D 5 E 6 F 7 G 8 H 9 I 10 J 深圳市海富建设监理有限公司 Word 版房地产资料来自:http:/ 文件目录表文件目录表 存档单位：文件类别：序号 文件编号 文件主题 存档日期 第 页276、 Word 版房地产资料来自:http:/ 写字楼公共卫生值周制度 写字楼公共卫生值周制度 为保证公司写字楼办公环境的整洁，特定立写字楼公共卫生值周制度如下：一、参加人员：除公司总经理及 55 岁以上人士外，写字楼所在办公人员必须参加卫生值周。二、时间安排：根据以下次序，参加人员每周轮流一次，原则上要求每周一上午，当值人员须按卫生要求完成各项清洁工作。如遇特殊情况，可自行与他人协商对调。孙昱 徐榕 张凯 李正明 马成贵 三、清洁卫生工作要求：1.会议室地面吸尘、桌面清洁、座椅摆放整齐；2.复印机灰尘擦拭、废纸篓清倒；3.饮水机、打卡机灰尘擦拭，污水桶、垃圾篓清倒；4.公司招牌、科室牌擦拭；5.277、总经理办公室地面吸尘，公共场所地面吸尘。四、各部门办公室区域内卫生由各部门人员自行轮流打扫，包括地面吸尘，办公台面、隔板、窗台擦拭，办公台面摆放整齐。值周人员负责督促、检查。如在严重不合格现象，应对当事人发出警告，责令立时整改。五、写字楼办公人员应自觉维护办公环境的整洁有序，配合值周人员搞好卫生工作。综 合 部 1999.5.11 Word 版房地产资料来自:http:/ 版本：A 日期：99.01.18 行政管理制度 第7页b 行政管理制度修改记录表 序号:修改日期：99.1.18 页 码 章 节 修改内容简要 新 版 第 7 页 a 第 22 页 第 30 页 第 32 页 5.1.a.第278、 5.10.1-3 附件四 附件五 增加“保密管理规定”删除“住房分配办法、单元房管理、合住户管理”第 22 页至 24 页删除 删除“员工租房协议书”删除“合住户员工租房协议书”签发人：Word 版房地产资料来自:http:/ 版本：A 日期：99.01.18 行政管理制度 第7页b 索 引 1、目 的.3 2、范 围.3 3、参考资料.3 4、定 义.3 5、行政管理：5.1 公文管理.4 5.1.a.保密管理.7a 5.2 印章管理.8 5.3 会议制度及会议管理.9 5.4 写字楼管理.12 5.5 通讯设备管理.14 5.6 复印机管理.16 5.7 办公用品管理.17 5.8 机动279、车管理及调度.18 5.9 自行车管理.21 Word 版房地产资料来自:http:/ 版本：A 日期：99.01.18 行政管理制度 第7页a 5.2.a保密管理规定 5.2.a保密管理规定 5.2.a.1.目的 为增强企业在行业竞争力，防止公司商业机密的泄密，使公司每位员工在思想上树立高度的保密观念，在行动上养成良好的保密习惯。现就有关事宜通知如下：5.2.a.2.保密范围 a.综合部的人事档案和不宜公开的人事资料；b.经营部的投标、报价分析表和定标会议纪要；c.营销部的项目营销策划、项目可行性研究报告、项目营销价格专题报告、购地客户信息资料等；d.财务部的财务报表及财务保密资料；e.其他280、。5.2.a.3.保密纪律 a.不该说的机密，绝对不说；b.不该问的机密，绝对不问；c.不该看的机密，绝对不看；d.不该记录的机密，绝对不记录；e.不在不利于保密的地方存放机密资料；f.撰制机密文件过程中，对涉密事项应严格保密，不得扩散；g.电脑中的机密资料，应该妥善保存，以免泄密；h.不得向外泄露公司内部重要业务活动和技术、经济指标；i.不得向外泄露秘密、内部信息和资料；j.坚持会议保密制度，不准在会外随便讨论会议内容；k.禁止随意携带秘密文件资料外出。5.2.a.4.机密文件的制定 有关部门在制订机密文件时，撰稿人要严格按照保密纪律办事，不得随意谈论机密内容。各部门应指定一人负责机密文件的281、起草和保管工作。机密文件经领导审定后，经办人应在文件的右上角盖上阅后退回、阅后销毁等字样或注明秘密等级，以便确定机密文件的传阅范围。Word 版房地产资料来自:http:/ 版本：A 日期：99.01.18 行政管理制度 第7页b 5.2.a.5.机密文件的传递 各部门收到机密文件后，应作详细的登记和借阅记录。机密文件传递均按照秘密、机密、绝密等三个密级，由公司秘书传送相关领导传阅。领导传阅毕，应及时由秘书交还保管部门保存，确保机密文件不发生丢失和泄密。5.2.a.6.机密文件的保存和销毁 部门领导对部门保密文件负有保管领导责任。各部门应指定专人保存机密资料，橱柜应加锁，收发、借阅应建立严格的282、收发记录。如果外单位借阅或复印公司机密资料，一定要经过公司主管领导签署批准意见。当机密资料因时间或其他原因，已经失去了保存价值的，在经公司主管领导同意后，可以进行销毁，销毁机密文件资料时应有两人在场。销毁办法一般使用写字楼的废纸处理机。5.2.a.7.违反保密纪律的处理 如发生机密文件丢失或出现泄密事件，首先将追究部门负责人的责任，同时追究有关当事人的责任。并根据泄密严重程度和对公司经济利益影响情况，按照公司人事制度中的惩处规定，作出相应的处罚。5.2.a.8.其他 公司综合部负责全公司保密工作的指导和解释工作。Word 版房地产资料来自:http:/ 版本：A 日期：99.01.18 行政管283、理制度 第24页 5.12.