1、西王即墨商都项目整体定西王即墨商都项目整体定位及发展策略报告位及发展策略报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产有限公司所有，未经世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2013/9/22谨呈：青岛西王山臵业有限公司【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目研究的工作阶段划分项目研究的工作阶段划分项目整体研究项目整体研究（终稿汇报）（终稿汇报）启动区项目定位启动区项目2、定位（终稿汇报）（终稿汇报）市场调研工作市场调研工作项目地块查勘项目地块查勘区域研究：区域研究：区域板块、人口、交通、商业、写字楼、公寓、酒店、住宅、别墅、综合体等各方面的调研城市研究：城市研究：城市规划、城市板块划分、商业市场、写字楼市场、公寓市场、酒店市场、住宅市场的整体扫描访谈：访谈：专业人士、房地产行业人士房地产中介机构、客户访谈、政府部门访谈2013/08/212013/08/172013/08/212013/08/17宏观背景分析区域市场研究目标客户需求分析轨道交通专题研究大盘开发专题研究地块解析项目整体定位整体发展战略启动区功能定位启动区客户定位启动区竞争策略启动区经济测算物业发3、展建议（终稿汇报）物业发展建议（终稿汇报）定位回顾启动区策略各物业发展建议经济测算第一阶段第三阶段第一阶段第三阶段第二阶段第二阶段2013/9/232013/9/232013/10/152013/11/152013/10/152013/11/15【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】本次报告重点解决的问题本次报告重点解决的问题1 1轨道交通大盘的驱动力问题轨道交通大盘的驱动力问题2 2大盘的开发策略及盈利模式问题大盘的开发策略及盈利模式问题4、轨道交通、商贸中心、马山对我们的影响问题轨道交通、商贸中心、马山对我们的影响问题项目的占位问题项目与青岛和即墨的关系项目的占位问题项目与青岛和即墨的关系大盘开发强度、规划布局问题大盘开发强度、规划布局问题3 34 45 5【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】4旅游业旅游业人口牵引人口牵引区域及项目占位区域及项目占位商贸产业商贸产业报告框架项目定位及整体开发策略项目定位及整体开发策略各物业市场研究各物业市场研究项目开发强度探讨项目开发强度探5、讨项目功能布局及开发分期项目功能布局及开发分期项目本体及核心问题项目本体及核心问题轨道交通理论及案例研究轨道交通理论及案例研究项目开发强度预估项目开发强度预估地块网格价值分析地块网格价值分析大盘操作经验大盘操作经验轨道交通轨道交通【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】即墨市2011年GDP位于青岛市第3位，2012年福布斯中国大陆最佳县级城市第17位，经济发展水平和发展前景良好即墨市2011年GDP位于青岛市第3位，2012年福布斯中国大陆6、最佳县级城市第17位，经济发展水平和发展前景良好城市经济城市经济5即墨市2011年GDP位于青岛市第3位，仅次于黄岛区、城阳区；即墨市GDP增长率近年来始终高于青岛，维持在13%以上，经济发展势头较好；2012年福布斯中国大陆最佳县级城市第17位，前16位，除增城（广东）、荣成（山东）外，均属江、浙两省。20122012年福布斯中国最佳县级城市排行榜年福布斯中国最佳县级城市排行榜排名城市消费力指数排名客运指数排名货运指数排名私营经济活力指数排名1昆山4324162常熟1151473江阴366104张家港71412135吴江6202826义乌911117太仓2215148慈溪14262239余姚7、101616510宜兴122771911海宁8518812诸暨512112513增城20249414荣成2311231515海门1729241216上虞1318202317即墨21430918龙口19832919胶州1517262120温岭1891026数据来源：青岛统计信息网、福布斯中文网1174.6 812.7 690.1 668.3 648.5 634.2 624.1 472.5 364.7 317.7 247.4 195.0 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 黄岛城阳即墨胶州胶南市南平度莱西崂山市北李沧四方2011年青岛各区市GDP比较（亿元）2011年8、青岛各区市GDP比较（亿元）3183.2 3750.2 4401.6 4853.9 5666.2 6615.6 7302.1 358.2 433.8 499.0 514.1 573.5 690.1 788.0 15.7%16.0%13.2%12.2%12.9%11.7%10.6%18.0%17.6%14.8%14.1%13.8%16.8%14.3%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2006200720082009201020112012青岛GDP（亿元）即墨GDP（亿元）青岛GDP年增长率9、即墨GDP年增长率20062006-20122012年青岛和即墨年青岛和即墨GDPGDP及年增长率及年增长率【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】即墨市第二产业占比最大，以针织服装和机械制造为主，三产增长趋势较弱，但未来规划较好即墨市第二产业占比最大，以针织服装和机械制造为主，三产增长趋势较弱，但未来规划较好产业结构产业结构第二产业占比最大，以针织服装和机械制造业为主：第二产业占比最大，以针织服装和机械制造业为主：截至2011年末，即墨市共10、有规模以上工业企业（年主营业务收入2000万元以上）622家，全年共实现工业总产值1561.2亿元，其中针织服装企业和机械制造企业生产总值之和占一半；第三产业比重低于青岛市平均水平，增长趋势较弱，但未来规划较好：第三产业比重低于青岛市平均水平，增长趋势较弱，但未来规划较好：即墨市采取了一系列举措促进产业发展，形成了七大产业集群，加快商贸物流、旅游会展、航空服务、现代金融等服务业发展，努力构建传统服务业和现代服务业齐头并进发展格局；拥有青岛市级以上名牌产品、著名商标116个，其中中国名牌产品7个，中国驰名商标6个，拥有国家免检产品3个。数据来源：青岛统计信息网0%20%40%60%80%100%11、20122011201020092008200720064.4%4.6%4.9%4.7%5.1%5.4%5.8%46.6%47.6%48.7%49.9%50.8%51.6%52.4%49.0%47.7%46.4%45.4%44.2%43.0%41.9%一产占比二产占比三产占比20062006-20122012年青年青岛岛市三市三产比重产比重0%20%40%60%80%100%20122011201020092008200720067.2%7.8%8.3%7.8%7.8%8.6%8.5%53.0%54.1%54.6%56.3%55.1%56.0%54.5%39.8%38.1%37.0%35.9%12、37.1%35.4%37.0%一产占比二产占比三产占比2006-2012年即墨市三产比重2006-2012年即墨市三产比重6【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】77.0 8.1 23.7 5.1 4.2 4.8 4.6 4.8 2.6 4.7 4.5 2.8 3.2 3.6 4.7 2.9 4.8 3.7 3.0 4.1 2.8 4.0 4.0 0 5 10 15 20 25 环秀街道潮海街道通济街道北安街道龙山街道鳌山卫镇温泉镇龙泉镇刘13、家庄镇蓝村镇店集镇灵山镇七级镇王村镇丰城镇段泊岚镇移风店镇普东镇大信镇田横镇金口镇华山镇南泉镇即墨市第六次人口普查各街道、镇常住人口（万人）即墨市第六次人口普查各街道、镇常住人口（万人）即墨市总人口近年来变化不大，2012年户籍总人口为113.4万人，其中非农人口50.2万人，市区人口主要即墨市总人口近年来变化不大，2012年户籍总人口为113.4万人，其中非农人口50.2万人，市区人口主要集中于城西集中于城西人口构成人口构成情况情况2006-2012年即墨市总人口和非农业人口变化不大，2012年户籍总人口为113.4万人，其中非农人口50.2万人；即墨市区常住人口主要集中于城西，项目所在的通14、济街道常住人口最多，第六次普查人口达23.7万人，远高于其他街道（镇）。通济街道通济街道数据来源：青岛统计信息网50.2 50.0 49.6 49.3 49.0 48.3 47.2 63.2 63.2 63.3 63.4 63.1 62.9 62.8 0204060801001202012201120102009200820072006非农人口农业人口20062006-20122012年即墨市非年即墨市非农人农人口和农业人口的变口和农业人口的变化（万人）化（万人）【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t15、唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】28567 31420 31100 25419 25405 24529 24524 22590 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 青岛黄岛区城阳区即墨胶州胶南莱西平度20112011年青年青岛岛及五县市城及五县市城镇居民人均可支配收入（元）镇居民人均可支配收入（元）即墨城镇居民人均可支配收入和社会消费品零售总额始终保持较高的年增长率，2011年城镇居民人均可支配收入在五个县级市中排名第1位即墨城镇居民人均可支配收入和社会消费品零售总额始终保持较高的年增长率，2011年城镇居民人均可16、支配收入在五个县级市中排名第1位人均收入与人均收入与消费水平消费水平即墨市城镇居民人均可支配收入年增长率除2009年，均在10%以上，以近几年的平均增长率计算，即墨市城镇居民人均可支配收入在2013年将超过青岛2012年的水平；2011年即墨市城镇居民人均可支配收入在五个县级市中排名第1位；即墨市社会消费品零售总额年增长率均在15%以上，消费品市场状况良好。数据来源：青岛统计信息网8153281785620464223682499828567321451333115813180551977422190254192860918.6%16.5%14.6%9.3%11.8%14.3%12.5%17.17、1%18.6%14.2%9.5%12.2%14.6%12.6%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%050001000015000200002500030000350002006200720082009201020112012青岛（元）即墨（元）青岛年增长率即墨年增长率20062006-20122012年青岛和即墨城镇居民人均可支配收入及年增长率年青岛和即墨城镇居民人均可支配收入及年增长率1006.7 1199.2 1464.8 1744.0 1902.7 2232.9 2564.5 105.5 124.8 152.6 179.6 194.0 228.0 264.3 16.318、%19.1%22.2%19.1%18.7%17.4%14.9%16.3%18.3%22.3%15.5%17.7%18.0%16.1%0%5%10%15%20%25%0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2006200720082009201020112012青岛（亿元）即墨（亿元）青岛年增长率即墨年增长率20062006-20122012年青岛和即墨消费品零售总额及年增长率年青岛和即墨消费品零售总额及年增长率【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：10535278719、9【其它均为假冒】【注意甄别】老城区老城区本项目本项目国际商贸城国际商贸城项目位于即墨国际商贸城的西部，区域认知度低，但随着轨道交通开通及商贸区的发展，未来前景良好项目位于即墨国际商贸城的西部，区域认知度低，但随着轨道交通开通及商贸区的发展，未来前景良好项目区位项目区位蓝鳌路青威路区域现状：区域现状：区域认知度低，在即墨当地人眼中属于城郊，周边遍布与服装加工相关的小工厂、家庭式小作坊；区域价值：区域价值：项目所在的国际商贸城是即墨商贸业发展的核心区，且青荣城铁开通之后，将大大提升该区域的商贸及相关产业的发展。9即墨市轨道交通产业布局图【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯20、一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目概况项目概况和基本指标和基本指标项目占地230万，商业和住宅比例及各地块容积率可调，地块内含青荣城铁轨道及站前广场项目占地230万，商业和住宅比例及各地块容积率可调，地块内含青荣城铁轨道及站前广场基本指标：基本指标：占地面积：230万；海拔限高：160m；安臵房建筑面积：71.38万；规划用地性质：包含商业、住宅的综合性用地；各地块容积率可调；商业和商品住宅比例可调；对指标的解析：对指标的解析：需研究开发强度和功能布局的相关问题；需考虑青荣城铁穿过地块内带来21、的影响；地块概况：地块概况：地块西低东高，呈长方形，较为平整；地块内保留建筑物：山东幼儿园、山东小学、加油站。编号地块现状编号地块现状1沿街工厂2待拆村庄3空地4沿街商业5空地1 12 24 4小学和幼儿园小学和幼儿园3 35 510青荣城际铁路站点布局在地块内，将为项目带来大量客流，但轨道青荣城际铁路站点布局在地块内，将为项目带来大量客流，但轨道也会带来一定的噪音及光污染也会带来一定的噪音及光污染52413山东幼儿园山东小学加油站加油站加油站【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：10522、3527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目四至及周边配套项目四至及周边配套项目四面临路，南北两侧及地块中部的鹤山路均为城市主干道，有良好的山景、河景资源和教育配套，未来医疗配套和教育配套将有较大提升项目四面临路，南北两侧及地块中部的鹤山路均为城市主干道，有良好的山景、河景资源和教育配套，未来医疗配套和教育配套将有较大提升景观资源：景观资源：地块内有陈家河贯穿，西侧紧临马山，具有优越的自然资源，未来将给项目带来良好的生态环境和旅游客流；医疗配套：医疗配套：西南侧距离项目约1.5公里处有京源医院，未来1.2公里处规划有医院；教育配套：教育配套：地块内有山东小学、山东幼儿园，周边1公里左右有在建23、的店子山小学、店子山中学和即墨新二中，未来项目周边具有良好的教育资源；物流配套：物流配套：商城汽车客运站、商城物流中心为项目的客运、货运提供便捷；地块东北角的加油站会给居住环境带来一定的影响；四至：四至：北至：青威路，即墨东西主干道，双向6车道；南至：蓝鳌路，即墨东西主干道，双向6车道；东至：华山三路，双向4车道；西至：马山路。11西侧：马山南侧：蓝鳌路东侧：华山三路北侧：青威路蓝鳌路蓝鳌路京源医院京源医院加油站加油站物流中心物流中心客运站客运站曼谷阳光曼谷阳光1km1km医院医院即墨新二中即墨新二中店子山小学店子山小学店子山中学店子山中学注：现有项目；未来项目华山三路华山三路青威路青威路鹤山24、路鹤山路【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目项目交通状况交通状况公路交通较为发达，但公交不便利，未来青荣城际铁路和R7号线的开通，将会使区域与即墨其他区域、青公路交通较为发达，但公交不便利，未来青荣城际铁路和R7号线的开通，将会使区域与即墨其他区域、青岛市区及周边县市的联系更加密切、便捷岛市区及周边县市的联系更加密切、便捷蓝鳌路鹤山路青威路华山三路站前路马山路R7线于家庄站陈家河站山东村站魏家村站即墨北站线路目的地里程自驾车时间轨道交25、通时间线路目的地里程自驾车时间轨道交通时间青荣城铁青岛北站41.5km48min10-15min青荣城铁城阳约17km27min6-8min轨道交通：轨道交通：青荣城铁：青荣城铁：站点位于本项目内，青荣城际铁路是半岛城市群间最重要的交通基础设施和最快捷运输通道，将为本项目带来较大的客流，预计2014年6月试跑；轻轨R7：轻轨R7：为远景规划，是连接即墨鳌山卫与北岸城区的城市轨道，但由于规划具体情况未定，对项目开发的影响相对较弱；公路交通：公路交通：南北两侧的蓝鳌路、青威路及穿过地块中部的鹤山路，是即墨市的东西主干道，均为双向6车道，连通市区和郊县，蓝鳌路和鹤山路也是通往城市中心和蓝色硅谷的主要26、干道；东侧的华山三路，双向4车道，是城西的主要交通干道；公交情况：公交情况：项目周边有即墨4路、12路、14路等，途经（东部）开发区、市中心和服装市场等，但发车时间较长，车次较少，公交不便利。通往蓝色硅谷青荣城际铁路设计时速250km，考虑中间停靠，轨交时间按平均时速176km注:公交站点；R7规划站点12【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目周边居住氛围项目周边居住氛围项目周边仅曼谷阳光和马山新城2个住宅小区和3个待拆迁村庄，居住氛围27、一般项目周边仅曼谷阳光和马山新城2个住宅小区和3个待拆迁村庄，居住氛围一般项目周边1km范围内，有曼谷阳光和马山新城2个住宅小区，均为多层住宅，居民以在周边市场工作的人员为主；3个待拆迁村庄均为平房；约有居民人口2.22万，周边居住氛围一般。人口估算系数说明社区/村庄数量总户数（户）户均人口（人）估算总人口数（人）人口估算系数说明社区/村庄数量总户数（户）户均人口（人）估算总人口数（人）5个76722.892.22万数据来源：青岛市第六次人口普查1 1曼谷阳光2 2海信马山新城3 3陈家河村4 4下泊村5 5宫家庄村1 12 23 34 45 51km1km13【官方正版】房商网2014版房地28、产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】周边商业商务氛围周边商业商务氛围周边商务氛围较差，零售商业氛围较差，但专业市场周边商务氛围较差，零售商业氛围较差，但专业市场丰富，未来随着新建商业项目的建成运营，商业氛围将逐步成熟，但未来竞争也将加剧丰富，未来随着新建商业项目的建成运营，商业氛围将逐步成熟，但未来竞争也将加剧5 5商业氛围：商业氛围：周边为小商品城、服装市场等专业市场聚集区；周边只有1个家佳源超市，无其他零售商业，目前项目周边零售商业氛围较差；即墨商贸城二期和三期、世29、贸商都、利群财富广场等商业项目建成运营，商业氛围将逐步成熟，但未来竞争也将加剧；商务氛围：商务氛围：项目周边3km内无写字楼运营，商务氛围较差；未来将有世贸商都1个写字楼项目投入使用，将对项目周边的商务氛围有一定的提升。1 12 24 47 76 6从项目到目的地从项目到目的地直线距离直线距离项目到服装市场约650m项目到小商品城约2.2km项目到家佳源超市约1.7km1km1km3km3km注：现有项目；未来项目142 25 56 67 7即墨小商品城世贸商都即墨服装市场家佳源超市即墨商贸城二期即墨商贸城三期利群财富广场3 31 14 43 3【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【30、谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目位臵目前项目周边住宅、商业用地出让体量较小，但未来潜在供应量较大，未来竞争可能会较为激烈目前项目周边住宅、商业用地出让体量较小，但未来潜在供应量较大，未来竞争可能会较为激烈周边土地分析周边土地分析15现状建筑物已出让住宅用地已出让商业用地未出让住宅用地未出让商业用地政府规划专业用地项目周边主要是未出让住宅用地及政府规划专业用地，体量较大；目前周边土地出让和建设项目较少，目前周边土地出让和建设项目较少，仅世贸商都、高迪墨香郡、御园、壹品华庭、佳源都31、市5个在售住宅项目，及即墨市小商品新城1个在建商业项目。世贸商都御园壹品华庭高迪墨香郡佳源都市数据来源：世联数据平台及即墨市通济街道政府农产品综合批发市场小商品新城服装类市场家居建材市场品牌研发孵化中心【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目属性界定项目属性界定三线城市商贸新区核心地段，轨道交通型的综合性大三线城市商贸新区核心地段，轨道交通型的综合性大盘盘西部商贸新区核心位臵西部商贸新区核心位臵商贸产业及轨道交通枢纽商贸产业及轨道交通枢纽32、驱动驱动山景、河景资源山景、河景资源综合性大盘综合性大盘商贸城的规划建设、轨道交通的开通、马山等强势的资源及大体量的商业物业建设决定了项目所在区域未来将成为西部的商贸、旅游、交通中心。青荣城际铁路站点位于项目内，预计2014年年底正式通车；项目紧邻服装市场和小商品城，位于规划中的商贸区核心地段。项目内有陈家河贯穿，西临马山，规划有马山公园，为项目提供了优越的自然资源和旅游资源。项目占地面积2.3平方公里，包含商业、写字楼、住宅、公建等多种物业形态。16我们的核心是大盘，我们的前提是轨道交通，马山是我们的优势我们的核心是大盘，我们的前提是轨道交通，马山是我们的优势【官方正版】房商网2014版房地33、产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】开发商背景实力较强，但缺少房地产大盘开发、区域运营及持有物业运营经验开发商背景实力较强，但缺少房地产大盘开发、区域运营及持有物业运营经验开发商开发商背景分析背景分析17西王集团有限公司始建于1986年，是一家以玉米深加工和特钢为主业，投资涉及文化臵业、高效生态农业、国际贸易、酒水、物流、热电等多个行业的全国大型企业；集团位列2012年中国企业500强370位，中国民营企业500强100位，控股西王糖业、西王食品、西王特钢三家上市公司；34、西王糖业是亚洲最大的淀粉糖生产基地，连续多年获得“全国淀粉糖行业第一名”，2006年被授予“中国糖都”称号。西王糖业在2012年进军房地产开发业务，力求多元化发展，2013年6月份出售玉米加工业务，将物业开发作为主要业务；西王糖业目前在山东省滨州市拥有美郡、兰亭、清河、印台山玉米文化等4个物业项目；开发商资金实力较强，但缺少大盘开发及持有物业运营经验。印台山玉米文化项目美郡项目兰亭项目清河项目【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】城市发展及35、区域规划限制城市发展及区域规划限制项目项目限制条件1限制条件118区域现状区域现状项目指标项目指标商贸产业对商务、零售商业、酒店和公寓物业支撑较弱项目初步规划商业类建筑面积106.1万，占商品房总建筑面积165.2万的64.3%，商业体量过大站前广场、青荣城铁对项目内居住物业、交通组织、整体规划均有较大影响项目资金压力较大城市发展城市发展即墨市城市和产业发展现状对高端商务办公、城市人群消费水平等有较大影响【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别36、】项目资金条件限制项目资金条件限制项目项目限制条件2限制条件2项目固定支出时间节点及资金压力项目固定支出时间节点及资金压力时间时间20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年7 7-9 91010-12121 1-3 34 4-6 67 7-9 91010-12121 1-3 34 4-6 67 7-9 91010-12121 1-3 34 4-6 67 7-9 91010-1212付款金额节付款金额节点（万元）点（万元）0 05.415.410 02.592.598.758.750 00 00 00 00 0安臵房支出安臵房支出节节点（万元）点（万元）0 37、00 02.53 2.53 2.53 2.53 2.53 2.53 2.53 2.53 2.53 2.53 2.53 2.53 2.53 2.53 2.53 2.53 固定支出合固定支出合计（万元）计（万元）0 05.415.417.94 7.94 13.06 13.06 24.34 24.34 26.88 26.88 29.41 29.41 31.94 31.94 34.47 34.47 37.00 37.00 商品房部分商品房部分现金流现金流付款项目付款项目30913091亩用亩用地范围内地范围内房屋拆迁、房屋拆迁、企业搬迁、企业搬迁、苗圃、养苗圃、养殖场拆迁殖场拆迁补偿费、补偿费、拆除费38、拆除费安臵房安臵房开始建开始建设设1 1、安臵区土地征收、安臵区土地征收补偿费及招拍挂时产补偿费及招拍挂时产生的费用；生的费用；自主开发用地自主开发用地安臵房安臵房结束建结束建设设2 2、公共设施用地、公共设施用地（站前广场、铁路、（站前广场、铁路、公交枢纽等）约公交枢纽等）约717717亩征地补偿费亩征地补偿费预计预计8 8月可以开月可以开始着手准备商始着手准备商品品房部分的建房部分的建设设要求要求年底前付年底前付清清5 5月月3030日前日前土地确权后土地确权后6060日内，约为日内，约为7 7月月3030日日根据开发商提供的付款节点，初步估算目前至2016年左右项目的资金压力点，预估项目39、在2014年下半年，2015年及2016年的上半年资金压力最大根据开发商提供的付款节点，初步估算目前至2016年左右项目的资金压力点，预估项目在2014年下半年，2015年及2016年的上半年资金压力最大备注：安臵房支出以各期平均分配预估，实际安臵房前期投入会远大于项目后期，商品房部分以首期多层首先进入销售进行计算，预估最好的时间节点19【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】在兼顾政府和开发商双方利益的基础上，选择合理的开发策略和开发模式，40、实现风险可控的利益最大化，并树立企业品牌形象项目开发目标在兼顾政府和开发商双方利益的基础上，选择合理的开发策略和开发模式，实现风险可控的利益最大化，并树立企业品牌形象项目开发目标20满足青荣城铁站点规划需求即墨的门户、高形象带动区域发展，高额税收2020年整体建成风险控制，资金平衡运作，项目价值最大化树立西王在青岛房地产行业的形象及品牌沉淀优质资产，为上市公司注入地产支撑3、确定合理的开发策略和盈利模式，实现安全开发和价值最大化3、确定合理的开发策略和盈利模式，实现安全开发和价值最大化政府诉求政府诉求开发商诉求开发商诉求1、品牌影响力1、品牌影响力2、选择风险可控的开发模式，合理规划项目和物业41、组合2、选择风险可控的开发模式，合理规划项目和物业组合城市土地集约化利用轨道交通、商贸城、马山城市新区发展的客观人口+就业需求催生的居住、商业、办公需求项目诉求项目诉求【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】结合现状、本体和目标等多种因素考量项目所处现状需解决的核心问题项目所处现状需解决的核心问题：项目开发的占位及战略意义？项目持续项目开发的占位及战略意义？项目持续开发的核心驱动力？开发的核心驱动力？项目发展的项目发展的支撑力问题支撑力问题项42、目开发策略、盈利模式如何才能实现项目开发策略、盈利模式如何才能实现现金流、安全开发和利益最大化？现金流、安全开发和利益最大化？项目发展的策略问题项目发展的策略问题项目的开发强度和功能布局如何才能顺项目的开发强度和功能布局如何才能顺应城市、区域、市场的发展？应城市、区域、市场的发展？