1、万科万科地产龙头地产龙头主讲人：李艳制作人：李艳崔茜张敬娜曹诗梦王娜徐雨黄桂玲李忍目目录录万科简介万科简介企业文化企业文化君万之争君万之争华润入主华润入主股权激励股权激励总总结结万科的简介：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，历经27年，项目遍布全国51城市，拥有超过200个在建项目，是目前中国最大的专业住宅开发企业，资金雄厚。2010年成为国内房地产企业中率先突破1000亿的公司，并继2007年后连续4年蝉联全球住宅企业销售冠军。获得荣誉无数，连续七年获评“中国房地产百强企业综合实力TOP10评选”第一名；福布斯“亚洲最佳50家上市公司”；“2009最受赞赏的中国公司、”财富“20092、十大绿色公司”等。万科成立于万科成立于1984年年5月，当时名叫月，当时名叫“深圳现代科教仪器展销中心深圳现代科教仪器展销中心”，公司性质为国营企业；公司地址为深圳市建设路公司性质为国营企业；公司地址为深圳市建设路1号，业务极尽多元号，业务极尽多元化，诸如贩卖日本电器如摄像机、录像机、投影仪等，另外还开设服化，诸如贩卖日本电器如摄像机、录像机、投影仪等，另外还开设服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂、装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂、K金手饰厂、饲料厂等。金手饰厂、饲料厂等。1988年年11月，万科进行了历史性的股份化改造，正式更名为月，万科进行了历史性的股份化改造，正式更名为“深圳万深圳万科企业股份公3、司科企业股份公司”；股份制改造完成之后，万科选择了多元化和跨地；股份制改造完成之后，万科选择了多元化和跨地域的扩张之路，并于同年通过高价竞争投正式介入房地产领域。域的扩张之路，并于同年通过高价竞争投正式介入房地产领域。1991年年1月月29日，万科日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易；年底，万科股在深圳证券交易所挂牌交易；年底，万科的业务已包括进出口、零售、房地产、投资、影视、广告、饮料、印的业务已包括进出口、零售、房地产、投资、影视、广告、饮料、印刷、机加工、电气工程及其他等刷、机加工、电气工程及其他等13大类。大类。1993年年3月，公司发行月，公司发行4,500万股万股B股，该股份于股，4、该股份于1993年年5月月28日在深日在深圳证券交易所上市，开始确定战略结构调整，走专业化道路。圳证券交易所上市，开始确定战略结构调整，走专业化道路。12月，月，公司更名为公司更名为“万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司”。2000年初，公司增资配股募集资金人民币年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。年底，华上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本10.85、2%。2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2006年，进行首次股权激励制度。年，进行首次股权激励制度。2010年，进行第二次股权激励制度。年，进行第二次股权激励制度。1968年参军，服役于空军汽车三团；年参军，服役于空军汽车三团；1973年转业，就职于郑州铁路水电段；年转业，就职于郑州铁路水电段；1974年至年至1978年就读于年就读于兰州铁道学院兰州铁道学院；毕业后，先；毕业后，先后供职于后供职于广州6、铁路局广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司；展公司；1984年组建深圳现代科教仪器展销中心（万科企业年组建深圳现代科教仪器展销中心（万科企业股份有限公司前身），任总经理；股份有限公司前身），任总经理；1988年起任万科企业股份有限公司董事长兼总经理。年起任万科企业股份有限公司董事长兼总经理。同年同年12月，万科发行中国大陆第一份月，万科发行中国大陆第一份招股通函招股通函，发行，发行股票股票2800万股，集资万股，集资2800万元，开始涉足房地产业。万元，开始涉足房地产业。1994年王石荣获年王石荣获“深圳市第一届优秀企业家金牛奖深圳市第一届优秀企业家金牛7、奖”1998年年1月王石受到国家总理月王石受到国家总理朱镕基朱镕基接见，朱总理对接见，朱总理对王石对房地产的市场走势和看法给予充分肯定。王石对房地产的市场走势和看法给予充分肯定。1999年年辞去公司总经理一职，现任公司董事长。辞去公司总经理一职，现任公司董事长。1999年发起组织年发起组织“中国城市房地产开发商协作网络中国城市房地产开发商协作网络”，并被推举为首任轮值主席，致力于重建行业秩序和公，并被推举为首任轮值主席，致力于重建行业秩序和公信力，推动中国城市信力，推动中国城市住宅产业住宅产业的良性发展。的良性发展。2001年年11月，荣获月，荣获“深圳市第二届优秀企业家金牛深圳市第二届优秀企8、业家金牛奖奖”。2000年、年、2001年，万科连续两年被年，万科连续两年被福布斯福布斯评为评为“世世界最佳小企业界最佳小企业”20002002年连续三年当选年连续三年当选“中国最具发展潜力上中国最具发展潜力上市公司市公司”，被誉为，被誉为“中国房地产业领跑者中国房地产业领跑者”。2003年年5月，被月，被中国企业家协会中国企业家协会授予授予“中国创业企中国创业企业家业家”称号。王石因为在登山运动中所取得的杰出成就，称号。王石因为在登山运动中所取得的杰出成就，2001年获年获国家体育总局国家体育总局颁发的颁发的“运动健将运动健将”称号，称号，2002年当选年当选中国登山协会中国登山协会副主席。9、副主席。2003年年5月月22日王石作为日王石作为中国珠峰登山队队员成功登顶中国珠峰登山队队员成功登顶珠穆朗玛峰珠穆朗玛峰，成为目前中，成为目前中国登顶珠峰最年长记录创造者。