单身员工宿舍管理5.12.单身员工宿舍管理 5.12.1.单身员工宿舍由公司行政部统一安排，员工必须在指定居住房中住宿，不得私下换房。5.12.2.员工宿舍原则上不准他人留宿，如遇特殊情况，需报行政部住房管理人员并经批准，按每人每天 60 元标准向公司交纳费用，限定时间为 7天。员工直系亲属（为已婚的指配偶、未成年子女，未婚的指父母）来深探望员工，需在员工来深工作一年以后，并在自己能解决住宿的情况下，首先填写家属探亲申请单（见 PM01-04），经行政部同意后方可来探，居住时间不得超过一个月，居住期间水电费由员工个人承担（按本室人员平均数分摊）。超过一个月者，按每人284、每天 60 元标准向公司上缴费用。单身宿舍管理费由公司承担，水、电费由本室人员分担。5.12.3.员工应该爱护宿舍内一切设施，如无故损坏者要照价赔偿，不能确定责任者，赔偿由同室人员共同承担。5.12.4.未经行政部的许可，任何人不得将宿舍内的设施移动到宿舍外或归己所有。不得在墙上、地板上随意钻洞或在室内建隔墙。5.12.5.凡离开房间时，必须随手关好房间的窗户、水电开关、煤气开关，以确保安全，发生安全事故要追究当事人的责任。5.12.6.凡离开房间不锁门而造成公物被盗的，由直接责任者负责赔偿，如不能确定责任者的由同室人员共同分摊。5.12.7.员工必须保持室内外环境卫生，每个单元房内的员工实行285、轮流打扫公用厅堂、厨房、卫生间制度。生活垃圾应装入垃圾袋送进垃圾桶内，不得将垃圾从窗户、阳台上往外扔或放置门口。室内卫生用品、用具购买费用由同室员工共同承担。5.12.8.公用厅和室内的物品、设施应做到放置有序，并保持整洁、美观，不得在门、窗等处乱挂物品或者乱贴乱画。Word 版房地产资料来自:http:/ 阳光棕榈园三期阳光棕榈园三期 建筑工程设计与顾问服务补充协议建筑工程设计与顾问服务补充协议 2002 年年7 月月（编号：（编号：）委托人：委托人：设计师：设计师：深圳中海实业有限公司深圳中海实业有限公司 深圳市招商建筑设计有限公司深圳市招商建筑设计有限公司 深圳中心区福华路深圳中心区福华286、路399号中海大厦号中海大厦12楼楼 深圳市南山区后海大道后海办公楼四楼深圳市南山区后海大道后海办公楼四楼 公司电话：公司电话：86 755 2950999 公司电话：公司电话：86 755 6404333 公司传真：公司传真：86 755 2950111 公司传真：公司传真：86 755 6419270 联联 系系 人：黄人：黄 珊珊 联联 系系 人：钟人：钟 兵兵 联系人地址：深圳中心区福华路联系人地址：深圳中心区福华路399号号 联系人地址：深圳市南山区后海大道后联系人地址：深圳市南山区后海大道后 中海大厦中海大厦12楼楼 海办公楼四楼海办公楼四楼 联系电话：联系电话：86 755 82287、950916 联系电话：联系电话：86 755 26410272 联系传真：联系传真：86 755 82950111 联系传真：联系传真：86 755 26419270 Word 版房地产资料来自:http:/ 阳光棕榈园三期建筑工程设计及顾问服务补充协议 阳光棕榈园三期建筑工程设计及顾问服务补充协议 签 约 时 间：2002年 月 日 委 托 人：深圳中海实业有限公司 设 计 师：深圳市招商建筑设计有限公司 工 程 地 方：中国-深圳-南山区-桂庙路北侧-学府路南侧-阳光棕榈园一、二期西侧-月亮湾大道（规划中）东侧 工程服务内容：阳光棕榈园三期建筑工程设计及顾问服务 双方同意订约如下：一、定288、义：1、甲方：深圳中海实业有限公司 2、乙方：深圳市招商建筑设计有限公司 3、景观设计方：待定 4、立面方案设计方：兴业建筑师（国际）有限公司 5、本合同：阳光棕榈园三期建筑工程设计及顾问服务补充协议 6、建筑工程设计费用：合约约定的用于支付乙方建筑工程设计的酬金 7、顾问服务费用：合约约定的用于支付乙方顾问服务的酬金 8、总酬金：建筑工程设计费用与顾问服务费用两者之和，即建筑工程设计及顾问服务费用总酬金 9、阶段：专指设计进度的方案阶段、扩初阶段、施工图阶段。各阶段的设计成果需达到国家相关出图深度规范要求并得到政府批准、甲方认可后，该阶段才算完成 二、甲方委托乙方（乙方接受委托）为设计师，负289、责阳光棕榈园三期建筑工程的方案、扩初及施工图设计和顾问服务，按照合同条款、甲方提供的设计任务书（依照设计进度分阶段提供的方案、扩初、施工图设计任务书成为该协议的有效组成部分）及景观设计方的合理要求进行设计。如设计任务书的内容与本合同内容矛盾处，以本合同为准。三、甲方在付清乙方各阶段设计费用后拥有相应阶段本工程设计图纸的全部知识产权，并有Word 版房地产资料来自:http:/ 责任维护该知识产权。但此设计图纸仅限在本工程中使用。四、甲方同意按本协议附件规定的建筑工程设计及顾问服务费金额及时间，支付设计及顾问服务费。五、乙方同意若乙方设计进度有拖延或设计错误，致使甲方蒙受金钱、时间或质量上的损失290、，则乙方必须给予甲方相应的补偿；对于此损失补偿，甲方有权在甲方向乙方的任何支付中扣除，若该赔偿不能以此方式全数扣回，甲方有权向乙方以债务方式追讨其余额部分，补偿额根据损失的程度而定。