项目如何落项目如何落地的问题地的问题21【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】22第一篇：项目发展的支撑力问题项目开发的占位及战略意义？项目持续开发的核心驱动力？43、项目开发的占位及战略意义？项目持续开发的核心驱动力？城市规划及产业发展研究城市规划及产业发展研究区域及项目区域及项目占位占位轨道交通专题研究轨道交通专题研究项目核心驱动力项目核心驱动力核心驱动力模式研究核心驱动力模式研究马山资源分析马山资源分析【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】23法国TGV高铁日本新干线美国Caltrain列车美国费城EL线纽约Hunts Point日本挂川站日本千叶新城韩国板桥新城上海松江新城常州北站无锡高铁站扬州火44、车站石家庄火车站上海金山火车站深圳罗湖火车站香港地铁上海地铁北京通州站青岛北站案例研究目的：案例研究目的：项目组对城际高速铁路站点、城市郊区地铁站点进行了大量研究，借此研究轨道开通对于城市商贸产业、旅游业以及整个城市更新的推动作用；借鉴案例：借鉴案例：美国费城Frankford区域；日本挂川站；法国里尔站。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】美国费城Frankford区域凭借轨道改造升级的契机对区域进行重新定位美国费城Frankford区45、域凭借轨道改造升级的契机对区域进行重新定位美国费城Frankford区域美国费城Frankford区域24费城位于美国宾夕法尼亚州东南部，轨道EL线穿过城市中心区到达终点Frankford区域，Frankford区位于城市边缘，是本案例重点研究的区域；EL线Frankford段于1915年兴建，1922年开始营运，年代较久，周边社区已经衰败，上世纪90年代初，费城规划署开始借地铁改造之际对周边区域进行重新规划和建设；区域内有三个站点，结合自身比较优势，承担差异的城市功能，其中FTC站为商贸中心型站点。ChurchChurch站点站点MargaretMargaret-Orthodox站点-Ort46、hodox站点Frankford Frankford Transportation Center（FTC）站点Transportation Center（FTC）站点区位条件：区位条件：大城市边缘区域，有明显交通优势及物流基础。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】Frankford区域借助轨道的升级改造重新规划，围绕站点形成区域商贸走廊，通过打造区域商贸中心，完善Frankford区域借助轨道的升级改造重新规划，围绕站点形成区域商贸走廊，47、通过打造区域商贸中心，完善城市功能，大大提升片区价值城市功能，大大提升片区价值美国费城Frankford区域美国费城Frankford区域25新的规划将Frankford走廊定位为大费城地区陆港贸易中心之一，规划范围涵盖三个站点周边距地铁站1/4英里（约400米）的范围，形成一个面积约200万的走廊地带；规划的目的是将站点周边调整为中高密度的综合用地，建设社区和地区级的商业中心，形成有利于步行和换乘的交通格局，同时持续改善住宅质量，提升区域品质；在EL地铁站点建设的过程中，政府和社区积极引导私人投资参与改造，提升周边区域的商业和居住功能，现在这一区域已经成为城市新的一极；FTC站具有明显的交通48、优势及物流基础，因此定位为地区级的商贸中心，以批发为主。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域改造的核心在于FTC站点与美国Amtrck铁路货运物流基地相连，轨道周边通过专业市场的打造，带动了整个区域的物流业发展以及传统产业的升级区域改造的核心在于FTC站点与美国Amtrck铁路货运物流基地相连，轨道周边通过专业市场的打造，带动了整个区域的物流业发展以及传统产业的升级美国美国费城EL线费城EL线26Frankford Transport49、ation Center本身就是费城东北Frankford Transportation Center本身就是费城东北部的一个交通中心，与美国部的一个交通中心，与美国Amtrak铁路相连，90年代初经过改建成为一个区域的物流基地。Amtrak铁路相连，90年代初经过改建成为一个区域的物流基地。Thriftway水果专业市场原身为Philadelphia Fruit市场，辐射范围包括整个费城；Frankford食品市场是费城当地最大的肉食品供应市场，交易额在整个城市居首。Walgreen药品市场是当地最大的药品集散地，以交易为主；【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网50、：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】挂川站位于东京和大阪之间，挂川市以旅游业发展为核心驱动力，酒店分布在站点周边的交通节点，餐饮分布在主干道，其他物业为生活配套设施挂川站位于东京和大阪之间，挂川市以旅游业发展为核心驱动力，酒店分布在站点周边的交通节点，餐饮分布在主干道，其他物业为生活配套设施日本挂川站日本挂川站27挂川站位于日本静冈县挂川市南，在东京和大阪之间，是东海铁道本线和新干线的站点，挂川是周边旅游综合服务区；挂川站点区域功能主要为酒店、餐饮等设施和市政设施；挂川站点500米辐射范围内云集了图书馆51、医院、公园、学校、银行、市政等生活配套设施及酒店、餐饮等旅游配套设施。挂川站挂川站1 12 23 33 33 33 34 43 35 55 55 55 56 66 66 67 77 77 78 88 88 88 88 86 66 66 66 66 61 17 77 78 87 78 81 1公园2 2挂川市立中央图书馆3 3医院4 4市政5 5学校6 6酒店7 7餐饮8 8银行挂川站区位条件：区位条件：位于大城市之间，周边旅游综合服务区。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053552、27879【其它均为假冒】【注意甄别】挂川市开通东海道新干线后，新干线对站点周边旅游业、会展业、文化产业及客户群都产生了积极的影响，提升了城市的功能和形象挂川市开通东海道新干线后，新干线对站点周边旅游业、会展业、文化产业及客户群都产生了积极的影响，提升了城市的功能和形象日本挂川站日本挂川站28站点建成后，位于站点周边的高尔夫球场和大型娱乐休闲场所吸引了大量的游客乘坐新干线来到挂川，站点周围兴建了2家城市酒店和3家商务酒店对旅游产业的影响对旅游产业的影响对会展业的影响对会展业的影响对客户群的影响对客户群的影响凭借挂川位于东京和大阪之间的区位优势，新干线促进了挂川会展业的发展，挂川成为承办国际国内53、大型会议的重要城市，会展业提升了挂川的城市形象和知名度新干线开通后游客发生了较大的变化，较远区域的游客增加，外来旅游人数比以前增加了33%，外来人员的进入也促进了当地文化产业的发展，又带动了当地客户群的变化新干线提升了挂川市的城市功能、新干线提升了挂川市的城市功能、形象和客户形象和客户群群温泉挂川木造建筑生涯学习中心【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】里尔是法国传统工业区，借TGV高铁开通的契机进行了改造升级，以大型商业综合体和多元化的市54、政配套提升片区形象，城市重新焕发了活力里尔是法国传统工业区，借TGV高铁开通的契机进行了改造升级，以大型商业综合体和多元化的市政配套提升片区形象，城市重新焕发了活力法国里尔站法国里尔站29里尔是法国重要工业区之一，70年代主导产业的竞争优势下降，政府决定借TGV把里尔打造成为重要交通枢纽，重点发展第三产业，TGV开通一年后，里尔就开始了跨越这三个区域的服务；里尔站占地70万，位于里尔旧城东北边缘，是里尔旧城和市郊之间的一个狭长地带，也是一个交通集散地，站点周边以前是空白区域。欧洲里尔商业中心欧洲里尔商业中心酒店酒店办公办公住宅、办公住宅、办公住宅、办公住宅、办公会演中心会演中心城市公园城市公园55、商业中心商业中心会演中心会演中心写字楼/酒店写字楼/酒店住宅住宅位于旧城与郊区边界，缺乏商业配套，因此高档、功能齐全的商业中心先启动，为片区带来新面貌，建立认知度；人流不断聚集，片区形象建立，政府建会演中心进一步为片区带来更多来自世界各地的人流，打造特色；片区商业氛围逐渐浓厚，当地标杆性企业把总部设于此，树立片区高端形象，带动商务氛围形成；片区价值迅速升高，住宅、办公需求拉大，进一步开发住宅、办公以完善当地的复合性功能。1991年1991年1993年1993年1994-1995年1994-1995年1996年后1996年后区位条件：区位条件：大城市与郊区之间，主城具备人口基础。【官方正版】房商56、网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】欧洲里尔使里尔成功实现了传统工业城市向现代化工业城市转变，目前已发展成为里尔的城市名片欧洲里尔使里尔成功实现了传统工业城市向现代化工业城市转变，目前已发展成为里尔的城市名片法国里尔站法国里尔站30“欧洲里尔”是1988年规划设计的一个大型城市中心公建项目，旨在通过建设一个包含复合功能的城市综合体，解决经济衰老问题；这个包罗万象的商业中心包括上百家商店和超级市场，多家餐馆、咖啡馆，以及健身俱乐部、艺术俱乐部和演出大厅，大57、规模、多功能、休闲舒适是吸引客户的关键因素；其充分利用毗邻火车站的区位优势，吸引了远距离的顾客来此购物，现已成为欧洲最大的购物中心之一；另外建有会演中心、城市公园等多功能的市政设施，为片区树立形象并带来人流，极大的增强了城市活力。一期物业一期物业建面（万）建面（万）商业中心9.2写字楼4.3酒店2.5休闲娱乐1.5学校1.14演出大厅0.28“欧洲里尔”一期总建筑面积约20万，二期扩建后两期总面积为办公30万，商业娱乐10万，酒店5万，250个住宅单位在建和计划中。城市公园会演中心欧洲里尔商业中心轨道站点的发展需要结合城市的经济、区位、资源禀赋等条件，对轨道站点的发展需要结合城市的经济、区位、58、资源禀赋等条件，对不同层级的城市产生不同的带动作用不同层级的城市产生不同的带动作用【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】国内也纷纷以高铁建设为契机，建设交通枢纽型新城基本形成核心区以商业商务功能为主，向外逐步发展居住类物业的空间布局特征国内也纷纷以高铁建设为契机，建设交通枢纽型新城基本形成核心区以商业商务功能为主，向外逐步发展居住类物业的空间布局特征国内案例国内案例31长沙武广新城长沙武广新城站前核心区站前核心区张庄机场济南西客站片区济南西59、客站片区济南西客站片区济南西客站片区规模：规模：规划面积约26平方公里；定位：定位：“山东新门户，泉城新商埠，城市新中心”；规划：规划：片区核心区由交通枢纽、商务会展、商业商贸、文娱旅游、居住、预留用地六大功能板块构成，外围重点发展居住功能。站前商务区规站前商务区规划划无锡锡东新城无锡锡东新城长沙武广新城长沙武广新城规模：规模：占地16.33平方公里，人口36.4万人；定位：定位：高铁经济示范区，城市副中心，生态新城；规划：规划：一核两轴六组团，“一核”即以车站交通枢纽为中心，商务中心与文化娱乐休闲中心，“两轴”是指以发展中心核、片区服务中心为发展节点，构筑规划区东西向发展主轴，“六组团”即中60、央商务组团、南北四个居住组团以及黎托北居住组团。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】高铁能够带动沿线城市人口增长，形成商务和旅游人群，逐步改变区域人群结构及消费方式高铁能够带动沿线城市人口增长，形成商务和旅游人群，逐步改变区域人群结构及消费方式高铁对城市高铁对城市人口的影响人口的影响32类别类别目的目的需求需求带动的产业带动的产业商务人群办公、会议、会展、研究、商务考察高品位的商务环境，高端的服务，高端的产品办公、会展、会议、研发、酒店、61、休闲度假旅游人群旅游需求个性化，服务周到化，形象主题化酒店、休闲娱乐、主题公园通勤人群就业、居住良好的工作、生活环境房地产、配套居住两小时代表“都市经济圈”一小时代表“通勤圈”半小时代表“购物圈”高铁相对于传统的陆上交通最大特色就是带来高层次人群高层次人群的聚集高铁公交化改变大中型城市人群的生活方式高铁公交化改变大中型城市人群的生活方式在德国和日本，高速铁路已经将很多小城市和大城市连接在一起，加上有生活成本的优势，很多厌倦了大城市嘈杂喧闹的人开始渐渐将目光投向附近的小城镇同样可以大城市就业，只是增加一小时左右的交通时间，生活品质却可以得到很大的提升。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大62、全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】高铁吸引的高端人群将拉动商务、旅游、商贸、地产等现代服务业发展，同时促使传统制造业向现代制造业转型升级高铁吸引的高端人群将拉动商务、旅游、商贸、地产等现代服务业发展，同时促使传统制造业向现代制造业转型升级高铁对城市高铁对城市产业的影响产业的影响33轨道经济的核心在于流量经济的出现，高铁作为“大密度、高流量、公交化”运输组织方式，带动的首先是客流，而后随人气攀升带动相应的信息流、技术流、资金流高铁具备时效性、便捷性，其运输的客流群体呈现高知识、高休63、闲、高商务的特点，他们的活动以商务办公活动、休闲旅游活动、信息交流活动为主，所以高铁对区域经济的再配臵首先体现在人员活动密集的经济领域高铁带动的商务群体、旅游群体，其首先拉动的是商务、旅游、商贸、地产等现代服务业的发展，同时由于高铁开通将引入与发达地区产业链的互动，促使传统制造业向现代制造业的转型升级产产业业升级升级高铁高铁站点开通站点开通带动客流带动客流带带来消费来消费产业提升产业提升【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】质质的的改变改变64、34进一步促进城市群一体化，城市间的产业分工将更加明确城市结构城市结构沿线站点城市的核心地位将得到明显的加强，对周边城市的辐射能力凸现经济经济一方面站点所处城市的周边区域人口将向站点迁移，站点区域人口又会向更高层级站点城市迁移，但总体而言，整体人口量将大大增加人口人口轻轨会促进产业快速升级，尤其是对城市的商贸、旅游、会展、文化、体育等产业会有非常强的推动作用，同时轨道交通的便捷会导致商务旅游人士出行方式改变产业产业轻轨的开通带动产业、商务的发展，从而将促使轨道沿线城市的就业人口远远大于非沿线城市就业就业【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w65、 w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】大即墨，北青岛大即墨，北青岛青荣城铁开通，对于即墨意味着什么？【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】即墨市是大青岛战略北扩的承接点，青烟威的必经之地，在大青岛战略布局中具有举足轻重的地位即墨市是大青岛战略北扩的承接点，青烟威的必经之地，在大青岛战略布局中具有举足轻重的地位大青岛战略大青岛战略的即墨占位的即墨占位3636即墨具有“双辅临门”的66、区位优势，一辅是崂山辅城，一辅是红岛辅城；即墨处于烟威青综合发展带核心地带，青烟威必经之地，是大青岛全域梯次推进、均衡发展的首要受益区。“一轴三带”：向纵深拓展，带动次城区、重点城镇等组团发展，同时向周边辐射。青岛市2011-2020总体规划即墨即墨三城联动中心城区威海市即墨市青岛市烟台市【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】根据轨道交通规划，2014年底青荣城铁将建成通车，届时可实现青烟威荣的1小时经济圈，并将即墨纳入全国高速铁路网络根据67、轨道交通规划，2014年底青荣城铁将建成通车，届时可实现青烟威荣的1小时经济圈，并将即墨纳入全国高速铁路网络青荣城铁青荣城铁37青岛城市轨道交通线网规划（远景）R7线R7线轻轨线，规划中青荣城铁青荣城铁即墨站点（本项目）即墨站点（本项目）预计2014年年底通车线路目的地里程自驾车时间轨道交通时间线路目的地里程自驾车时间轨道交通时间青荣城铁青岛北站34km48min10-15min青荣城铁城阳机场24.5km29min8-10min形成即墨、青岛、烟台、威海、荣成的1小时交通圈，实现相邻城市的“同城效应”。形成即墨、青岛、烟台、威海、荣成的1小时交通圈，实现相邻城市的“同城效应”。青烟威荣城际铁68、路，正线全长298.97km，西南起自青岛市，途经即墨市、莱西市、莱阳市、海阳市、栖霞市、烟台市、威海市、文登市，东北至荣成市，设计时速250km/h；预计2014年年底通车，青荣城铁的通车将实现相邻城市的“同城效应”，并通过胶济铁路融入全国高速铁路运输路网。轨道交通建成后，即墨与青岛主城区和机场的交通时间将大大缩短，并将即墨纳入全国高速铁路运输网。轨道交通建成后，即墨与青岛主城区和机场的交通时间将大大缩短，并将即墨纳入全国高速铁路运输网。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053569、27879【其它均为假冒】【注意甄别】根据山东省半岛铁路网络规划，未来将形成“主轴+支线+环线”的线网格局，青荣城际属于交通主轴上的次级线路根据山东省半岛铁路网络规划，未来将形成“主轴+支线+环线”的线网格局，青荣城际属于交通主轴上的次级线路山东省高铁山东省高铁规划规划38根据环渤海地区山东半岛城市群城际轨道交通网规划的内容，山东半岛城镇群的铁路网络将以济南、青岛、烟台等城市为中心，以聊城济南青岛、德州济南泰安（济宁）、日照青岛烟台为交通主轴，辅以济南、青岛、烟台、淄博到周围城市的城际支线为辅助，最终形成“主轴+支线+环线”的线网格局。青荣城铁位于规划的日照青岛烟台交通主轴上，将山东的末端区域70、联系在一青荣城铁位于规划的日照青岛烟台交通主轴上，将山东的末端区域联系在一起，但是胶东半岛由于地理位臵的原因，与其他线路的联系不够紧密，都需要从起，但是胶东半岛由于地理位臵的原因，与其他线路的联系不够紧密，都需要从青岛中转，属于交通主轴上的次级线路青岛中转，属于交通主轴上的次级线路规划交通主轴青荣城铁【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】即墨市是青岛市“环湾保护、拥湾发展”的内圈层，形成了独具特色的“一轴三带、梯度推进、双城联动、组团发展”71、的空间结构体系发展结构即墨市是青岛市“环湾保护、拥湾发展”的内圈层，形成了独具特色的“一轴三带、梯度推进、双城联动、组团发展”的空间结构体系发展结构城市及产业城市及产业39双城联动：双城联动：中心城区：中心城区：通过疏老城，建新城，促进城市有机更新，传承历史文脉，优化空间结构，积极壮大公共服务职能和生活性服务业公共服务职能和生活性服务业，全面提升城市功能和品质，主要发展市级行政、文化、商业、居住等核心职能；滨海新城：滨海新城：依托蓝色硅谷核心区建设，加快发展现代服务业，构建高端化、高新化的产业结构，打造以海洋科创、高端商务、海滨度假海洋科创、高端商务、海滨度假为核心功能的滨海新城；组团发展乡镇72、发展的6大组团：组团发展乡镇发展的6大组团：华山组团、田横组团、丁字湾组团、蓝村-南泉组团、移风店组团、店集-金口组团。城市性质：城市性质：即墨是以商贸、轻工业、旅游和农副产品出口加工为主导产业的现代化中等城市；行政区划：行政区划：全市共有7个镇、8个街道办事处、1个省级经济开发区、1个省级旅游度假区。一轴三带：一轴三带：城镇发展轴：城镇发展轴：以蓝鳌路、鹤山路为发展主轴，西连胶州，向东拥海，串联城市西部蓝村南泉组团、中部城区、滨海新城区等城市核心功能片区，是即墨的脊是即墨的脊梁梁；西部发展带：西部发展带：依托大沽河区域生态联动功能，大力发展生态农业、生态旅游、生态研发、生态休闲等功能，是促进73、西部农业片区经济发展和城镇化的生态经济发展带；生态经济发展带；中部发展带：中部发展带：依托烟青一级路和青龙高速公路，南接青岛、北通烟台，串联中心城区和空港新城，是提振即墨的高新产业发展带；高新产业发展带；东部发展带：东部发展带：依托鳌山湾海滨岸线和滨海大道，以滨海新城为核心，形成以海洋科创、滨海旅游、高端商务为主体的蓝色经济发展带。蓝色经济发展带。信息来源：即墨市规划局【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】批发商贸业是即墨的优势产业，近几年74、总体发展较为平稳，其中以项目周边的即墨服装市场和即墨小商品城影响最大批发商贸业是即墨的优势产业，近几年总体发展较为平稳，其中以项目周边的即墨服装市场和即墨小商品城影响最大商贸商贸产业现状产业现状批发商贸业是即墨市的传统产业和优势产业，即墨市场建设服务中心所辖的5大市场群是山东省三大市场集群（其他两个为临沂和济南）之一，以即墨服装市场和即墨小商品城影响最大；2010-2012年即墨市专业批发市场成交额逐年增长，2012年为457亿元，商贸产业整体发展较为平稳。农产品批发市场即墨小商品城木材装饰批发市场布匹批发市场即墨服装市场类比类比即墨服装市场即墨服装市场即墨小商品城即墨小商品城布匹批发布匹批发75、市场市场农产品批农产品批发市场发市场木材装饰批发木材装饰批发市场市场面积规模（万）27.513.62.381.55.15铺位数量（个）70002800356830550产品来源南方南方、本地江浙周边县市、本地江浙、临沂辐射范围长江以北，以山东、东北为主胶东胶东本地青岛、烟台350.842645710.3%21.4%7.2%0%5%10%15%20%25%0100200300400500201020112012成交额增长率即墨市2010-2012年专业批发市场成交额（亿元）即墨市2010-2012年专业批发市场成交额（亿元）数据来源：即墨统计局、即墨市场建设服务中心40【官方正版】房商网201476、版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】即墨服装市场为长江以北三大服装批发市场之一，主要辐射山东和东北等地区即墨服装市场为长江以北三大服装批发市场之一，主要辐射山东和东北等地区商贸商贸产业现状产业现状即墨服装市场是全国十大服装市场之一，具有强大的政府支持和悠久的历史，使其成为山东最大的服装批发市场，也是长江以北三大服装批发市场之一；与即墨同位于青荣城铁上的烟台市三站服装批发市场规模不大，对即墨服装市场无显著影响；商品主要销往山东、东北和华北地区，其中针织产品辐射全国各77、地，在东北地区市场占有率达到50%，部分产品还远销韩国、日本、俄罗斯等国家和地区。类别类别即墨服装市场即墨服装市场烟台三站服装烟台三站服装批发市场批发市场常熟服装城常熟服装城总建筑面积（）26万1万300万铺位数（个）7000300280002012年交易额（亿元）15110022012年铺均交易额（万元）216358辐射范围长江以北，以山东、东北为主胶东地区，山东省内江苏为主，辐射全国市场地位长江以北三大服装批发市场之一山东较大全国最大是否政府支持是否是即墨服装批发市场外观即墨服装批发市场俯瞰图数据来源：即墨市场网备注：长江以北三大服装批发市场：北京大红门服装商贸城、沈阳五爱服装市场、即墨服78、装市场41【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】即墨小商品城是我国北方规模较大的小商品集散地之一，主要辐射胶东地区及周边，与临沂小商品城存在一定差距即墨小商品城是我国北方规模较大的小商品集散地之一，主要辐射胶东地区及周边，与临沂小商品城存在一定差距商贸商贸产业现状产业现状即墨小商品城也是即墨市政府统一管理运营的市场之一；即墨小商品城起步于80年代，目前外地商户占25%左右，本地商品占30%，日均客流量约5万人；2008年，市场销售额达到6079、多亿元，市场也因此荣获了青岛市十强工业品市场、山东省三十强工业品市场和青岛市发展服务业先进企业的光荣称号；即墨小商品城是全国百强市场之一，但辐射范围仅胶东地区，与山东省内的临沂小商品城存在一定的差距。类别类别即墨小商品城即墨小商品城临沂小商品城临沂小商品城义乌中国小商义乌中国小商品城品城总建筑面积（）16万22万470万铺位数量(个）470026007万辐射范围胶东以安徽、河南、山东为主，辐射全国全球市场能级省内较大所在的临沂批发市场是中国第二大批发市场全球最大小商品批发市场配套无市场内有6处客货转运站国际物流中心数据来源：即墨市场网备注：临沂小商品城属于临沂批发市场的一部分，借助市场影响力，80、小商品城的影响力辐射全国，为北方影响最大的小商品城42【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】即墨市以蓝色经济发展为主题，面向全域谋划蓝色经济布局和蓝色产业发展，东中西一线排开，规划布局了七大产业功能区即墨市以蓝色经济发展为主题，面向全域谋划蓝色经济布局和蓝色产业发展，东中西一线排开，规划布局了七大产业功能区商贸商贸产业规划产业规划即墨市产业发展布局大沽河沿岸现代农业示范区：大沽河沿岸现代农业示范区：依托大沽河区域综合治理，加快建设大沽河沿岸81、现代农业示范区，用3-5年时间，建设成为防洪绿色安全屏障、生态景观旅游长廊、滨河交通轴线、现代农业集聚带、滨河小城镇与新农村建设示范区。现代商贸物流区：现代商贸物流区：突出发展市场商贸和物流产业，打造面向环渤海和东北亚的特大型国际商贸展示中心、交易中心、流通中心；城市中心区：城市中心区：通过疏老城，将老城区的人口、空间、功能逐渐往外疏导，建成彰显城市风格、体现地域特色的现代化城区，实施古城复兴计划，既传承即墨千年的历史文脉，重现即墨古城的辉煌风采，又彰显现代化开放型城市的特色；汽车产业新城：汽车产业新城：依托原有的汽车及零部件功能区，借助一汽商用汽车基地、捷能汽轮机等汽车产业项目的聚集，打造布82、局合理、产业聚集度高的综合性汽车产业新城；省级经济开发区蓝色新区：省级经济开发区蓝色新区：促进中心城区与滨海联动发展的战略支点，优化即墨空间结构、壮大中心城区的重要抓手和提升城市功能、改善城市品质的核心平台，将发展成为即墨城区发展的新中心、城市中央商务区、现代服务业聚集区、高端生态居住区。蓝色硅谷核心区：蓝色硅谷核心区：重点突出蓝色引领，谋求蓝色跨越，将打造成东部生态海洋科技新城，将建设成为海洋科技研发中心、成果孵化中心、人才集聚中心和海洋新兴产业培育中心，加快在鳌山湾和温泉区域形成以蓝色经济为主要特色的生态、宜居、高端的海洋科技新城；蓝色硅谷产业区：蓝色硅谷产业区：是即墨未来发展的主要载体和83、平台，也是承接蓝色硅谷产业转移辐射的关键支撑，空间上承载对接烟台、承接青岛城市拓展职能，蓝色硅谷重要产业、配套区，丁字湾南岸国际性旅游度假区和即墨市域惟一的山海生态保育区。43【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】现代商贸物流区包含三大功能片区，分别是生活资料组团、生产资料组团和工业品市场组团现代商贸物流区包含三大功能片区，分别是生活资料组团、生产资料组团和工业品市场组团商贸产业规划商贸产业规划现代商贸物流区规划现代商贸物流区规划：总占地784、0平方公里，包含三大功能片区，以国际商贸城为核心的生活资料市场组团以国际商贸城为核心的生活资料市场组团、以龙泉为核心的生产资料市场及物流组团和以通济为核心的工业品市场组团；现代商贸物流区定位：现代商贸物流区定位：覆盖山东半岛，辐射中国北方地区的综合性陆路商贸物流基地；即墨国际商贸城核是三大组团的核心片区即墨国际商贸城核是三大组团的核心片区。现代商贸物流区功能划分国际商贸城市场组团（26平方公里）工业品市场组团（28平方公里）生产资料及物流组团（25平方公里）即墨国际商贸城范围：即墨国际商贸城范围：东至嵩山二路，南至长江二路，西至华东路，北至青威路；即墨国际商贸城功能分区两心四区：即墨国际商贸城85、功能分区两心四区：两心：现有服装市场周边形成的市场核心市场核心和青荣城铁即墨站周边形成的服务核心服务核心；四区：两大市场集聚区市场集聚区和马山生态休闲区生态休闲区、店子山生活配套区生活配套区；服务核心将以即墨站建设为契机，大力发展会展博览会展博览、酒店办公酒店办公、餐饮购物餐饮购物等功能，为专业市场发展提供现代服务业支持，同时打造展现即墨现代化形象的西部门户地标西部门户地标。