国登顶珠峰最年长记录创造者。2003年年5月月30日，获得日，获得国家体育总局颁发的体育运动最高荣誉国家体育总局颁发的体育运动最高荣誉体育运动荣体育运动荣誉奖章誉奖章。第一桶金第一桶金1980年参加某招聘考试，进入了广东省年参加某招聘考试，进入了广东省外经委，负责招商引资工作。待了外经委，负责招商引资工作。待了6年。之年。之后到深圳发展。王石的第一桶金是靠做饲后到深圳发展。王石的第一桶金是靠做饲料中介商，通过倒卖料中介商，10、通过倒卖玉米玉米得来的，这让他得来的，这让他赚了赚了300万元。用倒玉米赚来的钱万元。用倒玉米赚来的钱王石王石开办开办了深圳现代科教仪器展销中心，经营从日了深圳现代科教仪器展销中心，经营从日本进口的电器、仪器产品，同时还搞服装本进口的电器、仪器产品，同时还搞服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂等等。用王厂、手表厂、饮料厂、印刷厂等等。用王石的话来说，石的话来说，“就是除了黄、赌、毒、军就是除了黄、赌、毒、军火不做之外，基本万科都涉及到了。火不做之外，基本万科都涉及到了。”成立万科成立万科1983年王石到年王石到深圳经济特区深圳经济特区发展公司工发展公司工作，作，1984年组建年组建“现代科教仪器展销11、中心现代科教仪器展销中心”，任总经理。，任总经理。1988年，企业更名为年，企业更名为“万科万科”1989年初，万科完成了企业发展历史上年初，万科完成了企业发展历史上的重要一步，完成了股份化改造，成功募的重要一步，完成了股份化改造，成功募集到了集到了2800万元资金，这一步的重要性此万元资金，这一步的重要性此后怎样抬高也不为过，须知没有当年后怎样抬高也不为过，须知没有当年敢为敢为人先人先的股份化改造，就没有今日的地产龙的股份化改造，就没有今日的地产龙头。头。郁郁亮亮万万科科总总经经理理北京大学北京大学经济学经济学硕士，曾在深圳外硕士，曾在深圳外贸集团工作，贸集团工作，1990年加入年加入万科万12、科企业股份企业股份有限公司，有限公司，1993年任深圳市万科财务顾年任深圳市万科财务顾问有限公司总经理，问有限公司总经理，1994年任公司董事，年任公司董事，2000年再次当选董事，年再次当选董事，1996年任公司副年任公司副总经理，总经理，1999年任公司年任公司常务副总经理常务副总经理兼兼财务负责人，财务负责人，2001年任公司总经理。年任公司总经理。郁亮简介郁亮简介万科的发展历程：多元化（多元化（1984-1993年）：万科发展战略年）：万科发展战略前前10年，做年，做“加法加法”专业化（专业化（1994-2001年）：万科发展战略年）：万科发展战略后后10年，做年，做“减法减法”精细化13、（精细化（2002-2012年）：万科发展战略年）：万科发展战略下下10年，做年，做“乘法乘法”多元化多元化1984年万科从经营办公设备起家，年万科从经营办公设备起家，87年兴办年兴办工业，工业，88年进入房地产，年进入房地产，90年初步形成商贸、文年初步形成商贸、文化、房地产、文化传播四大经营机构，到化、房地产、文化传播四大经营机构，到91年确年确定综合商社发展模式，表面上看来，万科的业务定综合商社发展模式，表面上看来，万科的业务不断扩大，而事实上，万科的多元化常常处在一不断扩大，而事实上，万科的多元化常常处在一种种“痛并快乐着痛并快乐着”的状态。规模上的胜利可以掩的状态。规模上的胜利可以掩14、盖一切矛盾和弊病，但并不能解决根本问题。即盖一切矛盾和弊病，但并不能解决根本问题。即跨行业又跨区域的过度的多元化，使得万科在达跨行业又跨区域的过度的多元化，使得万科在达到每年到每年10亿元的营业收入时，无论怎样使劲，也亿元的营业收入时，无论怎样使劲，也无法继续前进了。无法继续前进了。专业化专业化从综合商社到专营房地产：从综合商社到专营房地产：1、1991年：向综合业务发展年：向综合业务发展2、重组企业业务、重组企业业务3、转让怡宝蒸馏水、转让怡宝蒸馏水4、转让万佳百货、转让万佳百货从加法到减法，从多元化到专业化的回从加法到减法，从多元化到专业化的回归，使资源得以集中，在房地产业务上也形归，使资15、源得以集中，在房地产业务上也形成了规模优势，恢复了核心主业，获得了持成了规模优势，恢复了核心主业，获得了持续竞争力，最终成就了万科持续增长的传奇。续竞争力，最终成就了万科持续增长的传奇。精细化精细化所谓精细化，就是在我们专注的住宅领域所谓精细化，就是在我们专注的住宅领域做到更专业、更优秀、更卓越，这是万科的第做到更专业、更优秀、更卓越，这是万科的第二次专业化。从过去的二次专业化。从过去的“点点线线”战略（指战略（指在重要交通干线沿线选择开发住宅的城市），在重要交通干线沿线选择开发住宅的城市），调整到现在的调整到现在的“点点线线片片”战略（指在战略（指在中心城市向周围中心城市向周围200公里半径16、拓展市场）以珠公里半径拓展市场）以珠三角、长三角、环渤海三大城市圈和几个内陆三角、长三角、环渤海三大城市圈和几个内陆核心城市为重点发展区域，先后在核心城市为重点发展区域，先后在16个城市进个城市进行项目开发，力求在一个特定的区域内实现各行项目开发，力求在一个特定的区域内实现各种资源的集约化经营，形成种资源的集约化经营，形成“全国性思维，本全国性思维，本土化运作土化运作”的开发格局。的开发格局。企业宗旨：让建筑赞美生命企业宗旨：让建筑赞美生命企业愿景：成为中国房地产业的领跑者企业愿景：成为中国房地产业的领跑者质量方针：诚信规范质量方针：诚信规范创新求精创新求精建筑放建筑放心之家心之家企业理念：建17、筑为了生命企业理念：建筑为了生命建筑延拓生命建筑延拓生命建筑充满生命建筑充满生命企业主题：企业主题：2009年年“零零壹壹”：“零零”，既是原点，既是原点，也是起点，意味着也是起点，意味着“万象更新万象更新”。“壹壹”意即意即“美好明天美好明天”，象征着希望，也代表行动。，象征着希望，也代表行动。2009年年“虑远积厚虑远积厚守正筑坚守正筑坚”“大道当然大道当然精细致远精细致远”企业文化企业文化君万之争背景君万之争背景1994年，通货膨胀遏制了市场的机会，年，通货膨胀遏制了市场的机会，同时，新股供应过量的恶果终于浮现，股市同时，新股供应过量的恶果终于浮现，股市大幅失血，股民情绪一路低落。