设计错误须按专业态度判断。六、乙方不得将本协议赋予乙方的权利让给第三者，或由第三者继承，但因某种原因，乙方的权利和义务必须转让时，要经甲方和乙方商定后才能办理，相应的费用由乙方决定并在设计费中分摊或支付，并统一由深圳市招商建筑设计有限公司向甲方负责。否则甲方有权随时终止协议和对乙方实行罚款，罚款上限为全部设计费用。七、双方同意如对本协议内之工程引起或涉及其他有关事项之争议，将按协议附件条件所述办理。本协议及附列协议291、条款如需增订、修删，必须由双方授权代表协商进行。经双方协商签订的补充协议应按顺序编号，当本协议与补充协议不一致时，应按补充协议的最新约定执行。八、本协议是阳光棕榈园三期工程设计合同的一部分，与阳光棕榈园三期工程设计合同具有同等法律效力。本协议书于2002年 月 日在深圳中心区福华路399号中海大厦十二楼由甲、乙双方法人代表或授权的代表在下面签署:委托人：深圳中海实业有限公司 设计师：深圳市招商建筑设计有限公司 法定代表人（授权签约人）：陶翀富 法定代表人（授权签约人）：签字：签字：盖章：盖章：日期：日期：委托人：深圳中海实业有限公司 设计师：深圳市招商建筑设计有限公司 法定代表人（授权签约人）292、：陶翀富 法定代表人（授权签约人）：签字：签字：盖章：盖章：日期：日期：Word 版房地产资料来自:http:/ 阳光棕榈园三期建筑工程设计与顾问服务 补充协议附件阳光棕榈园三期建筑工程设计与顾问服务 补充协议附件 目录 目录 1 1 总则 2总则 2 甲方责任 3甲方责任 3 乙方责任 4乙方责任 4 设计进度 5设计进度 5 设计费用 6设计费用 6 对施工图质量的奖罚 7对施工图质量的奖罚 7 停建终止协议及缓建 8停建终止协议及缓建 8 调解及仲裁 9调解及仲裁 9 附则 附则 Word 版房地产资料来自:http:/ 1总 则 1.1 工程规模 本小区的用地面积为54825.3 M2293、，计入容积率面积约为126000平方米，不计入容积率面积约 15000 平方米，合计总建筑面积暂定为 141000 平方米。此协议设计范围为阳光棕榈园三期红线范围及其与周边交接部位，具体设计内容按甲方分设计阶段提供的设计任务书及规划设计要点执行。1.2 设计内容：1.2.1 各种户型的住宅、地下室、商业部分、幼儿园、半地下体育馆等建筑及小区配套设施的规划建筑的方案（立面方案除外）、扩初、施工图设计。1.2.2上述工程的土建、设备、配套管线及用地范围内的室外工程的设计。1.2.3 用地范围内的室外景观设计的配合（含土建、设备及管线的调整）、立面方案配合及配合售楼现场宣传的场景设计。2甲方责任 2294、.1 基础资料 2.1.1甲方分阶段须向乙方提供设计所需的基础资料包括：1、地质勘察资料文件；2、概念设计；3、一、二期建筑总图及竖向设计、管线设计等基础资料的电子文件；4、供电、电讯、供水、排水、雨水及煤气管等的管道接线位置和走向、标高；5、城市道路在该地段的有关资料；6、方案、扩初及施工图设计任务书 7、政府有关批文 2.2 甲方负责协调本工程和市政总体布局的有关事宜。2.3 审批 Word 版房地产资料来自:http:/ 甲方负责在商定的时间内完成设计审批文件，而于审批后需要的设计变更第5.4条处理;2.4 支付设计费 甲方须按协议条件的规定，按期支付设计费及顾问服务费以及甲方报请审批后295、因甲方变更或修改设计，或因工程缓建而引致工作量的增加而须支付的费用。2.5 工程竣工后，施工图由总承包商按照施工中工程修改单进行综合修改后交付甲方，在甲方与总承包商协议中应予明确，乙方应提供协助完成竣工图编制工作。3乙方责任 3.1 设计阶段 乙方须负责下列各阶段设计：、建筑（含土建、设备等）方案设计；、建筑（含土建、设备等）扩初设计；、建筑（含土建、设备等）施工图设计；3.2 设计项目 乙方须负责以下各项方案、扩初及施工图设计，乙方需对设计的适用性、正确性、经济合理性全面负责：1.建筑；2.结构；3.设备（强弱电、给排水、通风空调，燃气设计需考虑到其预留位置及与相关专业的关系，但不用负责具体296、设计）及与市政管网系统接驳的设计工作；在总图中须明确小区内各管线与市政管线的关系；4.人防工程(根据人防报建要求，需在独立的人防工程图纸中表示)；5.用地范围内的总平面；6.道路交通及室外管线设计；7.室内装修（含住宅、商场、地下室等所有建筑的常规装修）；Word 版房地产资料来自:http:/ 8.立面装修的初步、施工图设计（所有建筑的外立面装修，须出具详图）；9.专项设计：指局部或细部须详细和重点考虑部分，应出具相应的成果，包括建筑（各种栏杆、立面分色图、排砖图、架空层高度的视线分析、防盗问题、私家花园布置图、门窗表、坡屋顶的空间形态、特种结构/装饰构件尺寸等）、设备（生活阳台设备管线综合297、布置、每个户型放大图的设备详细尺寸标注）；10.室内交通设计（指地下室的车位、行车线等）；11.对于增加有专门要求的室内装修设计等非常规设计的费用另议；11.某些特殊专业由甲方委托其它单位设计或由相关专业公司设计安装时，乙方要协助甲方作方案审核并协调合理布局及负责管线综合，并承担总体责任。3.4 对于景观设计方及立面设计方的各阶段设计成果和所有设计变更文件，乙方应对方案提出意见并对可实施性进行复核和相应的结构、水、电等专业进行配合。