44【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】即墨国际商贸城的“千亿增86、长计划”包含9个市场，其中现状服装市场周边的市场核心区共分三期开发，目即墨国际商贸城的“千亿增长计划”包含9个市场，其中现状服装市场周边的市场核心区共分三期开发，目前二期在招商，三期已开建前二期在招商，三期已开建商贸商贸产业规划产业规划即墨服装市场本项目世贸商都利群财富广场精品服装市场小商品新城即墨小商品城国际商贸城规划总占地面积2600万，建筑面积300多万，3-5年内计划建成“千亿增长计划”市场；3-5年内计划建成“千亿增长计划”市场；“千亿增长计划”包含9个市场，其中服装市场周边的市场核心区分三期开发，一期为已经进入成熟运营轨道的即墨服装市场，二期为正在招商的即墨小商品新城，总建筑面积387、0万，三期为在建的即墨精品服装城。“千亿增长计划”市场“千亿增长计划”市场预计年交易额预计年交易额即墨小商品新城200亿元即墨品牌服装城300亿元即墨服装市场扩建改造项目100亿元即墨针织城100亿元即墨鞋城100亿元即墨外贸城200亿元即墨农产品批发市场100亿元即墨布匹辅料市场180亿元即墨家具建材市场100亿元数据来源：即墨政务网45【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】即墨属于产地型+集散地型的商贸中心，但是地域性专业市场的发展会受88、到地理位臵的制约即墨属于产地型+集散地型的商贸中心，但是地域性专业市场的发展会受到地理位臵的制约即墨专业即墨专业市场类型市场类型46产品为区域内强势的生产供应品种，这样的市场有自己的支柱产业和特色产业，形成优势企业和重点产品，足以支撑一个大规模的专业市场的生存。本区域对该类型产品具有强大的消费或采购需求；该市场主要为满足本区域消费需求，并不是为了辐射到区域外。项目所在地处于区域内交通枢纽地位，具有强大的交通辐射力，该市场的建立并非完全为了本区域消费，主要还是辐射到周边区域。销地型专业市场销地型专业市场产地型专业市场产地型专业市场集散地型专业市场集散地型专业市场不同类型不同类型专业市场特征专业市89、场特征由于即墨属于地域性商贸中心，受到地理位臵影响，其发展后劲受到较大制约由于即墨属于地域性商贸中心，受到地理位臵影响，其发展后劲受到较大制约【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】青荣城铁沿线站点的产业以制造加工业为主，没有对胶东区域有强势影响力的产业，即墨的商贸产业辐射整个胶东半岛，是沿线商贸产业辐射范围最广的站点青荣城铁沿线站点的产业以制造加工业为主，没有对胶东区域有强势影响力的产业，即墨的商贸产业辐射整个胶东半岛，是沿线商贸产业辐射范90、围最广的站点青荣城铁青荣城铁沿线产业沿线产业47站点站点青荣城铁沿线站点产业研究青荣城铁沿线站点产业研究荣成造船、汽车、食品为主导产业，以渔业为核心的海洋经济发达，全国重点渔业县文登机械、汽车、电子、轻纺等为支柱行业，中国工艺家纺名城，有18万义乌国际商贸城牟平以机械、电子、食品、轻纺、黄金等产业为主，烟台苹果主产区之一桃村烟台市城郊型加工贸易基地，有5万建材市场，是栖霞苹果仓储流通基地海阳中国民间文化艺术之乡，有丁字湾海阳旅游文化产业聚集区莱阳绿色食品、机械汽车、精细化工、生物制药、电子信息产业，梨乡莱西机械制造、食品加工、橡胶化工、纺织服装为主导产业城阳青岛重要的工业腹地和农副产品供应基地91、，以机械、电子、轻纺、饲料、食品为主备注：桃村是栖霞市的一个镇，为增加可比性选择栖霞的经济指标；官庄为村级别，与其他站点相差太大不做比较；下同青岛烟台产业：机车车辆、造船海工、石油化工、电子家电、食品酒水、海洋产业商贸：汽车商贸街、小商品街、韩国商贸街产业：机械制造、纺织、农产品深加工、特色农业、电子信息、矿产商贸：三站批发市场，辐射烟威地区产业：进出口贸易、船舶制造、汽车配件、电子信息、机电工具、轻纺服装、食品医药商贸：韩国商品城、小商品城，辐射当地威海【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服92、QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】青荣城铁的开通为即墨商贸产业的升级带来了新的机遇，但是受其自身地理位臵的制约，需对产业发展规模保持理性态度青荣城铁的开通为即墨商贸产业的升级带来了新的机遇，但是受其自身地理位臵的制约，需对产业发展规模保持理性态度机遇和制约机遇和制约48制约制约即墨属于集散地+产地型商贸中心，受其地理位臵制约，发展后劲不足，难以形成辐射全国的集散地；即墨商贸城规划总面积300多万，相对于辐射全球的义乌中国小商品城（470万）和辐射全国的常熟国际服装城（300万）来说规模过大，能否得到市场有力支撑，需要保持谨慎态度。机遇机遇作为青荣城铁沿线唯一以商贸业驱动的站93、点，高铁开通将为即墨带来更多的商贸人流，加速即墨商贸产业发展；青荣城铁将即墨并入全国高铁网络，打破了即墨轨道交通瓶颈，有助于扩大即墨商贸产业辐射范围，实现产业升级；【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】49即墨站：即墨站：青荣城铁沿线商贸产业辐射力最强的站点青荣城铁沿线商贸产业辐射力最强的站点 青荣高铁开通将加速即墨商贸产业的发展，为项目带来住宿、餐青荣高铁开通将加速即墨商贸产业的发展，为项目带来住宿、餐饮、休闲消费，并逐渐衍生出商务办公需94、求，从而饮、休闲消费，并逐渐衍生出商务办公需求，从而对本项目的商业、办公和酒店物业形成一定支撑；对本项目的商业、办公和酒店物业形成一定支撑；考虑商贸产业发展的制约因素，则未来对项目内商业物业的支撑性相对较为有限，考虑商贸产业发展的制约因素，则未来对项目内商业物业的支撑性相对较为有限，建议本项目商业类物业开发保留弹性。建议本项目商业类物业开发保留弹性。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】马山位于项目的东侧，紧邻青荣城铁即墨站点，为国家级地质95、保护区，以其石林群、木化石、古生物化石而著名马山位于项目的东侧，紧邻青荣城铁即墨站点，为国家级地质保护区，以其石林群、木化石、古生物化石而著名马山马山旅游资源旅游资源50马山马山国家级地质保护区国家级地质保护区马山石林马山石林上亿年前的岩浆喷涌而出，蔚为壮观上亿年前的岩浆喷涌而出，蔚为壮观木化石木化石数量、规模国内罕见，重要的数量、规模国内罕见，重要的科研和观赏价值科研和观赏价值1994年4月国务院正式批准即墨市马山保护区为国家级自然保护区，主要保护对象是浅剖面火山岩柱状节理石柱群、硅化木及古生物化石等地质自然遗迹。“马山石林”株体截面直径约1米左右，高约30余米，笔直挺拔，排列紧密，恰似一片96、密林，蔚为壮观。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】马山公园规划为集地质、历史、文化、科普、健身、休闲于一体的城市公园，随着政府的投入和项目的建成，马山公园将成为即墨市重要的旅游景点马山公园规划为集地质、历史、文化、科普、健身、休闲于一体的城市公园，随着政府的投入和项目的建成，马山公园将成为即墨市重要的旅游景点马山马山旅游资源旅游资源51马山公园景观区占地面积22.2万，包含游览观赏区、民居风情街区、科普展览区、康体活动区、儿童活动区和安97、静休息区6个功能分区；马山公园规划将建成集地质、历史、文化、科普、健身、休闲于一体的城市公园，随着政府的投入和项目的建成，马山将成为即墨市重要的旅游景点，但目前仍在规划期。2007年马山公园功能规划【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】青荣城铁沿线三个核心城市都是旅游型城市，旅游资源丰富，但大都以海景、山景、民俗旅游为主青荣城铁沿线三个核心城市都是旅游型城市，旅游资源丰富，但大都以海景、山景、民俗旅游为主青荣城铁青荣城铁沿线旅游沿线旅游5298、青岛烟台景点：栈桥、八大关风景区、海水浴场、啤酒博物馆、崂山、奥帆中心、登州路、天主教堂等关键词：海景、山景、德式建筑、啤酒文化、奥运会、园博会景点：蓬莱阁旅游景区、金沙滩海滨公园、毓璜顶公园、张裕酒文化博物馆、磁山等关键词：蓬莱仙境、海景、山景、元代古建筑、葡萄酒文化景点：刘公岛、海水浴场、甲午战争博物馆、西霞口野生动物园、威海影视文化城等关键词：海景、山景、近代海军基地、森林公园、民俗渔村威海站点站点青荣城铁沿线站点旅游业研究青荣城铁沿线站点旅游业研究荣成成山头风景区（4A）、赤山风景区（4A）、天鹅湖景区（3A）文登天浴温泉度假区（4A）、汤泊温泉度假村（4A）、圣经山（3A）牟平金沙滩99、（4A）、养马岛旅游度假区（4A）栖霞牟氏庄园（4A）海阳招虎山国家森林公园、红樱桃民俗旅游区莱阳金山旅游度假区、梨乡风情旅游区莱西莱西湖生态休闲区（3A）城阳青岛世纪公园（3A）、青岛方特梦幻王国青荣城铁沿线的核心城市都是旅游型城市，旅游资源丰富，其中青岛共有A级旅游景区59处，烟台共有A级景区47处，威海有A级景区23家；非核心城市中，荣成、文登、牟平等站点也有一些高等级景区；总体来看，青荣城铁沿线的风景名胜景点多为山景、海景，特色旅游以民俗游为主。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服Q100、Q：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】沿线非核心站点中，荣成、文登的旅游业最为发达，海阳和城阳对旅游人群也有较强牵引，即墨的旅游业发展在同级别县市中处于中等偏上水平沿线非核心站点中，荣成、文登的旅游业最为发达，海阳和城阳对旅游人群也有较强牵引，即墨的旅游业发展在同级别县市中处于中等偏上水平青荣城铁青荣城铁沿线旅游沿线旅游53青岛：青岛：就2011年旅游收入和接待旅客人数来看，青岛旅游业在青荣城铁沿线的核心城市中占有绝对优势；荣成、文登：荣成、文登：在轨道沿线较低等级县市中，荣成和文登由于A级景区较多，在接待旅客人数和旅游收入两方面都位于前列；海阳：海阳：虽然没有高等级景区，但其民101、俗特色对旅游人群形成了有力牵引；城阳：城阳：依托青岛主城优势和科技旅游等特色也吸引了大批游客，但旅游收入相对于其游客数量来说并不高，主要是由于城阳的旅游人群多为短途旅游；即墨：即墨：在同级别县市中，即墨市对旅游人群的牵引力属于中等水平，但旅游收入位于前列。681.4 402.5 253.0 8.2 45.8 5.6 4.5 26.4 6.4 21.1 36.9 68.0 0100200300400500600700800青荣城铁沿线各青荣城铁沿线各县县市市20112011年旅游年旅游收入（亿元）收入（亿元）5071.8 3917.9 2414.0 445.8 402.7 260.0 88.6 102、491.0 180.0 326.5 648.6 850.0 0100020003000400050006000青荣城铁沿线各青荣城铁沿线各县县市市20112011年接待年接待旅客人数（万人）旅客人数（万人）【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】高铁开通减少了时间成本，马山的特色地质景观将为即墨带来更多的旅游人群，但也面临荣成、文登、海阳等强势和特色旅游站点的挑战高铁开通减少了时间成本，马山的特色地质景观将为即墨带来更多的旅游人群，但也面临荣103、成、文登、海阳等强势和特色旅游站点的挑战机遇和挑战机遇和挑战54挑战挑战高铁开通后，荣成、文登、海阳等有强势和特色旅游的站点进入青岛1小时交通圈，将会牵引一部分青岛外溢的旅游人群。机遇机遇马山的地质景观与青荣城铁沿线景点形成了差异化竞争，而高铁的开通大大减少了旅游人群的时间成本，将带来更多的旅游人群；【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】55即墨站：即墨站：区别于青荣城铁沿线大量的同质化山景、海景的区别于青荣城铁沿线大量的同质化山景、海景的104、特色地质景观特色地质景观 马山景观资源将对旅游人群形成一定牵引，催生出住宿、餐饮、休闲娱乐需求，马山景观资源将对旅游人群形成一定牵引，催生出住宿、餐饮、休闲娱乐需求，对本项目商业、酒店物业开发支撑有限；对本项目商业、酒店物业开发支撑有限；但但高铁开通也使即墨面临着其他旅游驱动型站点竞争。高铁开通也使即墨面临着其他旅游驱动型站点竞争。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】本项目所在区域的房价优势相对于青岛市内不明显，且未来青岛市住宅供应仍较充105、足本项目所在区域的房价优势相对于青岛市内不明显，且未来青岛市住宅供应仍较充足青岛外溢居青岛外溢居住的可能性住的可能性56区域区域项目名称项目名称均价均价（元（元/）原四方区绿地欢乐滨海城8900李沧区中南世纪城7500城阳区小城之春6000星雨华府6400即墨市即墨市世贸商都世贸商都6300630050.0 84.7 268.0 374.5 050100150200250300350400四方区李沧区城阳区即墨市20122012年年1 1月月-20132013年年8 8月月青岛市部分区市青岛市部分区市居居住用地住用地供应供应（万）（万）本项目所在区域的房价与青岛市内的四方、李沧等区域相比，优势106、不明显，与城阳相比基本无优势，甚至高于城阳非核心区域的房价本项目所在区域的房价与青岛市内的四方、李沧等区域相比，优势不明显，与城阳相比基本无优势，甚至高于城阳非核心区域的房价从2012年至今的土地供应情况来看，城阳区仍然有从2012年至今的土地供应情况来看，城阳区仍然有大量居住用地供应，青岛大量居住用地供应，青岛市内未来住宅供应量仍然比较充足，外溢压力较小市内未来住宅供应量仍然比较充足，外溢压力较小【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】根据107、国内轨道通勤支出相对于城市职工平均工资的占比规律，即墨至青岛的交通费用过高根据国内轨道通勤支出相对于城市职工平均工资的占比规律，即墨至青岛的交通费用过高青岛外溢居青岛外溢居住的可能性住的可能性57按照目前高铁运营的平均收费标准预估，青荣城铁平均运价为0.35元/人次公里，则预计即墨去往青岛市内的高铁价格在14元/人次左右；按照每月工作日22天计算，则由即墨到青岛的往返通勤交通费用在616元/月左右；2011年青岛市人均月平均工资为3590元，则每月交通费用占青岛市人均平均工资的17%17%左右。城市名称城市名称20092009年城市职工年城市职工平均工资平均工资轨道通勤每月轨道通勤每月支出支出108、占比占比广州番禹新城4120元/月420元/月10%上海松江新城3566元/月390元/月11%日本千叶新城44万日元/月4.3万日元/月10%国内外一线城市的轨道通勤支出占城市职工平均工资的比例约为10%-11%10%-11%。高铁开通并没有给即墨带来承接青岛市区外溢居住人口的重大优势，高铁开通并没有给即墨带来承接青岛市区外溢居住人口的重大优势，难以给站点带来大量城市外溢居住人口难以给站点带来大量城市外溢居住人口即墨至青岛轨道交通费用占青岛职工平均工资的17%17%左右，相对于通勤交通来说过高。数据来源：世联平台，青岛统计局【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：109、h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】根据世联经验，高铁的开通对于低层级城市的带动作用更强，即墨在同级别站点中对人流有较强牵引力根据世联经验，高铁的开通对于低层级城市的带动作用更强，即墨在同级别站点中对人流有较强牵引力即墨站即墨站占位占位58按照城市层级、交通区位、产业牵引人流能力等因素，大致可以将沿线站点分为四个层级，根据世联经验，层级较高的城市由于原有的综合实力已经很强，高铁的开通对其发展的促进作用有限，更多的是向外输出，而层级较低的二三四级城市随着高铁开通则会拉近与高等级城市的距离，获得其输出的资源，110、实现快速发展；除城阳的交通枢纽优势外，即墨在同级别站点中对人流有较强牵引力。站点级别站点级别站点站点驱动人流因素驱动人流因素第一级青岛北、烟台、威海城市综合实力第二级城阳流亭机场交通枢纽第三级即墨商贸产业、旅游荣成、文登、海阳旅游第四级其它站点无强势驱动因素6,615.6 4,906.8 2,111.0 812.7 690.1 472.5 335.6 255.5 186.2 226.8 498.9 699.4 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 青荣城铁沿线各县市青荣城铁沿线各县市20112011年年GDPGDP（亿元）（亿元）即墨站有强势的商贸产业和特色111、旅游驱动，属于对人流有较强牵引力的目的地驱动型站点即墨站有强势的商贸产业和特色旅游驱动，属于对人流有较强牵引力的目的地驱动型站点【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】总结总结59青荣城铁对项目区域的影响青荣城铁对项目区域的影响批发贸易产业批发贸易产业马山旅游资源马山旅游资源居住居住即墨：目的驱动型站点即墨：目的驱动型站点区域内住宿、区域内住宿、餐饮、休闲娱乐消费的人群增加，未来可餐饮、休闲娱乐消费的人群增加，未来可能衍生出商务能衍生出商务人112、群人群青岛市内居住青岛市内居住人群外溢需求人群外溢需求及臵业重新分配趋势较弱及臵业重新分配趋势较弱支撑本项目商业、酒店、办公支撑本项目商业、酒店、办公物业的开发物业的开发只能牵引本地及周边县镇客户只能牵引本地及周边县镇客户【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】60区域占位区域占位青岛北枢纽、即墨西中心青岛北枢纽、即墨西中心【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y113、.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】建成集商业餐饮娱乐、商务办公、旅游休闲以及城市居住功能、交通枢纽为一身的城市综合大盘建成集商业餐饮娱乐、商务办公、旅游休闲以及城市居住功能、交通枢纽为一身的城市综合大盘项目占位项目占位即墨交通枢纽集散中心西部城区商贸、商业、旅游中心即墨交通枢纽集散中心西部城区商贸、商业、旅游中心商贸城商业、商务、居住等大型配套中心商贸城商业、商务、居住等大型配套中心城市西部发展的桥头堡，城市发展的增长极和动力源城市西部发展的桥头堡，城市发展的增长极和动力源以轨道交通枢纽、批发商贸产业为驱动，承担打造城市名片、完善区域城市功能、提升区域活114、力的职责以轨道交通枢纽、批发商贸产业为驱动，承担打造城市名片、完善区域城市功能、提升区域活力的职责【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】62项目的核心驱动力是什么？项目的核心驱动力是什么？基于项目资源，根据世联的大盘核心驱动模式研究经验，探讨本案的核心驱动模式基于项目资源，根据世联的大盘核心驱动模式研究经验，探讨本案的核心驱动模式【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s115、 k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】63项目价值梳理项目价值梳理项目可持续开发的优势和核心竞争力是什么？项目可持续开发的优势和核心竞争力是什么？项目资源项目资源盘点盘点区域资源区域资源项目自身项目自身资源资源景观资源：景观资源：马山山景资源和陈家河河景资源交通资源：交通资源：青荣城际轻轨产业支撑体系：产业支撑体系：服装市场、小商品城的批发贸易市场聚集区优质客户资源：优质客户资源：服装市场、小商品城的批发贸易商户大盘：大盘：占地2.3平方公里，持续开发的规模优势多种复合功能：多种复合功能：包含购物、餐饮休闲、办公、酒店住宿、居住等旅游资源：旅游资源：116、国家级自然保护区马山【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】大盘开发的优势大盘开发的优势规模大能营造高品质的环境、有足够的空间进行概念开发和泛地产开规模大能营造高品质的环境、有足够的空间进行概念开发和泛地产开发。发。规模大可面对更广阔的市场。规模大可面对更广阔的市场。规模大可以使开发、经营、管理、服务、推广成本相对划算、低廉。规模大可以使开发、经营、管理、服务、推广成本相对划算、低廉。有较大的利润规模。既适于低开高走，也有打价格战的基础，竞争117、力有较大的利润规模。既适于低开高走，也有打价格战的基础，竞争力更强。更强。有较大的调整空间。小楼盘一但定错位，全盘皆死，大盘则不然，有足够的空间予以调整。有较大的调整空间。小楼盘一但定错位，全盘皆死，大盘则不然，有足够的空间予以调整。64规划利好规划利好形象利好形象利好产品线利好产品线利好规模及成本利好规模及成本利好【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】65世联通过对国内多个三四线城市大盘开发研究分析，得出中小等级城市开发失败的常见问题世联118、通过对国内多个三四线城市大盘开发研究分析，得出中小等级城市开发失败的常见问题城市人口、产业及发展阶段不足以支撑，拔苗助长城市人口、产业及发展阶段不足以支撑，拔苗助长高投资没有高回报高投资没有高回报商业类物业体量过大商业类物业体量过大规划速度过快规划标准过高规划速度过快规划标准过高与一二线城市比肩，被政府绑架与一二线城市比肩，被政府绑架对大盘开发资金吞噬能力和财务成本的巨额负担预估不足对大盘开发资金吞噬能力和财务成本的巨额负担预估不足对算账估算不足对算账估算不足大盘开发的劣势及经验大盘开发的劣势及经验开发周期长各项风险加大开发周期长各项风险加大物业类型多，组合和分期困难物业类型多，组合和分期困难119、开发策略和现金流更为重要开发策略和现金流更为重要失败的阴影失败的阴影【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】66模式核心驱动力优势劣势典型案例模式核心驱动力优势劣势典型案例成本投入模式成本投入模式前期巨额成本投入建设的环境与配套建立品质印象震撼直观前期投入成本巨大，为口碑牺牲眼前的利润率广州/北京星河湾生活转换模式生活转换模式美好生活场景和生活方式高性价比对客户吸引力直接有效1、公共资源分配不均；2、前期效果好，但后期面临客户牵引力弱化危机；120、3、复制门槛低，容易被模仿万科四季花城系列碧桂园系列多点驱动模式多点驱动模式核心驱动力为多个，从早期的突破点到后期逐步丰富化升级，持续推动社区成熟社区优势不断积累与扩大，价值影响力持续，不仅只解决1期的问题前期基础设施及配套投入成本巨大，为口碑牺牲眼前的利润率桃源居/祈福新村核心驱动模式研究核心驱动模式研究【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】67从项目开发策略角度来看从项目开发策略角度来看前期：适宜借助青荣城铁开通的契机，采用高性价比快速121、回现前期：适宜借助青荣城铁开通的契机，采用高性价比快速回现中期：成熟的区域配套，优势的区域价值，倡导最复合的新型都市生活方式中期：成熟的区域配套，优势的区域价值，倡导最复合的新型都市生活方式后期：借助城西中心区的地段优质，以生态、景观、低密、高端的生活方式吸引客户后期：借助城西中心区的地段优质，以生态、景观、低密、高端的生活方式吸引客户第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段项目开发项目开发初期中期后期初期中期后期项目驱动力项目驱动力青荣城铁便利的商业配套成熟社区配套青荣城铁便利的商业配套成熟社区配套马山公园马山公园高性价比商务办公聚集区、休闲度假酒店中低密度、品质生活高性价比商务办公122、聚集区、休闲度假酒店中低密度、品质生活城西中心区城西中心区生态、景观生态、景观复合的新型都市生活低密、中高端复合的新型都市生活低密、中高端本案为多点驱动模式本案为多点驱动模式核心驱动模式研究核心驱动模式研究高性价比高性价比高配套及高品质产品提升形象高配套及高品质产品提升形象生态、成熟大盘生态、成熟大盘【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】68第二篇：项目发展的策略问题项目开发策略、盈利模式如何才能实现现金流、安全开发和利益最大化？项目开发策123、略、盈利模式如何才能实现现金流、安全开发和利益最大化？整体开发策略及项目定位整体开发策略及项目定位各物业市场状况各物业市场状况大盘开发模式大盘开发模式【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】住宅市场住宅市场项目所在城西板块由于有强势教育资源牵引和周边商贸市场聚集的天然优势，住宅价格最高高层产品逐渐被即墨市场接受，但仍需要低价牵引，客户对多层、小高层的接受度明显较高低价刚需、教育资源、品牌大盘是目前即墨市住宅市场去化的主要驱动力市场特征市场特征124、竞争分析竞争分析未来机会未来机会目前即墨市场可见住宅的潜在供应量一般，竞争较不激烈区域内短期可见供应量较少，但周边潜在出让住宅用地较多，中长期的住宅竞争压力较大万科等外来成熟品牌开发商的进入，极大的推动了即墨住宅市场的快速前进，客户逐渐对开发商品牌、园林景观、物业服务等开始关注客户对产品类型的关注度较高，而市区目前缺乏中低密度产品类型的供应69客户特征客户特征即墨市场的客户以品质刚需和普通改善为主，包括小私营业主及泛公务员群体，成交总价区间在50-70万元；即墨高端客户多为私营业主；刚需客户包括城市工薪阶层和乡镇客户，对价格敏感【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网125、：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】商业市场商业市场专业市场运营良好，零售类商业经营状况一般，档次以中低档为主，缺乏特色商业主力消费人群消费理念较落后，但消费者对特色餐饮及休闲娱乐类业态需求量较大在售商业均价约为1.5-3万元/，商业产品价值实现度较高即墨商业产品销售速度快于周边平度市、胶州市，去化速度较快市场现状市场现状客户特征客户特征未来机会未来机会目前即墨市商业市场投资客约占80%，自用客户约占20%，且投资客存在100万元/套价格天花板客户主要来源于即墨本地，私营业主占比较大，客户对商业产品投资126、热情较低即墨市商业发展较为滞后，运营商业整体以批发零售类为主，餐饮和休闲娱乐类占比较小，但本地消费者对特色餐饮及休闲娱乐类业态需求量较大70【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】公寓市场公寓市场即墨公寓市场认可度低，支撑较少，但兼具投资属性和办公属性的高性价比产品去化较好价格实现度低，低于同项目住宅价格，且远低于写字楼的价格市场现状市场现状71客户特征客户特征竞争分析竞争分析未来机会未来机会自用以小面积办公为主，对性价比和升值潜力认可度最为127、敏感除利群财富广场外，无其他可见未来供应市场未来将存在受低总价驱动的纯刚需小面积过渡住房、小面积办公需求和基于项目青荣城铁、马山自然资源、商贸产业优势而关注升值潜力的纯投资客有市场发展机会，但需要控制体量【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】写字楼市场写字楼市场零散分布，未形成集聚效应对纯写字楼产品较为认可，市场开始出现较高品质写字楼价格实现度高，基本是同区域公寓的2.5-2.8倍，但租金回报率低市场现状市场现状72客户特征客户特征竞争分析128、竞争分析未来机会未来机会客户以自用为主，有少量投资客户入住率较高，散户居多行业以政府机构、贸易、担保中介、教育培训、保险、地产等为主本区域与蓝色新区板块间竞争较为激烈，但区域内潜在供应较少随着经济发展，写字楼逐步由启动期过渡到发展期周边商贸业聚集，加之青荣城铁的带动，天然有写字楼办公支撑需控制成本及体量【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】酒店市场酒店市场星级酒店规模较小，整体品质较低，但入住率较高，旺季均在100%左右，价格水平明显低于青129、岛市区同档次酒店配套种类齐全，但特色餐饮及娱乐休闲设施均较少市场现状市场现状73客户特征客户特征竞争分析竞争分析未来机会未来机会目前客群以商贸类、政务类及青岛外溢旅游客群为主项目区域内酒店潜在客户以中低端和中端客户为主，高星级酒店客户容量少，且高星级酒店未来潜在供应量大，竞争激烈，项目建设高端酒店的风险较大即墨市区未来可见规划有5个高星级酒店，竞争压力较大【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】大规模开发核心问题思考大规模开发核心问题思考74130、层面一层面一层面二层面二层面三层面三战略层面：战略层面：从城市发展阶段、项目在城市中的地位及发展前景、项目承担的城市功能入手，系统的、框架性的综合解决问题，不能用战术手段解决战略问题，陷入到每一个具体地块的解决方案之中；财务目标层面：财务目标层面：需明确各物业的合理体量、布局，不同的产品线和物业类型在不同开发阶段的财务贡献，合理安排开发节奏，才能保证项目的现金流，实现项目价值的最大化；战术层面：战术层面：在服从于整体战略的基础上每个地块的开发目标和策略是什么？