年中，18、上证大幅失血，股民情绪一路低落。年中，上证综指从综指从1993年年2月月1558点跌落至历史低点点跌落至历史低点325点，市场极度萧条。点，市场极度萧条。君安承销万科君安承销万科B股，有股，有1000万股压在了万股压在了手上，成本价手上，成本价12元每股，当时市场价元每股，当时市场价9元，账元，账面浮亏面浮亏3000万。万。如何既脱手套现，又不亏损呢？就是制如何既脱手套现，又不亏损呢？就是制造万科被收购题材。造万科被收购题材。收购概念自然刺激股价上涨，只要万科收购概念自然刺激股价上涨，只要万科股价上涨，君安就可以一举三得：股价上涨，君安就可以一举三得：一、抛售积压的万科的股票，资金回笼一、抛售19、积压的万科的股票，资金回笼;二、借小股东的支持控制万科董事会，二、借小股东的支持控制万科董事会，更方便地操纵股市；更方便地操纵股市；三、赢得维护小股东利益、市场创新的三、赢得维护小股东利益、市场创新的好名声。好名声。君安君安如意算盘如意算盘主将：张国庆主将：张国庆盟军：深圳新一代企业有盟军：深圳新一代企业有限公司、海南证券、中创限公司、海南证券、中创集团、香港俊山投资有限集团、香港俊山投资有限公司、创益投资有限公司公司、创益投资有限公司火力配置：总持有万科总火力配置：总持有万科总股份的股份的10.73%。出兵目的：争取股东支持，出兵目的：争取股东支持，达到改组万科董事会，操达到改组万科董事会，20、操纵股票走势纵股票走势主将：王石主将：王石盟军：刘元生、赵盟军：刘元生、赵晓峰、马恭元等晓峰、马恭元等火力配置：万科董事火力配置：万科董事会实际控制权会实际控制权防御目的：击退君安防御目的：击退君安的攻击、保护万科现的攻击、保护万科现有董事会的稳定。有董事会的稳定。1994年年3月月30日上午日上午10点点30分君安证券总经理张国庆和副总张汉生分君安证券总经理张国庆和副总张汉生走进万科董事长王石的办公室。走进万科董事长王石的办公室。张国庆开门见山：张国庆开门见山：“君安证券准备给君安证券准备给万科的管理层提些意见。我们准备下午开一个新闻发布会，正式提出对万科的管理层提些意见。我们准备下午开一个21、新闻发布会，正式提出对万科的意见。不要误会，对你没有其他的意思，君安是代表中小股东给万科的意见。不要误会，对你没有其他的意思，君安是代表中小股东给万科的经营战略提意见，会对万科的长远发展有好处，对你也有好处，万科的经营战略提意见，会对万科的长远发展有好处，对你也有好处，对中国证券市场发展更有明显的好处。对中国证券市场发展更有明显的好处。”“我可以参加下午的新闻发布会么？我可以参加下午的新闻发布会么？”王石稳住情绪，回应了第一王石稳住情绪，回应了第一个问题。个问题。张国庆说：张国庆说：“你就不要参加了吧，只是因为要给万科提意见，事前你就不要参加了吧，只是因为要给万科提意见，事前通知一下。通知一下22、。”“既然给万科提意见，为什么万科的董事长不能参加呢？既然给万科提意见，为什么万科的董事长不能参加呢？”“你要参加也没有问题，提意见是以你要参加也没有问题，提意见是以告万科全体股东书告万科全体股东书的形式，的形式，并在明天的并在明天的深圳特区报深圳特区报上刊登，建议改组董事会。形式或许会让你上刊登，建议改组董事会。形式或许会让你觉得有些激烈，但这是为了万科好。改组后的董事会还是由你担任总经觉得有些激烈，但这是为了万科好。改组后的董事会还是由你担任总经理。理。”张国庆一边说一边起身，表示要告辞了。两位老总进屋出屋用了张国庆一边说一边起身，表示要告辞了。两位老总进屋出屋用了五分钟。五分钟。给万科准23、备应对的时间只有两个半小时了。给万科准备应对的时间只有两个半小时了。君万之争君万之争初次交锋初次交锋敌人的药方敌人的药方君安提出的主要问题是：业务透明度不足，房地产经君安提出的主要问题是：业务透明度不足，房地产经营业绩欠佳，股权投资利润不稳定等。君安认为，一家营业绩欠佳，股权投资利润不稳定等。君安认为，一家上市公司的主营业务应该高度集中和稳定，并成为主要上市公司的主营业务应该高度集中和稳定，并成为主要利润来源，而万科的业务多元而分散，房地产作为主营利润来源，而万科的业务多元而分散，房地产作为主营项目，其利润只占总利润的项目，其利润只占总利润的35左右。提出左右。提出“业务透明业务透明度度”问题24、，则是暗指王石在万科独断专行，应该为万科问题，则是暗指王石在万科独断专行，应该为万科缺乏核心竞争力负责。缺乏核心竞争力负责。君安还开出随意性药方：改组万科的产业结构，收君安还开出随意性药方：改组万科的产业结构，收缩工业、贸易和股权投资业务，保留已在业内具有较高缩工业、贸易和股权投资业务，保留已在业内具有较高声誉的文化经营业务，将安华公司和股权投资公司独立声誉的文化经营业务，将安华公司和股权投资公司独立出来全力发展大众城市住宅开发和写字楼出租等房地产出来全力发展大众城市住宅开发和写字楼出租等房地产业务。同时，君安还宣布，推荐业务。同时，君安还宣布，推荐810人人进入万科董事会，进入万科董事会，要25、求在董事会内部设置一个常设的项目审批委员会，对要求在董事会内部设置一个常设的项目审批委员会，对重大决策进行监督，避免和减轻项目的盲目性。重大决策进行监督，避免和减轻项目的盲目性。在股市低迷的情况下，题材往往成为在股市低迷的情况下，题材往往成为刺激股市的灵丹妙药，而股价上涨是市刺激股市的灵丹妙药，而股价上涨是市场共同的心声，恰好君安的建议场共同的心声，恰好君安的建议“书书”提供了这种操作题材。问题是，股价上提供了这种操作题材。问题是，股价上涨之时，也是君安抛售万科股票之日，涨之时，也是君安抛售万科股票之日，股票下跌，受损失的却是盲目跟风的中股票下跌，受损失的却是盲目跟风的中小股民和万科公司本身。26、小股民和万科公司本身。万科能做的是两点。一、瓦解改组万科能做的是两点。一、瓦解改组万科的联盟，挫败其发起特别股东大会万科的联盟，挫败其发起特别股东大会的动议；二、充分向市场披露信息，不的动议；二、充分向市场披露信息，不要盲目跟进购买万科股票，以免受损。