乙方须在三日内对各阶段设计成果和所有设计变更文件向景观设计方或立面设计方、甲方提交复核意见，如景观设计方或立面设计方对该复核意见有异议，乙方有责任及时积极与之进行协298、商，如仍不能达成共识，可要求甲方进行乙方与景观设计方或立面设计方的协调工作，并由甲方明确最终意见。图纸的最终审批权在甲方。3.4 多方案比较 对于3.2中由乙方负责完成的方案设计，应通过多方案比较（必要时附彩色效果图），优选出最佳方案，并由甲方确定最终实施方案。3.5成本控制 乙方应做到所有设计方案经济合理，并做到认真计算，如甲方认为乙方在设计过程中存在经济上的不合理现象，有权向乙方提出质疑，甚至要求乙方提供有关计算书，乙方应予合理解释并积极配合。结构钢筋含量要求如下：小高层50KG/M2（不含地下室及商业裙房）小高层60KG/M2（带商业裙房）高层58KG/M2（+0.00以上）高层175K299、G/M2（+0.00以下）混凝土含量要求如下：小高层0.38立方/M2 高层0.4立方/M2 Word 版房地产资料来自:http:/ 3.6 设计规范和技术规则 除甲方提交的各阶段设计任务书作特殊要求外，3.2中各项相关设计均必须按照国家颁布的有关规范、规定进行设计，保证设计质量。在采用适合我国国情的外国先进技术和材料设备，而我国尚无该项规范或技术规则时，可参照国外使用，但须经有关上级单位的批复。3.7 设计图纸及工作模型 3.7.1乙方须按甲方要求提交方案设计过程中供讨论用图纸，套数根据甲方需要确定。3.7.2乙方须按第4.1条、第4.2条、第4.3条所述分批交付设计图纸（方案设计图纸10300、套，电子文件一套；扩初设计图纸10套、A3图套，电子文件一套；施工图设计图纸13套、A3 图套，全套施工图设计电子文件一套）。如甲方需增加图纸由甲方支付工本费，乙方应予代办。3.7.3 乙方须在进行立面设计时提交1:75 的单体工作模型（包括色彩）以供讨论之用，此项工作在施工图完成之前完成。3.8 估算 乙方须负责制定工程设计估算，在扩初设计及施工图完成后一周交付。为了便于本工程的管理、招标和施工需要，甲方可将某部分或全部的设计估算翻印使用。3.9 聘请顾问或协助部门 乙方在必要时可聘请顾问进行设计指导工作，其费用由乙方决定并在设计费中分摊或支付，但统一由深圳市招商建筑设计有限公司向甲方负责。301、甲方因工作需要自行聘请或建议聘请的专业顾问，其费用由甲方决定并由甲方支付。3.10 现场代表 在地下室开工后，乙方负责派相关专业负责人每周一次到施工现场解决施工中发现的设计图纸问题，并及时配合处理施工中发生的与设计有关的问题，随时接受甲方工程经理或地盘代表在设计上的咨询。但不代表地盘管理的职责。3.11材料及机电设备的选购 在扩初设计阶段，乙方须提供进口设备清单，乙方须合理推荐给甲方（或工程总承包方）选用各类材料及机电设备（产品说明书、规格、价格），甲方在编制施工图前初步选定的机电设备只作暂时考虑，待正式签订定货合同后乙方有义务调整设计。在甲方要求下，乙方应协助参加技术谈判，提供选型和鉴定意见302、。Word 版房地产资料来自:http:/ 3.12配合项目报建工作 乙方须配合甲方完成项目各阶段的规划、消防、人防、环保等报建工作，提供准确的图纸及说明。乙方应对项目的建筑面积按深圳市有关规定准确计算，以计容积率面积为准，上下误差为400平方米，如超过该误差，乙方应予以人民币10万元补偿给甲方，对于此补偿，甲方有权在甲方向乙方的任何费用中扣除。3.13施工验收，乙方须配合甲方进行施工验收。3.14参与和协助甲方的基础资料的收集工作（指位置图、地形图、风向、日照、气象和供电、供排水、电话、有线电视、煤气等的供应、走向、数量等资料）。参与和协助甲方使方案设计、扩初设计及施工图设计获得批准。3.1303、5按照甲方要求，负责提供售楼所需的图则（建筑效果图、各类平面图）和文字说明，其它如排版印刷等工作由甲方负责。3.16按照甲方要求，负责提供产品说明书所需的图则（准确标明结构柱或剪力墙位置的建筑各层平面图、准确标明结构柱或剪力墙、梁位置的单元平面放大图；含系统图及图例的单元强电、弱电、给排水、空调等平面放大图），设计变更所引起的图纸修改应在该部分图中表达。3.17为保证设计文件的时效性，应甲方要求或设计本身违反规范或错误或不周，乙方以设计变更通知单形式的局部变更，乙方应在四个工作日内完成在整图中的相应部位修改，并将相应的电子文件报甲方备案；以蓝图形式的变更，乙方应在二个工作日内将相应的电子文件报304、甲方备案。3.18协助甲方取得竣工证明和房产权证书等入伙文件。3.19对设计过程中所需的设计资料或其它需甲方配合的事项应及时通知甲方。3.20工程结束之前，乙方应保证该工程主要设计人员的稳定，以确保设计后现场服务的质量。3.21本协议签订一周内，向甲方提交设计计划书，包括设计进度、人员配备、人员素质、设计总负责人、各阶段的图纸计划等均应详细说明，报甲方备案；乙方必须为本项目的设计配备经验丰富且富于创新精神的建筑师、工程师承担设计工作。3.22对于设计过程中的重要问题，乙方均应先送甲方审核后方可进行下一步设计，这类问题是指：、规划总图及建筑的平面、立面、剖面；Word 版房地产资料来自:http305、:/ 4.1规划调整、建筑方案设计阶段 经双方讨论决定乙方须于2002年6月15日前提交方案设计报建全套图纸。