如何启动项目？【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.131、n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】75我们成功的方向在哪里？我们成功的方向在哪里？根据世联的大盘操作经验，从案例和操作模式的角度寻找项目成功开发的方向根据世联的大盘操作经验，从案例和操作模式的角度寻找项目成功开发的方向【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】对项目区位、规划及周边资源进行分析，本项目适合发展具有一定交通枢纽和产业驱动的新城镇开发模式对项目区位、规划及周边资源进行分析，本项目适合发展具有一定132、交通枢纽和产业驱动的新城镇开发模式本项目本项目开发模式开发模式76开发模式适用条件主题社区模式新城镇模式产业驱动模式中心城镇模式紧缩城市模式 陌生区域，消费者心理抗性大 教育、老年社区、体育、文化艺术等成功开发成为项目开发的重要驱动方式 位于城市郊区，城乡结合部 多种物业组合，以住宅为主 通过规模化成熟配套和便捷生活设施，降低客户对新区的抗性 位于大城市近郊，交通便利 通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目价值和影响力，并保证项目持续开发 大城市近郊，属于规划的城市次中心或区域中心 城镇中心基础基本配套设施符合基本生活需求，交通通达 区域开发与建设政府支持 CBD或城市中心边沿 强制性的视觉冲133、击超高层/建筑群 政府支持，开发主体资金雄厚本项目主要本项目主要属性特征属性特征项目位于即墨市西部郊区，城乡结合部，约2.3平方公里的大盘，具有住宅、商业等多种物业类型项目西侧紧邻马山，陈家河贯穿地块内部，自然资源良好青荣城际轻轨即墨站在地块内部，地块周边路网发达，通达性良好项目东侧紧邻服装批发市场、小商品新城，批发零售业态发达本项目适合具有一定交通枢纽和产业驱动的新城镇开发模式本项目适合具有一定交通枢纽和产业驱动的新城镇开发模式【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879134、【其它均为假冒】【注意甄别】新城镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套和便捷的交通，降低客户对新区大盘的抗性新城镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套和便捷的交通，降低客户对新区大盘的抗性新城镇模式新城镇模式77市镇结构组成市镇结构组成道路系统道路系统市镇四周均有区域性干道环绕；邻里单位邻里单位邻里单位内规划学校、游集场、娱乐中心等设施；社区中心社区中心内设会堂、银行、邮电局、医院等；商业设施商业设施市场及邻里商业中心；公园绿地及运动场公园绿地及运动场其它公共设施 其它公共设施 汽车站、停车场、加油站等。NEW TOWN的特征NEW TOWN的特135、征规模化带来的成熟配套和便捷的交通规模化带来的成熟配套和便捷的交通；丰富多元的文化形态和景观；可以持续发展的生态系统。成功开发关键要素成功开发关键要素街区的建设：人性化的步行空间；社区规划：独立的社区布局；公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center）。成都中海国际社区上海新浦江城新城镇开发的关键因素是“造市”有“市”才有镇一方面要有气势区域价值重塑另一方面要有阵势综合成熟配套新城镇开发的关键因素是“造市”有“市”才有镇一方面要有气势区域价值重塑另一方面要有阵势综合成熟配套【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c 136、s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目位于城市偏远区域，区域较为陌生且缺乏配套设施，但具有较强景观资源且未来产业规划较好，区域潜力较大项目位于城市偏远区域，区域较为陌生且缺乏配套设施，但具有较强景观资源且未来产业规划较好，区域潜力较大天津东丽湖天津东丽湖万科城万科城78东丽湖万科城中心城中心城东丽湖旅游度假区滨海国际机场区位：区位：项目处于天津市中心城区和滨海新区之间；交通交通：项目据外环线17公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里，交通便捷；规划远景规划远景：集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整137、综合性大盘；项目规模：项目规模：总占地4095亩，总建筑面积180万，其中住宅建筑面积为106万，商业建筑面积4万，办公建筑面积为19万。项目背景：紧靠天津东丽湖，项目景观资源较好；外部交通发达，到中心城、飞机场可达性良好；项目开盘前，周边区域陌生，缺乏配套；区域未来将建设天津独具特色、充满活力的生态型科技服务经济区和滨海新区服务业新引擎，未来产业规划较好，发展潜力较高。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】重新界定区域属性，充分挖掘区域价138、值，建立独特的竞争优势重新界定区域属性，充分挖掘区域价值，建立独特的竞争优势开发理念开发理念79将社会、经济、生态作为整体，综合考虑社区的多样性、人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发；前期主动城市化，打造多样性、整体开发的新区大盘，后期提出国前期主动城市化，打造多样性、整体开发的新区大盘，后期提出国际化生活理念，际化生活理念，打造多种城市配套功能，满足人群生活、旅游、休闲娱乐等多样化需求。开发理念开发理念市政道路建设市政道路建设建设国际滑水标准赛道，承办世界大学生滑水锦标赛，迫使政府修路改善到市区的交通；自给自足自给自足社区内部设计中心区，包括办公空间、交通枢纽，形成139、一个相对自给自足的社区；就业机会就业机会引入泰达开发区和滨海新区企业，吸引业主的同时提供就业机会，形成在家办公模式；小区功能设臵齐全小区功能设臵齐全小学、中学、邮局、银行、图书馆、社区中心、医疗中心、会议中心、巴士总站、娱乐中心，做到居民5分钟左右步行到区内任何一个职能。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】通过合理的分期及开发节奏，实现住宅产品与配套产品联动，实现大规模房地产安全开发及利润最大化通过合理的分期及开发节奏，实现住宅产品与配套140、产品联动，实现大规模房地产安全开发及利润最大化开发分期开发分期80分期一期二期三期四期五期建筑面积6.4万12万3.3万8.1万51.2万产品类型独栋、联排、合院别墅，社区商业产品驱动力绿色建筑4层花园洋房、11层小高层双语幼儿园、万科实验学校、运动公园、大型商业配套起止时间2004.10-2006.42006.5-2008.92008.10-2011.1联排别墅、小高层27万湿地公园、项目逐渐成熟商业2011.2-2012.5联排别墅低密度别墅产品、高星级酒店、欢乐谷2012.5至今联排、叠拼、小高层、高层逐渐成熟的商业氛围及居住氛围在定位阶段要弄清楚配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系，141、解决配套的开发次序和开发规模问题在定位阶段要弄清楚配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系，解决配套的开发次序和开发规模问题【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】新城镇开发模式成功运作经验新城镇开发模式成功运作经验小结小结81主动城市化主动城市化开发策略开发策略与城市共享配套资源，建立与城市联系，利用城市机理，建立城市意象克服新区的客户支撑不足的问题充分挖掘区域价值，建立独特的竞争优势重新整合资源，规划并展示丰富的高品质配套给客户以信心，逐步142、完善配套，满足各层次客户需求大规模房地产项目的开发，利润来源于开发节奏，通过各种配套设施的逐步完善，展示出区域开发的大气势产品多元化组合而非单一产品，高端产品树立价值标杆，多元产品满足各类客户需求强势启动强势启动启动区一举奠定高尚大盘形象，配套先行，充分展示，以高端产品统领综合型物业启动依托最好的资源，展示部分高端产品，带动主流的中高端产品回现，高中端产品联动推售国际生活模式国际生活模式国际化的社区形象与生活模式，不同于普通的城市生活基于区域发展、市场机会和成功案例借鉴，我们的策略方向基于区域发展、市场机会和成功案例借鉴，我们的策略方向【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】143、唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】82项目发展机会分析项目发展机会分析批发贸易产业支撑、轨道交通、马山景观资源利好，未来区域的发展空间大批发贸易产业支撑、轨道交通、马山景观资源利好，未来区域的发展空间大开发策略开发策略盈利策略盈利策略产品策略产品策略客户策略客户策略站在城市发展的高度以城市中心化为核心价值以批发商贸产业为重要支撑站在城市发展的高度以城市中心化为核心价值以批发商贸产业为重要支撑以轨道交通建设运营为契机以轨道交通建设运营为契机引领新城市主义的生活方式引领新城市主义的生活方式发展战略144、发展战略竞争策略竞争策略【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】83项目开发策略项目开发策略关键点 1关键点 1关键点2关键点2关键点3关键点3关键点4关键点4关键点5关键点5关键点6关键点6轨道交通大盘项目要从轨道交通大盘项目要从城市发展阶段、项目在城市中的地位及发展前景、项目担负的城市功能入手城市发展阶段、项目在城市中的地位及发展前景、项目担负的城市功能入手，系统的、框架性的综合解决问题，系统的、框架性的综合解决问题明确不同的明确不同的产145、品线和物业类型在不同开发阶段的财务贡献产品线和物业类型在不同开发阶段的财务贡献，注重，注重开发时间轴开发时间轴上组团间的产品和客户的升级、差异化和价值提升上组团间的产品和客户的升级、差异化和价值提升非成熟区大盘产品应非成熟区大盘产品应面向主流需求面向主流需求，采用，采用宽泛复合的产品线和客户线，宽泛复合的产品线和客户线，且且客客户群要复合而非单一，户群要复合而非单一，降低开发风险降低开发风险作为商贸产业、马山、轨道交通等多价值项目，作为商贸产业、马山、轨道交通等多价值项目，“区域营销”“区域营销”尤为重要，站在城市的角度深挖区域价值，尤为重要，站在城市的角度深挖区域价值，营造区域价值营造区域价146、值给消费者重新给消费者重新定义一种生活方式定义一种生活方式，演示并传递未来的生活场景，演示并传递未来的生活场景借助青荣城铁开通的契机，借助青荣城铁开通的契机，启动区立势启动区立势，充分展示，树立区域领导者形象，充分展示，树立区域领导者形象落地到各物业类型，开发策略的关键点是什么？落地到各物业类型，开发策略的关键点是什么？【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】84项目开发策略项目开发策略住宅住宅多样性的产品组合，宽口径的客户策略多样性的产品组147、合，宽口径的客户策略首先启动，为项目最优质的回现物业首先启动，为项目最优质的回现物业前期高性价比快速回现，后期高价值产品搏溢价前期高性价比快速回现，后期高价值产品搏溢价不同容积率产品穿插入市，高溢价产品后置，预留弹性空间不同容积率产品穿插入市，高溢价产品后置，预留弹性空间【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】85项目开发策略项目开发策略商业商业强化商业体验感，注重业态和功能的规划强化商业体验感，注重业态和功能的规划商业形式、商业功能多样化商148、业形式、商业功能多样化形式1形式1形式2形式2形式3形式3形式4形式4与轨道交通、马山旅游资源相结合，发展枢纽+旅游商业与轨道交通、马山旅游资源相结合，发展枢纽+旅游商业打造即墨西部城区商业中心，发展集中商业+超市商业打造即墨西部城区商业中心，发展集中商业+超市商业充分利用项目内的水系资源，打造即墨首席滨河情境商业街充分利用项目内的水系资源，打造即墨首席滨河情境商业街最大化沿街物业价值，发展沿街底商商业最大化沿街物业价值，发展沿街底商商业销售型商业注重控制面积、控制总价销售型商业注重控制面积、控制总价持有型商业后置持有型商业后置强化商业的体验感，形成对区域内商贸、商务、旅游等人流的强消费牵引力149、，强化商业的体验感，形成对区域内商贸、商务、旅游等人流的强消费牵引力，使即墨站从驿站式站点转换为目的地型终点式站点使即墨站从驿站式站点转换为目的地型终点式站点【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】86项目开发策略项目开发策略公寓公寓控制总量、高性价比、快速回现控制总量、高性价比、快速回现功能弹性化，多种发展方向共同消化功能弹性化，多种发展方向共同消化方向1方向1方向2方向2方向3方向3方向4方向4与经济型酒店捆绑，整体出售，快速回现与经济型150、酒店捆绑，整体出售，快速回现LOFT即墨市新兴产品，高性价比，可考虑利用其打造市场热点LOFT即墨市新兴产品，高性价比，可考虑利用其打造市场热点小面积公寓低总价满足纯刚需、外地人群临时居住需求小面积公寓低总价满足纯刚需、外地人群临时居住需求SOHO办公满足市场小户型办公需求SOHO办公满足市场小户型办公需求【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】87项目开发策略项目开发策略写字楼写字楼彰显形象，满足政府对项目形象方面的要求彰显形象，满足政府对151、项目形象方面的要求控制成本、控制面积、控制总价，后期随着区域的成熟可适当考虑档次的提升控制成本、控制面积、控制总价，后期随着区域的成熟可适当考虑档次的提升卖一栋建一栋，小量持续开发控制风险，预留未来市场开发弹性卖一栋建一栋，小量持续开发控制风险，预留未来市场开发弹性前期考虑定制和大客户需求，并与政府合作，考虑银行总部、企业总部、大型驻地办事处等办公定制前期考虑定制和大客户需求，并与政府合作，考虑银行总部、企业总部、大型驻地办事处等办公定制【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：105352152、7879【其它均为假冒】【注意甄别】88项目开发策略项目开发策略酒店酒店锁定商贸、商务、青岛外溢旅游等主流客群，安全开发锁定商贸、商务、青岛外溢旅游等主流客群，安全开发预留市场弹性空间，前期考虑开发中档酒店，后期可逐步升级，考虑中高或高端酒店的开发预留市场弹性空间，前期考虑开发中档酒店，后期可逐步升级，考虑中高或高端酒店的开发【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】89盈利策略盈利策略项目风险控制方向项目风险控制方向风险点风险点物业类型选择及153、配比策略:物业类型选择及配比策略:盈利策略盈利策略外部风险市场风险、政策风险外部风险市场风险、政策风险内部风险商业类物业的安全开发、现金流风险、财务成本内部风险商业类物业的安全开发、现金流风险、财务成本关键点1关键点1关键点2关键点2关键点1关键点1商业占比下降，住宅容积率提升，合理各物业功能配比商业占比下降，住宅容积率提升，合理各物业功能配比地块内资源价值最大化，避免瘦狗产品出现地块内资源价值最大化，避免瘦狗产品出现可售物业比例提升、持有物业比例下降可售物业比例提升、持有物业比例下降规划策略:规划策略:关键点1关键点1可售物业快速去化，持有物业后臵开发，降低财务成本可售物业快速去化，持有物业154、后臵开发，降低财务成本开发节奏策略:开发节奏策略:关键点2关键点2合理的开发节奏，最大化借势区域和市场发展合理的开发节奏，最大化借势区域和市场发展【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】90盈利策略盈利策略项目开发节奏考虑项目开发节奏考虑成熟业态先开发、先建设、先回款成熟业态先开发、先建设、先回款长期溢价高但销售速度慢的产品放在中后期或中间小体量穿插进行长期溢价高但销售速度慢的产品放在中后期或中间小体量穿插进行盈利性低的产品放在中后期等待溢价155、提升后出售盈利性低的产品放在中后期等待溢价提升后出售市场风险较大的产品放在后期开发市场风险较大的产品放在后期开发大盘利润来源于开发节奏，站在城市运营和区域发展的角度，合理安排开发大盘利润来源于开发节奏，站在城市运营和区域发展的角度，合理安排开发时间轴，最大化不同的产品线和物业类型的财务贡献时间轴，最大化不同的产品线和物业类型的财务贡献【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】91盈利策略盈利策略项目开发节奏考虑项目开发节奏考虑第一阶段第一阶段第156、二阶段第二阶段第三阶段第三阶段项目开发项目开发初期初期(2014-2016)(2014-2016)中期中期(2017-2020)(2017-2020)后期后期(2021-2023)(2021-2023)小高层+多层小高层+高层+多层+少量低密度小高层+多层+少量低密度小高层+多层小高层+高层+多层+少量低密度小高层+多层+少量低密度住宅物业主要产品类型商业物业产品类型住宅物业主要产品类型商业物业产品类型枢纽商业+社区底商枢纽商业+社区底商社区底商+集中商业社区底商+集中商业社区底商社区底商办公公寓（靠近中期时间）办公公寓办公公寓（靠近中期时间）办公公寓高层和公寓产品目前价格实现度低，近期开发的157、利润率低，故建议等待溢价中后期开发；高层和公寓产品目前价格实现度低，近期开发的利润率低，故建议等待溢价中后期开发；别墅和洋房类低密度产品的产品稀缺性高，产品价值大，故建议等待区域价值成熟后开别墅和洋房类低密度产品的产品稀缺性高，产品价值大，故建议等待区域价值成熟后开发，实现溢价；发，实现溢价；办公产品目前价格实现度较高，可借助青荣城铁开通的利好近期开发；办公产品目前价格实现度较高，可借助青荣城铁开通的利好近期开发；商业类物业目前价值实现度较高，社区底商可跟随住宅同期开发，持有型集中商业中后期开发；商业类物业目前价值实现度较高，社区底商可跟随住宅同期开发，持有型集中商业中后期开发；本项目作为商贸158、城的大型配套中心，考虑商贸城的建设年限为3-5年，本项目开发时应考虑本项目作为商贸城的大型配套中心，考虑商贸城的建设年限为3-5年，本项目开发时应考虑与商贸城建设的协同性。与商贸城建设的协同性。备注：高层价格在5100-6300元/，公寓产品的价格与高层住宅价格相差不大（如宝龙），预估本项目高层的综合成本为4300元/左右（按照商品房开发量200万估算，综合建安2500元/+1800元/的楼面地价）；开发节奏预估是根据开发商2014年整体地块全部拿下进行的推算，若拿地时间或拿地顺序有变化，则整体开发节奏需根据变化来调整【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t 159、t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】92竞争策略竞争策略直接竞品分析直接竞品分析项目项目区位条件区位条件区域价值区域价值开发商品牌及实力开发商品牌及实力开发策略开发策略风险点风险点万科东郡市区以东政府大力改造，未来城市配套聚集，居住环境较好，但未来前景不明大品牌开发，物业服务认知度高，客户牵引性强首期以区域价值提升项目潜力，强品牌及示范区展示后续拿地存在不确定性本项目市区以西轨道交通优势，天然商贸人群支撑无开发经验及房地产品牌我们的竞争策略我们的竞争策略纵观即墨，目前体量可以和我们相当的万科东郡未来可能成为我们重160、要的竞争对手相似的城市区位，相同的竞争目标，不同的区域价值，不同的开发商，产生纵观即墨，目前体量可以和我们相当的万科东郡未来可能成为我们重要的竞争对手相似的城市区位，相同的竞争目标，不同的区域价值，不同的开发商，产生不同的操作策略不同的操作策略定义区域价值以确定的轨道交通、确定的商贸聚集，确定义区域价值以确定的轨道交通、确定的商贸聚集，确定的即墨西中心，带动确定的升值潜力定的即墨西中心，带动确定的升值潜力天然客群支撑+综合配套（教育、医疗、商业）天然客群支撑+综合配套（教育、医疗、商业）内部景观+外部景观结合，提升人文感、品质感内部景观+外部景观结合，提升人文感、品质感【官方正版】房商网201161、4版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】93竞争策略竞争策略城市领导者城市领导者成熟都市生活主张成熟都市生活主张客户感知出发客户感知出发领导者领导者利于项目动态发展利于项目动态发展项目动态项目动态发展发展客户感知产品打造客户感知产品打造项目开发项目开发初期初期(2014-2016)(2014-2016)中期中期(2017-2020)(2017-2020)后期后期(2021-2023)(2021-2023)综合型轨道交通大盘的领导者形象成熟的区域、领先市场的产品树立项162、目领导者形象内外部生态、景观打造融为一体，以高端、品质产品树立项目领导者形象综合型轨道交通大盘的领导者形象成熟的区域、领先市场的产品树立项目领导者形象内外部生态、景观打造融为一体，以高端、品质产品树立项目领导者形象竞争策略产品水平竞争策略产品水平市场平均水平，控制成本、高性价比快速去化产品部分领先市场，如先进的规划、园林、物业服务等生态、高端、品质华宅领先市场市场平均水平，控制成本、高性价比快速去化产品部分领先市场，如先进的规划、园林、物业服务等生态、高端、品质华宅领先市场城市领导者形象城市领导者形象产品打造应满足阶段客户感知和项目动态发展的需求形象领导者形象领导者形象、产品的全面领导者形象、163、产品的全面领导者【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】94项目产品策略项目产品策略住宅住宅前期采用市场平均水平，控制成本、快速去化中期适当提升，在成本控制下复制领先城市产品，选择几点极致放大，如先进的规划、园林、物业服务等前期采用市场平均水平，控制成本、快速去化中期适当提升，在成本控制下复制领先城市产品，选择几点极致放大，如先进的规划、园林、物业服务等后期生态、高端、品质华宅领先市场后期生态、高端、品质华宅领先市场公寓公寓小面积、低总价、高164、性价比小面积、低总价、高性价比功能弹性化，办公、居住分区引导功能弹性化，办公、居住分区引导写字楼写字楼前期强调立面和造型、但控制成本，以甲级标准或标准写字楼为主，控制面积、控制总价，可部分考虑定制方向中后期随着区域的成熟，可逐渐升级，建设高端写字楼，吸引实力型企业聚集前期强调立面和造型、但控制成本，以甲级标准或标准写字楼为主，控制面积、控制总价，可部分考虑定制方向中后期随着区域的成熟，可逐渐升级，建设高端写字楼，吸引实力型企业聚集商业商业销售型商业注重控制商铺面积划分、控制总价销售型商业注重控制商铺面积划分、控制总价持有型商业注重业态及功能的规划、招商和后期运营持有型商业注重业态及功能的规划、165、招商和后期运营酒店酒店锁定主流客群，安全开发、逐步升级锁定主流客群，安全开发、逐步升级【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】95项目产品策略项目产品策略95在区域价值的基础上，以综合体大盘形象倡导新城市生活方式，考在区域价值的基础上，以综合体大盘形象倡导新城市生活方式，考虑产品演变，实现产品递进性虑产品演变，实现产品递进性开发时序性、产品递进性开发时序性、产品递进性复合功能、丰富产品线复合功能、丰富产品线综合型大盘形象综合型大盘形象倡导成熟166、都市生活倡导成熟都市生活居住与城市配套居住与城市配套商务办公商务办公商业商业中心中心【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目初期项目初期(2014-2016)(2014-2016)主力产品：小高层+多层+低密度住宅96项目客户策略-项目客户策略-住宅住宅96高的区域发展潜力和未来区域价值；高的区域发展潜力和未来区域价值；高性价比，低总价、较高品质感产品打动客户。高性价比，低总价、较高品质感产品打动客户。区域配套逐渐成熟，区域配套逐渐成熟，167、区域价值凸显；区域价值凸显；建立良好的市场形象和品牌；建立良好的市场形象和品牌；少量高品质产品提升项目形象。少量高品质产品提升项目形象。城市西部中心区打城市西部中心区打造成熟，配套完善，造成熟，配套完善，区域价值完全被认可；区域价值完全被认可；项目品牌开始流行；项目品牌开始流行；生态、景观、领先市场产品驱动。生态、景观、领先市场产品驱动。即墨西中心世纪商港即墨西中心世纪商港主力产品：小高层+多层住宅主力产品：高层+小高层+多层+少量低密度住宅初期客户：初期客户：服装市场、小商服装市场、小商品城及周边人群；品城及周边人群；受高性价比驱动的市内其他区域人群和少量乡镇受高性价比驱动的市内其他区域人群168、和少量乡镇客户。客户。中期客户：中期客户：辐射范围扩展到整个即墨市；辐射范围扩展到整个即墨市；城市中高收入阶层数量上升；城市中高收入阶层数量上升；开始吸引部分高开始吸引部分高端享受阶层。端享受阶层。后期客户：后期客户：即墨市品质刚需即墨市品质刚需和改善型客户组成的城市中高收入阶层成为项目主流客户；和改善型客户组成的城市中高收入阶层成为项目主流客户；持续吸引城市高持续吸引城市高端享受阶层。端享受阶层。