要盲目跟进购买万科股票，以免受损。王石保王石保“位位”战战君安证券以君安证券以“股市不好，需要新的操作题材，给万股市不好，需要新的操作题材，给万科提意见是创新科提意见是创新”为由试图取得深圳新一代企业有限为由试图取得深圳新一代企业有限公司、海南证券、中创集团的授权。最终新一代签订公司、海南证券、中创集团的授权。最终新一代签订了授权君安作为改革倡议27、行动的财务顾问的委托书；了授权君安作为改革倡议行动的财务顾问的委托书；中创代表、海南证券口头答应。中创代表、海南证券口头答应。王石得知君安要在王石得知君安要在3月月30日下午日下午3点有所行动的消息点有所行动的消息之后，在之后，在30分钟内与在美国、加拿大、北京、青岛等分钟内与在美国、加拿大、北京、青岛等地的地的13名董事取得联系。中创公司总部不承认其代表名董事取得联系。中创公司总部不承认其代表的授权而退出，君安手中的股票加上新一代还凑不到的授权而退出，君安手中的股票加上新一代还凑不到10%，不具备法定发起召开临时股东大会的权利，海，不具备法定发起召开临时股东大会的权利，海南证券的股权成为关键28、；还有，市政府投资管理公司南证券的股权成为关键；还有，市政府投资管理公司掌握的掌握的2%国有股已经浮出水面，亦成为争夺的焦点。国有股已经浮出水面，亦成为争夺的焦点。王石保王石保“位位”战战4月月2日君安的张国庆和万科的王石为日君安的张国庆和万科的王石为2%的国的国有股同时找到深圳市投资管理公司总裁夏德明，他有股同时找到深圳市投资管理公司总裁夏德明，他表示弃权，弃权就等于对万科的支持。同时，海南表示弃权，弃权就等于对万科的支持。同时，海南证券授权万科发出声明：海南证券从未声明委托君证券授权万科发出声明：海南证券从未声明委托君安。安。4月月2日，万科发布日，万科发布公告公告：一、董事会至今未收到收29、购本公司的要约。一、董事会至今未收到收购本公司的要约。二、本公司有稳定的、强有力的管理阶层。二、本公司有稳定的、强有力的管理阶层。三、三、“新一代新一代”、“海南证券海南证券”、“中创中创”对公司对公司目前管理阶层表示支持。目前管理阶层表示支持。四、本公司和附属公司的业务一直是令人满意的。四、本公司和附属公司的业务一直是令人满意的。4月月4日，上午开盘，股票稍微上扬。然而，股日，上午开盘，股票稍微上扬。然而，股票的上升随即停止。票的上升随即停止。万科万科力挽狂澜力挽狂澜君万之争的意义君万之争的意义在在“君万之争君万之争”事发之前，万科为其企业发展战略、主事发之前，万科为其企业发展战略、主业和辅30、业的关系、跨区域发展等问题深感迷茫，万事具备，业和辅业的关系、跨区域发展等问题深感迷茫，万事具备，只欠东风，这东风却是通过君安刮来。只欠东风，这东风却是通过君安刮来。“君万之争君万之争”用一用一种特殊的方式，使万科转型的速度和力度都大大增强，促种特殊的方式，使万科转型的速度和力度都大大增强，促使万科下决心将房地产作为主业。使万科下决心将房地产作为主业。王石将自己在万科的统帅地位巩固到前所未有的程度。王石将自己在万科的统帅地位巩固到前所未有的程度。从此之后，没有人再有能力，也没有人有办法，再来挑战从此之后，没有人再有能力，也没有人有办法，再来挑战王石在万科的地位，虽然王石在万科的股份一直小得可以31、王石在万科的地位，虽然王石在万科的股份一直小得可以忽略不计。忽略不计。使王石对股市的使王石对股市的“阴暗面阴暗面”有了更深刻的认识，他果有了更深刻的认识，他果断申请停牌，打赢了中国股市第一次对恶意炒作的战争，断申请停牌，打赢了中国股市第一次对恶意炒作的战争，对中国股市和万科的发展意义重大。此后万科一直对股市对中国股市和万科的发展意义重大。此后万科一直对股市炒作十分警惕，保护小股东的利益从此成为万科企业文化炒作十分警惕，保护小股东的利益从此成为万科企业文化的一部分。的一部分。华润入主华润入主华润华润万科万科华远华远华润背景华润背景华润集团最早可以追溯到华润集团最早可以追溯到1938年年“联和行联32、和行”。1983年，改组为华润（集团）有限公司，总部位于香港湾仔年，改组为华润（集团）有限公司，总部位于香港湾仔港湾道港湾道26号华润大厦。华润植根香港超过半个世纪，一号华润大厦。华润植根香港超过半个世纪，一直秉承开放进取、携手共创美好生活的理念。经过多年直秉承开放进取、携手共创美好生活的理念。经过多年的努力，华润的基业不断壮大，商誉卓越，已发展成为的努力，华润的基业不断壮大，商誉卓越，已发展成为中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，总资中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，总资产达产达1,400亿港元，营业额达亿港元，营业额达800亿港元。华润集团从事亿港元。华润集团从事的行业都33、与大众生活息息相关，主营业务包括日用消费的行业都与大众生活息息相关，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业三块领域。三块领域。截至截至2007年年12月月31日之财政年度，华润集团业绩日之财政年度，华润集团业绩再创新高，总资产达到再创新高，总资产达到2,444亿亿港元港元，营业额达，营业额达1,150亿亿港元，这些成绩的取得都是与华润集团近年来积极调整港元，这些成绩的取得都是与华润集团近年来积极调整企业战略企业战略，不断推进专业化和加强竞争力的努力分不开，不断推进专业化和加强竞争力的努力分不开的的。华润集团于华润集团34、于1948年成立于香港，属于国务院直属企年成立于香港，属于国务院直属企业，曾是中国各大进出口总公司在香港的总代理。华业，曾是中国各大进出口总公司在香港的总代理。华润集团一直是中国与世界其它地区之间进行贸易的重润集团一直是中国与世界其它地区之间进行贸易的重要桥梁。要桥梁。目前，目前，华润集团旗下拥有华润集团旗下拥有119个利润中心，年个利润中心，年营业额营业额43.98亿美元，总资产至亿美元，总资产至2000年为年为73亿美元。作亿美元。