4.2扩初设计 经双方讨论决定乙方须于2002年7月25日前提交地下室放线图，2002年8月5日前提交扩初设计报建全套图纸。4.3 施工图设计 经双方讨论决定乙方应于2002 年8 月30 日提交桩基施工图，2002 年9 月30 日前提交全套施工图。如因特殊原因须调整时间，必须经双方共同讨论确定。施工图设计必须达到国家相关出图深度规范并得到政府批准、业主认可才算完成。4.3设计延误 如由于甲方提供的设计资料、审批时间或其它甲方所造成的原因，使设计进度无法正常进行时，则受影响之设计进度306、相应顺延。5设计费用 5.1 按照上述服务内容，建筑工程设计及顾问服务费总酬金为人民币肆佰陆拾万元（人民币460万元）整。5.2 建筑工程设计费为总酬金的90%，即人民币肆佰壹拾肆万元（人民币414 万元）整；顾问服务费为总酬金的 10%，即人民币肆拾陆万元（人民币 46 万元）整。建筑工程设计费用组成如下：方案阶段占总酬金的30%，即人民币壹佰叁拾捌万元整；扩初阶段占总酬金的25%，即人民币壹佰壹拾伍万元整；Word 版房地产资料来自:http:/ 施工图阶段占总酬金的35%，即人民币壹佰陆拾壹万元整；5.3为保证建筑工程设计进度，甲方在任何设计阶段保留总额为人民币拾万元（人民币10万元）整307、的自由支配权，该部分费用用以嘉奖成绩卓越的设计人员，其分配数额应经过乙方同意。该部分费用在施工图完成的费用支付中扣除，如未发生该部分费用，按照5.4.4条全额支付（嘉奖设计人员的费用须由乙方提供发票）。5.4付款程序 设计费用需按完成下述的阶段，收到正式发票后十天内支付；1、本协议签订后支付定金为总酬金的25%，即人民币壹佰壹拾伍万元整；2、方案阶段完成并获得甲方认可、政府批准后支付总酬金的 20%，即人民币玖拾贰万元整；3、扩初设计完成且交付桩基施工图并获得甲方认可、政府批准后支付总酬金的 20%，即人民币玖拾贰万元整；4、交付全套施工图(包括建筑室内外装修图、室外工程图及环境配合施工图)并308、获得甲方认可、政府批准后支付总酬金的后支付总酬金的25%，即人民币壹佰壹拾伍万元整（如发生.条款内容，应扣除相应的费用）；5、全部工程主体结构封顶后支付总酬金的5%，即人民币贰拾叁万元整；6、工程通过政府验收后支付总酬金的5%，即人民币贰拾叁万元整。5.5如因甲方原因而无法按期付款，滞纳金以应付款为基数，每日按照0.5计算；如乙方确有困难或其他原因而无法按期交付设计成果（不是甲方原因或不可抗拒外来因素造成），乙方迟交图一日需扣除部分设计费，扣除的设计费以应付款为基数，每日按照0.5计算。5.6额外补偿 初步设计审批后，在施工图设计过程中，如甲方提出较大变更（以一人五个工作日计）而使设计造成严重309、返工，则甲方应按实际情况给予乙方补偿，而乙方应尽最大努力在原定交图时间内完成设计任务。5.7 修改设计、变更设计、补充设计在原定设计范围内的必要设计，由乙方负责。在乙方执行设计任务期间，甲方如有较小修改设计、变更设计，乙方将不另行收费，甲方如有重大变更设计，甲、乙双方应立即签订补充协议，费用另计，乙方应及时安排变更设计，不得影Word 版房地产资料来自:http:/ 响工程施工进行。6、关于设计错误及不周等奖罚 按照附件中设计错误的类型，进行一定的奖罚：如类问题不多于5个（含5个）及类问题不多于N个（含N个，N为A1标准图纸数量）且无类问题者奖励人民币10万元整；如出现类问题，每个罚款人民币2310、万元整，类问题多于5个者，每增加一个问题罚款人民币3000元整，类问题多于N个者，每增加10个问题罚款人民币500元整（不超过10个按照10个计算）。甲方有权在甲方向乙方的任何费用中扣除。7、停建终止协议及缓建 7.1停建 当甲方终止或中断建筑工程，或乙方被通知无限期停止工作时，此工程做停建论，甲方须按.所述之阶段收费，相应支付乙方各阶段已做出之局部或全部设计费用，乙方收清费用后，协议终止。7.2 缓建 当已停建工程于三年内恢复进行，无重大修改，此工程作缓建论，本协议仍有效。乙方需继续依据协议条件提供一切设计服务。而所有按第 6.1 条中所得收费均作为工程造价中已提供服务部分之收费。所有因缓建311、而引致任何增加工作，则甲方应按实际情况给予乙方补偿。8、调解与仲裁 8.1协商 在设计期间或完成设计之后，如对执行双方签订的协议书中的条款发生争议时，应通过友好协商的办法解决。Word 版房地产资料来自:http:/ 8.2 调解及仲裁 若上述的协商办法不能解决争议时，由深圳市仲裁委员会仲裁。双方应遵守仲裁过程中作出的任何仲裁和决定，必须执行。在仲裁过程中，除仲裁的条款外，其它条款仍继续有效并执行。9、附则 9.1 本协议所指的设计任务书是甲方对该项目的具体要求，为本协议的有效组成部分，甲乙双方都应严格遵守。9.2 本协议执行过程中，经甲乙双方协商签订的补充协议应按顺序编号，当本协议与补充协议312、不一致时，应按补充协议的约定执行。本协议附件及协议正本自双方签字之日起生效。正本四份，甲、乙双方各持二份，均具有法律效力。