项目中后期，区域成熟+品牌流行+生态、领先产品，项目影响范围扩展为整个即墨市，城市中高收入人群成为项目中后期，区域成熟+品牌流行+生态、领先产品，项目影响范围扩展为整个即墨市，城市中高收入人群成为项169、目主流客户群体项目主流客户群体项目中期项目中期(2017-2020)(2017-2020)项目后期项目后期(2018-2023)(2018-2023)备注：由于即墨轨道交通站点对青岛市内外溢居住的能力弱，且轨道交通对本市的住宅臵业需求的影响力较弱，故住宅客户部分不考虑轨道交通的影响【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】97项目客户策略-项目客户策略-住宅住宅97客客户户比例项目初期项目中期项目后期比例项目初期项目中期项目后期核心客户1：服装170、市场、小商品城及周边客户，由于容量有限，后期下降核心客户3：中高端改善客户，比例稳步上升核心客户4：高端享受型客户核心客户2：受高性价比驱动的即墨市和乡镇品质刚需客户核心驱动力：核心驱动力：区域配套不完善区域潜在价值、高性价比客户演变：客户演变：以服装市场、小商品城客户和受高性价比驱动的品质刚需客户为主，改善客户为辅核心驱动力：核心驱动力：区域配套逐渐完善，区域价值凸现良好的市场形象和品牌客户演变：客户演变：高端客户和中高端改善客户比例稳步上升，逐渐成为主力客户，项目周边及受高性价比驱动的刚需客户比例逐渐下降核心驱动力：核心驱动力：配套完善，区域价值完全被认可项目品牌流行生态、领先市场的产品驱171、动客户演变：客户演变：改善客户、高端客户逐渐成为项目主力客户，项目周边及受高性价比驱动的品质刚需客户受产品供应影响先升后降【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】98项目客户策略-项目客户策略-销售型商业、公寓销售型商业、公寓98第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段项目开发项目开发初期初期(2014-2016)(2014-2016)中期中期(2017-2020)(2017-2020)后期后期(2021-2023)(2021-202172、3)枢纽商业+部分社区枢纽商业+部分社区底商少量公寓底商少量公寓滨河商业街、购物中心+滨河商业街、购物中心+超市、社区底商公寓社区底商超市、社区底商公寓社区底商产品类型产品类型商业物业客户演变商业物业客户演变从臵业目的来讲从臵业目的来讲枢纽商业以投资客户为主，社区底商初期以投资客户为主，但随着区域价值的提升，社区底商内投资客户比例将降低；公寓类客户初期以小面积办公和过渡自用客户为主，中后期投资类客户比例将逐渐增大。从客户来源来讲从客户来源来讲初期以周边服装城、小商品城客户为主；随着轨道交通的开通、区域和项目的发展，区域价值凸现，将辐射即墨市及周边中高端人群。客客户户比例项目初期项目中期项目后期173、比例项目初期项目中期项目后期核心客户1：服装市场、小商品城及周边客户，由于容量有限，后期下降核心客户2：受区域价值驱动的即墨市内中高端人群重要客户：受轨道交通、区域价值影响带来的青岛市及即墨周边地区人群【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】从行业角度来讲从行业角度来讲前期以中小型贸易物流、金融等行业企业为主；项目初期应考虑定制或大客户需求，故前期大客户占比较大；后期随着区域成熟，将会吸引较多中大型的贸易类、地产、金融类企业；从臵业目的来讲从174、臵业目的来讲初期以自用为主；中后期区域价值凸现将吸引部分投资客户。99项目客户策略-项目客户策略-办公办公99第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段项目开发项目开发初期初期(2014-2016)(2014-2016)中期中期(2017-2020)(2017-2020)后期后期(2021-2023)(2021-2023)少量办公办公无少量办公办公无物业类型办公客户演变物业类型办公客户演变客客户户比例项目初期项目中期比例项目初期项目中期核心客户2：中大型的贸易、地产、金融等企业核心客户1：中小型贸易物流、金融等行业企业重要客户：受轨道交通、区域价值影响带来的投资人群备注：前期考虑可能有部175、分定制化方向，因此前期可能大客户占比略高，若没有定制化方向，仍以中小型客户为主【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】100即墨西中心世纪商港即墨西中心世纪商港项目定位项目定位【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】101促进城市升级与蓝色新区形成东西两促进城市升级与蓝色新区形成东西两翼，带176、动大即墨腾飞翼，带动大即墨腾飞愿景规划愿景规划宜业宜居宜游宜享宜业宜居宜游宜享【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】为千亿商贸城配套提升大即墨商贸交易圈，引为千亿商贸城配套提升大即墨商贸交易圈，引领即墨成为青荣城铁沿线最具活力商贸港领即墨成为青荣城铁沿线最具活力商贸港愿景规划愿景规划地方型专业市场地域型专业市场区域型专业市场集贸型专业市场展贸型专业市场专业MALL生产、物流、批发、零售研发、展示、品牌、电商【官方正版】房商网2014版房地产177、营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】103提升城市“商”动力让过路商旅逐步转提升城市“商”动力让过路商旅逐步转变成持续性的商贸消费力变成持续性的商贸消费力愿景规划愿景规划风情水岸商街餐饮购物中心国际商住中心商业核动力轨道交通生态旅游产业提升城市居住轨道旅游服务+【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】104活力商贸商务、178、商贸综合体居住与城市配套活力商贸商务、商贸综合体居住与城市配套旅游、流动旅游、流动人口人口人口汇集、人口融合城市与区域发展、产业升级的活力核促进人口聚集提升城市发展活力，从过促进人口聚集提升城市发展活力，从过境站变成终点站境站变成终点站愿景规划愿景规划【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】105海景游海景游会展游会展游温泉游温泉游山景游山景游生态游生态游人文游人文游促进旅游升级从单一旅游功能向旅游目促进旅游升级从单一旅游功能向旅游目的地过渡179、，完善即墨旅游产业配套的地过渡，完善即墨旅游产业配套愿景规划愿景规划【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】106促进居住升级完善区域功能，实现国际促进居住升级完善区域功能，实现国际人居品质升级人居品质升级愿景规划愿景规划大盘规划升级建筑品质升级绿色工程升级社区配套升级【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为180、假冒】【注意甄别】107第三篇：项目如何落地的问题项目的开发强度和功能布局如何才能顺应城市、区域、市场的发展？项目的开发强度和功能布局如何才能顺应城市、区域、市场的发展？综合预估法综合预估法项目开发强度项目开发强度案例法案例法项目功能布局及开发分期项目功能布局及开发分期地块网格价值分析地块网格价值分析【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目开发强度预估思路框架项目开发强度预估思路框架项目开发强项目开发强度预估度预估108综合预估法综合预估181、法销售测试法预估销售测试法预估项目开发强度预估项目开发强度预估案例法案例法其他方法预估其他方法预估备注：1、项目开发强度预估是基于目前的市场和经验，根据城市发展的进程和各影响因素进行的综合预估，但未来市场可能会发生较大变化，如政策性因素或定制化需求，数据可能产生变化，因此需要保留一定开发弹性，但对关键性指标要进行控制；2、由于变量太多影响预估的结果，因此下面预估体量时，未考虑绿地和水系的调整销售测试法是从开发角度出发对项目可开发量的保守预估，是物业开发的合理最大范围销售测试法是从开发角度出发对项目可开发量的保守预估，是物业开发的合理最大范围【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假182、冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】世联通过对国内外轨道交通站点进行研究，总结出城世联通过对国内外轨道交通站点进行研究，总结出城市轨道站点物业七大发展模式市轨道站点物业七大发展模式109模式模式模式1：商贸中心型特征特征1、大型城市市内新区；2、商业先行启动，与老城区差异定位，树立形象，市政投入带来人流、改善配套，再启动商务和住宅；3、复合功能形成城市新中心模式2：中央商务型1、商务区；2、商务占据绝对主导地位，商务带动商业、休闲娱乐发展；3、政府相关机构在片区内办公模式3：旅游休闲型1、区183、域知名或特色旅游区；2、以会议会展、酒店、休闲娱乐为主；3、政府投入大量休闲市政设施模式4：市政集中型1、市内非成熟区域；2、高等级市政设施先行启动树立形象，聚集人流，带动住宅需求，待区域成熟后商业及商务兴起；3、政府投入力度大模式5：高端产业型1、具有一定规模城市的产业园区；2、先行发展产业，聚集人群，带动住宅需求；3、城市产业高度聚集模式6：新型市镇型1、中心城区边缘；2、以居住物业为主，辅以社区商业等配套模式7：购物娱乐型1、超大规模、业态丰富；2、以交通为辐射半径的区域周边有大量的人口聚集；3、层级较高的城市或城郊结合部【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网184、：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】城市轨道站点不同物业发展模式主要驱动因素总结城市轨道站点不同物业发展模式主要驱动因素总结城市轨道城市轨道站点研究站点研究110城市规模城市规模交通交通区位区位土地供应土地供应政府投入政府投入自然资源自然资源产业基础产业基础周边人口周边人口商贸中心型中央商务型旅游休闲型市政集中型高端产业型新型市镇型购物娱乐型即墨1.即墨高铁站点是过路站点而非枢纽站点，等级不高；1.即墨高铁站点是过路站点而非枢纽站点，等级不高；2.未来没有政务利好和除轻轨以外的大型市政设施；2.未来没有185、政务利好和除轻轨以外的大型市政设施；3.马山旅游资源不足以形成有力牵引；4.站点周边有商贸集中区域能提供一定的产业支撑。3.马山旅游资源不足以形成有力牵引；4.站点周边有商贸集中区域能提供一定的产业支撑。即墨站：具有一定产业交通驱动的新型市镇型站点即墨站：具有一定产业交通驱动的新型市镇型站点【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】TOD模式目前新市镇开发中广泛利用的一种模式，其核心位臵为商业区，办公物业设臵在公共交通便利处，外围可布臵多种层次186、的住宅物业TOD模式目前新市镇开发中广泛利用的一种模式，其核心位臵为商业区，办公物业设臵在公共交通便利处，外围可布臵多种层次的住宅物业TOD模式TOD模式111TOD（transit oriented development）是以公共交通为中心（主要是指地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线），以400-800米（5-10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、旅游、居住等为一身的“混合用途”。典型TOD的功能结构图典型TOD的功能结构图功能名称功能内容功能名称功能内容核心商业区核心商业区TOD必须拥有一个紧邻站点的多种用途的核心商业区紧邻站点的多种用途的核心商业区，187、使公交站点成为一个多种功能的目的地多种功能的目的地，从而增强它的吸引力办公区与居住区办公区与居住区为了改变居住与就业岗位分离带来的大量的“钟摆式”通勤交通的压力，TOD强调居住与就业岗位的平衡布局强调居住与就业岗位的平衡布局，同时办公区紧邻公交站点布臵，保证公共交通系统的使用效率开敞交往空间开敞交往空间TOD内部的各项功能围绕着相应的开敞空间展开，为人们提供良好的交往空间，必须保证人们能够不受干扰的使用这样的设施次级区域多层次住宅或中低密度区域次级区域多层次住宅或中低密度区域虽然TOD鼓励高密度的土地使用，但同时不排除多种层次的住宅选择多种层次的住宅选择，紧邻TOD的外围低密度发展区域紧邻TO188、D的外围低密度发展区域也是必要的，称之为“次级区域”典型的TOD是多种功能的目的地，由公共交通站点、核心商业区、办公区、开敞空间、居住区、次级区域等功能组成。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】东涌站中心区域配有大量写字楼和商业，随向外扩散住宅体量逐渐增大，将军澳站中心区域以商业和住宅为主，外围开发强度逐渐减弱东涌站中心区域配有大量写字楼和商业，随向外扩散住宅体量逐渐增大，将军澳站中心区域以商业和住宅为主，外围开发强度逐渐减弱TOD案例T189、OD案例香港新市镇香港新市镇112200米范围内：200米范围内：商业（9.2万）、写字楼（1.5万）、住宅（22.7万）、市政配套（0.5万）500/1000米范围内：500/1000米范围内：住宅+市政配套物业比例：物业比例：住宅80%，商业10%，配套10%市政市政住宅住宅市政住宅市政商业商务200米范围内：200米范围内：住宅、市政配套、商业设施500/1000米范围内：500/1000米范围内：住宅+市政配套+商业物业比例：物业比例：住宅90%，生活配套设施5%，商业设施5%住宅市政住宅商业 休闲市政住宅商业 休闲商业东涌站：东涌站：中心区域配有大量商业和写字楼，随着向外扩散距离的加190、大，住宅体量逐渐加大；将军澳站：将军澳站：以轨道站点为中心开发高密度住宅，地区中心都设在轨道站点旁，开发强度随与站点距离减弱。建筑面积比例经验：建筑面积比例经验：根据香港新市镇TOD开发的经验，住宅物业占比为80%-90%，商业物业占比为5%-10%，配套设施占比为5%-10%。根据香港新市镇TOD开发的经验，住宅物业占比为80%-90%，商业物业占比为5%-10%，配套设施占比为5%-10%。东涌站将军澳站东涌站将军澳站【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均191、为假冒】【注意甄别】国内外TOD新城各物业类型占地面积参考国内外TOD新城各物业类型占地面积参考其他TOD其他TOD新市镇案例新市镇案例113功能功能日本千叶日本千叶韩国板桥韩国板桥上海松江上海松江上海浦江镇上海浦江镇可开发物业用地49%52%58%62%公共用地比例配套设施（学校、医院等公共配套）18%15%17%12%道路用地23%17%14%14%公园绿地用地10%14%11%12%合计100%100%100%100%各物业占可开发物业比例住宅61.23%67.31%75.86%72.58%商业28.57%23.08%15.52%17.74%办公10.20%9.62%8.62%9.68%192、占地面积比例经验：占地面积比例经验：住宅用地一般占可开发用地的60%-80%之间，商业用地占可开发用地的15%-住宅用地一般占可开发用地的60%-80%之间，商业用地占可开发用地的15%-30%，办公用地占可开发用地的10%左右；30%，办公用地占可开发用地的10%左右；国内TOD新城的住宅比例较高。国内TOD新城的住宅比例较高。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】根据对TOD新城案例的研究，总结出各物业类型开发比例根据对TOD新城案例的193、研究，总结出各物业类型开发比例案例总结案例总结114建筑面积比例参考建筑面积比例参考住宅物业占比80%-90%，商业物业占比5%-10%，配套设施占比住宅物业占比80%-90%，商业物业占比5%-10%，配套设施占比为5%-10%为5%-10%占地面积比例参考占地面积比例参考住宅用地占比70%-80%，商业用地占比15%-20%，办公用地占比5%-10%住宅用地占比70%-80%，商业用地占比15%-20%，办公用地占比5%-10%结合城市发展水平、本体情况、开发商实力、政府支持力度等因素，参考国内案例，建议本项目各物业类型的比例如下：【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】194、唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】综合预估法预估前提条件综合预估法预估前提条件综合预估法综合预估法115政府条件政府条件 2020年项目整体建完，考虑政府的要求主要是商业类物业部分，故商业类物业按照2021年完全销售完毕进行预估，住宅销售期按照常规大盘开发期进行预估；2020年项目整体建完，考虑政府的要求主要是商业类物业部分，故商业类物业按照2021年完全销售完毕进行预估，住宅销售期按照常规大盘开发期进行预估；销售增长率说明销售增长率说明 根据世联经验办公物业的增长率与第三产业增长率呈正相关，195、故办公物业销根据世联经验办公物业的增长率与第三产业增长率呈正相关，故办公物业销售面积增长率按照城市第三产业增长率估算；售面积增长率按照城市第三产业增长率估算；其他物业增长率则按照往年城市销售面积的平均增长率进行估算。其他物业增长率则按照往年城市销售面积的平均增长率进行估算。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】预估办公物业年销售增长率为16%左右，住宅、公寓、商业的年销售增长率为10%左右预估办公物业年销售增长率为16%左右，住宅、公寓、商196、业的年销售增长率为10%左右销售增长率销售增长率预估预估116办公物业销售增长率预估办公物业销售增长率预估2006年到2012年即墨市第三产业年产值的平均增长率为16%左右；根据世联经验，办公物业的增长率与第三产业增长率呈正相关，故办公物办公物业销售面积增长率预估为16%左右。业销售面积增长率预估为16%左右。其他物业销售增长率预估其他物业销售增长率预估2006年到2012年即墨市商品房销售面积增长率平均为10%左右；故预估住宅、公寓、商业的销售面积增长率为10%左右。住宅、公寓、商业的销售面积增长率为10%左右。132.5 153.5 185.1 184.5 212.2 263.2 313.197、5 15.7%12.9%19.1%14.0%15.0%18.1%15.3%0%5%10%15%20%25%050100150200250300350200620072008200920102011201220062006-20122012年即墨市第三产业产值变化年即墨市第三产业产值变化三产年产值（亿元）年增长率130.5 80.0 105.0 133.7 176.6 150.5 20.9%-38.7%31.3%27.3%32.1%-14.8%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0501001502002006200720082009201020112006200198、6-20112011年即墨市商品房销售面积变年即墨市商品房销售面积变化化商品房销售面积（万）年增长率【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】销售测试法预估项目住宅物业保守的容量为150-160万左右，上限容量为200-210万销售测试法预估项目住宅物业保守的容量为150-160万左右，上限容量为200-210万项目开发强度预估住宅项目开发强度预估住宅117即墨市内在售住宅项目去化情况统计即墨市内在售住宅项目去化情况统计物业类型月均去化面积（）199、月均去化面积最高值（）高层34118205（观澜国际）小高层37257044（壹品华庭）多层14402741（永和鼎泰丰）别墅17352552（麗山国际）合计1031120542住宅产品预估：住宅产品预估：预估住宅物业含有高层、小高层、多层、别墅4种产品类型；总开发期：总开发期：按照大盘常规开发年限10年左右进行初步预估，即2014年至2023年；保守开发强度预估：保守开发强度预估：按照即墨市住宅平均按照即墨市住宅平均去化速度、年增长率10%进行销售，去化速度、年增长率10%进行销售，预估项目内住宅物业的保守开发量为150-160万左右；150-160万左右；住宅开发强度上限预估：住宅开发强度200、上限预估：根据世联经验，对于规模型大盘，销售速度达到市场平均销售速度1.5倍的实现性较高，但平均销售速度为市场平均值2倍的实现压力较大，故按照市场销售速度1.5倍预估住宅容量上限，并根据物业排布的限制进行调整，预估项预估项目内住宅物业开发的上限值为200-210万目内住宅物业开发的上限值为200-210万左右。左右。项目各物业开发期内销售面积预估项目各物业开发期内销售面积预估物业类型开始销售时间（年）销售年限（年）预估总销售面积保守值（万）排布可能性调整（万）预估总销售面积上限值（万）排布可能性调整（万）高层2016851517676小高层2015960609191多层201592323352201、0别墅2018617172620合计合计151151151151228228207207备注：销售时间预估预估小高层和多层产品从2014年年底、2015年年初开始销售，高层产品2015年年底、2016年年初开始销售，别墅产品在项目的中后期，预估2017年年初、2018年年底开始销售；按照目前初步估算的体量和初步确定的排布方案计算，保守预估住宅部分的整体容积率为1.5-1.7左右，上限预估住宅部分的整体容积率为2.1-2.2左右，可排布高层、小高层、多层和别墅类产品【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t202、唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】销售测试法预估项目公寓物业容量为9万左右销售测试法预估项目公寓物业容量为9万左右项目开发强度预估公寓项目开发强度预估公寓118公寓销售速度预估：公寓销售速度预估：按胶州市和平度市的平均去化速度预估本案的去化速度，为1083左右，且按照年销售增长率10%计算；公寓开发强度预估：公寓开发强度预估：预估本项目的公寓为2016年年底、2017年年初开始销售，按照政府要求2020年建成，2021年销售完毕计算，则本项目的公寓开发量预估为9.1万，取整为9万左右。取整为9万左右。所在区域所在区域项目名称项目名称月均去化面积月均去化面积（）（）即203、墨市宝龙城市广场2610胶州市海湾天泰金融广场784平度市圣凯国际商务综合楼1383平均月均去化速度1083平均月均去化速度1083预估本案公寓月均去预估本案公寓月均去化面积化面积10831083年销售面积增长率10%=项目公寓楼销售期预计为5年项目公寓楼销售期预计为5年本案公寓合理体量为本案公寓合理体量为9万9万备注：由于宝龙为小面积办公产品，且宝龙城市广场以较低的价格定位赢得了较高的去化速度，考虑本案难以采用如此低的价格策略，且本案内已考虑了办公产品，故本次销售预估未按宝龙去化速度进行预估，此外，该公寓预估体量未计入经济型酒店部分【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯204、一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】销售测试法预估项目写字楼物业容量为12-13万左右销售测试法预估项目写字楼物业容量为12-13万左右项目开发强度预估办公项目开发强度预估办公119写字楼销售速度预估：写字楼销售速度预估：目前青岛市内、胶州市、平度市典型写字楼平均月均去化面积在1000左右，故预估本项目的月均去化面积为1000，预估本项目的月均去化面积为1000，年销售速度增长率按照16%计算；写字楼开发强度预估：写字楼开发强度预估：预估本项目的写字楼为2015年年底、2016年年初开始销售，且按205、照政府要求2020年建成，2021年销售完毕计算，则本项目的写字楼开发量预估为12.4万，取整为12-13万左右。取整为12-13万左右。区域区域项目名称项目名称月均去化月均去化面积（）面积（）胶州市海湾天泰金融广场1507平度市瑞平金融中心418平均1006预估本案写字楼月均预估本案写字楼月均去化面积去化面积10001000年销售面积增长率16%=项目写字楼销售期预计为6年项目写字楼销售期预计为6年本案写字楼合理体量为本案写字楼合理体量为12-13万12-13万【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t206、唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】销售测试法预估项目商业物业容量为15-18万左右销售测试法预估项目商业物业容量为15-18万左右项目开发强度预估商业项目开发强度预估商业120商业销售速度预估：商业销售速度预估：即墨市商业的销售速度平均为939/月，故预估本项目商业销售速度为939/月，预估本项目商业销售速度为939/月，年增长率按照10%计算；商业物业可销售部分开发强度预估：商业物业可销售部分开发强度预估：预估商业物业2015年年底、2016年年初开始销售，2021年销售完毕，则商业物业总体量为9.7万，故预估商业物业可销售部分的体量为9-10万;根据即墨商业市场207、和世联经验预估项目内购物中心+超市的体量为4-5万左右，商业街区体量为1-1.5万左右，枢纽+旅游商业体量为1-1.5万左右，故预估项目内商业物业的开发量为15-18万。预估项目内商业物业的开发量为15-18万。区域区域项目名称项目名称月均去化面积月均去化面积（）（）即墨市宝龙城市广场986世贸商都891即墨市平均939胶州市新向阳广场943天泰金融广场455平度市龙腾天下城767银瑞家园239整体平均713商业物业开发强度预估商业物业开发强度预估销售型商业枢纽+旅游商业购物中心+超市滨河商业街社区底商9-10万1-1.5万4-5万1-1.5万合计：合计：1515-1818万万即墨市典型集中商208、业面积统计即墨市典型集中商业面积统计项目名称项目名称营业时间营业时间建筑面建筑面积（积（万）万）层数层数大润发+澳润百货2009.10 3.8地下1层，地上4层利群商厦1999.123.2地下1层，地上3层佳家源2013.12.8地下1层，地上3层佳乐家1999.124.3地下1层，地上3层宝龙城市广场2011.1212地上4层建筑面积建筑面积以3-4万以3-4万为主为主【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】根据商业饱和度法预估项目内商业的209、最大建筑面积为18万左右根据商业饱和度法预估项目内商业的最大建筑面积为18万左右项目开发强度预估商业项目开发强度预估商业121=RE（年平均购物额）RE（年平均购物额）RF（区域商业面积）RF（区域商业面积）IRS（商圈饱和度）IRS（商圈饱和度）C（潜在客户）C（潜在客户）/C（潜在客户）：C（潜在客户）：预估2020年项目周边消费人群32.5万；RE（年平均购物额）：RE（年平均购物额）：RE（2020年平均购物额）=2.83万元/年人*45%=1.27万元/年人IRS（商圈饱和度）：IRS（商圈饱和度）：IRS值2万元/时，商业运营场所将实现较大盈利，IRS值越高则利润水平越高；本案IR210、S取值1.5万元/。本案IRS取值1.5万元/。32.5万人32.5万人1.27万元/年人1.27万元/年人?计算得项目区域内商业面积为27.5万，减去区域内的世茂商都和佳乐家商业面积共计计算得项目区域内商业面积为27.5万，减去区域内的世茂商都和佳乐家商业面积共计9.3万，则9.3万，则区域内可建设的商业面积为18.2万，取整为18区域内可建设的商业面积为18.2万，取整为18万左右。万左右。