作为重要的红筹中资机构，华润在香港联交所还有为重要的红筹中资机构，华润在香港联交所还有5家上家上市公司。市公司。华润入主万科的动机很明确，华润就是想将中国华润入35、主万科的动机很明确，华润就是想将中国地产业中的两个知名公司万科和华远组合成为中国最地产业中的两个知名公司万科和华远组合成为中国最大的地产集团，形成地产业中的大的地产集团，形成地产业中的“航空母舰航空母舰”。华润。华润高层中，谦虚一点的说法是希望华润系主营地产的北高层中，谦虚一点的说法是希望华润系主营地产的北京置地成为京置地成为“中国最大的地产公司之一中国最大的地产公司之一”。万科借用了深圳经济特区发展（集团）公司，也就是万科借用了深圳经济特区发展（集团）公司，也就是常常被人们提起的常常被人们提起的“深特发深特发”这个国企的这个国企的“壳壳”，也就，也就是说深特发是万科的全资控股公司。而王石可不36、想按国企是说深特发是万科的全资控股公司。而王石可不想按国企计划经济的一套进行实际操作。计划经济的一套进行实际操作。1991年，万科在深圳上年，万科在深圳上市，成为上市公司。万科的经营各方面已经形成职业经理市，成为上市公司。万科的经营各方面已经形成职业经理人制度，经营权和所有权都已经分离。万科要发展，就要人制度，经营权和所有权都已经分离。万科要发展，就要扩股融资，但扩股融资，但“深特发深特发”既不想投资，又不想股权被稀释。既不想投资，又不想股权被稀释。当年，当年，“深特发深特发”手中有上百万亩土地，正是万科所手中有上百万亩土地，正是万科所稀缺的，王石希望东家稀缺的，王石希望东家“以土地换股权以土37、地换股权”，成为真正的，成为真正的“一枝独秀一枝独秀”的大股东。深特发自身的财务状况并不太妙，的大股东。深特发自身的财务状况并不太妙，而且由于万科的股权分散，深特发持股比例已经很小，再而且由于万科的股权分散，深特发持股比例已经很小，再加上国有股又不能在二级市场上流通，深特发不愿意再增加上国有股又不能在二级市场上流通，深特发不愿意再增加投入。加投入。万科的背景万科的背景经过几轮斗争，万科终于通过几次扩股融资近经过几轮斗争，万科终于通过几次扩股融资近18亿元，亿元，这在国内上市公司中名列前茅。而这在国内上市公司中名列前茅。而“深特发深特发”虽然还保持虽然还保持了第一大股东，但股权已下降到了第一大股38、东，但股权已下降到9%。此时，万科不仅已此时，万科不仅已是一个公众公司，而且股权结构对经营者来说非常有利：是一个公众公司，而且股权结构对经营者来说非常有利：股权分散，这更有利于经营者有股权分散，这更有利于经营者有“话语权话语权”。但这一局面但这一局面有一致命缺陷：因股份分散，大股东不愿配置优质资产，有一致命缺陷：因股份分散，大股东不愿配置优质资产，也不愿意扩股融资而失去第一大股东的地位。也不愿意扩股融资而失去第一大股东的地位。万科的另一个问题是土地的问题。万科数量上的土地万科的另一个问题是土地的问题。万科数量上的土地储备并不算少，但是万科的土地大多都是在城乡结合的边储备并不算少，但是万科的土地39、大多都是在城乡结合的边缘地带，万科不太容易拿到一手的好地。以至外人看来，缘地带，万科不太容易拿到一手的好地。以至外人看来，万科更注重发展城乡结合部的低密度式建筑产品，注重多万科更注重发展城乡结合部的低密度式建筑产品，注重多城市、分散规模的非主流市场操作模式。城市、分散规模的非主流市场操作模式。此时王石想到给万科换一位东家。此时王石想到给万科换一位东家。究竟什么样的东家适合万科？究竟什么样的东家适合万科？万科理想中的大股东应该有雄厚的资金实力，有海万科理想中的大股东应该有雄厚的资金实力，有海外融资背景能力，也要有良好的政府关系，优质的土地外融资背景能力，也要有良好的政府关系，优质的土地储备。储备40、。此时华润浮现在了王石的眼前。此时华润浮现在了王石的眼前。华润集团于华润集团于1948年成立于香港，属于国务院直属企业，成立的初衷是解年成立于香港，属于国务院直属企业，成立的初衷是解决新中国建立政权后党的经费来源，决新中国建立政权后党的经费来源，2000年其总资产已年其总资产已达到达到500亿港币。最重要的是，华润在香港联交所还有亿港币。最重要的是，华润在香港联交所还有家上市公司。而且，早在家上市公司。而且，早在1994年华润就通过收购北京华年华润就通过收购北京华远切入了北京房地产市场。北京华远是北京西城区为旧远切入了北京房地产市场。北京华远是北京西城区为旧城改造而设立，拥有令同行羡慕的政府背41、景和土地资源。城改造而设立，拥有令同行羡慕的政府背景和土地资源。华润收购华远华润收购华远70%的股份后，以北京置地名义在香港上的股份后，以北京置地名义在香港上市。这样看来，华润有钱、有地，还有文化，显然非常市。这样看来，华润有钱、有地，还有文化，显然非常符合王石心目中新东家的条件。符合王石心目中新东家的条件。1997年华润第一次准备收购万科，最终因深特发的反年华润第一次准备收购万科，最终因深特发的反悔而告终。悔而告终。2000年年3月月8日万科发布公告：其原第一大股东深特日万科发布公告：其原第一大股东深特发已于发已于3月月6日签署转让该公司股权协议。待有关部门批准日签署转让该公司股权协议。待有42、关部门批准后，深万科将加盟华润上市公司系，华润北京置地公司的后，深万科将加盟华润上市公司系，华润北京置地公司的全资附属公司。全资附属公司。此次特发集团将其持有深万科国有法人股全部转让此次特发集团将其持有深万科国有法人股全部转让给华润北京置地的附属公司，占万科总股本的给华润北京置地的附属公司，占万科总股本的811。有关手续正在报批之中，尚待主管部门批准。此外，华润有关手续正在报批之中，尚待主管部门批准。此外，华润北京置地有限公司已持有深万科北京置地有限公司已持有深万科B股股17，073，528股，股，占万科总股本的占万科总股本的271。若此次股权转让成功，华润北。若此次股权转让成功，华润北京置地43、有限公司将合计持有万科京置地有限公司将合计持有万科1082的股份成为其的股份成为其第一大股东。第一大股东。华润入主万科华润入主万科入主万科之后，华润方面拟用每股入主万科之后，华润方面拟用每股42港元收购深万科港元收购深万科B股，股，增持到增持到50。