Word 版房地产资料来自:http:/ 阳光棕榈园人物铜雕塑制作合同【阳光棕榈园阳光棕榈园】人物铜雕塑制作合同人物铜雕塑制作合同 甲方：中国海外建筑（深圳）公司甲方：中国海外建筑（深圳）公司 乙方：关玉良艺术工作室（深圳市乾元亨电子通讯技术有限公司欧美油画行）乙方：关玉良艺术工作室（深圳市乾元亨电子通讯技术有限公司欧美油画行）第一条 定义 第一条 定义 1、甲 方：中国海外建筑（深圳）有限公司 2、乙 方：关玉良艺术工作室（深圳市乾元亨电子通讯技术有限公司欧美油画行）3、313、内 容：【阳光棕榈园】4 个人物铜雕塑制作 4、合同价款：以乙方的报价为基础，经双方协商认可。5、规范标准：达到国家颁发的与雕塑工程相关的规范标准 第二条 制作内容 第二条 制作内容 1、【阳光棕榈园】两组 4 个人物铜雕塑的制作和安装，其中包括小样制作、泥塑放大、石膏翻膜、腊膜制作、胶膜制作、铜铸造、打磨、做色、运输及安装固定等全部环节。2、人物铜雕塑以近人尺度为准，雕塑高度 1.92.0 米。第三条 工程价款 第三条 工程价款 合同价款为人民币十八万元整，即￥180000 元。第四条 制作时间要求第四条 制作时间要求 经双方共同协商，雕塑安装固定完成时间为 2001 年 12 月 23 日314、，如有特殊原因导致时间拖延，可根据具体情况经甲方认可。第五条 制作费用的支付制作费用的支付 1、雕塑制造总费用人民币十八万元整，即￥180000 元。2、签订合同后支付合同费用的 50%，人民币九万元整，即￥90000 元。3、雕塑全部完成且安装完毕，并经由甲方验收合格后，十个工作日内支付50%，人民币九万元整，即￥90000 元。4、乙方在接到甲方通知后，提供发票后方可收取费用。第六条 质量要求 第六条 质量要求 Word 版房地产资料来自:http:/ 阳光棕榈园人物铜雕塑制作合同 所有雕塑必须达到甲方的认可，制作质量优良雕塑作品应安装固定牢固，耐台风倾袭，并能长时间耐受海风、雨水的倾蚀，315、表面具抗腐蚀性。第七条 知识产权所有 第七条 知识产权所有 甲方在付清乙方各阶段费用之后拥有相应阶段本工程的全部知识产权，并有责任维护该知识产权。在未征得甲方同意之前，乙方不得将该雕塑用于非甲方开发的其他项目。第八条 仲裁 第八条 仲裁 如履行合同过程中发生争议，双方需友好协商，当协商无法解决时，经双方同意，由甲、乙任何一方向深圳市仲裁委员会申请仲裁。本合同一式四份，甲、乙双方各执二份，经由双方签字盖章后生效。本合同书于 2001 年 12 月 9 日在深圳市福华路 399 号中海大厦 12 楼由甲、乙双方签署：甲方：乙方：代表：代表：Word 版房地产资料来自:http:/ 阳光棕榈园现场包316、装报告 阳光棕榈园现场包装报告阳光棕榈园现场包装报告 一、前言一、前言 阳光棕榈园现场包装由多个部门及多个相关专业公司共同合作完成，执行过程中需要充分发挥各专业公司的优势（例如：装饰公司、园林公司、礼仪公司、广告公司等）以达到形式与功能完美统一的效果。阳光棕榈园小组在与各相关部门、公司进行充分沟通后，草拟阳光棕榈园现场包装报告、阳光棕榈园现场包装工作计划作为现场包装执行方案宏观的把握；同时在具体操作的过程中，我们会根据现场施工进度、形象的变化作出相应的调整。二、现场包装的目的二、现场包装的目的 在合理利用资金的情况下，最大限度的增加卖场的销售氛围、给客户无限遐想，提高项目的附加值，为促进客户尽317、早落定提供有利的条件。1.对客户的参观路线进行有效的引导；2.利用已初步完工的环境、建筑、绿化、小品等优势，充分展示项目的特色买点，给客户留下深刻的印象；3.修饰或遮盖项目施工现场缺漏或难看的场景，尽量消除施工对客户感受项目的阻碍。三、现场包装的整体风格三、现场包装的整体风格 现场包装的风格与项目的建筑、环境、报广、电视等所有出街的风格必须统一，因此简单概括项目现场包装的整体风格如下：Word 版房地产资料来自:http:/ 阳光棕榈园现场包装报告 1.主题的确定 产品整体风格热情、浪漫、松散、自由 “都市文化+都市闲情特区内罕有低密度大型地中海风情的精品住宅社区”，以地中海式的城邦生活场景为318、背景，宣传主线为“都市的、闲适的、文化的”。2.突出项目卖点 1)公司品牌：中国海外的 “过程精品”“诚信卓越 精品永恒”；2)深圳特区内少有大型低密度社区；3)创新户型首创入户私家花园，在家享受小花园，在外享受大生活；4)近 3 万平方米的中心园林；3.项目的敏感问题 关于阳光棕榈园的配套、教育、噪音、高压线、臭水沟等问题的解决方案或应对措施直接关系到项目的销售成绩。因此我们认为，在现场包装实施中，我们不回避上述问题；而是利用展板等宣传工具向客户传达真实、值得信赖的信息，消除客户的种种顾虑。四、现场包装的定义四、现场包装的定义 1.现场包装的定义：客户接触的非现楼的楼盘环境。2.现场包装涵盖319、的内容可以用“六点一线”概括：1)“六点”指：楼盘外围、楼盘门户、楼盘商业街（区）、售楼处、示范单位/样板Word 版房地产资料来自:http:/ 阳光棕榈园现场包装报告 房、施工现场；“一线”指：售楼通道。2)楼盘外围：楼盘红线外至最远目标客户的时空集合，包括项目的大型广告路牌，车体、站台广告，路杆旗等导视系统。3)楼盘门户：楼盘的主入口及入口周边的关键点，包括项目的大门、8、9 号楼正对入口的楼体立面、临时停车场、前海路等。