辐射区辐射区域域辐射范辐射范围围20202020年规年规划人口划人口（万人）（万人）辐射比辐射比例例辐射人辐射人口（万口（万人）人）第一圈层周边3公里范围12.480%9.9第二圈层即墨城区53.515211、%8其他城际客流9715%14.6合计合计32.532.5备注：1、按照2020年规划人均建设用地控制在114/人计算，项目3公里范围区域内居住人口为12.4万人；按照2006-2012年即墨城区人口平均年增长率2.3%计算，则2020年的城区人口约为65.9万人；2030年青荣城际即墨站旅客发送量146万人，预估2020年即墨站客流量为2030年的2/3；2、2012年青岛地区商业消费额（食品+衣着+家庭设备用品及服务+教育文化娱乐服务+其他商品和服务）占人均可支配收入的45%左右；2012年即墨市人均可支配收入1.33万元，2007-2012年年平均增长率为14%，则2020年即墨市人均可212、支配收入为2.83万元综合销售测试法和商业饱和度法，商业类物业的开发容量在15-18综合销售测试法和商业饱和度法，商业类物业的开发容量在15-18万左右万左右【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】销售测试法预估项目酒店物业容量为5-7万左右销售测试法预估项目酒店物业容量为5-7万左右项目开发强度预估酒店项目开发强度预估酒店122三、四星级酒店规模参考依据三、四星级酒店规模参考依据区域区域星级星级酒店名称酒店名称单店建筑单店建筑面积面积（万）213、（万）客房客房总数总数（间）（间）标准间标准间积（）积（）即墨市挂牌3星即墨宾馆2左右10630挂牌4星锦茂宾馆5左右21040-60华洋大酒店2左右9720青岛市挂牌4星索菲亚国际大酒店2.319323-25准4星级蓝海大饭店崂山店2.916436远洋大酒店1.515833-35连锁型经济酒店如家0.3-0.680-13015-21七天0.3-0.680以上16-24旅游涉外饭店星级的划分与评定，未对各个星级酒店建筑面积提出硬性规定，仅对客房数量及面积提出最低要求；按照目前国内和行业划分标准，酒店可以分为大规模（客房数在450间以上），中等规模（客房数在300-400间），中小规模（客房数在214、300间以下），根据酒店行业经验，中等规模的客房可形成一定规模的经济效应，同时又能合理利用配套面积，有效降低运营成本率；对于希望引进管理公司管理而言，接管酒店客房数量标准一般在300间以上，即300间以上规模是管理公司接管的基本要求；中等规模的客房规划稳健，投资容易控制，市场竞争力强，而客房数量少则难以产生良好的投资回报，客房数量太多则需要承担更多的风险的投资;经济型连锁酒店的单店建筑面积在3000-6000左右，房间数量约在80-130间左右。依据目前三、四星级酒店市场标准及行业经验，建议本案星级酒店客房数为200-300间左右，每个酒店建筑面积为2-3万左右；经济型酒店客房数在80-130215、间左右，每个酒店面积为0.3-0.6万左右依据目前三、四星级酒店市场标准及行业经验，建议本案星级酒店客房数为200-300间左右，每个酒店建筑面积为2-3万左右；经济型酒店客房数在80-130间左右，每个酒店面积为0.3-0.6万左右综合考虑城市级别、市场容量和竞争等情况，建议本项目的星级酒店数量为2家综合考虑城市级别、市场容量和竞争等情况，建议本项目的星级酒店数量为2家左右，每家面积为2-3万左右，经济型酒店1-2家，每家面积0.3-0.6万，则总左右，每家面积为2-3万左右，经济型酒店1-2家，每家面积0.3-0.6万，则总建筑面积为4.6-7.2万左右，取整为5-7万左右建筑面积为4.6216、-7.2万左右，取整为5-7万左右【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】综合考虑项目的总体开发量建议为260-330万左右，其中商业物业开发体量适宜控制在50万以下综合考虑项目的总体开发量建议为260-330万左右，其中商业物业开发体量适宜控制在50万以下小结小结123综合预估综合预估案例法预估案例法预估建筑面积比例参考：建筑面积比例参考：住宅物业占比80%-90%，商业物业占比商业物业占比5%-10%，5%-10%，配套设施占比为5%-1217、0%占地面积比例参考：占地面积比例参考：住宅用地占比70%-80%，商业用地占比15%-20%，办公用地占比5%-10%商业类物业：商业类物业：合计41-47万，其中公寓9万，办公12-13万，商业15-18万，酒店5-7万销售类住宅类物业：销售类住宅类物业：150-210万项目总容量为263-329万，其中商业类物业占比14.2%-15.5%。项目总容量为263-329万，其中商业类物业占比14.2%-15.5%。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒218、】【注意甄别】住宅物业考虑开发弹性，整体拿地容积率保持在1.5-1.6左右住宅物业考虑开发弹性，整体拿地容积率保持在1.5-1.6左右小结小结124说明：说明：经济型酒店部分可考虑与连锁酒店公司捆绑，采用公寓出售的方式回现，从而减少持有型物业，提升项目现金流；经济型酒店部分可考虑与连锁酒店公司捆绑，采用公寓出售的方式回现，从而减少持有型物业，提升项目现金流；上述比例商业类物业为上限值，建议控制在40-45万左右，住宅物业可适当考虑开发弹性，增加体量。上述比例商业类物业为上限值，建议控制在40-45万左右，住宅物业可适当考虑开发弹性，增加体量。各物业类型开发强度预估总结各物业类型开发强度预估总结219、物业类型物业类型保守预估值（万）上限预估值（万）住宅住宅150-160200-210商业类物业商业类物业公寓公寓9办公办公1213商业商业1518酒店酒店经济型酒店0.61.2星级酒店46合计合计4147安臵房安臵房71.38总计总计263263329329总体容积率总体容积率1.141.141.431.43商业类物业占比商业类物业占比15.5%15.5%14.2%14.2%考虑综合型大盘项目具有较强势的物业间提升和对区域内人群的聚集作用，从而对项目内住宅物业的开发容量有一定的提升，故建议住宅物业考虑开发弹性考虑综合型大盘项目具有较强势的物业间提升和对区域内人群的聚集作用，从而对项目内住宅物业220、的开发容量有一定的提升，故建议住宅物业考虑开发弹性开发商若考虑持有物业的增加，可适当增加商业体量，但会对现金流产生较大影响开发商若考虑持有物业的增加，可适当增加商业体量，但会对现金流产生较大影响【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】从即墨市人口现状和增长情况来看，项目客户容量不存在人口缺口从即墨市人口现状和增长情况来看，项目客户容量不存在人口缺口项目客户容量合理性探讨项目客户容量合理性探讨125按照项目内住宅体量150-210万预估，项目内221、居住人口在3.3-5.3万人，占2023年预估人口62.9万人的5.2%-8.4%；相对于2012年，2023年增长了12.7万人，按照2010年通济街道人口占比预估，则有6.2万人为通济街道增长人数，通济街道人口的增长便可满足项目人口的需求；故目前来看城市人口增长能够满足项目人口的需求。7，14.5%8.1，16.9%23.7，49.2%5.1，10.6%4.2，8.8%环秀街道潮海街道通济街道北安街道龙山街道20102010年即年即墨市各街道人口墨市各街道人口比较比较(万人万人)47.248.349.049.349.650.050.20%2%4%6%8%10%12%454647484950222、51200620072008200920102011201220062006-20122012年即墨市人口变化年即墨市人口变化城区人口（万人）增长率50.251.452.553.754.856.057.158.359.460.6 61.7 62.9 0204060802012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 202320122012-20232023年即墨市人口增长（预估，万人）年即墨市人口增长（预估，万人）备注：按照2006-2012年即墨市人口平均增长率2.3%预估2012-2020年人口增长率；按2010年通济街道人口占223、比预估2023年即墨市通济街道人口占比；项目居住人口100/户，每户按照2.5人进行计算【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】126第三篇：项目如何落地的问题如何确定项目的开发强度和功能布局，才能顺应城市、区域、市场的发展？如何确定项目的开发强度和功能布局，才能顺应城市、区域、市场的发展？综合预估法综合预估法项目开发强度项目开发强度案例法案例法项目功能布局项目功能布局及开发分期及开发分期地块网格价值分析地块网格价值分析【官方正版】房商网20224、14版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】通过对项目目前规划布局进行解析，发掘其存在问题，通过对地块价值分析，进行合理的地块功能布局，实现地产的安全开发及物业价值最大化通过对项目目前规划布局进行解析，发掘其存在问题，通过对地块价值分析，进行合理的地块功能布局，实现地产的安全开发及物业价值最大化地块规划布地块规划布局问题解析局问题解析127问题1：商业体量约124万，体量较大，影响项目问题1：商业体量约124万，体量较大，影响项目安全开发安全开发问题2：站前广场规划面225、积6.4万，面积较大，降低土地的利用率问题2：站前广场规划面积6.4万，面积较大，降低土地的利用率问题3：公交枢纽的摆布位臵将会影响城铁人流的疏散，带来交通压力问题3：公交枢纽的摆布位臵将会影响城铁人流的疏散，带来交通压力问题4：部分规划道路位臵及宽度对后期人流疏导及问题4：部分规划道路位臵及宽度对后期人流疏导及地产开发产生不利影响地产开发产生不利影响备注：问题解析根据悉地国际设计院2013年8月提交的即墨市青荣城际铁路站前区地块概念规划所提【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053226、527879【其它均为假冒】【注意甄别】地块价值评估原则地块价值评估原则128地块的划分在能反映地块实际资源的前提下尽量保持地块的方正；网格大小由取地的范围面积和合理的网格数量决定；划分原则划分原则对地块按照网格进行划分并明确各网格地块的资源状况；根据城市区域特征及内部结构特点，选择定级因素指标体系；按照替代原则，就各地块区域条件与其所处区域的平均条件相比较，确定各地块的分数；对各影响因素的分数进行综合，最终确立本项目的地块价值体系。划分方法划分方法采用网格分析法，对地块的居住、商业、配套等功能进行详细的价值分析采用网格分析法，对地块的居住、商业、配套等功能进行详细的价值分析【官方正版】房商网227、2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】5、8、9号地块成熟度最高，4号地块成熟度较高，10、11号地块成熟度最弱，其他地块成熟度较弱5、8、9号地块成熟度最高，4号地块成熟度较高，10、11号地块成熟度最弱，其他地块成熟度较弱外部成熟度外部成熟度分析分析1293-9号地块东侧是已运营的服装市场及在建的小商品新城，区域成熟度最高，1号地块东侧为入住的阳光曼谷小区，内部建有学校，成熟度较高；地块西侧紧靠马山，生态环境较好，区域成熟度最弱，未来随着马山旅游业发展，228、区域成熟度将会逐渐升高，故10、11号地块适合发展旅游商业及生态居住区；地块南侧为陈家河村，沿街为两层商业商铺，12号地块成熟度较高；地块北侧为小型服装类工厂，北侧成熟度一般；随着站前广场投入，2-8号地块成熟度将会升高。区域成熟度较高区域成熟度一般区域成熟度较高区域成熟度一般区区域成熟度较域成熟度较低低区域成熟度最区域成熟度最高高区域成熟度一般区域成熟度一般区域成熟度较高区域成熟度较高学校站前广场停车场第一梯度地块第一梯度地块589第二梯度地块第二梯度地块134第三梯度地块第三梯度地块2671213第四梯度地块第四梯度地块101114【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】229、唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】5、8、9地块昭示性最强，1、3、4等地块昭示性较强，2、12、13地块昭示性较弱，10、11、14地块昭示性最弱5、8、9地块昭示性最强，1、3、4等地块昭示性较强，2、12、13地块昭示性较弱，10、11、14地块昭示性最弱昭示性分析昭示性分析1301号地块1号地块北侧为青威路，对应路段人流量较小，东侧为华山三路及阳光曼谷小区，人流量较大，昭示性较强昭示性较强；5、8、9号地块5、8、9号地块东侧为华山三路、已运营服装市场及在建小商品新城，人流量较大，昭示230、性最强昭示性最强；12、13号地块12、13号地块东侧为华山三路，南侧为蓝鳌路，项目对应路段人流量较少，对面为陈家河村临街商业，昭示性较弱昭示性较弱；10、11、14号地块10、11、14号地块西侧目前为一条较窄水泥路，未来规划马山路，且西侧紧靠马山，昭示性最弱；昭示性最弱；未来站前广场投入使用，东侧3、4、6、7号地块3、4、6、7号地块，昭示性较强昭示性较强。马马山路山路学校鹤山路R7线已开通道路未开通道路青荣高铁R7线备注：地块内鹤山路上未来规划R7线，但时间及具体规划道路未定，后期开发应注重站前广场停车场第第一一梯梯度地块度地块589第第二二梯梯度地块度地块13467第第三三梯梯度地块231、度地块21213第第四四梯梯度地块度地块101114【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】青荣城际铁路及站前广场的建设有助于项目内商业、商务产品发展，但对铁路两侧住宅产品品质影响较大，且对周边交通压力较大青荣城际铁路及站前广场的建设有助于项目内商业、商务产品发展，但对铁路两侧住宅产品品质影响较大，且对周边交通压力较大青荣城铁青荣城铁影响分析影响分析131站前广场在地块内建设，产生人群聚集，可为项目内商业带来人流，有利于项目商业发展；青荣城际232、铁路的开通未来将为地块内商务人士出行带来方便，有利于商务产品发展。优势优势青荣城际铁路对1、2、3、4、6、10、11、14号地块产生噪音污染，影响地块内住宅产品品质；一般站前广场存在脏乱差形象，在一定程度上影响项目品质；站前广场人流量较大，对周边道路产品较大交通压力。劣势劣势学校站前广场停车场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】西侧10、11、14号地块可充分欣赏马山景观资源，东侧3、4、5、8、12号地块可充分享受陈家河河景资源西侧1233、0、11、14号地块可充分欣赏马山景观资源，东侧3、4、5、8、12号地块可充分享受陈家河河景资源景观资源景观资源分析分析132地块西侧紧邻马山国家级自然保护区，马山景观资源较好，且有较好的考古价值，西侧10、11、14号地块可以充分欣赏马山景观资源；陈家河贯穿地块南北，水景资源较好，贯穿3、4、7、8、12号地块，1、2号地块水景资源较少，因此3、4及12号地块两个部分增加对水景资源的利用。3、4及12号地块两个部分增加对水景资源的利用。马山马山陈家河陈家河学校站前广场停车场马山国家级自马山国家级自然保然保护区护区【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t234、 p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】地块可进入性共分四个梯度，东侧地块为第一梯度，进入性最强，中间地块为第二、三梯度，进入性一般，西侧靠近马山地块为第四梯度，进入性较差地块可进入性共分四个梯度，东侧地块为第一梯度，进入性最强，中间地块为第二、三梯度，进入性一般，西侧靠近马山地块为第四梯度，进入性较差进入性分析进入性分析133东侧1、5、8、9、12号地块靠近青威路、华山三路、蓝鳌路，道路等级高，道路通达性好，地块地块进入性最强进入性最强，为该地块进入性第一梯度地块；中间2、3、4、6、7、13号地块与蓝鳌路、青威路235、接触面小，内部道路等级低，地块进入性一般地块进入性一般，为该地块第二梯度地块；西侧10、11、14号地块靠近马山，西侧目前为一条较窄水泥路，进入性较差进入性较差，为该地块第三梯度地块；鹤山路建成后，6、7、13号地块进入性将变好。马马山路山路学校站前广场停车场铁路桥涵洞第第一一梯梯度地块度地块158912第第二二梯梯度地块度地块6713第第三三梯梯度地块度地块234第第四四梯梯度地块度地块101114【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】1236、2地块居住价值最高，9地块商业价值最高，5地块商务价值最高，C5、C8、C9地块社区底商价值最高12地块居住价值最高，9地块商业价值最高，5地块商务价值最高，C5、C8、C9地块社区底商价值最高地块地块价值比较价值比较134功能影响因素偏重：功能影响因素偏重：居住功能偏重要求的要素：景观资源、不利因素；商业功能偏重要求的要素：昭示进入、邻里联通；配套设施偏重要素：邻里联通、景观资源、开发难度、对整体物业价值的影响程度。居住功能排序：1215、86、710、14、13居住功能排序：1215、86、710、14、13商务功能排序：5764商务功能排序：5764沿街社区底商排序：C5、C8、C9 C237、3、C2、C7C6C1C4沿街社区底商排序：C5、C8、C9 C3、C2、C7C6C1C4学校站前广场停车场C9C9C8C8C7C7C6C6C5C5商商业业功功能排序：能排序：9292、3 3、4646、7 71111C1C1C2C2C3C3铁路桥涵洞C4C4【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】地块功能地块功能分区原则分区原则135地块功能分区原则地块功能分区原则功能分区原则功能分区原则基于各物业产品市场实现度、客户演变、开发商资金需求，238、对地块进行合理功能分区，使地块价值最大化；对各物业进行合理规划，保证地块开发完整性；协调地块内各物业之间关系，保证安全开发及物业价值最大化。产品类型及体量预估产品类型及体量预估通过地块价值分析，建议地块开发住宅、公寓、写字楼、集中商业、滨河商业街、站前商业、沿街社区底商；项目总体开发量保守建议263万，上限体量为329万，销售类住宅保守预估体量150-160万，上限体量200-210万，安臵房71.4万，商业产品保守预估体量41万，上限体量47万。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1239、053527879【其它均为假冒】【注意甄别】方案一能够保证物业价值最大化，方案二政府及回迁民众接受度较高，因此后面按照方案二进行分析方案一能够保证物业价值最大化，方案二政府及回迁民众接受度较高，因此后面按照方案二进行分析安臵区安臵区地块选择地块选择136学校站前广场停车场方案1备注：方案一为据悉地国际设计院原方案；也可以考虑10号地块最南侧部分地块建设10号地块北侧的安臵区方案1学校站前广场停车场方案2安臵房设设臵臵原则原则满足政府及回迁群众对用地位臵要求；保证其他可开发地块完整性；保证项目开发利润最大化；方方案案比较比较方案一回迁区域较集中，便于整体规划施工，且保证了1、10号区域地块完整240、性，保证物业价值最大化；方案二1、10号地块完整性破坏，物业价值最大化降低，但满足回迁户本地回迁要求，政府及回迁居民接受度较高。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】充分利用马山、陈家河景观资源优势，利用青荣高铁即墨站交通优势，对本地块进行功能分区，确保地块的价值最大化充分利用马山、陈家河景观资源优势，利用青荣高铁即墨站交通优势，对本地块进行功能分区，确保地块的价值最大化地块功能地块功能分区分区137高端居住区：高端居住区：1、6、7、10241、12、13、14号地块为高端居住区；站前商业区：站前商业区：2号地块为站前商业区；中央商务区：中央商务区：5号地块为中央商务区；滨水商业区：滨水商业区：3号地块为滨水商业区；集中商业区：集中商业区：9号地块为集中商业区；旅游商业区：旅游商业区：11号地块为旅游商业区；星级酒店区：星级酒店区：4号地块为星级酒店区；沿街社区底商：沿街社区底商：C1-C9地块为沿街社区底商。中央商务功能区选择中央商务功能区选择中央商业区功能选择共有两个方案，通过对6、7与5号地块比较，分析其站前广场、陈家河水景资源对物业价值影响大小，确定中央商务区位臵，保证物业开发价值最大化。学校站前广场C4C4停车场C7C7C242、5C5C1C1C2C2C3C3C8C8C6C6C9C9【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】对每个组团功能进行分析，以便制定有指导意义的开发强度和功能组合对每个组团功能进行分析，以便制定有指导意义的开发强度和功能组合地块开发地块开发强度强度138学校站前广场停车场1号组团1号组团建议产品组合：洋房、小高层、站前商业、住宅底商、写字楼、公寓住宅可能实现容积率：商业可能实现容积率：1.2-1.52号组团2号组团建议产品组合：小高层、高层、滨河商243、业街、集中商业、写字楼、公寓、酒店、住宅底商住宅可能实现容积率：1.8-2.0商业可能实现容积率：2.5-2.83号组团3号组团建议产品组合：别墅、高层、旅游商业住宅可能实现容积率：2.2-2.5商业可能实现容积率：0.8-1.24号组团4号组团建议产品组合：别墅、洋房、小高层、住宅底商住宅可能实现容积率：1.0-1.25号组团5号组团建议产品组合：小高层住宅可能实现容积率：3.0-3.2备注：容积率基于保守体量预估；考虑物业价值最大化，部分小高层产品可以开发成高层产品1号组团1号组团2号组团2号组团3号组团3号组团4号组团4号组团5号组团5号组团【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全244、【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】通过合理车行动线建议，减小站前广场的交通压力，增强各地块的可进入性通过合理车行动线建议，减小站前广场的交通压力，增强各地块的可进入性交通组织交通组织建议建议139学校站前广场停车场铁路桥设设臵臵原则原则满足即墨站、商务区及居住区人、车流交通需求；减小即墨站人、车流对项目内居住区、商务区影响；加强各区域之间交通联动，降低不必要的交通成本；交交通通线建议线建议高高铁铁站交通站交通线：线：通过站前2号路进行人、车流南北疏导，通过青威路、蓝鳌路、鹤山路进行245、东西人、车流疏导；商商务务区交通区交通线：线：通过1、3号路进行内部人、车流疏导，及通过华山三路进行外部疏导；居居住住区交通区交通线：线：内部通过1、4号路及鹤山路疏导，外部通过主要通过马山路、华山三路、青威路、蓝鳌路疏导。马马山山路路涵洞现有道路规划道路高铁站交通线商务区交通线居住区交通线【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】住宅分期住宅分期原则原则140启动区启动区应较为完整，价值较高，利于项目强势强势立势立势；前期开发产品应以现金流产246、品为主前期开发产品应以现金流产品为主，保证现金流充足；物业价值最大化物业价值最大化，高容积率或低密度产品尽量后臵。住宅分期原则住宅分期原则住宅各地块分期建议住宅各地块分期建议10号地块紧靠马山，但地块较狭长，且靠近高铁，适合打造高容积率刚需产品，该类产品目前市场利润率低，应后期开发；1号地块较完整，各项指标处于整个地块中上等水平，适合建设中低容积率产品，作为启动区为项目立势；6、7、8号地块受铁路影响较大，4号具有一定水景资源，适合打造中高容积率产品，二期开发；12、13号地块是价值最高地块，适合后期开发，打造高溢价产品。学校站前广场停车场商业住宅写字楼、公寓酒店【官方正版】房商网2014版房247、地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】商业分期商业分期原则原则141商业产品保证安全开发商业产品保证安全开发，前期以销售类商业产品为主，自持类商业产品尽量后臵。商业分期原则商业分期原则商业各地块分期建议商业各地块分期建议2号地块作为站前广场配套商业，一期进行开发，部分写字楼产品一期中期开发，部分公寓产品应一期后期开发，用于提升区域价值，同时测试市场对该类产品的接受度；其余商业类物业二期开发，并建议分期逐步开发，降低商业类物业开发的压力，同时减少自持类商业物业对现金流的占248、用，满足政府要求2020年商业产品全部建设要求。学校站前广场停车场方案2商业住宅写字楼、公寓酒店【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】项目项目开发分期开发分期142一期启动区以品质住宅为主，二期以集中商业、写字楼、公寓等商业产品为主，部分住宅产品为辅，三期产品为滨河住宅及马山景观住宅一期启动区以品质住宅为主，二期以集中商业、写字楼、公寓等商业产品为主，部分住宅产品为辅，三期产品为滨河住宅及马山景观住宅一期：一期：中高容积率住宅、站前商业、公249、寓、写字楼、住宅底商；二期：二期：中高容积率住宅、滨河商业街、集中商业、写字楼、公寓、旅游商业、住宅底商；三期：三期：中低容积率住宅、住宅底商。学校站前广场停车场商业住宅写字楼、公寓酒店一期一期一期一期三期三期二期二期二期二期回迁房回迁房回迁房回迁房【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】目 标 匹 配 度 分 析目 标 匹 配 度 分 析我们的目标，在市场和客户动态发展的前提下，站在开发我们的目标，在市场和客户动态发展的前提下，站在开发商角250、度，确定安全开发的最优化方案但是政府的需求，仍然是我们的重要诉求点之一商角度，确定安全开发的最优化方案但是政府的需求，仍然是我们的重要诉求点之一方案开发商开发商客户客户市场市场政府政府【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】民生主要表现在回迁上面得到回迁户的满意民享改善区域配套环境，改善区域居住生活官富带来税收和城市形象感规划规划与区域发展的匹配度，包括建筑及交通组织等政府诉求政府诉求本项目能为区域带来什么本项目能为区域带来什么便利的商业、生251、活配套区域商务中心酒店和居住功能城市形象、即墨的门户目标匹配性分析目标匹配性分析对政府诉求的分析研究表明，本案应注重:对政府诉求的分析研究表明，本案应注重:项目的门户和标杆形象项目的门户和标杆形象区域配套环境的升级区域配套环境的升级拆迁安置的妥善处理拆迁安置的妥善处理项目规划合理及交通组织设计项目规划合理及交通组织设计商业类物业的处理商业类物业的处理【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】目标匹配性分析目标匹配性分析学校站前广场停车场C7C7252、门户安臵区安臵区安臵区商业核心区居住区居住区居住区门门户及形户及形象展示：象展示：尺度宜尺度宜人的广场人的广场、人人性化景性化景观设计、观设计、情景滨情景滨河商业街河商业街、高高端端写写字字楼楼及五及五星星级酒级酒店店拆拆迁安置迁安置的妥善处的妥善处理：单理：单独的安置独的安置区、区、就就近近回回迁迁、靠近马靠近马山自然山自然生态、生态、2222层层宜宜人人高高度度，内部，内部景观及景观及社区活社区活动空动空间间处处理理，就就近生近生活活购物购物空空间间商商业类物业类物业的处理业的处理：商业：商业核心区聚核心区聚集，集，体现城市意象体现城市意象西王持西王持有关键有关键性物性物业业，愿愿与与即即253、墨共墨共成成长长区区域域配配套套环环境的升境的升级：商级：商业、生业、生活、居活、居住、旅住、旅游配游配套套多多面面升升级级，各物，各物业充分业充分城市融城市融合，为合，为千亿计千亿计划商划商贸贸城提供城提供综合配套综合配套，以居，以居住住+就就业综业综合带动合带动区域发展区域发展，为为即即墨墨西西的的区域升区域升级带来级带来人口和人口和税收的税收的双动力双动力【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】未来项目的不确定性解析未来项目的不确定性解254、析区域规划的不确定性区域规划的不确定性商贸城未来发展的不确定性商贸城未来发展的不确定性政府方面的不确定性政府方面的不确定性市场发展的不确定性市场发展的不确定性安置房位置的不确定性安置房位置的不确定性商业物业比例的不确定性商业物业比例的不确定性不确定性1不确定性1目前本案的不确定因素较多，主要来自区域发展、目前本案的不确定因素较多，主要来自区域发展、政府、市场方面，具体如下：政府、市场方面，具体如下：不确定性2不确定性2不确定性3不确定性3不确定性4不确定性4不确定性5不确定性5不确定性6不确定性61、合作开发1、合作开发2、回现为上2、回现为上3、政府支持：贷款政策、开工及预售条件等3、政府支255、持：贷款政策、开工及预售条件等【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】未来项目商业容量风险点解析未来项目商业容量风险点解析产业支撑，包含产业引进、税收优惠等产业支撑，包含产业引进、税收优惠等支持1支持1从规划来看，本案面临商业类物业体量无法下调的风险，若不能下调商业体量，差额的60万左右体从规划来看，本案面临商业类物业体量无法下调的风险，若不能下调商业体量，差额的60万左右体量如何发展？