在深交所，深万科。在深交所，深万科A股股价是股股价是13元元14元，由于深元，由于深万科万科A股和股和B股实行股实行“同股同权同股同权”的原则，华润用每股的原则，华润用每股42元港元港币收购币收购B股，一些投资者认为是一种不平衡。据一位股市资深人股，一些投资者认为是一种不平衡。据一位股市资深人士分析说，根据两周前香港联交所的数据，地产公司的平均市盈44、士分析说，根据两周前香港联交所的数据，地产公司的平均市盈率为率为67倍，华润用倍，华润用42元港币收购万科元港币收购万科B股，市盈率已达股，市盈率已达10倍。倍。2000年年12月月24日下午，深万科董事会爆出新闻，决定正式日下午，深万科董事会爆出新闻，决定正式宣布放弃目前第一大股东宣布放弃目前第一大股东华润集团及其关联公司日前提出华润集团及其关联公司日前提出的增持深万科的增持深万科B股股50股权的方案。当天上午深交所的大屏幕上，股权的方案。当天上午深交所的大屏幕上，深万科将宣告停牌，并发布一份董事会公告：深万科将宣告停牌，并发布一份董事会公告：“由于不同的投资者对本公司由于不同的投资者对本公45、司2000年度增发年度增发B股方案的理解股方案的理解不同，以及该方案将对本公司产生影响的认识存在差异，董事会不同，以及该方案将对本公司产生影响的认识存在差异，董事会决定放弃上述方案，并取消将召开的决定放弃上述方案，并取消将召开的2000年度第二次临时股东年度第二次临时股东大会。大会。编号编号股东名称股东名称持股数持股数(股股)持股比例持股比例1深圳经济特区发展（集团）公深圳经济特区发展（集团）公司司511555998.110%2添发庆丰（常州）发展有限公添发庆丰（常州）发展有限公司司269201504.270%3CREDIT LYONNAIS SECURITIES（ASIA）LTD17113946、572.710%4刘元生刘元生137326562.180%5REXMORE COMPANY LIMITED110382391.750%6CHARM YIELD INVESTMENT LIMITED64211891.020%7君安代理有限公司君安代理有限公司61770650.980%8万科企业股份有限公司工会委万科企业股份有限公司工会委员会员会58950780.930%9泰和证券投资基金泰和证券投资基金42931780.680%10陕西证券有限公司陕西证券有限公司36798330.580%2000年年6月月30日万科十大股东日万科十大股东编号编号股东名称股东名称持股数持股数(股股)持股比例持股比47、例1中国华润总公司中国华润总公司7807574912.370%2CREDIT LYONNAIS SECURITIES(ASLA)LTD171139572.710%3刘元生刘元生132585272.100%4REXMORE COMPANY LIMITED103927051.650%5CHARM YIELD INVESTMENT LIMITED64211891.020%6同盛证券投资基金同盛证券投资基金62000000.980%7君安代理有限公司君安代理有限公司61769910.980%8万科企业股份有限公司工会委万科企业股份有限公司工会委员会员会58950780.930%9陕西证券有限公司陕西证48、券有限公司36798330.580%10CBNY S/A PNC/SKANDLA SELECT FUND/CHINA EQUITY AC33158420.530%2000年年12月月31日万科十大股东日万科十大股东2003年年6月月30日，华润集团母公司日，华润集团母公司中国华润总中国华润总公司宣布，连同其它四家发起人（中粮进出口有限公司、公司宣布，连同其它四家发起人（中粮进出口有限公司、中国五矿进出口总公司、中国化工进出口总公司、中国中国五矿进出口总公司、中国化工进出口总公司、中国华能集团公司）在北京共同成立华能集团公司）在北京共同成立“华润股份有限公司华润股份有限公司”。中国华润将其持有的49、全部经营性业务，包括华润集团以中国华润将其持有的全部经营性业务，包括华润集团以及其它境内外业务，全部注入了华润股份有限公司。新及其它境内外业务，全部注入了华润股份有限公司。新设立的华润股份注册资本高达亿元，中国设立的华润股份注册资本高达亿元，中国华润持有华润股份股本总额。华润持有华润股份股本总额。华润股份宣布成立的当天，便出手收购了华润股份宣布成立的当天，便出手收购了“地产巨地产巨头头”万科。万科（）前天发布万科。万科（）前天发布公告称，万科大股东发生变化公告称，万科大股东发生变化中国华润所持有的中国华润所持有的万科的全部股份和债券都转让给华润股份持有。万科的全部股份和债券都转让给华润股份持有50、。编号编号股东名称股东名称持股数持股数(股股)持股比例持股比例1华润股份有限公司华润股份有限公司161909476614.730%2易方达深证易方达深证100交易型开放式指交易型开放式指数证券投资基金数证券投资基金1346937111.230%3刘元生刘元生1337912081.220%4中国人寿保险股份有限公司中国人寿保险股份有限公司-分分红红-个人分红个人分红-005L-FH002深深1294549171.180%5博时主题行业股票证券投资基博时主题行业股票证券投资基金金1239999201.130%6融通深证融通深证100指数证券投资基金指数证券投资基金939903030.850%7全国51、社保基金一零三组合全国社保基金一零三组合811000000.740%8HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD783551900.710%9博时价值增长证券投资基金博时价值增长证券投资基金750000000.680%10UBS AG749360800.680%2012年年3月月13日万科十大股东日万科十大股东股权激励股权激励定义：股权激励是让经营者获得公司股权，使他们能够定义：股权激励是让经营者获得公司股权，使他们能够以股东的身份参与企业决策、分享利润、承担分险，从而勤以股东的身份参与企业决策、分享利润、承担分险，从而勤勉尽责地为公司的长期52、发展服务的一种激励方法。