4)楼盘商业街（区）：项目 8、9 号楼底层的骑楼，包括商业街外立面、橱窗以及商业街绿化的点缀。5)售楼处：即水晶宫内，达成交易的平台、项目卖点的进一步展示。6)示范单320、位：对户型最具想象力的演绎；样板房：交楼标准，展示 450 元/M2及 650 元/M2的装修标准。7)施工现场：显现施工现场整齐、有序的景象，使客户完全感觉不到施工的存在。8)售楼通道：连接楼盘门户、商业街（区）、示范单位/样板房、售楼处及施工单位等各点的人行路线。五、现场包装策划现场包装策划 1.楼盘外围 1)大型广告牌 原则：分别在深南大道、滨海大道设立大型广告路牌，达到树立项目形象，吸引人流注意的作用。深南大道与前海路交汇处（星海名城）对面已于今年 8 月份上稿，Word 版房地产资料来自:http:/ 阳光棕榈园现场包装报告 有效地拦截了星海名城的客户，为项目的现场包装开了个好头。2321、)车体、站台广告 车体广告：原则上选择客流量大，经过南山、蛇口重要地段且档次较高的大巴车，建议选择 204 和 113 两路大巴。站台广告：根据项目目标客户分布的特点建议选择深南大道上上海宾馆以西的站台。具体方案如下：Word 版房地产资料来自:http:/ 阳光棕榈园现场包装报告 3)灯杆旗导视系统 A.作用：有效引导客户进入楼盘参观。B.建议摆放位置如下图所示：释由：由于学府路有臭水沟因此不考虑在学府路摆放灯杆旗；根据秋交会客户调查，南山本地客户很多对前海路不熟悉，但对南新路非常熟知，因此灯杆旗最好覆盖南新路、延伸至 南山大道；由于项目紧邻前海路，为了更好的烘托销售气氛，建议前海路两边均设322、置灯杆旗。Word 版房地产资料来自:http:/ 阳光棕榈园现场包装报告 2.楼盘门户 1)围墙 A.形式：打破传统围墙的形式，提出“长廊式主题公园”的概念 B.具体做法：a)在前海路一侧设 6 个地中海风情的休闲场景，场景由建筑小品及大型背景墙组成，背景墙以销售信息及地中海主题元素为主；良好地实现了实景与背景墙互动的效果。b)6 个地中海场景以围板连接，既保证了施工现场不被行人看到，又实现了前海路外围墙的整体性。前海路围板方案如图所示：2)临时停车场 A.位置：前海路 9 号楼北面 B.包装：停车场南端醒目位置设置停车场导视牌；停车场以围板包围，并与前海路围板很好的连接；停车场铺地采用草地323、砖的形式，建议停车棚作出小区内绿色停车场的形式，从细节上给客户耳目一新的感觉。3)大门 Word 版房地产资料来自:http:/ 阳光棕榈园现场包装报告 大门北面靠近停车场附近摆放人流导向指示牌，保证有效引导沿前海路的人流及从停车场出来的人流；大门北面醒目位置放置小区总体规划图；由于 9 号楼西端是项目的示范单位，为了不使客户在进入售楼处之前参观样板房，建议主入口 8 号楼前面设置售楼处指示牌，引导客户从 8 号楼骑楼进入售楼处。（总体规划图、人流导向指示牌也起到了阻碍客户从 9 号楼骑楼进入售楼处的作用）4)8、9 号楼竖向条幅 8、9 号楼东侧立面正对前海路及项目主入口，位置独特醒目，建议324、在 8、9 号楼侧立面悬挂项目竖向形象条幅，进一步烘托入口处的热闹气氛。5)异形气球 大门两侧对称放置几个造型较有趣味的气球，例如卡通金鱼等，以与众不同的形式力求标新立异的展示效果。Word 版房地产资料来自:http:/ 阳光棕榈园现场包装报告 3.楼盘商业街（区）海岛假日市场 1)橱窗 以做“show”为目的，在商业街还未成行成市的情况下，做出海岛假日市场的气氛。2)灯箱 在商业街灯杆上设置，内容以昭示商业街内商场的形象为主。3)彩旗 4)条幅 在 8、9 号楼处挂横向条幅 5)灯光效果 在霸王椰树上悬挂满天星灯饰，装点项目夜晚的效果。6)大王椰的包装 在大王椰树上设置彩带，弥补树木因季节325、或种植期较短出现的凋谢感觉。4.售楼处 1)位置：水晶宫南侧一、二层空间 Word 版房地产资料来自:http:/ 阳光棕榈园现场包装报告 2)风格：延伸室外空间（铺地、游泳池造型）的曲线造型，售楼处内部多采用曲线的形式，寓意着松散、自由、休闲的主题。3)功能：保证具备较好展示及销售的功能，售楼处必须设计：接待区、展示区、洽谈区、休息区、办公区、杂务间等功能。4)概念性图片 5.示范单位/样板房 1)示范单位：A.C1 型单位C1 型单位（带花园）采用地中海沿岸（北岸）质朴、亲切、闲适而略带文脉之风格。考虑空间的开合，运用自然的材质（原木、毛石、片岩）、棉麻制品及陶土罐等具有地中海区域特征的物326、品，营造晴朗、阳光、美丽之西班牙风情。背景音乐可采用西班牙古典吉它名曲。B.C2 型单位 C2 型单位 采用现代风格，简约、休闲、理性而不乏浪漫，呈现出海洋与阳光的清新、灿烂。Word 版房地产资料来自:http:/ 阳光棕榈园现场包装报告 开敞的客厅及餐厨，现代的造型、现代的色彩、现代的材质（玻璃、镜面、镜钢等的运用），简洁而生动，任意恣肆而尽显优雅、闲适之品性。C.概念性图片概念性图片 Word 版房地产资料来自:http:/ 阳光棕榈园现场包装报告 6.施工现场 由于施工与销售同时进行，考虑到销售气氛及安全因素，用档板、条幅等工具进行包装。注意施工现场的管理工作，保持施工现场“暴露在外部327、分”干净整齐、井然有序。