量如何发展？备注：初步指标规划中商业类物业的体量为104256、万左右，本案预估的商业体量为40-45万左右，故差额为59-64万面对如此大体量差额，本案可能的发展方向为商贸配套产业园面对如此大体量差额，本案可能的发展方向为商贸配套产业园型物业或即墨其他产业园型物业，面对如此情况，本案必须争型物业或即墨其他产业园型物业，面对如此情况，本案必须争取到政府的大力支持取到政府的大力支持增加项目补贴，例如降低地价等增加项目补贴，例如降低地价等支持2支持2【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】148Part1.项257、目大盘启动策略分析Part1.项目大盘启动策略分析下一阶段主要工作内容下一阶段主要工作内容启动区发展战略启动区发展战略Part4.启动区经济测算Part4.启动区经济测算Part2.启动区整体定位及发展战略Part2.启动区整体定位及发展战略启动区定位启动区定位启动区地块定位报告内容启动区地块定位报告内容启动区产品组合启动区产品组合投资估算投资估算经济性评价经济性评价【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】THANK YOUTHANK YOU258、【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】150各物业房地产市场研究各物业房地产市场研究【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】即墨市内住宅市场可分为四个板块，整体呈现出由城市中心向外围扩散的趋势即墨市内住宅市场可分为四个板块，整体呈现出由城市中心向外围扩散的趋势住宅板块住宅板块151德馨珑湖259、观澜国际墨河嘉苑玺公馆宝龙城市广场万科东郡国信雍翠湾信特景苑广场东凯涵美馆信旭启翰苑坤元里岸壹品华庭墨香高迪郡御园佳源都市世贸商都城西板块：城西板块：有强势教育资源，是即墨市内的高端居住区，以小高层和高层产品为主，有少量多层，价格区间为6300-76006300-7600元/，城区内住宅价格最高的区域。城中板块：城中板块：传统居住区，各项生活配套完善，以小高层和高层产品为主，价格区间为5500-69005500-6900元/。城东城南板块：城东城南板块：承接城中心外溢人口，包括靠价格牵引的刚需产品和环境牵引的改善产品，小高层和高层为主，也有部分多层产品，均价范围为5100-66005100-6260、600元/。城西板块城中板块城东板块城西板块城中板块城东板块城南板块城南板块在售项目待售项目公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场住宅市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】目前多层产品有明显价格优势，高层产品与小高层产品的价格差异相对较小，城东城南板块和城中板块价格没有明显差异，城西板块价格实现度最高目前多层产品有明显价格优势，高层产品与小高层产品的价格差异相对较小，城东城南板块和城中板块价格没有明显差异，城西板块价格实现度最高价格261、平台价格平台152650066006900760055006300 63005600580059006000 60006500670069005500580051005500560063006900010002000300040005000600070008000多层产品小高层产品高层产品多层产品小高层产品高层产品就产品来看，目前即墨市多层产品的价格区间在6500-7600元/，小高层产品的价格区间为5500-6900元/，高层产品的价格区间为5100-6900元/，同一项目的多层和小高价差在900-1000元/左右，小高层与高层产品价差为400-800元/左右同一项目的多层和小高价差在900262、-1000元/左右，小高层与高层产品价差为400-800元/左右，佳源都市由于赠送面积较大，均价较高；就板块来看城东城南和城中板块的价格差异不明显，城西板块由于有强势教育资源，相对于其他板块的多层产品高出700-1000元/，小高层高出600-1000元/，高层高出800-1400元/。城东城南板块城中板块城西板块公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场住宅市场单位：元/【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】多层产品的平均月均去化速度约为263、667/月，小高层产品的平均月均去化速度约为3812/月，高层产品的平均月均去化速度为3638/月左右多层产品的平均月均去化速度约为667/月，小高层产品的平均月均去化速度约为3812/月，高层产品的平均月均去化速度为3638/月左右去化分析去化分析153产品类型产品类型项目名称项目名称开盘时间开盘时间供应套数供应套数供应面积供应面积（万）（万）总去化总去化套数套数总去化面积总去化面积（万）（万）月均去化月均去化套数套数月均去化面积月均去化面积（）（）均价（元均价（元/）多层德馨珑湖2011121161.33 400.4422346600国信雍翠湾2012122962.72 970.88121264、1016500小高层国信雍翠湾2012123443.18 630.5887325500信特景苑广场2011113684.09 2322.481415156300万科东郡2012119169.09 6596.3866638263826300德馨珑湖2011128819.10 3793.7258558455845600墨香郡2013071541.62 530.551313836700壹品华庭2012127427.77 4734.8269704470446900御园2012057868.18 5375.4739404640466500高层万科东郡2012111881.76 1691.58171581265、5800信特景苑广场2012073843.65 3393.232221025500观澜国际201208121310.90 8307.2694820682065100宝龙城市广场201103128517.06 10761.4246611461145500玺公馆2012083304.06 1671.971416455600世贸商都2011019338.98 5445.412221826300合计合计-893693.50 565846.19-备注：数据来自调研及世联数据平台，坤元里岸、信旭启翰苑、中和居等项目为尾盘或筹备开盘中，且无特征，对市场分析影响不大，这里不再分析壹品华庭、御园等城西板块项目由266、于有强势教育资源牵引、品质打造好，去化速度也很快壹品华庭、御园等城西板块项目由于有强势教育资源牵引、品质打造好，去化速度也很快万科东郡、德馨珑湖等项目由于开发商实力强，规模大环境好，去化速度非常快万科东郡、德馨珑湖等项目由于开发商实力强，规模大环境好，去化速度非常快观澜国际、宝龙城市广场由于价格优势明显，去化速度很快观澜国际、宝龙城市广场由于价格优势明显，去化速度很快公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场住宅市场城东城南板块城中板块城西板块低价刚需、教育资源、品牌大盘是目前即墨市住宅市场去化的主要驱动力低价刚需、教育资源、品牌大盘是目前即墨市住宅市场去化的主要驱动力【官方正版】房商网201267、4版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】6.9 3.9 2.7 11.4 9.6 2.5 0.0 18.4 8.3 13.4 3.7 8.0 4.8 1.2 1.7 6.2 2.3 0.6 4.5 9.9 4.9 10.5 6.8 3.1 70.0%31.4%63.3%54.1%24.1%22.1%0.0%53.6%58.4%78.8%181.9%39.3%0%50%100%150%200%05101520即即墨高层住宅市场供求墨高层住宅市场供求情况（万）情况（万）268、新增供应面积去化面积去化比例即墨市高层产品已逐渐被接受，部分项目去化速度较快，但仍然需要低价牵引才能实现快速去化，赠送能为高层产品带来价格提升，但提升空间有限即墨市高层产品已逐渐被接受，部分项目去化速度较快，但仍然需要低价牵引才能实现快速去化，赠送能为高层产品带来价格提升，但提升空间有限高层产品高层产品154高层产品逐渐被接受：高层产品逐渐被接受：2010年底宝龙作为第一个高层产品入市，当时市场抗性较大，去化率比较低，随着时间的推移高层产品逐渐被市场接受，去化率上升；仍需低价牵引：仍需低价牵引：德馨珑湖与观澜国际位于同区域，2012年3季度观澜国际均价低于德馨珑湖1800元/左右时，去化量明显269、较高，2013年2季度两个项目均价差为600元/左右时，去化量基本持平，说明高层产品实现快速去化仍需价格牵引。观澜国际入市宝龙城市广场入市时间时间德馨珑湖德馨珑湖观澜国际观澜国际新增面积（万）销售面积（万）均价（元/）新增面积（万）销售面积（万）均价（元/）2012年1季度00.226915002012年2季度00.20654602.5547752012年3季度1.660.8966705.263.6948102012年4季度5.630.39621400.9451182013年1季度00.4959703.051.3150352013年2季度1.061.46582101.445253佳源佳源都市都270、市开盘时开盘时间间开盘去开盘去化率化率均价均价（元（元/）同期竞同期竞品品一期20121290%6500无二期2013081/36900高迪墨香郡高赠送可对高层产品价格带来提升，但提升能力有限，如果价格提升过高，则会影响去化。备注：佳源都市两期产品的赠送率都在10%以上，一期去化率来自网上房地产，二期去化率来自专业人士透露公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场住宅市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】4302059782406331271、835221281200141865241583198321729330.0%46.7%90.7%53.6%65.8%57.6%45.4%41.6%22.7%27.5%0%20%40%60%80%100%05001000150020002500城东城南板块各面积段供求城东城南板块各面积段供求情况（套）情况（套）供应套数成交套数成交率251716026818601692293112254921528201132104114691042884.0%29.4%17.5%7.5%60.9%61.5%49.8%22.2%46.2%57.1%0%20%40%60%80%100%05001000150020272、002500城西板块各面积段供求城西板块各面积段供求情况（套）情况（套）供应套数成交套数成交率301370436416162512341453027282531624211621123659823.3%20.4%0.0%72.5%58.2%71.6%41.2%52.6%44.8%32.5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%05001000150020002500城中板块各面积供求城中板块各面积供求情况（套）情况（套）供应套数成交套数成交率即墨市住宅产品供应和去化的主力面积区间集中在81-100，其中城东城南板块和城西板块是供应成交主力，城中板块供求量较少即墨市住宅产品供应和去273、化的主力面积区间集中在81-100，其中城东城南板块和城西板块是供应成交主力，城中板块供求量较少供应及去化供应及去化155城东城南板块的主力供求区间为81-100，是整个即墨城区供应和成交的主力区域，小户型的刚需类产品主要在这个板块；城中板块的供求量较少，供应区间比较分散，大面积户型供应占比明显较高，但成交率较低；城西板块的供应和成交主力面积区间在91-100，产品类型非常集中。公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场住宅市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【274、其它均为假冒】【注意甄别】备注：小高层产品指市场上普遍认可的18层以下产品目前即墨住宅的建筑和园林风格打造呈现多样化趋势，高水平物业管理已经开始被认可，多为毛坯产品，配套以幼儿园为主，少量项目配有会所目前即墨住宅的建筑和园林风格打造呈现多样化趋势，高水平物业管理已经开始被认可，多为毛坯产品，配套以幼儿园为主，少量项目配有会所产品水平产品水平156板块板块 项目名称项目名称产品产品梯户比梯户比 建筑风格建筑风格 园林风格园林风格 物业公司物业公司物业费物业费（元（元/月）月）装修装修配套配套城东城南板块万科东郡小高层、高层2T4北美莱特-万科物业2.3一期含800-1000元/装修，现在为毛坯商275、业街国信雍翠湾多层、小高、高层、别墅1T2、2T3英伦英伦国信物业1.6毛坯小学、幼儿园、底商观澜国际 高层（26、34）2T3、2T4简欧英式皇家园林安居物业1.5毛坯幼儿园、会所德馨珑湖多层、小高、别墅1T2托斯卡纳总造价1亿城建物业2.4部分小高含2000元/精装，其他毛坯幼儿园、会所信特景苑广场小高、高层1T2、2T3欧式欧式宏天物业1.1（不含电梯费）毛坯幼儿园城中板块信旭启翰苑多层1T2托斯卡纳总造价2000万青岛宏正物业0.8毛坯启涵小学宝龙城市广场高层1T3欧式欧式宝龙物业1.5毛坯宝龙商业街城西板块御园小高层1T2法兰西地中海安居物业1.2一期含1500元/精装，二期三期毛坯276、无壹品华庭小高层2T2新古典暂时没做，预计未来打造4000万园林瑞纳物业1.9毛坯无佳源都市多层、高层、别墅2T3、2T4法式法式园林佳源物业2毛坯，公共部分精装幼儿园、商业街、会所高迪墨香郡多层、小高、高层1T2、1T3英伦简欧天泰居家1.9毛坯幼儿园、会所世贸商都高层2T3、2T4-深华物业-毛坯商业住宅产品已经住宅产品已经比较注重建筑和园林风格的打造，且风格呈现多样化趋势比较注重建筑和园林风格的打造，且风格呈现多样化趋势市场上整体物业市场上整体物业水平不高，但也水平不高，但也出现了万科东郡、德馨珑湖等物业管理水平较高的项目，客户已经开始认可高水平物业管理出现了万科东郡、德馨珑湖等物业管理277、水平较高的项目，客户已经开始认可高水平物业管理市场上项目市场上项目多为毛坯交多为毛坯交付，几个项目在推出精装产品后市场接受度不高，又改为毛坯产品付，几个项目在推出精装产品后市场接受度不高，又改为毛坯产品项目内部配套以幼儿园为主，少量项目配有会所，除项目内部配套以幼儿园为主，少量项目配有会所，除教育配教育配套外，客户对其他配套关注度较低套外，客户对其他配套关注度较低目前即墨市场上高层产品以2T3、2T4为主，小高层产品以1T2、1T3目前即墨市场上高层产品以2T3、2T4为主，小高层产品以1T2、1T3为主，各板块为主，各板块产品差异不大产品差异不大公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场住宅278、市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】市场上住宅项目已经开始注重产品的形象展示，通过高品质展示区、样板间的打造，有效吸引了客户市场上住宅项目已经开始注重产品的形象展示，通过高品质展示区、样板间的打造，有效吸引了客户产品展示产品展示157展示区：展示区：佳源都市、德馨珑湖、万科东郡等项目通过打造品质较高的实景展示区，对客户形成了有力吸引；样板间：样板间：壹品华庭的样板间为欧式风格，装修豪华，迎合了高端客户口味，加上户型和规划方面的优势，与279、周边楼盘相比形成了有力竞争。专业人士语录：专业人士语录：“像德馨珑湖、佳源都市，实景示范区出来之后，对他们客户带动作用还是很大的，即墨人相信眼见为实。”万科东郡销售副经理孙斌佳源都市德馨珑湖万科东郡公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场住宅市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】低密度产品在温泉镇和嶺海两个板块都有大量供应，且主要面向被资源牵引的度假和投资客户，即墨市内有一定的刚需客户，低密度产品供应量较少低密度产品在温泉镇和嶺海两个280、板块都有大量供应，且主要面向被资源牵引的度假和投资客户，即墨市内有一定的刚需客户，低密度产品供应量较少低密度产品低密度产品158项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积(万万)价格价格产品类型产品类型臵业目的臵业目的客户来源及特征客户来源及特征关注点关注点麗山国际（二期）5.4最低价350万元/套独栋多为自住老带新客户较多，即墨和青岛的客户各占一半，省外客户基本没有，外地工作缘性客户较多地段、升值潜力、产品品质、配套一山一墅7.93独栋14000元/多层、联排、独栋度假、自住40岁以上，60%以上为即墨客户，市区主要为市南区价格、环境、交通即墨市别墅可分为三个板块，依托即墨温泉资源的温泉镇板块、依281、托海景的嶺海板块以及即墨市内板块；温泉镇板块以独栋产品为主，在售项目总价基本在200-1500万元/套，以即墨温泉为主要价值点，客户多为度假和投资臵业，青岛本地客户为主力客群，嶺海板块在售项目总价基本为200-500万元/套，多为自住和度假客户，两个板块都有资源牵引，且供应量大，板块竞争激烈；市内板块的有麗山国际和一山一墅，即墨客户占一半以上，多为自住型客户，投资客户较少；另外在佳源都市和德馨壠湖都有少量别墅，佳源都市的别墅全部内部消化，德馨壠湖的别墅推售时间待定，总体来看城区的低密度产品非常稀缺。即墨即墨海尔原乡墅一山一墅嶺海香澜郡青建橄榄树天泰蓝泉海信温泉王朝中建尚溪地麦尔文艺墅芭东小镇麓282、山国际康大国色天香青建香根温泉墅嶺海艺墅嶺海卢卡多堡天逸海湾嶺海蓝钻庄园逸景湾港中旅公馆温泉镇板块温泉镇板块在售项目待售项目公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场住宅市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】备注：2012年即墨住宅（不含别墅）总成交量为59.57万数据来源：在售项目库存面积来自世联数据平台，可见潜在供应来自专业人士访谈，待售项目规模来自搜房网即墨在售项目存量为49.15万，未来可见潜在供应126万，待售项目可见潜在供应283、约35万即墨在售项目存量为49.15万，未来可见潜在供应126万，待售项目可见潜在供应约35万未来供应未来供应159所属区域所属区域项目名称项目名称在售项目库存面积在售项目库存面积（万）（万）在售项目可见潜在供在售项目可见潜在供应（万）应（万）城东城南板块万科东郡4.53 26国信雍翠湾4.44 规划中观澜国际4.24 12德馨壠湖6.27 18信特景苑广场2.03 无城中板块玺公馆3.29 无中和居1.27 无坤元里岸0.85 无信旭启翰苑1.68 10宝龙城市广场3.46 无城西板块御园2.71 无壹品华庭4.63 无佳源都市4.38 40高迪墨香郡1.80 20世贸商都3.57 规划中合284、计合计49.15126所属区域所属区域项目名称项目名称规模规模项目地址项目地址目前进展目前进展城东城南板块东凯涵美馆占地面积4.67万，总建筑面积12万，有部分底商即墨市蓝色新区黄河三路7号预计2013年9月开盘城中板块墨河嘉苑占地面积9万，住宅建筑面积23万余即墨市烟青路以东，青石路以西，健民街以北，墨河以南预计2013年10月开盘合计合计可见住宅约可见住宅约3535万万即墨市在售住宅项目库存量约49.15万即墨市在售住宅项目库存量约49.15万即墨市在售项目未来潜在供应约126万（总建即墨市在售项目未来潜在供应约126万（总建面）面）即墨市含住宅待售项目体量约35万即墨市含住宅待售项目体量285、约35万万科东郡规划总面积将近200万，目前二期已经拿地，可见潜在供应26万，后期供应根据拿地情况调整；除市场上在售和待售项目的可见潜在供应外，保利等大牌开发商有进驻即墨的意向；目前市场上可见潜在供应量不大，短期内住宅竞争压力较小，但是可出让住宅土地较多，中长期将有大量住宅供应。公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场住宅市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】专业市场运营良好，辐射力较强，全国知名度较高，即墨市零售型商业以中低档为主，286、经营状况一般，缺乏特色商业专业市场运营良好，辐射力较强，全国知名度较高，即墨市零售型商业以中低档为主，经营状况一般，缺乏特色商业现状现状160百货百货只有利群即墨商厦1家百货，档次中低端，能够满足消费者一站式购物需求，以零售为主，经营情况良好购物中心购物中心只有宝龙城市广场1家购物中心，档次中高端，空铺率逐年增加，运营情况一般，以零售为主，缺乏特色商业即墨市商业市场现状及特点即墨市商业市场现状及特点大型超市大型超市目前有3家运营大型超市，档次以中低端为主，除佳乐家运营良好外，其他2家运营状况一般，以零售为主专业市场专业市场目前有多家运营专业市场，发展情况良好，辐射范围较广，小商品城服务于山东、287、河北、陕西等十多个省市及韩国、俄罗斯等国家地区，服装市场主要服务于胶东和东三省区域公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场商业市场住宅市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】1612012年即墨市人均GDP1.1万美元，按商业市场发展规律，即墨市商业应向广义性商业发展，而实际商业业态是出现综合超市、专业店，因此即墨市商业市场有一定发展机会。即墨市目前商业发展滞后于城市经济发展状况，商业形态以大型购物中心、百货为主，未来商业市场有一定发展机会即墨288、市目前商业发展滞后于城市经济发展状况，商业形态以大型购物中心、百货为主，未来商业市场有一定发展机会现状现状数据来源：即墨市统计信息网$4000-8000$4000-8000$2000-4000$2000-4000$1500-2000$1500-2000$1500以下$1500以下 超越传统商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现 商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如大型百货、综合超市、专卖店、精品店等 商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障 商业处于与农业经济相匹配的原始289、状态$8000以上$8000以上 广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现人均GDP人均GDP商业格局发展历程商业格局发展历程即墨市商业应该所处阶段即墨市商业应该所处阶段即墨市商业目前所处阶段即墨市商业目前所处阶段公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场商业市场住宅市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】即墨市运营商业整体以零售类为主，餐饮和休闲娱乐类占比较小，主力消费人群消费理念较落后，但消费者对特色餐饮及休闲娱乐类业态290、需求量较大即墨市运营商业整体以零售类为主，餐饮和休闲娱乐类占比较小，主力消费人群消费理念较落后，但消费者对特色餐饮及休闲娱乐类业态需求量较大现状现状162已运营商业业态主要以零售类业态为主，餐饮和休闲娱乐类占比较低，即墨市整体商业市场特色餐饮及休闲娱乐类业态较为缺乏；消费者对特色餐饮、休闲娱乐业态需求量较大，特色餐饮及休闲娱乐业态发展空间较大；宝龙城市广场业态布局较为合理，但经营情况较差，消费人群以年轻人为主，消费力较低，主力消费人群消费观念较落后。备注：大型超市包含佳乐家、家佳源、大润发数据来源：实际商场调研零售57%电子数码2%餐饮19%休闲娱乐2%生活服务7%早教2%美容美发11%即墨市291、购物中心（宝龙）即墨市购物中心（宝龙）业业态分布态分布零售88%电子数码9%餐饮3%即墨市百货（利群商厦）商业即墨市百货（利群商厦）商业业态分布业态分布零售83%餐饮3%休闲娱乐14%即墨市大型超市商业业态分布即墨市大型超市商业业态分布商户访谈：商户访谈：“我们现在来客户一般就去锦茂宾馆吃饭，即墨宾馆档次一般，华洋大酒店经营太久了，有点旧，即墨也没有什么特色吃饭、玩耍的地方，有时候我们都不知道去哪吃，这块挺缺的。”服装市场A区3楼个体老板公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场商业市场住宅市场商户访谈：商户访谈：“即墨人比较有钱，很舍得花钱在吃上，大饭店晚上都很多，爆满，但这边缺有特色的高档饭店，而292、且周边小区也多，要是建个超市肯定能运营起来。”小商品城箱包皮具老板【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】宝龙城市广场是即墨市唯一运营的购物中心，餐饮、休闲娱乐占比较高，但因项目定位偏离、即墨整体消费理念较为落后等原因导致经营状况较差宝龙城市广场是即墨市唯一运营的购物中心，餐饮、休闲娱乐占比较高，但因项目定位偏离、即墨整体消费理念较为落后等原因导致经营状况较差购物中心购物中心分析分析163宝龙城市广场业态分析业态分析以批发零售业态为主，约占总293、体量的45%，其次是餐饮和休闲娱乐业态，约占总体量14%和13%；消费群体消费群体以即墨市区及周边乡镇客户为主，辐射范围较广，满足中档消费人群需求为主；经营状况经营状况目前约有20%空铺，开业至今空铺率逐渐升高，消费人群主要为年轻人，消费力较低，引进零售品牌与即墨市主流消费者需求不相符，而餐饮等业态对本地中高端消费的牵引力也较弱，超市经营也一般，导致大多消费者仍习惯于到佳乐家购物；对本项目启示：对本项目启示：商业定位本土化，对业态的选择、品牌组合及招商和运营均应符合本地消费者理念和发展阶段。