勉尽责地为公司的长期发展服务的一种激励方法。对象：公司经营者（董事会和监事会成员，高、中层管对象：公司经营者（董事会和监事会成员，高、中层管理人员，突出的员工）理人员，突出的员工）目的：在两权（所有权和经营管理权）分离情况下，从目的：在两权（所有权和经营管理权）分离情况下，从原来的经理人与股东间的博弈变为经理人与股东间的利益休原来的经理人与股东间的博弈变为经理人与股东间的利益休戚相关，使经理人在经营过程中更多的关心公司的长期价值。戚相关，使经理人在经营过程中更多的关心公司的长期价值。方式：限制性股票、股票增值权方式：限制性股票、股票增值权股票期权、业绩股票股票期权、业绩53、股票矛盾矛盾矛盾矛盾委托代理委托代理所有者所有者经营者经营者股权激励制度，是迄今为止解决公司所有者与管理者股权激励制度，是迄今为止解决公司所有者与管理者之间代理问题最好的制度创新之一。之间代理问题最好的制度创新之一。原因原因2006年万科开始首次限制性股票激励制度。（年万科开始首次限制性股票激励制度。（限制限制性股票：是指事先授予激励对象一定数量的公司股票，但性股票：是指事先授予激励对象一定数量的公司股票，但对股票的来源、抛售等有一些特殊限制，一般只有当激励对股票的来源、抛售等有一些特殊限制，一般只有当激励对象完成特定目标（如扭亏为盈）后，激励对象才可抛售对象完成特定目标（如扭亏为盈）后，激励54、对象才可抛售限制性股票并从中获益。限制性股票并从中获益。）激励基金的提取有三个指标：激励基金的提取有三个指标：一、当年净利润增长率超过一、当年净利润增长率超过15%，二、全面摊薄的年净资产收益率（二、全面摊薄的年净资产收益率（ROE）超过）超过12%，三、如果公司增发或配售股份，当年每股收益增长率三、如果公司增发或配售股份，当年每股收益增长率超过超过10%。但除此之外的情形不受这一条限制。但除此之外的情形不受这一条限制。万科首次股权激励计划万科首次股权激励计划除了以上三项指标，万科管理层获得激励还有一除了以上三项指标，万科管理层获得激励还有一个门槛个门槛经过第一年储备期、第二年等待期后，第经过55、第一年储备期、第二年等待期后，第三年可交到高管手上。高管拿到这些股票后，每年最三年可交到高管手上。高管拿到这些股票后，每年最多可以卖出多可以卖出25%。董事长、总经理的分配额度分别为当年拟分配总董事长、总经理的分配额度分别为当年拟分配总额的额的10%和和7%。激励人数为不超过公司专业员工总。激励人数为不超过公司专业员工总数的数的8%。激励基金提取比例：激励基金提取比例：净利润增长率超过净利润增长率超过15%但不超过但不超过30%时，以利润时，以利润增长率为提取百分比、以净利润净增加额为提取基数，增长率为提取百分比、以净利润净增加额为提取基数，计提当年度激励基金；计提当年度激励基金；净利润增长比56、例超过净利润增长比例超过30%时，以时，以30%为提取百分为提取百分比、以比、以净利润净增加额为提取基数，计提当年度激净利润净增加额为提取基数，计提当年度激励基金；励基金；计提的激励基金不超过当年净利润的计提的激励基金不超过当年净利润的10%。股票股票简称简称企企业业性性质质激励模激励模式式行权、行权、授予授予价格价格(元元)股价股价（元）（元）2006占当占当时时总股总股本比本比例例行权条件行权条件万科A国企限制性股票-15.4410%净利润增长率超过15%，全面摊薄的年净资产收益率超过12%伊利股份国企股票期权13.3326.509.68上一年度扣除非经常性损益后的净利润增长率不低于17%57、且上一年度主营业务收入增长率不低于20%宝钢股份国企限制性股票-8.66首期1%公司经审计的年度净资产现金回报率（EOE）达到或超过目标值。目标值取两个数值中的较高者，一是业绩年度内中国人民银行公布的一年期人民币贷款基准利率，二是境内、境外同行业对比企业同一年度EOE平均值。七匹狼民营股票期权10.219.806.33%1）行权前一年七匹狼扣除非经常损益后的加权平均净资产收益率不低于10%。2）行权前一年七匹狼扣除非经常损益后的净利润年平均增长率不低于10。美的电器民营股票期权10.811.857.03%较前一年度净利润增长不低于15%、加权平均净资产收益率不低于12%；2006年，万科曾率先58、启动为期三年的限制性股票年，万科曾率先启动为期三年的限制性股票激励计划。万科仅激励计划。万科仅2006年度的激励计划得以在年度的激励计划得以在2008年年9月完成实施。由于月完成实施。由于A股市场在股市场在2007年之后年之后经历了巨幅调整，万科经历了巨幅调整，万科2007年的激励计划因股价未年的激励计划因股价未能达标而放弃。能达标而放弃。房地产市场也在房地产市场也在2008年进入调整期，年进入调整期，08年的金年的金融风暴令不少上市公司业绩滑坡，与业绩挂钩的股融风暴令不少上市公司业绩滑坡，与业绩挂钩的股权激励计划也因此泡汤。权激励计划也因此泡汤。2008年，万科年，万科A扣除非扣除非经常性损59、益后的净利润较上年下降经常性损益后的净利润较上年下降15.61%，未能达，未能达成激励计划约定的成激励计划约定的扣除非经常性损益后年净利润扣除非经常性损益后年净利润增长率超过增长率超过15%这一业绩指标，导致其这一业绩指标，导致其2008年度年度激励计划终止实施。由此万科首期激励计划终止实施。由此万科首期2006-2008年的年的三年激励计划实际上只实施了一年。三年激励计划实际上只实施了一年。股权激励计划泡汤股权激励计划泡汤本次股权激励的意义本次股权激励的意义2006年年1月月1日日上市公司股权激励管理办法上市公司股权激励管理办法实实施以来，万科是第一家提出股权激励计划的地产企业。施以来，万科60、是第一家提出股权激励计划的地产企业。此前几年中，上市公司此前几年中，上市公司MBO计划屡遭波折，其主计划屡遭波折，其主要弊端有二：国有控股企业有被管理层经由低价要弊端有二：国有控股企业有被管理层经由低价收购收购实现控股，造成国有资产变相流失的可能；或者，演实现控股，造成国有资产变相流失的可能；或者，演变为仅是对管理层经营业绩的单纯奖励。