中央园林围板方案：7.售楼通道 1.范围：住宅大堂、楼梯间 2.风格：缓弧状的拱门、毛石、椰风、暖暖的夕阳、开敞的空间，延伸室外自然景色，一派闲淡，加之两侧的陶吧、酒吧，恍如置身于小小的艺术沙龙。不经意间，看着粗糙肌理墙面上点缀的亮丽、明媚之小幅海景油画，拾阶而上，穿行进入样板房。二 00 一年十月十四日 Word 版房地产资料来自:http:/ 棕榈园策划 A/1【阳光棕榈园一期】营销策划报告【阳光棕榈园一期】营销策划报告 前言：基本资料简介 前言：基本资料简介【阳光棕榈园】位于南山前海片区（前海路以西，桂庙路以北，学府路以南，深圳铁路西站和拟建的月亮湾大道以东），占328、地面积 12.96 万平米，住宅建筑面积 20.2 万平米，商业面积 9000 平米(商业部分另作专题分析)。住宅建筑面积中多层占 43%，小高层占 36.3%，高层占 20.9%。在最新的方案中共有 1968个单位（详见附表 1、2）。【阳光棕榈园一期】位于地块的南部，住宅建筑面积 122334 平米，共有住宅单位 1132 套，含多层 444 套，高层 336 套，小高层 352 套（详见附表 1、2），预计发展期 15 个月，最晚 2002 年 8 月 18 日入伙。附表 1：前海整个项目及一期各楼型面积套数汇总表：楼型套数（套）占项目的比例 面积（平米）占项目的比例多层97249.40329、%86992.843%高层33617%42211.720.90%小高层66033.50%73579.436.30%合计1968100.00%202784100%楼型套数占一期的比例 面积（平米）占一期的比例多层44439.22%41960.634.30%高层33629.68%42205.234.50%小高层35231.10%38168.231.20%合计1132100.00%122334100.00%整个项目一期 附表 2：棕榈园项目各房型面积套数汇总表 Word 版房地产资料来自:http:/ 棕榈园策划 A/1 项目房型户型楼型面积/平米套数（套）套数合计占项目比例备注A多层73.1518330、0B多层69.46132D 多层71.9554D 多层74.1954CC多层83.026跃式F小高层91.5160B多层96.07132CA多层106.67204跃式F小高层112.09160EA小高层108.09140跃式EB小高层106.97140A多层102.6290A多层104.2290CB多层107.4912跃式CB多层106.6712跃式CC多层106.676跃式G高层130.94160G高层111.83160四房三厅G高层192.73880.4%复式 F小高层191.3616复式F小高层157.8716复式EA小高层190.4714跃复式EB小高层188.7414复式六房三厅G高331、层228.33880.4%复式 19681968 100.0%按无架空算A多层73.1548B多层69.4648D 多层71.9518D 多层74.1918CC多层83.026跃式F小高层91.5160B多层96.0748CA多层106.67180跃式F小高层112.09160A多层102.6224A多层104.2224CB多层107.4912跃式CB多层106.6712跃式CC多层106.676跃式G高层130.94160G高层111.83160四房三厅G高层192.73880.7%复式 F小高层191.3616复式F小高层157.8716复式六房三厅G高层228.33880.7%复式 11332、321132 100.0%按无架空算36.9%四房32028.3%二房12.2%三房20818.4%合计32016.3%五房三厅6043.4%前海一期二房138三房（大）418五房三厅322.8%合计整个项目42621.6%三房29214.8%四房3.0%三房（大）854 Word 版房地产资料来自:http:/ 棕榈园策划 A/1 阳光棕榈园是迄今为止我公司在深圳特区内开发的规模最大的项目，有条件做成“前海地标”级的项目（详见本报告最后一节“全面样板化的阳光棕榈园”）。本项目的营销策划总体思路为：1、品牌营销时代的到来要求中海必须做一个“前海地标”级的一流样板项目来重建在南山的形象，为公司在333、南山市场激增影响力。2、目标客户主体锁定首次置业者，以品牌、规模/规划和品种优势作为打动消费者的宣传推广要素。3、特别强调“大营销”的思想，将规划设计、策划包装、施工组织/现场管理、销售服务、社会资源整合利用都纳入以“支持销售为终极目标”的整体营销体系。4、强调“劣势竞争”思想，认为在片区共享教育、景观、路网、土地规模等优势导致“同质化”严重的条件下，竞争力的强弱更多体现在对劣势（尤其是独享劣势）的转化力度上。本项目注重在销售前对销售障碍的剖析与解决（至少在销售前能提出相关解决方案），以期实现“化腐朽为神奇”的效果，深入挖掘并实现项目的社会效益与经济效益。5、以“都市休闲特色”为核心传神地表达地中海式风情的设计风格，回复、发掘以“人”为本的设计本源，将抽象的艰涩的的小众的设计语言转化为形象的直白的亲切的大众的销售语言。一、市场概述（一）消费者置业热潮涌动 1、深圳的房地产交易市场在今年初渐