餐饮14%电子数码2%美容美发9%零售45%生活服务6%休闲娱乐2%早教2%空铺20%宝龙城市广场商业业294、态比例宝龙城市广场商业业态比例公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场商业市场住宅市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】即墨市在售商业街均价约为1.3-3万元/，住宅底商均价2万元/，集中商业均价约为2-3万元/，商业产品价值实现度较高即墨市在售商业街均价约为1.3-3万元/，住宅底商均价2万元/，集中商业均价约为2-3万元/，商业产品价值实现度较高价格价格164目前即墨市商业在售产品较少，只有世贸商都和宝龙城市广场2个在售项目，在售商业面积295、为12.05万；即墨市在售底商均价为2万元/，在售风情商业街均价约为1.3-3万元/，在售集中商业均价约为2-3万元/。宝龙城市广场世贸商都项目名称项目名称商业形式商业形式层数层数均价均价（万元（万元/）在售商业建筑在售商业建筑面积（万）面积（万）宝龙城市广场底商风情商业街2421.3-37.55世贸商都集中商业3一层3二层2.5三层24.50合计合计12.0512.05宝龙城市广场底商为二层垂直分割销售，商业街分割销售，分割面积约为30-1000，分割方式较为灵活；世贸商都集中商业每层分割出售，面积约为10-100，后期由香港四季百货集中管理运营。数据来源：实际商场调研。公寓市场写字楼市场酒296、店市场商业市场商业市场住宅市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】即墨市商业产品销售速度快于周边平度市、胶州市，其中宝龙城市广场月均去化面积约为986，世贸商都月均去化面积约为891即墨市商业产品销售速度快于周边平度市、胶州市，其中宝龙城市广场月均去化面积约为986，世贸商都月均去化面积约为891去化去化165项目名称项目名称开盘开盘时间时间在售商业建筑在售商业建筑面积（万）面积（万）总套数总套数已售建筑面已售建筑面积（万）积（万）已售已297、售套数套数月均去化面月均去化面积（）积（）主力面积区主力面积区间（）间（）主力去化面主力去化面积区间（）积区间（）宝龙城市广场2010.127.555472.8815898630-9030-70/150-300世贸商都2011.74.509993.7060389110-4010-40数据来源：青岛网上房地产986891943455767239020040060080010001200即即墨墨在售商业项目与在售商业项目与胶州胶州、平度销售较好商业项目月均、平度销售较好商业项目月均去化面积比较去化面积比较即墨市胶州市平度市即墨市胶州市平度市公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场商业市场住宅市场宝龙城市298、广场自2010年12月份开盘至今，月均去化面积约986，月均去化套数约为5套月均去化面积约986，月均去化套数约为5套，宝龙城市广场供应产品面积为30-1000，主力面积区间为30-90小面积产品，主力去化面积为30-70、150-300产品，去化较慢与供应较大面积段产品有关；世贸商都集中商业商铺划分面积较小，主力面积区间为10-40，引进香港四季百货管理运营，采用返租方式，返租4年，年返租8%，月均去化面月均去化面积约891，月均去化套数约为24套积约891，月均去化套数约为24套，世贸商都世贸商都返租方式对产品具有一定带动作用。返租方式对产品具有一定带动作用。即墨在售商业项目与胶州、平度销299、售较好商业项目比较，即墨市商业销售状况较好，去化速度高于其他两市。【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】小面积产品以投资客为主，大面积产品自用客户较多，客户主要来源于即墨本地，私营业主占比较大，即墨市客户对商业产品投资热情较低小面积产品以投资客为主，大面积产品自用客户较多，客户主要来源于即墨本地，私营业主占比较大，即墨市客户对商业产品投资热情较低客户分析客户分析166项目名称项目名称臵业目的臵业目的客户来源客户来源客户类型客户类型关注点关注300、点宝龙城市广场自用为主，约占总量70-80%，少量投资以即墨本地客户为主主要为即墨市本地私营业主，其中包含来自服装市场及小商品城的业主地段，总价世贸商都90%以上为投资客以即墨市本地客户为主，外地客户主要来自城阳、李沧，数量较少产品总价较少，且投资回报率较高，吸引各类投资客户，包含即墨市普通居民、政府人员、私营业主等各类人群总价、升值潜力、产权、投资回报率专业人士语录专业人士语录：“我们产品面积比较大，购买客户主要是自用的，小面积产品有部分投资客户，投资客户对总价较为敏感，总体而言买我们产品的客户总价在200万元/套以下，客户购买100万元/套以下的产品容易被牵引，购买100-200万元/套的301、产品时就比较理性了，购买200万元/套以上的产品就很理性了；我们产品去化速度较慢，一方面是商铺划分面积较大，另一方面是商业街产品内部有连廊连接，二、三楼可以单独出售，在即墨市是新的产品，大家都没见过，购买时比较谨慎，现在即墨市整体商业市场客户对商业产品投资热情不是很大。”宝龙城市广场营销经理王敏专业人士语录专业人士语录：“买我们产品的什么类型的人都有，家里7、8万也就来这边买小面积产品，还有些有钱的，买好几户的，也有政府的，数量不多，青岛城阳、李沧也有来买的，占到1成左右，来这边买的客户会告诉他们这边统一招商，买了自营可能性很小，一般自营的会去买网点房，周边商业体量还是有点大，即墨市客户对商业302、产品投资热情不是很高。”世贸商都臵业顾问于广州备注：世贸商都现去化产品为集中商业公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场商业市场住宅市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】即墨市商业客户中投资客户约占客户总量的80%，自用客户约占客户总量的20%，且投资客户存在100万元/套的天花板，客户层级略高于平度、胶州两市即墨市商业客户中投资客户约占客户总量的80%，自用客户约占客户总量的20%，且投资客户存在100万元/套的天花板，客户层级略高于平度、303、胶州两市客户分析客户分析167100以下81%100-30014%300-5003%500以上2%即墨市在售商业项目客户承受总价即墨市在售商业项目客户承受总价（万元（万元/套）区间占比套）区间占比即墨市商业客户总价承受能力主要集中在100万元/套以下，约占总量的81%，该类客户购买低总价产品主要用于投资，购买100万元/套以上商业产品客户约占19%，该类客户主要用于自用；商业客户面积需求主要集中在100以下，约占总量的83%，购买该类产品客户主要用于投资，其中该面积区间大量产品为世贸商都集中商业产品，购买100以上产品客户约占17%，该类客户购买产品主要用于自用；即墨市商业客户总价承受能力高于304、平度市、胶州市两市。50以下66%50-10017%100-2008%200-3005%300-5002%500以上2%即墨市在售商业项目客户所需面积即墨市在售商业项目客户所需面积区间（）区间（）100以下94%100-3002%300-5003%500以上1%胶州市在售商业项目客户承受总价胶州市在售商业项目客户承受总价（万元（万元/套）区间占比套）区间占比100以下86%100-30011%300-5002%500以上1%平度市在售商业项目客户承受总价平度市在售商业项目客户承受总价（万元（万元/套）区间占比套）区间占比公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场商业市场住宅市场【官方正版】房商网201305、4版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】168即墨市公寓价值实现度较低，客户对公寓产品接受度较低，需求以投资属性兼办公属性为主即墨市公寓价值实现度较低，客户对公寓产品接受度较低，需求以投资属性兼办公属性为主公寓整体公寓整体市场市场项目名称项目名称开盘时间开盘时间公寓总建面公寓总建面（万）（万）在售公寓在售公寓总套数总套数面积区间面积区间（）（）主力面积区间主力面积区间（）（）均价均价（元（元/）总去化总去化套数套数总去化面积总去化面积（）（）去化率去化率月均去化月均306、去化套数套数月均去化面积月均去化面积（）（）宝龙城市广场2012.96.0117240-60，80-110 47（占95%）5000-55006493.152.4%542610利群财富广场2013.102.336750-70，90-11050-705200（毛坯折后价）宝龙城市广场利群财富广场注：在售项目；待售项目目前仅有利群财富广场和宝龙城市广场2个项目有公寓类产品，其中宝龙城市广场公寓产品在售，利群财富广场公寓产品待售；以公寓定位作推售的去化速度较慢；价格实现度低，低于普通住宅价格；需求以投资和小面积办公为主，公寓客户的投资属性是被办公牵引的，而不是被商贸业牵引，客户的投资属性和办公属性同307、时具备，纯投资客较少；目前市场无可见的潜在供应。宝龙城市广场宝龙城市广场公寓以居住型产品作前期推广，开盘时改以办公定位进行推售，但由于前期推盘定位、公司回款、拿地成本等原因，开盘售价较低，总价区间大多在30万以下，占比97%，改为办公后，因小面积低总价的优势，去化速度转好，以投资客为主，约占80%，自用客户多作小面积办公；利群财富广场利群财富广场公寓预计均价6000元/左右，含800元/精装，在2012年7月以公寓属性推售和开盘，由于销售状况不理想，采取封盘措施，现在处于认筹阶段，预计2013年10月开盘。公寓市场公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场目前公寓产品在即墨市场没有支撑，未来即308、墨是否需要公寓？我们做不做公寓？做多少？目前公寓产品在即墨市场没有支撑，未来即墨是否需要公寓？我们做不做公寓？做多少？【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】公寓分为普通公寓、商务公寓、酒店式公寓、LOFT公寓等产品类型，按购买目的可分为居住、办公和纯投资等三种需求公寓分为普通公寓、商务公寓、酒店式公寓、LOFT公寓等产品类型，按购买目的可分为居住、办公和纯投资等三种需求公寓物业产公寓物业产品属性品属性居住需求办公需求纯投资需求需求类型用途关309、注点刚需过渡高端居住低单价、小面积、低总价品质、形象、物业服务小面积办公过渡（住宅区办公及厂房改善）单价、总价、办公成本、需要部分形象投资升值升值潜力和租金回报169公寓市场公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场对应即墨对应即墨市场市场的客户进行分解的客户进行分解【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】170公寓潜在客户需求以刚需过渡或小面积办公为主，看中公寓的小面积、低总价等优势公寓潜在客户需求以刚需过渡或小面积办公为主，看中公寓的小面310、积、低总价等优势即墨公寓潜即墨公寓潜在客户分析在客户分析专业人士访谈：专业人士访谈：“项目住宅客户以附近服装城商户为主，占五成以上，看中项目离得近，考虑以后自己不住了还可以用来出租；小面积的比较好租，所以这里的小面积户型卖的不错。”世贸商都臵业顾问于广州专业人士访谈：专业人士访谈：“东西向的户型一般是50-60，虽然舒适度较差，但卖的也不错，来买的客户一般没多少钱，这种户型价格便宜，多是买来作过渡性居住的。”玺公馆臵业顾问李小姐专业人士访谈：专业人士访谈：“我们一开始是按公寓来卖，去化比较慢，后来发现来买的客户大都出于办公需求，因为我们这的价格比起写字楼要便宜的多，面积对于小企业来说也比较合适311、，就调整成办公来卖，去化的比较好；买整层或几十套的客户也有，但很少，大多是小面积的。”宝龙城市广场臵业顾问刘为香以即墨目前城市发展阶段和产业结构来看，高级白领客群很少，公寓类的高端居住需求很少；世贸商都的访谈表明：商贸区周边对小面积居住小面积居住有需求，公寓产品可以部分匹配这种小户型的需求；玺公馆的访谈表明：刚需过渡类刚需过渡类客户对朝向的抗性不是很大，明显受价格驱动，公寓产品可匹配这类客户需求。公寓市场公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场受低总价驱动的纯刚需受低总价驱动的纯刚需小面积过渡住房；外地人群临时居住需求小面积过渡住房；外地人群临时居住需求即墨目前公寓价格明显低于住宅和写字楼价312、格；宝龙城市广场的客户以投资和小面积办公为主，且投资属性被办公牵引；利群财富广场目前的认筹客户也以办公需求为主。低单价、低总价的优势低单价、低总价的优势牵引的小面积办公需求牵引的小面积办公需求【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】周边市场借鉴周边市场借鉴以青岛公寓市场作为参照，目前公寓市场整体去化速度较慢，供应和存量均较大，但通过结构性分析，市以青岛公寓市场作为参照，目前公寓市场整体去化速度较慢，供应和存量均较大，但通过结构性分析，市场上也313、有依托高性价比和高附加值的成功案例场上也有依托高性价比和高附加值的成功案例所在所在区域区域项目名称项目名称开盘时间开盘时间月均去化面积月均去化面积（）（）均价均价毛坯折后价毛坯折后价（元（元/）周边住宅均价周边住宅均价（元（元/）崂山区深蓝公寓2011.61151.81380012410市北区中联自由港湾2013.827681050013200胶州市海湾天泰金融广场2011.9784.4860057002010-2012年青岛市公寓供应和存量逐年增加；2012年至今青岛市内及五个县级市的存量较大，整体去化情况一般，未来竞争较为激烈。171公寓市场公寓市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场29.314、6 31.4 32.4 74.9 109.6 140.6 020406080100120140160201020112012销售面积存量面积20102010-20122012年青岛公寓销售与存量面积（万）年青岛公寓销售与存量面积（万）3.9 2.1 14.7 0.4 0.2 7.2 3.1 31.9 0.7 2.2 05101520253035即墨市胶州市胶南市平度市莱西市销售面积存量面积20122012至今青岛五个县级市销售和存量面积（万）至今青岛五个县级市销售和存量面积（万）深蓝公寓由于价格高出周边住宅价格较大，故投资属性较弱，去化速度受影响；中联自由港湾售价远低于周边住宅价格，且具有海景315、资源，去化速度较快，说明高性价比和高附加值的公寓产品市场情况较好；海湾天泰金融广场是胶州市第一个公寓项目，市场稀缺性使得其去化情况较好；小结：小结：项目内有青荣城铁站点，紧临马山，处于商贸区，未来将有纯投资类客群。依托交通、马山资源和商贸业的发展，项目公寓类客户潜在需求情依托交通、马山资源和商贸业的发展，项目公寓类客户潜在需求情况较好，但目前即墨公寓项目少，现状支撑不足，且公寓产品价格实现度低，因此要控制公寓开发体量况较好，但目前即墨公寓项目少，现状支撑不足，且公寓产品价格实现度低，因此要控制公寓开发体量【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w 316、w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】172即墨市写字楼呈零散分布，整体品质一般，体量较即墨市写字楼呈零散分布，整体品质一般，体量较小，需求以自用为主小，需求以自用为主写字楼整体情况写字楼整体情况整体市场：整体市场：未形成商务聚集区：未形成商务聚集区：写字楼分布零散，无成规模商务聚集区；运营写字楼品质一般：运营写字楼品质一般：已运营项目品质一般，较多低档次公寓式办公，装修较陈旧，但市场已经出现德馨大厦等具备一定品质感的写字楼；自用为主，有一定的投资客户。自用为主，有一定的投资客户。庄头大厦普通写字楼：普通写字楼：整体形象较差：整317、体形象较差：入口杂乱，外立面较陈旧；体量较小：体量较小：一般4-5层，总体量多在1000-4000；自建兼自用，小范围出租：自建兼自用，小范围出租：客户多为与开发商有关联的用户，内部消化，较少入市租售。绿洲大厦华纳大厦公寓市场写字楼市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】品质写字楼现状品质写字楼现状项目名称项目名称面积划分面积划分（）（）产品形式产品形式总建筑面积总建筑面积（万）（万）平层面积平层面积（）318、（）租金租金（元（元/天）天）二手房价格二手房价格（万元（万元/）租金租金回报率回报率物业费物业费（元（元/月）月）停车位情况停车位情况德馨大厦80-120标准写字楼6.316501.8-2.0（带装修）1.5（毛坯）1.4左右3.9%4车位充足，地上地下各100余个，也可免费停在旁边的体育中心福泰国际大厦45-110标准写字楼2.510001.4-1.71.3-1.43.9%3.1车位充足，地上地下各约100个，可停旁边的佳乐家超市前广泰大厦80-110公寓式1.5750约1.4只租不售2地上停车，100多个车位，地下车位卖给周边小区居民龙华大厦 自由分割公寓式1.58001.5（带装修）1319、.1-1.2（毛坯）只租不售1地上停车，100多个车位品质写字楼：品质写字楼：档次一般，德馨大厦的定位是甲级写字楼，其余均为甲级标准；公寓式为主，面积区间为45-120，可自由组合；价格实现度较高，二手房价格在1.4万元/左右，但租金水平较低，仅1.2-1.9元/天，租金回报率低。即墨市品质写字楼面积以45-120为主，销售价格实现度相对较高，是同区域公寓价格的2.5-2.8倍左右，但租金较低，回报率较低即墨市品质写字楼面积以45-120为主，销售价格实现度相对较高，是同区域公寓价格的2.5-2.8倍左右，但租金较低，回报率较低广泰大厦德馨大厦龙华大厦福泰国际大厦173公寓市场写字楼市场写字楼320、市场酒店市场商业市场住宅市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】去化情况去化情况因即墨市目前无在售写字楼项目，故以青岛写字楼的去化情况作参考，青岛写字楼市场供大于求，总体去化情况一般因即墨市目前无在售写字楼项目，故以青岛写字楼的去化情况作参考，青岛写字楼市场供大于求，总体去化情况一般所在区域所在区域项目名称项目名称开盘时间开盘时间月均去化面积月均去化面积（）（）成交均价成交均价（元（元/）崂山区名汇国际2012.7128315500市北区321、诺德广场2011.955919000市北区欧亚中心2012.182418000胶州市海湾天泰金融广场2011.915079100平度市瑞平金融中心2010.163263002010-2012年青岛市写字楼市场供远大于求，但2012年成交面积的增长大于存量的增长，按照2012年的年去化速度计算，目前存量3年可去化完；青岛市写字楼总体去化情况一般。174公寓市场写字楼市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场25.5 20.7 33.2 57.1 87.6 101.2 020406080100120201020112012销售面积存量面积20102010-20122012年青岛市写字年青岛市写字楼楼销322、销售与存量（万）售与存量（万）1.3 3.5 8.4 2.5 0.0 3.7 0.9 11.4 3.9 0.1 0 2 4 6 8 10 12 即墨市胶州市胶南市平度市莱西市销售面积存量面积2012年至今青岛五县市写字楼销售与存量（万）2012年至今青岛五县市写字楼销售与存量（万）【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】175品质写字楼客户现状品质写字楼客户现状项目名称项目名称平均入住率平均入住率半层及以上客户半层及以上客户散户散户代表客户代323、表客户明星散户明星散户代表客户代表客户德馨大厦约70%政府部门，如社保办、规划局、统计局、工信局、人力资源与社会保障局等贸易、财务担保、房地产类世皇国际贸易、三盛地产福泰国际大厦80%以上政府部门、保险公司公司，如市场建设服务中心（占三层）、中国电信即墨分公司、泰康人寿贸易、保险类青岛富林特电梯、青岛市泓莹水生花卉生态养殖场广泰大厦85%以上多为整层客户，如山东鲁成招标、青岛亚中文化、青岛博华建设、青岛建昌工贸等教育培训、财务担保类安居物业、半岛报即墨编辑部龙华大厦50%左右保险类贸易、财务担保类广泰大厦多为整层客户，入住率最高，行业以地产类、机械和工程类、贸易类等为主德馨大厦、福泰国际大厦的324、半层以上客户以政府机构为主，部分地产类、保险类、教育培训类，其他为散户，以贸易类、财务担保类为主龙华大厦2013年刚开始投入使用，1-3层为开发商用于酒类销售，4-11层出租，12-19层为开发商自营酒店龙华宾馆入住率较高入住率较高，除龙华大厦外，入住率均在70%及以上；目前即墨市写字楼客户以政府机构、教育培训、贸易、担保、机械工程等行业为主；半层以上客户半层以上客户多为政府单位、保险公司，广泰大厦的半层以上客户为地产、机械、工程、贸易类；中小面积散户较多，明星企业较少。即墨市目前写字楼客户以政府、保险、贸易、机械类即墨市目前写字楼客户以政府、保险、贸易、机械类公司为主，中小面积散户较多，明星325、企业较少公司为主，中小面积散户较多，明星企业较少备注：因龙华大厦在2013年刚开始投入使用，故其入住率相对较低，在50%左右，统计入住率时只考虑1-11层公寓市场写字楼市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】区域对比分析区域对比分析国际商贸城和蓝色新区是即墨当前发展的热点区域，国际商贸城和蓝色新区是即墨当前发展的热点区域，蓝色新区是政府重点打造的政务与现代服务中心，将蓝色新区是政府重点打造的政务与现代服务326、中心，将大大削弱项目周边对金融等现代服务业的吸纳力大大削弱项目周边对金融等现代服务业的吸纳力定位定位产业利好产业利好商务方向商务方向区位利好区位利好自然资源自然资源国际商贸城蓝色新区国际商贸城蓝色新区面向环渤海和东北亚的特大型国际商贸展示中心、交易中心、流通中心城区发展的新中心、城市中央商务区、现代服务业聚集区、高端生态居住区商贸市场发达；周边乡镇是传统针织服装、五金等制造业聚集区临近国家级开发区蓝色硅谷，是中心城区与滨海联动发展的战略支点；新的城市中心；位于城市发展中心轴上青荣城际铁路，使区域与青岛、烟台等地的交通更为便捷；即墨振兴商贸传统优势的核心区；位于城市发展中心轴上政府直接引进现代产327、业，承接蓝色硅谷核心区的产业孵化，吸引大型企业发展总部经济商贸、物流、会展服务等总部办公、商务金融、政务办公、文化博览、会议会展马山公园，国家级自然保护区盟旺山森林公园公寓市场写字楼市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场176【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】未来发展未来发展即墨目前写字楼租金回报率低，需求以自用为主，缺乏投资属性，但随着产业结构的调整，投资类客户将逐渐增加即墨目前写字楼租金回报率低，需求以自用为主，缺乏投资属性，但随着328、产业结构的调整，投资类客户将逐渐增加市场化启动期市场化启动期市场化发展期市场化发展期市场化成熟期市场化成熟期非市场化期写字楼市场发展阶段非市场化期写字楼市场发展阶段经济总量增长经济总量增长产业结构调整，第三产业比例上升产业结构调整，第三产业比例上升经济背景经济背景盈利模式盈利模式客户特征阶段标志客户特征阶段标志第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达自用为主，其余对外出租垄断企业的高标准自建写字楼的建造自用：自用：大型国有企事业单位、外地/外资实力企业办事处（金融、保险、现代制造业）投资：投资：无自用：自用：贸易物流类、装修装饰、中介公司等贸易物流类、装修装饰、中介公司等投资：投资：小投资客329、，关注升值，倾向小面积分割倾向小面积分割私营经济、第三产业快速发展私营经济、第三产业快速发展开发类写字楼以出售为主开发商进入写字楼市场第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展出售为主自用：自用：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业,逐渐按租金承受力分层，关注物业形象与产品品质关注物业形象与产品品质，由于市场整体租金的绝对水平不高租金的绝对水平不高，对成本敏感度低投资：投资：中产阶级，关注市场可比物业租金实现出现领先开发商和标杆项目出现领先开发商和标杆项目板块及板块的标志物业形成、产品标准建立、客户充分细分 自用：自用：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业等，关注资源聚集度 330、投资：投资：财富阶层、专门投资机构，关注固定资产升值保值，长期稳定收益大部分持有出租，部分对外销售区域中心地位已形成，现代服务业为主的第三产业占绝对主导即墨写字楼市场目前处于启动期，逐渐向发展期过渡；即墨写字楼市场目前处于启动期，逐渐向发展期过渡；品质写字楼以出售（租）为主，价格实现度高，但租金水平低；品质写字楼以出售（租）为主，价格实现度高，但租金水平低；客户以政府机构、贸易物客户以政府机构、贸易物流、担保中介、保险等行业自用为主，投资客极少，关注小面积划分、低总价；流、担保中介、保险等行业自用为主，投资客极少，关注小面积划分、低总价；项目未来写字楼需求以自项目未来写字楼需求以自用为主，兼有331、投资。用为主，兼有投资。即墨写字楼产品价格实现度较高，但市场支撑不足，建议项目写字楼产品前期控制体量和开发节奏，预留开发弹性即墨写字楼产品价格实现度较高，但市场支撑不足，建议项目写字楼产品前期控制体量和开发节奏，预留开发弹性177公寓市场写字楼市场写字楼市场酒店市场商业市场住宅市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】178即墨市中心城区酒店规模较小，标准房面积较小，整体品质较低即墨市中心城区酒店规模较小，标准房面积较小，整体品质较低酒店整332、体酒店整体市场市场星级酒店规模较小：星级酒店规模较小：只有1个三星级酒店和2个四星级酒店，酒店客房规模为97-210间，市内三星级以上酒店总客房数为413间，其中标准间284间，占76.6%，酒店规模较小；标准房面积较小标准房面积较小：酒店设计标准中，快捷酒店套内面积最小24，四星级最小35，除锦茂宾馆外，即墨宾馆和华洋大酒店的标准房面积只有20-30；整体品质较低：整体品质较低：已运营酒店整体档次低于青岛市同类酒店，且因开业时间较早，整体设备较陈旧。即墨宾馆锦茂宾馆华洋大酒店酒店名称酒店名称开业时间开业时间档次档次客房数客房数标准房数标准房数套房数套房数套房率套房率标准房面积标准房面积（）（333、）套房面积套房面积（）（）即墨宾馆即墨宾馆1982年开业2012年装修三星级1069087.5%3050锦茂宾馆锦茂宾馆2006年四星级210125188.6%40-6090-100华洋大酒店华洋大酒店1997年开业2006年装修四星级97691010.3%2040数据来源：即墨市政务网、实际调研备注：因东部蓝色硅谷及周边酒店市场属资源型，与项目所处市场差异较大，故只考虑即墨市区酒店市场情况公寓市场写字楼市场酒店市场酒店市场商业市场住宅市场【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】唯一官网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均为假冒】【注意甄别】即墨市星级酒店入住率较高，旺季均在100%左右，但即墨市星级酒店入住率较高，旺季均在100%左右，但价格水平明显低于青岛市区同档次酒店价格水平明显低于青岛市区同档