万科股权激变为仅是对管理层经营业绩的单纯奖励。万科股权激励计划是对以上设计的超越。励计划是对以上设计的超越。正如众多分析人士所观察到的，作为一家股权分散、正如众多分析人士所观察到的，作为一家股权分散、大股东控制力微弱的企业，万科的管理层理论上存在大股东控制力微弱61、的企业，万科的管理层理论上存在如下动力：通过不断融资，摊薄所有者权益，寻求经如下动力：通过不断融资，摊薄所有者权益，寻求经营者自身利益的最大化，从而出现所谓营者自身利益的最大化，从而出现所谓“内部人控制内部人控制”现象。万科首期股权激励计划的创新价值恰恰着眼现象。万科首期股权激励计划的创新价值恰恰着眼于防止这种现象的发生。于防止这种现象的发生。此外，实行限制性股权激励计划，限定激此外，实行限制性股权激励计划，限定激励范围励范围(不超过企业职数的不超过企业职数的8%)，设置股权，设置股权激励最低门槛，将管理层业绩与其利益紧激励最低门槛，将管理层业绩与其利益紧密联系，有助于在密联系，有助于在投资投62、资者与管理层之间建者与管理层之间建立一种相互信任、利益共存的关系，在两立一种相互信任、利益共存的关系，在两者获得双赢的同时，企业也获得长足发展。者获得双赢的同时，企业也获得长足发展。这也正是万科股权激励计划的示范意这也正是万科股权激励计划的示范意义所在。义所在。万科的第二次股权激励计划万科的第二次股权激励计划时隔四年，时隔四年，2010年万科再次启动股权激励计划。万科年万科再次启动股权激励计划。万科此次拟授予的是股票期权（此次拟授予的是股票期权（股票期权是指上市公司授予激股票期权是指上市公司授予激励对象在未来一定期限内以预先确定的价格和条件购买本励对象在未来一定期限内以预先确定的价格和条件购买63、本公司一定数量股份的权利。激励对象可以其获授的股票期公司一定数量股份的权利。激励对象可以其获授的股票期权在规定的期间内以预先确定的价格和条件购买上市公司权在规定的期间内以预先确定的价格和条件购买上市公司一定数量的股份，也可以放弃该种权利。一定数量的股份，也可以放弃该种权利。），有效期为），有效期为4年。年。此次万科再度推出激励计划。由于采用股票期权，其此次万科再度推出激励计划。由于采用股票期权，其价值完全由未来股价决定，股东与激励对象利益的一致性价值完全由未来股价决定，股东与激励对象利益的一致性已不言而喻。已不言而喻。分析人士指出，从万科此次股票期权激励计划的行权分析人士指出，从万科此次股票期64、权激励计划的行权条件来看，对于业绩考核指标的设定较之前的限制性股票条件来看，对于业绩考核指标的设定较之前的限制性股票计划更为严格，考虑到未来市场的波动性和风险，万科的计划更为严格，考虑到未来市场的波动性和风险，万科的管理团队要想顺利获得奖励并不轻松。管理团队要想顺利获得奖励并不轻松。根据公告，万科此次股票期权激励计划的有效期为根据公告，万科此次股票期权激励计划的有效期为4年，将采取一次授予、分三批行权的方式。即从授予日年，将采取一次授予、分三批行权的方式。即从授予日开始，经过一年的等待期后，在随后的三个行权期，分开始，经过一年的等待期后，在随后的三个行权期，分别有别有40%、30%、30%的期65、权在满足业绩条件前提下于的期权在满足业绩条件前提下于第一、第二和第三个行权期获得可行权的权利。如果当第一、第二和第三个行权期获得可行权的权利。如果当期未满足业绩条件，对应的部分期权将立刻作废，由公期未满足业绩条件，对应的部分期权将立刻作废，由公司无偿收回并统一注销。司无偿收回并统一注销。而在业绩指标的设定上，万科本次期权计划较之前而在业绩指标的设定上，万科本次期权计划较之前2006-2008年的激励方案更趋严格。万科本次期权计划年的激励方案更趋严格。万科本次期权计划的基本行权条件为：第一，要求三个行权期全面摊薄的的基本行权条件为：第一，要求三个行权期全面摊薄的年净资产收益率依次不低于年净资产收66、益率依次不低于14%、14.5%和和15%；而；而20062008年限制性股票计划的要求为不低于年限制性股票计划的要求为不低于12。第。第二，相比基准年，之后第一、二、三年的净利润增长率二，相比基准年，之后第一、二、三年的净利润增长率依次不低于依次不低于20%、45%和和75%，这相当于超过每年，这相当于超过每年20的复合增长率，远高于前次净利润年增长率不低于的复合增长率，远高于前次净利润年增长率不低于15的标准。的标准。此外还应注意到的是，万科期权方案在计算净资产此外还应注意到的是，万科期权方案在计算净资产收益率（收益率（ROE）时，选择的是最严格的全面摊薄）时，选择的是最严格的全面摊薄RO67、E计算方法，这比市场普遍采用的加权平均计算方法，这比市场普遍采用的加权平均ROE更难实更难实现。现。“即使和万科自身的历史数据相比，此次激励计划即使和万科自身的历史数据相比，此次激励计划的指标选择也是比较苛刻的。的指标选择也是比较苛刻的。”分析人士指出，分析人士指出，“过过去去10年万科全面摊薄年万科全面摊薄ROE的平均值为的平均值为13.35%，而目前，而目前万科三年的万科三年的ROE考核指标依次为考核指标依次为14%、14.5%和和15%，实际上正处于公司平均历史水平偏上一点，如果按，实际上正处于公司平均历史水平偏上一点，如果按最后一年最后一年15%的的ROE考核指标，过去考核指标，过去168、0年中，万科实年中，万科实际上只有际上只有2005年和年和2007年这两年的业绩能够达标。年这两年的业绩能够达标。”该人士表示，从此次业绩指标的选择来看，万科的股该人士表示，从此次业绩指标的选择来看，万科的股权激励方案的考核绝非权激励方案的考核绝非“走走过场走走过场”，管理团队要想，管理团队要想顺利获得行权绝不轻松。顺利获得行权绝不轻松。万科成功的关键点万科成功的关键点1、持续的向标杆学习能力、持续的向标杆学习能力2、准确的市场定位与积极的品牌塑造、准确的市场定位与积极的品牌塑造3、高效的内部成本管理、高效的内部成本管理4、多元化的融资渠道、多元化的融资渠道5、超越客户期望的万科物业管理、超越客户期望的万科物业管理6、突出的激励机制、突出的激励机制谢谢大家!